深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2022 年半年度报告
（公告编号：2022-36）
2022 年 8 月
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第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计
主管人员）刘强声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事
房地产业务》的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第
三节管理层讨论与分析中“十、公司面临的风险和应对措施”的有关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................. 6
第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................................ 9
第四节 公司治理 .................................................................................................................................................. 23
第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................................... 25
第六节 重要事项 .................................................................................................................................................. 27
第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................................... 35
第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................................... 39
第九节 债券相关情况 ......................................................................................................................................... 40
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................. 41
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备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管
人员）签名并盖章的财务报表。
二、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团、深物业、深物业集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
深投控、投控公司 指 深圳市投资控股有限公司
皇城地产 指 深圳市皇城地产有限公司
东莞公司 指 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司
徐州公司 指 深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司
扬州公司 指 深物业扬州房地产开发有限公司
城市更新公司 指 深圳市物合城市更新有限公司
荣耀地产 指 深圳市荣耀房地产开发有限公司
国贸物业 指 深圳市国贸物业管理有限公司
国贸科技园 指 深圳市国贸科技园服务有限公司
国贸美生活 指 深圳市国贸美生活服务有限公司
商业运营公司 指 深圳市深物业商业运营有限公司
国贸餐饮 指 深圳市国贸餐饮有限公司
监理公司 指 深圳市物业工程建设监理有限公司
物合公司 指 深圳市物合产业投资发展有限公司
深房物业 指 深圳市物业管理有限公司
外贸物业 指 深圳外贸物业管理有限公司
深福保物业 指 深圳市深福保物业发展有限公司
水电公司 指 深圳市深福保水电市政服务有限公司
保安公司 指 深圳市保税区保安服务有限公司
设施之家 指 深圳市设施之家科技有限公司
东莞物合 指 东莞市物合置业有限公司
光明物合 指 深圳市光明物合置业有限公司
扬州物合 指 扬州市物合置业有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
变更前的股票简称（如有） 不适用
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深物业集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） SZPRD
公司的法定代表人 刘声向
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张戈坚 丁名华、陈倩颖
联系地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 20 层 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□适用 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2021 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，
具体可参见 2021 年年报。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 不适用
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
是 □否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
本报告期比
上年同期
本报告期 上年同期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 1,988,299,840.24 2,540,865,139.25 2,706,785,638.30 -26.54%
归属于上市公司股东的净利润（元） 250,802,157.71 676,375,523.75 677,467,066.42 -62.98%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
256,650,611.05 669,858,491.21 669,197,895.76 -61.65%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -395,994,231.09 1,137,570,780.73 1,141,561,301.92 -134.69%
基本每股收益（元/股） 0.4208 1.1349 1.1367 -62.98%
稀释每股收益（元/股） 0.4208 1.1349 1.1367 -62.98%
加权平均净资产收益率 5.40% 16.98% 16.50% -11.10%
本报告期末比
上年度末
本报告期末 上年度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 15,166,310,790.81 14,581,897,151.76 14,828,989,745.60 2.27%
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,137,968,023.07 4,486,110,790.39 4,583,266,959.57 -9.72%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -41,452.49
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国 主要为收到的留工培训补
1,115,174.40
家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 助及防疫补贴等
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计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -100,594.95
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -6,933,601.34
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,128,481.62 主要为罚没及违约金收入
减：所得税影响额 554,987.92
少数股东权益影响额（税后） 461,472.66
合计 -5,848,453.34
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于 1982 年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985 年 8 月改名为深圳市物业发展总公司，1988 年
被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990 年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股
份有限公司。1992 年 3 月，公司股票（深物业 A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造
者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革
开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨
兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”
国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由
最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中
国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
2022 年是集团“十四五”承上启下的关键之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响，
公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过
“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
1. 产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、
天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设
并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞物合、徐州公司、扬州公司等作为开发主体和城市更新主
体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块稳妥推进深圳本地和异地现
有项目开发，加快存量项目销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅
和高端产业空间互融共生开发模式。
2. 物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备
多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业
管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业
务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理
领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设 20 余家
子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公
司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
3. 产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围
绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、
园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前
期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司
正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，
逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑
造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
4. 其他业务
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报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于
1986 年成立，1992 年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过 600 多名国家首脑、名人和无以数计的中
外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物
业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务
集团开发项目为主。
（二）行业发展形势
1. 房地产行业
2022 年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。需求恢复有潜力，生产回升有支撑，创新发展
增动力，宏观政策有保障，人民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。2021 年至今，地产调控延
续“房住不炒”的定位，明确支持“因城施策”和“改善性住房需求”方针。一月，全国住建会议要求，坚守不发生系
统性风险底线，充分释放居民住房需求。三月，政府工作报告指出，要继续保障好群众住房需求，坚持租购并举，加快
发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场贴近购房者合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，促使房
地产市场平稳健康发展，防范化解房地产企业风险。四月，央行、银保监会表示将做好重点房地产企业风险处置项目并
购的金融服务。五月，中国人民银行发布降低个人住房贷款利率下限通知，给予购房者信贷支持。证监会提出将支持房
企正常融资获得，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。一
系列举措将有利于房地产业良性循环和健康发展。
从区域市场看，2022 年上半年深圳疫情反复，官方出台多项措施稳增长。二月，住建部召开“推动住房和城乡建设
高质量发展”发布会，表示将努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用，继续加大公共住房建设供应力度；六月，深圳四
部门联合印发《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》，明确进一步加大对房企风险
化解力度，在“保交楼”前提下，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环。
2022 年上半年深圳房地产新房市场住宅供应主要集中在二季度，受政策及疫情影响，成交量同比减少三成，整体成
交量为 165.75 万平方米。在土地市场方面，上半年深圳全市共推出土地 35 宗，总规划面积 564.8 万平方米，其中住宅用
地 8 宗，规划建面 107.1 万平方米；商办用地 5 宗，规划面积 20.5 万平方米。上半年成交总建面 355.4 万平方米，8 宗住
宅用地均触顶成交且新房限价提高，向市场传递积极信号。
面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、长租、物流地产等非住宅
开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产加速
向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
2.物业管理行业
近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入
快速发展期。随着物业管理行业社会地位的日益提升，2022 年年初，国务院办公厅发布《十四五城乡社区服务体系建设
规划的通知》，引导市场、社会力量发展社区托育、养老等服务业态，鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮、零售等
生活性服务业；鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。城市服务是今年
物业管理行业的新赛道，城市环卫相关服务标准的修订为物业管理行业提供了规范和指引。一系列举措为物管行业的快
速增长和规范发展创造了有利条件。
扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。2022 年上半年物管行业并购案近 20 起，涉及交易金额 80 亿元。与
2021 年对比呈现以下几个特征，一是并购更谨慎，注重标的质量，关注战略协调和盈利性。二是国企扛起并购市场大旗，
活跃度提升。上半年并购市场的 20 宗并购案中，有 5 宗并购主体为国资背景物业公司，披露的交易金额约 43.14 亿元，
占总交易金额 53.9%。中长期看，兼并收购将大力推动行业集中度的进一步提升，具有开发商背景的物业管理公司在此
方面更具有优势。
物管企业上市热潮延续，一月至四月新增 3 家物企登陆资本市场，截至 2022 年 6 月 17 日，共有 59 家物业服务企业
上市，其中香港主板 55 家，A 股 4 家，总市值突破万亿元。提高智能化水平、打造智慧社区仍然是企业发展的重要方向
之一，上半年各大物业服务企业陆续推出、升级全新的智慧物业管理系统，推行集成物业管理，以更便捷的方式提供物
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
业通知、保修、访客、生活缴费等服务，部分企业积极与互联网公司展开合作，共同探索智慧科技在物业服务场景的应
用，提高增值服务水平。
（三）报告期内公司经营情况
2022 年公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，上半年各项工作呈现出“稳中求进，进中固稳，进中拓新，进
中有忧”的特点。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价
值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报
告期内，公司实现营业收入约 19.88 亿元，归母净利润约 2.51 亿元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
一是产城空间开发板块业绩平稳，积极推进项目建设。上半年，房地产业务实现营业收入 11.56 亿元，占总营收比
重为 58.15%。报告期内，公司房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转，全盘统筹
金领假日项目年度销售工作，A 座有序推进销售、回款及精装修入伙工作，为收入及利润增长提供了强有力的支撑。此
外，集团携手扬州旅发置业有限公司，成功竞得扬州瘦西湖科创城项目第一批次（GZ342）地块，在坚持市场化的管理
理念下，迅速开展合作协议拟定、招定标等前期准备工作；光明御棠上府项目、东莞虎门项目于一季度内开工，总体进
度有序可控；福昌二期项目、虎门滨海港湾项项目等均有序推进。
二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。上半年，物业管理业务实现营业收入 7.78 亿元，占总营收比
重为 39.15%。物管板块累计新增拓展 26 个项目，包括临邦里、开元大厦等项目，拓展面积约 121.3 万平方米。为贯彻落
实信息化战略布局，上半年国贸物业已完成对智能运营管控平台与数据中台的国贸物业科技智慧数字化平台体系的建设
方案拟定及成本调研等工作。国贸物业收费系统整合升级、智慧停车管控平台建设等信息化项目均在有序进行中。
三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，受外部租赁市场淡季因素影响，叠加疫情爆
发造成的短期冲击影响，租赁运营业务实现营业收入 0.54 亿元。公司积极响应政策号召，开展有关国有房屋减免租工作，
缓解客户的经营压力，充分彰显了国有企业的使命担当。多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓
展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块
发展壮大。此外，公司积极推进地产板块关键指标体系构建、智慧工地信息化建设及工程质量及设计管理体系建设，福
昌二期项目、东莞虎门项目、光明御棠上府等项目监理工作有序开展，严格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求
扎实开展各项工作，确保顺利完成现有项目监理工作。
（四）重点在建项目进展情况
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
1.新增土地储备项目
宗地或项 土地规 土地面积 计容建筑面 土地取得 土地总价款 权益对价
所在位置 权益比例
目名称 划用途 （㎡） 积（㎡） 方式 （万元） （万元）
扬州市 扬州市邗江
商住 195,633 305,187.48 招拍挂 67.00% 83,535.29 55,968.64
GZ342 地块 区平山乡
2.累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
宝路项目 3.24 8.16 8.16
惠阳淡水土地 1.77 4.25 4.25
海口红旗镇土地 15.8 - -
扬州瘦西湖生态健康谷项目 19.56 30.52 30.52
总计 40.37 42.93 42.93
3.主要项目开发情况
城
开 土地 规划计 预计总 累计投
市 本期竣 累计竣
项目 所在 权益 开工 发 面积 容建筑 投资金 资总金
/ 项目业态 完工进度 工面积 工面积
名称 位置 比例 时间 进 （㎡ 面积 额（万 额（万
区 （㎡） （㎡）
度 ） （㎡） 元） 元）
域
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深 已
金领假
圳 福田区 住宅 100% 2014.03 竣 100.00% 12,598 133,800 0 133,800 138,311 127,701
日公寓
市 工
主体竣工
深 备案完成
福汇华 在
圳 福田区 住宅 100% 2018.12 80%，精装 4,274 33,430 0 0 91,133 70,902
苑 建 正在施工
市
样板间
现场建筑
物拆除已
完成
深 住宅、商 94.66%，
观澜蚌 在 二期桩基
圳 龙华区 业公寓、 69% 2020.10 68,300 433,640 0 0 694,150 359,507
岭项目 建 完成
市 产业 30%，基坑
支护和土
方完成
70%
工程桩已
深 全部完
光明玉 在
圳 光明区 住宅 100% 2022.03 成，土方 14,901 81,960 0 0 277,927 168,532
塘项目 建 支护完成
市
50%
土方支护
东 施工完成
东莞虎 在
莞 虎门镇 住宅 100% 2022.03 60%，桩基 51,687 113,713 0 0 344,908 214,746
门项目 建 施工完成
市
30%
徐 半山御 已
州 景（二 铜山区 住宅 100% 2019.3 竣 100% 31,537 22,795 22,795 22,795 24,700 21,717
市 期） 工
4.主要项目销售情况
本期
本期预 预售
城 项 累计预售
计容建筑 售（销 （销 累计结算 本期结算 本期结算
市/ 目 所在 项目 权益 可售面积 （销售）
面积 售）面 售） 面积 面积 金额（万
区 名 位置 业态 比例 （㎡） 面积
（㎡） 积 金额 （㎡） （㎡） 元）
域 称 （㎡）
（㎡） （万
元）
金
福田区
领 住宅、
深 福田南
假 单身公 110,375.9
圳 路与滨 100% 133,800.6 125,231.07 113,142.79 6,617.51 58,325 10,015.39 86,141.01
日 寓、商 9
市 河路交
公 业
汇处
寓
松
东
湖 东莞大 住宅、 149,289.8
莞 100% 147,139.96 140,911 140,911 0 0 48 39.37
朗 朗镇 商业 4
市
苑
湖
住宅、
畔 瘦西湖
扬 商铺、
御 路与邗
州 公寓、 100% 36,141.28 48,870.98 42,924.49 101.62 39 42,924.49 101.62 35.78
景 沟路交
市 车库、
一 汇处
车位
期
扬 湖 瘦西湖 住宅、
2,465.
州 畔 路与邗 商铺、 100% 56,935.75 73,121.96 70,012.8 1,678.83 69,993.69 1,678.83 2,262.10
69
市 御 沟路交 公寓、
12
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
景 汇处 车库、
二 车位
期
5.主要项目出租情况
可出租 累计已出租
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
面积（㎡） 面积（㎡）
喜寓龙园店 深圳市 长租公寓 100.00% 3967 3967 100.00%
喜寓龙华店 深圳市 长租公寓 100.00% 1609 1609 100.00%
喜寓新湖店 深圳市 长租公寓 100.00% 1600 1600 100.00%
东湖公寓 深圳市 长租公寓 100.00% 8171.72 5250.06 64.25%
国贸美食城 深圳市 商业 100.00% 4049 2453.63 60.60%
福民综合楼 深圳市 商业、公寓 100.00% 6450 4836.84 74.99%
文锦渡口岸大楼
深圳市 写字楼 75.00% 5884 5884 100.00%
A座
海外联谊大厦 深圳市 商业、办公 75.00% 9313.78 8839.78 94.91%
安华大厦 深圳市 办公 75.00% 1414 1414 100.00%
住宅/办公/商
培训大楼/宿舍 深圳市 75.00% 4194 4194 100.00%
业
鹏福楼 深圳市 办公 75.00% 6494 6494 100.00%
金福大厦 深圳市 商业 75.00% 1702 1406.74 82.65%
金福大厦 深圳市 商业 100.00% 568 568 100.00%
福兴花园 深圳市 住宅/商业 75.00% 5787 5787 100.00%
福兴花园 深圳市 商业 100.00% 1417 1417 100.00%
东莞塘厦厂区 东莞市 厂房 75.00% 22034 22034 100.00%
太平洋商贸大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 3199 3199 100.00%
太平洋商贸大厦 深圳市 商业/办公 15.00% 14889 14720.57 98.87%
康体大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 2096 2096 100.00%
康体大厦 深圳市 商业/办公 15.00% 1147 1147 100.00%
绿化大厦 深圳市 商住 75.00% 6960 6913.7 99%
莲花北村 48 栋
深圳市 商铺 75.00% 1000 1000 100.00%
首层商铺
好年华大厦 深圳市 公寓及商业 100.00% 1803 1803 100.00%
好年华大厦 深圳市 公寓及商业 75.00% 2278 2278 100.00%
育新学校二号招
深圳市 招待所 75.00% 3000 3000 100.00%
待所
上梅林凯丰花园 深圳市 住宅 100.00% 1307 953.23 72.93%
福源工业区 深圳市 厂房 75.00% 47130 47130 100.00%
同路工业区 深圳市 厂房 100.00% 76886 75161.5 97.76%
公路大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 317 317 100.00%
江岭工业区 深圳市 厂房 75.00% 10397 10397 100.00%
21 区 深圳市 商业/办公 75.00% 9514 9514 100.00%
13
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
宝利小区 深圳市 住宅 75.00% 9020 8879 98.44%
松岗厂房 深圳市 厂房 75.00% 5700 5700 100.00%
布龙厂房 深圳市 厂房 75.00% 7471 7471 100.00%
皇岗公路大厦 深圳市 办公 75.00% 4600 4554.94 99.02%
粤通综合楼 深圳市 办公 75.00% 3044 3044 100.00%
百货广场 深圳市 办公 33% 13515 13515 100.00%
南方证券大厦 深圳市 办公 33% 8809.8 3424.82 38.88%
桑达工业区 409 栋 深圳市 厂房 33% 3309.2 3309.2 100.00%
免税单身公寓 深圳市 公寓 33% 3440.12 3440.12 100.00%
向富楼 深圳市 商业 33% 3104.9 3104.9 100.00%
6.土地一级开发情况
适用 不适用
7.融资途径
单位：元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 3,843,732,330.00 4%-6% 128,000,000.00 2,999,500,000.00 716,232,330.00
合计 3,843,732,330.00 4%-6% 128,000,000.00 2,999,500,000.00 716,232,330.00
8.发展战略和未来一年经营计划
切实在“扩容、提速、转型、赋能、见效”上下功夫做文章。土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，
继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目
尽快落地；项目开发方面，下半年将聚焦在建项目开发与周转，凝心聚力、务实笃行，力争年度经营目标的圆满完成，
持续加强对各项目总体目标、进度节点以及投资计划的统筹把控，加速推进虎门项目、光明项目以及观澜蚌岭城市更新
项目一期、二期开发建设，积极推进福昌二期主体和精装修竣工验收，协助推进坪山天俊工业园等委托物业确权、处置
工作，争取完成福源工业区更新单元计划立项和专规申报、宝路土地补偿协议签订和御品峦山项目分立等各项工作。
9.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至
2022 年 6 月 30 日，尚未解除担保的保证金余额为 64,997,757.03 元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
10.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
适用 □不适用
实际投资金额
投资主体类 投资金额 占项目资金
项目名称 投资金额占比 累计收益 退出情况 与收益分配金
别 （万元） 峰值比例
额的匹配性
强制性跟投
人员（包含
观澜街道蚌 2,647.00 66.18% 不适用 无 无 不适用
董事、高级
岭片区城市
管理人员）
更新项目
自愿性跟投
1,353.00 33.82% 不适用 无 无 不适用
人员
注：此项目正在进行中，项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用，详见公司于 2019 年 11 月 9 日在巨潮资讯
网披露的相关公告。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
二、核心竞争力分析
品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，经过 40 年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物
业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，
成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积
极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民
营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统
实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比 90%+市场化拓展占比 90%，彰显了公司物管业务在全国市
场上具备的强势竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、
选拔人才和考核奖惩等。
全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业
链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城
综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项
目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
世界五百强控股子公司的优势：公司控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资
运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，
2022 年以营业收入 2425 亿元人民币入围世界五百强，排名第 372 位，较 2021 年上升 24 位，依托控股股东在科技园区的
全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
三、主营业务分析
参见“管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
本期地产业务结转收入减少及
营业收入 1,988,299,840.24 2,706,785,638.30 -26.54%
租赁业务免租影响
营业成本 1,068,652,583.32 906,050,067.72 17.95%
销售费用 11,358,858.51 10,418,105.37 9.03%
管理费用 143,701,058.05 119,107,631.52 20.65%
财务费用 28,092,277.76 -229,075.44 12,363.33% 本期利息收入减少
