深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市深粮物流有限公司股权所涉及该公司股东
全部权益价值项目资产评估报告
目 录
声 明 ...........................................................................................................1
资产评估报告摘要 .....................................................................................3
资产评估报告正文 .....................................................................................6
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ................. 6
二、评估目的 .......................................................................................................................................... 16
三、评估对象和评估范围 .................................................................................................................... 16
四、价值类型 .......................................................................................................................................... 20
五、评估基准日 ..................................................................................................................................... 20
六、评估依据 .......................................................................................................................................... 20
七、评估方法 .......................................................................................................................................... 24
八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 34
九、评估假设 .......................................................................................................................................... 36
十、评估结论 .......................................................................................................................................... 37
十一、特别事项说明 ............................................................................................................................ 39
十二、资产评估报告使用限制说明 .................................................................................................. 46
十三、资产评估报告日 ........................................................................................................................ 47
资产评估报告附件 ...................................................................................48
北京中企华资产评估有限责任公司 I
深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市深粮物流有限公司股权所涉及该公司股东
全部权益价值项目资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产
评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；
除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确
理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估
结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题
进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满
足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、资产评估师对评估对象及其所涉及资产通过询问、访谈、核
对、抽查监盘、勘查等形式进行现场调查；本资产评估机构及其资产
评估专业人员对房屋建筑物、机器设备等实物资产的勘察按常规仅限
于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到
的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们
的评估以委托人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有
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瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评
估报告特别事项说明和使用限制。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
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资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并合
理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
深圳市深粮控股股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受深圳市深粮控股股份有限
公司的委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、
客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对东莞市深粮物流有限公
司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估
报告摘要如下：
评估目的：深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市
深粮物流有限公司股权，需对东莞市深粮物流有限公司的股东全部权
益价值进行评估，为委托方上述经济行为提供价值参考依据。
评估对象：东莞市深粮物流有限公司股东全部权益价值。
评估范围：东莞市深粮物流有限公司的全部资产及负债。
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产(货币资金、应收账
款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产)、长期股权投资、
固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税资产，总资产账面价值
为 136,309.55 万元；负债包括流动负债(短期借款、应付账款、预收账款、
应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年到期非流动负债)和非流
动负债(长期借款、应付债券、其他非流动负债)，总负债账面价值为
100,740.46 万元；净资产账面价值为 35,569.09 万元。
评估基准日：2020 年 12 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论，具体评估结论如下：
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全部权益价值项目资产评估报告
东莞市深粮物流有限公司评估基准日总资产账面价值为 136,309.55
万元，评估价值为 162,949.83 万元，增值额为 26,640.28 万元，增值率为
19.54%；总负债账面价值为 100,740.46 万元，评估价值为 97,300.50 万元，
减值额为 3,439.96 万元，减值率为 3.41%；净资产账面价值为 35,569.09
万元，资产基础法评估价值为 65,649.33 万元，增值额为 30,080.24 万元，
增值率为 84.57%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日: 2020 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
一、流动资产 1 25,764.54 25,764.54 0.00 0.00
二、非流动资产 2 110,545.01 137,185.29 26,640.28 24.10
其中：长期股权投资 3 31,421.29 38,629.20 7,207.91 22.94
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 35,843.55 43,254.28 7,410.73 20.68
在建工程 6 26,637.68 29,228.11 2,590.43 9.72
油气资产 7 0.00 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 16,449.53 25,880.74 9,431.21 57.33
其中：土地使用权 9 14,569.61 23,965.47 9,395.86 64.49
其他非流动资产 10 192.96 192.96 0.00 0.00
资产总计 11 136,309.55 162,949.83 26,640.28 19.54
三、流动负债 12 48,060.71 48,060.71 0.00 0.00
四、非流动负债 13 52,679.75 49,239.79 -3,439.96 -6.53
负债总计 14 100,740.46 97,300.50 -3,439.96 -3.41
净资产 15 35,569.09 65,649.33 30,080.24 84.57
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参
考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
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全部权益价值项目资产评估报告
并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金
购买东莞市深粮物流有限公司股权所涉及
该公司股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
深圳市深粮控股股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采
用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对深圳市深粮控股股
份有限公司拟支付现金购买股权所涉及的东莞市深粮物流有限公司股
东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况
报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
本次评估的委托人为深圳市深粮控股股份有限公司，被评估单位
为东莞市深粮物流有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估
报告使用人：无
(一)委托人简介
企业名称：深圳市深粮控股股份有限公司
法定住所：深圳市南山区粤海街道学府路科技园南区软件产业基
