深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司1995年年度报告摘要1996-10-10
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司1995年年度报告摘要
重要提示
本公司董事会确信本报告所载资料不存在任何重要遗漏、虚假陈述或者严重误导，并对其内
容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告原件，投资
者欲了解评细内容应阅读年度报告原件。
一、公司简况
1、公司名称：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
英文名称：SHENZHEN SPECIAL ECONOMIC ZONE REAL ESTATE & PROPERTIES(Group)CO.,LTD.
2、公司注册地址：深圳市人民南路房地产大厦六楼
公司办公地址：深圳市人民南路房地产大厦五至七楼
邮政编码：518001
3、公司法人代表：黄秉泉
4、公司股证事务代表：麻建华、端然
咨询电话：(0755)2339255 传真：(0755)2339200
5、公司已委托深圳巨灵信息咨询有限公司代理信息披露的咨询及投资分析。
咨询电话：(0755)3396971 传真：(0755)3396430
联系人：刘瑜琼 地址：深圳皇岗口岸广银大厦12楼
二、公司近三年主要财务指标
指标项目(人民币) 1995年 比上年增减(%) 1994年 1993年
1、主营收入(万元) 119063 -23.82 156300 89414
2、净利润(万元) 39241 -12.60 44897 34501
3、总资产(万元) 643191 +24.73 515687 419082
4、股东权益(万元) 240792 +18.02 204032 197251
5、每股收益(元) 039 -26.81 0.53 0.44
6、每股净资产(元) 2.38 -1.65 2.42 2.54
7、净资产收益率(%) 16.30 -25.91 22.00 24.14
8、股东权益比率(%) 37.44 -5.38 39.57 47.00
三、利润分配预案和股东会议通知
公司董事会对于1995年度税后利润分配提出如下建议：1995年度净利润为39241万元，加年
初未分配利润6822万元，可分配利润为46063万元。1995年净利润按10%为公益金，55%为公
积金，35%为分红基金进行分配。1995年实际可分红基金为20556.32万元。1995年每股红利
为0.20元，全部以现金支付，共派发20233.2万元，剩余323.12万元结转下一会计年度。
以上预案须经股东大会审议通过后实施。
公司第四届股东大会定于1996年5月23日下午九时整在竹园宾馆召开。股东会议具体事项详
见公司刊登于1996年4月24日之《证券时报》、《上海证券报》、《信报》、《南华早报》
。
四、业务回顾
1、1995年在国家宏观经济调控下，房地产比较低迷，国营企业尤其是房地产企业亏损增加
的情况下，群策群力，同心同德，取得了良好的业绩。本年在国有企业500强评选中获选，
在深圳市排名第一，广东省第七全国排名108名，全年有昆明酒店、大德大厦、封开水泥厂
、昆山电厂一期，哈尔滨酒店、深房广场、汕头海湾大桥、人大培训中心一期等八个重点工
程项目竣工投产。
2、主要指标分析：
①本年度主营收入119063万元，比上年的156300万元减少37237万元。减少的主要原因是受
整个经济形势的影响，1995年宏观经济困难，银根紧缩，房地产业比较低迷，造成房产滞销
，建筑施工业和其他行业的营业收入也受到影响。
②净利润39241万元，比上年的44964万元减少5723万元。主要是由于营业收入减少。
五、股本变化及股本结构情况
1、股本结构变化情况 数量单位：万股 每股面值：1元
股份类别 年初数 增减数 年末数
(一)尚未流通股份
国家股 61985 +12397 74382
尚未流通股份合计 61985 +12397 74382
(二)已流通股份
A股 12320 +2464 14784
B股 10000 +2000 12000
已流通股份合计 22320 +4464 26784