所得税费用 92,655,204.26 195,401,618.54 -52.58% 本期应税所得额减少
研发投入 2,689,725.40 0.00 100.00% 2021 年 9 月并购设施之家
经营活动产生的现金 本期回款减少及支付扬州项目
-395,994,231.09 1,141,561,301.92 -134.69%
流量净额 地价款
投资活动产生的现金
-248,809,261.38 -13,043,999.27 -1,807.46% 本期股权收购款项支出
流量净额
筹资活动产生的现金 本期新增银行借款及现金分红
151,572,890.35 -375,250,891.88 140.39%
流量净额 支出在 7 月份
现金及现金等价物净
-490,792,510.62 752,696,603.78 -165.20%
增加额
资产减值损失 3,302.47 -33,715.66 -109.80%
15
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
信用减值损失 -14,462,076.54 -6,797,536.40 112.75% 本期坏账准备计提增加
其他收益 6,806,445.99 3,242,846.47 109.89% 本期政府补助及税费返还增加
投资收益 946,914.05 3,350,564.96 -71.74% 本期合营公司净利润减少
营业外收入 2,546,068.46 10,624,684.14 -76.04% 上期收到拆迁赔偿款
营业外支出 1,417,586.84 1,953,595.36 -27.44%
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
适用 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 1,988,299,840.24 100% 2,706,785,638.30 100% -26.54%
分行业
房地产 1,156,147,570.46 58.15% 1,897,026,889.73 70.08% -39.05%
物业管理 778,342,112.81 39.15% 707,732,230.87 26.15% 9.98%
租赁运营 53,810,156.97 2.71% 102,026,517.70 3.77% -47.26%
分产品
房地产 1,156,147,570.46 58.15% 1,897,026,889.73 70.08% -39.05%
物业管理 778,342,112.81 39.15% 707,732,230.87 26.15% 9.98%
租赁运营 53,810,156.97 2.71% 102,026,517.70 3.77% -47.26%
分地区
深圳 1,570,922,892.64 79.01% 2,477,765,972.22 91.54% -36.60%
其他 417,376,947.60 20.99% 229,019,666.08 8.46% 82.25%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产 1,156,147,570.46 334,703,848.75 71.05% -39.05% 30.62% -15.44%
物业管理 778,342,112.81 674,642,686.47 13.32% 9.98% 11.56% -1.23%
分产品
房地产 1,156,147,570.46 334,703,848.75 71.05% -39.05% 30.62% -15.44%
物业管理 778,342,112.81 674,642,686.47 13.32% 9.98% 11.56% -1.23%
分地区
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□适用 不适用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
四、非主营业务分析
适用 □不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 946,914.05 0.28% 主要是合营企业投资收益 是
公允价值变动损益 0.00 0.00%
资产减值 3,302.47 0.00% 主要是计提存货跌价准备 否
营业外收入 2,546,068.46 0.76% 主要是收到的政府补助 否
营业外支出 1,417,586.84 0.42% 主要是支付的延期交房违约金 否
信用减值损失 -14,462,076.54 -4.33% 主要是计提坏账准备 否
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
比重
占总资 占总资 重大变动说明
金额 金额 增减
产比例 产比例
货币资金 1,849,085,199.61 12.19% 2,337,067,963.55 15.76% -3.57% 支付地价款所致
应收账款 372,687,342.05 2.46% 295,184,881.92 1.99% 0.47% 应收物业管理费增加所致
存货 9,887,020,742.83 65.19% 9,125,134,062.27 61.54% 3.65% 土地储备增加所致
投资性房地产 466,359,148.85 3.07% 452,419,511.17 3.05% 0.02%
长期股权投资 51,220,215.75 0.34% 50,360,681.37 0.34% 0.00% 合营投资收益增加所致
固定资产 89,069,782.55 0.59% 114,155,590.40 0.77% -0.18% 资产重分类所致
使用权资产 71,219,989.28 0.47% 71,472,680.73 0.48% -0.01%
合同负债 825,293,704.21 5.44% 1,371,850,725.60 9.25% -3.81% 结转营业收入所致
长期借款 3,779,015,668.00 24.92% 3,524,500,000.00 23.77% 1.15% 增加银行借款所致
租赁负债 81,328,041.64 0.54% 83,081,182.89 0.56% -0.02%
收回部分往来款及计提坏
其他应收款 849,028,570.14 5.60% 868,843,269.71 5.86% -0.26%
账增加所致
系计提未缴纳土地增值税
递延所得税资产 1,360,135,643.80 8.97% 1,279,816,590.32 8.63% 0.34%
增加所致
并购企业已过户，预付的
其他非流动资产 2,750,873.08 0.02% 45,571,997.85 0.31% -0.29% 股权收购款转长期股权投
资所致
应付账款 299,749,726.45 1.98% 351,831,212.23 2.37% -0.39% 支付工程款增加所致
预收款项 11,924,111.88 0.08% 3,744,582.25 0.03% 0.05% 预收租金增加所致
应付股利增加及收到扬州
其他应付款 1,834,012,894.06 12.09% 1,027,613,690.94 6.93% 5.16%
物合合作方合作资金所致
其他非流动负债 118,749,645.02 0.78% 126,059,683.08 0.85% -0.07% 代转销项税减少所致
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2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
本期公允 计入权益的累
本期计提 本期购 本期出
项目 期初数 价值变动 计公允价值变 其他变动 期末数
的减值 买金额 售金额
损益 动
金融资产
4.其他权益
1,002,551.95 -118,365.58 30,786.35 914,972.72
工具投资
金融资产小
1,002,551.95 -118,365.58 30,786.35 914,972.72
计
上述合计 1,002,551.95 -118,365.58 30,786.35 914,972.72
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
其他变动系汇率变化影响。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 375,888,953.54 [注 1]-[注 9]
福田区福民新村的土地使用权 542,507,314.43 [注 10]
合 计 918,396,267.97
[注 1] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 368,609,058.40 元系公司于 2021 年为深圳市荣耀房地产开发有限公司
龙 华 区 观 澜 街 道 蚌 岭 片 区 城 市 更 新 单 元 项 目 二 期 实 施 主 体 监 管 出 具 的 银 行 保 函 本 金 365,765,440.00 元 ， 利 息
2,843,618.40 元。
[注 2] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 44,757.83 元系子公司山东深国贸物业管理有限公司餐饮分公司的托管
保证金。
[注 3] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 459,627.50 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司于 2021 年 12 月
为深圳湾科技生态园智慧园区提升改造及软件平台建设合同约定出具的预付款保函。
[注 4] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 3,000,000.00 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉
前保全被法院冻结。
[注 5] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,127,757.03 元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营
惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
[注 6] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 2,346,666.67 元系未到期而期末计提的定期存款利息。
18
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
[注 7] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 16,111.20 元系大额存单产品（一年以上）产生的利息。
[注 8] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 128,974.91 元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末
法人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。
[注 9] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 156,000 元系子公司深圳市华政鹏物业管理发展有限公司冻结账户受限
资金。
[注 10] 公司因日常经营活动所需，向交通银行股份有限公司深圳分行申请借款，将持有的福田区福民新村的土地使用
权进行抵押。借款期限自 2020 年 11 月 27 日至 2023 年 11 月 27 日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为 4.655%。
六、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
单位：元
截至
资产
投 持 是 披露
被投资 负债 本期
资 投资金 股 资金 投资 产品 预计 否 日期 披露索引（如
公司名 主要业务 合作方 表日 投资
方 额 比 来源 期限 类型 收益 涉 （如 有）
称 的进 盈亏
式 例 诉 有）
展情
况
深圳经
济特区 详见巨潮资讯网
房地产 上《关于全资子
自有 （集 公司收购深圳市
深圳市 2022
资金 团）股 已完 196,6 1,897 物业管理有限公
物业管 物业管理 收 196,676, 100 年 02
及银 份有限 长期 股权 成过 76,70 ,738. 否 司 100%股权暨关
理有限 服务 购 700.00 % 月 15
行贷 公司、 户 0.00 60 联交易的进展公
公司 日
款 深圳市 告》（公告编
深房投 号：2022-01
资有限 号）
公司
详见巨潮资讯网
上《关于全资子
中国深
自有 公司收购深圳外
深圳外 圳对外 - 2022
资金 已完 20,89 贸物业管理有限
贸物业 物业管理 收 20,898,8 100 贸易 1,927 年 02
及银 长期 股权 成过 8,800 否 公司 100%股权暨
管理有 服务 购 00.00 % （集 ,102. 月 25
行贷 户 .00 关联交易的进展
限公司 团）有 71 日
款 公告》（公告编
限公司
号：2022-06
号）
深圳市 自有 深圳市 2022 详见巨潮资讯网
已完 59,94 3,057
深福保 物业管理 收 59,942,2 100 资金 深福保 年 02 上《关于全资子
长期 股权 成过 2,200 ,582. 否
物业发 服务 购 00.00 % 及银 (集团) 月 25 公司收购深圳市
户 .00 09
展有限 行贷 有限公 日 深福保(集团)有
19
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
公司 款 司 限公司所属三家
企业 100%股权暨
关联交易的进展
公告》（公告编
号：2022-05
号）
详见巨潮资讯网
建筑工程
上《关于全资子
施工、市
深圳市 公司收购深圳市
政工程施 自有 深圳市
深福保 2022 深福保(集团)有
工、市政 资金 深福保 已完 21,72 -
水电市 收 21,729,7 100 年 02 限公司所属三家
公共设施 及银 (集团) 长期 股权 成过 9,700 863,5 否
政服务 购 00.00 % 月 25 企业 100%股权暨
日常运行 行贷 有限公 户 .00 05.35
有限公 日 关联交易的进展
维护、道 款 司
司 公告》（公告编
路清扫保
号：2022-05
洁等
号）
详见巨潮资讯网
上《关于全资子
公司收购深圳市
深圳市 自有 深圳市
2022 深福保(集团)有
保税区 物业保安 资金 深福保 已完 3,780 -
收 3,780,50 100 年 02 限公司所属三家
保安服 和企业内 及银 (集团) 长期 股权 成过 ,500. 611,8 否
购 0.00 % 月 25 企业 100%股权暨
务有限 保 行贷 有限公 户 00 14.96
日 关联交易的进展
公司 款 司
公告》（公告编
号：2022-05
号）
303,0 1,552
303,027,
合计 -- -- -- -- -- -- -- -- 27,90 ,897. -- -- --
900.00
0.00 67
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
单位：元
计入
本期 权益
最初 会计 期初 公允 的累 本期 本期 报告 期末 会计
证券 证券 证券 资金
投资 计量 账面 价值 计公 购买 出售 期损 账面 核算
品种 代码 简称 来源
成本 模式 价值 变动 允价 金额 金额 益 价值 科目
损益 值变
动
金田 系金
40001 其他
境内 股份 3,565, 公允 1,002, - 田债
6、 30,78 914,9 权益
外股 A、金 856.0 价值 551.9 0.00 118,3 0.00 0.00 务重
42001 6.35 72.72 工具
票 田股 6 计量 5 65.58 整取
6 投资
份B 得
3,565, 1,002, - 30,78 914,9
合计 -- 0.00 0.00 0.00 -- --
856.0 551.9 118,3 6.35 72.72
20
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
6 5 65.58
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市皇
房地产开 30,000,000. 7,376,045,2 2,771,030,7 872,813,12 356,103,46 267,749,99
城地产有 子公司
发及销售 00 65.59 62.00 8.83 6.50 6.55
限公司
深物业集
团徐州大 -
房地产开 50,000,000. 30,225,051. 251,006,41 34,245,280. 33,265,242.
彭房地产 子公司 43,517,106.
发及销售 00 90 7.40 58 45
开发有限 79
公司
深圳市国
贸物业管 物业管理 20,000,000. 1,590,053,6 296,771,75 780,186,75 39,984,090. 27,048,907.
子公司
理有限公 服务 00 01.13 2.95 0.47 08 30
司
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
深圳市物合城市更新有限公司 新设 收入为 70 万元，本期净利润为-56 万元。
深圳市同路物合投资发展有限公司 新设 收入为 44 万元，本期净利润为-38 万元。
扬州市物合置业有限公司 新设 收入为 0，本期净利润为-47 万元。
深圳市国贸产业空间服务有限公司 新设 收入为 0，本期净利润为-0.01 万元。
21
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市物业管理有限公司 同一控制下合并 收入为 6760 万元，本期净利润为 4 万元。
深圳市深物电梯有限公司 同一控制下合并 收入为 269 万元，本期净利润为 6 万元。
深圳市深房物业清洁有限公司 同一控制下合并 收入为 464 万元，本期净利润为 10 万元。
收入为 1635 万元，本期净利润为-189 万
深圳外贸物业管理有限公司 同一控制下合并
元。
深圳市深福保物业发展有限公司 同一控制下合并 收入为 6391 万元，本期净利润为 71 万元。
深圳市福保城市资源管理有限公司 同一控制下合并 收入为 176 万元，本期净利润为-84 万元。
收入为 1703 万元，本期净利润为-286 万
深圳市深福保水电市政服务有限公司 同一控制下合并
元。
深圳市保税区保安服务有限公司 同一控制下合并 收入为 1199 万元，本期净利润为-69 万元。
主要控股参股公司情况说明
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1. 市场风险
房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，中央对房地产市场的金融监管整体从严，地产
行业从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更
新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，坚持“主业延伸、边缘突破”，积极寻
求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都
市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
2. 土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩
大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂
严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进
项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以
武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，
逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
3. 融资风险
为切实防范房地产金融风险，中央对房地产的金融监管保持收紧，“三条红线”强监管态势总体不变，房企融资依
然受到严格限制。2022 年是公司项目开发密集、资金需求庞大的一年，需投入大量资金用于项目开发与业务发展。公司
项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹
措资金。
4.疫情风险
新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响仍然持续，市场不确定性因素活跃。2022 年上半年深圳受疫情影响较大，在地产
板块，对公司房地产项目特别是临深片区的项目投资、施工进度、融资环境、销售节奏等等带来影响，为后续公司资金
回笼带来较大压力；在物管板块，对物业管理水平与风险防控能力提出更高更严要求；在产业运营板块，租赁市场受疫
情冲击明显，商业运营能力面临严峻考验。
22
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对 2022 年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的
努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
23
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
会议审议通过了《2021 年
度董事会工作报告》、
《2021 年度监事会工作报
告》、《2021 年度报
告》、《2021 年度财务决
算报告》、《2022 年度财
务预算报告》、《关于
2021 年度利润分配及资本
2021 年度股 公积金转赠股本的预
年度股东大会 60.68% 2022 年 05 月 17 日 2022 年 05 月 18 日
东大会 案》、《关于 2022 年度
综合授信额度及融资额度
的议案》、《关于预计
2022 年度日常关联交易的
议案》、《关于续聘会计
师事务所的议案》，详见
巨潮资讯网编号为 2022-
19 号的《2021 年度股东
大会决议公告》。
会议审议通过了《关于子
公司参与竞拍东莞虎门赤
岗社区 2021WR023 号土
地使用权及后续土地开发
的议案》、《关于公司参
与竞拍深圳光明玉塘
A606-0258 号土地使用权
及后续土地开发的议
2022 年第一
案》、《关于购买董事、
次临时股东 临时股东大会 59.98% 2022 年 07 月 20 日 2022 年 07 月 21 日
监事及高级管理人员责任
大会
险的议案》
、《关于选举马洪涛先生
为公司第十届监事会股东
代表监事的议案》，详见
巨潮资讯网编号为 2022-
31 号的《2022 年第一次
临时股东大会决议公
告》。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
24
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
魏晓东 董事 离任 2022 年 06 月 29 日 工作调动
戴先华 监事、监事会主席 离任 2022 年 07 月 20 日 达到法定退休年龄
张志民 董事 聘任 2022 年 06 月 29 日 职工代表大会选举产生
马洪涛 监事、监事会主席 聘任 2022 年 07 月 20 日 股东大会选举产生
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
25
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
对上市公司生产
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
经营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
公司高度重视环境保护工作，严格贯彻及落实相关法律法规，报告期内未发生重大环保违规事件，亦未受到环保行政处
罚。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及公司下属子公司均不属于环境保护部门公示的重点排污单位。
二、社会责任情况
（一）走访慰问重病困难员工
2022 年 1 月 20 日，深物业集团党委开展春节前慰问困难员工座谈会。集团党委书记、董事长刘声向，党委副书记
魏晓东与困难党员、困难员工座谈交流并发放慰问金、慰问品约 11 万元，为他们送上了组织大家庭的关怀和温暖。
会上，集团领导与困难党员、员工代表亲切交流，详细了解他们的工作、生活情况。集团党委书记、董事长刘声向
介绍了集团“十四五”战略规划、2021 年取得的丰硕成果，以及集团 2022 年各项重点工作，并对大家勇于克服困难、
坚守工作岗位的工作态度表示充分肯定与衷心感谢。他强调，集团的发展离不开市国资委、投控公司的坚强领导，离不
开集团各级领导干部、基层员工的默默耕耘和无私贡献，集团在发展过程中，绝不会让任何一位深物业人掉队，希望困
难党员和员工以积极向上的心态和战胜困难的决心，勇敢面对生活，早日走出困境，过上幸福安康的日子。
座谈结束后，集团领导为困难党员、困难员工代表送上慰问金、慰问品及真挚的新春祝福，希望他们度过一个平安
祥和的新春佳节。
（二）凝聚志愿者力量支援深圳抗击疫情
深圳疫情防控形势正处于紧要关头，3 月 16 日，深物业集团党委发布《携手同心 共抗疫情——致深物业集团党委
各级党组织和全体党员的倡议书》，号召广大党员、干部和员工充分发扬不畏艰险、无私奉献的精神，就地就近转为疫
情防控志愿者，与社区形成合力共同抗击新冠疫情。
倡议书发出后，短短一天时间，集团居住罗湖区逾 80 名党员、干部和员工积极响应、主动报名，就地就近参加志愿
服务活动，投入罗湖区抗疫一线辅助核酸检测、物资搬运、秩序管理、宣传引导等工作中，将“敢为人先，变革图强”
的国贸精神带到抗疫第一线，为深圳市民身体健康和生命安全提供坚实保障。
自深圳疫情突发以来，深物业集团党委高度重视疫情防控及安全生产工作，多次协助社区支援防疫工作，截至目前，
共有 130 余名志愿者奔赴抗疫一线，身体力行为深圳抗击疫情贡献国企力量。
（三）助企纾困减免租金约五千万
26
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
为坚决贯彻市国资委、投控公司工作要求，深物业集团积极履行社会责任，落实国企房屋租金减免各项措施，截至
2022 年 7 月 15 日，已完成存量租户租金减免工作，累计减免租金 4967.94 万元，惠及小微企业 504 家、个体工商户 197
家以及民办幼儿园 4 家，切实减轻疫情对小微企业的影响，全力帮助市场主体渡过难关。
一是科学统筹，迅速响应，打好减租“责任牌”。为加快落实租金减免政策，集团切实履行主体责任，第一时间成
立国企房屋租金减免工作小组，统筹组织集团及所属企业租金减免实施工作。集团组织制定《集团国企房屋租金减免实
施工作方案》及工作指引，细化工作机制、审批权限、审核流程，明确纳入租金减免措施的房屋、减免期限、适用对象
和认定方式等，通过微信群、公示栏等方式发布租金减免公告，公开受理方式、联系人、联系电话，确保全体租户知悉
减免政策，与小微企业等市场主体共克时艰，充分彰显国资国企的责任担当。
二是广泛宣传，上下联动，织密减租“保障网”。减租工作正式启动后，各企业及时主动开展下沉服务，走访承租
单位，指导租户材料报送，简化申报流程，切实打通减租政策落地生效的“最后一公里”。集团建立日常工作机制，加
强各方沟通联络，妥善处理各方诉求，全面解答实际操作中遇到的问题。集团及各企业层层传导，对确实无法享受减免
政策的单位及个人，耐心解释相关政策，疏导负面情绪，目前未出现投诉信访事件。
在前期充分调研的基础上，集团针对各企业在执行过程中反映较为集中的问题及特殊案例，多次组织召开租金减免
推进工作专题会议，进一步明确政策依据、实施主体、适用范围等，保证减免措施精准惠及、全面到位。
三是规范操作，强化审核，把好减租“审核关”。各企业严格履行、完善国企房屋租金减免事项的决策程序，集团
按照“一企一策”、“一户一档”要求，对 700 余家申请租户进行申报主体资格、营业执照、纳税证明等材料逐批逐项
审核，严格细致甄别减租对象，核实承租人经营范围、实际承租情况，确保减租对象合规合法。针对减免过程中的特殊
事项，集团先后召开两轮受惠主体清单专题研讨会进行审议，按照租赁期限、租金标准、减租期限等指标确定减免金额，
明确要求转租、分租国有房屋的二房东将减租成果惠及最终承租人，做到“应免尽免、应减尽减”，并在减免程序规范
的前提下，按照“积极稳妥、分类施策、尽力而为、商户满意”的原则，采取租金直接返还、从后续未缴纳租金中抵扣
等方式灵活减免，进一步降低减租工作阻力。
下一步，集团将继续统筹做好租金减免各项工作，开展增量租户租金减免，扩大工作成效，助力市场主体纾困，激
发小微企业经营发展活力。
27
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
深投控与本公
司就深圳市投
控物业管理有
其他对公司中 限公司 100%
深圳市投资控 业绩承诺及补
小股东所作承 股权转让事宜 2019 年 09 月 23 日 3年 履行完毕 2
股有限公司 偿安排
诺 签订股权转让
合同，合同作
出相关业绩承
诺约定 1。
承诺是否按时
是
履行
注 1：深投控与本公司就深圳市投控物业管理有限公司 100%股权转让事宜签订股权转让合同，合同约定：1.深投控承诺，投控物业 2019-2021 年
三年累计净利润（扣除非经常性损益后的净利润）不低于本次交易股权转让款 18%的数额，即三年累计净利润≥股权转让款*18%。上述净利润
以投控物业经审计财务报告确定的数额为准。2.投控物业累计三年净利润未达到上述承诺额度的，深投控应就不足部分全额补偿支付给本公司，
补偿方式为现金补偿。投控物业累计三年净利润（扣除非经常性损益后的净利润）超过上述承诺额度的，本公司不予退还。3.深投控需履行业绩
补偿义务的，应在收到本公司补偿通知书之日起 30 日内，完成业绩补偿支付义务，具体交付方式双方另行约定。如深投控延迟支付业绩补偿款
的，每延迟一日，向本公司支付未付款项的日万分之三的违约金。若逾期付款超过 90 日的，则本公司有权解除合同。2019 年 11 月 27 日，公司
办理完成投控物业 100%股权转让事宜的相关工商变更登记手续。根据《股权转让合同》的约定及审计报告对过渡期损益的审计结果，双方确认
本次股权转让的最终价格为人民币 1,027,382,513.56 元。
注 2：经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至 2021 年底，国贸科技园公司 2019-2021 年度三年业绩承诺期累计实现的扣除非经常
性损益后的净利润为 21,278.83 万元，超过交易股权转让款 18%（18,492.89 万元）的数额共计 2,785.94 万元。国贸科技园公司累计三年净利润已
达到承诺额度，根据《股权转让合同》约定，深投控无需对我司进行现金补偿，超过承诺额度的部分 2,785.94 万元，我司不予退还深投控。至此，
该承诺已履行完毕。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 否
公司半年度报告未经审计。
28
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
七、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
适用 □不适用
是否形 诉讼(仲 诉讼(仲
诉讼(仲裁)基本情 涉案金额 披露 披露
成预计 诉讼(仲裁)进展 裁)审理结 裁)判决
况 （万元） 日期 索引
负债 果及影响 执行情况
深圳市南山区软件
园第四届业主委员
会（申请人）与深
圳市国贸科技园服 目前第一次开庭结束后，
务有限公司（被申 仲裁双方对于涉及金额数
请人 1）、高新区 目有争议，已申请第三方
分公司（被申请人 4,520.93 是 审计机构审计，现审计工 暂无 暂无
2）软件园一期物业 作已结束，正向争议双方
合同纠纷仲裁案， 征求反馈意见，并于近期
申请人申请裁决被 出具审计报告终稿。
申请人 1、2 返还业
主公共收益并承担
律师费。
深圳市荣耀房地产
开发有限公司（原
告）诉深圳市和润
翔贸易有限公司
（被告）房屋拆迁
补偿合同纠纷，荣
已采取财产保全措施，案
耀公司在支付拆迁 20,000 否 暂无 暂无
件审理中。
补偿后，和润翔公
司未依照约定办理
相关房产的不动产
权证书注销工作，
影响荣耀公司的开
发建设进度。
深圳市柒天阳光酒 一审判决：原告深圳市柒
店管理有限公司 天阳光酒店管理有限公司
（原告）诉深圳市 应自本判决生效之日起十
物业发展（集团） 1,144 否 日内向被告深圳市物业发 暂无 暂无
股份有限公司（被 展（集团）股份有限公司
告）房屋租赁合同 支付租金 1050913.6 元；
纠纷，要求被告支 驳回原告深圳市柒天阳光
29
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
付搬迁房屋室内装 酒店管理有限公司的全部
修装饰补偿费、租 诉讼请求；驳回被告深圳
赁房屋搬迁费并返 市物业发展（集团）股份
还租赁房屋补助费 有限公司的其余反诉请
等。 求。深圳市柒天阳光酒店
管理有限公司已提起上
诉。
见第十
见第十节 见第十节
节财务
其他合同诉讼纠纷 见第十节财务报告十四、2 财务报告 财务报告
18,020 报告十
汇总 部分 十四、2 部 十四、2
四、2
分 部分
部分
九、处罚及整改情况
□适用 不适用
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
适用 □不适用
获批
关联 占同 可获
关联 的交 是否 关联
关联 关联 关联 关联 交易 类交 得的
关联 交易 易额 超过 交易 披露 披露
交易 交易 交易 交易 金额 易金 同类
关系 定价 度 获批 结算 日期 索引
方 类型 内容 价格 （万 额的 交易
原则 （万 额度 方式
元） 比例 市价
元）
出售
深圳
母公 商品
湾科 2022
司的 和提 物业
技发 市场 协议 1,906. 1,906. 年 03 巨潮
全资 供劳 管理 2.45% 4,100 否 现金
展有 原则 价 69 69 月 30 资讯
子公 务的 服务
限公 日 网公
司 关联
司 告编
交易
号为
购买
深圳 2022-
母公 商品
湾科 2022 12 号
司的 和提
技发 管理 市场 协议 4,321. 4,321. 年 03 的
全资 供劳 5.55% 8,100 否 现金
展有 服务 原则 价 96 96 月 30 《202
子公 务的
限公 日 2年
司 关联
司 度日
交易
常关
深圳
联交
市深 母公
房屋 2022 易预
投物 司的
委托 市场 协议 2,801. 52.06 2,801. 年 03 计公
业发 全资 承租 7,883 否 现金
管理 原则 价 2 % 20 月 30 告》
展有 子公
服务 日
限公 司
司
合计 -- -- 9,029. -- 20,08 -- -- -- -- --
30
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
85 3
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联
2022 年，公司预计发生日常关联交易总金额为 26,239.98 万元，2022 年上半年实际发
交易进行总金额预计的，在报告
生日常关联交易 14,496.72 万元，未超过获批额度。
期内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较
不适用
大的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
适用 □不适用
转让资
产的评
转让资产
关联交 估价值 转让价 关联交 交易损
关联 关联交 关联交 的账面价 披露日 披露索
关联方 易定价 （万 格（万 易结算 益（万
关系 易类型 易内容 值（万 期 引
原则 元） 元） 方式 元）
元）
（如
有）
深圳经
济特区
母公
房地产 深房物 2021 年
司的 股权收 市场评 19,667. 19,667.
