深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2021 年半年度报告
（公告编号：2021-25）
2021 年 08 月
1
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计
主管人员）刘强声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事
房地产业务》的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第
三节管理层讨论与分析中“十、公司面临的风险和应对措施”的有关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
目 录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 2
第二节 公司简介和主要财务指标....................................................................................................6
第三节 管理层讨论与分析................................................................................................................ 9
第四节 公司治理.............................................................................................................................. 22
第五节 环境和社会责任.................................................................................................................. 24
第六节 重要事项.............................................................................................................................. 25
第七节 股份变动及股东情况..........................................................................................................32
第八节 优先股相关情况.................................................................................................................. 36
第九节 债券相关情况...................................................................................................................... 37
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 38
3
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管
人员）签名并盖章的财务报表。
二、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原稿。
4
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
释 义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团、深物业、深物业集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
深投控 指 深圳市投资控股有限公司
皇城地产 指 深圳市皇城地产有限公司
东莞公司 指 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司
徐州公司 指 深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司
扬州公司 指 深物业扬州房地产开发有限公司
荣耀地产 指 深圳市荣耀房地产开发有限公司
城市更新公司 指 深圳市深物业城市更新有限公司
国贸物业 指 深圳市国贸物业管理有限公司
商业运营公司 指 深圳市深物业商业运营有限公司
国贸餐饮 指 深圳市国贸餐饮有限公司
监理公司 指 深圳市物业工程建设监理有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
5
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
变更后的股票简称（如有） 不适用
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深物业集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） SZPRD
公司的法定代表人 刘声向
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张戈坚 丁名华、陈倩颖
联系地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2020 年年报。
6
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,540,865,139.25 1,421,077,767.83 78.80%
归属于上市公司股东的净利润（元） 676,375,523.75 211,967,734.76 219.09%
归属于上市公司股东的扣除非经常
669,858,491.21 210,621,623.38 218.04%
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 1,137,570,780.73 -1,623,182,138.90 170.08%
基本每股收益（元/股） 1.1349 0.3557 219.06%
稀释每股收益（元/股） 1.1349 0.3557 219.06%
加权平均净资产收益率 16.98% 6.66% 10.32%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 13,283,680,708.37 12,207,356,912.54 8.82%
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,159,122,838.45 3,727,917,440.03 11.57%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部
-14,448.90
分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家
226,082.01
统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -114,571.79 诉讼赔偿
7
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,061,224.33 主要是收到的拆迁补偿款
减：所得税影响额 1,836,539.53
少数股东权益影响额（税后） -195,286.42
合计 6,517,032.54 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
8
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳
市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。
1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和
策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，
与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深
物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守
初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项
目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”
目标愿景奋力前行。
2021年是“十四五”开局之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围
绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破”
进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
1. 产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安
国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以
下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司
上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块稳妥推进深圳本地和异地现有项目开发，加快
徐州、扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高
端产业空间互融共生开发模式。
2. 物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为中国第二家成立的物业管理企业、国家首批物业管理一级资质企业，历
经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”
和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中
越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入
基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下
设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外
地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
3. 产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，加强内
外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服
务和租赁生态圈。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能
力。在此基础上，未来公司将逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等
全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
4. 其他业务
报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986
年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名国家首脑、名人和无以数计的中外来宾，
9
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，
直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
（二）行业发展形势
1. 房地产行业
2021年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，主要宏观经济指标保持在合理区间，供给侧结构性
改革持续推进，改革开放继续深化，人民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。地产调控依然从紧，
2021年，中央多次在重要会议上强调坚持“房住不炒”的定位，明确“三稳”目标。稳预期方面，出台针对房企的“三道红
线”政策以及针对银行的“两个集中度”政策，从资金层面防止房企无序扩张，监管部门严厉打击经营贷、消费贷违规入楼
市；稳房价方面，各地方政府出台“限价”、“限购”的举措；稳地价方面，出台集中供地政策，从土地层面直接控制地价的
溢价率从而进一步稳定房价水平。在金融政策维持审慎、风险事件持续发酵以及土地集中出让背景下，房企的整体融资能力
继续受到抑制，土地市场有望边际降温，而稳健、资金优势强的房企预计将迎来拿地窗口期。
从区域市场看，2021年上半年，深圳房地产市场继续保持调控加码、监管强化的发展态势。2月，深圳发布二手房指导
价，变相提高二手房交易首付比例，二手房市场成交及价格涨幅双双受抑；3月，深圳市住建局明文要求所有住宅类项目入
市必须经“i深圳”进行诚意登记与线上选房。同时，深圳“打新”全面实施积分排序政策，严查首付资金来源，严打众筹、
代持（购房）等行为，严防经营贷、抵押贷等资金违规流入楼市。各项政策的严格执行降低了房地产的金融投资属性，市场
迅速冷却，观望情绪浓厚。
尽管政策端持续收紧，但从行业数据来看，基本面仍然表现出了较强的韧性。2021年上半年商品房销售面积88,635万平
方米，同比增长27.7%；较2019年1-6月增长17.0%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%；较2019年1-6月增长31.4%。
面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，根据克而瑞证券统计，目前主流房企在非住宅
开发销售领域均有所涉及，其中物管、商业、长租、物流地产等已经形成较为稳定的行业格局，此外，在养老、教育、代建
等子行业均快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营
与服务兼具的特征。
2. 物业管理行业
近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速
发展期。随着物业管理行业社会地位的日益提升，2021年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进行业发展。
年初，住建部联合十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》后，各省市地方政府陆续出台物业管理新政，在
细则上落实中央的政策导向，从中央到地方已经达成支持和鼓励物业管理行业发展的共识。2021年5月28日国家商务部等12
部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中也明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮
政快递等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”，并明确提出在金融、税费上给予优惠政策，为物管行业的快速增长和规
范发展创造了空前的有利条件。
扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。2021年上半年物管行业并购频发，行业加速整合。据中指院不完全统计，
上半年物管并购事件超40起，收并购总金额已近133亿元，超过了2020年全年的100亿元，中长期看，兼并收购将大力推动行
业集中度的进一步提升，具有开发商背景的物业管理公司在此方面更具有优势。物管企业上市热潮延续，上半年又有4家物
企登陆资本市场，截至2021年6月30日，共有46家物业服务企业上市，其中香港主板42家，A股4家，总市值突破万亿元。提
高智能化水平、打造智慧社区仍然是企业发展的重要方向之一，上半年各大物业服务企业陆续推出、升级全新的智慧物业管
理系统，推行集成物业管理，以更便捷的方式提供物业通知、保修、访客、生活缴费等服务，部分企业积极与互联网公司展
开合作，共同探索智慧科技在物业服务场景的应用，提高增值服务水平。
（三）报告期内公司经营情况
2021年是全面落实“十四五”规划的开局之年，公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，立足“长期有目标，中期
有预期，短期见成效”，促进整体效益实现长期可持续发展。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物
管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板
块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，公司实现营业收入25.41亿元，同比上升78.80%；利润总额8.63亿元，同比上升
222.86%；归属于母公司的净利润6.76亿元，同比增长219.09%。现金短债比、净负债率、剔除预收款后的资产负债率均未突
10
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
破红线，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
一是产城空间开发板块业绩突出，积极推进项目建设。上半年，房地产业务实现营业收入18.97亿元，占总营收比重为
74.66%，同比大幅增长，增长率达120.82%；毛利率达86.49%，较上年同期提高约4个百分点。报告期内，公司房地产板块
持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转，全盘统筹金领假日项目年度销售工作，把握入市节奏，
B、C座尾盘顺利实现清盘，并踩准疫情稳控的节点在5月14日实现A座开盘销售，取得良好业绩，为收入及利润增长提供了
强有力的支撑。此外，福汇华苑项目、半山御景二期项目、观澜蚌岭项目、福源工业区城市更新改造项目等均有序推进，其
中，观澜蚌岭项目作为公司以市场化方式落地龙华观澜片区的第一个产城综合体项目，被纳入龙华区2021年第一批重点产业、
重大民生项目集中开工，计划总投资超80亿元，总建筑面积约62万平方米，将引进数字智造、数字文教、数字健康、金融服
务等智慧科技产业，建成集产业办公、住宅、商业于一体的大型产城综合体，助力集团转型跨越发展。
二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。上半年，物业管理业务实现营业收入5.42亿元，占总营收比重为
21.32%，同比增长约10.44%，仍为集团第二大营收来源；毛利率为16.66%，较上年同期提高约2个百分点。上半年物管板块
累计拓展16个项目，包括济南市民服务中心、深圳湾（保定）创新中心、扬州市蜀冈唐子城风景区、深圳市交通运输局罗湖
管理局等项目，拓展面积约110万平方米。截至半年度末，总的在管面积约2356万平方米，在管项目196个，其中产业园区面
积约827万平方米，在管项目46个。在高端增值服务领域，创新收购高端增值服务商设施之家部分股权，共同合作积极探索
小物业、园区类企业订制商务服务等增值服务，加快启动全国性全场景多业态管控平台建设，成为物管板块信息化、数字化、
智能化转型发展的重要抓手。
三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，租赁运营业务实现营业收入1.02亿元，同比增长
42.90%，主要是上年同期实施了免租政策所致。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目
拓展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发
展壮大。上半年与投控公司、深投发展签订协议托管97项物业约8.2万㎡资产，预计每年可增加收入约700万元，现阶段公司
可租赁面积约达43万㎡，并坚持提质增效为核心，加快推进资产改造升级、盘活利用、处置低效资产。产业招商从零起步做
了大量工作，半年来接洽20余家意向合作单位，提前布局观澜蚌岭等产业招商工作，拟定《产业招商运营策略白皮书》等，
产业招商体系已初步成型。金领假日A栋精装工程、福昌二期、观澜蚌岭项目监理工作有序开展，严格按照监理工作规范流
程及公司内控相关要求扎实开展各项工作，确保顺利完成现有项目监理工作。
（四）重点在建项目进展情况
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
1. 新增土地储备项目
报告期内公司未有新增土地储备项目。
2. 累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
御品峦山花园项目 2.19 7.89 7.89
宝路项目 3.24 8.16 8.16
惠阳淡水土地 1.77 6.20 6.20
海口红旗镇土地 15.8 - -
总计 23 22.25 22.25
3. 主要项目开发情况
本期
城 开 规划计
土地 竣工 累计竣 预计总投 累计投资
市/ 项目名 所在位 项目业 权益 开工时 发 容建筑
完工进度 面积 面积 工面积 资金额 总金额
区 称 置 态 比例 间 进 面积
（㎡） （㎡ （㎡） （万元） （万元）
域 度 （㎡）
）
11
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
深
金领假 2014 年 竣 进行 A 座精
圳 福田区 住宅 100% 12,598 133,800 0 183,295 145,190 117,310
日公寓 03 月 工 装修施工
市
深 主体施工 1
福汇华 2018 年 在 区和 2 区 16
圳 福田区 安居房 100% 4,274 33,430 0 0 80,109 62,813
苑 12 月 建 层结构已完
市 成
室外综合管
网、景观园林
徐 半山御 施工等工程
2019 年 在
州 景（二 铜山区 住宅 100% 已进入收尾 31,537 22,795 0 0 23,581 18,843
03 月 建
市 期） 阶段。正在办
理竣工验收
手续
深 住宅、商 现场建筑物
观澜蚌 2020 年 在
圳 龙华区 业公寓、 69% 拆除完成 68,300 433,640 0 0 694,150 361,865
岭项目 10 月 建
市 产业 90.77%
4. 主要项目销售情况
城
权
市 累计预售 本期预售 本期预售 本期结
项目 项目 益 计容建筑 可售面积 累计结算 本期结算
/ 所在位置 （销售） （销售） （销售）金 算金额
名称 业态 比 面积（㎡） （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡）
区 面积（㎡） 面积（㎡） 额（万元） （万元）
例
域
住宅、
深 金领 福田区福田
单身 100
圳 假日 南路与滨河 133,800.6 125,231.07 95,239.04 26,915.60 241,773.79 85,793.79 21,506.72 194,158
公寓、 %
市 公寓 路交汇处
商业
东
松湖 住宅、 100 147,134.0
莞 东莞大朗镇 140,911 140,911 0 0 145,443 0 0
朗苑 商业 % 5
市
深物
南山区月亮
深 业前
湾大道与兴 纯住 100
圳 海港 64,625.13 63,448.26 63,448.26 0 0 63,336.29 0 0
海大道交汇 宅 %
市 湾花
处
园
住宅、
湖畔
扬 瘦西湖路与 商铺、
御景 100
州 邗沟路交汇 公寓、 36,141.28 48,870.98 42,718.16 368.9 139.8 42,484.43 268.58 92.02
园（一 %
市 处 车库、
期）
车位
湖畔 住宅、
扬 瘦西湖路与
御景 商铺、 100
州 邗沟路交汇 56,935.75 73,121.96 69,214.05 1,690.68 2,442.36 64,927.94 750.05 940.44
园（二 公寓、 %
市 处
期） 车库、
12
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
车位
半山
徐 江苏省徐州
御景 100
州 市铜山区华 别墅 54,589.12 85,652.81 85,652.81 0 0 85,652.81 0 0
(一 %
市 山路 6 号
期）
住宅
半山
徐 江苏省徐州 （4-7
御景 100
州 市铜山区华 层电 22,794.76 21,720.72 21,720.72 0 0 0 0 0
(二 %
市 山路 6 号 梯洋
期）
房）
5. 主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） 积（㎡）
喜寓龙园店 深圳市 长租公寓 100.00% 3967 3967 100.00%
喜寓龙华店 深圳市 长租公寓 100.00% 1609 1609 100.00%
喜寓新湖店 深圳市 长租公寓 100.00% 1600 1600 100.00%
国贸美食城 深圳市 商业 100.00% 4049 2468.4 60.96%
福民综合楼 深圳市 商业/公寓 100.00% 6450 4688.5 72.69%
文锦渡口岸大楼 A 座 深圳市 写字楼 75.00% 5884 5703 97.00%
海外联谊大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 9788 9314 95.16%
安华大厦 深圳市 办公 75.00% 1414 1414 100.00%
培训大楼/宿舍 深圳市 住宅/办公/商业 75.00% 4244 4244 100.00%
鹏福楼 深圳市 办公 75.00% 6494 6494 100.00%
金福大厦 深圳市 商业 75.00% 1702 1702 100.00%
金福大厦 深圳市 商业 100.00% 568 568 100.00%
福兴花园 深圳市 住宅/商业 75.00% 5877 5877 100.00%
福兴花园 深圳市 商业 100.00% 1417 1417 100.00%
东莞塘厦厂区 东莞市 厂房 75.00% 22034 22034 100.00%
太平洋商贸大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 3199 3199 100.00%
太平洋商贸大厦 深圳市 商业/办公 15.00% 14889 14718 99.00%
康体大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 2096 2096 100.00%
康体大厦 深圳市 商业/办公 15.00% 1147 1147 100.00%
绿化大厦 深圳市 商住 75.00% 6960 6585 95.00%
莲花北村 48 栋首层商铺 深圳市 商铺 75.00% 1000 1000 100.00%
好年华大厦 深圳市 公寓/商业 100.00% 1803 1803 100.00%
好年华大厦 深圳市 公寓/商业 75.00% 2278 2278 100.00%
13
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
育新学校二号招待所 深圳市 招待所 75.00% 3000 3000 100.00%
上梅林凯丰花园 深圳市 住宅 100.00% 1307 878.06 67.18%
福源工业区 深圳市 厂房 75.00% 47130 47130 100.00%
同路工业区 深圳市 厂房 100.00% 76886 74954 97.49%
公路大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 317 317 100.00%
公路大厦 深圳市 办公 100.00% 89 89 100.00%
江岭工业区 深圳市 厂房 75.00% 10397 10397 100.00%
21 区 深圳市 商业/办公 75.00% 9514 9213.70 96.84%
宝利小区 深圳市 住宅 75.00% 9020 8913.07 99.00%
松岗厂房 深圳市 厂房 75.00% 5700 5700 100.00%
布龙厂房 深圳市 厂房 75.00% 7471 7471 100.00%
皇岗公路大厦 深圳市 办公 75.00% 4600 4553.6 99.00%
粤通综合楼 深圳市 办公 75.00% 3044 3044 100.00%
百货广场 深圳市 办公 33.00% 13515 13515 100.00%
南方证券大厦 深圳市 办公 33.00% 8809.8 2847.96 32.33%
桑达工业区 409 栋 深圳市 厂房 33.00% 3309.2 3309.2 100.00%
免税单身公寓 深圳市 公寓 33.00% 3440.12 3440.12 100.00%
向富楼 深圳市 商业 33.00% 3104.9 3104.9 100.00%
6. 土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
7. 融资途径
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 3,618,700,000.00 4%-6% 3,000,000.00 3,615,700,000.00
合计 3,618,700,000.00 4%-6% 3,000,000.00 3,615,700,000.00
8. 发展战略和未来一年经营计划
切实在“扩容、提速、转型、赋能、见效”上下功夫做文章。土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，
继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目尽快
落地；开发方面，推进重点项目建设，持续加强对项目总目标、节点目标、进度时间表以及投资计划的统筹把控，强化节点
目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转；销售方面，重点围绕金领假日项目A座的清盘销售目标，展开各项营
销组织工作，同时大力推进扬州湖畔御景项目的清盘；物管业务方面，大力拓展新增物业管理项目并购及自主拓展；推进高
端增值服务或新兴产业并购。
9. 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2021
年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为19,667万元，该笔担保将于按揭款付清日解除。由于截至目前承购人未发生违约，
且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
14
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
10. 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
√ 适用 □ 不适用
实际投资金额
投资金额 占项目资金
项目名称 投资主体类别 投资金额占比 累计收益 退出情况 与收益分配金
（万元） 峰值比例
额的匹配性
强制性跟投人员
观澜街道蚌
（包含董事、高级 2,647.00 66.18% 不适用 无 无 不适用
岭片区城市
管理人员）
更新项目
自愿性跟投人员 1,353.00 33.82% 不适用 无 无 不适用
注：此项目正在进行中，项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用，详见公司于 2019 年 11 月 9 日在巨潮资讯网披露的相关公告。
二、核心竞争力分析
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对
标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合
作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新
项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比90%+市场化拓展占比90%，彰显了公司物管业务在全国市场上具备的强势竞争
力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优
势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合
体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地
推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
三、主营业务分析