(三)股份总数 84305 +16861 101166
2、股本变动原因：
经深圳市证管办深证办复[1995]40号文批准，本公司1995年8月以10∶2的比例派送1994年红
股，共派送16861万股红股。1995年末公司股份总额为101166万股。
3、前十名最大股东持股情况
股东 持股数(万股) 比例(%)
深圳投资管理公司 74382 73.52
BS/NENTON INVESTMENT 1414.4 1.40
MENAGEMENT LTD
依烈有限公司 630 0.62
WONG CHUN HONG 628.56 0.62
TANDER CHINA INVESTMENT CO LTD 567.84 0.56
CC/BPFINANCIERE ATLAS 505.52 0.50
SHUM YIP KWAN WING DEVELOPMENT LTD 432.65 0.43
BS/NEWTON EXEMPT FUND 378.72 0.37
YAMAICHI INT’L(HK)LIMITED 335.16 0.33
陈小禹 246.24 0.24
4、董事、监事及高级管理人员持股情况
(截至1995年12月31日)
股数单位：股
姓 名 职 务 年初数 年末数 股份增减 增减原因
黄秉泉 董事长 39900 41988 +2088 分红
骆锦星 董事总经理 45800 45856 +56 分红
刘凤义 董事副总经理 0 0 0
陈步恬 董 事 8000 8160 +160 分红
叶本统 董 事 31700 31724 +24 分红
黄居培 董 事 29500 29500 0
郑天伦 董 事 0 0 0
叶 漾 监事长 0 0 0
陈佛来 监 事 35200 35464 +264 分红
刘忠臣 监 事 23600 23652 +9052 分红
王文丽 副总经理 26800 35376 +8576 分红
梁伟国 副总经理 31300 31316 +16 分红
丁小宁 副总经理 0 0 0
5、股东数量
截至1995年12月31日公司共有股东68501户，其中A股股东67432户，B股股东1069户。
六、重要事项
1、公司第三届股东大会于1995年5月19日在深圳竹园宾馆举行。会议审议通过了1994年度董
事会、监事会工作报告、利润分配及分红派息方案，对董事会授权的议案以及董事会提交的
其他事项。
2、本年度公司共召开二次董事会议。
3、本报告期内无重大诉讼仲裁事项。
4、1996年3月26日本公司总经理骆锦星先生因年龄原因辞去总经理职务，董事会聘任梁伟国
先生本集团总经理。具体详见1996年3月27日之《证券时报》、《信报》及《南华早报)。
七、分公司及关联企业(摘要)
公司名称 注册资本 主营业务 注册地 股权
(万元) (%)
深圳市南洋大酒店 1269 酒店服务 深圳 100
深圳海燕大酒店有限公司 3000 酒店服务 深圳 100
深圳市物业管理公司 725 物业管理 深圳 100
深圳市深房保税贸易公司 500 钢材、建材 深圳 100
装饰及机电 深圳 100
设备的保税 深圳 100
业务商业、 深圳 100
物资供销业 深圳 100
深圳市新峰房产交易所 303 房产买卖、 深圳 100
租赁 深圳 100
香港新峰企业有限公司 HK$100 投资、管理、 香港 100
咨询
深圳深房(集团)上海 3000 房产开发经营 上海 100
房地产开发公司
深圳市竹园企业有限公司 8750 餐饮服务 深圳 80
深圳市东方新世界百货有限公司 3000 商贸、自营 深圳 50
商品进出口
八、财务报告
1、审计意见：公司财务报告经蛇口中华会计师事务所王珍序、侯德彰两位注册会计师审计
，并出具无保留意见的审计报告。
2、财务报告(附后)
3、财务报表 附注
附注三：主要会计政策
1、会计制度：
本公司执行《股份制试点企业会计制度》，本公司控股的中外合资企业执行《中华人民共和
国外商投资企业会计制度》，境外企业执行国际会计标准。
2、会计年度：
本集团以公历每年一月一日起至十二月三十一日止为一会计年度。
3、合并会计报表的编制方法：
合并会计报表除内部往来、子公司实收资本与母公司长期投资、内部销售收入与销售成本相
互抵消，以及内部交易所产生的未实现利润予以扣除外，其余项目均逐一合并，对联营公司
