深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
2021 年半年度报告
2021-031
2021 年 08 月
1
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人刘征宇、主管会计工作负责人赵忠良及会计机构负责人(会计主
管人员)乔彦军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事
房地产业务》的披露要求
公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，请查阅“第三节 管理层讨
论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................6
第三节 管理层讨论与分析 ............................................9
第四节 公司治理 ...................................................19
第五节 环境和社会责任 .............................................20
第六节 重要事项 ...................................................21
第七节 股份变动及股东情况 .........................................26
第八节 优先股相关情况 .............................................30
第九节 债券相关情况 ...............................................31
第十节 财务报告 ...................................................32
3
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
备查文件目录
1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2.报告期内在《证券时报》《中国证券报》《大公报》上公开披露过的所有公司文件正本及
公告的原稿。
4
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
深圳市国资委、市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
投控公司 指 深圳市投资控股有限公司
公司、本公司、集团、深房、深房集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
物业公司 指 深圳市物业管理有限公司
海燕酒店 指 深圳海燕大酒店有限公司
圳通公司 指 深圳圳通工程有限公司
华展公司 指 深圳市华展建设监理有限公司
建邦公司 指 广东建邦集团（惠阳）实业有限公司
5
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深房集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd．
公司的外文名称缩写（如有）SPG
公司的法定代表人 刘征宇
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗毅 洪璐
联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）82293000-4715 （86 755）82293000-4712
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 spg@163.net spg@163.net
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2020 年年报。
6
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 694,598,218.47 596,258,495.40 16.49%
归属于上市公司股东的净利润（元） 132,447,122.14 97,274,985.72 36.16%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
131,437,988.58 85,184,270.99 54.30%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -285,540,751.46 -212,242,798.59 -34.53%
基本每股收益（元/股） 0.1309 0.0962 36.07%
稀释每股收益（元/股） 0.1309 0.0962 36.07%
加权平均净资产收益率 3.47% 2.68% 0.79%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 6,204,351,775.64 4,936,916,746.74 25.67%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,843,098,587.64 3,797,512,488.22 1.20%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 132,447,122.14 97,274,985.72 3,843,098,587.64 3,797,512,488.22
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 132,447,122.14 97,274,985.72 3,843,098,587.64 3,797,512,488.22
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
7
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,345,511.41
减：所得税影响额 336,377.85
合计 1,009,133.56 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
8
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期行业发展状况
报告期国内经济持续稳定恢复，呈现稳中加固、稳中向好态势。为落实中央稳地价、稳房价、稳预期
目标，房地产调控从2020年的“三道红线”、房地产贷款集中度管理机制到2021上半年的“集中供地”等
系列政策落地，城市之间和城市区域之间分化显著，全国房地产市场总体呈现稳中趋缓态势。
（二）报告期公司经营情况
1.重点工作稳步推进
（1）房产销售目标达成。公司多渠道加强项目的宣传拓客，加快产品去化速度，上半年新增合约销
售金额完成全年目标的70.2%，超额完成预定计划。
（2）项目建设进展顺利。深圳龙岗项目于3月完成市政路监控工程施工，4月实现竣工验收；汕头天
悦湾二期工程于6月底完成项目竣工验收；惠州林溪郡项目于6月底实现复工。
（3）项目拓展实现突破。报告期公司顺利收购建邦公司51%股权，为主业可持续发展奠定了良好基础。
目前，已完成交易过户及登记变更。
（4）资产管理提质增效。一是完成了公司资源性资产系统盘点工作，为后续盘活资产、提升效益夯
实了基础；二是继续推进低效资产的盘活经营，努力开展酒店客房减亏；三是积极拓展招租，深房广场出
租率明显提升；四是进一步筹划业务板块整合，优化资产结构布局。
（5）安全生产平稳有序。一是层层落实安全生产主体责任，强化安全隐患排查和治理；二是严格落
实疫情防控要求，常态化做好疫情防控和复工复产各项工作；三是妥善应对各类信访维稳事件，为庆祝“建
党一百周年”营造良好氛围。上半年公司安全生产、疫情防控及信访维稳形势持续平稳。
2.企业管理持续提升
（1）财务管理提升效益。一是圆满完成2020年度利润分配，实现了连续3个会计年度的常态化现金分
红；二是通过购买货币基金、办理协议存款等方式实现了理财收益，提升了闲置资金使用效率。
（2）成本管控狠抓落实。公司严格贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理，狠抓重大项目预结算工
作，成本管控效果良好。
（3）租赁管理明显改善。公司多渠道推广出租物业，尽全力“维老拓新”。报告期累计实现的租金
收入同比增长64.6%，完成年度目标的51.2%。
（4）人力资源管理创新。一是探索建立健全激励约束机制,在林溪郡项目引入员工跟投机制，让员工
共享市场化项目经营成果，激发员工积极性和创造力；二是完成部分中层管理人员选拔工作，为公司发展
增添新的活力和动力；三是开展人事档案专项审核全覆盖工作，推动人力资源优化配置，助力可持续发展。
3.企业生态风清气正
（1）党建工作求真务实。始终坚持党建引领，积极组织开展“三会一课”、“第一议题”学习、主
题党日、专题党课等活动，将党史学习教育融入日常、抓在经常,筑牢党员干部信念基石。
（2）党风廉政建设不断深化。公司拟订党风廉政建设和反腐败工作重点任务清单、年度监督工作要
点，与所属企业签订2021年度党风廉政建设责任书，推动全面从严治党向基层延伸；召开监督体系专项会
议和开展专题调研，切实强化政治监督，净化政治生态。
（3）企业文化建设凝心聚力。组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等兴趣小组活动及文体活动，
9
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
丰富员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，开展“走虹桥”户外活动以及“员工集体生日
会”，营造企业搭台、员工参与的良好局面，增强企业凝聚力、向心力。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
新增土地储备项目
宗地或项目 土地规划用 土地面积 计容建筑面 土地取得方 土地总价款 权益对价（万
所在位置 权益比例
名称 途 （㎡） 积（㎡） 式 （万元） 元）
惠州市惠阳
林馨苑（即林
区新圩镇长 商住 198,676.60 397,353.20 并购 51.00% 60,667 45,000
溪郡项目）
布村
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
汕头新峰大厦 0.59 2.66 2.66
林馨苑二期 2.57 7.72 7.72
林馨苑三期 4.31 9.57 9.57
林馨苑四期 3.23 6.45 6.45
总计 10.70 26.40 26.40
主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
本期竣 累计竣
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 土地面 容建筑 投资金 资总金
工面积 工面积
域 称 置 态 例 间 度 度 积（㎡） 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
2018 年
天悦湾 100.00 100.00
汕头 潮阳区 竣工 10 月 01 95% 33,362 127,770 127,770 127,770 65,485 55,524
二期 % %
日
2021 年
林馨苑 主体结
惠州 惠阳 51.00% 06 月 11 30% 30.00% 64,278 159,761 0 0 115,750 27,750
一期 构施工
日
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
计容建 累计结 本期结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 可售面 售（销 售（销 售（销
筑面积 算面积 算面积 算金额
域 称 置 态 例 积（㎡） 售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
传麒东
深圳 罗湖区 现楼 100.00% 55,727 32,857 31,973 6,694 45,140 25,701 7,596 47,714
湖名苑
深圳 翠林苑 龙岗区 现楼 100.00% 60,111 56,137 52,048 114 372 51,969 338 1,148
天悦湾
汕头 潮阳区 现楼 100.00% 153,470 160,372 106,440 8,829 4,770 95,822 7,350 3,883
一期
汕头 天悦湾 潮阳区 预售 100.00% 127,770 137,059 9,819 8,584 5,113 0
10
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
二期
主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
发展战略和未来一年经营计划
展望下半年，全球疫情持续，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。中央坚持
“房住不炒”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；行业发展目标逐步从“以量取
胜”向“以质取胜”转变，行业集中度将进一步提升，行业发展面临新变革。
公司将坚决贯彻市委市政府和市国资委、投控公司的决策部署，抢抓深圳“双区”建设和深化国资国
企改革的战略机遇，谋划项目储备，稳定经营管理，创新盈利模式，开拓增长领域，为“十四五”开好局、
起好步。
（一）双轮驱动，进一步优化业务布局。一是继续加大房地产政策研究力度，做好土地拓展调研及储
备工作，持续改善各项经营指标，增厚公司高质量发展基础；二是努力培育新的业务增长点，开创利润增
长新局面。
（二）聚焦经营，努力提升竞争力。一是全面推进项目建设和营销工作，力争年度任务顺利实现；二
是狠抓物业租赁工作，全力保障年度目标达成；三是加紧开展低效资产提质增效及僵尸企业清退工作，努
力取得实质成果。
（三）科学统筹，确保重点工作有序推进。以影响全局、带动全局的各项重点任务为主攻方向，集中
精力抓落实、求实效，统筹推进各项重点工作，确保全面完成年度目标。
（四）夯实基础，努力抓好党建、党风廉政建设工作。以庆祝建党100周年为契机，发挥党组织的领
导核心作用，把方向、管大局、保落实，动员和发挥广大共产党员的先锋模范作用；深入贯彻全面从严治
党部署要求，坚定不移推进党风廉政建设和反腐败斗争，强化落实企业党风廉政建设“两个责任”；确保
企业党建、党风廉政建设工作和经营工作同部署、同落实、同考核，将党的领导融入公司治理，引领企业
高质量发展。
（五）常抓不懈，落实安全生产、疫情防控和信访维稳工作。一是持续健全安全生产管理机制，严格
落实安全生产责任制，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理，保持安全生产态势平稳，为实现全年
经营目标创造良好条件；二是坚持常态化精准防控疫情，积极落实全员疫苗接种工作，压紧压实各方责任、
细化举措，确保疫情防控形势稳定；三是统筹抓好信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为企业发展营造
和谐稳定的环境。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
项目 期 限 金 额（万元） 备注
11
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 4,238.32
传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 4,550.44
天悦湾 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 29,270.98
合 计 38,059.74
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
二、核心竞争力分析
作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第
一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个
按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深
圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾
400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善
项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌
形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
三、主营业务分析
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 694,598,218.47 596,258,495.40 16.49%
营业成本 331,975,678.55 343,908,087.46 -3.47%
上年同期受疫情影响销
销售费用 16,815,600.06 8,536,448.38 96.99%
售活动暂停。
管理费用 40,299,584.22 40,253,977.26 0.11%
主要是本期通知存款利
财务费用 -16,414,487.59 -5,747,585.98 -185.59%
息增加。
所得税费用 47,841,099.11 43,599,689.97 9.73%
经营活动产生的现金流 主要是本期项目公司支
-285,540,751.46 -212,242,798.59 -34.53%
量净额 付地价所致。
主要是本期支付股权收
投资活动产生的现金流
-1,750,516,694.28 1,020,263,040.32 -271.58% 购款与购买货币基金所
量净额
致。
筹资活动产生的现金流 主要是项目公司取得股
243,164,282.22 -166,923,900.00 245.67%
量净额 东借款所致。
12
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要是本期支付股权收
现金及现金等价物净增
-1,792,911,046.07 641,032,673.52 -379.69% 购款与购买货币基金所
加额
致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 694,598,218.47 100% 596,258,495.40 100% 16.49%
分行业
房地产 479,956,940.17 69.10% 382,458,149.70 64.14% 25.49%
工程施工 107,167,710.21 15.43% 124,548,909.59 20.89% -13.96%
租赁 30,225,726.14 4.35% 21,780,551.36 3.65% 38.77%
物业管理 70,348,672.05 10.13% 63,715,063.94 10.69% 10.41%
其他 6,899,169.90 0.99% 3,755,820.81 0.63% 83.69%
分产品
住宅 479,562,902.07 69.04% 381,862,911.60 64.04% 25.59%
商铺及车位 394,038.10 0.06% 595,238.10 0.10% -33.80%
其他 214,641,278.30 30.90% 213,800,345.70 35.86% 0.39%
分地区
广东省 635,008,108.14 91.42% 546,573,961.29 91.67% 16.18%
其他 59,300,114.59 8.54% 49,542,269.40 8.31% 19.70%
境外 289,995.74 0.04% 142,264.71 0.02% 103.84%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 479,956,940.17 137,669,876.19 71.32% 25.49% -0.24% 7.40%
工程施工 107,167,710.21 104,546,845.37 2.45% -13.96% -14.43% 0.55%
租赁 30,225,726.14 17,487,210.75 42.14% 38.77% 2.38% 20.57%
物业管理 70,348,672.05 68,110,422.82 3.18% 10.41% 10.00% 0.36%
其他 6,899,169.90 4,161,323.42 39.68% 83.69% -45.59% 143.31%
13
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
分产品
住宅 479,562,902.07 137,432,957.73 71.34% 25.59% -0.24% 7.42%
商铺及车位 394,038.10 236,918.46 39.87% -33.80% -0.32% -20.20%
其他 214,641,278.30 194,305,802.36 9.47% 0.39% -5.63% 5.78%
分地区
广东省 635,008,108.14 272,780,664.52 57.04% 16.18% -7.52% 11.01%
其他 59,300,114.59 59,195,014.03 0.18% 19.70% 20.90% -1.00%
境外 289,995.74 100.00% 103.84% 0.00%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
四、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
占总资产 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 比例
货币资金 882,306,006.32 14.22% 2,687,465,070.01 54.44% -40.22% 购买货币基金所致。
应收账款 74,309,539.94 1.20% 59,590,944.06 1.21% -0.01%
存货 2,974,957,505.77 47.95% 1,220,464,112.56 24.72% 23.23% 收购项目公司所致。
投资性房地产 603,353,638.54 9.72% 616,365,621.53 12.48% -2.76%
长期股权投资 377,489.65 0.01% 377,489.65 0.01% 0.00%
固定资产 26,885,430.32 0.43% 28,039,978.43 0.57% -0.14%
短期借款 70,773,140.58 1.14% 76,893,995.94 1.56% -0.42%
合同负债 375,038,081.55 6.04% 196,786,977.19 3.99% 2.05% 收购项目公司所致。
应付账款 99,752,685.51 1.61% 176,926,614.28 3.58% -1.97%
应交税费 498,393,009.62 8.03% 459,709,646.95 9.31% -1.28%
其他应付款 582,192,504.40 9.38% 277,105,129.74 5.61% 3.77% 项目公司股东借款。
14
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 期末账面价值 受限原因
应收票据贴现 7,818,054.79 未到期商票背书或贴现
应收账款 62,955,085.79 短期借款质押
合计 70,773,140.58 --
六、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
单位：元
截至
资产
被投
负债
资公 主要 投资 投资金 持股 资金 合作 投资 产品 预计收 本期投资 是否
表日 披露日期 披露索引
司名 业务 方式 额 比例 来源 方 期限 类型 益 盈亏 涉诉
的进
称
展情
况
广东
广州 《中国证券报》《证券
建邦
博琵 时报》《大公报》和巨
集团 房地
企业 房地 潮资讯网上刊登的《关
（惠 产项 450,000, 已完 637,500, 2021 年 05
收购 51% 自有 管理 5 年 产开 -91,307.39 否 于收购广东建邦集团
阳） 目开 000.00 成 000.00 月 06 日
咨询 发 （惠阳）实业有限公司
实业 发
有限 51%股权的公告》（公
有限
公司 告编号：2021-019）
公司
450,000, 637,500,
合计 -- -- -- -- -- -- -- -- -91,307.39 -- -- --
000.00 000.00
15
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
八、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
广东建邦集
