深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2023 年半年度报告
（公告编号：2023-16）
2023 年 08 月
1
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容
的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担
个别和连带的法律责任。
公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人(会计
主管人员)刘强声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2
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目录
第一节 重要提示、目录和释义...................................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................................. 6
第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................................... 9
第四节 公司治理 ................................................................................................................................................. 23
第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................................... 24
第六节 重要事项 ................................................................................................................................................. 26
第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................................... 33
第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................................... 36
第九节 债券相关情况 ........................................................................................................................................ 37
第十节 财务报告 ................................................................................................................................................. 38
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备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管
人员）签名并盖章的财务报表。
二、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团、深物业、深物业集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
深投控、投控公司 指 深圳市投资控股有限公司
皇城地产 指 深圳市皇城地产有限公司
东莞公司 指 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司
徐州公司 指 深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司
扬州公司 指 深物业扬州房地产开发有限公司
景恒泰公司 指 深圳市景恒泰房地产开发有限公司
荣耀地产 指 深圳市荣耀房地产开发有限公司
国贸物业 指 深圳市国贸物业管理有限公司
国贸科技园 指 深圳市国贸科技园服务有限公司
国贸美生活 指 深圳市国贸美生活服务有限公司
商业运营公司 指 深圳市深物业商业运营有限公司
国贸餐饮 指 深圳市国贸餐饮有限公司
监理公司 指 深圳市物业工程建设监理有限公司
物合公司 指 深圳市物合产业投资发展有限公司
城市更新公司 指 深圳市物合城市更新有限公司
深房物业 指 深圳市物业管理有限公司
外贸物业 指 深圳外贸物业管理有限公司
深福保物业 指 深圳市深福保物业发展有限公司
水电公司 指 深圳市深福保水电市政服务有限公司
保安公司 指 深圳市保税区保安服务有限公司
设施之家 指 深圳市设施之家科技有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
变更前的股票简称（如有） 不适用
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深物业集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） SZPRD
公司的法定代表人 刘声向
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张戈坚 丁名华、陈倩颖
联系地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 20 层 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610、82212043 0755-82210610、82212043
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化
□适用 不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2022 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2022 年
年报。
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3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 1,905,464,632.85 1,988,299,840.24 -4.17%
归属于上市公司股东的净利
220,903,444.63 250,802,157.71 -11.92%
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润 220,844,711.14 256,650,611.05 -13.95%
（元）
经营活动产生的现金流量净
-580,021,658.15 -395,994,231.09 -46.47%
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.3707 0.4208 -11.91%
稀释每股收益（元/股） 0.3707 0.4208 -11.91%
加权平均净资产收益率 4.92% 5.40% -0.48%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 15,499,537,209.75 15,800,287,610.40 -1.90%
归属于上市公司股东的净资
4,418,069,737.97 4,412,555,547.97 0.12%
产（元）
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销 174,379.69
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部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续 501,658.00
享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -562,616.42
减：所得税影响额 31,670.01
少数股东权益影响额（税后） 23,017.77
合计 58,733.49
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于 1982 年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985 年 8 月改名为深圳市物业发展总公司，1988 年
被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990 年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股
份有限公司。1992 年 3 月，公司股票（深物业 A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者
和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放
而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为
人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，
走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为
大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景
奋力前行。
2023 年是集团新的四十年新的起点，报告期内，公司围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态
投资等四大业务板块持续发力，在“提速、放大、赋能、见效”四个方面持续用力，各项工作平稳有序推进，进一步巩固
和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
1. 产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、
天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设
并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运
作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目
存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共
生开发模式。
2. 物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备
多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理
优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵
盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，
协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设 20 余家子公司，
以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块
的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。物业管理总面积突破 3500 万平方米，其中产业
园区在管面积超 1000 万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
3. 产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围
绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区
运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策
划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在
加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步
将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以
科技园区为核心的“空间服务商”角色。
4. 其他业务
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报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于
1986 年成立，1992 年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过 600 多名中外政要、名人和无以数计的中外
来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业
工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团
开发项目为主。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
（二）行业发展形势
1. 房地产行业
2023 年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策
显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。2021 年至今，地产调控延续“房住不炒”的定位，明确支持“因城
施策”和“改善性住房需求”方针。房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，坚持“促需求、防风险、保民生、转
模式、规范化”五位一体协同发力。一月，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新
房价格连降 3 个月可阶段性取消首套房贷利率下限。此外，银保监会在 2023 年工作会议上提出坚持“房住不炒”定位，落
实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，努力促进金融与房地产正常循环。二月，证监会启动了不动产
私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，
以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。央行货币政策委员会在
2023 年第一季度例会再次提出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加
快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。五月，央行发布第一季度中国货币政策执行报告
提出推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷
款支持计划落地生效。
从区域市场看，2023 年上半年深圳房地产调控政策依然相对谨慎。一月，深圳市住房和建设局等六部门联合发布
《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》推广“二手房带押过户”模式，降低交易成本。三月，深圳市住建局发
布《深圳市住房公积金贷款管理规定》，提出加大对购买首套住房，多子女家庭购房、购买绿色建筑房等的公积金贷款
支持力度。五月，深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展 2023 年度实施规划》，根据《实施规划》中住房供应计
划目标，2023 年，深圳计划供应分配保障性住房 8 万套（间）、建筑面积约 419.04 万平方米；计划批准预售和现售商品
住房 6 万套、建筑面积约 600 万平方米。
2023 年上半年，在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，楼市走出最低谷，
缓慢且稳步复苏中，其中二手住宅过户量达到 16236 套，同比上涨 63%。在土地市场方面，上半年深圳全市共推出土地
37 宗，总规划建筑面积 767.56 万平方米，其中住宅用地 7 宗，规划建面 75.53 万平方米。上半年深圳土拍情况充分说明
土地市场在复苏和升温，部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，也是房地产市场信心回暖的重要体现。
面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、长租、物流地产等非住宅
开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产加速
向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
2.物业管理行业
近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入
快速发展期。2022 年，国家及地方出台多项政策鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元生活服务，
尤其是社区养老业务，多次提及，是政策大力支持的业务方向。2023 年 5 月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关
于推进基本养老服务体系建设的意见》中提及鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居
家社区养老服务。可见养老仍旧是政策重点发力方向，社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企
业来讲，既是机遇又是挑战。扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。从收并购事件来看，今年前 5 个月上市物企
共披露 6 笔收并购事件，涉及金额不足 4 亿元。与去年同期相比显著下降，2023 年上半年上市物企收并购案例以强化多
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
元业态业务能力及业务规模有质增长为主，趋于理性。从物管企业上市来看，截至 2023 年 6 月 30 日，物业管理行业共
有 64 家上市公司，其中香港主板 59 家，A 股 5 家，物业服务板块新增 1 家上市公司。
房地产市场环境变化等因素影响下，物业管理行业管理规模增速放缓，如何提高智能化水平、打造智慧社区是企业
发展的重要方向之一，物管企业需要强对市场和行业的了解，及时调整战略和业务模式，以适应市场变化和客户需求；
并要加强管理和技术人才引进、培养和管理，提高企业核心竞争力和创新能力。
（三）报告期内公司经营情况
2023 年公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，上半年各项工作平稳有序推进。地产公司以扩容提速为牵引，
在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，
持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，公司实现营业收入约 19 亿元，利润总额约
2.9 亿元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
一是产城空间开发板块业绩平稳，积极推进项目建设。上半年，房地产业务实现营业收入约 10.5 亿元，占总营收比
重为 55%。报告期内，公司房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，全盘统筹地产项目销售回款及开发建设工作。
紧抓窗口期，启动了金领项目尾盘的渠道转介、滨海港湾项目开放示范区、御棠上府项目顺利开盘销售。福昌二期项目
竣工交付，确认收入约 9.6 亿，为完成集团年度经营指标奠定基础。御品峦山项目计划于年内完成挂牌转让，将为集团
实现年度利润目标提供强有力支撑。总体进度有序可控，深扬数智城项目、天俊工业园项目、福源工业区项目、惠阳淡
水项目等均有序推进。
二是物业管理板块稳中有增，多举措着力提升核心竞争力。上半年，物业管理业务实现营业收入约 7.7 亿元，占总
营收比重为 41%。物管板块累计新增拓展 21 个项目，国贸物业联系七年蝉联“中国物业服务企业综合实力 100 强”等多项
荣誉称号，品牌影响力不断提升。上半年国贸物业着重强调内部建设，通过优化组织架构，建立更加科学合理的管理体
系；深化系统内部协同作用，拓展深港科创开放中心和综合服务中心项目，与城建集团合资设立国贸产业空间公司，推
进城建云启大厦等综合体项目进驻接管事宜；持续推动新并购五家物管企业内部融合工作，围绕专业化、体系化、协同
效应最大化的整合思路制订发展策略。
三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，租赁运营业务实现营业收入约 0.8 亿元，占
总营收比重为 4%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目
前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大，完善集团产城空间智慧运营商的战略布
局。产业招商方面，依照去年发布的集团《产业运营白皮书》，多渠道有序构建“1+2+3+N”的产业战略体系，探索深物
业特色的产业发展策略，全力推进扬州项目、国贸商场升级等招商工作。
新增土地储备项目
计容建筑 土地总价
宗地或项 土地规划 土地面积 土地取得 权益对价
所在位置 面积 权益比例 款（万
目名称 用途 （㎡） 方式 （万元）
（㎡） 元）
无 无 无 无 无 无
累计土地储备情况
剩余可开发建筑面积（万
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
㎡）
惠阳淡水土地 1.77 4.25 4.25
海口红旗镇土地 15.80 - -
总计 17.57 4.25 4.25
主要项目开发情况
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城 本期 累计
所 开 预计总 累计投
市 土地面 规划计容 竣工 竣工
在 项目业 权益 开工时 发 投资金 资总金
/ 项目名称 完工进度 积 建筑面积 面积 面积
位 态 比例 间 进 额（万 额（万
区 （㎡） （㎡） （㎡ （㎡
置 度 元） 元）
域 ） ）
福
深 100.0 竣 43,52
福汇华苑 田 住宅 2018.12 100% 4,274 33,430 0 91,133 77,396
圳 0% 工 2
区
光 地上主体施
深 100.0 在
御棠上府 明 住宅 2022.03 工至 30 层， 14,901 81,960 0 0 265,868 191,086
圳 0% 建
区 已开盘预售
一期已取得
用地许可
证；二期 02#
地块主体达
住宅、
光 到 7-12 层，
深 产业、 69.00 在
澜湖时代 明 2020.10 03#地块已施 68,298 433,640 0 0 840,000 462,294
圳 商业、 % 建
区 工至正负 0，
公寓
04#及 06#地
块正在做底
层及锚索施
工
主体已全部
虎 封顶，正进
东 滨海港湾花 100.0 在
门 住宅 2022.03 行门窗、栏 51,687 113,713 0 0 321,759 251,861
莞 园 0% 建
镇 杆、装修等
施工
平 住宅、 一期 D 地块
扬 67.00 在
深扬数智城 山 产业、 2022.09 正进行地上 231,612 370,258 0 0 377,479 109,548
州 % 建
乡 办公 主体施工
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
城 本期结
计容建 可售面 售（销 售（销 售（销 累计结 本期结
市/ 算金额
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 筑面积 积 售）面 售）面 售）金 算面积 算面积
区 （万
（㎡） （㎡） 积 积 额（万 （㎡） （㎡）
域 元）
（㎡） （㎡） 元）
深 福田区福田
金领假日 住宅、单身 133,80 125,23 120,03 1,026.3 9,281.5 119,773
圳 南路与滨河 100.00% 768.95 6,635.4
公寓 公寓、商业 0.6 1.07 1.31 2 4 .46
市 路交汇处
扬 瘦西湖路与 住宅、商
湖畔御景 36,141. 48,870. 43,057. 43,057.
州 邗沟路交汇 铺、公寓、 100.00% 33.44 12.8 33.44 11.74
园一期 28 98 25 25
市 处 车库、车位
扬 瘦西湖路与 住宅、商
湖畔御景 56,935. 73,121. 70,116. 70,097.
州 邗沟路交汇 铺、公寓、 100.00% 66.97 27.35 66.97 25.09
园二期 75 96 99 88
市 处 车库、车位
东
147,13 149,44
莞 松湖朗苑 东莞大朗镇 住宅、商业 100.00% 140,911 140,911 96 82.09 96 82.09
9.96 6.95
市
12
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） 积（㎡）
喜寓龙园店 深圳市 长租公寓 100.00% 3967.05 3967.05 100.00%
喜寓龙华店 深圳市 长租公寓 100.00% 1609.42 1609.42 100.00%
喜寓新湖店 深圳市 长租公寓 100.00% 1626.4 1130.6 69.52%
国贸美食城 深圳市 商业 100.00% 4152.47 1676.97 40.38%
福民综合楼 深圳市 商业、公寓 100.00% 5900.19 4766.49 80.79%
文锦渡口岸大楼 A 座 深圳市 写字楼 75.00% 5904.3 5604.3 94.92%
海外联谊大厦 深圳市 商业、办公 75.00% 8262.88 8002.88 97.00%
安华大厦 深圳市 办公 75.00% 1414 1414 100.00%
鹏福楼 深圳市 办公 75.00% 6494 6494 100.00%
金福大厦 深圳市 商业 75.00% 1652.7 1535.7 92.92%
金福大厦 深圳市 商业 100.00% 567.56 567.56 100.00%
福兴花园 深圳市 住宅/商业 75.00% 5787.22 5787.22 100.00%
福兴花园 深圳市 商业 100.00% 1417.15 1417.15 100.00%
东莞塘厦厂区 东莞市 厂房 75.00% 21135.12 21135.12 100.00%
太平洋商贸大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 3149.03 2676.54 85.00%
太平洋商贸大厦 深圳市 商业/办公 15.00% 14888.76 14319.54 96.17%
康体大厦 深圳市 商业/办公 75.00% 2095.87 1925.47 91.87%
康体大厦 深圳市 商业/办公 15.00% 1146.81 1146.81 100.00%
绿化大厦 深圳市 商住 75.00% 7106.95 6588.41 92.70%
莲花北村 48 栋首层商铺 深圳市 商铺 75.00% 1000.34 1000.34 100.00%
好年华大厦 深圳市 公寓及商业 100.00% 1802.61 1802.61 100.00%
好年华大厦 深圳市 公寓及商业 75.00% 2277.9 2277.9 98.37%
上梅林凯丰花园 深圳市 住宅 100.00% 1568.85 916.92 58.45%
福源工业区 深圳市 厂房 75.00% 47131.4 47131.4 100.00%
同路工业区 深圳市 厂房 100.00% 76886.26 73198.67 95.20%
江岭工业区 深圳市 厂房 75.00% 10396.64 10396.64 100.00%
21 区 深圳市 商业/办公 75.00% 9514.3 9438.7 99.20%
宝利小区 深圳市 住宅 75.00% 9020.07 8079.79 89.57%
松岗厂房 深圳市 厂房 75.00% 5700 5700 100.00%
布龙厂房 深圳市 厂房 75.00% 7471.36 7471.36 100.00%
皇岗公路大厦 深圳市 办公 75.00% 4599.72 4527.18 98.42%
粤通综合楼 深圳市 办公 75.00% 3044 3044 100.00%
13
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
百货广场 深圳市 办公 33.00% 12751.15 12751.15 100.00%
南方证券大厦 深圳市 办公 33.00% 8809.8 4395.4 49.89%
桑达工业区 409 栋 深圳市 厂房 33.00% 3309.2 3309.2 100.00%
免税单身公寓 深圳市 公寓 33.00% 3440.12 3440.12 100.00%
向富楼 深圳市 商业 33.00% 3109.4 3109.4 100.00%
土地一级开发情况
□适用 不适用
融资途径
融资成本 期限结构
融资途径 期末融资余额 区间/平均
融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 4,368,583,592.17 3%-5% 196,133,324.00 3,438,133,324.00 67,302,463.17 667,014,481.00
合计 4,368,583,592.17 3%-5% 196,133,324.00 3,438,133,324.00 67,302,463.17 667,014,481.00
发展战略和未来一年经营计划
土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容， 继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，
积极通过市场化招拍挂、产业勾地、城市更新、项目合作等多方式促成项目尽快落地；项目开发方面，紧紧围绕“现金
流入”核心目标精准发力、持续用力，继续在“提速、放大、赋能、 见效”上下硬功夫做好文章，通过集团本部统筹开发
经营业务，进一步深化平台公司的管理功能，在产品策划、项目操盘、加速去化、集中采购等方面，持续提升开发能力、
建立标准统一、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块的整体优势。一是统筹做好重大复杂项目开发。加速推进
滨海港湾花园项目、御棠上府项目、澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建设。二是推进城市更新项目前期工作，保障
未来业绩。坪山天俊工业园项目推动与天俊公司尽快签订《搬迁补偿安置协议》等相关文件协商谈判工作，福源工业区
项目力争完成更新单元范围划定、单位变更、计划立项、专规编制等工作。三是加强营销操盘能力，确保完成销售目标。
把握市场机遇，积极推进滨海港湾花园项目、御棠上府项目、澜湖时代项目住宅销售去化，完成御品峦山项目股权转让
回款。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对 2023 年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的
努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2023 年 6 月 30 日，
尚未解除担保的保证金余额为 63,292,452.99 元，其中 1,132,452.99 元担保将于按揭款付清日解除，62,160,000 元担保将
在客户办理房产证及他项权证并转交至银行后解除。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
适用 □不适用
实际投资金
投资金额 投资金额占 占项目资金 累计收益 额与收益分
项目名称 投资主体类别 退出情况
（元） 比 峰值比例 （元） 配金额的匹
配性
14
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
强制性跟投人员
（包含董事、高 2,647.00 66.18% 不适用 无 无 不适用
澜湖时代项 级管理人员）
目1
自愿性跟投人员 1,353.00 33.82% 不适用 无 无 不适用
注：1 此项目正在进行中，项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用，详见公司于 2019 年 11 月 9 日在巨潮资讯网
披露的相关公告。
二、核心竞争力分析
品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经 40 年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房
地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的
“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生
共长。 “敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”
到“深圳质量”的精彩跨越。
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极
对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业
合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市
更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的
竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖
惩等。
全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业
链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大
厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品
优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
世界五百强控股子公司的优势：公司控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资
运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司；
连续四年入榜《财富》世界 500 强，2023 年位居榜单第 391 位。依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转
型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 1,905,464,632.85 1,988,299,840.24 -4.17%
营业成本 1,372,159,884.25 1,068,652,583.32 28.40% 本期房地产成本结转增加
销售费用 13,087,297.05 11,358,858.51 15.22%
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
管理费用 149,188,184.18 143,701,058.05 3.82%
财务费用 24,192,404.94 28,092,277.76 -13.88%
所得税费用 78,819,275.76 92,655,204.26 -14.93%
本期研发人员结构调整致薪酬
研发投入 1,711,051.44 2,689,725.40 -36.39%
费用支出减少
经营活动产生的现金
-580,021,658.15 -395,994,231.09 -46.47% 本期回款及税费支出减少
流量净额
投资活动产生的现金
-4,097,141.76 -248,809,261.38 98.35% 上年同期支付股权转让款
流量净额
筹资活动产生的现金
449,035,955.58 151,572,890.35 196.25% 本期银行借款增加
流量净额
现金及现金等价物净
-133,028,374.78 -490,792,510.62 72.90%
增加额
上年同期计提的土地增值税增
税金及附加 45,190,786.03 394,230,719.81 -88.54%
加
资产减值损失 2,045.93 3,302.47 -38.05%
信用减值损失 -13,610,779.58 -14,462,076.54 5.89%
投资收益 1,857,388.32 946,914.05 96.15% 本期合营公司净利润增加
本期转回前期确认的营业外收
营业外收入 -204,898.03 2,546,068.46 -108.05%
入
营业外支出 357,718.39 1,417,586.84 -74.77% 上年同期支付延期交房违约金
其他综合收益-其他权
益工具投资公允价值 -275,978.56 -118,365.58 -133.16% 公允价值变动影响
变动
其他综合收益-外币财
1,679,998.83 2,181,645.00 -22.99%
务报表折算差额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 1,905,464,632.85 100% 1,988,299,840.24 100% -4.17%
分行业
房地产 1,053,881,874.68 55.31% 1,156,147,570.46 58.15% -8.85%
物业管理 773,181,325.02 40.58% 778,342,112.81 39.15% -0.66%
租赁运营 78,401,433.15 4.11% 53,810,156.97 2.71% 45.70%
分产品
房地产 1,053,881,874.68 55.31% 1,156,147,570.46 58.15% -8.85%
物业管理 773,181,325.02 40.58% 778,342,112.81 39.15% -0.66%
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
租赁运营 78,401,433.15 4.11% 53,810,156.97 2.71% 45.70%
分地区
深圳 1,736,158,823.32 91.11% 1,570,922,892.64 79.01% 10.52%
其他 169,305,809.53 8.89% 417,376,947.60 20.99% -59.44%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
1,053,881,874.
房地产 695,191,661.52 34.04% -8.85% 107.70% -37.01%
68
物业管理 773,181,325.02 635,461,652.02 17.81% -0.66% -5.81% 4.49%
分产品
1,053,881,874.
