国泰君安证券股份有限公司
关于深圳市新南山控股（集团）股份有限公司发
行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股
份有限公司暨关联交易
之
独立财务顾问报告
独立财务顾问
二〇一八年一月
声明与承诺
国泰君安证券股份有限公司接受深圳赤湾石油基地股份有限公司的委托，担
任其本次换股吸收合并暨关联交易的独立财务顾问，并出具独立财务顾问报告。
本独立财务顾问报告是依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国
证券法》、《上市公司重大资产重组管理办法》、《上市公司并购重组财务顾问
业务管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号——
上市公司重大资产重组申请文件》、《关于规范上市公司重大资产重组若干问题
的规定》和《深圳证券交易所股票上市规则（2017 年修订）》等相关法律法规
的规定，按照证券行业公认的业务标准、道德规范和诚实信用、勤勉尽责精神，
经审慎尽职调查后出具的，旨在对本次交易作出独立、客观和公正的评价，以供
深基地全体股东及有关方面参考。
本独立财务顾问特作如下声明：
1、本次交易涉及的各方当事人向本独立财务顾问提供了出具本独立财务顾
问报告所必需的资料，并且保证所提供的资料真实、准确、完整，不存在任何虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对资料的真实性、准确性和完整性负责。
2、本独立财务顾问已对本独立财务顾问报告所依据的事实进行了尽职调查，
对本独立财务顾问报告内容的真实性、准确性和完整性负有诚实信用、勤勉尽责
义务。
3、本独立财务顾问提醒投资者注意，本独立财务顾问报告不构成对深基地
的任何投资建议，投资者根据本独立财务顾问报告所作出的任何投资决策而产生
的相应风险，本独立财务顾问不承担任何责任。
4、本独立财务顾问与本次交易各方均无其他利益关系，就本次交易所发表
的有关意见是完全独立进行的。
5、本独立财务顾问特别提请深基地的全体股东和广大投资者认真阅读深基
地董事会发布的《深圳市新南山控股（集团）股份有限公司发行 A 股股份换股
吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关联交易报告书》，及相关中介机构
出具的法律意见书、审计报告等文件之全文。
3-1-5-1
6、本独立财务顾问未委托和授权其他任何机构或个人提供未在本独立财务
报告中列载的信息和对本独立财务顾问报告做任何解释或说明。
7、未经本独立财务顾问书面同意，本独立财务顾问报告不得被用于其他任
何目的，也不得被任何第三方使用。
本独立财务顾问特作如下承诺：
1、本独立财务顾问已按照相关规定履行尽职调查义务，有充分理由确信所
发表的专业意见与发行人披露的文件内容不存在实质性差异。
2、本独立财务顾问已对发行人披露的文件进行核查，确信所披露文件的内
容与格式符合要求。
3、本独立财务顾问有充分理由确信上市公司委托独立财务顾问出具意见的
重组方案符合法律、法规和中国证监会及深圳证券交易所的相关规定，所披露的
信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
4、有关本次重大资产重组事项所出具的专业意见已经本独立财务顾问内部
核查，同意出具本独立财务顾问报告。
5、本独立财务顾问在与上市公司接触后到担任独立财务顾问期间，已采取
严格的保密措施，严格执行风险控制和内部防火墙制度，不存在内幕交易、操纵
市场和证券欺诈问题。
6、本独立财务顾问同意将本独立财务顾问报告作为本次交易所必备的法定
文件，随《深圳市新南山控股（集团）股份有限公司发行 A 股股份换股吸收合
并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关联交易报告书》上报深交所并上网公告。
3-1-5-2
目 录
目 录 .........................................................................................................................3
释 义 .........................................................................................................................7
一、基础术语 ............................................................................................. 7
二、相关公司及专业机构简称 .................................................................. 11
第一节 重大事项提示 .............................................................................................14
一、本次交易方案简要介绍 ...................................................................... 14
二、本次交易构成重大资产重组 .............................................................. 18
三、本次交易构成关联交易 ...................................................................... 18
四、本次交易不构成借壳上市 .................................................................. 19
五、本次吸并支付方式 ............................................................................. 19
六、被合并方估值作价情况 ...................................................................... 19
七、本次交易对上市公司的影响 .............................................................. 19
八、本次交易决策过程和批准情况 ........................................................... 21
九、本次交易相关方作出的重要承诺 ....................................................... 22
十、本次交易对中小投资者权益保护的安排 ............................................. 27
第二节 重大风险提示 .............................................................................................31
一、所涉及的报批事项可能无法获得批准的风险提示 .............................. 31
二、本次交易可能取消的风险 .................................................................. 31
三、本次交易可能导致投资损失的风险 .................................................... 31
四、行使现金选择权的风险 ...................................................................... 31
五、强制换股的风险 ................................................................................ 32
六、本次合并交割风险 ............................................................................. 32
七、汇率风险 ........................................................................................... 32
八、与交易系统和账户有关的风险 ........................................................... 33
九、交易费用、税收变化的风险 .............................................................. 33
十、证券账户权属关系不明确的风险 ....................................................... 33
十一、境内投资者不能换汇的风险 ........................................................... 33
十二、交易权利受到限制、只能单向卖出及指定交易受限的风险 ............ 34
十三、境外 B 股投资者换汇权利存在不确定性的风险 .............................. 34
十四、深基地相关权属风险 ...................................................................... 34
十五、业绩下滑风险 ................................................................................ 35
3-1-5-3
十六、现金选择权提供方履约能力的风险 ................................................ 36
十七、上市条件的风险 ............................................................................. 36
第三节 本次交易概况 .............................................................................................38
一、本次交易的背景及目的 ...................................................................... 38
二、本次交易决策过程和批准情况 ........................................................... 39
三、本次交易具体方案 ............................................................................. 40
四、本次交易不会导致南山控股控股股东和实际控制人变更 .................... 47
五、本次交易构成重大资产重组 .............................................................. 47
六、本次交易构成关联交易 ...................................................................... 48
七、本次交易不构成借壳上市 .................................................................. 48
八、本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件 .............................. 48
九、本次交易对上市公司的影响 .............................................................. 49
第四节 南山控股基本情况 .....................................................................................52
一、南山控股的基本情况 ......................................................................... 52
二、南山控股的历史沿革 ......................................................................... 52
三、南山控股最近三年的控制权变动情况 ................................................ 55
四、南山控股最近三年重大资产重组情况 ................................................ 56
五、南山控股主营业务发展情况和主要财务指标 ..................................... 56
六、南山控股的控股股东、实际控制人及前十大股东情况 ....................... 62
七、南山控股主要下属企业情况 .............................................................. 68
八、南山控股的处罚、重大诉讼或仲裁情况 ............................................. 72
九、南山控股及董监高的诚信状况 ........................................................... 73
第五节 深基地基本情况 .........................................................................................76
一、深基地的基本情况 ............................................................................. 76
二、深基地的历史沿革 ............................................................................. 76
三、深基地的产权控制情况 ...................................................................... 77
四、深基地的对外担保情况及主要负债情况 ............................................. 78
五、深基地的业务与技术情况 .................................................................. 78
六、深基地最近两年及一期主要财务数据 .............................................. 110
七、交易标的是否为股权情况的说明 ..................................................... 111
八、深基地主要下属企业情况 ................................................................ 112
九、深基地最近三年股权转让、增资、减资或改制相关估值情况 .......... 119
3-1-5-4
十、深基地涉及的立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报
批事项的说明情况 ...................................................................................... 119
十一、深基地涉及土地使用权、矿业权等资源类权利情况 ..................... 119
十二、许可使用合同 .............................................................................. 119
十三、本次交易涉及的债权债务转移情况 .............................................. 120
十四、深基地主要资产情况 .................................................................... 121
十五、深基地的董事、监事及高级管理人员及核心技术人员 .................. 168
十六、深基地的重大处罚、重大诉讼或仲裁情况 ................................... 177
十七、深基地及董监高的诚信状况 ......................................................... 178
十八、深基地会计政策及相关会计处理 .................................................. 179
第六节 发行股份情况 ...........................................................................................182
一、本次换股吸收合并发行股份情况 ..................................................... 182
第七节 换股吸收合并方案 ...................................................................................191
一、吸并方基本情况介绍 ....................................................................... 191
二、被吸并方基本情况介绍 .................................................................... 191
三、换股吸收合并方案 ........................................................................... 191
第八节 本次交易估值情况 ...................................................................................205
一、南山控股换股发行价格确定依据 ..................................................... 205
二、深基地换股价格确定依据 ................................................................ 209
三、对上市公司和中小股东权益的影响 .................................................. 219
四、现金选择权价格合理性分析 ............................................................ 221
五、合并双方董事会对本次交易估值的合理性及公允性的分析 .............. 224
六、合并双方独立董事对本次交易估值的合理性及公允性发表的独立意见
................................................................................................................... 226
第九节 本次交易的主要合同 ...............................................................................230
一、《换股吸收合并协议》及《换股吸收合并协议之补充协议》 .......... 230
第十节 独立财务顾问核查意见 ...........................................................................237
一、基本假设 ......................................................................................... 237
二、本次交易符合《重组管理办法》第十一条规定 ................................ 237
三、本次交易符合《重组管理办法》第四十三条规定 ............................ 241
四、本次交易的定价依据及合理性分析 .................................................. 243
六、本次交易对上市公司盈利能力、财务状况的影响分析 ..................... 244
七、交易完成后上市公司地位、经营业绩及持续发展能力 ..................... 246
3-1-5-5
八、本次交易对上市公司治理机制的影响 .............................................. 246
九、对交易合同约定的资产交付安排是否可能导致上市公司交付现金或其他
资产后不能及时获得对价的风险、相关的违约责任是否切实有效发表明确意见
................................................................................................................... 247
十、对本次交易是否构成关联交易的核查 .............................................. 247
十一、根据《<上市公司重大资产重组管理办法>第三条有关拟购买资产存在
资金占用问题的适用意见——证券期货法律适用意见第 10 号》，财务顾问对拟
购买资产的股东及其关联方、资产所有人及其关联方是否存在对拟购买资产非经
营性资金占用问题进行核查并发表意见 ...................................................... 248
第十一节 独立财务顾问内核程序及内核意见 ...................................................249
一、国泰君安证券内核程序 .................................................................... 249
二、国泰君安证券内核意见 .................................................................... 249
三、国泰君安证券结论性意见 ................................................................ 250
3-1-5-6
释 义
除非另有说明，以下简称在本独立财务顾问报告中的含义如下：
一、基础术语
南山控股/合并方/吸并方 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
深基地/深基地B/被合并方/
指 深圳赤湾石油基地股份有限公司
被吸并方
存续公司/存续上市公司 指 完成本次换股吸收合并后的南山控股
在深圳证券交易所上市流通的南山控股A股（证券代码：
南山控股A股 指
002314.SZ）
在深圳证券交易所上市流通的深基地B股（证券代码：
深基地B股 指
200053.SZ）
报告书/吸并报告书/重组报 《深圳市新南山控股（集团）股份有限公司发行A股股份换股吸
指
告书 收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关联交易报告书》
国泰君安证券股份有限公司关于深圳市新南山控股（集团）股
独立财务顾问报告/本独立
指 份有限公司发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份
财务顾问报告/本报告
有限公司暨关联交易之独立财务顾问报告
本次合并/本次吸收合并/本 南山控股以发行A股股份为对价换股吸收合并深基地。本次换股
次换股吸收合并/本次交易/ 吸收合并完成后，南山控股作为合并后的存续公司，承继及承
指
本次重大资产重组/本次重 接深基地的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权
组 利与义务，深基地终止上市并注销法人资格
南山控股本次为换股吸收合并深基地作为支付对价发行的A股
的发行价格，即5.43元/股。若南山控股自定价基准日至换股实
南山控股换股价格 指
施日期间发生派息、送股、资本公积转增股本等除权除息事项，
则上述换股价格将做相应调整
23.27港元/股，若深基地自定价基准日至股实施日期间发生派
深基地换股价格 指 息、送股、资本公积转增股本等除权除息事项，则上述换股价
格将做相应调整
合并双方/吸并双方 指 南山控股和深基地
本次换股吸收合并经合并双方股东大会分别决议通过并取得有
合并生效日 指
权监管机构的必要批准、核准、同意后之首日
存续上市公司就本次换股吸收合并完成相应的工商变更登记手
合并完成日/交易完成日 指 续之日或深基地完成工商注销登记手续之日，以两者中较晚之
日为准
3-1-5-7
过渡期 指 自南山控股和深基地《吸并协议》签署日至合并完成日的期间
定价基准日 指 合并双方审议本次换股吸收合并相关事宜的董事会决议公告日
审计基准日 指 2017年9月30日
估值基准日 指 2016年6月27日
本次换股吸收合并中，换股股东将所持有的深基地B股股票按照
换股 指 换股比例转换为南山控股为本次换股吸收合并发行的A股股票
的行为
本次换股吸收合并中，换股股东所持的每1股深基地B股股票可
以换取南山控股为本次换股吸收合并发行的A股股票的数量，即
换股比例 指
1:3.6004，即每1股深基地B股股票可以换得3.6004股南山控股
股票
于换股股东股权登记日收市后登记在册且未申报、部分申报、
换股股东 指 无权申报或无效申报行使现金选择权的深基地B股股东（包括此
日收市后已登记在册的现金选择权提供方）
用于确定有权参加换股的深基地B股股东名单及其所持股份数
换股股东股权登记日 指 量的某一交易日。该日期将由本次合并双方另行协商确定并公
告
于该日，换股股东所持深基地的全部B股股票将按照换股比例转
换股实施日 指 换为南山控股A股股票。该日期由本次合并双方另行协商确定并
公告
境内个人B股投资者 指 开立B股账户，并通过证券公司交易系统交易的境内个人投资者
境外B股投资者 指 开立B股账户，并通过证券公司交易系统交易的境外投资者
本次交易中，对于所有境外B股投资者以及一码通账户下没有A
股证券账户或虽有A股证券账户但A、B股子账户关联关系尚未
特殊A股证券账户/特A账户 指 确认的境内个人B股投资者，由中国登记结算深圳分公司统一根
据投资者B股证券账户信息配发的一种A股账户，此类账户为限
制性账户，只能进行卖出委托申报而不能进行买入委托申报
本次换股吸收合并中赋予除中国南山集团及其关联方以外的深
基地B股股东的权利。申报行使该权利的深基地股东可以在现金
选择权申报期内，要求现金选择权提供方按照18.28港元/股受让
深基地现金选择权/深基地
指 其所持有的全部或部分深基地B股股票。自定价基准日至现金选
全体股东现金选择权
择权实施日期间，如深基地发生派发股利、送股、转增股本、
增发新股或配股等除权、除息事项，则现金选择权价格将做相
应调整
3-1-5-8
本次换股吸收合并中赋予除中国南山集团及其关联方以外的南
山控股全体股东的权利。申报行使该权利的南山控股股东可以
在现金选择权申报期内，要求现金选择权提供方按照5.43元/股
南山控股现金选择权/南山
指 （除息调整后）受让其所持有的全部或部分南山控股A股股票。
控股全体股东现金选择权
自定价基准日至现金选择权实施日期间，如南山控股发生派发
股利、送股、转增股本、增发新股或配股等除权、除息事项，
则现金选择权价格将做相应调整
本次交易将由中国南山集团担任南山控股A股现金选择权提供
现金选择权提供方 指 方，由中国南山集团及华润信托共同担任深基地B股现金选择权
提供方
就南山控股而言，有权行使现金选择权的南山控股A股股东可以
申报行使现金选择权的期间，具体时间将另行确定并公告。就
现金选择权申报期 指
深基地而言，有权行使现金选择权的深基地B股股东可以申报行
使现金选择权的期间，具体时间将另行确定并公告
就南山控股而言，现金选择权提供方向有效申报行使现金选择
权的南山控股A股股东支付现金对价，并受让其所持有及有效申
报的南山控股A股股票之日，具体日期将由合并双方另行协商确
现金选择权实施日 指 定并公告。就深基地而言，现金选择权提供方向有效申报行使
现金选择权的深基地B股股东支付现金对价，并受让其所持有及
有效申报的深基地B股股票之日，具体日期将由合并双方另行协
商确定并公告
换股实施日或合并双方另行约定的其他日期，该日南山控股承
交割日 指 接深基地的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权
利与义务
本次交易所涉及的中国南山集团、赤晓企业、上海南山、南山
内幕信息知情人/自查范围 控股、深基地及其各自的董事、监事、高级管理人员、项目知
指
内单位/自查范围内人员 情人员，为本次交易提供服务的相关中介机构及其参与本项目
的中介机构人员，以及上述人员的直系亲属
《吸并协议》/《合并协议》 《深圳市新南山控股（集团）股份有限公司与深圳赤湾石油基
指
/《换股吸收合并协议》 地股份有限公司换股吸收合并协议》
《换股吸收合并协议之补 《深圳市新南山控股（集团）股份有限公司与深圳赤湾石油基
指
充协议》 地股份有限公司换股吸收合并协议之补充协议》
股东持有的股份权属关系不明确，或存在质押、司法冻结、查
权利限制 指
封或法律法规限制转让等其他情形
报告期/最近两年及一期 指 2015年、2016年及2017年1-9月
最近两年 指 2015年、2016年
一年一期 指 2016年及2017年1-9月
3-1-5-9
由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）审阅并出具的南山
控股2015年度及截至2016年3月31日备考审阅报告（安永华明
《备考合并审阅报告》 指 (2016)专字第61243319_H08号）以及2016年度及截至2017年9
月 30 日 止 9 个 月 期 间 备 考 审 阅 报 告 安 永 华 明 (2017) 专 字 第
61243319_H10号
《中信证券股份有限公司关于深圳市新南山控股（集团）股份
《中信证券关于吸并之估
指 有限公司发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有
值报告》
限公司之估值报告》
《国泰君安证券股份有限公司关于深圳市新南山控股（集团）
《国泰君安关于吸并之估
指 股份有限公司发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股
值报告》
份有限公司之估值报告》
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《发行管理办法》 指 《上市公司证券发行管理办法》
《实施细则》 指 《上市公司非公开发行股票实施细则》
《重组管理办法》 指 《上市公司重大资产重组管理办法》
《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号——上
《26号准则》 指
市公司重大资产重组（2017年修订）》
《上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则（2014年修订）》
《独立董事制度意见》 指 《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》
《重组若干问题的规定》 指 《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》
中国证监会/证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
中国登记结算公司/中登公
指 中国证券登记结算有限责任公司
司
中国登记结算深圳分公司 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
国务院国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
发改委/国家发改委 指 中华人民共和国国家发展和改革委员会
商务部 指 中华人民共和国商务部
住建部/建设部/住房和城乡
指 中华人民共和国住房和城乡建设部
建设部
3-1-5-10
国土资源部 指 中华人民共和国国土资源部
交通运输部 指 中华人民共和国交通运输部
公安部 指 中华人民共和国公安部
二、相关公司及专业机构简称
招商局集团 指 招商局集团有限公司
中国南山集团 指 中国南山开发（集团）股份有限公司
普洛斯 指 Global Logistic Properties Limited 及其关联方
华润信托 指 华润深国投信托有限公司
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司的前身深圳市雅致轻
雅致有限 指
钢房屋系统有限公司
华南建材 指 华南建材（深圳）有限公司
赤晓企业 指 赤晓企业有限公司
南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司
宝湾控股 指 宝湾物流控股有限公司
上海宝湾 指 上海宝湾国际物流有限公司
明江物流 指 明江（上海）国际物流有限公司
广州宝湾 指 广州宝湾物流有限公司
昆山宝湾 指 昆山宝湾国际物流有限公司
天津宝湾 指 天津宝湾国际物流有限公司
廊坊宝湾 指 廊坊宝湾国际物流有限公司
龙泉宝湾 指 成都龙泉宝湾国际物流有限公司
新都宝湾 指 成都新都宝湾国际物流有限公司
南京宝湾 指 南京宝湾国际物流有限公司
南通宝湾 指 南通宝湾国际物流有限公司
武汉宝湾 指 宝湾物流（武汉）有限公司
深圳宝湾 指 深圳宝湾国际物流有限公司
无锡宝湾 指 无锡宝湾仓储设施有限公司
镇江仓储 指 镇江深基地仓储有限公司
青岛胶州宝湾 指 青岛胶州宝湾国际物流有限公司
嘉兴宝湾 指 嘉兴宝湾物流有限公司
天津滨港宝湾 指 天津滨港宝湾国际物流有限公司
空港宝湾 指 北京空港宝湾国际物流有限公司
嘉善宝湾 指 嘉善宝湾物流有限公司
江阴宝湾 指 江阴宝湾国际物流有限公司
江苏宝湾 指 江苏宝湾国际物流有限公司
南通锡通宝湾 指 南通锡通宝湾物流有限公司
3-1-5-11
常州宝湾 指 常州宝湾物流有限公司
绍兴宝湾 指 绍兴宝湾物流有限公司
肥东宝湾 指 宝湾物流肥东有限公司
天津青武宝湾 指 天津青武宝湾国际物流有限公司
宝海物流 指 郑州宝海国际物流有限公司
重庆西彭宝湾 指 重庆西彭宝湾国际物流有限公司
西安宝湾 指 西安宝湾国际物流有限公司
咸阳宝湾 指 咸阳宝湾国际物流有限公司
阳逻宝湾 指 宝湾物流（武汉）阳逻有限公司
鄂州宝湾 指 武汉宝湾物流鄂州有限公司
孝感宝湾 指 孝感宝湾物流有限公司
长沙望城宝湾 指 长沙望城宝湾物流有限公司
长沙雨花宝湾 指 长沙雨花宝湾物流有限公司
常熟雅致 指 常熟雅致模块化建筑有限公司
西安雅致 指 西安雅致集成房屋有限公司
中国汇通 指 中国汇通（香港）有限公司
宝湾香港 指 宝湾物流（香港）有限公司
上海南山 指 上海南山房地产开发有限公司
上海新南山 指 上海新南山房地产开发有限公司
惠阳新城市地产 指 惠阳新城市房地产开发有限公司
赤湾房地产 指 深圳市赤湾房地产开发有限公司
中开财务 指 中开财务有限公司
胜宝旺公司 指 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司
合肥宝湾 指 合肥宝湾国际物流中心有限公司
东方物流 指 深圳市赤湾东方物流有限公司
上海证券 指 上海证券有限责任公司
招商局香港 指 招商局集团（香港）有限公司
招商局港口 指 招商局港口控股有限公司
广业投资 指 广东省广业投资控股有限公司
嘉民 指 Goodman China Limited
安博 指 Prologis,Inc.