团（惠阳）实 子公司 房地产开发 2,800,000.00 1,023,102,075.02 -1,549,917.29 0.00 -91,307.39 -91,307.39
业有限公司
深圳市深房
集团龙岗开 子公司 房地产开发 30,000,000.00 291,381,110.38 116,441,993.42 12,349,349.52 2,565,776.40 1,933,857.30
发有限公司
汕头市华林
房产开发有 子公司 房地产开发 91,226,120.44 171,965,270.41 122,065,273.72 486,539.69 -433,963.83 -325,472.86
限公司
汕头市华峰
子公司 房地产开发 80,000,000.00 952,838,038.56 16,202,291.90 38,827,292.52 -5,899,083.53 -4,439,312.03
房地产开发
16
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
有限公司
美国长城地
子公司 租赁 2,051,146.00 18,103,134.85 -82,279,011.14 260,141.10 -127,844.80 -127,844.80
产有限公司
深圳圳通工
子公司 安装施工 10,000,000.00 354,346,510.04 24,662,150.24 107,897,719.95 52,797.59 52,797.59
程有限公司
深圳市物业
管理有限公 子公司 物业管理 7,250,000.00 96,154,839.52 33,708,573.94 73,071,549.40 2,560,817.58 1,891,025.01
司
深圳海燕大
酒店有限公 子公司 酒店服务 30,000,000.00 46,411,619.33 39,806,172.20 7,280,593.26 -2,343,315.93 -2,343,315.93
司
深圳市华展
建设监理有 子公司 监理 8,000,000.00 9,782,457.53 9,582,055.63 961,700.17 -349,055.94 -354,129.71
限公司
新峰企业有
子公司 投资、管理 502,335.00 126,007,345.51 -452,775,018.16 2,173,952.38 1,775,215.94 1,740,183.41
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
2023 年-2025 年收入预计 60 亿，盈利
广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 股权收购
6.375 亿。
主要控股参股公司情况说明
1.2021年5月，通过支付对价4.5亿元，取得广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权，该项目公司开发林馨苑项目，总
用地面积20万平，总计容面积40亿平，分四期开发，预计2023年-2025年可实现60亿元收入，利润总额约18亿元，集团对其
拥有控制权，从2021年5月纳入合并范围。
2.所属下属子公司从事房地产开发业务的还有：深房集团龙岗开发有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房
地产开发有限公司。龙岗公司负责开发的翠林苑项目在2021年上半年结转收入0.12亿元（累计销售结转达95%），占集团公
司营业收入的2.40%。汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负责开发天悦湾项目
（分一、二期），其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售，于2019年12月竣工，二期于2018年11月动工建设，2021年6月底
竣工。一期累计销售率68%，二期累计销售率7%，整体销售进度较慢。
3.深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2021年上半年营业收入1.08亿元，占集团公司营业收入的15.53%。
4.深圳市物业管理有限公司从事物业管理行业，业务基本稳定，2021年上半年营业收入0.73亿元，占集团公司营业收入的
10.52%。
5.新峰企业有限公司2021年上半年净利润174万元，主要原因是汇率变动，其本身无业务。
6.深圳海燕大酒店有限公司2021年上半年净利润-234万元，主要原因是疫情影响。
九、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
17
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
十、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济风险和应对措施
房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，伴随全球疫苗接种速度
加快以及各国陆续解除封锁措施，世界经济复苏态势显著抬头，但疫情起伏反复，病毒频繁变异，世界经
济形势仍然复杂严峻。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业调控风险和应对措施
在“房住不炒”的总基调下，调控政策层层递进，市场步入调整期，行业进入深刻变革阶段，公司发
展正经受新考验。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式。
3.业务经营风险和应对措施
由于房地产贷款集中度管理机制、“集中供地”等系列政策落地，对公司拓展开发用地储备提出新挑
战。公司将密切关注政策变化，有针对性制定土地拓展计划，积极摸索土地资源扩充新路子，夯实主业根
基；同时，主动探索新领域，培育新业态。
18
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
详见《中国证券报》《证券
时报》《大公报》和巨潮资
2020 年度股东大会 年度股东大会 63.55% 2021 年 04 月 28 日 2021 年 04 月 29 日 讯网上刊登的《2020 年度
股东大会决议公告》 公告
编号：2021-011）
详见《中国证券报》《证券
时报》《大公报》和巨潮资
2021 年第一次临时股东大会 临时股东大会 63.55% 2021 年 07 月 16 日 2021 年 07 月 17 日 讯网上刊登的《2021 年第
一次临时股东大会决议公
告》（公告编号：2021-026）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
19
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
对上市公司生产经
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
营的影响
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
参照重点排污单位披露的其他环境信息
上市公司及其子公司报告期内未有因环境问题受到行政处罚的情况发生。
未披露其他环境信息的原因
上市公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
二、社会责任情况
公司在追求可持续健康发展的同时积极履行社会责任，彰显企业社会价值和责任担当。公司坚守合规
经营，关爱职工，诚信对待供应商和客户，支持扶贫事业，热心公益活动，服务国家疫情防控，以实际行
动回馈社会。报告期公司大力支持辖区计生工作，向南湖街道办嘉北社区计生困难家庭捐款3万元；联合
深圳市民爱残疾人综合服务中心共同开展“青春心向党团聚正能量”活动；下属物业公司与社区工作站结
对共同防控疫情，开展核酸检测志愿服务活动，已完成27个小区、334栋楼房、19310户、41000个居民核
酸检测。
20
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中所
作承诺
公司重大资产重组终止，
股票于 2020 年 11 月 9 日
复牌。公司承诺自本次终
2020 年 11
资产重组时所作承诺 本公司 资产重组 止筹划重大资产重组公 2 个月 已履行完毕。
月 09 日
告披露之日起至少 2 个
月内不再筹划重大资产
重组事项。
首次公开发行或再融资时所作承诺
股权激励承诺
其他对公司中小股东所作承诺
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当详
细说明未完成履行的具体原因及下 不适用
一步的工作计划
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
21
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲
涉案金额 是否形成 诉讼(仲 诉讼(仲裁)判决执行
裁)基本 诉讼(仲裁)审理结果及影响 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 裁)进展 情况
情况
①西安商贸旅游有限责任公司 陕西省高院于 2004
（下称"商贸公司"）应在判决生 年对商贸公司全部资 巨潮资讯网
效后 1 个月内支付投资补偿金 产依法进行拍卖，申 上刊登的
西安项 3,662 万元及利息（利息自 1998 请人分得 1,520 万元 《2020 年
2021 年 03 月
目诉讼 2,100 否 执行中 年 9 月 14 日计至履行之日）；逾 成交款；现商贸公司 年度报告全
20 日
案 期履行时，加倍支付迟延履行期 已无可供执行财产， 文》公告编
间的债务利息； ②商贸委对利 西安市商务局一直拒 号：
息承担连带责任；③商贸公司承 不履行判决，继续追 2021-007）
担受理费、保全费 22.75 万元。 索难度较大。
其他诉讼事项
□ 适用 √ 不适用
九、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
22
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
占同 可获
关联 获批的 是否 关联
关联 关联 关联交 类交 得的
关联交 关联 关联交 交易 交易额 超过 交易
交易 交易 易金额 易金 同类 披露日期 披露索引
易方 关系 易内容 定价 度（万 获批 结算
类型 价格 （万元） 额的 交易
原则 元） 额度 方式
比例 市价
深圳市 全资子
同受 巨潮资讯网上刊
建安（集 公司承
母公 工程 协议 银行 2021 年 03 登的《2020 年年度
团）股份 接关联 -- 260 260 否 --
司控 施工 议价 转账 月 20 日 报告全文》（公告
有限公 方工程
制 编号：2021-007）
司 施工
全资子
深圳市
同受 公司向 巨潮资讯网上刊
建安（集
母公 工程 关联方 协议 银行 2021 年 03 登的《2020 年年度
团）股份 -- 4,033.5 4,033.5 否 --
司控 施工 支付总 议价 转账 月 20 日 报告全文》（公告
有限公
制 承包工 编号：2021-007）
司
程款
合计 -- -- 4,293.5 -- 4,293.5 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关
联交易进行总金额预计的，在报 不适用
告期内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异
不适用
较大的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
23
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
5、与关联关系的财务公司、公司控股的财务公司往来
□ 适用 √ 不适用
公司与存在关联关系的财务公司、公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在重大担保情况。
3、委托理财
单位：万元
委托理财的资金来 逾期未收回理财已
具体类型 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
源 计提减值金额
银行理财产品 自有资金 60,000 60,104.81 0 0
银行理财产品 自有资金 70,000 70,128.14 0 0
合计 130,000 130,232.95 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
24
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
4、日常经营重大合同
□ 适用 √ 不适用
5、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
为贯彻落实国务院关于划转部分国有资本充实社保基金的要求，2021年1月公司控股股东投控公司决
定将其持有公司的64,288,426股无限售流通A股普通股（占公司总股本6.355%），无偿划转至深圳市国有
股权经营管理有限公司（以下简称“国有股权公司”）以充实社保基金。其中，国有股权公司为投控公司
为履行对划转的国有股权实施专户管理而新设的全资子公司。2021年3月，上述股份过户登记手续办理完
毕。本次国有股权无偿划转实施前后，公司控股股东、实际控制人未发生变化。相关事项详见2021年1月
29日、3月18日披露的《关于控股股东部分国有股权无偿划转充实社保基金的提示性公告》（公告编号：
2021-001）和《关于控股股东部分国有股权无偿划转充实社保基金完成过户登记的公告》（公告编号：
2021-003）。
经2020年度股东大会审议通过，公司决定购买董事、监事及高级管理人员责任保险。相关事项详见2021
年3月20日、4月29日披露的《关于购买董监高责任险的公告》（公告编号：2021-008）和《2020年度股东
大会决议公告》（公告编号：2021-011）。报告期公司董监高责任险已实施完成。
经第七届董事会第六十一次会议审议通过，公司于报告期内使用自有资金购买了理财产品，相关事项
详见2021年4月29日、6月4日披露的《第七届董事会第六十一次会议决议公告》（公告编号：2021-012）、
《关于授权管理层使用自有资金购买理财产品的公告》（公告编号：2021-017）和《关于使用自有资金购
买理财产品的进展公告》（公告编号：2021-022）。
经第七届董事会第六十二次会议审议通过，公司决定以自有资金4.5亿元人民币购买广州博琵企业管
理咨询有限公司持有的广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权，报告期已完成交易过户及登记变更。
相关事项详见2021年5月6日、5月15日披露的《第七届董事会第六十二次会议决议公告》（公告编号：
2021-018）、《关于收购广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权的公告》（公告编号：2021-019）
和《关于收购广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权的进展公告》（公告编号：2021-020）。
第七届董事会第六十三次会议、2021年第一次临时股东大会审议通过公司《员工跟投管理办法》和《林
溪郡项目员工跟投管理办法》。相关事项详见2021年7月1日、7月17日披露的《第七届董事会第六十三次
会议决议公告》（公告编号：2021-023）和《2021年第一次临时股东大会决议公告》（公告编号：2021-026）。
十四、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
25
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 1,011,660,000 100.00% 0 0 0 0 0 1,011,660,000 100.00%
1、人民币普通股 891,660,000 88.14% 0 0 0 0 0 891,660,000 88.14%
2、境内上市的外资股 120,000,000 11.86% 0 0 0 0 0 120,000,000 11.86%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 1,011,660,000 100.00% 0 0 0 0 0 1,011,660,000 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
26
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有）
报告期末普通股股东总数 61,695 0
（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告 持有有 质押、标记或
报告期末持 期内 限售条 持有无限售 冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 有的普通股 增减 件的普 条件的普通
股份
数量 变动 通股数 股数量 数量
状态
情况 量
-64,28
深圳市投资控股有限公司 国有法人 57.19% 578,595,836 578,595,836
8,426
+64,28
深圳市国有股权经营管理有限公司 境内非国有法人 6.35% 64,288,426 64,288,426
8,426
杨建民 境内自然人 0.39% 3,960,377 3,960,377
林伟荣 境内自然人 0.32% 3,202,800 3,202,800
潘君 境内自然人 0.21% 2,132,300 2,132,300
刘玉庆 境内自然人 0.19% 1,947,900 1,947,900
梁炜成 境内自然人 0.17% 1,735,100 1,735,100
臧向锋 境内自然人 0.16% 1,612,163 1,612,163
南京丰润投资发展有限公司 境内非国有法人 0.16% 1,568,247 1,568,247
贺峤 境内自然人 0.15% 1,554,800 1,554,800
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名普通股
无。
股东的情况（如有）（参见注 3）
公司前 10 名股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投
上述股东关联关系或一致行动的说明 资控股有限公司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联关系
以及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
27
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况的说
无。
明
前 10 名股东中存在回购专户的特别说明（如有）（参
无。
见注 11）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
报告期末持有无限售条件普通 股份种类
股东名称
股股份数量 股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 578,595,836 人民币普通股 578,595,836
深圳市国有股权经营管理有限公司 64,288,426 人民币普通股 64,288,426
杨建民 3,960,377 人民币普通股 3,960,377
林伟荣 3,202,800 人民币普通股 3,202,800
潘君 2,132,300 人民币普通股 2,132,300
刘玉庆 1,947,900 人民币普通股 1,947,900
梁炜成 1,735,100 人民币普通股 1,735,100
臧向锋 1,612,163 人民币普通股 1,612,163
南京丰润投资发展有限公司 1,568,247 人民币普通股 1,568,247
贺峤 1,554,800 人民币普通股 1,554,800
公司前 10 名无限售条件普通股股东中，深圳市国有股权经营管理有
前 10 名无限售条件普通股股东之间，以及前 10 名无
限公司为深圳市投资控股有限公司全资子公司，未知其余股东之间
限售条件普通股股东和前 10 名普通股股东之间关联关
是否存在关联关系以及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的
系或一致行动的说明
一致行动人。
前 10 名股东中，排名第 3 位的股东信用证券账户持有 1,466,400 股，
排名第 4 位的股东信用证券账户持有 1,999,900 股，排名第 6 位的股
前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东情况说明
东信用证券账户持有 1,887,900 股，排名第 7 位的股东信用证券账户
（如有）
持有 1,735,100 股，排名第 8 位的股东信用证券账户持有 1,000,663
股，排名第 10 位的股东信用证券账户持有 1,010,000 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
28
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
29
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
30
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第九节 债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
31
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
2021 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 882,306,006.32 2,687,465,070.01
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 1,302,329,484.00
衍生金融资产
应收票据 40,590,521.89 35,438,045.34
应收账款 74,309,539.94 59,590,944.06
应收款项融资
预付款项 4,572,021.68 3,205,534.51
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 18,818,282.54 32,745,043.84
其中：应收利息
应收股利 1,052,192.76 1,052,192.76
买入返售金融资产
存货 2,974,957,505.77 1,220,464,112.56
32
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 132,804,668.25 102,907,134.79
流动资产合计 5,430,688,030.39 4,141,815,885.11
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 377,489.65 377,489.65
其他权益工具投资 38,081,275.18 37,510,860.51
其他非流动金融资产
投资性房地产 603,353,638.54 616,365,621.53
固定资产 26,885,430.32 28,039,978.43
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 678,423.76 61,667.53
递延所得税资产 104,287,487.80 112,745,243.98
其他非流动资产
非流动资产合计 773,663,745.25 795,100,861.63
资产总计 6,204,351,775.64 4,936,916,746.74
流动负债：
短期借款 70,773,140.58 76,893,995.94
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 330,993,002.80
33
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
应付账款 99,752,685.51 176,926,614.28
预收款项 21,336,752.68 5,940,092.15
合同负债 375,038,081.55 196,786,977.19
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 54,471,652.80 60,467,834.09
应交税费 498,393,009.62 459,709,646.95
其他应付款 582,192,504.40 277,105,129.74
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 18,752,463.49 8,917,027.07
流动负债合计 2,051,703,293.43 1,262,747,317.41
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 8,245,567.40 7,480,233.43