房地产 695,191,661.52 34.04% -8.85% 107.70% -37.01%
68
物业管理 773,181,325.02 635,461,652.02 17.81% -0.66% -5.81% 4.49%
分地区
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
四、非主营业务分析
适用 □不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
主要是合营企业投资
投资收益 1,857,388.32 0.63% 是
收益
主要是计提存货跌价
资产减值 2,045.93 0.00% 否
准备
主要是转回前期确认
营业外收入 -204,898.03 -0.07% 否
的营业外收入
主要是支付零星小额
营业外支出 357,718.39 0.12% 否
营业外支出
信用减值损失 -13,610,779.58 -4.64% 主要是计提坏账准备 否
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末 比重 重大变动说明
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
占总资产 占总资产 增减
金额 金额
比例 比例
支付地价款所
货币资金 1,392,204,627.76 8.98% 1,517,528,893.83 9.60% -0.62%
致
应收账款 416,925,839.15 2.69% 419,933,915.30 2.66% 0.03%
结转营业收入
合同资产 110,384,064.37 0.71% 1,094,632.90 0.01% 0.70%
所致
存货 10,848,296,900.64 69.99% 10,975,334,223.37 69.46% 0.53%
投资性房地产 405,664,937.06 2.62% 405,762,739.18 2.57% 0.05%
合营投资收益
长期股权投资 81,575,705.63 0.53% 79,781,437.31 0.50% 0.03%
增加所致
固定资产 72,977,952.16 0.47% 82,745,172.12 0.52% -0.05%
使用权资产 55,776,458.18 0.36% 70,168,415.65 0.44% -0.08%
结转营业收入
合同负债 119,759,723.57 0.77% 920,828,040.81 5.83% -5.06%
所致
增加银行借款
长期借款 4,172,450,268.17 26.92% 3,618,782,344.00 22.90% 4.02%
所致
租赁负债 62,925,499.87 0.41% 77,963,283.55 0.49% -0.08%
收回部分往来
其他应收款 624,876,343.49 4.03% 639,903,523.33 4.05% -0.02% 款及计提坏账
增加所致
重分类的应交
其他流动资产 70,987,410.26 0.46% 65,655,266.27 0.42% 0.04% 税金借方余额
增加
计提未缴纳土
递延所得税资
1,353,238,186.66 8.73% 1,383,050,586.04 8.75% -0.02% 地增值税减少
产
所致
预付固定资产
其他非流动资
3,926,873.08 0.03% 2,750,873.08 0.02% 0.01% 购置款增加所
产
致
应支付工程款
应付账款 497,515,760.20 3.21% 608,283,388.52 3.85% -0.64%
减少所致
预收租金减少
预收款项 1,209,185.48 0.01% 2,260,847.31 0.01% 0.00%
所致
应付股利增加
其他应付款 1,704,126,936.52 10.99% 1,515,085,832.45 9.59% 1.40%
所致
其他非流动负
128,251,841.93 0.83% 128,008,919.79 0.81% 0.02%
债
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
本期公允
计入权益的累计 本期计提 本期购 本期出
项目 期初数 价值变动 其他变动 期末数
公允价值变动 的减值 买金额 售金额
损益
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金融资产
4.其他权
益工具投 887,838.64 -275,978.56 23,495.57 635,355.65
资
上述合计 887,837.64 -275,978.56 23,495.57 635,355.65
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
其他变动系汇率变化影响。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 15,539,145.06 [注 1]-[注 9]
福田区福民新村的土地使用权 542,507,314.43 [注 10]
合 计 558,046,459.49
[注 1]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 2,200,000.00 元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保
证金。
[注 2]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 459,627.50 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司于 2021 年 12 月为
深圳湾科技生态园智慧园区提升改造及软件平台建设合同约定出具的预付款保函保证金。
[注 3]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 3,000,000.00 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前
保全被法院冻结。
[注 4]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,132,452.99 元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯
例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
[注 5]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 5,270,833.33 元系期末计提的定期存款利息。
[注 6]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 90,000.00 元系子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司房屋买
卖合同纠纷案被冻结受限资金。
[注 7]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 129,315.23 元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末法
人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。
[注 8]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,500.00 元系子公司山东深国贸物业管理有限公司的 POS 机押金。
[注 9]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 3,255,416.01 元系子公司深圳市光明物合置业有限公司房地产项目预售
监管资金。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
[注 10]：公司因日常经营活动所需，向交通银行股份有限公司深圳分行申请借款，将持有的福田区福民新村的土地使用
权进行抵押。借款期限自 2020 年 11 月 27 日至 2023 年 11 月 27 日，贷款利率为浮动利率。
六、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
单位：元
本
期
会 公 本 本 会
计 允 期 期 计 资
计入权益的
证券 证券代 证券简 最初投资成 计 期初账面价 价 购 出 报告期损 期末账面价 核 金
累计公允价
品种 码 称 本 量 值 值 买 售 益 值 算 来
值变动
模 变 金 金 科 源
式 动 额 额 目
损
益
系
其
金
公 他
田
金田股 允 权
境内 400016 债
份 A、 价 益
外股 、 3,565,856.06 887,838.64 0.00 -275,978.56 0.00 0.00 23,495.57 635,355.65 务
金田股 值 工
票 420016 重
份B 计 具
整
量 投
取
资
得
合计 3,565,856.06 -- 887,838.64 0.00 -275,978.56 0.00 0.00 23,495.57 635,355.65 -- --
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
20
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市皇
房地产开 30,000,000. 7,928,799,2 2,983,146,1 77,467,506. 16,115,613. 10,982,642.
城地产有 子公司
发及销售 00 88.86 16.24 32 20 51
限公司
深圳市国
贸物业管 物业管理 20,000,000. 1,754,993,4 352,717,97 786,271,46 59,099,970. 41,591,766.
子公司
理有限公 服务 00 00.24 7.70 6.76 86 73
司
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
收入为 0 万元，本期净利润为 6.14 万
深圳市物业发展集团湛江分公司 注销
元。
主要控股参股公司情况说明
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1. 市场风险
21
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降
低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更
新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，
多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力
提升可持续发展能力。
2. 土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩
大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂
严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进
项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以
武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，
逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
3. 融资风险
近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项
目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹
措资金。
22
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
会议审议通过了《2022 年度董
事会工作报告》、《2022 年度监
事会工作报告》、《2022 年度报
告》、《2022 年度财务决算报
告》、《2023 年度财务预算报
告》、《关于 2022 年度利润分配
2022 年度 及资本公积金转赠股本的预
年度股东大会 60.01% 2023 年 05 月 19 日 2023 年 05 月 20 日
股东大会 案》、《关于 2023 年度综合授信
额度的议案》、《关于预计 2023
年度日常关联交易的议案》、
《关于续聘会计师事务所的议
案》，详见巨潮资讯网编号为
2023-12 号的《2022 年度股东大
会决议公告》。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2022 年年报。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
23
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名 对上市公司生产
处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
称 经营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
公司高度重视环境保护工作，严格贯彻及落实相关法律法规，报告期内未发生重大环保违规事件，亦未受到环保行政处
罚。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及公司下属子公司均不属于环境保护部门公示的重点排污单位。
二、社会责任情况
（一）慰问困难党员、员工
为树牢以人民为中心的发展思想，深入贯彻落实集团帮扶工作机制，1 月 16 日下午，深物业集团党委召开春节前困
难党员、员工慰问座谈会。本次开展慰问活动，集团经过全面摸底排查、认定和分类登记建档，确定困难慰问对象 55 名，
其中包括困难党员 12 名。会上，集团领导与困难党员、员工代表深入交流，详细了解他们的工作、生活情况。集团党委
书记、董事长刘声向介绍了集团 2022 年主要工作完成情况，以及集团 2023 年各项重点工作，对大家克服困难、坚守工
作岗位表示衷心感谢。他鼓励大家要坚定生活信心，早日走出困境，集团各级党组织也会建立长效机制对困难党员、员
工进行帮扶。
值春节来临之际，集团党委把学习宣传党的二十大精神与慰问活动有机结合，切实让困难党员、员工感受到党组织
的温暖和关怀。会后，集团领导为困难党员、员工送上了新年的慰问品和慰问金，帮助他们度过一个祥和温馨的春节。
（二）开展公益献血活动
为深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神，切实将“我为群众办实事”工作落细落实，
持续深化国贸物业党委“至臻国贸”特色党建品牌建设，以“至善文化”为引领，充分发挥国贸物业社会责任担当，展
现公司员工乐于助人、关爱他人的精神风貌，2023 年上半年，国贸物业党委组织各直属党组织、各直管企业先后开展
2023 年“红色旗帜红色行动”全国公益献血月活动，截至目前已有 15 家企业开展公益献血活动，覆盖到山东、重庆、
保定、杭分、满洲里、呼伦贝尔、扬州等城市，参与人数 617 人，其中成功献血 472 人，总计献血 159900 毫升。
（三）开展工地慰问“送清凉”活动
2023 年 7 月 14 日，为保障一线工人在高温天气下安全作业，助力天俊工业园现场拆迁工程如期完工。物合城市更
新公司党总支开展“工地慰问送清凉 凝心聚力促发展”活动，为拆除工程施工现场的一线工人们送上了消暑茶清凉饮料，
让工人们在酷暑中感受到一丝舒心的凉意。
24
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
深物业集团及所属企业组织开展消费帮扶行动，2023 年上半年消费帮扶采购农产品合计 98 万元。
25
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□适用 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期
末超期未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
七、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
适用 □不适用
涉案金 是否 诉讼(仲
诉讼(仲裁)进 诉讼(仲裁)审理结果 披露 披露
诉讼(仲裁)基本情况 额（万 形成 裁)判决
展 及影响 日期 索引
元） 预计 执行情
26
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
负债 况
两案陆续于 2023 年
3 月 23 日、3 月 24
日收到仲裁裁决。仲
深圳市南山区软件园第四届业 裁结果为高新分公司
主委员会（申请人）与深圳市 向软件园业委会返还
国贸科技园服务有限公司（被 约 54 万公共收益
申请人 1）高新区分公司（被申 仲裁庭已作 （业委会原诉求为 执行过
73.53 否
请人 2）软件园一期物业合同纠 出仲裁裁决 3200 万）及承担部 程中
纷仲裁案，申请人申请裁决被 分仲裁支出；科技园
申请人 1、2 返还业主公共收益 公司与软件园业委会
并承担律师费。 仲裁案，已被仲裁庭
驳回对方全部请求
（业委会原诉求为
1300 万）。
深圳市柒天阳光酒店管理有限
公司（原告）诉深圳市物业发
展（集团）股份有限公司（被
告）房屋租赁合同纠纷，要求
被告支付搬迁房屋室内装修装
饰补偿费、租赁房屋搬迁费并
法院已驳回柒天酒店
返还租赁房屋补助费等。一审 法院已作出 执行过
105.09 否 的上诉请求，维持原
判决原告深圳市柒天阳光酒店 二审判决 程中
判。
管理有限公司应自本判决生效
之日起十日内向被告深圳市物
业发展（集团）股份有限公司
支付租金 1050913.6 元；后深圳
市柒天阳光酒店管理有限公司
已提起上诉。
现进入指定
仲裁员成立
仲裁庭阶
段。近期被
申请人向深
圳中院提起
因心海荣耀公司违反《深圳市
确认仲裁协
龙华区观澜街道蚌岭片区城市
议效力一
更新项目股权转让协议》，已构
案，导致仲
成严重违约，根据协议约定，
17,133.6 裁院暂时中
我公司有权要求心海荣耀公司 否 暂无 暂无
8 止对案件的
根据我公司在澜湖时代项目中
审理，待法
已投入的资金按 11%的年利率
院确认仲裁
向我公司支付投资损失补偿，
协议效力的
因此我公司提起仲裁。
案件审结
后，仲裁院
将另行通知
双方当事人
恢复仲裁程
序。
27
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2019 年 2 月 26 日，公司与荣耀
地产、心海荣耀公司、心海控
巨潮
股公司签订了《还款协议书》，
资讯
详见公司于 2019 年 2 月 28 日
网公
在巨潮资讯网
告编
(http://www.cninfo.com.cn)披露
号为
的《关于签署<还款协议书>的
现进入指定 2023 2023-
公告》（公告编号：2019-9
72,218.2 仲裁员成立 年 06 13 号
号）。根据《还款协议书》相关 否 暂无 暂无
2 仲裁庭阶 月 09 《关
约定，心海荣耀公司、心海控
段。 日 于子
股公司确认应向荣耀地产清偿
公司
欠款，心海投资公司、城建物
重大
业公司、量宏实业公司及天成
仲裁
投资公司作为承担连带担保责
的公
任的保证人，但上述主体未按
告》
约清偿全部欠款，因此荣耀地
产提起仲裁。
见第
十节 见第十
财务 见第十节财 节财务
见第十节财务报告十
其他合同诉讼纠纷汇总 9,757.66 报告 务报告十 报告十
四、2 部分
十 四、2 部分 四、2
四、2 部分
部分
其他诉讼事项
□适用 不适用
九、处罚及整改情况
□适用 不适用
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
适用 □不适用
占同
关联 关联交 是否 关联
关联 类交 获批的交 可获得的
关联交 关联 关联交易 关联交易 交易 易金额 超过 交易 披露 披露
交易 易金 易额度 同类交易
易方 关系 类型 内容 定价 （万 获批 结算 日期 索引
价格 额的 （万元） 市价
原则 元） 额度 方式
比例
母公 2023 巨潮
深圳湾 出售商品
司的 年 03 资讯
科技发 和提供劳 物业管理 市场 协议 3,376.7
全资 4.37% 6,904.25 否 现金 3,376.72 月 25 网公
展有限 务的关联 服务 原则 价 2
子公 日 告编
公司 交易
司 号为
28
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
河北深 母公 出售商品 2023-
物业管理
保投资 司的 和提供劳 市场 协议 3,012.6 05 号
服务，工 3.90% 3,574.01 否 现金 3,012.68
发展有 孙公 务的关联 原则 价 8 的
程服务
限公司 司 交易 《202
母公 3 年度
深圳湾 购买商品
司的 日常
科技发 和提供劳 市场 协议 3,767.3
全资 管理服务 5.93% 8,160 否 现金 3,767.37 关联
展有限 务的关联 原则 价 7
子公 交易
公司 交易
司 预计
深圳市 母公 公
深投物 司的 告》
房屋受托 市场 协议 3,067.8 39.13
业发展 全资 受托管理 6,361.61 否 现金 3,067.87
管理服务 原则 价 7 %
有限公 子公
司 司
13,224.
合计 -- -- -- 24,999.87 -- -- -- -- --
64
大额销货退回的详细情况 不适用
按类别对本期将发生的日常关联交易进行
2023 年，公司预计发生日常关联交易总金额为 34,264.03 万元，2023 年上半年实际发生关联交
总金额预计的，在报告期内的实际履行情
易金额未超过获批额度。
况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大的原因
不适用
（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
是 □否
应收关联方债权
是否存在 本期新增 本期收回
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 非经营性 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
资金占用 元） 元）
子公司荣
深圳市心 耀地产少
收购前经
海控股有 数股东心 否 20,150 20,150
营周转金
限公司 海荣耀的
母公司
29
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳市心
子公司荣
海荣耀房 收购前经
耀地产少 否 33,047.29 33,047.29
地产开发 营周转金
数股东
有限公司
关联债权对公司经营
成果及财务状况的影 均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
响
应付关联方债务
本期新增 本期归还
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
元） 元）
深圳物业
吉发仓储 合营公司 往来款 4,229.67 4,229.67
有限公司
深圳天安
国际大厦
合营公司 往来款 521.43 521.43
物业管理
有限公司
关联债务对公司经营成
均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
果及财务状况的影响
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
30
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
深圳市
2019.11.
荣耀房 2019 年 2019 年
连带责 27-
地产开 10 月 18 500,000 11 月 27 305,877 否 是
任担保 2024.11.
发有限 日 日
20
公司
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 担保实际发生额合 5,947
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 500,000 实际担保余额合计 305,877
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 发生额合计 5,947
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末实际担保
担保额度合计 500,000 余额合计 305,877
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净
69.23%
资产的比例
31
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
305,877
保对象提供的债务担保余额（E）
上述三项担保金额合计（D+E+F） 305,877
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托理财
□适用 不适用
公司报告期不存在委托理财。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
适用 □不适用
关于子公司重大仲裁事项：报告期内，深圳国际仲裁院正式受理公司控股子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳
市心海荣耀房地产开发有限公司等民间借贷纠纷一案，涉案金额暂计人民币 72,218.22 万元。截至本报告披露日，案件尚
未开庭审理。本次仲裁事项对公司本期利润或期后利润的影响尚具有不确定性，最终实际影响需以仲裁院的裁决为准。
公司将根据案件的审理进程及结果，依据有关会计准则的要求和实际情况进行相应的会计处理，及时履行信息披露义务。
详见公司于 2023 年 6 月 9 日在巨潮资讯网披露的《关于子公司重大仲裁的公告》（公告编号：2023-13 号）。
十四、公司子公司重大事项
□适用 不适用
32
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积
发行 其 小
数量 比例 送股 金转 数量 比例
新股 他 计
股
一、有限售条件股份 1,898,306 0.32% 0 0 0 0 0 1,898,306 0.32%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 3,326 0.00% 0 0 0 0 0 3,326 0.00%
3、其他内资持股 1,894,980 0.32% 0 0 0 0 0 1,894,980 0.32%
其中：境内法人持
1,894,980 0.32% 0 0 0 0 0 1,894,980 0.32%
股
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 594,080,786 99.68% 0 0 0 0 0 594,080,786 99.68%
1、人民币普通股 526,475,543 88.34% 0 0 0 0 0 526,475,543 88.34%
2、境内上市的外资股 67,605,243 11.34% 0 0 0 0 0 67,605,243 11.34%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 595,979,092 100.00% 0 0 0 0 0 595,979,092 100.00%
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
33
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
2、限售股份变动情况
□适用 不适用
二、证券发行与上市情况
□适用 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股东总
报告期末普通股股东总数 43,195 0
数（如有）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
持有有限 质押、标记或
报告期末持 报告期内 持有无限售 冻结情况
持股比 售条件的
股东名称 股东性质 有的普通股 增减变动 条件的普通
例 普通股数 股份
数量 情况 股数量 数量
量 状态
深圳市投资控股有
国有法人 50.57% 301,414,637 0 3,326 301,411,311
限公司
深圳市国有股权经 境内非国有法
6.38% 38,037,890 0 0 38,037,890
营管理有限公司 人
中国东方资产管理
国有法人 2.77% 16,491,402 0 0 16,491,402
股份有限公司
王中 境内自然人 0.32% 1,878,100 1,878,100 0 1,878,100
段少腾 境内自然人 0.29% 1,755,565 0 0 1,755,565
深圳市免税商品企 境内非国有法
0.29% 1,730,300 0 1,730,300 0
业有限公司 人
中国工商银行股份
有限公司－南方中
证全指房地产交易 其他 0.29% 1,728,434 616,900 0 1,728,434
型开放式指数证券
投资基金
杨耀初 境内自然人 0.28% 1,640,984 0 0 1,640,984
李欣益 境内自然人 0.25% 1,500,000 0 0 1,500,000
香港中央结算有限
境外法人 0.23% 1,369,074 396,561 0 1,369,074
公司
战略投资者或一般法人因配售新股成
为前 10 名普通股股东的情况（如 无。
有）
第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行
动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放 不适用。
34
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别
不适用。
说明（如有）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
报告期末持有无限售条件普通股股份数 股份种类
股东名称
量 股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 301,411,311 人民币普通股 301,411,311
深圳市国有股权经营管理有限公司 38,037,890 人民币普通股 38,037,890
中国东方资产管理股份有限公司 16,491,402 人民币普通股 16,491,402
王中 1,878,100 人民币普通股 1,878,100
段少腾 1,755,565 人民币普通股 1,755,565
中国工商银行股份有限公司－南方中
证全指房地产交易型开放式指数证券 1,728,434 人民币普通股 1,728,434
投资基金
杨耀初 1,640,984 境内上市外资股 1,640,984
李欣益 1,500,000 人民币普通股 1,500,000
香港中央结算有限公司 1,369,074 人民币普通股 1,369,074
麦富容 1,244,596 境内上市外资股 1,244,596
前 10 名无限售条件普通股股东之
第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限
间，以及前 10 名无限售条件普通股
公司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行
股东和前 10 名普通股股东之间关联
动人。
关系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业
无。
务情况说明（如有）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□适用 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2022 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
35
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
36
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第九节 债券相关情况
□适用 不适用
37
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□是 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
单位：元
项目 2023 年 6 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 1,392,204,627.76 1,517,528,893.83
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 0.00 0.00
应收账款 416,925,839.15 419,933,915.30
应收款项融资
预付款项 10,207,824.31 100,341,806.56
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 624,876,343.49 639,903,523.33
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
买入返售金融资产
存货 10,848,296,900.64 10,975,334,223.37
合同资产 110,384,064.37 1,094,632.90
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 70,987,410.26 65,655,266.27
流动资产合计 13,473,883,009.98 13,719,792,261.56
非流动资产：
38
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 21,920,095.92 22,651,454.07
长期股权投资 81,575,705.63 79,781,437.31
其他权益工具投资 635,355.65 887,838.64
其他非流动金融资产
投资性房地产 405,664,937.06 405,762,739.18
固定资产 72,977,952.16 82,745,172.12
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 55,776,458.18 70,168,415.65
无形资产 946,082.32 1,269,382.91
开发支出
商誉 9,446,847.38 9,446,847.38
长期待摊费用 19,591,506.08 21,980,602.46
递延所得税资产 1,353,192,386.31 1,383,050,586.04
其他非流动资产 3,926,873.08 2,750,873.08
非流动资产合计 2,025,654,199.77 2,080,495,348.84
资产总计 15,499,537,209.75 15,800,287,610.40
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 497,515,760.20 608,283,388.52
预收款项 1,209,185.48 2,260,847.31
合同负债 119,759,723.57 920,828,040.81
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 193,072,434.89 239,126,392.02
应交税费 3,925,399,672.99 3,917,278,346.81
其他应付款 1,704,126,936.52 1,515,085,832.45
其中：应付利息 0.00 0.00
应付股利 227,351,128.25 12,202,676.04
应付手续费及佣金
应付分保账款
39