（集 业股权 3,391.97 现金 0 12 月 注1
子公 购 估价 67 67
团）股 收购 14 日
司
份有限
公司
中国深
母公
圳对外
司的 外贸物 2021 年
贸易 股权收 市场评 2,089.8 2,089.8
全资 业股权 1,192.06 现金 0 12 月 注2
（集 购 估价 8 8
子公 收购 14 日
团）有
司
限公司
深圳市 母公
深福保 司的 深福保 2021 年
股权收 市场评 5,994.2 5,994.2
(集团) 全资 物业股 2,461.69 现金 0 12 月
购 估价 2 2
有限公 子公 权收购 14 日
司 司
深圳市 母公
深福保 司的 水电公 2021 年
股权收 市场评 2,172.9 2,172.9
(集团) 全资 司股权 2,152.56 现金 0 12 月 注3
购 估价 7 7
有限公 子公 收购 14 日
司 司
深圳市 母公
深福保 司的 保安公 2021 年
股权收 市场评
(集团) 全资 司股权 366.87 378.05 378.05 现金 0 12 月
购 估价
有限公 子公 收购 14 日
司 司
转让价格与账面价值或评估价值差
不适用
异较大的原因（如有）
对公司经营成果与财务状况的影响
详见第十节财务报告、八“合并范围的变更”
情况
如相关交易涉及业绩约定的，报告
无
期内的业绩实现情况
31
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
注 1：详见巨潮资讯网公告编号为 2021-45 号的《关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司 100%股权暨关联交易的
公告》。
注 2：详见巨潮资讯网公告编号为 2021-46 号的《关于全资子公司收购深圳外贸物业管理有限公司 100%股权暨关联交易
的公告》。
注 3：详见巨潮资讯网公告编号为 2021-47 号的《关于全资子公司收购深圳市深福保(集团)有限公司所属三家企业 100%
股权暨关联交易的公告》。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
是 □否
应收关联方债权
是否存在 本期新增 本期收回
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 非经营性 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
资金占用 元） 元）
子公司荣
深圳市心 耀地产少
收购前经
海控股有 数股东心 否 40,150 40,150
营周转金
限公司 海荣耀的
母公司
深圳市心
子公司荣
海荣耀房 收购前经
耀地产少 否 33,047.29 33,047.29
地产开发 营周转金
数股东
有限公司
深圳经济
特区房地
母公司的 收购前往
产（集 否 2,072.23 2,072.23
子公司 来款
团）股份
有限公司
关联债权对公司经营
成果及财务状况的影 均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
响
应付关联方债务
本期新增 本期归还
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
元） 元）
深圳物业
吉发仓储 合营公司 往来款 3,879.67 350 4,229.67
有限公司
深圳天安
国际大厦
合营公司 往来款 521.43 521.43
物业管理
有限公司
关联债务对公司经营成 均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
32
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
果及财务状况的影响
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司对子公司的担保情况
担保对 担保额 担保额 实际发 实际担 担保类 担保物 反担保 担保期 是否履 是否为
33
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
象名称 度相关 度 生日期 保金额 型 （如 情况 行完毕 关联方
公告披 有） （如 担保
露日期 有）
深圳市
2019.11.
荣耀房 2019 年 2019 年
连带责 27-
地产开 10 月 18 500,000 11 月 27 336,547 保证金 否 是
任担保 2024.11.
发有限 日 日
20
公司
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 担保实际发生额合 0
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 500,000 实际担保余额合计 336,527
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 发生额合计 0
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末实际担保
担保额度合计 500,000 余额合计 336,527
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
81.33%
产的比例
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
336,527
保对象提供的债务担保余额（E）
上述三项担保金额合计（D+E+F） 336,527
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托理财
□适用 不适用
公司报告期不存在委托理财。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
适用 不适用
（一）关于竞得土地使用权的事项
34
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2022 年 2 月 18 日，公司与扬州旅发置业有限公司以联合竞拍的方式，在扬州市国有建设用地使用权网上挂牌出让
中，以人民币 83,535.291 万元的成交价格公开竞得扬州市平山乡 GZ342 号地块的国有土地使用权。详见公司于 2022 年 2
月 19 日在巨潮资讯网披露的《关于竞得土地使用权的公告》（公告编号：2022-02 号）。
（二）关于聘任公司高级管理人员的事项
公司于 2022 年 2 月 21 日召开第十届董事会第 6 次会议，审议通过了《关于聘任公司总经理的议案》、《关于聘任
公司副总经理及财务负责人的议案》及《关于聘任公司财务总监的议案》，董事会同意聘任王航军先生为公司总经理；
聘任陈鸿基先生、蔡丽莉女士、李鹏先生、张戈坚先生为公司副总经理，其中蔡丽莉女士兼任公司财务负责人；聘任沈
雪英女士为公司财务总监。上述高级管理人员任期自第十届董事会第 6 次会议审议通过之日起至第十届董事会届满之日
止。详见公司于 2022 年 2 月 22 日在巨潮资讯网披露的《关于聘任公司高级管理人员的公告》（公告编号：2022-04 号）。
（三）关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司、深圳市深福保（集团）有限公司所属三家企业及深圳外贸物业管
理有限公司 100%股权暨关联交易的进展事项
报告期内，公司全资子公司深圳市国贸物业管理有限公司收购深圳市物业管理有限公司 100%股权，收购深圳市深
福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司及深圳市保税区保安服务有限公司 100%股权，收购深圳
外贸物业管理有限公司 100%股权事宜已办理完成相关工商变更登记手续，取得深圳市市场监督管理局批复的《变更
（备案）通知书》。详见公司分别于 2022 年 2 月 15 日和 2 月 25 日在巨潮资讯网披露的《关于全资子公司收购深圳市物
业管理有限公司 100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-01 号）、《关于全资子公司收购深圳市深福保(集
团)有限公司所属三家企业 100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-05 号）、《关于全资子公司收购深圳外
贸物业管理有限公司 100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-06 号）。
（四）关于公司董事、监事变更的事项
报告期内，公司董事魏晓东先生因工作调动原因，申请辞去第十届董事会非独立董事暨职工代表董事职务，公司监
事戴先华先生因达到法定退休年龄，申请辞去监事暨监事会主席职务。公司于 2022 年 6 月 29 日召开职工代表大会，选
举张志民先生为公司第十届董事会职工代表董事，任期至第十届董事会任期届满止。公司分别于 2022 年 7 月 4 日、2022
年 7 月 20 日召开第十届监事会第 7 次会议、第十届监事会第 8 次会议，并于 2022 年 7 月 20 日召开股东大会，选举马洪
涛先生为公司第十届监事会监事及监事会主席，任期至第十届监事会任期届满之日止。详见公司分别于 2022 年 6 月 30
日、2022 年 7 月 5 日、2022 年 7 月 21 日在巨潮资讯网披露的《关于董事辞职及选举职工代表董事的公告》（公告编号：
2022-20 号）、《关于拟变更公司监事的公告》（公告编号：2022-29 号）、《关于选举监事会主席的公告》（公告编号：
2022-33 号）。
十四、公司子公司重大事项
□适用 不适用
35
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
转股
一、有限售条件股份 1,898,306 0.32% 0 0 0 0 0 1,898,306 0.32%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 3,326 0.00% 0 0 0 0 0 3,326 0.00%
3、其他内资持股 1,894,980 0.32% 0 0 0 0 0 1,894,980 0.32%
其中：境内法人持股 1,894,980 0.32% 0 0 0 0 0 1,894,980 0.32%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 594,080,786 99.68% 0 0 0 0 0 594,080,786 99.68%
1、人民币普通股 526,475,543 88.34% 0 0 0 0 0 526,475,543 88.34%
2、境内上市的外资股 67,605,243 11.34% 0 0 0 0 67,605,243 11.34%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 595,979,092 100.00% 0 0 0 0 0 595,979,092 100%
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
36
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2、限售股份变动情况
□适用 不适用
二、证券发行与上市情况
□适用 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 50,123 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有） 0
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
质押、标记或
报告期末持 持有有限售 持有无限售 冻结情况
持股比 报告期内增
股东名称 股东性质 有的普通股 条件的普通 条件的普通
例 减变动情况 股份
数量 股数量 股数量 数量
状态
深圳市投资控股有
国有法人 50.57% 301,414,637 0 3,326 301,411,311
限公司
深圳市国有股权经 境内非国有
6.38% 38,037,890 0 0 38,037,890
营管理有限公司 法人
中国东方资产管理
国有法人 2.77% 16,491,402 -6,744,998 0 16,491,402
股份有限公司
中国工商银行股份
有限公司－南方中
证全指房地产交易 其他 0.37% 2,188,634 1,574,334 0 2,188,634
型开放式指数证券
投资基金
段少腾 境内自然人 0.29% 1,755,565 0 0 1,755,565
深圳市免税商品企 境内非国有
0.29% 1,730,300 0 1,730,300 0
业有限公司 法人
香港中央结算有限
境外法人 0.27% 1,583,091 -2,553,242 0 1,583,091
公司
37
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
杨耀初 境内自然人 0.26% 1,520,384 20,000 0 1,520,384
李欣益 境内自然人 0.25% 1,500,000 -2,050,100 0 1,500,000
吴闻凯 境内自然人 0.20% 1,200,000 -52,800 0 1,200,000
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名普通股股东的情况 无。
（如有）
上述股东关联关系或一致行动的 第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公司
说明 控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、
无。
放弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特
无。
别说明（如有）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 301,411,311 人民币普通股 301,411,311
深圳市国有股权经营管理有限公司 38,037,890 人民币普通股 38,037,890
中国东方资产管理股份有限公司 16,491,402 人民币普通股 16,491,402
中国工商银行股份有限公司－南方中证
全指房地产交易型开放式指数证券投资 2,188,634 人民币普通股 2,188,634
基金
段少腾 1,755,565 人民币普通股 1,755,565
香港中央结算有限公司 1,583,091 人民币普通股 1,583,091
杨耀初 1,520,384 境内上市外资股 1,520,384
李欣益 1,500,000 人民币普通股 1,500,000
吴闻凯 1,200,000 人民币普通股 1,200,000
王远超 1,150,003 人民币普通股 1,150,003
前 10 名无限售条件普通股股东之
间，以及前 10 名无限售条件普通 第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公司
股股东和前 10 名普通股股东之间 控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
关联关系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融券
无。
业务情况说明（如有）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□适用 不适用
38
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2021 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
39
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
40
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 不适用
41
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□是 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2022 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 1,849,085,199.61 2,337,067,963.55
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 150,000.00 200,000.00
应收账款 372,687,342.05 295,184,881.92
应收款项融资
预付款项 50,838,741.68 70,979,023.99
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 849,028,570.14 868,843,269.71
其中：应收利息 0.00 292,279.16
应收股利 0.00 0.00
买入返售金融资产
存货 9,887,020,742.83 9,125,134,062.27
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 59,737,265.88 58,996,984.81
流动资产合计 13,068,547,862.19 12,756,406,186.25
42
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 23,297,932.97 23,831,889.11
长期股权投资 51,220,215.75 50,360,681.37
其他权益工具投资 914,972.72 1,002,551.95
其他非流动金融资产
投资性房地产 466,359,148.85 452,419,511.17
固定资产 89,069,782.55 114,155,590.40
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 71,219,989.28 71,472,680.73
无形资产 1,362,405.36 1,753,389.33
开发支出
商誉 9,446,847.38 9,446,847.38
长期待摊费用 21,985,116.88 22,751,829.74
递延所得税资产 1,360,135,643.80 1,279,816,590.32
其他非流动资产 2,750,873.08 45,571,997.85
非流动资产合计 2,097,762,928.62 2,072,583,559.35
资产总计 15,166,310,790.81 14,828,989,745.60
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 299,749,726.45 351,831,212.23
预收款项 11,924,111.88 3,744,582.25
合同负债 825,293,704.21 1,371,850,725.60
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 178,698,661.25 230,618,067.23
应交税费 3,707,684,048.93 3,316,590,190.34
其他应付款 1,834,012,894.06 1,027,613,690.94
其中：应付利息 0.00 0.00
43
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
应付股利 417,468,458.60 17,542,675.98
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 90,188,631.18 83,924,701.83
其他流动负债 61,443,414.40 77,355,792.16
流动负债合计 7,008,995,192.36 6,463,528,962.58
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,779,015,668.00 3,524,500,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 81,328,041.64 83,081,182.89
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 1,436,353.14 1,425,490.50
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 239,383.87 307,853.79
其他非流动负债 118,749,645.02 126,059,683.08
非流动负债合计 3,980,769,091.67 3,735,374,210.26
负债合计 10,989,764,284.03 10,198,903,172.84
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 80,488,045.38 146,986,167.70
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 -6,111,374.24 -8,174,653.66
专项储备
盈余公积 29,637,548.47 47,574,940.18
一般风险准备
未分配利润 3,437,974,711.46 3,800,901,413.35
归属于母公司所有者权益合计 4,137,968,023.07 4,583,266,959.57
少数股东权益 38,578,483.71 46,819,613.19
所有者权益合计 4,176,546,506.78 4,630,086,572.76
负债和所有者权益总计 15,166,310,790.81 14,828,989,745.60
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
44
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 953,783,344.78 1,177,352,486.44
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 3,014,608.24 2,223,974.66
应收款项融资
预付款项 2,700.00 5,400.00
其他应收款 5,164,280,163.52 2,412,506,681.28
其中：应收利息 385,423,194.45 0.00
应收股利 0.00 0.00
存货 742,236,882.61 2,343,857,737.13
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,544,107,832.54 496,729.09
流动资产合计 8,407,425,531.69 5,936,443,008.60
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 1,385,686,096.14 1,109,826,561.76
其他权益工具投资 1,145,472.72 1,233,051.95
其他非流动金融资产
投资性房地产 272,005,587.30 283,198,989.66
固定资产 36,239,485.56 41,133,269.92
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 3,392,093.95 4,075,422.31
无形资产 0.00 0.00
开发支出
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 933,772.57 259,463.73
递延所得税资产 181,342,381.69 190,014,842.35
其他非流动资产 2,750,873.08 1,718,846,484.20
45
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
非流动资产合计 1,883,495,763.01 3,348,588,085.88
资产总计 10,290,921,294.70 9,285,031,094.48
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 28,854,978.13 48,640,839.24
预收款项 0.00 425,164.77
合同负债 524,139,983.49 524,139,983.49
应付职工薪酬 40,761,711.90 49,313,279.30
应交税费 5,430,228.58 4,678,424.25
其他应付款 7,278,541,787.97 5,963,004,158.44
其中：应付利息 0.00 0.00
应付股利 405,295,424.96 29,642.40
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 65,262,588.80 65,163,793.74
其他流动负债 47,172,598.51 47,172,598.51
流动负债合计 7,990,163,877.38 6,702,538,241.74
非流动负债：
长期借款 619,300,000.00 525,100,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 2,659,760.04 2,976,367.29
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 0.00 0.00
其他非流动负债 40,000,000.00 40,000,000.00
非流动负债合计 661,959,760.04 568,076,367.29
负债合计 8,652,123,637.42 7,270,614,609.03
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 53,876,380.11 53,876,380.11
减：库存股 0.00 0.00
46
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
其他综合收益 -2,692,487.12 -2,574,121.54
专项储备
盈余公积 29,637,548.47 29,637,548.47
未分配利润 961,997,123.82 1,337,497,586.41
所有者权益合计 1,638,797,657.28 2,014,416,485.45
负债和所有者权益总计 10,290,921,294.70 9,285,031,094.48
3、合并利润表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业总收入 1,988,299,840.24 2,706,785,638.30
其中：营业收入 1,988,299,840.24 2,706,785,638.30
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,648,725,222.85 1,850,099,669.30
其中：营业成本 1,068,652,583.32 906,050,067.72
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 394,230,719.81 814,752,940.13
销售费用 11,358,858.51 10,418,105.37
管理费用 143,701,058.05 119,107,631.52
研发费用 2,689,725.40 0.00
财务费用 28,092,277.76 -229,075.44
其中：利息费用 36,281,087.17 38,497,917.45
利息收入 -9,179,453.97 -39,641,607.44
加：其他收益 6,806,445.99 3,242,846.47
投资收益（损失以“－”号填
946,914.05 3,350,564.96
列）
其中：对联营企业和合营
859,534.38 3,218,483.17
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
47
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-14,462,076.54 -6,797,536.40
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
3,302.47 -33,715.66
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
-41,452.49 0.00
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
332,827,750.87 856,448,128.37
列）
加：营业外收入 2,546,068.46 10,624,684.14
减：营业外支出 1,417,586.84 1,953,595.36
四、利润总额（亏损总额以“－”号
333,956,232.49 865,119,217.15
填列）
减：所得税费用 92,655,204.26 195,401,618.54
五、净利润（净亏损以“－”号填
241,301,028.23 669,717,598.61
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
241,301,028.23 669,717,598.61
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
0.00 0.00
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 250,802,157.71 677,467,066.42
2.少数股东损益 -9,501,129.48 -7,749,467.81
六、其他综合收益的税后净额 2,063,279.42 -818,697.61
归属母公司所有者的其他综合收益
2,063,279.42 -818,697.61
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
-118,365.58 -265,258.45
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
0.00 0.00
额
2.权益法下不能转损益的其他
0.00 0.00
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-118,365.58 -265,258.45
变动
4.企业自身信用风险公允价值
0.00 0.00
变动
5.其他 0.00 0.00
（二）将重分类进损益的其他综
2,181,645.00 -553,439.16
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
48
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
6.外币财务报表折算差额 2,181,645.00 -553,439.16
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
0.00 0.00
税后净额
七、综合收益总额 243,364,307.65 668,898,901.00
归属于母公司所有者的综合收益总
252,865,437.13 676,648,368.81
额
归属于少数股东的综合收益总额 -9,501,129.48 -7,749,467.81
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.4208 1.1367
（二）稀释每股收益 0.4208 1.1367
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-6,933,601.34 元，上期被合并方实现的净利润为：
1,091,542.67 元。
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
4、母公司利润表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业收入 31,589,670.59 42,300,895.35
减：营业成本 17,210,314.74 18,650,836.30
税金及附加 3,188,103.66 3,067,936.60
销售费用 189,424.71 427,076.97
管理费用 45,512,068.89 35,663,070.91
研发费用 0.00 0.00
财务费用 4,842,416.19 -18,675,114.65
其中：利息费用 13,075,372.03 12,722,639.32
利息收入 -5,221,428.26 -32,650,270.94
加：其他收益 182,349.33 102,972.08
投资收益（损失以“－”号填
77,583,669.56 63,037,324.89
列）
其中：对联营企业和合营企
859,534.38 3,218,483.17
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
47,995.81 -279,188.00
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
0.00 0.00
填列）
资产处置收益（损失以“-”号 0.00 0.00
49
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
38,461,357.10 66,028,198.19
列）
加：营业外收入 0.00 7,173,820.40
减：营业外支出 23,576.47 269.72
三、利润总额（亏损总额以“－”号
38,437,780.63 73,201,748.87
填列）
减：所得税费用 8,672,460.66 -5,332,877.48
四、净利润（净亏损以“－”号填
29,765,319.97 78,534,626.35
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
29,765,319.97 78,534,626.35
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
0.00 0.00
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -118,365.58 -265,258.45
（一）不能重分类进损益的其他
-118,365.58 -265,258.45
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
0.00 0.00
额
2.权益法下不能转损益的其他
0.00 0.00
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-118,365.58 -265,258.45
变动
4.企业自身信用风险公允价值
0.00 0.00
变动
5.其他 0.00 0.00
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 29,646,954.39 78,269,367.90
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0499 0.1318
（二）稀释每股收益 0.0499 0.1318
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,508,257,820.26 3,001,364,247.49
50
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客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 9,187,939.90 27,946,004.56
收到其他与经营活动有关的现金 461,787,150.96 225,294,018.32
经营活动现金流入小计 1,979,232,911.12 3,254,604,270.37
购买商品、接受劳务支付的现金 1,486,656,535.01 653,018,303.65
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 503,751,276.86 453,393,551.31
支付的各项税费 278,354,981.59 899,673,187.91
支付其他与经营活动有关的现金 106,464,348.75 106,957,925.58
经营活动现金流出小计 2,375,227,142.21 2,113,042,968.45
经营活动产生的现金流量净额 -395,994,231.09 1,141,561,301.92
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
33,054.00 26,112.57
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 33,054.00 26,112.57
购建固定资产、无形资产和其他长
8,208,285.38 13,070,111.84
期资产支付的现金
投资支付的现金 240,634,030.00 0.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 248,842,315.38 13,070,111.84
51
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
投资活动产生的现金流量净额 -248,809,261.38 -13,043,999.27
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,260,000.00 140,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
1,260,000.00 140,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 286,832,330.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 288,092,330.00 140,000.00
偿还债务支付的现金 30,900,000.00 100,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
93,476,441.56 366,502,885.51
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 12,142,998.09 8,788,006.37
筹资活动现金流出小计 136,519,439.65 375,390,891.88
筹资活动产生的现金流量净额 151,572,890.35 -375,250,891.88
四、汇率变动对现金及现金等价物的
2,438,091.50 -569,806.99
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -490,792,510.62 752,696,603.78
加：期初现金及现金等价物余额 1,963,988,756.69 4,372,982,079.50
六、期末现金及现金等价物余额 1,473,196,246.07 5,125,678,683.28
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 25,384,592.62 32,652,425.50
收到的税费返还 0.00 23,635,866.65
收到其他与经营活动有关的现金 1,332,729,141.98 1,569,362,437.20
经营活动现金流入小计 1,358,113,734.60 1,625,650,729.35
购买商品、接受劳务支付的现金 31,342,993.24 40,183,727.21
支付给职工以及为职工支付的现金 35,011,651.40 30,961,214.02
支付的各项税费 25,455,041.33 8,196,879.55
支付其他与经营活动有关的现金 1,183,602,910.44 125,972,788.21
经营活动现金流出小计 1,275,412,596.41 205,314,608.99
经营活动产生的现金流量净额 82,701,138.19 1,420,336,120.36
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
209.00 2,344.57
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
52
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 209.00 2,344.57
购建固定资产、无形资产和其他长
390,961.75 6,654,920.76
期资产支付的现金
投资支付的现金 389,000,000.00 209,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 389,390,961.75 215,654,920.76
投资活动产生的现金流量净额 -389,390,752.75 -215,652,576.19
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
取得借款收到的现金 125,000,000.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 125,000,000.00 0.00
偿还债务支付的现金 30,800,000.00 0.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
13,015,483.64 257,143,626.33
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,227,250.00 0.00
筹资活动现金流出小计 45,042,733.64 257,143,626.33
筹资活动产生的现金流量净额 79,957,266.36 -257,143,626.33
四、汇率变动对现金及现金等价物的
20,809.20 -2,544.95
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -226,711,539.00 947,537,372.89
加：期初现金及现金等价物余额 808,411,401.68 3,190,160,215.19
六、期末现金及现金等价物余额 581,699,862.68 4,137,697,588.08
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益 所
少
其他权益工具 其 一 有
减 未 数
项目 资 他 专 盈 般 者
： 分 股
股 优 永 本 综 项 余 风 其 小 权
库 配 东
本 其 公 合 储 公 险 他 计 益
先 续 存 利 权
他 积 收 备 积 准 合
股 债 股 润 益
益 备 计
595, 146, - 47,5 3,80 4,58 46,8 4,63
一、上年期 979, 986, 8,17 74,9 0,90 3,26 19,6 0,08
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
末余额 092. 167. 4,65 40.1 1,41 6,95 13.1 6,57
00 70 3.66 8 3.35 9.57 9 2.76
加：会
计政策变更
前
53
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
期差错更正
同
一控制下企
业合并
其
他
595, 146, - 47,5 3,80 4,58 46,8 4,63
二、本年期 979, 986, 8,17 74,9 0,90 3,26 19,6 0,08
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
初余额 092. 167. 4,65 40.1 1,41 6,95 13.1 6,57
00 70 3.66 8 3.35 9.57 9 2.76
三、本期增 - - - - -
-
减变动金额 66,4 2,06 17,9 362, 445, 453,
8,24
（减少以 98,1 0.00 3,27 0.00 37,3 0.00 926, 298, 540,
1,12
“－”号填 22.3 9.42 91.7 701. 936. 065.