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 9,601,940.74 9,601,940.74
其他非流动负债
非流动负债合计 17,847,508.14 17,082,174.17
负债合计 2,069,550,801.57 1,279,829,491.58
所有者权益：
34
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 978,244,910.11 978,244,910.11
减：库存股
其他综合收益 29,316,447.41 28,163,050.13
专项储备
盈余公积 218,724,273.67 218,724,273.67
一般风险准备
未分配利润 1,605,152,956.45 1,560,720,254.31
归属于母公司所有者权益合计 3,843,098,587.64 3,797,512,488.22
少数股东权益 291,702,386.43 -140,425,233.06
所有者权益合计 4,134,800,974.07 3,657,087,255.16
负债和所有者权益总计 6,204,351,775.64 4,936,916,746.74
法定代表人：刘征宇 主管会计工作负责人：赵忠良 会计机构负责人：乔彦军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 643,929,563.08 2,329,517,987.02
交易性金融资产 1,302,329,484.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 311,815.21 5,418,024.74
应收款项融资
预付款项 200,000.00 200,000.00
其他应收款 1,405,959,127.23 1,160,414,195.39
其中：应收利息
应收股利
存货 106,232,584.55 207,606,220.98
合同资产
持有待售资产
35
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 9,541,021.50 945,499.13
流动资产合计 3,468,503,595.57 3,704,101,927.26
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 600,584,167.95 150,584,167.95
其他权益工具投资 14,076,578.89 13,508,202.32
其他非流动金融资产
投资性房地产 487,883,822.03 499,145,554.67
固定资产 16,575,227.39 17,743,083.73
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 675,857.90 61,667.53
递延所得税资产 83,740,299.64 83,740,299.64
其他非流动资产
非流动资产合计 1,203,535,953.80 764,782,975.84
资产总计 4,672,039,549.37 4,468,884,903.10
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 36,585,944.45 77,187,914.50
预收款项
合同负债 320,567,916.55 172,241,938.46
应付职工薪酬 30,993,173.09 27,255,860.05
应交税费 489,269,453.56 450,281,265.17
36
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
其他应付款 182,615,239.41 194,609,459.87
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 16,028,395.83 8,612,096.92
流动负债合计 1,076,060,122.89 930,188,534.97
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 4,812,392.47 4,812,392.47
其他非流动负债
非流动负债合计 4,812,392.47 4,812,392.47
负债合计 1,080,872,515.36 935,000,927.44
所有者权益：
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 964,711,931.13 964,711,931.13
减：库存股
其他综合收益 1,699,528.31 1,131,151.74
专项储备
盈余公积 195,594,660.26 195,594,660.26
未分配利润 1,417,500,914.31 1,360,786,232.53
所有者权益合计 3,591,167,034.01 3,533,883,975.66
负债和所有者权益总计 4,672,039,549.37 4,468,884,903.10
37
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
3、合并利润表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 694,598,218.47 596,258,495.40
其中：营业收入 694,598,218.47 596,258,495.40
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 520,035,493.63 472,559,039.99
其中：营业成本 331,975,678.55 343,908,087.46
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 147,359,118.39 85,608,112.87
销售费用 16,815,600.06 8,536,448.38
管理费用 40,299,584.22 40,253,977.26
研发费用
财务费用 -16,414,487.59 -5,747,585.98
其中：利息费用
利息收入 16,398,025.57 5,932,973.60
加：其他收益 643,733.52 557,379.14
投资收益（损失以“－”号填列） 15,217,058.60
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 2,329,484.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） 1,142,580.28
资产减值损失（损失以“-”号填列） 534,500.00
资产处置收益（损失以“-”号填列）
38
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 178,678,522.64 140,008,393.15
加：营业外收入 1,370,757.88 2,902,033.77
减：营业外支出 25,246.47 2,001,278.48
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 180,024,034.05 140,909,148.44
减：所得税费用 47,841,099.11 43,599,689.97
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 132,182,934.94 97,309,458.47
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 132,182,934.94 97,309,458.47
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 132,447,122.14 97,274,985.72
2.少数股东损益 -264,187.20 34,472.75
六、其他综合收益的税后净额 459,551.69 706,086.70
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 1,153,397.28 369,487.94
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 570,414.67 -415,909.17
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 570,414.67 -415,909.17
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 582,982.61 785,397.11
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 582,982.61 785,397.11
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -693,845.59 336,598.76
七、综合收益总额 132,642,486.63 98,015,545.17
归属于母公司所有者的综合收益总额 133,600,519.42 97,644,473.66
归属于少数股东的综合收益总额 -958,032.79 371,071.51
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1309 0.0962
39
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（二）稀释每股收益 0.1309 0.0962
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：刘征宇 主管会计工作负责人：赵忠良 会计机构负责人：乔彦军
4、母公司利润表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 455,740,814.41 231,361,037.44
减：营业成本 115,125,525.93 64,778,297.24
税金及附加 142,361,068.95 69,869,636.48
销售费用 11,176,992.53 3,544,826.68
管理费用 24,102,955.71 23,912,101.72
研发费用
财务费用 -25,571,620.46 -21,037,122.06
其中：利息费用
利息收入 27,256,987.84 17,954,071.46
加：其他收益 8,516.31 28,083.69
投资收益（损失以“－”号填列） 15,217,058.60
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 2,329,484.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） 586,866.00
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 191,470,758.06 105,538,439.67
加：营业外收入 1,334,736.50 170,000.10
减：营业外支出 1,550.00 502,140.62
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 192,803,944.56 105,206,299.15
减：所得税费用 48,074,842.78 27,690,892.73
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 144,729,101.78 77,515,406.42
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 144,729,101.78 77,515,406.42
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 568,376.57 320,373.69
40
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 568,376.57 320,373.69
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 568,376.57 320,373.69
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 145,297,478.35 77,835,780.11
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0229 0.8119
（二）稀释每股收益 0.0229 0.8119
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 958,228,940.19 685,612,219.39
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
41
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
收到的税费返还 15,618.75
收到其他与经营活动有关的现金 248,150,629.39 42,510,375.71
经营活动现金流入小计 1,206,379,569.58 728,138,213.85
购买商品、接受劳务支付的现金 843,952,869.40 214,833,176.41
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 76,069,285.98 73,647,542.55
支付的各项税费 224,980,813.32 543,169,493.34
支付其他与经营活动有关的现金 346,917,352.34 108,730,800.14
经营活动现金流出小计 1,491,920,321.04 940,381,012.44
经营活动产生的现金流量净额 -285,540,751.46 -212,242,798.59
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 20,317,808.22
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1,700.00 1,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,000,000,000.00
投资活动现金流入小计 1,700.00 1,020,318,808.22
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 636,636.13 55,767.90
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 449,881,758.15
支付其他与投资活动有关的现金 1,300,000,000.00
投资活动现金流出小计 1,750,518,394.28 55,767.90
投资活动产生的现金流量净额 -1,750,516,694.28 1,020,263,040.32
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 331,178,702.21
42
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
筹资活动现金流入小计 331,178,702.21
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 88,014,419.99 166,923,900.00
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 88,014,419.99 166,923,900.00
筹资活动产生的现金流量净额 243,164,282.22 -166,923,900.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -17,882.55 -63,668.21
五、现金及现金等价物净增加额 -1,792,911,046.07 641,032,673.52
加：期初现金及现金等价物余额 2,669,103,926.82 1,507,189,760.35
六、期末现金及现金等价物余额 876,192,880.75 2,148,222,433.87
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 646,885,255.16 350,704,786.01
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 332,351,724.25 7,424,276.64
经营活动现金流入小计 979,236,979.41 358,129,062.65
购买商品、接受劳务支付的现金 43,601,422.20 14,267,901.93
支付给职工以及为职工支付的现金 20,102,672.44 17,517,984.42
支付的各项税费 184,272,398.39 68,674,752.15
支付其他与经营活动有关的现金 222,180,710.27 261,704,229.68
经营活动现金流出小计 470,157,203.30 362,164,868.18
经营活动产生的现金流量净额 509,079,776.11 -4,035,805.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 20,317,808.22
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,000,000,000.00
投资活动现金流入小计 1,000.00 1,020,317,808.22
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 91,626.00 41,498.00
43
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 450,000,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 1,644,696,200.26
投资活动现金流出小计 2,094,787,826.26 41,498.00
投资活动产生的现金流量净额 -2,094,786,826.26 1,020,276,310.22
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 88,014,419.99 166,923,900.00
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 88,014,419.99 166,923,900.00
筹资活动产生的现金流量净额 -88,014,419.99 -166,923,900.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 102,684.42 -191,346.36
五、现金及现金等价物净增加额 -1,673,618,785.72 849,125,258.33
加：期初现金及现金等价物余额 2,311,776,619.47 963,737,437.55
六、期末现金及现金等价物余额 638,157,833.75 1,812,862,695.88
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
所有
少数
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 者权
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 益合
权益
其他 公积 存股 储备 公积
计
股 债 收益 准备 润
1,011
978,24 28,163 218,72 1,560, 3,797, -140,4 3,657,
一、上年期末余 ,660,
4,910. ,050.1 4,273. 720,25 512,48 25,233 087,25
额 000.0
11 3 67 4.31 8.22 .06 5.16
0
加：会计政
策变更
前期
44
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,011
978,24 28,163 218,72 1,560, 3,797, -140,4 3,657,
二、本年期初余 ,660,
4,910. ,050.1 4,273. 720,25 512,48 25,233 087,25
额 000.0
11 3 67 4.31 8.22 .06 5.16
0
三、本期增减变 44,432 45,586 432,12 477,71
1,153,
动金额（减少以 ,702.1 ,099.4 7,619. 3,718.
397.28
“－”号填列） 4 2 49 91
132,44 133,60 132,64
（一）综合收益 1,153, -958,0
7,122. 0,519. 2,486.
总额 397.28 32.79
14 42 63
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-88,01 -88,01 -88,01
（三）利润分配 4,420. 4,420. 4,420.
00 00 00
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
-88,01 -88,01 -88,01
3．对所有者（或
4,420. 4,420. 4,420.
股东）的分配
00 00 00
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
45
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
433,08 433,08
（六）其他 5,652. 5,652.
28 28
1,011
978,24 29,316 218,72 1,605, 3,843, 291,70 4,134,
四、本期期末余 ,660,
4,910. ,447.4 4,273. 152,95 098,58 2,386. 800,97
额 000.0
11 1 67 6.45 7.64 43 4.07
0
上期金额
单位：元
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
其他 一般 未分
资本 减：库 专项 盈余 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 东权益
计
其他 公积 存股 储备 公积
股 债 收益 准备 润
1,011
978,24 20,831 191,22 1,464, 3,666, -141,89 3,524,9
一、上年期末 ,660,
4,910. ,004.1 2,838. 915,81 874,56 1,335.8 83,234.
余额 000.0
11 3 94 6.81 9.99 4 15
0
加：会计
政策变更
前期
46
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,011
978,24 20,831 191,22 1,464, 3,666, -141,89 3,524,9
二、本年期初 ,660,
4,910. ,004.1 2,838. 915,81 874,56 1,335.8 83,234.
余额 000.0
11 3 94 6.81 9.99 4 15
0
三、本期增减
-69,64 -69,27
变动金额（减 369,48 371,071 -68,908
8,914. 9,426.
少以“－”号填 7.94 .51 ,354.83
28 34
列）
97,274 97,644
（一）综合收 369,48 371,071 98,015,
,985.7 ,473.6
益总额 7.94 .51 545.17
2 6
（二）所有者
投入和减少资
本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-166,9 -166,9 -166,92
（三）利润分
23,900 23,900 3,900.0
配
.00 .00 0
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者 -166,9 -166,9 -166,92
（或股东）的 23,900 23,900 3,900.0
分配 .00 .00 0
4．其他
47
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,011
978,24 21,200 191,22 1,395, 3,597, -141,52 3,456,0
四、本期期末 ,660,
4,910. ,492.0 2,838. 266,90 595,14 0,264.3 74,879.
