深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000029（200029） 证券简称：深深房 A（B） 公告编号：2013-003
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈继 罗毅
电话 （86 755）82293000-4718 （86 755）82293000-4715
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 spg@163.net spg@163.net
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 1,030,148,729.47 1,026,396,104.51 0.37% 1,021,055,699.61
归属于上市公司股东的净利润（元） 106,814,543.53 101,200,060.65 5.55% 84,760,162.75
归属于上市公司股东的扣除非经常
101,232,143.75 99,430,051.40 1.81% 73,404,299.20
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 27,409,819.53 115,154,790.41 -76.2% -179,051,561.17
基本每股收益（元/股） 0.1056 0.10 5.6% 0.0838
稀释每股收益（元/股） 0.1056 0.10 5.6% 0.0838
加权平均净资产收益率（%） 6.75% 6.85% -0.1% 6.12%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 3,712,770,828.30 3,250,580,479.74 14.22% 3,379,090,178.02
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,635,376,098.73 1,528,596,536.13 6.99% 1,427,871,870.03
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 84,411
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况
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股份状态 数量
深圳市投资控
国有法人 63.55% 642,884,262 0
股有限公司
广发证券股份
有限公司客户 境内非国有法
0.37% 3,709,923 0
信用交易担保 人
证券账户
中信建投证券
股份有限公司 境内非国有法
0.35% 3,581,364 0
客户信用交易 人
担保证券账户
荆建军 境内自然人 0.17% 1,750,000 0
GUOTAI
JUNAN
SECURITIES( 境外法人 0.16% 1,585,550 0
HONGKONG)
LIMITED
长江证券股份
有限公司客户 境内非国有法
0.13% 1,279,000 0
信用交易担保 人
证券账户
肖健平 境内自然人 0.12% 1,239,686 0
汪忠明 境内自然人 0.09% 1,095,808 0
吴浩源 境外自然人 0.09% 1,092,100 0
刘永奎 境内自然人 0.08% 944,100 0
上述股东关联关系或一致行动
不详。
的说明
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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3、管理层讨论与分析
2012年是深房集团实现五年发展战略规划的关键之年，也是形势复杂、挑战巨大的一年，
更是深房人攻坚克难、奋发有为的一年。公司按照“励精图治，发奋图强，稳中求进，争创
一流”的指导思想，坚持科学发展的主题和战略转型的主线，公司上下燃烧激情、干事创业、
大步前进，全面完成了全年各项任务。
2012年经营工作回顾
本报告期，公司光明深房传麒山、龙岗深房尚林花园和汕头悦景东方项目全面开工建设，
深房传麒山项目一期销售进展顺利。公司收入利润指标均实现了连续四年增长，且日渐趋向
于主业经营，主业开发经营能力不断增强；资债结构进一步优化，财务状况日趋稳健；内控
体系建设基本完成，目标成本控制体系逐步完善，专业能力和管控水平持续提升；各级干部
和广大员工干事创业、风清气顺的氛围日渐浓厚，想干事、肯干事、会干事的良好风气日渐
形成，弘正气，聚人心，推动企业进步的正能量不断聚集。为公司实现“有质量的稳定增长和
可持续的全面发展”奠定了良好基础。
截至2012年12月31日，公司总资产371,277万元，比年初增加14.22％；归属于上市公司
股东的所有者权益163,537.61万元，比年初增加6.99%；资产负债率59.41%。年底货币资金、
存货与投资性房地产等经营性资产占总资产的比重达92.01%。同比增加0.51百分点，公司资
