深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2022 年第三季度报告
证券代码：000011、200011 证券简称：深物业 A、深物业 B 公告编号：2022-42
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2022 年第三季度报告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏。
重要内容提示：
1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重
大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、
完整。
3.第三季度报告是否经过审计
□是 否
一、主要财务数据
（一） 主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
是 □否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
年初至报
本报告期
告期末比
上年同期 比上年同 年初至报 上年同期
本报告期 上年同期
期增减 告期末
增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 调整后
营业收入 1,151,996,1 640,625,54 745,824,35 3,140,295,9 3,181,490,6 3,452,609,99
54.46% -9.05%
（元） 54.28 8.94 6.12 94.52 88.19 4.42
归属于上
市公司股 204,943,06 98,290,796. 97,155,145. 455,745,22 774,666,32 774,622,211.
110.94% -41.17%
东的净利 4.95 67 07 2.66 0.42 49
润（元）
归属于上
市公司股
东的扣除 185,140,02 97,412,536. 95,307,664. 441,790,63 767,271,02 764,505,560.
94.26% -42.21%
非经常性 4.51 02 94 5.56 7.23 70
损益的净
利（元）
1
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经营活动
- - -
产生的现
- - - - 40,194,271. 543,010,57 540,441,502. 92.56%
金流量净
40 8.00 09
额（元）
基本每股
收益（元/ 0.3439 0.1649 0.1630 110.98% 0.7647 1.2998 1.2997 -41.16%
股）
稀释每股
收益（元/ 0.3439 0.1649 0.1630 110.98% 0.7647 1.2998 1.2997 -41.16%
股）
加权平均
净资产收 4.83% 2.34% 2.26% 2.58% 10.35% 19.47% 18.92% -8.57%
益率
上年度末 本报告期末比上年度末增减
本报告期末
调整前 调整后 调整后
总资产
14,989,808,984.10 14,581,897,151.76 14,828,989,745.60 1.08%
（元）
归属于上
市公司股
东的所有 4,325,396,497.62 4,486,110,790.39 4,583,266,959.57 -5.63%
者权益
（元）
（二） 非经常性损益项目和金额
适用 □不适用
单位：元
项目 本报告期金额 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提
1,309.18 -40,143.31
资产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司
正常经营业务密切相关，符合国家 主要为收到的留工培训补助
676,661.15 1,791,835.55
政策规定、按照一定标准定额或定 及防疫补贴等
量持续享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取
37,183.08 -63,411.87
的资金占用费
同一控制下企业合并产生的子公司 根据过渡期损益审计报告调
16,594,112.22 9,660,510.88
期初至合并日的当期净损益 整损益额
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
117,082.19 117,082.19
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入
3,337,764.75 4,466,246.37 主要为罚没及违约金收入
和支出
减：所得税影响额 1,072,882.86 1,627,870.78
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根据过渡期损益审计报告调
少数股东权益影响额（税后） -111,810.73 349,661.93
整影响额
合计 19,803,040.44 13,954,587.10 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
（三） 主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
适用 □不适用
1.货币资金期末数为 1,382,884,488.62 元，比年初减少 39.37%，主要原因为：支付地价款所致；
2.应收账款净额期末数为 419,831,334.90 元，比年初增加 42.23%，主要原因为：应收物业管理费增加所致；
3.其他非流动资产期末数为 2,750,873.08 元，比年初减少 93.96%，主要原因为：并购企业已过户，预付的股权收购款转
长期股权投资所致；
4.预收款项期末数为 5,115,670.44 元，比年初增加 36.62%，主要原因为：预收租金增加所致；
5.合同负债期末数为 627,585,735.60 元，比年初减少 54.25%，主要原因为：结转营业收入所致；
6.其他应付款期末数为 1,430,587,443.31 元，比年初增加 39.21%，主要原因为：收到扬州物合合作方合作资金所致；
7.其他流动负债期末数为 51,463,595.08 元，比年初减少 33.47%，主要原因为：合同负债价税分离额减少所致；
8.公司年初至报告期末发生销售费用 22,161,928.56 元，比上年同期减少 42.62%，主要原因为：销售推广及代理费用减少
所致；
9.公司年初至报告期末发生研发费用 4,159,726.32 元，比上年同期增加 737.69%，主要原因为：上年同期为 9 月并购设施
之家后当月研发费用发生额所致；
10.公司年初至报告期末发生利息收入 17,085,421.82 元，比上年同期减少 72.79%，主要原因为：货币资金减少所致；
11.公司年初至报告期末发生资产减值损失 753,565.10 元，比上年同期增加 5213.83%，主要原因为：本期存货跌价准备
计提增加所致；
12.公司年初至报告期末发生信用减值损失 14,254,357.26 元，比上年同期增加 107.02%，主要原因为：本期坏账准备计提
增加所致；
13.公司年初至报告期末发生其他收益 11,919,911.57 元，比上年同期增加 108.44%，主要原因为：本期政府补助及税费返
还增加所致；
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14.公司年初至报告期末发生投资收益 613,652.55 元，比上年同期减少 85.37%，主要原因为：本期合营公司净利润减少
所致；
15.公司年初至报告期末发生营业外收入 6,728,363.44 元，比上年同期减少 48.94%，主要原因为：上年同期收到拆迁赔偿
款所致；
