深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年第一季度报告全文
证券代码：000011、200011 证券简称：深物业 A、深物业 B 公告编号：2022-15
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2022 年第一季度报告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏。
重要内容提示:
1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并承担个别和连带的法律责任。
2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。
3.第一季度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
一、主要财务数据
(一)主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
本报告期比上
上年同期
本报告期 年同期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 1,255,811,600.03 891,026,732.66 966,073,576.97 29.99%
归属于上市公司股东的净利润（元） 219,440,470.15 214,420,219.16 213,788,114.74 2.64%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
226,479,051.98 208,303,080.57 208,228,266.38 8.76%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -762,389,016.83 83,213,087.80 69,504,352.10 -1,196.89%
基本每股收益（元/股） 0.3682 0.3598 0.3587 2.65%
稀释每股收益（元/股） 0.3682 0.3598 0.3587 2.65%
加权平均净资产收益率 5.61% 5.59% 5.58% 0.03%
本报告期末比
上年度末
本报告期末 上年度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 14,548,051,290.31 14,581,897,151.76 14,828,951,423.30 -1.89%
归属于上市公司股东的所有者权益（元） 4,510,200,892.92 4,486,110,790.39 4,586,611,170.32 -1.67%
(二)非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
1
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项目 本报告期金额 说明
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -6,933,601.34
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,749.10
减：所得税影响额 2,187.28
少数股东权益影响额（税后） 111,542.31
合计 -7,038,581.83 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
(三)主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
单位：元
资产负债表项目 2022 年 3 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 变动率 变动原因
支付扬州项目地价款及支付5家物管公
货币资金 1,369,448,651.08 2,337,045,771.27 -41.40%
司股权转让款
其他非流动资产 2,750,873.08 45,571,997.85 -93.96% 预付股权转让款转长期股权投资
合同负债 630,161,183.26 1,372,977,208.62 -54.10% 预收商品房销售款结转营业收入
项目合作方交来的合作款及保证金款
其他应付款 1,432,254,345.86 1,029,915,289.45 39.07%
项增加
其他流动负债 51,759,712.19 77,355,792.16 -33.09% 待转销项税额减少
同一控制下并购的5家物管公司于2月
资本公积 80,488,045.38 146,986,167.70 -45.24%
份并表，长投与净资产互相抵消
同一控制下并购的5家物管公司于2月
盈余公积 29,637,548.47 47,574,940.18 -37.70%
份并表，长投与净资产互相抵消
利润表项目 2022 年 1-3 月 2021 年 1-3 月 变动率 变动原因
徐州项目二期达到入伙条件集中结转
营业收入 1,255,811,600.03 966,073,576.97 29.99%
收入
徐州项目二期结转成本及项目组合变
营业成本 628,064,409.56 383,928,619.46 63.59%
化
销售费用 3,937,994.28 3,005,132.04 31.04% 去年同期设施之家尚未并表
投资收益 849,549.56 2,677,947.14 -68.28% 联营公司本期利润减少
营业外收入 193,104.68 8,699,283.46 -97.78% 去年同期收到拆迁补偿款
营业外支出 184,355.58 607,267.81 -69.64% 解约补偿款同比减少
现金流项目 2022 年 1-3 月 2021 年 1-3 月 变动率 变动原因
经营活动产生的现 地产项目销售回款同比减少及支付扬
-762,389,016.83 69,504,352.10 -1196.89%
金流量净额 州项目地价款
投资活动产生的现
-241,934,054.45 -8,059,550.72 2901.83% 支付5家物管公司股权转让款
金流量净额
筹资活动产生的现
36,943,224.39 -40,357,300.00 -191.54% 本期新增银行借款
金流量净额
2
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二、股东信息
(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末表决权恢复的优
报告期末普通股股东总数 45,477 0
先股股东总数（如有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售条 质押、标记或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
深圳市投资控股有限公司 国有法人 50.57% 301,414,637 3,326
深圳市国有股权经营管理 境内非国有
6.38% 38,037,890 0
有限公司 法人
中国东方资产管理股份有
国有法人 3.90% 23,236,400 0
限公司
香港中央结算有限公司 境外法人 0.79% 4,710,206 0
李欣益 境内自然人 0.44% 2,600,000 0
段少腾 境内自然人 0.29% 1,755,565 0
深圳市免税商品企业有限 境内非国有
0.29% 1,730,300 1,730,300
公司 法人
杨耀初 境内自然人 0.26% 1,520,384 0
张永胜 境内自然人 0.25% 1,500,000 0
中国国际金融香港资产管
境外法人 0.20% 1,218,334 0
理有限公司－客户资金 2
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 301,411,311 人民币普通股 301,411,311
深圳市国有股权经营管理有限公司 38,037,890 人民币普通股 38,037,890
中国东方资产管理股份有限公司 23,236,400 人民币普通股 23,236,400
香港中央结算有限公司 4,710,206 人民币普通股 4,710,206
李欣益 2,600,000 人民币普通股 2,600,000
段少腾 1,755,565 人民币普通股 1,755,565
杨耀初 1,520,384 境内上市外资股 1,520,384
张永胜 1,500,000 人民币普通股 1,500,000
中国国际金融香港资产管理有限公司－
1,218,334 人民币普通股 1,218,334
客户资金 2
吴闻凯 1,200,000 人民币普通股 1,200,000
第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有
上述股东关联关系或一致行动的说明 限公司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一
致行动人。
前 10 名股东参与融资融券业务情况说明
无。
（如有）
3
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(二)公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
