深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司一九九三年年度报告(摘要)
重要提示
本公司董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及个别责任,并确信未遗漏任何重大事项,致使本报告内容有误导成分。本报告内容由本公司董事会负责解释。
一、近三年财务指标
单位:RMB万元
指标/年份 1993年 比上年增长% 1992年 1991年
主营业务收入 89,413.65 204.40% 29,399.47 29,897.48
利润总额 40,114.30 253.85% 15,802.40 17,577.05
税后利润 34,501.71 170.32% 12,763.74 14,273.72
资产总额 419,081.97 57.34% 264,804.16 133,552.21
股东权益 197,251.44 119.91% 88,588.36 39,084.62
每股净资产 2.54元
每股收益(全面摊薄) 0.44元
每股收益(加权平均) 0.57元
每股红利 0.306元
股东权益比率 47.07% 39.79% 33.45% 29.27%
净资产收益率 24.14% 7.96% 22.36% 39.56%
二、年度分配情况
鉴于本集团93年度分红派息方案尚须经股东大会表决及主管部门批准,最终分配方案另行公告。
三、业务回顾
(一)经营情况回顾
本集团于年内经营状况理想,尽管面临国内金融秩序调整、房地产降温的新形势,但本集团抓住机遇,勇于开拓,超额完成了年初计划税后利润21157.0万元的64.22%,主要原因是东乐大厦西座提前竣工入伙及部份租金的调整。
1、房地产开发
①深房集团房地产业务1993年完成利润共达22957.00万元。
②本年度落成的主要物业
名称 地点 用途 本集团占有权益
东乐大厦东座 深圳布心路 商住 100%
翠宝园(一期、二期) 加拿大温哥华市 住宅 70%
上海酒店 香港 酒店 55%
③本年度发展中的物业,共有21项,其中深圳市8项,本集团所占总楼面积面积约160平方米。主要项目有:
北京:京深中心、新峰广场
上海:深房广场
沈阳:新峰广场
哈尔宾:建工科技大厦
西安:西安商贸大厦
武汉:武汉第一城、新峰广场
广州:大德大厦、黄埔新村
江门:新峰大厦
汕头:金叶岛国际花园、新峰大厦
深圳:深房集团商业中心、怡泰中心、人大培训中心、锦锈大厦
2、物业出租:
1993年深房集团出租面积已达10万平方米,收入达约6000万元。
3、酒店服务
深房集团共有5家酒店,包括竹园宾馆、海燕大酒店、南洋大酒店、湖宾酒店、封开杏花酒店,房间达800间,其中竹园宾馆、海燕大酒店为三星级,1993年酒店服务业实现利润达1500万元。
4、交通、能源
深圳机场候机楼是深房集团1989年投资兴建的,1993年度投资回收3800万元,随着航空业的发展,该项目将会有更右厚的回报。深房集团控股55%的汕头松山电厂已于93年12月7日并网发电。
93年深房集团在交通、能源方面又有新投资,签署了汕头海湾大桥和江苏昆山调峰电厂二个项目,海湾大桥已完成50%的进度,预计1995年9月通车,昆山电厂已完成前期筹备工作。
5、商贸
深房集团通过对东方酒店的改造,建成了营业面积为1.7万平方米的东方天虹商场,位于深圳市黄金地带,日最高营业额达190万元,同时在湖演新村和布心开办了两家天天超市,形成了商业零售网点。
(二)新股发行及股金运用:
1993年6月本集团发行A股11200万股,其中内部职工股1200万股,扣除发行费用后,实收A股股金41776万元,其运用情况如下:
1.用于归还银行贷款 5000万元
2.用于深圳市内项目工程款 3000万元
3.用于武汉第一城和新峰广场 7010万元
4.封开联峰水泥厂 5000万元
5.汕头海湾大桥 2000万元
6.广州大德大厦和黄埔新村 3000万元
7.西安商贸大厦 1030万元
8.沈阳新峰广场 2700万元
9.上海田园都市 5000万元
10.国兴大厦 4000万元
11.流动资金 2353.5万元
1993年12月本集团发售B股10000万股,B股资金到位时间是1993年12月27日。
四、股本结构及股东持股情况
(一)股本结构(截止93年12月31日)
名称 股数(股) 股权比例(%)
国家股 563500000 72.76