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 222,669,043.37 218,858,766.82
其他流动负债 3,392,989.52 83,991,786.83
流动负债合计 6,667,145,746.54 7,505,713,401.57
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 4,172,450,268.17 3,618,782,344.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 62,925,499.87 77,963,283.55
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 766,612.52 766,612.52
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 174,168.87 241,978.54
其他非流动负债 128,251,841.93 128,008,919.79
非流动负债合计 4,364,568,391.36 3,825,763,138.40
负债合计 11,031,714,137.90 11,331,476,539.97
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 80,488,045.38 80,488,045.38
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 -2,450,357.68 -3,854,377.95
专项储备
盈余公积 48,886,605.81 48,886,605.81
一般风险准备
未分配利润 3,695,166,352.46 3,691,056,182.73
归属于母公司所有者权益合计 4,418,069,737.97 4,412,555,547.97
少数股东权益 49,753,333.88 56,255,522.46
所有者权益合计 4,467,823,071.85 4,468,811,070.43
负债和所有者权益总计 15,499,537,209.75 15,800,287,610.40
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2023 年 6 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 732,674,528.27 532,263,736.63
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
40
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
应收账款 2,719,055.69 5,137,042.71
应收款项融资
预付款项
其他应收款 4,596,372,355.43 5,162,396,869.45
其中：应收利息
应收股利 151,433,108.41 151,433,108.41
存货 93,126,982.22 793,075,051.53
合同资产 109,392,112.37
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,025,446.90 18,130,015.97
流动资产合计 5,535,310,480.88 6,511,002,716.29
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,449,541,586.02 1,447,747,317.70
其他权益工具投资 865,855.65 1,118,338.64
其他非流动金融资产
投资性房地产 264,768,426.75 260,599,477.89
固定资产 26,787,980.94 31,577,309.67
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 3,413,718.30 3,238,351.85
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 580,220.67 860,115.06
递延所得税资产 90,295,008.03 152,942,094.59
其他非流动资产 2,511,552,650.86 2,362,376,650.86
非流动资产合计 4,347,805,447.22 4,260,459,656.26
资产总计 9,883,115,928.10 10,771,462,372.55
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 54,032,590.97 41,228,778.20
预收款项 0.00 952,186.65
合同负债 0.00 840,878,470.63
应付职工薪酬 50,427,323.40 56,425,731.67
41
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
应交税费 4,149,081.01 1,783,757.84
其他应付款 7,341,237,233.98 7,258,663,180.38
其中：应付利息
应付股利 215,178,094.61 29,642.40
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 190,309,485.27 190,431,469.82
其他流动负债 0.00 75,679,062.35
流动负债合计 7,640,155,714.63 8,466,042,637.54
非流动负债：
长期借款 431,200,000.00 462,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 2,481,170.16 1,947,178.87
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 40,000,000.00 40,000,000.00
非流动负债合计 473,681,170.16 503,947,178.87
负债合计 8,113,836,884.79 8,969,989,816.41
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 53,876,380.11 53,876,380.11
减：库存股
其他综合收益 -3,018,820.21 -2,742,841.65
专项储备
盈余公积 48,886,605.81 48,886,605.81
未分配利润 1,073,555,785.60 1,105,473,319.87
所有者权益合计 1,769,279,043.31 1,801,472,556.14
负债和所有者权益总计 9,883,115,928.10 10,771,462,372.55
3、合并利润表
单位：元
项目 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 1,905,464,632.85 1,988,299,840.24
其中：营业收入 1,905,464,632.85 1,988,299,840.24
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
42
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
二、营业总成本 1,605,529,607.89 1,648,725,222.85
其中：营业成本 1,372,159,884.25 1,068,652,583.32
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 45,190,786.03 394,230,719.81
销售费用 13,087,297.05 11,358,858.51
管理费用 149,188,184.18 143,701,058.05
研发费用 1,711,051.44 2,689,725.40
财务费用 24,192,404.94 28,092,277.76
其中：利息费用 31,827,441.32 36,281,087.17
利息收入 7,930,755.87 9,179,453.97
加：其他收益 5,670,088.91 6,806,445.99
投资收益（损失以“－”号填
1,857,388.32 946,914.05
列）
其中：对联营企业和合营
1,857,388.32 859,534.38
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-13,610,779.58 -14,462,076.54
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
2,045.93 3,302.47
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
174,379.69 -41,452.49
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 294,028,148.23 332,827,750.87
加：营业外收入 -204,898.03 2,546,068.46
减：营业外支出 357,718.39 1,417,586.84
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
293,465,531.81 333,956,232.49
列）
减：所得税费用 78,819,275.76 92,655,204.26
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 214,646,256.05 241,301,028.23
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
214,584,900.22 241,301,028.23
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－” 61,355.83 0.00
43
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
220,903,444.63 250,802,157.71
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号
-6,257,188.58 -9,501,129.48
填列）
六、其他综合收益的税后净额 1,404,020.27 2,063,279.42
归属母公司所有者的其他综合收益
1,404,020.27 2,063,279.42
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
-275,978.56 -118,365.58
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
0.00 0.00
额
2.权益法下不能转损益的其他
0.00 0.00
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-275,978.56 -118,365.58
变动
4.企业自身信用风险公允价值
0.00 0.00
变动
5.其他 0.00 0.00
（二）将重分类进损益的其他综
1,679,998.83 2,181,645.00
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 1,679,998.83 2,181,645.00
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
0.00 0.00
税后净额
七、综合收益总额 216,050,276.32 243,364,307.65
归属于母公司所有者的综合收益总
222,307,464.90 252,865,437.13
额
归属于少数股东的综合收益总额 -6,257,188.58 -9,501,129.48
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.3707 0.4208
（二）稀释每股收益 0.3707 0.4208
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上期被合并方实现的净利润为：0 元。
法定代表人：刘声向 主管会计工作负责人：蔡丽莉 会计机构负责人：刘强
4、母公司利润表
单位：元
项目 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 1,003,621,923.84 31,589,670.59
减：营业成本 698,031,149.77 17,210,314.74
44
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
税金及附加 8,373,564.71 3,188,103.66
销售费用 406,096.84 189,424.71
管理费用 47,358,840.75 45,512,068.89
研发费用 0.00 0.00
财务费用 6,675,706.20 4,842,416.19
其中：利息费用 13,125,188.51 13,164,271.45
利息收入 3,531,500.73 5,221,428.26
加：其他收益 252,975.99 182,349.33
投资收益（损失以“－”号填
1,857,388.32 77,583,669.56
列）
其中：对联营企业和合营企
1,857,388.32 859,534.38
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
482,276.30 47,995.81
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
111,000.73 0.00
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 245,480,206.91 38,461,357.10
加：营业外收入 413,371.19 0.00
减：营业外支出 15,573.60 23,576.47
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
245,878,004.50 38,437,780.63
列）
减：所得税费用 62,647,086.56 8,672,460.66
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 183,230,917.94 29,765,319.97
（一）持续经营净利润（净亏损以
183,230,917.94 29,765,319.97
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -275,978.56 -118,365.58
（一）不能重分类进损益的其他
-275,978.56 -118,365.58
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-275,978.56 -118,365.58
变动
4.企业自身信用风险公允价值
45
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 182,954,939.38 29,646,954.39
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.3074 0.0499
（二）稀释每股收益 0.3074 0.0499
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2023 年半年度 2022 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,134,538,536.26 1,508,257,820.26
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 15,030,885.06 9,187,939.90
收到其他与经营活动有关的现金 126,769,873.68 461,787,150.96
经营活动现金流入小计 1,276,339,295.00 1,979,232,911.12
购买商品、接受劳务支付的现金 1,075,770,309.73 1,486,656,535.01
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
46
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 495,986,685.15 503,751,276.86
支付的各项税费 157,276,244.25 278,354,981.59
支付其他与经营活动有关的现金 127,327,714.02 106,464,348.75
经营活动现金流出小计 1,856,360,953.15 2,375,227,142.21
经营活动产生的现金流量净额 -580,021,658.15 -395,994,231.09
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 63,120.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长
73,664.52 33,054.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 136,784.52 33,054.00
购建固定资产、无形资产和其他长
2,589,103.59 8,208,285.38
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,644,822.69 240,634,030.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 4,233,926.28 248,842,315.38
投资活动产生的现金流量净额 -4,097,141.76 -248,809,261.38
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 1,260,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
0.00 1,260,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 590,984,586.17 286,832,330.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 590,984,586.17 288,092,330.00
偿还债务支付的现金 32,316,662.00 30,900,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
94,407,905.77 93,476,441.56
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
245,000.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 15,224,062.82 12,142,998.09
筹资活动现金流出小计 141,948,630.59 136,519,439.65
筹资活动产生的现金流量净额 449,035,955.58 151,572,890.35
47
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
四、汇率变动对现金及现金等价物的
2,054,469.55 2,438,091.50
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -133,028,374.78 -490,792,510.62
加：期初现金及现金等价物余额 1,509,693,857.48 1,963,988,756.69
六、期末现金及现金等价物余额 1,376,665,482.70 1,473,196,246.07
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2023 年半年度 2022 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 65,620,304.10 25,384,592.62
收到的税费返还 0.00 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 720,171,786.00 1,332,729,141.98
经营活动现金流入小计 785,792,090.10 1,358,113,734.60
购买商品、接受劳务支付的现金 30,896,291.92 31,342,993.24
支付给职工以及为职工支付的现金 31,086,528.03 35,011,651.40
支付的各项税费 39,797,238.94 25,455,041.33
支付其他与经营活动有关的现金 294,025,250.18 1,183,602,910.44
经营活动现金流出小计 395,805,309.07 1,275,412,596.41
经营活动产生的现金流量净额 389,986,781.03 82,701,138.19
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 0.00 0.00
取得投资收益收到的现金 63,120.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长
0.00 209.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
0.00 0.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流入小计 63,120.00 209.00
购建固定资产、无形资产和其他长
152,169.34 390,961.75
期资产支付的现金
投资支付的现金 148,000,000.00 389,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
0.00 0.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流出小计 148,152,169.34 389,390,961.75
投资活动产生的现金流量净额 -148,089,049.34 -389,390,752.75
三、筹资活动产生的现金流量：
48
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 0.00 125,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 0.00 125,000,000.00
偿还债务支付的现金 30,800,000.00 30,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
13,132,759.86 13,015,483.64
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 1,227,250.00
筹资活动现金流出小计 43,932,759.86 45,042,733.64
筹资活动产生的现金流量净额 -43,932,759.86 79,957,266.36
四、汇率变动对现金及现金等价物的
38,215.73 20,809.20
影响
五、现金及现金等价物净增加额 198,003,187.56 -226,711,539.00
加：期初现金及现金等价物余额 528,268,054.39 808,411,401.68
六、期末现金及现金等价物余额 726,271,241.95 581,699,862.68
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2023 年半年度
归属于母公司所有者权益 所
少
其他权益工具 其 一 有
减 未 数
项目 资 他 专 盈 般 者
： 分 股
股 优 永 本 综 项 余 风 其 小 权
库 配 东
本 其 公 合 储 公 险 他 计 益
先 续 存 利 权
他 积 收 备 积 准 合
股 债 股 润 益
益 备 计
595, 80,4 - 48,8 3,69 4,41 56,2 4,46
一、上年期 979, 88,0 3,85 86,6 1,05 2,55 55,5 8,81
末余额 092. 45.3 4,37 05.8 6,18 5,54 22.4 1,07
00 8 7.95 1 2.73 7.97 6 0.43
加：会
计政策变更
前
期差错更正
同
一控制下企
业合并
其
他
595, 80,4 - 48,8 3,69 4,41 56,2 4,46
二、本年期 979, 88,0 3,85 86,6 1,05 2,55 55,5 8,81
初余额 092. 45.3 4,37 05.8 6,18 5,54 22.4 1,07
00 8 7.95 1 2.73 7.97 6 0.43
三、本期增 0.00 0.00 1,40 0.00 0.00 0.00 4,11 5,51 - -
49
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
减变动金额 4,02 0,16 4,19 6,50 987,
（减少以 0.27 9.73 0.00 2,18 998.
“－”号填 8.58 58
列）
220, 222, - 216,
1,40
（一）综合 903, 307, 6,25 050,
4,02
收益总额 444. 464. 7,18 276.
0.27
63 90 8.58 32
- - -
（二）所有
1,64 1,64 1,64
者投入和减 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4,82 4,82 4,82
少资本
2.69 2.69 2.69
1．所有者
投入的普通 0.00 0.00
股
2．其他权
益工具持有 0.00 0.00
者投入资本
3．股份支
付计入所有
0.00 0.00
者权益的金
额
- - -
1,64 1,64 1,64
4．其他
4,82 4,82 4,82
2.69 2.69 2.69
- - -
-
215, 215, 215,
（三）利润 245,
148, 148, 393,
分配 000.
452. 452. 452.
00
21 21 21
1．提取盈
0.00 0.00
余公积
2．提取一
0.00 0.00
般风险准备
- - -
-
3．对所有 215, 215, 215,
245,
者（或股 148, 148, 393,
000.
东）的分配 452. 452. 452.
00
21 21 21
4．其他 0.00 0.00
（四）所有
者权益内部 0.00 0.00
结转
1．资本公
积转增资本 0.00 0.00
（或股本）
2．盈余公
积转增资本 0.00 0.00
（或股本）
3．盈余公
0.00 0.00
积弥补亏损
4．设定受
0.00 0.00
益计划变动
50
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转 0.00 0.00
留存收益
6．其他 0.00 0.00
（五）专项
0.00 0.00
储备
1．本期提
0.00 0.00
取
2．本期使
0.00 0.00
用
（六）其他 0.00 0.00
595, 80,4 - 48,8 3,69 4,41 49,7 4,46
四、本期期 979, 88,0 2,45 86,6 5,16 8,06 53,3 7,82
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
末余额 092. 45.3 0,35 05.8 6,35 9,73 33.8 3,07
00 8 7.68 1 2.46 7.97 8 1.85
上年金额
单位：元
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益 所
少
其他权益工具 其 一 有
减 未 数
项目 资 他 专 盈 般 者
： 分 股
股 优 永 本 综 项 余 风 其 小 权
其 库 配 东
本 先 续 公 合 储 公 险 他 计 益
他 存 利 权
股 债 积 收 备 积 准 合
股 润 益
益 备 计
595, 146, - 47,5 3,80 4,58 46,8 4,63
一、上年期 979, 986, 8,17 74,9 0,90 3,26 19,6 0,08
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
末余额 092. 167. 4,65 40.1 1,41 6,95 13.1 6,57
00 70 3.66 8 3.35 9.57 9 2.76
加：会
计政策变更
前
期差错更正
同
一控制下企
业合并
其
他
595, 146, - 47,5 3,80 4,58 46,8 4,63
二、本年期 979, 986, 8,17 74,9 0,90 3,26 19,6 0,08
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
初余额 092. 167. 4,65 40.1 1,41 6,95 13.1 6,57
00 70 3.66 8 3.35 9.57 9 2.76
三、本期增 - - - - -
-
减变动金额 66,4 2,06 17,9 362, 445, 453,
8,24
（减少以 98,1 0.00 3,27 0.00 37,3 0.00 926, 298, 540,
1,12
“－”号填 22.3 9.42 91.7 701. 936. 065.
9.48
列） 2 1 89 50 98
（一）综合 2,06 250, 252, - 243,
收益总额 3,27 802, 865, 9,50 364,
51
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
9.42 157. 437. 1,12 307.
71 13 9.48 65
- - - - -
（二）所有 66,4 17,9 208, 292, 1,26 291,
者投入和减 98,1 0.00 0.00 0.00 37,3 0.00 463, 898, 0,00 638,
少资本 22.3 91.7 077. 591. 0.00 591.
2 1 04 07 07
1．所有者 1,26 1,26
投入的普通 0.00 0,00 0,00
股 0.00 0.00
2．其他权
益工具持有 0.00 0.00
者投入资本
3．股份支
付计入所有
0.00 0.00
者权益的金
额
- - - - -
66,4 17,9 208, 292, 292,
4．其他 98,1 37,3 463, 898, 898,
22.3 91.7 077. 591. 591.
2 1 04 07 07
- - -
405, 405, 405,
（三）利润
265, 265, 265,
分配
782. 782. 782.
56 56 56
1．提取盈
0.00 0.00
余公积
2．提取一
0.00 0.00
般风险准备
- - -
3．对所有 405, 405, 405,
者（或股 265, 265, 265,
东）的分配 782. 782. 782.
56 56 56
4．其他 0.00 0.00
（四）所有
者权益内部 0.00 0.00
结转
1．资本公
积转增资本 0.00 0.00
（或股本）
2．盈余公
积转增资本 0.00 0.00
（或股本）
3．盈余公
0.00 0.00
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
0.00 0.00
额结转留存
收益
5．其他综 0.00 0.00
52
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
合收益结转
留存收益
6．其他 0.00 0.00
（五）专项
0.00 0.00
储备
1．本期提
0.00 0.00
取
2．本期使
0.00 0.00
用
（六）其他 0.00 0.00
595, 80,4 - 29,6 3,43 4,13 38,5 4,17
四、本期期 979, 88,0 6,11 37,5 7,97 7,96 78,4 6,54
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
末余额 092. 45.3 1,37 48.4 4,71 8,02 83.7 6,50
00 8 4.24 7 1.46 3.07 1 6.78
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2023 年半年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
-
595,9 53,87 48,88 1,105, 1,801,
一、上年期 2,742,
79,09 6,380. 6,605. 473,3 472,5
末余额 841.6
2.00 11 81 19.87 56.14
5
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
-
595,9 53,87 48,88 1,105, 1,801,
二、本年期 2,742,
79,09 6,380. 6,605. 473,3 472,5
初余额 841.6
2.00 11 81 19.87 56.14
5
三、本期增
- -
减变动金额 -
31,91 32,19
（减少以 275,9
7,534. 3,512.
“－”号填 78.56
27 83
列）
- 183,2 182,9
（一）综合
275,9 30,91 54,93
收益总额
78.56 7.94 9.38
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者
投入的普通
53
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
- -
（三）利润 215,1 215,1
分配 48,45 48,45
2.21 2.21
1．提取盈
余公积
- -
2．对所有
215,1 215,1
者（或股
48,45 48,45
东）的分配
2.21 2.21
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
-
595,9 53,87 48,88 1,073, 1,769,
四、本期期 3,018,
79,09 6,380. 6,605. 555,7 279,0
末余额 820.2
2.00 11 81 85.60 43.31
1
上年金额
54
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
单位：元
2022 年半年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
-
595,9 53,87 29,63 1,337, 2,014,
一、上年期 2,574,
79,09 6,380. 7,548. 497,5 416,4
末余额 121.5
2.00 11 47 86.41 85.45
4
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
-
595,9 53,87 29,63 1,337, 2,014,
二、本年期 2,574,
79,09 6,380. 7,548. 497,5 416,4
初余额 121.5
2.00 11 47 86.41 85.45
4
三、本期增
- -
减变动金额 -
375,5 375,6
（减少以 118,3
00,46 18,82
“－”号填 65.58
2.59 8.17
列）
- 29,76 29,64
（一）综合
118,3 5,319. 6,954.
