深物业A：内部控制自我评价报告2022-03-30
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2021 年度内部控制评价报告
深圳市物业发展(集团)股份有限公司全体股东：
根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定
和其他内部控制监管要求（以下简称“企业内部控制规范
体系”），结合深圳市物业发展（集团）股份有限公司
（以下简称公司）内部控制制度和评价办法，在内部控制
日常监督和专项监督的基础上，我们对公司 2021 年 12 月
31 日（内部控制评价报告基准日）内部控制有效性进行了
评价。
一、董事会声明
按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效
实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价
报告是公司董事会的责任。监事会对董事会建立和实施内
部控制进行监督。经理层负责组织领导企业内部控制的日
常运行。公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人
员保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重
大遗漏，并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个
别及连带法律责任。
公司内部控制的目标是合理保证经营合法合规、资产
安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效
果，促进实现发展战略。由于内部控制存在固有局限性，
故仅能为实现上述目标提供合理保证。此外，由于情况的
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变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序
遵循的程度降低，根据内部控制评价结果推测未来内部控
制的有效性具有一定的风险。
二、内部控制评价结论
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内
部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺
陷。公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求
在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内
部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制
重大缺陷。
自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日
之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。
三、内部控制评价工作情况
（一）内部控制评价范围
公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要单位、
业务和事项以及高风险领域。
纳入评价范围的主要单位包括公司本部及主要子公司，
评价范围覆盖了产城空间开发、产业生态运营、物业管理
服务等公司主要经营板块。纳入评价范围单位资产总额占
公司合并财务报表资产总额的 99%，营业收入合计占公司合
并财务报表营业收入总额的 99%。
纳入评价范围的主要业务和事项包括公司层面和业务层
面，具体是：
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公司治理层面：发展战略、公司治理、人力资源管理、
社会责任、企业文化。
业务流程层面：投融资管理、担保业务、关联交易、信
息披露、财务管理、招标采购管理、工程项目管理、销售
管理、资产管理、物业管理、安全生产管理及内部监督等；
重点关注的高风险领域主要包括财务管理、担保业务、关
联交易、招标采购管理、销售管理、工程项目管理、安全
生产管理等。
（二）主要内部控制情况
1.内部环境
（1）组织架构
①公司治理
公司按照《公司法》《证券法》等法律、行政法规、部
门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，
明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有
效的职责分工和制衡机制，确保了股东大会、董事会、监
事会等机构合法合规地有效运作，为公司内控体系提供了
良好的内部环境。
②机构设置
股东大会行使最高权力，按照《公司法》《公司章程》
等法律、法规和规章制度规定的职权范围，对公司经营方
针、投资计划，重大交易事项，公司资本变动、任免董事
监事等重大事项进行审议和决策。2021 年，公司临时股东
大会审议通过了董事会、监事会换届选举等相关议案，顺
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利完成了公司董事会、监事会等治理机构换届工作。同时
还审议通过了《关于修订<公司章程>的议案》及《关于修
订<股东大会议事规则>的议案》，持续完善公司治理。