余额 000.0
11 7 94 2.53 3.65 3 32
0
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年半年度
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
1,011,6 1,360,7
一、上年期末余 964,711, 1,131,15 195,594, 3,533,883,
60,000. 86,232.
额 931.13 1.74 660.26 975.66
00 53
加：会计政
策变更
48
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
前期
差错更正
其他
1,011,6 1,360,7
二、本年期初余 964,711, 1,131,15 195,594, 3,533,883,
60,000. 86,232.
额 931.13 1.74 660.26 975.66
00 53
三、本期增减变
568,376. 56,714, 57,283,05
动金额（减少以
57 681.78 8.35
“－”号填列）
144,72
（一）综合收益 568,376. 145,297,4
9,101.7
总额 57 78.35
8
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-88,014 -88,014,42
（三）利润分配
,420.00 0.00
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或 -88,014 -88,014,42
股东）的分配 ,420.00 0.00
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
49
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,011,6 1,417,5
四、本期期末余 964,711, 1,699,52 195,594, 3,591,167,
60,000. 00,914.
额 931.13 8.31 660.26 034.01
00 31
上期金额
单位：元
2020 年半年度
其他权益工具
项目 资本公 减：库存 其他综 盈余公 未分配利 所有者权
股本 优先 永续 专项储备 其他
其他 积 股 合收益 积 润 益合计
股 债
1,011,6
一、上年期末余 964,711, 922,125 168,093 1,280,197 3,425,584,5
60,000
额 931.13 .77 ,225.53 ,219.96 02.39
.00
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,011,6
二、本年期初余 964,711, 922,125 168,093 1,280,197 3,425,584,5
60,000
额 931.13 .77 ,225.53 ,219.96 02.39
.00
三、本期增减变
320,373 -89,408,4 -89,088,119
动金额（减少以
.69 93.58 .89
“－”号填列）
（一）综合收益 320,373 77,515,40 77,835,780.
总额 .69 6.42 11
（二）所有者投
50
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-166,923, -166,923,90
（三）利润分配
900.00 0.00
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或 -166,923, -166,923,90
股东）的分配 900.00 0.00
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
51
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
1,011,6
四、本期期末余 964,711, 1,242,4 168,093 1,190,788 3,336,496,3
60,000
额 931.13 99.46 ,225.53 ,726.38 82.50
.00
三、公司基本情况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是一家在广东省深圳市注册的股份有限公司，
于1993年7月经深圳市人民政府办公厅深府办复〔1993〕724号文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立的
股份有限公司，并经广东省深圳市工商行政管理局核准登记，企业法人营业执照统一社会信用代码为91440300192179585N，
注册资本为1,011,660,000.00元。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于1993 年9月15日及1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌
交易，1994年8月31日，本公司发行的Ｂ股作为一级有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为1,011,660,000
股，其中：Ａ股891,660,000股，Ｂ股120,000,000股。本公司总部位于广东省深圳市罗湖区人民南路深房广场45-48层。
2004 年10 月13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委〔2004〕223号《关于成立深圳市投资控股有限
公司的决定》，本公司原大股东—深圳市建设投资控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，
深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理委员会
国资产权〔2005〕689号文批准，并经中国证券监督管理委员会证监公司字〔2005〕116号文批准豁免其要约收购义务，并于
2006年2月15日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司
持有本公司642,884,262股（占本公司总股本63.55%），所持股份均为无限售条件股份。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设人力资源部、计划财务部、营销部、工程管理部等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本集团”）业务性质和主要经营活动：从事房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商
品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第六十四次会议于2021年8月27日批准。
合并财务报表范围详见附注九、在其他主体中的权益1、在子公司中的权益。
本报告期合并财务报表范围及其变化情况详见附注八及附注九。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本
集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）披露有关财
务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按
照相关规定计提相应的减值准备。
2、持续经营
本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据自身生产经营特点，确定收入确认政策，具体会计政策见本附注五、39"收入”。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2021年6月30日的合并及公司财务状况以及2021年上半年
的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
52
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2、会计期间
本集团会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
本集团的营业周期为12个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司及境外香港子公司均以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司美国长城地产有限公司根据其经营所
处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并
日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整
资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终
控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得
的净资产账面价值的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的
长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的
权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续
计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投
资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在
处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益
和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有
的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于
购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额
计入当期收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于
被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对
价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关
活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、
被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和
53
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司
的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润
纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司当
期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司
的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相
对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积
不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账
面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负
债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分为共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额
现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产
负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即
期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原
记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折
算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独
列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按
处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
54
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
10、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团（债务人）与债权人之间签订协议，
以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，
并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为以下三类：以摊余成本
计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
以摊余成本计量的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融
资产：
本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资
产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产：
本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当
期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本集团将其余所有的金融资产分类为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团将部分本应以摊余成
本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非
该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本集团在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，其他利得或损失及公允价值变动
计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本集团所管理金融资产现金流量的
来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行
管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以
未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特
定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团对可能导致金融资产合
同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本集团改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进
行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当
期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重
大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
55
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成本计量的金融负债。
对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负
债相关的股利和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金
融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金
或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工
具是本集团的金融负债；如果是后者，该工具是本集团的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注五、37“公允价值计量”。
（5）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第14号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产
所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折
现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合
同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第
一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信
用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信
用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内
的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月
内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金
融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利
息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征对应收票据和应收账款划分组合，在
组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收票据
应收票据组合1：银行承兑汇票
56
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
应收票据组合2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合1：应收合并范围内关联方
应收账款组合2：应收房产销售款
应收账款组合3：应收其他客户
C、合同资产
合同资产组合1：产品销售
合同资产组合2：工程施工
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口
和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄
/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
其他应收款
本集团依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合1：应收政府部门款项
其他应收款组合2：应收员工备用金
其他应收款组合3：应收代收代付款
其他应收款组合4：应收其他往来款项
其他应收款组合5：应收关联方款项
对划分为组合的其他应收款，本集团通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本集团按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未来12
个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发
生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信
息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融工具组合为基础进
行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过30日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
借款人不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品（如果持有）等追索行动；或
金融资产逾期超过90天。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发
生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金
融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备
的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在
资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本集团在其他综合收益中确认
其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
57
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相
关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记
的金额。但是，按照本集团收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，
终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有
关金融资产，并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本集团计划以净额结算或同时
变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产
和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、应收票据
详见本附注五、10金融工具（5）“金融资产减值”相关内容。
12、应收账款
详见本附注五、10金融工具（5）“金融资产减值”相关内容。
13、应收款项融资
14、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
详见本附注五、10金融工具（5）“金融资产减值”相关内容。
15、存货
（1）存货的分类
本集团存货按房地产开发项目和非房地产开发项目分类。存货主要系房地产开发项目，包括开发成本、开发产品，其中开发
成本包括拟开发的开发产品、在建开发产品，开发产品包括已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。非房地产
开发项目包括原材料、库存商品和工程施工。
（2）发出存货的计价方法
本集团存货取得时按实际成本计价。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项
目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存
货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本集团通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产
负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本集团存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
58
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
16、合同资产
17、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该成本预期能够收回的，本集团将
其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入
当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本集团将其作为合同履约成本确
认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 （或类似费用）、明确由客户承担
的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）采用与该资产相关的商品或服
务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
①本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存货”项目中列示，初始确认时摊
销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其他流动资产”项目中列示，初始
确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
18、持有待售资产
19、债权投资
20、其他债权投资
21、长期应收款
22、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投资单位施加重大影响的，为本集团的联
营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股
权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益
性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被
投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股
权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值
进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合
收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股
权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面
价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资
产等的公允价值为基础，并按照本集团的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上
59
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入
其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之
日改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股
权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影
响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实
施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控
制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，按照新
的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权
投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，在抵销基础上确认投
资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才
能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活
动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安
排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项
安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些
政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及
其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换
的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有
重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本集团拥有被投资单位
20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投
资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见五、31“长期资产减值”。
23、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本集团投资性房地产包括已出租的房屋、建筑物以
及已出租的土地使用权。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确
表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本集团投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见本本附注五、31“长期资产减值”。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
24、固定资产
（1）确认条件
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。与该固定
资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。本集团固定资产
按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
60
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
房屋及建筑物 年限平均法 30 5 3.17%
运输设备 年限平均法 6 5 15.83%
电子设备及其他 年限平均法 5 5 19.00%
本集团采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资
产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本集团确定各类固定资产的
年折旧率如上表。其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本集团租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转
移给本集团。②本集团有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而
在租赁开始日就可以合理确定本集团将会行使这种选择权。③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大
部分。④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。⑤租赁资产性质特殊，如
果不作较大改造，只有本集团才能使用。融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现
值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和
签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。
未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租
赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定
租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
（4）固定资产减值及其他
固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见本附注五、31“长期资产减值”。
（5）每年年度终了，本集团对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残
值。
（6）大修理费用
本集团对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，计入固定资产成本，不
符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。
25、在建工程
本集团在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本
化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见本附注五、31“长期资产减值”。
26、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借
款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息
债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的
资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；正
常中断期间的借款费用继续资本化。
61
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后
的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，
确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
27、生物资产
28、油气资产
29、使用权资产
30、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括软件、土地使用权、专利权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，
采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，
采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
本集团于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，
并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见本附注五、31“长期资产减值”。
（2）内部研究开发支出会计政策
31、长期资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、在建工程、固定资产、无形
资产、商誉等（存货、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试。对
因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项
资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收
回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时
计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分
摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的
资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值
测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与
可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
32、长期待摊费用
本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，
其摊余价值全部计入当期损益。
62
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
33、合同负债
34、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职
后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也
属于职工薪酬。根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”项目。
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保
险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供
相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承
担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本集团依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加
该年金计划。除此之外，本集团并无其他重大职工社会保障承诺。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位法确定提供福利的成本。本集团
设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指职工当期提供服务所导致的
设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划
义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的
利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本集团将上述第①和②项计入当期损益；第③项计入其他综合收
益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分
配利润。
（3）辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面
撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供服务日至正常退休日期间，拟支
付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照
离职后福利处理。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计划的有关规定进行处理。符合
设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债
或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
63
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
35、租赁负债
36、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
（1）该义务是本集团承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币
时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产
单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
37、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在
主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进
入的交易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，本集团
采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于
最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观
察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所
属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入
值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输
入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值
计量层次之间发生转换。
38、股份支付
39、优先股、永续债等其他金融工具
40、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
1）一般原则
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，
将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
①客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本集团履约过程中在建的商品。
③本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款
项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本集团已经发
生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服
务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
①本集团就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本集团已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
64
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
③本集团已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产，合同资
产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注五、10（5））。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对
价的权利作为应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项
目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
本集团收入确认的具体方法如下：
①房地产开发销售收入确认的具体方法
1）已经签订销售合同并在国土部门备案；2）房地产已经完工并验收合格；3）一次性付款的，已收讫全部房款，按揭方式
的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
②提供物业服务收入确认的具体方法
按物业服务合同、协议约定的服务日期与服务对应的面积、单价，在物业服务合同、协议约定的服务期间内，按年限平均法
确认提供物业服务收入的实现。
③出租物业收入确认的具体方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在合同约定的承租期内按年限平均法确认提供出租
服务收入的实现。
④工程施工收入确认方法
由于客户能够控制本集团履约过程中的在建资产，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，
履约进度不能合理确定的除外。本集团按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定
时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。合
同成本不能收回的，在发生时立即确认为当期成本，不确认合同收入。如果合同总成本很可能超过合同总收入，则形成合同
预计损失，计入预计负债，并确认为当期成本。
⑤其他收入确认方法
包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集
团将其作为在某一时段内履行的履约义务，于提供服务的会计期间按照履约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协
议的约定，在客户取得相关商品的控制权，相关款项已经收到或取得收款权利时确认收入的实现。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
41、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不
能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关
的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，
其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补
助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收
益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本集团对相同或类
似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减
相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
42、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递
延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时
65
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性
差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可
抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中
产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资
产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并
反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵
扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
43、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
本集团将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营
租赁。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直接费用，计入当期损益。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；发生的初始直接费用，计入当期
损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
融资租赁中，在租赁期开始日本集团按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担
保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益
在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
融资租赁中，在租赁期开始日本集团将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将
最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费
用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本集团采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资
产折旧。
44、其他重要的会计政策和会计估计
本集团根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键假设进行持续的评价。很可
能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
金融资产的分类
本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的
方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金是否可能因提前还款等原因
导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和
利润的对价。例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支
付的合理补偿。
应收账款预期信用损失的计量
本集团通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信
用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据
进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化等。
本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用
大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
土地增值税的计提
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的计提是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际土地
66
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
增值税须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳
税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关计提
金额。
未上市权益投资的公允价值确定
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现的预计未来现金流量。这种估价要求本
集团估计预期未来现金流量和折现率，因此具有不确定性。在有限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价
值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允
价值的恰当估计。
45、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
□ 适用 √ 不适用
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
适用
是否需要调整年初资产负债表科目
□ 是 √ 否
不需要调整年初资产负债表科目的原因说明
根据新租赁准则，本集团自2021年1月1日起对所有租入资产按照未来应付租金的最低租赁付款额现值（选择简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产及租赁负债，并分别确认折旧及未确认融资费用，不调整可比期间信息。 而
实际工作中，本集团租入资产不多，也主要是选择简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，不再确认使用权资产及租赁负债。
（4）2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
46、其他
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 9%、6%、5%、3%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、16.5%
按转让房地产所取得的增值额和规定的 四级超率累进税率：30%、40%、50%、
土地增值税
税率计征，按房地产产品类别预缴 60%
房产税 房屋原值扣除 30% 1.2%
教育费附加 应纳流转税额 3%
67
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
2、税收优惠
本集团子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用20%的小型微利企业优惠税率。
3、其他
本集团从事房地产开发、物业管理、工程施工等业务收入，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36
号）等相关规定，自2016年5月1日起，本集团增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型 计税方式 使用税率或征收率
房产销售收入 简易计税 5%
工程收入 简易计税 9%、3%
不动产出租收入 简易计税 5%
物业管理收入 一般计税 6%
不同纳税主体企业所得税税率说明：
注册于境内的公司企业所得税税率为25%，注册于香港的公司的企业利得税税率为16.5%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 17,999.52 61,121.83
银行存款 866,174,881.23 1,026,042,804.99
其他货币资金 16,113,125.57 1,661,361,143.19
合计 882,306,006.32 2,687,465,070.01
其中：存放在境外的款项总额 6,457,645.84 6,699,719.34
其他说明
期末其他货币资金16,113,125.57元为七天通知存款，其中本金为16,000,000.00元利息为113,125.57元 。
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益
1,302,329,484.00
的金融资产
其中：
其中：
68
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合计 1,302,329,484.00
其他说明：
期末交易性金融资产1,302,329,484.00元为货币基金，其中本金为1,300,000,000.00元，收益为2,329,484.00元。
3、衍生金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
4、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
商业承兑票据 40,590,521.89 35,438,045.34
合计 40,590,521.89 35,438,045.34
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按组合计提坏账准 42,455,6 1,865,16 40,590,52 37,303,20 1,865,160.2 35,438,04
100.00% 4.39% 100.00% 5.00%
备的应收票据 82.17 0.28 1.89 5.62 8 5.34
42,455,6 1,865,16 40,590,52 37,303,20 1,865,160.2 35,438,04
合计 100.00% 4.39% 100.00% 5.00%
82.17 0.28 1.89 5.62 8 5.34
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
商业承兑汇票 42,455,682.17 1,865,160.28 4.39%
合计 42,455,682.17 1,865,160.28 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：
单位：元
69
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
商业承兑汇票 1,865,160.28 1,865,160.28
合计 1,865,160.28 1,865,160.28
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□ 适用 √ 不适用
（3）期末公司已质押的应收票据
单位：元
项目 期末已质押金额
（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 7,818,054.79
合计 7,818,054.79
（5）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元
项目 期末转应收账款金额
其他说明
期末本集团不存在因出票人未履约而将其转应收账款的票据。
（6）本期实际核销的应收票据情况
单位：元
70
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 核销金额
其中重要的应收票据核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 应收票据性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收票据核销说明：
5、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按单项计提坏账准 24,688,1 24,688,1 24,688,14 24,688,14
24.70% 100.00% 0.00 28.58% 100.00% 0.00
备的应收账款 43.06 43.06 3.06 3.06
其中：
按组合计提坏账准 75,248,3 938,770. 74,309,53 61,681,28 2,090,342 59,590,944.