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 2,540,865,139.25 1,421,077,767.83 78.80% 地产业务结转收入增加
营业成本 754,285,026.24 611,694,943.80 23.31%
销售费用 10,417,216.57 11,544,060.19 -9.76%
管理费用 104,914,523.61 88,433,004.35 18.64%
财务费用 1,119,878.49 53,446,318.38 -97.90% 费用化利息支出减少
所得税费用 194,243,514.06 89,394,015.71 117.29% 应税所得额增加
经营活动产生的现金 本期回款增加；去年同期缴
1,137,570,780.73 -1,623,182,138.90 170.08%
流量净额 纳大额税费
投资活动产生的现金
-12,868,420.27 -482,080,259.37 97.33% 本期没有股权收购款项支出
流量净额
15
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
筹资活动产生的现金
-338,997,821.33 1,874,915,831.86 -118.08% 本期没有新增银行借款
流量净额
现金及现金等价物净
785,134,732.14 -229,275,462.50 444.04%
增加额
税金及附加 813,982,050.89 394,743,480.61 106.21% 土地增值税增加
投资收益 3,218,483.17 157,061.79 1,949.18% 合营公司净利润增加
营业外收入 9,872,472.19 4,244,175.90 132.61% 收到拆迁补偿增加
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,540,865,139.25 100% 1,421,077,767.83 100% 78.80%
分行业
房地产 1,897,026,889.73 74.66% 859,089,927.67 60.45% 120.82%
租赁运营 102,026,517.70 4.02% 71,395,976.18 5.02% 42.90%
物业管理 541,811,731.82 21.32% 490,591,863.98 34.52% 10.44%
分产品
房地产 1,897,026,889.73 74.66% 859,089,927.67 60.45% 120.82%
租赁运营 102,026,517.70 4.02% 71,395,976.18 5.02% 42.90%
物业管理 541,811,731.82 21.32% 490,591,863.98 34.52% 10.44%
分地区
深圳 2,327,869,659.69 91.62% 1,210,034,426.64 85.15% 92.38%
其他 212,995,479.56 8.38% 211,043,341.19 14.85% 0.92%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产 1,897,026,889.73 256,248,450.98 86.49% 120.82% 71.02% 3.94%
物业管理 541,811,731.82 451,542,753.54 16.66% 10.44% 7.94% 1.93%
分产品
房地产 1,897,026,889.73 256,248,450.98 86.49% 120.82% 71.02% 3.94%
16
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
物业管理 541,811,731.82 451,542,753.54 16.66% 10.44% 7.94% 1.93%
分地区
深圳 2,327,869,659.69 572,845,462.96 75.39% 92.38% 36.31% 10.12%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
位于深圳地区的金领假日项目结转收入18.49亿元，使得本期营收及毛利大幅增长。
四、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 3,218,483.17 0.37% 主要系对合营企业投资收益 是
公允价值变动损益 0.00%
资产减值 -33,715.66 0.00% 主要系计提存货跌价准备 是
营业外收入 9,872,472.19 1.14% 主要系收到拆迁补偿 否
主要系罚款、租赁合同提前解
营业外支出 1,940,268.55 0.22% 否
约补偿支出
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
占总资 占总资 比重增减 重大变动说明
金额 金额
产比例 产比例
货币资金 4,971,044,275.19 37.42% 4,206,266,629.32 34.46% 2.96% 销售回款增加
应收账款 259,902,999.98 1.96% 187,697,631.47 1.54% 0.42% 应收物管费用增加
合同资产 0.00%
金领项目结转成本、蚌岭等其
存货 5,289,628,100.91 39.82% 5,312,489,258.20 43.52% -3.70% 他项目资本化支出增加综合
影响
投资性房地产 467,004,332.18 3.52% 484,738,506.83 3.97% -0.45% 计提折旧
长期股权投资 48,928,703.96 0.37% 45,710,220.79 0.37% 0.00%
固定资产 108,878,082.57 0.82% 116,233,936.04 0.95% -0.13% 计提折旧
17
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
在建工程 0.00%
使用权资产 12,757,538.12 0.10% 0.10% 实施新租赁准则
短期借款 0.00%
地产业务新增销售回款及结
合同负债 853,367,394.63 6.42% 666,893,629.72 5.46% 0.96%
转收入综合影响
长期借款 3,556,900,000.00 26.78% 3,587,800,000.00 29.39% -2.61%
租赁负债 13,025,535.53 0.10% 0.10% 实施新租赁准则
其他应收款 803,760,748.21 6.05% 789,050,350.51 6.46% -0.41% 对外支付的保证金增加
递延所得税资 系税务上可抵扣亏损增加所
1,176,247,431.17 8.85% 950,681,245.50 7.79% 1.06%
产 致
应付账款 365,584,409.13 2.75% 468,269,685.65 3.84% -1.09% 未付工程款减少
其他非流动负
107,705,623.13 0.81% 108,778,327.45 0.89% -0.08%
债
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
本期公允 计入权益的
本期计提 本期购买 本期出
项目 期初数 价值变动 累计公允价 其他变动 期末数
的减值 金额 售金额
损益 值变动
金融资产
4.其他权益
1,044,905.12 -265,258.45 -5,942.67 773,704.00
工具投资
上述合计 1,044,905.12 -265,258.45 -5,942.67 773,704.00
金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动的内容
其他变动系汇率变化影响。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
（1）期末使用权受到限制的货币资金中，存在11,031.58元系子公司深圳市华政鹏物业管理发展有限公司冻结账户受限资金。
（2）期末使用权受到限制的货币资金中，存在44,554.35元系子公司山东深国贸物业管理有限公司餐饮分公司的托管保证金
18
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
金额。
（3）期末使用权受到限制的货币资金中，存在1,148,647.30元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商
品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
（4）期末使用权受到限制的货币资金中，存在11,213,310.06元系子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司于2020年6
月1日与江苏邗建集团有限公司签订编号为兴银徐保（2020）25号的付款保函本金11,075,002.60元，利息138,307.46元。
（5）期末使用权受到限制的货币资金中，存在4,948,119.51元系未到期而期末计提的定期存款利息。
（6）期末使用权受到限制的货币资金中，存在400,000.00元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司于2020年为深圳市荣
耀房地产开发有限公司龙华区观澜街道蚌岭片区城市更新单元项目二期工程监理服务工程项目投标书出具的担保函。
（7）公司因日常经营活动所需，向交通银行股份有限公司深圳分行申请借款，将持有的福田区福民新村的土地使用权进行
抵押。借款期限自2020年11月27日至2023年11月27日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为4.655%。
六、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
计入
本期 权益
最初 会计 期初 公允 的累 本期 本期 报告 期末 会计
证券 证券 证券 资金
投资 计量 账面 价值 计公 购买 出售 期损 账面 核算
品种 代码 简称 来源
成本 模式 价值 变动 允价 金额 金额 益 价值 科目
损益 值变
动
金田 系金
40001 其他
境内 股份 3,565, 公允 1,044, -265, 田债
6、 -5,942 773,7 权益
外股 A、金 856.0 价值 905.1 258.4 0.00 0.00 务重
42001 .67 04.00 工具
票 田股 6 计量 2 5 整取
6 投资
份B 得
合计 3,565, -- 1,044, -265, 0.00 0.00 0.00 -5,942 773,7 -- --
19
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
856.0 905.1 258.4 .67 04.00
6 2 5
证券投资审批董事会公
告披露日期
证券投资审批股东大会
公告披露日期（如有)
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
八、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
营业利
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润
润
深圳市皇
房地产开 30,000,000 6,129,008, 2,194,875, 1,859,058, 801,842, 602,866,601.
城地产有 子公司
发及销售 .00 423.19 336.52 422.14 606.64 68
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
厦门深国贸产城智慧服务有限公司 新设 收入利润均为 0
越南深国贸物业管理有限公司 新设 收入 345 万元，净利润 158 万元
深圳市深物业燕子湖发展有限公司 新设 收入 0 元，净利润-48.73 万元
主要控股参股公司情况说明
20
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
九、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1. 市场风险
虽然国内对疫情进一步扩散取得良好管控效果，但近期部分城市仍有部分新增确诊病例，给整体行业运行带来不确定性。
在“房住不炒”的大基调下，房地产市场受到首付比例提高，政府严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市，房贷利率上调
等一系列调控政策组合拳的影响，对市场行情产生一定冲击，下半年房地产行业政策预计将持续偏紧。
应对措施：面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，按照“1
个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路，谋求“主业延伸、边缘突破”，着力提升可
持续发展能力。
2. 土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，单块土地价格逐年攀升，
而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和
行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
应对措施：面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，把握“两集中”下的投资机
会以及营销节奏，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。
3. 融资风险
2020年下半年来，中央对房地产的金融监管持续收紧，“三条红线”的出台使房企融资受到进一步限制。而在公司积极
增加土地储备、加速业务发展的过程中，需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，
还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
应对措施：一是基于保障性住房建设成本较低、需求稳定、自有资金占比较低、资金压力较小等优势，可多渠道拓展保
障性住房建设资源，从而在一定程度上规避房地产调控压力；二是房贷“两道红线”出台后，银行开发贷收紧，房企融资会
更加困难，通过共同拿地，合作开发的模式，有助于减少自有资金支出；三是不断提升地产公司的运营能力，加快项目周转，
迅速回笼资金。
21
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参与
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
比例
会议审议通过了《2020
年度董事会工作报告》、
《2020 年度监事会工作
报告》、《2020 年度报
告》、《2020 年度财务决
算报告》、《2021 年度财
务预算报告》、《关于
2020 年度利润分配及资
本公积金转增股本的预
案》、《关于 2021 年度综
合授信额度的议案》、
2020 年年度股
年度股东大会 61.23% 2021 年 04 月 21 日 2021 年 04 月 22 日 《关于使用部分自有资
东大会
金购买理财产品的议
案》、《关于发行商业物
业抵押资产支持证券化
产品的议案》、《关于预
计 2021 年度日常关联交
易的议案》、《关于续聘
会计师事务所的议案》
等，详见巨潮资讯网编
号为 2021-19 号的《2020
年度股东大会决议公
告》。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
22
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
23
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名 对上市公司生产
处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
称 经营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
公司高度重视环境保护工作，严格贯彻及落实相关法律法规，报告期内未发生重大环保违规事件，亦未受到环保行政处罚。
未披露其他环境信息的原因
公司及公司下属子公司均不属于环境保护部门公示的重点排污单位。
二、社会责任情况
（一）走访慰问重病困难员工
为确保集团困难党员、困难员工过一个温暖祥和的春节，1月29日，深物业集团党委开展春节前慰问困难员工座谈会。
集团党委书记、董事长刘声向，党委副书记、总经理王航军，党委副书记、工会主席魏晓东等领导为困难党员、困难员工代
表送上慰问品、慰问金，约10.2万元。
座谈会上，参会领导与困难员工代表亲切交谈，详细了解他们的生活状况和实际困难，倾听他们的意见和心声，鼓励他
们保持乐观向上的心态，积极面对困难、面对生活，树立战胜困难的信心。
集团党委书记、董事长刘声向介绍了集团2020年取得的各项成绩以及“十四五”战略规划，肯定了大家立足岗位履职尽
责，攻坚克难，为集团发展作出的积极贡献。他强调，集团在发展过程中要积极构建和谐企业，及时了解困难员工生活情况，
摸查他们的实际困难，尽力为他们排忧解难，让他们切实感受到企业大家庭的温暖。
（二）开展无偿献血活动庆祝建党100周年
6月29日，深圳市血液中心、国贸美生活公司国贸大厦联合支部、中国银行深圳分行罗湖管辖支行党委精心组织筹备，
联合举办第十届“红色旗帜、红色行动”无偿献血公益活动，广大党员、团员、义工及热心群众积极响应，踊跃参加无偿献
血庆祝建党100周年。
按照疫情防控要求，本次献血活动采取分时段到场献血的方式，保证人员分流，献血人员在医护人员和志愿者的协助下，
有序进行登记填写，疫苗接种询问、血压测量、采血检验等准备工作。献血者中既有长期坚持献血的“老将”，又有首次参
加献血的“新兵”，更有参加过历届活动的献血者驱车几十公里专程参加献血活动。活动当天，共有献血者124人，成功献血
108人，献血总量为 39150毫升。
国贸美生活公司党委每年坚持开展“红色旗帜红色行动”主题党建公益活动来纪念党的生日，让党员义工在争当先锋
中发挥模范作用，活动得到了国贸大厦业主和租户、人民南商业片区、嘉北社区工作站各级党组织及各界群众的积极响应，
已成为“书记抓项目，支部创品牌，党员争先锋”党建特色项目。该活动已连续举办十年，历年来参与无偿献血人数800多
人次，无偿献血总量超过30万毫升。
24
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期
未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
25
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)基本 涉案金额 是否形成预 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
披露日期 披露索引
情况 （万元） 计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
冯水平等人诉
中建三局二公
司及深物业环 二审已判决 公司不承担任
815.4 否 无需执行
境污染责任纠 （终审） 何赔偿责任
纷案（总共 180
案）
仲裁已开
庭，目前处
下属高新分物
于司法审计
业公司物业服 3,230.1 否 未裁决 无需执行
阶段，待补
务合同仲裁案
充证据资料
及二次开庭
仲裁已开
下属国贸科技 庭，目前处
园物业公司物 于司法审计
1,139.6 否 未裁决 无需执行
业服务合同仲 阶段，待补
裁案 充证据资料
及二次开庭
见第十二节 见第十二节 见第十二节财 见第十二节财
其他合同诉讼
354.5 财务报告十 财务报告十 务报告十四、2 务报告十四、
纠纷汇总
四、2 部分 四、2 部分 部分 部分
九、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
26
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
关联 占同 获批 可获
关联 是否 关联 披
关联 关联 关联 关联 交易 类交 的交 得的
关联 交易 超过 交易 披露 露
交易 交易 交易 交易 金额 易金 易额 同类
关系 定价 获批 结算 日期 索
方 类型 内容 价格 （万 额的 度（万 交易
原则 额度 方式 引
元） 比例 元） 市价
出售
深圳
母公 商品
湾科 2021
司的 和提 物业
技发 市场 协议 2,850. 2,850. 年 03
全资 供劳 管理 5.26% 5,500 否 现金
展有 原则 价 29 29 月 31
子公 务的 服务
限公 日
司 关联
司
交易
深圳 出售
市深 母公 商品
房屋 2021
投物 司的 和提 见
委托 市场 协议 3,124. 30.62 3124. 年 03
业发 全资 供劳 5,790 否 现金 附
管理 原则 价 52 % 52 月 31
展有 子公 务的 注
服务 日
限公 司 关联
司 交易
购买
深圳
母公 商品
湾科 2021
司的 和接
技发 管理 市场 协议 3,689. 3689. 年 03
全资 受劳 8.17% 8,000 否 现金
展有 服务 原则 价 88 88 月 31
子公 务的
限公 日
司 关联
司
交易
9,664. 19,29
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
69 0
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联
2021 年，公司预计发生日常关联交易总金额为 21,468 万元，2021 年上半年实际发生
交易进行总金额预计的，在报告
日常关联交易 10,526.87 万元，未超过获批额度。
期内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较
不适用
大的原因（如适用）
注：详见公司于 2021 年 3 月 31 日在巨潮资讯网披露的 2021-11 号《2021 年度日常关联交易预计公告》。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
27
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应收关联方债权：
是否存在 本期新增 本期收回
形成原 期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 非经营性 金额（万 金额（万 利率
因 （万元） （万元） （万元）
资金占用 元） 元）
子公司荣
深圳市心 耀地产少 收购前
海控股有 数股东心 经营周 否 40,150 0 40,150
限公司 海荣耀的 转金
母公司
深圳市心
子公司荣 收购前
海荣耀房
耀地产少 经营周 否 33,047.29 33,047.29
地产开发
数股东 转金
有限公司
关联债权对公司经营
成果及财务状况的影 均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
响
应付关联方债务：
本期新增 本期归还
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
元） 元）
深圳物业
吉发仓储 合营公司 往来款 3,579.67 300 3,879.67
有限公司
深圳天安
国际大厦
合营公司 往来款 521.43 521.43
物业管理
有限公司
关联债务对公司经营成
均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
果及财务状况的影响
28
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
5、与关联关系的财务公司、公司控股的财务公司往来
□ 适用 √ 不适用
公司与存在关联关系的财务公司、公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
√ 适用 □ 不适用
2021 年 3 月 30 日公司召开第九届董事会第 22 次会议，审议通过了《关于与关联方签订<委托经营管理协议>暨关联交易的
议案》，公司全资子公司深圳市深物业商业运营有限公司与控股股东深投控全资子公司深圳市深投物业发展有限公司签订《委
托经营管理协议》，深投发展拟将其受深投控委托管理的 81775.57 平方米物业转托给商业运营公司经营管理。本次交易不发
生任何资产权属的转移，商业运营公司仅提供管理服务并收取管理费。详见公司于 2021 年 3 月 31 日在巨潮资讯网披露的
2021-13 号《关于签订<委托经营管理协议>暨关联交易的公告》。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
29
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
反担
担保额
保情 是否为
担保对象 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 担保物 是否履
况 担保期 关联方
名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如有） 行完毕
（如 担保
露日期
有）
公司对子公司的担保情况
反担
担保额
保情 是否为
担保对象 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 担保物 是否履
况 担保期 关联方
名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如有） 行完毕
（如 担保
露日期
有）
深圳市荣
2019 年 2019 年 持有的 2019.11
耀房地产 连带责
10 月 18 500,000 11 月 27 299,970 荣耀公 无 .27-202 否 是
开发有限 任担保
日 日 司股权 4.11.20
公司
报告期内审批对子公 报告期内对子公司担
司担保额度合计 0 保实际发生额合计 0
（B1） （B2）
报告期末已审批的对 报告期末对子公司实
子公司担保额度合计 500,000 际担保余额合计 299,970
（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
反担
担保额
保情 是否为
担保对象 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 担保物 是否履
况 担保期 关联方
名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如有） 行完毕
（如 担保
露日期
有）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际发
报告期内审批担保额度合计
0 生额合计 0
（A1+B1+C1）
（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度 报告期末实际担保余
500,000 299,970
合计（A3+B3+C3） 额合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产
72.12%
的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余
0
额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保
299,970
对象提供的债务担保余额（E）
30
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 92,014
上述三项担保金额合计（D+E+F） 299,970
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托理财
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
4、日常经营重大合同
□ 适用 √ 不适用
5、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十四、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
31
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 送 公积金
数量 比例 其他 小计 数量 比例
新股 股 转股
一、有限售条件股份 1,898,306 0.32% 1,898,306 0.32%
1、国家持股 0 0.00% 0 0.00%
2、国有法人持股 3,326 0.00% 3,326 0.00%
3、其他内资持股 1,894,980 0.32% 1,894,980 0.32%
其中：境内法人持股 1,894,980 0.32% 1,894,980 0.32%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0.00%
二、无限售条件股份 594,080,786 99.68% 594,080,786 99.68%
1、人民币普通股 526,475,543 88.34% 526,475,543 88.34%
2、境内上市的外资股 67,605,243 11.34% 67,605,243 11.34%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0.00%
三、股份总数 595,979,092 100.00% 595,979,092 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
32
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司控股股东深投控将其持有的本公司38,037,890股无限售流通A股普通股（占公司总股本6.382%），无偿划
转给深圳市国有股权经营管理有限公司以充实社保基金。深圳市国有股权经营管理有限公司为深投控为履行对划转的国有股
权实施专户管理而新设的全资子公司。本次股份划转前后，公司控股股东、实际控制人未发生变化。详见本公司于2021年1
月29日披露的《关于控股股东部分国有股权无偿划转充实社保基金的提示性公告》（公告编号：2021-02）。上述国有股份无
偿划转的股份过户登记手续已于3月15日办理完毕。
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 51,397 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有） 0
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
质押、标记或
报告期末持 持有有限售 持有无限售
报告期内增 冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 有的普通股 条件的普通 条件的普通
减变动情况 股份
数量 股数量 股数量 数量
状态
深圳市投资控股
国有法人 50.57% 301,414,637 -38,037,890 3,326 301,411,311
有限公司
深圳市国有股权
境内非国有
经营管理有限公 6.38% 38,037,890 38,037,890 0 38,037,890
法人
司
中国东方资产管
国有法人 3.90% 23,236,400 -6,561,900 0 23,236,400
理股份有限公司
中国农业银行股
份有限公司-富国
其他 0.55% 3,250,089 3,250,089 0 3,250,089
价值优势混合型
证券投资基金
香港中央结算有
境外法人 0.34% 1,996,770 121,947 0 1,996,770
限公司
段少腾 境内自然人 0.29% 1,755,565 137,000 0 1,755,565
深圳市免税商品 境内非国有 0.29% 1,730,300 0 1,730,300 0
33
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
企业有限公司 法人
博时基金-人民人
寿-传统普保组合
-博时基金-中国
人民人寿保险股 其他 0.29% 1,715,700 1,715,700 0 1,715,700
份有限公司 A 股
混合类组合单一
资产管理计划
中国建设银行股
份有限公司－万
其他 0.27% 1,581,089 598,789 0 1,581,089
家精选混合型证
券投资基金
杨耀初 境内自然人 0.25% 1,500,384 0 0 1,500,384
战略投资者或一般法人因配售
新股成为前 10 名普通股股东的 无。
情况（如有）
上述股东关联关系或一致行动 第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公司控
的说明 股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决
不适用。
权、放弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的