地 4栋 B座 8层
法定代表人：祝俊明
注册资本：115,253.5254 万元人民币
股本：115,253.5254 万元人民币
社会统一信息代码：91440300192180754J
公司类型：股份有限公司(上市)
成立日期：1981 年 07 月 30 日
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经营期限：1981 年 07 月 30 日至长期
主要经营范围：一般经营项目是：粮油收购和销售、粮油储备；
粮油及制品经营及加工；生产茶叶、茶制品、茶及天然植物提取物、
食品罐头、饮料、土产品(生产场所营业执照另行申办)；饲料的经营及
加工(以外包的方式经营)；粮油物流、饲料物流、茶园等项目投资、经
营管理及开发；饲料、茶叶销售；仓储服务；粮食流通服务；现代粮
食供应链服务；粮油、茶、植物产品、软饮料和食品的技术开发、技
术服务；电子商务及信息化建设，信息技术开发及配套服务；投资兴
办实业(具体项目另行申报)；国内贸易；经营进出口业务；在合法取得
使用权的土地上从事房地产开发经营；自有物业的开发、经营、租售、
管理；物业管理；为酒店提供管理服务。(以上涉及国家法律、行政法
规、国务院决定规定须报经审批的项目，须经审批后方可经营)。许可
经营项目是：预包装食品(不含复热预包装食品)的批发(非实物方式)；
信息服务业务(仅限互联网信息服务业务)；普通货运、专业运输(冷藏保
鲜)。
截至评估基准日，深圳市深粮控股股份有限公司的前十大股东如
下：
序号 股东名称 持股比例% 持股数(股)
1 深圳市食品集团有限公司 63.79 735,237,253
2 深圳市农产品集团股份有限公司 8.23 94,832,294
3 香港中央结算有限公司(陆股通) 0.53 6,106,211
4 孙慧明 0.30 3,436,462
5 林俊波 0.28 3,200,000
6 陈九阳 0.21 2,434,900
7 徐文星 0.19 2,166,607
8 胡祥主 0.14 1,563,000
9 中央汇金资产管理有限责任公司 0.13 1,472,625
10 高丽芝 0.13 1,464,100
(二)被评估单位简介
1.公司简况
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企业名称：东莞市深粮物流有限公司(以下简称“深粮物流”)
法定住所：东莞市麻涌镇漳澎村新港南路 8 号
法定代表人：杜建国
注册资本：29,800.00 万元人民币
实收资本：29,800.00 万元人民币
社会统一信息代码：91441900073476720G
公司类型：有限责任公司(国有控股)
成立日期：2013 年 05 月 15 日
经营期限：2013 年 05 月 15 日至长期
主要经营范围：集装箱和散杂货仓储及其它配套服务；集装箱和
散杂货运输；生产：食品(粮油)、饲料及饲料添加剂；粮食收购；批发、
零售：预包装食品(粮油)、散装食品(粮油)，饲料及饲料添加剂；港口
经营、港口钢材件杂货装卸；道路货物运输；水路运输，水路运输服
务；粮油仓储；互联网信息服务；粮油、饲料质检技术服务；酒店管
理；实业投资；市场经营管理；供应链管理服务；国际货运代理、国
内货运代理；报关代理、报检代理；物业管理、物业租赁；货物进出
口、技术进出口。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动)
2.公司历史沿革及股权结构
(1)公司设立
2013 年 5 月 15 日，东莞市深粮物流有限公司由王镇威、方家齐共
同出资设立，注册资本为 50.00 万元，其中，王镇威出资 25.00 万元，
出资比例为 50.00%；方家齐出资 25 .00 万元，出资比例为 50.00%；以上
出资均以货币形式缴纳。首期实缴出资 0.00 万元，其余认缴出资在营
业执照签发之日起 2 年内缴足
东莞市深粮物流有限公司设立时的股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额 持股比例(%)
1 王镇威 25.00 50.00
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序号 股东名称 出资额 持股比例(%)
2 方家齐 25.00 50.00
合计 50.00 100.00
(2)股权转让、增资及变更公司类型
2013 年 7 月 4 日，东莞市深粮物流有限公司召开股东会，同意变
更公司类型及股东，原公司类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，
现变更为：有限责任公司(其他有限责任公司)；原股东为：王镇威、方
家齐；现变更为：深圳市粮食集团有限公司、东莞市果菜副食交易市
场有限公司；同意王镇威将占公司注册资本 50.00％共 25.00 万元的出资
转让给深圳市粮食集团有限公司；同意方家齐将占公司注册资本 49.00％
共 24.50 万元的出资转让给东莞市果菜副食交易市场有限公司；同意方
家齐将占公司注册资本 1.00％共 0.50 万元的出资转让给深圳市粮食集团
有限公司；同意变更公司注册资本及实收资本，注册资本由 50 万元变
更为 128.00 万元，实收资本由原来 0.00 万元变更为 128.00 万元；新增
部份由深圳市粮食集团有限公司、东莞市果菜副食交易市场有限公司
共同出资，其中深圳市粮食集团有限公司以货币出资 65.28 万元，占注
册资本 51.00％，东莞市果菜副食交易市场有限公司以货币出资 62.72 万
元，占注册资本 49.00％。
2013 年 7 月 10 日，东莞恒诚会计师事务所出具“粤莞恒验字
[2013]A090 号”《验资报告》，验证截至 2013 年 7 月 10 日，东莞市深
粮物流有限公司已收到深圳市粮食集团有限公司、东莞市果菜副食交
易市场有限公司以货币形式缴纳的新增资本合计 128.00 万元。
本次变更完成后，东莞市深粮物流有限公司的股权结构变更如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额 持股比例(%)
1 深圳市粮食集团有限公司 65.28 51.00
2 东莞市果菜副食交易市场有限公司 62.72 49.00
合计 128.00 100.00
(3)变更经营范围及增资
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深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市深粮物流有限公司股权所涉及该公司股东
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2013 年 9 月 13 日，东莞市深粮物流有限公司召开股东会，同意将
公司经营范围更改为：粮油加工；集装箱和散杂货仓储及其它配套服
务；集装箱和散杂货运输；货物进出口、技术进出口；同意公司增加
注册资本 4,872.00 万元人民币，其中深圳市粮食集团有限公司出资
2,484.72 万元，东莞市果菜副食交易市场有限公司出资 2,387.28 万元，
增资后公司注册资本为 5,000.00 万元人民币，其中深圳市粮食集团有限
公司出资 2,550.00 万元，占比 51.00%，东莞市果菜副食交易市场有限公
司出资 2,450.00 万元，占比 49.00%。
2013 年 11 月 7 日，东莞市华诚致信会计师事务所出具“华诚验字
[2013]第 0016 号”《验资报告》，验证截至 2013 年 11 月 5 日，东莞市
深粮物流有限公司已收到深圳市粮食集团有限公司、东莞市果菜副食
交易市场有限公司以货币形式缴纳的新增资本合计 4,872.00 万元。公司
变更后的累计注册资本人民币 5,000.00 万元，实收资本人民币 5,000.00
万元。
本次变更完成后，东莞市深粮物流有限公司的股权结构变更如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额 持股比例(%)
1 深圳市粮食集团有限公司 2,550.00 51.00
2 东莞市果菜副食交易市场有限公司 2,450.00 49.00
合计 5,000.00 100.00
(4)第三次增资
2015 年 1 月 12 日，东莞市深粮物流有限公司召开股东会，同意增
加注册资本金 5,000.00 万元人民币(增资后东莞市深粮物流有限公司注
册资本金达到 10,000.00 万元)，深圳市粮食集团有限公司增资 2,550.00
万元，增资后占比 51.00％，东莞市果菜副食交易市场有限公司增资
2,450.00 万元，增资后占比 49.00％。双方认缴的注册资本金应于 2015
年 2 月 28 日前全部缴清。
2015 年 2 月 3 日，东莞市仁智和会计师事务所出具“仁智和内验
字[2015]第 0012 号”《验资报告》，验证截至 2015 年 2 月 3 日，东莞市
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全部权益价值项目资产评估报告
深粮物流有限公司已收到深圳市粮食集团有限公司、东莞市果菜副食
交易市场有限公司以货币形式缴纳的新增资本合计 5,000.00 万元。公司
变更后的累计注册资本人民币 1.00 亿元，实收资本人民币 1.00 亿元。
本次变更完成后，东莞市深粮物流有限公司的股权结构变更如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额 持股比例(%)
1 深圳市粮食集团有限公司 5,100.00 51.00
2 东莞市果菜副食交易市场有限公司 4,900.00 49.00
合计 10,000.00 100.00
(5)第四次增资
2017 年 3 月 21 日，东莞市深粮物流有限公司召开董事会、股东会，
同意增加注册资本金 1.00 亿元人民币(增资后东莞市深粮物流有限公司
注册资本金达到 2.00 亿元)，深圳市粮食集团有限公司增资 5,100.00 万
元，增资后占比 51.00％，东莞市果菜副食交易市场有限公司增资
4,900.00 万元，增资后占比 49.00％。双方认缴的注册资本金应于 2017
年 12 月 30 日前全部缴清。
2017 年 10 月 30 日，东莞市正域会计师事务所出具“正域验字
[2017]第 6028 号”《验资报告》，验证截至 2017 年 9 月 28 日，东莞市
深粮物流有限公司已收到深圳市粮食集团有限公司、东莞市果菜副食
交易市场有限公司以货币形式缴纳的新增资本合计 1.00 亿元。公司变
更后的累计注册资本人民币 2.00 亿元，实收资本人民币 2.00 亿元。
本次变更完成后，东莞市深粮物流有限公司的股权结构变更如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额 持股比例(%)
1 深圳市粮食集团有限公司 10,200.00 51.00
2 东莞市果菜副食交易市场有限公司 9,800.00 49.00
合计 20,000.00 100.00
(6)第五次增资
2018 年 9 月 3 日，东莞市深粮物流有限公司召开股东会，同意公
司双方股东按股权比例增资 0.5 亿元(深圳市粮食集团有限公司增资
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深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市深粮物流有限公司股权所涉及该公司股东
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2,550.00 万元，增资后占比 51.00％，东莞市果菜副食交易市场有限公司
增资 2,450.00 万元，增资后占比 49.00％)，并对公司章程第十五、十六
条作出相应修改，除该条款修改外，公司章程其他内容维持不变。增
资到位后，东莞市深粮物流有限公司注册资本金为 2.50 亿元，双方认
缴的注册资本金应于 2018 年 9 月 30 日前全部缴清。
本次变更完成后，东莞市深粮物流有限公司的股权结构变更如下:
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额 持股比例(%)
1 深圳市粮食集团有限公司 12,750.00 51.00
2 东莞市果菜副食交易市场有限公司 12,250.00 49.00
合计 25,000.00 100.00
(7)第六次增资
2019 年 1 月 25 日，东莞市深粮物流有限公司召开股东会，同意公
司双方股东按股权比例增资 0.35 亿元(深圳市粮食集团有限公司增资
0.1785 亿元，增资后占比 51％，东莞市果菜副食交易市场有限公司增资
0.1715 亿元，增资后占比 49％)并对公司章程第十五、十六条作出相应
修改，除该条款修改外，公司章程其他内容维持不变。增资到位后，
东莞市深粮物流有限公司注册资本金为 2.85 亿元，双方认缴的注册资
本金应于 2019 年 3 月 31 日前全部缴清。
2019 年 5 月 21 日，东莞市正域会计师事务所出具“正域验字[2019]
第 6009 号”《验资报告》，验证截至 2019 年 3 月 29 日，东莞市深粮物
流有限公司已收到深圳市粮食集团有限公司、东莞市果菜副食交易市
场有限公司以货币形式缴纳的新增资本合计 3,500.00 万元。公司变更后
的累计注册资本人民币 2.85 亿元，实收资本人民币 2.85 亿元。
本次变更完成后，东莞市深粮物流有限公司的股权结构变更如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额 持股比例(%)