丰树 指 Mapletree Emerald(HKSAR) Limited
维龙 指 Vailog Hongkong DC1 Limitied
盖世理 指 Gazeley Limited
宇培 指 上海宇培（集团）有限公司
易商 指 上海益商仓储服务有限公司
中国平安 指 中国平安保险（集团）股份有限公司
平安不动产 指 平安不动产有限公司
万科 指 万科企业股份有限公司
3-1-5-12
戴德梁行 指 戴德梁行有限公司
威德福 指 威德福（中国）能源服务有限公司
斯伦贝谢 指 斯伦贝谢中国海洋服务公司
贝克休斯 指 贝克休斯（中国）油田技术服务有限公司
哈里伯顿 指 哈里伯顿（中国）能源服务有限公司
中海油 指 中国海洋石油总公司
中石油 指 中国石油天然气集团公司
合并方独立财务顾问、南山
控股独立财务顾问、中信证 指 中信证券股份有限公司
券
被合并方独立财务顾问、深
基地独立财务顾问、国泰君 指 国泰君安证券股份有限公司
安
合并方法律顾问、南山控股
指 广东信达律师事务所
法律顾问、信达
被合并方法律顾问、深基地
指 北京大成律师事务所
法律顾问、大成
合并方审计机构、南山控股
指 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
审计机构、安永
被合并方审计机构、深基地
指 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
审计机构、德勤
说明：由于四舍五入的原因，本独立财务顾问报告中分项之和与合计项之间可能存
在尾差。
3-1-5-13
第一节 重大事项提示
一、本次交易方案简要介绍
（一）方案概要
南山控股拟以发行 A 股股份换股方式吸收合并深基地，即南山控股向深基地的所
有换股股东发行股票交换该等股东所持有的深基地 B 股股票。本次换股吸收合并完成
后，深基地将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产、负
债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务。
（二）本次合并的换股价格和换股比例
本次合并中，南山控股于定价基准日前 20 个交易日股票交易均价为 6.48 元/股。
综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模以及可比公司股价等因素，经公平协商，最终
确定南山控股的换股价格为定价基准日前 20 个交易日南山控股股票交易均价的 90%，
即 5.83 元/股。
2016 年 5 月 23 日，南山控股 2015 年年度股东大会审议通过《利润分配方案》，
以 1,877,530,273 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.88 元（含税），送红
股 0 股，不以公积金转增股本，上述分红除息于 2016 年 6 月 23 日实施完成，南山控
股换股价格调整为 5.64 元/股。
2017 年 5 月 26 日，南山控股 2016 年年度股东大会审议通过《利润分配方案》，
以 1,877,530,273 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.07 元（含税），送红
股 0 股，不以公积金转增股本，上述分红除息于 2017 年 7 月 21 日实施完成，南山控
股换股价格调整为 5.43 元/股。
本次合并中，深基地于定价基准日前 20 个交易日的股票交易均价为 16.62 港元/
股。综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模、同类交易溢价率等因素，经公平协商，
深基地股东的换股价格以定价基准日前 20 个交易日交易均价为基础，并在此基础上给
予 40%的换股溢价率确定，即 23.27 港元/股。采用 B 股停牌前一交易日即 2016 年 3
月 4 日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.8403 人民币）进行折
算，折合人民币 19.55 元/股。
3-1-5-14
根据上述换股价格，深基地股份与南山控股股份的换股比例为 1:3.6004，即每 1
股深基地 B 股股票可以换得 3.6004 股南山控股股票。计算公式为：每 1 股深基地 B 股
股票可以换得南山控股股票数=深基地的换股价格/南山控股的换股价格。
南山控股因本次合并将发行 83,025.22 万股 A 股股票，全部用于换股吸收合并深
基地。本次合并实施后，南山控股总股本将由 187,753.03 万股增加至 270,778.25 万股。
自定价基准日至换股实施日期间，如南山控股或深基地发生派发股利、送股、转增
股本、增发新股或配股等除权、除息事项，则本次合并的换股价格和换股比例将进行相
应调整。
（三）本次合并的现金选择权
1、南山控股现金选择权
为充分保护南山控股全体股东的利益，本次合并将向南山控股除中国南山集团及其
关联方以外的全体股东提供现金选择权，并由中国南山集团担任南山控股现金选择权的
提供方。
南山控股现金选择权行使价格为 5.43 元/股，与本次南山控股换股价格一致，南山
控股现金选择权的提供方将以 5.43 元/股的价格无条件受让有效申报行使现金选择权的
南山控股股份并支付相应现金对价。
在南山控股现金选择权实施股权登记日登记在册的现金选择权目标股东，可以在现
金选择权申报期自行选择以其持有的南山控股股票以 5.43 元/股的价格全部或部分申报
行使现金选择权。同时，行使南山控股现金选择权的股东将相对应的股份过户到相关现
金选择权提供方的名下，该等行使现金选择权的股东无权再就申报行使现金选择权的股
份向南山控股或任何同意换股吸收合并的南山控股股东主张权利。但下述股东不享有现
金选择权：已承诺放弃现金选择权的南山控股股东；其他存在权利限制且届时未依法或
按约解除权利限制的南山控股股东；其他根据适用法律不得行使现金选择权的股东。
自定价基准日至现金选择权实施日期间，如南山控股发生派发股利、送股、转增股
本、增发新股或配股等除权、除息事项，则上述现金选择权价格将进行相应调整。
2、深基地现金选择权
为充分保护深基地全体股东的利益，本次合并将向深基地除中国南山集团及其关联
3-1-5-15
方以外的全体股东提供现金选择权，并由中国南山集团及华润信托担任现金选择权提供
方，本次华润信托与南山控股、深基地不存在关联关系。
若有效申报行使深基地现金选择权的股份数量不足 31,334,483 股（含 31,334,483
股），则将由华润信托担任深基地现金选择权提供方；若有效申报行使深基地现金选择
权的股份数量超过 31,334,483 股，则超过部分将由中国南山集团担任现金选择权提供
方，普洛斯已出具《同意函》，同意其所持有的 45,890,000 股深基地 B 股股票不参与
行使现金选择权，全部参与换股。
深基地现金选择权行使价格为 18.28 港元/股，采用 B 股停牌前一交易日即 2016
年 3 月 4 日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.8403 人民币），
折算为人民币 15.36 元/股，该现金选择权价格较定价基准日前 20 个交易日股票交易均
价 16.62 港元/股溢价 10%。深基地现金选择权的提供方将以 18.28 港元/股的价格无条
件受让有效申报行使现金选择权的深基地股份并支付相应现金对价。
在现金选择权实施股权登记日登记在册的现金选择权目标股东，可以在现金选择权
申报期自行选择以其持有的深基地 B 股票以 18.28 港元/股的价格全部或部分申报行使
现金选择权。同时，行使深基地现金选择权的股东将相对应的股份过户到相关现金选择
权提供方的名下，该等行使现金选择权的股东无权再就申报行使现金选择权的股份向深
基地或任何同意本次合并的深基地股东主张权利。但下述股东不享有现金选择权：已承
诺放弃现金选择权的深基地股东；其他存在权利限制且届时未依法或按约解除权利限制
的深基地股东；其他根据适用法律不得行使现金选择权的股东。
自定价基准日至现金选择权实施日期间，如深基地发生派发股利、送股、转增股本、
增发新股或配股等除权、除息事项，则上述现金选择权价格将进行相应调整。
于换股实施日，未申报、部分申报、无权申报或无效申报行使现金选择权的深基地
股东持有的深基地股票，及现金选择权提供方因向现金选择权目标股东实际支付现金对
价而受让取得的深基地股票，将全部按照换股比例转换为南山控股换股发行的 A 股股
票。
如果《合并协议》约定的生效条件或者实施条件未能全部满足或被合并双方适当豁
免，导致本次合并不能实施，则南山控股、深基地相关现金选择权目标股东不能行使现
金选择权，也不能就此向合并双方主张任何赔偿或补偿。
3-1-5-16
本次现金选择权安排不会导致南山控股不满足相关法律、法规或者有权监管部门规
定的上市公司公开发行股份比例的要求。
（四）本次合并的滚存未分配利润安排
除合并双方签署《换股吸收合并协议》之日前已公告的利润分配方案，以及经南山
控股和深基地各自股东大会批准进行现金方式的利润分配之外，南山控股及深基地截至
本次换股吸收合并交割日的滚存未分配利润由存续公司的新老股东按持股比例共同享
有。
（五）本次合并的债权人保护
南山控股、深基地已经按照相关中国法律的要求履行债权人通知和公告程序，并将
根据各自债权人于法定期限内提出的要求向各自债权人提前清偿债务或提供担保。
南山控股、深基地已经于董事会审议通过本次合并相关事项后，向金融债权人和一
般债权人发出书面通知，告知债权人本次合并事宜并征求债权人同意由合并后的存续上
市公司继续承担及履行债务。
南山控股董事会审议通过本次合并相关事项后，南山控股已就截至2016年6月30
日的债权人情况启动债权人沟通，截至本独立财务顾问报告签署日，南山控股已取得17
家主要普通债权人关于本次债务承继事项的同意函，已取得同意函的债务金额合计占南
山控股母公司普通债务（扣除应付债券、预收账款、应付职工薪酬、利息、应交税费）
的比例约为98%。
深基地董事会审议通过本次合并相关事项后，深基地已就截至 2016 年 6 月 30 日
的债权人情况启动债权人沟通，截至本独立财务顾问报告签署日，深基地已取得全部银
行债权人对换股吸收合并偿债主体变更事宜无异议的同意函。截至本独立财务顾问报告
签署日，深基地已取得 5 家主要普通债权人关于本次偿债主体变更事宜的同意函，已取
得同意函的债务金额合计占深基地母公司普通债务（扣除应付债券、中期票据、利息及
应付职工薪酬、税费、预收租金）的比例约为 98%。
2016 年 7 月 21 日，深基地召开“12 深赤湾 MTN1”中期票据持有人会议，审议
通过了本次换股吸收合并中期票据存续及承继事宜的议案；2016 年 7 月 21 日，深基
地召开“12 基地债”2016 年第一次债券持有人会议，审议通过了本次换股吸收合并偿
3-1-5-17
债主体变更事宜的议案。
2016 年 7 月 22 日，南山控股召开“12 雅致债”2016 年第一次债券持有人会议，
审议通过了本次换股吸收合并债券存续事宜的议案。
（六）账户转换初步操作方案
为确保本次换股吸收合并顺利实施，指导各证券公司及投资者完成办理深基地的 B
股股份转换为南山控股的 A 股股份涉及的账户转换操作业务，深基地已在本次交易方
案通过股东大会审议后披露本次 A、B 股证券账户转换业务操作指引（草案）及投资者
操作指引（草案），请投资者予以关注。
待本次换股吸收合并获得相关有权政府部门批准、部分操作事项进一步明确后，深
基地将另行公告正式版操作指引。
二、本次交易构成重大资产重组
本次换股吸收合并中，南山控股拟购买资产交易价格为换股吸收合并购买资产的成
交金额（交易价格=深基地换股价格×深基地总股本），为 45.08 亿元，与南山控股截至
2016 年 12 月 31 日经审计的资产净额的比例大于 50%，按照《重组管理办法》的规定，
本次交易构成南山控股重大资产重组。
本次换股吸收合并中，南山控股 2016 年末经审计的合并财务会计报告资产总额占
深基地的同期经审计的合并财务会计报告资产总额达到 50%以上，2016 年所产生的营
业收入占深基地同期经审计的营业收入的比例达到 50%以上，2016 年末经审计的合并
财务会计报告期末资产净额占深基地同期经审计的资产净额的比例达到 50%以上，且
超过 5,000 万元，根据《重组管理办法》的规定，本次换股吸收合并构成深基地重大资
产重组。
三、本次交易构成关联交易
南山控股和深基地的控股股东及实际控制人均为中国南山集团，根据相关法律、法
规和规范性文件及《上市规则》的规定，本次交易构成关联交易。在南山控股审议本次
交易的董事会表决时，关联董事已回避表决；在深基地审议本次交易的董事会表决时，
关联董事已回避表决。
3-1-5-18
四、本次交易不构成借壳上市
本次换股吸收合并双方的控股股东及实际控制人均为中国南山集团，本次换股吸收
合并后，存续上市公司的控制权未发生变更，因此不构成借壳上市。
五、本次吸并支付方式
根据本次换股价格，深基地股份与南山控股股份的换股比例为 1:3.6004，即每 1
股深基地 B 股股票可以换得 3.6004 股南山控股股票。计算公式为：每 1 股深基地 B 股
股票可以换得南山控股股票数=深基地的换股价格/南山控股的换股价格。
南山控股因本次合并将发行 83,025.22 万股 A 股股票，全部用于换股吸收合并深
基地。本次合并实施后，南山控股总股本将由 187,753.03 万股增加至 270,778.25 万股。
自定价基准日至换股实施日期间，如南山控股或深基地发生派发股利、送股、转增
股本、增发新股或配股等除权、除息事项，则本次合并的换股价格和换股比例将进行相
应调整。
六、被合并方估值作价情况
本次合并的换股比例系由合并双方在以相关股票于定价基准日前 20 个交易日的交
易均价作为市场参考价的基础上，综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模等因素，经
公平协商而定。根据《重组管理办法》、《26 号准则》等上市公司重大资产重组相关法
规和规范性文件的要求，为了给合并双方董事会提供参考，分析本次合并的定价是否公
允、合理以及是否存在损害上市公司及其股东利益的情形，中信证券就本次合并出具了
《中信证券关于吸并之估值报告》，国泰君安就本次合并出具了《国泰君安关于吸并之
估值报告》，估值情况参见本独立财务顾问报告“第八节 本次交易估值情况”。中信证
券与国泰君安均认为，本次合并的定价公允、合理，不存在损害合并双方及其股东利益
的情况。
七、本次交易对上市公司的影响
（一）本次交易对上市公司股权结构的影响
截至本独立财务顾问报告签署日，南山控股的总股本为 187,753.03 万股，深基地
3-1-5-19
的总股本为 23,060.00 万股，南山控股因本次合并将发行 A 股股票 83,025.22 万股吸收
合并深基地。
本次合并完成后，存续的南山控股的总股本将增至 270,778.25 万股，其中中国南
山集团直接及间接持有 185,259.48 万股（不考虑南山控股及深基地股东行使现金选择
权的情况），合并前后，中国南山集团直接及间接合计持股比例由 75.77%降低至 68.42%，
股本结构如下表所示：
本次吸并前 本次吸并后
股东
持股数量（万股） 持股比例（%） 持股数量（万股） 持股比例（%）
中国南山集团
142,263.50 75.77% 185,259.48 68.42%
及其关联方
原南山控股 A
45,489.53 24.23% 45,489.53 16.80%
股公众股东
原深基地 B 股
- - 40,029.25 14.78%
公众股东
特定投资者 - - - -
合计 187,753.03 100.00% 270,778.25 100.00%
本次合并完成后，深基地将终止上市并注销法人资格。
（二）本次交易对上市公司财务指标的影响
本次合并前后，南山控股主要会计数据和财务指标比较如下表所示：
2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日
项目
吸并前 吸并后 变化率（幅度） 吸并前 吸并后 变化率（幅度）
资产总额（万
1,667,509.53 2,503,365.94 50.13% 1,471,606.85 2,226,511.00 51.30%
元）
负债总额（万
1,046,965.45 1,621,823.78 54.91% 822,463.92 1,315,959.11 60.00%
元）
归属于母公
司所有者权 537,759.68 711,821.98 32.37% 563,685.94 739,369.56 31.17%
益（万元）
资产负债率 62.79% 64.79% 2.00% 55.89% 59.10% 3.21%
每股净资产
2.86 2.63 -8.04% 3.00 2.73 -9.00%
（元/股）
2017 年 1-9 月 2016 年度
项目
吸并前 吸并后 变化率（幅度） 吸并前 吸并后 变化率（幅度）
营业收入（万 270,871.40 325,948.52 20.33% 498,581.21 566,261.91 13.57%
3-1-5-20
元）
营业成本（万
145,762.87 170,000.23 16.63% 307,423.19 337,414.01 9.76%
元）
利润总额（万
52,529.98 54,762.60 4.25% 85,581.42 92,818.10 8.46%
元）
归属于母公
司所有者的
12,952.05 11,265.13 -13.02% 52,699.71 52,891.52 0.36%
净利润（万
元）
扣除非经常
性损益后归
属于母公司 11,408.32 9,379.52 -17.78% 53,836.49 53,664.63 -0.32%
所有者的净
利润（万元）
基本每股收
0.07 0.04 -42.86% 0.28 0.20 -28.57%
益（元/股）
扣非后每股
0.06 0.03 -50.00% 0.29 0.20 -31.03%
收益（元/股）
毛利率 46.19% 47.84% 1.65% 38.34% 40.41% 2.07%
八、本次交易决策过程和批准情况
（一）本次交易已履行的决策程序
2016 年 6 月 30 日，南山控股第四届董事会第十九次会议和深基地第八届董事会
第一次会议分别审议通过本次重组草案及其他相关议案；
2016 年 7 月 28 日，国务院国资委批准本次交易；
2016 年 8 月 3 日，南山控股 2016 年第三次临时股东大会审议通过本次交易；
2016 年 8 月 4 日，深基地 2016 年第三次临时股东大会审议通过本次交易；
2016 年 8 月 12 日，南山控股第四届董事会第二十次会议和深基地第八届董事会
第三次通讯会议分别审议通过本次重组方案调整的相关议案；
2016 年 8 月 22 日，商务部出具《商务部关于原则同意深圳市新南山控股（集团）
股份有限公司换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司的批复》（商资批[2016]765
号），原则同意本次交易；
2017 年 7 月 14 日，南山控股第五届董事会第二次会议和深基地第八届董事会第
十六次通讯会议分别审议通过延长本次交易有效期相关议案；
3-1-5-21
2017 年 8 月 1 日，南山控股 2017 年第一次临时股东大会审议通过延长本次交易
有效期；
2017 年 8 月 2 日，深基地 2017 年第二次临时股东大会审议通过延长本次交易有
效期；
2017 年 11 月 27 日，南山控股第五届董事会第六次会议和深基地第八届董事会第
二十一次通讯会议分别审议通过调整本次交易方案相关议案。
（二）本次交易尚需履行的审批程序
1、获得中国证监会核准。
截至本独立财务顾问报告签署日，相关报批事项仍在进行之中。上述批准或核准均