不适用。
特别说明（如有）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 301,411,311 人民币普通股 301,411,311
深圳市国有股权经营管理有限公司 38,037,890 人民币普通股 38,037,890
中国东方资产管理股份有限公司 23,236,400 人民币普通股 23,236,400
中国农业银行股份有限公司-富国价
3,250,089 人民币普通股 3,250,089
值优势混合型证券投资基金
香港中央结算有限公司 1,996,770 人民币普通股 1,996,770
段少腾 1,755,565 人民币普通股 1,755,565
博时基金-人民人寿-传统普保组合-
博时基金-中国人民人寿保险股份有
1,715,700 人民币普通股 1,715,700
限公司 A 股混合类组合单一资产管
理计划
中国建设银行股份有限公司－万家
1,581,089 人民币普通股 1,581,089
精选混合型证券投资基金
杨耀初 1,500,384 境内上市外资股 1,500,384
34
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
闫昌利 1,278,676 人民币普通股 1,278,676
前 10 名无限售条件普通股股东
之间，以及前 10 名无限售条件
第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公司控
普通股股东和前 10 名普通股股
股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
东之间关联关系或一致行动的
说明
前 10 名普通股股东参与融资融
无。
券业务股东情况说明（如有）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
35
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
36
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第九节 债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
37
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2021 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 4,971,044,275.19 4,206,266,629.32
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 259,902,999.98 187,697,631.47
应收款项融资
预付款项 76,289,066.66 50,543,422.85
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 803,760,748.21 789,050,350.51
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 5,289,628,100.91 5,312,489,258.20
38
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 46,905,197.98 48,991,965.92
流动资产合计 11,447,530,388.93 10,595,039,258.27
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 48,928,703.96 45,710,220.79
其他权益工具投资 773,704.00 1,044,905.12
其他非流动金融资产
投资性房地产 467,004,332.18 484,738,506.83
固定资产 108,878,082.57 116,233,936.04
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 12,757,538.12
无形资产 372,891.57 482,049.51
开发支出
商誉
长期待摊费用 18,031,872.52 11,862,716.14
递延所得税资产 1,176,247,431.17 950,681,245.50
其他非流动资产 3,155,763.35 1,564,074.34
非流动资产合计 1,836,150,319.44 1,612,317,654.27
资产总计 13,283,680,708.37 12,207,356,912.54
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
39
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
应付账款 365,584,409.13 468,269,685.65
预收款项 774,178.01 473,274.48
合同负债 853,367,394.63 666,893,629.72
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 151,760,471.00 177,190,197.36
应交税费 2,996,938,696.81 2,487,212,979.37
其他应付款 910,365,884.66 847,142,613.09
其中：应付利息
应付股利 12,202,676.04 12,202,676.04
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 67,002,418.07 36,722,824.88
其他流动负债 53,141,477.75 43,354,691.51
流动负债合计 5,398,934,930.06 4,727,259,896.06
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,556,900,000.00 3,587,800,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 13,025,535.53
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 2,396,947.00 2,396,947.00
递延收益
递延所得税负债 262.20 262.20
其他非流动负债 107,705,623.13 108,778,327.45
非流动负债合计 3,680,028,367.86 3,698,975,536.65
负债合计 9,078,963,297.92 8,426,235,432.71
所有者权益：
40
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 80,488,045.38 80,488,045.38
减：库存股
其他综合收益 -7,568,287.02 -6,749,589.41
专项储备
盈余公积 19,205,979.63 19,205,979.63
一般风险准备
未分配利润 3,471,018,008.46 3,038,993,912.43
归属于母公司所有者权益合计 4,159,122,838.45 3,727,917,440.03
少数股东权益 45,594,572.00 53,204,039.80
所有者权益合计 4,204,717,410.45 3,781,121,479.83
负债和所有者权益总计 13,283,680,708.37 12,207,356,912.54
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 4,143,883,323.31 3,216,703,036.69
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 4,016,091.60 2,624,500.42
应收款项融资
预付款项
其他应收款 151,322,779.82 145,325,697.20
其中：应收利息
应收股利
存货 672,995,461.91 653,885,107.24
合同资产
持有待售资产
41
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 707,120.69 496,729.09
流动资产合计 4,972,924,777.33 4,019,035,070.64
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,074,394,584.35 1,071,176,101.18
其他权益工具投资 1,004,204.00 1,275,405.12
其他非流动金融资产
投资性房地产 293,970,461.86 303,827,356.62
固定资产 45,039,336.62 51,091,963.72
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 571,634.82
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 345,951.87 432,440.01
递延所得税资产 234,028,529.09 252,331,518.26
其他非流动资产 1,472,158,735.58 1,197,407,234.55
非流动资产合计 3,121,513,438.19 2,877,542,019.46
资产总计 8,094,438,215.52 6,896,577,090.10
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 40,598,549.34 55,887,947.36
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 37,792,796.89 50,710,148.02
应交税费 6,595,622.40 3,736,082.67
42
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
其他应付款 5,360,767,700.92 3,971,988,862.11
其中：应付利息
应付股利 29,642.40 29,642.40
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 62,302,868.06 31,573,154.86
其他流动负债
流动负债合计 5,508,057,537.61 4,113,896,195.02
非流动负债：
长期借款 557,400,000.00 588,200,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 581,842.65
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 40,000,000.00 40,000,000.00
非流动负债合计 597,981,842.65 628,200,000.00
负债合计 6,106,039,380.26 4,742,096,195.02
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 53,876,380.11 53,876,380.11
减：库存股
其他综合收益 -2,810,709.64 -2,545,451.19
专项储备
盈余公积 19,205,979.63 19,205,979.63
未分配利润 1,322,148,093.16 1,487,964,894.53
所有者权益合计 1,988,398,835.26 2,154,480,895.08
负债和所有者权益总计 8,094,438,215.52 6,896,577,090.10
43
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
3、合并利润表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 2,540,865,139.25 1,421,077,767.83
其中：营业收入 2,540,865,139.25 1,421,077,767.83
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,684,718,695.80 1,159,861,807.33
其中：营业成本 754,285,026.24 611,694,943.80
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 813,982,050.89 394,743,480.61
销售费用 10,417,216.57 11,544,060.19
管理费用 104,914,523.61 88,433,004.35
研发费用
财务费用 1,119,878.49 53,446,318.38
其中：利息费用 38,497,817.45 84,859,496.80
利息收入 38,205,027.20 31,227,361.24
加：其他收益 2,403,691.80 2,921,993.51
投资收益（损失以“－”号
3,218,483.17 157,061.79
填列）
其中：对联营企业和合营企
3,218,483.17 157,061.79
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
44
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
-6,797,536.40 1,115,927.46
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
-33,715.66 1,832.91
号填列）
资产处置收益（损失以“-”
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 854,937,366.36 265,412,776.17
加：营业外收入 9,872,472.19 4,244,175.90
减：营业外支出 1,940,268.55 2,399,487.70
四、利润总额（亏损总额以“－”号
862,869,570.00 267,257,464.37
填列）
减：所得税费用 194,243,514.06 89,394,015.71
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 668,626,055.94 177,863,448.66
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
668,626,055.94 177,863,448.66
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 676,375,523.75 211,967,734.76
2.少数股东损益 -7,749,467.81 -34,104,286.10
六、其他综合收益的税后净额 -818,697.61 576,865.34
归属母公司所有者的其他综合收
-818,697.61 576,865.34
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
-265,258.45 -455,146.16
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
-265,258.45 -455,146.16
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
45
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
-553,439.16 1,032,011.50
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 -553,439.16 1,032,011.50
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 667,807,358.33 178,440,314.00
归属于母公司所有者的综合收
675,556,826.14 212,544,600.10
益总额
归属于少数股东的综合收益总
-7,749,467.81 -34,104,286.10
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 1.1349 0.3557
（二）稀释每股收益 1.1349 0.3557
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
4、母公司利润表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 42,300,895.35 25,828,330.02
减：营业成本 18,650,836.30 15,835,977.53
税金及附加 3,067,936.60 6,073,285.87
销售费用 427,076.97 596,897.00
管理费用 35,663,070.91 31,193,084.64
46
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
研发费用
财务费用 -18,675,114.65 -27,995,222.26
其中：利息费用 12,722,639.32 3,075,551.11
利息收入 -32,650,270.94 -29,309,100.65
加：其他收益 102,972.08
投资收益（损失以“－”
63,037,324.89 62,573,990.52
号填列）
其中：对联营企业和合营
3,218,483.17 157,061.79
企业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”
号填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
-279,188.00 86,608.96
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“-”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
66,028,198.19 62,784,906.72
列）
加：营业外收入 7,173,820.40 536,196.80
减：营业外支出 269.72 2,138,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”
73,201,748.87 61,183,103.52
号填列）
减：所得税费用 -5,332,877.48 36,318,902.50
四、净利润（净亏损以“－”号填
78,534,626.35 24,864,201.02
列）
（一）持续经营净利润（净亏
78,534,626.35 24,864,201.02
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -265,258.45 -455,146.16
（一）不能重分类进损益的其
-265,258.45 -455,146.16
他综合收益
47
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
1.重新计量设定受益计
划变动额
2.权益法下不能转损益
的其他综合收益
3.其他权益工具投资公
-265,258.45 -455,146.16
允价值变动
4.企业自身信用风险公
允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下可转损益的
其他综合收益
2.其他债权投资公允价
值变动
3.金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减
值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差
额
7.其他
六、综合收益总额 78,269,367.90 24,409,054.86
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1318 0.0417
（二）稀释每股收益 0.1318 0.0417
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
2,802,854,649.31 1,233,830,460.59
金
客户存款和同业存放款项净增
加额
向中央银行借款净增加额
48
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
向其他金融机构拆入资金净增
加额
收到原保险合同保费取得的现
金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 27,937,190.49 11,517,514.19
收到其他与经营活动有关的现
162,625,100.47 333,720,016.38
金
经营活动现金流入小计 2,993,416,940.27 1,579,067,991.16
购买商品、接受劳务支付的现
531,366,744.46 879,596,446.23
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增
加额
支付原保险合同赔付款项的现
金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的
360,587,894.53 330,739,905.05
现金
支付的各项税费 889,369,176.15 1,900,688,223.09
支付其他与经营活动有关的现
74,522,344.40 91,225,555.69
金
经营活动现金流出小计 1,855,846,159.54 3,202,250,130.06
经营活动产生的现金流量净额 1,137,570,780.73 -1,623,182,138.90
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
49
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
处置固定资产、无形资产和其
26,112.57 4,408.08
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流入小计 26,112.57 4,408.08
购建固定资产、无形资产和其
12,894,532.84 16,277,097.63
他长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支
465,807,569.82
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流出小计 12,894,532.84 482,084,667.45
投资活动产生的现金流量净额 -12,868,420.27 -482,080,259.37
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 140,000.00 840,000.00
其中：子公司吸收少数股东投
140,000.00 840,000.00
资收到的现金
取得借款收到的现金 2,172,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 140,000.00 2,172,840,000.00
偿还债务支付的现金 100,000.00 1,033,000.00
分配股利、利润或偿付利息支
339,037,821.33 296,891,168.14
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流出小计 339,137,821.33 297,924,168.14
筹资活动产生的现金流量净额 -338,997,821.33 1,874,915,831.86
四、汇率变动对现金及现金等价物
-569,806.99 1,071,103.91
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 785,134,732.14 -229,275,462.50
50
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
加：期初现金及现金等价物余
4,168,154,911.83 3,285,345,233.47
额
六、期末现金及现金等价物余额 4,953,289,643.97 3,056,069,770.97
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
32,652,425.50 16,901,714.03
金
收到的税费返还 23,635,866.65
收到其他与经营活动有关的现
1,569,362,437.20 1,354,954,984.16
金
经营活动现金流入小计 1,625,650,729.35 1,371,856,698.19
购买商品、接受劳务支付的现
40,183,727.21 34,769,898.91
金
支付给职工以及为职工支付的
30,961,214.02 22,444,977.67
现金
支付的各项税费 8,196,879.55 1,278,080,688.35
支付其他与经营活动有关的现
125,972,788.21 831,802,326.79
金
经营活动现金流出小计 205,314,608.99 2,167,097,891.72
经营活动产生的现金流量净额 1,420,336,120.36 -795,241,193.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 565,000,000.00
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其
2,344.57 3,955.86
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流入小计 2,344.57 565,003,955.86
购建固定资产、无形资产和其
6,654,920.76 14,226,899.52
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 209,000,000.00
51
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
取得子公司及其他营业单位支
465,807,569.82
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流出小计 215,654,920.76 480,034,469.34
投资活动产生的现金流量净额 -215,652,576.19 84,969,486.52
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 616,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 616,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支
257,143,626.33 216,929,035.34
付的现金
支付其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流出小计 257,143,626.33 216,929,035.34
筹资活动产生的现金流量净额 -257,143,626.33 399,070,964.66
四、汇率变动对现金及现金等价物
-2,544.95 4,949.10
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 947,537,372.89 -311,195,793.25
加：期初现金及现金等价物余
3,190,160,215.19 2,450,935,673.17
额
六、期末现金及现金等价物余额 4,137,697,588.08 2,139,739,879.92
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
所有
其他权益工具 少数
项目 减： 其他 一般 未分 者权
股 资本 专项 盈余 股东
优 永 益合
其 库存 综合 风险 配利 其他 小计
本 公积 储备 公积 权益
先 续 计
他 股 收益 准备 润
股 债
一、上年期末 595 80,4 -6,7 19,2 3,03 3,72 53,2 3,78
52
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
余额 ,97 88,0 49,5 05,9 8,99 7,91 04,0 1,12
9,0 45.3 89.4 79.6 3,91 7,44 39.8 1,47
92. 8 1 3 2.43 0.03 0 9.83
00
加：会计
政策变更
前
期差错更正
同
一控制下企
业合并
其
他
595
80,4 -6,7 19,2 3,03 3,72 53,2 3,78
,97
二、本年期初 88,0 49,5 05,9 8,99 7,91 04,0 1,12
9,0
余额 45.3 89.4 79.6 3,91 7,44 39.8 1,47
92.
8 1 3 2.43 0.03 0 9.83
00
三、本期增减 432, 431, -7,6 423,
-818
变动金额（减 024, 205, 09,4 595,
,697.
少以“－”号 096. 398. 67.8 930.
61
填列） 03 42 0 62
676, 675, -7,7 667,
-818
（一）综合收 375, 556, 49,4 807,
,697.
益总额 523. 826. 67.8 358.
61
75 14 0 34
（二）所有者 140, 140,
投入和减少 000. 000.
资本 00 00
140, 140,
1．所有者投
000. 000.
入的普通股
00 00
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分 -244 -244 -244
53
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
配 ,351, ,351, ,351,
427. 427. 427.
72 72 72
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
-244 -244 -244
3．对所有者
,351, ,351, ,351,
（或股东）的
427. 427. 427.
分配
72 72 72
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
595
80,4 -7,5 19,2 3,47 4,15 45,5 4,20
四、本期期末 ,97
88,0 68,2 05,9 1,01 9,12 94,5 4,71
余额 9,0
45.3 87.0 79.6 8,00 2,83 72.0 7,41
92.
54
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
00 8 2 3 8.46 8.45 0 0.45
上期金额
单位：元
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
所有
其他权益工具 少数
项目 减： 其他 一般 未分 者权
股 资本 专项 盈余 其 小 股东
优 永 益合
其 库存 综合 风险 配利
本 公积 储备 公积 他 计 权益
先 续 计
他 股 收益 准备 润
股 债
595
80,4 -2,6 17,0 2,45 3,14 3,266
,97 118,6
一、上年期末 88,0 98,3 60,4 7,11 7,94 ,567,
9,0 18,29
余额 45.3 71.4 48.0 9,79 9,00 301.1
92. 1.81
8 4 5 5.39 9.38 9
00
加：会计
政策变更
前
期差错更正
同
一控制下企
业合并
其
他
595
80,4 -2,6 17,0 2,45 3,14 3,266
,97 118,6
二、本年期初 88,0 98,3 60,4 7,11 7,94 ,567,
9,0 18,29
余额 45.3 71.4 48.0 9,79 9,00 301.1
92. 1.81
8 4 5 5.39 9.38 9
00
三、本期增减 -2,5 -2,0
576, -33,2 -35,2
变动金额（减 84,7 07,8
865. 64,28 72,15
少以“－”号 38.3 73.0
34 6.10 9.12
填列） 6 2
211, 212,
576, -34,1 178,4
（一）综合收 967, 544,
865. 04,28 40,31
益总额 734. 600.