债结构日趋合理，资产质量提升。流动比率2.27倍,同比增加0.59倍，速动比率0.47倍,同比
增0.17倍，表明公司的偿债的能力比上年有所提升，财务状况更加稳健。
报告期内公司实现营业收入103,014.87万元，同比增加0.37%；营业利润13,797.67万元,
同比增加5.38%；利润总额13,725.79万元，同比增加2.99％；归属于上市公司股东的净利润
10,681.45万元，同比增加5.55％。主要收入、费用指标变动情况如下：
（1）房地产结转销售收入37,961.98万元, 同比减少25.81％。主要是下属汕头华林公司
销售金叶岛住宅(尾盘)减少所致。
（2）建筑施工收入46,841万元，同比增长42.47%，主要是所属圳通公司加大了对外承接
工程业务力度，工程量得到增加。
（3）租赁收入8,511万元，同比增加15.72%，主要是本部深房广场1-4楼实现出租。
（4）物业管理收入10,150万元同比增加8.11%，主要是加大了欠费追收力度和增加新楼
盘的管理费收入。
（5）销售费用2,754万元，同比增加154.35%，主要是传麒山项目销售的广告费增加所致。
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（6）管理费用6,812万元，同比增加4.59%，主要是税金的增加所致。
（7）财务费用268万元，同比减少84.08%，主要是本年龙岗尚林花园项目符合借款利息
资本化所致。
（8）营业外收入8万元，同比减少96.86%，其主要原因是上年度结转无需支付的装修押
金，而本年不存在该类情况。
未来发展回顾
从宏观经济形势上看，2013年是党的十八大后的开局之年，国内各项改革措施必将全面
铺开，经济将保持较好的增长势头，城镇化将给房地产行业的发展带来新机遇；但国务院出
台的新“国五条”也再次释放出“坚持调控政策不动摇，力度不放松”的信号，未来房地产调
控应该是一种常态，行业发展也面临着新挑战。
2013年工作总的指导思想：精耕细作抓好主业经营，精心谋划增加土地储备，精打细算
强化成本控制，精益求精提升管控水平，进一步提升专业能力和升华新型企业文化，大干快
干，加快发展，为全面实现集团五年发展战略规划而努力奋斗。
（一）2013年经营计划
争创优势，加快发展，积极推进企业有质量的稳定增长和可持续的全面发展。一是要切
实切实增强加快发展的紧迫感，不断提升专业能力、管控水平，增强企业文化等方面的软实
力；二是要切实树立“为社会创造财富，为股东提供回报，为员工创造机会”的基本理念，
争取早日恢复资本市场融资功能，利用资本市场将企业做强做大；三是要创造条件增加土地
储备，年内争取在投资拿地或新项目拓展方面取得实质进展；四是要按照进一步加强公司治
理和企业管控，持续提升专业能力和管控水平,增强企业的核心竞争力
凝聚力量，全面冲刺，努力完成各项任务指标。一是要全力以赴抓好在建项目的进度、
质量和安全；二是要全力以赴抓好营销工作，确保全年销售任务的完成；三是要全力以赴抓
好物业经营，为集团提供稳定的现金流；四是要推进所属企业稳步发展和经营责任的落实，
把所属企业经营目标融入到集团整体发展的大局中来。
固本强基，聚合人心，继续抓好团队和企业文化建设。一是要打造专业化、职业化的管
理团队；二是要大力弘扬“想干事、敢干事、快干事、会干事”的实干精神，形成干事创业
良好氛围；三是继续倡导“专业、敬业、团结、廉洁”的企业文化，弘扬主旋律，聚集正能量，
树立立良好的企业形象。
（二）可能面对的风险及应对策略
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政策风险：2013年经济形势错综复杂，国务院出台了楼市调控的新“国五条”，不仅再
次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取
限购措施、建立稳定房价工作问责制等要求。由此来看，调控政策在一段时间内不会动摇、
力度不会放松。
经营风险：面对严峻的市场形势，公司房产销售面临着较大的挑战，从而影响到集团2013
年收入利润指标的实现和新增土地的获取，加上公司历史遗留的累计亏损数额巨大，作为上
市公司，资本市场融资功能缺失，长远来看，将对公司十二五规划的实施造成不利的影响。
应对策略：营销工作是2013年各项工作的重中之重。公司将持续加强政策研究，把握市
场，精心拟订应对策略，确保全年销售任务的完成；同时努力提高资金运作效率，确保主业
项目开发及土地资源获取的资金供给，为增加土地储备创造条件；持续提高管控水平和主业
开发能力，继续强化项目开发成本控制，提高公司盈利能力。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
不适用。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
不适用。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
不适用。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用。
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