中属于少数股东权益部分按规定计入“少数股东权益”项目，由于境内、外企业所执行会计
制度之不同所产生的差异已做了必要调整。
对于境外企业以外币表示的会计报表，均按财政部财会字(1995年)11号通知之规定，折合为
人民币报表，予以合并。
4、记帐原则和计价基础：
本集团以权责发生制为记帐原则，各项财产物资按取得时的实际成本计价。
5、外币折算方法：
本集团设立在中国境内的公司以人民币为记帐本位币，对发生的外币经济业务采用当月一
日
的市场汇价折合为人民币入帐，期末对货币性项目中外币余额按期末市场汇价调整，由此产
生的折算差额计入“财务费用”项目。
本集团设立在境外的公司以所在国(地区)的货币为记帐本位币，其一九九五年十二月三十一
日的资产负债表项目按当日市场汇价折合人民币并入本集团报表，其一九九五年度利润及利
润分配表项目按全年市场汇价平均值折合为人民币并入本集团报表。由于折算汇率不同而产
生的差额，在资产负债表中以“外币报表折算差额”项目予以反映。
6、坏帐准备：
本集团本年度坏帐准备改按所有应收款项(除关联公司往来)期末余额的3%计提。
7、存货：
本集团存货除零售商业采用销价核算外，均以实际成本核算，发出存货的实际成本一般存货
按加权平均法计算确定，房地产开发产品零售商品按单项实际成本和销价确定。低值易耗品
在领用时，分别采用一次摊销、分期摊销法。
8、长期投资：
本集团对股权投资和联营投资按投资比例分别采用成本法(持有20%以下股权的)和权益法(持
有20%以上股权的)核算。
9、固定资产及其折旧：
本集团固定资产(除下述注释外)按实际成本计价，其标准为使用年限在一年以上，单位价值
在2000元以上的实物资产。固定资产折旧采用直线法平均计算，并按固定资产的类别、原价
、规定使用年限、预计残值率(原价的5%)确定其年分类折旧率如下：
类 别 使用年限 年折旧率
房屋及建筑物 30-25 3.17%—4%*
〓其中：房屋装修设施 5 19%
通用设备 7 13.57%
运输工具 6-3 15.83%—33.33%*
其他设备 5 19%
*设立在香港的公司，其房屋及建筑物按估计使用年限25年且不留残值制订年折旧率为4%；
运输工具按估计使用年限3年且不留残值制订年折旧率为33.33%。
10、无形资产及其摊销：
无形资产系本集团深圳市南洋大酒店和深圳市竹园企业有限公司取得小汽车出租牌照所发生
的支出，分别从一九九四年三月一日和一九九四年一月一日起分五年摊销。
11、递延资产及其摊销：
递延资产系本集团部分公司支付的：
A、开办费、租入固定资产改良工程、长期待摊费用分别从受益期开始分年摊销。
B、在建房地产开发项目的利息支出，待开发产品完成销售时一次转销。
12、税项：
本集团缴纳的主要税种及税率列示如下：
税 种 税 率
增值税 出口产品 零
一般销售 17%
小规模纳税人 6%
特区内地产地销产品 免
营业税 房地产转让 5%
手续费、租金 5%
酒店服务 5%
维修 3%
城乡维护建设税及教育费附加 按公司所在地规定缴纳
企业所得税 深圳 15%
香港 17.5%
土地增值税 境内其余地区 33%
个人所得税 按国家规定缴纳
由各公司代为扣缴
本集团计缴企业所得税采用“应付税款法”核算。
13、利润分配：
本公司董事会向股东大会建议，以境内、外注册会计师审计之较低的净利润计302405410.54
人民币元，按以下比例分配：
项 目 分配比例
法定公积金 10%
法定公益金 10%
任意公积金 45%
普通股股利 35%
另以一九九五年年初未分配利润计64990106.31人民币元，作为普通股股利分配。
上述利润分配事项已纳入本会计报表。
附注四：主要报表项目附注
1、短期投资
投资项目 金 额 年末市值
股票投资* RMB 24331815.28 RMB 11953653.10
债券投资 626990.00
RMB 24958805.28
*含购入本公司股票明细如下：
购入成本
股数 原 币 折合人民币
A股 299500 RMB 1112101.62 RMB 1112101.62
B股 5568500 HKD 18944025.00 20364826.88
RMB 21476928.50
2、应收帐款
帐 龄 金 额
1年以内 RMB 250687458.68
1至2年 340191879.30
2至3年 3343873.34
RMB 594222211.32