34 6.10 4.00
76 10
（二）所有者
840,0 840,0
投入和减少
00.00 00.00
资本
1．所有者投 840,0 840,0
55
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
入的普通股 00.00 00.00
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
-214 -214
-214,
（三）利润分 ,552, ,552
552,4
配 473. ,473
73.12
12 .12
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
-214 -214
3．对所有者 -214,
,552, ,552
（或股东）的 552,4
473. ,473
分配 73.12
12 .12
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
56
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
595
80,4 -2,1 17,0 2,45 3,14 3,231
,97 85,35
四、本期期末 88,0 21,5 60,4 4,53 5,94 ,295,
9,0 4,005
余额 45.3 06.1 48.0 5,05 1,13 142.0
92. .71
8 0 5 7.03 6.36 7
00
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年半年度
其他权益工具 其他 未分 所有者
项目 资本 减：库 专项 盈余
股本 优先 永续 综合 配利 其他 权益合
其他 公积 存股 储备 公积
股 债 收益 润 计
1,48
595,9 53,876 19,205
一、上年期末 -2,545, 7,96 2,154,48
79,09 ,380.1 ,979.6
余额 451.19 4,89 0,895.08
2.00 1 3
4.53
加：会计
政策变更
前期
差错更正
其他
1,48
595,9 53,876 19,205
二、本年期初 -2,545, 7,96 2,154,48
79,09 ,380.1 ,979.6
余额 451.19 4,89 0,895.08
2.00 1 3
4.53
三、本期增减 -165,
变动金额（减 -265,2 816, -166,082
少以“－”号 58.45 801. ,059.82
填列） 37
78,5
（一）综合收 -265,2 34,6 78,269,3
益总额 58.45 26.3 67.90
5
57
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（二）所有者
投入和减少资
本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-244,
（三）利润分 351, -244,351
配 427. ,427.72
72
1．提取盈余公
积
2．对所有者
（或股东）的
分配
-244,
351, -244,351
3．其他
427. ,427.72
72
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
58
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,32
595,9 53,876 19,205
四、本期期末 -2,810, 2,14 1,988,39
79,09 ,380.1 ,979.6
余额 709.64 8,09 8,835.26
2.00 1 3
3.16
上期金额
单位：元
2020 年半年度
其他权益工具
其他 所有者
项目 优 永 资本 减：库 专项储 盈余 未分配
股本 其 综合 其他 权益合
先 续 公积 存股 备 公积 利润
他 收益 计
股 债
595,
53,87 -2,051 16,40 1,677,2
一、上年期末 979, 2,341,50
6,380. ,268.2 3,637 96,289.
余额 092. 4,130.94
11 4 .61 46
00
加：会计
政策变更
前
期差错更正
其
他
595,
53,87 -2,051 16,40 1,677,2
二、本年期初 979, 2,341,50
6,380. ,268.2 3,637 96,289.
余额 092. 4,130.94
11 4 .61 46
00
三、本期增减
-189,68
变动金额（减 -455,1 -190,143,
8,272.1
少以“－”号 46.16 418.26
0
填列）
（一）综合收 -455,1 24,864, 24,409,0
益总额 46.16 201.02 54.86
（二）所有者
59
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
-214,55
（三）利润分 -214,552,
2,473.1
配 473.12
2
1．提取盈余
公积
2．对所有者 -214,55
-214,552,
（或股东）的 2,473.1
473.12
分配 2
3．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
60
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
595,
53,87 -2,506 16,40 1,487,6
四、本期期末 979, 2,151,36
6,380. ,414.4 3,637 08,017.
余额 092. 0,712.68
11 0 .61 36
00
三、公司基本情况
深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)系经广东省深圳市人民政府深府
办复[1991]831号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，于1983年1月17
日在深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有注册号/统一社会信用代码为
91440300192174135N的企业法人营业执照，注册资本595,979,092元，股份总数595,979,092股(每股面值1元)。
其中，有限售条件的流通股份：A股1,898,306股，B股0股；无限售条件的流通股份A股526,475,543股，B
股67,605,243股。公司股票已于1992年3月30日在深圳证券交易所挂牌交易。
本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，
建设监理。国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。产品/提供的劳务主要有：商品住宅的开
发及销售；物业管理服务；楼宇及楼宇设备维修、庭园绿化及清洁服务；物业租赁服务；工程监理；中餐、
西餐、酒的零售等。
本财务报表业经公司2021年8月27日第九届董事会第24会议批准对外报出。
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，将深圳市皇城地产有限公司、东莞市国贸长盛房
地产开发有限公司和深圳市国贸物业管理有限公司等47家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本
财务报告附注八和九说明。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，
并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
具体会计政策和会计估计详见本节：
61
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
1、遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释
以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金
流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务
报告的一般规定》（2014年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函
〔2018〕453号）的列报和披露要求。
2、会计期间
本公司的会计年度从公历1月1日至12月31日止。
3、营业周期
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房
地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以
其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1)同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值
计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面
价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2)非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可
辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取
得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财
务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
62
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
(1)合营安排分为共同经营和合营企业。
(2)当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是
指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
(1)外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性
项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关
的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交
易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确
定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
(2)外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利
润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日即
期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。
10、金融工具
(1)金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：1)以摊余成本计量的金融资产；2)以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产；3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；2)金
融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；3)不属于上述1)或2)的财
务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；4)以摊余成本计量的金融负债。
(2)金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
63
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，
按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直
接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初
始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照交易价格进
行初始计量。
2)金融资产的后续计量方法
①以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金
融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，
其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合
收益中转出，计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利(属于投资成本收回部分的除外)计入当期损益，其他利得或
损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，
计入留存收益。
④以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失(包括利息和股利收入)计入当期损益，除非该金融资
产属于套期关系的一部分。
3)金融负债的后续计量方法
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指
定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处
理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失(包括利息费用、除因公司自身信
用风险变动引起的公允价值变动)计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将
之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
②金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。
③不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：①按照金融工具的减值规定确定的损失
准备金额；②初始确认金额扣除按照相关规定所确定的累计摊销额后的余额。
④以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生
的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
4)金融资产和金融负债的终止确认
64
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
①当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的
规定。
②当金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债(或该部分金融负债)。
(3)金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保
留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所
转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况
处理：1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确
认为资产或负债；2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：1)所转移金融资产在
终止确认日的账面价值；2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累
计额中对应终止确认部分的金额(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债
务工具投资)之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资
产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并
将下列两项金额的差额计入当期损益：1)终止确认部分的账面价值；2)终止确认部分的对价，与原直接计
入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额(涉及转移的金融资产为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资)之和。
(4)金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和
金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市
场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入
值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据
验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。
(5)金融工具减值
1)金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款
承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条
件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公
司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即
全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用
调整的实际利率折现。
65
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内
预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计
量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内
的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显
著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准
备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量
损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始
确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组
合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值
损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列
示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认
其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
2)按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款——合并范围内关联方往来 款项性质 参考历史信用损失经验，结合当
组合 前状况以及对未来经济状况的预
其他应收款-应收利息组合 测，通过违约风险敞口和未来12
其他应收款——其他关联方往来组合 个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失
其他应收款—信用风险特征组合 账龄组合 参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的预
测，通过违约风险敞口和未来12
个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失
3)按组合计量预期信用损失的应收款项
①具体组合及计量预期信用损失的方法
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
应收银行承兑汇票 票据类型 参考历史信用损失经验，结合当
应收商业承兑汇票 前状况以及对未来经济状况的
预测，通过违约风险敞口和整个
存续期预期信用损失率，计算预
66
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
期信用损失
应收账款——其他关联方往来组合 款项性质 参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的
预测，通过违约风险敞口和整个
存续期预期信用损失率，计算预
期信用损失
应收账款——信用风险特征组合 账龄组合 参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的
预测，编制应收账款账龄与整个
存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失
②应收账款——信用风险特征组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
账龄 应收账款
预期信用损失率(%)
1年以内(含1年，下同) 3.00
1-2年 10.00
2-3年 30.00
3-4年 50.00
4-5年 80.00
5年以上 100.00
(6)金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵
销后的净额在资产负债表内列示：1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行
的；2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
11、应收票据
详见本财务报表附注五、10金融工具之相关说明。
12、应收账款
详见本财务报表附注五、10金融工具之相关说明。
13、应收款项融资
不适用。
14、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
详见本财务报表附注五、10金融工具之相关说明。
67
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
15、存货
(1)存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开
发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
(2)发出存货的计价方法
1)发出材料采用移动加权平均法。
2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积分摊计入项目的开发成本。
3)发出开发产品按个别计价法核算。
4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑
面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产
品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产
品成本。
(3)存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提
存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和
相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资
产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，
并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
(4)存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
(5)低值易耗品和包装物的摊销方法
1)低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
2)包装物
按照一次转销法进行摊销。
16、合同资产
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司已向客
户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
对于不包含重大融资成分的合同资产，公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利
得计入当期损益。
68
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
对于包含重大融资成分的合同资产，公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个
存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或
利得计入当期损益。
17、合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、
明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
(2)该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
(3)该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资
产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
(1)因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产
在转回日的账面价值。
18、持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的公司组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似交易中
出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划
作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，
该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极
小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有
待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时
计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉
的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账
面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应
当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分
为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售
费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的
非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用
本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组
69
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账
面价值所占比重，按比例增加其账面价值。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权
的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件
时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有
资产和负债划分为持有待售类别。
19、债权投资
不适用。
20、其他债权投资
不适用。
21、长期应收款
不适用。
22、长期股权投资
(1)共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致
同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
(2)投资成本的确定
1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券
作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之
间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。
属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在
合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资
成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取
得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财
务报表进行相关会计处理：
①在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核
算的初始投资成本。
②在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得
控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股
权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有
70
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当
期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
③除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发
行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按
《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计
准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
(3)后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采
用权益法核算。
(4)通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
1)个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单
位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、
共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
2)合并财务报表
①通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整资本公积(资本溢价)，资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股
权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
②通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次
处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(5)减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价
值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
23、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
(1)投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
(2)投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资
产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值
71
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
24、固定资产
（1）确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形
资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-25年 5-10 3.6-4.75
运输工具 年限平均法 5年 5 19
其他设备 年限平均法 5年 5 19
机器设备 年限平均法 5年 5 19
固定资产装修 年限平均法 5年 0 20
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
不适用。
25、在建工程
(1)在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资
产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
(2)在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未
办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再
调整原已计提的折旧。
26、借款费用
(1)借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相
关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
(2)借款费用资本化期间
1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：①资产支出已经发生；②借款费用已经发生；③为
72
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂
停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
(3)借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用(包括
按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产
占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
27、生物资产
不适用。
28、油气资产
不适用。
29、使用权资产
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和
低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
1.租赁负债的初始计量金额；
2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3.发生的初始直接费用；
4.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生
的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第1号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第13号——或有事项》对上述第4项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生
的成本。
本公司参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能够
合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识
别的减值损失进行会计处理。
73
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
30、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
1)无形资产包括土地使用权、软件使用权等，按成本进行初始计量。
2)使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统
合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项目 摊销年限(年)
土地使用权 土地使用权法定使用期
软件使用权 5年
使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。对使
用寿命不确定的无形资产，使用寿命不确定的判断依据是：没有明确的使用期限及可预计的受益年限。
3)使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的
差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在
减值迹象，每年均进行减值测试。
（2）内部研究开发支出会计政策
不适用。
31、长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命
有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并
所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与
其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
32、长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上(不含1年)的各项费用。长期待摊费用按实际发生额
入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚
未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
33、合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
34、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产
74
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
①根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出
估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义
务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
②设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字
或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资
产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
③期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息
净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净
负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综
合收益确认的金额。
（3）辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：1)
公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；2)公司确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本或费用时。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；
除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生
的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职
工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
35、租赁负债
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低
价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确
75
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
定；
（3）购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
（4）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
（5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本公
司采用增量借款利率作为折现率。
36、预计负债
(1)因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的现
时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务
确认为预计负债。
(2)公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核。
37、股份支付
不适用。
38、优先股、永续债等其他金融工具
不适用。
39、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
(1)收入的确认
本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业管理收入、出租物业收入（详见（四十二）租赁）等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权
是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
(2)本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一
时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
1)本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完
成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不
76
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
④对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相
关商品控制权时点确认收入。
2)在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风
