深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司1994年年度报告(摘要)
重要提示
本公司董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及个别责任,并确信未遗漏任何重大事项,致使本报告内容有误导成分,本报告内容由本公司董事会负责解释。
一、近三年财务指标
1994年 94年比93年增长% 1993年 1992年
营业收入(万元) 157,406 74.74 90,081 29.399
其中:
主营业务收入(万元) 156,300 74.80 89,414 29,399
利润总额(万元) 52,866 31.79 40,114 15,802
税后利润(万元) 44,964 30.33 34,501 13,326
资产总额(万元) 513,020 22.42 419,082 264,084
股东权益(万元) 226,657 14.91 197,251 85,588
每股净资产(元) 2.69 6.00 2.54 -
每股收益(元) 0.53 20.45 0.44 -
每股红利(元) - - 0.306 -
股东权益比例(%) 44.18 -6.00 47.00 -
净资产收益率(%) 21.21 -12.14 24.14 -
二、年度分配情况
根据公司章程,本公司利润分酚的原则为:公积金10%以上;公益金510%;其余为分红基金。具体分配方案待股东大会确定后另行公告,本公司年度股东大会将于1995年5月19日上午在竹园宾馆举行。
三、业务回顾
1.经营业绩回顾:
尽管本年度国内经济形势严峻,国家用根继续抽紧,物业市场持续淡静,但本集团充分发挥自身优势,积极进取,实现利润总额5.28亿元,税后利润4.5亿元,较去年增长30.33%,荣获“深圳市最大房地产企业”第一名,“中国股份制企业”房地产类第二名。
其中:房地产业:完成竣工面积16.5万平方米,比上年增长143.3%。实现利润3.68亿,较未年增长65%。
本年度轻工结算的主要物业如下:
地点 用途 权益
东乐大厦西座 深圳 商业、住宅 100%
锦锈大厦 深圳 商业、住宅 100%
诗宁大厦 深圳 商业、住宅 70%
场业出租:本年度集团出租物业面积达12.6万平方米,租金收入达8500万元。较上年增长42%。
交通能源:本年度集团收回侯机楼投资3680万元,投资松山电厂获利2600万元,并参股兴建昆山调峰电厂,预计1995年6月建成发电。参股的汕头海湾大侨1995年10月通车。
酒店服务:本集团拥有的五家酒店业务蒸蒸日上,本年度共实现利润2000万元。
2.实际经营结果与盈利预测之差异的说明:
本年营业收入为15亿元,原预测为12.4亿元,差异在于本年度对东方新世界百货合并报表,增加营业收入2.5亿元。税后利润较预测低5%,原因在于本集海外四间公司未能按预计完成利润。
3.国际会计准则的税后利润之调整 (单位:万元)
中国注册会计师审计之税后利润 44964
按国际会计准则之调整
银行利息支出资本化之差异 (2100)
计提呆帐准备 (758)
抵消集团内部未实现利润 (1130)
抵消集团内公司融资利息 (3290)
销售物业利润用认之时差 3055
其他差异 (478)
国际会计准则调整后之税后利润 40263
4.B股肌金运用:
B股股金运用情况已于本年度中期报告中刊登。
四、股本及股东持股情况
(截止1994年12月31日)
1.股本结构
股份类别 年初数 占总股本比例% 年末数 占总股本比例%
(一)尚未流通部分
(1)发起人股份 563500000 72.66 619850000 73.52
其中:
国家股 563500000 72.67 619850000 73.52
内部职工股 12000000 1.55 271800 0.03
尚未流通股份合计 575500000 74.22 620121800 73.56
(二)已流通股份
(1)A股 100000000 12.89 123200000 14.61
(2)B股 100000000 12.89 100000000 11.86
已流通股份合计 212000000 25.78 232200000 26.48
(三)股份总数 775500000 100 843050000 100.00
2.持有公司5%以上发行在外普通股的股东名单
股东名称 年末持股数 持股比率
深圳市投资管理公司 619,850,000 73.52%
注:内部职工股11,728,200股已于1994年8月26日上市交易。