1 深圳市粮食集团有限公司 14,535.00 51.00
2 东莞市果菜副食交易市场有限公司 13,965.00 49.00
合计 28,500.00 100.00
北京中企华资产评估有限责任公司 12
深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市深粮物流有限公司股权所涉及该公司股东
全部权益价值项目资产评估报告
(8)第七次增资
2019 年 10 月 15 日，东莞市深粮物流有限公司召开股东会，同意将
1,300.00 万元按照 2018 年东莞市深粮物流有限公司实收资本比例进行分
配，即向深圳市粮食集团有限公司分配 663.00 万元，向东莞市果菜副
食交易市场有限公司分配 637.00 万元；双方股东按照实际分配金额全
部作为注册资本金(1,300.00 万元)再次投入东莞市深粮物流有限公司。
2019 年 12 月 16 日，东莞市正域会计师事务所出具“正域验字
[2019]第 6028 号”《验资报告》，验证截至 2019 年 11 月 26 日，东莞市
深粮物流有限公司已收到深圳市粮食集团有限公司、东莞市果菜副食
交易市场有限公司以货币形式缴纳的新增资本合计 1,300.00 万元。公司
变更后的累计注册资本人民币 2.98 亿元，实收资本人民币 2.98 亿元。
本次变更完成后，东莞市深粮物流有限公司的股权结构变更如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额 持股比例(%)
1 深圳市粮食集团有限公司 15,198.00 51.00
2 东莞市果菜副食交易市场有限公司 14,602.00 49.00
合计 29,800.00 100.00
截至评估基准日，公司尚未发生其他股权变动。
3.被评估单位近三年(合并、母公司)资产负债表、利润表如下：
资产负债表(合并口径)
金额单位：人民币万元
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产 63,493.85 17,920.36 31,466.90
非流动资产 92,090.87 146,904.21 189,400.49
资产合计 155,584.72 164,824.58 220,867.39
流动负债 67,902.56 20,852.38 64,468.88
非流动负债 61,042.07 93,044.17 124,066.48
负债合计 128,944.63 113,896.55 188,535.36
归属于母公司所有者权益合计 26,640.09 50,928.02 32,332.03
少数股东权益 0.00 0.00 0.00
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项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
所有者权益(股东权益)合计 26,640.09 50,928.02 32,332.03
利润表(合并口径)
金额单位：人民币万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年
一、营业收入 206,706.67 210,471.62 197,187.49
减：营业成本 196,589.63 202,085.60 189,711.70
税金及附加 98.50 49.70 117.68
销售费用 1,245.30 2,029.37 2,005.91
管理费用 2,305.53 2,262.13 2,884.97
财务费用 3,452.12 828.07 2,778.26
加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) 0.00 0.00 0.00
投资收益(损失以“-”号填列) 0.00 0.00 0.00
其他收益(损失以“-”号填列) 180.48 139.77 172.76
资产减值损失(损失以“-”号填列) -32.45 0.00 -778.40
信用减值损失(损失以“-”号填列) 0.00 27.86 -4.37
资产处置收益(损失以“-”号填列) -9.87 0.00 0.00
二、营业利润 3,153.76 3,384.37 -921.04
加：营业外收入 29.33 30.95 10.93
减：营业外支出 202.47 33.39 34.67
三、利润总额 2,980.62 3,381.93 -944.78
减：所得税费用 -16.04 349.00 -348.78
四、净利润 2,996.66 3,032.93 -596.00
五、归属于母公司净利润 2,996.66 3,032.93 -596.00
资产负债表(母公司口径)
金额单位：人民币万元
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产 66,754.18 44,222.41 25,764.54
非流动资产 61,302.52 92,865.07 110,545.01
资产合计 128,056.70 137,087.48 136,309.55
流动负债 69,559.88 54,671.46 48,060.71
非流动负债 29,741.55 29,426.50 52,679.75
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项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
负债合计 99,301.43 84,097.97 100,740.46
所有者权益合计 28,755.27 52,989.52 35,569.09
利润表(母公司口径)
金额单位：人民币万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年
一、营业收入 212,984.65 212,078.41 190,519.76
减：营业成本 203,822.75 204,760.52 183,437.49
税金及附加 96.26 102.20 109.56
销售费用 1,043.74 1,355.01 1,369.56
管理费用 2,006.58 1,791.22 2,618.43
财务费用 2,798.74 1,079.46 2,098.38
加：投资收益(损失以“-”号填列) 0.00 0.00 0.00
其他收益(损失以“-”号填列) 159.66 129.36 169.15
信用减值损失(损失以“-”号填列) 0.00 29.58 -1.94
资产减值损失(损失以“-”号填列) -33.77 0.00 -758.79
资产处置收益(损失以“-”号填列) -9.87 0.00 0.00
二、营业利润 3,332.59 3,148.94 294.77
加：营业外收入 22.57 1.94 5.73
减：营业外支出 202.29 33.02 34.67
三、利润总额 3,152.87 3,117.86 265.83
减：所得税费用 -8.87 383.61 -313.74
四、净利润 3,161.74 2,734.25 579.57
2018 年、2019 年及评估基准日的会计报表均经立信会计师事务所
(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见。
4.委托人与被评估单位关系
被评估单位为委托人关联方。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
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二、评估目的
深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市深粮物流有
限公司股权，需对所涉及的东莞市深粮物流有限公司股东全部权益价
值进行评估，为上述经济行为提供价值参考意见。
深圳市深粮控股股份有限公司就此事项，于 2020 年 5 月 26 日下发
了《关于收购东莞市深粮物流有限公司少数股东权益立项的通知》，同
意深圳市深粮控股股份有限公司收购东莞市深粮物流有限公司少数股
东权益事宜予以立项。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象是东莞市深粮物流有限公司(以下简称“深粮物流”)股东
全部权益价值。
(二)评估范围
评估范围是东莞市深粮物流有限公司的全部资产及负债。评估基
准日，评估范围内的资产包括流动资产(货币资金、应收账款、预付账
款、其他应收款、存货、其他流动资产)、长期股权投资、固定资产、
在建工程、无形资产、递延所得税资产，总资产账面价值为 136,309.55
万元；负债包括流动负债(短期借款、应付账款、预收账款、应付职工
薪酬、应交税费、其他应付款、一年到期非流动负债)和非流动负债(长
期借款、应付债券、其他非流动负债)，总负债账面价值为 100,740.46 万
元；净资产账面价值为 35,569.09 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经立信会计
师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计，并发表了无保留审计意见。
(三)企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建(构)筑物、
机器设备和在建工程。实物资产的类型及特点如下：
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1.存货
纳入评估范围的存货主要为产成品。
产成品主要为湛江储备大米(25kg)、湛江储备大米(50kg)、小麦、济
南 17 号麦、高筋红麦、高筋白麦等。截至评估基准日，存货储存在企
业的仓库中。
2.房屋建(构)筑物资产
企业申报的房屋建筑物共 5 项，位于东莞市麻涌漳澎村内，为 1
号临时宿舍、A 仓-工作塔、汽车接发塔、A 仓-立筒仓、A 仓-消防泵房、
B 仓转运塔。
1 号临时宿舍，建成于 2017 年 12 月；结构为钢结构；用途为临时
宿舍；临时宿舍共 2 层，檐高为 7.30 米；装修情况为简装；房屋建筑
内消防设施齐全；未取得房地产权证。截至评估基准日，1 号临时宿舍
能正常使用。
A 仓-工作塔、汽车接发塔建成于 2016 年 12 月；结构为框架结构；
用途为工作塔、汽车接发塔；共 11 层，檐高为 65.50 米；装修情况为简
装；房屋建筑内消防设施齐全，安装电梯 1 台；A 仓-工作塔、汽车接
发塔已办理不动产权证，不动产权证号为粤(2020)东莞不动产第 0127119
号。截至评估基准日，A 仓-工作塔、汽车接发塔能正常使用。
A 仓-立筒仓建成于 2016 年 12 月；结构为钢筋混凝土筒仓、门式
钢架、钢支架结构；用途为仓储；共 2 层，檐高为 47.50 米；装修情况
为简装；房屋建筑内消防设施齐全；A 仓-立筒仓已办理不动产权证，
不动产权证号为粤(2020)东莞不动产第 0127120 号。截至评估基准日，A
仓-立筒仓能正常使用。
A 仓-消防泵房建成于 2016 年 12 月；结构为砖混结构；用途为消
防；共 1 层，檐高为 4.20 米；装修情况为简装；房屋建筑内消防设施
齐全；A 仓-消防泵房已办理不动产权证，不动产权证号为粤(2020)东莞
不动产第 0119705 号。截至评估基准日，A 仓-消防泵房能正常使用。
Ｂ仓转运塔建成于 2017 年 12 月；结构为砖混结构；用途为转运塔；
共 7 层，檐高为 31.20 米；装修情况为简装；房屋建筑内消防设施齐全；
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Ｂ仓转运塔已办理不动产权证，不动产权证号为粤(2020)东莞不动产第
0127118 号。截至评估基准日，Ｂ仓转运塔能正常使用。
企业申报的房屋构筑物共 4 项，建成于 2016 年 12 月至 2017 年 12
月，均位于东莞市麻涌漳澎村，主要包括 A 仓-变配车间、Ｂ仓立筒仓、
A 仓-消防水池和道路。截至基准日，各项构筑物均能正常使用。
3.设备类资产
设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。
机器设备共计 217 项，主要为斗式提升机、多点卸料皮带机、储
气罐、除尘器、风机、防爆式起重机、斗式提升机、除尘器、手动阀
门、电动葫芦、电气动力系统等，均为已投产设备，截至评估基准日
使用状况良好。
企业申报的车辆共计 11 项，具体包括东风牌多用途货车、柯斯达
牌客车、别克车、手动液压车、爱玛电动车、雅迪电动自行车和驾驶
式扫地机等。其中 4 项已办理车辆行驶证，7 项未办理车辆行驶证。已
办证车辆中 4 项证载权利人均为东莞市深粮物流有限公司；未办理行
驶证车辆均为在厂区内使用的电动车、自行车等。截至评估基准日，
上述车辆均可正常使用。
企业申报的电子设备共计 299 项，具体包括各型号电脑、打印机、
空调、办公家具、面包烤炉等设备，主要分布于公司内。截至评估基
准日，上述电子设备均可正常使用。
4.在建工程
本次纳入评估范围的在建工程为土建工程及设备安装工程。
土建工程项目为 1、2#泊位、粮油食品总部及创新公共服务平台土
建、钢筋堆场、面条加工土建(后改平房仓)、生物饲料厂等工程的土建
工程。
设备安装工程项目为信息化管理系统、泊位输送设备等工程的相
关在建设备。
(四)企业申报的长期投资情况
评估基准日长期股权投资账面余额 314,212,873.63 元，核算内容为
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2 家长期股权投资公司。评估基准日长期股权投资未计提减值准备，长