险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
3)本公司收入确认的具体政策：
①房地产销售合同在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同
时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权
和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的
已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。出售自用房屋：自用房屋所有权上的主
要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有
效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可
靠地计量时，确认销售收入的实现。以房地产竣工验收合格(取得竣工验收报告)，签订了不可逆转的销售
合同，取得了买方付款证明(其中选择银行按揭的，收到首期款及银行按揭全款；不选择银行按揭自行付款
的，收到全部房款)，发出收楼通知(在规定的期限内因业主原因未及时办手续的视同收楼)时点确认收入的
实现。
②提供劳务合同提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠
地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够
可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳
务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计
能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生
的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。物业管理在物
业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地
计量时，确认物业管理收入的实现。
③让渡资产使用权让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量
时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使
用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期
与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。
④其他业务收入根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成
本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
(3)收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对
价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
77
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
1)可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当
不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收
入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
2)重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额
确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
3)非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不
能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
4)应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客
户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确
认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。
向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
不适用。
40、政府补助
(1)政府补助在同时满足下列条件时予以确认:1)公司能够满足政府补助所附的条件；2)公司能够收到
政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
(2)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文
件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本
条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发
生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
(3)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部
分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补
助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关
成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
(4)与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
78
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
41、递延所得税资产/递延所得税负债
(1)根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税法规定
可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适
用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
(2)确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表
日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会
计期间未确认的递延所得税资产。
(3)资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应
纳税所得额时，转回减记的金额。
(4)公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所
得税：1)企业合并；2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
42、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
1.承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁
确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第4号—
—固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权
的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第8
号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企
业会计准则第17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资
产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
2.出租人
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，
并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租
金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基
础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，
79
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第8号
——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
（2）融资租赁的会计处理方法
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，
并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
43、其他重要的会计政策和会计估计
(1)终止经营的确认标准、会计处理方法
满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为终止经
营：
1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一
部分；
3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(2)维修基金核算方法和质量保证金核算方法
1)维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提
计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
2)质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质
量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(3)分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满
足下列条件的组成部分：
1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2)管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3)通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
44、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
□ 适用 √ 不适用
80
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 4,206,266,629.32 4,206,266,629.32
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 187,697,631.47 187,697,631.47
应收款项融资
预付款项 50,543,422.85 50,543,422.85
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 789,050,350.51 789,050,350.51
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 5,312,489,258.20 5,312,489,258.20
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 48,991,965.92 48,991,965.92
流动资产合计 10,595,039,258.27 10,595,039,258.27
81
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 45,710,220.79 45,710,220.79
其他权益工具投资 1,044,905.12 1,044,905.12
其他非流动金融资产
投资性房地产 484,738,506.83 484,738,506.83
固定资产 116,233,936.04 116,233,936.04
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 14,992,421.49 14,992,421.49
无形资产 482,049.51 482,049.51
开发支出
商誉
长期待摊费用 11,862,716.14 11,862,716.14
递延所得税资产 950,681,245.50 950,681,245.50
其他非流动资产 1,564,074.34 1,564,074.34
非流动资产合计 1,612,317,654.27 1,627,310,075.76 14,992,421.49
资产总计 12,207,356,912.54 12,222,349,334.03 14,992,421.49
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 468,269,685.65 468,269,685.65
预收款项 473,274.48 473,274.48
合同负债 666,893,629.72 666,893,629.72
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
82
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 177,190,197.36 177,190,197.36
应交税费 2,487,212,979.37 2,487,212,979.37
其他应付款 847,142,613.09 847,142,613.09
其中：应付利息
应付股利 12,202,676.04 12,202,676.04
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动
36,722,824.88 36,722,824.88
负债
其他流动负债 43,354,691.51 43,354,691.51
流动负债合计 4,727,259,896.06 4,727,259,896.06
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,587,800,000.00 3,587,800,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 14,992,421.49 14,992,421.49
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 2,396,947.00 2,396,947.00
递延收益
递延所得税负债 262.20 262.20
其他非流动负债 108,778,327.45 108,778,327.45
非流动负债合计 3,698,975,536.65 3,713,967,958.14 14,992,421.49
负债合计 8,426,235,432.71 8,441,227,854.20 14,992,421.49
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
83
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
资本公积 80,488,045.38 80,488,045.38
减：库存股
其他综合收益 -6,749,589.41 -6,749,589.41
专项储备
盈余公积 19,205,979.63 19,205,979.63
一般风险准备
未分配利润 3,038,993,912.43 3,038,993,912.43
归属于母公司所有者权益
3,727,917,440.03 3,727,917,440.03
合计
少数股东权益 53,204,039.80 53,204,039.80
所有者权益合计 3,781,121,479.83 3,781,121,479.83
负债和所有者权益总计 12,207,356,912.54 12,222,349,334.03 14,992,421.49
调整情况说明
本公司自2021年1月1日起执行新租赁准则，根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行当年年初财务报表相
关项目金额，不调整可比期间信息。对于首次执行日前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利
率折现的现值计量租赁负债，使用权资产按照与租赁负债相等的金额进行必要调整。
母公司资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 3,216,703,036.69 3,216,703,036.69
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,624,500.42 2,624,500.42
应收款项融资
预付款项
其他应收款 145,325,697.20 145,325,697.20
其中：应收利息
应收股利
存货 653,885,107.24 653,885,107.24
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
84
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
其他流动资产 496,729.09 496,729.09
流动资产合计 4,019,035,070.64 4,019,035,070.64
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,071,176,101.18 1,071,176,101.18
其他权益工具投资 1,275,405.12 1,275,405.12
其他非流动金融资产
投资性房地产 303,827,356.62 303,827,356.62
固定资产 51,091,963.72 51,091,963.72
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 727,535.23 727,535.23
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 432,440.01 432,440.01
递延所得税资产 252,331,518.26 252,331,518.26
其他非流动资产 1,197,407,234.55 1,197,407,234.55
非流动资产合计 2,877,542,019.46 2,878,269,554.69 727,535.23
资产总计 6,896,577,090.10 6,897,304,625.33 727,535.23
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 55,887,947.36 55,887,947.36
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 50,710,148.02 50,710,148.02
应交税费 3,736,082.67 3,736,082.67
其他应付款 3,971,988,862.11 3,971,988,862.11
85
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
其中：应付利息
应付股利 29,642.40 29,642.40
持有待售负债
一年内到期的非流动
31,573,154.86 31,573,154.86
负债
其他流动负债
流动负债合计 4,113,896,195.02 4,113,896,195.02
非流动负债：
长期借款 588,200,000.00 588,200,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 727,535.23 727,535.23
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 40,000,000.00 40,000,000.00
非流动负债合计 628,200,000.00 628,927,535.23 727,535.23
负债合计 4,742,096,195.02 4,742,823,730.25 727,535.23
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 53,876,380.11 53,876,380.11
减：库存股
其他综合收益 -2,545,451.19 -2,545,451.19
专项储备
盈余公积 19,205,979.63 19,205,979.63
未分配利润 1,487,964,894.53 1,487,964,894.53
所有者权益合计 2,154,480,895.08 2,154,480,895.08
负债和所有者权益总计 6,896,577,090.10 6,897,304,625.33 727,535.23
调整情况说明
86
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
本公司自2021年1月1日起执行新租赁准则，根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行当年年初财务报表相
关项目金额，不调整可比期间信息。对于首次执行日前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利
率折现的现值计量租赁负债，使用权资产按照与租赁负债相等的金额进行必要调整。
（4）2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
45、其他
本财务报表附注的期初数指2021年1月1日财务报表数，期末数指2021年6月30日财务报表数，本期指2021年1-6月，上年
同期指2020年1-6月。母公司同。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 [注 1]
城市维护建设税 应缴流转税税额 按地区级别分别适用 7%、5%、1%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、15%、16.5%[注 2]
有偿转让国有土地使用权及地上建筑
土地增值税 30%-60%
物和其他附着物产权产生的增值额
从价计征的，按房产原值一次减除 30%
房产税 后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按 1.2%、12%
租金收入的 12%计缴
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
重庆深国贸物业管理有限公司 15%
深圳市深物业房屋资产运营管理有限公司 20%
深圳市国贸餐饮有限公司 20%
深圳市物业工程建设监理有限公司 20%
深圳市聚联人力资源开发有限公司 20%
深圳市华政鹏物业管理发展有限公司 20%
深圳市金海联物业管理有限公司 20%
87
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
深圳市众通达住宅修缮服务有限公司 20%
深圳市康平实业有限公司 20%
深圳市教师之家培训有限公司 20%
深圳市教育实业有限公司 20%
深圳市育发实业有限公司 20%
重庆奥博电梯有限公司 20%
注册于越南的子公司 20%
注册于香港地区的子公司 16.50%
合并范围内其他纳税主体 25%
2、税收优惠
[注2]：根据国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录(2011年本)》鼓励类中的第三十七类商务服务业第2条物业服
务的规定，符合条件的西部企业减按15%的税率征收企业所得税。子公司重庆深国贸物业管理有限公司适用上述政策。
根据国家税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)，自2019年1月1日至2021年12
月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；
对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。子公司
重庆奥博电梯有限公司、深圳市国贸餐饮有限公司等共计12家自2019年起适用该政策。
3、其他
[注1]：本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型 一般计税税率 简易计税征收率
房产销售收入 9% 5%
不动产出租收入 9% 5%
物业服务收入 6% 3%
餐饮服务收入 6% 3%
其他 13% --
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 123,973.10 96,389.26
银行存款 4,957,558,330.37 4,193,301,592.08
其他货币资金 13,361,971.72 12,868,647.98
88
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
合计 4,971,044,275.19 4,206,266,629.32
其中：存放在境外的款项总额 50,557,748.04 51,323,986.36
因抵押、质押或冻结等对使用
17,754,631.22 38,111,717.09
有限制的款项总额
其他说明
其他货币资金13,361,971.72元中，主要包括担保保证金1,148,647.30元、保函保证金11,613,310.06元,银行冻结资金
11,031.58元，托管保证金44,554.35元；银行存款4,957,558,330.37元中，包括期末计提的定期存款利息4,937,087.93元，
上述金额因使用受到限制不作为现金及现金等价物。
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
3、衍生金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
4、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
其中：
其中：
按单项计提坏账准备：
单位：元
名称 期末余额
89
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□ 适用 √ 不适用
（3）期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（5）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元
项目 期末转应收账款金额
其他说明
（6）本期实际核销的应收票据情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收票据核销情况：
单位：元
90
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
款项是否由关联
单位名称 应收票据性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收票据核销说明：
5、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
105,26 105,26 105,27 105,27
按单项计提坏账 27.52 100.00 100.00
8,927.2 8,927.2 3,564.0 34.37% 3,564.0
准备的应收账款 % % %
0 0 0 0
其中：
277,29 259,90 201,04
按组合计提坏账 72.48 17,395, 13,342, 187,697,
8,014.7 6.00% 2,999.9 0,006.9 65.63% 6.64%
准备的应收账款 % 014.80 375.51 631.47
8 8 8
其中：
382,56 122,66 259,90 306,31
100.00 32.00 100.00 118,615 187,697,
合计 6,941.9 3,942.0 2,999.9 3,570.9 39.00%
% % % ,939.51 631.47
8 0 8 8
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市基永物业发展 涉及诉讼，无可执行
93,811,328.05 93,811,328.05 100.00%
有限公司 金额
深圳特威实业有限公
2,836,561.00 2,836,561.00 100.00% 长期未能收回
司
深圳市鲁南实业发展 状况欠佳、长期未能
2,818,284.84 2,818,284.84 100.00%
公司 收回
单项金额不重大但单
5,802,753.31 5,802,753.31 100.00%
项计提坏账准备
合计 105,268,927.20 105,268,927.20 -- --
按单项计提坏账准备：
单位：元
91
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 241,978,667.33 7,259,360.02 3.00%
1-2 年 22,307,419.50 2,230,741.95 10.00%
2-3 年 4,005,077.27 1,201,523.18 30.00%
3-4 年 4,051,500.30 2,025,750.15 50.00%
4-5 年 1,388,554.43 1,110,843.54 80.00%
5 年以上 3,566,795.96 3,566,795.96 100.00%
合计 277,298,014.79 17,395,014.80 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 241,978,667.33
1至2年 22,307,419.50
2至3年 4,005,077.27
3 年以上 114,275,777.88
3至4年 4,051,500.30
4至5年 1,388,554.43
5 年以上 108,835,723.15
合计 382,566,941.98
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
92
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
105,273,564.00 4,636.80 105,268,927.20
准备
按组合计提坏
13,342,375.51 4,052,639.29 17,395,014.80
账准备
合计 118,615,939.51 4,052,639.29 4,636.80 122,663,942.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
深圳市基永物业发展
93,811,328.05 24.52% 93,811,328.05
有限公司
深圳湾科技发展有限
91,137,483.07 23.82% 2,734,124.49
公司
深圳今日头条科技有
10,985,418.37 2.87% 329,562.55
限公司
阿里未来酒店管理（浙
6,983,019.15 1.83% 209,490.57
江）有限公司
深圳市美亚实业发展
2,645,673.28 0.69% 79,370.20
有限公司
合计 205,562,921.92 53.73%
93
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
6、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□ 适用 √ 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
7、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 30,531,873.80 40.02% 28,553,066.87 55.83%
1至2年 24,815,955.14 32.53% 1,208,311.68 2.36%
2至3年 990,792.73 1.30% 769,153.00 1.50%
3 年以上 19,950,444.99 26.15% 20,012,891.30 40.30%
合计 76,289,066.66 -- 50,543,422.85 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过一年的预付款项，主要是预付的尚未达到确认收入条件的房地产项目预收款项按照税法规定预缴的土地增值
税、城建税、教育费附加等各项税费；以及补缴土地地价出让金、市政设施配套金但相关手续尚未办理完毕。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称 账面余额 占预付款项余额的比例(%)
深圳市前海高端信息服务有限公司 36,850,000.00 48.30%
深圳市财政委员会 19,509,471.00 25.57%
徐州市铜山区税务局 481,628.41 0.63%
深圳市力浦建设实业有限公司 456,602.87 0.60%
94
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
国网重庆市电力公司 424,155.99 0.56%
小 计 57,721,858.27 75.66%
其他说明：
8、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 803,760,748.21 789,050,350.51
合计 803,760,748.21 789,050,350.51
（1）应收利息
1）应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
2）重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其判
95
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
断依据
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 9,362,541.31 10,259,805.89
保证金 52,177,688.46 45,948,194.30
备用金 4,622,314.10 595,148.50
代扣代缴款项 5,371,750.53 8,381,989.28
外部往来款 775,178,639.44 763,481,109.87
其他 13,051,446.27 13,537,736.74
合计 859,764,380.11 842,203,984.58
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 25,178,102.14 0.00 27,975,531.93 53,153,634.07
2021 年 1 月 1 日余额
—— —— —— ——
在本期
本期计提 2,791,617.83 58,380.00 2,849,997.83
2021 年 6 月 30 日余额 27,969,719.97 28,033,911.93 56,003,631.90
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 26,159,741.13
96
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
1至2年 45,415,188.00
2至3年 735,972,999.68
3 年以上 52,216,451.30
3至4年 2,755,109.56
4至5年 745,281.19
5 年以上 48,716,060.55
合计 859,764,380.11
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
27,975,531.93 58,380.00 28,033,911.93
准备
按组合计提坏
25,178,102.14 2,791,617.83 27,969,719.97
账准备
合计 53,153,634.07 2,849,997.83 56,003,631.90
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
4）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期 坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
末余额合计数的 额
97
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
比例
深圳市心海控股
外部往来款 401,499,990.18 2-3 年 46.70% 0.00
有限公司
深圳市心海荣耀
房地产开发有限 外部往来款 330,472,932.33 2-3 年 38.44% 0.00
公司
深圳市蚌岭股份
外部往来款 30,000,000.00 1-2 年 3.49% 3,000,000.00
合作公司
徐州市铜山区经
济适用住房发展 预售监管资金 11,145,688.46 1-2 年 1.30% 1,114,568.85
中心
深圳天俊实业股
合作保证金 10,000,000.00 1 年以内 1.16% 300,000.00
份有限公司
合计 -- 783,118,610.97 -- 91.09% 4,414,568.85
6）涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
额及依据
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
9、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
存货跌价准备 存货跌价准备
项目
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
98
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
5,086,835,457. 5,080,187,053. 4,867,562,388. 4,860,913,984.
开发成本 6,648,404.13 6,648,404.13
58 45 16 03
开发产品 208,698,204.31 208,698,204.31 450,832,522.28 450,832,522.28
原材料 1,112,035.28 470,418.84 641,616.44 1,169,494.26 535,302.89 634,191.37
库存商品 2,140,743.72 2,094,300.39 46,443.33 2,141,714.37 2,094,300.39 47,413.98
低值易耗品 54,783.38 54,783.38 61,146.54 61,146.54
5,298,841,224. 5,289,628,100. 5,321,767,265. 5,312,489,258.
合计 9,213,123.36 9,278,007.41
27 91 61 20
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期 其中：
本期转 本期其 利息资
项目名 开工时 预计竣 预计总 期初余 （开发 期末余 本期利 资金来
入开发 他减少 本化累
称 间 工时间 投资 额 成本） 额 息资本 源
产品 金额 计金额
增加 化金额
6,941,5 3,570,4 143,45 3,713,9
观澜蚌 56,314, 56,314, 银行贷
00,000. 99,129. 8,187.9 57,317.
岭项目 334.42 334.42 款
00 09 5 04
深物
2019 年 2021 年 235,81 168,81 191,58
业半 113,040 22,881,
03 月 09 月 0,000.0 5,335.1 4,033.8 其他
山御景 .00 738.66
15 日 30 日 0 9 5
二期
深物
2014 年 2021 年 357,00 245,59 275,54
业金 29,953, 1,059,6
03 月 12 月 0,000.0 6,393.0 9,542.3 其他
领假日 149.27 84.29
01 日 31 日 0 7 4
-A 栋
深物
2018 年 2022 年 801,09 608,58 627,69
业福 19,110,
12 月 12 月 0,000.0 0,860.2 1,214.8 其他
昌花园 354.67
01 日 31 日 0 1 8
二期
226,61 228,41
御品峦 1,799,7
3,926.2 3,653.0 其他
山 26.84
4 8
海南琼 6,648,4 6,648,4
其他
山土地 04.13 04.13
深惠花 37,002, 37,002,
其他
园 030.89 030.89
福源泰 1,143,1 1,220,6 2,363,8
其他
项目 84.20 87.88 72.08
其他项 2,663,1 962,26 3,625,3 其他
99
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
目 25.14 4.15 89.29
8,335,4 4,867,5 219,38 5,086,8
113,040 57,374, 56,314,
合计 -- -- 00,000. 62,388. 6,109.4 35,457. --
.00 018.71 334.42
00 16 2 58
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
利息资本化累 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
计金额 资本化金额
深物 2012 年
3,384,362.2
业廊桥 12 月 01 3,384,362.24
4
国际 日
深物 2015 年
58,947,050.
业湖畔 06 月 01 678,293.62 58,268,757.15 10,446,911.43
77
御景一期 日
深物 2016 年
18,784,966. 18,898,006.5
业半山 11 月 01 113,040.00 27,205,315.95
55 5
御景一期 日
深物 2017 年
25,150,175.
业松湖 07 月 01 305,308.44 24,844,867.51 30,539,392.65
95
朗苑 日
深物 2017 年
80,210,044.
业湖畔 11 月 01 2,862,301.71 77,347,743.16
87
御景二期 日
深物
2019 年
业金领 254,824,025 218,487,178.
12 月 01 36,336,847.10 25,325,952.00
假日-B .85 75
日
栋、C 栋
1995 年
4,839,083.1
国贸广场 12 月 01 4,839,083.10
0
日
2001 年
皇御苑 A
06 月 01 790,140.58 790,140.58
区
日
1999 年
福昌大厦
11 月 01 645,532.65 645,532.65
裙楼
日
3,257,139.7
其他项目 1,016,268.90 2,240,870.82 83,077,702.96
2
450,832,522 242,247,357.
合计 -- 113,040.00 208,698,204.31 176,595,274.99
.28 97
100
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位：元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
期初余 本期增加金额 本期减少金额
项目 期末余额 备注
额 计提 其他 转回或转销 其他
6,648,40
开发成本 6,648,404.13
4.13
535,302.