五、董事、监事及高级管理人员持股情况
本集团经董事会通过聘任丁小宁先生为集团副总经理。
董事、监事及高级管理人员的持股数不变。
六、重大事项
1.本集团一组ADR计划先后获中国证券监督管理委员会、美国证券交易委员会批准,于1994年8月31日正式生效,在美国纽约柜台市场上市交易。
2.本集团于1995年3月28日与德实利(香港)有限公司合资成立深圳德实利百货有限公司,我司占22%股权,本集团将独资兴建之深房广场2.5万平方米裙楼出租予德实利百货公司,集团可望每年收取租金1.6亿元。
3.本集团投资1800万美元兴建的江苏昆山谓峰电厂获香港汇丰银行贷款1000万美元,预计今年6.7月间投产,投产后年平均发电量约为1.4亿千瓦时。
4.本集团持股60%之云南昆明机场酒店于1995年3月28日正式开业,该酒店共有客房200多间。
5.本集团在本报告期内无重大诉讼、仲裁事项。
七、子公司与关联企业
(见财务报表附注)
八、业务展望
1.1995年生产经营总目标:
1995年继续坚持深化改革,重点建立现代企业制度方面下功夫,向管理要效益,争取给股东更丰厚的回报。本集团董事会确定了1995年各项经济指标在本年度基础上增长不少于18%的目标。
2.项目竣工计划:
1995年计划竣工面积150万平方米,其中特区内67万平方米,计划轻工面积38.3万平方米,其中特区内27万平方米。1995年本集团完工项目包括深圳深房广场、人大培训中心、畔山花园、东益花园、尤岗尤凤山庄、哈尔滨酒店、沈阳新峰商业广场、广州大德大厦、新峰楼、黄埔新村、汕头金叶岛一期别墅、汕头海湾大桥、江苏昆山电厂、封开联峰水泥厂。
九、其它事项
1.公司中英文名称:深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
SHENZHEN Special Economic Zone Real gstate&Properties(Group) Co., Ltd。
2.公司注册地址、法人代表、通讯地址:
注册地址:深圳市人民南路房地产大厦六楼
法人代表:黄秉泉先生 邮致编码:518001
电话:(0755)2339255 传真:(0755)2339200
3.股票上市交易所名称:深圳证券交易所
4.股票简称及股票代码:深深房A(0029) 深深房B (2029)
5.ADR事项:证券统一代码:B23220108 代号:SZPRY
存股银行:纽约银行
电话:香港(852)28409806 联系人:李蔼慈小姐
电话:美国(212)8155838 联系人:萧世敏小姐
6.会计师事务所 境内:蛇口中华会计师事务所
境外:安达信公司
7.法律顾问名称:深圳金地律师事务所
8.公司资料查阅方式、时间
正常上班时间上午:8:0011:30 下午:2:005:30
9.股证事务代表姓名、联系地址、电话
股证代表:麻建华先生 湍然先生
联系地址:深圳市人民南路房地产大厦五楼
电话:(0755)2339255
十、经蛇口中华会计师事务所审计的资产负债表、利润表和重要的财务报表附注说明
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司董事会
1995年4月26日
蛇中财审报字(1995)第161号
审计报告书
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司董事会暨股东:
我所接受委托,审计了后附的贵公司及附属公司和联营公司(以下统称“贵集团“)1994年12月31日的合并资产负债表与截至该日为止会计年度的合并利润及利润分配表和合并财务状况变动表。这些会计报表由贵公司管理当局负责。我们的责任是在审计的基础上对这些会计报表发表意见。
我们的审计系按照中华人民共和国有关查帐规则和公认的审计准则实施.包括对会计记录的抽查、通函询证、抽盘实物资产,以及在当时情况下我们认为必要的其他审计程序。
我所认为,上述已审的合并会计报表,在所有重要方面,公允地表达了贵公司及贵集团1994年12月31日的财务状况与截至该日为止会计年度的经营成果和财务状况的变动,符合中华人民共和国《企业会计准则》和《股份制试点企业会计制度》的关规定。
蛇口中华会计师事务所
中国注册会计师 付刚峰
中国注册会计师 侯德彰
1995年3月28日
中国 深圳 蛇口
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司合并会计报表附注
1994年度
附注1、公司设立说明