9.48
列） 2 1 89 50 98
250, 252, - 243,
2,06
（一）综合 802, 865, 9,50 364,
3,27
收益总额 157. 437. 1,12 307.
9.42
71 13 9.48 65
- - - - -
（二）所有 66,4 17,9 208, 292, 1,26 291,
者投入和减 98,1 0.00 0.00 0.00 37,3 0.00 463, 898, 0,00 638,
少资本 22.3 91.7 077. 591. 0.00 591.
2 1 04 07 07
1．所有者 1,26 1,26
投入的普通 0.00 0,00 0,00
股 0.00 0.00
2．其他权
益工具持有 0.00 0.00
者投入资本
3．股份支
付计入所有
0.00 0.00
者权益的金
额
- - - - -
66,4 17,9 208, 292, 292,
4．其他 98,1 37,3 463, 898, 898,
22.3 91.7 077. 591. 591.
2 1 04 07 07
- - -
405, 405, 405,
（三）利润
265, 265, 265,
分配
782. 782. 782.
56 56 56
1．提取盈
0.00 0.00
余公积
- - -
405, 405, 405,
2．提取一
265, 265, 265,
般风险准备
782. 782. 782.
56 56 56
3．对所有
者（或股 0.00 0.00
东）的分配
54
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
4．其他 0.00 0.00
（四）所有
者权益内部 0.00 0.00
结转
1．资本公
积转增资本 0.00 0.00
（或股本）
2．盈余公
0.0 0.0
积转增资本
0 0
（或股本）
3．盈余公 0.0 0.0
积弥补亏损 0 0
4．设定受
益计划变动
0.00 0.00
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转 0.00 0.00
留存收益
6．其他 0.00 0.00
（五）专项
0.00 0.00
储备
1．本期提
0.00 0.00
取
2．本期使
0.00 0.00
用
（六）其他 0.00 0.00
595, 80,4 - 29,6 3,43 4,13 38,5 4,17
四、本期期 979, 88,0 6,11 37,5 7,97 7,96 78,4 6,54
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
末余额 092. 45.3 1,37 48.4 4,71 8,02 83.7 6,50
00 8 4.24 7 1.46 3.07 1 6.78
上年金额
单位：元
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益 所
少
其他权益工具 其 一 有
减 未 数
项目 资 他 专 盈 般 者
： 分 股
股 优 永 本 综 项 余 风 其 小 权
其 库 配 东
本 先 续 公 合 储 公 险 他 计 益
他 存 利 权
股 债 积 收 备 积 准 合
股 润 益
益 备 计
595, 80,4 - 19,2 3,03 3,72 53,2 3,78
一、上年期 979, 88,0 6,74 05,9 8,99 7,91 04,0 1,12
末余额 092. 45.3 9,58 79.6 3,91 7,44 39.8 1,47
00 8 9.41 3 2.43 0.03 0 9.83
加：会
计政策变更
前
期差错更正
同 69,7 17,9 44,4 132, 132,
55
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
一控制下企 84,5 17,9 78,6 181, 181,
业合并 81.9 79.8 86.3 248. 248.
3 1 4 08 08
其
他
595, 150, - 37,1 3,08 3,86 53,2 3,91
二、本年期 979, 272, 6,74 23,9 3,47 0,09 04,0 3,30
初余额 092. 627. 9,58 59.4 2,59 8,68 39.8 2,72
00 31 9.41 4 8.77 8.11 0 7.91
三、本期增
- 400, 399, - 391,
减变动金额
818, 310, 491, 7,60 882,
（减少以
697. 574. 876. 9,46 409.
“－”号填
61 58 97 7.80 17
列）
- 677, 676, - 668,
（一）综合 818, 467, 648, 7,74 898,
收益总额 697. 066. 368. 9,46 901.
61 42 81 7.80 01
（二）所有 140, 140,
者投入和减 000. 000.
少资本 00 00
1．所有者 140, 140,
投入的普通 000. 000.
股 00 00
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
- - -
277, 277, 277,
（三）利润
156, 156, 156,
分配
491. 491. 491.
84 84 84
1．提取盈
余公积
2．提取一
般风险准备
- - -
3．对所有 277, 277, 277,
者（或股 156, 156, 156,
东）的分配 491. 491. 491.
84 84 84
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
56
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
595, 150, - 37,1 3,48 4,25 45,5 4,30
四、本期期 979, 272, 7,56 23,9 3,78 9,59 94,5 5,18
末余额 092. 627. 8,28 59.4 3,17 0,56 72.0 5,13
00 31 7.02 4 3.35 5.08 0 7.08
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年半年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
-
595,9 53,87 29,63 1,337, 2,014,
一、上年期 2,574,
79,09 6,380. 7,548. 497,5 416,4
末余额 121.5
2.00 11 47 86.41 85.45
4
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
-
595,9 53,87 29,63 1,337, 2,014,
二、本年期 2,574,
79,09 6,380. 7,548. 497,5 416,4
初余额 121.5
2.00 11 47 86.41 85.45
4
三、本期增 - - -
减变动金额 118,3 375,5 375,6
（减少以 65.58 00,46 18,82
57
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
“－”号填 2.59 8.17
列）
- 29,76 29,64
（一）综合
118,3 5,319. 6,954.
收益总额
65.58 97 39
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
- -
（三）利润 405,2 405,2
分配 65,78 65,78
2.56 2.56
1．提取盈
余公积
2．对所有
者（或股
东）的分配
- -
405,2 405,2
3．其他
65,78 65,78
2.56 2.56
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
58
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
-
595,9 53,87 29,63 961,9 1,638,
四、本期期 2,692,
79,09 6,380. 7,548. 97,12 797,6
末余额 487.1
2.00 11 47 3.82 57.28
2
上年金额
单位：元
2021 年半年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
-
595,9 53,87 19,20 1,487, 2,154,
一、上年期 2,545,
79,09 6,380. 5,979. 964,8 480,8
末余额 451.1
2.00 11 63 94.53 95.08
9
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
-
595,9 53,87 19,20 1,487, 2,154,
二、本年期 2,545,
79,09 6,380. 5,979. 964,8 480,8
初余额 451.1
2.00 11 63 94.53 95.08
9
三、本期增
- -
减变动金额 -
165,8 166,0
（减少以 265,2
16,80 82,05
“－”号填 58.45
1.37 9.82
列）
- 78,53 78,26
（一）综合
265,2 4,626. 9,367.
收益总额
58.45 35 90
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
59
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
额
4．其他
- -
（三）利润 244,3 244,3
分配 51,42 51,42
7.72 7.72
1．提取盈
余公积
2．对所有
者（或股
东）的分配
- -
244,3 244,3
3．其他
51,42 51,42
7.72 7.72
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
-
595,9 53,87 19,20 1,322, 1,988,
四、本期期 2,810,
79,09 6,380. 5,979. 148,0 398,8
末余额 709.6
2.00 11 63 93.16 35.26
4
三、公司基本情况
深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)系经广东省深圳市人民政府深府办复
[1991]831 号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，于 1983 年 1 月 17 日在深圳市工商
行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有注册号/统一社会信用代码为 91440300192174135N 的企业法
60
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
人营业执照，注册资本 595,979,092 元，股份总数 595,979,092 股(每股面值 1 元)。其中，有限售条件的流通股份：A 股
1,898,306 股，B 股 0 股；无限售条件的流通股份 A 股 526,475,543 股，B 股 67,605,243 股。公司股票已于 1992 年 3 月 30
日在深圳证券交易所挂牌交易。
本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理。
国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。产品/提供的劳务主要有：商品住宅的开发及销售；物业管理服务；
楼宇及楼宇设备维修、庭园绿化及清洁服务；物业租赁服务；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。
本财务报表业经公司 2022 年 8 月 26 日第十届董事会第 11 次会议批准对外报出。
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，将深圳市皇城地产有限公司、东莞市国贸长盛房地产开发有限
公司和深圳市国贸物业管理有限公司等 63 家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注八、九说明。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述
重要会计政策、会计估计进行编制。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
1、遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关
规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般
规定》（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453 号）的列报
和披露要求。
2、会计期间
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
3、营业周期
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营
业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债
的流动性划分标准。
61
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
4、记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，按照合并日
被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值
（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（2）非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并
成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债
的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的
其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资
产变动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨
认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形
1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事
项作为一揽子交易进行会计处理：
① 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
② 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③ 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④ 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失
控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差
额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与
剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计
入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留
存收益。
3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额
计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进
行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持
续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应
当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本集团按照《企业会计准则第 33
号——合并财务报表》编制。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
（1）合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：1）各参与方均受到该
安排的约束；2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排
具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致
同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
（2）合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承
担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
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8、现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起
三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产
负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息
的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收
益。
（2）外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，
其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折
算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
10、金融工具
（1）金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，
在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负
债表内予以转销：
1）收取金融资产现金流量的权利届满；
2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的
义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
（2）金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊
余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本集团对金融资产的分类，依据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。
1）以摊余成本计量的金融资产
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合
同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，
均计入当期损益。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本集团管理该金融
资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产
生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。
其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为
当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转
入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，
仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损
失转入留存收益。
4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资
产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公
允价值变动计入当期损益。
当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相
关交易费用计入其初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：1）该项
指定能够消除或显著减少会计错配；2）根据正式书面文件载明的集团风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负
债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；3）该金融负债
包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本集团在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用
直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融负债
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
（4）金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定
权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融工具减值
1)金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金
融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际
利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，
对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失
的累计变动确认为损失准备。
对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照
相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损
失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果
信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确
认后未显著增加，公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在
初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显
著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，
公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计
入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价
值。
2)按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款——合并范围内关联方往来组合
参考历史信用损失经验，结合当前状况
其他应收款-应收利息组合
以及对未来经济状况的预测，通过违约
款项性质
风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
其他应收款——其他关联方往来组合 预期信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约
其他应收款—信用风险特征组合 账龄组合
风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失
3）按组合计量预期信用损失的应收款项
① 具体组合及计量预期信用损失的方法
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况
应收银行承兑汇票
票据类型 以及对未来经济状况的预测，通过违约
风险敞口和整个存续期预期信用损失
应收商业承兑汇票 率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况
应收账款——其他关联方往来组合 款项性质 以及对未来经济状况的预测，通过违约
风险敞口和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况
应收账款——信用风险特征组合 账龄组合 以及对未来经济状况的预测，编制应收
账款账龄与整个存续期预期信用损失率
对照表，计算预期信用损失
② 应收账款——信用风险特征组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
应收账款
账龄
预期信用损失率(%)
1 年以内(含 1 年，下同) 3.00
1-2 年 10.00
2-3 年 30.00
3-4 年 50.00
4-5 年 80.00
5 年以上 100.00
（6）金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
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本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资
产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资
产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，
确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11、应收票据
详见本财务报表附注五、10 金融工具之相关说明。
12、应收账款
详见本财务报表附注五、10 金融工具之相关说明。
13、应收款项融资
不适用。
14、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
详见本财务报表附注五、10 金融工具之相关说明。
15、存货
（1）存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转
房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
（2）发出存货的计价方法
1)发出材料采用移动加权平均法。
2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积分摊计入项目的开发成本。
3)发出开发产品按个别计价法核算。
4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入
有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待
公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
（3）存货可变现净值的确定依据
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资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变
现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部
分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金
额。
（4）存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
1)低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
2)包装物
按照一次转销法进行摊销。
16、合同资产
（1）合同资产的确认方法及标准
本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团已向客户转让商
品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
（2）合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
对于不包含重大融资成分的合同资产，公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信
用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
17、合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由
客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
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本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一
年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减
值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面
价值。
18、持有待售资产
本集团将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似交易中出售此类资
产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购
买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严
厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小）。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有
关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。
本集团将持有待售资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原
账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值
准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本
准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，
并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资
产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应
当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额
计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减
值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规
定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当
在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售
类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
19、债权投资
不适用。
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20、其他债权投资
不适用。
21、长期应收款
详见本财务报表附注五、10 金融工具之相关说明。
22、长期股权投资
（1）共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策，
认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定，认定为重大影响。
（2）投资成本的确定
1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对
价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽
子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后
应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整
资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相
关会计处理：
① 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投
资成本。
② 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权
的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允
价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核
算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
③ 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证
券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号—
71
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—债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确
定其初始投资成本。
（3）后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
（4）通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
1）个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大
影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按
照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
2）合并财务报表
① 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额
之间的差额，调整资本公积(资本溢价)，资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价
与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之
间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧
失控制权时转为当期投资收益。
② 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处
置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失
控制权当期的损益。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金
额的差额计提相应的减值准备。
23、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
（1）投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方
法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提
相应的减值准备。
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24、固定资产
（1） 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产以
取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-25 5-10 3.6-4.75
运输工具 年限平均法 5 5 19
其他设备 年限平均法 5 5 19
机器设备 年限平均法 5 5 19
固定资产装修 年限平均法 5 - 20
（3） 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
不适用。
25、在建工程
（1）在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使
用状态前所发生的实际成本计量。
（2）在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算
的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
26、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其
他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
（2）借款费用资本化期间
1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：①资产支出已经发生；②借款费用已经发生；③为使资产达到预
定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用
的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额
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为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用(包括按照实际利率
法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后
的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超
过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
27、生物资产
不适用。
28、油气资产
不适用。
29、使用权资产
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁
除外。
本集团对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
（3）发生的初始直接费用；
（4）为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本集团按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能够合理确定租赁
期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产
所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失
进行会计处理。
30、无形资产
（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
1）无形资产包括土地使用权、软件使用权等，按成本进行初始计量。
2）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，
无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
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项目 摊销年限(年)
土地使用权 土地使用权法定使用期
软件使用权 5
使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。对使用寿命不确定
的无形资产，使用寿命不确定的判断依据是：没有明确的使用期限及可预计的受益年限。
3）使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应
的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值
测试。
（2） 内部研究开发支出会计政策
不适用。
31、长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产，
在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
32、长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上(不含 1 年)的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受
益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价
值全部转入当期损益。
33、合同负债
本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团已收或应收客户
对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
34、职工薪酬
（1） 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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（2） 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
1）在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。
2）对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
① 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设
定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受
益计划义务的现值和当期服务成本；
② 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为
一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设
定受益计划净资产；
③ 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新
计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计
期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
（3） 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：1）公司不能单方
面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用
时。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其
他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务
成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组
成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
35、租赁负债
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁
除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
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（3）购买选择权的行权价格，前提是本集团合理确定将行使该选择权；
（4）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权；
（5）根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本集团采用增量借
款利率作为折现率。
36、预计负债
（1）因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的现时义务，履
行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
（2）公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债
的账面价值进行复核。
37、股份支付
不适用。
38、优先股、永续债等其他金融工具
不适用。
39、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
1.收入的确认
本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业管理收入、软件销售收入、出租物业收入（详见 42、租赁）等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该
商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2.本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履
约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
2）客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
3）本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分
收取款项。
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对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除
外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
4）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权
时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
5）客户已接受该商品。
6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
1）房地产销售合同在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产
品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施
有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，
确认销售收入的实现。出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相
联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相
关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。以房地产竣工验收合格(取得竣工验收报告)，签
订了不可逆转的销售合同，取得了买方付款证明(其中选择银行按揭的，收到首期款及银行按揭全款；不选择银行按揭自
行付款的，收到全部房款)，发出收楼通知(在规定的期限内因业主原因未及时办手续的视同收楼)时点确认收入的实现。
2）提供劳务合同提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关
经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百
分比法确认提供劳务的收入，已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果
在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳
务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损
益，不确认劳务收入。物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理
相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
3）让渡资产使用权让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资
产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约
定的收费时间和方法计算确定。物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时
确认出租物业收入的实现。
4）软件销售收入
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① 定制软件和自主软件产品销售收入确认和计量方法
定制软件是指根据与客户签订的软件开发合同，对用户的业务进行充分实地调查，并根据用户的实际需求进行专门的
软件设计与开发，由此开发出来的软件不具有通用性。仅当公司在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司
在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段时
间内确认收入，已完成履约义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否则，
于某一时点确认收入。
公司与客户签订的自主软件产品类销售合同，由客户直接采购标准版软件，即不动产与设施管理平台，根据客户需求
由实施人员部署相应模块，属于某一时点履行的履约义务，公司将产品交付给客户且客户已接受该产品后确认收入。
② 系统集成合同收入确认和计量方法
系统集成包括外购商品、软件产品的销售与安装。公司在已将外购商品、软件产品所有权上的主要风险和报酬转移给
购货方；公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；系统安装调试完毕
已投入试运行或取得购货方的初验报告;与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠计量时，确认收
入实现。
③ 技术服务收入确认和计量方法
技术服务收入，主要是指按合同要求向客户提供咨询、实施和产品售后服务的业务。合同约定服务期限的，将其作为
在某一时段内履行的履约义务，在服务提供期间内，按合同约定的服务期限与客户结算的服务确认收入。
5）其他业务收入根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够可靠地
计量时，确认其他业务收入的实现。
3.收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在
的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
（1）可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不
确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转
回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
（2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
（3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，
本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
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（4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚
的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确认所购买的
商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区
分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
不适用。
40、政府补助
（1）政府补助在同时满足下列条件时予以确认：1)公司能够满足政府补助所附的条件；2)公司能够收到政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不
能可靠取得的，按照名义金额计量。
（2）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，
以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政
府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益
的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损
益。
（3）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相
关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，
用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用
于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
（4）与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常
活动无关的政府补助，计入营业外收支。
41、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定
其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延
所得税资产或递延所得税负债。
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（2）确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿
证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得
税资产。
（3）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额
用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记
的金额。
（4）本集团当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：1）
企业合并；2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
42、租赁
（1） 经营租赁的会计处理方法
1）承租人
本集团为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产
和租赁负债。
在租赁期开始日后，本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有
关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余
使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命
两者孰短的期间内计提折旧。本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第
17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本集团对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付
款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
2）出租人
本集团作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经
营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据
该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，
确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
（2） 融资租赁的会计处理方法
本集团作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定
的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
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43、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营的确认标准、会计处理方法
满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为终止经营：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
44、重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
□适用 不适用
（2） 重要会计估计变更
□适用 不适用
45、其他
本财务报表附注的期初数指 2022 年 1 月 1 日财务报表数，期末数指 2022 年 6 月 30 日财务报表数，本期指 2022 年
1-6 月，上年同期指 2021 年 1-6 月。母公司同。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 [注 1]
城市维护建设税 应缴流转税税额 按地区级别分别适用 7%、5%、1%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、15%、16.5%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑
土地增值税 30%-60%
物和其他附着物产权产生的增值额
从价计征的，按房产原值一次减除
房产税 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征 1.2%、12%
的，按租金收入的 12%计缴
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
重庆深国贸物业管理有限公司 15%
深圳市国贸餐饮有限公司 20%
深圳市物业工程建设监理有限公司 20%
82
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市聚联人力资源开发有限公司 20%
深圳市华政鹏物业管理发展有限公司 20%
深圳市金海联物业管理有限公司 20%
深圳市众通达住宅修缮服务有限公司 20%
深圳市康平实业有限公司 20%
深圳市教师之家培训有限公司 20%
深圳市教育实业有限公司 20%
深圳市育发实业有限公司 20%
重庆奥博电梯有限公司 20%
深圳市深物业燕子湖发展有限公司 20%
深圳市深物业福源泰发展有限公司 20%
深圳市社会福利有限公司 20%
深圳市福源民物业管理有限责任公司 20%
深圳市梅隆实业发展有限公司 20%
深圳市鹏宏源实业发展有限公司 20%
深圳市体育服务有限公司 20%
注册于香港地区的子公司 16.50%
合并范围内其他纳税主体 25%
2、税收优惠
根据国家发改委第 9 号令《产业结构调整指导目录(2011 年本)》鼓励类中的第三十七类商务服务业第 2 条物业服务
的规定，符合条件的西部企业减按 15%的税率征收企业所得税。子公司重庆深国贸物业管理有限公司适用上述政策。
根据国家税务总局《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财税〔2021〕12 号)，自 2021 年 1
月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，
按 20%的税率缴纳企业所得税；根据国家税务总局《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财税〔2022〕
13 号)，自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%
计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。子公司重庆奥博电梯有限公司、深圳市国贸餐饮有限公司等共计 12
家自 2021 年起适用该政策。
3、其他
[注 1]：本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型 一般计税税率 简易计税征收率
房产销售收入 9% 5%
不动产出租收入 9% 5%
物业服务收入 6% 3%
餐饮服务收入 6% 3%
其他 13% --
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 71,615.91 130,623.99
银行存款 1,475,312,518.47 1,956,993,388.60
其他货币资金 373,701,065.23 379,943,950.96
合计 1,849,085,199.61 2,337,067,963.55
其中：存放在境外的款项总额 56,988,826.71 53,280,873.00
因抵押、质押或冻结等对
375,888,953.54 373,079,206.86
使用有限制的款项总额
其他说明
其他货币资金中使用受限的资金主要包括大额存单产生存款利息 16,111.20 元、保证金及利息 368,609,058.40 元等；
银行存款中使用受限的资金主要包括银行冻结资金及定期存款利息 2,346,666.67 元、银行保证金账户余额等；上述金额
因使用受到限制不作为现金及现金等价物。
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明
3、衍生金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
4、应收票据
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 150,000.00 200,000.00
合计 150,000.00 200,000.00
单位：元
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价 账面余额 坏账准备 账面价
84
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
150,000. 200,000.