收益总额
65.58 97 39
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
- -
（三）利润 405,2 405,2
分配 65,78 65,78
2.56 2.56
1．提取盈
余公积
- -
2．对所有
405,2 405,2
者（或股
65,78 65,78
东）的分配
2.56 2.56
55
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
-
595,9 53,87 29,63 961,9 1,638,
四、本期期 2,692,
79,09 6,380. 7,548. 97,12 797,6
末余额 487.1
2.00 11 47 3.82 57.28
2
三、公司基本情况
深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)系经广东省深圳市人民政府深府办复[1991]831 号
文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，于 1983 年 1 月 17 日在深圳市工商行政管理局
登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有注册号/统一社会信用代码为 91440300192174135N 的企业法人营业执照，
注册资本 595,979,092 元，股份总数 595,979,092 股(每股面值 1 元)。其中，有限售条件的流通股份：A 股 1,898,306 股，
B 股 0 股；无限售条件的流通股份 A 股 526,475,543 股，B 股 67,605,243 股。公司股票已于 1992 年 3 月 30 日在深圳证券
交易所挂牌交易。
本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理。
国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。产品/提供的劳务主要有：商品住宅的开发及销售；物业管理服务；
楼宇及楼宇设备维修、庭园绿化及清洁服务；物业租赁服务；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。
本财务报表业经公司 2023 年 8 月 25 日第十届董事会第 19 次会议批准对外报出。
56
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，将深圳市皇城地产有限公司、东莞市国贸长盛房地产开发有限
公司和深圳市国贸物业管理有限公司等 62 家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注八、九说明。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述
重要会计政策、会计估计进行编制。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
具体会计政策和会计估计提示：
1、遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关
规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般
规定》（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453 号）的列报
和披露要求。
2、会计期间
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
3、营业周期
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业
周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的
流动性划分标准。
4、记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
57
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，按照合并日
被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值
（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（2）非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并
成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债
的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的
其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资
产变动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨
认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形
1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事
项作为一揽子交易进行会计处理：
① 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
② 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③ 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④ 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失
控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差
额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与
剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计
58
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留
存收益。
3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额
计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进
行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持
续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应
当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企业会计准则第 33 号——
合并财务报表》编制。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
（1）合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：1）各参与方均受到该
安排的约束；2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排
具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致
同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
（2）合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承
担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三个
月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
59
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产
负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息
的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收
益。
（2）外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其
他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算
产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
10、金融工具
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，
在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负
债表内予以转销：
1）收取金融资产现金流量的权利届满；
2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义
务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融
资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
（2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时，根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以
摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合
同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，
均计入当期损益。
60
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融
资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产
生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。
其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为
当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转
入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，
仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损
失转入留存收益。
4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资
产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公
允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相
关交易费用计入其初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：1）该项
指定能够消除或显著减少会计错配；2）根据正式书面文件载明的集团风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负
债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；3）该金融负债
包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用
直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
61
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
（4）金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定
权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融工具减值
1）金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金
融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际
利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，
对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失
的累计变动确认为损失准备。
对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照
相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损
失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果
信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确
认后未显著增加，公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在
初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显
著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，
公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计
入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价
值。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2）按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款—合并范围内关联方往来组合
参考历史信用损失经验，结合当前状况
其他应收款—应收利息组合
以及对未来经济状况的预测，通过违约
款项性质
风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
其他应收款—其他关联方往来组合 预期信用损失率，计算预期信用损失。
参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约
其他应收款—信用风险特征组合 账龄组合
风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。
3）按组合计量预期信用损失的应收款项
①具体组合及计量预期信用损失的方法
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况
应收银行承兑汇票
票据类型 以及对未来经济状况的预测，通过违约
风险敞口和整个存续期预期信用损失
应收商业承兑汇票 率，计算预期信用损失。
参考历史信用损失经验，结合当前状况
应收账款—其他关联方往来组合 款项性质 以及对未来经济状况的预测，通过违约
风险敞口和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。
参考历史信用损失经验，结合当前状况
应收账款—信用风险特征组合 账龄组合 以及对未来经济状况的预测，编制应收
账款账龄与整个存续期预期信用损失率
对照表，计算预期信用损失。
②应收账款—信用风险特征组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
应收账款
账龄
预期信用损失率(%)
1 年以内(含 1 年，下同) 3.00
1-2 年 10.00
2-3 年 30.00
3-4 年 50.00
4-5 年 80.00
5 年以上 100.00
（6）金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
63
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本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资
产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资
产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，
确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11、应收票据
详见本财务报表附注五、10 金融工具之相关说明。
12、应收账款
详见本财务报表附注五、10 金融工具之相关说明。
13、应收款项融资
不适用。
14、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
详见本财务报表附注五、10 金融工具之相关说明。
15、存货
（1）存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转
房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
（2）发出存货的计价方法
1)发出材料采用移动加权平均法。
2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积分摊计入项目的开发成本。
3)发出开发产品按个别计价法核算。
4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入
有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待
公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
（3）存货可变现净值的确定依据
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资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变
现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部
分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金
额。
（4）存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
1)低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
2)包装物
按照一次转销法进行摊销。
16、合同资产
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商
品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
对于不包含重大融资成分的合同资产，公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信
用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
17、合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确
由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过
一年的可以在发生时计入当期损益。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产
减值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账
面价值。
18、持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他
方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大
调整或者撤销的可能性极小）。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的
批准。
本公司将持有待售资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原
账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值
准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用相
关准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，
并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资
产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应
当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用相关准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金
额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用相关准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资
产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计
量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对
子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件
时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划
分为持有待售类别。
19、债权投资
不适用。
20、其他债权投资
不适用。
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21、长期应收款
详见本财务报表附注五、10 金融工具之相关说明。
22、长期股权投资
(1)共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，
认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些
政策的制定，认定为重大影响。
(2)投资成本的确定
1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子
交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应
享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投
资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资
本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关
会计处理：
①在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成
本。
②在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交
易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下
的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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③除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取
得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债
务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其
初始投资成本。
(3)后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
(4)通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
1)个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影
响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照
《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
2)合并财务报表
①通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之
间的差额，调整资本公积(资本溢价)，资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与
剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间
的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失
控制权时转为当期投资收益。
②通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控
制权当期的损益。
(5)减值测试方法及减值准备计提方法
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对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额
的差额计提相应的减值准备。
23、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
（1）投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方
法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提
相应的减值准备。
24、固定资产
（1） 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在
同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-25 5-10 3.6-4.75
运输工具 年限平均法 5 5 19
其他设备 年限平均法 5 5 19
机器设备 年限平均法 5 5 19
固定资产装修 年限平均法 5 0 20
（3） 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
不适用。
25、在建工程
（1）在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定
可使用状态前所发生的实际成本计量。
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（2）在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决
算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
26、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；
其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
（2）借款费用资本化期间
1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：①资产支出已经发生；②借款费用已经发生；③为使资产达到
预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费
用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利
率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收
益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支
出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
27、生物资产
不适用。
28、油气资产
不适用。
29、使用权资产
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁
除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
（3）发生的初始直接费用；
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（4）为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能够合理确定租赁
期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产
所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失
进行会计处理。
30、无形资产
（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
1）无形资产包括土地使用权、软件使用权等，按成本进行初始计量。
2）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，
无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项目 摊销年限(年)
土地使用权 土地使用权法定使用期
软件使用权 5
使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。对使用寿命不确定
的无形资产，使用寿命不确定的判断依据是：没有明确的使用期限及可预计的受益年限。
3）使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相
应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减
值测试。
（2） 内部研究开发支出会计政策
不适用。
31、长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产，
在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
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32、长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上(不含 1 年)的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受
益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价
值全部转入当期损益。
33、合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对
价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
34、职工薪酬
（1） 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（2） 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
1）在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。
2）对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
①根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设
定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受
益计划义务的现值和当期服务成本；
②设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为
一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设
定受益计划净资产；
③期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新
计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计
期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
（3） 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：1）公司不能单方
面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用
时。
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（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的
其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服
务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等
组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
35、租赁负债
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁
除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
（3）购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
（4）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
（5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本公司采用增量借
款利率作为折现率。
36、预计负债
（1）因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的现时义务，履
行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
（2）公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债
的账面价值进行复核。
37、股份支付
不适用。
38、优先股、永续债等其他金融工具
不适用。
39、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
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（1）收入的确认
本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业管理收入、软件销售收入、出租物业收入（详见（四十二）租赁）等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导
该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
（2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履
行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分
收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的
除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制
权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
1）房地产销售合同在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发
产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实
施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量
时，确认销售收入的实现。出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有
权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，
相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。以房地产竣工验收合格(取得竣工验收报告)，
签订了不可逆转的销售合同，取得了买方付款证明(其中选择银行按揭的，收到首期款及银行按揭全款；不选择银行按揭
自行付款的，收到全部房款)，以发出收楼通知书载明收楼时点(在规定的期限内因业主原因未及时办手续的视同收楼)与
业主实际收楼时点二者较早者确认收入的实现。
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2）提供劳务合同提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相
关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工
百分比法确认提供劳务的收入，已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结
果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供
劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期
损益，不确认劳务收入。物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管
理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
3）让渡资产使用权让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡
资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议
约定的收费时间和方法计算确定。物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入
时确认出租物业收入的实现。
4）软件销售收入
①定制软件和自主软件产品销售收入确认和计量方法
定制软件是指根据与客户签订的软件开发合同，对用户的业务进行充分实地调查，并根据用户的实际需求进行专门
的软件设计与开发，由此开发出来的软件不具有通用性。仅当公司在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公
司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段
时间内确认收入，已完成履约义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否
则，于某一时点确认收入。
公司与客户签订的自主软件产品类销售合同，由客户直接采购标准版软件，即不动产与设施管理平台，根据客户需
求由实施人员部署相应模块，属于某一时点履行的履约义务，公司将产品交付给客户且客户已接受该产品后确认收入。
②系统集成合同收入确认和计量方法
系统集成包括外购商品、软件产品的销售与安装。公司在已将外购商品、软件产品所有权上的主要风险和报酬转移
给购货方；公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；系统安装调试完
毕已投入试运行或取得购货方的初验报告;与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠计量时，确认
收入实现。
③技术服务收入确认和计量方法
技术服务收入，主要是指按合同要求向客户提供咨询、实施和产品售后服务的业务。合同约定服务期限的，将其作
为在某一时段内履行的履约义务，在服务提供期间内，按合同约定的服务期限与客户结算的服务确认收入。
5）其他业务收入根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够可靠
地计量时，确认其他业务收入的实现。
（3）收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存
在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
1）可变对价
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关
不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大
转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，
本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰
晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确认所购买
的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确
区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
不适用。
40、政府补助
（1）政府补助在同时满足下列条件时予以确认：1）公司能够满足政府补助所附的条件；2）公司能够收到政府补
助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价
值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
（2）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，
以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政
府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益
的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损
益。
（3）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相
关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，
76
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用
于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
（4）与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常
活动无关的政府补助，计入营业外收支。
41、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定
其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延
所得税资产或递延所得税负债。
（2）确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿
证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得
税资产。
（3）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额
用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记
的金额。
（4）本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：1）
企业合并；2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
42、租赁
（1） 经营租赁的会计处理方法
1）承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资
产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》
有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩
余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿
命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减
值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则
第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁
付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
2）出租人
77
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与
经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根
据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规
定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
（2） 融资租赁的会计处理方法
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的
周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
43、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营的确认标准、会计处理方法
满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为终止经营：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
44、重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
□适用 不适用
（2） 重要会计估计变更
□适用 不适用
（3） 2023 年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
□适用 不适用
45、其他
本财务报表附注的期初数指 2023 年 1 月 1 日财务报表数，期末数指 2023 年 6 月 30 日财务报表数，本期指 2023 年 1-6 月，
上年同期指 2022 年 1-6 月。母公司同。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 [注 1]
城市维护建设税 应缴流转税税额 按地区级别分别适用 7%、5%、1%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、15%、16.5%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑
土地增值税 30%-60%
物和其他附着物产权产生的增值额
从价计征的，按房产原值一次减除
房产税 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征 1.2%、12%
的，按租金收入的 12%计缴
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
重庆深国贸物业管理有限公司 15%
深圳市国贸物业管理有限公司重庆分公司 15%
深圳市设施之家科技有限公司 15%
深圳市国贸餐饮有限公司 20%
深圳市物业工程建设监理有限公司 20%
深圳市聚联人力资源开发有限公司 20%
深圳市华政鹏物业管理发展有限公司 20%
深圳市金海联物业管理有限公司 20%
深圳市众通达住宅修缮服务有限公司 20%
深圳市康平实业有限公司 20%
深圳市教师之家培训有限公司 20%
深圳市教育实业有限公司 20%
深圳市育发实业有限公司 20%
重庆奥博电梯有限公司 20%
深圳市深物业燕子湖发展有限公司 20%
深圳市深物业福源泰发展有限公司 20%
深圳市社会福利有限公司 20%
深圳市福源民物业管理有限责任公司 20%
深圳市梅隆实业发展有限公司 20%
深圳市体育服务有限公司 20%
深圳市鹏宏源实业发展有限公司 20%
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳市天阙电梯技术有限公司 20%
深圳市国管机电设备有限公司 20%
深圳市深汕特别合作区国贸物业发展有限公司 20%
深圳市和霖华建设管理有限公司 20%
深圳市国贸同乐物业管理有限公司 20%
深圳市国贸产业空间服务有限公司 20%
深圳外贸物业管理有限公司 20%
深圳市福保城市资源管理有限公司 20%
深圳市深物电梯有限公司 20%
深圳市深房物业清洁有限公司 20%
山东深国贸酒店管理有限公司 20%
北京设施之家科技有限公司 20%
注册于香港地区的子公司 16.50%
注册与越南地区的子公司 20%
合并范围内其他纳税主体 25%
2、税收优惠
根据国家发改委第 9 号令《产业结构调整指导目录(2011 年本)》鼓励类中的第三十七类商务服务业第 2 条物业服务
的规定，符合条件的西部企业减按 15%的税率征收企业所得税。子公司重庆深国贸物业管理有限公司、深圳市国贸物业
管理有限公司重庆分公司适用上述政策。
深圳市设施之家科技有限公司于 2022 年 12 月 19 日高新技术企业证书复检通过，证书编号：GR202244204675，有
效期三年，按照税法规定，2023 年度执行 15%的优惠企业所得税率。
根据财政部、税务总局《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告 2023 年第 6 号)
和《国家税务总局关于落实小型微利企业所得税优惠政策征管问题的公告》(国家税务总局公告 2023 年第 6 号)规定，自
2023 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%计入应纳税
所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。以及《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告
2022 年第 13 号)，自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300
万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。子公司深圳市国贸餐饮有限公司、深圳市物
业工程建设监理有限公司等共计 30 家适用该政策。
3、其他
[注 1]：本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型 一般计税税率 简易计税征收率
房产销售收入 9% 5%
不动产出租收入 9% 5%
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
物业服务收入 6% 3%
餐饮服务收入 6% 3%
其他 13% --
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 42,693.32 43,833.00
银行存款 1,385,485,202.97 1,512,202,363.19
其他货币资金 6,676,731.47 5,282,697.64
合计 1,392,204,627.76 1,517,528,893.83
其中：存放在境外的款项总额 63,964,312.71 66,436,595.66
因抵押、质押或冻结等对
15,539,145.06 7,835,036.35
使用有限制的款项总额
其他说明
其他货币资金中使用受限的资金主要包括保证金及利息 3,332,452.99 元等；银行存款中使用受限的资金主要包括银行冻
结资金 6,476,231.24 元、定期存款利息 5,270,833.33 元及银行保证金 459,627.50 元；上述金额因使用受到限制不作为现金
及现金等价物。
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明
3、衍生金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
4、应收票据
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其
中：
其
中：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 不适用
（3） 期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
（4） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（5） 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元
项目 期末转应收账款金额
其他说明：
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（6） 本期实际核销的应收票据情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收票据核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收票据性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收票据核销说明：
5、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
131,145, 110,207, 20,937,7 111,808, 109,689, 2,119,07
账准备 23.32% 84.03% 20.01% 98.10%
425.55 671.91 53.64 371.14 294.54 6.60
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
431,328, 35,340,1 395,988, 447,078, 29,263,5 417,814,
账准备 76.68% 8.19% 79.99% 6.55%
190.78 05.27 085.51 385.18 46.48 838.70
的应收
账款
其
中：
562,473, 145,547, 416,925, 558,886, 138,952, 419,933,
合计 100.00% 25.88% 100.00% 24.86%
616.33 777.18 839.15 756.32 841.02 915.30
按单项计提坏账准备：110,207,671.91
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市基永物业发展
93,811,328.05 93,811,328.05 100.00% 涉及诉讼，无法收回
有限公司
深圳特威实业有限公
2,836,561.00 2,836,561.00 100.00% 预计无法收回
司
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳市鲁南实业发展
2,818,284.84 2,818,284.84 100.00% 预计无法收回
公司
深圳市汉普电子技术
1,436,020.29 1,433,070.29 99.79% 预计无法收回
开发有限公司
单项金额不重大但单
30,243,231.37 9,308,427.73 30.78% 长期未能收回
项计提坏账准备
合计 131,145,425.55 110,207,671.91
按组合计提坏账准备：35,340,105.27
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
信用风险特征组合 253,508,004.18 25,162,778.29 9.93%
其他关联方往来组合 177,820,186.60 10,177,326.98 5.72%
合计 431,328,190.78 35,340,105.27
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 312,921,794.00
1至2年 88,024,382.29
2至3年 15,229,615.66
3 年以上 146,297,824.38
3至4年 5,415,310.89
4至5年 2,471,780.12
5 年以上 138,410,733.37
合计 562,473,616.33
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
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计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
109,689,294.54 518,377.37 110,207,671.91
准备
按组合计提坏
29,263,546.48 6,076,558.79 35,340,105.27
账准备
合计 138,952,841.02 6,594,936.16 145,547,777.18
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
深圳湾科技发展有限公司 107,824,285.09 19.17% 6,743,517.22
深圳市基永物业发展有限公
93,811,328.05 16.68% 93,811,328.05
司
河北深保投资发展有限公司 29,580,856.88 5.26% 887,425.71
深圳经济特区房地产（集
10,072,563.13 1.79% 1,252,620.81
团）股份有限公司
深圳市深福保（集团）有限
4,153,519.42 0.74% 159,605.58
公司
合计 245,442,552.57 43.64%
（5） 因金融资产转移而终止确认的应收账款
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（6） 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
6、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□适用 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用 不适用
其他说明：
7、预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 7,015,536.66 68.73% 98,477,532.46 98.14%
1至2年 1,807,120.94 17.70% 1,652,279.14 1.65%
2至3年 1,173,932.28 11.50% 1,438.19 0.00%
3 年以上 211,234.43 2.07% 210,556.77 0.21%
合计 10,207,824.31 100,341,806.56
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称（填写全称） 账面余额 占预付款项余额的比例(%)
北京京东世纪信息技术有限公司 1,260,657.76 12.35%
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中建四局第五建筑工程有限公司 614,940.37 6.02%
华夏邮电咨询监理有限公司 510,389.00 5.00%
国网山东省电力公司济南供电公司 435,734.43 4.27%
佛山市迪欧龙家具有限公司 289,230.00 2.83%
合 计 3,110,951.56 30.48%
其他说明：
8、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 624,876,343.49 639,903,523.33
合计 624,876,343.49 639,903,523.33
（1） 应收利息
1） 应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
2） 重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
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（2） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
项目（或被投资单 是否发生减值及其判
期末余额 账龄 未收回的原因
位） 断依据
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
其他说明：
（3） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 10,178,809.17 14,333,480.59
保证金 34,107,085.10 33,052,554.40
备用金 669,713.78 315,131.82
代扣代缴款项 4,524,986.31 7,861,406.33
外部往来款 647,238,111.03 645,712,452.33
其他 22,522,486.45 26,868,828.99
合计 719,241,191.84 728,143,854.46
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2023 年 1 月 1 日余额 58,445,816.20 29,794,514.93 88,240,331.13
88
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
本期计提 6,103,555.43 20,961.79 6,124,517.22
2023 年 6 月 30 日余
64,549,371.63 29,815,476.72 94,364,848.35
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 37,662,808.00
1至2年 49,059,147.91
2至3年 547,938,076.57
3 年以上 84,581,159.36
3至4年 32,976,097.34
4至5年 1,176,811.01
5 年以上 50,428,251.01
合计 719,241,191.84
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
29,794,514.93 20,961.79 29,815,476.72
准备
组合计提坏账
58,445,816.20 6,103,555.43 64,549,371.63
准备
合计 88,240,331.13 6,124,517.22 94,364,848.35
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
89
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
4） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收
款期末余额 坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
合计数的比 额
例
深圳市心海控股有限公司
1 年以内，1-5
及关联方深圳市心海荣耀 往来款 576,568,974.73 80.16% 17,297,069.25
年
房地产开发有限公司
深圳市蚌岭股份合作公司 押金及保证金 30,000,000.00 3-4 年 4.17% 15,000,000.00
绩效风险金、保证
深圳湾科技发展有限公司 16,342,327.84 1 年以内 2.27% 490,269.84
金
深圳市前海高端信息服务 1 年以内，1-2
往来款 10,720,575.27 1.49% 321,617.26
有限公司 年
深圳天俊实业股份有限公
往来款 10,000,000.00 2-3 年 1.39% 0.00
司
合计 643,631,877.84 89.48% 33,108,956.35
6） 涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
额及依据
7） 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8） 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
90
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其他说明：
9、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1） 存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
10,608,749,592 10,602,101,188 10,778,950,699 10,772,302,295
开发成本 6,648,404.13 6,648,404.13
.61 .48 .23 .10
开发产品 242,794,704.84 242,794,704.84 199,674,693.59 199,674,693.59
合同履约成本 1,975,995.10 1,975,995.10 1,965,933.85 1,965,933.85
原材料 1,509,262.79 818,559.41 690,703.38 1,891,354.81 1,040,612.30 850,742.51
库存商品 2,557,484.48 2,094,300.39 463,184.09 2,536,973.19 2,094,300.39 442,672.80
低值易耗品 271,124.75 271,124.75 97,885.52 97,885.52
10,857,858,164 10,848,296,900 10,985,117,540 10,975,334,223
合计 9,561,263.93 9,783,316.82
.57 .64 .19 .37
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期 其中：
本期转 本期其 利息资
项目名 开工时 预计竣 预计总 期初余 （开发 期末余 本期利 资金来
入开发 他减少 本化累
称 间 工时间 投资 额 成本） 额 息资本 源
产品 金额 计金额
增加 化金额
2021 年 2026 年 8,400,0 4,686,2 4,852,5
澜湖时 166,311 298,611 60,308, 银行贷
01 月 09 月 00,000. 02,152. 13,713.
代项目 ,560.57 ,761.36 251.38 款
07 日 10 日 00 53 10
深物
业福
2018 年 2023 年
昌花园 911,330 747,287 747,287
12 月 05 月 0.00 其他
二期 ,000.00 ,571.94 ,571.94
27 日 15 日
（福汇
华苑）
虎门滨 2022 年 2024 年 3,217,5 2,361,5 2,491,1
129,568 2,782,5 2,782,5 银行贷
海港湾 03 月 04 月 90,000. 67,910. 36,820.
,909.22 38.76 38.76 款
项目 22 日 30 日 00 93 15
光明御 2022 年 2024 年 2,658,6 1,792,2 1,838,3
46,065, 583,458 583,458 银行贷
棠上府 03 月 10 月 80,000. 78,782. 44,173.
390.79 .34 .34 款
项目 07 日 21 日 00 42 21
御品峦 236,433 412,752 236,846
其他
山 ,505.64 .52 ,258.16
91
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（A117
-12 号
宗地商
住建设
项目）
海口红
6,648,4 6,648,4
旗镇土 其他
04.13 04.13
地
深惠花 37,256, 31,716. 37,287,
其他
园 048.16 38 764.54
福源泰 12,754, 1,468,7 14,223,
其他
项目 337.65 17.00 054.65
扬州瘦
2023 年 2026 年 3,774,7 1,095,2
西湖生 863,966 231,250
03 月 08 月 90,000. 16,931. 其他
态健康 ,304.45 ,626.85
06 日 31 日 00 30
谷项目
34,555, 1,976,7 36,532,
其他 其他
681.38 91.99 473.37
18,962, 10,778, 10,608,
747,287 577,086 301,977 63,674,
合计 390,000 950,699 0.00 749,592
,571.94 ,465.32 ,758.46 248.48
.00 .23 .61
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
其中：本期
利息资本化
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 利息资本化
累计金额
金额
深物业廊桥 2012 年 12 83,077,702.9
3,447,316.75 3,447,316.75
国际 月 01 日 6
深物业湖畔 2015 年 06 56,815,090.2 56,724,967.1
90,123.14
御景一期 月 01 日 8 4
深物业半山 2022 年 01 10,446,911.4
3,607,397.06 64,327.91 47,625.68 3,624,099.29
御景二期 月 12 日 3
深物业松湖 2017 年 07 24,200,327.4 23,928,942.1 27,205,315.9
271,385.28
朗苑 月 01 日 7 9 5
深物业湖畔 2017 年 11 30,517,813.2 30,382,135.0 30,539,392.6
135,678.16
御景二期 月 01 日 3 7 5
深物业金领 2019 年 12 72,260,564.4 67,897,714.9
4,270,881.01 8,633,730.49
假日 月 02 日 4 6
1995 年 12 26,385,636.2
国贸广场 4,839,083.10 4,839,083.10
月 01 日 9
2001 年 06
皇御苑 A 区 790,140.58 790,140.58
月 01 日
福昌大厦裙 1999 年 11
645,532.65 645,532.65
楼 月 01 日
其他项目 2,551,428.03 2,551,428.03
深物业福昌
花园二期 2023 年 05 747,287,571. 699,324,226. 47,963,345.0
（福汇华 月 15 日 94 86 8
苑）
199,674,693. 751,622,780. 708,502,769. 242,794,704. 177,654,959.