本公司系经深圳市人民政府办公厅以深府办复【1993】724号文批推,于1993年6月7日由原深圳经济特区房地产总公司改组为深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司.企业法人营业执照为深企法字00366号,现注册资金为843,050,000.00人民币元。本公司经营范围为:房地产开发及商品房销售,楼宇管理、租赁及建筑设计。
附注2、重要会计政策
1.会计制度:本公司执行《股份制试点企业会计制度》。
2.会计年度:本公司会计年度采用公历日历年度。
3.合并会计报表的基础及方法
A.纳入本集团会计报表的全资附属公司及联营公司的概况:
一、全资附属公司
成立日期 注册地 注册资本RMB 拥有权益 主要业务
深圳市南洋大酒店 1984 深圳市 12690000.00 100% 酒店服务
深圳市湖滨酒店 1984 深圳市 2040000.00 100% 住宅.饮食服务
深圳市东方酒店 1984 深圳市 2520000.00 100% 酒店服务
深圳海燕大酒店有限公司 1983 深圳市 30000000.00 100% 酒店服务
深圳中港海燕企业有限公司 1984 深圳市 19000000.00 100% 旅游服务
深圳市荣华机电工程公司 1984 深圳市 1950000.00 100% 维修.保养服务
深圳市圳通新机电实业发展公司 1993 深圳市 20000000.00 100% 投资兴办与机电有关的实业项目
深圳市物业管理公司 1984 深圳市 7250000.00 100% 物业管理服务
深圳市房地产综合服务公司 1983 深圳市 13710000.00 100% 建筑材料.百货等
深圳市特发房地产建筑装修公司 1983 深圳市 2210000.00 100% 建筑装修
深圳市深房建筑装饰材料公司 1989 深圳市 2680000.00 100% 建筑材料百货等
深圳市联华企业公司 1983 深圳市 10000000.00 100% 机械.电器机械.机电设备安装工程
深圳京华电器件厂 1985 深圳市 990000.00 100% 光电器件制品
深圳市新峰房产交易所 1993 深圳市 3030000.00 100% 代理房产的买卖.租赁
深圳市深房实业发展公司 1993 深圳市 3000000.00 100% 物业管理投资兴办各类经济实体
深圳市深房保税贸易公司 1984 深圳市 5000000.00 100% 经营钢材建材.装饰及机电设备的保税业务
深圳市龙岗区深房总房地产开发公司 1994 深圳市 30000000.00 100% 房地产开发及商品房销售.楼宇管理租赁
深房集团宝安开发公司 1993 深圳市 20000000.00 100% 房地产开发及商品房销售
深圳经济特区房(集团)股份有限公司 1993 广州市 20000000.00 100% 房地产开发.水电.
广州公司 - - - 100% 空调安装建筑设计
深圳经济特区房地产公司汕头分公司 1992 汕头市 5000000.00 100% 房地产经营
深圳经济特区房地产总公司澄梅分公司 1993 澄梅县 5000000.00 100% 房地产经营
深圳深房(集团)上海房地产开发公司 1993 上海市 30000000.00 100% 房地产开发经营
香港新峰企业有限公司FRESHPEAK-HOLDINGS-LTD 1988 香港 HKD30000000.00 100% 投资.管理.咨询
*1 深圳市房 产综合服务公司和深圳市物业管理公司下设分支机构有22间采取承包方式。由承包者自筹资金经营,确保上交承包费用后自负盈亏,故未将其财务报表合并。
*2 本公司有实际控制权
*3 本公司承包经营
B.合并会计报表的方法:
本集团合并会计报表除内部往来、资金的拔入与拔出,内部销售及收取费用相互抵销、少数股东权益单独列示外,相同项目的资产、负债、收入、成本和费用逐项合并。
12.利润分配 1994年5月29日,第二届股东大会决定1993年度税后利润分配方案如下:
比例 金额( RMB)
法定公积金 10% 34,501,700.00
公益金 15% 51,752,550.00
任意公积金 13% 44,852,210.00
董事会基金 2% 6,900,340.00
分红基金 60% 207,010,200.00
100% 345,017,000.00
附注4 应收帐款
应收帐款
应收帐款年末余额为426,568,123.28元人民币,其中金额较大的前户为:
1994-12-31 单位:RMB
客户名称 原币 折合人民币 备注
中国工商银行深圳分行 49,562,400.00 49,562,400.00 购房款