为本次交易的前提条件，在取得批准或核准前，不能实施本次交易。
九、本次交易相关方作出的重要承诺
本次交易相关方作出的重要承诺如下表：
承诺人 承诺类型 承诺内容
1.本集团及本集团控制的其他企业将继续按照相关法律法规及
规范性文件的规定，在资产、人员、财务、业务和机构等方面
关于保持南山控 与南山控股保持相互独立。
股独立性的承诺 2.本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违反上
函 述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情况，本集
团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及证券监督管理
部门的要求承担相应的法律责任。
1.本集团确认及保证截至本承诺函签署日，本集团及本集团控
制的其他企业中与南山控股、深基地在经营范围或业务领域存
中国南山集团 在相似的情况如下：
（1）本集团经营范围中含有土地开发业务，但已无实际相关业
务开展，与南山控股不存在同业竞争；
（2）本集团经营范围中含有港口运输业务，但已无实际相关业
务开展，与深基地不存在同业竞争；
关于避免与南山 （3）本集团控股子公司上海南山房地产开发有限公司（以下简
控股同业竞争的 称“上海南山”）、深圳市赤湾房地产开发有限公司（以下简
承诺函 称“赤湾房地产”）以及合营企业惠阳新城市房地产开发有限
公司（以下简称“惠阳新城市地产”）的经营范围中包含房地
产开发业务，其中：
3-1-5-22
承诺人 承诺类型 承诺内容
i.上海南山主要负责经营管理上海海湾大厦以及下属公司的股
权管理工作，其自身及下属子公司未实际从事房地产业务；
ii.赤湾房地产主要从事马尾田商品房开发项目，为避免同业竞
争，南山控股将通过增资入股方式获取赤湾房地产 51%的股权，
本次增资完成后，赤湾房地产将成为南山控股的控股子公司；
iii.惠阳新城市地产在惠阳地区从事房地产开发业务，为避免同
业竞争，本集团已与深圳市南山房地产开发有限公司就上述公
司签署托管经营协议。
（3）本集团控股子公司合肥宝湾国际物流中心有限公司（以下
简称“合肥宝湾”）、深圳市赤湾东方物流有限公司（以下简
称“东方物流”）的经营范围与深基地相似，其中：
i.合肥宝湾的主要经营业务为商贸综合体开发及配套服务，与深
基地物流园区开发运营业务不构成实质性竞争；
ii.东方物流的主要经营业务为干线运输和区域配送，与深基地经
营的物流园区开发运营业务不构成实质性竞争。
本集团确认除上述情况外，本集团及本集团控制的其他企业在
经营范围或实际业务领域方面不存在相同或相似的情况。
2.本集团承诺，本次换股吸收合并完成之日起，在本集团作为
南山控股控股股东、实际控制人期间，本集团及本集团控制的
其他企业均不会以任何形式直接或间接从事或参与任何与南山
控股及其控制的企业主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务
或活动。
3.在本集团作为南山控股控股股东、实际控制人期间，如果本
集团及本集团控制的其他企业与南山控股及其控制的企业在经
营活动中发生实质性同业竞争，本集团将在合理期限内通过南
山控股收购、本集团对外出售或其他合法可行的措施解决。
4.本集团承诺不利用对南山控股的了解及获取的信息以任何形
式直接或间接从事或参与同南山控股相竞争的活动，并承诺不
直接或间接进行或参与任何损害或可能损害南山控股利益的其
他竞争行为。
5.本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违反上
述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情况，本集
团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及证券监督管理
部门的要求承担相应的法律责任。
1.本集团保证南山控股的独立性，本集团及本集团控制的其他
企业不以任何方式违法违规占用南山控股的资金和资源，并将
严格遵守南山控股关于避免关联方资金占用的规章制度以及相
关于避免关联方 关法律、法规和规范性文件的规定。
资金占用的承诺
函 2.本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违反上
述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情况，本集
团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定和证券监督管理
部门的要求承担相应的法律责任。
3-1-5-23
承诺人 承诺类型 承诺内容
自本次换股吸收合并涉及的股票在深圳证券交易所上市之日起
关于所持南山控
三十六个月内，本集团不以任何方式转让或委托他人管理本集
股股份锁定期的
团取得的因南山控股换股吸收合并深基地向本集团所发行的股
承诺函
份，也不由南山控股回购该部分股份。
1.除非南山控股正常经营发展所必须，本集团及本集团控制的
其他企业将尽量避免和减少与南山控股及其控制的经济实体之
间的关联交易。
关于规范和减少
南山控股关联交 2.对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本集团及
易的承诺函 本集团控制的其他企业将遵循市场交易的公开、公平、公正的
原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、
法规、规范性法律文件及《深圳市新南山控股（集团）股份有
限公司章程》等相关内部规定履行关联交易决策程序，依法履
行信息披露义务，以维护南山控股及其投资者的利益。
3.本集团保证不利用在南山控股的地位和影响力，通过关联交
易损害南山控股及南山控股其他股东的合法权益。
4.本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违反上
述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情况，本集
团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及证券监督管理
部门的要求承担相应的法律责任。
如南山控股（包括下属子公司）存在未披露的因闲置土地、炒
关于房地产开发 地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为被行政处罚或正在被
业务相关事项的 （立案）调查的情形，并因此给南山控股和投资者造成损失的，
承诺函 本集团将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要
求承担赔偿责任。
1.本集团向深基地或其下属子公司出租的土地使用权均系本集
团合法拥有，如深基地及其下属子公司或者本次换股吸收合并
完成后的南山控股因租用上述土地而遭受任何损失、费用以及
与之有关的其他负债，本集团将给予及时、足额赔偿。
2.本集团将全力协助、促使并推动深基地及其下属子公司完善
土地、房产等资产方面的产权权属证书（所述土地的范围不涵
盖以租赁形式交付深基地使用的土地）。
关于完善土地房
产等资产权属证 3.如南山控股或其下属子公司因本次换股吸收合并涉及的深基
书的承诺函 地土地使用权、房产（所述土地的范围不涵盖以租赁形式交付
深基地使用的土地）未能及时办理、无法办理相关权属证书或
者其他土地使用权、房产不规范等情形，致使南山控股及其下
属子公司在完善相关土地使用权、房地法律手续过程中所产生
的赔偿、罚款、税费等办证费用的（因不可抗力和法律、政策、
政府管理行为、土地规划用途变更等非深基地及其下属子公司
自身因素导致的结果除外），本集团将给予南山控股及其下属
子公司及时、足额补偿。
关于摊薄即期回
1.本集团不会越权干预南山控股的经营管理活动，不会侵占南
报措施履行的承
3-1-5-24
承诺人 承诺类型 承诺内容
诺函 山控股的利益。
2.本集团承诺切实履行南山控股制定的有关填补回报措施以及
本集团对此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若本集团违
反该等承诺并给南山控股或者其投资者造成损失的，本集团愿
意依法承担对南山控股或者其投资者的补偿责任。
关于所持南山控 自本次换股吸收合并涉及的股票在深圳证券交易所上市之日起
赤晓企业 股股份锁定期的 十二个月内，本公司不以任何方式转让或委托他人管理本公司
承诺函 持有南山控股的股份，也不由南山控股回购该部分股份。
南山控股 关于债务承担的 本公司将按照相关法律法规的要求履行债权人通知和公告等程
承诺函 序，并将根据各自债权人于法定期限内提出的要求向债权人提
前清偿债务或提供担保，即南山控股的债权人有权于收到南山
控股发出的债权人通知之日起 30 日内，未收到通知的有权于发
出债权人公告之日起 45 日内向本公司要求提前清偿债务或要
求提供相应担保。
1.本公司保证为本次换股吸收合并所提供的有关信息及所出具
的说明及确认均为真实、准确和完整的，不存在虚假记载、误
导性陈述或者重大遗漏。
关于提供材料真 2.本公司向参与本次换股吸收合并的各中介机构所提供的资料
实、准确、完整 均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本
的承诺函 或复印件与其原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均
是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
3.本公司承诺，如违反上述保证及声明，将承担相应的法律责
任。
如南山控股存在未披露的因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬
关于房地产开发
房价等违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情形，
业务相关事项的
并因此给南山控股和投资者造成损失的，本公司将按照有关法
承诺函
律、行政法规的规定及证券监督管理部门的要求承担赔偿责任。
如南山控股存在未披露的因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬
南山控股董 关于房地产开发
房价等违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情形，
事、高级管理 业务相关事项的
并因此给南山控股和投资者造成损失的，本人将按照有关法律、
人员 承诺函
行政法规的规定及证券监督管理部门的要求承担赔偿责任。
1.本人承诺忠实、勤勉地履行职责，维护公司和全体股东的合
法权益；
2.本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利
南山控股董 关于摊薄即期回 益，也不采用其他方式损害公司利益；
事、高级管理 报措施履行的承
人员 诺函 3.本人承诺对本人的职务消费行为进行约束；
4.本人承诺不动用公司资产从事与本人履行职责无关的投资、
消费活动；
5.本人承诺在自身职责和权限范围内，全力促使公司董事会或
3-1-5-25
承诺人 承诺类型 承诺内容
薪酬与考核委员会制定的薪酬制度与公司摊薄即期回报措施履
行情况相挂钩；
6.如果公司拟实施股权激励，本人承诺在自身职责和权限范围
内，全力促使公司拟公布的股权激励行权条件与公司摊薄即期
回报措施履行情况相挂钩；
7.本人承诺，自本承诺函出具日至公司本次交易实施完毕前，
若中国证券监督管理委员会或其他监管部门作出关于填补回报
措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足该
等规定时，本人届时将按照最新规定出具补充承诺；
8.本人承诺切实履行公司制定的有关填补回报措施以及本人对
此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若本人违反该等承诺
给公司或者投资者造成损失的，本人愿意依法承担对公司或者
投资者的补偿责任。
1.自本次换股吸收合并的换股实施日起，本公司将协助南山控
股或其全资子公司办理深基地所有资产由深基地转移至南山控
股或其全资子公司名下的变更手续，并将采取一切行动或签署
关于资产整合的 任何文件以使得前述资产及其他一切权利与义务能够尽快过户
承诺函 至南山控股或其全资子公司名下。
2.在前述资产的变更登记手续完成之前，南山控股对上述资产
享有权利和承担义务，且该等权利和义务不因变更登记手续是
否完成受影响。
本公司将按照相关法律法规的要求履行债权人通知和公告等程
序，并将根据各自债权人于法定期限内提出的要求向债权人提
关于债务承担的 前清偿债务或提供担保，即深基地的债权人有权于收到深基地
深基地 承诺函 发出的债权人通知之日起 30 日内，未收到通知的有权于发出债
权人公告之日起 45 日内要求本公司提前清偿债务或要求提供
相应担保。
1.本公司保证为本次换股吸收合并所提供的有关信息及所出具
的说明及确认均为真实、准确和完整的，不存在虚假记载、误
导性陈述或者重大遗漏。
关于提供材料真 2.本公司向参与本次换股吸收合并的各中介机构所提供的资料
实、准确、完整 均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本
的承诺函 或复印件与其原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均
是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
3.本公司承诺，如违反上述保证及声明，将承担相应的法律责
任。
3-1-5-26
十、本次交易对中小投资者权益保护的安排
（一）为南山控股及深基地全体股东提供现金选择权
为充分保护南山控股和深基地全体股东特别是中小股东的利益，本次换股吸收合并
将向南山控股和深基地除中国南山集团及其关联方以外的全体股东提供现金选择权，由
中国南山集团及华润信托担任现金选择权提供方。
（二）严格履行上市公司信息披露义务
南山控股、深基地及相关信息披露义务人严格按照《证券法》、《上市公司信息披
露管理办法》、《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》、《重组管理办
法》等相关规定，切实履行信息披露义务，公平地向所有投资者披露可能对上市公司股
票交易价格产生较大影响的重大事件。2016 年 3 月 21 日南山控股发布《关于筹划重
大资产重组的停牌公告》，深基地发布《重大资产重组停牌公告》，确认筹划重大资产
重组。在南山控股、深基地股票停牌期间，每五个交易日发布一次重大资产重组事项进
展公告。南山控股、深基地将继续按照相关法规的要求，及时、准确地披露公司重组的
进展情况。
（三）严格执行关联交易批准程序
本次交易构成关联交易，其实施将严格执行法律法规以及南山控股、深基地内部对
于关联交易的审批程序。本次交易的议案已在南山控股、深基地股东大会上由非关联股
东予以表决，并采用有利于扩大股东参与表决的方式召开。此外，南山控股、深基地已
聘请独立财务顾问、律师、审计师等中介机构，对本次交易出具专业意见，确保本次关
联交易定价公允、公平、合理，不损害其他股东的利益。
（四）网络投票的安排
南山控股、深基地已严格按照《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》等
有关规定，在股东大会审议本次交易方案时，关联股东已回避表决，南山控股及深基地
已同时采用现场投票和网络投票相结合的表决方式，充分保护中小股东行使投票权的权
益。
3-1-5-27
（五）过渡期间损益的安排
除合并双方签署《换股吸收合并协议》之日前已公告的利润分配方案，以及经南山
控股和深基地各自股东大会批准进行现金方式的利润分配之外，南山控股及深基地截至
本次换股吸收合并交割日的滚存未分配利润由存续公司的新老股东按持股比例共同享
有。
（六）本次交易对即期回报的影响及采取的措施
1、本次换股吸收合并对公司即期回报的影响分析
根据南山控股、深基地 2016 年度及 2017 年 1-9 月财务报表和经安永审阅的南山
控股备考合并审阅报告，本次换股吸收合并完成后，南山控股、深基地每股收益及每股
净资产情况如下：
2016 年度
公司名称 项目
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司基本每股收益（元/股） 0.28 0.20
注
深基地 归属于母公司基本每股收益（元/股） 0.01 0.70
扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本
南山控股 0.29 0.20
每股收益（元/股）
注 扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本
深基地 -0.01 0.71
每股收益（元/股）
2016 年 12 月 31 日
公司名称 项目
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司每股净资产（元/股） 3.00 2.73
注
深基地 归属于母公司每股净资产（元/股） 7.62 9.83
2017 年 1-9 月
公司名称 项目
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司基本每股收益（元/股） 0.07 0.04
注
深基地 归属于母公司基本每股收益（元/股） -0.07 0.15
扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本
南山控股 0.06 0.03
每股收益（元/股）
注 扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本
深基地 -0.09 0.12
每股收益（元/股）
公司名称 项目 2017 年 9 月 30 日
3-1-5-28
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司每股净资产（元/股） 2.86 2.63
注
深基地 归属于母公司每股净资产（元/股） 7.55 9.46
注：深基地合并后归属于母公司基本每股收益及每股净资产是按照本次合并换股比例 1:3.6004，与
南山控股合并后归属于母公司基本每股收益及每股净资产相乘计算得到，尾数差异是由于保留 2 位
有效小数造成
本次换股吸收合并完成后，南山控股股东享有的每股收益及每股净资产均略有下降；
深基地股东享有的每股收益由负转正，每股净资产增幅较大。
2、南山控股应对本次交易摊薄即期回报采取的措施
（1）加快现有项目的开发进度，争取尽快实现效益
在资金和风险可控的情况下，存续上市公司将根据市场情况，合理统筹安排现有项
目建设周期，适度加快现有项目的开发进度，争取尽快实现收益。
（2）提升经营管理效率和加强内部成本控制
存续上市公司将进一步加强内部管理，提升经营管理效率，并积极探索和改善现有
管理、融资模式，降低各项经营、管理、财务费用，以进一步提升公司业绩。
（3）进一步完善利润分配政策，保证股东收益回报
南山控股将根据《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》和《上市公
司监管指引 3 号—上市公司现金分红》的有关要求，并在充分听取广大中小股东意见的
基础上，结合公司经营情况与发展规划，继续执行现金分红政策，努力提升股东回报。
3、相关主体对南山控股填补回报措施能够得到切实履行做出的承诺
中国南山集团作为本次交易完成后南山控股的控股股东、实际控制人承诺：
“1. 本集团不会越权干预南山控股的经营管理活动，不会侵占南山控股的利益；2.