16.公司年初至报告期末发生其他权益工具投资公允价值变动-108,308.41 元，比上年同期减少 169.85%，主要原因为：公
允价值变动所致；
17.公司年初至报告期末发生外币财务报表折算差额-810,990.20 元，比上年同期减少 46.51%，主要原因为：汇率变动影
响所致；
18. 公 司 年 初 至 报 告 期 末 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -40,194,271.40 元 ， 上 年 同 期 为 -511,379,026.60 元 ， 增 加
471,184,755.20 元，主要原因为：上年同期支付税费所致；
19. 公 司 年 初 至 报 告 期 末 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -282,571,107.19 元 ， 上 年 同 期 为 -17,170,298.38 元 ， 减 少
265,400,808.81 元，主要原因为：本期股权收购款项支出所致；
20. 公 司年 初 至报 告 期 末筹 资 活 动产 生 的 现金 流 量净 额 -273,052,032.11 元， 上 年 同期 为 -412,325,131.62 元 ， 增加
139,273,099.51 元，主要原因为：本期新增银行借款所致。
二、股东信息
（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 46,944 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有） 0
前 10 名股东持股情况
持有有限售条 质押、标记 或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
深圳市投资控股有限公司 国有法人 50.57% 301,414,637 3,326
深圳市国有股权经营管理
境内非国有法人 6.38% 38,037,890 0
有限公司
中国东方资产管理股份有
国有法人 2.77% 16,491,402 0
限公司
段少腾 境内自然人 0.29% 1,755,565 0
深圳市免税商品企业有限
境内非国有法人 0.29% 1,730,300 1,730,300
公司
杨耀初 境内自然人 0.26% 1,570,384 0
李欣益 境内自然人 0.25% 1,500,000 0
中国工商银行股份有限公
司－南方中证全指房地产
其他 0.22% 1,329,734 0
交易型开放式指数证券投
资基金
吴闻凯 境内自然人 0.22% 1,305,000 0
麦富容 境内自然人 0.21% 1,230,596 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
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股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 301,411,311 人民币普通股 301,411,311
深圳市国有股权经营管理有限公司 38,037,890 人民币普通股 38,037,890
中国东方资产管理股份有限公司 16,491,402 人民币普通股 16,491,402
段少腾 1,755,565 人民币普通股 1,755,565
杨耀初 1,570,384 境内上市外资股 1,570,384
李欣益 1,500,000 人民币普通股 1,500,000
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指
1,329,734 人民币普通股 1,329,734
房地产交易型开放式指数证券投资基金
吴闻凯 1,305,000 人民币普通股 1,305,000
麦富容 1,230,596 境内上市外资股 1,230,596
何思模 1,011,750 人民币普通股 1,011,750
第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权
上述股东关联关系或一致行动的说明 经营管理有限公司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否
存在关联关系或属于一致行动人。
前 10 名股东参与融资融券业务情况说明（如有） 无。
（二） 公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□适用 不适用
三、其他重要事项
适用 □不适用
1.董监高变动：公司监事会主席、股东代表监事戴先华先生因达到法定退休年龄，申请辞去公司监事会主席、监事
职务，辞职后将不再担任公司任何职务。根据本公司《章程》规定，公司分别于 2022 年 7 月 4 日、2022 年 7 月 20 日召
开第十届监事会第 7 次会议、2022 年第一次临时股东大会和第十届监事会第 8 次会议，选举马洪涛先生为公司股东代表
监事、第十届监事会主席，任期自公司股东大会选举通过之日起至公司第十届监事会任期届满之日止。详见公司于 2022
年 7 月 5 日与 7 月 21 日在巨潮资讯网披露的《关于拟变更公司监事的公告》（公告编号：2022-29 号）、《关于选举监
事会主席的公告》（公告编号：2022-33 号）。
2.关联交易事项进展：报告期内，公司全资子公司深圳市国贸物业管理有限公司收购深圳市物业管理有限公司 100%
股权，收购深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司及深圳市保税区保安服务有限公司
100%股权，收购深圳外贸物业管理有限公司 100%股权事宜已完成过渡期损益审计工作，并根据审计结果完成剩余股权
转让款项支付，上述关联交易事项均已正式完成。详见公司分别于 2022 年 9 月 26 日、9 月 28 日和 9 月 30 日在巨潮资讯
网披露的《关于全资子公司收购深圳市深福保(集团)有限公司所属三家企业 100%股权暨关联交易完成的公告》（公告
编号：2022-39 号）、《关于全资子公司收购深圳外贸物业管理有限公司 100%股权暨关联交易完成的公告》（公告编号：
2022-40 号）、《关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司 100%股权暨关联交易完成的公告》（公告编号：2022-
41 号）。
四、季度财务报表
（一） 财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
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单位：元
项目 2022 年 9 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 1,382,884,488.62 2,280,822,559.38
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 0.00 200,000.00
应收账款 419,831,334.90 295,184,881.92
应收款项融资
预付款项 52,196,551.47 70,979,023.99
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 633,694,705.90 925,088,673.88
其中：应收利息 0.00 292,279.16
应收股利 0.00 0.00
买入返售金融资产
存货 10,333,640,762.38 9,125,134,062.27
合同资产 490,185.85
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 66,675,479.22 58,996,984.81
流动资产合计 12,889,413,508.34 12,756,406,186.25