期股权投资账面价值 314,212,873.63 元。评估基准日长期股权投资概况
如下表所示：
序号 股权投资单位名称 股权比例(%) 投资日期 投资金额 账面金额 经营情况
东莞市国际食品产业园开发
1 100.00 2003 年 9 月 214,212,873.63 214,212,873.63 存续
有限公司
东莞市深粮粮油食品工贸有
2 100.00 2015 年 8 月 100,000,000.00 100,000,000.00 存续
限公司
总计 314,212,873.63 314,212,873.63
(五)企业申报的无形资产情况
企业申报的无形资产为土地使用权、其他无形资产。
1.其他无形资产
评估基准日，纳入评估范围的其他无形资产为粮油总部交易系统
平台、信息化管理系统，具体情况如下所示：
金额单位：人民币元
序号 软件名称 购置时间 原始入账价值 账面价值
1 粮油总部交易系统平台 2020/6/1 252,830.18 223,333.31
2 信息化管理系统 2020/8/26 19,596,527.16 18,575,874.71
2.无形资产-土地使用权
纳入评估范围的土地使用权共 7 宗，土地使用权具体情况如下表：
金额单位：人民币元
土地用
序号 土地权证编号 宗地名称 取得日期 终止日期 面积(㎡) 账面价值
途
东府国用(2014)第 港口码
1 A(即 1 号地) 2013 年 11 月 2063 年 11 月 84,653.91 45,300,856.42
特 6号 头用地
粤(2016)东莞市不
港口码
2 动产权第 0028527 B1(即 3 号地) 2017 年 07 月 2067 年 06 月 67,039.60 35,793,740.99
头用地
号
粤(2019)东莞市不
工业用
3 动产权第 0363161 A3 地块 2018 年 12 月 2068 年 12 月 38,084.47 21,439,981.81
地
号
粤(2018)东莞不动 港口码
4 A1 地块 2017 年 11 月 2067 年 11 月 12,152.86 7,122,126.82
产权第 0336745 号 头用地
粤(2018)东莞不动 港口码
5 B2 地块 2016 年 03 月 2066 年 03 月 16,853.83 9,305,705.56
产权第 0336750 号 头用地
港口码
6 暂未取得土地证 A2 地块 2019 年 02 月 2069 年 02 月 42,878.15 25,723,006.79
头用地
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土地用
序号 土地权证编号 宗地名称 取得日期 终止日期 面积(㎡) 账面价值
途
B 地块辅助地 港口码
7 暂未取得土地证 2017 年 07 月 2067 年 06 月 6,195.25 1,010,711.31
块 头用地
合计 267,858.07 145,696,129.70
(六)企业申报的表外资产
无。
(七)引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本次评估引用了立信会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具的
审计报告中的报表数据，作为本次评估对象账面价值，审计报告号为
信会师报字[2021]第 ZL21555 号。
四、价值类型
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
本报告的评估基准日为：2020 年 12 月 31 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的
实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，
选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情
况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定
评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，
选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.《关于收购东莞市深粮物流有限公司少数股东权益立项的通知》。
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(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2.《中华人民共和国公司法》(2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第六次会议通过修正)；
3.《中华人民共和国证券法》(2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第十五次会议修订)；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令
第 97 号)；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009 年 8 月 27 日第十一
届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正)；
6.《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十一次会议通过)；
7.《中华人民共和国企业所得税法》(2018 年 12 月 29 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第七次会议修订)；
8.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007 年 11 月 28 日国
务院第 197 次常务会议通过)；
9.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一届
全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
10.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令 378 号，国务院
令第 588 号修订)；
11.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国有资产监督管理
委员会、财政部令第 32 号)；
12.《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号)；
13.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》(国资办
发[1992]36 号)；
14.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理
委员会令第 12 号)；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资
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委产权[2006]274 号)；
16.《上市公司国有股权监督管理办法》(国务院国有资产监督管理
委员会、中国证券监督管理委员会令第 36 号)；
17.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资
产权[2009]941 号)；
18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64
号)；
19.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)、《财政部关
于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第 76 号)；
20.《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第 691 号)；
21.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税
务总局令第 65 号)；
22. 《 财 政 部 税 务 总 局 关 于 调 整 增 值 税 税 率 的 通 知 》 ( 财 税 第
[2018]32 号)；
23.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关
总署公告 2019 年第 39 号)；
24.《关于进一步规范银行函证及回函工作的通知》(财政部财会
[2016]13 号)；
25.有关其他法律、法规、通知文件等。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》(财资[2017]43 号)；
2.《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30 号)；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]35 号)；
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]36 号)；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33 号)；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37 号)；
7.《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2018]38 号)；
8.《资产评估执业准则—无形资产》(中评协[2017]37 号)；
9.《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38 号)；
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10.《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39 号)；
11.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42 号)；
12.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46 号)；
13.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47 号)；
14.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48 号)；
15.《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协[2019]35 号)。
(四)权属依据
1.国有土地使用权证、不动产权证书；
2.机动车行驶证、购置合同、发票；
3.有关产权转让合同；
4.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境
保护部令 2012 年第 12 号，自 2013 年 5 月 1 日起施行)；
2.评估基准日银行存贷款市场报价利率及外汇汇率；
3.房屋建筑物所在地建筑工程定额及费用定额；
4.房屋建筑物所在地有关政府收取的前期和其他费用标准；
5.国家有关部门公布的建设前期和其他费用标准；
6.被评估单位提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概
算等资料；
7.企业提供的相关工程预决算资料；
8.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
9.企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
10.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
11.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
12.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
13.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
14.Wind 资讯金融终端；
15.与此次资产评估有关的其他资料。
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(六)其他参考依据
1.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；
2.《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
3.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
4.《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第 678 号)；
5.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