本集团承诺切实履行南山控股制定的有关填补回报措施以及本集团对此作出的任何有
关填补回报措施的承诺，若本集团违反该等承诺并给南山控股或者其投资者造成损失的，
本集团愿意依法承担对南山控股或者其投资者的补偿责任。”
南山控股的董事、高管承诺：
“1.本人承诺忠实、勤勉地履行职责，维护公司和全体股东的合法权益；2.本人承
3-1-5-29
诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利
益；3.本人承诺对本人的职务消费行为进行约束；4.本人承诺不动用公司资产从事与本
人履行职责无关的投资、消费活动；5.本人承诺在自身职责和权限范围内，全力促使公
司董事会或薪酬与考核委员会制定的薪酬制度与公司摊薄即期回报措施履行情况相挂
钩；6.如果公司拟实施股权激励，本人承诺在自身职责和权限范围内，全力促使公司拟
公布的股权激励行权条件与公司摊薄即期回报措施履行情况相挂钩；7.本人承诺，自本
承诺函出具日至公司本次交易实施完毕前，若中国证券监督管理委员会或其他监管部门
作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足该等规定
时，本人届时将按照最新规定出具补充承诺；8.本人承诺切实履行公司制定的有关填补
回报措施以及本人对此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若本人违反该等承诺给公
司或者投资者造成损失的，本人愿意依法承担对公司或者投资者的补偿责任。”
（七）其他保护投资者权益的措施
南山控股、深基地已聘请具有证券业务资格的审计机构对合并双方资产进行审计，
已聘请独立财务顾问和法律顾问对本次交易所涉及的资产定价和股份定价、合并双方权
属状况等情况进行核查，并将对实施过程、相关协议及承诺的履行情况和相关后续事项
的合规性及风险进行核查，发表明确意见，确保本次交易公允、公平、合法、合规，不
损害上市公司股东利益。
（八）被合并方独立财务顾问的保荐资格
深基地聘请国泰君安担任本次交易的合并方独立财务顾问，国泰君安经中国证监会
批准依法设立，具备保荐业务资格。
3-1-5-30
第二节 重大风险提示
投资者在评价本次合并时，除本独立财务顾问报告和与本独立财务顾问报告同时披
露的相关文件外，还应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、所涉及的报批事项可能无法获得批准的风险提示
本次交易尚需取得中国证监会的核准。
本次交易能否取得上述全部批准或核准，以及最终取得批准或核准的时间都存在不
确定性。在本次交易的实施过程中，南山控股及深基地将根据相关法律法规履行相关程
序，并尽最大努力获得对本次交易具有审批、审核权限的监管机构或部门的必要批准、
核准、同意，以推进本次交易顺利完成。但若上述任一事项未被批准或核准，则合并双
方将终止本次交易。
二、本次交易可能取消的风险
剔除大盘因素和同行业板块因素影响，南山控股 A 股股价在因本次交易事项申请
停牌之前最后一个交易日的前 20 个交易日内累计涨幅未超过 20%，深基地 B 股股价在
因本次交易事项申请停牌之前最后一个交易日的前 20 个交易日内累计涨幅未超过 20%。
本次重组的内幕信息知情人对南山控股和深基地停牌之日前六个月（2015 年 9 月 2 日
至 2016 年 3 月 7 日）买卖南山控股和深基地股票情况进行了自查并出具了自查报告，
但本次重组仍存在因可能涉嫌内幕交易而暂停、中止或取消的风险。
三、本次交易可能导致投资损失的风险
本次交易实施前南山控股 A 股与深基地 B 股的股价变动可能导致投资者在合并或
换股中发生投资损失。二级市场的股票价格受多种因素的影响，若市场波动导致南山控
股 A 股、深基地 B 股股价与换股价格产生较大偏离，可能会致使投资者面临投资损失。
本次交易完成后，深基地将退市并注销法人资格，存续上市公司的股票在二级市场价格
具有不确定性，也可能导致投资者发生投资损失。
四、行使现金选择权的风险
为充分保护南山控股及深基地全体股东特别是中小股东的利益，本次交易将由现金
3-1-5-31
选择权提供方向南山控股及深基地除中国南山集团及其关联方以外的全体股东提供现
金选择权。享有现金选择权的股东可以将其所持有的南山控股 A 股、深基地 B 股分别
按照 5.43 元/股（除息后）、18.28 港元/股的价格全部或部分申报行使现金选择权。但
如本次重组方案未能得到相关政府及监管部门的批准或核准，将导致本次吸收合并无法
继续实施，则南山控股及深基地相关股东将不能行使现金选择权。同时，行使现金选择
权的南山控股及深基地股东须在现金选择权申报期内按照相关要求进行申报，在现金选
择权申报期外进行的现金选择权申报无效。若南山控股及深基地股东申报行使现金选择
权时南山控股 A 股或深基地 B 股股价高于现金选择权行使价格，申报行使现金选择权
将可能使其利益受损。此外，南山控股及深基地股东申报行使现金选择权还可能因此丧
失未来存续上市公司 A 股股价上涨的获利机会。
五、强制换股的风险
本次重组已取得南山控股和深基地各自股东大会表决通过。南山控股和深基地股东
大会的表决结果对各自公司全体股东均具有约束力，包括在其各自股东大会上投反对票、
弃权票或未出席股东大会也未委托他人代为表决的股东。在实施本次重组方案时，未有
效申报行使现金选择权的深基地 B 股股东所持股份及现金选择权提供方所持股份将按
照确定的换股比例被强制转换为南山控股 A 股股份。对于已经设定了质押、被司法冻
结或存在法律法规限制转让的其他情形的深基地 B 股股份，该等股份在换股时一律转
换成合并后存续上市公司的股份，原在深基地 B 股股份上设置的质押、被司法冻结的
状况或其他权利限制将在换取的相应的合并后存续上市公司股份上继续有效。
六、本次合并交割风险
本次吸收合并后，深基地将注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地全部资产、
负债、业务、人员、合同、资质及其他一切权利与义务。若深基地的主要资产存在抵押、
质押等权利限制，诉讼、仲裁或司法强制执行等重大争议或者妨碍权属转移的其他情形，
可能导致本次合并存在潜在不利影响和风险等。
七、汇率风险
本次换股吸收合并中，深基地 B 股换股股东原持有的以港元计价的深基地 B 股股
票在换股实施日将转换为相应的以人民币计价的南山控股 A 股股票，转换汇率为深基
3-1-5-32
地 B 股停牌前一交易日，即 2016 年 3 月 4 日中国人民银行公布的人民币对港元汇率中
间价 0.8403（按四舍五入保留小数点后 4 位）。该转换汇率与换股实施日人民币对港
元汇率间可能存在汇率波动风险。同时，本次重组实施完毕后，所有境内个人 B 股投
资者出售其因本次换股吸收合并而持有的存续上市公司 A 股股票将以人民币进行结算，
而所有境外 B 股投资者出售其因本次换股吸收合并而持有的存续上市公司 A 股股票所
获资金将转换成港元进行结算。因此，境外投资者将通过出售换股取得的南山控股 A
股股票或分红派息等方式而获得的人民币资金兑换为港元时，前述转换汇率与兑换当日
人民币对港元汇率之间亦可能存在汇率波动风险。
八、与交易系统和账户有关的风险
由于目前境内证券公司交易系统不完全相同，特殊 A 股证券账户开设过程中可能
涉及部分证券公司需对现有交易系统进行升级改造，该交易系统升级改造所需的时间亦
存在不确定性。如果深基地 B 股投资者为规避上述相关风险，可选择在深基地 B 股交
易时段出售所持有的深基地 B 股，也可以选择行使现金选择权。
九、交易费用、税收变化的风险
本次交易实施后，投资者持有的深基地 B 股股份将转换为南山控股 A 股股份，B
股与 A 股在交易费用、税收等方面可能存在差异，深基地 B 股投资者需承担交易费用、
税收变化的风险，请投资者关注。
十、证券账户权属关系不明确的风险
为实现本次换股吸收合并存续上市公司 A 股股份的正常出售以及资金流转，境内
个人 B 股投资者及境外 B 股投资者将在本次换股吸收合并实施过程中或完成后开展资
金账户开立、证券账户与银行账户关联等手续。如相关投资者因历史遗留问题存在证券
账户权属关系不明确、难以有效证明证券账户权属关系等情况导致资金账户开立、证券
账户与银行账户关联存在困难的，可选择在本次换股吸收合并之前出售所持有的深基地
B 股股票，也可以选择行使现金选择权。
十一、境内投资者不能换汇的风险
在本次交易实施后，境内个人 B 股投资者出售其因本次交易而持有的存续上市公
3-1-5-33
司 A 股股票将直接以人民币进行资金结算，不再转换为港币资金。如境内个人 B 股投
资者更倾向于持有港币资产，可选择在本次交易之前出售所持有的深基地 B 股股票，
或行使现金选择权。
十二、交易权利受到限制、只能单向卖出及指定交易受限的风险
在本次交易实施后，所有境外 B 股投资者以及一码通账户下没有 A 股证券账户或
虽有 A 股证券账户但 A、B 股子账户关联关系尚未确认的境内个人 B 股投资者将通过
中登公司配发的特殊 A 股账户持有存续上市公司 A 股股票，该账户仅供投资者持有或
卖出因本次交易而持有的存续上市公司 A 股股票。
特殊 A 股证券账户除无法买入任何证券以外，被限制使用的业务范围还包括：证
券发行、权证行权、开放式基金申购、开放式基金认购、开放式基金分红设置、ETF
申购、融资融券余券划转、融资融券担保品划转（买方向）、融资融券券源划转（买方
向）等。未来，如资本市场推出新业务及新产品，相关业务及产品也将有可能被列入限
制使用范围。
十三、境外 B 股投资者换汇权利存在不确定性的风险
本次交易完成后，境外 B 股投资者出售其因本次交易而持有的南山控股 A 股将换
成港元进行结算。目前，南山控股和深基地正在与相关外汇管理部门、换汇银行等就换
汇操作方案进行沟通，具体方案尚待进一步完善，因此境外 B 股投资者换汇权利存在
不确定性的风险。
十四、深基地相关权属风险
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地旗下控股子公司尚未取得权属证书的自有
土地使用权合计 13 宗，尚未取得权属证书的土地使用权系深基地控股子公司通过出让
方式取得，均已签署《国有土地使用权出让合同》并缴纳了土地出让金，土地使用权证
正在办理过程中；截至本独立财务顾问报告签署日，深基地旗下控股子公司的部分房产
尚未办理竣工结算，或者已竣工结算、房产证正在办理过程中。上述正在办理过程中的
土地使用权及房产证是否能够办理完成，存在不确定性，提醒投资者注意风险。
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地及其控股子公司租赁中国南山集团的土地
3-1-5-34
使用权共计 6 宗，土地使用权为深基地及其控股子公司与中国南山集团签订长期租约，
租赁取得。由于中国南山集团向深基地及其控股子公司出租的地块属于赤湾港用地的一
部分，尚未取得《国有土地使用权证》；截至本独立财务顾问报告签署日，深基地及其
控股子公司部分房产系附着于向中国南山集团租赁的地块上，中国南山集团未取得该等
地块的权属证书，因此深基地及其控股子公司在承租地块上所建设的房产亦未能办理相
应的房屋权属证书。中国南山集团已经出具相关承诺函，承诺向深基地或其下属子公司
出租的土地使用权均系中国南山集团合法拥有，如深基地及其下属子公司或者本次换股
吸收合并完成后的南山控股因租用上述土地而遭受任何损失、费用以及与之有关的其他
负债，南山集团将给予及时、足额赔偿。
十五、业绩下滑风险
（一）房地产开发业务
房地产企业的经营业绩受到多种因素的影响。宏观经济及行业周期的波动、房地产
宏观调控政策、土地、信贷、税收等政策的变化会对房地产企业的总体经营情况产生较
大影响。市场竞争加剧、项目开发和销售风险会对房地产企业的收入产生影响，原材料
价格的上涨、内部经营管理的风险则会进一步提高企业的经营成本。南山控股目前的房
地产开发项目主要集中在上海、深圳、苏州、南通、长沙等城市，若未来存续上市公司
进入区域对于房地产开发产品需求持续下降，且上述因素的变化持续对存续上市公司的
生产经营造成影响，则有可能导致存续上市公司房地产业务经营业绩持续下滑的情形。
（二）石油后勤业务
近年来，国际原油价格持续在低价位波动，使得国际海上石油公司调整其石油开采
计划，石油后勤业务保障需求也大幅萎缩，石油公司降价降成本诉求明显。同时随着中
海油惠州基地正式投产运营，中海油旗下原在赤湾基地的公司基本全部搬迁至惠州基地，
对深基地石油后勤业务形成严峻挑战。未来，若国际原油市场持续低迷或外部环境发生
其他重大变化，则有可能导致存续上市公司石油后勤业绩持续下滑的风险。
（三）集成房屋开发业务
近年来，受国家基建投资增速放缓、外部市场形势严峻的影响，南山控股集成房屋
业务业务订单持续下滑、应收账款回款难度加大、集成房屋租赁资产减值，集成房屋业
3-1-5-35
务出现收入下滑的情形。目前南山控股集成房屋业务正在进行积极转型，但若未来存续
上市公司无法及时优化自身资源配置，则有可能导致存续上市公司集成房屋业务业绩进
一步下滑的风险。
十六、现金选择权提供方履约能力的风险
为充分保护深基地全体股东的利益，本次合并将向深基地除中国南山集团及其关联
方以外的全体股东提供现金选择权，并由中国南山集团及华润信托担任现金选择权提供
方。本次现金选择权提供方的选择标准之一是具有较强的履约能力，即便如此，现金选
择权提供方的履约能力仍然存在一定的不确定性，现金选择权提供方未来能否履约将影
响本次吸并方案的进度及能否成功执行，提醒投资者关注相关风险。
十七、上市条件的风险
本次合并将向南山控股除中国南山集团及其关联方以外的全体股东提供现金选择
权，并由中国南山集团担任南山控股现金选择权的提供方。本次合并将向深基地除中国
南山集团及其关联方以外的全体股东提供现金选择权，并由中国南山集团及华润信托担
任现金选择权提供方。
根据《上市规则》第 14.1.1 条（九）项、第 13.2.1 条第（九）项、第 12.13 条关
上市公司股权分布的规定，若社会公众持有的股份连续二十个交易日低于公司股份总数
的 25%，公司股本总额超过人民币 4 亿元的，低于公司总股本的 10%，则上市公司股
权分布不再具备上市条件。
根据《上市规则》的相关规定：因股权分布发生变化连续二十个交易日不再具备上
市条件，未在上述二十个交易日内披露解决方案的，深交所将在上述期限届满后次一交
易日对该公司股票及其衍生品种实施停牌。上市公司在停牌后一个月内披露可行的解决
方案的，上市公司股票及其衍生品种可以复牌。上市公司披露的解决方案存在重大不确
定性，或者在停牌后一个月内未披露解决方案，或者在披露可行的解决方案后一个月内
未实施完成的，上市公司股票交易将被实行退市风险警示。股票交易被实行退市风险警
示后，在六个月内其股权分布仍不具备上市条件，深交所将有权决定暂停上市公司股票
上市交易， 上市公司因股权分布变化不再具备上市条件被暂停上市后，在六个月内股
权分布仍不具备上市条件，深交所将终止其股票上市。
3-1-5-36
若本次交易完成后，南山控股股权分布连续 20 个交易日不具备上市条件，南山控
股股票将有可能被暂停上市；若南山控股股票被暂停上市交易之日起 6 个月内仍不能达
到上市条件的，南山控股股票将被终止上市交易，提请投资人注意该潜在风险。
3-1-5-37
第三节 本次交易概况
一、本次交易的背景及目的
（一）本次交易的背景
1、本次交易响应国家政策鼓励方向
2014 年 10 月，国务院正式印发《物流业发展中长期规划（2014—2020 年）》，
提出要大力提升物流社会化、专业化水平，部署发展智能物流基础设施、建设区域性仓
储配送基地。《十三五规划纲要》指出“十三五”期间将大力发展第三方物流和绿色物
流、冷链物流、城乡配送；深入实施区域发展总体战略，完善对外开放战略布局，推进
“一带一路”建设，构建国际物流大通道。
本次换股吸收合并完成后，南山控股将响应国家政策，利用上市平台充分释放存续
公司物流业务活力，依托现有物流园区优势，大力发展物流园区开发运营业务，仓库布
局规模化、设备管理数据化、仓运配套服务延伸一体化。
2、本次交易符合市场发展趋势
房地产开发运营业务市场已逐步进入平稳发展时期，行业竞争加剧，处于房地产行
业细分市场的产业地产尤其是物流地产成为众多房地产企业谋求转型发展的重要方向，
“房地产+物流地产”已成为传统地产企业升级转型新趋势。电商、高端制造业、现代
批发零售业等下游行业对仓储、物流需求持续增长，物流地产未来增长空间巨大。
（二）本次交易的目的
1、实现存续公司地产业务和物流业务的协同发展
本次交易结合南山控股在房地产开发方面的优势和经验，提升存续公司物流业务的
开发建设能力，在土地资源稀缺的背景下，提升开发建设过程中的土地利用效率以及对
物流园区的运营管理能力。与此同时，借助深基地在物流领域的规模优势、资源优势及
品牌影响力，增强南山控股土地资源的获取能力，打通物流地产、住宅地产产业链，提
升协同效应。
3-1-5-38
2、彻底改善深基地融资渠道问题，促进业务跨越式发展
基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，未来物流业务将迎来
较大发展机遇，物流园区建设项目的投资门槛高及资金需求较高，对融资能力要求也较
高。
自 1995 年深基地 B 股上市后，深基地未向市场通过增发或配股等股权方式融资。
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地仅有流通 B 股，而 B 股市场在我国实际上已
逐渐失去正常的融资功能。此次南山控股换股吸收合并深基地，实现深基地 B 转 A，将
彻底改善深基地的融资能力，促进深基地物流业务跨越式发展。
二、本次交易决策过程和批准情况
（一）本次交易已履行的决策程序
2016年6月30日，南山控股第四届董事会第十九次会议和深基地第八届董事会第一
次会议分别审议通过本次重组草案及其他相关议案；
2016年7月28日，国务院国资委批准本次交易；
2016年8月3日，南山控股2016年第三次临时股东大会审议通过本次交易；
2016年8月4日，深基地2016年第三次临时股东大会审议通过本次交易；
2016年8月12日，南山控股第四届董事会第二十次会议和深基地第八届董事会第三
次通讯会议分别审议通过本次重组方案调整的相关议案；
2016 年 8 月 22 日，商务部出具《商务部关于原则同意深圳市新南山控股（集团）
股份有限公司换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司的批复》（商资批[2016]765
号），原则同意本次交易；
2017 年 7 月 14 日，南山控股第五届董事会第二次会议和深基地第八届董事会第
十六次通讯会议分别审议通过延长本次交易有效期相关议案；
2017 年 8 月 1 日，南山控股 2017 年第一次临时股东大会审议通过延长本次交易
有效期；
2017年8月2日，深基地2017年第二次临时股东大会审议通过延长本次交易有效期；
3-1-5-39
2017年11月27日，南山控股第五届董事会第六次会议和深基地第八届董事会第二
十一次通讯会议分别审议通过调整本次交易方案相关议案。
（二）本次交易尚需履行的审批程序
1、获得中国证监会核准。
截至本独立财务顾问报告签署日，相关报批事项仍在进行之中。上述批准或核准均
为本次交易的前提条件，在取得批准或核准前，不能实施本次交易。
三、本次交易具体方案
（一）方案概要
南山控股拟以发行A股股份换股方式吸收合并深基地，即南山控股向深基地的所有
换股股东发行股票交换该等股东所持有的深基地B股股票。本次换股吸收合并完成后，
深基地将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产、负债、
业务、人员、合同及其他一切权利与义务。
（二）本次换股吸收合并
1、合并主体
本次换股吸收合并的合并方为南山控股，被合并方为深基地。
2、合并方式
南山控股拟以发行A股股份换股方式吸收合并深基地，即南山控股向深基地的所有
换股股东发行股票交换该等股东所持有的深基地B股股票。本次换股吸收合并完成后，
深基地将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产、负债、
业务、人员、合同及其他一切权利与义务。
3、合并生效日和合并完成日
本次换股吸收合并生效日为下述的所有生效条件均获满足之日：
（1）《合并协议》经合并双方的法定代表人或授权代理人签署并加盖法人公章；
（2）本次换股吸收合并获得南山控股股东大会的批准，即经出席南山控股股东大
3-1-5-40
会的全体非关联股东所持表决权的三分之二以上表决通过；本次换股吸收合并获得深基
地股东大会的批准，即经出席深基地股东大会的全体非关联股东所持表决权的三分之二
以上表决通过；
（3）本次换股吸收合并涉及的相关事项取得国务院国资委、商务部和中国证监会
批准及核准；
（4）不存在限制、禁止或取消本次换股吸收合并的法律、法规，政府机构的禁令
或命令，或法院的判决、裁决、裁定。