三、其他重要事项
√ 适用 □ 不适用
（一）关于竞得土地使用权的事项
2022 年 2 月 18 日，公司与扬州旅发置业有限公司以联合竞拍的方式，在扬州市国有建设用地使用权网上挂牌出让中，
以人民币 83,535.291 万元的成交价格公开竞得扬州市平山乡 GZ342 号地块的国有土地使用权。详见公司于 2022 年 2 月 19
日在巨潮资讯网披露的《关于竞得土地使用权的公告》（公告编号：2022-02 号）。
（二）关于聘任公司高级管理人员的事项
公司于 2022 年 2 月 21 日召开第十届董事会第 6 次会议，审议通过了《关于聘任公司总经理的议案》、《关于聘任公司副
总经理及财务负责人的议案》及《关于聘任公司财务总监的议案》，董事会同意聘任王航军先生为公司总经理；聘任陈鸿基
先生、蔡丽莉女士、李鹏先生、张戈坚先生为公司副总经理，其中蔡丽莉女士兼任公司财务负责人；聘任沈雪英女士为公司
财务总监。上述高级管理人员任期自第十届董事会第 6 次会议审议通过之日起至第十届董事会届满之日止。详见公司于 2022
年 2 月 22 日在巨潮资讯网披露的《关于聘任公司高级管理人员的公告》（公告编号：2022-04 号）。
（三）关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司、深圳市深福保（集团）有限公司所属三家企业及深圳外贸物业管理
有限公司 100%股权暨关联交易的进展事项
报告期内，公司全资子公司深圳市国贸物业管理有限公司收购深圳市物业管理有限公司 100%股权，收购深圳市深福保
物业发展有限公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司及深圳市保税区保安服务有限公司 100%股权，收购深圳外贸物业
管理有限公司 100%股权事宜已办理完成相关工商变更登记手续，取得深圳市市场监督管理局批复的《变更（备案）通知书》。
详见公司分别于 2022 年 2 月 15 日和 2 月 25 日在巨潮资讯网披露的《关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司 100%
股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-01 号）、《关于全资子公司收购深圳市深福保(集团)有限公司所属三家企业
100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-05 号）、《关于全资子公司收购深圳外贸物业管理有限公司 100%股权暨
关联交易的进展公告》（公告编号：2022-06 号）。
四、季度财务报表
(一)财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2022 年 03 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,369,448,651.08 2,337,045,771.27
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 150,000.00 200,000.00
应收账款 365,164,518.93 289,184,881.92
应收款项融资
预付款项 85,905,866.83 70,981,123.99
应收保费
应收分保账款
4
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应收分保合同准备金
其他应收款 881,944,270.49 874,825,039.69
其中：应收利息 319,763.90 292,279.16
应收股利
买入返售金融资产
存货 9,816,803,373.14 9,125,134,062.27
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 47,697,331.22 58,996,984.81
流动资产合计 12,567,114,011.69 12,756,367,863.95
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 23,569,548.83 23,831,889.11
长期股权投资 51,074,701.81 50,360,681.37
其他权益工具投资 990,506.15 1,002,551.95
其他非流动金融资产
投资性房地产 450,682,766.62 452,419,511.17
固定资产 109,928,218.63 114,155,590.40
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 67,814,802.21 71,472,680.73
无形资产 1,427,179.92 1,753,389.33
开发支出
商誉 9,446,847.38 9,446,847.38
长期待摊费用 22,093,846.52 22,751,829.74
递延所得税资产 1,241,157,987.47 1,279,816,590.32
其他非流动资产 2,750,873.08 45,571,997.85
非流动资产合计 1,980,937,278.62 2,072,583,559.35
资产总计 14,548,051,290.31 14,828,951,423.30
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 296,714,520.57 349,392,792.21
预收款项 3,754,571.76 3,744,582.25
合同负债 630,161,183.26 1,372,977,208.62
5
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卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 189,565,734.33 230,676,486.23
应交税费 3,494,984,049.32 3,312,148,714.14
其他应付款 1,432,254,345.86 1,029,915,289.45
其中：应付利息 0.00 0.00
应付股利 15,542,675.98 17,542,675.98
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 82,811,511.60 83,924,701.83
其他流动负债 51,759,712.19 77,355,792.16
流动负债合计 6,182,005,628.89 6,460,135,566.89
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,610,700,000.00 3,524,500,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 83,137,357.17 83,081,182.89
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 1,436,353.14 1,436,353.14
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 239,383.87 307,853.79
其他非流动负债 117,187,234.59 126,059,683.08
非流动负债合计 3,812,700,328.77 3,735,385,072.90
负债合计 9,994,705,957.66 10,195,520,639.79
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 80,488,045.38 146,986,167.70
减：库存股
其他综合收益 -7,782,599.39 -8,174,653.66
专项储备
盈余公积 29,637,548.47 47,574,940.18
一般风险准备
未分配利润 3,811,878,806.46 3,804,245,624.10
归属于母公司所有者权益合计 4,510,200,892.92 4,586,611,170.32
6
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少数股东权益 43,144,439.73 46,819,613.19
所有者权益合计 4,553,345,332.65 4,633,430,783.51
负债和所有者权益总计 14,548,051,290.31 14,828,951,423.30
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
2、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 1,255,811,600.03 966,073,576.97
其中：营业收入 1,255,811,600.03 966,073,576.97
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 977,118,589.24 705,939,018.47
其中：营业成本 628,064,409.56 383,928,619.46