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 22,998,509.89 23,831,889.11
长期股权投资 50,981,826.86 50,360,681.37
其他权益工具投资 925,029.89 1,002,551.95
其他非流动金融资产
投资性房地产 449,083,596.86 452,419,511.17
固定资产 85,593,602.42 114,155,590.40
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 66,768,561.03 71,472,680.73
无形资产 1,306,762.42 1,753,389.33
开发支出
商誉 9,446,847.38 9,446,847.38
长期待摊费用 22,248,217.25 22,751,829.74
递延所得税资产 1,388,291,648.68 1,279,816,590.32
其他非流动资产 2,750,873.08 45,571,997.85
非流动资产合计 2,100,395,475.76 2,072,583,559.35
资产总计 14,989,808,984.10 14,828,989,745.60
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 277,917,212.95 351,831,212.23
预收款项 5,115,670.44 3,744,582.25
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合同负债 627,585,735.60 1,371,850,725.60
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 183,144,831.49 230,618,067.23
应交税费 3,955,911,459.81 3,316,590,190.34
其他应付款 1,430,587,443.31 1,027,613,690.94
其中：应付利息 0.00 0.00
应付股利 12,202,676.04 17,542,675.98
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 89,246,778.50 83,924,701.83
其他流动负债 51,463,595.08 77,355,792.16
流动负债合计 6,620,972,727.18 6,463,528,962.58
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,779,015,668.00 3,524,500,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 78,640,386.25 83,081,182.89
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 1,014,838.19 1,425,490.50
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 239,383.87 307,853.79
其他非流动负债 131,730,718.46 126,059,683.08
非流动负债合计 3,990,640,994.77 3,735,374,210.26
负债合计 10,611,613,721.95 10,198,903,172.84
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 80,488,045.38 146,986,167.70
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 -9,093,952.27 -8,174,653.66
专项储备
盈余公积 29,637,548.47 47,574,940.18
一般风险准备
未分配利润 3,628,385,764.04 3,800,901,413.35
归属于母公司所有者权益合计 4,325,396,497.62 4,583,266,959.57
少数股东权益 52,798,764.53 46,819,613.19
所有者权益合计 4,378,195,262.15 4,630,086,572.76
负债和所有者权益总计 14,989,808,984.10 14,828,989,745.60
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
2、合并年初到报告期末利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 3,140,295,994.52 3,452,609,994.42
其中：营业收入 3,140,295,994.52 3,452,609,994.42
利息收入
7
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已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,533,140,929.95 2,484,792,938.37
其中：营业成本 1,571,679,030.25 1,336,176,009.43
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 686,903,783.64 936,393,345.11
销售费用 22,161,928.56 38,621,060.15
管理费用 210,271,281.59 179,466,271.85
研发费用 4,159,726.32 496,572.17
财务费用 37,965,179.59 -6,360,320.34
其中：利息费用 54,523,243.45 54,703,527.86
利息收入 -17,085,421.82 -62,789,311.07
加：其他收益 11,919,911.57 5,718,525.26
投资收益（损失以“－”号填
613,652.55 4,195,903.17
列）
其中：对联营企业和合营
621,145.49 4,070,956.16
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
117,082.19 161,985.26
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-14,254,357.26 -6,885,600.31
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-753,565.10 14,735.82
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
-40,143.31 0.00
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
604,757,645.21 971,022,605.25
列）
加：营业外收入 6,728,363.44 13,178,294.26
减：营业外支出 2,262,117.07 2,880,194.43
四、利润总额（亏损总额以“－”号
609,223,891.58 981,320,705.08
填列）
减：所得税费用 165,259,517.59 218,229,442.85
五、净利润（净亏损以“－”号填
443,964,373.99 763,091,262.23
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
443,964,373.99 763,091,262.23
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以 0.00 0.00