合计
59 86 61 84 28
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位：元
92
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 6,648,404.13 6,648,404.13
原材料 1,040,612.30 222,052.89 818,559.41
库存商品 2,094,300.39 2,094,300.39
合计 9,783,316.82 222,052.89 9,561,263.93
按主要项目分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
海南琼山土
6,648,404.13 6,648,404.13
地
合计 6,648,404.13 6,648,404.13
（3） 存货期末余额中利息资本化率的情况
项目名称 期初资本化金额 本期资本化金额 本期结转金额 期末资本化金额
深物业金领假日 341,681.06 - 31,076.48 310,604.58
澜湖时代项目 238,303,509.98 60,308,251.38 - 298,611,761.36
深物业廊桥国际 2,971,986.54 - - 2,971,986.54
深物业湖畔御景一期 1,249,515.42 - 7,148.32 1,242,367.10
虎门滨海港湾项目 - 2,782,538.76 - 2,782,538.76
光明御棠上府项目 - 583,458.34 - 583,458.34
合 计 242,866,693.00 63,674,248.48 38,224.80 306,502,716.68
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（4） 存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
10、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
深物业福昌花园二期
109,392,112.37 109,392,112.37
（福汇华苑）
市政工程质保金 991,952.00 991,952.00 1,094,632.90 1,094,632.90
合计 110,384,064.37 110,384,064.37 1,094,632.90 1,094,632.90
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用 不适用
本期合同资产计提减值准备情况：
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
其他说明
11、持有待售资产
单位：元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明
12、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的债权投资/其他债权投资
单位：元
债权项目 期末余额 期初余额
94
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
其他说明：
13、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 12,232,463.61 16,846,758.27
待抵扣进项税 58,657,816.56 28,950,002.85
预缴所得税 33,200.38 1,436,395.15
预缴土地增值税 0.00 16,438,505.72
预缴城建税 37,292.33 1,156,118.20
预缴教育费附加 26,637.38 825,798.74
应收软件销售增值税即征即退款 0.00 1,687.34
合计 70,987,410.26 65,655,266.27
其他说明：
14、债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
重要的债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
其他说明：
95
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
15、其他债权投资
单位：元
累计在其
他综合收
本期公允 累计公允
项目 期初余额 应计利息 期末余额 成本 益中确认 备注
价值变动 价值变动
的损失准
备
重要的其他债权投资
单位：元
其他债权 期末余额 期初余额
项目 面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
其他说明：
16、长期应收款
（1） 长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
融资租赁款 21,920,095.92 21,920,095.92 22,651,454.07 22,651,454.07 0.14
其中：
未实现融资 11,607,188.38 11,607,188.38 13,169,492.65 13,169,492.65
收益
合计 21,920,095.92 21,920,095.92 22,651,454.07 22,651,454.07
坏账准备减值情况
单位：元
坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
96
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
（2） 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3） 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明
17、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
被投资 额（账 其他综 额（账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
单位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值） 调整 值）
损益 利润
一、合营企业
深圳物
业吉发 44,730, 1,722,8 46,453,
仓储有 585.29 73.98 459.27
限公司
深圳天
安国际
大厦物 7,037,9 82,895. 7,120,8
业管理 52.31 33 47.64
有限公
司
51,768, 1,805,7 53,574,
小计
537.60 69.31 306.91
二、联营企业
深圳物
方陶瓷 18,983, 18,983, 18,983,
工业有 614.14 614.14 614.14
限公司
深圳康
富健康 165,000 165,000 165,000
产品有 .00 .00 .00
限公司
深圳市 756,670 756,670 756,670
97
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
兴浩仿 .68 .68 .68
瓷制品
有限公
司
深圳市
社会福
326,693 326,693 326,693
利公司
.24 .24 .24
福达电
子厂
深圳市
福隆实
1,684,3 1,684,3 1,684,3
业发展
50.00 50.00 50.00
有限公
司
好年华 2,733,5 2,733,5 2,733,5
大酒店 70.05 70.05 70.05
深圳市
教育基 500,000 500,000 500,000
金龙华 .00 .00 .00
投资
深圳市
康乐体
540,060 540,060 540,060
育俱乐
.00 .00 .00
部皇发
分部
深圳市
观澜镇
1,168,9 1,168,9 1,168,9
福民丹
73.20 73.20 73.20
坑村厂
房
深圳市
雄牛保
500,000 500,000 500,000
龄球娱
.00 .00 .00
乐有限
公司
深圳市
莲花彩
1,475,4 1,475,4 1,475,4
田物业
65.91 65.91 65.91
管理有
限公司
深圳市
洋源实 1,030,0 1,030,0 1,030,0
业有限 00.00 00.00 00.00
公司
嘉凯锋
600,000 600,000 600,000
公司宝
.00 .00 .00
安公司
桂园汽 350,000 350,000 350,000
修厂 .00 .00 .00
深圳市
无为本
500,000 500,000 500,000
屋顶绿
.00 .00 .00
化有限
公司
深圳市
240,000 240,000 240,000
元平塑
.00 .00 .00
钢门窗
98
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
有限公
司
深圳市
有方印
100,000 100,000 100,000
务发行
.00 .00 .00
有限公
司
深圳市
路盛实
100,000 100,000 100,000
业发展
.00 .00 .00
有限公
司
中建科
工集团
智慧停 28,012, 51,619. 63,120. 28,001,
车科技 899.71 01 00 398.72
有限公
司
59,767, 51,619. 63,120. 59,755, 31,754,
小计
296.93 01 00 795.94 397.22
111,535 1,857,3 63,120. 113,330 31,754,
合计
,834.53 88.32 00 ,102.85 397.22
其他说明
18、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
金田实业（集团）股份有限公司 635,355.65 887,838.64
合计 635,355.65 887,838.64
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允
其他综合收益 价值计量且其 其他综合收益
确认的股利收
项目名称 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他 转入留存收益
入
的金额 综合收益的原 的原因
因
金田实业（集
不以交易为目
团）股份有限 2,955,000.66
的
公司
其他说明：
19、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
99
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
20、投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 861,702,509.37 14,495,902.20 37,192,716.83 913,391,128.40
2.本期增加金额 20,847,883.84 0.00 0.00 20,847,883.84
（1）外购
（2）存货\
固定资产\在建工程转 20,847,883.84 0.00 0.00 20,847,883.84
入
（3）企业合
并增加
3.本期减少金额 -393,459.16 0.00 0.00 -393,459.16
（1）处置
（2）其他转
出
(3)汇兑调整 -393,459.16 0.00 0.00 -393,459.16
4.期末余额 882,943,852.37 14,495,902.20 37,192,716.83 934,632,471.40
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 472,271,039.79 13,360,585.89 21,996,763.54 507,628,389.22
2.本期增加金额 17,963,132.97 0.00 3,002,225.94 20,965,358.91
（1）计提或
17,963,132.97 0.00 3,002,225.94 20,965,358.91
摊销
3.本期减少金额 -373,786.21 0.00 0.00 -373,786.21
（1）处置
（2）其他转
出
(3)汇兑调整 -373,786.21 0.00 0.00 -373,786.21
4.期末余额 490,607,958.97 13,360,585.89 24,998,989.48 528,967,534.34
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
100
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转
出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 392,335,893.40 1,135,316.31 12,193,727.35 405,664,937.06
2.期初账面价值 389,431,469.58 1,135,316.31 15,195,953.29 405,762,739.18
（2） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位：元
公允价值
建筑面积 报告期租 期初公允 期末公允 公允价值 变动原因
项目名称 地理位置 竣工时间
（㎡） 金收入 价值 价值 变动幅度 及报告索
引
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□是 否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□是 否
（3） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
该房产为物业管理用房，曾被第三方
马古岭 6 栋 507 单元 23,334.11 物管公司占用，现已收回，但未办理
权证。
该土地为 2017 年终审判胜诉后取得，
美林土地
相关产权证书正在办理中。
合 计 23,334.11
其他说明
注：截至 2023 年 6 月 30 日，美林土地账面原值为 3,885,469.40 元，累计计提折旧 3,885,469.40 元，账面价值为 0 元。
21、固定资产
单位：元
101
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
固定资产 72,977,952.16 82,745,172.12
合计 72,977,952.16 82,745,172.12
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 固定资产装修 其他设备 合计
一、账面原
值：
1.期初余
129,859,285.29 6,457,738.92 19,461,561.97 37,715,645.88 57,075,135.08 250,569,367.14
额
2.本期增
100,458.85 405,630.12 1,921,221.97 2,427,310.94
加金额
（1
100,458.85 405,630.12 1,921,221.97 2,427,310.94
）购置
（2
）在建工程转
入
（3
）企业合并增
加
3.本期减
5,482,998.10 15,950.00 304,900.00 933,964.58 6,737,812.68
少金额
（1
15,950.00 304,900.00 933,964.58 1,254,814.58
）处置或报废
(2)其他 5,482,998.10 5,482,998.10
4.期末余
124,376,287.19 6,542,247.77 19,562,292.09 37,715,645.88 58,062,392.47 246,258,865.40
额
二、累计折旧
1.期初余
95,882,680.45 2,648,956.94 13,790,571.17 18,649,255.82 36,777,013.48 167,748,477.86
额
2.本期增
1,073,376.55 368,465.41 899,185.22 3,739,759.14 3,329,303.47 9,410,089.79
加金额
（1
1,073,376.55 368,465.41 899,185.22 3,739,759.14 3,329,303.47 9,410,089.79
）计提
3.本期减
2,751,867.91 15,950.00 265,516.90 844,319.60 3,877,654.41
少金额
（1
15,950.00 265,516.90 844,319.60 1,125,786.50
）处置或报废
(2)其他 2,751,867.91 2,751,867.91
4.期末余
94,204,189.09 3,001,472.35 14,424,239.49 22,389,014.96 39,261,997.35 173,280,913.24
额
三、减值准备
1.期初余
75,717.16 75,717.16
额
102
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2.本期增
加金额
（1
）计提
3.本期减
75,717.16 75,717.16
少金额
（1
75,717.16 75,717.16
）处置或报废
4.期末余
额
四、账面价值
1.期末账
30,172,098.10 3,540,775.42 5,138,052.60 15,326,630.92 18,800,395.12 72,977,952.16
面价值
2.期初账
33,900,887.68 3,808,781.98 5,670,990.80 19,066,390.06 20,298,121.60 82,745,172.12
面价值
（2） 暂时闲置的固定资产情况
单位：元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3） 通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
（4） 未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
前期有产权纠纷，现已胜诉，产权证
呼伦贝尔广厦数码大厦 2 单元 406 房 2,274,041.26
正在办理中。
由于规划调整，该房产写字楼将拆
迁，并于现址附近新建高层写字楼，
三翔商务大厦办公楼 401.402 房 614,187.20 公司将于新写字楼建成后以现有房产
进行以置换，故该房产的房产证明一
直无法办理。
合计 2,888,228.46
其他说明
（5） 固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
103
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
22、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2） 重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
其
工程
本期 利息 中：
本期 累计 本期
本期 转入 资本 本期
项目 预算 期初 其他 期末 投入 工程 利息 资金
增加 固定 化累 利息
名称 数 余额 减少 余额 占预 进度 资本 来源
金额 资产 计金 资本
金额 算比 化率
金额 额 化金
例
额
（3） 本期计提在建工程减值准备情况
单位：元
项目 本期计提金额 计提原因
其他说明
（4） 工程物资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
23、生产性生物资产
（1） 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 不适用
104
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（2） 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 不适用
24、油气资产
□适用 不适用
25、使用权资产
单位：元
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 96,978,273.81 96,978,273.81
2.本期增加金额 10,643,690.71 10,643,690.71
（1）新增租赁 10,643,690.71 10,643,690.71
3.本期减少金额 17,761,164.68 17,761,164.68
（1）租赁合同到期 1,297,675.17 1,297,675.17
（2）租赁中止 10,175,574.13 10,175,574.13
（3）其他 6,287,915.38 6,287,915.38
4.期末余额 89,860,799.84 89,860,799.84
二、累计折旧
1.期初余额 26,809,858.16 26,809,858.16
2.本期增加金额 10,342,761.89 10,342,761.89
（1）计提 10,342,761.89 10,342,761.89
3.本期减少金额 3,068,278.39 3,068,278.39
（1）处置
（2）租赁中止 3,068,278.39 3,068,278.39
4.期末余额 34,084,341.66 34,084,341.66
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
105
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1.期末账面价值 55,776,458.18 55,776,458.18
2.期初账面价值 70,168,415.65 70,168,415.65
其他说明：
26、无形资产
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 3,060,312.13 3,060,312.13
2.本期增加
金额
（1）购
置
（2）内
部研发
（3）企
业合并增加
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额 3,060,312.13 3,060,312.13
二、累计摊销
1.期初余额 1,790,929.22 1,790,929.22
2.本期增加
323,300.59 323,300.59
金额
（1）计
323,300.59 323,300.59
提
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额 2,114,229.81 2,114,229.81
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计
106
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
提
3.本期减少
金额
（1）处
置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
946,082.32 946,082.32
价值
2.期初账面
1,269,382.91 1,269,382.91
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例
（2） 未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明
27、开发支出
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 内部开发 确认为无 转入当期 期末余额
其他
支出 形资产 损益
合计
其他说明
28、商誉
（1） 商誉账面原值
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 企业合并形成 期末余额
的事项 处置
的
深圳市设施之
家科技有限公 9,446,847.38 9,446,847.38
司
合计 9,446,847.38 9,446,847.38
107
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（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
的事项 计提 处置
合计
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
资产组或资产组组合
商誉账面价值
本期是否发生变
主要构成 账面价值 确定方法
动
在考虑到能够受益于企业合并的协同效应
深圳市设施之家科技 21,490,611.9 以及管理层对生产经营活动的管理或监控
9,446,847.38 否
有限公司 7 方式情况下确定的能够独立产生现金流量
的资产组或资产组组合。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预
测期等）及商誉减值损失的确认方法：
商誉减值测试的影响
其他说明
29、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 21,980,602.46 1,990,869.21 4,357,979.80 21,985.79 19,591,506.08
合计 21,980,602.46 1,990,869.21 4,357,979.80 21,985.79 19,591,506.08
其他说明
30、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
108
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期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 91,518,925.24 19,529,639.19 72,321,489.09 15,066,804.41
内部交易未实现利润 438,745,107.84 109,686,276.96 439,263,809.16 109,815,952.29
可抵扣亏损 930,939,553.18 232,593,025.59 1,159,867,308.26 288,683,459.58
已预提待抵扣的土地
3,865,285,968.24 966,321,492.06 3,838,271,429.24 959,567,857.31
增值税
房地产企业预售收入
94,559,293.40 23,639,823.35 35,766,814.24 8,941,703.56
计算的预计利润
其他预提费用 6,301,806.64 1,422,129.16 4,512,525.55 974,808.89
合计 5,427,350,654.54 1,353,192,386.31 5,550,003,375.54 1,383,050,586.04
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产账面价值大
696,675.48 174,168.87 967,914.16 241,978.54
于计税基础
合计 696,675.48 174,168.87 967,914.16 241,978.54
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 1,353,192,386.31 1,383,050,586.04
递延所得税负债 174,168.87 241,978.54
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 48,268,108.72 52,448,071.36
可抵扣亏损 515,895,750.67 508,734,563.66
合计 564,163,859.39 561,182,635.02
109
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（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 年 265,603,820.64 265,603,820.64 2018 年可抵扣亏损
2024 年 124,895,242.05 124,895,242.05 2019 年可抵扣亏损
2025 年 22,711,013.85 22,711,013.85 2020 年可抵扣亏损
2026 年 14,238,807.00 14,238,807.00 2021 年可抵扣亏损
2027 年 81,285,680.12 81,285,680.12 2022 年可抵扣亏损
2028 年 7,161,187.01 2023 年可抵扣亏损
合计 515,895,750.67 508,734,563.66
其他说明
31、其他非流动资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付固定资产、投资性
房地产、无形资产等购 1,291,779.31 1,291,779.31 115,779.31 115,779.31
置款
其他 2,635,093.77 2,635,093.77 2,635,093.77 2,635,093.77
合计 3,926,873.08 3,926,873.08 2,750,873.08 2,750,873.08
其他说明：
32、短期借款
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
短期借款分类的说明：
（2） 已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
110
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借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明
33、交易性金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
34、衍生金融负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
35、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为元。
36、应付账款
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付工程建设款 353,407,806.68 484,123,042.01
预估应付款 2,712,921.63 32,863,907.25
其他 141,395,031.89 91,296,439.26
合计 497,515,760.20 608,283,388.52
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市规划国土局 25,000,000.00 历史遗留问题
111
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
中国建筑第四工程局有限公司 12,017,672.83 工程未结算
上海明鹏建设集团有限公司 5,976,705.79 工程未结算
深圳市瑞和建筑装饰股份有限公司 2,753,369.98 工程未结算
深圳洪涛集团有限公司 2,569,572.34 工程未结算
合计 48,317,320.94
其他说明：
37、预收款项
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租金 1,209,185.48 2,260,847.31
合计 1,209,185.48 2,260,847.31
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明：
38、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收房款 47,733,616.21 857,317,217.99
预收物业费 33,209,460.24 15,740,950.87
预收其他款项 38,816,647.12 47,769,871.95
合计 119,759,723.57 920,828,040.81
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
深物业福昌花园二期
-840,878,470.63 将已符合收入结转条件的结转至主营业务收入。
（福汇华苑）
深物业金领假日 28,343,180.03 项目本期收到销售回款
合计 -812,535,290.60
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
112
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
1 深物业金领假日 15,574,706.92 43,917,886.95 2019 年 12 月 25 日 96.00%
2 光明御棠上府项目 0.00 2,986,620.19 2024 年 12 月 01 日 1.70%
3 深物业湖畔御景二期 716,422.02 707,247.71 2017 年 11 月 30 日 96.00%
4 深物业半山御景二期 110,921.17 74,430.17 2022 年 01 月 12 日 100.00%
5 深物业湖畔御景一期 36,697.25 36,697.25 2015 年 06 月 01 日 88.24%
39、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 234,726,107.97 423,623,999.36 467,829,214.52 190,520,892.81
二、离职后福利-设定
1,650,684.05 35,124,716.34 34,223,858.31 2,551,542.08
提存计划
三、辞退福利 2,749,600.00 2,749,600.00
合计 239,126,392.02 458,748,715.70 504,802,672.83 193,072,434.89
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 216,273,079.86 371,317,457.31 413,685,247.77 173,905,289.40
2、职工福利费 1,408,479.54 530,327.31 809,484.30 1,129,322.55
3、社会保险费 71,070.35 15,509,848.67 15,281,606.04 299,312.98
其中：医疗保险费 60,059.54 13,198,732.10 12,994,566.26 264,225.38
工伤保险费 1,263.70 643,673.04 626,227.56 18,709.18
生育保险费 2,154.62 786,269.22 779,285.91 9,137.93
其他商业保险 7,592.49 881,174.31 881,526.31 7,240.49
4、住房公积金 1,279,643.31 13,741,572.37 13,742,470.35 1,278,745.33
5、工会经费和职工教育经费 11,352,966.60 8,376,367.18 8,179,570.54 11,549,763.24
8.非货币性福利 4,340,868.31 14,148,426.52 16,130,835.52 2,358,459.31
113
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
合计 234,726,107.97 423,623,999.36 467,829,214.52 190,520,892.81
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 145,676.75 29,593,189.67 29,245,239.63 493,626.79
2、失业保险费 4,125.03 711,810.87 700,545.89 15,390.01
3、企业年金缴费 1,500,882.27 4,797,985.48 4,256,342.47 2,042,525.28
其他 21,730.32 21,730.32
合计 1,650,684.05 35,124,716.34 34,223,858.31 2,551,542.08
其他说明
40、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 14,088,568.40 15,392,042.91
消费税 0.00 0.00
企业所得税 32,630,161.71 57,096,046.69
个人所得税 4,576,871.47 3,141,049.35
城市维护建设税 1,132,969.70 1,464,551.01
土地增值税 3,865,285,968.16 3,838,271,429.24
土地使用税 941,954.40 153,626.98
房产税 5,712,733.63 600,966.66
教育费附加 464,449.41 707,668.15
地方教育附加 432,570.90 383,745.82
其他 133,425.21 67,220.00
合计 3,925,399,672.99 3,917,278,346.81
其他说明
41、其他应付款
单位：元
114
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项目 期末余额 期初余额
应付利息 0.00 0.00
应付股利 227,351,128.25 12,202,676.04
其他应付款 1,476,775,808.27 1,502,883,156.41
合计 1,704,126,936.52 1,515,085,832.45
（1） 应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
（2） 应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 227,351,128.25 12,202,676.04
合计 227,351,128.25 12,202,676.04
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
项目 未支付金额 未支付原因
深圳市城市绿化管理处 10,869,036.68 对方公司改制，尚未明确支付对象
深圳市城市绿化管理处工会委员会 1,300,000.00 对方公司改制，尚未明确支付对象
其他 33,639.36 无法获取对方账户、尚未支付的尾款
合计 12,202,676.04
（3） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金 339,025,828.61 316,108,932.91
保证金 19,211,060.35 13,585,641.99
115
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
代收款 4,350,525.30 3,596,458.33
往来款 814,319,067.66 855,267,729.70
预提费用 237,339,978.52 224,646,116.70
代扣代缴款项 14,727,817.67 19,052,869.33
其他 47,801,530.16 70,625,407.45
合计 1,476,775,808.27 1,502,883,156.41
2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳派成铝业科技有限公司 196,416,155.45 历史原因，对方未提交付款申请
深圳市恒裕实业（集团）有限公司 162,000,000.00 项目未结算
深圳湾科技发展有限公司 154,415,543.77 项目未结算
深圳吉发仓储有限公司 42,296,665.14 往来款，无特定还款期限
深圳今日头条科技有限公司 12,424,072.07 租赁期限未满
合计 567,552,436.43
其他说明
42、持有待售负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
43、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 201,663,040.96 196,645,408.45
一年内到期的租赁负债 21,006,002.41 22,213,358.37
合计 222,669,043.37 218,858,766.82
其他说明：
116
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44、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 3,392,989.52 83,991,786.83
合计 3,392,989.52 83,991,786.83
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
合计
其他说明：
45、长期借款
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 3,187,796,390.00 3,156,782,344.00
抵押借款 553,453,878.17
信用借款 431,200,000.00 462,000,000.00
合计 4,172,450,268.17 3,618,782,344.00
长期借款分类的说明：
期末质押借款[1]用于本公司之子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称荣耀地产)澜湖时代项目的开发，借
款期限自 2019 年 11 月 29 日至 2024 年 11 月 20 日，其质押物为本公司持有的荣耀地产 69%股权，并由本公司提供连带
责任保证。
期末质押借款[2]用于本公司之子公司深圳市国贸物业管理有限公司收购五家物管企业深圳市物业管理有限公司、深
圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司、深圳市保税区保安
服务有限公司 100%股权。借款期限自 2022 年 5 月 18 日至 2027 年 4 月 26 日，其质押物为深圳市国贸物业管理有限公司
持有的该五家公司 100%股权。
期末质押借款[3]用于本公司之子公司东莞市物合置业有限公司虎门滨海港湾花园项目的开发，借款期限自 2023 年
3 月 30 日至 2027 年 8 月 5 日，其质押物为未来五年东莞市物合置业有限公司的所有应收账款。
期末抵押借款[1]用于本公司之子公司东莞市物合置业有限公司虎门滨海港湾花园项目的开发，借款期限自 2023 年
3 月 30 日至 2027 年 8 月 5 日，其抵押物为东莞市物合置业有限公司持有的东莞虎门滨海港湾花园项目土地使用权。
117
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
期末抵押借款[2]用于本公司之子公司深圳市光明物合置业有限公司光明御棠上府项目的开发，借款期限自 2023 年
5 月 24 日至 2028 年 4 月 25 日，其抵押物为深圳市光明物合置业有限公司持有的光明御棠上府项目土地使用权。
期末抵押借款[3]用于本公司之子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称荣耀地产)澜湖时代项目的开发，借
款期限自 2023 年 3 月 30 日至 2026 年 3 月 30 日，其抵押物为深圳市荣耀房地产开发有限公司持有的澜湖时代项目土地
使用权，并由本公司提供连带责任保证。
期末信用借款用于支付收购深圳市投控物业管理有限公司股权款，借款期限自 2020 年 5 月 18 日至 2025 年 5 月 10
日。
其他说明，包括利率区间：
46、应付债券
（1） 应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
合计
（3） 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4） 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
118
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其他说明
47、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 99,694,102.14 119,208,080.55
减：未确认的融资费用 -15,762,599.86 -19,031,438.63
减：1 年内到期的租赁负债（负数填
-21,006,002.41 -22,213,358.37
列）
合计 62,925,499.87 77,963,283.55
其他说明：
48、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
（1） 按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
（2） 专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