本次换股吸收合并完成日为存续上市公司（本次换股吸收合并完成后的南山控股）
就本次换股吸收合并完成相应的工商变更登记手续之日或深基地完成工商注销登记手
续之日，以两者中较晚之日为准。
4、本次换股吸收合并发行的股票种类及面值
南山控股为本次换股吸收合并之目的发行境内上市人民币普通股（A股），每股面
值为1元。
5、本次换股吸收合并的发行对象
本次换股吸收合并的发行对象为于换股实施股权登记日收市后在证券登记结算机
构登记在册的下列股东：（1）未申报、部分申报、无权申报或无效申报行使现金选择
权的深基地B股股东；及（2）向深基地B股股东实际支付现金对价并受让取得深基地B
股股份的现金选择权提供方。
6、换股价格和换股比例
（1）南山控股换股价格
本次合并中，南山控股于定价基准日前20个交易日股票交易均价为6.48元/股。综
合考虑历史股价、经营业绩、市值规模以及可比公司股价等因素，经公平协商，最终确
定南山控股的换股价格为定价基准日前20个交易日南山控股股票交易均价的90%，即
5.83元/股。
2016年5月23日，南山控股2015年年度股东大会审议通过《利润分配方案》，以
1,877,530,273股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.88元（含税），送红股0
股，不以公积金转增股本，上述分红除息于2016年6月23日实施完成，南山控股换股价
3-1-5-41
格调整为5.64元/股。
2017年5月26日，南山控股2016年年度股东大会审议通过《利润分配方案》，以
1,877,530,273股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.07元（含税），送红股0股，
不以公积金转增股本，上述分红除息于2017年7月21日实施完成，南山控股换股价格调
整为5.43元/股。
自定价基准日至换股实施日期间，如南山控股发生派发股利、送股、转增股本、增
发新股或配股等除权、除息事项，则上述换股价格将相应调整。
（2）深基地换股价格
本次合并中，深基地于定价基准日前20个交易日的股票交易均价为16.62港元/股。
综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模、同类交易溢价率等因素，经公平协商，深基
地股东的换股价格以定价基准日前20个交易日交易均价为基础，并在此基础上给予
40%的换股溢价率确定，即23.27港元/股。采用B股停牌前一交易日即2016年3月4日中
国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.8403人民币）进行折算，折合
人民币19.55元/股。
自定价基准日至换股实施日期间，如深基地发生派发股利、送股、转增股本、增发
新股或配股等除权、除息事项，则上述换股价格将相应调整。
（3）换股比例
根据上述换股价格，深基地股份与南山控股股份的换股比例为1:3.6004，即每1股
深基地B股股票可以换得3.6004股南山控股股票。计算公式为：每1股深基地B股股票可
以换得南山控股股票数=深基地的换股价格/南山控股的换股价格。
自定价基准日至换股实施日期间，如南山控股或深基地发生派发股利、送股、转增
股本、增发新股或配股等除权、除息事项，则本次合并的换股价格和换股比例将进行相
应调整。
7、本次换股吸收合并发行股份的数量
南山控股因本次换股吸收合并将发行的股份数量为83,025.22万股，将全部用于换
股吸收合并深基地。
3-1-5-42
自定价基准日至换股实施日期间，如南山控股或深基地发生派发股利、送股、转增
股本、增发新股或配股等除权、除息事项，若南山控股、深基地发生派息、送股、资本
公积金转增股本等除权除息事项，则上述发行股份的数量将相应调整。
8、南山控股现金选择权
为充分保护南山控股全体股东的利益，本次合并将向南山控股除中国南山集团及其
关联方以外的全体股东提供现金选择权，并由中国南山集团担任南山控股现金选择权的
提供方。
南山控股现金选择权行使价格为5.43元/股，与本次南山控股换股价格一致，南山
控股现金选择权的提供方将以5.43元/股的价格无条件受让有效申报行使现金选择权的
南山控股股份并支付相应现金对价。
在南山控股现金选择权实施股权登记日登记在册的现金选择权目标股东，可以在现
金选择权申报期自行选择以其持有的南山股票以5.43元/股的价格全部或部分申报行使
现金选择权。同时，行使南山控股现金选择权的股东将相对应的股份过户到相关现金选
择权提供方的名下，该等行使现金选择权的股东无权再就申报行使现金选择权的股份向
南山控股或任何同意本次重组的南山控股股东主张权利。但下述股东不享有现金选择
权：已承诺放弃现金选择权的南山控股股东；其他存在权利限制且届时未依法或按约解
除权利限制的南山控股股东；其他根据适用法律不得行使现金选择权的股东。
自定价基准日至现金选择权实施日期间，如南山控股发生派发股利、送股、转增股
本、增发新股或配股等除权、除息事项，则上述现金选择权价格将进行相应调整。
9、深基地现金选择权
为充分保护深基地全体股东的利益，本次合并将向深基地除中国南山集团及其关联
方以外的全体股东提供现金选择权，并由中国南山集团及华润信托担任现金选择权提供
方，本次华润信托与南山控股、深基地不存在关联关系。
若有效申报行使深基地现金选择权的股份数量不足31,334,483股（含31,334,483
股），则将由华润信托担任深基地现金选择权提供方；若有效申报行使深基地现金选择
权的股份数量超过31,334,483股，则超过部分将由中国南山集团担任现金选择权提供
方，普洛斯已出具《同意函》，同意其所持有的45,890,000股深基地B股股票不参与行
3-1-5-43
使现金选择权，全部参与换股。
深基地现金选择权行使价格为18.28港元/股，采用B股停牌前一交易日即2016年3
月4日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.8403人民币），折算
为人民币15.36元/股，该现金选择权价格较定价基准日前20个交易日股票交易均价
16.62港元/股溢价10%。深基地现金选择权的提供方将以18.28港元/股的价格无条件受
让有效申报行使现金选择权的深基地股份并支付相应现金对价。
在现金选择权实施股权登记日登记在册的现金选择权目标股东，可以在现金选择权
申报期自行选择以其持有的深基地B股票以18.28港元/股，采用B股停牌前一交易日即
2016年3月4日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.8403人民币），
折算为人民币15.36元/股的价格全部或部分申报行使现金选择权。同时，行使深基地现
金选择权的股东将相对应的股份过户到相关现金选择权提供方的名下，该等行使现金选
择权的股东无权再就申报行使现金选择权的股份向深基地或任何同意本次合并的深基
地股东主张权利。但下述股东不享有现金选择权：已承诺放弃现金选择权的深基地股东；
其他存在权利限制且届时未依法或按约解除权利限制的深基地股东；其他根据适用法律
不得行使现金选择权的股东。
自定价基准日至现金选择权实施日期间，如深基地发生派发股利、送股、转增股本、
增发新股或配股等除权、除息事项，则上述现金选择权价格将进行相应调整。
于换股实施日，未申报、部分申报、无权申报或无效申报行使现金选择权的深基地
股东持有的深基地股票，及现金选择权提供方因向现金选择权目标股东实际支付现金对
价而受让取得的深基地股票，将全部按照换股比例转换为南山控股换股发行的A股股
票。
如果《合并协议》约定的生效条件或者实施条件未能全部满足或被合并双方适当豁
免，导致本次合并不能实施，则相关南山控股、深基地现金选择权目标股东不能行使现
金选择权，也不能就此向合并双方主张任何赔偿或补偿。
本次现金选择权安排不会导致南山控股不满足相关法律、法规或者有权监管部门规
定的上市公司公开发行股份比例的要求。
3-1-5-44
10、换股实施日
换股实施日为换股股东将其所持深基地股份按换股比例转换为南山控股A股股票
之日，该日期将由南山控股与深基地另行协商确定并公告。
11、换股方法
换股股东股份登记日收市后在证券登记结算机构登记在册的深基地全体股东（包括
此日收市后已在证券登记结算机构登记在册的现金选择权提供方）所持的深基地股票按
照换股比例全部转换为南山控股为本次换股吸收合并而发行的A股股票。
本次换股吸收合并中，换股股东通过换股持有的南山控股本次发行的A股股票所涉
股份登记及管理等事宜，按合并双方相关股东大会会议决议及本次换股吸收合并的方案
等文件执行。
12、南山控股发行股份的上市流通
南山控股因本次换股吸收合并发行的A股股票将申请于深交所上市流通，如相关的
适用法律要求相关股东持有的南山控股 A 股股票在一定期限内限售，则相关股东应遵
守有关规定。
13、零碎股处理方法
换股股东取得的南山控股A股股票应当为整数，如其所持有的深基地股票乘以换股
比例后的数额不是整数，则按照其小数点后尾数大小排序，每一位股东依次送一股，直
至实际换股数与计划发行股数一致。如遇尾数相同者多于余股时则采取计算机系统随机
发放的方式，直至实际换股数与计划发行股数一致。
14、权利受限的深基地股份的处理
对于存在权利限制的深基地股份，该等股份在换股时均应转换成南山控股的股份，
但原在深基地股份上已存在的权利限制状态将在换取的相应南山控股的股份上继续维
持有效。
15、滚存利润安排
除合并双方签署《换股吸收合并协议》之日前已公告的利润分配方案，以及经南山
控股和深基地各自股东大会批准进行现金方式的利润分配之外，南山控股及深基地截至
3-1-5-45
本次换股吸收合并交割日的滚存未分配利润由存续公司的新老股东按持股比例共同享
有。
16、债权人保护
南山控股、深基地已经按照相关中国法律的要求履行债权人通知和公告程序，并将
根据各自债权人于法定期限内提出的要求向各自债权人提前清偿债务或提供担保。
南山控股、深基地已经于董事会审议通过本次合并相关事项后，向金融债权人和一
般债权人发出书面通知，告知债权人本次合并事宜并征求债权人同意由合并后的存续上
市公司继续承担及履行债务。
南山控股董事会审议通过本次合并相关事项后，南山控股已就截至2016年6月30
日的债权人情况启动债权人沟通，截至本独立财务顾问报告签署日，南山控股已取得17
家主要普通债权人关于本次债务承继事项的同意函，已取得同意函的债务金额合计占南
山控股母公司普通债务（扣除应付债券、预收账款、应付职工薪酬、利息、应交税费）
的比例约为98%。
深基地董事会审议通过本次合并相关事项后，深基地已就截至2016年6月30日的债
权人情况启动债权人沟通，截至本独立财务顾问报告签署日，深基地已取得全部银行债
权人对换股吸收合并偿债主体变更事宜无异议的同意函。截至本独立财务顾问报告签署
日，深基地已取得5家主要普通债权人关于本次偿债主体变更事宜的同意函，已取得同
意函的债务金额合计占深基地母公司普通债务（扣除应付债券、中期票据、利息及应付
职工薪酬、税费、预收租金）的比例约为98%。
2016年7月21日，深基地召开“12深赤湾MTN1”中期票据持有人会议，审议通过
了本次换股吸收合并中期票据存续及承继事宜的议案；2016年7月21日，深基地召开“12
基地债”2016年第一次债券持有人会议，审议通过了本次换股吸收合并偿债主体变更
事宜的议案。
2016年7月22日，南山控股召开“12雅致债”2016年第一次债券持有人会议，审
议通过了本次换股吸收合并债券存续事宜的议案。
17、本次合并过渡期安排
在本次合并的过渡期内，南山控股和深基地均应遵循以往的运营惯例和经营方式运
3-1-5-46
作，维持好与政府主管部门、客户及员工的关系，制作、整理及保管好各自的文件资料，
及时缴纳有关税费，且不会进行任何异常交易或引致任何异常债务。在确有必要的情况
下，一方在业务的开展过程中需要另一方予以配合（包括但不限于提供相关资料、出具
说明、共同向主管部门开展申报行为等），则另一方对此予以积极配合。
18、深基地有关资产、负债、业务的承继与承接
根据《换股吸收合并协议》，自合并交割日起，南山控股将承继及承接深基地的全
部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务。不论该资产、负债、业务、
人员、合同及其他一切权利与义务是否已实际交付、转移或变更登记至南山控股名下。
深基地承诺其将采取一切行动或签署任何文件以使得前述资产、负债、业务、人员、合
同及其他一切权利与义务能够尽快交付，转移或变更至南山控股名下。
19、员工安置
本次换股吸收合并完成之后，南山控股的原管理人员和原职工将根据其与南山控股
签订的聘用协议或劳动合同，继续在存续公司工作。深基地的全体员工将由存续公司全
部接收。深基地作为其现有员工雇主的任何及全部权利和义务将自本次换股吸收合并的
交割日起由存续公司享有和承担。
为充分保护深基地现有职工的合法权益，实现劳动关系的稳定过渡，南山控股已于
2016年7月15日召开南山控股2016年第二次职工代表大会，审议通过了与本次交易相
关的员工安置方案；深基地已于2016年7月18日召开深基地2016年第二次职工代表大
会，审议通过了与本次交易相关的员工安置方案。
四、本次交易不会导致南山控股控股股东和实际控制人变更
本次交易前后，南山控股的控股股东及实际控制人均为中国南山集团，本次交易不
会导致南山控股控股股东和实际控制人变更。
五、本次交易构成重大资产重组
本次换股吸收合并中，南山控股拟购买资产交易价格为换股吸收合并购买资产的成
交金额（交易价格=深基地换股价格×深基地总股本），为45.08亿元，与南山控股截至
2016年12月31日经审计的资产净额的比例大于50%，按照《重组管理办法》的规定，
3-1-5-47
本次交易构成南山控股重大资产重组。
本次换股吸收合并中，南山控股2016年末经审计的合并财务会计报告资产总额占
深基地的同期经审计的合并财务会计报告资产总额达到50%以上，2016年所产生的营
业收入占深基地同期经审计的营业收入的比例达到50%以上，2016年年末经审计的合
并财务会计报告期末资产净额占深基地同期经审计的资产净额的比例达到50%以上，且
超过5,000万元，根据《重组管理办法》的规定，本次换股吸收合并构成深基地重大资
产重组。
六、本次交易构成关联交易
南山控股和深基地的控股股东及实际控制人均为中国南山集团。根据相关法律、法
规和规范性文件及《上市规则》的规定，本次交易构成关联交易。在南山控股审议本次
交易的董事会表决时，关联董事已回避表决；在深基地审议本次交易的董事会表决时，
关联董事已回避表决。
七、本次交易不构成借壳上市
本次换股吸收合并双方的控股股东及实际控制人均为中国南山集团，本次换股吸收
合并后，存续上市公司的控制权未发生变更，因此不构成借壳上市。
八、本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件
根据《证券法》、《上市规则》等规定，上市公司股权分布发生变化不再具备上市
条件是指社会公众持有的股份低于公司股份总数的25%，公司股本总额超过4亿元的，
社会公众持股的比例低于10%。社会公众不包括：（1）持有上市公司10%以上股份的
股东及其一致行动人；（2）上市公司的董事、监事、高级管理人员及其他关联人。
在本次交易项下，南山控股作为存续公司于本次合并完成后的总股本为27.08亿股，
即本次交易完成后，南山控股的总股本仍超过4亿元。
为充分保护南山控股全体股东的利益，本次合并将向南山控股除中国南山集团及其
关联方以外的全体股东提供现金选择权，并由中国南山集团担任南山控股现金选择权的
提供方。为充分保护深基地全体股东的利益，本次合并将向深基地除中国南山集团及其
关联方以外的全体股东提供现金选择权，并由中国南山集团及华润信托担任现金选择权
3-1-5-48
提供方。
本次现金选择权提供方案的设计以及华润信托寻找的最主要原则为满足存续上市
公司的上市条件，华润信托与南山控股及深基地不存在关联关系，中国南山集团及华润
信托将共同担任现金选择权提供方，华润信托因提供现金选择权义务而取得的本次吸并
完成后南山控股的股份不超过本次吸并完成后南山控股总股本的 9.99%，普洛斯已出
具《同意函》，同意其所持有的45,890,000股深基地B股股票不参与行使现金选择权，
全部参与换股，本次交易完成后社会公众股东合计持有南山控股的股权比例不低于
10%，符合股权分布的上市条件。
若因本次换股吸收合并实施现金选择权出现南山控股股权分布不再具备上市条件
的极端情况，存续上市公司将积极运用资本运作方式促使南山控股在极端情况出现后的
6个月内增加社会公众股东人数及社会公众股数量，包括但不限于通过非公开发行等方
式增加南山控股的社会公众股东人数及社会公众持有南山控股股份的数量。
本次合并及本次交易完成后，社会公众持股数量占本次交易完成后南山控股总股本
的比例均不低于10%，南山控股不会因为本次交易的实施导致公司不符合股票上市条
件。
九、本次交易对上市公司的影响
（一）本次交易对上市公司股权结构的影响
截至本独立财务顾问报告签署日，南山控股的总股本为187,753.03万股，深基地的
总股本为23,060.00万股，南山控股因本次合并将发行 A 股股票83,025.22万股吸收合
并深基地。
本次合并完成后，存续的南山控股的总股本将增至270,778.25万股，其中中国南山
集团直接及间接持有185,259.48万股（不考虑南山控股及深基地股东行使现金选择权的
情况）。合并前后，中国南山集团直接及间合计持股比例由75.77%降低至68.42%，股
本结构如下表所示：
本次吸并前 本次吸并后
股东
持股数量（万股） 持股比例（%） 持股数量（万股） 持股比例（%）
3-1-5-49
本次吸并前 本次吸并后
股东
持股数量（万股） 持股比例（%） 持股数量（万股） 持股比例（%）
中国南山集团
142,263.50 75.77% 185,259.48 68.42%
及其关联方
原南山控股 A
45,489.53 24.23% 45,489.53 16.80%
股公众股东
原深基地 B 股
- - 40,029.25 14.78%
公众股东
特定投资者 - - - -
合计 187,753.03 100.00% 270,778.25 100.00%
本次合并完成后，深基地将终止上市并注销法人资格。
（二）本次交易对上市公司财务指标的影响
本次合并前后，南山控股主要会计数据和财务指标比较如下表所示：
2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日
项目
吸并前 吸并后 变化率（幅度） 吸并前 吸并后 变化率（幅度）
资产总额（万
1,667,509.53 2,503,365.94 50.13% 1,471,606.85 2,226,511.00 51.30%
元）
负债总额（万
1,046,965.45 1,621,823.78 54.91% 822,463.92 1,315,959.11 60.00%
元）
归属于母公
司所有者权 537,759.68 711,821.98 32.37% 563,685.94 739,369.56 31.17%
益（万元）
资产负债率 62.79% 64.79% 2.00% 55.89% 59.10% 3.21%
每股净资产
2.86 2.63 -8.04% 3.00 2.73 -9.00%
（元/股）
2017 年 1-9 月 2016 年度
项目
吸并前 吸并后 变化率（幅度） 吸并前 吸并后 变化率（幅度）
营业收入（万
270,871.40 325,948.52 20.33% 498,581.21 566,261.91 13.57%
元）
营业成本（万
145,762.87 170,000.23 16.63% 307,423.19 337,414.01 9.76%
元）
利润总额（万
52,529.98 54,762.60 4.25% 85,581.42 92,818.10 8.46%
元）
归属于母公
司所有者的
12,952.05 11,265.13 -13.02% 52,699.71 52,891.52 0.36%
净利润（万
元）
扣除非经常
性损益后归 11,408.32 9,379.52 -17.78% 53,836.49 53,664.63 -0.32%
属于母公司
3-1-5-50
所有者的净
利润（万元）
基本每股收
0.07 0.04 -42.86% 0.28 0.20 -28.57%
益（元/股）
扣非后每股
0.06 0.03 -50.00% 0.29 0.20 -31.03%
收益（元/股）
毛利率 46.19% 47.84% 1.65% 38.34% 40.41% 2.07%
3-1-5-51
第四节 南山控股基本情况
一、南山控股的基本情况
公司名称： 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
公司英文名称： Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co., Ltd.