公司董事会对股东大会负责，执行股东大会的决议，依
法行使企业的经营决策，负责内部控制的建立健全和有效
实施。董事会对公司内部控制体系的建立和监督负责，确
立内部控制的政策和方案，监督内部控制的执行。董事会
下设战略发展与投资决策委员会、薪酬与考核委员会、审
计委员会、提名委员会四个专门委员会，制定了各专门委
员会工作细则，保证了专门委员会有效履行职责，提高了
董事会的运作效率。报告期内，公司制定了《高级管理人
员经营业绩考核与薪酬管理办法》。
公司监事会是监督机构，向全体股东负责，对公司财务
以及公司董事及高级管理人员履行职责的合法合规性进行
监督，并向股东大会负责并报告工作，维护公司及股东的
合法权益。
公司经营管理层负责具体实施股东大会和董事会决议事
项，主持公司的日常生产经营管理工作，保证公司的正常
运行。2021 年 9 月底，公司启动了集团风险管理与内部控
制体系优化和财务管理体系标准化工作，项目正在正常推
进中。
（2）发展战略
公司董事会下设战略发展与投资决策委员会，负责对公
司的长期发展规划、重大投融资方案、重大资本运作、资
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产经营项目决策进行研究并提出建议。2021 年，是公司
“十四五”战略规划开局之年，也是集团战略转型升级的
启动之年，集团全面对接控股股东深圳市投资控股有限公
司（下称“深投控”）战略导向，基于房地产、物业管理
和物业租赁三大基础业务，围绕空间资产和数据资产两大
模块，加快推进“加速产业发展、塑造城市空间、服务美
好生活”三大主要功能，积极打造中国领先的产城空间智
慧运营商。
（3）社会责任
公司在追求经济效益、保护股东利益的同时,积极保护
职工的合法权益,诚信对待供应商、客户和消费者,从事环
境保护、慈善捐赠等公益事业,促进公司本身与全社会的协
调、和谐发展。
2021 年，国贸大厦历史陈列（馆）先后入选第三批中
国 20 世纪建筑遗产名录、深圳市第三批党史教育基地、深
圳市委组织部红色参观路线即深圳市“四史”学习教育实
践基地及深圳市委党校现场教学基地，共接待超 800 场次，
接访全国各地学员约 22000 人次；7 月，集团选派优秀年轻
干部前往汕头隆都镇开展驻镇帮扶工作，为国家乡村振兴
战略贡献国企力量；8 月，扬州新冠疫情突发，公司成立专
项组紧急筹备防疫物资，共筹集十多台消杀设备、近 1000
公斤药品、5 万多件防护用具等，第一时间运往扬州，以实
际行动为扬州抗击疫情贡献力量，充分彰显了国有企业的
担当精神。
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（4）企业文化
公司持续加强企业文化建设及宣贯工作，《国贸之窗》
及《深物业集团工作简报》等内部刊物简洁、真实、及时
报道了公司各项经营工作进展，充分发挥了宣传公司、辅
助决策、促进交流、指导实践、推动工作发展的重要作用。
通过组织开展各种文化活动，如网球、羽毛球、乒乓球等
兴趣小组，丰富员工业余生活，加深员工对公司核心价值
观的理解，培养员工积极向上的价值观和社会责任感,增强
员工的凝聚力和团队意识。
（5）人力资源管理
公司坚持“公平、公正、公开”的聘用机制和“德才兼
备，以德为先”的用人标准，确保员工专业能力和道德素
质符合岗位需求。2021 年,公司采取“社招+校招”相结合,
多渠道引入人才，并开展全国范围的中层管理干部选聘工
作，选拔优秀管理人才，通过坚持建立完善多层次培训制
度，组织开展后备干部履职能力培养、中高层干部管理能
力提升及其他业务类专题培训，较大提升人才队伍素质，
助力公司业务发展。
2.风险评估
严格依照集团《全面风险管理办法》持续健全风险管控
机制，切实强化风险防范意识，不断提高风险管理能力，
全面做好常态化风险管控工作。每季度开展风险排查跟踪
监测工作，每半年度开展一次财务报表风险排查并召开分
析会。
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3.控制活动
（1）财务管理
公司已建立较为完善的财务管控体系，会计管理的内部
控制在重大方面具有完整性、合理性及有效性，为编制真
实、完整、公允的财务报表提供合理保证。2021 年第三季
度，公司启动财务管理体系标准化工作，全面梳理集团关
键财务管理相关制度，涵盖会计基础工作规范、财务预算
管理、资金管理、费用管理、资产管理、税务管理、财务
信息系统管理、会计核算、财务报告等方面。
（2）重大投资
公司严格遵循《投资管理规定》，坚持规范、安全、高
效、透明的原则，实行重大投资决策董事会集体审议等责
任制度，加强投资项目立项、评估、决策、实施处置等环
节上的控制，严格控制投资风险。2021 年，公司完成了深
圳市设施之家科技有限公司股权投资收购工作，在年底签
署投控公司系统内 5 家物业管理公司 100%股权投资协议；
并分别于 2021 年 8 月 27 日和 2021 年 11 月 25 日成功竞得
东莞虎门 2021WR023 号地块、深圳光明 A606-0258 地块。
以上投资项目均已按照有关规定履行了必要的审批手续和
信息披露义务。
（3）担保业务
公司《担保业务管理办法》明确了对外担保的条件、风
险评估、审批程序、审批权限、及执行监控等业务流程，
严格按照政策、制度、流程办理担保业务，并定期检查担
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保业务的执行情况及效果，切实防范担保业务风险。报告
