深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司1998年度报告摘要
重要提示:本公司董事会保证本报告所载资料不存在重大遗漏、虚假陈述或者严重误导,并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。本报告摘要摘自年度报告正本,投资者欲了解详细内容应阅读年度报告正本。深圳中审会计师事务所对本公司会计报表出具了解释性说明,本公司董事会、监事会对此已作了详细说明,特提醒投资者注意阅读。
一、公司简介
1、公司法定中文名称:深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司法定英文名称:SHENZHEN Special Economic ZoneReal Estate&Properties(Group).co.,Ltd.
中文缩写:深房集团
英文缩写:SPG
2、公司法定代表人:邓惠强
3、公司董事会秘书:任向东授权代表人:耿卫东
联系地址:深圳市人民南路深房广场47楼
电话:(0755)2293000-4718、4719、4720
传真:(0755)2294024
4、公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、电子信箱
公司注册地址:深圳市人民南路深房广场47楼
公司办公地址:深圳市人民南路深房广场45—48楼
邮政编码:518001
电子邮件信箱:SZspgcs@public.SZptt.net.cn
5、公司年度报告备置地点:深圳市人民南路深房广场47楼
6、股票上市交易所名称:深圳证券交易所
股票简称及股票代码:深深房A(代码0029)
深深房B(代码2029)
二、会计数据和业务数据摘要
(一)公司本年度实现的利润总额及构成
利润总额: -1,050,523,055元
净利润: -1,044,025,358元
主营业务利润: 172,264,388元
其他业务利润: 19,792,431元
投资收益: -365,453,601元
营业外收支净额: -65,994,688元
经营活动增加的现金流量净额: -26,058,416元
现金及现金等价物净增加额: -81,495,434元
A、B股差异:
经深圳市中审会计师事务所的审计,本公司1998年度之税后利润为-1044025千元,股东权益1414590千元,而经普华永道国际会计公司依据国际会计准则及其他调整,我公司1998年度之税后利润为-1038519千元,股东权益1197037千元,其中税后利润比境内会计师审计的结果少亏了5506千元,股东权益少了217553千元。其差异调整项目如下:
截至一九九八年十二月三十一日止年度
本年净利润 股东权益
人民币千元人民币千元
集团法定综合会计报表所载金额 (1,044,025) 1,414,590
以前年度已确认分期合约物业销售之收入 (9,600) 19,198
固定资产成本确认差异 11,000 (234,181)
冲销不合并附属公司以前年度冲减的开办费损失
5,344 —
重分类少数股东所占之累积汇兑储备 — (4,366)
其他 (1,238) 1,766
集团根据国际会计准则重新呈报于综合 (1038519) 1197037
会计报表之金额
(二)本公司最近三年的主要会计数据和财务指标:
1998年 1997年 1996年
主营业务收入(万元) 73345.3 118597.6 77503.7
净利润(万元) -104402.5 10502.1 169.5
总资产(万元) 487747.8 609680.4 640749.1
股东权益(万元) 141459.0 249092.7 240338.0
每股收益(元) -1.03 0.104 0.0017
每股净资产(元) 1.40 2.46 2.37
净资产收益率 -73.80％ 4.23％ 0.06％
平均净资产收益率 -54.09％ 4.29％ 0.07％
调整后的每股净资产(元) 1.25 2.14 2.13
注1:由于本公司本年度内未增发过新股,也未配过股,所以每股收益,每股净资产的摊薄值与加权值一致。
注2:以上每股收益、每股净资产、净资产收益率、加权净资产收益率、调整后的每股净资产等财务指标的计算公式如下:
每股收益=净利润/年末普通股股份总数
每股净资产=年度末股东权益/年末普通股股份总数
净资产收益率=净利润/年末股东权益×100％
加权净资产收益率=净利润/[(年初股东权益+年末股东权益)/2]×100％
调整后的每股净资产=(年末股东权益-三年以上的应收款项-待摊费用-待处理(流动、固定)资产净损失-开办费-长期待摊费用)/年末普通股股份总数
注3:“应收款项”包括应收账款、其他应收款、预付账款、应收股利、应收利息、应收补贴款。
(三)报告期内股东权益变动情况,并逐项说明变化原因。
项目 股本 资本公积 盈余公积 其中: 未分配利润
公益金
(万股) (万元) (万元) (万元) (万元)
合计
(万元)
期初数 101166 82804.52 58761.82 11393.63 1866.40
255992.37
本期增加 0 1262.76 0 0 0
1262.76
本期减少 0 0 0 0 104402.54
104402.54
期末数 101166 84067.28 58761.82 11393.63 -102536.14
141458.96
变动原因评估增值年度亏损
(1)资本公积金期末增加系由外币会计报表折算差额,本公司按应分享的份额,而相应调整形成的投资准备,本年增加12,627,558元,未分配利润的减少系本年度亏损造成。
(2)期末股东权益减少,系由于以上变化所致。
三、股本变动及股东情况介绍
(一)股本变动情况
(1)公司股份变动情况表(截止于1998年12月31日)
本次变动增减(+,-)
期初数 配股 送股 公积 其他 小计 期末数
一、尚未流通股份 金转股
1、发起人股份
其中:
国有股 743820000 743820000
境内法人持有股份
外资法人持有股份
其他
2、募集法人股
3、内部职工股
4、优先股或其他
尚未流通股份合计 743820000 743820000
二、已流通股份
1、境内上市的
人民币普通股 147840000 147840000
2、境内上市的
外资股 120000000 120000000
3、境外上市的外资股
4、其他
已通股份合计 267840000 267840000
三、股份总数 1011660000 1011660000
(二)股东情况介绍
(1)截止于1998年12月31日,本公司A股股东人数为116228人;B股股东人数为9792人,股东人数合计为126020人。本公司无职工持股,内部职工股11,728,200股,已于1994年8月26日获准上市交易。
(2)截止于1998年12月31日,持有本公司5％以上的股东,只有深圳市投资管理公司一家。
本公司前十名大股东名单(截止于1998年12月31日)
股东名称 所持股数 占总股本比例
(万股) (％)
深圳市投资管理公司 74382.00 73.52
万科中国投资有限公司 191.69 0.1895
SHUM YIP KWAN WING DEVELOPMENT LTD 173.28 0.1713
HK SAR GOVT EXCHANGE FUND A/CL 152.68 0.1509
MONOTRACTION (SHANGHAI) HOLDING LIMITED 117.17 0.1158
NORMURA INTERNATIONAL (HK) LTD 108.15 0.1069
李映元 88.60 0.0876
王小曼 80.00 0.0791
AMERICAN FASTERN INVESTMENT
ADVISORY (HK) LIMITED 79.02 0.0781
于咏梅 78.83 0.0779
注:序号1为国有法人股序号2-9为外资股;
本公司前十名股东中,除第二和第三大股东外,其他股东之间不存在关联关系。
(3)截止1998年12月31日,持有本公司10％以上的股东,只有深圳市投资管理公司一家。该公司的法定代表人为夏德明。该公司经营范围为经营管理企业市属国有资产、对财务和产权代表的管理监督;向市属各类企业参股和周转投资,提供贷款担保;征收税后利润和资产占用费。该公司无将其持有的本公司股份质押的情况。
(4)报告期内我司控股股东发生变化,我司于1998年1月14日国有股转让事宜得到深圳市人民政府深发[1996]32号文和深圳市国有资产管理办公室深国办[1997]172号文批准将深圳市投资管理公司决定将其持有的本公司国有股74382万股(占总股本的73.52％)以协议方式划转给深圳市建设投资控股公司。该公司法定代表人张宝,经营范围:主营工业与民用建筑的总承包、建筑施工、设计、地盘管理、房地产开发、商品房经营等。该股权于1998年4月8日划拨给深圳市建设投资控股公司,我司在1998年4月8日的《证券时报》刊登了董事会公告,有关股权转让工作已于1999年3月24日完成。此次股权转让后,本公司的总股本及结构未发生变化。
(5)本公司董事、监事及高级管理人员持股情况:
序号 姓名 职位 年初持股数(股) 变动情况 年末持股数(股)
1 邓惠强 董事长 0 — 0
2 张宜均 董事 0 — 0
3 张清泉 董事总经理 0 — 0
4 刘凤义 董事副总经理 0 — 0
5 丁小宁 董事副总经理 0 — 0
6 郑天伦 董事 0 — 0
7 麻建华 董事 0 — 0
8 杨顺成 董事 0 — 0
9 周道胜 监事会主席 0 — 0
10 冯心盈 监事 0 — 0
11 王位方 监事 0 — 0
12 刘 霞 监事 0 — 0
13 周阿兴 监事 0 — 0
14 彭乃店 副总经理 0 — 0
15 赵维国 副总经理 0 — 0
16 任向东 董事会秘书 0 — 0
本公司董事、监事及高级管理人员持股情况于报告年度内没有发生变动。
四、股东大会简介
(一)报告期内,公司于1998年6月26日召开了第六届股东大会,有关情况如下:
1、本公司于1998年4月24日,在《证券时报》、《中国证券报》、《香港商报》和《亚洲华尔街日报》上刊登了召开股东大会公告,于5月26日在以上报纸上刊登了延期召开股东大会公告。本公司第六届股东大会于1998年6月26日(星期五)上午9:00在深房广场48楼会议厅如期举
行。