原材料 64,884.05 470,418.84
89
2,094,30
库存商品 2,094,300.39
0.39
9,278,00
合计 64,884.05 9,213,123.36 --
7.41
按主要项目分类：
单位：元
期初余 本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期末余额 备注
额 计提 其他 转回或转销 其他
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
项目名称 期初资本化金额 本期资本化金额 本期结转金额 期末资本化金额
深物业廊桥国际 2,971,986.54 2,971,986.54
深物业湖畔御景一期 1,422,628.90 57,170.89 1,365,458.01
深物业金领假日 12,740,265.51 - 4,495,689.79 8,244,575.72
观澜蚌岭项目 56,314,334.42 56,314,334.42
小计 17,134,880.95 56,314,334.42 4,552,860.68 68,896,354.69
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
101
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
10、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
本期合同资产计提减值准备情况
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
其他说明：
11、持有待售资产
单位：元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
12、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的债权投资/其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
其他说明：
13、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 16,030,350.44 7,467,152.90
待抵扣进项税 13,079,133.12 11,705,028.57
102
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
预缴土地增值税 15,872,072.37 28,960,506.43
预缴城建税 1,122,124.53 501,245.53
预缴教育费附加 801,517.52 358,032.49
合计 46,905,197.98 48,991,965.92
其他说明：
14、债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
重要的债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额
—— —— —— ——
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
15、其他债权投资
单位：元
累计在其
他综合收
本期公允 累计公允
项目 期初余额 应计利息 期末余额 成本 益中确认 备注
价值变动 价值变动
的损失准
备
重要的其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
其他债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
103
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额
—— —— —— ——
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
16、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额
—— —— —— ——
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明
17、长期股权投资
单位：元
期初余 本期增减变动 期末余 减值准
被投资
额(账 追加投 减少投 权益法 其他综 其他权 宣告发 计提减 额(账 备期末
单位 其他
面价 资 资 下确认 合收益 益变动 放现金 值准备 面价 余额
104
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
值) 的投资 调整 股利或 值)
损益 利润
一、合营企业
深圳物
业吉发 39,053, 3,139,7 42,193,
仓储有 923.92 33.17 657.09
限公司
深圳天
安国际
大厦物 6,656,2 78,750. 6,735,0
业管理 96.87 00 46.87
有限公
司
45,710, 3,218,4 48,928,
小计
220.79 83.17 703.96
二、联营企业
深圳物
方陶瓷 18,983, 18,983, 18,983,
工业有 614.14 614.14 614.14
限公司
深圳康
富健康 165,00 165,00 165,00
产品有 0.00 0.00 0.00
限公司
深圳市
兴浩仿
756,67 756,67 756,67
瓷制品
0.68 0.68 0.68
有限公
司
深圳市
社会福
326,69 326,69 326,69
利公司
3.24 3.24 3.24
福达电
子厂
深圳市
福隆实
1,684,3 1,684,3 1,684,3
业发展
50.00 50.00 50.00
有限公
司
好年华 2,733,5 2,733,5 2,733,5
大酒店 70.05 70.05 70.05
105
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
深圳市
教育基 500,00 500,00 500,00
金龙华 0.00 0.00 0.00
投资
深圳市
康乐体
540,06 540,06 540,06
育俱乐
0.00 0.00 0.00
部皇发
分部
深圳市
观澜镇
1,168,9 1,168,9 1,168,9
福民丹
73.20 73.20 73.20
坑村厂
房
深圳市
雄牛保
500,00 500,00 500,00
龄球娱
0.00 0.00 0.00
乐有限
公司
深圳市
莲花彩
1,475,4 1,475,4 1,475,4
田物业
65.91 65.91 65.91
管理有
限公司
深圳市
洋源实 1,030,0 1,030,0 1,030,0
业有限 00.00 00.00 00.00
公司
嘉凯锋
600,00 600,00 600,00
公司宝
0.00 0.00 0.00
安公司
桂园汽 350,00 350,00 350,00
修厂 0.00 0.00 0.00
深圳市
无为本
500,00 500,00 500,00
屋顶绿
0.00 0.00 0.00
化有限
公司
深圳市
240,00 240,00 240,00
元平塑
0.00 0.00 0.00
钢门窗
106
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
有限公
司
深圳市
有方印
100,00 100,00 100,00
务发行
0.00 0.00 0.00
有限公
司
深圳市
路盛实
100,00 100,00 100,00
业发展
0.00 0.00 0.00
有限公
司
31,754, 31,754, 31,754,
小计
397.22 397.22 397.22
77,464, 3,218,4 80,683, 31,754,
合计
618.01 83.17 101.18 397.22
其他说明
18、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
金田实业（集团）股份有限公司 773,704.00 1,044,905.12
合计 773,704.00 1,044,905.12
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允
其他综合收益 价值计量且其 其他综合收益
确认的股利收
项目名称 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他 转入留存收益
入
的金额 综合收益的原 的原因
因
本公司持有该
金田实业（集
股的目的不是
团）股份有限 2,816,652.31
为了近期出售
公司
以获取利益
其他说明：
19、其他非流动金融资产
单位：元
107
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
20、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 806,486,705.38 30,262,437.05 33,319,759.75 870,068,902.18
2.本期增加金额 4,025,081.41 4,025,081.41
（1）外购 4,025,081.41 4,025,081.41
（2）存货\固定资产\
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 8,783,828.36 8,783,828.36
（1）处置 1,525,917.94 1,525,917.94
（2）其他转出 7,136,107.37 7,136,107.37
（3）汇兑调整
4.期末余额 806,486,705.38 30,262,437.05 28,561,012.80 865,310,155.23
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 362,944,868.15 15,342,910.07 7,042,617.13 385,330,395.35
2.本期增加金额 13,855,349.30 527,538.78 3,956,426.82 18,339,314.90
（1）计提或摊销 13,855,349.30 527,538.78 3,956,426.82 18,339,314.90
3.本期减少金额 5,363,887.20 5,363,887.20
（1）处置 50,705.46 50,705.46
（2）其他转出 5,197,468.84 5,197,468.84
（3）汇兑调整 115,712.90 115,712.90
4.期末余额 376,800,217.45 15,870,448.85 5,635,156.75 398,305,823.05
三、减值准备
1.期初余额
108
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 429,686,487.93 14,391,988.20 22,925,856.05 467,004,332.18
2.期初账面价值 443,541,837.23 14,919,526.98 26,277,142.62 484,738,506.83
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位：元
报告期 公允价值变动
地理位 竣工时 建筑面 期初公 期末公允价 公允价值
项目名称 租金收 原因及报告索
置 间 积 允价值 值 变动幅度
入 引
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□ 是 √ 否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
因厦深铁路建设置换取得，尚未换取新
宝龙东地区法定图则 02-01 地块 8,697,781.98
证
该土地为 2017 年终审判胜诉后取得，
美林土地 0.00
相关产权证书正在办理中。[注 1]
该房产为物业管理用房，曾被第三方物
马古岭 6 栋 507 单元 25,953.71
管公司占用，现已收回，但未办理权证
其他说明
[注1] 美林土地账面原值为3,885,469.40，累计计提折旧3,885,469.40元，账面价值为0元。
109
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
21、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 108,878,082.57 116,233,936.04
合计 108,878,082.57 116,233,936.04
（1）固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 固定资产装修 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 160,927,555.25 4,933,197.00 14,976,483.00 34,061,422.86 42,530,271.18 257,428,929.29
2.本期增加
7,155.97 853,977.39 1,968,926.86 2,830,060.22
金额
（1）购置 7,155.97 853,977.39 1,968,926.86 2,830,060.22
（2）在建
工程转入
（3）企业
合并增加
3.本期减少
1,179,844.00 1,324,421.51 273,532.29 2,777,797.80
金额
（1）处置
1,179,844.00 205,231.46 1,385,075.46
或报废
(2)
68,300.83 68,300.83
汇兑调整
1,324,421.51 1,324,421.51
4.期末余额 160,927,555.25 4,940,352.97 14,650,616.39 32,737,001.35 44,225,665.75 257,481,191.71
二、累计折旧
1.期初余额 105,061,072.73 219,685.18 10,040,163.20 4,963,933.66 20,834,421.32 141,119,276.09
2.本期增加
2,155,942.92 237,030.36 670,932.11 3,273,700.80 2,794,585.87 9,132,192.06
金额
（1）计提 2,155,942.92 237,030.36 670,932.11 3,273,700.80 2,794,585.87 9,132,192.06
3.本期减少 1,143,119.00 331,105.98 249,851.19 1,724,076.17
110
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
金额
（1）处置
1,143,119.00 331,105.98 187,697.43 1,330,816.43
或报废
(2)
62,153.76 62,153.76
汇兑调整
4.期末余额 107,217,015.65 456,715.54 9,567,976.31 7,906,528.48 23,379,156.00 148,527,391.98
三、减值准备
1.期初余额 75,717.16 75,717.16
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
（1）处置
或报废
4.期末余额 75,717.16 75,717.16
四、账面价值
1.期末账面
53,710,539.60 4,483,637.43 5,082,640.08 24,830,472.87 20,770,792.59 108,878,082.57
价值
2.期初账面
55,866,482.52 4,713,511.82 4,936,319.80 29,097,489.20 21,620,132.70 116,233,936.04
价值
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位：元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3）通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
（4）未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
111
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
前期有产权纠纷，现已胜诉，产权证尚
呼伦贝尔广厦数码大厦 2 单元 406 房 2,658,678.10
未办理完成。
由于规划调整，该房产写字楼将拆迁，
并于现址附近新建高层写字楼，公司将
三翔商务大厦办公楼 401.402 房 768,325.04 于新写字楼建成后以现有房产进行以
置换，故该房产的房产证明一直无法办
理。
其他说明
（5）固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
22、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1）在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
工程 其中：
本期 利息
本期 累计 本期 本期
本期 转入 资本
项目 预算 期初 其他 期末 投入 工程 利息 利息 资金
增加 固定 化累
名称 数 余额 减少 余额 占预 进度 资本 资本 来源
金额 资产 计金
金额 算比 化金 化率
金额 额
例 额
（3）本期计提在建工程减值准备情况
单位：元
项目 本期计提金额 计提原因
112
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
其他说明
（4）工程物资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
23、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
24、油气资产
□ 适用 √ 不适用
25、使用权资产
单位：元
项目 房屋及建筑物 合计
1.期初余额 14,992,421.49 14,992,421.49
4.期末余额 14,992,421.49 14,992,421.49
2.本期增加金额 2,234,883.36 2,234,883.36
（1）计提 2,234,883.36 2,234,883.36
4.期末余额 2,234,883.36 2,234,883.36
1.期末账面价值 12,757,538.12 12,757,538.12
2.期初账面价值 14,992,421.49 14,992,421.49
其他说明：
26、无形资产
（1）无形资产情况
单位：元
113
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,234,387.66 1,234,387.66
2.本期增加
金额
（1）购置
（2）内部
研发
（3）企业
合并增加
3.本期减少金
额
（1）处置
4.期末余额 1,234,387.66 1,234,387.66
二、累计摊销
1.期初余额 752,338.15 752,338.15
2.本期增加
109,157.94 109,157.94
金额
（1）计提 109,157.94 109,157.94
3.本期减少
金额
（1）处置
4.期末余额 861,496.09 861,496.09
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
（1）处置
114
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
372,891.57 372,891.57
价值
2.期初账面
482,049.51 482,049.51
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
27、开发支出
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 内部开发 确认为无 转入当期 期末余额
其他
支出 形资产 损益
合计
其他说明
28、商誉
（1）商誉账面原值
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 企业合并形成 期末余额
处置
的事项 的
合计
（2）商誉减值准备
单位：元
115
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
计提 处置
的事项
合计
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
商誉减值测试的影响
其他说明
29、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 11,862,716.14 8,358,643.42 2,189,487.04 18,031,872.52
合计 11,862,716.14 8,358,643.42 2,189,487.04 18,031,872.52
其他说明
30、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 159,561,501.79 38,148,368.00 152,217,586.91 36,392,566.23
内部交易未实现利润 78,108,204.86 19,527,051.16 28,484,507.52 7,121,126.86
可抵扣亏损 1,299,573,666.39 324,242,526.68 1,340,927,414.29 334,560,251.68
已预提待抵扣的土地
2,708,258,608.51 677,064,652.12 1,979,350,706.70 494,837,676.67
增值税
房地产企业预售收入
467,066,803.38 116,766,700.85 307,175,110.51 76,793,777.63
计算的预计利润
广告宣传费 732,916.52 183,229.13 1,272,210.76 318,052.69
其他预提费用 2,177,598.37 314,903.23 4,548,732.57 657,793.74
合计 4,715,479,299.82 1,176,247,431.17 3,813,976,269.26 950,681,245.50
116
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产账面价值大
1,048.80 262.20 1,048.80 262.20
于计税基础
合计 1,048.80 262.20 1,048.80 262.20
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 1,176,247,431.17 950,681,245.50
递延所得税负债 262.20 262.20
（4）未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 61,255,144.06
可抵扣亏损 216,487,018.16 201,769,872.08
合计 216,487,018.16 263,025,016.14
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2020 年
2021 年
2022 年 50,009,689.70 55,165,608.46 2017 年可抵扣亏损
2024 年 124,830,194.64 124,830,194.64 2019 年可抵扣亏损
2025 年 21,774,068.98 21,774,068.98 2020 年可抵扣亏损
2026 年 19,873,064.84 2021 年可抵扣亏损
合计 216,487,018.16 201,769,872.08 --
其他说明：
117
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
31、其他非流动资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付固定资产、投资性房地产、无形资 3,155,763. 3,155,763.
867,619.10 867,619.10
产等购置款 35 35
其他 696,455.24 696,455.24
3,155,763. 3,155,763. 1,564,074. 1,564,074.
合计
35 35 34 34
其他说明：
32、短期借款
（1）短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
短期借款分类的说明：
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明：
33、交易性金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
34、衍生金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
118
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
35、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为元。
36、应付账款
（1）应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付工程建设款 195,384,051.27 334,297,738.31
预提费用 106,295,342.47 46,894,644.22
其他 63,905,015.39 87,077,303.12
合计 365,584,409.13 468,269,685.65
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中国建筑第四工程局 56,604,763.90 未结算
深圳市规划国土局 25,000,000.00 历史遗留问题
上海明鹏建设集团有限公司 5,976,705.79 未结算
深圳市设计装饰工程有限公司 2,389,324.51 工程未结算
锦宸集团有限公司 1,940,067.98 工程质保金
合计 91,910,862.18 --
其他说明：
37、预收款项
（1）预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租金 774,178.01 473,274.48
合计 774,178.01 473,274.48
119
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明：
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
38、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收房款 821,379,428.89 633,340,922.42
预收物业费 13,178,919.50 13,124,519.01
预收其他款项 18,809,046.24 20,428,188.29
合计 853,367,394.63 666,893,629.72
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
金领假日 BC 栋 182,074,684.09 抵减结转收入后预收房款净增加
半山御景一期 -20,523,809.52 达到结转收入条件
湖畔御景二期 17,207,099.09 抵减结转收入后预收房款净增加
合计 178,757,973.66 ——
39、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 175,382,038.91 314,226,010.00 340,253,887.24 149,354,161.67
二、离职后福利-设定
1,808,158.45 32,788,971.01 32,190,820.13 2,406,309.33
提存计划
三、辞退福利 418,411.40 418,411.40
合计 177,190,197.36 347,433,392.41 372,863,118.77 151,760,471.00
120
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和
160,923,367.59 275,539,585.61 300,139,266.36 136,323,686.84
补贴
2、职工福利费 1,769,666.63 13,248,861.01 13,505,290.79 1,513,236.85
3、社会保险费 223,040.80 9,885,347.58 9,872,331.58 236,056.80
其中：医疗保险费 223,040.80 8,541,794.91 8,530,476.51 234,359.20
工伤保险费 356,470.68 356,470.68
生育保险费 445,181.11 443,483.51 1,697.60
4、住房公积金 509,510.97 9,565,906.97 9,634,205.97 441,211.97
5、工会经费和职工教育
11,956,452.92 5,986,308.83 7,102,792.54 10,839,969.21
经费
合计 175,382,038.91 314,226,010.00 340,253,887.24 149,354,161.67
（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 28,126,710.25 28,006,278.31 120,431.94
2、失业保险费 672,338.73 672,338.73
3、企业年金缴费 1,808,158.45 3,989,922.03 3,512,203.09 2,285,877.39
合计 1,808,158.45 32,788,971.01 32,190,820.13 2,406,309.33
其他说明：
40、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 17,435,173.60 47,751,975.47
企业所得税 258,424,851.25 448,111,036.28
个人所得税 4,558,253.24 4,826,634.10
城市维护建设税 1,129,080.01 3,165,158.73
土地增值税 2,708,394,207.00 1,979,388,881.01
房产税 4,546,267.75 447,199.94
土地使用税 1,549,041.66 941,099.10
121
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
教育费附加 518,996.60 1,372,723.27
地方教育附加 341,128.17 918,545.34
其他 41,697.53 289,726.13
合计 2,996,938,696.81 2,487,212,979.37
其他说明：
41、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付股利 12,202,676.04 12,202,676.04
其他应付款 898,163,208.62 834,939,937.05
合计 910,365,884.66 847,142,613.09
（1）应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
（2）应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 12,202,676.04 12,202,676.04
合计 12,202,676.04 12,202,676.04
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
项 目 未支付金额 未支付原因
深圳市华南投资开发股份有限公司 9,871.20 无法获取对方账户
温岭市质量管理协会 9,871.02 无法获取对方账户
上海伟鸿工贸有限公司 9,900.00 无法获取对方账户
中国深圳国际合作(集团)股份有限公司 0.18 无法获取对方账户
深圳市城市绿化管理处 10,869,036.68 对方公司改制，尚未明确支付对象
深圳市城市绿化管理处工会委员会 1,300,000.00 对方公司改制，尚未明确支付对象
深圳市体育局 3,996.96 未支付尾款
122
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
合计 12,202,676.04
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金 252,654,782.18 236,714,842.73
保证金 15,218,526.29 18,041,272.10
代收款 14,349,624.86 12,818,680.31
往来款 445,523,812.86 426,354,105.87
预提费用 144,871,649.35 93,276,622.77
代扣代缴款项 13,685,621.41 14,038,360.90
其他 11,859,191.67 33,696,052.37
合计 898,163,208.62 834,939,937.05
2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市派成铝业科技有限公司 198,352,106.44 项目合作款项，项目未完工
深圳吉发仓储有限公司 38,796,665.14 往来款，无特定还款期限
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 5,214,345.90 往来款，无特定还款期限
深圳市社会福利基金会 3,323,202.00 对方未提交付款申请
天虹商场股份有限公司 2,380,000.00 租赁期内保证金
合计 248,066,319.48 --
其他说明
42、持有待售负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
43、一年内到期的非流动负债
单位：元
123
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 67,002,418.07 36,722,824.88
合计 67,002,418.07 36,722,824.88
其他说明：
44、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 53,141,477.75 43,354,691.51
合计 53,141,477.75 43,354,691.51
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
其他说明：
45、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 2,999,500,000.00 2,999,600,000.00
抵押借款 3,000,000.00 3,000,000.00
信用借款 554,400,000.00 585,200,000.00
合计 3,556,900,000.00 3,587,800,000.00
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
期末质押借款用于深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称荣耀地产)所属蚌岭城市更新项目的开发，借款期限自2019
年11月29日至2024年11月20日，贷款利率按照贷款基础利率一年期限档次上浮1.55%执行，其质押物为本公司持有的荣耀地
产69%股权，并由本公司提供连带责任保证。
期末抵押借款用于深圳市物业发展（集团）股份有限公司(以下简称本公司)日常经营活动所需，借款期限自2020年11
月27日至2023年11月27日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为4.655%，其质押物为本公司福田区福民新村的土地使用权。
期末信用借款用于支付收购深圳市投控物业管理有限公司股权款。借款期限自2020年5月18日至2025年5月10日，贷款
利率按照贷款基础利率一年期限+23.5个基点执行。
124
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
46、应付债券
（1）应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
合计 -- -- --
（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4）划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
具
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
其他说明
47、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期租赁负债 13,025,535.53 14,992,421.49
合计 13,025,535.53 14,992,421.49
其他说明
48、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
125
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（1）按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
（2）专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
49、长期应付职工薪酬
（1）长期应付职工薪酬表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2）设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
50、预计负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 2,396,947.00 2,396,947.00 蔡宝林装修残值法律诉讼案
合计 2,396,947.00 2,396,947.00 --
126
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注：详见附注十四（2）之说明。
51、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入 本期计入 本期冲减 与资产相
本期新增
负债项目 期初余额 营业外收 其他收益 成本费用 其他变动 期末余额 关/与收益
补助金额
入金额 金额 金额 相关
其他说明：
52、其他非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
公用设施专用基金 237,163.63 490,603.18
房屋本体基金 16,381,903.25 16,825,921.62
入伙保证金 6,557,020.08 6,925,380.49
电设备维护金 4,019,415.44 4,019,415.44
代管维修金 35,418,419.28 34,453,351.12
观澜蚌岭项目员工跟投款 40,000,000.00 40,000,000.00
其他 5,091,701.45 6,063,655.60
合计 107,705,623.13 108,778,327.45
其他说明：
53、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
595,979,092. 595,979,092.