境内公众股 100000000 12.90
内部职工股 12000000 1.54
B股 100000000 12.90
总计 775500000 10.00
(二)前十名大股东名单(截止93年12月31日)
投资者机构或个人姓名 持股数(万股) 占股本比例(%)
1.深圳市投资管理公司 56350 72.66
2.黄俊康 700 0.90
3.Skill Eaitn Ltd 367 0.47
4.山一国际(香港)有限公司 450 0.58
5.陈小禹 372 0.48
6.American Easten Inv.Adv(HK)ltd. 367 0.47
7.Mg Imv Ngt(ASiA)LTD CN Fund 350 0.45
8.GT shenahen and china 350 0.45
9.鹏利财务有限公司 300 0.39
10.深业均荣发展有限公司 260 0.34
合 计 60021 77.40
五、董事、监事及高级管理人员持股情况
截止1993年12月31日止,上述人员持股情况未变,详见1993年9月10日《深圳特区报》本公司A股上市公告书。
六、重大事项
(一)本集团原董事副总经理张定均先生因工作调动,特辞去董事及副总经理职务。
(二)1994年1月10日本集团B股(10000万股)于深圳证券交易所挂牌交易。
(三)1994年1月本集团转让汕头松山火力发电厂有限公司55%之股权予香港五丰祥能源有限公司。
(四)本集团申请在美国发行一级有保荐ADR计划已获有关主管部门同意,预计1994年6月可完成。
七、子公司及关联企业
本集团全资附属公司、拥有50%以上股权的联营公司概况详见财务报表附注二。
八、业务展望:
本集团继续按计划发展93年已投入的或签定的合约的项目,本公司董事会预测并经蛇口中华会计师事务所审阅,全年计划完成税前利润55224.00万元,税后利润48283.00万元,比上年增长39%。
(一)房地产开发
1994年房地产业仍是本集团支柱产业,总投资将达11亿元人民币,其中深圳市12个项目将投资6亿多元,预计94年房地产业务总收入6.5亿元,实现利润3亿元。
可望于1994年入伙的项目
名称 地点 用途 本集团权益
东乐大厦西座 深圳市布心路 商住 100%
锦锈在厦 深圳市爱国路 商住 100%
龙风山庄 深圳市龙岗区 别墅 60%
诗宁大厦 深圳市沙头角 商住 70%
翠宝园(三期) 加拿大温哥华市 商住 70%
深房集团商业中心(裙楼) 深圳市罗湖区 商住 100%
(二)物业出租
物业出租业仍是本集团的稳定利润之来源,1994年物业出租面积约14万平方米,比1993年增加35%,租金收入将达1.4亿,利润近1.2亿元。
(三)交通能源
交通能源及其他基础设施建设是一集团今后的一个投资重点,除成功兴建深圳机场候机楼、松山火力发电厂外,又相继投资参股汕头海湾大桥及江苏昆山调峰电厂,最近又计划投资兴建深圳机场第二候机楼,并已取得国外银行贷款承诺。1994年初本集团顺利完成了公山电厂的股权转让,获利达3300万元。我们预计1994年交通能源工获利6000万元。
(四)酒店服务
本集团酒店业在1993年基础上,新建及扩建三家,分别位于上海、哈尔滨及昆明,并在深圳将原文锦厂房改造成总面积2万平方米的娱乐城,预计1994年酒店服务业可获利2000多万元。
(五)商贸及工业
本集团1994年重点发展深房集团商业中心、怡泰中心、人大培训中心、北京京深中心、上海深房广场、武汉第一城、沈阳新峰广场、汕头海湾大桥、昆山电厂九个大型项目,该九项计划之主要工程将于1995年或之前完成,该等项目将为集团1995年提供可靠之收入来源。
在过去的一年中,本集团以积极进取的态度扩大集团之土地储备,特别是在北京、上海、广州、武汉、哈尔滨,已签订多项合约购入或合作发展多幅面积颇大之物业。
同时,本集团年度内签署多项大型基本建设、电力、地产及酒店业务发展之合约与意向书,并且已开始在已签署项目注入资金,此举将为本集团1995年之业务发展奠定良好基础。预计投资新项目将为本集团提供另一个稳定之收入来源。
九、集团基本资料
1、集团名称:
中文:深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
英文:SHENSHEN SPECLAL ECONOMIC ZONE REAL ESTATEA AND PROPERTIES(GROUP)CO.LTD.
