深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司1996年年度报告摘要
一、公司简况
1、公司中英文名称：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
SHENZHEN Special Eeonomic Zone Real
2、公司注册地址、法人代表、通讯地址：
注册地址：深圳市人民南路虎地产大厦五楼
法人代表：邓惠强先生
邮政编码：518001
3、股票上市交易所名称：深圳证券交易所
4、股票简称及股票代码：深深房A(029)
5、股证事务代表姓名、联系地址、电话
股证代表：任向东先生、端然先生
电话：(0755)2339253－611 传真：(0755)2339200
二、主要财务数据与财务指标
1996年 96比95年增长 1995年 1994年
1.营业收入(万元) 77503.6 －34.9% 119062.6 156,300
其中：主营业务收入 77503.6 －34.9% 119062.6 156,300
2.利润总额(万元) 1999.02 －95.8% 47649.3 52,866
3.税后利润(万元) 169.5 －99.56% 39248.5 44,897
4.资产总额(万元) 632962.6 －1.59% 643191.4 515,687
5.股东权益(万元) 240337.9 －0.18% 240791.9 204,032
6.每股净资产(元) 2.37 －0.18% 2.38 2.42
7.每股收益(元) 0.0017 －99.58% 0.39 0.53
8.股东权益比例 37.97% 1.4% 37.44% 39.57%
9.净资产收益率 0.00% －99.63% 16.30% 22.00%
三、公司业务回顾
1996年，国家宏观经济形势开始进步向好，但房地产市场的情况依然严峻，市场竞
争进一步加剧。我公司根据形势，积极进行了产业结构和资产结构的调整，终止了
一批外地项目。但从总体上看，由于深圳市的高档写字楼供过于求，给我公司经营
带来较大的困难，直接影响了我集团1996年的主营业务收入。此外，依据财政部颁
布的《施工、房地产开发企业财务制度》的规定，以房地产开发企业的结算方式发
生了较大的改变，分期收款方式销售的开发产品，按合同约定并以本期已收到的价
款确认营业收入的实现，这时我公司1996年的营业收入也有较大的影响。
我公司多年来投资交通、能源、酒店等行业，但由于这些投资均为长线投资，占用
的资金较多，资金回笼较慢。
由于以上原因，本公司1996年的经营业绩出现较大滑坡。
本公司1996年主营业务收入分布如下：
项 目 金 额
房地产业 337,437,935.25
建筑安装业 57,042,218.31
工业 19,194,717.61
商业 233,175,567.67
服务业 111,715,220.23
出租物业 16,471,205.88
合 计 775,036,865.15
主营业务收入比去年同期下降34.9%,主要是房地产业务收入大幅度降低所致。
四、股本变化与股本结构情况(截止1996年12月31日)
1.1996年5月23日,本公司第三次股东大会通过A、B股股东每10股派发2元现金的 95
年度分红方案,总股本不改变。
2、股本结构(截止于1996年12月31日)
股数(股) 股权比例(%)
国家股 743,820,000 73.53
境内公众股 147,840,000 14.61
B股 120,000,000 11.86
总股数 1,011,660,000 100.00
3、前十名大股东名单(截止于1996年12月31日)
投资者机构或个人姓名 持股数(万股) 比例(%)
1.深圳市投资管理公司 74382 73.52
2.BS/NEWTON INVESTMENT MANAGEMENT LTD. 505.09 0.0049
3.BS/NEWTON EXEMPT FUND 378.72 0.0037
4.依烈有限公司 376.75 0.0037
5.刘赛红 339.17 0.0035
6.CCBP/FINANCIERE ATLAS 338.51 0.0034