49、长期应付职工薪酬
（1） 长期应付职工薪酬表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
119
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合计 0.00 0.00
（2） 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
50、预计负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 766,612.52 766,612.52 宣盛物业管理费诉讼案
合计 766,612.52 766,612.52
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
详见附注十四、2 之说明。
51、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
合计 0.00 0.00
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入 本期计入 本期冲减 与资产相
本期新增
负债项目 期初余额 营业外收 其他收益 成本费用 其他变动 期末余额 关/与收益
补助金额
入金额 金额 金额 相关
120
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其他说明：
52、其他非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
公用设施专用基金 636,774.81 634,414.79
房屋本体基金 16,201,175.98 15,105,690.42
入伙保证金 6,466,131.01 7,058,030.03
电设备维护金 4,019,415.44 4,019,415.44
代管维修金 53,418,040.46 53,798,172.96
澜湖时代项目员工跟投款 40,000,000.00 40,000,000.00
其他 7,510,304.23 7,393,196.15
合计 128,251,841.93 128,008,919.79
其他说明：
53、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 595,979,092.00 595,979,092.00
其他说明：
54、其他权益工具
（1） 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2） 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工
具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
121
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其他说明：
55、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他资本公积 80,488,045.38 80,488,045.38
合计 80,488,045.38 80,488,045.38
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
56、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 0.00 0.00
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
57、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期 减：前期
项目 期初余额 本期所得 计入其他 计入其他 税后归属 期末余额
减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 综合收益 于少数股
税费用 于母公司
额 当期转入 当期转入 东
损益 留存收益
一、不能
重分类进 - -
- -
损益的其 2,742,841.6 3,018,820.2
275,978.56 275,978.56
他综合收 5 1
益
其他
- -
权益工具 - -
2,742,841.6 3,018,820.2
投资公允 275,978.56 275,978.56
5 1
价值变动
二、将重
-
分类进损 1,679,998.8 1,679,998.8
1,111,536.3 568,462.53
益的其他 3 3
0
综合收益
外币 -
1,679,998.8 1,679,998.8
财务报表 1,111,536.3 568,462.53
3 3
折算差额 0
其他综合 - 1,404,020.2 1,404,020.2 -
122
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收益合计 3,854,377.9 7 7 2,450,357.6
5 8
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
59、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 48,521,202.68 48,521,202.68
任意盈余公积 365,403.13 365,403.13
合计 48,886,605.81 48,886,605.81
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
60、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 3,691,056,182.73 3,800,901,413.35
调整后期初未分配利润 3,691,056,182.73 3,800,901,413.35
加：本期归属于母公司所有者的净利
220,903,444.63 250,802,157.71
润
应付普通股股利 215,148,452.21
其他 -1,644,822.69 -208,463,077.04
期末未分配利润 3,695,166,352.46 3,437,974,711.46
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润元。
123
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
61、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,838,535,192.23 1,348,203,616.26 1,972,677,481.97 1,067,980,872.62
其他业务 66,929,440.62 23,956,267.99 15,622,358.27 671,710.70
合计 1,905,464,632.85 1,372,159,884.25 1,988,299,840.24 1,068,652,583.32
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型 1,905,464,632.85 1,905,464,632.85
其中：
房地产业务 1,053,881,874.68 1,053,881,874.68
物业管理 773,181,325.02 773,181,325.02
租赁业务 78,401,433.15 78,401,433.15
按经营地区分类 1,905,464,632.85 1,905,464,632.85
其中：
深圳地区 1,736,158,823.32 1,736,158,823.32
其他地区 169,305,809.53 169,305,809.53
市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分
类
其中：
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
其中：
合计
与履约义务相关的信息：
124
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于 2023 年 6 月 30 日，分摊至尚未履行（或部分履行）履约义务的交易价格预计为人民币 1.20 亿元，主要为尚未达到房
地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格的预期未来收入。公司预计在未来 1-2 年内，在房产完工并验收合格，
达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权试点，确认销售收入的实现。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 119,759,723.56 元，其中，
62,270,248.99 元预计将于 2023 年度确认收入，12,104,375.25 元预计将于 2024 年度确认收入，45,385,099.32 元预计将于
2025 年度确认收入。
其他说明
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 福昌花园二期 965,944,812.30
2 金领假日 66,354,012.36
3 松湖朗苑 781,769.51
4 湖畔御景二期 250,872.47
5 半山御景二期 57,027.52
62、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 5,234,580.49 6,451,246.20
教育费附加 2,245,496.54 2,793,502.94
房产税 5,879,679.55 2,296,167.11
土地使用税 1,017,014.81
车船使用税 18,361.26 14,176.80
印花税 531,098.01 1,998,247.74
土地增值税 28,694,726.98 378,694,384.75
地方教育费附加 1,500,541.14 1,827,584.76
其他税费 69,287.25 155,409.51
合计 45,190,786.03 394,230,719.81
其他说明：
125
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63、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
中介代理费 26,078.00 989,571.51
咨询及销售服务费 2,385,496.26 2,384,890.28
广告宣传费 3,855,726.14 954,193.61
职工薪酬 4,649,571.85 3,422,942.15
其他 2,170,424.80 3,607,260.96
合计 13,087,297.05 11,358,858.51
其他说明：
64、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 109,945,612.07 107,934,307.26
行政办公费用 14,020,387.30 13,369,249.80
资产摊销及折旧费用 13,134,121.00 12,231,294.86
诉讼费用 5,611,455.50 1,823,824.81
其他 6,476,608.31 8,342,381.32
合计 149,188,184.18 143,701,058.05
其他说明
65、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,466,686.36 2,511,310.90
办公费 47,920.50 3,395.00
研发材料费 1,592.92 25,050.00
其他 194,851.66 149,969.50
合计 1,711,051.44 2,689,725.40
其他说明
126
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66、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 31,827,441.32 36,281,087.17
减：利息收入（以负数填入） -7,930,755.87 -9,179,453.97
汇兑净损失 -523,791.38 -1,610,359.72
其他 819,510.87 2,601,004.28
合计 24,192,404.94 28,092,277.76
其他说明
67、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与收益相关的政府补助 950,093.18 3,006,828.76
代扣个人所得税手续费返还 390,379.71 240,710.82
增值税进项加计抵减 2,741,411.22 3,186,192.45
增值税退税 738,782.96 372,713.96
税费减免 812,133.08
其他 37,288.76
合 计 5,670,088.91 6,806,445.99
68、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 1,857,388.32 859,534.38
其他债权投资在持有期间取得的利息
87,379.67
收入
合计 1,857,388.32 946,914.05
其他说明
69、净敞口套期收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
127
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其他说明
70、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
71、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -13,610,779.58 -14,462,076.54
合计 -13,610,779.58 -14,462,076.54
其他说明
72、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
二、存货跌价损失及合同履约成本减
2,045.93 3,302.47
值损失
合计 2,045.93 3,302.47
其他说明：
73、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 115,810.85 -41,452.49
其他资产处置收益 58,568.84
74、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
128
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政府补助 17,500.00
非流动资产毁损报废利得 5,568.23 5,568.23
罚没收入 652,311.27 916,961.90 652,311.27
无法支付款项 56,282.77 874,963.88 56,282.77
其他 -919,060.30 736,642.68 -919,060.30
合计 -204,898.03 2,546,068.46 -204,898.08
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否 与资产相
是否特殊 本期发生 上期发生
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 影响当年 关/与收益
补贴 金额 金额
盈亏 相关
因承担国
家为保障
某种公用
事业或社
与收益相
其他 补助 会必要产 否 否 17,500.00
关
品供应或
价格控制
职能而获
得的补助
其他说明：
75、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 19,300.00
非流动资产毁损报废损失 17,136.15 101,068.85 17,136.15
罚款及滞纳金 78,886.53 1,050,960.64 78,886.53
其他 261,695.71 246,257.35 261,695.71
合计 357,718.39 1,417,586.84 357,718.39
其他说明：
76、所得税费用
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 48,971,626.96 173,064,812.19
递延所得税费用 29,847,648.80 -80,409,607.93
129
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合计 78,819,275.76 92,655,204.26
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 293,465,531.81
按法定/适用税率计算的所得税费用 73,366,382.95
子公司适用不同税率的影响 -2,534,219.08
调整以前期间所得税的影响 5,804,661.91
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 392,153.23
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
1,790,296.75
亏损的影响
所得税费用 78,819,275.76
其他说明
77、其他综合收益
详见附注
78、现金流量表项目
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收取的大额往来款项 49,072,300.25 376,141,428.59
收取的利息收入 7,930,755.87 8,168,660.77
收到的各类押金、保证金、各种专项
45,287,205.39 47,722,607.40
基金净额
收到的其他零星款项 24,479,612.17 29,754,454.20
合计 126,769,873.68 461,787,150.96
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
付现管理费用 30,693,136.34 24,801,083.99
130
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
付现销售费用 8,054,091.33 9,594,684.62
支付的水电费等各类代收代付款项金
49,083,846.80 70,071,543.78
额
支付的其他零星款项 34,041,223.54 1,997,036.36
本期新增受限资金 5,455,416.01
合计 127,327,714.02 106,464,348.75
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
租赁负债付款额 15,224,062.82 12,142,998.09
合计 15,224,062.82 12,142,998.09
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
131
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79、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 214,646,256.05 241,301,028.23
加：资产减值准备 13,608,733.65 14,458,774.07
固定资产折旧、油气资产折
30,375,573.61 46,813,436.13
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产折旧 10,342,761.89 11,367,505.45
无形资产摊销 323,300.59 390,983.97
长期待摊费用摊销 4,357,979.80 3,085,317.14
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以“－”号填 -174,379.69 41,452.49
列）
固定资产报废损失（收益以
17,136.15 101,068.85
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填
24,192,404.94 28,092,277.76
列）
投资损失（收益以“－”号填
-5,385,588.91 -6,806,445.99
列）
递延所得税资产减少（增加以
29,858,199.73 -80,319,053.48
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-67,809.67 -68,469.92
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
127,259,375.62 -761,934,290.05
列）
经营性应收项目的减少（增加
-13,839,646.61 -44,432,489.46
以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少
-1,015,535,955.30 151,914,673.72
以“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -580,021,658.15 -395,994,231.09
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资
活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,376,665,482.70 1,473,196,246.07
减：现金的期初余额 1,509,693,857.48 1,963,988,756.69
加：现金等价物的期末余额
132
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -133,028,374.78 -490,792,510.62
（2） 本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
其中：
其中：
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等
1,644,822.69
价物
其中：
深圳市物业管理有限公司 1,644,822.69
取得子公司支付的现金净额 1,644,822.69
其他说明：
（3） 本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
其中：
其中：
其中：
其他说明：
（4） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,376,665,482.70 1,509,693,857.48
其中：库存现金 42,693.32 43,833.00
可随时用于支付的银行存款 1,373,278,510.90 1,506,148,081.54
可随时用于支付的其他货币资
3,344,278.48 3,501,942.94
金
三、期末现金及现金等价物余额 1,376,665,482.70 1,509,693,857.48
其他说明：
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
133
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不适用。
81、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 15,539,145.06 注 1-注 9
福田区福民新村的土地使用权 542,507,314.43 注 10
合计 558,046,459.49
其他说明：
[注 1]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 2,200,000.00 元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保
证金。
[注 2]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 459,627.50 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司于 2021 年 12 月为
深圳湾科技生态园智慧园区提升改造及软件平台建设合同约定出具的预付款保函保证金。
[注 3]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 3,000,000.00 元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前
保全被法院冻结。
[注 4]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,132,452.99 元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯
例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
[注 5]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 5,270,833.33 元系期末计提的定期存款利息。
[注 6]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 90,000.00 元系子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司房屋买
卖合同纠纷案被冻结受限资金。
[注 7]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 129,315.23 元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末法
人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。
[注 8]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,500.00 元系子公司山东深国贸物业管理有限公司的 POS 机押金。
[注 9]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在 3,255,416.01 元系子公司深圳市光明物合置业有限公司房地产项目预售
监管资金。
[注 10]：公司因日常经营活动所需，向交通银行股份有限公司深圳分行申请借款，将持有的福田区福民新村的土地使用
权进行抵押。借款期限自 2020 年 11 月 27 日至 2023 年 11 月 27 日，贷款利率为浮动利率。
82、外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
134
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货币资金 65,099,169.94
其中：美元 120,000.00 7.2208 866,496.00
欧元
港币 62,829,561.91 0.9218 57,916,290.17
越南盾 20,574,539,964.00 0.000307 6,316,383.77
预付账款 9,221.19 8,500.09
其中：港币 9,221.19 0.9218 8,500.09
其他应付款 3,506,725.97 3,232,500.00
其中：港币 3,506,725.97 0.9218 3,232,500.00
应收账款
其中：美元
欧元
港币
长期借款
其中：美元
欧元
港币
其他说明：
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
适用 □不适用
项目 境外主要经营地 记账本位币 记账本位币的选择依据
深业地产发展有限公司及其子公司 香港 港币 公司位于香港，主要使用港币结算
越南深国贸物业管理有限公司 越南 越南盾 公司位于越南，主要使用越南盾结算
83、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
84、政府补助
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
135
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
高新技术企业培训资助 120,000.00 其他收益 120,000.00
垃圾分类补贴 156,000.00 其他收益 156,000.00
就业补贴 99,950.19 其他收益 99,950.19
稳岗补贴 34,254.40 其他收益 34,254.40
其它补贴 89,888.59 其他收益 89,888.59
“美好家园”奖励金 450,000.00 其他收益 450,000.00
合计 950,093.18 950,093.18
（2） 政府补助退回情况
□适用 不适用
其他说明：
85、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1） 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至 购买日至
被购买方 股权取得 股权取得 股权取得 股权取得 购买日的 期末被购 期末被购
购买日
名称 时点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 买方的净
入 利润
其他说明：
（2） 合并成本及商誉
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
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合并成本合计
减：取得的可辨认净资产公允价值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金
额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项
递延所得税负债
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4） 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□是 否
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（5） 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6） 其他说明
2、同一控制下企业合并
（1） 本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期 合并当期
构成同一
企业合并 期初至合 期初至合 比较期间 比较期间
被合并方 控制下企 合并日的
中取得的 合并日 并日被合 并日被合 被合并方 被合并方
名称 业合并的 确定依据
权益比例 并方的收 并方的净 的收入 的净利润
依据
入 利润
其他说明：
（2） 合并成本
单位：元
合并成本
--现金
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3） 合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元
合并日 上期期末
资产：
货币资金
应收款项
存货
固定资产
138
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无形资产
负债：
借款
应付款项
净资产
减：少数股东权益
取得的净资产
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照
权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□是 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 否
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
本期注销子公司深圳市物业发展集团湛江分公司。
6、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
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深圳市皇城地
深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
产有限公司
深圳市物合产
业投资发展有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
限公司
深圳市设施之
软件和信息技 非同一控制企
家科技有限公 深圳市 深圳市 35.00%
术服务业 业合并
司
北京设施之家 软件和信息技 非同一控制企
北京市 北京市 17.85%
科技有限公司 术服务业 业合并
深物业集团徐
州大彭房地产 徐州市 徐州市 房地产业 100.00% 设立
开发有限公司
东莞市国贸长
盛房地产开发 东莞市 东莞市 房地产业 100.00% 设立
有限公司
深物业扬州房
地产开发有限 扬州市 扬州市 房地产业 100.00% 设立
公司
深圳市国贸物
业管理有限公 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
司
深圳市国贸美
生活服务有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
公司
山东深国贸物
业管理有限公 济南市 济南市 房地产业 100.00% 设立
司
重庆深国贸物
业管理有限公 重庆市 重庆市 房地产业 100.00% 设立
司
重庆奥博电梯
重庆市 重庆市 服务业 100.00% 设立
有限公司
深圳市天阙电
梯技术有限公 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
司
深圳市国管机
电设备有限公 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
司
深圳市国贸餐
深圳市 深圳市 住宿和餐饮业 100.00% 设立
饮有限公司
深圳市物业工
程建设监理有 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
限公司
深圳市深物业
商业运营有限 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
公司
深业地产发展
香港 香港 房地产业 100.00% 设立
有限公司
汇恒发展有限
香港 香港 房地产业 100.00% 设立
公司
置茂置业有限
香港 香港 房地产业 70.00% 设立
公司
胜达时投资有 非同一控制企
香港 香港 房地产业 70.00%
限公司 业合并
扬州瘦西湖景
扬州市 扬州市 房地产业 51.00% 设立
悦物业发展有
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限公司
山东深国贸酒
店管理有限公 济南市 济南市 房地产业 100.00% 设立
司
深圳市深汕特
别合作区国贸
深圳市 深圳市 房地产业 65.00% 设立
物业发展有限
公司
深圳市国贸同
乐物业管理有 深圳市 深圳市 房地产业 51.00% 设立
限公司
深圳市荣耀房
非同一控制企
地产开发有限 深圳市 深圳市 房地产业 69.00%
业合并
公司
深圳市国贸科
同一控制企业
技园服务有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
公司
深圳市聚联人
同一控制企业
力资源开发有 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
合并
限公司
深圳市华政鹏
同一控制企业
物业管理发展 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
有限公司
深圳市景恒泰
同一控制企业
房地产开发有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
限公司
深圳市鹏宏源
同一控制企业
实业发展有限 深圳市 深圳市 住宿和餐饮业 100.00%
合并
公司
深圳市金海联
同一控制企业
物业管理有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
公司
深圳市社会福 卫生和社会工 同一控制企业
深圳市 深圳市 100.00%
利有限公司 作 合并
深圳市福源民
同一控制企业
物业管理有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
责任公司
深圳市梅隆实
同一控制企业
业发展有限公 深圳市 深圳市 服务业 100.00%
合并
司
深圳市国贸深
公共设施管理 同一控制企业
绿园林有限公 深圳市 深圳市 90.00%
业 合并
司
深圳市佳源物
同一控制企业
业管理有限公 深圳市 深圳市 房地产业 54.00%
合并
司
深圳市和霖华
同一控制企业
建设管理有限 深圳市 深圳市 房地产业 90.00%
合并
公司
深圳市众通达
同一控制企业
住宅修缮服务 深圳市 深圳市 建筑业 90.00%
合并
有限公司
深圳市康平实 同一控制企业
深圳市 深圳市 零售业 90.00%
业有限公司 合并
深圳市体育服 同一控制企业
深圳市 深圳市 制造业 100.00%
务有限公司 合并
深圳市教师之 深圳市 深圳市 零售业 100.00% 同一控制企业
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家培训有限公 合并
司
深圳市教育实 同一控制企业
深圳市 深圳市 服务业 100.00%
业有限公司 合并
深圳市育发实 同一控制企业
深圳市 深圳市 零售业 80.95%
业有限公司 合并
深圳市深物业
福源泰发展有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
限公司
厦门深国贸产
城智慧服务有 厦门市 厦门市 服务业 51.00% 设立
限公司
越南深国贸物
业管理有限公 深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
司
深圳市深物业
燕子湖发展有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
限公司
深圳市光明物
合置业有限公 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
司
东莞市物合置
东莞市 东莞市 房地产业 100.00% 设立
业有限公司
深圳市物业管 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
理有限公司 合并
深圳市深物电 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
梯有限公司 合并
深圳市深房物
同一控制企业
业清洁有限公 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
司
深圳外贸物业 同一控制企业
深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
管理有限公司 合并
深圳市深福保
同一控制企业
物业发展有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
公司
深圳市福保城
同一控制企业
市资源管理有 深圳市 深圳市 房地产业 60.00%
合并
限公司
深圳市深福保
同一控制企业
水电市政服务 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
有限公司
深圳市保税区
同一控制企业
保安服务有限 深圳市 深圳市 房地产业 100.00%
合并
公司
深圳市物合城
市更新有限公 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
司
扬州市物合置
扬州市 扬州市 房地产业 67.00% 设立
业有限公司
深圳市同路物
合投资发展有 深圳市 深圳市 房地产业 100.00% 设立
限公司
深圳市国贸产
业空间服务有 深圳市 深圳市 房地产业 55.00% 设立
限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
142
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2021 年 5 月，公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（简称“物合公司”）通过收购股权及定向增资的方式取
得深圳市设施之家科技有限公司（简称“设施之家”）35%的股权。同时根据物合公司与原股东签订的股权收购合作框架
协议，交易完成之日起，原股东将其合计持有或实际控制的设施之家中的股权中 16%的表决权无条件授予物合公司享有
并行使。该表决权的授予不具有前提条件，合同中未对表决权的期限做约定。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
深圳市荣耀房地产开
31.00% -6,632,248.29 -2,083,026.51
发有限公司
扬州市物合置业有限
33.00% -658,432.42 14,920,336.76
公司
扬州瘦西湖景悦物业
49.00% 670,563.20 7,168,978.90
发展有限公司
深圳市国贸深绿园林
10.00% 274,411.75 3,911,252.10
有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公
司名 非流 非流 非流 非流
流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
称 动资 动负 动资 动负
资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
深圳
市荣
5,745, 155,18 5,901, 237,99 5,567, 5,805, 5,566, 148,95 5,715, 237,68 5,360, 5,597,
耀房
977,11 1,308. 158,42 9,312. 005,77 005,08 299,65 7,829. 257,48 3,829. 025,96 709,79
地产
7.37 75 6.12 86 1.06 3.92 8.85 54 8.39 61 7.25 6.86
开发
有限
143
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公司
扬州
市物
1,099, 1,101, 1,055, 1,055, 1,003, 1,004, 956,83 956,83
合置 1,648, 923,56
431,03 079,49 866,35 866,35 117,56 041,13 2,739. 2,739.
业有 461.14 2.28
7.38 8.52 6.82 6.82 8.27 0.55 09 09
限公
司
扬州
瘦西
湖景
20,731 21,656 20,620 21,578
悦物 924,27 6,847, 178,27 7,025, 957,14 8,192, 123,86 8,315,
,894.9 ,173.9 ,873.6 ,014.1
业发 9.06 326.21 8.59 604.80 0.53 080.81 0.50 941.31
2 8 4 7
展有
限公
司
深圳
市国
贸深 38,909 39,576 29,390 29,603 37,872 38,560 31,146 31,331
667,05 213,21 687,23 185,26
绿园 ,502.7 ,558.2 ,561.9 ,775.9 ,874.8 ,113.7 ,187.7 ,448.9
5.47 3.97 8.86 1.19
林有 6 3 4 1 7 3 2 1
限公
司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名
称 综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
深圳市荣
- - - - - -
耀房地产
21,394,349. 21,394,349. 132,065,31 23,400,642. 23,400,642. 33,317,053.
开发有限
33 33 8.90 21 21 14
公司
扬州市物 - - -
- -
合置业有 1,995,249.7 1,995,249.7 48,773,537. 97,048.38
473,135.33 473,135.33
限公司 6 6 38
扬州瘦西
-
湖景悦物 20,845,157. 1,368,496.3 1,368,496.3 - 18,564,214.