2、本次股东大会到会股东5人,授权及到会股东所持股份743,918,504股,占公司总股本的73.53％,符合《公司法》和本公司《章程》的规定。经深圳市公证处现场公证,本次股东大会的召开及大会表决结果合法有效。
3、本次股东大会审议并通过了如下议案:
①1997年度董事会报告;
②1997年度监事会报告;
③1997年度业务报告及财务决算报告;
④1997年度利润分配方案;本公司1997年度按照国内会计准则计算,实现净利润105,021,250.15元,按照境外会计准则实现利润85,056,000元,并根据境内外会计师审计的较低利润额决定利润分配方案,会议决定对1997年度利润不分配,也不进行资本公积金转增股本。
⑤经修改的《公司章程》;
⑥董事变更的议案;
⑦监事变更的议案;
4、本次大会通过了董事、监事变更的议案,增选张清泉为本公司董事,梁伟国和叶本统不再担任本公司董事;增选周道胜为本公司监事,同意叶漾辞去本公司监事。在随后召开的监事会上,选举周道胜为本公司监事会主席。
(二)现任董事、监事的情况
姓 名 职位 性别 年龄 任期(年)
邓惠强 董事长 男 52 3
张宜均 董事 男 44 3
杨顺成 董事 男 51 3
刘凤义 董事兼副总经理 男 54 3
丁小宁 董事兼副总经理 男 49 3
郑天伦 董事 男 64 3
麻建华 董事 男 35 3
张清泉 董事 男 42 3
周道胜 监事会主席 男 53 3
冯心盈 监事 女 49 3
王位方 监事 男 46 3
刘 霞 监事 女 49 3
周阿兴 监事 男 35 3
报告期内,董事、监事及高级管理人员报酬均按公司现行工资、福利分配标准执行。
报告期内,因工作变动原因,梁伟国先生不再担任公司董事;叶本统先生因退休原因不再担任公司公司董事;叶漾先生因退休原因不再担任公司监事。
五、董事会报告
(一)董事会工作报告
1、报告年度内董事会的会议情况及决议内容
本公司1998年度,共召开7次董事会:
第一次会议于1998年1月23日在集团公司会议室召开,与会董事7人,会议原则通过了公司1998年的经营计划意见和计财部提出的贷款操作计划,审议通过了关于免去叶本统副总经理职务的议案
第二次会议于1998年4月8日在集团公司会议室召开,与会董事8人,审议通过了以下议案:
⑴深房集团资产管理委员会、投资审议委员会、财经审议委员会的职责范围及议事程序
⑵深房集团重要事项督查办理暂行规定
⑶审计室划归董事会管理
⑷实行财务联签制度
⑸关于文件签署及授权签署的议案
⑹关于申请增拨离退休基金的报告
⑺划拨资本金注入深圳市深房保税贸易有限公司
⑻划拨资本金注入深圳市新峰房地产交易所
⑼划拨资本金注入深圳市联华企业公司深房保税贸易有限公司
⑽注销深圳市新东方百货有限公司
⑾将深房保税贸易有限公司划归百立有限公司
第三次会议于1998年4月22日在集团公司会议室召开,与会董事8人,会议审议并同意了公司1997年度董事会报告、业务报告和财务决算报告,审议通过了1997年度利润分配预案和《公司章程》修改草案;
第四次会议于1998年6月5日在集团公司会议室召开,与会董事及代表7人,经讨论决定:聘任张清泉为本公司总经理,免去梁伟国本公司总经理职务。同意:张清泉出任本公司董事,梁伟国不再担任本公司董事,并提交第六届股东大会审议;
第五次会议于1998年6月23日在集团公司会议室召开,与会董事7人,会议同意虽然叶漾同志辞去监事会主席职务,仍由叶漾同志作1997年度监事会报告;
第六次会议于1998年8月18日在集团公司会议室召开,与会董事及代表7人,会议审议通过了1998年中期报告,审议通过了计财部提交的关于向华商银行办理贷款借新还旧的议案;
第七次会议于1998年12月22日在集团公司会议室召开,与会董事及代表7人,经审议通过了以下议案:
⑴转让我司在深圳机场候机楼有限公司的权益
⑵调整公司下属企业的法定代表人
⑶向香港新峰企业有限公司划拨资产
⑷收购香港启怡发展有限公司的股份
2、聘任或解聘公司经理、董事会秘书的情况
1998年6月5日公司召开董事会,经讨论决定:聘任张清泉为本公司总经理,免去梁伟国本公司总经理职务。本年度内所聘董事会秘书无变
化。
3、本年度内会计师事务所出具了有解释性说明的审计报告。
4、对于会计师事务所出具的带解释性说明的审计报告,董事会认为其采用的会计处理方法符合现行会计制度和本公司实际,遵循了依法处理的原则。
(二)本年度利润分配预案或资本公积金转增股本预案
公司1998年度按照国内会计准则计算,亏损104,402.5万元,按照国际会计准则计算,亏损103,851.9万元。根据《公司法》和本公司《章程》中有关弥补亏损前不得分配利润的规定,本公司决定1998年度利润不分配,也不进行资本公积金转增股本。
(三)报告期内公司无利润分配,也没有进行资本公积金转增股本。
六、监事会报告
(一)报告期监事会会议的重要内容和决议
报告期监事会召开了六次会议,主要议题有:(1)讨论和通过
97年监事会工作报告。(2)传达控股公司监事会工作精神,布置98年工作计划(3)听取和审议会计师事务所提交的97年度审计报告;(4)同意叶漾辞去监事会主席一职;(5)选举周道胜为监事会主席;(6)清理下属企业集资问题。
列席了全部七次董事会、各次党政联席会议及主要的经理办公会,在一些重大问题上发表意见,维护了股东利益。
(二)本公司财物报告经深圳市中审会计师事务所和普华永道国际会计公司审计,深圳市中审会计师事务所出具了有解释性说明的审计报告,审计报告客观、真实、完整反应了公司的财务状况。
(三)对于深圳中审会计师事务所所出具的解释性说明,监事会认为其所采用的追溯调整法符合现行的会计制度,实事求是、依法处理的原则。
七、业务报告
(一)公司报告期的经营情况
1、公司主营业务情况
1998年是本集团面对困境,艰苦奋斗的一年。面对亚洲金融风暴的严重冲击,面对国内低迷的房地产市场,特别是作为深圳市成立最早的房地产开发企业,面对多年来累积的沉重的历史包袱和遗留问题,本集团做了大量的工作,取得了一定的业绩。1998年本集团完成营业收入73,345万元,比上年下降38.2％;利润总额-105,052万元,净利润-104,403万
元。
本集团主营业务收入构成如下:(单位:元)
行业 1998年营业 1997年营业 98年比97年
收入 收入 增长
房地产业 301140891 542956733 (44.5％)
商品流通企业 176937900 314930159 (43.8％)
旅游饮食服务业 177447105 238821414 (25.7％)
施工企业 97109108 117228046 (17.2％)
工业企业 — 31835607 —
公司内行业相互抵销 (19182416) (59796002) —
合计 733452588 1185975957 (38.2％)
各行业营业收入变化的主要原因是:
房地产业:主要是景庭苑因未完工已售楼宇不能结转营业收入和其他楼宇销售减少所致。
商品流通业:受亚洲金融风暴的冲击较大出口成本增加外销价格回落,零售商品价格下跌等原因所致。
建筑安装业:主要是因市场情况不景气,行业竞争激烈,企业对市场的竞争能力差,承接工程量减少且自行完工的份额也在减少。
旅游饮食业:因行业竞争激烈,客源不足,住房率下跌所致。
2、公司财务状况及经营情况
(1)截止1998年12月31日,本集团总资产487,748万元,比年初605,884万元减少118,136万元,影响变动的原因是:流动资产375,730万元,比年初431,450万元减少55,720万元。主要是计提了存货跌价准备50,211万元。长期投资净额62,191万元,比年初83,665万元减少21,474万元。主要是因会计政策变更调整增加长期投资和本年计提长期投资减值准备34,377万元。固定资产合计46,026万元,比年初56,140万元减少10,114万元。主要是调帐和提取折旧。无形及其他资产合计2,167万元,比年初33,419万元减少31,252万元。主要是本年摊销824万元,调帐转出30,669万元,本年增加241万元。递延税款1,634万元,是预收楼款预提(缴)营业税金及附加903万元,预缴所得税731万元。
(2)截止1998年12月31日,本集团负债总额345,656万元,比年初360,978万元减少15,322万元。主要是银行借款减少11,384万元,缴交了95年以前欠税3,000万元。
(3)截止1998年12月31日,本集团股东权益141,459万元,比年初244,599万元减少103,140万元。减少的主要原因是由于执行
《股份有限公司会计制度》及财政部有关规定,本集团执行有关提取短期投资跌价准备、坏帐准备、存货跌价准备及长期投资减值准备的会计政策,合计共提取87,551万元;此外本集团对联营、合作公司的应收款以前年度计提资金占用费,本年度由于大部分联营、合作公司出现经营困难,资金占用费难于收回,公司没有计提此笔费用而造成财务费用比去年增加12,616万元;主营业务收入73,345万元比去年118,598万元减少45,253万元。以上主要原因致使98年利润总额亏损105,052万元,同时也影响股东权益减少。
3、在经营中出现的问题与困难及解决方案
首先,亚洲金融危机导致市场环境不景气,使本集团营业收入大幅减少。其次,本集团可售楼宇不多,土地储备较少,制约了公司的持续发展。第三,本集团近几年投资战线过长,地域分散,回报不理想,部分项目形成沉淀,难以收回。第四,本集团二级企业部分出现严重亏损,二级企业无法形成集团利润的主要来源。
针对以上问题及困难,本集团主要的解决方案及对策是:一是加强楼宇促销,保证主营业务收入;二是积极筹备新项目,新的土地储备;三是加快盘活资产,争取变现,回笼资金;四是对下属企业抓大放小,扭亏增盈,全面消灭亏损企业。
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内本集团没有募集资金。
2、非募集资金投资情况
报告期内本集团对主要项目的资金投入情况如下:
项目名称 金额(万元) 项目进度
景庭苑 5,075 主体完工,99年4月入伙
怡泰中心 642 写字楼建至18层
人大培训中心
华富楼 348 主体建至11层
友谊多层停车场 1,361 98年6月交付使用
北京新峰公司 1,741 写字楼、裙楼进入内外装修
上海分公司 1,462 裙楼进入内外装修、塔楼
主体建至10层
宝安中环花园 1,115 首期入伙,全部售完,二期筹备
(三)会计制度变更对会计报表的影响说明