期内，公司对以前年度为子公司担保的业务进行持续监控，
严格控制风险，且本期无新增对外担保事项发生。
（4）关联交易
公司严格遵守《深圳证券交易所股票上市规则》《公司
章程》《公司关联交易管理办法》和《公司防范控股股东
及关联方资金占用专项制度》等有关规定，对报告期内发
生的重大关联交易严格按照相关审批权限和决策程序执行，
并及时履行披露义务。2021 年，公司主要发生的重大关联
交易事项包括有：一是公司全资子公司深圳市深物业商业
运营有限公司（下称“商业运营公司”）与深投控全资子
公司深圳市深投物业发展有限公司（下称“深投发展”）
签订《委托经营管理协议》，深投发展将其受深投控委托
管理的 81775.57 平方米物业转托给商业运营公司经营管理；
二是公司全资子公司深圳市国贸物业管理有限公司（下称
“国贸物业”）收购深投控公司系统内 5 家物业管理公司
100%股权。
公司发生的以上关联交易事项均按照有关规定履了相应
的审批程序和披露义务。
（5）募集资金
报告期内，公司无在证券市场募集资金的情况，也无以
前募集资金延续到本报告期内的情况。
（6）招标采购管理
公司严格按照《招标采购管理规定》等制度规定开展招
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标采购相关工作，为进一步提升采购质量、节约成本、降
低履约风险提供保障。同时，公司还开展了深圳市属国企
阳光平台同步信息使用自查自纠工作，不断完善招采过程
同步流程，进一步加强招采业务全流程公开透明。
（7）工程项目管理
2021 年，公司根据经营发展需要，先后制定了《建设
工程合作供应商履约评价管理办法(试行)》《工程质量与
安全生产专家库管理办法(试行)》《地产项目工程质量管
理办法(试行)》《项目开发计划管理办法(试行)》，进一
步从项目计划、实施质量、履约评价等多方面提升了公司
工程项目管理能力。
（8）销售管理
公司严格按照《项目策划与营销管理规定》及《房地产
手册》等制度规定开展营销管理工作。2021 年，公司就集
团总部与平台公司业务权限进行了划分，进一步明确了各
业务板块营销环节的权责，为规范营销工作提供指引，进
一步强化了营销过程管理，提升了房产销售市场竞争力，
为实现年度目标提供助力。
（9）安全生产管理
公司严格执行《安全生产和职业健康管理制度汇编》
《安全生产奖惩办法》等制度，积极开展安全检查和应急
演练活动。公司全年多次组织开展安全生产管理专题培训
和应急演练活动，有效将安全生产理论与实际相结合，形
成上下联动的安全生产管理机制。2021 年，公司及下属单
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位获得多个外部荣誉，如国贸物业下属国贸科技园产业园
分公司获评高新区社区党委“物业共治联盟先进单位”、
“华为公司 2021 年急救外审测评全国第一名”、“2020 年
度南山区优秀防疫项目”；国贸美生活公司廊桥国际项目
连续两年荣获福田区“群防群治先进单位”称号；公司福
昌大厦二期福汇华苑项目荣获深圳市 2021 年度下半年“双
优文明工地”称号。进一步强化了员工安全生产日常管理
意识，有效避免了安全生产事故的发生。
4.信息披露
报告期内，公司严格执行《公司法》《证券法》《深圳
证券交易所股票上市规则》《信息披露事务管理规定》
《审计委员会年报工作规程》《年报信息披露重大差错责
任追究制度》《年度报告工作制度》《内幕信息知情人管
理制度》《投资者关系管理制度》等内外部法律法规制度，
及时、准确的完成信息披露工作，不存在违反有关规定的
情形。
5.内部监督
2021 年，公司制定了《违规经营投资责任追究实施细
则（试行）》和《招标采购监督工作管理办法》，修订了
《投资项目后评价工作实施细则》等制度文件，进一步加
强对集团及所属各级企业投资经营活动和招标采购活动的
监督，并明确了违规经营的追责程序。年内，公司审计部
组织完成了多个项目投资后评价、集团在管资源性资产、
房地产项目营销管理等专项审计工作。同时，为进一步融
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合内部审计和纪检监察职能作用，监督人员紧紧围绕公司
经营重点领域，加强监督发现的问题整改跟踪，确保责任
落实到人、措施落实到位，提高整改成效，切实规范公司
运营，牢牢守住监督这道防线。
（三）内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准
公司依据企业内部控制规范体系及公司内部控制评价制
度组织开展内部控制评价工作。
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重
要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规模、行业特征、
风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和
非财务报告内部控制，研究确定了适用于本公司的内部控
制缺陷具体认定标准。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下：
1.财务报告内部控制缺陷认定标准
财务报告内部控制缺陷的认定标准直接取决于由于该内
部控制缺陷的存在可能导致财务报告错报的重要程度，区
