深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年第一季度报告正文
证券代码：000011、200011 证券简称：深物业 A、深物业 B 公告编号：2019-18
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年第一季度报告
正文
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年第一季度报告正文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人(会计主
管人员)刘强声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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第二节 公司基本情况
一、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 385,944,107.52 544,366,414.09 -29.10%
归属于上市公司股东的净利润（元） 78,431,920.59 53,456,824.88 46.72%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
77,831,706.94 53,039,124.57 46.74%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -64,518,467.02 -96,704,935.74 106.71%
基本每股收益（元/股） 0.1316 0.0897 46.71%
稀释每股收益（元/股） 0.1316 0.0897 46.71%
加权平均净资产收益率 2.32% 1.81% 0.51%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 8,714,873,623.91 5,820,202,137.54 49.73%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,417,510,089.05 3,337,949,324.64 2.38%
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -25,657.07 主要是零星办公资产报废处置
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 688,828.91 主要是零星罚没收入
减：所得税影响额 62,958.19
合计 600,213.65 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股
报告期末普通股股东总数 44,082 0
东总数（如有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
的股份数量 股份状态 数量
深圳市投资控股
国有法人 63.82% 380,378,897 350,579,943
有限公司
深圳市免税商品
境内非国有法人 0.29% 1,730,300 1,730,300
企业有限公司
杨耀初 境内自然人 0.24% 1,410,620
李京 境内自然人 0.20% 1,176,740
苏志芬 境内自然人 0.19% 1,150,000
麦富容 境内自然人 0.19% 1,130,500
香港中央结算有
境外法人 0.17% 1,047,565
限公司
武汉兴开源电力
境内非国有法人 0.16% 950,000
工程有限公司
王惠 境内自然人 0.15% 880,000
张少明 境内自然人 0.14% 853,400
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 29,798,954 人民币普通股 29,798,954
杨耀初 1,410,620 境内上市外资股 1,410,620
李京 1,176,740 境内上市外资股 1,176,740
苏志芬 1,150,000 人民币普通股 1,150,000
麦富容 1,130,500 境内上市外资股 1,130,500
香港中央结算有限公司 1,047,565 人民币普通股 1,047,565
武汉兴开源电力工程有限公司 950,000 人民币普通股 950,000
王惠 880,000 境内上市外资股 880,000
张少明 853,400 人民币普通股 853,400
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曹益凡 780,000 境内上市外资股 780,000
上述股东关联关系或一致行动的 第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司实际控股股东。除此之外，未知其余九名
说明 股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券
不适用。
业务情况说明（如有）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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第三节 重要事项
一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、其他应收款期末数为1,434,865,553.97元，比年初增加5773.76%，主要原因为：合并范围新增“深圳
市荣耀房地产开发有限公司”所致；
2、存货期末数为2,876,085,552.05元，比年初增加143.37%，主要原因为：合并范围新增“深圳市荣耀
房地产开发有限公司”所致；
3、其他流动资产期末数为6,803,999.98元，比年初减少59.24%，主要原因为：需重分类的应交税金借
方余额减少所致；
4、在建工程期末数为6,510,626.40元，而去年同期为0，主要原因为：本期发生房屋装修及电梯设备更
换支出所致；