2、注册地点:深圳市人民南路房地产大厦六楼
邮编:51810 ,电话:2239225转各部门
传真:2239200
3、法定代表人:黄秉泉先生
4、股票上市交易所名称:深圳证券交易所
5、集团公司简称:A股:“深深房A”、股票代码:0029
B股:“深深房B”、股票代码:2029
6、会计师事务所:深圳蛇口中华会计师事务所
7、律师事务所:深圳金地律师事务所
8、集团股证事务授权代表:麻建华、端然
9、集团资料查询方式:
时间:周一下午二时至五时
地点:深圳市人民南路房地产大厦五楼
电话:2239255-502
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
董事会
一九九四年四月三十日
蛇中财审报字(1994)第118号审计报告书
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司董事会:
我所接受委托,审计了后附的贵公司及贵集团一九九三年十二月三十一日的合并资产负债表于截至该日为止会计年度的合并利润及利润分配表和合并财务状况变动表。这些财务报表由贵公司管理当局负责,我们的责任是在审计的基础上对这些财务报表发表意见。
我们的审计系按照中华人民共和国有关查帐规则和公认的审计准则实施,包括对会计记录的抽查、通函询证、抽盘实物资产,以及在当时情况下我们认为必要的其他的审计程序。
我所认为,上述已审的合并财务报表,在所有重要方面,公允地表达了贵公司及贵集团一九九三年十二月三十一日的财务状况的变动,符合中华人民共和国法律、法规的有关规定和会计核算的一般原则。
蛇口中华会计师事务所
中国注册会计师 王珍亭
中国注册会计师 侯德彰
一九九四年四月八日
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司合并财务报表附注
一九九三年度
附注1.公司设立说明
本公司系经深圳市人民政府办公厅以深府办复(1993)724号文批准,于一九九三年六月七日由原深圳经济特区房地产总公司改组为深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司,注册资金为775500000.00人民币元。
本公司经营范围为:房地产开发及商品销售,楼宇管理,租赁及建筑设计。
附注2.合并财务报表基础
(一)本公司全资附属公司及拥有50%以上股权的联营公司概况列示如下:
公司名称 成立日期 注册地 注册资本RMB 拥有权益
1.深圳市荣华机电工程公司 1984 深圳市 1950000.00 100%
2.深圳市南洋大酒店 1984 深圳市 12690000.00 100%
3.深圳市东方酒店 1984 深圳市 2520000.00 100%
☆4.深圳海燕大酒店有限公司 1993 深圳市 30000000.00 100%
☆5.深圳中港海燕企业有限公司 1984 深圳市 19000000.00 100%
☆☆6.深圳市房地产综合服务公司 1983 深圳市 13710000.00 100%
☆☆7.深圳市物业管理公司1984 1994 深圳市 7250000.00 100%
8.深圳市房产机电管理公司 1983 深圳市 4580000.00 100%
9.深圳京华光电器件厂 1985 深圳市 990000.00 100%
10.深圳市翠兰建材商场 1989 深圳市 2680000.00 100%
11.深圳经济特区房地产公司汕头分公司 1992 汕头市 5000000.00 100%
12.深圳经济特区房地产总公司澄海分公司 1993 澄海市 5000000.00 100%
13.深圳市圳通新机电实业发展公司 1993 深圳市 20000000.00 100%
14.深圳市特发房产建筑装修公司 1983 深圳市 2210000.00 100%