账准备 100.00% 100.00%
00 00
的应收
票据
其
中：
其
中：
150,000. 200,000.
合计 100.00% 100.00%
00 00
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 不适用
（3） 期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
（4） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（5） 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元
项目 期末转应收账款金额
其他说明：
85
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（6） 本期实际核销的应收票据情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收票据核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收票据性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收票据核销说明：
5、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
109,854, 108,764, 1,090,11 109,683, 108,831, 852,375.
账准备 21.60% 99.01% 25.86% 99.22%
568.88 452.56 6.32 529.63 153.86 77
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
398,719, 27,122,2 371,597, 314,453, 20,120,5 294,332,
账准备 78.40% 6.80% 74.14% 6.40%
518.15 92.42 225.73 086.06 79.91 506.15
的应收
账款
其
中：
508,574, 135,886, 372,687, 424,136, 128,951, 295,184,
合计 100.00% 26.72% 100.00% 30.40%
087.03 744.98 342.05 615.69 733.77 881.92
按单项计提坏账准备： 108,764,452.56
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市基永物业发展
93,811,328.05 93,811,328.05 100.00% 涉及诉讼，无法收回
有限公司
深圳特威实业有限公
2,836,561.00 2,836,561.00 100.00% 长期未能收回
司
深圳市鲁南实业发展
2,818,284.84 2,818,284.84 100.00% 长期未能收回
公司
单项金额不重大但单
10,388,394.99 9,298,278.67 90.00% 长期未能收回
项计提坏账准备
合计 109,854,568.88 108,764,452.56
86
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
按组合计提坏账准备： 27,122,292.42
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
信用风险特征组合 230,453,307.58 22,119,291.72 9.6%
其他关联方往来组合 168,266,210.57 5,003,000.70 2.97%
合计 398,719,518.15 27,122,292.42
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 351,869,724.26
1至 2年 22,416,959.51
2至 3年 8,839,653.22
3 年以上 125,447,750.04
3至 4年 7,249,669.70
4至 5年 1,478,687.64
5 年以上 116,719,392.70
合计 508,574,087.03
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
108,831,153.86 66,701.30 108,764,452.56
准备
按组合计提坏
20,120,579.91 7,001,712.51 27,122,292.42
账准备
合计 128,951,733.77 7,001,712.51 66,701.30 135,886,744.98
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
87
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其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
深圳市基永物业发展有限公司 93,811,328.05 18.45% 93,811,328.05
深圳湾科技发展有限公司 86,462,569.52 17.00% 2,529,166.58
深圳市投资控股有限公司 47,832,951.11 9.41% 1,422,392.91
深圳市湾区国际酒店有限公司 14,946,000.00 2.94% 448,380.00
深圳市深福保（集团）天津投
8,450,758.68 1.66% 253,522.76
资开发有限公司
合计 251,503,607.36 49.46%
（5） 因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6） 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
6、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□适用 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用 不适用
其他说明：
7、预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 12,883,228.01 25.00% 24,618,321.77 35.00%
1至 2年 13,011,531.72 26.00% 25,907,661.19 37.00%
2至 3年 24,493,271.59 48.00% 499,638.55 1.00%
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
3 年以上 450,710.36 1.00% 19,953,402.48 28.00%
合计 50,838,741.68 70,979,023.99
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称 账面余额 占预付款项余额的比例(%)
深圳市前海高端信息服务有限公司 40,050,000.00 78.78%
北京京东世纪信息技术有限公司 2,944,781.14 5.79%
重庆渝地资产经营管理有限公司 1,842,000.00 3.62%
深圳市罗湖区住房和建设局 550,811.28 1.08%
深圳市圣吉服装有限公司 519,750.00 1.02%
小 计 45,907,342.42 90.30%
其他说明：
8、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 0.00 292,279.16
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 849,028,570.14 868,550,990.55
合计 849,028,570.14 868,843,269.71
（1） 应收利息
1） 应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
定期存款 292,279.16
合计 0.00 292,279.16
2） 重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
89
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
其他说明：
（3） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 15,927,349.50 15,025,139.35
保证金 41,110,867.95 44,249,702.32
备用金 496,242.95 386,265.55
代扣代缴款项 6,841,037.14 9,150,124.30
外部往来款 862,560,811.14 852,568,764.26
其他 10,862,220.93 28,018,942.03
合计 937,798,529.61 949,398,937.81
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 51,065,282.29 29,782,664.97 80,847,947.26
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
本期计提 8,306,789.80 275,135.61 8,581,925.41
本期转回 659,913.20 659,913.20
2022 年 6 月 30 日余 59,372,072.09 29,397,887.38 88,769,959.47
90
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额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 56,154,849.28
1至 2年 19,448,826.84
2至 3年 801,807,450.42
3 年以上 60,387,403.07
3至 4年 2,499,826.35
4至 5年 2,115,971.79
5 年以上 55,771,604.93
合计 937,798,529.61
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
29,782,664.97 275,135.61 659,913.20 29,397,887.38
准备
按组合计提坏
51,065,282.29 8,306,789.80 59,372,072.09
账准备
合计 80,847,947.26 8,581,925.41 659,913.20 88,769,959.47
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
4） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
91
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
深圳市心海控股
有限公司及关联
方深圳市心海荣 往来款 756,526,157.01 2 年至 3 年 80.67% 16,695,784.72
耀房地产开发有
限公司
深圳市蚌岭股份
往来款 30,000,000.00 2 年至 3 年 3.20% 9,000,000.00
合作公司
深圳经济特区房
地产（集团）股 往来款 20,722,314.85 5 年以上 2.21% 0.00
份有限公司
深圳湾科技有限
往来款 11,809,060.35 1-2 年 1.26% 419,496.75
公司
深圳市前海高端
信息服务有限公 往来款 10,720,575.27 1 年以内 1.14% 321,617.26
司
合计 829,778,107.48 88.48% 26,436,898.73
6） 涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
额及依据
7） 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8） 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
9、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1） 存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
开发成本 9,597,308,817. 6,648,404.13 9,590,660,413. 8,720,133,125. 6,648,404.13 8,713,484,721.
92
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
40 27 46 33
开发产品 294,014,058.54 294,014,058.54 409,687,436.41 409,687,436.41
原材料 2,095,101.98 748,879.60 1,346,222.38 2,005,384.86 701,270.11 1,304,114.75
库存商品 2,981,776.45 2,094,300.39 887,476.06 2,238,285.51 2,094,300.39 143,985.12
低值易耗品 112,572.58 112,572.58 513,804.66 513,804.66
9,896,512,326. 9,887,020,742. 9,134,578,036. 9,125,134,062.
合计 9,491,584.12 9,443,974.63
95 83 90 27
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期 其中：
本期转 本期其 利息资
项目名 开工时 预计竣 预计总 期初余 （开发 期末余 本期利 资金来
入开发 他减少 本化累
称 间 工时间 投资 额 成本） 额 息资本 源
产品 金额 计金额
增加 化金额
2021 年 2025 年 6,941,5 3,805,3 3,920,9
观澜蚌 115,590 175,255 60,384, 银行贷
01 月 12 月 00,000. 12,202. 02,831.
岭项目 ,629.32 ,593.56 910.13 款
07 日 31 日 00 35 67
深物
2019 年 2022 年
业半 235,810 196,197 224,790 28,593,
03 月 01 月
山御景 ,000.00 ,525.93 ,745.77 219.84
15 日 31 日
二期
深物
2018 年 2023 年
业福 911,330 677,368 19,476, 696,844
06 月 06 月
昌花园 ,000.00 ,072.10 401.99 ,474.09
30 日 30 日
二期
御品峦 232,030 994,667 233,025
山 ,746.62 .18 ,413.80
海南琼 6,648,4 6,648,4
山土地 04.13 04.13
深惠花 37,002, 37,002,
园 030.89 030.89
福源泰 9,127,0 1,324,9 10,452,
项目 89.11 91.03 080.14
2022 年 2024 年 2,779,2 1,621,0 1,683,3
光明玉 62,363,
3月7 10 月 66,400. 00,000. 63,440.
塘项目 440.41
日 21 日 00 00 41
虎门镇
2022 年 2024 年 3,449,0 2,133,8 2,145,5
2021WR 11,761,
3月1 4 月 30 77,000. 26,142. 87,781.
023 地 639.64
日 日 00 11 75
块
瘦西湖 3,000,0
860,820 860,820
生态健 00,000.
,294.93 ,294.93
康谷 00
1,620,9 1,041,1 2,662,0
其他
12.22 53.37 65.59
17,316, 8,720,1 1,101,9 9,597,3
224,790 175,255 60,384,
合计 983,400 33,125. 66,437. 08,817.
,745.77 ,593.56 910.13
.00 46 71 40
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
其中：本期
利息资本化
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 利息资本化
累计金额
金额
深物业廊 2012 年 12 3,447,316.75 3,447,316.75 83,077,702.9
93
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
桥国际 月 01 日 6
深物业湖 2015 年 06 57,356,637.6 57,082,764.6 10,446,911.4
273,873.02
畔御景一期 月 01 日 6 4 3
深物业松 2017 年 07 24,505,635.9 24,369,943.2 27,205,315.9
135,692.64
湖朗苑 月 01 日 1 7 5
深物业湖 2017 年 11 45,306,202.6 14,412,375.1 30,893,827.4 30,539,392.6
畔御景二期 月 01 日 0 8 2 5
深物业金 2019 年 12 270,245,459. 106,148,893. 164,096,565. 26,385,636.2
领假日 月 01 日 13 90 23 9
1995 年 12
国贸广场 4,839,083.10 4,839,083.10
月 01 日
2001 年 06
皇御苑 A 区 790,140.58 790,140.58
月 01 日
福昌大厦裙 1999 年 11
645,532.65 645,532.65
楼 月 01 日
深物业半 2022 年 01 224,790,745. 219,493,288.
5,297,456.87
山御景二期 月 12 日 77 90
其他项目 2,551,428.03 2,551,428.03
409,687,436. 224,790,745. 340,464,123. 294,014,058. 177,654,959.
合计
41 77 64 54 28
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位：元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 6,648,404.13 6,648,404.13
原材料 701,270.11 47,609.49 748,879.60
库存商品 2,094,300.39 2,094,300.39
合计 9,443,974.63 47,609.49 9,491,584.12
按主要项目分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
（3） 存货期末余额中利息资本化率的情况
存货期末余额中含有借款费用资本化金额明细如下：
项目名称 期初资本化金额 本期资本化金额 本期结转金额 期末资本化金额
深物业观澜蚌岭 114,870,683.43 60,384,910.13 175,255,593.56
深物业廊桥国际 2,971,986.54 2,971,986.54
94
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深物业湖畔御景一期 1,292,469.40 12,924.69 1,279,544.71
深物业金领假日 1,115,856.40 449,355.37 666,501.03
合 计 120,250,995.77 60,384,910.13 462,280.07 180,173,625.83
（4） 存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
10、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用 不适用
本期合同资产计提减值准备情况：
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
其他说明
11、持有待售资产
单位：元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明
12、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的债权投资/其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
其他说明：
95
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
13、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 17,160,103.72 13,429,805.73
待抵扣进项税 7,792,799.63 11,851,148.00
预交税费 34,784,362.53 33,716,031.08
合计 59,737,265.88 58,996,984.81
其他说明：
14、债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
重要的债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
其他说明：
15、其他债权投资
单位：元
累计在其
他综合收
本期公允 累计公允
项目 期初余额 应计利息 期末余额 成本 益中确认 备注
价值变动 价值变动
的损失准
备
重要的其他债权投资
单位：元
其他债权 期末余额 期初余额
项目 面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
96
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
其他说明：
16、长期应收款
（1） 长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
融资租赁款 23,297,932.97 23,297,932.97 23,831,889.11 23,831,889.11
其中：
未实现融资 14,780,268.83 14,780,268.83 16,430,753.09 16,430,753.09
收益
合计 23,297,932.97 23,297,932.97 23,831,889.11 23,831,889.11
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
（2） 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3） 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
17、长期股权投资
单位：元
被投资 期初余 本期增减变动 期末余 减值准
97
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
单位 额（账 权益法 宣告发 额（账 备期末
面价 其他综 面价 余额
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减
值） 合收益 其他 值）
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备
调整
损益 利润
一、合营企业
深圳物
业吉发 43,516, 784,773 44,301,
仓储有 665.12 .86 438.98
限公司
深圳天
安国际
大厦物 6,844,0 74,760. 6,918,7
业管理 16.25 52 76.77
有限公
司
50,360, 859,534 51,220,
小计
681.37 .38 215.75
二、联营企业
深圳物
方陶瓷 18,983, 18,983, 18,983,
工业有 614.14 614.14 614.14
限公司
深圳康
富健康 165,000 165,000 165,000
产品有 .00 .00 .00
限公司
深圳市
兴浩仿
756,670 756,670 756,670
瓷制品
.68 .68 .68
有限公
司
深圳市
社会福
326,693 326,693 326,693
利公司
.24 .24 .24
福达电
子厂
深圳市
福隆实
1,684,3 1,684,3 1,684,3
业发展
50.00 50.00 50.00
有限公
司
好年华 2,733,5 2,733,5 2,733,5
大酒店 70.05 70.05 70.05
深圳市
教育基 500,000 500,000 500,000
金龙华 .00 .00 .00
投资
深圳市
康乐体
540,060 540,060 540,060
育俱乐
.00 .00 .00
部皇发
分部
深圳市
观澜镇 1,168,9 1,168,9 1,168,9
福民丹 73.20 73.20 73.20
坑村厂
98
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
房
深圳市
雄牛保
500,000 500,000 500,000
龄球娱
.00 .00 .00
乐有限
公司
深圳市
莲花彩
1,475,4 1,475,4 1,475,4
田物业
65.91 65.91 65.91
管理有
限公司
深圳市
洋源实 1,030,0 1,030,0 1,030,0
业有限 00.00 00.00 00.00
公司
嘉凯锋
600,000 600,000 600,000
公司宝
.00 .00 .00
安公司
桂园汽 350,000 350,000 350,000
修厂 .00 .00 .00
深圳市
无为本
500,000 500,000 500,000
屋顶绿
.00 .00 .00
化有限
公司
深圳市
元平塑
240,000 240,000 240,000
钢门窗
.00 .00 .00
有限公
司
深圳市
有方印
100,000 100,000 100,000
务发行
.00 .00 .00
有限公
司
深圳市
路盛实
100,000 100,000 100,000
业发展
.00 .00 .00
有限公
司
31,754, 31,754, 31,754,
小计
397.22 397.22 397.22
82,115, 859,534 82,974, 31,754,
合计
078.59 .38 612.97 397.22
其他说明
18、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
金田实业（集团）股份有限公司 914,972.72 1,002,551.95
合计 914,972.72 1,002,551.95
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
99
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
指定为以公允
其他综合收益 价值计量且其 其他综合收益
确认的股利收
项目 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他 转入留存收益
入
的金额 综合收益的原 的原因
因
公司持有该股
金田实业（集
权的目的并非
团）股份有限 2,675,383.59
是用于近期出
公司
售以换取收益
其他说明：
19、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
20、投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 810,185,273.04 30,262,437.05 37,823,001.92 878,270,712.01
2.本期增加金额 48,387,134.81 19,509,471.00 67,896,605.81
（1）外购
（2）存货\
固定资产\在建工程转 47,868,044.82 19,509,471.00 67,377,515.82
入
（3）企业合
并增加
（4）外币报表 519,089.99 519,089.99
3.本期减少金额 10,610,432.80 10,610,432.80
（1）处置
（2）其他转
10,610,432.80 10,610,432.80
出
4.期末余额 858,572,407.85 39,161,475.25 37,823,001.92 935,556,885.02
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 395,144,110.90 15,870,449.43 14,836,640.51 425,851,200.84
2.本期增加金额 43,785,704.31 5,088,612.17 3,781,365.96 52,655,682.44
（1）计提或
28,036,152.93 5,088,612.17 3,781,365.96 36,906,131.06
摊销
（2）其他转入 15,749,551.38
100
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
3.本期减少金额 9,309,147.11 9,309,147.11
（1）处置
（2）其他转
9,309,147.11 9,309,147.11
出
4.期末余额 438,929,815.21 11,649,914.49 18,618,006.47 469,197,736.17
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转
出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 419,642,592.64 27,511,560.76 19,204,995.45 466,359,148.85
2.期初账面价值 415,041,162.14 14,391,987.62 22,986,361.41 452,419,511.17
（2） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位：元
公允价值
建筑面积 报告期租 期初公允 期末公允 公允价值 变动原因
项目名称 地理位置 竣工时间
（㎡） 金收入 价值 价值 变动幅度 及报告索
引
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□是 否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□是 否
（3） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
因厦深铁路建设置换取得，目前正在
宝龙东地区法定图则 02-01 地块 27,511,560.76
办理置换
该土地为 2017 年终审判胜诉后取得，
美林土地【注 1】 0.00
相关产权证书正在办理中
该房产为物业管理用房，曾被第三方
马古岭 6 栋 507 单元 24,643.91
物管公司占用，现已收回，但未办理
101
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
权证
其他说明
【注 1】 截至 2022 年 6 月 30 日，美林土地账面原值为 3,885,469.40 元，累计计提折旧 3,885,469.40 元，账面价值为
0 元。
21、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 89,069,782.55 114,155,590.40
合计 89,069,782.55 114,155,590.40
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 固定资产装修 其他设备 合计
一、账面原
值：
1.期初余
170,769,520.52 6,483,968.92 20,195,129.01 37,558,734.54 56,526,130.84 291,533,483.83
额
2.本期增
240,226.21 247,127.70 339,894.96 1,567,114.98 2,394,363.85
加金额
（1
247,127.70 339,894.96 1,390,384.98 1,977,407.64
）购置
（2
）在建工程转
入
（3
）企业合并增
加
（4）其他 240,226.21 176,730.00 416,956.21
3.本期减
少金额
（1
323,504.00 2,832,372.08 3,155,876.08
）处置或报废
（2）其他 41,402,623.30 41,402,623.30
4.期末余
129,607,123.43 6,731,096.62 20,211,519.97 37,558,734.54 55,260,873.74 249,369,348.30
额
二、累计折旧
1.期初余
117,648,374.76 2,129,589.70 13,427,420.96 11,190,690.65 32,906,100.20 177,302,176.27
额
2.本期增
1,352,670.16 420,706.83 1,003,554.48 3,724,852.62 3,405,520.98 9,907,305.07
加金额
（1
1,352,670.16 420,706.83 1,003,554.48 3,724,852.62 3,405,520.98 9,907,305.07
）计提
3.本期减 24,481,215.99 326,802.27 2,177,614.49 26,985,632.75
102
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
少金额
（1
326,802.27 2,177,614.49 2,504,416.76
）处置或报废
（2）其他 24,481,215.99 24,481,215.99
4.期末余
94,519,828.93 2,550,296.53 14,104,173.17 14,915,543.27 34,134,006.69 160,223,848.59
额
三、减值准备
1.期初余
75,717.16 75,717.16
额
2.本期增
加金额
（1
）计提
3.本期减
少金额
（1
）处置或报废
4.期末余
75,717.16 75,717.16
额
四、账面价值
1.期末账
35,087,294.50 4,180,800.09 6,107,346.80 22,643,191.27 21,051,149.89 89,069,782.55
面价值
2.期初账
53,121,145.76 4,354,379.22 6,767,708.05 26,368,043.89 23,544,313.48 114,155,590.40
面价值
（2） 暂时闲置的固定资产情况
单位：元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3） 通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
（4） 未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
前期有产权纠纷，现已胜诉，产权证
呼伦贝尔广厦数码大厦 2 单元 406 房 2,462,546.02
尚未办理完成。
由于规划调整，该房产写字楼将拆
迁，并于现址附近新建高层写字楼，
三翔商务大厦办公楼 401.402 房 691,256.12 公司将于新写字楼建成后以现有房产
进行以置换，故该房产的房产证明一
直无法办理。
其他说明
103
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（5） 固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
22、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2） 重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
其
工程
本期 利息 中：
本期 累计 本期
本期 转入 资本 本期
项目 预算 期初 其他 期末 投入 工程 利息 资金
增加 固定 化累 利息
名称 数 余额 减少 余额 占预 进度 资本 来源
金额 资产 计金 资本
金额 算比 化率
金额 额 化金
例
额
（3） 本期计提在建工程减值准备情况
单位：元
项目 本期计提金额 计提原因
其他说明
（4） 工程物资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
23、生产性生物资产
（1） 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 不适用
104
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2） 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 不适用
24、油气资产
□适用 不适用
25、使用权资产
单位：元
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 85,899,256.85 85,899,256.85
2.本期增加金额 11,559,229.14 11,559,229.14
（1）新增租赁 11,559,229.14 11,559,229.14
3.本期减少金额 444,415.14 444,415.14
（1）处置 444,415.14 444,415.14
4.期末余额 97,014,070.85 97,014,070.85
二、累计折旧
1.期初余额 14,426,576.12 14,426,576.12
2.本期增加金额 11,367,505.45 11,367,505.45
（1）计提 11,367,505.45 11,367,505.45
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 25,794,081.57 25,794,081.57
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 71,219,989.28 71,219,989.28
2.期初账面价值 71,472,680.73 71,472,680.73
其他说明：
105
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
26、无形资产
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 3,221,505.52 3,221,505.52
2.本期增加
金额
（1）购
置
（2）内
部研发
（3）企
业合并增加
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额 3,221,505.52 3,221,505.52
二、累计摊销
1.期初余额 1,468,116.19 1,468,116.19
2.本期增加
390,983.97 390,983.97
金额
（1）计
390,983.97 390,983.97
提
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额 1,859,100.16 1,859,100.16
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计
提
3.本期减少
金额
（1）处
置
106
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
1,362,405.36 1,362,405.36
价值
2.期初账面
1,753,389.33 1,753,389.33
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%
（2） 未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明
27、开发支出
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 内部开发 确认为无 转入当期 期末余额
其他
支出 形资产 损益
合计
其他说明
28、商誉
（1） 商誉账面原值
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 企业合并形成 期末余额
的事项 处置
的
深圳市设施之
家科技有限公 9,446,847.38 9,446,847.38
司
合计 9,446,847.38 9,446,847.38
（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
的事项 计提 处置
合计
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预
107
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