7.SHUM YIP KEAN WING DEVELOPMENT LTD. 315.26 0.0031
8.周志红 281.60 0.0027
9.TANDER CHIAN INVESTMENT CO.LTD. 228.00 0.0022
10.林伟中 177.77 0.0017
4、董事、监事及高级管理人员变更情况及持股情况
序号 姓 名 职 位 年初持股数(股) 年末持股数(股)
1 邓惠强 董事长 0 0
2 梁伟国 董事总经理 31316 31316
3 刘凤义 董事副总经理 0 0
4 丁小宁 董事副总经理 0 0
5 叶本统 董事副总经理 31724 31724
6 郑天伦 董事 0 0
7 麻建华 董事 0 0
8 叶 漾 监事会主席 0 0
9 杨承军 监事 0 0
10 陈佛来 监事 35464 35464
11 彭乃店 副总经理 0 0
12 赵维国 副总经理 0 0
13 石纪璜 总工程师 0 0
14 任向东 董事会秘书 0 0
五、重大事项
1、1996年4月,本集团董事长黄秉泉先生、总经理骆锦星先生， 因年龄原因分别辞
去各自在公司担任的一切职务。
2、本公司第四届股东大会于1996年5月23日在深圳竹园宾馆举行，会议审议通过了
1995年度董事会、监事会工作报告、利润分配及分红派息方案，并通过了关于选举
产生新一届董事会、监事会的议案，选举邓惠强、粱伟国、刘凤义、叶本统、郑天
伦、丁小宁、麻建华为新一届董事，选举叶漾、杨承军、陈佛来为新一届监事。
3、董事会一致推选邓惠强先生为本集团董事长， 董事会聘任粱伟国先生为本集团
总经理。
4、董事会聘任任向东先生为本集团董事会秘书。
5、经梁伟园总经理提名，董事会同意，聘任刘凤义、丁小宁、叶本统、 彭乃店、
赵维国为副总经理，聘任石纪璜为总工程师。
6、本集团召开的第四届股东大会，通过了每“每10股派现金2元”的1995年度分红
派息方案.分红派息工作已于1996年8月20日顺利完成.
7、本年度公司共召开十三次董事会议。
8、本公司在本报告期内无重大诉讼、仲裁事项。
六、子公司与关联企业
企业名称 注册资 本公司
(万元) 拥有权益 业务范围
1.深圳市物业管理公司 725.00 100% 物业管理服务
2.深圳市联华企业公司 1000.00 100% 机械机电设备安装工程
3.深圳市南洋大酒店 1269.00 100% 酒店服务
4.深圳市圳通新机电实业发展公司 2000.00 100% 投资兴办与机电
有关的实业项目
5.深圳市荣华机电 195.00 100% 维修、保养、服务
6.深圳市新峰房产交易所 303.00 100% 代理房产的买卖、租赁
7.深圳市新东方百货有限公司 2000.00 100% 国内商业、物资供销业
8.香港新峰企业有限公司 100.00 100% 投资、管理、咨询
9.深房集团龙岗房地产开发公司 3000.00 100% 房地产开发及房屋租赁
10.深房集团宝安开发公司 2000.00 100% 房地产开发及房屋租赁
11.深房集团上海房地产开发公司 3000.00 100% 房出产开发经营
12.深房集团广州房地产开发公司 2000.00 100% 房地产开发、安装、
建筑设计
13.深圳海燕大酒店 3000.00 68.1% 酒店服务
14.深圳市东方新世界百货有限公司 3000.00 50% 国内商业、物资供销业,
自营商品进出
15.深圳市华展建设监理有限公司 800.00 75% 建设监理业务
16.深圳深房停车场有限公司 300.00 70% 建设、经营、
管理友谊停车场
17.深圳市竹园企业有限公司 8750.00 55% 面店、饮食、娱乐
18.北京新峰房地产开发经营有限公司1000万USD 65% 房地产开发经营
19.沈阳同新房地产开发公司 4000万HKD 80% 房地产开发经营
20.广东省封开县联峰水泥制造有限公司800万USD 90% 生产经营水泥及制品
21.新峰投资有限公司 1000万HKD 55% 物业投资
22.圳通工程（香港）有限公司 1000万HKD 66% 建筑工程
七、业务展望
1997年集团将继续深化企业改革，强化管理，进一步调整集团产业结构，进行资产