公司曾用名称： 雅致集成房屋（集团）股份有限公司
广东省深圳市南山区高新技术产业园区科技南十二路 007 号九洲电器大厦
注册地址：
五楼 A 室
法定代表人： 田俊彦
注册资本： 187,753.0273 万元
企业类型： 股份有限公司
股票简称： 南山控股
股票代码： 002314.SZ
成立日期： 2001 年 4 月 30 日
股票上市日期： 2009 年 12 月 3 日
股票上市地点： 深圳证券交易所
统一社会信用代码： 91440300728551331M
董事会秘书： 沈启盟
通讯地址： 深圳市南山区海德三道卓越后海中心1801号
邮政编码： 518057
联系电话： 0755-33372314
兴办实业（具体项目另行申报）；在合法取得使用权的土地上从事房地产
开发经营；房屋租赁，物业管理；活动房屋、金属结构件、建筑材料、设
备的生产（由分支机构经营）、销售、租赁及相关服务（涉及资质证的凭
经营范围：
资质证经营）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业
务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许
可后方可经营）。港口运输；保税场库经营；普通货运。
二、南山控股的历史沿革
（一）南山控股设立及改制情况
1、公司设立
南山控股的前身深圳市雅致轻钢房屋系统有限公司是经深圳市工商行政管理局核
准，由程华平、倪细卿、王海鑫共同出资组建的有限责任公司。
2001 年 4 月 30 日，雅致有限领取了注册号为 403012064809 的企业法人营业执
照，注册资本为 100 万元。
3-1-5-52
雅致有限成立时的股权结构如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
程华平 70.00 70.00
倪细卿 20.00 20.00
王海鑫 10.00 10.00
合计 100.00 100.00
2、2005 年整体变更设立股份有限公司
2005 年 3 月 1 日，雅致有限经深圳市人民政府深府股[2005]1 号文《关于以发起
方式改组设立深圳市雅致集成房屋股份有限公司的批复》批准，由雅致有限的全体股东
华南建材（深圳）有限公司、深圳市雅致钢构制品有限公司、官木喜、官银洲、王海鑫
和李新共同作为发起人，以发起方式改组设立深圳市雅致集成房屋股份有限公司，雅致
有限整体变更为股份有限公司。
2005 年 3 月 1 日，雅致有限在深圳市工商行政管理局办理了工商变更登记，领取
了注册号为 4403012064809 的企业法人营业执照。
雅致股份设立时，各发起人的持股数和持股比例情况如下：
发起人名称 持股数（万股） 持股比例（%） 股权性质
华南建材 8,100.00 60.00 社会法人股
官木喜 3,298.41 24.43 自然人股
深圳市雅致钢构制品有限公司 881.63 6.53 社会法人股
官银洲 677.76 5.02 自然人股
王海鑫 271.10 2.01 自然人股
李新 271.10 2.01 自然人股
合计 13,500.00 100.00 -
（二）首次公开发行及上市后股本变动情况
1、首次公开发行并上市
2009 年 11 月 13 日，雅致股份经中国证券监督管理委员会证监发行字【2009】1175
号文核准，采用向二级市场投资者定价配售方式发行了 7,364.10 万股人民币普通股（A
股）股票。发行后，雅致股份股本总额增加至 29,000.00 万元。雅致股份 7,364.10 万
股人民币普通股中，无限售条件的股份数为 5,894.10 万股，自 2009 年 12 月 3 日起在
深圳证券交易所中小企业板上市交易；有限售条件的股份数为 1,470.00 万股，自 2010
3-1-5-53
年 3 月 3 日起在深圳证券交易所中小企业板上市交易。
雅致股份上市时，股东持股情况如下：
股份性质 持股数量（万股） 比例（%）
一、非流通股
赤晓企业有限公司 14,144.00 48.77
官木喜 4,287.93 14.79
深圳雅致钢结构工程有限公司 1,146.12 3.95
倪细卿 546.00 1.88
徐伟 471.90 1.63
李新 352.43 1.22
王海鑫 352.43 1.22
官银洲 335.09 1.16
二、流通股
社会公众股 7,364.10 25.39
合计 29,000.00 100.00
2、2014 年资本公积转增股本
2014 年 5 月 21 日，雅致股份召开 2013 年年度股东大会，审议通过 2013 年度利
润分配预案，以 2013 年 12 月 31 日总股本 290,000,000 股为基数，每 10 股派发现金
红利 1.00 元（含税），同时以资本公积金转增股本方式向全体股东每 10 股转增 10 股。
上述利润分配方案实施后，雅致股份总股本将由 290,000,000 股增加至 580,000,000
股。
2014 年 7 月 18 日，上述利润分配方案实施完毕，雅致股份总股本变更为
580,000,000 股。
3、2015 年发行股份购买资产并募集配套资金
2014 年 6 月 3 日，雅致股份召开 2014 年第一次临时股东大会，审议通过关于雅
致集成房屋股份有限公司向特定对象发行股份购买资产等相关议案。2015 年 4 月 14
日，雅致股份取得中国证监会《关于核准雅致集成房屋（集团）股份有限公司向中国南
山开发（集团）股份有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可
[2015]608 号），核准雅致股份发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事宜。
2015 年 5 月 29 日，天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具了天健验[2015]3-47
3-1-5-54
号《验资报告》，截至 2015 年 5 月 22 日，雅致股份已收到本次资产认购股份的股权出
资并已经办理有关股权的过户登记手续，并于 2015 年 6 月完成了募集配套资金的发行
工作。
2015 年 7 月 2 日，天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具了天健验[2015]3-78
号《验资报告》。根据该验资报告，截至 2015 年 7 月 1 日，发行人实际非公开发行人
民币普通股 157,775,255 股，每股面值 1 元，发行价为每股人民币 8.81 元，应募集资
金总额 1,389,999,996.55 元，减除发行费用人民币 47,392,830.08 元后，募集资金净
额为 1,342,607,166.47 元。其中，计入股本人民币 157,775,255 元，计入资本公积人
民币 1,184,831,911.47 元；截至 2015 年 7 月 1 日，发行人变更后的股本为人民币
1,877,530,273 元，累计实收资本人民币 1,877,530,273 元。
2015 年 11 月 4 日，雅致股份公司名称由“雅致集成房屋（集团）股份有限公司”
变更为“深圳市新南山控股（集团）股份有限公司”。
2015 年发行股份购买资产并募集配套资金完成后，南山控股的注册资本为
187,753.03 万元，股权结构情况如下：
股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
中国南山开发（集团）股份有限公司 938,275,881 50.03
赤晓企业有限公司 282,880,000 15.07
上海南山房地产开发有限公司 200,479,137 10.68
博时资本-招商银行-华润信托-华润信托瑞华定增对冲
31,782,065 1.69
基金 1 号集合资金信托计划
申万菱信基金-光大银行-申万菱信资产-华宝瑞森林定
20,658,346 1.10
增1号
全国社保基金一零八组合 17,999,797 0.96
全国社保基金五零一组合 11,350,738 0.60
华润深国投信托有限公司-民森 H 号证券投资基金资金
10,645,422 0.57
信托计划
中央汇金投资有限责任公司 10,549,600 0.56
官木喜 10,489,000 0.56
其他股东 342,420,287 18.18
三、南山控股最近三年的控制权变动情况
2015 年，南山控股发行股份购买资产并募集配套资金，其控股股东由赤晓企业变
更为中国南山集团。最近三年南山控股实际控制人为中国南山集团，未发生过变更。
3-1-5-55
四、南山控股最近三年重大资产重组情况
南山控股于 2015 年完成了重大资产重组。2015 年 6 月，雅致股份向中国南山集
团及其关联方发行股份购买资产并配套募集资金的重大资产重组事项实施完毕，房地产
开发业务成为南山控股主营业务，并于 2015 年 11 月正式更名为“深圳市新南山控股
（集团）股份有限公司”，成为以房地产开发为主要业务，集成房屋、船舶舾装业务相
结合的多元化、集团型企业。
五、南山控股主营业务发展情况和主要财务指标
（一）公司主营业务发展情况
1、业务概览
南山控股前身为雅致股份，雅致股份主营业务为集成房屋的生产、销售和租赁业务；
与船舶舱室配套的复合板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室的生产和销售；
建筑机械设备的租赁与服务业务。2015 年 6 月，雅致股份向中国南山集团及其关联方
发行股份购买资产并配套募集资金的重大资产重组事项实施完毕，房地产开发业务成为
南山控股主营业务，并于 2015 年 11 月正式更名为“深圳市新南山控股（集团）股份
有限公司”，成为以房地产开发为主要业务，集成房屋、船舶舾装业务相结合的多元化、
集团型企业。
目前，南山控股的主营业务包括房地产业务、集成房屋业务、船舶舱室配套业务、
塔机租赁业务及其他业务。
（1）房地产开发业务
报告期内，南山控股的房地产开发项目主要集中于长三角地区，以上海、苏州、南
通和长沙为主，市场前景广阔，发展潜力较大。南山控股下属住宅产品类型丰富，有面
向中高端客户的大户型洋房产品，也有面向中低端客户的小户型住宅产品，并拥有物业
管理公司。
南山控股开发的住宅项目定位于刚需和首改客户群体，着力产品系列化和标准化的
研发，进行快速复制，以高周转实现规模扩张；同时致力于打造“品质生活，幸福家居”，
围绕客户体验来设计产品和服务，提高项目溢价能力，并将其打造成南山控股的核心竞
3-1-5-56
争力。
（2）集成房屋业务
南山控股集成房屋业务主要的生产模式为流水线生产产品模块，并进行组装，直接
为客户提供整体的集成房屋解决方案。
南山控股近两年对集成房屋产品进行了大力度的开发与升级，以前只有单一的活动
板房产品，近年则完成了许多新产品的研发工作，基本实现了下属产品的开发及升级，
形成了 7 大系列的产品，具体如下：
高端产品包含两个系列：（1）模方空间，该产品主要为高端的集装箱模块房屋；（2）
雅居，该产品主要为高端多层活动板房。
中端产品包含两个系列：（1）易安居，该主要针对亚非拉国家的保障房；（2）打包
箱房：该产品主要为模块化房屋，可以广泛应用在建筑工地、室外会展、旅游营地等。
低端产品包含一个系列：活动板房，主要应用于建筑工地。
南山控股还拥有两个应用产品系列，主要为：（1）特种集装箱：该产品主要为特种
用途，可以用于能源方面，主要应用在发电机箱、发电机组、太阳能模块等，主要在印
度、亚非拉等能源使用不便利的国家及地区使用；（2）雅致配套：作为以上六个系列产
品的配套使用，包含围墙、岗哨等配套设施。
目前，南山控股的产品质量在国内处于领先地位，在大型国企、外企需求较大的中
高端产品市场中具备相当的竞争实力。
（3）船舶舱室配套业务
南山控股根据客户的要求为客户提供船舶舱室系统产品及陆用整体卫浴的设计、生
产及安装（部分需要）服务，从而实现公司的盈利。
2015 年，南山控股船舶舱室配套业务通过压缩成本，积极开拓新市场，保持了营
业收入稳中有升的局面。
（4）塔机租赁业务
南山控股提供塔吊租赁服务，通过购买的形式从塔吊制造企业获取设备的零部件，
再通过使用人工将设备安装成可供使用塔吊设备整机，供客户进行物资吊装使用。
3-1-5-57
2、主要收入及成本情况
南山控股近两年及一期的主营业务收入及成本情况如下：
单位：万元
2017 年 1-9 月 2016 年度 2015 年度
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产
181,804.48 70,916.10 391,692.82 219,874.73 361,218.60 251,886.20
业务
集成房
53,425.72 46,085.20 52,693.53 44,783.92 54,644.48 56,662.82
屋业务
船舶舱
室配套 27,212.66 21,956.74 40,032.95 30,210.16 56,510.22 46,954.44
业务
塔机租
7,344.93 6,020.33 11,812.94 10,760.82 14,400.32 12,115.80
赁业务
其他业
1,083.62 784.50 2,348.97 1,793.56 1,450.33 533.96
务
合计 270,871.40 145,762.87 498,581.21 307,423.19 488,223.96 368,153.23
3、主要业务经营情况
报告期内，南山控股房地产项目主要集中于长三角地区，以上海、苏州、南通和长
沙为主。2017 年上半年南山控股房地产业务实现合同销售面积 13.88 万平方米，结算
面积 3.37 万平方米。
2017 年 6 月末，南山控股土地储备具体情况如下：
待开发土地面积（万平 计容建筑面积（万平方
项目 区域分布
方米） 米）
2017 年 6 月末累计持 苏州、长沙、南通、合
62.67 89.27
有 肥、武汉
4、主要销售客户及主要供应商情况
（1）主要销售客户情况
报告期内，南山控股不存在向单个客户的销售额超过当期销售总额 50%的情况，
前五大客户情况如下：
占年度销售总额比
序号 客户名称 销售额（万元）
例（%）
2017 年 1-9 月
1 单位 A 9,670.86 2.29
2 个人 1 1,484.42 0.35
3-1-5-58
占年度销售总额比
序号 客户名称 销售额（万元）
例（%）
3 个人 2 1,394.34 0.33
4 单位 B 1,236.64 0.29
5 个人 3 1,112.23 0.26
合计 14,898.49 3.52
2016 年度
1 单位 C 5,031.56 0.98
2 单位 D 2,300.84 0.45
3 单位 E 2,067.95 0.40
4 单位 F 1,924.57 0.37
5 个人 4 1,422.05 0.28
合计 12,746.97 2.48
2015 年度
1 单位 C 4,844.34 1.05
2 单位 G 3,219.23 0.70
3 单位 H 2,702.16 0.59
4 单位 F 2,229.56 0.49
5 单位 I 2,025.25 0.44
合计 15,020.54 3.27
注：由于客户信息保密需要，客户名称以字母代替
（2）主要供应商情况
报告期内，南山控股不存在对单个供应商的采购比例超过采购总额 50%的情况，
不存在采购严重依赖于少数供应商的情况，前五大供应商情况如下：
序号 供应商名称 采购额（万元） 占采购总额比例（%）
2017 年 1-9 月
1 中建三局第二建设工程有限责任公司 13,567.31 6.12
2 浙江大经建设集团股份有限公司 5,109.64 2.30
3 山河建设集团有限公司 5,016.27 2.26
4 上海星宇建设集团有限公司 2,558.92 1.15
5 苏州市怡峰建设工程有限公司 1,936.29 0.87
合计 28,188.43 12.70
2016 年度
1 龙元建设集团股份有限公司 10,561.51 5.20
2 浙江大经建设股份有限公司 9,259.10 4.56
3 江苏盐城二建集团有限公司 6,766.69 3.33
4 江苏弘盛建设工程集团有限公司 4,588.62 2.26
3-1-5-59
5 深圳市光华中空玻璃工程有限公司 3,646.76 1.80
合计 34,822.68 17.15
2015 年度
1 龙元建设集团股份有限公司 26,189.20 15.13
2 江苏盐城二建集团有限公司 14,868.00 8.59
3 江苏省电力公司苏州供电公司 4,218.22 2.44
4 洛科威防火保温材料（广州）有限公司 3.254.36 1.88
5 浙江大经集团股份有限公司 2,833.31 1.64
合计 51,363.09 29.68
5、主要业务竞争优势
南山控股是全国性的房地产开发企业，主营普通商品住宅开发，旨在快速为市场提
供设计新颖、性价比高的商品住宅。南山控股主要开发区域位于珠江三角洲、长江三角
洲和部分一线城市，市场前景广阔，发展潜力巨大。南山控股以区域中高端住宅开发为
主，着力产品系列化和标准化的研发，进行快速复制，以高周转实现规模扩张；同时适
当创新，力求全面提升客户体验感，以提高项目盈利能力。南山控股的房地产项目开发
有如下优势：
（1）以区域内中高端住宅市场为核心，定位于刚需和首改客户群体。南山控股致
力于打造“品质生活，幸福家居”，围绕客户体验来设计产品和服务，提高项目溢价能
力，并将其打造成南山控股的核心竞争力。
（2）南山控股依照赤湾片区开发经验，以快速复制模式缩短项目开发周期并在全
国拓展。南山控股强调做好产品模块化和标准化，以高周转实现规模扩张；同时适当创
新，力求全面提升客户体验感，以提高项目盈利能力。
（3）南山控股积极开展城市深耕战略，以苏州为例，南山控股近年来深耕苏州市
场，专注住宅业务板块的发展，确保其在苏州房地产市场跻身前列。近年来，南山控股
在苏州市场获得多项奖项，开发的多个项目在当地享有较高的声誉。
（二）最近两年及一期的主要财务指标
1、合并资产负债表主要数据
单位：万元
2015 年 12 月 31 日
项目 2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日
（已重述）
3-1-5-60
2015 年 12 月 31 日
项目 2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日
（已重述）
资产总计 1,667,509.53 1,471,606.85 1,180,788.24
负债总计 1,046,965.45 822,463.92 558,824.42
所有者权益合计 620,544.08 649,142.93 621,963.82
归属于母公司所有者权益合计 537,759.68 563,685.94 594,402.65
注：以上数据已经审计
2、合并利润表主要数据
单位：万元
2017 年 1-9 2015 年度
项目 2016 年度
月 （已重述）
营业收入 270,871.40 498,581.21 488,223.96
营业成本 145,762.87 307,423.19 368,153.23
利润总额 52,529.98 85,581.42 40,548.32
净利润 33,792.38 60,108.34 22,271.60
归属母公司所有者的净利润 12,952.05 52,699.71 21,997.04
归属于母公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 11,408.32 53,836.49 22,765.66
注：以上数据已经审计
3、合并现金流量表主要数据
单位：万元
2015 年度
项目 2017 年 1-9 月 2016 年度
（已重述）
经营活动产生的现金流量净额 52,211.83 97,748.44 194,591.19
投资活动产生的现金流量净额 -22,006.16 -23,785.81 -3,291.97
筹资活动产生的现金流量净额 -22,182.11 30,263.70 -54,699.77
汇率变动对现金及现金等价物的影响 -936.78 1,730.55 1,278.58
现金及现金等价物净增加额 7,086.78 105,956.88 137,878.03
注：以上数据已经审计
4、主要财务指标（合并口径）
2017 年 1-9 月/2017 2016 年度/2016 年 2015 年度/2015 年
项目
年 9 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日（已重述）
毛利率（%） 46.19 38.34 24.59
净利率（%） 12.48 12.06 4.56
基本每股收益（元/股） 0.07 0.28 0.12
摊薄每股收益（元/股） 0.07 0.28 0.12
加权平均净资产收益率（%） 2.31 8.75 4.46
资产负债率（%） 62.79 55.89 47.33
3-1-5-61
六、南山控股的控股股东、实际控制人及前十大股东情况
（一）控股股东、实际控制人情况
南山控股的控股股东、实际控制人系中国南山集团，截至本独立财务顾问报告签署
日，中国南山集团直接和间接合计持有南山控股 75.77%的股份。
1、基本情况
公司名称： 中国南山开发（集团）股份有限公司
企业性质： 股份有限公司
公司注册地： 广东省深圳市南山区蛇口赤湾港赤湾大厦
主要办公地点： 广东省深圳市南山区蛇口赤湾港赤湾大厦
法定代表人： 王志贤
注册资本： 90,000.00 万元
统一社会信用代码： 91440300618832976D
成立时间： 1982 年 9 月 28 日
邮政编码： 518068
联系电话： 0755-26817331
土地开发，发展港口运输，相应发展工业、商业、房地产和旅
游业。保税场库经营业务，保税项目包括（纺织品原料、钢材、
经营范围： 木材、轻工业品、粮油食品、机械设备及机电产品、电子电器
产品、五金矿产、土特产品、工艺品、造纸原料、化肥、化工
原材料）。
2、历史沿革
中国南山集团系根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》的规定，报经国务院
于 1982 年批准成立的外商投资企业。历经 34 年的发展，中国南山集团从开发经营赤
湾港口、石油基地起步，现已发展成为一家以物流园区、房地产开发、集成房屋体系、
综合物流及海洋石油后勤服务为核心产业的跨行业、跨地区经营的综合性大型企业集团。
截至本独立财务顾问报告签署日，中国南山集团的股权结构如下：
股东名称 出资额（万元） 持股比例（%）
招商局(南山)控股有限公司 32,866.20 36.518