75.30% 1.25% 71.42% 3.39%
备的应收账款 10.38 44 9.94 6.47 .41 06
其中：
5,644,46 282,223. 5,362,241 11,114,28 555,714.2 10,558,571.
应收房产销售款 5.65% 5.00% 12.87% 5.00%
4.48 22 .26 5.60 8 32
69,603,8 656,547. 68,947,29 50,567,00 1,534,628 49,032,372.
应收其他客户 69.65% 0.94% 58.55% 3.03%
45.90 22 8.68 0.87 .13 74
99,936,4 25,626,9 74,309,53 86,369,42 26,778,48 59,590,944.
合计 100.00% 25.64% 100.00% 31.00%
53.44 13.50 9.94 9.53 5.47 06
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
代理进出口业务货款 11,574,556.00 11,574,556.00 100.00% 预计无法收回
长期未收回售房款 10,132,205.24 10,132,205.24 100.00% 预计无法收回
已吊销子公司应收账款 2,328,158.40 2,328,158.40 100.00% 预计无法收回
其他客户款项 653,223.42 653,223.42 100.00% 预计无法收回
合计 24,688,143.06 24,688,143.06 -- --
按单项计提坏账准备：
71
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：应收房产销售款
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 5,644,464.48 282,223.22 5.00%
1至2年
合计 5,644,464.48 282,223.22 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：应收其他客户
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 58,430,587.78 97,884.31 0.17%
1至2年 11,173,258.12 558,662.91 5.00%
合计 69,603,845.90 656,547.22 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 64,075,052.26
1至2年 11,173,258.12
3 年以上 24,688,143.06
5 年以上 24,688,143.06
合计 99,936,453.44
72
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 26,778,485.47 -1,151,571.97 25,626,913.50
合计 26,778,485.47 -1,151,571.97 25,626,913.50
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
武汉二零四九保利房地产开发有限公司 30,694,772.90 30.71% 1,534,738.65
中建三局集团有限公司 10,967,071.74 10.97% 548,353.59
江苏省华建建设股份有限公司深圳分公司 9,847,885.22 9.85% 492,394.26
武汉誉天兴业置地有限公司 7,923,254.23 7.93% 396,162.71
湖北楚恒置业有限公司 5,169,691.40 5.17% 258,484.57
合计 64,602,675.49 64.63%
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
期末，本集团办理了应收账款保理，保理金额为70,773,140.58元，对应应收账款账面价值70,773,140.58元未终止确认，应
收账款质押情况详见附注七、81。
73
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
6、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□ 适用 √ 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
7、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 2,229,920.78 48.77% 3,004,771.47 93.74%
1至2年 2,141,340.29 46.84% 213.04 1.01%
2至3年 200,000.00 4.37% 200,000.00 6.23%
3 年以上 760.61 0.02% 550.00 0.02%
合计 4,572,021.68 -- 3,205,534.51 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 4,572,021.68 元，占预付款项期末余额合计数的比例 100.00%。
8、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 1,052,192.76 1,052,192.76
其他应收款 17,766,089.78 31,692,851.08
合计 18,818,282.54 32,745,043.84
74
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（1）应收利息
1）应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
2）重要逾期利息
单位：元
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 1,052,192.76
合计 1,052,192.76 1,052,192.76
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其判断依据
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 5 年 延迟发放 否
合计 1,052,192.76 -- -- --
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
75
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收政府部门款项 503,336.80 553,009.68
应收员工备用金 3,175,470.25 364,674.25
应收代收代付款 665,251.08 665,251.08
应收其他往来款项 60,547,008.26 63,398,344.58
应收关联方往来款 148,574,423.06 161,948,487.76
合计 213,465,489.45 226,929,767.35
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 失(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 1,584,732.41 193,652,183.86 195,236,916.27
2021 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
本期计提 1,605,063.68 -1,142,580.28 462,483.40
2021 年 6 月 30 日余额 3,189,796.09 192,509,603.58 195,699,399.67
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 19,966,456.40
1至2年 23,055,181.11
3 年以上 171,496,044.70
4至5年 171,496,044.70
合计 214,517,682.21
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其他应收款坏账准备 195,236,916.27 462,483.40 195,699,399.67
合计 195,236,916.27 462,483.40 195,699,399.67
76
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
4）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末余 坏账准备期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
额合计数的比例 余额
加拿大长城（温哥华）有限公司 往来款 89,035,748.07 5 年以上 41.51% 89,035,748.07
百立有限公司 往来款 19,319,864.85 5 年以上 9.01% 19,319,864.85
澳洲柏克顿分公司 往来款 12,559,290.58 5 年以上 5.85% 12,559,290.58
罗浮山矿泉水公司 往来款 10,465,168.81 5 年以上 4.88% 10,465,168.81
西安新峰物业商贸有限公司 往来款 8,419,205.19 5 年以上 3.92% 8,419,205.19
合计 -- 139,799,277.50 -- 65.17% 139,799,277.50
6）涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
9、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
77
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
存货跌价准备或 存货跌价准备或
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
库存设备 107,762,511.63 278,891.91 107,483,619.72 5,019,143.11 278,891.91 4,740,251.20
开发成本 1,807,527,864.66 1,807,292,813.20 556,589,091.25 556,589,091.25
开发产品 1,060,450,014.45 268,941.60 1,060,181,072.85 659,403,711.71 268,941.60 659,134,770.11
合计 2,975,740,390.74 547,833.51 2,974,957,505.77 1,221,011,946.07 547,833.51 1,220,464,112.56
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
2018 年 2021 年
天悦湾二 654,850,0 531,297,1 534,547,7 3,250,575 1,014,744
09 月 01 05 月 09 0.00 0.00 0.00 其他
期 00.00 83.14 58.88 .74 .90
日 日
汕头新峰 25,291,90 25,291,90
其他
大厦 8.11 8.11
2021 年 2023 年
3,000,000 1,782,000 1,782,000
林馨苑 06 月 01 06 月 30 其他
,000.00 ,905.09 ,905.09
日 日
3,654,850 556,589,0 534,547,7 1,785,251 1,807,292 1,014,744
合计 -- -- 0.00 --
,000.00 91.25 58.88 ,480.83 ,813.20 .90
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
利息资本化累计 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
金额 资本化金额
金叶岛海
1997 年 09
天阁多层 39,127,219.14 51,600.00 39,178,819.14
月 16 日
公寓
金叶岛十 2010 年 12
5,387,376.71 5,387,376.71
期 月 02 日
金叶岛十 2008 年 08
2,333,281.42 2,333,281.42
一期 月 20 日
78
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
悦景东方 2014 年 11
7,727,546.84 236,918.46 7,490,628.38
项目 月 18 日
文锦花园 23,198.37 23,198.37
华丰大厦 0.00
黄埔新邨 140,000.00 140,000.00
星湖花园 0.00
深房尚林 2014 年 01
10,206,656.46 10,206,656.46 820,623.32
花园 月 01 日
北京新峰
304,557.05 304,557.05
大厦
天悦湾一 2017 年 12 335,020,709.0
31,883,188.17 303,137,520.84
期 月 15 日 1
深房翠林 2018 年 05
55,783,765.78 4,176,133.13 51,607,632.65 0.00
苑 月 08 日
传麒东湖 2019 年 12 203,349,400.9
97,256,816.38 106,092,584.55 2,412,880.86
名苑 月 18 日 3
天悦湾二 2021 年 06 534,547,758.8
534,547,758.88
期 月 30 日 8
659,403,711.7 534,599,358.8 133,553,056.1
合计 -- 1,060,450,014.45 3,233,504.18
1 8 4
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位：元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
库存设备 278,891.91 278,891.91
开发产品 268,941.60 268,941.60
合计 547,833.51 547,833.51 --
按主要项目分类：
单位：元
项目名称 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额 备注
79
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
计提 其他 转回或转销 其他
原材料 240,000.00 240,000.00
库存商品 38,891.91 38,891.91
尚林花园 268,941.60 268,941.60
合计 547,833.51 547,833.51 --
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
于 2021年6 月 30 日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为3,233,504.18元（2020年12月31日：3,497,172.46元）。
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
10、合同资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元
项目 变动金额 变动原因
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
本期合同资产计提减值准备情况
单位：元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
其他说明：
11、持有待售资产
单位：元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
80
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
12、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的债权投资/其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
其他说明：
13、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
多交或预缴所得税 68,363,843.23 68,880,760.27
预缴增值税额 21,698,004.38 25,577,294.63
待抵扣进项税额 37,028,466.31 4,741,378.98
土地增值税 4,164,318.88 2,083,793.61
营业税 332,522.82 312,287.17
其他 1,217,512.63 1,311,620.13
合计 132,804,668.25 102,907,134.79
其他说明：
14、债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
重要的债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
81
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
15、其他债权投资
单位：元
累计在其他
本期公允价 累计公允价 综合收益中
项目 期初余额 应计利息 期末余额 成本 备注
值变动 值变动 确认的损失
准备
重要的其他债权投资
单位：元
期末余额 期初余额
其他债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
16、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 合计
未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失
82
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
17、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
期初余额(账 权益法下 其他综 其他 宣告发放 计提 期末余额(账 减值准备期末
被投资单位 追加 减少
面价值) 确认的投 合收益 权益 现金股利 减值 其他 面价值) 余额
投资 投资
资损益 调整 变动 或利润 准备
一、合营企业
广东省惠州罗
浮山矿泉水饮 9,969,206.09 9,969,206.09 9,969,206.09
料有限公司
封开杏花宾馆 9,455,465.38 9,455,465.38 9,455,465.38
小计 19,424,671.47 19,424,671.47 19,424,671.47
二、联营企业
深圳市荣华机
电工程有限公 1,454,444.29 1,454,444.29 1,076,954.64
司
深圳润华汽车
1,445,425.56 1,445,425.56 1,445,425.56
贸易公司
东益地产有限
30,376,084.89 30,376,084.89 30,376,084.89
公司
小计 33,275,954.74 33,275,954.74 32,898,465.09
合计 52,700,626.21 52,700,626.21 52,323,136.56
其他说明
被投资单位 核算方法 年初数 增减变动 年末数 减值准备
百立有限公司 成本法 201,100.00 -- 201,100.00 201,100.00
澳洲柏克顿公司 成本法 906,630.00 -- 906,630.00 906,630.00
深圳市深房百货有限公司 成本法 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 10,000,000.00
汕头新峰大厦 成本法 58,547,652.25 -- 58,547,652.25 58,547,652.25
83
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 成本法 56,228,381.64 -- 56,228,381.64 56,228,381.64
江门新江房地产有限公司 成本法 9,037,070.89 9,037,070.89 9,037,070.89
西安新峰物业商贸有限公司 成本法 32,840,729.61 32,840,729.61 32,840,729.61
合计 167,761,564.39 0.00 167,761,564.39 167,761,564.39
说明：其他股权投资中核算的均是本公司未纳入合并范围之子公司的股权，此部分子公司或已完成注销程序，但本公司未对
其长期股权投资进行核销，或于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制。具体情况详见附
注九。
18、其他权益工具投资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
汕头市中小企业融资担保有限公司 14,076,578.89 13,508,202.32
云南鲲鹏航空服务有限公司 24,004,696.29 24,002,658.19
合计 38,081,275.18 37,510,860.51
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
指定为以公允价
其他综合收益 其他综合收益转
确认的股 累计损 值计量且其变动
项目名称 累计利得 转入留存收益 入留存收益的原
利收入 失 计入其他综合收
的金额 因
益的原因
汕头市中小企业融资担保有限公司 4,044,060.00
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,653,305.67
合计 5,697,365.67
19、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
20、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,054,731,893.62 100,572,661.91 1,155,304,555.53
2.本期增加金额
（1）外购
84
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）存货\固定资产\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 1,034,257.33 1,034,257.33
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他（汇率变动） 1,034,257.33 1,034,257.33
4.期末余额 1,054,731,893.62 99,538,404.58 1,154,270,298.20
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 442,265,712.97 442,265,712.97
2.本期增加金额 12,826,588.91 12,826,588.91
（1）计提或摊销 12,826,588.91 12,826,588.91
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 455,092,301.88 455,092,301.88
三、减值准备
1.期初余额 14,128,544.62 82,544,676.41 96,673,221.03
2.本期增加金额
（1）计提
（2）其他（汇率变动）
3、本期减少金额 848,863.25 848,863.25
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他（汇率变动） 848,863.25 848,863.25
4.期末余额 14,128,544.62 81,695,813.16 95,824,357.78
四、账面价值
1.期末账面价值 585,511,047.12 17,842,591.42 603,353,638.54
2.期初账面价值 598,337,636.03 18,027,985.50 616,365,621.53
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位：元
85
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
报告期租 期初公允 公允价值变 公允价值变动原
项目名称 地理位置 竣工时间 建筑面积 期末公允价值
金收入 价值 动幅度 因及报告索引
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□ 是 √ 否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
其他说明
说明：土地使用权原值及减值准备本期减少金额，系外币报表折算时由于汇率变动导致。
21、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 26,885,430.32 28,039,978.43
合计 26,885,430.32 28,039,978.43
（1）固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合计
一、账面原值：
1.期初余额 107,700,181.42 10,441,558.92 13,645,811.86 131,787,552.20