测期等）及商誉减值损失的确认方法：
商誉减值测试的影响
其他说明
29、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 22,751,829.74 2,318,604.28 3,085,317.14 21,985,116.88
合计 22,751,829.74 2,318,604.28 3,085,317.14 21,985,116.88
其他说明
30、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 129,221,875.96 31,019,116.87 119,305,827.39 28,122,514.38
内部交易未实现利润 360,087,240.13 90,021,810.11 137,494,156.00 34,373,539.00
可抵扣亏损 1,207,262,505.92 301,089,011.89 1,200,124,630.73 299,411,568.81
已预提待抵扣的土地
3,542,391,013.29 885,597,754.82 3,184,602,479.28 796,150,619.82
增值税
房地产企业预售收入
206,142,892.04 51,535,723.01 479,584,729.78 119,896,182.45
计算的预计利润
其他预提费用 4,619,348.00 872,227.10 8,579,103.04 1,862,165.86
合计 5,449,724,875.34 1,360,135,643.80 5,129,690,926.22 1,279,816,590.32
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产账面价值大
957,535.48 239,383.87 1,231,415.14 307,853.79
于计税基础
合计 957,535.48 239,383.87 1,231,415.14 307,853.79
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 1,360,135,643.80 1,279,816,590.32
递延所得税负债 239,383.87 307,853.79
108
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 79,379,873.28 64,475,240.37
可抵扣亏损 446,753,278.03 475,933,209.43
合计 526,133,151.31 540,408,449.80
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 年 16,615,652.69 49,880,895.14 2017 年可抵扣亏损
2023 年 265,603,820.64 265,603,820.64 2018 年可抵扣亏损
2024 年 124,830,194.64 124,830,194.64 2019 年可抵扣亏损
2025 年 21,774,068.98 21,774,068.98 2020 年可抵扣亏损
2026 年 13,844,230.03 13,844,230.03 2021 年可抵扣亏损
2027 年 4,085,311.05 2022 年可抵扣亏损
合计 446,753,278.03 475,933,209.43
其他说明
31、其他非流动资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付固定资
产、投资性房
115,779.31 115,779.31 115,779.31 115,779.31
地产、无形资
产等购置款
预付的长期股
42,726,200.00 42,726,200.00
权投资收购款
其他 2,635,093.77 2,635,093.77 2,730,018.54 2,730,018.54
合计 2,750,873.08 2,750,873.08 45,571,997.85 45,571,997.85
其他说明：
32、短期借款
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
短期借款分类的说明：
（2） 已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
109
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明
33、交易性金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
34、衍生金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
35、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为元。
36、应付账款
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付工程建设款 183,776,375.66 242,383,453.30
预提费用 23,449,656.74 16,697,665.15
其他 92,523,694.05 92,750,093.78
合计 299,749,726.45 351,831,212.23
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市规划国土局 25,000,000.00 历史遗留问题
江苏邗建集团有限公司 23,663,927.03 工程未结算
中国建筑第四工程局 18,217,672.83 工程未结算
上海明鹏建设集团有限公司 5,976,705.79 工程未结算
深圳市深旭机电工程设备公司 4,728,433.00 工程未结算
合计 77,586,738.65
其他说明：
110
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37、预收款项
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租金 8,658,171.07 1,265,805.23
其他 3,265,940.81 2,478,777.02
合计 11,924,111.88 3,744,582.25
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明：
38、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收房款 767,993,558.23 1,329,251,898.56
预收物业费 35,430,173.03 22,742,381.14
预收其他款项 21,869,972.95 19,856,445.90
合计 825,293,704.21 1,371,850,725.60
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
变动金
项目 变动原因
额
-
金领假
301,820 金领假日项目本期结转收入
日项目
,916.81
半山御 -
景二期 250,832 半山御景二期项目本期结转收入
项目 ,288.53
-
合计 552,653 ——
,205.34
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
39、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
111
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 227,076,754.76 436,732,185.31 488,758,454.44 175,050,485.63
二、离职后福利-设定
2,208,300.26 36,295,112.76 35,859,697.61 2,643,715.41
提存计划
三、辞退福利 1,333,012.21 2,149,251.05 2,477,803.05 1,004,460.21
合计 230,618,067.23 475,176,549.12 527,095,955.10 178,698,661.25
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
210,881,513.13 385,551,305.26 436,886,313.14 159,546,505.25
和补贴
2、职工福利费 1,229,329.15 2,797,154.57 2,793,581.25 1,232,902.47
3、社会保险费 175,180.41 14,944,773.63 15,060,101.02 59,853.02
其中：医疗保险
171,489.07 13,121,771.61 13,237,287.64 55,973.04
费
工伤保险
1,148.13 516,456.20 516,394.99 1,209.34
费
生育保险
2,543.21 657,593.09 657,465.66 2,670.64
费
其他商业保险 648,952.73 648,952.73
4、住房公积金 1,739,640.18 13,499,871.63 14,196,587.26 1,042,924.55
5、工会经费和职工教
12,713,142.28 8,325,784.12 8,723,918.86 12,315,007.54
育经费
8、非货币性福利 337,949.61 11,613,296.10 11,097,952.91 853,292.80
合计 227,076,754.76 436,732,185.31 488,758,454.44 175,050,485.63
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 122,887.45 30,828,191.20 30,824,457.82 126,620.83
2、失业保险费 3,390.98 1,299,371.48 971,780.33 330,982.13
3、企业年金缴费 2,082,021.83 4,167,550.08 4,063,459.46 2,186,112.45
合计 2,208,300.26 36,295,112.76 35,859,697.61 2,643,715.41
其他说明
40、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 18,313,322.13 31,899,490.39
企业所得税 135,956,455.26 89,909,020.12
个人所得税 3,599,500.49 4,784,572.49
112
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
城市维护建设税 1,234,959.36 2,183,941.56
土地增值税 3,542,023,155.33 3,184,727,554.49
房产税 4,519,345.11 406,052.03
土地使用税 917,403.47 938,263.93
教育费附加 548,983.03 956,374.53
地方教育附加 483,640.79 637,795.25
其他 87,283.96 147,125.55
合计 3,707,684,048.93 3,316,590,190.34
其他说明
41、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 0.00 0.00
应付股利 417,468,458.60 17,542,675.98
其他应付款 1,416,544,435.46 1,010,071,014.96
合计 1,834,012,894.06 1,027,613,690.94
（1） 应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
（2） 应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 417,468,458.60 17,542,675.98
合计 417,468,458.60 17,542,675.98
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
项目 未支付金额 未支付原因
深圳市城市绿化管理处 10,869,036.68 对方公司改制，尚未明确支付对象
深圳市城市绿化管理处工会委员会 1,300,000.00 对方公司改制，尚未明确支付对象
其他 33,639.36 无法获取对方账户、尚未支付的尾款
合计 12,202,676.04
113
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（3） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金 312,735,362.72 308,594,807.32
保证金 16,645,088.22 14,226,129.01
代收款 26,751,503.62 16,771,844.07
往来款 763,295,532.36 425,527,818.25
预提费用 213,175,708.73 169,509,455.08
代扣代缴款项 33,285,120.99 16,622,281.69
其他 50,656,118.82 58,818,679.54
合计 1,416,544,435.46 1,010,071,014.96
2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市派成铝业科技有限公司 198,352,106.44 历史原因，对方未提交付款申请
深圳吉发仓储有限公司 38,796,665.14 往来款，无特定还款期限
腾讯科技(深圳)有限公司 5,257,966.56 物业管理及水电费押金
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 5,214,345.90 往来款，无特定还款期限
深圳市社会福利基金会 3,323,202.00 对方未提交付款申请
合计 250,944,286.04
其他说明
42、持有待售负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
43、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 69,865,800.56 68,984,050.47
一年内到期的租赁负债 20,322,830.62 14,940,651.36
合计 90,188,631.18 83,924,701.83
其他说明：
44、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 61,443,414.40 77,355,792.16
合计 61,443,414.40 77,355,792.16
114
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短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
合计
其他说明：
45、长期借款
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 3,159,715,668.00 2,999,400,000.00
抵押借款 126,500,000.00 1,500,000.00
信用借款 492,800,000.00 523,600,000.00
合计 3,779,015,668.00 3,524,500,000.00
长期借款分类的说明：
期末质押借款
1.用于深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称荣耀地产)所属蚌岭城市更新项目的开发，借款期限自 2019 年 11 月 29
日至 2024 年 11 月 20 日，贷款利率按照贷款基础利率一年期限档次上浮 1.55%执行，其质押物为本公司持有的荣耀地产
69%股权，并由本公司提供连带责任保证。
2.用于深圳市国贸物业管理有限公司支付收购深圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深
福保水电市政服务有限公司、深圳市保税区保安服务有限公司、深圳市物业管理有限公司股权款，借款期限自 2022 年 5
月 18 日至 2027 年 4 月 26 日，贷款利率为 3.55%，其质押物为深圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限
公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司、深圳市保税区保安服务有限公司、深圳市物业管理有限公司 100%股权。
期末抵押借款用于深圳市物业发展（集团）股份有限公司(以下简称本公司)日常经营活动所需，借款期限自 2020 年 11
月 27 日至 2023 年 11 月 27 日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为 4.655%，其质押物为本公司福田区福民新村的土
地使用权。
期末信用借款用于支付收购深圳市投控物业管理有限公司股权款。借款期限自 2020 年 5 月 18 日至 2025 年 5 月 10 日，
贷款利率按照贷款基础利率一年期限+23.5 个基点执行。
其他说明，包括利率区间：
115
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46、应付债券
（1） 应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
合计 ——
（3） 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4） 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
其他说明
47、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 125,508,114.13 124,179,565.50
减：未确认的融资费用 -23,857,241.87 -26,157,731.25
减：1 年内到期的租赁负债 -20,322,830.62 -14,940,651.36
合计 81,328,041.64 83,081,182.89
其他说明：
48、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
116
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（1） 按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
（2） 专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
49、长期应付职工薪酬
（1） 长期应付职工薪酬表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
（2） 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
50、预计负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 1,436,353.14 1,425,490.50 蔡宝林装修残值法律诉讼案
合计 1,436,353.14 1,425,490.50
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
117
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注：详见附注十四、2 之说明。
51、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
合计 0.00 0.00
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入 本期计入 本期冲减 与资产相
本期新增
负债项目 期初余额 营业外收 其他收益 成本费用 其他变动 期末余额 关/与收益
补助金额
入金额 金额 金额 相关
其他说明：
52、其他非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
公用设施专用基金 513,163.06 615,787.03
房屋本体基金 32,048,385.33 30,182,416.96
入伙保证金 6,957,496.22 7,008,598.13
电设备维护金 4,019,415.44 4,019,415.44
代管维修金 30,403,544.01 39,097,425.77
观澜蚌岭项目员工跟投款 40,000,000.00 40,000,000.00
其他 4,807,640.96 5,136,039.75
合计 118,749,645.02 126,059,683.08
其他说明：
53、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
595,979,092. 595,979,09
股份总数
00 2.00
其他说明：
54、其他权益工具
（1） 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2） 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
118
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发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
55、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢
66,498,122.32 66,498,122.32
价）
其他资本公积 80,488,045.38 80,488,045.38
合计 146,986,167.70 66,498,122.32 80,488,045.38
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）本公司 2022 年 1 月通过同一控制下的企业合并方式取得了深圳市物业管理有限公司 100%股权，2022 年 2 月通
过同一控制下的企业合并方式取得了深圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电
市政服务有限公司、深圳市保税区保安服务有限公司 100%股权，根据规定在编制合并当期期初的比较报表时，应视同
参与合并各方在最终控制方开始实施控制时即以目前的状态存在，因此本年度合并被收购方时，增加期初资本公积
66,498,122.32 元，增加期初盈余公积 17,937,391.71 元，增加未分配利润 12,720,655.15 元 。
（2）本期实际收购合并日，收购价格与被收购公司合并日账面净资产之间的差额未分配利润 201,687,082.98 元。
56、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 0.00 0.00
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
57、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前
减：前
期计入
期计入
项目 期初余额 其他综 税后归 期末余额
本期所得税 其他综 减：所得 税后归属于
合收益 属于少
前发生额 合收益 税费用 母公司
当期转 数股东
当期转
入留存
入损益
收益
一、不能
重分类进
损益的其 -2,574,121.54 -118,365.58 -118,365.58 -2,692,487.12
他综合收
益
其他 -2,574,121.54 -118,365.58 -118,365.58 -2,692,487.12
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权益工具
投资公允
价值变动
二、将重
分类进损 2,181,645.0
-5,600,532.12 2,181,645.00 -3,418,887.12
益的其他 0
综合收益
外币
2,181,645.0
财务报表 -5,600,532.12 2,181,645.00 -3,418,887.12
0
折算差额
其他综合 2,063,279.4
-8,174,653.66 2,063,279.42 -6,111,374.24
收益合计 2
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
59、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 47,209,537.05 17,937,391.71 29,272,145.34
任意盈余公积 365,403.13 365,403.13
合计 47,574,940.18 17,937,391.71 29,637,548.47
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期盈余公积减少原因详见“资本公积”之说明。
60、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 3,800,901,413.35 3,038,993,912.43
调整期初未分配利润合计数（调增+，
44,478,686.34
调减-）
调整后期初未分配利润 3,800,901,413.35 3,083,472,598.77
加：本期归属于母公司所有者的净利
250,802,157.71 1,025,588,514.94
润
减：提取法定盈余公积 10,450,980.74
应付普通股股利 297,708,719.62
其他 -208,463,077.04
期末未分配利润 3,437,974,711.46 3,800,901,413.35
调整期初未分配利润明细：
120
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 12,720,655.15 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润元。
61、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,972,677,481.97 1,067,980,872.62 2,688,603,222.17 902,028,270.86
其他业务 15,622,358.27 671,710.70 18,182,416.13 4,021,796.86
合计 1,988,299,840.24 1,068,652,583.32 2,706,785,638.30 906,050,067.72
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型 1,988,299,840.24 1,988,299,840.24
其中：
房地产 1,156,147,570.46 1,156,147,570.46
物业管理 778,342,112.81 778,342,112.81
租赁运营 53,810,156.97 53,810,156.97
按经营地区分类
其中：
深圳地区 1,570,922,892.64 1,570,922,892.64
其他地区 417,376,947.60 417,376,947.60
市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分
类
其中：
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
其中：
合计
与履约义务相关的信息：
121
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
于 2022 年 6 月 30 日，分摊至尚未履行 (或部分未履行) 履约义务的交易价格预计为人民 14.45 亿元，主要为尚未达到
房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格的预期未来收入。公司预计在未来 1-2 年内，在房产完工并验收合
格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 1,444,829,540.64 元，其中，
471,847,751.64 元预计将于 2022 年度确认收入，952,981,789.00 元预计将于 2023 年度确认收入，20,000,000.00 元预计将
于 2025 年度确认收入。
其他说明
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
62、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 6,451,246.20 8,905,060.06
教育费附加 2,793,502.94 3,855,174.91
房产税 2,296,167.11 5,009,454.12
土地使用税 0.00 732,830.19
车船使用税 14,176.80 1,740.00
印花税 1,998,247.74 1,238,857.61
地方教育费附加 1,827,584.76 2,516,481.48
土地增值税 378,694,384.75 792,335,513.52
其他税费 155,409.51 157,828.24
合计 394,230,719.81 814,752,940.13
其他说明：
63、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
中介代理费 989,571.51 1,623,764.43
咨询及销售服务费 2,384,890.28 583,313.72
广告宣传费 954,193.61 4,348,607.25
职工薪酬 3,422,942.15 2,806,347.15
其他 3,607,260.96 1,056,072.82
合计 11,358,858.51 10,418,105.37
其他说明：
64、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
122
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职工薪酬 107,934,307.26 83,503,736.04
行政办公费用 13,369,249.80 12,567,205.36
资产摊销及折旧费用 12,231,294.86 10,685,564.73
诉讼费用 1,823,824.81 162,113.87
其他 8,342,381.32 12,189,011.52
合计 143,701,058.05 119,107,631.52
其他说明
65、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 2,511,310.90 0.00
办公费 3,395.00 0.00
研发材料费 25,050.00 0.00
其他 149,969.50 0.00
合计 2,689,725.40 0.00
其他说明
66、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 36,281,087.17 38,497,917.45
减：利息收入 9,179,453.97 39,323,534.92
汇兑净损失 -1,610,359.72 39,617.59
其他 2,601,004.28 874,996.96
合计 28,092,277.76 -229,075.44
其他说明
67、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与收益相关的政府补助 3,006,828.76 503,939.38
代扣个人所得税手续费返还 240,710.82 202,533.32
增值税进项加计抵减 3,186,192.45 2,536,373.77
增值税退税 372,713.96 0.00
合 计 6,806,445.99 3,242,846.47
68、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 859,534.38 3,218,483.17
其他债权投资在持有期间取得的利息
87,379.67 132,081.79
收入
合计 946,914.05 3,350,564.96
其他说明
123
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69、净敞口套期收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明
70、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
71、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -14,462,076.54 -6,797,536.40
合计 -14,462,076.54 -6,797,536.40
其他说明
72、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
二、存货跌价损失及合同履约成本减
3,302.47 -33,715.66
值损失
合计 3,302.47 -33,715.66
其他说明：
73、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 -41,452.49 0.00
74、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非货币性资产交换利得 7,000.00
政府补助 17,500.00 17,500.00
罚没及违约金 916,961.90 1,746,208.94 916,961.90
拆迁补偿 7,293,820.40
无法支付款项 874,963.88 874,963.88
124
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其他 736,642.68 1,577,654.80 736,642.68
合计 2,546,068.46 10,624,684.14
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否 与资产相
是否特殊 本期发生 上期发生
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 影响当年 关/与收益
补贴 金额 金额
盈亏 相关
因承担国
家为保障
某种公用
事业或社
与收益相
其他 补助 会必要产 否 否 17,500.00 10,000.00
关
品供应或
价格控制
职能而获
得的补助
其他说明：
75、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 19,300.00 19,300.00
非流动资产处置损失 101,068.85 21,910.65 101,068.85
诉讼支出 114,571.79
罚款及滞纳金 1,050,960.64 1,041,812.71 1,050,960.64
其他 246,257.35 775,300.21 246,257.35
合计 1,417,586.84 1,953,595.36
其他说明：
76、所得税费用
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 173,064,812.19 420,906,447.59
递延所得税费用 -80,409,607.93 -225,504,829.05
合计 92,655,204.26 195,401,618.54
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 333,956,232.49
按法定/适用税率计算的所得税费用 83,489,058.12
125
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子公司适用不同税率的影响 -65,915.42
调整以前期间所得税的影响 10,401,555.26
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 6,125,489.14
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -8,316,310.61
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
1,021,327.76
亏损的影响
所得税费用 92,655,204.26
其他说明：
77、其他综合收益
详见附注七、57
78、现金流量表项目
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收取的大额往来款项 376,141,428.59 78,249,073.49
收取的利息收入 8,168,660.77 58,110,890.94
收到的各类按金、押金、保证金、各
47,722,607.40 44,352,692.62
种专项基金净额
收到的其他零星款项 29,754,454.20 44,581,361.27
合计 461,787,150.96 225,294,018.32
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
付现管理费用 24,801,083.99 23,548,819.59
付现销售费用 9,594,684.62 5,789,812.13
支付的大额往来款项 70,071,543.78 70,066,347.10
支付的其他零星款项 1,997,036.36 7,552,946.76
合计 106,464,348.75 106,957,925.58
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
126
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项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
租赁负债付款额 12,142,998.09 8,788,006.37
合计 12,142,998.09 8,788,006.37
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
79、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 241,301,028.23 669,717,598.61
加：资产减值准备 14,458,774.07 6,831,252.06
固定资产折旧、油气资产折
46,813,436.13 24,317,021.35
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产折旧 11,367,505.45 6,218,994.79
无形资产摊销 390,983.97 134,639.16
长期待摊费用摊销 3,085,317.14 2,303,748.32
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以“－”号 41,452.49 0.00
填列）
固定资产报废损失（收益以
101,068.85 21,910.65
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填
28,092,277.76 -229,075.44
列）
投资损失（收益以“－”号填
-6,806,445.99 -3,242,846.47
列）
递延所得税资产减少（增加以
-80,319,053.48 -225,566,185.67
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-68,469.92 0.00
“－”号填列）
127
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存货的减少（增加以“－”号
-761,934,290.05 22,875,129.38
填列）
经营性应收项目的减少（增加
-44,432,489.46 -84,520,841.18
以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少
151,914,673.72 722,699,956.36
以“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -395,994,231.09 1,141,561,301.92
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资
活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,473,196,246.07 5,125,678,683.28