根据财政部[1998]29号文《关于贯彻实施〈股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表〉有关政策衔接问题的通知》及中国证监会[1998]4号文《关于执行股份有限公司会计制度有关问题的通知》,本集团对短期投资跌价准备、坏帐准备、存货跌价准备及长期减值准备分别按变更后的会计政策进行计提,相关损失计入损益类帐项。因该等企业政策变更,本集团已作了追溯调整。具体如下(单位:元):
项目 1998年金额 调整以前年度金额
短期投资跌价准备 1,256,183 —
坏帐准备 50,139,478 3,787,000
存货跌价准备 442,390,965 —
长期投资减值准备 343,768,027 34,168,000
合计 875,509,653 37,955,000
(四)1999年度业务发展计划
1999年,本集团的发展困难与希望同在,挑战与机遇并存,本集团将加大力度促销楼宇,盘活资产,适度投资,扭亏增盈,争取获得良好的业绩。1999年度本集团重点开发的项目如下:
项目进度
深圳怡景花园景庭苑 99年4月底入伙
深圳人大培训中心华富楼 年底前完成主体工程
深圳怡泰中心 99年完成住宅部分
深圳竹园公寓 99年完工
宝安中环花园 继续开发二期
深圳泥岗星湖花园 继续开发三期
深圳翠竹山庄或湖滨高层 年内立项并开工
上海深房广场 年底前完成裙楼
北京深房商业大厦 写字楼进行设计变更并于年底前竣工
广州黄埔新村 继续开发二期
江门新江商业大厦 年底前完工
八、重大事项
(一)重大诉讼、仲裁事项
报告期内公司涉及的诉讼、仲裁事项见财务报表附注八。
(二)报告期内收购及出售资产、吸收合并事项
本公司于1998年12月30日与深圳机场(集团)公司签定合同,将本公司在深圳机场候机楼股份有限公司的权益转让给机场集团。转让价格2.25亿元,机场集团已于1998年12月30日向本公司支付首期款1.05亿元,其余款项将于1999年3—6月分期支付。有关转让的董事会公告刊登在1999年1月5日的《中国证券报》、《证券时报》和《香港商报》上。
(三)重大关联交易事项见会计报表附注七。
(四)报告期内公司无逾期未收回的委托存款或委托贷款。
(五)报告期内公司续聘深圳市中审会计师事务所(原深圳市会计师事务所)、普华永道国际会计公司(原普华国际会计公司)分别为本公司进行A、B股审计。
(六)报告期内公司无担保、租赁经营、委托经营等重大合同。
(七)报告期内公司没有更改名称或股票简称。
(八)其他重大事项
本公司就计算机2000年问题对本公司的影响做了初步调查和测试,将实施可行的解决方案。由于本公司对计算机的依赖程度不深,解决2000年问题的开支很少,该问题基本上不会对公司经营管理和资金运作带来负面影响。
九、财务报告
(一)审计意见
审计报告
财审[1999]019号
致:深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司全体股东
深圳中审会计师事务所(以下简称“我们”)接受委托,审计了深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司(以下简称“贵公司”)及其附属公司(以下简称“贵集团”)1998年12月31日的资产负债表及截至该日止年度的利润及利润分配表和现金流量表。编制会计报表是贵公司管理阶层的责任,我们的责任是依据我们的审计对此等会计报表发表意见,我们的审计是依据《中国注册会计师独立审计准则》进行的。在审计过程中,我们结合贵公司及贵集团的实际情况,实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。
我们认为,上述会计报表符合中华人民共和国《企业会计准则》和《股份有限公司会计制度》的有关规定,在所有重大方面公允地反映了贵公司及贵集团1998年12月31日的财务状况和截至该日止年度的经营成果及现金流量情况。会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。
我们提请注意附载会计报表附注三所述的有关事项:贵集团对本年度因采用《股份有限公司会计制度》而引致对计提短期投资跌价准备、坏帐准备、存货跌价准备和长期投资减值准备的会计政策变更采用追溯调整法。按贵公司董事估计所须追溯至一九九七年度或以前年度的有关各项准备仅为附注三、5所述的金额。
深圳中审会计师事务所 中国注册会计师 赖文建
中国.深圳 中国注册会计师 肖庆华
一九九九年四月二十日
(二)会计报表(附后)
(三)会计报表附注
一、主要会计政策
1、会计制度本集团执行中国《企业会计准则》及《股份有限公司会计制度》。
2、会计期间本集团采用公历年度,即从每年一月一日起至十二月三十一日为一个会计年度。
3、记帐本位币本集团中国境内公司以人民币为记帐本位币,境外公司以所在地货币为记帐本位币。
4、计价原则与记帐基础本集团以权责发生制为记帐基础,各项资产除按规定进行资产评估以评估值计价外,均以历史成本为计价原则。
5、外币业务中国境内公司会计年度内涉及外币的经济业务,均按年初中国人民银行公布的市场汇价将外币折合为人民币记帐。年末对货币性项目外币余额按年末的市场汇价进行调整,所产生的折算差额作为汇兑损益,计入当期财务费用。境外公司在会计年度内涉及外币的经济业务,按发生时的市场汇价折合为所在地货币记帐,年末对货币性项目外币余额按年末的市场汇价进行调整,所产生的折算差额作为汇兑损益,计入当期财务费用。对于境外公司外币会计报表的折算,资产负债中所有资产、负债类项目,按合并会计报表决算日的市场汇率折算,股东权益类项目除“未分配利润”外,均按发生时的市场汇率折算,利润表所有项目按本年平均汇率折算,由于汇率不同所产生的折算差异,以“外币报表折算差额”列入资产负债表“未分配利润”项目之后。本集团按应分享的份额,相应调整长期股权投资和资本公积—投资准备的帐面价值。
6、合并会计报表的编制本集团对拥有被投资单位50％以上表决权资本或虽不足50％但具有实际控制权的子公司,纳入合并会计报表的合并范围。对关停并转的子公司(见附注五、3(2))未予合并,采用权益法核算。合并会计报表系以本公司及纳入合并范围的各子公司的会计报表为合并依据。合并时,将他们相互间的投资、往来款项、资产购销和其他重大交易及其未实现利润全部抵销,逐项合并,并计算少数股东权益。本公司与附属公司除另有说明外,所采用的会计政策和会计处理方法一致。
7、现金及现金等价物的确认标准现金指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。包括从购买日起三个月到期的在证券市场上流通的短期债券投资,但不包括其他货币资金中的定期存款、存入保证金等不能随时支取的款项。
8、短期投资短期投资按取得时的实际成本计价,决算日,若市价低于成本,以其差额计提短期投资跌价准备,短期投资跌价损失计入当期损益类帐项。
9、坏帐准备本集团坏帐确认标准为:(1)债务人破产或者死亡,以其破产财产或者遗产清偿后,仍然不能收回的应收帐款;(2)债务人逾期未能履行偿债义务,经董事批准作为坏帐。(3)坏帐核算,于决算日按照董事认为不能收回的应收款金额提取坏帐准备,坏帐损失计入当期损益类帐项。
10、存货存货分为原材料、库存商品、在建开发产品、完工开发产品、出租开发产品、在产品、低值易耗品等七大类。房地产类存货按实际成本归集,包括开发产品完工前用于房地产开发的借款利息支出,完工开发产品的销售按个别认定法结转成本。其他各类存货(除零售商品外)的购入与入库按实际成本计价,发出按加权平均法计价。低值易耗品领用按一次摊销法摊销。零售商品按销价核算,月末按综合差价率计算分摊进销差价。存货跌价准备,分单项以可变现净值低于成本的差额提取,存货跌价损失计入当期损益类帐项。
11、长期投资(1)长期股权投资长期股权投资以实际支付的价款或确定的价值记帐。本集团对其他单位投资占该单位有表决权资本总额20％以下的,或虽占该单位有表决权资本总额20％或20％以上,但不具有重大影响的,采用成本法核算;投资额占被投资单位有表决权资本总额20％或20％以上的,或虽不足20％,但有重大影响的,采用权益法核算。(2)长期股权投资差额长期股权投资差额是指实际支付的价款与其在被投资单位所有者权益中所占份额的差额。其差额摊销方法为:从支付价款次月起按10年的期限平均摊销。(3)长期投资减值准备分单项以可收回金额低于其帐面价值的差额提取,长期投资减值损失计入当期损益类帐项。(4)长期应收款按本公司董事认为不能收回的长期应收款计提长期投资减值准备,其损失计入当期损益类帐项。
12、固定资产和折旧本集团确定固定资产的标准为:使用期限在一年以上的生产经营用房屋及建筑物、机器、运输工具和其他与生产经营有关的设备、器具、工具等,以及不属于主要生产经营设备的,使用年限超过两年并且单位价值在2,000元以上的资产。固定资产按实际成本或重置价值计价。固定资产折旧采用平均年限法计算,并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除预计残值(原值的5％)制定其分类折旧率。各类固定资产的估计使用年限及年折旧率如下:
资产类别估计 使用年限 年折旧率％
房屋及建筑物 30年 3.17
机器设备 7年 13.57
运输工具 6年 15.83
电子设备 5年 19.00
其他设备 5年 19.00
设在香港的公司,其房屋及建筑物按估计的使用年限25年且不留残值确定年折旧率为4％,运输工具按估计使用年限3年且不留残值确定年折旧率为33.33％。
13、在建工程本集团的在建工程指购建中的厂房、设备及其他固定资产,按各项工程所发生的实际支出核算。该支出包括直接建筑及安装成本,以及用于兴建、安装及测试期间的有关借款利息支出和外汇汇兑差额。在建工程在工程完工并可投入使用时依据工程决算或暂估价值结转为固定资产。
14、无形资产无形资产为购入的出租小汽车营运车牌,按购入时实际支付的价款入帐,从受益日次月起按10年的期限平均摊销。
15、开办费及长期待摊费用本集团开办费及长期待摊费用按实际发生额入帐。开办费按5年的期限平均摊销;长期待摊费用在受益期内平均摊销。
16、收入确认房地产销售:以开发产品及其所有权已移交,结算帐单提交买方并得到认可时,确认收入的实现。其中以分期收款方式销售的开发产品,按开发产品已移交,本年度收到的价款或按合同约定本年度应收价款确认收入的实现。房屋出租:按合同、协议约定本年度应收的租金,确认收入的实现。商品销售:本集团以已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方,并不再对该商品实施继续管理权和实际控制权,并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时,确认收入的实现。建筑安装工程:本集团按完工百分比法确认营业收入,以工程合同的总收入、工程的完成程度能够可靠地确定,与交易相关的价款能够流入,与合同相关的价款能够收回,并且已经发生的成本和为完成工程将要发生的成本能够可靠地计量时,确认收入的实现。