深圳市投资控股有限公司 23,492.70 26.103
广东省广业投资控股有限公司 21,143.70 23.493
中海石油投资控股有限公司 7,047.90 7.831
黄振辉投资有限公司 3,523.50 3.915
中国近海石油服务（香港）有限公司 1,479.60 1.644
3-1-5-62
股东名称 出资额（万元） 持股比例（%）
银川有限公司 446.40 0.496
合计 90,000.00 100.000
3、最近三年注册资本变化情况
最近三年，中国南山集团注册资本未发生过变化。
4、最近三年主要业务发展情况
中国南山集团从开发经营赤湾港口、石油基地起步，现已发展成为一家以海洋石油
后勤服务和物流园区、房地产开发、集成房屋体系、综合物流为核心产业的跨行业、跨
地区经营的综合性大型企业集团，目前在赤湾港片区已经初步建成以海洋石油后勤、港
口物流、临港工业和商务生活配套为一体的产业新城。南山集团在经营赤湾港片区的同
时，发挥产业优势，积极在全国拓展，已经成为在物流服务、集成房屋和房地产等核心
业务领域国内领先和较具规模的综合性企业集团。目前除了在赤湾港片区拥有 3.4 平方
公里土地外，南山集团还在全国一、二级城市拥有多个工业园区，土地储备超过万亩。
同时，南山集团注重产业投资与资本增值，以旗下财务公司和资本管理公司为平台，以
资本为手段助推南山集团资源优化配置和产业转型升级。南山集团最近三年主营业务发
展势头良好。截至 2016 年 12 月 31 日，南山集团总资产 296.13 亿元，归属于母公司
所有者权益 89.91 亿元；2016 年度，南山集团实现营业收入 94.56 亿元，归属于母公
司所有者的净利润 8.66 亿元。
5、最近两年主要财务数据
南山集团最近两年及一期主要会计数据和财务指标如下：
（1）合并资产负债表主要数据
单位：万元
项目 2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
资产总计 3,441,978.35 2,961,322.69 2,560,115.10
负债总计 2,253,676.32 1,814,503.88 1,487,224.19
股东权益 1,188,302.03 1,146,818.80 1,072,890.90
归属于母公司所有者权益 948,846.96 899,054.89 829,818.67
注：以上 2015、2016 年末财务数据数据已经审计，2017 年 9 月末财务数据未经审计
3-1-5-63
（2）合并利润表主要数据
单位：万元
项目 2017 年度 1-9 月 2016 年度 2015 年度
营业收入 585,837.12 945,634.97 726,364.77
营业成本 372,057.99 592,703.04 528,460.66
利润总额 99,857.73 164,078.26 136,137.94
净利润 73,464.23 103,619.22 100,395.79
归属于母公司所有者的净利润 71,252.59 86,603.08 88,083.48
注：以上 2015、2016 年度财务数据数据已经审计，2017 年 1-9 月财务数据未经审计
（3）合并现金流量表主要数据
单位：万元
项目 2017 年度 1-9 月 2016 年度 2015 年度
经营活动产生的现金流量净额 -49,026.91 203,670.20 252,584.01
投资活动产生的现金流量净额 -226,518.93 -188,461.36 -5,447.22
筹资活动产生的现金流量净额 249,476.01 46,950.80 -97,418.73
汇率变动对现金及现金等价物
-758.22 1,893.43 1,481.52
的影响
现金及现金等价物净增加额 -26,828.05 64,053.06 151,199.58
注：以上 2015、2016 年度财务数据数据已经审计，2017 年 1-9 月财务数据未经审计
（4）主要财务指标（合并口径）
2017 年度 1-9 月/2017 2016 年度/2016 年 12 2015 年度/2015 年 12
项目
年 9 月 30 日 月 31 日 月 31 日
毛利率（%） 17.05 17.35 27.25
净利率（%） 12.54 10.96 13.82
资产负债率（%） 65.48 61.27 58.09
6、公司股东及实际控制人
截至本独立财务顾问报告签署日，中国南山集团的股权结构图如下：
3-1-5-64
2010 年 6 月 18 日，广业投资将其持有中国南山集团 23.49%的股权托管于招商局
香港。根据托管协议，广业投资仅享有按照所持有中国南山集团 23.49%的股权收取股
息及在中国南山集团终止时获得剩余资产的权利，不得单方面终止托管协议。招商局香
港以人民币 1.00 元的名义对价，将其托管的中国南山集团 23.49%股权管理权及投票权
授予其子公司招商局港口（前身为招商局国际有限公司）行使。招商局港口原本持有中
国南山集团 37.01%的股权，加上通过托管方式取得中国南山集团 23.49%的表决权，
共计享有中国南山集团 60.51%股权的表决权。招商局集团系招商局港口的最终控制方，
在托管协议存续期间，中国南山集团的最终实际控制人为招商局集团。
2012 年 12 月 28 日，招商局香港与招商局港口签订《解除股权托管协议》，双方
同意于协议签订当日终止上述托管中国南山集团股权事宜。招商局香港与广业投资也达
成一致意见，上述终止协议一经批准，双方即同时终止对托管中国南山集团 23.49%股
权的事宜，并视同于 2012 年 12 月 28 日生效。上述终止协议已于 2013 年 2 月 21 日
经招商局港口股东大会批准。自 2012 年 12 月 28 日起，中国南山集团不存在控股股东
及实际控制人。
7、对外投资情况
截至本独立财务顾问报告签署日，中国南山集团的主要对外投资情况如下表所示：
持股比 注册资本(万
序号 公司名称 经营范围
例（%） 元)
深圳赤湾石油基 经营码头、港口服务，堆场、仓库及办公楼
1 51.79 23,060
地股份有限公司 的租赁业务；提供劳务服务，货物装卸运输、
3-1-5-65
设备出租、供水、供电及供油，代理海上石
油后勤服务；经营保税仓库及堆场业务。开
办经营性停车场
投资物流行业、商贸行业及相关投资咨询，
宝湾物流控股有 仓储代理，机械设备租赁，国内货运代理，
2 22.64 250,000
限公司 货物装卸、分拣业务，物流信息、商务信息
咨询，国内贸易
深圳市海湾发展 企业投资咨询；投资兴办实业（不含外商投
3 100.00 2,000
管理有限公司 资性限制项目）
兴办实业（具体项目另行申报）；在合法取
得使用权的土地上从事房地产开发经营；房
深圳市新南山控 屋租赁，物业管理；活动房屋、金属结构件、
4 股（集团）股份有 50.03 187,753.03 建筑材料、设备的生产（分公司经营）、销
限公司 售、租赁及相关服务，国内贸易（不含专营、
专控、专卖商品）；经营进出口业务；港口
运输；保税场库经营；普通货运
投资兴办实业（具体项目另行申报）；物业
赤晓企业有限公
5 100.00 20,000 租赁；经济信息咨询；国内贸易；货物及技
司
术进出口
深圳市赤湾东方 仓储；国内道路运输代理；物业管理，国际
6 100.00 10,000
物流有限公司 货运代理；货物专用运输，普通货运
房地产经纪、房地产开发，自有房屋租赁；
深圳市海鹏锦投
7 100.00 100 室内装饰装潢设计；清洁服务；园林绿化养
资发展有限公司
护；礼仪服务
深圳市半岛一号 企业投资咨询；投资兴办实业（不含外商性
8 100.00 3,000
管理有限公司 投资性限制项目）
港口装卸运输，货物加工处理，散货灌包，
件货包装，货物仓储，货物运输，代理货物
深圳赤湾港航股
9 32.52 64,476.37 转运，水陆联运，租车租船业务。赤湾港区
份有限公司
进出口各类货物的保税仓储。外商投资企业
设立、变更
生产经营面粉、饲料、添加剂；开展本公司
自用粮谷的仓储业务。国内粮食收购；小麦、
玉米、大米、淀粉、谷朊粉、面粉、油脂、
饲料、饲料原料、食品添加剂、饲料添加剂
深圳南海粮食工
10 20.58 1,140（美元） 的批发，进出口业务及相关配套业务（粮食
业有限公司
（小麦、玉米、大米及其制品）进出口除外，
不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许可
证管理及其它专项规定管理的商品，按国家
有关规定办理申请）
生产、加工豆油、菜油、花生油及其它食用
油脂；豆粕、菜粕、花生粕、饲料原料及其
它高蛋白食品。产品８０％内销，２０％外
销（出口许可证管理商品不出口，以内销处
深圳南天油粕工 理）。在大连市设立分支机构。增营：加工、
11 20.00 1,000（美元）
业有限公司 生产大豆卵磷脂、精选大豆。大豆卵磷脂
20％外销，精选大豆100％内销。从事食用
植物油、油料、油脂的批发、进出口及相关
配套业务（涉及配额许可证管理、专项规定
管理的商品按国家有关规定办理）；从事深
3-1-5-66
圳市南山区蛇口赤湾右炮台路12号公司厂
区内仓储业务
弘湾资本管理有 受托股权投资及管理、资产管理、投资咨询、
12 100.00 20,000
限公司 商业投资
房地产、专业市场、文化旅游地产及配套设
施的开发、出售、租赁及运营管理；物业管
理；会议展览及展示服务；仓储物流服务、
国内货运代理、物流设计、管理及信息咨询
服务；货物加工、包装、装卸、分拣；货场、
停车服务；货物报关代理服务；建立和经营
合肥宝湾国际物
13 100.00 30,000 宝湾国际物流中心内的电子商务系统；项目
流中心有限公司
投资及投资管理、投资咨询及信息咨询服
务；国内商业、物资供销业（不含专营、专
控、专卖商品）；活动房屋、金属结构件、
建筑材料及设备生产、销售、租赁及相关服
务；机械设备租赁。（涉及前置许可的凭许
可证经营）
赤湾发展（新家 与港航业务相关的转口贸易、国际航运、船
14 100.00 90（美元）
坡）公司 舶租赁、仓储、投资咨询等
南山开发（香港） 贸易、国际航运、运输代理、物流配送；投
15 100.00 6.4（美元）
有限公司 资管理
土地开发；发展港口运输、物流、仓储（不
湖北省鄂州南山 含道路运输和危险化学品），相应发展工业、
16 临港新城发展有 100.00 15,000 商业、房地产和旅游业；投资设立分支机构；
限公司 法律、行政法规或国务院决定未设定前置许
可的，可自行开展经营活动
许可经营项目：批准该公司经营以下本外币
业务:（一）对成员单位办理财务和融资顾问、
信用鉴证及相关的咨询、代理业务；（二）
协助成员单位实现交易款项的收付；（三）
经批准的保险代理业务；（四）对成员单位
提供担保；（五）办理成员单位之间的委托
贷款及委托投资；（六）对成员单位办理票
中开财务有限公
17 60.00 50,000 据承兑与贴现；（七）办理成员单位之间的
司
内部转账结算及相应的结算、清算方案设
计；（八）吸收成员单位的存款；（九）对成
员单位办理贷款及融资租赁；（十）从事同
业拆借；（十一）承销成员单位的企业债券；
（十二）有价证券投资（股票投资除外）；（十
三）成员单位产品的消费信贷、买方信贷及
融资租赁
创业投资业务;创业投资咨询业务;为创业企
深圳筑梦创新投 业提供创业管理服务业务;参与设立创业投
18 100.00 5,000
资有限公司 资企业与创业投资管理顾问机构。（法律法
规规定应经审批的,未获审批前不得经营）。
高新技术开发、技术转让、技术咨询及技术
服务；信息传输技术服务；软件开发；信息
赤湾科技（深圳）
19 100.00 1,000 技术服务；计算机软件、信息系统软件的开
有限公司
发、销售；信息系统设计、集成、运行维护；
信息技术咨询；数据库服务；计算机网络技
3-1-5-67
术服务；物业管理；自有物业租赁（不含融
资租赁）；国内贸易、经营进出口业务（不
含专营、专控、专卖商品）。
（二）南山控股前十大股东情况
截至 2017 年 9 月 30 日，南山控股的前十大股东情况如下：
股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
中国南山开发（集团）股份有限公司 939,275,881 50.03
赤晓企业有限公司 282,880,000 15.07
上海南山房地产开发有限公司 200,479,137 10.68
中央汇金资产管理有限责任公司 10,549,600 0.56
大成价值增长证券投资基金 7,393,507 0.39
中华联合财产保险股份有限公司-传统保险产品 5,461,910 0.29
中国农业银行-长城安心回报混合型证券投资基金 4,300,000 0.23
庄淑珠 4,270,126 0.23
倪细卿 2,990,000 0.16
艾江霞 2,644,800 0.14
注：赤晓企业有限公司和上海南山房地产开发有限公司均为中国南山集团全资持有的下属企业，中
国南山集团直接和间接合计持有南山控股 75.77%的股份
七、南山控股主要下属企业情况
截至本独立财务顾问报告签署日，南山控股的主要控股子公司情况如下表所示：
直接及间
注册资本
序号 公司名称 经营范围 接持股比
（万元）
例（%）
深圳市南山房 145,000 兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资 100.00
1. 地产开发有限 供销业（不含专营、专控、专卖商品）；房地产开
公司 发；物业管理
上海新南山房 房地产开发经营，物业管理，室内外装潢及设计，
2. 地产开发有限 30,000 房屋租赁，停车场管理。【依法须经批准的项目， 80.00
公司 经相关部门批准后方可开展经营活动】
南通南山房地 房地产开发、经营；房地产信息咨询；自有房屋租
3. 产开发有限公 10,000 赁；停车场管理服务。（依法须经批准的项目，经 100.00
司 相关部门批准后方可开展经营活动）
新型轻质建筑材料ＴＩＰ轻质墙板的生产和销售；
承接建材用ＴＩＰ轻质墙板之建筑装修工程；泡沫
塑料制品、泰柏板生产设备及其零配件的生产；节
华南建材（深
4. 5,000 能门窗的生产；组合活动房屋的研发、生产和销售； 100.00
圳）有限公司
船舶舾装及净化产品、金属复合板的研发、生产和
销售。（以上生产项目由分公司另行申报经营）；
经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁
3-1-5-68
直接及间
注册资本
序号 公司名称 经营范围 接持股比
（万元）
例（%）
止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经
营）
雅致国际（香 20
5. 贸易，投资管理 100.00
港）有限公司 （港币）
生产、组装活动房屋及其配件，销售本公司生产的
雅致集成房屋
1,500 产品并提供活动房屋的安装服务及其他相关服务，
6. （苏州）有限公 100.00
（美元） 从事活动房屋的租赁业务。 依法须经批准的项目，
司
经相关部门批准后方可开展经营活动
生产活动房屋、金属结构件、建筑材料，销售、租
赁本公司自产产品及相关售后服务；回购废旧活动
雅致集成房屋
800 房；自有厂房租赁、仓储服务（国家法律、法规规
7. （廊坊）有限公 100.00
（美元） 定的限制、禁止类除外，凡涉及行政许可的项目，
司
凭许可证经营；凡涉及行业审批的项目，凭行业许
可证经营）
金属结构件、活动房屋制造、销售、售后服务；自
雅致集成房屋
1,230 有活动房屋租赁；活动房屋拆装服务（筹建，筹建
8. （沈阳）有限公 100.00
（美元） 期不得开展生产经营活动）。（依法须经批准的项
司
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
从事活动房屋的租赁业务，活动房屋及其配件生
产、组装、销售、回购并提供相关服务；从事厂房
武汉雅致集成 租赁、仓储服务、普通货运业务；自营或代理各类
9. 5,000 100.00
房屋有限公司 商品或技术的进出口业务。（国家限定或禁止的除
外）。（依法须经许可的项目，应当取得相关部门
许可后方可经营）
许可经营项目：无一般经营项目：模块化建筑、模
块化钢结构房屋、金属结构件、建筑设备、金属集
常熟雅致模块 装箱、金属集装箱房屋、薄壁轻钢房屋的设计、制
10. 化建筑有限公 40,000 造、销售、租赁、安装施工及售后服务，从事货物 100.00
司 及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止
进出口的商品及技术除外；模块化钢结构房屋的回
购
活动房屋、金属结构件生产、销售；自有活动房屋
沈阳雅致集成
11. 2,000 租赁；活动房屋拆装服务。（依法须经批准的项目， 100.00
房屋有限公司
经相关部门批准后方可开展经营活动）
一般经营项目：钢结构工程、装配式建筑工程、玻
璃幕墙工程、装饰装修工程、园林绿化工程、市政
工程、外墙保温工程、防水工程的设计、施工；铝
模板、钢模板、活动房屋、金属结构构件的设计、
西安雅致集成 生产、销售、租赁、安装、拆除；建筑材料的技术
12. 建筑房屋有限 10,000 研发与销售；建筑劳务分包；货物及技术进出口业 100.00
公司 务（国家禁止或限制进出口的货物、技术除外）；
物业管理；房屋租赁；门窗、不锈钢铁艺的设计、
加工、安装；广告设计、制作、发布、代理。（上
述经营范围中涉及许可项目的，凭许可证明文件、
证件在有效期内经营；未经许可不得经营）
13. 成都雅致集成 3,000. 生产、销售各种环保节能的轻钢房屋系统工程的金 100.00
3-1-5-69
直接及间
注册资本
序号 公司名称 经营范围 接持股比
（万元）
例（%）
房屋有限公司 属构件、金属制品及新型建筑材料（国家有专项规
定的除外）；建筑材料、设备设施的租赁
活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产（分
公司经营）、销售、租赁及相关信息服务，国内贸
深圳雅致集成 易（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务。
14. 600 100.00
房屋有限公司 （以上均根据法律、行政法规、国务院决定等规定
需要审批的，依法取得相关审批文件后方可经营）；
许可经营项目：普通货运
活动房屋、金属结构件、建筑材料、建筑设备的制
新疆雅致集成 造、销售、租赁、拆装及售后服务，货物与技术的
15. 2,000 100.00
房屋有限公司 进出口业务，活动房屋的回购。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
深圳市海邻机 机械设备的购销与租赁；机械设备的信息、技术咨
16. 械设备有限公 1,637.1837 询；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；起 51.00
司 重机械的安装与拆卸。
国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登
深圳市雅致国
记前须经批准的项目除外）；经营进出口业务（法
17. 际发展有限公 1,000 100.00
律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限
司
制的项目须取得许可后方可经营）
活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产、
销售、租赁、拆装；国内商业、物资供销业（不含
东莞雅致集成
18. 500 专营、专控、专卖商品）；货物进出口。(依法须 100.00
房屋有限公司
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动)
房地产开发与经营；物业管理；物业租赁；房产中
长沙南山房地
介服务；室内装潢设计；鲜花礼仪；清洁服务；停
19. 产开发有限公 5,000 100.00
车服务；绿化养护。（经营范围涉及行政许可的凭
司
许可证经营）
房地产开发经营；房屋租赁；室内装饰、设计；绿
长沙南山天池
化管理、养护、病虫防治服务；清洁服务；公司礼
20. 房地产有限公 10,000 100.00
仪服务；婚庆礼仪服务。（依法须经批准的项目，
司
经相关部门批准后方可开展经营活动）
长沙南山新城 房地产开发、经营；自有房屋租赁；室内装潢设计；
21. 房地产有限公 5,000 清洁服务；园林绿化养护；鲜花礼仪服务；停车场 100.00
司 的管理。（涉及行政许可的凭许可证经营）
苏州南山新吴 房地产开发与经营；房地产信息咨询；停车场管理。
22. 房地产开发有 10,000 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开 100.00
限公司 展经营活动）
房地产开发经营；房地产信息咨询；房屋租赁；停
苏州南山新展 车场服务；销售：金属材料；建筑装饰材料、卫生
23. 房地产开发有 15,000 洁具、木材、水暖器材、陶瓷制品、五金交电、家 100.00
限公司 具。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）
苏州南山房地 经营性停车场。销售自有房屋；房地产咨询；房屋
24. 产开发有限公 5,000 租赁；销售：金属材料、建筑装饰材料、卫生洁具、 100.00
司 木材、水暖器材、陶瓷制品、五金交电、家具。（依
3-1-5-70
直接及间
注册资本
序号 公司名称 经营范围 接持股比
（万元）
例（%）
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
房地产开发经营；房地产咨询服务，房屋租赁；停
车场服务；销售：金属材料、建筑装饰材料、卫生
苏州南山置业
25. 5,000 洁具、木材、水暖器材、陶瓷制品、五金交电、家 100.00
有限公司
具。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）
房地产开发经营。房地产咨询、房屋租赁、停车场
服务，销售：金属材料、建筑装饰材料、卫生洁具、
苏州南山发展
26. 5,000 木材、水暖器材、陶瓷制品、五金交电、家具。（依 100.00
有限公司
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
合肥南山美食 房地产开发、销售、管理、租赁，文化旅游开发投
27. 公园投资有限 3,000 资，餐饮酒店管理，自有房屋租赁。（依法须经批 100.00
公司 准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