15.深圳市龙岗区深房总房地产开发公司 1993 深圳市 30000000.00 100%
16.深圳深房(集团)上海房地产开发公司 1993 上海市 30000000.00 100%
17.深圳经济特区房增(集团)股份有发公司广州公司 1993 广州市 20000000.00 100%
18.深房集团宝安开发公司 1993 深圳市 20000000.00 100%
19.深圳市深房实业发展公司 1993 深圳市 3000000.00 100%
20.深圳市新峰房产交易所 1993 深圳市 3030000.00 100%
21.香港新峰企业有限公司 1988 香港 HKD1000000.00 100%
☆深圳海燕大酒店有限公司系从中港海燕企业有限公司中分立的企业法人。
深圳海燕大酒店有限公司和深圳中港海燕企业公司均为中外合资企业,深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司直接控股68.1%,深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司驻香港全资企业新峰企业有限公司控股31.9%。
☆☆深圳市房地产综合服务公司和深圳市物业管理公司下设分支机构有二十二间采取承包方式,由承包者自筹资金经营,确保上交承包费后自负盈亏,故未将其财务报表合并。
(二)拥有50%以上股权的联营公司
公司名称 企业性质 成立日期 注册地 注册资金 占总股本比例%
香港百立有限公司 中外合资 1987 香港 HKD500000.00 20%
香港新峰署业有限公司 中外合资 1992 香港 HKD500000.00 55%
深圳圳通工程有限公司 中外合资 1992 深圳市 RMB2600000.00 73%
江门新江房地产有限公司 中外合作 1992 江门市 USD6600000.00 55%
新峰房地产开发建筑(武汉)有限公司 中外合资 1992 武汉市 USD4000000.00 55%
汕头经济特区华林厂房开发有限公司 中外合资 1992 汕头市 USD6000000.00 55%
汕头经济特区松山火力发电厂有限公司 中外合资 1992 汕头市 USD5000000.00 55%
广丰实业有限公司 中外合资 1991 香港 HKD1000000.00 55%
华林有限公司 中外合资 1991 香港 HKD10000.00 55%
穗珠海运有限公司 中外合资 1990 香港 HKD100000.00 58%
新峰创业有限公司 中外合资 1992 香港 HKD2.00 100%
基显有限公司 中外合资 1991 香港 HKD10000.00 70%
明范有限公司 中外合资 1990 香港 HKD10000.00 80%
新峰投资有限公司 中外合资 1992 香港 HKD1000000.00 55%
圳通工程(香港)有限公司 中外合资 1986 香港 HKD1000000.00 82%
明范地产代理有限公司 中外合资 1991 香港 HKD100000.00 100%
依烈有限公司 中外合资 1990 香港 HKD10000.00 100%
新峰地产代理有限公司 中外合资 1992 香港 HKD2.00 100%
启禄有限公司 中外合资 1993 香港 HKD100000.00 60%
Dergettaw Company Limited 中外合资 1989 香港 HKD10000.00 70%
Fudus Co.Ltd. 中外合资 1991 香港 HKD10000.00 70%
广州圳通(明珠)工程企业有限公司 中外合资 1993 广州 RMB1500000.00 70%
沈阳同新房地产开发公司 中外合资 1993 沈阳 HKD40000000.00 80%
西安新峰物业商贸有限公司 中外合资 1993 西安 HKD30000000.00 70%