17、所得税会计处理方法本集团所得税会计处理采用应付税款法。
18、利润分配本集团有盈利年度的税后利润,按如下顺序进行分配:
项目 比例％ 依据
弥补亏损 — 公司法及公司章程
法定盈余公积 10 公司法及公司章程
法定公益金 5—10 公司法及公司章程
任意公积金 — 股东大会决议
股利 — 股东大会决议
二、会计制度变更对会计报表的影响
由于执行《股份有限公司会计制度》及财政部有关规定,本集团变更有关短期投资跌价准备、坏帐准备、存货跌价准备及长期投资减值准备的会计政策。该等会计政策变更,按财政部财会字[1998]29号文《关于贯彻实施〈股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表〉有关政策衔接问题的通知》及中国证券监督管理委员会证监会字[1998]4号《关于执行股份有限公司会计制度有关问题的通知》的规定,本集团采用追溯调整法调整了一九九八年年度会计报表的年初未分配利润以及其他相关项目的年初数或上年比较数,即假设有关会计政策于整个报告期间已存在。
本集团会计处理方法变更如下:
1、短期投资跌价准备本集团原根据《股份制试点企业会计制度》的规定,无需计提短期投资跌价准备。现根据《股份有限公司会计制度》的规定,改为采用成本与市价孰低法计价,按短期投资的市价低于成本的差额计提短期投资跌价准备,短期投资跌价损失计入当期损益类帐
项。
2、坏帐准备本集团原根据《股份制试点企业会计制度》的规定,于决算日按照应收帐款余额的3％提取坏帐准备,并计入当年度损益类帐项。现根据《股份有限公司会计制度》的规定,改为本集团于决算日按照董事认为不能收回的应收款金额提取坏帐准备,坏帐损失计入当期损益类帐项。
3、存货跌价准备本集团原根据《股份制试点企业会计制度》的规定,无需计提存货跌价准备。现根据《股份有限公司会计制度》的规定,改为由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时及销售价格低于成本等原因,使存货成本不可收回的部分,提取存货跌价准备,存货跌价损失计入当期损益类帐项。
4、长期投资减值准备本集团原根据《股份制试点企业会计制度》的规定,无需计提长期投资减值准备。现根据《股份有限公司会计制度》的规定,改为对期末长期投资按可收回金额低于长期投资帐面价值的差额计提长期投资减值准备,长期投资减值损失计入当期损益类帐项。
5、会计政策变更对各年度利润的影响如下:
项目 一九九七年度 一九九七年度 一九九八年度
年初未分配利润 净利润 年初未分配利润
A、上年度会计报表所列金额
4,926,266 105,021,250 67,939,016
B、追溯调整项目
a、提取应收帐款坏帐准备
— (3,787,000) (3,787,000)
b、提取长期投资减值准备
(16,600,000) (17,568,000) (34,168,000)
C、上年度所得税调整*
— (11,319,991) (11,319,991)
D、本年度会计报表所列的上年比较数
(11,673,734) 72,346,259 18,664,025
*为本年度补计上年所得税。
三、税项
税种 计税依据 税率％
营业税 房屋销售收入及建筑安装工程收入 5、3
增值税 商品销售收入 17
城建税 应纳增值税和营业税额 1
企业所得税 应纳税所得额*
*企业所得税率如下:
所得税税率％
项目 一九九八年 一九九七年
中国企业所得税
—深圳企业 15 15
—深圳外之企业 33 33
香港公司利得税 16 16.5
美国公司所得税 15—39 15—39
加拿大公司所得税 38—46 38—46
澳洲公司所得税 36 36
四、控股子公司及合营企业
1、纳入本年度合并会计报表范围的附属公司
直接投资间接投资
公司名称
注册地 注册资本 比例％ 比例％ 主营业务
深圳深房(集团)上
上海市 30,000,000元 100 — 房地产开发经营
海房地产开发公司
深圳经济特区房地产
广州市 20,000,000元 100 — 房地产开发,水电,
(集团)股份有限公司 空调安装,建筑设计
广州公司
深圳经济特区房地产
澄海市 5,000,000元 100 — 房地产经营
(集团)股份有限公司
澄海公司
深圳经济特区房地产
汕头市 5,000,000元 100 — 房地产经营
(集团)股份有限公司
汕头公司
深圳深房建筑装饰
深圳市 2,680,000元 100 — 建筑材料,百货
材料有限公司
香港新峰企业有限公司
香港 1,000,000港元 100 — 投资,管理,咨询
明范地产代理有限公司
香港 100,000港元 100 — 投资控股
依烈有限公司
香港 10,000港元 100 — 集团公司间融资
深房集团龙岗开发公司
深圳市 30,000,000元 95 5 房地产开发及商品房销售,
楼宇管理,租赁
深房集团宝安开发公司
深圳市 20,000,000元 95 5 房地产开发及商品房销售
深圳市圳通新机电实业
深圳市 20,000,000元 95 5 投资兴办与机电有关的项目
发展公司
深圳市南洋大酒店
深圳市 12,690,000元 95 5 酒店服务
深圳市联华企业公司
深圳市 10,000,000元 95 5 机械机电设备安装工程
深圳深房百货有限公司
深圳市 10,000,000元 95 5 国内商业物资供销
深圳市物业管理公司
深圳市 7,250,000元 95 5 物业管理服务
深圳市新峰房产交易
深圳市 5,140,000元 95 5 代理房地产的买卖,租赁
评估有限公司
深圳市深房保税
深圳市 5,000,000元 95 5 经营钢材,建材,装饰及机电
贸易公司 设备的保税业务
深圳市深房投资
深圳市 10,000,000元 90 10 投资,管理,兴办实业,
有限公司 国内商业
深圳市荣华机电
深圳市 5,000,000元 90 10 维修,保养机电等
工程公司
北京深房物业管理
北京市 500,000元 80 20 物业管理服务
有限责任公司
竹园通小汽车出租
深圳市 10,290,000元 75 25 小汽车出租
有限公司
深圳圳通工程有限公司
深圳市 10,000,000元 73 27 安装,维修
深圳经济特区房地产
深圳市 3,000,000元 70 30 建设经营停车场
(集团)股份有限公司
停车场
深圳海燕大酒店
深圳市 30,000,000元 68.1 31.9 酒店服务
有限公司
深圳市竹园企业
深圳市 87,500,000港元 65 35 住宿,饮食,娱乐等
有限公司
香港百立有限公司
香港 500,000港元 40 60 分包承建及买卖建材
北京新峰房地产开发
北京市 10,000,000美元 65 25 房地产经营
经营公司
明范有限公司
香港 10,000港元 80 — 物业投资
深圳市华展建设监理
深圳市 8,000,000元 75 — 建设监理服务
有限公司
加拿大宝翠花园项目
加拿大 1,000美元 60 15 房地产开发
有限公司
圳通工程(香港)
香港 1,000,000港元 66 7.8 建筑工程
有限公司
香港新峰置业有限公司
香港 500,000港元 72 — 投资控股
沈阳同新房地产
沈阳市 40,000,000港元 70 — 房地产开发
有限公司
美国长城地产有限公司
美国 500,000美元 70 — 房地产开发
柏伟置业有限公司
香港 7,000港元 70 — 物业投资
启禄有限公司
香港 1,000,000港元 60 — 投资控股
澳洲柏克顿有限公司
澳洲 200,000美元 60 — 房地产开发
汕头经济特区华林厂
汕头市 6,000,000美元 55 — 厂房建设,销售,出租
房开发有限公司
新峰房地产开发建筑
武汉市 4,000,000美元 55 — 房地产综合开发租赁
(武汉)有限公司
新峰投资有限公司
香港 1,000,000港元 55 — 物业投资
华林有限公司
香港 10,000港元 55 — 投资控股
安基兴业有限公司
香港 10,000港元 55 — 投资控股
2、不纳入本年度合并会计报表合并范围的附属公司
直接投资间接投资
公司名称
注册地 注册资本 比例％ 比例％ 主营业务
深圳市新东方百货
深圳市 20,000,000元 100 — 国内商业,物资供销业
有限公司
深圳市中港海燕企业
深圳市 19,000,000元 100 — 旅游服务
有限公司*
深圳市房地产综合
深圳市 13,710,000元 100 — 建筑材料,日用百货等
服务公司*
深圳市深房实业
深圳市 3,000,000元 100 — 物业管理,投资兴办各
发展公司经济实体 种
深圳市特发房地产
深圳市 2,210,000元 100 — 建筑,装修
建筑装修公司*
深圳康泰隆工业电炉
深圳市 3,000,000元 100 — 生产销售电炉系列产
有限公司 品
深圳华视电子荧屏
深圳市 3,000,000元 — 100 开发生产电子荧屏
广告公司
深圳京华光电器件厂
深圳市 990,000元 — 100 光电器件制品
广东省封开县联峰水泥
封开县 8,000,000美元 — 90 生产经营水泥及制品
制造厂有限公司
深圳市新高士实业
深圳市 2,200,000元 — 70 生产,加工,购销建筑
有限公司装饰材料
广州圳通(明珠)工程
广州市 1,500,000元 — 70 冷气设计安装,维修
企业有限公司
深圳深喜建筑装饰公司
深圳市 1,800,000元 — 60 铝合金制品加工安装
和装饰工程业务
深圳市东方新世界
深圳市 30,000,000元 50 — 商业,物资供销,自营
百货有限公司 出口业制品,
*系一九九七年已因停业待清算而不纳入合并范围的单位。
3、会计报表合并范围的变化
(1)本年度较上年度新增合并单位
因新设立而纳入合并的公司:深圳深房百货有限公司。
去年成立未经营、本期开始经营而纳入合并的公司:北京深房物业管理有限责任公司。
(2)本年度较上年度减少的合并单位
因停业待清算而减少的合并单位:深圳康泰隆工业电炉有限公司、深圳市深房实业发展公司、深圳市新东方百货有限公司、深圳华视电子荧屏广告公司、深圳市东方新世界百货有限公司、深圳京华光电器件厂、广州圳通(明珠)工程企业有限公司、深圳市新高士实业有限公司。