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 264,764,712.67 253,565,596.07
销售费用 3,937,994.28 3,005,132.04
管理费用 65,085,375.46 54,331,863.04
研发费用 1,267,710.00 0.00
财务费用 13,998,387.27 11,107,807.86
其中：利息费用 17,192,333.07 29,487,619.47
利息收入 4,135,325.97 18,181,433.61
加：其他收益 2,171,231.11 1,735,952.67
投资收益（损失以“－”号
849,549.56 2,677,947.14
填列）
其中：对联营企业和合营企
714,020.44 2,577,004.72
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
7
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信用减值损失（损失以“-”
-31,765.17
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“-”
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 281,713,791.46 264,516,693.14
加：营业外收入 193,104.68 8,699,283.46
减：营业外支出 184,355.58 607,267.81
四、利润总额（亏损总额以“－”号
281,722,540.56 272,608,708.79
填列）
减：所得税费用 65,957,243.88 66,558,726.58
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 215,765,296.68 206,049,982.21
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
215,765,296.68 206,049,982.21
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 219,440,470.15 213,788,114.74
2.少数股东损益 -3,675,173.47 -7,738,132.53
六、其他综合收益的税后净额 392,054.27 -269,454.80
归属母公司所有者的其他综合收
392,054.27 -269,454.80
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
-12,045.80 -50,535.60
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
-12,045.80 -50,535.60
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
404,100.07 -218,919.20
合收益
1.权益法下可转损益的其
0.00 0.00
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
0.00 0.00
变动
3.金融资产重分类计入其
0.00 0.00
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
0.00 0.00
准备
5.现金流量套期储备 0.00 0.00
6.外币财务报表折算差额 404,100.07 -218,919.20
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7.其他 0.00 0.00
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 216,157,350.95 205,780,527.41
归属于母公司所有者的综合收
219,832,524.42 213,518,659.94
益总额
归属于少数股东的综合收益总
-3,675,173.47 -7,738,132.53
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.3682 0.3587
（二）稀释每股收益 0.3682 0.3587
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-6,933,601.34 元，上期被合并方实现的净利润为：
-632,104.42 元。
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
3、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
505,056,812.76 1,183,661,425.89
金
客户存款和同业存放款项净增
加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增
加额
收到原保险合同保费取得的现
金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 523,079.87 1,762.86
收到其他与经营活动有关的现
393,205,832.81 182,904,556.94
金
经营活动现金流入小计 898,785,725.44 1,366,567,745.69
购买商品、接受劳务支付的现
949,559,047.62 351,437,840.76
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增
加额
支付原保险合同赔付款项的现
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年第一季度报告全文
金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的
258,508,367.52 245,988,285.05
现金
支付的各项税费 242,002,874.71 569,889,323.38
支付其他与经营活动有关的现
211,104,452.42 129,747,944.40
金
经营活动现金流出小计 1,661,174,742.27 1,297,063,393.59
经营活动产生的现金流量净额 -762,389,016.83 69,504,352.10
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其
9,344.57
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流入小计 9,344.57
购建固定资产、无形资产和其
1,300,024.45 8,068,895.29
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 240,634,030.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流出小计 241,934,054.45 8,068,895.29
投资活动产生的现金流量净额 -241,934,054.45 -8,059,550.72
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 140,000.00
其中：子公司吸收少数股东投
140,000.00
资收到的现金
取得借款收到的现金 86,200,000.00
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 86,200,000.00 140,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支
48,154,777.50 40,497,300.00
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
1,101,998.11
金
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年第一季度报告全文
筹资活动现金流出小计 49,256,775.61 40,497,300.00
筹资活动产生的现金流量净额 36,943,224.39 -40,357,300.00
四、汇率变动对现金及现金等价物
-438,124.09 237,436.15
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -967,817,970.98 21,324,937.53
加：期初现金及现金等价物余
1,963,966,564.41 4,372,686,831.73
额
六、期末现金及现金等价物余额 996,148,593.43 4,394,011,769.26
(二)审计报告
第一季度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司第一季度报告未经审计。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会
2022 年 04 月 27 日
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