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深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2022 年第三季度报告
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
455,745,222.66 774,622,211.49
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”
-11,780,848.67 -11,530,949.26
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -919,298.61 -398,495.47
归属母公司所有者的其他综合收益
-919,298.61 -398,495.47
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
-108,308.41 155,048.91
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
0.00 0.00
额
2.权益法下不能转损益的其他
0.00 0.00
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-108,308.41 155,048.91
变动
4.企业自身信用风险公允价值
0.00 0.00
变动
5.其他 0.00 0.00
（二）将重分类进损益的其他综
-810,990.20 -553,544.38
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 -810,990.20 -553,544.38
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
0.00 0.00
税后净额
七、综合收益总额 443,045,075.38 762,692,766.76
（一）归属于母公司所有者的综合
454,825,924.05 774,223,716.02
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益
-11,780,848.67 -11,530,949.26
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.7647 1.2997
（二）稀释每股收益 0.7647 1.2997
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：9,660,510.88 元，上期被合并方实现的净利润为：
-44,108.93 元。
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
3、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,452,112,485.68 4,372,426,317.67
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
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深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2022 年第三季度报告
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 10,245,107.61 27,948,289.69
收到其他与经营活动有关的现金 1,003,380,006.44 345,751,964.01
经营活动现金流入小计 3,465,737,599.73 4,746,126,571.37
购买商品、接受劳务支付的现金 2,080,004,618.42 3,097,884,273.83
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 723,775,712.61 669,217,725.93
支付的各项税费 481,776,111.23 1,277,016,917.14
支付其他与经营活动有关的现金 220,375,428.87 213,386,681.07
经营活动现金流出小计 3,505,931,871.13 5,257,505,597.97
经营活动产生的现金流量净额 -40,194,271.40 -511,379,026.60
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
34,519.84 26,112.57
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 34,519.84 26,112.57
购建固定资产、无形资产和其他长
11,116,125.41 15,373,747.53
期资产支付的现金
投资支付的现金 271,489,501.62 1,822,663.42
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 282,605,627.03 17,196,410.95
投资活动产生的现金流量净额 -282,571,107.19 -17,170,298.38
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 19,760,000.00 2,140,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资
19,760,000.00 2,140,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 286,832,330.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 306,592,330.00 2,140,000.00
偿还债务支付的现金 30,900,000.00 100,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
547,401,912.61 414,365,131.62
现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,342,449.50 0.00
筹资活动现金流出小计 579,644,362.11 414,465,131.62
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深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2022 年第三季度报告
筹资活动产生的现金流量净额 -273,052,032.11 -412,325,131.62
四、汇率变动对现金及现金等价物的
5,698,247.23 -526,623.85
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -590,119,163.47 -941,401,080.45
加：期初现金及现金等价物余额 1,963,988,756.69 4,295,302,176.70
六、期末现金及现金等价物余额 1,373,869,593.22 3,353,901,096.25
（二） 审计报告
第三季度报告是否经过审计
□是 否
公司第三季度报告未经审计。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会
2022 年 10 月 31 日
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