经营、资产重组。特别是加大对商贸、金融业的投入，在房地产市场持续低迷的情
况下，寻找和开辟新的利润增长点。对集团投资于外地的项目，采取灵活方式转让
或出售，争取回笼资金。力争在1997年，使集团经营状况发生较大改观。
八、财务报告
审计报告
（97）财审字第266号
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司全体股东：
我所接受委托，审计了贵公司1996年12月 31 日合并及母公司的资产负债表、
1996年度合并及母公司的利润及利润分配表和财务状况变动表。这些会计报表由贵
公司管理当局负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。我们的审计是依
据中国注册会计师独立审计准则进行的。在审计过程中，结合材公司的实际情况，
实施了包括抽查会计记录、审核有关证据等我们认为必要的审计程序。
我们认为，上述会计报表符合《企业会计准则》和《股份制试点企业会计制度》的
规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司合并及母公司1996年12月31日的财务状
况和1996年度的经营成果及资金变动情况。会计处理方法的选用遵循一贵性原则。
深圳市会计师事务所 中国注册会计师：赖文建
中国注册会计师：郝世明
(一)财务报表：合并资产负债表、合并损益表、合并财务状况变动表附后。
(二)财务报表附注：
附注一、主要会计政策：
1.会计制度：执行《股份制度试点企业会计制度》及其有关补充规定。
2.会计年度：以公历每年1月1日起至12月31日为止为一个会计制度。
3.合并会计报表编制方法：
合并会计报表系根据《合并会计报表暂行规定》适当编制。
4.记帐原则与计价基础：
采用权责发生制原则核算。以历史成本为计价基础。
5.货币换算
A.设在中国境内的公司以人民币为记帐本位币。年度内涉及外币的经济业务，均采
用年初的市场汇价折合人民币入帐。年度终了,按年末市场汇价调整有关外币帐户，
因汇率不同而产生的折合人民币差额作为汇兑损益，计入当期财务费用。
B.设在境外的公司以所在国(地区)的货币为记帐本位币，其1996年12月31日的资产
负债表中所有资产、负债项目按当日市场汇价折合人民币并入集团报表，所有者权
益类项目除“未分配利润”项目按利润分配表中该项目数额列示外，均按照发生时
的市场汇价折合人民币并入集团报表。其1996年度利润及利配分配表各项目按全年
市场汇价平均值折合人民币并入集团报表。由于折算汇率不同而产生的差额，在资
产负债表中以“外币报表折算差额”项目反映。
6.坏帐准备
按所有应收款须(除关联公司往来)期末余额的3%计堤，并计入本期损益。
7.存货核算
存货以实际成本计价,发出存货的实际成本分别按下列方法计算确定:
一般存货采用加权平均法.
房地产开发产品按单项实际成本.
零售商品在发出时按销价核算,月末按综合差价率计算分摊进销差价.
低值易耗品在领用时,视其价值大小分别采用五五摊销法或一次摊销法摊销.
8.长期投资核算
投资额占被投资公司资本总额的20%以下,以成本法核算; 投资额占被投资公司资本
总额的20%以上至50%的,权益法核算;投资额占被投资公司资本总额50% 以上或对其
拥有控制权的以权益法核算并对其会计报表予以合并.
9.固定资产折旧
固定资产按实际成本计价,固定资产折旧采用平均年限法计算,在扣除5%残值后, 按
各类固定资产预计使用年限,确定年折旧率如下:
类 别 使用年限 年折旧率
房屋及建筑物 30 3.71%
通用设备 7 13.57%
运输工具 6 15.83%
其他设备 5 19%
设在香港的公司,其房屋及建筑物按估计的使用年限25 年且不留残值制订年折旧率
为4%;运输工具按估计使用年限3年且不留残值制订年折旧率为33.33%.
10.无形资产及其摊销
无形资产系深圳南洋大酒店和深圳市竹园企业有限公司取得小汽车出租牌所发生的
支出,分别从1994年3月1日和1994年1月1日起分5年摊销.
11.递延资产及其摊销
A.开办费按5年摊销;租入固定资产改良支出、长期待摊费用按受益期限摊销。
B.在建房地产开发项目的利息支出,待开发产品销售时转销.