6.立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告；
7.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值
的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，
评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方
法。
《资产评估执业准则——企业价值》规定，执行企业价值评估业
务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分
析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方
法。对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业
人员应当采用两种以上评估方法进行评估。
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。评估方法选
择采用理由如下：
由于目前国内资本市场缺乏与标的企业类似或相近的可比性较强
的企业，股权交易信息公开度不高，缺乏或难以取得类似企业的股权
交易案例，故本次评估不宜采用市场法评估。
东莞市深粮物流有限公司目前运营正常，发展前景良好，相关收
益的历史数据能够获取。此外，企业具有稳定的客户群和完善的销售
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体系，具有持续经营能力和较为稳定的获利能力，未来收益能够进行
合理预测，因此适宜采用收益法进行评估。
东莞市深粮物流有限公司各项资产及负债权属清晰，相关资料较
为齐全，能够通过采用合适方法评定估算各项资产、负债的价值，适
宜采用资产基础法进行评估。
(一)资产基础法
1.流动资产
(1)货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对
账单等，以核实后的价值确定评估值 。
(2)应收账款、其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基
础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相
信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部
分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场
调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部
分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿
依据表明无法收回的，按零值计算。
(3)预付账款，评估人员查阅相关的合同或协议，了解评估基准日
至评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情况。对于未发现供
货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况的，
按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿依据表明收不回相应
货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估值为零。
(4)产成品，评估人员向被评估单位调查了解了存货的采购模式、
供需关系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了
抽查。因企业为贸易型企业，购置单价参考同类商品市场价格，由于
价格波动不大，本次评估按照账面值进行评估。
(5)其他流动资产，评估人员抽查了相应的凭证，核对了其他流动
资产明细账，与账面金额核对无误。其他流动资产以核实无误后的账
面价值作为评估值。
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2.长期股权投资
对全资及控股长期股权投资进行整体评估，首先评估获得被投资
单位的股东全部权益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分
权益价值。
3.房屋建(构)筑物
根据房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关
条件，本次评估对于自建的建(构)筑物采用成本法评估。
房屋建(构)筑物成本法
评估值=重置成本×综合成新率
(1)重置成本的确定
房屋建(构)筑物的重置成本一般包括：建安综合造价、前期及其他
费用、资金成本及可抵扣增值税。房屋建(构)筑物重置成本计算公式如
下：
重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值
税
①建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物采用预(决)算调整法确定其
建安综合造价，即以待估建(构)筑物竣工图及相关资料和审核后结算工
程量，按现行工程预算定额、综合费率，分别计算得出基准日时的建
安工程税前造价及含税建安工程造价。
对于一般性建(构)筑物，按其结构类型跨度、层高、装修水平等影
响建筑造价的因素分类确定其基准单方造价，该单方造价反映了该类
型建(构)筑物在评估基准日及所在地区正常的施工水平、施工质量和一
般装修标准下的造价情况。在此基础上根据建(构)筑物的特点(如不同的
层高、跨度、特殊装修、施工困难程度等)和现场勘查情况，对单方造
价进行相应的调整，从而确定建安工程税前造价及含税建安工程造价。
②前期及其他费用
依据国家(行业)相关的各项取费规定，结合评估基准日建设工程所
在地的实际情况，将被评估单位视为一个独立的建设项目，根据企业
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固定资产的投资规模确定。
③资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国
人民银行发布的同期金融机构人民币贷款市场报价利率，以建安综合
造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成
本计算公式如下：
资金成本=(含税建安综合造价+前期及其他费用)×资金成本率×合
理建设工期×1/2
④可抵扣增值税
根据相关文件规定，对于符合增值税抵扣条件的房屋类资产，计
算出可抵扣的增值税。
(2)综合成新率的确定
综合成新率按照以下公式确定：
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
式中尚可使用年限的确定：
根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限，结合现
场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维护状况等综合确定。
在综合成新率确定过程中，以被估对象能否有继续使用功能为前提，
以基础和主体结构的稳定性和牢固性为主要条件，而装修和配套设施
只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计算其新旧程度，并且作
为修正基础和主体结构成新率的辅助条件。
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
4.机器设备
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
主要采用重置成本法评估。
重置成本法计算公式如下：
评估值=重置成本×综合成新率
对于增值税一般纳税人，符合增值税抵扣条件的设备，设备重置
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成本应该扣除相应的增值税。
(1)重置成本的确定
①机器设备
重置成本=设备购置费+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金
成本-可抵扣增值税
A.设备购置费
国产机器设备主要依据市场询价、或参照《2020 中国机电产品报
价手册》、或参考最近购置的同类设备合同价格等方式确定购置费。对
少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动
率推算购置价。
B.运杂费
若设备购置费不包含运杂费，则参考《资产评估常用数据与参数
手册》、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中的概算
指标并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确定运杂费。
C.安装工程费
参考委托人提供工程决算资料等，根据设备类型、特点、重量、
人材机耗费程度，结合市场询价获得的信息，并考虑相关必要的费用
并根据相关法规综合确定。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
D.前期及其他费用
前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理费、
可行性研究费、招投标代理费、环境影响评价费等，各项费用的计算
参照国家各部委制定的相关收费依据标准。
根据“财税〔2016〕36 号”文件，自 2016 年 5 月 1 日起在全国范
围内全面推开营业税改征增值税试点，前期费在营改增范围的费率要
扣除相应的增值部分税率。
E.资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限
的贷款利率以设备购置费、安装工程费、前期及其他费用三项之和为
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基数确定。
F.设备购置价中可抵扣增值税
对于符合增值税抵扣条件的，计算出可抵扣增值税后进行抵扣。
②车辆
车辆重置成本由购置价、购置附加税、牌照费等构成，计算公式
如下：
车辆重置成本=车辆购置价＋车辆购置税＋牌照费－待抵扣的增值
税
车辆购置税=车辆不含税售价×10%
对于购置时间长，难以查询新购置价格的运输类设备，按市场法
评估，主要以二手价确定评估值。
③电子设备
对电子设备，查询市场的不含税售价来确定重置成本。对于购置
时间长，难以查询新购置价格的电子类设备，按市场法评估，主要以
二手价确定评估值。
(2)综合成新率的确定
①对于机器设备，主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通
过对设备使用状况、技术状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，
然后按以下公式确定其综合成新率。
年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
②对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行
驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定综合成新率。计算公式
如下：
经 济 年 限 成新 率 =(经 济 使 用 年限 －已 使 用 年 限 )／ 经济 使 用 年
限)×100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程
×100%
综合成新率=MIN(经济年限成新率，行驶里程成新率)
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③对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年
限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设
备的运行状况等来确定其综合成新率。
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)／经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
5.土地使用权
根据《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38 号)、《资产
评估执业准则—资产评估方法》(中评协[2019]35 号)同时参照《城镇土
地估价规程》(GB/T 18508-2014)，土地估价主要方法有市场比较法、基
准地价修正法、成本逼近法、剩余法、收益还原法等。
结合待估宗地的实际情况，土地所在地区港口码头用地和工业用
地成交案例较少，故不适合采用市场法评估。
由于待估土地为港口码头用地和工业用地，其土地收益难以准确
剥离确定，故不适于使用收益法进行评估。
待估宗地土地用途为港口码头用地和工业用地，土地的征地成本
数据较难取得，且成本法难以准确的反映土地的市场价值，故不适于
使用成本法进行评估。
深粮物流取得土地的目的不是用于开发后进行出售，不能通过未
来收益来确定土地价格，无法采用剩余法(假设开发法)。
东莞市人民政府于 2018 年 3 月 23 日颁布了基准日为 2016 年 9 月
01 日的当地基准地价，考虑待估宗地所处土地级别明确，且基准地价
在施行有效期内，可以通过区域已有基准地价修正体系对估价对象各