497,456.52 497,456.52 2,196,922.0
业发展有 30 2 2 186,738.66 66
4
限公司
深圳市国
贸深绿园 10,211,925. 2,744,117.5 2,744,117.5 2,459,431.3 7,774,594.3 -
-54,237.49 -54,237.49
林有限公 25 0 0 5 9 676,213.24
司
其他说明：
（4） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5） 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
144
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2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
购买成本/处置对价
--现金
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额
差额
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
合营企业或联 联营企业投资
主要经营地 注册地 业务性质
营企业名称 直接 间接 的会计处理方
法
深圳物业吉发
深圳市 深圳市 仓储服务 25.00% 25.00% 权益法核算
仓储有限公司
深圳天安国际
大厦物业管理 深圳市 深圳市 物业管理 50.00% 权益法核算
有限公司
中建科工集团
智慧停车科技 深圳市 深圳市 商业服务 10.00% 权益法核算
有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
145
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（2） 重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
吉发仓储 天安物管 吉发仓储 天安物管
流动资产 10,055,352.57 59,891,252.36 6,110,801.95 58,848,700.91
其中：现金和现金等
9,263,658.15 38,883,807.33 4,923,260.32 37,841,255.88
价物
非流动资产 85,788,615.62 42,049.96 86,342,531.70 46,757.57
资产合计 95,843,968.19 59,933,302.32 92,453,333.65 58,895,458.48
流动负债 2,937,049.65 29,200,886.66 2,992,163.07 28,404,537.12
非流动负债 16,490,720.38 16,415,016.74
负债合计 2,937,049.65 45,691,607.04 2,992,163.07 44,819,553.86
少数股东权益
归属于母公司股东权
92,906,918.54 14,241,695.28 89,461,170.58 14,075,904.62
益
按持股比例计算的净 7,120,847.64 7,037,952.31
46,453,459.27 44,730,585.29
资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利
润
--其他
对合营企业权益投资
46,453,459.27 7,120,847.64 44,730,585.29 7,037,952.31
的账面价值
存在公开报价的合营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 6,690,430.68 8,731,790.54 4,516,455.33 8,483,323.41
财务费用 -7,666.55 43,267.67 -5,293.01 41,255.86
所得税费用 1,154,005.86 55,263.55 523,182.56 54,163.40
净利润 3,445,747.96 165,790.66 1,569,547.71 149,521.04
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 3,445,747.96 165,790.66 1,569,547.71 149,521.04
本年度收到的来自合
营企业的股利
其他说明
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：元
146
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期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
中建科工 中建科工
流动资产 267,993,271.29 235,089,462.02
非流动资产 6,672,968.51 3,014,735.77
资产合计 274,666,239.80 238,104,197.79
流动负债 112,739,886.93 77,303,723.18
非流动负债 34,777.90 24,777.90
负债合计 112,774,664.83 77,333,501.08
少数股东权益
归属于母公司股东权益 161,891,574.97 160,770,696.71
按持股比例计算的净资产份额 16,189,157.50 16,077,069.67
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 16,189,157.50 16,077,069.67
存在公开报价的联营企业权益投资的
公允价值
营业收入 48,983,120.89
净利润 516,190.10
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 516,190.10
本年度收到的来自联营企业的股利 63,120.00
其他说明
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
联营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
其他说明
147
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（5） 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
其他说明
（7） 与合营企业投资相关的未确认承诺
（8） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
148
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
十、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使
股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各
种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议
并批准管理这些风险的政策，概括如下。
（一）金融工具分类
1、资产负债表日的各类金融资产的账面价值
（1）2023 年 6 月 30 日
以摊余成本计量的 以公允价值计量且其变动计 以公允价值计量且其变动计入
金融资产项目 合计
金融资产 入当期损益的金融资产 其他综合收益的金融资产
货币资金 1,392,204,627.76 1,392,204,627.76
应收票据
应收账款 416,925,839.15 416,925,839.15
其他应收款 624,876,343.49 624,876,343.49
长期应收款 21,920,095.92 21,920,095.92
其他权益工具投资 635,355.65 635,355.65
（2）2022 年 12 月 31 日
以摊余成本计量的 以公允价值计量且其变动计 以公允价值计量且其变动计入
金融资产项目 合计
金融资产 入当期损益的金融资产 其他综合收益的金融资产
货币资金 1,517,528,893.83 1,517,528,893.83
应收票据
应收账款 419,933,915.30 419,933,915.30
其他应收款 639,903,523.33 639,903,523.33
长期应收款 22,651,454.07 22,651,454.07
其他权益工具投资 887,838.64 887,838.64
2、资产负债表日的各类金融负债的账面价值
（1）2023 年 6 月 30 日
以公允价值计量且其变动计
金融负债项目 其他金融负债 合计
入当期损益的金融负债
149
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
以公允价值计量且其变动计
金融负债项目 其他金融负债 合计
入当期损益的金融负债
497,515,760.20 497,515,760.20
应付账款
1,704,126,936.52 1,704,126,936.52
其他应付款
201,663,040.96 201,663,040.96
一年内到期的非流动负债
4,172,450,268.17 4,172,450,268.17
长期借款
（2）2022 年 12 月 31 日
以公允价值计量且其变动计
金融负债项目 其他金融负债 合计
入当期损益的金融负债
应付账款 608,283,388.52 608,283,388.52
其他应付款 1,515,085,832.45 1,515,085,832.45
一年内到期的非流动负债 196,645,408.45 196,645,408.45
长期借款 3,618,782,344.00 3,618,782,344.00
（二）信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1、信用风险管理实务
（1）信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认
后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的
定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合
为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续
期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1）定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2）定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化
并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等；
3）上限标准为债务人合同付款(包括本金和利息)逾期超过 90 天。
（2）违约和已发生信用减值资产的定义
150
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一
致：
1）定量标准
债务人在合同付款日后逾期超过 90 天仍未付款；
2）定性标准
①债务人发生重大财务困难；
②债务人违反合同中对债务人的约束条款；
③债务人很可能破产或进行其他财务重组；
④债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。
2、预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据(如交易对手评
级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3、金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注七（1）、七（5）、七（8）之说明。
4、信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
（1）货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
（2）应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客
户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截
至 2023 年 6 月 30 日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的 43.64%(2022 年 12 月 31 日：54.09%)源于余
额前五名客户。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
（三）流动性风险
151
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险
可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于
无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司主要以银行借款作为融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，
保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 4,172,450,268.17 4,537,732,044.74 200,674,442.04 3,641,854,238.12 695,203,364.58
应付账款 497,515,760.20 497,515,760.20 497,515,760.20
其他应付款 1,704,126,936.52 1,704,126,936.52 1,691,924,260.48 12,202,676.04
一年内到期的其他
201,663,040.96 201,663,040.96 201,663,040.96
非流动负债
合计 6,575,756,005.85 6,941,037,782.42 2,591,777,503.68 3,641,854,238.12 707,406,040.62
（续上表）
期初数
项目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 3,618,782,344.00 3,998,835,011.38 190,669,039.72 3,648,297,102.30 159,868,869.36
应付账款 608,283,388.52 608,283,388.52 608,283,388.52
其他应付款 1,515,085,832.45 1,515,085,832.45 1,502,883,156.41 12,202,676.04
一年内到期的其
196,645,408.45 196,645,408.45 196,645,408.45
他非流动负债
合计 5,938,796,973.42 6,318,849,640.80 2,498,480,993.10 3,648,297,102.30 172,071,545.40
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风
险和外汇风险。
1、利率风险
152
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具
使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决
定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率
风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截至 2023 年 6 月 30 日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币 4,368,583,592.17 元(2022 年 12 月 31 日：人民币
3,809,915,668.00 元)，在其他变量不变的假设下，假定利率变动 50 个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生
重大的影响。
2、外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的
风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承
担的外汇变动市场风险不重大。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
（三）其他权益工具
635,355.65 635,355.65
投资
持续以公允价值计量
635,355.65 635,355.65
的资产总额
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本公司持有的其他权益工具系上市公司股票，以证券交易所 2023 年 6 月 30 日的收盘价作为其公允
价值。
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
153
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
深圳市投资控股 有限责任公司(国
深圳市 3,185,900.00 万元 56.96% 56.96%
有限公司 有独资)
本企业的母公司情况的说明
（1）本公司的母公司是深圳市投资控股有限公司，系 2004 年 10 月在原深圳市三家国有资产经营管理公司基础上
组建新设的国有资本投资公司，主要职能是根据深圳市国资委授权对部分市属国有企业进行管理；深圳市人民政府国有
资产监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳投资控股有限公司实施管理。
（2）2021 年，公司控股股东深投控将其持有的本公司 38,037,890 股无限售流通 A 股普通股（占公司总股本
6.382%），无偿划转给深圳市国有股权经营管理有限公司以充实社保基金。深圳市国有股权经营管理有限公司为深投控
为履行对划转的国有股权实施专户管理而新设的全资子公司。本次无偿划转过户登记完成后，深投控持有本公司
301,414,637 股股份，占本公司总股本的 50.575%，深圳市国有股权经营管理有限公司持有本公司 38,037,890 股股份，占
本公司总股本的 6.382%。
本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
154
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3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳市心海控股有限公司 子公司荣耀地产少数股东心海荣耀的母公司
深圳市心海荣耀房地产开发有限公司 子公司荣耀地产少数股东
扬州旅发置业有限公司 子公司扬州物合少数股东
深圳物方陶瓷工业有限公司 本公司之联营企业
深圳物业吉发仓储有限公司 本公司之合营企业
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 本公司之合营企业
深圳市深福保（集团）有限公司 母公司的全资子公司
深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳湾区城市建设发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳市环保科技集团股份有限公司 母公司的子公司
深圳深港科技创新合作区发展有限公司 母公司的子公司
深圳湾科技发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳担保集团有限公司 母公司的子公司
深圳英飞拓科技股份有限公司 母公司的子公司
深圳会展中心管理有限责任公司 母公司的全资子公司
深圳市体育中心运营管理有限公司 母公司的全资子公司
中国深圳对外贸易（集团）有限公司 母公司的全资子公司
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 母公司的子公司
国任财产保险股份有限公司 母公司的子公司
国任财产保险股份有限公司深圳分公司 母公司的孙公司
深圳市深投物业发展有限公司 母公司的全资子公司
深圳市建筑设计研究总院有限公司 母公司的全资子公司
深圳市水务规划设计院股份有限公司 母公司的子公司
深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限公
母公司的全资孙公司
司
深圳市福保园区运营有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深福保东部投资开发有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市湾区国际酒店有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市中小担创业投资有限公司 母公司的孙公司
深圳高新区开发建设有限公司 母公司的全资孙公司
155
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳湾（保定）创新发展有限公司 母公司的全资孙公司
深越联合投资有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市水务规划设计院股份有限公司深汕特别合作区分公
母公司的孙公司
司
深圳英飞拓智园科技有限公司 母公司的孙公司
深圳市美百年服装有限公司 母公司的孙公司
深圳天俊实业股份有限公司 母公司的孙公司
深圳市深担增信融资担保有限公司 母公司的孙公司
深圳市对外服务集团有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市保税区生活服务有限公司 母公司的孙公司
河北深保投资发展有限公司 母公司的孙公司
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒店分公司 母公司的全资孙公司
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒店分公司 母公司的全资孙公司
深圳英飞拓仁用信息有限公司 母公司的孙公司
深圳全程物流服务有限公司 母公司的孙公司
深圳市特发口岸服务有限公司 母公司的孙公司
深圳清华大学研究院 母公司的子公司
深圳千里马国际猎头有限公司 母公司的全资孙公司
深圳人大干部培训中心有限公司 母公司的全资子公司
深圳市法治培训中心有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市南方认证有限公司 母公司的孙公司
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 母公司的孙公司
深圳市怡亚通深度供应链管理有限公司 母公司的孙公司
深圳海燕大酒店有限公司 母公司的孙公司
深圳市文化企业发展有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市城市建设开发（集团）有限公司 母公司的子公司
鲲鹏产业源头创新中心（深圳）有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市特区文学杂志社有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市投控发展有限公司 母公司的孙公司
深圳市交通场站建设发展有限公司 母公司的全资孙公司
深圳市高新投创业投资有限公司 母公司的孙公司
深圳市兴业运输有限公司 母公司的孙公司
深圳市投资大厦宾馆有限公司 母公司的全资孙公司
汕头市华峰房地产开发有限公司 母公司的孙公司
汕头市华林房产开发有限公司 母公司的孙公司
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司汕头分公司 母公司的孙公司
广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 母公司的孙公司
其他说明
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5、关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
是否超过
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 上期发生额
交易额度
深圳湾科技发展有限公司 管理服务费 37,673,707.61 81,600,000.00 否 43,219,580.55
深圳市建筑设计研究总院
项目建筑设计服务 2,809,568.52
有限公司
国任财产保险股份有限公
保险费 1,647,215.68 2,582,000.00 否 909,945.52
司深圳分公司
深圳市深担增信融资担保
担保费 1,061,950.00
有限公司
深圳担保集团有限公司 担保费 13,656.60
深圳市深福保（集团）有
餐饮服务 71,780.00 26,911.00
限公司
深圳经济特区房地产（集
管理服务费 1,262,625.00
团）股份有限公司
深圳市对外服务集团有限
外包服务费 -521,707.00 2,650,014.74
公司
深圳市美百年服装有限公
服装采购 2,241.00
司
深圳市水务规划设计院股
咨询服务费 53,320.00
份有限公司
深圳市特发口岸服务有限
物业服务费 107,804.26 29,165.85
公司
深圳千里马国际猎头有限
招聘服务费 51,686.00
公司
深圳人大干部培训中心有
培训服务费 1,780.00 378,811.00
限公司
深圳市法治培训中心有限
培训服务费 2,070.00
公司
深圳市南方认证有限公司 咨询服务费 24,528.30
深圳市深房集团龙岗开发
管理服务费 1,088,750.00 1,033,370.00
有限公司
深圳市怡亚通深度供应链
酒水采购 41,916.00 29,940.00
管理有限公司
深圳英飞拓仁用信息有限
智能化工程款 358,900.00
公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
国任财产保险股份有限公司
物业服务费 170,719.10
深圳分公司
河北深保投资发展有限公司 水电工程款 23,027,002.91 6,583,247.61
河北深保投资发展有限公司 物业服务费 7,099,846.48 4,607,506.85
157
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深越联合投资有限公司 物业服务费 406,380.98 241,740.58
深圳担保集团有限公司 物业服务费 2,084,729.13
深圳高新区开发建设有限公
物业服务费 1,404,545.54 875,587.86
司
深圳会展中心管理有限责任
物业服务费 2,753,262.17 1,884,845.11
公司
深圳经济特区房地产（集
物业服务费 16,981.15 1,326,301.15
团）股份有限公司
深圳全程物流服务有限公司 物业服务费 2,986,212.81 1,530,379.26
深圳深港科技创新合作区发
物业服务费 531,066.72 516,023.58
展有限公司
深圳市大工业区（深圳出口
加工区）开发管理集团有限 水电工程款 232,110.15 1,359,633.03
公司
深圳市大工业区（深圳出口
加工区）开发管理集团有限 物业服务费 37,938.18 36,227.22
公司
深圳市福保园区运营有限公
水电工程款 4,954.72 87,654.97
司
深圳市福保园区运营有限公
物业服务费 36,566.00 41,148.39
司
深圳市环保科技集团股份有
水电工程款 90,016.79 41,030.00
限公司
深圳市环保科技集团股份有
物业服务费 3,031,960.52 2,642,172.56
限公司
深圳市深福保（集团）天津
水电工程款 46,550.75
实业发展有限公司
深圳市深福保（集团）天津
物业服务费 800,000.00 3,529,946.35
投资开发有限公司
深圳市深福保（集团）有限
水电工程款 2,538,287.16 1,064,220.19
公司
深圳市深福保（集团）有限
物业服务费 1,626,536.11 2,957,378.73
公司
深圳市深福保东部投资开发
水电工程款 53,761.47
有限公司
深圳市深福保东部投资开发
物业服务费 78,872.95 38,550.76
有限公司
深圳市水务规划设计院股份
有限公司深汕特别合作区分 物业服务费 11,025.00 11,025.00
公司
深圳市体育中心运营管理有
物业服务费 2,224,191.34
限公司
深圳市投资控股有限公司 水电工程款 352,220.28
深圳市投资控股有限公司 物业服务费 3,160,290.91 7,169,148.87
深圳市湾区国际酒店有限公
物业服务费 5,408,353.56 14,100,000.00
司
深圳市五洲酒店管理有限公
物业服务费 184,818.24
司深圳湾万丽酒店分公司
深圳市五洲酒店管理有限公
物业服务费 117,789.97
司深圳湾万怡酒店分公司
深圳市中小担创业投资有限
物业服务费 654,516.23
公司
深圳湾（保定）创新发展有
物业服务费 284,223.66 163,100.40
限公司
深圳湾科技发展有限公司 物业服务费 33,767,155.69 19,066,931.69
深圳湾区城市建设发展有限
物业服务费 1,113,311.43 1,323,523.65
公司
158
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳香蜜湖国际交流中心发
水电工程款 699,857.70
展有限公司
深圳香蜜湖国际交流中心发
物业服务费 3,355,528.67 1,211,630.16
展有限公司
深圳英飞拓科技股份有限公
物业服务费 207,342.68 117,241.67
司
深圳英飞拓智园科技有限公
软件服务费 143,838.00
司
中国深圳对外贸易（集团）
物业服务费 1,337,989.45
有限公司
中国深圳对外贸易（集团）
监理服务费 332,075.47
有限公司
深圳清华大学研究院 物业服务费 497,261.99 508,363.77
深圳市兴业运输有限公司 物业服务费 5,504.59
深圳市投资大厦宾馆有限公
监理服务费 35,377.36
司
鲲鹏产业源头创新中心（深
物业服务费 687,677.12 209,433.96
圳）有限公司
深圳市特区文学杂志社有限
物业服务费 25,692.48 24,826.42
公司
深圳市投控发展有限公司 物业服务费 56,628.61 46,157.46
深圳市文化企业发展有限公
物业服务费 187,580.44 215,394.13
司
深圳千里马国际猎头有限公
物业服务费 186,707.86 167,823.58
司
深圳市城市建设开发（集
物业服务费 85,617.92 85,786.57
团）有限公司
深圳市南方认证有限公司 物业服务费 30,931.60 30,875.00
深圳市高新投创业投资有限
物业服务费 279,021.13
公司
汕头市华峰房地产开发有限
物业服务费 1,167,500.69 1,200,494.18
公司
汕头市华林房产开发有限公
物业服务费 1,761.75
司
深圳经济特区房地产（集
团）股份有限公司汕头分公 物业服务费 219.45
司
深圳海燕大酒店有限公司 物业服务费 150,943.40 169,811.35
广东建邦集团（惠阳）实业
物业服务费 102,532.66
有限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2） 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
本期确认的托
委托方/出包方 受托方/承包方 受托/承包资产 受托/承包起始 受托/承包终止 托管收益/承包
管收益/承包收
名称 名称 类型 日 日 收益定价依据
益
深圳市深投物 深圳市物业发
2019 年 11 月 2025 年 11 月
业发展有限公 展(集团)股份 投资性房地产 市场定价 30,678,719.66
06 日 05 日
司 有限公司
深圳市深福保 深圳市深福保 房产 2023 年 01 月 2023 年 12 月 市场定价 1,191,399.36
159
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（集团）有限 水电市政服务 01 日 31 日
公司 有限公司
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包 受托方/承包 委托/出包资 委托/出包起 委托/出包终 托管费/出包 本期确认的托
方名称 方名称 产类型 始日 止日 费定价依据 管费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
深圳市五洲酒店管理有限公
投资性房地产 906,136.48 957,280.87
司深圳湾万丽酒店分公司
深圳市五洲酒店管理有限公
投资性房地产 656,167.79 693,203.39
司深圳湾万怡酒店分公司
本公司作为承租方：
单位：元
简化处理的短期 未纳入租赁负债
租赁和低价值资 计量的可变租赁 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
出租方 租赁资 产租赁的租金费 付款额（如适 利息支出 产
名称 产种类 用（如适用） 用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
深圳市
深投物
投资性 341,790 132,734 32,655. 57,353.
业发展
房地产 .05 .00 78 26
有限公
司
深圳高
新区开
投资性 54,243. 4,765.0
发建设
房地产 00 4
有限公
司
深圳市
大工业
区（深
圳出口
投资性 7,381.5
加工
房地产 6
区）开
发管理
集团有
限公司
深圳经 投资性 104,000 435,714 330,000 44,091.
济特区 房地产 .00 .27 .00 30
160
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
房地产
（集
团）股
份有限
公司
深圳海
燕大酒 投资性 24,048. 14,898.