因无持续经营能力而减少的合并单位:广东省封开县联峰水泥制造厂有限公司。
因母公司停业待清算而减少的合并单位:深圳深喜建筑装饰公司(母公司为深圳特发房地产建筑装饰公司)。
对上述未合并报表单位均提取了长期投资减值准备,详见附注
六、9。
五、合并会计报表主要项目注释
1、货币资金
货币资金明细项目列示如下:
一九九八年十二月三十一日
项目 币种 原币余额 折算汇率 折合人民币
一九九七年十二月三十一日
原币余额 折算汇率 折合人民币
现金 人民币 832034 — 832034
594736 — 594736
港元 196833 1.070 210611
532886 1.070 570189
美元 20850 8.280 172638
— — —
澳元 85 5.083 432
— — —
小计 1215715
1164925
银行存款 人民币 176398419 — 176398419
198611798 — 198611798
港元 43666630 1.070 46723294
80838505 1.070 86497200
美元 525804 8.280 4353657
3321134 8.300 27565412
澳元 93400 5.083 474752
— — —
加拿大元 531741 5.350 2844814
— — —
小计 230794936
312674410
其他货币资金*人民币 11398902 — 11398902
30030000 — 30030000
港元 340200000 1.070 364014000
392500000 1.070 419975000
美元 5100000 8.280 42228000
5000000 8.300 41500000
小计 417640902
491505000
合计 649651553
805344335
*其中:本集团以银行存单作抵押向金融机构贷款的存单金额分别为550万元、34020万港元、510万美元,合计折合41174万元。
2、短期投资
短期投资明细项目列示如下:
一九九八年 一九九七年
投资类别 十二月三十一日 十二月三十一日
投资金额 跌价准备 投资金额 跌价准备
股票投资 3,129,656 1,256,183 2,888,406 —
其中:上市股票* 3,129,656 1,256,183 2,888,406 —
债券投资 94,500 — 102,500 —
其他投资 100,000 — — —
合计 3,324,156 1,256,183 2,990,906 —
*上市股票的跌价准备以当年度最后一个交易日的收盘价格为依据计算。
上市股票于一九九八年十二月三十一日市值为1,873,473元。
3、应收帐款
应收帐款明细项目列示如下:
一九九八年十二月三十一日 一九九七年十二月三十一日
帐龄 余额 占总额比例％ 余额 占总额比例％
一年以内 67,839,826 28.45 53,696,573 22.65
一至二年 19,615,068 8.23 89,820,048 37.89
二至三年 87,104,156 36.52 90,232,638 38.05
三年以上 63,902,484 26.80 3,332,248 1.41
合计 238,461,534 100.00 237,081,507 100.00
坏帐准备 7,669,091 7,180,049
应收帐款中无持有本集团5％(含5％)以上股份的股东单位的欠款。
4、其他应收款
其他应收款明细项目列示如下:
一九九八年十二月三十一日 一九九七年十二月三十一日
帐龄 余额 占总额比例％ 余额 占总额比例％
一年以内 49,716,443 38.03 143,602,080 72.33
一至二年 43,980,383 33.64 23,116,972 11.65
二至三年 11,007,590 8.42 16,127,213 8.12
三年以上 26,038,427 19.91 15,678,149 7.90
合计 130,742,843 100.00 198,524,414 100.00
坏帐准备 55,359,004 6,010,595*
*包括因会计政策变更而追溯调整的坏帐准备3,787,000元(见附注三、5)。
其他应收款中无持有本集团5％(含5％)以上股份的股东单位的欠
款。
5、长期投资
长期投资明细项目列示如下:
一九九八年 一九九七年
项目 十二月三十一日 十二月三十一日
长期股权投资(1)、(2) 495,959,413 428,159,845
长期股权投资差额(3) 10,922,250 —
小计 506,881,663 428,159,845
长期应收款(4) 505,361,461 455,057,898
合计 1,012,243,124 883,217,743
减:长期投资减值准备* (390,336,027) (46,568,000)
长期投资净额 621,907,097 836,649,743
*本年度长期投资减值准备390,336,027元,其中:长期股权投资计提的减值准备193,698,161元,长期应收款计提的减值准备196,637,866元,详见以下各明细。
(1)长期股权投资—股票投资
被投资单位名称
股份类别 股票数量 占股权比例％ 投资金额
吉林制药股份有限公司
法人股 1682.5万股 13.64 16,825,000
(2)长期股权投资—其他股权投资
被投资单位名称
占股权 初始投资 累计权益增(减) 累计投资额 长期投资 长期投资
比例％ 金额 减值准备 净额
广东省峰开县联峰水泥制造厂
100 121265000 (61429726) 59835274 59835274* —
深圳中港海燕企业有限公司
100 11545236 — 11545236 11545236 —
深圳市特发房地产建筑
100 6542164 1637839 8180003 8180003 —
装修公司
深圳市房地产综合服务公司
100 5958305 (4917554) 1040751 1040751 —
深圳市深房实业发展公司
100 4500000 (1945470) 2554530 2554530 —
深圳康泰隆工业电炉有限公司
100 1729874 — 1729874 — 1729874
深圳华视电子荧屏有限公司
100 820175 — 820175 — 820175
深圳湘华汽车发展服务公司
80 3167244 — 3167244 — 3167244
广州圳通(明珠)工程企业
70 1453719 — 1453719 1453719 —
有限公司
昆山调峰电力有限公司
50 30307747 (988164) 29319583 — 29319583
深圳市沙头角南天商场
50 2500000 300069 2800069 — 2800069
深圳润华汽车贸易公司
50 2000000 (554574) 1445426 1445426 —
深圳联华绝缘材料工贸
50 600000 — 600000 — 600000
有限公司
龙岗宝龙通机电工程公司
49 980000 — 980000 980000 —
深圳广日电梯公司
49 735000 878917 1613917 — 1613917
深圳畔山花园
47 40794999 — 40794999 — 40794999
武汉钢通表面工程有限公司
40 1916849 — 1916849 1916849 —
武汉长通冷气工程公司
40 880000 — 880000 880000 —
新峰物业管理有限公司
39 48150 56499 104649 — 104649
深圳八方通铁路公司
32 1336050 — 1336050 — 1336050
竹园川菜馆
31.26 241601 37670 279271 — 279271
顺德高士洁具有限公司
30 13617 149292 162909 162909 —
云南鲲鹏航空服务有限公司
25 4733168 835910 5569078 — 5569078
江西吉安深港石油液化气公司
20 1000000 — 1000000 — 1000000
东益地产有限公司
20 267500 (581) 266919 — 266919
汕头及澄海新峰大厦
合作 69914656 — 69914656 38246413 31668243
深圳机场候机楼有限公司**
合作 46504878 — 46504878 — 46504878
江门新江房地产有限公司
合作 30217540 (29498767) 718773 — 718773
广州穗新房地产公司
合作 30000000 75628 30075628 — 30075628
西安新峰房地产商贸有限公司
合作 26297978 — 26297978 22000000 4297978
深圳市泥岗旧村改造
合作 23791304 — 23791304 — 23791304
广东汕头海湾大桥有限公司
合作 22500000 — 22500000 — 22500000
哈尔滨建峰科技发展公司
合作 20000000 — 20000000 19232380 767620
罗浮山矿泉水饮料公司
合作 9969206 — 9969206 9969206 —
罗浮山旅游开发公司
合作 9600000 — 9600000 4800000 4800000
峰开杏花宾馆
合作 9455465 — 9455465 9455465 —
北京鼓楼文艺商场
合作 30000 — 30000 — 30000
广发证券公司
— 30880000 — 30880000 — 30880000
合计 574497425 (95363012) 479134413 193698161 285436252
*包括会计政策变更的追溯调整数,其中:一九九七年调整17,568,000元。
**于一九九八年十二月三十日,本公司与深圳机场(集团)签定了深圳机场候机楼
有限公司权益转让合同:将本集团持有的深圳机场候机楼有限公司之权益转让予深圳机场(集团)公司,转让价款2.25亿元。截至一九九九年四月二十日止,本公司共收到深圳机场(集团)公司1.35亿元之转让款,转让相关手续尚在办理中。
(3)长期投资股权差额
被投资单位名称
初始金额 摊销期限 本年摊销额 摊余金额 形成原因
香港新峰置业有限公司
13,440,343 10年 1,344,035 12,096,308 溢价购买股权