应收帐款年末余额比上年增加39.3%，系本年度房地产销售应收帐款数额增加所致。
3、其他应收款
帐 龄 金 额
1年以内 RMB 37631811.45
1至2年 29170212.90
2至3年 9769595.64
3年以上 15896529.81
RMB 92468149.80
5、存货
金 额
存货种类
1995-12-31 1994-12-31
原材料 RMB 9962178.56 RMB 9178017.68
库存商品 44147418.42 50334791.28
半成品 129672.82 45325.49
产成品 463417.14 186422.22
低值易耗品 685912.96 607489.35
在建开发产品 1220934566.43 1519240452.28
已完工开发产品 1380138487.77 412139823.83
经营房(摊余净额) 326514039.99 226225440.52
RMB 2981975694.09 RMB 2217957762.65
存货年末余额比上年增加34.4%，系已完开发产品数额增加所致。
7、长期投资
(1)股权投资
占被投资公司
被投资公司名称 股数 股权比例 投资金额 年末市值 备注
吉林制药厂股 16825000 13.64% RMB16825000 RMB42062500 股数未含1995年度
份有限公司 派付红股1682500股
(2)联营投资
投资金额
占被投资公司
被投资公司名称 经营期限 注册资本比例 原币 折合人民币
深圳沙头角南天股份商场 20年 50% RMB6518379.49
深圳润华汽车贸易公司 10年 50% 2434173.46
深圳八方通铁路公司 30年 35% 600000.00
深圳(莫斯科)股份有限公司 15年 10% 591766.50
昆山调峰电力有限公司 20年 50% HKD19789000.00 21273175.00
武汉钢通表面工程有限公司 15年 49% 1916849.59
深圳市龙岗区宝龙(圳通)安装工
程公司 10年 49% 980000.00
武汉长通冷气工程有限公司 10年 40% 880000.00
深圳宝光油漆有限公司 20年 50% 122076.93
深圳联华绝缘材料工贸有限公司 12年 50% 600000.00
江西省吉安地区深港石油液化气
有限公司 15年 20% 1000000.00
江西安华光电器件工贸有限公司 15年 44% 171769.79
深圳国际服装总汇有限公司 15年 40% 1012435.94
深圳市东方艺术有限公司 10年 50% 585000.00
湖北宜昌科鹏开发公司 5年 50% 600000.00
深圳深喜建筑装饰公司惠州公司 5年 合作 1352006.17
新峰发展有限公司 —— 39% HKD(5287000.00) (5683525.00)
高致地产代理有限公司 —— 45% HKD 45000.00 48375.00
Keyeat Development Lid. —— 45% 399561.00
新峰物业管理有限公司 —— 39% (6552843.00)
香港晓辉发展有限公司 —— 45% 25374678.05
广东穗新房地产有限公司 5年 合作 HKD13833000.00
RMB16936700.00 31807175.00
广东省博罗罗浮山旅游开发公司 30年 合作 9600000.00
深圳机场侯机楼有限公司 50年 合作 64034325.00
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有
限公司 30年 合作 10132868.00
中山医科大学深圳医疗中心 15年 合作 282161.47
上海畔山花园 —— 合作 21000000.00
深圳泥岗村改造 —— 合作 20594476.00
北京鼓楼文艺城 50年 合作 229950.00
楼岗湘华汽车发展服务公司 20年 合作 3167244.24
南海市石碣骏华陶瓷厂 2年 合作 1000000.00
顺德高士洁具有限公司 2年 合作 1000000.00
汕头新峰大厦 —— 合作 25487044.00
西安新峰物业商贸大厦 10年 合作 HKD27723000.00 29802225.00