5、其他非流动资产期末数为4,667,065.00元，比年初减少95.72%，主要原因为：1亿元的股权预付款已
抵消并购“深圳市荣耀房地产开发有限公司”股权需要支付的款项所致；
6、其他应付款期末数为553,881,529.46元，比年初增加392.33%，主要原因为：增加了需支付的股权转
让余款4.06亿元所致；
7、长期借款期末数为2,194,000,000.00元，比年初增加219300.00%，主要原因为：合并范围新增“深圳
市荣耀房地产开发有限公司”所致；
8、其他综合收益期末数为-657,337.87元，比年初减少63.20%，主要原因为：外币汇率变化使得外币
报表折算差额减少所致；
9、公司报告期实现营业收入为385,944,107.52元，比上年同期减少29.10%，主要原因为：项目可结算
面积比上年同期减少使得房地产业务收入减少所致；
10、公司报告期发生营业成本为197,403,666.57元，比上年同期减少57.60%，主要原因为：项目可结算
面积比上年同期减少及本期结转的主要项目单位成本较低使得房地产业务成本减少所致；
11、公司报告期发生税金及附加55,927,909.35元，比上年同期增加1199.14%，主要原因为：本期结转
的主要房地产项目增值率较高导致土地增值税等税费增加所致；
12、公司报告期发生销售费用为3,702,598.12元，比上年同期增加65.46%，主要原因为：发生销售代理
及服务费增加所致；
13、公司报告期发生财务费用为7,377.66元，去年同期为-18,923,710.87元。比上年同期增加100.04%，
主要原因为：利息支出增加所致；
14、公司报告期实现投资收益为473,204.19元，去年同期为-280,948.37元。比上年同期增加268.43%；
主要原因为：公司合营企业实现收益增减变化所致；
15、公司报告期发生所得税费用为30,904,783.38元，比上年同期增加72.09%，主要原因为：公司实现
利润增加所致；
16、公司报告期实现营业利润、利润总额、净利润（归属母公司）分别为103,889,652.96元、104,552,824.80
元、78,431,920.59元，比上年同期分别增加46.61%、46.40%、46.72%，主要原因为：本期结转的房地产项
目毛利增加所致；
17、公司报告期发生少数股东损益为-4,783,879.17元，去年同期为0，主要原因为：本期新增“深圳市
荣耀房地产开发有限公司”少数股东损益；
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18、公司报告期发生其他综合收益的税后净额为1,128,843.82元，比上年同期减少47.00%，主要原因为：
外币汇率变化使得外币报表折算差额发生变化所致；
19、公司年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为-64,518,467.02元,净流出比上年同期减少
33.28%，主要原因为：年初至报告期末公司售楼款回笼资金增加所致；
20、公司年初至报告期末投资活动产生的现金流量净额为-2,442,304.07元，而去年同期为75,616,212.09
元，比上年同期减少103.23%，主要原因为：去年同期公司收到两汽车公司股权转让款而本期没有所致；
21、公司年初至报告期末筹资活动产生的现金流量净额为-60,321,156.25元，而去年同期为0，主要原
因为：本期支付贷款利息增加所致；
22、公司年初至报告期末现金及现金等价物净增加额为-128,395,389.69元，净流出比上年同期增加
454.11%，主要原因为：去年同期有取得股权转让款而本期没有及本期支付的利息增加所致。
二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行
完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项。
四、对 2019 年 1-6 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
计入权
本期公
益的累
证券品 证券代 证券简 最初投 会计计 期初账 允价值 本期购 本期出 报告期 期末账 会计核 资金来
计公允
种 码 称 资成本 量模式 面价值 变动损 买金额 售金额 损益 面价值 算科目 源
价值变
益
动
可供出
境内外 金田股 2,991,9 公允价 2,991,9 2,991,9 债务重
400016 0.00 售金融
股票 份A 75.03 值计量 75.03 75.03 整取得
资产
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可供出
境内外 金田股 573,881 公允价 629,406 629,406 债务重
420016 0.00 售金融
股票 份B .03 值计量 .08 .08 整取得
资产
3,565,8 3,621,3 3,621,3
合计 -- 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -- --
56.06 81.11 81.11
证券投资审批董事会公告
披露日期
证券投资审批股东会公告
披露日期（如有)
六、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
2019 年 02 月 22 日 电话沟通 个人 询问公司股价及业绩业务发展情况
询问公司股价及蚌岭项目、前海金领项
2019 年 02 月 27 日 电话沟通 个人
目情况
2019 年 03 月 05 日 电话沟通 个人 询问投控物业收购进展
2019 年 03 月 08 日 电话沟通 个人 询问公司项目进展
2019 年 03 月 14 日 电话沟通 个人 询问公司股价及业绩业务发展情况
2019 年 03 月 25 日 电话沟通 个人 询问公司投控物业收购进展
八、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
九、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
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