圳通工程(香港)有限公司
(1,174,058) 10年 — (1,174,058) 折价购买股权
合计
12,266,285 1,344,035 10,922,250
(4)长期应收款
一九九八年十二月三十一日
长期投资 一九九七年
单位名称
帐面余额 减值准备 净额 十二月三十一日
广东汕头海湾大桥有限公司
197067104 23269345 173797759 205844320
哈尔滨建峰科技发展公司
76801904 56801904 20000000 76801904
新峰发展有限公司
74948594 54023001 *20925593 70201223
启怡发展公司
61794994 11400000 50394994 63294562
广东省峰开县联峰水泥制造
56585037 46585037 10000000 —
厂有限公司
深圳机场候机楼有限公司
— — — 18646552
江门新江房地产有限公司
14003333 4558579 9444754 14003333
西安新峰房地产商贸有限公司
4002029 — 4002029 —
昆山调峰电力有限公司
3536681 — 3536681 —
云南鲲鹏航空服务有限公司
770588 — 770588 —
新峰(成都)公司
710131 — 710131 —
其他
15141066 — 15141066 6266004
合计
505361461 196637866 308723595 455057898
*其中包括因会计政策变更追溯调整于一九九六年十二月三十一日的长期投资减值准备16,600,000元(见附注三、5)。
长期应收款系本公司全资附属公司香港新峰企业有限公司(下称新峰公司)对联营、合作公司之长期债权,该资金主要用于合作项目,新峰公司根据资金占用时间收取资金占用费。由于大部分合作项目出现经营困难或处于停工状态,资金占用费难于收回,因此本公司本年度未提取相关资金占用费;同时按本公司董事认为不能收回的长期应收款计提了减值准备金。
6、在建工程
在建工程明细项目列示如下:
工程项目名称
一九九七年 一九九八年
十二月三十一日 本年 本年 十二月三十一日 资金 工程进度
增加 转出 来源 ％
圳通办公室
6401183 4481 — 6405664 自有资金 98
单身公寓
3540304 — 3540304 — 自有资金 100
莲塘洗衣厂
3169031 — 3169031 — 自有资金 99
红岗集体宿舍
3024377 3284650 5044004 1265023 自有资金 100
凉果街拆建工程
1850518 12724 99889 1763353 自有资金 100
怡景单身宿舍
711028 — 711028 — 自有资金 100
高嘉花园居民
365667 — 365667 — 自有资金 100
综合楼
南洋大酒店
279270 — 260000 19270 自有资金 99
装修工程
福永综合楼
74016 221369 — 295385 自有资金 50
其他
737214 — 737214* — 自有资金 100
合计
20152608 3523224 13927137 9748695
*系因合并会计报表范围的减少而转出。
上述在建工程项目均无利息资本化。
7、长期待摊费用
长期待摊费用明细项目列示如下:
种类
一九九七年 一九九八年
十二月三十一日 本年增加 本年摊销 本年转出 十二月三十一日
在建房地产开
290,516,931 — — 290,516,931* —
发项目利息
其他递延支出
17,310,659 2,406,509 5,364,597 — 14,352,571
合计
307,827,590 2,406,509 5,364,597 290,516,931 14,352,571
*在建房地产开发项目利息资本化部分本年度重分类转入相关项目的开发成本中反映。
8、其他业务利润
其他业务利润明细项目列示如下:
收入成本与税金利润
类别
一九九八 一九九七 一九九八 一九九七 一九九八 一九九七
年度 年度 年度 年度 年度 年度
租赁
16529994 31645288 1000856 1761666 15529138 29883622
停车场管理
2080189 — 109370 — 1970819 —
材料销售
425942 123536 17037 70032 408905 53504
运输
300000 — 15150 — 284850 —
其他
3150419 4363657 1551700 171960 1598719 4191697
合计
22486544 36132481 2694113 2003658 19792431 34128823
其他业务利润本年度比上年度减少42％,主要原因系本年度租赁客户减少所致。
9、投资收益
投资收益明细项目列示如下:
类别 一九九八年度 一九九七年度
短期投资跌价准备 (1,256,183) —
股票投资收益 — (1,899,914)
长期投资减值准备 (343,768,027) (17,568,000)
长期投资股权差额摊销 (1,344,034) —
非控股公司权益法调整投资收益 (27,212,883) (399,570)
非控股公司分配利润 8,127,526 13,224,034
合计 (365,453,601) (6,643,450)
本年度投资收益比上年度减少388,810,151元,主要原因是本年度变更会计政策,提取了短期投资跌价准备和长期投资减值准备所致。
10、营业外收入
营业外收入明细项目列示如下:
类别 一九九八年度 一九九七年度
罚款收入 1,773,834 1,243,790
处理固定资产净收益 67,319 864,044
其他 1,486,535 766,086
合计 3,327,688 2,873,920
11、营业外支出
营业外支出明细项目列示如下:
类别 一九九八年度 一九九七年度
预提诉讼赔偿款 34,280,000 —
预提违约金 30,000,000 —
处理固定资产净损失 2,617,443 210,233
罚款支出 1,334,335 334,640
捐赠支出 220,501 965,132
其他 870,097 138,098
合计 69,322,376 1,648,103
本年度营业外支出比上年度大幅增加,主要原因是根据本公司董事的判断,对若干年末未完结的诉讼预提了诉讼赔偿款所致。
七、关联方关系及其交易
1、关联方关系
(1)存在控制关系的关联方
与本公司存在控制关系的关联方,包括已于附注四列示的存在控制关系的关联公司及本公司的母公司深圳市建设投资控股有限公司。深圳市建设投资控股有限公司,持有本公司73.52％的股份(与原控股股东深圳市投资管理公司的股权转让登记尚在办理中),经济性质为全民所有制,注册地点在中国深圳,注册资本为15亿元,法人代表张宝,主营工业与民用建筑的总承包、建筑施工、设计、地盘管理、房地产开发、商品房经营等。
(2)存在控制关系的关联方的注册资本(详见附注四)除下列公司外其余均无变化
企业名称
一九九七年 本年增加 一九九八年
十二月三十一日 十二月三十一日
深圳市深房百货有限公司
— 10,000,000 10,000,000
(3)存在控制关系的关联方所持权益及其变化
一九九七年 一九九八年
十二月三十一日 十二月三十一日
企业名称
金额 ％ 本年增加数 本年减少数 金额 ％
深圳市竹园企业
73495272 100 972380 4550500 69917152 100
有限公司
深圳海燕大酒店
48369407 100 5562086 11577818 42353675 100
有限公司
深圳市南洋大酒店
44053476 100 — 13534964 30518512 100
深圳市物业管理公司
29109777 100 2221597 2843651 28487723 100
深圳经济特区房地产
17448558 100 3205613 — 20654171 100
股份有限公司广州公司
深房集团宝安
17290185 100 — 271769 17018416 100
开发公司
深圳市圳通新机电
24545043 100 — 7615075 16929968 100
实业发展公司
深圳市新峰房产交易
16655138 100 730082 2376233 15008987 100
评估有限公司
深圳市深房百货
— 100 11372547 — 11372547 100
有限公司
竹园通小汽车出租
11512099 100 — 1470711 10041388 100
有限公司
深圳市深房投资
10000000 100 — — 10000000 100
有限公司
深圳市荣华机电
9130738 100 1275518 1416928 8989328 100
工程公司
深圳经济特区房地产
8651418 100 — 344791 8306627 100
(集团)股份有限公司
停车场
深圳市联华企业公司
7347961 100 — 2184316 5163645 100
深圳经济特区房地产
5464779 100 9057 1000000 4473836 100
股份有限公司澄海公司
深圳市深房保税
6516378 100 — 2584182 3932196 100
贸易公司
深圳市深房实业
2554529 100 — — 2554529 100
发展公司*
北京深房物业管理
500000 100 — 831492 (331492) 100
有限责任公司
深圳深房建筑装饰
(3293553) 100 — 1378442 (4671995) 100
材料有限公司
香港百立有限公司
(9985470) 100 — 2598180 (12583650) 100
深圳经济特区房地产
3953471 100 — 38486705 (34533234) 100
股份有限公司汕头公司
深房集团龙岗
27433310 100 — 62049270 (34615960) 100
开发公司
深圳深房(集团)上海
20738485 100 — 63110251 (42371766) 100
房地产开发公司
香港新峰企业
(86763518) 100 — 469026311(555789829) 100
有限公司
北京新峰房地产开发
82361714 90 24720672 57641042 90
经营公司
深圳市华展建设监理
6542895 75 — 937310 5605585 75