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 中外合资 1993 封开县 USD8000000.00 70%
附注3.重要会计政策
(1)会计制度
一九九三年六月三十日前,本集团除境外企业外执行《深圳经济特区企业通用会计制度》,一九九三年七月一日起执行中华人民共和国财政部制定的《股份制试点企业会计制度》。
(2)会计年度
本公司会计年度采用公历制,即自每年一月一日起至十二月三十一日止为一个会计年度。
(3)合并财务报表
本公司合并财务报表,除内部往来、资金的拨入与拨出、内部销售及收取费用相互抵销、少数股东权益予以扣除外,相同项目的资产、负债、成本和费用逐项合并。
(4)长期投资的核算
本公司对拥有20%以下股权的长期投资采用成本法核算;对拥有20%或以上至50%股权的长期投资采用权益法核算;对拥有50%以上股权的长期投资采用合并报表方式核算。另外,本公司对合作公司、合并并项目及设立在国外的公司(分布在美国、加拿大、澳大利亚等)的长期投资均采用成本法核算。
(5)货币换算
本公司设立在中国境内的公司以人民币为记帐本位币。涉及外币的经济业务按接近深圳外汇调剂中心调剂价折合为人民币记帐;决算日,倾向性项目中的非本位币余额按接近于年末深圳市外汇调剂中间介进行调整,由于年末汇率与帐面汇率不同而产生的折俣本位币差额业已计入当年度损益。
本公司设立在香港的公司以港币为记帐本位币,其一九九三年十二月三十一日的资产负债表项目按当日深圳经济特区外汇调剂中心调剂折合人民币并入本公司报表,其一九九三年度损益表项目按深圳外汇调剂中心一九九三年度平均调剂价折合为人民币并入本公司报表。由于折算汇率不同而产生的差额,分别在资产负债表、利润及利润分配表中以“倾向换算差额”项目予以反映。
(6)存货
A.本公司存货主要包括:原材料、在途商品、半成口、库存商品、产成口、在建商品楼宇、已开发产品、经营房、委托加工材料、低值易耗品等。
B.存货以实际成本计价,发出存货的实际成本采用加权平均法计算确定,惟房地产开发产品的成本按分批实际法计算确定。
C.低值易耗品在领用时采用“五成法”摊销。
(7)固定资产及其折旧
固定资产按实际成本计价。固定资产折旧采用直线法平均计算,并按固定资产类别的原价、估计使用所限及估计残值制定分类年折旧率如下:
资产类别 93.1.-6.30 93.7.1-12.31
房屋及建筑物 4%-4.5%☆ 3.17%-4%☆
其中:房屋装修设施 18% 19%
机器设备 9% 9.5%
电子设备 18% 19%
运输工具 18%-33.33% 18%-33.33%☆
其他设备 18% 19%
☆设立在香港的公司,其房屋及建筑物按估计使用年限25年县不留残值制订年折旧率为4%;运输工具按估计使用年限3年且不留残值制订年折旧为33.33%。
(8)坏帐准备
本公司按年末所有债权余额(扣除应收联营公司款项)的20%计提坏帐准备。
(9)无形资产
A.商誉
商誉系指“香港新峰企业有限公司收购圳通工程(香港)有限公司”及“香港百立有限公司”部分股权时的投资成本超过可分配资产净值的差额,从一九九四年一月一晶卢分五年摊销。
B.场地使用权
场地使用权系指深圳圳通工程有限公司取得深圳市翠华路721平方米场地使用权所发生的费用,从一九九四年一月一晶卢分三十年摊销。
(1))递延资产
A开办费
开办费系本公司忾属公司筹建期间所发生的费用,自筹建完成后分五年摊销。
B租入固定资产改良工程支出
租入固定资产改良工程支出系本公司所属公司对原有经营场所进行改造和装修所发生的费用,按五年或租赁期间分期摊销。
C长期待摊费用
长期待摊费用系本公司所属公司发生的摊销期限在一的以上的其他费用,按其受益期间分期平均摊销。
(11)销售收入实现标志
本公司产品、商品楼宇、商品及劳务服务民上入,是以商品、产品已经发出,商品楼宇、劳务已经提供,贷款已经收到或获得了收取货款的权利为实现标志。