减：现金的期初余额 1,963,988,756.69 4,372,982,079.50
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -490,792,510.62 752,696,603.78
（2） 本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 240,634,030.00
其中：
深圳市物业管理有限公司 177,009,030.00
深圳外贸物业管理有限公司 20,898,800.00
深圳市深福保物业发展有限公司 29,971,100.00
深圳市深福保水电市政服务有限公司 10,864,850.00
深圳市保税区保安服务有限公司 1,890,250.00
其中：
其中：
取得子公司支付的现金净额 240,634,030.00
其他说明：
（3） 本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
其中：
其中：
其中：
其他说明：
128
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（4） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,473,196,246.07 1,963,988,756.69
其中：库存现金 71,615.91 123,973.10
可随时用于支付的银行存款 1,099,423,564.93 5,084,971,676.62
可随时用于支付的其他货币资
373,701,065.23 13,361,971.72
金
三、期末现金及现金等价物余额 1,473,196,246.07 1,963,988,756.69
其他说明：
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
81、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 375,888,953.54 [注 1]-[注 9]
福田区福民新村的土地使用权 542,507,314.43 [注 10]
合计 918,396,267.97
其他说明：
[注 1] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 368,609,058.40 元系公司于 2021 年为深圳市荣耀房地产开发有限公司龙
华区观澜街道蚌岭片区城市更新单元项目二期实施主体监管出具的银行保函本金 365,765,440.00 元，利息 2,843,618.40 元。
[注 2] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 44,757.83 元系子公司山东深国贸物业管理有限公司餐饮分公司的托管保
证金。
[注 3] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 459,627.50 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司于 2021 年 12 月为
深圳湾科技生态园智慧园区提升改造及软件平台建设合同约定出具的预付款保函。
[注 4] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 3,000,000.00 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保
全被法院冻结。
[注 5] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,127,757.03 元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例
为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
[注 6] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 2,346,666.67 元系未到期而期末计提的定期存款利息。
[注 7] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 16,111.20 元系大额存单产品（一年以上）产生的利息。
[注 8] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 128,974.91 元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末法
人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。
129
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[注 9] 期末使用权受到限制的货币资金中，存在 156,000 元系子公司深圳市华政鹏物业管理发展有限公司冻结账户受限资
金。
[注 10] 公司因日常经营活动所需，向交通银行股份有限公司深圳分行申请借款，将持有的福田区福民新村的土地使用权
进行抵押。借款期限自 2020 年 11 月 27 日至 2023 年 11 月 27 日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为 4.655%。
82、外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 56,062,487.14
其中：美元 120,000.00 6.7114 805,368.00
欧元
港币 61,229,104.17 0.8552 52,363,129.89
越南盾 10,335,675,900.00 0.00028 2,893,989.25
应收账款
其中：美元
欧元
港币
长期借款
其中：美元
欧元
港币
预付账款 8,338.89 7,131.42
其中：港币 8,338.89 0.8552 7,131.42
其他应付款 4,527,939.28 3,872,293.67
其中：港币 4,527,939.28 0.8552 3,872,293.67
其他说明：
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
适用 □不适用
项目 境外主要经营地 记账本位币 记账本位币的选择依据
深业地产发展有限公司及其子公司 香港 港币 公司位于香港，主要使用港币结算
越南深国贸物业管理有限公司 越南 越南盾 公司位于越南，主要使用越南盾结算
83、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
130
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84、政府补助
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴 800,454.00 其他收益 800,454.00
景区服务业专项引导资金补
400,000.00 其他收益 400,000.00
贴
留工培训补助 365,580.00 其他收益 365,580.00
高新补贴 180,000.00 其他收益 180,000.00
防疫补贴 100,000.00 其他收益 100,000.00
其他补贴 621,451.25 其他收益 621,451.25
其他补贴 17,500.00 营业外收入 17,500.00
合 计 2,484,985.25
（2） 政府补助退回情况
□适用 不适用
其他说明：
85、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1） 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至 购买日至
被购买方 股权取得 股权取得 股权取得 股权取得 购买日的 期末被购 期末被购
购买日
名称 时点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 买方的净
入 利润
其他说明：
（2） 合并成本及商誉
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
131
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--其他
合并成本合计
减：取得的可辨认净资产公允价值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金
额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
递延所得税负债
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4） 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□是 否
132
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（5） 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6） 其他说明
2、同一控制下企业合并
（1） 本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期
构成同一 合并当期期 比较期
企业合并 期初至合 比较期间被
被合并方 控制下企 合并日的 初至合并日 间被合
中取得的 合并日 并日被合 合并方的净
名称 业合并的 确定依据 被合并方的 并方的
权益比例 并方的收 利润
依据 净利润 收入
入
合并前后
深圳市物
均受同一 2022 年 01 股权变更 9,750,410. 73,432,7
业管理有 100.00% -1,708,521.80 1,833,413.37
最终控制 月 31 日 完成 15 23.43
限公司
方控制
合并前后
深圳外贸
均受同一 2022 年 02 股权变更 4,689,168. 13,712,7
物业管理 100.00% 36,367.85 -537,162.63
最终控制 月 28 日 完成 06 51.08
有限公司
方控制
深圳市深 合并前后
福保物业 均受同一 2022 年 02 股权变更 17,410,42 55,627,3
100.00% -3,185,005.42 -183,180.78
发展有限 最终控制 月 28 日 完成 5.71 00.88
公司 方控制
深圳市深 合并前后
福保水电 均受同一 2022 年 02 股权变更 7,311,648. 14,328,9
100.00% -1,993,556.10 25,947.21
市政服务 最终控制 月 28 日 完成 87 40.69
有限公司 方控制
深圳市保 合并前后
税区保安 均受同一 2022 年 02 股权变更 4,467,813. 14,304,3
100.00% -82,885.87 -47,474.50
服务有限 最终控制 月 28 日 完成 55 25.67
公司 方控制
其他说明：
（2） 合并成本
单位：元
深圳市深福保水
深圳市物业管理 深圳外贸物业管 深圳市深福保物 深圳市保税区保
合并成本 电市政服务有限
有限公司 理有限公司 业发展有限公司 安服务有限公司
公司
--现金 196,676,700.00 20,898,800.00 59,942,200.00 21,729,700.00 3,780,500.00
--非现金资产的
账面价值
--发行或承担的
债务的账面价值
--发行的权益性
证券的面值
--或有对价
或有对价及其变动的说明：
133
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其他说明：
（3） 合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元
深圳市物业管理有 深圳外贸物业管理 深圳市深福保水电 深圳市深福保水电 深圳市保税区保安
限公司 有限公司 市政服务有限公司 市政服务有限公司 服务有限公司
上期期 上期期 上期期 上期期 上期期
合并日 合并日 合并日 合并日 合并日
末 末 末 末 末
91,865,0 99,580,0 33,169,1 36,120,1 59,846,0 66,091,4 32,471,5 35,577,3 11,970,9 14,479,9
资产：
21.54 61.76 11.38 19.27 59.08 69.87 97.50 60.77 47.84 33.02
货币资 55,066,9 64,230,4 16,986,6 20,798,0 25,928,1 38,465,3 23,883,8 27,883,1 8,452,39 12,166,4
金 55.43 62.50 22.97 56.00 56.47 20.27 27.80 72.22 4.02 74.46
应收款 27,028,9 25,635,7 14,211,3 13,250,4 28,566,6 22,741,0 7,765,48 6,841,75 3,404,74 2,208,21
项 07.34 38.11 30.55 42.77 07.47 46.85 2.01 7.47 5.44 2.88
938,880. 834,370. 84,935.1 103,719. 31,759.4 31,699.4 184,918. 186,658. 40,885.6 25,885.6
存货
58 65 9 68 2 2 86 86 0 0
固定资 2,485,71 2,516,94 166,673. 172,534. 2,678,51 2,534,27 633,898. 661,516. 72,922.7 79,360.0
产 9.57 7.44 51 15 8.26 2.41 40 56 8 8
无形资
产
58,540,3 64,546,9 19,857,1 22,844,4 34,310,0 37,370,4 12,216,3 13,328,5 7,828,16 10,254,2
负债：
99.31 17.73 21.46 97.20 70.75 96.12 16.90 24.07 7.09 66.40
借款
应付款 43,374,2 44,788,1 12,334,4 11,968,9 28,334,6 26,676,4 11,285,5 11,250,2 4,881,47 6,334,03
项 63.32 48.32 52.60 01.87 95.55 68.66 94.94 09.29 8.21 7.97
33,324,6 35,033,1 13,311,9 13,275,6 25,535,9 28,720,9 20,255,2 22,248,8 4,142,78 4,225,66
净资产
22.23 44.03 89.92 22.07 80.33 73.75 80.60 36.70 0.75 6.62
减：少
1,951,48 1,839,93
数股东
1.31 9.00
权益
取得的 33,324,6 35,033,1 13,311,9 13,275,6 23,584,4 26,881,0 20,255,2 22,248,8 4,142,78 4,225,66
净资产 22.23 44.03 89.92 22.07 99.02 34.75 80.60 36.70 0.75 6.62
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照
权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□是 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 否
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5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
合并范围增加
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
深圳市深物电梯有限公司 同一控制下企业合并 2022 年 1 月 31 日 100%
3,500,000
深圳市深房物业清洁有限公司 同一控制下企业合并 2022 年 1 月 31 日 100%
深圳市物合城市更新有限公司 新设立子公司 2022 年 2 月 25 日 100%
95,000,000
深圳市福保城市资源管理有限公司 同一控制下企业合并 2022 年 2 月 28 日 60%
3,000,000
扬州市物合置业有限公司 新设立子公司 2022 年 3 月 17 日 67%
深圳市同路物合投资发展有限公司 新设立子公司 2022 年 4 月 02 日 100%
10,000,000
深圳市国贸产业空间服务有限公司 新设立子公司 2022 年 4 月 27 日 55%
1,540,000
6、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深圳市皇城地产有限
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
公司
深圳市物合产业投资
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
发展有限公司
深圳市设施之家科技 软件和信息技术服务 非同一控制企
深圳市 深圳市 35.00%
有限公司 业 业合并
北京设施之家科技有 软件和信息技术服务 非同一控制企
北京市 北京市 17.85%
限公司 业 业合并
深物业集团徐州大彭
徐州市 徐州市 房地产业 100.00% 设立
房地产开发有限公司
东莞市国贸长盛房地
东莞市 东莞市 房地产业 100.00% 设立
产开发有限公司
深物业扬州房地产开
扬州市 扬州市 房地产业 100.00% 设立
发有限公司
深圳市国贸物业管理
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
有限公司
深圳市国贸美生活服
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
务有限公司
山东深国贸物业管理
济南市 济南市 房地产业 100.00% 设立
有限公司
135
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
重庆深国贸物业管理
重庆市 重庆市 房地产业 100.00% 设立
有限公司
重庆奥博电梯有限公
重庆市 重庆市 服务业 100.00% 设立
司
深圳市天阙电梯技术
深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
有限公司
深圳市国管机电设备
深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
有限公司
深圳市国贸餐饮有限
深圳市 深圳市 住宿和餐饮业 100.00% 设立
公司
深圳市物业工程建设
深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
监理有限公司
深圳市深物业商业运
深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
营有限公司
湛江深圳物业发展有
湛江市 湛江市 房地产业 100.00% 设立
限公司
深业地产发展有限公
香港 香港 房地产业 100.00% 设立
司
汇恒发展有限公司 香港 香港 房地产业 100.00% 设立
置茂置业有限公司 香港 香港 房地产业 70.00% 设立
非同一控制企
胜达时投资有限公司 香港 香港 房地产业 70.00%
业合并
扬州瘦西湖景悦物业
扬州市 扬州市 房地产业 51.00% 设立
发展有限公司
山东深国贸酒店管理
济南市 济南市 房地产业 100.00% 设立
有限公司
深圳市深汕特别合作
区国贸物业发展有限 深圳市 深圳市 房地产业 65.00% 设立
公司
深圳市国贸同乐物业
深圳市 深圳市 房地产业 51.00% 设立
管理有限公司
深圳市荣耀房地产开 非同一控制企
深圳市 深圳市 房地产业 69.00%
发有限公司 业合并
深圳市国贸科技园服 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
务有限公司 合并
深圳市聚联人力资源 同一控制企业
深圳市 深圳市 服务业 100.00%
开发有限公司 合并
深圳市华政鹏物业管 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
理发展有限公司 合并
深圳市深物业城市更 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
新有限公司 合并
深圳市鹏宏源实业发 同一控制企业
深圳市 深圳市 住宿和餐饮业 100.00%
展有限公司 合并
深圳市金海联物业管 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
理有限公司 合并
深圳市社会福利有限 同一控制企业
深圳市 深圳市 卫生和社会工作 100.00%
公司 合并
深圳市福源民物业管 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
理有限责任公司 合并
深圳市梅隆实业发展 同一控制企业
深圳市 深圳市 服务业 100.00%
有限公司 合并
深圳市国贸深绿园林 同一控制企业
深圳市 深圳市 公共设施管理业 90.00%
有限公司 合并
深圳市佳源物业管理 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 54.00%
有限公司 合并
深圳市和霖华建设管 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 90.00%
理有限公司 合并
136
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市众通达住宅修 同一控制企业
深圳市 深圳市 建筑业 90.00%
缮服务有限公司 合并
深圳市康平实业有限 同一控制企业
深圳市 深圳市 零售业 90.00%
公司 合并
深圳市体育服务有限 同一控制企业
深圳市 深圳市 制造业 100.00%
公司 合并
深圳市教师之家培训 同一控制企业
深圳市 深圳市 零售业 100.00%
有限公司 合并
深圳市教育实业有限 同一控制企业
深圳市 深圳市 服务业 100.00%
公司 合并
深圳市育发实业有限 同一控制企业
深圳市 深圳市 零售业 80.95%
公司 合并
深圳市深物业福源泰
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
发展有限公司
厦门深国贸产城智慧
深圳市 深圳市 服务业 51.00% 设立
服务有限公司
越南深国贸物业管理
深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
有限公司
深圳市深物业燕子湖
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
发展有限公司
深圳市光明物合置业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
有限公司
东莞市物合置业有限
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
公司
深圳市物业管理有限 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
公司 合并
深圳市深物电梯有限 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
公司 合并
深圳市深房物业清洁 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
有限公司 合并
深圳外贸物业管理有 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
限公司 合并
深圳市深福保物业发 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
展有限公司 合并
深圳市福保城市资源 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 60.00%
管理有限公司 合并
深圳市深福保水电市 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
政服务有限公司 合并
深圳市保税区保安服 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
务有限公司 合并
深圳市物合城市更新
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
有限公司
扬州市物合置业有限
扬州市 扬州市 房地产业 67.00% 设立
公司
深圳市同路物合投资
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
发展有限公司
深圳市国贸产业空间
深圳市 深圳市 房地产业 55.00% 设立
服务有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
2021 年 5 月，公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（简称“物合公司”）通过收购股权及定向增资的方
式取得深圳市设施之家科技有限公司（简称“设施之家”）35%的股权。同时根据物合公司与原股东签订的股权收购合
作框架协议，交易完成之日起，原股东将其合计持有或实际控制的设施之家中的股权中 16%的表决权无条件授予物合公
司享有并行使。该表决权的授予不具有前提条件，合同中未对表决权的期限做约定。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
137
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
深圳市荣耀房地产开
31.00% -7,254,199.09 0.00 17,492,106.42
发有限公司
扬州市物合置业有限
33.00% -156,134.66 0.00 -156,134.66
公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公
司名 非流 非流 非流 非流
流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
称 动资 动负 动资 动负
资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
深圳
市荣
耀房 4,935, 144,21 5,079, 1,942, 3,000, 4,943, 4,650, 137,57 4,788, 1,730, 3,001, 4,732,
地产 109,37 4,537. 323,91 537,43 879,17 416,60 977,97 6,247. 554,22 779,98 348,08 128,07
开发 5.63 03 2.66 0.11 6.39 6.50 6.49 00 3.49 3.83 9.90 3.73
有限
公司
扬州
市物
860,92 860,92 861,39 861,39
合置
0,253. 0.00 0,253. 3,388. 0.00 3,388.
业有
31 31 64 64
限公
司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名
称 综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
深圳市荣
- - - - - -
耀房地产
0.00 23,400,642. 23,400,642. 33,317,053. 28,597,092. 28,597,092. 128,433,28
开发有限
21 21 14 72 72 8.91
公司
扬州市物
- -
合置业有 0.00 97,048.38
473,135.33 473,135.33
限公司
其他说明：
138
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（4） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5） 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
购买成本/处置对价
--现金
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额
差额
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
合营企业或联 联营企业投资
主要经营地 注册地 业务性质
营企业名称 直接 间接 的会计处理方
法
深圳物业吉发
深圳市 深圳市 仓储服务 50.00% 权益法核算
仓储有限公司
深圳天安国际
大厦物业管理 深圳市 深圳市 物业管理 50.00% 权益法核算
有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2） 重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
吉发仓储 天安物管 吉发仓储 天安物管
流动资产 4,060,875.27 57,800,177.33 9,519,579.27 57,331,775.19
139
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
其中：现金和现金等
2,813,000.49 36,792,663.30 9,519,579.27 36,510,372.60
价物
非流动资产 86,923,140.50 50,286.77 80,513,120.44 64,052.07
资产合计 90,984,015.77 57,850,464.10 90,032,699.71 57,395,827.26
流动负债 2,381,137.83 27,670,957.73 2,999,369.48 27,437,899.29
非流动负债 0.00 16,341,952.82 16,269,895.46
负债合计 2,381,137.83 44,012,910.55 2,999,369.48 43,707,794.75
少数股东权益
归属于母公司股东权
88,602,877.94 13,837,553.55 87,033,330.23 13,688,032.51
益
按持股比例计算的净
44,301,438.97 6,918,776.78 43,516,665.12 6,844,016.26
资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利
润
--其他
对合营企业权益投资
44,301,438.97 6,918,776.78 43,516,665.12 6,844,016.26
的账面价值
存在公开报价的合营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 4,516,455.33 8,483,323.41 11,266,137.60 8,738,744.08
财务费用 -5,293.01 41,255.86 -268,242.57 -23,928.26
所得税费用 523,182.56 54,163.40 2,093,155.45 53,570.28
净利润 1,569,547.71 149,521.04 6,279,466.34 160,430.60
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 1,569,547.71 149,521.04 6,279,466.34 160,430.60
本年度收到的来自合
营企业的股利
其他说明
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
流动资产
非流动资产
资产合计
流动负债
非流动负债
负债合计
140
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的联营企业权益投资的
公允价值
营业收入
净利润
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额
本年度收到的来自联营企业的股利
其他说明
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
联营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
其他说明
（5） 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
其他说明
（7） 与合营企业投资相关的未确认承诺
（8） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例/享有的份额
141
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使
股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各
种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议
并批准管理这些风险的政策，概括如下。
（一）信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1.信用风险管理实务
(1)信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认
后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的
定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合
为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续
期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并
将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等；
3)上限标准为债务人合同付款(包括本金和利息)逾期超过 90 天。
(2)违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一
致：
1)定量标准
债务人在合同付款日后逾期超过 90 天仍未付款；
2)定性标准
①债务人发生重大财务困难；
②债务人违反合同中对债务人的约束条款；
③债务人很可能破产或进行其他财务重组；
142
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
④债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。
2.预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据(如交易对手评
级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注六(一)、六(二)、六(九)之说明。
4.信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
(1)货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2)应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客
户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截至
2022 年 6 月 30 日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的 48.95% (2021 年 12 月 31 日：57.71%)源于余额
前五名客户。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
（二）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险
可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于
无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司主要以银行借款作为融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，
保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 3,779,015,668.00 4,281,391,684.07 263,567,311.21 3,846,019,192.43 171,805,180.43
应付账款 299,749,726.45 299,749,726.45 299,749,726.45
其他应付款 1,834,012,894.06 1,834,012,894.06 1,821,810,218.02 12,202,676.04
一年内到期的其他非
90,188,631.18 90,188,631.18 90,188,631.18
流动负债
合计 6,002,966,919.69 6,505,342,935.76 2,475,315,886.86 3,846,019,192.43 184,007,856.47
（续上表）
期初数
项目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 3,524,500,000.00 4,061,471,066.60 181,841,910.20 3,473,322,700.29 406,306,456.11
应付账款 351,831,212.23 351,831,212.23 351,831,212.23
其他应付款 1,027,613,690.94 1,027,613,690.94 1,015,411,014.90 12,202,676.04
一年内到期的其他非
83,924,701.83 83,924,701.83 83,924,701.83
流动负债
合计 4,987,869,605.00 5,524,840,671.60 1,633,008,839.16 3,473,322,700.29 418,509,132.15
（三）市场风险
143
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风
险和外汇风险。
1.利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具
使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决
定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率
风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截至 2022 年 6 月 30 日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币 3,843,732,330.00 元(2021 年 12 月 31 日：人民币
3,587,800,000.00 元)，在其他变量不变的假设下，假定利率变动 50 个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生
重大的影响。
2.外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的
风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承
担的外汇变动市场风险不重大。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
（三）其他权益工具
914,972.72 914,972.72
投资
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本公司持有的其他权益工具系上市公司股票，以证券交易所 2022 年 6 月 30 日的收盘价作为其公允价值。
144
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
深圳市投资控股 有限责任公司(国 2,800,900.00 万
深圳市 56.96% 56.96%
有限公司 有独资) 元
本企业的母公司情况的说明
（1）本公司的母公司是深圳市投资控股有限公司，系 2004 年 10 月在原深圳市三家国有资产经营管理公司基础上组
建新设的国有资本投资公司，主要职能是根据深圳市国资委授权对部分市属国有企业进行管理；深圳市人民政府国有资
产监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳投资控股有限公司实施管理。
（2）2021 年，公司控股股东深圳市投资控股有限公司将其持有的本公司 38,037,890 股无限售流通 A 股普通股（占公