有限公司
深圳市建设投资控股
1806612427 759989319 1046623108 73.52
有限公司**
香港新峰置业
(11734572) 55 — 3974111 (15708683) 72
有限公司
美国长城地产
(59767130) 70 — 45852189 (105619319) 70
有限公司
深圳深喜建筑
3785945 60 — — 3785945 60
装饰公司*
澳洲柏克顿
(12068604) 60 — 260096 (12328700) 60
有限公司
加拿大宝翠华园
(70068893) 60 — 878781 (70947674) 60
项目有限公司
*本年度未合并会计报表。
**为本公司之母公司。
(4)虽不存在控制关系但与本公司存在应收、应付关系的关联方:
单位名称 与本公司关系
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 合作企业
广东汕头海湾大桥有限公司 合作企业
哈尔滨建峰科技发展公司 合作企业
新峰发展有限公司 合作企业
启怡发展公司 合作企业
深圳机场候机楼有限公司 合作企业
江门新江房地产有限公司 合作企业
西安新峰房地产商贸有限公司 合作企业
昆山调峰电力有限公司 合作企业
云南鲲鹏航空服务有限公司 合作企业
新峰(成都)公司 合作企业
辽宁省同兴房地产沈阳分公司 附属公司之股东
China Huashi Enterprise Co. 附属公司之股东
Joyful Deve lopment Ltd. 附属公司之股东
Heykar Investment Ltd. 附属公司之股东
2、关联方交易
(1)本公司与纳入合并范围内的子公司及其之间的内部往来、内部投资及内部交易均已抵销,本公司没有与不存在控制关系的关联方发生关联交易。
(2)应收、应付关联方款项余额
一九九八年十二月三十一日 一九九七年十二月三十一日
项目
余额 占总额比例％ 余额 占总额比例％
其他应收款:
广东省惠州罗浮山
7,264,336 5.56 9,973,364 5.02
矿泉水饮料有限公司
深圳深喜建筑装饰公司
4,818,005 3.69 — —
长期应收款:
广东汕头海湾大桥有限公司
197,067,104 36.97 205,844,320 45.23
哈尔滨建峰科技发展公司
76,801,904 14.41 76,801,904 16.88
新峰发展有限公司
74,948,594 14.06 57,801,223 12.70
启怡发展公司
61,794,994 11.59 63,294,562 13.91
广东省峰开县联峰水泥
56,585,037 10.62 — —
制造厂有限公司
深圳机场候机楼有限公司
27,666,590 5.19 18,646,552 4.10
江门新江房地产有限公司
14,003,333 2.63 14,003,332 3.08
西安新峰房地产商贸有限公司
4,002,029 0.75 — —
昆山调峰电力有限公司
3,536,681 0.66 — —
云南鲲鹏航空服务有限公司
770,588 0.14 — —
新峰(成都)公司
710,131 0.13 — —
其他应付款:
深圳机场候机楼有限公司
59,011,856 9.81 — —
长期应付款
辽宁省同兴房地产沈阳分公司
50,975,000 63.44 50,975,000 88.48
ChinaHuashi Enterprise Co.
11,665,184 14.52 — —
Joyful Deve lopment Ltd.
8,289,978 10.32 — —
Heykar Investment Ltd.
9,417,748 11.72 6,639,350 11.52
八、或有事项、承诺事项
1、或有负债
(1)截至一九九八年十二月三十一日止,本公司为以下非控股公司提供借款担保:
被担保单位名称 担保金额
昆山调峰电力有限公司 31,298,000
广州穗新房地产有限公司 6,420,000
合计 37,718,000
(2)本公司于一九九六年十一月二十七日与保兴房地产开发(深圳)有限公司(“保兴公司”)签订了《房地产买卖合同》,将座落于深圳市罗湖区嘉宾路国商大厦北座第1—2层,建筑面积4703.58平方米的房产销售给保兴公司,总价款为95,868,368元。本公司依合同向保兴公司提供了该房产的《房地产证》,保兴公司向本公司支付了全部楼款。由于该房产因第三方的原因被法院查封,保兴公司认为本公司逾期交楼,于一九九八年十一月二十三日向深圳市中级人民法院提起诉讼,要求本公司支付逾期违约金89,445,187元。本公司董事认为逾期交楼不是本公司造成的,并且合同中未写明交楼日期,所以本公司不需支付该款项。目前此案正在审理之中。
(3)本公司于一九九三年五月二十八日与天津奥的斯电梯有限公司签订了《奥的斯电梯工程合同》,天津奥的斯电梯有限公司向本公司提供了20部电梯。由于双方对该批电梯质量存在争议,本公司未付清全部货款和安装费。天津奥的斯电梯有限公司于一九九八年十月六日向中国国际经济贸易仲裁委员会提请仲裁,要求本公司支付剩余货款和安装费共1,383,749美元,并要求本公司支付违约金863,057美元。本公司董事认为是天津奥的斯电梯有限公司违约,本公司无需支付该违约金。目前此案件正在仲裁中。
(4)本集团开发的武汉第一城已支付地价款9000万元,于一九九四年四月开工,已建至地面二层,一九九五年底停工,至今已三年。由于停工时间较长,本集团现正在与有关部门协商延期开发事宜。本公司董事认为此项目用地当地政府不会收回。
(5)本集团开发的汕头新峰大厦,从一九九四年四月开工至今,已完成三通一平工程。本集团在该项目上共投资5600万元,由于拖延时间较长,本集团已对该项目提取了长期投资减值准备3825万元。若政府收回该项目的用地,本集团还将产生1775万元损失。但本公司董事认为当地政府收回此项目用地的可能性不大。
(6)本集团开发的武汉新峰广场共分三期工程。一期拆迁还建工程两栋已竣工交付使用,并完成回迁工作;二期拆迁还建工程因故未完成合同规定的进度,导致部分应安置的拆迁户未能按时入住,引起了纠纷。本集团已和有关各方进行了协商,并得到了当地政府的谅解和支持。本公司董事认为此事不会对本集团造成损失。
2、承诺事项
截至一九九八年十二月三十一日止,本集团有以下承诺事项;
(1)有关股权证券等的长期投资承诺共计约215,688,000元;
(2)开发物业开支共计约95,179,393元。
九、期后事项
本集团无重大期后事项需说明。
十、其他重大事项
本集团无其他重大事项需说明。
十一、比较会计报表之说明
1.由于会计政策变更采用追溯调整,故对上年度对比数作了适当调整。按本公司董事估计所须追溯至一九九七年度或以前年度的有关准备仅为附注三、5所述的金额。
2.由于中国财政部在公布一九九八年一月一日起执行的《企业会计准则—现金流量表》并未要求重新编制一九九七年度的对比数据,因此,本集团按此准则仅编列一九九八年度的现金流量表,并未附上一九九七年度的对比数据。
十、备查文件
1、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名盖章的审计报告正
本。
2、载有法定代表人、财务负责人、会计经办人员亲笔签名盖章的会计报表。
3、公司章程。
4、报告期内在指定报刊披露过的公告原稿和文件正本。
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
董事会
1999年4月30日
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司及其附属公司
截至一九九八十二月三十一日止年度的
现金流量表
本集团 本公司
一、经营活动产生的现金流量:销售商品
、提供劳务收到的现金 769545594 234555561
收到的其他与经营活动有关的现金 44816801 46485483
现金流入小计 814362395 281041044
购买商品、接受劳务支付的现金 (461673340) (84502059)
支付给职工以及为职工支付的现金 (64626103) (16886583)
实际交纳的增值税款 (4708388) —
支付的所得税款 (78570019) (46875257)
支付的除增值税、所得税以外的其他税费 (30583834) (45849839)
支付的其他与经营活动有关的现金 (200259127) (50154059)
现金流出小计 (840420811) (244267797)
经营活动产生的现金流量净额 (26058416) (36773247)
二、投资活动产生的现金流量:
分得股利或利润所收到的现金 8127526 7135016
处置固定资产而收回的现金净额 7029840 —
收到的其他与经营活动有关的现金 141980612 139050080
现金流入小计 157137978 146185096
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
(7442809) (66933796)
权益性投资所支付的现金 (68089150) (10000000)
债权性投资所支付的现金 (21385116) —
现金流出小计 (96917075) (76933796)
投资活动产生的现金流量净额 60220903 69251300
三、筹资活动产生的现金流量:
借款所收到的现金 73864098 79665000
现金流入小计 73864098 79665000
偿还债务所支付的现金 (73339242) (59543183)
偿付利息所支付的现金 (128810348) (128210319)
现金流出小计 (202149590) (187753502)
筹资活动产生的现金流量净额 (128285492) (108088502)
四、汇率变动对现金的影响 12627571 12627558
五、现金及现金等价物净(减少)增加额 (81495434) 10563603
附注
本集团 本公司
1、不涉及现金收支的投资和筹资活动:
2、将净亏损调节为经营活动的现金流量:
净亏损 (1044025358) (1029051240)
加:少数股东亏损 (10983965) —
计提的坏帐准备或转销的坏帐 50705329 39802881
固定资产折旧 29152436 5803178