2.本期增加金额 404,299.91 345,101.00 749,400.91
（1）购置 404,299.91 345,101.00 749,400.91
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 230,102.00 93,161.56 323,263.56
（1）处置或报废 230,102.00 93,161.56 323,263.56
4.期末余额 107,700,181.42 10,615,756.83 13,897,751.30 132,213,689.55
二、累计折旧
1.期初余额 83,519,658.69 9,059,003.88 11,168,911.20 103,747,573.77
2.本期增加金额 1,382,173.18 146,352.35 366,004.52 1,894,530.05
（1）计提 1,382,173.18 146,352.35 366,004.52 1,894,530.05
86
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
3.本期减少金额 227,552.00 86,292.59 313,844.59
（1）处置或报废 227,552.00 86,292.59 313,844.59
4.期末余额 84,901,831.87 8,977,804.23 11,448,623.13 105,328,259.23
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 22,798,349.55 1,637,952.60 2,449,128.17 26,885,430.32
2.期初账面价值 24,180,522.73 1,382,555.04 2,476,900.66 28,039,978.43
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位：元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3）通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
（4）未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明
（5）固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
22、在建工程
单位：元
87
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
（1）在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
本期转 工程累 其中：本
本期其 利息资 本期利
项目名 期初余 本期增 入固定 期末余 计投入 工程进 期利息 资金来
预算数 他减少 本化累 息资本
称 额 加金额 资产金 额 占预算 度 资本化 源
金额 计金额 化率
额 比例 金额
（3）本期计提在建工程减值准备情况
单位：元
项目 本期计提金额 计提原因
其他说明
（4）工程物资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
23、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
24、油气资产
□ 适用 √ 不适用
88
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
25、使用权资产
26、无形资产
（1）无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,241,800.00 2,241,800.00
2.本期增加金额
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 2,241,800.00 2,241,800.00
二、累计摊销
1.期初余额 2,241,800.00 2,241,800.00
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 2,241,800.00 2,241,800.00
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值
2.期初账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
89
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
27、开发支出
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
内部开发支出 其他 确认为无形资产 转入当期损益
合计
28、商誉
（1）商誉账面原值
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
企业合并形成的 处置
合计
（2）商誉减值准备
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
计提 处置
合计
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
商誉减值测试的影响
其他说明
29、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 61,667.53 666,413.00 49,656.77 678,423.76
合计 61,667.53 666,413.00 49,656.77 678,423.76
其他说明
90
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
30、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 5,859,920.76 1,464,980.19 6,549,009.33 1,637,252.33
内部交易未实现利润 6,745,000.27 1,686,250.07 40,305,039.22 10,076,259.81
可抵扣亏损 15,167,917.10 3,791,979.28 48,676,321.03 12,169,080.26
计提土地增值税清算准
385,775,750.47 96,443,937.62 334,846,723.41 83,711,680.85
备金
合同暂估成本 3,601,362.60 900,340.64 20,603,882.91 5,150,970.73
合计 417,149,951.20 104,287,487.80 450,980,975.90 112,745,243.98
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
其他权益工具投资公允
20,046,619.77 5,011,654.94 20,046,619.77 5,011,654.94
价值变动
未到期利息 18,361,143.19 4,590,285.80 18,361,143.19 4,590,285.80
合计 38,407,762.96 9,601,940.74 38,407,762.96 9,601,940.74
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 104,287,487.80 112,745,243.98
递延所得税负债 9,601,940.74 9,601,940.74
（4）未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 10,528,755.36 21,878,078.42
91
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
坏账准备 221,326,313.17 217,879,386.20
长期股权投资减值准备 220,084,700.95 220,084,700.95
投资性房地产减值准备 95,824,357.78 96,673,221.03
合计 547,764,127.26 556,515,386.60
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 11,349,323.06
2022 年 5,753,184.38 5,753,184.38
2023 年 4,085,485.24 4,085,485.24
2024 年 688,456.49 688,456.49
2025 年 1,629.25 1,629.25
2026 年
合计 10,528,755.36 21,878,078.42 --
31、其他非流动资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
32、短期借款
（1）短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 70,773,140.58 76,893,995.94
合计 70,773,140.58 76,893,995.94
短期借款分类的说明：
说明：期末借款为本集团以应收账款申请保理借款及应收商业承兑汇票贴现未终止确认导致。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 0.00 元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
92
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
33、交易性金融负债
34、衍生金融负债
35、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 330,993,002.80
合计 330,993,002.80
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
36、应付账款
（1）应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
工程款 97,592,538.26 174,552,420.54
其他 2,160,147.25 2,374,193.74
合计 99,752,685.51 176,926,614.28
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
37、预收款项
（1）预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
进出口代理货款 4,218,370.69 4,218,370.69
其他 17,118,381.99 1,721,721.46
合计 21,336,752.68 5,940,092.15
93
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明：
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
1 传麒东湖名苑 180,760,600.38 335,596,312.38 2019 年 12 月 18 日 97.00%
2 翠林苑 6,227,263.00 18,075,867.00 2018 年 05 月 08 日 92.00%
3 天悦湾一期 16,579,885.47 18,109,468.91 2017 年 12 月 15 日 68.00%
4 天悦湾二期 1,591,883.50 20,929,599.06 2021 年 06 月 30 日 7.00%
5 悦景东方 30,000.00 240,476.19 2018 年 04 月 27 日 99.00%
38、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 374,239,736.70 196,619,100.77
其他 798,344.85 167,876.42
合计 375,038,081.55 196,786,977.19
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
39、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 60,375,684.92 63,088,293.97 69,084,660.06 54,379,318.83
二、离职后福利-设定提存计划 92,149.17 6,984,810.72 6,984,625.92 92,333.97
合计 60,467,834.09 70,073,104.69 76,069,285.98 54,471,652.80
94
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 59,181,979.88 55,058,402.34 61,277,324.19 52,963,058.03
2、职工福利费 37,800.00 1,144,676.16 1,010,917.00 171,559.16
3、社会保险费 1,850.44 2,506,432.83 2,506,432.83 1,850.44
其中：医疗保险费 1,259.40 2,295,397.70 2,295,397.70 1,259.40
工伤保险费 591.04 37,106.15 37,106.15 591.04
生育保险费 0.00 173,928.98 173,928.98
4、住房公积金 583,666.83 2,975,066.91 2,975,066.91 583,666.83
5、工会经费和职工教育经费 570,387.77 1,403,715.73 1,314,919.13 659,184.37
合计 60,375,684.92 63,088,293.97 69,084,660.06 54,379,318.83
（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 75,318.93 4,760,047.65 4,760,047.65 75,318.93
2、失业保险费 914.12 120,268.07 120,083.27 1,098.92
3、企业年金缴费 15,916.12 2,104,495.00 2,104,495.00 15,916.12
合计 92,149.17 6,984,810.72 6,984,625.92 92,333.97
其他说明：
40、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 2,434,832.50 2,225,243.79
企业所得税 34,021,982.45 116,073,629.88
个人所得税 775,508.90 1,067,279.80
城市维护建设税 289,653.52 240,165.30
房产税 4,933,089.19 272,984.08
土地增值税 455,421,887.95 339,492,860.89
教育费附加 223,727.78 192,629.99
其他 292,327.33 144,853.22
合计 498,393,009.62 459,709,646.95
95
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
其他说明：
41、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
其他应付款 565,657,226.46 260,569,851.80
合计 582,192,504.40 277,105,129.74
（1）应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
非金融机构借款利息（应付母公司利息） 16,535,277.94 16,535,277.94
合计 16,535,277.94 16,535,277.94
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 暂缓支付
合计 16,535,277.94 --
其他说明：
说明：借款本金已于2016年12月22日全额偿还。
（2）应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预提的土地增值税 33,702,506.09 59,789,921.48
应付关联方往来款项 18,119,380.19 18,119,380.19
应付各项押金款 98,629,080.12 100,280,051.56
96
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目公司少数股东借款 331,178,702.21
其他 84,027,557.85 82,380,498.57
合计 565,657,226.46 260,569,851.80
2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明
2021年4月30日，我司收购广东建邦集团（惠阳）实业有限公司（简称“建邦公司”）51%股权，另外49%仍由广州博琵企业
管理咨询有限公司（简称“广州博琵”）持有，按《合作开发协议》约定两股东向建邦公司按股权比例提供借款，以支持项
目开发。其中广州博琵已提供借款金额为331,178,702.21元，利率6%。
42、持有待售负债
43、一年内到期的非流动负债
44、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他 18,752,463.49 8,917,027.07
合计 18,752,463.49 8,917,027.07
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
其他说明：
说明：根据新收入准准则，本期将预收账款中的增值税调整计入“其他流动负债”。
45、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
97
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
46、应付债券
（1）应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
合计 -- -- --
（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4）划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
其他说明
47、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
48、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 8,245,567.40 7,480,233.43
合计 8,245,567.40 7,480,233.43
（1）按款项性质列示长期应付款
单位：元
98
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
本体维修基金 8,245,567.40 7,480,233.43
（2）专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
49、长期应付职工薪酬
（1）长期应付职工薪酬表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2）设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
50、预计负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
51、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
99
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入营
本期新增补 本期计入其 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额
助金额 他收益金额 本费用金额 与收益相关
额
52、其他非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
53、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
54、其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
55、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 557,433,036.93 557,433,036.93
其他资本公积 420,811,873.18 420,811,873.18
合计 978,244,910.11 978,244,910.11
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
100
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
56、库存股
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
57、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期
减：前期计入
本期所得 计入其他 税后归属 期末余
项目 期初余额 其他综合收 减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 于少数股 额
益当期转入 税费用 于母公司
额 当期转入 东
损益
留存收益
一、不能重分类进损益的其他综 15,034,964. 570,414.6 570,414.6 15,605,3
合收益 83 7 7 79.50
其他权益工具投资公允 15,034,964. 570,414.6 570,414.6 15,605,3
价值变动 83 7 7 79.50
二、将重分类进损益的其他综合 13,128,085. 582,982.6 582,982.6 -693,845.5 13,711,0
0.00 0.00
收益 30 1 1 9 67.91
13,128,085. 582,982.6 582,982.6 -693,845.5 13,711,0
外币财务报表折算差额
30 1 1 9 67.91
28,163,050. 1,153,397. 1,153,397. -693,845.5 29,316,4
其他综合收益合计 0.00 0.00
13 28 28 9 47.41
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
59、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 218,724,273.67 218,724,273.67
合计 218,724,273.67 218,724,273.67
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
101
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积。法定盈余公积累计额达到本公司注册资
本 50%以上的，不再提取。
60、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,560,720,254.31 1,464,915,816.81
调整后期初未分配利润 1,560,720,254.31 1,464,915,816.81
加：本期归属于母公司所有者的净利润 132,447,122.14 97,274,985.72
应付普通股股利 88,014,420.00 166,923,900.00
期末未分配利润 1,605,152,956.45 1,395,266,902.53
调整期初未分配利润明细：
1) 由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2) 由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3) 由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4) 由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5) 其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
61、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 689,047,393.48 330,844,214.47 592,168,994.82 342,975,012.09
其他业务 5,550,824.99 1,131,464.08 4,089,500.58 933,075.37
合计 694,598,218.47 331,975,678.55 596,258,495.40 343,908,087.46
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
与履约义务相关的信息：
本集团关于房地产开发销售收入的确认条件，应同时符合以下四点：一是已经签订销售合同并在国土部门备案；二是房地产
项目已经完工并验收合格；三是一次性付款的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；