司总股本 6.382%），无偿划转给深圳市国有股权经营管理有限公司以充实社保基金。深圳市国有股权经营管理有限公司
为深圳市投资控股有限公司为履行对划转的国有股权实施专户管理而新设的全资子公司。本次无偿划转过户登记完成后，
深投控持有本公司 301,414,637 股股份，占本公司总股本的 50.575%，深圳市国有股权经营管理有限公司持有本公司
38,037,890 股股份，占本公司总股本的 6.382%。
本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
145
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳市心海控股有限公司 子公司荣耀地产少数股东心海荣耀的母公司
深圳市心海荣耀房地产开发有限公司 子公司荣耀地产少数股东
深圳湾科技发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳湾区城市建设发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳英飞拓科技股份有限公司 母公司的子公司
深圳市湾区国际酒店有限公司 母公司的全资孙公司
深圳高新区开发建设有限公司 母公司的全资孙公司
河北深保投资发展有限公司 母公司的孙公司
深圳湾（保定）创新发展有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限公
母公司的全资孙公司
司
深圳市福保园区运营有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）有限公司 母公司的全资子公司
深圳市深福保（集团）有限公司商务公寓 母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深福保东部投资开发有限公司 母公司的全资孙公司
深圳全程物流服务有限公司 母公司的孙公司
深圳会展中心管理有限责任公司 母公司的全资子公司
深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒店分公司 母公司的全资孙公司
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒店分公司 母公司的全资孙公司
深圳市深投物业发展有限公司 母公司的全资子公司
国任财产保险股份有限公司深圳分公司 母公司的孙公司
深圳市深担增信融资担保有限公司 母公司的孙公司
深圳担保集团有限公司 母公司的子公司
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 母公司的子公司
中国深圳对外贸易（集团）有限公司 母公司的全资子公司
深圳市保税区生活服务有限公司 母公司的孙公司
深圳深港科技创新合作区发展有限公司 母公司的子公司
深越联合投资有限公司 母公司的全资孙公司
深圳天俊实业股份有限公司 母公司的孙公司
其他说明
5、关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
146
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
单位：元
是否超过交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 上期发生额
度
深圳湾科技发展
管理服务费 43,219,580.55 81,000,000.00 否 36,898,826.16
有限公司
深圳市建筑设计
项目建筑设计方
研究总院有限公 2,951,039.53
案
司
深圳英飞拓科技
智能化工程款 611,563.48
股份有限公司
国任财产保险股
份有限公司深圳 保险费 909,945.52 2,178,700.00 否 112,834.59
分公司
深圳市深担增信
融资担保有限公 担保费 1,061,950.00
司
深圳担保集团有
担保费 13,656.60
限公司
深圳市深福保
（集团）有限公 服务费 26,911.00
司商务公寓
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
河北深保投资发展有限公司 物业服务费 4,607,506.85 2,805,356.45
河北深保投资发展有限公司 水电工程款 6,583,247.61
深越联合投资有限公司 物业服务费 241,740.58 3,126,797.59
深圳高新区开发建设有限公
物业服务费 875,587.86 741,984.34
司
深圳会展中心管理有限责任
物业服务费 1,884,845.11
公司
深圳全程物流服务有限公司 物业服务费 1,530,379.26
深圳深港科技创新合作区发
物业服务费 516,023.58
展有限公司
深圳市大工业区（深圳出口
加工区）开发管理集团有限 物业服务费 36,227.22
公司
深圳市大工业区（深圳出口
加工区）开发管理集团有限 水电工程款 1,359,633.03
公司
深圳市福保园区运营有限公
物业服务费 41,148.39
司
深圳市福保园区运营有限公
水电工程款 87,654.97
司
深圳市深福保（集团）有限
物业服务费 2,957,378.73
公司
深圳市深福保（集团）有限
水电工程款 1,064,220.19
公司
深圳市深福保（集团）天津
物业服务费 3,529,946.35 2,730,655.98
投资开发有限公司
深圳市深福保东部投资开发
物业服务费 38,550.76
有限公司
深圳市深福保东部投资开发
水电工程款 53,761.47
有限公司
深圳市投资控股有限公司 物业服务费 7,169,148.87
147
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市湾区国际酒店有限公
物业服务费 14,100,000.00
司
深圳湾（保定）创新发展有
物业服务费 163,100.40
限公司
深圳湾科技发展有限公司 物业服务费 19,066,931.69 28,502,992.03
深圳湾区城市建设发展有限
物业服务费 1,323,523.65 986,445.32
公司
深圳香蜜湖国际交流中心发
物业服务费 1,211,630.16
展有限公司
深圳英飞拓科技股份有限公
物业服务费 117,241.67
司
国信证券股份有限公司 物业服务费 0.00 766,960.89
深圳经济特区房地产（集
物业服务费 1,326,301.15 4,269,035.25
团）股份有限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2） 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
托管收益/承 本期确认的托
委托方/出包 受托方/承包 受托/承包资 受托/承包起 受托/承包终
包收益定价依 管收益/承包
方名称 方名称 产类型 始日 止日
据 收益
深圳市深投物 深圳市物业发
2019 年 11 月 2025 年 11 月 28,011,961.9
业发展有限公 展(集团)股份 投资性房地产 市场定价
06 日 05 日 8
司 有限公司
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包 受托方/承包 委托/出包资 委托/出包起 委托/出包终 托管费/出包 本期确认的托
方名称 方名称 产类型 始日 止日 费定价依据 管费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
深圳市五洲酒店管理有限公
投资性房地产 693,203.39 0.00
司深圳湾万怡酒店分公司
深圳市五洲酒店管理有限公
投资性房地产 957,280.87 0.00
司深圳湾万丽酒店分公司
本公司作为承租方：
单位：元
简化处理的短期 未纳入租赁负债
出租方 租赁资 租赁和低价值资 计量的可变租赁 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
名称 产种类 产租赁的租金费 付款额（如适 利息支出 产
用（如适用） 用）
148
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
深圳市
深投物
投资性 132,734 139,671 57,353. 47,617. 1,801,3
业发展
房地产 .00 .30 26 16 00.23
有限公
司
深圳高
新区开
投资性 54,243. 4,765.0 1,011.8 295,875
发建设 0.00
房地产 00 4 9 .35
有限公
司
关联租赁情况说明
（4） 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
关联担保情况说明
（5） 关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
拆出
（6） 关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 5,059,171.07 5,087,564.50
149
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（8） 其他关联交易
6、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳湾科技发展
应收账款 86,462,569.52 2,529,166.58 112,281,758.95 3,368,452.77
有限公司
河北深保投资发
3,059,281.37 91,778.44 2,221,584.63 66,647.54
展有限公司
深圳高新区开发
2,220,270.98 81,367.65 2,038,315.65 75,908.99
建设有限公司
深圳市投资控股
47,832,951.11 1,422,392.91 494,774.12 20,087.62
有限公司
深圳市深投物业
3,618,388.27 108,551.65
发展有限公司
深圳湾（保定）
创新发展有限公 28,814.40 846.43 28,814.40 864.43
司
深圳湾区城市建
90,000.00 2,700.00
设发展有限公司
深圳会展中心管
1,281,690.86 38,021.73 1,170,565.00 48,987.95
理有限责任公司
深圳深港科技创
新合作区发展有 101,072.00 3,032.16
限公司
深圳全程物流服
800,539.46 24,016.18 395,202.42 11,856.07
务有限公司
深圳市大工业区
（深圳出口加工
52,000.00 41,600.00 52,000.00
区）开发管理集
团有限公司
深圳市深福保
（集团）天津实 38,331.15 1,149.93 38,331.15
业发展有限公司
深圳市深福保
（集团）天津投 8,450,758.68 253,522.76 4,700,758.68
资开发有限公司
深圳市深福保
（集团）有限公 2,696,163.04 58,852.89 2,458,264.34
司
深圳市湾区国际
14,946,000.00 448,380.00
酒店有限公司
深圳市五洲酒店
管理有限公司深
230,167.20 6,905.02
圳湾万丽酒店分
公司
深圳市五洲酒店
管理有限公司深
166,672.80 5,000.18
圳湾万怡酒店分
公司
合 计 168,266,210.57 5,003,000.70 129,689,829.61 3,707,089.18
150
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市深福保
预付款项 （集团）有限公 42,726,200.00
司
合 计 42,726,200.00
深圳市心海控股
其他应收款 401,499,990.18 6,044,999.71 401,499,990.18 6,044,999.71
有限公司
深圳市心海荣耀
房地产开发有限 355,026,166.83 10,650,785.01 355,026,166.83 10,650,785.01
公司
深圳物方陶瓷工
1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25
业有限公司
深圳湾科技发展
11,809,060.35 419,496.75 11,809,060.35 419,496.75
有限公司
深圳市前海高端
信息服务有限公 10,720,575.27 321,617.26 8,430,575.27 252,917.26
司
深圳天俊实业股
10,000,000.00 10,000,000.00
份有限公司
深圳市投资控股
685,740.90 94,936.15 109,148.44 46,829.92
有限公司
深圳高新区开发
20,420.00 612.60 20,420.00 612.60
建设有限公司
深圳市深投物业
81,233.00 81,233.00 81,233.00 81,233.00
发展有限公司
深圳经济特区房
地产（集团）股 20,722,314.85 20,722,314.85
份有限公司
深圳市深福保
（集团）有限公 8,345,544.85 75,477.88 33,568,863.10
司
中国深圳对外贸
易（集团）有限 1,609,160.24 1,410,306.11
公司
合 计 822,267,470.72 19,436,422.61 844,425,342.38 19,244,138.50
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 深圳市深投物业发展有限公司 715,243.51 887,042.50
深圳高新区开发建设有限公司 202,720.85 252,198.81
深圳市建筑设计研究总院有限公司 1,138,999.82
合 计 917,964.36 2,278,241.13
其他应付款 深圳市深投物业发展有限公司 6,118,414.61 10,874,467.40
深圳湾科技发展有限公司 111,815,469.83 90,354,189.38
深圳湾区城市建设发展有限公司 360,752.18 360,752.18
深圳物业吉发仓储有限公司 42,296,665.14 38,796,665.14
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 5,214,345.90 5,214,345.90
深圳市投资控股有限公司 769,277.91
深圳英飞拓科技股份有限公司 144,219.02 144,219.02
国信证券股份有限公司 228,813.86
151
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾
535,734.00 535,734.00
万怡酒店分公司
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾
654,786.00 654,786.00
万丽酒店分公司
深圳经济特区房地产（集团）股份有
19,667,670.00
限公司
深圳市保税区生活服务有限公司 4,850.00 4,850.00
深圳市福保园区运营有限公司 248,682.00 192,080.00
深圳市深福保（集团）有限公司 689,058.24 146,410.00
合 计 187,750,646.92 148,276,590.79
7、关联方承诺
8、其他
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□适用 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□适用 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□适用 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
项 目 本期数 上年同期数
已签约但尚未于财务报表中确认的大额发包合同 1,034,954,205.35 204,632,733.45
152
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2、或有事项
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
①关于转让嘉宾大厦的诉讼事项
1993 年公司与深圳市基永物业发展有限公司(现名，以下简称“基永公司”)签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合
同书》。因合同未得到有效执行，其后本公司对涉及该项目的当事方提起了一系列诉讼，但诉讼的结果未能使公司取得
诉求的利益。故此，公司已于往年对应收基永公司受让嘉宾大厦款项 9381 万元全额计提了坏账准备。2018 年 10 月 31
日，深圳市中级法院作出民事裁决书，裁定不予受理公司对基永公司的破产申请。公司不服该裁定提起上诉，2019 年 4
月 29 日，广东省高院裁定驳回公司上诉，维持原裁定。目前案情尚未有新的进展。
②关于海外联谊大厦 5-8 楼内全部装修、装饰、设备和设施的诉讼事项
2008 年，本公司之子公司深圳市海联招待所与蔡宝林签订了《海联招待所内部承包经营合同》、《房屋租赁合同》
获得在海外联谊大厦 5-8 楼房产使用权，并设立深圳市海联宾馆有限公司在该房产从事经营活动。因合同终止执行，蔡
宝林此前支付该房屋内全部装修、装饰、设备和设施向深圳市海联招待所、深圳市金海联物业管理有限公司（以下简称
“金海联”）提起了民事诉讼。2019 年 12 月 26 日，深圳市罗湖区人民法院出具（2019）粤 0303 民初 4458 号民事判决书，
判决金海联在判决书生效十日内接收原告蔡宝林残留在海外联谊大厦 5-8 楼内的全部装修、装饰、设备和设施等，并支
付残值价款 2,396,947 元，蔡宝林对上述财产不再享有任何权利。执行阶段法院认为双方当事人互有金钱给付义务，将两
案标的进行抵扣后，金海联还需向蔡宝林支付人民币 393762.31 元及执行费 16890 元。
③深圳市南山区软件园第四届业主委员会（申请人）与深圳市国贸科技园服务有限公司（被申请人 1）、高新区分
公司（被申请人 2）软件园一期物业合同纠纷仲裁案
2021 年 2 月、3 月，国贸科技园高新分公司及国贸科技园公司分别受到仲裁通知书，案号：（2021）深国仲受 541
号 、 （ 2021 ） 深 国 仲 受 1063 号 ， 深 圳 市 南 山 区 软 件 园 第 四 届 业 主 委 员 会 申 请 裁 决 ： 1. 被 申 请 人 1 返 还 人 民 币
9,893,677.82 元及资金占用费 3,272,665.99 元（从 2012 年 7 月 1 日起暂计至 2021 年 1 月 31 日），暂合计 13,166,343.81；
裁决被申请人 1 承担律师费 30,000.00 元人民币；裁决被申请人 2 返还人民币 31,077,017.59 元及资金占用费 635,929.44 元
（从 2020 年 7 月 1 日起暂计至 2021 年 1 月 31 日），合计 30,000.00 元人民币；裁决被申请人 2 承担律师费 30,000.00 元
人民币。上述金额合计 45,209,290.84 元。
目前第一次开庭结束后，仲裁双方对于涉及金额数目有争议，已申请第三方审计机构审计，现审计工作已结束，向
争议双方征求反馈意见，并于近期出具审计报告终稿。截至报告出具日，审计机构尚未出具正式报告。
④关于深圳市荣耀房地产开发有限公司（原告）诉深圳市和润翔贸易有限公司（被告）房屋拆迁补偿合同纠纷的诉
讼事项
2019 年 12 月 31 日，因实施深圳市龙华区观澜街道蚌岭片区城市更新项目需要，深圳市荣耀房地产开发有限公司
（下称“荣耀地产”）与深圳市和润翔贸易有限公司（下称“和润翔公司”）签订《深圳市龙华区观澜办事处蚌岭片区
城市更新项目搬迁补偿安置协议》，和润翔公司至今仍未履行《搬迁补偿协议》，未配合荣耀地产办理被搬迁物业不动
产权证书注销手续，已严重损害荣耀地产合法权益，遂诉至法院，要求和润翔公司配合荣耀地产办理位于深圳市龙华区
观澜街道桂花村的万发家私城一栋一层、万发家私城一栋二层、万发家私城二栋一层、万发家私城二栋二层、万发家私
城二栋三层、万发家私城三栋一层；万发家私城三栋二层、万发家私城三栋三层、万发家私城三栋四层房产不动产权证
书注销手续，并承担相关税费。
深圳市荣耀房地产开发有限公司已对深圳市和润翔贸易有限公司采取财产保全措施。
（注：根据荣耀公司与和润翔公司《深圳市龙华区观澜办事处蚌岭片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》的确定，
前述被搬迁物业总价值共计人民币 2 亿元）
⑤深圳市荣耀房地产开发有限公司执行异议案
前海法院以处理申请执行人周国涵与被告张祝林、陈赛凤、深发工艺红木（深圳）股份有限公司民间借贷纠纷一案
（涉案金额约 1900 万元）为由，2021 年 6 月 5 日作出（2021）粤 0391 执保 238 号之一《查封、扣押、冻结财产通知
书》，查封被申请人深发工艺红木（深圳）股份有限公司名下位于深圳市宝安区观澜街道桂花村蚌岭村民小组同古地地
段（即观澜街道桂花路 192 号）的土地和厂房，土地享有的剩余使用年限权益及土地上建筑物、附属物所有权（违法建
153
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
筑编号分别为 508-0405-11220-B、508-0405-11007-B、508-0405-11013-B、508-0405-11008-B、508-0405-11010-B），从
2021 年 3 月 12 日起查封，期限 3 年。
和润翔公司 2021 年 7 月 16 日（按立案时间），就该查封行为向前海法院提出执行异议。前海法院于 2021 年 9 月
30 日，作出（2021）粤 0391 执异 228 号《执行裁定书》，驳回和润翔公司执行异议。和润翔公司不服裁定，于 2021 年
11 月 3 日（按立案时间），向前海法院提起执行异议之诉，前海法院已经受理。
荣耀地产于 2021 年 9 月，向前海法院正式提出查封执行异议（9 月 13 日立案）。2021 年 12 月 9 日，前海法院作出
（2021）粤 0391 执异 289 号《执行裁定书》，裁定“中止前海法院已经开展的财产保全行为”。周国涵不服裁定，于
2021 年 12 月 29 日向前海法院提起执行异议之诉，该案将于 2022 年 4 月 25 日下午 14:30 开庭审理。
后因法院向张祝林、陈赛凤送达文书失败，开庭时间已从原定的 4 月下旬改期到了 8 月 31 日上午 9 点半。
⑥其他
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至
2022 年 6 月 30 日，尚未解除担保的保证金余额为 64,997,757.03 元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位：元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
2、利润分配情况
单位：元
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1） 追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
154
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（2） 未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
2、债务重组
3、资产置换
（1） 非货币性资产交换
（2） 其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
单位：元
归属于母公司
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 所有者的终止
经营利润
其他说明
6、分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部为基础确定报告分部。分别
对房地产销售业务、物业管理业务及饮食服务业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比
例在不同的分部之间分配。
（2） 报告分部的财务信息
单位：元
项目 房地产业务 物业管理 租赁业务 分部间抵销 合计
营业收入 1,156,147,570.46 778,342,112.81 53,810,156.97 1,988,299,840.24
营业成本 334,703,848.75 674,642,686.47 59,306,048.10 1,068,652,583.32
资产总额 12,697,711,749.98 1,609,237,951.57 859,361,089.26 15,166,310,790.81
负债总额 9,398,253,414.85 1,299,419,757.57 292,091,111.61 10,989,764,284.03
155
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（3） 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4） 其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
8、其他
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
96,702,2 96,702,2 96,702,2 96,702,2
账准备 96.84% 100.00% 97.65% 100.00%
69.40 69.40 69.40 69.40
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
3,158,54 143,932. 3,014,60 2,324,73 100,760. 2,223,97
账准备 3.16% 4.56% 2.35% 4.33%
0.72 48 8.24 5.49 83 4.66
的应收
账款
其
中：
99,860,8 96,846,2 3,014,60 99,027,0 96,803,0 2,223,97
合计 100.00% 96.98% 100.00% 97.75%
10.12 01.88 8.24 04.89 30.23 4.66
按单项计提坏账准备：96,702,269.40
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市基永物业发展 涉及诉讼，无可执行
93,811,328.05 93,811,328.05 100.00%
有限公司 财产
深圳特威实业有限公 账龄较长，预计无法
2,836,561.00 2,836,561.00 100.00%
司 收回
账龄较长，预计无法
罗湖区经济发展公司 54,380.35 54,380.35 100.00%
收回
合计 96,702,269.40 96,702,269.40
按组合计提坏账准备： 143,932.48
单位：元
156
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内（含 1 年） 2,756,828.14 79,339.03 3.00%
1-2 年 279,601.63 27,960.16 10.00%
2-3 年 122,110.95 36,633.29 30.00%
合计 3,158,540.72 143,932.48
确定该组合依据的说明：
详见第十节财务报告
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 2,756,828.14
1至 2年 279,601.63
2至 3年 122,110.95
3 年以上 96,702,269.40
5 年以上 96,702,269.40
合计 99,860,810.12
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
96,702,269.40 96,702,269.40
准备
按组合计提坏
100,760.83 43,171.65 143,932.48
账准备
合计 96,803,030.23 43,171.65 96,846,201.88
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
157
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款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
深圳市基永物业发展有限公司 93,811,328.05 93.94% 93,811,328.05
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2.84% 2,836,561.00
中国太平洋财产保险股份有限公司 1,305,420.00 1.31% 39,162.60
深圳市飞煌实业有限公司 769,919.05 0.77% 23,097.57
深圳市乐汇派对餐饮管理有限公司 583,269.40 0.58% 55,463.73
合计 99,306,497.50 99.44%
（5） 因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6） 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 385,423,194.45 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 4,778,856,969.07 2,412,506,681.28
合计 5,164,280,163.52 2,412,506,681.28
（1） 应收利息
1） 应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 385,423,194.45
合计 385,423,194.45 0.00
2） 重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
158
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3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
（2） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
其他说明：
（3） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 2,240,927.00 2,328,581.00
外部往来款 23,216,234.57 56,305,486.73
内部往来款 4,785,968,996.64 2,386,210,528.77
合计 4,811,426,158.21 2,444,844,596.50
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 8,844,588.14 23,493,327.08 32,337,915.22
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
本期计提 43,181.20 188,092.72 231,273.92
2022 年 6 月 30 日余
8,887,769.34 23,681,419.80 32,569,189.14
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
159
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□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 4,231.63
1至 2年 3,880.01
2至 3年 20,880.00
3 年以上 32,540,197.50
4至 5年 40,000.00
5 年以上 32,500,197.50
合计 32,569,189.14
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
23,493,327.08 188,092.72 23,681,419.80
准备
按组合计提坏
8,844,588.14 43,181.20 8,887,769.34
账准备
合计 32,337,915.22 231,273.92 32,569,189.14
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
4） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
东莞市物合置业 对子公司的往来 2,113,760,170.00 1 年以内（含 1 43.93%
160
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
有限公司 款项 年）
深圳市光明物合 对子公司的往来 1 年以内（含 1
1,621,000,000.00 33.69%
置业有限公司 款项 年）
扬州市物合置业 对子公司的往来 1 年以内（含 1
576,893,203.49 11.99%
有限公司 款项 年）
深业地产发展有 对子公司的往来
105,126,625.45 5 年以上 2.18% 7,199,477.67
限公司 款项
深圳市集团徐州
对子公司的往来 1 年以内（含 1
大彭房地产开发 37,888,221.89 0.79%
款项 年）
有限公司
合计 4,454,668,220.83 92.58% 7,199,477.67
6） 涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
额及依据
7） 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8） 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
1,402,829,880. 1,334,465,880. 1,127,829,880. 1,059,465,880.
对子公司投资 68,364,000.00 68,364,000.00
39 39 39 39
对联营、合营
70,203,829.89 18,983,614.14 51,220,215.75 69,344,295.51 18,983,614.14 50,360,681.37
企业投资
1,473,033,710. 1,385,686,096. 1,197,174,175. 1,109,826,561.
合计 87,347,614.14 87,347,614.14
28 14 90 76
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
减值准备期
被投资单位 （账面价 计提减值准 （账面价
追加投资 减少投资 其他 末余额
值） 备 值）
深圳市皇城
35,552,671.9 35,552,671.9
地产有限公
3 3
司
深圳市物合
44,950,000.0 44,950,000.0
产业投资发
0 0
展有限公司
深物业扬州
50,000,000.0 50,000,000.0
房地产开发
0 0
有限公司
161
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
东莞市国贸
长盛房地产 20,000,000.0 20,000,000.0
开发有限公 0 0
司
深圳市国贸
195,337,851. 195,337,851.
物业管理有
23 23
限公司
深圳市物业
工程建设监 3,000,000.00 3,000,000.00
理有限公司
深圳市深物
63,509,120.3 63,509,120.3
业商业运营
2 2
有限公司
湛江深圳物
2,530,000.00
业有限公司
深业地产发 15,834,000.0
展有限公司 0
深物业集团
徐州大彭房 50,000,000.0
地产开发有 0
限公司
深圳市荣耀
508,000,000. 508,000,000.
房地产开发
00 00
有限公司
深圳市深物
119,116,236. 41,641,757.6 77,474,479.2
业城市更新
91 2 9
有限公司
东莞市物合
20,000,000.0 30,000,000.0 50,000,000.0
置业有限公
0 0 0
司
深圳市光明
50,000,000.0 50,000,000.0
物合置业有
0 0
限公司
深圳市物合
236,641,757. 236,641,757.
城市更新有
62 62
限公司
1,059,465,88 316,641,757. 41,641,757.6 1,334,465,88 68,364,000.0
合计
0.39 62 2 0.39 0
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
投资单 额（账 其他综 额（账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值） 调整 值）
损益 利润
一、合营企业
深圳物
业吉发 43,516, 784,773 44,301,
仓储有 665.12 .86 438.98
限公司
深圳天
6,844,0 74,760. 6,918,7
安国际
16.25 52 76.77
大厦物
162
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业管理
有限公
司
50,360, 859,534 51,220,
小计
681.37 .38 215.75
二、联营企业
深圳物
方陶瓷 18,983,
工业有 614.14
限公司
18,983,
小计
614.14
50,360, 51,220, 18,983,
合计
681.37 215.75 614.14
（3） 其他说明
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 23,251,320.73 16,550,326.74 31,762,623.21 17,990,848.30
其他业务 8,338,349.86 659,988.00 10,538,272.14 659,988.00
合计 31,589,670.59 17,210,314.74 42,300,895.35 18,650,836.30
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型
其中：
房屋租赁业务 31,589,670.59 31,589,670.59
按经营地区分类
其中：
深圳 31,589,670.59 31,589,670.59
市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分
类
其中：
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
163
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
其中：
合计 31,589,670.59 31,589,670.59
与履约义务相关的信息：
本期母公司收入均为租赁业务收入。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 859,534.38 3,218,483.17
委托贷款取得的利息收入 76,724,135.18 59,818,841.72
合计 77,583,669.56 63,037,324.89
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -41,452.49
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策 主要为收到的留工培训补助及防疫补
1,115,174.40
规定、按照一定标准定额或定量持续 贴等
享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的
-100,594.95
资金占用费
同一控制下企业合并产生的子公司期
-6,933,601.34
初至合并日的当期净损益
除上述各项之外的其他营业外收入和
1,128,481.62 主要为罚没及违约金收入
支出
减：所得税影响额 554,987.92
少数股东权益影响额 461,472.66
合计 -5,848,453.34 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
164
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将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净
5.40% 0.4208 0.4208
利润
扣除非经常性损益后归属于
5.53% 0.4306 0.4306
公司普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
4、其他
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