项用地条件进行分析，故适宜采用基准地价系数修正法评估。
基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果,按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处
区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准
地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
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其计算公式为：待估宗地单价=基准地价×区域和个别因素修正系
数×期日修正×使用年期修正×容积率修正×临港区修正×开发程度
修正×其他特殊因素修正。
6.在建工程
在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，
结合在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评
估方法：
开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，
经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
开工时间距基准日半年以上、且属于正常建设的在建项目，若在
此期间投资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，则按照账
面价值扣除不合理费用后加适当的资金成本确定其评估值；若设备和
材料、人工等投资价格发生了较大变化，则按照正常情况下在评估基
准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定
重置价值；当明显存在较为严重的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值
和经济性陈旧贬值时，还需扣除各项贬值额，否则贬值额为零。
7.其他无形资产
对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件，按照同
类软件评估基准日市场价格确认评估值。对于目前市场上有销售但版
本已经升级的外购软件，以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估
值。对于已没有市场交易但仍可以按原用途继续使用的软件，参考企
业原始购置成本并参照同类软件市场价格变化趋势确定贬值率，计算
评估价值，其他无形资产计算公式如下：
评估价值=原始购置价格×(1-贬值率)
8.递延所得税资产
核算内容为被评估单位资产减值准备产生的时间性差异对企业所
得税的影响值。评估人员根据相关所得税汇缴清算报告、记账凭证以
及其他相关资料，核实了递延所得税资产的确认过程。本次以核实后
的账面值作为评估值。
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9.负债
负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交
税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券
以及其他非流动负债。其中其他非流动负债核算内容为递延收益，本
次评估对于已完工验收项目对应的递延收益以企业应缴纳的该递延收
益对应的所得税作为评估值，其余负债评估人员根据企业提供的各项
目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以核实无误后的账面
值确认评估值。
(二)收益法
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间接
获得股东全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经营
性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于经
营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干年
度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算
得出。计算模型如下：
股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和有息负债价值之和。根据
被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债
价值
(1)经营性资产价值
其中，经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准
日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的
计算公式如下：
其中：P-评估基准日的企业经营性资产价值；
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Fi-企业未来第 i 年预期自由现金净流量；
Fa-永续期的自由现金净流量；
r-折现率(加权平均资本成本，WACC)；
i-预测期(2021 年—2028 年)；
n-收益期计算年。
其中，自由现金净流量计算公式如下：
自由现金净流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运
资金增加额
折现率(加权平均资本成本，WACC)计算公式如下：
式中，E：权益的市场价值；
D：债务的市场价值；
Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
T：被评估企业的所得税率。
权益资本成本按国际通常使用的 CAPM 模型进行求取，公式：
其中： rf：无风险利率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产为溢余
的货币资金，本次采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基
准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、
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负债单独分析和评估。
2.有息负债价值
有息负债是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。有息
负债以核实后的账面值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2021 年 3 月 23 日至 2021 年 6 月 01 日对评估对象涉及
的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
2021 年 3 月 23 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估
范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达
成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1.拟定评估计划
2.组建评估团队
3.实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料
的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，
对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中
碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产
评估方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估
对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查
评估人员于 2021 年 3 月 23 日至 2021 年 3 月 25 日对评估对象涉及
的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况
等进行了必要的尽职调查。
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1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查
的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评
估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的设备、房屋、土地等资产的产权证明
文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业
核实或出具相关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风
险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和
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经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，
以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收
集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，
与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容
进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大
变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
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3.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性
征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
4.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有
能力担当其职务；
5.除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
6.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成
重大不利影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评估
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础
上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出
为平均流出；
4.假设评估基准日后当地粮油储备政策、结算方式及市场结构不发
生重大变化；
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，
当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不
承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
东莞市深粮物流有限公司评估基准日母公司报表口径下总资产账
面价值为 136,309.55 万元；总负债账面价值为 100,740.46 万元；净资产
账 面 价 值 为 35,569.09 万 元 ， 收 益 法 评 估 后 的 股 东 全 部 权 益 价 值
66,409.12 万元，增值额为 30,840.03 万元，增值率为 86.70%。
东莞市深粮物流有限公司评估基准日合并报表口径下总资产账面
价值为 220,867.39 万元，总负债账面价值为 188,535.36 万元，净资产账
面价值为 32,332.03 万元，归属于母公司的所有者权益为 32,332.03 万元。
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收 益 法 评 估 后 的 股 东 全 部 权 益 价 值 为 66,409.12 万 元 ， 增 值 额 为
34,077.10 万元，增值率为 105.40%。
(二)资产基础法评估结果
东莞市深粮物流有限公司评估基准日总资产账面价值为 136,309.55
万元，评估价值为 162,949.83 万元，增值额为 26,640.28 万元，增值率为
19.54%；总负债账面价值为 100,740.46 万元，评估价值为 97,300.50 万元，
减值额为 3,439.96 万元，减值率为 3.41%；净资产账面价值为 35,569.09
万元，净资产评估价值为 65,649.33 万元，增值额为 30,080.24 万元，增