无形资产、开办费、长期待摊费用摊销 8242594 —
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减收益)
2550124 318699
存货跌价准备 442390965 157775000
财务费用 116434606 108946613
投资损失(减收益) 365453601 685453793
递延税款贷项(减借项) (4236958) (4108886)
存货的减少(减增加) (52979053) (10755741)
经营性应收项目的减少(减增加) 55162894 81719033
经营性应付项目的增加(减减少) 20782757 869917
增值税增加净额(减减少) (4708388) —
经营活动产生的现金流量净额 (26058416) 36773247
3、现金及现金等价物净(减少)增加情况:
货币资金的期末余额 232010651 131401453
减:货币资金的期初余额 (313839335) (120637182)
现金等价物的期末余额 3324156 1780891
减:现金等价物的期初余额 (2990906) (1981559)
现金及现金等价物净(减少)增加额 (81495434) 10563603
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司及其附属公司
截至一九九八年十二月三十一日止年度的
利润及利润分配表
(以人民币元为单位)
项目 本集团本公司
一九九八年度 一九九七年度 一九九八年度 一九九七年度
(已重新编制见 (已重新编制见
附注三及十二) 附注三及十二)
一、主营业务收入
733452588 1185975957 124110258 500318968
减:主营业务成本
(538957668) (699822030) (67361930) (206107553)
主营业务税金及附加
(22230532) (41625833) (6338918) (25313650)
二、主营业务利润
172264388 444528094 50409410 268897765
加:其他业务利润
19792431 34128823
减:存货跌价损失
(442390965) (59723917) (157775000) —
营业费用
(73607961) (78573765) (4836091) (9538448)
管理费用
(171214550) (215253291) (77474708) (49541443)
财务费用
(123918109) 2240952 (115787761) 35529659
三、营业利润
(619074766) 127346896 (305464150) 245347533
加:投资收益
(365453601) (6643450) (685453793) (134998627)
营业外收入
3327688 2873920 37806 23063
减:营业外支出
(69322376) (1648103) (38171103) (916547)
以前年度损益调整
— (2486917)
四、利润总额
(1050523055) 119442346 (1029051240) 109455422
减:所得税
(4486268) (42844801) — (37109163)
加:少数股东亏损
10983965 (4251286) —
五、股东净利润
(1044025358) 72346259 (1029051240) 72346259
加:年初未分配利润三
18664025 (11673734) 18664025 (11673734)
六、可分配的利润
(1025361333) 60672525 (1010387215) 60672525
减:提取法定公积金
— (10502125) — (10502125)
提取法定公益金
— (10502125) — (10502125)
七、可供股东分配的利润
(1025361333) 39668275 (1010387215) 39668275
减:提取任意公积金
— (21004250) — (21004250)
八、未分配利润
(1025361333) 18664025 (1010387215) 18664025
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司及其
附属公司于一九九八年十二月三十一日的
资产负债表
(以人民币元为单位)
资产 本集团 本公司
一九九八年 一九九七年 一九九八年 一九九七年
十二月三十一日 十二月三十一日 十二月三十一日十二月三十一日
(已重新编制见 (已重新编制见
附注三及十二) 附注三及十二)
流动资产:
货币资金
649651553 805344335 543211453 612112182
短期投资
3324156 2990906 1780891 1981559
减:短期投资跌价准备
(1256183) — (345557) —
短期投资净额
2067973 2990906 1435334 1981559
应收票据
611116 1128178
应收帐款
238461534 237081507 148080754 182179834
预付帐款
56878751 115024552 — 1172276
其他应收款
130742843 198524414 2358930145 2312419432
减:坏帐准备
(64199446) (14059968) (49600476) (9797595)
应收款净额
361883682 536570505 2457410423 2485973947
存货 3243711502 3024085519 1554481736 1622290225
减:存货跌价准备
(502114882) (59723917) (157775000) —
存货净额
2741596620 2964361602 1396706736 1622290225
待摊费用
1487760 3849038
待处理流动资产净损失
— 257118
流动资产合计
3757298704 4314501682 4398763946 4722357913
长期投资:
长期股权投资
506881663 428159845 (337478849) 371059166
长期应收款
505361461 455057898
长期投资合计
12243124 883217743 (337478849) 371059166
减:长期投资减值准备
(390336027) (46568000) (27989915) (10617000)
长期投资净额
621907097 836649743 (365468764) 360442166
固定资产:
固定资产原价
662031748 758264472 160938448 94718286
减:累计折旧
(211521501) (223971743) (39934991) (34526749)
固定资产净值
450510247 534292729 121003457 60191537
在建工程
9748695 20152608
固定资产清理
— 6951024
固定资产合计
460258942 561396361 121003457 60191537
无形资产及其他资产:
无形资产
3167280 9969824
开办费
4149461 16396934
长期待摊费用
14352571 307827590 16714626
无形资产及其他资产合计
21669312 334194348 16714626
递延税项:
递延税项借项
16343756 12106798 8773172 4664286
资产总计
4877477811 6058848932 4163071811 5164370528
负债和股东权益
流动负债:
短期借款
1386524889 1418966469 1090877389 1106346530
应付票据
3474689 15877582 7820000
应付帐款
142314347 135204266 29139941 27704329
预收帐款
380002368 370573458 167536009 92362062
应付工资
3003605
应付福利费
42050275 52871585 25398825 30999132
应付股利
148764000 148764000 148764000 148764000
应交税金
161960441 245686184 158505054 240782346
其他应交款
102557 263429
其他应付款
573836449 608614666 757033529 692835309
预提费用
180772497 124798998 134828974 109530592
一年内到期的长期负债
208145342 146917917 122340872 95785890
流动负债合计
3230951459 3268538554 2634424593 2552930190
长期负债:
长期借款
99449148 242074235 53273227 123902251
长期应付款
80347910 57614350
住房周转金
45810227 41550641 45810227 41550641
长期负债合计
225607285 341239226 99083454 165452892
负债合计
3456558744 3609777780 2733508047 2718383082
少数股东权益:
少数股东权益
6329421 3083706
股东权益:
股本
1011660000 1011660000 1011660000 1011660000
资本公积
840672806 828045248 840672806 828045248
盈余公积
587618173 587618173 587618173 587618173
其中:公益金
113936295 113936295 113936295 113936295
未分配利润
(1025361333) 18664025 (1010387215) 18664025
股东权益合计
1414589646 2445987446 1429563764 2445987446
负债和股东权益总计
4877477811 6058848932 4163071811 5164370528