四是按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 515,922,852.72 元，其中，400,000,000.00
元预计将于 2021 年度确认收入，115,922,852.72 元预计将于 2022 年度确认收入，0.00 元预计将于 0 年度确认收入。
其他说明
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
102
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
序号 项目名称 收入金额
1 传麒东湖名苑 429,251,936.21
2 翠林苑 11,483,673.34
3 天悦湾一期 38,827,292.52
4 悦景东方 394,038.10
5 金叶岛 0
62、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 2,116,459.71 1,825,068.95
教育费附加 939,297.22 811,262.23
房产税 4,661,338.71 2,110,622.87
土地使用税 53,795.62 107,733.28
车船使用税 6,030.00 4,710.00
印花税 380,892.76 213,285.17
土地增值税 138,238,943.94 79,824,750.12
地方教育费附加 569,112.63 491,930.13
堤围防护费等 393,247.80 218,750.12
合计 147,359,118.39 85,608,112.87
其他说明：
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项。
63、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,989,941.91 2,823,089.29
广告费 1,917,769.32 1,284,043.70
业务费 250,432.76 238,746.50
销售代理费及佣金 9,360,189.39 3,615,467.32
其他 3,297,266.68 575,101.57
合计 16,815,600.06 8,536,448.38
其他说明：
103
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
64、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 30,479,393.18 33,335,370.04
税金
折旧费 1,394,723.83 1,362,176.52
业务招待费 1,342,134.54 820,263.83
中介机构费 980,491.44 337,923.08
差旅费 33,943.63 16,813.77
办公费 998,969.38 628,812.36
修理费 395,206.71 395,651.84
水电费 278,307.83 190,945.62
其他摊销费用 227,695.45 150,041.78
其他 4,168,718.23 3,015,978.42
合计 40,299,584.22 40,253,977.26
65、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
66、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 38,742.51
减：利息收入 16,398,025.57 5,932,973.60
减：利息资本化金额
汇兑损益 -201,900.59 -28,526.54
减：汇兑损益资本化金额
其他 185,438.57 213,914.16
合计 -16,414,487.59 -5,747,585.98
67、其他收益
单位：元
104
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
增值税减免分摊 643,733.52 557,379.14
68、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
理财产品投资收益 15,217,058.60
合计 15,217,058.60
69、净敞口套期收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
70、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 2,329,484.00
合计 2,329,484.00
其他说明：
本集团 2021 年 6 月初购买 13 亿元货币基金，一个月收益为 2,329,484.00 元。
71、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 1,142,580.28
合计 1,142,580.28
72、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 534,500.00
合计 534,500.00
105
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
73、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
74、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 2,792,616.39
罚没收入 1,352,709.50 70,000.00
其他 18,048.38 39,417.38
合计 1,370,757.88 2,902,033.77
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
75、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 500,000.00
其他 25,246.47 1,501,278.48
合计 25,246.47 2,001,278.48
76、所得税费用
（1）所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 47,841,099.11 43,599,689.97
合计 47,841,099.11 43,599,689.97
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
106
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 本期发生额
利润总额 180,024,034.05
按法定/适用税率计算的所得税费用 45,006,008.51
子公司适用不同税率的影响 0.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,835,090.60
所得税费用 47,841,099.11
77、其他综合收益
详见附注附注七、57。
78、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 16,145,175.19 5,407,752.35
各项押金、保证金 4,840,752.27 2,919,486.01
本体维修基金 48,921.12 588,849.58
代收房产办证费、公证费 196,503.48 259,013.65
其他 226,919,277.33 33,335,274.12
合计 248,150,629.39 42,510,375.71
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用支付的现金 5,877,859.14 5,953,780.78
销售费用支付的现金 12,305,839.37 10,827,564.54
各项押金、保证金 3,809,037.95 2,573,686.00
代付房产办证费、公证费 46,643.34 75,218.11
其他 324,877,972.54 89,300,550.71
合计 346,917,352.34 108,730,800.14
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
107
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
银行结构性存款到期 1,000,000,000.00
合计 1,000,000,000.00
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
购买货币基金 1,300,000,000.00
合计 1,300,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
本集团于2021年6月购买13亿元货币基金。
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
项目公司少数股东借款 331,178,702.21
合计 331,178,702.21
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
项目公司（建邦公司）另一股东广州博琵提供借款331,178,702.21元。
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
79、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
108
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
净利润 132,182,934.94 97,309,458.47
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 13,557,880.81 13,145,126.03
使用权资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 59,919.67 59,662.86
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） -10,871.50
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 1,598.00 17,829.60
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -2,329,484.00
财务费用（收益以“－”号填列） -2,274,549.67 3,135,908.80
投资损失（收益以“－”号填列） 0.00 -15,217,058.60
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 8,457,756.18 7,327,401.98
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00 -4,903,293.58
存货的减少（增加以“－”号填列） -799,115,376.98 186,722,872.58
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 201,580,001.54 -225,749,300.15
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 162,251,243.69 -274,147,130.87
其他 98,195.86 55,724.29
经营活动产生的现金流量净额 -285,540,751.46 -212,242,798.59
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 876,192,880.75 2,148,222,433.87
减：现金的期初余额 2,669,103,926.82 1,507,189,760.35
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,792,911,046.07 641,032,673.52
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 450,000,000.00
其中： --
109
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 118,241.85
其中： --
取得子公司支付的现金净额 449,881,758.15
其他说明：
2021 年 4 月 30 日，公司收购广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 51%股权，支付对价 45,000 万元。
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
（4）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 876,192,880.75 2,669,103,926.82
三、期末现金及现金等价物余额 876,192,880.75 2,669,103,926.82
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
81、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
应收票据 7,818,054.79 未到期商票背书或贴现
应收账款 62,955,085.79 短期借款质押
合计 70,773,140.58 --
82、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元 40,345.54 6.4578 260,543.43
欧元
港币 7,447,992.80 0.8320 6,197,102.41
应收账款 -- --
其中：美元
110
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
欧元
港币 4,905,150.10 0.8320 4,081,330.14
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
其他应收款
其中：美元 --
港币 20,165,086.70 0.8320 16,778,360.39
其他应付款
其中：美元 655,299.33 6.4578 4,231,792.01
港币
其他说明：
本公司重要的境外经营实体为美国长城地产有限公司及新峰企业有限公司，美国长城地产有限公司由于经营活动主要在美
国，因此选择美元为记账本位币；新峰企业有限公司由于为投资公司，其投资实体的主要经营活动均在中国大陆，且以人民
币作为记账本位币，因此选择人民币为记账本位币。
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□ 适用 √ 不适用
83、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
84、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
111
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
85、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确
购买日 末被购买方 末被购买方
称 点 本 例 式 定依据
的收入 的净利润
（2）合并成本及商誉
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6）其他说明
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期期 合并当期期
企业合并中 构成同一控 比较期间被 比较期间被
被合并方名 合并日的确 初至合并日 初至合并日
取得的权益 制下企业合 合并日 合并方的收 合并方的净
称 定依据 被合并方的 被合并方的
比例 并的依据 入 利润
收入 净利润
112
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）合并成本
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益
性交易处理时调整权益的金额及其计算：
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
本集团于 2021 年 4 月 30 日与相关交易方分别签署《合作开发协议》和《委托管理协议》，决定以自有资金 4.5 亿元人民币
购买广州博琵企业管理咨询有限公司持有广东建邦集团（惠阳）实业有限公司（简称建邦公司）51%股权。2021 年 5 月 11
日，交易各方根据合同约定完成了股权变更登记，交易完成后建邦公司由本集团实际控制。
本集团通过参与建邦公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用建邦公司的权力影响其回报金额从而合并建邦公司。
建邦公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品，本集团收购建邦公司的实质主要是购买其所拥有的拟开发产品及在建开
发产品。
6、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 95.00% 5.00% 通过设立或投资等方式取得
美国长城地产有限公司 美国 美国 房地产开发 70.00% 通过设立或投资等方式取得
113
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
深圳市物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 95.00% 5.00% 通过设立或投资等方式取得
深圳海燕大酒店有限公司 深圳 深圳 酒店服务 68.10% 31.90% 通过设立或投资等方式取得
深圳圳通工程有限公司 深圳 深圳 安装维修 73.00% 27.00% 通过设立或投资等方式取得
深圳市华展建设监理有限公司 深圳 深圳 监理 75.00% 25.00% 通过设立或投资等方式取得
深圳市联华企业有限公司 深圳 深圳 机械机电设备安装 95.00% 5.00% 通过设立或投资等方式取得
新峰置业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00% 通过设立或投资等方式取得
新峰企业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00% 通过设立或投资等方式取得
深圳市深房保税贸易有限公司 深圳 深圳 进出品贸易 95.00% 5.00% 通过设立或投资等方式取得
深圳市深房投资有限公司 深圳 深圳 投资 90.00% 10.00% 通过设立或投资等方式取得
深圳经济特区房地产（集团）广州
深圳 深圳 房地产开发 95.00% 5.00% 通过设立或投资等方式取得
房地产有限公司
北京新峰房地产开发经营有限公司 北京 北京 房地产经营 75.00% 25.00% 通过设立或投资等方式取得
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
①本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共 5 家，分别为北京深房物业管理有限责任公
司、广州黄埔新邨房地产开发有限公司、深圳经济特区房地产（集团）广州房地产有限公司、新峰房地产开发建筑（武汉）
有限公司、北京新峰房地产开发经营有限公司，以非持续经营为基础列报，这 5 家子公司对本集团合并范围以外公司的债权
已全额计提减值准备。
②本公司未纳入合并范围的已注销、吊销、停业的控股公司情况如下：
主要 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地
直接 间接
深圳市深房百货有限公司 深圳 深圳 商贸 95.00 5.00 通过设立或投资等方式取得
百立有限公司 香港 香港 商贸 60.00 40.00 通过设立或投资等方式取得
澳洲柏克顿有限公司 澳大利亚 澳大利亚 房地产 60.00 -- 通过设立或投资等方式取得
加拿大长城（温哥华）有 加拿大 加拿大 房地产 -- 60.00 通过设立或投资等方式取得
限公司
广东省封开县联峰水泥制 广东封开 广东封开 制造业 -- 90.00 通过设立或投资等方式取得
造有限公司
江门新江房地产有限公司 广东江门 广东江门 房地产 -- 90.91 通过设立或投资等方式取得
西安新峰物业商贸有限公 陕西西安 陕西西安 房地产 -- 67.00 通过设立或投资等方式取得
司
深圳深喜建筑装饰公司 深圳 深圳 建筑装饰 70.00 -- 通过设立或投资等方式取得
深圳市圳通新机电实业发 深圳 深圳 机电工程 95.00 5.00 通过设立或投资等方式取得
展有限公司
深圳市房产机电管理公司 深圳 深圳 机电管理 100.00 -- 通过设立或投资等方式取得
深圳市南洋大酒店有限公 深圳 深圳 酒店经营 95.00 5.00 通过设立或投资等方式取得
司
深圳市康泰隆工业电炉有 深圳 深圳 工业制造 -- 100.00 通过设立或投资等方式取得
114
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
限公司
深圳市龙岗横岗华岗实业 深圳 深圳 实业投资 -- 79.92 通过设立或投资等方式取得
有限公司
说明：
1、深圳市深房百货有限公司于2007年10月29日召开股东会，决议终止营业、注销，并组成清算组进行清算，清算组于2007
年12月7日发布了清算公告。
2、百立有限公司、澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司，这三家公司系本公司早年在境外设立的公司，
2000年12月13日本公司召开董事会，决定将该三公司进行停业清算。澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司
已完成注销程序。
3、广东省封开县联峰水泥制造有限公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于2006年1月22日被法院拍卖偿债，成为
一空壳公司。
4、深圳深喜建筑装饰公司为本公司已注销子公司深圳市特发房产建筑装修公司的控股子公司，经本公司《关于深圳圳通工
程有限公司与深圳深喜建筑装饰公司合并的通知》（深房[1997]19号），深圳深喜建筑装饰公司所有经营业务由深圳圳通工
程有限公司承接，已于2002年2月8日吊销。
未纳入合并范围的被投资单位因或已注销，或已于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制，
根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本公司对上述
公司投资及实质上构成对这些公司的净投资的账面价值已全额计提减值。
（2）重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 益余额
广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 49.00% -225,833.76 432,167,344.39
美国长城地产有限公司 30.00% -38,353.44 -20,397,557.81
新峰投资有限公司 45.00% -1,419.08 -116,180,431.36
柏伟置业有限公司 20.00% 47.62 -3,886,968.79
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公司
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
名称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
广东建
邦集团
1,023,09 1,023,10 1,024,65 1,024,65 282,015, 282,015, 282,685, 282,685,
（惠阳） 8,935.68 0.00 0.00 0.00
3,139.34 2,075.02 1,992.31 1,992.31 748.59 748.59 044.37 044.37
实业有
限公司
美国长
260,543. 17,842,5 18,103,1 100,382, 100,382, 135,920. 18,027,9 18,163,9 101,822, 101,822,
城地产 0.00 0.00
43 91.43 34.86 145.99 145.99 52 85.50 06.02 102.87 102.87
有限公
115
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
司
新峰投
36,016.9 40,777.5 258,219, 258,219, 36,016.9 40,785.9 258,216, 258,216,
资有限 4,760.68 0.00 4,769.05 0.00
0 8 596.96 596.96 0 5 451.81 451.81
公司
柏伟置
32,895,1 32,895,1 32,895,4 32,895,4
业有限 974.33 0.00 974.33 0.00 985.56 0.00 985.56 0.00
88.97 88.97 38.31 38.31
公司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
广东建邦集
-666,756,866.