汕头海湾大桥有限公司 35年 合作 HKD20003000.00 21503225.00
哈尔滨建峰科技发展有限公司 30年 合作 HKD17974000.00 19322050.00
云南鲲鹏航空服务有限公司 20年 合作 HKD 4567000.00 5506920.00
RMB597395.00
江门新江房地产有限公司 10年 合作 HKD16906000.00 18173950.00
新峰房地产开发建筑(成都)有限
公司 —— 合作 HKD 40000.00 43000.00
深圳南油月亮湾花园 —— 合作 HKD 9393000.00 10097476.00
RMB347007967.63
股权投资与联营投资合计 RMB363832967.63
8、其他长期应收款
金 额
广东穗新房地产有限公司 RMB14195375.00
汕头海湾大桥有限公司 179196050.00
哈尔滨建峰科技发展有限公司 53566175.00
云南鲲鹏航空服务有限公司 774000.00
西安新峰物业商贸大厦 5013800.00
江门新江房地产有限公司 5640525.00
新峰房地产开发建筑(成都)有限公司 2840150.00
新峰发展有限公司 62836975.00
Kcycnr Development Ltd. 61868400.00
昆山调峰电力有限公司 2994950.00
Wing Fat Inv. 2182250.00
RMB 391108650.00
其他长期应收款年末余额比上年增加31.3%，系对上述被投资公司投放周转资金的数额增加
所致。
24、资本公积
项 目 金 额
年初余额 RMB 844798340.03
加：本年增加* 419650.00
年末余额 RMB 845217990.03
*系以前年度多计B股发行费转回。
25、盈余公积
项 目 金 额
年初余额 RMB 284253417.82
加：减免所得税转入 1119002.62
本年度利润分配提取法定公积金 39240541.05
本年度利润分配提取法定公益金 39240541.05
本年度利润分配提取任意公积金 176582434.75
由应付福利费转回* 4107745.16
合并范围变更增加之盈余公积 1065990.68
RMB 545609673.13
*系一九九三年度误计入应付福利费的公益金。
30、投资收益
金 额
项 目 1996 1994
股票投资收益 RMB 2110644.82 RMB (410774.20)
债券投资收益 807678.00 336.00
合作单位分来的利润 11051914.00 14036225.00
承包经营者交来的利润 16965850.50 20054928.08
权益法调整收益 (5570943.75) 593772.51
股权转让收益 —— 28356804.80
RMB 25365143.57 RMB 62631292.19
附注六：财务承诺
截至一九九五年十二月三十一日止，本公司为其他单位出具借款担保书明细如下：
公司名称 担保金额 担保期限
深圳市特力(集团)股份有限公司 RMB 20000000.00 短期贷款
深圳机场候机楼有限公司 RMB 43000000.00 短期贷款
深圳国际服装总汇有限公司 RMB 1200000.00 短期贷款
中国深圳国际经济技术合作(集团)
股份有限公司 HKD 18433682.81 短期贷款
附注七：或有损失
本公司承包经营深圳东方新世界百货有限公司(原名为：深圳东方天虹商场)应支付的返还该
公司投资款的本金计6180000.00人民币元，尚未支付，也未作期间损益处理。
附注九：对比数据
财政部规定，一九九五年度净利润应进行预分配，故将一九九五年分配的一九九四年度净利
润调整进入一九九四年度会计报表中，一九九四年度分配的一九九三年度利润也作相应调整
。本集团已按上述变动调整了本年度各项会计报表有关的对比数据。
附注十：其他事项
纳入本集团合并会计报表单位，非由蛇口中华会计师事务所审计的公司名单列示如下：
公司名称 审计单位
深圳深喜建筑装饰公司 和诚合伙会计师事务所
深圳市华展建设监理有限公司 和诚合伙会计师事务所
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
董 事 会
一九九六年四月二十四日