12.房地产销售收入实现的确认原则
本报告期内房地产销售收入实现的确认的原则为:依据财政部颁布的《施工、 房地
产开发企业财务制度》的规定，以办妥移交手续，发票或结算帐单提交买方认可，
确认营业收入的实现；以分期收款方式销售的开发产品，按合同约定燕以本期已收
到的价款确认营业收入的实现。
13.税项
税 种 税 率
增值税 出口产品 0
一般销售 17%
小规模纳税人 6%
营业税 房地产转让 5%
手续费、租金、酒店服务 5%
维修 3%
城建税及附加 按公司所在地规定缴纳
企业所得税 深圳 15%
香港 17.5%
境内其他地区 33%
14.利润分配
根据本公司董事会决议，本年度利润暂不分配。
附注二、会计报表主要项目的揭示：
1.短期投资
投资项目 金 额 年末市值
股票投资 18,391,178.00 25,220,589.00
债券投资 667,500,00
合计 19,058,678.00
其中持有本公司股票列示如下：
购入成本
股 数 原 币 折人民币
A股 40,000 372,800.00
B股 3,997,400 HKD11,734,606.00 12,614,283.00
合 计 12,987,083.00
2.应收帐款
帐 龄 金 额
1年以内 40,019,388.97
1－2年 242,667,274.97
2－3年 10,206,204.00
合 计 292,892,867.98
应收帐款年末余额比上年降低50.71%, 主要是由于本年房地产销售挂帐大幅降低所
致.
3.其他应收款
帐 龄 金 额
1年以内 81,312,338.86
1-2年 9,092,258.36
2-3年 11,715,685.36
3年以上 6,551,494.74
合计 108,631,777.32
4.存货
类别种类 金 额
原材料 26,206,197.61
库存商品 39,001,027.34
半成品 7,785,572.97
产成品 674,876.00
低值易耗品 211,502.05
在建开发产品 1,988,867,097.02
已完工开发产品 773,740,518.51
经营房(摊余净额) 308,039,835.83
合 计 3,144,396,861.97
5.长期投资
(1)股权投资
被投资公司名称 股数 占被投资公司权益比例 投进金额 年末市值
吉林制药厂股份有限公司 16,825,000 13.64% 16825000.00 112895750.00
广东省广发证券有限公司* 8,000,000 -- 10880000.00 ---
小 计 27705000.00
*已参约参股5581万股,金额75901600.00元,占该公司股本总数的6.98%.至1996年12
月31日止,已投入资金10880000.00元,折8,000,000股。
(2)债券投资
债券种类 金 额
一年年以上国库券 2,000.00
一年以上铁路建设债券 8,500.00
小计 10,500.00
(3)联营投资：
占被投资单位
被投资公司名称 投资期限 注册资本比例 投资金额
竹园川菜馆─30%670,021,38
深圳市广日电梯工程有限公司 ── 49% 735,000.00
汕头新峰大厦 ── 合作 46,598,244.86
深圳联华绝缘材料工贸有限公司 12年 50% 600,000.00
江西吉安地区深港石油液化气公司 15年 20% 1,000,000.00
深圳横岗湘华汽车服务公司 20年 合作 3,167,244.24
封开县杏花宾馆 23年 合作 8,711,386.79
武汉长通冷气工程有限公司 10年 40% 980,000.00
武汉钢通表面工程有限公司 15年 40% 1,916,849.59
龙岗宝龙圳通机电工程有限公司 10年 48% 980,000.00
南海市石碣裕华陶瓷厂 9个月 合作 500,000.00
顺德高士洁具有限公司 3年 30% 438,540.00
深圳深喜建筑装饰公司惠州公司 5年 100% 1,352,006.17
湖北宜昌科鹏实业开发公司 5年 50% 600,000.00
广东博罗罗浮山旅游开发公司 30年 合作 9,600,000.00
深圳机场候机楼有限公司 50年 合作 37,800,000.00
深圳沙头角南天股份商场 20年 50% 2,775,844.43
深圳润华汽车贸易公司 10年 50% 1,705,135.13
广东穗州罗浮山矿泉水厂 30年 合作 5,705,705.09