分为重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷三种类型。
（1）公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标
准如下:
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准与上
年度保持一致，具体标准如下：
缺陷程度
一般缺陷 重要缺陷 重大缺陷
项目
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公司合并财务报表营
错报＜公司合并 错报≥公司合并
营业收入潜 业收入的 0.50 %≤错
财务报表营业收 财务报表营业收
在错报金额 报＜公司合并财务报
入的 0.50% 入的 1.00%
表营业收入的 1.00%
公司合并财务报表资
错报＜公司合并 错报≥公司合并
资产总额潜 产总额的 0.20 %≤错
财务报表资产总 财务报表资产总
在错报金额 报＜公司合并财务报
额的 0.20% 额的 0.40%
表资产总额的 0.40%
公司合并财务报表净
净 资 产 潜 在 错报<公司合并会 错报≥公司合并
资产额的 0.50%≤错
错报 计报表净资产额 会计报表净资产
报<公司合并财务报
的 0.50% 额的 1.00%
表净资产额的 1.00%
（2）公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标
准如下:
缺陷程度 缺陷迹象
1.控制环境无效；
2.公司董事、监事或高级管理层中出现重大舞弊行为;
3.公司的审计机构发现当期财务报告存在重大错报,而公
司内部控制运行过程中未能发现;
重大缺陷
4.公司已经上报或披露的财务报告出现的重大差错进行
错报更正;
5.公司审计委员会以及内部审计部门对内部控制监督无
效。
1.未依照公认会计准则选择和应用会计政策;
2.未建立反舞弊程序和控制措施;
3.对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立相应的控
重要缺陷 制机制或没有实施且没有相应的补偿性控制;
4.对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且
不能合理保证编制的财务报表达到真实、完整的目标；
5.内部控制重要缺陷或一般缺陷未得到整改。
一般缺陷 除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
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2.非财务报告内部控制缺陷认定标准
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如
下:
公司以直接造成财产损失金额大小,与公司上年度净资
产额进行比较,确定内控缺陷定量标准如下:
一般缺陷 重要缺陷 重大缺陷
上年度净资产额的
损失金额<上年
直接财产损 0.5% ≤ 损 失 金 额 < 损失金额≥上年度净
度净资产额的
失金额 上年度净资产额的 资产额的 1.00%
0.5%
1.00%
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如
下:
缺陷程度 缺陷迹象
1.严重违反国家法律、法规,导致重大诉讼,或导致监管
机构的调查、责令停业整顿、追究刑事责任或撤换高级
管理人员；
2. 公司董事、监事、高级管理层及主要技术人员发生非
正常重大变化；
3. 公司内部缺乏民主的决策程序或程序不科学,导致重
大决策失误；
重大缺陷
4. 核心管理人员或核心技术人员严重流失；
5. 媒体频现恶性负面新闻，涉及面广且负面影响一直未
能消除；
6. 公司重要业务缺乏制度控制或制度系统失效,给公司
生产经营造成重大影响；
7.内部控制评价的重大缺陷未得到整改；
8.其他对公司产生重大影响的负面情形。
1.公司民主决策程序存在但不够完善，影响公司生产经
营；
重要缺陷 2.违反公司内部规章，造成重要损失；
3.公司被媒体曝光负面新闻,给公司造成重要影响；
4.重要业务制度或系统存在重要缺陷,未进行整改；
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5.其他对公司产生较大影响的负面情形。
一般缺陷 除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
（四）内部控制缺陷认定及整改情况
1.财务报告内部控制缺陷认定及整改情况
根据上述财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期
内未发现公司存在财务报告内部控制重大缺陷或重要缺陷。
2.非财务报告内部控制缺陷认定及整改情况
根据上述非财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期
内未发现公司存在非财务报告内部控制重大缺陷或重要缺
陷。
四、其他内部控制相关重大事项说明
报告期内，公司无其他内部控制相关重大事项说明。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
董事会
2022 年 3 月 30 日
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