股份总数
00 00
其他说明：
127
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
54、其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
具
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
55、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他资本公积 80,488,045.38 80,488,045.38
合计 80,488,045.38 80,488,045.38
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
56、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
57、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期
减：前期计 计入其
本期所 入其他综 他综合 税后归 税后归 期末
项目 期初余额 减：所得
得税前 合收益当 收益当 属于母 属于少 余额
税费用
发生额 期转入损 期转入 公司 数股东
益 留存收
益
一、不能重分类进损益的其他 -2,545,45 -265,25 -265,25 -2,810,
综合收益 1.19 8.45 8.45 709.64
其他权益工具投资公允 -2,545,45 -265,25 -265,25 -2,810,
128
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
价值变动 1.19 8.45 8.45 709.64
二、将重分类进损益的其他综 -4,204,13 -553,43 -553,43 -4,757,
合收益 8.22 9.16 9.16 577.38
-4,204,13 -553,43 -553,43 -4,757,
外币财务报表折算差额
8.22 9.16 9.16 577.38
-6,749,58 -818,69 -818,69 -7,568,
其他综合收益合计
9.41 7.61 7.61 287.02
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
59、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 19,205,979.63 19,205,979.63
合计 19,205,979.63 19,205,979.63
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
60、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 3,038,993,912.43 2,457,119,795.39
调整后期初未分配利润 3,038,993,912.43 2,457,119,795.39
加：本期归属于母公司所有者的净利润 676,375,523.75 798,572,121.74
减：提取法定盈余公积 2,802,342.02
应付普通股股利 244,351,427.72 214,552,473.12
其他 -656,810.44
期末未分配利润 3,471,018,008.46 3,038,993,912.43
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润元。
129
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
5)、其他调整合计影响期初未分配利润元。
61、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,497,241,031.93 745,670,023.16 1,388,266,376.69 596,935,670.85
其他业务 43,624,107.32 8,615,003.08 32,811,391.14 14,759,272.95
合计 2,540,865,139.25 754,285,026.24 1,421,077,767.83 611,694,943.80
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
其中：
房地产 1,897,026,889.73 1,897,026,889.73
租赁运营 102,026,517.70 102,026,517.70
物业管理 541,811,731.82 541,811,731.82
其中：
深圳 2,327,869,659.69 2,327,869,659.69
其他 212,995,479.56 212,995,479.56
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
与履约义务相关的信息：
于2021 年 6 月 30 日，分摊至尚未履行 (或部分未履行) 履约义务的交易价格预计为人民8.53亿元，主要为尚未达到
房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格的预期未来收入。公司预计在未来1 年内，在房产完工并验收合格，达
到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 853,367,394.63 元，其中，853,367,394.63
元预计将于 2021 年度确认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
130
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 金领假日公寓 B、C 栋 1,849,123,912.29
2 半山御景一期 21,000,000.00
3 湖畔御景二期 9,404,349.57
4 新华城 3,669,619.99
5 松湖朗苑 947,032.39
62、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 8,573,235.69 4,909,118.92
教育费附加 3,679,377.59 2,190,590.78
房产税 4,969,986.40 4,767,394.20
土地使用税 723,179.43 416,264.69
印花税 1,234,895.15 349,634.68
地方教育费附加 2,453,237.62 1,342,087.15
土地增值税 792,335,513.52 380,741,616.91
其他税费 12,625.49 26,773.28
合计 813,982,050.89 394,743,480.61
其他说明：
63、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
中介代理费 1,623,764.43 2,151,630.50
咨询及销售服务费 583,313.72 3,853,286.19
宣传促销费用 4,348,607.25 914,173.18
职工薪酬 2,806,347.15 2,569,826.33
其他 1,055,184.02 2,055,143.99
合计 10,417,216.57 11,544,060.19
其他说明：
131
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
64、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 72,212,753.03 63,277,704.59
行政办公费用 6,146,316.18 4,730,219.94
资产摊销及折旧费用 7,692,453.61 5,064,453.12
诉讼费用 162,113.87 521,647.00
其他 18,700,886.92 14,838,979.70
合计 104,914,523.61 88,433,004.35
其他说明：
65、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
66、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 38,497,817.45 84,859,496.80
利息收入（负数 填列） -38,205,027.20 -31,227,361.24
汇兑净损失 39,617.59 100,514.83
其他 787,470.65 -286,332.01
合计 1,119,878.49 53,446,318.38
其他说明：
67、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与收益相关的政府补助 226,082.01 82,514.69
与资产相关的政府补助 24,375.69
代扣个人所得税手续费返还 198,544.06 196,952.96
增值税进项加计抵减 1,979,065.73 2,618,150.17
合计 2,403,691.80 2,921,993.51
132
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
68、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 3,218,483.17 157,061.79
合计 3,218,483.17 157,061.79
其他说明：
69、净敞口套期收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
70、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
71、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -6,797,536.40 1,115,927.46
合计 -6,797,536.40 1,115,927.46
其他说明：
72、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
二、存货跌价损失及合同履约成本减值
-33,715.66 1,832.91
损失
合计 -33,715.66 1,832.91
其他说明：
73、资产处置收益
单位：元
133
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
74、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 3,588,738.19
罚没收入 1,071,282.94 313,043.22 1,071,282.94
拆迁补偿 7,293,820.40 7,293,820.40
非流动资产毁损报废利得 7,000.00 14,826.92 7,000.00
其他 1,500,368.85 327,567.57 1,500,368.85
合计 9,872,472.19 4,244,175.90 9,872,472.19
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否 与资产相
是否特殊 本期发生 上期发生
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 影响当年 关/与收益
补贴 金额 金额
盈亏 相关
其他说明：
75、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 2,030,000.00
非流动资产处置损失合计 21,448.90 21,448.90
诉讼支出 114,571.79 114,571.79
罚款及滞纳金 1,039,219.45 27,535.95 1,039,219.45
其他 765,028.41 341,951.75 765,028.41
合计 1,940,268.55 2,399,487.70 1,940,268.55
其他说明：
76、所得税费用
（1）所得税费用表
单位：元
134
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 419,748,343.11 97,681,962.31
递延所得税费用 -225,504,829.05 -8,287,946.60
合计 194,243,514.06 89,394,015.71
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 862,869,570.00
按法定/适用税率计算的所得税费用 215,717,392.50
子公司适用不同税率的影响 1,103,668.34
调整以前期间所得税的影响 -22,781,705.32
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 596,340.96
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 45,068.31
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
-437,250.73
亏损的影响
所得税费用 194,243,514.06
其他说明
77、其他综合收益
详见附注七、57。
78、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收取的大额往来款项 58,249,073.49 274,561,798.03
收取的利息收入 58,110,890.94 20,729,921.32
收到的各类按金、押金、保证金、各种
8,180,874.28 2,825,399.61
专项基金净额
收到的各类代收代付款 36,171,818.34 32,970,968.51
收到的其他零星款项 1,912,443.42 2,631,928.91
合计 162,625,100.47 333,720,016.38
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
135
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
付现管理费用 23,081,730.53 20,150,492.86
付现销售费用 5,789,812.13 20,841,852.20
支付的大额往来款项 43,547,353.05 48,968,020.00
支付的其他零星款项 2,103,448.69 1,265,190.63
合计 74,522,344.40 91,225,555.69
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
79、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元
136
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 668,626,055.94 177,863,448.66
加：资产减值准备 6,831,252.06 -1,117,760.37
固定资产折旧、油气资产折耗、
27,471,506.96 24,423,533.46
生产性生物资产折旧
使用权资产折旧 2,234,883.36
无形资产摊销 109,157.94 109,162.21
长期待摊费用摊销 2,189,487.04 1,555,086.14
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以“－”号填 0.00
列）
固定资产报废损失（收益以
14,448.90 -14,826.92
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填
38,497,817.45 84,859,496.80
列）
投资损失（收益以“－”号填
-3,218,483.17 -157,061.79
列）
递延所得税资产减少（增加以
-225,566,185.67 -8,287,946.60
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
0.00 0.00
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号
22,875,129.38 -455,620,688.15
填列）
经营性应收项目的减少（增加
-114,622,713.69 32,911,883.76
以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少
712,128,424.23 -1,479,706,466.10
以“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,137,570,780.73 -1,623,182,138.90
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
137
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 4,953,289,643.97 3,056,069,770.97
减：现金的期初余额 4,168,154,911.83 3,285,345,233.47
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 785,134,732.14 -229,275,462.50
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
其中： --
其中： --
其中： --
其他说明：
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
其中： --
其中： --
其中： --
其他说明：
（4）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,953,289,643.97 4,168,154,911.83
其中：库存现金 123,973.10 164,191.19
可随时用于支付的银行存款 4,952,496,226.44 3,043,214,965.74
可随时用于支付的其他货币资金 669,444.43 12,690,614.04
三、期末现金及现金等价物余额 4,953,289,643.97 4,168,154,911.83
其中：母公司或集团内子公司使用受限
0.00 0.00
制的现金和现金等价物
其他说明：
138
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
81、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 17,754,631.22 见说明（1）至（6）
福田区福民新村的土地使用权 542,507,314.43 见说明（7）
合计 560,261,945.65 --
其他说明：
（1）期末使用权受到限制的货币资金中，存在 11,031.58 元系子公司深圳市华政鹏物业管理发展有限公司冻结账户受限资金。
（2）期末使用权受到限制的货币资金中，存在 44,554.35 元系子公司山东深国贸物业管理有限公司餐饮分公司的托管保证金
金额
（3）期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,148,647.30 元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为
商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
（4）期末使用权受到限制的货币资金中，存在 11,213,310.06 元系子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司于 2020
年 6 月 1 日与江苏邗建集团有限公司签订编号为兴银徐保（2020）25 号的付款保函本金 11,075,002.60 元，利息 138,307.46
元。
（5）期末使用权受到限制的货币资金中，存在 4,937,087.93 元系未到期而期末计提的定期存款利息。
（6）期末使用权受到限制的货币资金中，存在 400,000.00 元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司于 2020 年为深圳市
荣耀房地产开发有限公司龙华区观澜街道蚌岭片区城市更新单元项目二期工程监理服务工程项目投标书出具的担保函。
（7）公司因日常经营活动所需，向交通银行股份有限公司深圳分行申请借款，将持有的福田区福民新村的土地使用权进行
抵押。借款期限自 2020 年 11 月 27 日至 2023 年 11 月 27 日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为 4.655%。
82、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元
欧元
港币 60,073,369.82 0.8416 50,557,748.04
应收账款 -- --
其中：美元
139
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
欧元
港币
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
项目 境外主要经营地 记账本位币 记账本位币的选择依据
深业地产发展有限公司及其子公司 香港 港币 公司位于香港，主要使用港币结算
83、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
84、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
小微企业免征增值税 20,977.78 其他收益 20,977.78
稳岗补贴 205,104.23 其他收益 205,104.23
合计 226,082.01 226,082.01
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
140
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
85、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至 购买日至
被购买方 股权取得 股权取得 股权取得 股权取得 购买日的 期末被购 期末被购
购买日
名称 时点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 买方的净
入 利润
其他说明：
（2）合并成本及商誉
单位：元
合并成本
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
购买日公允价值 购买日账面价值
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
141
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6）其他说明
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期 合并当期
构成同一
企业合并 期初至合 期初至合 比较期间 比较期间
被合并方 控制下企 合并日的
中取得的 合并日 并日被合 并日被合 被合并方 被合并方
名称 业合并的 确定依据
权益比例 并方的收 并方的净 的收入 的净利润
依据
入 利润
其他说明：
（2）合并成本
单位：元
合并成本
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元
合并日 上期期末
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益
性交易处理时调整权益的金额及其计算：
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
142
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
厦门深国贸产城智慧服务有限公司 新设立子公司 2021年3月17日 暂未实际出资 51.00%
深圳市深物业燕子湖发展有限公司 新设立子公司 2021年2月1日 10,000,000.00 100.00%
越南深国贸物业管理有限公司 新设立子公司 2021年1月5日 464万越南盾（约折合20万美元） 100.00%
6、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深圳市皇城地
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
产有限公司
深圳市物合产
业投资发展有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
限公司
深物业集团徐
州大彭房地产 徐州市 徐州市 房地产业 100.00% 设立
开发有限公司
东莞市国贸长
盛房地产开发 东莞市 东莞市 房地产业 100.00% 设立
有限公司
深物业扬州房
地产开发有限 扬州市 扬州市 房地产业 100.00% 设立
公司
深圳市国贸物
业管理有限公 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
司
深圳市国贸美
生活服务有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
公司
山东深国贸物
济南市 济南市 房地产业 100.00% 设立
业管理有限公
143
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
司
重庆深国贸物
业管理有限公 重庆市 重庆市 房地产业 100.00% 设立
司
重庆奥博电梯
重庆市 重庆市 服务业 100.00% 设立
有限公司
深圳市天阙电
梯技术有限公 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
司
深圳市国管机
电设备有限公 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
司
深圳市国贸餐
深圳市 深圳市 住宿和餐饮业 100.00% 设立
饮有限公司
深圳市物业工
程建设监理有 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
限公司
深圳市深物业
商业运营有限 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
公司
湛江深圳物业
湛江市 湛江市 房地产业 100.00% 设立
发展有限公司
深业地产发展
香港 香港 房地产业 100.00% 设立
有限公司
汇恒发展有限
香港 香港 房地产业 100.00% 设立
公司
置茂置业有限
香港 香港 房地产业 70.00% 设立
公司
胜达时投资有 非同一控制企
香港 香港 房地产业 70.00%
限公司 业合并
扬州瘦西湖景
悦物业发展有 扬州市 扬州市 房地产业 51.00% 设立
限公司
山东深国贸酒
店管理有限公 济南市 济南市 房地产业 100.00% 设立
司
深圳市深汕特
别合作区国贸
深圳市 深圳市 房地产业 65.00% 设立
物业发展有限
公司
144
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
深圳市国贸同
乐物业管理有 深圳市 深圳市 房地产业 51.00% 设立
限公司
深圳市荣耀房
非同一控制企
地产开发有限 深圳市 深圳市 房地产业 69.00%
业合并
公司
深圳市国贸科
同一控制企业
技园服务有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
公司
深圳市聚联人
同一控制企业
力资源开发有 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
合并
限公司
深圳市华政鹏
同一控制企业
物业管理发展 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
有限公司
深圳市深物业
同一控制企业
城市更新有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
公司
深圳市鹏宏源
同一控制企业
实业发展有限 深圳市 深圳市 住宿和餐饮业 100.00%
合并
公司
深圳市金海联
同一控制企业
物业管理有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
公司
深圳市社会福 卫生和社会工 同一控制企业
深圳市 深圳市 100.00%
利有限公司 作 合并
深圳市福源民
同一控制企业
物业管理有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
责任公司
深圳市梅隆实
同一控制企业
业发展有限公 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
合并
司
深圳市国贸深
公共设施管理 同一控制企业
绿园林有限公 深圳市 深圳市 90.00%
业 合并
司
深圳市佳源物
同一控制企业
业管理有限公 深圳市 深圳市 房地产业 54.00%
合并
司
深圳市和霖华 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 90.00%
建设管理有限 合并
145
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
公司
深圳市众通达
同一控制企业
住宅修缮服务 深圳市 深圳市 建筑业 90.00%
合并
有限公司
深圳市康平实 同一控制企业
深圳市 深圳市 零售业 90.00%
业有限公司 合并
深圳市体育服 同一控制企业
深圳市 深圳市 制造业 100.00%
务有限公司 合并
深圳市教师之
同一控制企业
家培训有限公 深圳市 深圳市 零售业 100.00%
合并
司
深圳市教育实 同一控制企业
深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业有限公司 合并
深圳市育发实 同一控制企业
深圳市 深圳市 零售业 80.95%
业有限公司 合并
深圳市深物业
福源泰发展有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
限公司
深圳市深物业
燕子湖发展有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
限公司
厦门深国贸产
城智慧服务有 厦门市 厦门市 房地产业 51.00% 设立
限公司
越南深国贸物
业管理有限公 越南 海防市 房地产业 100.00% 设立
司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2）重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
深圳市荣耀房地产开
31.00% -8,865,098.74 30,042,727.34
发有限公司
146
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公
非流 非流 非流 非流
司名 流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
动资 动负 动资 动负
称 资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
深圳
市荣
耀房 4,471, 122,66 4,594, 259,24 4,238, 4,497, 4,265, 114,18 4,379, 224,32 4,029, 4,253,
地产 992,94 5,937. 658,87 6,854. 500,00 746,85 252,71 2,786. 435,50 6,385. 600,00 926,38
开发 1.33 02 8.35 68 0.00 4.68 5.28 33 1.61 22 0.00 5.22
有限
公司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名
综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
称 营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
深圳市荣
耀房地产 -28,597,09 -28,597,09 -128,433,2 -107,760,7 -107,760,7 -386,770,7
0.00 0.00
开发有限 2.72 2.72 88.91 17.87 17.87 11.35
公司
其他说明：
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
其他说明
147
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
合营企业或联 联营企业投资
主要经营地 注册地 业务性质
营企业名称 直接 间接 的会计处理方
法
深圳物业吉发
深圳市 深圳市 仓储服务 50.00% 权益法核算
仓储有限公司
深圳天安国际
大厦物业管理 深圳市 深圳市 物业管理 50.00% 权益法核算
有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2）重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
吉发仓储 天安物管 吉发仓储 天安物管
流动资产 6,213,512.64 56,097,390.28 5,408,927.72 56,100,422.58
其中：现金和现金等
5,913,628.39 35,276,287.69 5,408,401.36 35,387,944.60
价物
非流动资产 81,016,675.52 64,884.81 75,370,802.09 49,234.16
资产合计 87,230,188.16 56,162,275.09 80,779,729.81 56,149,656.74
流动负债 2,842,873.98 26,494,743.63 2,671,881.97 26,716,095.36
非流动负债 16,194,507.11 16,120,967.63
负债合计 2,842,873.98 42,689,250.74 2,671,881.97 42,837,062.99
少数股东权益 84,387,314.18 13,473,024.35 78,107,847.84 13,312,593.75
归属于母公司股东权
42,193,657.09 6,736,512.18 39,053,923.92 6,656,296.88
益
按持股比例计算的净
42,193,657.09 6,736,512.18 39,053,923.92 6,656,296.88
资产份额
对合营企业权益投资
42,193,657.09 6,736,512.18 39,053,923.92 6,656,296.88
的账面价值
营业收入 11,266,137.60 8,738,744.08 2,523,193.69 8,588,350.29
财务费用 -268,242.57 -23,928.26 -2,946.63 24,599.52
148
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
所得税费用 2,093,155.45 53,570.28 29,207.88 75,648.84
净利润 6,279,466.34 160,430.60 87,623.63 226,946.50
综合收益总额 6,279,466.34 160,430.60 87,623.63 226,946.50
其他说明
（3）重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
其他说明
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
联营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
其他说明
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
其他说明
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
149
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股