团（惠阳）实 0.00 -880,621.51 -880,621.51
68
业有限公司
美国长城地
260,141.10 -127,844.80 -127,844.80 128,668.43 142,264.71 114,909.18 114,909.18 114,087.11
产有限公司
新峰投资有
0.00 -3,153.52 -3,153.52 0.00 0.00 -15,714.16 -15,714.16 0.00
限公司
柏伟置业有
0.00 238.11 238.11 0.00 0.00 -15,775.13 -15,775.13 0.00
限公司
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
116
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）重要合营企业的主要财务信息
（3）重要联营企业的主要财务信息
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 377,489.68 377,489.68
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
联营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -92,348.97
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期分
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
享的净利润）
深圳市新峰地产顾问有限公司 1,095,961.55 1,121,994.34 2,217,955.89
其他说明
说明：深圳市新峰地产顾问有限公司成立于 1993 年 03 月 15 日，注册资本人民币 300.00 万元，本公司认缴 60.00 万元，占
深圳市新峰地产顾问有限公司注册资本 20.00%。截至 2021 年 6 月 30 日本公司实际出资 60.00 万元，已确认长期股权投资
损益变动-60.00 万元。
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
117
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、其他流动资产、其他权益工具投资、应付账款、
其他应付款、短期借款、长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本
集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制
在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本集团财务业绩的不利影响。基于该
风险管理目标，本集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内
部控制程序，以监控本集团的风险水平。本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本集
团经营活动的改变。本集团的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利率风险和商品价格风险）。
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本
集团已制定风险管理政策以识别和分析本集团所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风
险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本集团定期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决定是否对风险管理政策
及系统进行更新。
本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定
地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本集团产生财务损失的风险。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收票据、应收账款、其他应收款。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团预期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收票据、应收账款、其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、信用记
录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信
用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围
内。
本集团应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本集团持续对应收账款的财务状况实施信用评估，并在适当时购
买信用担保保险。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本集团没有提供任何其他可能令本集团承受信
用风险的担保。
本集团应收账款中，前五大客户的应收账款占本集团应收账款总额的64.64%（2020年：53.97%）；本集团其他应收款中，
欠款金额前五大公司的其他应收款占本集团其他应收款总额的65.49%（2020年：61.40%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本集团在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风险。
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流
量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用
资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
本集团通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于2021年6月30日，本集团尚未使用的银行借款额度为
0.00万元（2020年12月31日：0.00万元）。
期末，本集团持有的金融资产、金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币万
元）：
项 目 2021.6.30
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合 计
金融负债：
应付票据 33,099.30
短期借款 7,077.31 -- -- 7,077.31
应付账款 9,975.27 -- -- 9,975.27
118
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
应付利息 1,653.53 -- -- 1,653.53
其他应付款 33,117.87 -- -- 33,117.87
长期应付款 -- 824.56 -- 824.56
为购房者提供的担保 38,059.74 -- -- 38,059.74
金融负债和或有负债合计 89,883.72 824.56 -- 90,708.28
期初，本集团持有的金融资产、金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币万
元）：
项 目 2020.12.31
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合 计
金融负债：
短期借款 7,689.40 7,689.40
应付账款 17,692.66 17,692.66
应付利息 1,653.53 - 1,653.53
其他应付款 26,056.99 26,056.99
长期应付款 748.02 748.02
为购房者提供的担保 37,135.79 37,135.79
金融负债和或有负债合计 90,228.36 748.02 - 90,976.38
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额有所不同。
已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风
险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融
工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使
本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与
监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
报告期内本集团以自有资金运营，截至期末无银行借款等固定或浮动利率的金融负债，因此本集团认为面临的利率风险并不
重大。
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险可源于以记账本位币之外
的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本集团的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子公司持有以港币为结算货币的资
产外，只有小额香港市场投资业务，本集团持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本集团认为面临
的汇率风险并不重大。
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最
佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股与其他权
益工具或出售资产以减低债务。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于2021年6月30日，本集团的资产负债率为33.36%
（2020年12月31日：25.92%）。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
项目 期末公允价值
119
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第一层次公允价值 第二层次公允价
第三层次公允价值计量 合计
计量 值计量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）交易性金融资产 1,302,329,484.00 1,302,329,484.00
（三）其他权益工具投资 38,081,275.18 38,081,275.18
持续以公允价值计量的资产总额 1,340,410,759.18 1,340,410,759.18
二、非持续的公允价值计量 -- -- -- --
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
内 容 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值 范围（加权平均值）
权益工具投资：
非上市股权投资 37,510,860.51 资产净值法 账面净资产、流动性折价
货币基金 1,302,329,484.00
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、短期借款、应付账款、其他应
付款和长期应付款等。
除上述金融资产和金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
深圳市投资控股有限公司 广东深圳 投资、房地产开发、担保 2,764,900.00 57.19% 57.19%
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是深圳市国资委。
其他说明：
120
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1“在子公司中的权益”。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3（4）“不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳市建安（集团）股份有限公司 同受母公司控制
深圳东方新世界百货有限公司 参股公司
深圳深喜建筑装饰公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市圳通新机电实业发展有限公司 未纳入合并的长期停业控股子公司
深圳市南洋大酒店有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市房产机电管理公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
董事、经理、财务总监及董事会秘书 关键管理人员
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
深圳市荣华机电工程有限公司 电梯保养 554,150.94 否 554,150.94
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市建安（集团）股份有限公司 装修劳务 2,600,000.00 1,484,806.59
深圳市荣华机电工程有限公司 物业服务 42,160.81 34,435.70
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
121
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包资产类 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包起始日 受托/承包终止日
称 称 型 益定价依据 收益/承包收益
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产 托管费/出包费 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 类型 定价依据 费/出包费
深圳市建安（集
汕头市华峰房地
团）股份有限公 工程施工 2018 年 10 月 19 日 2021 年 05 月 01 日 协议议价 40,335,001.49
产开发有限公司
司
关联管理/出包情况说明
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位：元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
关联租赁情况说明
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
本公司作为被担保方
单位：元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
关联担保情况说明
（5）关联方资金拆借
单位：元
122
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
借款本金已于 2016 年 12 月 22 日清
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 2006 年 11 月 09 日 2016 年 12 月 22 日
还，剩余金额为应付利息。
拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7）关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 3,399,100.00 2,252,200.00
（8）其他关联交易
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 深圳市新峰地产顾问有限公司 1,134,226.35 1,134,226.35 1,144,740.49 1,144,740.49
其他应收款 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81
其他应收款 深圳润华汽车贸易公司 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42
其他应收款 加拿大长城（温哥华）有限公司 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07
其他应收款 澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58
其他应收款 百立有限公司 19,450,684.59 19,450,684.59 18,870,785.54 18,870,785.54
其他应收款 深圳市深房百货有限公司 237,648.82 237,648.82 237,648.82 237,648.82
其他应收款 深圳市荣华机电工程有限公司 475,223.46 23,761.17 475,223.46 23,761.17
其他应收款 西安新峰物业商贸有限公司 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19
其他应收款 深圳深喜建筑装饰公司 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37
其他应收款 深圳市南洋大酒店有限公司 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00
123
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付利息 深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 16,535,277.94
应付账款 深圳市建安（集团）股份有限公司 1,952,979.95 54,193,856.16
其他应付款 深圳东方新世界百货有限公司 902,974.64 902,974.64
其他应付款 封开县联峰水泥制造有限公司 1,867,348.00 1,867,348.00
其他应付款 深圳市房产机电管理公司 14,981,420.99 14,981,420.99
其他应付款 深圳市圳通新机电实业发展有限公司 8,310,832.50 8,827,940.07
其他应付款 深圳市深房百货有限公司 639,360.38 639,360.38
其他应付款 深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 165,481.09 165,481.09
7、关联方承诺
8、其他
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
1、重要的承诺事项
（1）资本承诺
124
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
已签约但尚未于财务报表中确认的资本承诺 2021.6.30 2020.12.31
大额发包合同 173,791,112.22 153,945,220.09
说明：大额发包合同为基于汕头天悦湾二期项目与施工方深圳市建安（集团）股份有限公司签订的工程施工合同。
（2）前期承诺履行情况
详见附注十二、5、（2）关联出包情况。
截至2021年6月30日，本集团不存在其他应披露的承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
原告 被告 案由 受理法院 标的额 案件进展情况
西安新峰物业商贸 西安市商业贸易委员会 投资补偿纠纷 陕西省高级人 3,662万元及 待执行
有限公司 西安商贸旅游有限责任公司 民法院 其利息
西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司新峰企业有限公司在西安成立的中外合资
企业，其中新峰企业有限公司以现金出资占股67%，西安市商业贸易委员会（以下简称“西安商贸委”）直属企业西安商贸
大厦以土地使用权出资占股16%，香港大地王实业投资公司占股17%，主营业务是房地产开发，开发项目为西安商贸大厦。该
项目于1995年11月28日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，迫使项目在1996年停工。1997年西安市政府强
制收回西安新峰公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称“商贸旅游公司”）。
但双方对于投资补偿款发生诉讼，2001年12月19日经陕西省高级人民法院“〔2000〕陕经一初字第25号”判决书判决：1、
商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新峰公司支付补偿款3,662万元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的
债务利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。
本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回1,520.10万元。本公司根据获取财产线索情况，多次向陕西省高级人民法院
提交恢复执行申请，截至2021年6月30日，该案件处于待执行阶段。
截至2021年6月30日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面余额32,840,729.61元，已全额计提减值准备，账面债权
余额8,419,205.19元，已全额计提减值准备。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至2021年6月30日，本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计37,135.79万元。
项目 期 限 金 额（万元） 备注
翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 4,238.32
传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 4,550.44
天悦湾 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 29,270.98
合 计 38,059.74
（3）其他或有负债（不包括极不可能导致经济利益流出企业的或有负债）
与合营企业或联营企业投资相关的或有负债详见附注九、3、（4）。
截至2021年6月30日，本集团不存在其他应披露的或有事项。
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位：元
125
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
2、利润分配情况
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1）追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2）未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
126
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2、债务重组
3、资产置换
（1）非货币性资产交换
（2）其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
（2）报告分部的财务信息
（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4）其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
8、其他
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按单项计提坏账准 9,564,21 9,564,21 10,132,20 10,132,20
96.84% 100.00% 0.00 65.08% 100.00%
备的应收账款 3.19 3.19 5.24 5.24
其中：
按组合计提坏账准 311,815. 311,815.2 5,436,898 5,418,024.7
3.16% 34.92% 18,873.95 0.35%
备的应收账款 21 1 .69 4
其中：
127
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
应收合并范围内关 311,815. 311,815.2 5,059,419 5,059,419.6
3.16% 0.00 0.00% 32.50% 0.00%
联方 21 1 .69 9
377,479.0
应收房产销售款 0.00 2.42% 18,873.95 5.00% 358,605.05
0
9,876,02 9,564,21 311,815.2 15,569,10 10,151,07 5,418,024.7
合计 100.00% 96.84% 100.00% 65.20%
8.40 3.19 1 3.93 9.19 4
按单项计提坏账准备：长期未收回售房款
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
长期未收回售房款 9,564,213.19 9,564,213.19 100.00% 预计无法收回
合计 9,564,213.19 9,564,213.19 -- --
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：应收合并范围内关联方
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
3 年以上 311,815.21 0.00 0.00%
合计 311,815.21 0.00 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 155,733.78
3 年以上 9,720,294.62
5 年以上 9,720,294.62
128
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合计 9,876,028.40
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
应收账款坏账准备 10,151,079.19 586,866.00 9,564,213.19
合计 10,151,079.19 586,866.00 9,564,213.19
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
大兴汽车配件有限公司 1,890,563.21 19.14% 1,890,563.21
王卫东 1,200,000.00 12.15% 1,200,000.00
蔡光耀 876,864.11 8.88% 876,864.11
黄丕通 617,559.26 6.25% 617,559.26
张志英 593,244.00 6.01% 593,244.00
合计 5,178,230.58 52.43%
129
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 1,405,959,127.23 1,160,414,195.39
合计 1,405,959,127.23 1,160,414,195.39
（1）应收利息
1）应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
2）重要逾期利息
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
其他说明：
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
130
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收政府部门款项 165,460.00 165,460.00
应收员工备用金
应收代收代付款 3,650.15 307.17
应收其他往来款项 5,464,392.59 5,464,176.55
应收关联方往来款 295,440,255.54 137,211,313.52
合并范围内往来款 1,905,895,183.07 1,818,582,752.27
合计 2,206,968,941.35 1,961,424,009.51
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信用损 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 95,601.19 660,150,746.68 140,763,466.25 801,009,814.12
2021 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
2021 年 6 月 30 日余额 95,601.19 660,150,746.68 140,763,466.25 801,009,814.12
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 414,027,582.92
1至2年 232,686,504.35
2至3年 108,993,517.82
3 年以上 1,363,323,710.95
4至5年 1,363,323,710.95
131
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合计 2,119,031,316.04
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其他应收款坏账准备 801,009,814.12 801,009,814.12
合计 801,009,814.12 801,009,814.12
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
4）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
余额
比例
1 年以内、1-3
汕头市华峰房地产开发有限公司 子公司往来款 798,024,166.21 36.16%
年、3 年以上
1 年以内、5 年
新峰企业有限公司 子公司往来款 532,770,123.87 24.14% 508,377,320.74
以上
广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 子公司往来款 345,193,443.65
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 子公司往来款 126,504,253.19 1 年以内 5.73%
美国长城地产有限公司 子公司往来款 103,403,196.15 5 年以上 4.69% 103,403,196.15
合计 -- 1,905,895,183.07 -- 86.36% 611,780,516.89
132
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
6）涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 753,045,949.42 152,839,271.15 600,206,678.27 303,045,949.42 152,839,271.15 150,206,678.27
对联营、合营企
12,355,335.26 11,977,845.58 377,489.68 12,355,335.26 11,977,845.58 377,489.68
业投资
合计 765,401,284.68 164,817,116.73 600,584,167.95 315,401,284.68 164,817,116.73 150,584,167.95
（1）对子公司投资
单位：元
本期增减变动
期末余额(账面 减值准备期末
被投资单位 期初余额(账面价值) 追加 减少 计提减
其他 价值) 余额
投资 投资 值准备
深圳市物业管理有限公司 12,821,791.52 12,821,791.52
深圳海燕大酒店有限公司 20,605,047.50 20,605,047.50
深圳市深房投资有限公司 9,000,000.00 9,000,000.00
新峰企业有限公司 556,500.00 556,500.00
新峰置业有限公司 22,717,697.73 22,717,697.73
深圳经济特区房地产（集团）广州房
19,000,000.00
地产有限公司
深圳圳通工程有限公司 11,332,321.45 11,332,321.45
美国长城地产有限公司 1,435,802.00 1,435,802.00
深圳市深房保税贸易有限公司 4,750,000.00 4,750,000.00
深圳市华展建设监理有限公司 6,000,000.00 6,000,000.00
133
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
启禄有限公司 212,280.00 212,280.00
北京深房物业管理有限责任公司 500,000.00
深圳市联华企业有限公司 13,458,217.05 13,458,217.05
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 30,850,000.00 30,850,000.00
北京新峰房地产开发经营有限公司 64,183,888.90
汕头市华峰房地产开发有限公司 16,467,021.02 16,467,021.02
百立有限公司 201,100.00
澳洲柏克顿公司 906,630.00
深圳市深房百货有限公司 9,500,000.00
汕头新峰大厦 58,547,652.25
广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 450,000,000.00
合计 150,206,678.27 600,206,678.27 152,839,271.15
（2）对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初余额 权益法下 其他综 宣告发放 计提 期末余额 减值准备期末余
投资单位 追加 减少 其他权
(账面价值) 确认的投 合收益 现金股利 减值 其他 (账面价值) 额
投资 投资 益变动
资损益 调整 或利润 准备
一、合营企业
封开杏花宾馆 0.00 0.00 9,455,465.38
小计 9,455,465.38
二、联营企业
深圳润华汽车贸易
377,489.68 377,489.68 1,076,954.64
公司
深圳市荣华机电工
0.00 0.00 1,445,425.56
程有限公司
小计 377,489.68 377,489.68 2,522,380.20
合计 377,489.68 377,489.68 11,977,845.58
（3）其他说明
4、营业收入和营业成本
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
134
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
收入 成本 收入 成本
主营业务 455,734,779.10 115,125,525.93 231,360,942.20 64,778,297.24
其他业务 6,035.31 95.24
合计 455,740,814.41 115,125,525.93 231,361,037.44 64,778,297.24
收入相关信息：
与履约义务相关的信息：
公司关于房地产开发销售收入的确认条件，应同时符合以下四点：一是已经签订销售合同并在国土部门备案；二是房地产项
目已经完工并验收合格；三是一次性付款的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；四
是按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 388,264,809.52 元，其中，330,000,000.00
元预计将于 2021 年度确认收入，58,264,809.52 元预计将于 2022 年度确认收入，0.00 元预计将于 2023 年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
结构性存款投资收益 15,217,058.60
合计 15,217,058.60
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,345,511.41
减：所得税影响额 336,377.85
合计 1,009,133.56 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
135
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年半年度报告全文
归属于公司普通股股东的净利润 3.47% 0.1309 0.1309
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 3.44% 0.1299 0.1299
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
净利润 净资产
本期发生额 上期发生额 期末余额 期初余额
按中国会计准则 132,447,122.14 97,274,985.72 3,843,098,587.64 3,797,512,488.22
按国际会计准则调整的项目及金额：
按国际会计准则 132,447,122.14 97,274,985.72 3,843,098,587.64 3,797,512,488.22
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
4、其他
136