店有限 房地产 77 50
公司
关联租赁情况说明
（4） 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
国任财产保险股份有
82,093,413.89 2022 年 06 月 26 日 2024 年 04 月 30 日 否
限公司
深圳市深担增信融资
16,750,000.00 2022 年 03 月 29 日 2025 年 03 月 28 日 否
担保有限公司
深圳市深担增信融资
36,850,000.00 2022 年 03 月 29 日 2026 年 03 月 28 日 否
担保有限公司
深圳市深担增信融资
13,400,000.00 2022 年 03 月 29 日 2027 年 03 月 28 日 否
担保有限公司
深圳担保集团有限公
2,895,117.51 2022 年 05 月 01 日 2023 年 05 月 01 日 是
司
关联担保情况说明
（5） 关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
拆出
（6） 关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
161
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（7） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 5,467,228.36 5,059,171.07
（8） 其他关联交易
6、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
河北深保投资发
应收账款 29,580,856.88 887,425.71 15,856,697.13 475,700.91
展有限公司
深越联合投资有
1,880,281.69 89,321.49 1,545,493.83 46,364.81
限公司
深圳担保集团有
69,764.97 2,092.95
限公司
深圳高新区开发
2,955,686.43 255,635.55 3,292,961.84 177,657.15
建设有限公司
深圳会展中心管
311,415.85 23,213.48 1,379,512.79 55,256.38
理有限责任公司
深圳经济特区房
地产（集团）股 10,072,563.13 1,252,620.81 10,072,563.13 674,112.86
份有限公司
深圳全程物流服
842,576.52 25,277.30 779,745.46 23,392.36
务有限公司
深圳深港科技创
新合作区发展有 114,435.00 3,433.05
限公司
深圳市大工业区
（深圳出口加工
1,063,169.24 82,335.08 1,811,138.85 104,774.17
区）开发管理集
团有限公司
深圳市福保园区
306,960.04 9,208.80 307,714.39 9,231.43
运营有限公司
深圳市环保科技
集团股份有限公 2,325,047.53 69,751.43 1,331,881.42 39,956.44
司
深圳市深福保
（集团）天津实 917,263.67 66,998.66 917,263.67 66,998.66
业发展有限公司
深圳市深福保
（集团）天津投 3,254,324.58 112,615.34 2,454,324.58 88,615.34
资开发有限公司
深圳市深福保
4,153,519.42 159,605.58 3,699,118.44 145,973.55
（集团）有限公
162
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
司
深圳市深福保东
部投资开发有限 13,983.54 419.51 55.70 1.67
公司
深圳市深投物业
3,607,013.37 108,210.40 1,500,297.75 45,008.93
发展有限公司
深圳市投资控股
3,991,522.56 139,974.08 6,623,892.25 218,945.16
有限公司
深圳市湾区国际
51,312,666.65 1,539,380.00
酒店有限公司
深圳湾（保定）
创新发展有限公 156,427.62 4,692.83 116,061.39 3,481.84
司
深圳湾科技发展
107,824,285.09 6,746,937.22 131,203,332.93 3,936,099.99
有限公司
深圳湾区城市建
220,039.50 6,601.19
设发展有限公司
深圳香蜜湖国际
交流中心发展有 1,743,182.23 52,295.47 811,111.70 24,333.35
限公司
深圳英飞拓智园
140,000.00 9,600.00 320,000.00 9,600.00
科技有限公司
深圳清华大学研
84,632.14 3,393.22 113,107.19 3,393.22
究院
中国深圳对外贸
易（集团）有限 607,166.50 18,215.00
公司
鲲鹏产业源头创
新中心（深圳） 366,352.02 10,990.56 226,669.33 6,800.08
有限公司
深圳市特区文学
27,234.00 817.02
杂志社有限公司
深圳市投控发展
9,675.93 217.56 7,251.89 217.56
有限公司
深圳市五洲酒店
管理有限公司深
846,991.69 25,409.75
圳湾万丽酒店分
公司
深圳市五洲酒店
管理有限公司深
452,061.02 13,561.83
圳湾万怡酒店分
公司
深圳英飞拓科技
11,792.64 353.78
股份有限公司
深圳千里马国际
41,516.85 1,245.51
猎头有限公司
深圳市南方认证
7,986.28 239.59
有限公司
深圳市交通场站
建设发展有限公 4,608.64 138.26
司
深圳市高新投创
50.00 5.00 50.00 1.50
业投资有限公司
合 计 177,820,186.60 10,177,326.98 235,867,112.28 7,700,823.36
河北深保投资发
合同资产 298,930.06 373,225.04
展有限公司
163
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳市大工业区
(深圳出口加工区)
337,422.67 337,422.67
开发管理集团有
限公司
深圳市福保园区
26,457.15 26,457.15
运营有限公司
深圳市环保科技
集团股份有限公 28,385.93
司
深圳市深福保
（集团）有限公 43,500.00 43,500.00
司
深圳市深福保东
部投资开发有限 14,649.15 14,649.15
公司
深圳市投资控股
139,004.56 139,004.56
有限公司
深圳湾区城市建
50,169.55 50,169.55
设发展有限公司
深圳香蜜湖国际
交流中心发展有 46,418.86 46,418.86
限公司
合
956,552.00 1,059,232.91
计
深圳高新区开发
其他应收款 199,678.53 10,458.60 121,714.92 5,080.85
建设有限公司
深圳经济特区房
地产（集团）股 100,000.00 10,000.00 100,000.00 10,000.00
份有限公司
深圳市大工业区
（深圳出口加工
102,583.54 3,077.51 2,583.54 77.51
区）开发管理集
团有限公司
深圳市前海高端
信息服务有限公 10,720,575.27 321,617.26 10,720,575.27 321,617.26
司1
深圳市深福保东
部投资开发有限 350,000.00 10,500.00
公司
深圳市深投物业
81,233.00 81,233.00 81,233.00 81,233.00
发展有限公司
深圳市投资控股
685,740.90 157,127.32 685,740.90 112,893.70
有限公司
深圳市心海控股
201,499,990.18 6,044,999.71 201,499,990.18 6,044,999.71
有限公司
深圳市心海荣耀
房地产开发有限 375,068,984.55 11,252,069.54 375,068,984.55 11,252,069.54
公司
深圳天俊实业股
10,000,000.00 10,000,000.00
份有限公司
深圳湾科技发展
16,342,327.84 490,269.84 4,159,687.50 124,790.63
有限公司
深圳物方陶瓷工
1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25
业有限公司
中国深圳对外贸
易（集团）有限 3,734.83 373.48
公司
164
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳会展中心管
1,000.00 30.00
理有限责任公司
合 计 616,899,378.06 20,128,647.03 604,191,508.94 19,700,399.93
注：1 公司对深圳市前海高端信息服务有限公司（以下简称“前海高端”）的其他应收款主要系公司因澜湖时代项目拆
迁而先行支付的代垫款，根据深圳市心海荣耀房地产开发有限公司签订的连带保证责任担保承诺函，心海荣耀对公司垫
付的税费和利息承担连带清偿责任。出于谨慎性考虑，将公司对前海高端的往来款项予以披露。
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 深圳市深投物业发展有限公司 891,120.88 787,002.77
深圳英飞拓仁用信息有限公司 25,203.84 25,203.84
深圳市建筑设计研究总院有限公司 527,200.00 1,199,653.20
深圳市特发口岸服务有限公司 282,144.00 282,144.00
合 计 1,725,668.72 2,294,003.81
其他应付款 深圳担保集团有限公司 1,494,841.29 1,494,841.29
深圳市保税区生活服务有限公司 4,850.00 4,850.00
深圳市福保园区运营有限公司 6,951.26 11,579.00
深圳市深福保（集团）有限公司 2,835,952.63 2,503,870.62
深圳市深投物业发展有限公司 8,793,493.79 10,126,517.16
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾
687,525.00 687,525.00
万丽酒店分公司
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾
562,521.00 562,521.00
万怡酒店分公司
深圳市中小担创业投资有限公司 339,760.59
深圳湾科技发展有限公司 154,415,543.77 179,966,045.36
深圳湾区城市建设发展有限公司 360,752.18 360,752.18
深圳英飞拓科技股份有限公司 144,219.02 144,219.02
中国深圳对外贸易（集团）有限公司 132,509.60 265,018.43
深圳物业吉发仓储有限公司 42,296,665.14 42,296,665.14
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 5,214,345.90 5,214,345.90
深圳市投资控股有限公司 868,934.14
深圳市对外服务集团有限公司 1,101,949.83
扬州旅发置业有限公司 345,072,717.79 313,705,372.89
深圳市文化企业发展有限公司 773,680.00 773,680.00
深圳市城市建设开发（集团）有限公
152,227.00 152,227.00
司
深圳千里马国际猎头有限公司 147,132.37 147,132.37
深圳市南方认证有限公司 34,002.15 34,002.15
深圳市深福保东部投资开发有限公司 225,912.89
165
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
合 计 563,355,842.78 560,761,809.07
7、关联方承诺
8、其他
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□适用 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□适用 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□适用 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
已签订的正在或准备履行的大额发包合同
项 目 本期数 上年同期数
已签约但尚未于财务报表中确认的大额发包合同 2,132,088,014.66 1,034,954,205.35
166
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2、或有事项
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
（1）关于转让嘉宾大厦的诉讼事项
1993 年公司与深圳市基永物业发展有限公司(现名，以下简称“基永公司”)签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同
书》。因合同未得到有效执行，其后本公司对涉及该项目的当事方提起了一系列诉讼，但诉讼的结果未能使公司取得诉
求的利益。故此，公司已于往年对应收基永公司受让嘉宾大厦款项 9381 万元全额计提了坏账准备。2018 年 10 月 31 日，
深圳市中级法院作出民事裁决书，裁定不予受理公司对基永公司的破产申请。公司不服该裁定提起上诉，2019 年 4 月 29
日，广东省高院裁定驳回公司上诉，维持原裁定。目前案情尚未有新的进展。
（2）深圳市南山区软件园第四届业主委员会（申请人）与深圳市国贸科技园服务有限公司（被申请人 1）、深圳
市国贸科技园服务有限公司高新区分公司（被申请人 2）软件园一期物业合同纠纷仲裁案
2021 年 2 月及 3 月，深圳市国贸科技园服务有限公司高新区分公司及深圳市国贸科技园服务有限公司分别收到仲裁
通知书，案号：（2021）深国仲受 541 号、（2021）深国仲受 1063 号，深圳市南山区软件园第四届业主委员会申请裁决：
1.被申请人 1 返还人民币 9,893,677.82 元及资金占用费 3,272,665.99 元（从 2012 年 7 月 1 日起暂计至 2021 年 1 月 31 日），
暂合计 13,166,343.81；裁决被申请人 1 承担律师费 30,000.00 元人民币；裁决被申请人 2 返还人民币 31,077,017.59 元及
资金占用费 635,929.44 元（从 2020 年 7 月 1 日起暂计至 2021 年 1 月 31 日），合计 31,712,947.03 元人民币；裁决被申请
人 2 承担律师费 300,000.00 元人民币。上述金额合计 45,209,290.84 元。
2022 年 8 月 21 日，仲裁庭召开第二次庭审，针对第三方审计机构出具的审计报告及案件细节进行询问，2022 年 9
月 5 日，君合事务所针对 541 号案件及 1063 号案件《专项审计报告》作出回复意见。2023 年 3 月 23 日、24 日分别收到
两案仲裁裁决书，裁决结果为深圳市国贸科技园服务有限公司高新区分公司向软件园业委会返还约 54 万公共收益（业委
会原诉求为 3200 万）及承担部分仲裁支出；深圳市国贸科技园服务有限公司与软件园业委会仲裁案，已被仲裁庭驳回对
方全部请求（业委会原诉求为 1300 万）。因业委会面临换届，无法提供收款账户，现正与申请人代理律师沟通执行细节。
（3）关于深圳新基点智能股份有限公司的诉讼案件
2017 年 8 月 20 日深圳市设施之家科技有限公司与招商局签订了《招商物业智慧设施管理平台软件服务合同》，同
时针对该项目，公司向新基点公司意向采购一套 300 万的设施管理系统（31 个项目）。在项目交付中，因新基点交付的
系统通过验收的只有 11 个，未全部交付完毕，在付款中公司与新基点未能达成共识，2021 年新基点起诉公司并冻结公
司资金 300 万元。2022 年 8 月 10 日一审判决，公司赔付新基点 300 万元。公司不服一审判决结果，于 2022 年提出上诉
要求二审，二审预计将 2023 年 8 月 11 日开庭审理。
（4）关于深圳宣盛实业发展有限公司的物业管理费诉讼案件
深圳市罗湖区迎春路 12 号海外联谊大厦部分属于深圳市委统战部所有，深圳市金海联物业管理有限公司经深圳市
委统战部的授权管理房产。2006 年 12 月 31 日，金海联公司与深圳宣盛实业发展有限公司签订《“海外联谊大厦”物业管
理协议书》，约定由宣盛公司向金海联公司提供物业管理服务、金海联公司向宣盛公司支付相应的物业管理费。
2020 年 1 月 7 日，宣盛公司与金海联公司及案外人深圳晟鑫酒店管理有限公司签订《协议书》约定，三方就海外联
谊大厦 5-8 楼金海联公司 2017 年 7 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日期间所欠宣盛公司管理费、本体维修金和电费问题达成协
议如下：1、金海联公司所欠管理费、本体维修金和电费金额为 696,033.73 元；2、以上欠款还款日期在 2020 年 1 月 22
167
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
日前由金海联公司负责归还；3、出于友好关系，若 2020 年 1 月 22 日前金海联公司无法归还上述欠款，则晟鑫酒店公司
愿意先行从应付金海联公司的租金中垫付；4、如因客观原因，晟鑫酒店公司不能完成租约退租，宣盛公司如数退还此垫
付款项，欠款仍由金海联公司归还。但金海联公司和晟鑫酒店公司均未履行上述协议书约定的付款义务。为此，宣盛公
司在 2022 年 1 月 13 日发出《催缴欠款通知书》，并于 2022 年 8 月 15 日向金海联公司发出《律师函》，要求履行支付
物业管理费、本体维修金和电费共计 696,033.73 元的义务。2022 年 9 月 1 日，宣盛公司向深圳市罗湖区人民法院上诉。
截至 2022 年 12 月 31 日，金海联公司预计将支付 766,612.52 元（其中：物业管理费、本体维修金和电费共计
696,033.73 元，逾期利息 70,578.79 元）。
2023 年 1 月 12 日，深圳市罗湖区人民法院作出一审判决，判决深圳市金海联物业管理有限公司向深圳宣盛实业发
展有限公司支付 2017 年 7 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日期间的物业管理费、本体维修金和电费总计 696,033.73 元,及逾期
付款的利息。金海联公司不服一审判决结果，提起上诉，二审采取线上审判，中级法院驳回金海联公司上诉诉求，维持
一审原判。
（5）其他
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至
2023 年 6 月 30 日，尚未解除担保的保证金余额为 63,292,452.99 元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位：元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
2、利润分配情况
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
168
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1） 追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2） 未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
2、债务重组
3、资产置换
（1） 非货币性资产交换
（2） 其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
单位：元
归属于母公司
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 所有者的终止
经营利润
深圳市物业发
展集团湛江分 0.00 -5,073.06 61,355.83 0.00 61,355.83 61,355.83
公司 注销
其他说明
169
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
6、分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部为基础确定报告分部。分别对
房地产销售业务、物业管理业务及饮食服务业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例
在不同的分部之间分配。
（2） 报告分部的财务信息
单位：元
项目 房地产业务 物业管理 租赁业务 分部间抵销 合计
营业收入 1,053,881,874.68 773,181,325.02 78,401,433.15 1,905,464,632.85
营业成本 695,191,661.52 635,461,652.02 41,506,570.71 1,372,159,884.25
资产总额 13,299,291,495.21 1,710,738,121.43 489,507,593.11 15,499,537,209.75
负债总额 10,449,500,028.22 511,639,802.46 70,574,307.22 11,031,714,137.90
（3） 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4） 其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
8、其他
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
类别 账面价 账面价
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
值 值
170
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
计提比 计提比
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
96,702,2 96,702,2 96,702,2 96,702,2
账准备 96.80% 100.00% 94.67% 100.00%
69.40 69.40 69.40 69.40
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
3,201,45 482,401. 2,719,05 5,447,77 310,734. 5,137,04
账准备 3.20% 15.07% 5.33% 5.70%
6.76 07 5.69 6.99 28 2.71
的应收
账款
其
中：
99,903,7 97,184,6 2,719,05 102,150, 97,013,0 5,137,04
合计 100.00% 97.28% 100.00% 94.97%
26.16 70.47 5.69 046.39 03.68 2.71
按单项计提坏账准备：96,702,269.40
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市基永物业发展
93,811,328.05 93,811,328.05 100.00% 涉及诉讼，无法收回
有限公司
深圳特威实业有限公 账龄较长，预计无法
2,836,561.00 2,836,561.00 100.00%
司 收回
账龄较长，预计无法
罗湖区经济发展公司 54,380.35 54,380.35 100.00%
收回
合计 96,702,269.40 96,702,269.40
按组合计提坏账准备：482401.07
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
信用风险特征组合 3,201,456.76 482,401.07 15.00%
其他关联方往来组合
合计 3,201,456.76 482,401.07
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：482,401.07
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 1,413,114.27 42,393.43 3.00%
171
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
1-2 年 604,586.55 60,458.66 10.00%
2-3 年 1,061,644.99 318,493.50 30.00%
3-4 年 122,110.95 61,055.48 50.00%
合计 3,201,456.76 482,401.07
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 1,413,114.27
1至2年 604,586.55
2至3年 1,061,644.99
3 年以上 96,824,380.35
3至4年 122,110.95
5 年以上 96,702,269.40
合计 99,903,726.16
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
96,702,269.40 96,702,269.40
准备
按组合计提坏
310,734.28 171,666.79 482,401.07
账准备
合计 97,013,003.68 171,666.79 97,184,670.47
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
172
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
应收账款核销说明：
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
深圳市基永物业发展有限公
93,811,328.05 93.90% 93,811,328.05
司
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2.84% 2,836,561.00
深圳市飞煌实业有限公司 769,919.05 0.77% 230,975.72
深圳市美歌匣子餐饮管理有
542,366.40 0.54% 162,709.92
限公司
深圳市鹏欣物业管理有限公
255,875.00 0.26% 7,676.25
司
合计 98,216,049.50 98.31%
（5） 因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6） 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 151,433,108.41 151,433,108.41
其他应收款 4,444,939,247.02 5,010,963,761.04
合计 4,596,372,355.43 5,162,396,869.45
（1） 应收利息
1） 应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
173
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2） 重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
断依据
其他说明：
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
（2） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
深圳市景恒泰房地产开发有限公司 151,433,108.41 151,433,108.41
合计 151,433,108.41 151,433,108.41
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
3） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
其他说明：
（3） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 2,240,927.00 2,537,789.00
代扣代缴款项
外部往来款 23,202,397.67 23,374,171.34
对子公司的往来款项 4,451,506,190.80 5,017,542,623.59
174
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
合计 4,476,949,515.47 5,043,454,583.93
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2023 年 1 月 1 日余额 8,997,495.81 23,493,327.08 32,490,822.89
2023 年 1 月 1 日余额
在本期
本期计提 31,429.94 -511,984.38 -480,554.44
2023 年 6 月 30 日余
9,028,925.75 22,981,342.70 32,010,268.45
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 4,444,878,230.56
1至2年 11,200.00
2至3年 40,849.05
3 年以上 32,019,235.86
3至4年 69,600.00
5 年以上 31,949,635.86
合计 4,476,949,515.47
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其他应收款 32,490,822.89 -480,554.44 32,010,268.45
合计 32,490,822.89 -480,554.44 32,010,268.45
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
175
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4） 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
其他应收款核销说明：
5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
东莞市物合置业 对子公司的往来
2,113,760,170.00 1 年以内 47.21%
有限公司 款项
深圳市光明物合 对子公司的往来
1,471,000,000.00 1 年以内 32.86%
置业有限公司 款项
扬州市物合置业 对子公司的往来
700,614,325.72 1 年以内 15.65%
有限公司 款项
深物业集团徐州
对子公司的往来
大彭房地产开发 40,568,374.85 1 年以内 0.91%
款项
有限公司
深业地产发展有 对子公司的往来
106,409,390.56 5 年以上 2.38% 6,652,394.80
限公司 款项
合计 4,432,352,261.13 99.01% 6,652,394.80
6） 涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
额及依据
7） 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8） 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
176
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3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
1,433,799,880. 1,367,965,880. 1,436,329,880. 1,367,965,880.
对子公司投资 65,834,000.00 68,364,000.00
39 39 39 39
对联营、合营
100,559,319.77 18,983,614.14 81,575,705.63 98,765,051.45 18,983,614.14 79,781,437.31
企业投资
1,534,359,200. 1,449,541,586. 1,535,094,931. 1,447,747,317.
合计 84,817,614.14 87,347,614.14
16 02 84 70
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
减值准备期
被投资单位 （账面价 计提减值准 （账面价
追加投资 减少投资 其他 末余额
值） 备 值）
深圳市皇城
35,552,671.9 35,552,671.9
地产有限公
3 3
司
深圳市物合
44,950,000.0 44,950,000.0
产业投资发
0 0
展有限公司
深物业扬州
50,000,000.0 50,000,000.0
房地产开发
0 0
有限公司
东莞市国贸
长盛房地产 20,000,000.0 20,000,000.0
开发有限公 0 0
司
深圳市国贸
195,337,851. 195,337,851.
物业管理有
23 23
限公司
深圳市物业
工程建设监 3,000,000.00 3,000,000.00
理有限公司
深圳市深物
63,509,120.3 63,509,120.3
业商业运营
2 2
有限公司
深业地产发 15,834,000.0
展有限公司 0
深物业集团
徐州大彭房 50,000,000.0
地产开发有 0
限公司
深圳市荣耀
508,000,000. 508,000,000.
房地产开发
00 00
有限公司
深圳市国贸
科技园服务
有限公司
深圳市深物 77,474,479.2 77,474,479.2
业城市更新 9 9
177
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
有限公司
东莞市物合
50,000,000.0 50,000,000.0
置业有限公
0 0
司
深圳市光明
50,000,000.0 50,000,000.0
物合置业有
0 0
限公司
深圳市物合
236,641,757. 236,641,757.
城市更新有
62 62
限公司
扬州市物合
33,500,000.0 33,500,000.0
置业有限公
0 0
司
1,367,965,88 1,367,965,88 65,834,000.0
合计
0.39 0.39 0
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
投资单 额（账 其他综 额（账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值） 调整 值）
损益 利润
一、合营企业
深圳物
业吉发 44,730, 1,722,8 46,453,
仓储有 585.29 73.98 459.27
限公司
深圳天
安国际
大厦物 7,037,9 82,895. 7,120,8
业管理 52.31 33 47.64
有限公
司
51,768, 1,805,7 53,574,
小计
537.60 69.31 306.91
二、联营企业
深圳物
方陶瓷 18,983,
工业有 614.14
限公司
中建科
工集团
智慧停 28,012, 51,619. 63,120. 28,001,
车科技 899.71 01 00 398.72
有限公
司
28,012, 51,619. 63,120. 28,001, 18,983,
小计
899.71 01 00 398.72 614.14
79,781, 1,857,3 63,120. 81,575, 18,983,
合计
437.31 88.32 00 705.63 614.14
178
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
（3） 其他说明
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 995,033,423.48 697,320,050.39 23,251,320.73 16,550,326.74
其他业务 8,588,500.36 711,099.38 8,338,349.86 659,988.00
合计 1,003,621,923.84 698,031,149.77 31,589,670.59 17,210,314.74
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型
其中：
房地产业务 974,533,312.66 974,533,312.66
租赁业务 29,088,611.18 29,088,611.18
按经营地区分类
其中：
深圳地区 1,003,621,923.84 1,003,621,923.84
市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分
类
其中：
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
其中：
合计 1,003,621,923.84 1,003,621,923.84
与履约义务相关的信息：
本期母公司主营业务收入为房地产业务收入和租赁业务收入。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 1,857,388.32 859,534.38
委托贷款取得的利息收入 76,724,135.18
合计 1,857,388.32 77,583,669.56
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资
174,379.69
产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
501,658.00
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和
-562,616.42
支出
减：所得税影响额 31,670.01
少数股东权益影响额 23,017.77
合计 58,733.49 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年半年度报告全文
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净
4.92% 0.3707 0.3707
利润
扣除非经常性损益后归属于
4.92% 0.3706 0.3706
公司普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
4、其他
181