深圳泥岗村改进 --- 合作 22,927,278.64
广州穗新房地产有限公司 5年 合作 30,000,000.00
深圳(莫斯科)股份有限公司 15年 10% 591,766.50
北京鼓楼文艺城 50年 合作 30,000.00
深圳畔山花园 --- 47% 31,518,429.00
深圳八方通铁路储运公司 30年 32% 900,000.00
深圳湖滨酒店 --- 100% 6,910,862.27
西安新峰物业商贸有限公司 10年 67% 30,300,000.00
广东汕头海湾大桥有限公司 35年 30% 22,500,000.00
哈尔滨建峰科技发展公司 30年 50% 20,000,000.00
江门新江地产有限公司 10年 33% 25,038,650.00
昆山调峰电力有限公司 20年 50% 30,324,882.00
云南鲲鹏航空服务有限公司 20年 25% 4,733,168.00
高致地产代理有限公司 --- 45% 110,022.00
香港新峰创业有限公司 --- 100% 2.00
香港新峰地产代理有限公司 --- 100% 2.00
Dergetia有限公司 --- 70% 7,525.00
封开县双峰石灰石股份有限公司 10年 40% 40,000.00
小计 351,669,465.09
合计 379,384,965.09
6.其他长期应收款
单位名称 金 额
深圳机场候机楼有限公司 14393458.40
广东汕头海湾大桥有限公司 175426084.00
哈尔滨建峰科技有限公司 63608769.00
昆山调峰电力有限公司 7327053.00
江门新江地产有限公司 9857760.00
云南鲲鹏航空服务有限公司 74189.00
新峰发展有限公司 66458178.00
新峰物业管理有限公司 7778.00
启怡发展公司 65217726.00
新峰(成都)有限公司 1381611.00
其他股东购房贷款 8938056.21
合计 412670662.21
7.资本公积
项 目 金 额
年初余额 845217990.03
加:本集团所属南洋酒店不汽车及牌照评估增值 5351951.80
年末余额 850569941.83
8.盈余公积
盈余公积年初余额 545,609,673.13元,本年度未发生增减变化。
9.投资收益
项 目 金 额
股票投资收益 6,029,488.64
债券投资收益 3,500.00
股权投资收益 1,850,750.00
联营投资权益法调整 -5,202,372.38
合作单位分来利润 2,294,944.24
承包经营者交来的利润 24,411,656.15
股权转让净收益 640,812.23
合计 30,028,778.88
10.约定资本支出
本公司与广东广发证券有限公司签定协议。投资广东广发证券有限公司人民币 75
,901,600.00元,折5581万股,截止96年12月31日,已投入人民币10,880,000.00元,余
款65,021,600.00元计划在1997年全部投入。
11.差异调整：
经深圳市会计师事务所的审计,本公司1996年度之税后利润为169.5万元, 股东权益
240,338万元,而经香港普华会计公司依据国际会计准则及其他调整,我公司1996 年
度之税后利润为为-2,633.9万元,股东权益216,405.1万元, 分别比境内会计师审计
的结果少了2803.4万元和23,932.9万元。其差异调整项目如下：
截至1996年12月31日止年度
本年净利润/ (亏损) 股东权益
RMB,000 RMB,000
境内会计师审计的综合会计报表所载金额 1,695 12,403,380
增加呆帐准备 (13,157) (13,157)
以前年度分期合约物业销售之收入 (9,600) (9,600)
以前年度已预提费用 3,029 3,029
冲销开办费 (2,214) (2,214)
冲消联营公司投资 (12,326) (12,326)
固定资产成本确认差异 --- (211,267)
其 他 6,234 6,206
根据国际会计准则要限于综合会计报表
之金额 (26,339) 2,164,051
12.期后事项
本公司所持有的深房A股股票40,000股,B股股票3,997,400股已于1997年3月31 日之
前全部售出。
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司董事会
一九九七年四月二十六日