值率为 84.57%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日: 2020 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
一、流动资产 1 25,764.54 25,764.54 0.00 0.00
二、非流动资产 2 110,545.01 137,185.29 26,640.28 24.10
其中：长期股权投资 3 31,421.29 38,629.20 7,207.91 22.94
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 35,843.55 43,254.28 7,410.73 20.68
在建工程 6 26,637.68 29,228.11 2,590.43 9.72
油气资产 7 0.00 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 16,449.53 25,880.74 9,431.21 57.33
其中：土地使用权 9 14,569.61 23,965.47 9,395.86 64.49
其他非流动资产 10 192.96 192.96 0.00 0.00
资产总计 11 136,309.55 162,949.83 26,640.28 19.54
三、流动负债 12 48,060.71 48,060.71 0.00 0.00
四、非流动负债 13 52,679.75 49,239.79 -3,439.96 -6.53
负债总计 14 100,740.46 97,300.50 -3,439.96 -3.41
净资产 15 35,569.09 65,649.33 30,080.24 84.57
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 66,409.12 万元，资产基础法
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评估后的股东全部权益价值为 65,649.33 万元，两者相差 759.79 万元，
差异率为 1.16%。
两种评估方法结果差异主要原因是：两种评估方法考虑的角度不
同。资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资
产及负债的重置价值；收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，
反映了企业各项资产的综合获利能力。
资产基础法是在持续经营基础上，以重置各项生产要素为假设前
提，根据要素资产的具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业各项
要素资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估价值，得出资产基
础法下股东全部权益的评估价值，反映的是企业基于现有资产的重置
价值。收益法是在对企业未来收益预测的基础上计算评估价值的方法，
不仅考虑了各分项资产是否在企业中得到合理和充分利用、组合在一
起时是否发挥了其应有的贡献等因素对企业股东全部权益价值的影响，
也考虑了企业所享受的运营资质、行业竞争力、公司的管理水平、人
力资源、要素协同作用等资产基础法无法考虑的因素对股东全部权益
价值的影响。根据被评估单位所处行业和经营特点，由于被评估单位
现处于业务扩大发展阶段，在建资产量较大，未来新增资产对收益法
评估结果的准确度造成较大影响，相较而言，资产基础法稳健的从资
产构建的角度客观的反映了公司净资产的市场价值。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，
即东莞市深粮物流有限公司的股东全部权益价值评估结果为 65,649.33
万元。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产
生的溢价或者折价对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业
水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表
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述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造
成。
(二)本次评估利用了立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会
师报字[2021]第 ZL21555 号审计报告。资产评估专业人员根据所采用的
评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财
务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流
量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(三)被评估单位申报的 1 号临时宿舍及子公司的房屋建筑物尚未取
得房屋所有权证，已取得房屋建(构)筑物原始建造资料，被评估单位正
与政府相关部门协调办理房地产权证事项。深粮物流申报的土地使用
权中的 A2 地块、B 地块辅助地块及其子公司东莞市国际食品产业园开
发有限公司持有的面积为 571.57 平方米的角尾村土地，截至基准日尚
未取得土地使用权证，已取得土地出让合同及付款凭证发票。B 地块辅
助地块为绿化用地和道路建设用地，按相关规定不能办理土地使用证。
东莞物流正与东莞市麻涌镇政府和麻涌漳澎村村委为东莞物流协调 A2
地块交地及办理土地使用权证事项。
(四)对于被评估单位申报的在建工程具体包括粮油食品总部及创新
公共服务平台土建、面条加工土建，预计于 2021 年后建成投入使用，
在收益法评估中，由于无法准确预测其未来可带来的收益，故收益法
评估时将粮油食品总部及创新公共服务平台土建、面条加工土建相关
在建工程按现状价值作为非经营性资产考虑。
(五) 本次评估对于被评估单位申报的 1 号临时宿舍作为经营性资产
进行评估，考虑到 1 号临时宿舍需要拆除等原因，对于 1 号临时宿舍附
着地块 B2 地块作为非经营性资产考虑。
(六)评估基准日，东莞市深粮物流有限公司法定代表人为杜建国，
于 2021 年 3 月 18 日变更法定代表人为黎红球。
(七)评估基准日，东莞市深粮物流有限公司及其全资子公司存在以
下借款：
1.短期借款
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金额单位：人民币元
借款人 放款银行 借款方式 借款日期 到期日 账面金额
东莞市深粮物流 中国农业发展银行东莞
保证借款 2020/08/05 2021/07/05 23,595,000.00
有限公司 分行
东莞市深粮物流 汇丰银行(中国)有限公司
信用借款 2020/05/07 2021/05/06 12,634,368.30
有限公司 惠州仲恺支行
东莞市深粮物流 中国农业发展银行东莞
信用借款 2020/05/19 2021/05/18 23,330,000.00
有限公司 分行
东莞市深粮物流 中国农业银行东莞麻涌
信用借款 2020/09/14 2021/09/13 20,668,611.60
有限公司 支行
东莞市深粮物流
上海浦发银行东莞分行 信用借款 2020/07/21 2021/01/21 29,983,707.36
有限公司
合计 110,211,687.26
2.长期借款
金额单位：人民币元
借款人 放款银行 借款方式 借款日期 到期日 账面金额
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农发行深圳分行 抵押担保借款 2015/07/31 2022/07/12 27,445,000.00
限公司
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农发行深圳分行 抵押担保借款 2015/07/31 2023/07/12 91,211,772.85
限公司
东莞市深粮物流有
招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2023/04/19 209,441.09
限公司
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2023/10/19 209,441.09
限公司
东莞市深粮物流有
招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2024/04/19 209,441.09
限公司
东莞市深粮物流有
招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2024/10/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2025/04/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2025/10/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2026/04/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2026/10/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2027/04/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2027/10/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2028/04/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2028/10/19 209,441.09
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借款人 放款银行 借款方式 借款日期 到期日 账面金额
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2029/04/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2029/10/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2030/04/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2030/10/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2031/04/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2031/10/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2032/04/19 209,441.09
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/11 2032/10/19 209,441.01
限公司
东莞市深粮物流有
招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2023/04/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2023/10/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2024/04/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2024/10/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2025/04/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2025/10/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2026/04/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2027/04/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2027/10/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2028/04/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2028/10/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2029/04/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2029/10/19 1,687,207.67
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招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2030/04/19 1,687,207.67