东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，
建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并
批准管理这些风险的政策，概括如下。
信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1.信用风险管理实务
(1)信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是
否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定
量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过
比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险
的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对
债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等；
3)上限标准为债务人合同付款(包括本金和利息)逾期超过90天。
(2)违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：
1)定量标准
债务人在合同付款日后逾期超过90天仍未付款；
2)定性标准
①债务人发生重大财务困难；
②债务人违反合同中对债务人的约束条款；
③债务人很可能破产或进行其他财务重组；
④债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。
2.预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、
担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
150
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注六(一)、六(二)、六(八)之说明。
4.信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
(1)货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2)应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进
行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截至2021
年6月30日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的53.73%(2020年12月31日：55.41%)源于余额前五名客户。
本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能
源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生
预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司主要以银行借款作为融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保
持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
项目 期末数
账面价值 未折现合同金额 1年以内 1-3年 3年以上
银行借款 3,556,900,000.00 4,189,654,287.20 247,390,194.73 491,931,024.39 3,450,333,068.08
应付账款 365,584,409.13 365,584,409.13 365,584,409.13
其他应付款 898,163,208.62 898,163,208.62 898,163,208.62
一年内到期的 67,002,418.07 67,002,418.07 67,002,418.07
其他非流动负
债
小计 4,887,650,035.82 5,520,404,323.02 1,578,140,230.55 491,931,024.39 3,450,333,068.08
(续上表)
项目 期初数
账面价值 未折现合同金额 1年以内 1-3年 3年以上
银行借款 3,587,800,000.00 4,314,545,187.20 184,013,456.59 499,101,299.39 3,631,430,431.22
应付账款 468,269,685.65 468,269,685.65 468,269,685.65
其他应付款 834,939,937.05 834,939,937.05 834,939,937.05
一年内到期的 36,722,824.88 36,722,824.88 36,722,824.88
其他非流动负
债
小计 4,927,732,447.58 5,654,477,634.78 1,523,945,904.17 499,101,299.39 3,631,430,431.22
151
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险
和外汇风险。
1.利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使
本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定
利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与
本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截 至 2021 年 6 月 30 日 ， 本 公 司 以 浮 动 利 率 计 息 的 银 行 借 款 人 民 币 3,618,700,000.00 元 (2020 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
3,618,800,000.00元)，在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大
的影响。
2.外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风
险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外
汇变动市场风险不重大。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值计
-- -- -- --
量
（三）其他权益工具投
773,704.00 773,704.00
资
持续以公允价值计量
773,704.00 773,704.00
的负债总额
二、非持续的公允价值
-- -- -- --
计量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本公司持有的其他权益工具系上市公司股票，以证券交易所2021年6月30日的收盘价作为其公允价值。
152
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
深圳市投资控股
深圳市 国有资产管理 2,800,900.00 万元 56.96% 56.96%
有限公司
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司是深圳市投资控股有限公司，系2004年10月在原深圳市三家国有资产经营管理公司基础上组建新设的
国有资本投资公司，主要职能是根据深圳市国资委授权对部分市属国有企业进行管理；深圳市人民政府国有资产监督管理委
员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳投资控股有限公司实施管理。
本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
不适用。
153
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳市深投物业发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳湾科技发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳湾科技发展有限公司的全资子公司 深圳湾科技发展有限公司的全资子公司
深圳市心海控股有限公司 子公司荣耀地产少数股东心海荣耀的母公司
深圳市心海荣耀房地产开发有限公司 子公司荣耀地产少数股东
深圳物业吉发仓储有限公司 本公司之合营企业
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 本公司之合营企业
深圳市物方陶瓷工业有限公司 本公司之联营企业
河北深保投资发展有限公司 母公司的孙公司
深圳市建筑设计研究总院有限公司 母公司的全资子公司
深圳湾区城市建设发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳深越联合投资公司 母公司的全资子公司
深圳英飞拓科技股份有限公司 母公司的子公司
国任财产保险股份有限公司 母公司的子公司
国信证券股份有限公司 母公司的子公司
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
深圳湾科技发展
管理服务费 36,898,826.16 80,000,000.00 否 33,458,508.93
有限公司
深圳市建筑设计
项目建筑设计
研究总院有限公 2,951,039.53 0.00
方案
司
深圳英飞拓科技
信息管理系统 611,563.48
股份有限公司
国任财产保险股
财产保险费 112,834.59
份有限公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
154
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳高新区开发建设有限公
物业服务费 741,984.34 669,509.81
司
深圳湾科技发展有限公司 物业服务费 28,502,992.03 18,958,078.79
河北深保投资发展有限公司 物业服务费 2,805,356.45 0.00
深圳湾区城市建设发展有限
物业服务费 986,445.32 713,736.06
公司
深圳深越联合投资公司 物业服务费 3,126,797.59 0.00
国信证券股份有限公司 物业服务费 766,960.89 0.00
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
本期确认的托
委托方/出包方 受托方/承包方 受托/承包资产 受托/承包起始 受托/承包终止 托管收益/承包
管收益/承包收
名称 名称 类型 日 日 收益定价依据
益
深圳市深投物 深圳市物业发
2019 年 11 月 2025 年 11 月
业发展有限公 展(集团)股份 投资性房地产 市场定价 31,245,224.31
06 日 05 日
司 有限公司
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包方 受托方/承包方 委托/出包资产 委托/出包起始 委托/出包终止 托管费/出包费 本期确认的托
名称 名称 类型 日 日 定价依据 管费/出包费
关联管理/出包情况说明
不适用。
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位：元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
深圳市深投物业发展有限公
投资性房地产 194,163.30 190,340.58
司
155
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
关联租赁情况说明
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
关联担保情况说明
不适用。
（5）关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7）关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 5,087,564.50 6,604,773.44
（8）其他关联交易
不适用。
156
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳湾科技发展
应收账款 91,137,483.11 2,734,124.49 60,785,586.79 1,823,567.60
有限公司
河北深保投资发
1,475,498.61 44,264.96 1,465,286.24 43,958.59
展有限公司
深圳高新区开发
1,412,291.35 42,368.74 583,120.29 17,493.61
建设有限公司
深圳市投资控股
0.00 0.00 8,357,589.14 250,727.67
有限公司
合计 94,025,273.07 2,820,758.19 71,191,582.75 2,135,747.48
深圳市心海控股
其他应收款 401,499,990.18 0.00 401,499,990.18 0.00
有限公司
深圳市心海荣耀
房地产开发有限 330,472,932.33 0.00 330,472,932.33 0.00
公司
深圳物方陶瓷工
1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25
业有限公司
深圳高新区开发
138,689.46 110,951.57 138,689.46 110,951.57
建设有限公司
深圳市投资控股
109,148.44 46,829.92 109,148.44 46,829.92
有限公司
深圳湾科技发展
6,953,684.90 208,610.55 931,784.90 27,953.55
有限公司
合计 740,921,709.56 2,113,656.29 734,899,809.56 1,932,999.29
（2）应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
深圳市深投物业发展有限公
应付账款 2,224,538.17 1,338,025.92
司
合计 2,224,538.17 1,338,025.92
其他应付款 深圳市深投物业发展有限公 18,606,526.07 14,781,098.23
157
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
司
深圳湾科技发展有限公司 67,127,452.96 29,944,314.56
深圳湾区城市建设发展有限
360,752.18 360,752.18
公司
深圳物业吉发仓储有限公司 38,796,665.14 35,796,665.14
深圳天安国际大厦物业管理
5,214,345.90 5,214,345.90
有限公司
合计 132,330,280.42 86,097,176.01
7、关联方承诺
根据深圳市政府关于国有资产管理体制调整工作的总体部署，深圳市国资委决定以新设合并的方式成立深投控，合并深
圳市建设投资控股公司、深圳市投资管理公司以及深圳市商贸投资控股公司。由此，深投控依法承继深圳市建设投资控股公
司以及深圳市投资管理公司持有的上市公司深物业 63.82%的股权。2018 年 10 月 19 日，深投控取得关于深物业股权的《证
券过户登记确认书》，完成深物业股权过户。鉴于深投控下属全资子公司深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳经济特区
房地产（集团）股份有限公司以及深物业均存在经营房地产开发和商品房销售业务的情形，归属于同一行业，存在同业竞争
的情形，为避免同业竞争，深投控做出相关承诺，详见 2020 年度报告第五节、三、承诺事项履行情况。
8、其他
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
158
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
4、股份支付的修改、终止情况
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
项目 本期数 上年同期数
已签约但尚未于财务报表中确认的 204,632,733.45
—大额发包合同 147,758,430.24
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
1）关于转让嘉宾大厦的诉讼事项
1993年公司与深圳市基永物业发展有限公司(现名，以下简称“基永公司”)签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》。
因合同未得到有效执行，其后本公司对涉及该项目的当事方提起了一系列诉讼，但诉讼的结果未能使公司取得诉求的利益。
故此，公司已于往年对应收基永公司受让嘉宾大厦款项9381万元全额计提了坏账准备。2018年10月31日，深圳市中级法院作
出民事裁决书，裁定不予受理公司对基永公司的破产申请。公司不服该裁定提起上诉，2019年4月29日，广东省高院裁定驳
回公司上诉，维持原裁定。目前案情尚未有新的进展。
2）关于海外联谊大厦5-8楼内全部装修、装饰、设备和设施的诉讼事项
2008年，本公司之子公司深圳市海联招待所与蔡宝林签订了《海联招待所内部承包经营合同》、《房屋租赁合同》获得
在海外联谊大厦5-8楼房产使用权，并设立深圳市海联宾馆有限公司在该房产从事经营活动。因合同终止执行，蔡宝林此前
支付该房屋内全部装修、装饰、设备和设施向深圳市海联招待所、深圳市金海联物业管理有限公司（以下简称“金海联”）
提起了民事诉讼。2019年12月26日，深圳市罗湖区人民法院出具（2019）粤0303民初4458号民事判决书，判决金海联在判决
书生效十日内接收原告蔡宝林残留在海外联谊大厦5-8楼内的全部装修、装饰、设备和设施等，并支付残值价款2,396,947.00
元，蔡宝林对上述财产不再享有任何权利。本年度金海联根据尚需支付的赔偿金额计提预计负债2,396,947.00元。
3）高新区分公司软件园一期仲裁案
2021年2月22日，本公司之子公司深圳市国贸科技园高新区分公司收到深圳国际仲裁院关于业委会与分公司之间物业服
务合同纠纷案的仲裁通知，申请人请求裁决高新区分公司返还2007年至2020年期间所有有关公共场地、场所的经营收入结余
人民币31,077,017.59及资金占用费635,929.44元，仲裁费288,641.00元，律师费300,000.00元，合计32,301,588.03元。仲裁庭
第一次开庭已结束，仲裁双方对于涉及金额数目有争议，已申请第三方审计机构审计，当前等待审计工作的开展。
4）国贸科技园公司软件园一期仲裁案
2021年3月，本公司之子公司深圳市国贸科技园收到深圳国际仲裁院关于业委会与科技园公司之间物业服务合同纠纷案
的仲裁通知，申请人请求裁决国贸科技园公司向业委会返还2007年-2012年期间的营业收入结余本金人民币9,893,677.82元
及资金占用费3,272,665.99元（以9,893,677.82为基数，自2012年07月01日起，以年利率3.85%为基准，暂计至2021年1月13
日，实际计算至被申请人清偿之日），合计13,166,343.81元；本案仲裁费由科技园公司承担；律师费30,000.00元由科技园
承担。以上金额合计13,196,343.81元。仲裁庭第一次开庭已结束，仲裁双方对于涉及金额数目有争议，已申请第三方审计
159
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
机构审计，当前等待审计工作的开展。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2021
年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为190,666,780.00元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位：元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
2、利润分配情况
单位：元
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1）追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2）未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
160
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
2、债务重组
3、资产置换
（1）非货币性资产交换
（2）其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
单位：元
归属于母公司
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 所有者的终止
经营利润
其他说明
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部为基础确定报告分部。分别对
房地产销售业务、物业管理业务及饮食服务业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不
同的分部之间分配。
（2）报告分部的财务信息
单位：元
项目 房地产业务 物业管理 租赁业务 分部间抵销 合计
营业收入 1,897,026,889.73 541,811,731.82 102,026,517.70 2,540,865,139.25
营业成本 256,248,450.98 451,542,753.54 46,493,821.72 754,285,026.24
资产总额 11,489,316,868.42 1,262,501,191.47 531,862,648.48 13,283,680,708.37
负债总额 8,054,816,541.98 845,103,655.07 179,043,100.87 9,078,963,297.92
161
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4）其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
8、其他
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
按单项计提坏账 96,702, 95.89 96,702, 100.00 96,702, 96,702, 100.00
0.00 97.25% 0.00
准备的应收账款 269.40 % 269.40 % 269.40 269.40 %
其中：
按组合计提坏账 4,149,1 133,02 4,016,0 2,735,7 111,280 2,624,50
4.11% 3.21% 2.75% 4.07%
准备的应收账款 12.75 1.15 91.60 81.29 .87 0.42
其中：
100,85
100.00 96,835, 96.02 4,016,0 99,438, 100.00 96,813, 2,624,50
合计 1,382.1 97.36%
% 290.55 % 91.60 050.69 % 550.27 0.42
5
按单项计提坏账准备：96702269.40
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市基永物业发展 涉及诉讼，无可执行
93,811,328.05 93,811,328.05 100.00%
有限公司 财产
深圳特威实业有限公 账龄较长，预计无法
2,836,561.00 2,836,561.00 100.00%
司 收回
账龄较长，预计无法
罗湖区经济发展公司 54,380.35 54,380.35 100.00%
收回
合计 96,702,269.40 96,702,269.40 -- --
按单项计提坏账准备：
162
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：133021.15
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
信用风险特征组合 4,149,112.75 133,021.15 3.21%
合计 4,149,112.75 133,021.15 --
确定该组合依据的说明：
详见第十二节财务报告
按组合计提坏账准备：133021.15
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 4,027,001.80 120,810.05 3.00%
1-2 年 122,110.95 12,211.10 10.00%
合计 4,149,112.75 133,021.15 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 4,027,001.80
1至2年 122,110.95
3 年以上 96,702,269.40
5 年以上 96,702,269.40
合计 100,851,382.15
163
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
96,702,269.40 96,702,269.40
准备
按组合计提坏
111,280.87 21,740.28 133,021.15
账准备
合计 96,813,550.27 21,740.28 96,835,290.55
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
深圳市基永物业发展有限公
93,811,328.05 93.02% 93,811,328.05
司
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2.81% 2,836,561.00
深圳市美歌匣子餐饮管理有
813,549.60 0.81% 24,406.49
限公司
深圳市飞煌实业有限公司 694,630.00 0.69% 20,838.90
国粮供应链（深圳）有限公
156,145.00 0.15% 4,684.35
司
合计 98,312,213.65 97.48%
164
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 151,322,779.82 145,325,697.20
合计 151,322,779.82 145,325,697.20
（1）应收利息
1）应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
2）重要逾期利息
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
165
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 1,552,160.00 2,201,527.00
备用金 170,000.00
代扣代缴款项 19,510.00
外部往来款 23,851,692.45 23,305,386.85
对子公司的往来款项 158,099,632.47 151,970,155.85
合计 183,673,484.92 177,496,579.70
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 8,812,171.77 23,358,710.73 32,170,882.50
2021 年 1 月 1 日余额
—— —— —— ——
在本期
本期计提 33,975.00 145,847.60 179,822.60
2021 年 6 月 30 日余额 8,846,146.77 23,504,558.33 32,350,705.10
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 158,306,643.86
1至2年 69,600.00
2至3年 50,000.00
3 年以上 25,247,241.06
166
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
3至4年 54,945.84
4至5年 2,016.98
5 年以上 25,190,278.24
合计 183,673,484.92
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
23,358,710.73 145,847.60 23,504,558.33
准备
按组合计提坏
8,812,171.77 33,975.00 8,846,146.77
账准备
合计 32,170,882.50 179,822.60 32,350,705.10
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
4）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
深业地产发展有限 对子公司的往来
102,374,340.25 5 年以上 55.74% 7,022,616.20
公司 款项
深物业扬州房地产 对子公司的往来 23,417,665.20 1-2 年 12.75% 0.00
167
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
开发有限公司 款项
深物业集团徐州大
对子公司的往来
彭房地产开发有限 18,147,317.91 1 年以内 9.88% 0.00
款项
公司
深圳市物业房地产 对子公司的往来
9,200,000.00 1 年以内 5.01% 0.00
开发有限公司 款项
上海裕通房地产有
外部往来款 5,676,000.00 5 年以上 3.09% 5,676,000.00
限公司
合计 -- 158,815,323.36 -- 86.47% 12,698,616.20
6）涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
1,093,829,880. 1,025,465,880. 1,093,829,880. 1,025,465,880.
对子公司投资 68,364,000.00 68,364,000.00
39 39 39 39
对联营、合营
67,912,318.10 18,983,614.14 48,928,703.96 64,693,834.93 18,983,614.14 45,710,220.79
企业投资
1,161,742,198. 1,074,394,584. 1,158,523,715. 1,071,176,101.
合计 87,347,614.14 87,347,614.14
49 35 32 18
（1）对子公司投资
单位：元
本期增减变动
期初余额 期末余额(账 减值准备期
被投资单位 计提减值准
(账面价值) 追加投资 减少投资 其他 面价值) 末余额
备
168
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
深圳市皇城
35,552,671.9 35,552,671.9
地产有限公
3 3
司
深圳市物合
30,950,000.0 30,950,000.0
产业投资发
0 0
展有限公司
深物业扬州
50,000,000.0 50,000,000.0
房地产开发
0 0
有限公司
东莞市国贸
长盛房地产 20,000,000.0 20,000,000.0
开发有限公 0 0
司
深圳市国贸
24,704,758.0 24,704,758.0
物业管理有
6 6
限公司
深圳市物业
工程建设监 3,000,000.00 3,000,000.00
理有限公司
深圳市深物
62,821,767.9 62,821,767.9
业商业运营
0 0
有限公司
湛江深圳物
0.00 2,530,000.00
业有限公司
深业地产发 15,834,000.0
0.00
展有限公司 0
深物业集团
徐州大彭房 50,000,000.0
0.00
地产开发有 0
限公司
深圳市荣耀
508,000,000. 508,000,000.
房地产开发
00 00
有限公司
深圳市国贸
163,553,254. 171,320,445.
科技园服务 7,767,190.70
89 59
有限公司
深圳市深物
126,883,427. -7,767,190.7 119,116,236.
业城市更新
61 0 91
有限公司
合计 1,025,465,88 0.00 1,025,465,88 68,364,000.0
169
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
0.39 0.39 0
（2）对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
投资单 额(账 其他综 额(账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值) 调整 值)
损益 利润
一、合营企业
深圳物
业吉发 39,053, 3,139,7 42,193,
仓储有 923.92 33.17 657.09
限公司
深圳天
安国际
大厦物 6,656,2 78,750. 6,735,0
业管理 96.87 00 46.87
有限公
司
45,710, 3,218,4 48,928,
小计
220.79 83.17 703.96
二、联营企业
深圳物
方陶瓷 18,983,
工业有 614.14
限公司
18,983,
小计
614.14
45,710, 3,218,4 48,928, 18,983,
合计
220.79 83.17 703.96 614.14
（3）其他说明
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
170
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
主营业务 31,762,623.21 17,990,848.30 25,828,330.02 15,835,977.53
其他业务 10,538,272.14 659,988.00
合计 42,300,895.35 18,650,836.30 25,828,330.02 15,835,977.53
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
其中：
房屋租赁业务 42,300,895.35 42,300,895.35
其中：
深圳 42,300,895.35 42,300,895.35
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
与履约义务相关的信息：
本期母公司收入均为租赁业务收入。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 3,218,483.17 157,061.79
其他债权投资在持有期间取得的利息收
59,818,841.72 62,416,928.73
入
合计 63,037,324.89 62,573,990.52
171
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -14,448.90
计入当期损益的政府补助（与企业业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定 226,082.01
量享受的政府补助除外）
与公司正常经营业务无关的或有事项产
-114,571.79 诉讼赔偿
生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支
8,061,224.33 主要是收到的拆迁补偿款
出
减：所得税影响额 1,836,539.53
少数股东权益影响额 -195,286.42
合计 6,517,032.54 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利
16.98% 1.1349 1.1349
润
扣除非经常性损益后归属于公
16.81% 1.1240 1.1240
司普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
172
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
4、其他
173