东莞智兴制衣有限公司 77,474,127.00 77,474,127.00 购房款
锦秀A-21E房主 1,579,964.00 1,579,964.00 购房款
锦秀A-13F房主 1,468,136.00 1,468,136.00 购房款
锦秀A-10F房主 1,459,906.00 1,459,906.00 购房款
锦秀A-23F房主 1,448,845.00 1,448,845.00 购房款
锦秀A-23B房主 1,447,895.00 1,447,895.00 购房款
锦秀A-22F房主 1,445,995.00 1,445,995.00 购房款
锦秀A-21F房主 1,442,195.00 1,442,195.00 购房款
锦秀A-21B房主 1,441,245.00 1,441,245.00 购房款
附注7、关联公司往来 1994年12月31日
公司名称
(1)应收关联公司款项
深圳南洋西餐歌舞厅有限公司 RMB 2,539,612.93
深圳深喜建筑装饰公司 20,913,336.90
深圳润华汽车贸易公司 11,943,403.55
深圳机场侯机楼有限公司 67,185,643.82
深圳(莫斯科)股份有限公司 1,815,600.09
沈阳新峰房地产开发建筑有限公司 163,800.00
西安新峰物业商贸大厦 830,000.00
深圳利发五金有限公司 124,154.00
汕头海湾大桥有限公司 3,235,000.00
哈尔滨莲峰科技发展有限公司 1,867,000.00
110,617,551.29
(2)应付关联公司款项
中山医科大学医疗中心 2,406,099.54
深圳市投资管理公司 76,098,008.70
78,504,108.24
应收.应付款项相抵余额为 RMB32,113,443.05
附注24、少数股东权益
联营公司名称 比例 1994-12-31(RMB)
深圳圳通工程有限公司 27% 931,968.32
广州(圳通)明珠电力发展有限公司 30% 610,685.21
深圳华视电子荧屏有限公司 30% 300,000.00
深圳东方新世界百货有限公司 50% 15,000,000.00
深圳华展建设监理有限公司 25% 2,000,000.00
深圳竹园企业有限公司 20% 3,060,619.67
基显有限公司 30% 31,650.60
圳通工程(香港)有限公司 34% 1,410,088.80
明范有限公司 20% 1,571,616.00
华林有限公司 45% 1,186,351.80
Fundus有限公司 30% 512,958.00
启禄有限公司 40% 390,721.20
新峰置业有限公司 45% 460,570.80
东益地产有限公司 58% 408,183.60
27,875,414.00
附注31、投资损益
1994
联营企业投资收益 RMB57,059,987.47
合作项目收益 5,571,304.72
62,631,292.19
附注35、约定投资支出
1、本公司与深业集团(深圳)有限公司合作经营“怡泰中心”,预计总投资420,000,000.00元人民币,已投入200,000,000.00元人民币,1995年计划投资60,000,000.00元人民币。
2、本公司与深圳市人大常委会办公厅合作兴建“人大培训中心”,预计总投资350,000,000.00元人民币,已投入125,000,000.00元人民币,1995年计划投资100,000,000.00元人民币。
3、本公司兴建的“深房广场”预计总投资500,000,000.00元人民币,已投入340,000,000.00元人民币,1995年计划投资90,000,000.00元人民币。
4、香港新峰企业有限公司与广东高速公司有限公司、汕头高速公路公司、长江和黄汕头海湾大桥有限公司合作成立“汕头海湾大桥有限公司”,预计总投资225,000,000.00元人民币元。已投入100,000,000.00元人民币。1995年计划投资110,000,000.00元人民币。
5、香港新峰企业有限公司与中国江苏省昆山市电力建设开发总公司合资兴建“昆山电厂”,预计总投资120,000,000.00元人民币,1995年计划投资100,000,000.00元人民币。
6、香港新峰企业有限公司与北京市建开发集团公司合资在北京市开发新峰广场、北京京深广场、,1995年计划投资80,000,000.00元人民币。
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
1995年4月26日