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借款人 放款银行 借款方式 借款日期 到期日 账面金额
东莞市深粮物流有
招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2030/10/19 1,687,207.67
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东莞市深粮物流有
招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2031/04/19 1,687,207.67
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东莞市深粮物流有
招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2031/10/19 1,687,207.67
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东莞市深粮物流有
招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2032/04/19 1,687,207.67
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东莞市深粮物流有
招商银行东莞分行 抵押担保借款 2020/11/18 2032/10/19 1,687,207.67
限公司
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2018/07/27 2032/07/27 49,800,000.00
业园开发有限公司 业部
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2018/08/30 2032/07/27 3,783,397.64
业园开发有限公司 业部
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2018/09/28 2032/07/27 30,000,000.00
业园开发有限公司 业部
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2018/11/07 2032/07/27 200,000,000.00
业园开发有限公司 业部
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2019/04/23 2032/07/27 200,000,000.00
业园开发有限公司 业部
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2019/09/05 2032/07/27 30,000,000.00
业园开发有限公司 业部
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2020/01/01 2032/07/27 20,000,000.00
业园开发有限公司 业部
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2020/08/14 2032/07/27 40,000,000.00
业园开发有限公司 业部
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2020/09/25 2032/07/27 17,000,000.00
业园开发有限公司 业部
东莞市国际食品产 交通银行东莞分行营
抵押担保借款 2020/09/29 2032/07/27 8,559,431.94
业园开发有限公司 业部
东莞市深粮粮油食
汇丰银行 抵押担保借款 2019/05/09 2024/05/08 11,035,877.84
品工贸有限公司
东莞市深粮粮油食
汇丰银行 抵押担保借款 2019/05/15 2024/05/08 15,566,024.20
品工贸有限公司
东莞市深粮粮油食
汇丰银行 抵押担保借款 2019/05/24 2024/05/08 4,600,000.00
品工贸有限公司
东莞市深粮粮油食
汇丰银行 抵押担保借款 2019/06/27 2024/05/08 1,840,000.00
品工贸有限公司
东莞市深粮粮油食
汇丰银行 抵押担保借款 2019/07/10 2024/05/08 13,785,774.96
品工贸有限公司
东莞市深粮粮油食
汇丰银行 抵押担保借款 2019/08/08 2024/05/08 9,996,194.35
品工贸有限公司
东莞市深粮粮油食
汇丰银行 抵押担保借款 2019/08/14 2024/05/08 2,760,000.00
品工贸有限公司
东莞市深粮粮油食
汇丰银行 抵押担保借款 2019/11/29 2024/05/08 10,925,080.15
品工贸有限公司
北京中企华资产评估有限责任公司 43
深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市深粮物流有限公司股权所涉及该公司股东
全部权益价值项目资产评估报告
借款人 放款银行 借款方式 借款日期 到期日 账面金额
东莞市深粮粮油食
汇丰银行 抵押担保借款 2019/11/29 2024/05/08 15,623,002.70
品工贸有限公司
合计 841,864,531.75
(八)评估基准日，东莞市深粮物流有限公司存在股权出质，具体如
下：
2015 年 5 月 20 日，深圳市粮食集团有限公司与东莞市果菜副食交
易市场有限公司签订《股权质押反担保合同》，因东莞市深粮物流有限
公司经营需要，拟与中国农业发展银行深圳分行签订《贷款合同》，贷
款 2.73 亿元。根据公平原则，应由二位股东按照股权比例为该贷款提
供担保，但由于贷款银行在深圳，不接受异地企业的担保。为了帮助
东莞市深粮物流有限公司节约利息等原因，东莞市果菜副食交易市场
有限公司请深圳市粮食集团有限公司为东莞市深粮物流有限公司向贷
款人申请贷款 2.73 亿元(以贷款合同确定的金额为准)提供全额保证担保，
再由东莞市果菜副食交易市场有限公司按照《反担保合同》和本合同
的约定，以其持有东莞市深粮物流有限公司 49％的股权提供反担保。
2015 年 5 月 26 日，东莞市工商行政管理局核发(粤莞)股质登记设
字[2015]第 1500293835 号《股权出质设立登记通知书》，情况如下：
质权等级编号 A1500293835
出质股权所在公司 东莞市深粮物流有限公司
4,900.00 万元(出质股权所在公司注册资本 10,000.00 万元人民币，出质股权占
出质股权数额
所在公司 49.00%股权)
被担保债权数额 13,377.00 万元
出质人 东莞市果菜副食交易市场有限公司
质权人 深圳市粮食集团有限公司
本次评估未考虑股权质押的影响。
(九)评估基准日，东莞市深粮物流有限公司及其子公司资产存在所
有权或使用权受到限制的资产，具体如下：
序号 项目 账面价值 受限原因
根据公司与农发行深圳分行和汇丰银行惠州仲恺支行签订的长期借
1 在建工程 163,868,977.53 款抵押合同，公司按顺位抵押将东莞市麻涌镇新港南路 10 号不动产
权粤(2020)东莞不动产权第 0127118 号、粤(2020)东莞不动产权第
北京中企华资产评估有限责任公司 44
深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市深粮物流有限公司股权所涉及该公司股东
全部权益价值项目资产评估报告
序号 项目 账面价值 受限原因
0127119 号、粤(2020)东莞不动产权第 0127120 号、粤(2020)东莞不动
产权第 0119705 号等构筑物及其他地面上建筑物按第一顺位农发行深
圳分行，第二顺位汇丰银行仲恺支行依次抵押作为借款抵押物。
根据公司与农发行深圳分行和汇丰银行惠州仲恺支行签订的长期借
款抵押合同，公司按顺位抵押将东莞市麻涌镇新港南路 10 号不动产
权粤(2020)东莞不动产权第 0127118 号、粤(2020)东莞不动产权第
2 固定资产 509,480,512.18
0127119 号、粤(2020)东莞不动产权第 0127120 号、粤(2020)东莞不动
产权第 0119705 号等构筑物及其他地面上建筑物按第一顺位农发行深
圳分行，第二顺位汇丰银行仲恺支行依次抵押作为借款抵押物。
根据国际食品公司与交通银行股份有限公司东莞分行签署的《粤
DG2017 年固贷字 006 号》借款合同，国际食品公司将其两块土地
3 无形资产 69,569,979.70
《东府国用（2009）第特 190 号》、《东府国用（2012）第特 152 号》
抵押给交通银行股份有限公司东莞分行作为借款抵押物。
根据公司与招商银行东莞分行签订的长期借款抵押合同，公司将东
4 无形资产 35,793,740.99 莞市麻涌镇进港南路 10 号土地粤(2016)东莞市不动产权第 0028527 号
抵押给到招商银行东莞分行作为抵押物。
本次评估未考虑资产抵押的影响。
(十)东莞市深粮物流有限公司及东莞市国际食品产业园开发有限公
司存在部分地块涉及税收承诺问题，根据委托人提供的广东仁人(前海)
律师事务所出具的《关于东莞市深粮物流有限公司及东莞市国际食品
产业园开发有限公司部分地块涉税承诺的咨询答复》，签订的土地合同
或者土地补偿协议中虽有个别出现到期未完成纳税任务的情况，但目
前合同相对方暂未要求被评估单位承担责任，如追究责任也需要通过
民事诉讼的方式实现，在诉讼阶段法院也需根据合同具体约定以及双
方履约情况全面判断，而目前看来各项合同均存在不同程度的约定不
明或者难以追究责任等情形。另外，其他合同的纳税任务暂未到期，
目前不会对被评估单位产生影响。
(十一)根据《资产评估法》、相关评估准则以及《资产评估对象法
律权属指导意见》，委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其
提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法
性负责。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并
发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产
评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不得对资产评估对象的
法律权属提供保证。
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深圳市深粮控股股份有限公司拟支付现金购买东莞市深粮物流有限公司股权所涉及该公司股东
全部权益价值项目资产评估报告
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：深圳市深粮控股股份有限公司和国家
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。委
托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期
内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得
将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有
规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引
用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约
定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规
定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机
构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论
不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
(五)资产评估报告系资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政
法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后出具的专
业报告，本报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估机构
公章，经国有资产监督管理机构或所出资企业备案(核准)后方可正式使
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全部权益价值项目资产评估报告
资产评估报告附件
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件；
附件二、被评估单位审计报告；
附件三、委托人和被评估单位营业执照；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件六、签名资产评估师的承诺函；
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复
印件；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；
附件九、资产评估师职业资格证书登记卡复印件。
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