合肥南山房地
许可经营项目：房地产开发。一般经营项目：商品
28. 产开发有限公 10,000 100.00
房销售；物业管理。
司
在福田区宗地号为 B303－0044 号地块从事房地
深圳市南山开
产开发经营；物业管理、房地产咨询、物业租赁；
29. 发置业有限公 1,000 100.00
金属材料、建筑装饰材料、卫生洁具、木材、陶瓷
司
制品、五金交电、家具及建筑设备的购销。
惠州大亚湾南
房地产开发与经营（凭资质证书经营）；房地产业
30. 山房地产开发 2,000 100.00
务咨询；物业租赁；物业管理（凭许可证经营）
有限公司
广州新康房地
1,120 自有房地产经营活动；物业管理；场地租赁（不含
31. 产开发有限公 65.32
（美元） 仓储）
司
物业管理；提供棋牌服务；自有房屋租赁；房地产
经纪；日用品销售（以上项目法律、行政法规、国
深圳市赤湾物 务院决定禁止的除外，限制的项目须取得许可后方
32. 业管理有限公 500 可经营）。游泳池经营（《卫生许可证》有效期至 100.00
司 2019 年 11 月 09 日）；提供机动车停放服务（停
车场另办营业执照）；提供洗车服务；咖啡制售；
预包装食品销售；门窗安装；电气安装；管道安装。
制造活动房、保温材料；专业承包（不含电站、电
北京雅致模块 网、城市燃气、热力和供排水管网的建设）；销售
33. 化建筑有限公 1,000 （不含零售）建筑材料；租赁活动房。（依法须经 100.00
司 批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展
经营活动）
广安市海邻设
（以下经营范围中依法需经相关部门批准的，凭其
34. 备安装有限公 800 51.00
批准文件经营）建筑设备租赁与安装
司
武汉市海邻机
机械设备购销、租赁、安装、拆卸、改造、维修服
35. 械设备租赁有 200 51.00
务；信息咨询服务；起重机械技术咨询服务
限公司
3-1-5-71
直接及间
注册资本
序号 公司名称 经营范围 接持股比
（万元）
例（%）
深圳市赤湾房 在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；
36. 地产开发有限 51,000 自有房屋租赁；室内装饰装潢设计；清洁服务；园 50.98
公司 林绿化养护；鲜花礼仪服务。
项目投资咨询；项目投资管理（不得从事非法集资、
成都恒璟源投
吸收公众资金等金融活动）；国内商务信息咨询服
37. 资咨询有限公 18,400 100.00
务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
司
可开展经营活动）。
在位于佛祖岭二路以西、高新六路以北（地块号：
X03070003）的地块上从事房地产（工业厂房与
研发楼等园区）开发与经营：物业管理与服务，科
技项目孵化及其他项目管理服务；集成电路的研
武汉光谷微电 发、生产和销售，半导体器件及相关材料研发、生
38. 子股份有限公 32,500 产、销售；半导体芯片设计、制造、封装和销售； 69.23
司 软件设计和销售。（不涉及国营贸易管理商品，涉
及配额、许可证管理商品的，按国家有关规定办理
申请；经营范围不含国家禁止及限制外商投资企业
经营的项目；依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
房地产开发经营。房地产信息咨询；房屋租赁；停
苏州南山新程 车场服务；销售：金属材料；建筑装饰材料、卫生
39. 房地产开发有 10,000 洁具、木材、水暖器材、陶瓷制品、五金交电、家 100.00
限公司 具。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）
投资兴办实业；活动房屋的研发和销售；金属结构
件、建筑材料、机械设备的销售、租赁及相关信息
咨询；泡沫塑料制品的销售；整体卫浴及净化产品、
深圳市绿建实
金属复合板的研发和销售；机械设备的销售与租
40. 业发展有限公 30,000 100.00
赁；机械设备的技术咨询；起重机械的上门安装；
司
经营进出口业务。（法律、行政法规、国务院决定
禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经
营）
合肥南山新展 房地产开发；商品房销售；物业管理。（依法须经
41. 房地产开发有 10,000 批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活 100.00
限公司 动）
武汉盘龙房地 房地产开发经营，房屋租赁，室内装饰装潢设计、
42. 产开发有限公 5,000 施工，绿化管理、养护，病虫防治服务，清洁服务， 100.00
司 公司礼仪服务，婚庆礼仪服务。
模块化建筑、模块化钢结构房屋、建筑设备、金属
广东雅致模块 集装箱房屋、薄壁轻钢房屋及其他金属结构件的设
43. 化建筑有限公 1,000 计、生产、销售、租赁、安装及售后服务；模块化 100.00
司 钢结构房屋的回购。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
八、南山控股的处罚、重大诉讼或仲裁情况
截至本独立财务顾问报告签署日，南山控股董事、监事、高级管理人员不存在因涉
3-1-5-72
嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形，最近三年
内未受到重大行政处罚或者刑事处罚。
九、南山控股及董监高的诚信状况
2015 年 4 月 21 日，南山控股由于业绩预测程序不规范，相关内幕信息知情人登
记不规范问题收到中国证券监督管理委员会深圳监管局下发的行政监管措施决定书
【2015】12 号《关于对雅致集成房屋（集团）股份有限公司采取出具警示函措施的决
定》，南山控股已经按照要求提出整改方案并相应整改。
除此事项外，截至本独立财务顾问报告签署日，南山控股及其现任董事、监事、高
级管理人员最近三年内不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺或被中国证监会采取行
政监管措施或受到深交所纪律处分的情况。
十、南山控股内部控制制度情况
（一）南山控股收到行政监管措施决定书后的整改措施
2015 年 4 月 21 日，南山控股由于业绩预测程序不规范，相关内幕信息知情人登记
不规范问题收到中国证券监督管理委员会深圳监管局下发的行政监管措施决定书
[2015]12 号《关于对雅致集成房屋（集团）股份有限公司采取出具警示函措施的决定》。
在收到监管文件后，南山控股成立了以财务总监、董事会秘书、财务中心、证券事务部
人员为主要成员的整改小组，组织制定实施对内控制度的整改。
南山控股于 2015 年 5 月 12 日分别召开董事会及监事会，审议通过《雅致集成房屋
（集团）股份有限公司关于深圳证监局警示函的整改方案》，要求各部门对照问题进行
了整改，对本次业绩预测程序不规范，相关内幕信息知情人登记不规范问题的相关责任
人进行了通报批评。
针对业绩预测程序不规范的问题，南山控股制定了《业绩预测管理制度》，规范业
绩预测流程，明确业绩预测决策过程、信息披露程序、底稿保管及责任追究制度，并组
织相关部门和人员对该制度进行学习。针对内幕信息知情人登记不规范的问题，南山控
股组织相关部门和人员学习《内幕交易警示教育展》相关内容及《关于上市公司建立内
幕信息知情人登记管理制度的规定》（证监会公告[2011]30 号）以及公司《内幕信息知
3-1-5-73
情人报备制度》，强化规范运作意识，加强对内幕信息知情人登记工作的重视；对内幕
信息知情人名册进行定期梳理，确保内幕信息知情入名册的完备；加强各部门间沟通，
保证内幕信息知情人知情时间的准确性。
（二）南山控股内部控制制度情况
根据南山控股的《深圳市新南山控股（集团）股份有限公司章程》及相关法人治理
文件、《深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2015 年度内部控制评价报告》、《深
圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年度内部控制评价报告》，南山控股的内
部控制制度情况如下：
1、法人治理结构
南山控股已根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规要求，
设立了股东大会、董事会、监事会及经营管理层。董事会下设战略、审计、提名、薪酬
与考核委员会四个专门委员会，并设立了独立董事、董事会秘书。
2、组织结构
南山控股内部设有综合管理部、财务部、审计部、证券事务部、信息部等职能部门，
各职能及岗位职责明确。南山控股对全资子公司及控股子公司的人员、资金、经营、财
务等重大方面，通过制度的制定与执行，依法履行必要的监管。
3、风险评估
南山控股根据既定的发展策略，结合不同发展阶段和业务拓展情况，收集相关信息，
及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，并相应调整风险应对策略。
4、控制活动
南山控股在各项主要业务活动中，通过相应的控制措施，将风险控制在可承受度之
内，主要体现在对子公司的管理控制、授权审批控制、不相容职务分离控制、投资管理
控制、采购及销售管理控制、信息披露控制等活动中。
5、信息与沟通
南山控股建立信息与沟通制度及系统，明确内部控制相关信息的收集、处理和传递
程序，确保信息沟通及时，促进内部控制有效运行；对外部有关方面的建议、投诉和收
3-1-5-74
到的其他信息进行记录，并及时予以处理、反馈。
6、内部监督
南山控股监事会负责对董事、高级管理人员的履职情形及公司依法运作情况进行监
督，对股东大会负责；审计委员会是董事会的专门工作机构，主要负责南山控股内、外
部审计的沟通、监督和核查工作，确保董事会对经营管理层的有效监督；南山控股审计
部或聘请的第三方机构对各业务领域的控制执行情况进行定期与不定期的专项检查及
评估，保证控制活动的存在并有效运行。
根据安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的安永华明（2016）专字第
61243319_H05 号《2015 年度内部控制评价报告及审核报告》，南山控股于内部控制
评价报告基准日（2015 年 12 月 31 日），不存在财务报告内部控制重大缺陷，未发现
非财务报告内部控制重大缺陷。
3-1-5-75
第五节 深基地基本情况
一、深基地的基本情况
公司名称： 深圳赤湾石油基地股份有限公司
公司英文名称： Shenzhen Chiwan Petroleum Supply Base Co., Ltd.
公司曾用名称： 赤湾石油基地股份有限公司
注册地址： 广东省深圳市蛇口赤湾
法定代表人： 田俊彦
注册资本： 23,060.00 万元
企业类型： 股份有限公司
股票简称： 深基地 B
股票代码： 200053.SZ
成立日期： 1984 年 2 月 10 日
股票上市日期： 1995 年 7 月 28 日
股票上市地点： 深圳证券交易所
统一社会信用代码： 91440300618833899A
董事会秘书： 于忠侠
通讯地址： 广东省深圳市蛇口赤湾石油大厦 14 楼
邮政编码： 518068
联系电话： 0755-26694211
一般经营项目：经营码头、港口服务，堆场、仓库及办公楼的租赁业务；
经营范围： 提供劳务服务，货物装卸运输、设备出租、供水、供电及供油，代理海
上石油后勤服务；经营保税仓库及堆场业务。增加：开办经营性停车场。
二、深基地的历史沿革
深基地系经深圳市人民政府办公厅以深府办函[1995]112 号文批准，由赤湾石油基
地股份有限公司改组设立，深基地由中外合资经营企业改组为股份有限公司。1995 年
5 月 11 日和 1995 年 6 月 16 日，分别经深圳市人民政府办公厅以深府办函[1995]112
号文和深圳市证券管理办公室以深证办复[1995]33 号文批准，深基地向社会公开发行
境内上市外资股(B 股)股票。
发行后深基地的总股本为普通股 230,600,000 股，其中，中国南山开发股份有限公
司持境内法人股 119,420,000 股，新加坡海洋联合服务私人有限公司持 B 股 51,180,000
股，向境外投资者增量发行 B 股 68,000,000 股，其中新股发行 60,000,000 股，超额
配售权 8,000,000 股。
3-1-5-76
根据深圳证券交易所深证市字[1995]第 14 号《上市通知书》，深基地的股票于 1995
年 7 月 28 日起在深圳证券交易所挂牌交易。发行上市时，深基地股东出资情况如下：
出资金额 持股数量
股东名称 持股种类 持股比例（%）
（万元） （万股）
中国南山开发股份有限公司 11,942.00 境内法人股 11,942.00 51.79
新加坡海洋联合服务私人有限公司 5,118.00 B股 5,118.00 22.19
境外投资者 6,000.00 B股 6,000.00 26.02
合计 23,060.00 23,060.00 100.00
根据中国证券监督管理委员会证监公司字[2003]27 号文《关于核准深圳赤湾石油
基地股份有限公司非上市外资股上市流通的通知》批复，深基地股东新加坡海洋联合服
务私人有限公司持有的 5,118.00 万股非上市外资股自 2004 年 7 月 11 日起，在深圳证
券交易所上市流通。
深基地自首次公开发行股票并上市之日起，总股本未发生变更。
三、深基地的产权控制情况
（一）深基地前十大股东
截至 2017 年 9 月 30 日，深基地的前十大股东情况如下：
持股比例
股东名称 持股数（股）
（%）
中国南山开发（集团）股份有限公司 119,420,000 51.79%
ChinaLogisticsHolding(12)PTE.LTD. 45,890,000 19.90%
GUOTAIJUNANSECURITIES(HONGKONG)LIMITED 3,745,871 1.62%
招商证券香港有限公司 3,650,362 1.58%
申万宏源证券(香港)有限公司 2,717,139 1.18%
黄映彬 2,352,398 1.02%
俞志翔 1,422,339 0.62%
HaitongInternationalSecuritiesCompanyLimited-AccountClient 1,234,105 0.54%
GREENWOODSCHINAALPHAMASTERFUND 984,693 0.43%
李玮 650,400 0.28%
合计 182,067,307 78.96%
（二）控股股东和实际控制人及最近三年变化情况
深基地的控股股东和实际控制人为中国南山集团。中国南山集团的详细情况参见
3-1-5-77
“第四节 南山控股基本情况”之“六、南山控股的控股股东、实际控制人及前十大股
东情况”。截至本独立财务顾问报告签署日，深基地与其控股股东及实际控制人的股权
关系如下图所示：
中国南山开发（集团）股份有限公司
51.79%
深基地
深基地的控股股东和实际控制人最近三年未发生变动。
（三）深基地的公司章程中可能对本次交易产生影响的主要内容或相
关投资协议
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地的公司章程或其他相关协议中不存在对本
次交易产生影响的内容。
（四）是否存在影响其资产独立性的协议或其他安排
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地不存在影响其资产独立性的协议或其他安
排。
四、深基地的对外担保情况及主要负债情况
截至 2017 年 9 月 30 日，深基地不存在对外担保情况。
截至 2017 年 9 月 30 日，深基地的负债总额为 574,858.33 万元、其中流动负债
242,615.25 万元，占负债总额比例为 42.20%，非流动负债 332,243.08 万元，占负债
总额比例为 57.80%。
五、深基地的业务与技术情况
（一）深基地主营业务发展情况
1、深基地的经营范围
深基地的经营范围为：经营码头、港口服务，堆场、仓库及办公楼的租赁业务；提
3-1-5-78
供劳务服务，货物装卸运输、设备出租、供水、供电及供油，代理海上石油后勤服务；
经营保税仓库及堆场业务，开办经营性停车场。
2、深基地各业务板块情况
深基地的主营业务分为两大板块，一是通过控股子公司以物流园区为平台，提供多
元化和一体化的综合物流服务；二是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供
石油后勤服务。
物流园区业务：深基地通过控股子公司宝湾控股在长三角、珠三角、环渤海等经济
发达区域的战略城市自行开发、拥有并管理多个大型物流园区，为包括高端制造企业、
零售企业、电子商务企业及专业第三方物流公司在内的客户提供仓储、配送、库内管理、
供应链管理、设备租赁等多元化及物流一体化综合服务。宝湾控股作为深基地物流业务
的运营平台，未来以成为行业领先的国际物流园区开发商和运营商为战略发展目标。
石油后勤业务：深基地主要经营码头、港口服务，堆场、仓库及办公楼的租赁业务
等。主要客户为石油行业客户，深基地致力于为南海东部油气资源的开发提供优质的后
勤服务，未来以继续在南海东部石油后勤服务市场保持领先的市场定位和竞争优势作为
战略发展目标。
3-1-5-79
（二）物流园区业务所处行业情况及竞争状况
1、行业基本情况
（1）行业监管体制
目前，物流园区业务宏观管理方面涉及的主管部门主要包括国土资源部、国家发改
委、交通运输部、国家安监总局和环境保护部。其中，国土资源部主要负责制定国家土
地政策以及土地出让制度相关的政策规定，各地国土资源主管部门主要负责地方国土资
源法规、规章草案和政策措施的起草和实施，并承担规范地方国土资源管理秩序和优化
配置地方国土资源的责任。国家及地方各级发改委负责固定资产投资建设工程的规划、
核准审批等职能；交通运输部及地方各级交通主管部门负责管理公路、水路的建设市场，
在公路、水路工程建设项目上，实行统一领导、分级管理等职能，并参与拟订物流业发
展战略和规划，拟订有关政策和标准并监督实施；国家安监总局及地方各级安全生产监
督管理部门负责对全国建设工程安全生产工作实施监督管理等职能；环境保护部及地方
各级环境保护主管部门负责建设项目的环境保护管理工作，包括建设项目环境影响评价
文件的审批、建设项目环境影响评价单位的资质审查、建设项目环境保护设施的验收等
职能。
（2）行业主要法律法规及产业政策
①主要法律法规
目前，物流园区行业的业务环节主要包括了土地获取、规划设计、开发建设、招租
及物流服务提供等，其涉及的主要法律法规如下：
对土地获取环节的主要法律法规包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共
和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城镇国有土地使
用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《招标拍卖挂牌出
让国有建设用地使用权规定》、《建设项目用地预审管理办法》、《闲置土地处置办法》、
《节约集约利用土地规定》等。
针对物流园区规划设计环节的主要法律法规包括《中华人民共和国城乡规划法》、
《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理
办法》、《建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》等。
3-1-5-80
针对物流园区开发建设环节的主要法律法规包括《中华人民共和国建筑法》、《城市
房地产开发经营管理条例》、《建设用地审查报批管理办法》、《建设工程质量管理条例》、
《城市房屋拆迁管理条例》、《建筑工程施工许可管理办法》、《建筑工程施工发包与承包
计价管理办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等。
②主要产业政策
鉴于物流行业及物流园区行业对于国民经济发展的重要作用，国家近年来陆续出台
了多项鼓励和支持行业发展的政策，行业发展环境逐渐改善。
2009 年 2 月，国务院审议通过了物流业调整振兴规划，正式将物流行业纳入国家
十大产业振兴规划。
2011 年 3 月，国家正式发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年
规划纲要》，提出在“十二五”期间，要加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流
服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的
建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。优化物流业发展的区域布局，支持物流园
区等物流功能集聚区有序发展。
2011 年 6 月 8 日，国务院常务会议研究部署了推动物流业发展的 8 项配套措施，
业内称为“国八条”，包括切实减轻物流企业税收负担、加大对物流业的土地政策支持
力度、促进物流车辆便利通行、改进对物流企业的管理、鼓励整合物流设施资源、推进
物流技术创新和应用、加大对物流业的投入、促进农产品物流业发展等。其中特别指出
要科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。
2011 年 8 月 2 日，国务院发布了《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措
施的意见》（国办发〔2011〕38 号），业内称之为物流业“国九条”。“国九条”在“国
八条”基础上进一步进行了扩充，是对其进一步的加强，主要涉及税收、土地资源、公
路收费、物流管理体制、行业资源整合、技术创新应用、资金扶持以及农产品物流等九
大方面。
2013 年 9 月，国家发改委等 12 个部门出台我国第一个物流园区专项规划——《全
国物流园区发展规划》，指出科学规划、合理布局物流园区，充分发挥物流园区的集聚
优势和基础平台作用，构建与区域经济、产业体系和居民消费水平相适应的物流服务体
系，是促进物流业发展方式转变、带动其他产业结构调整以及建设资源节约型和环境友
3-1-5-81
好型社会的必然选择。到 2020 年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高
效的全国物流园区网络体系，对推动经济结构调整和转变经济发展方式发挥更加重要的
作用。
2014 年 10 月 4 日，国务院正式印发《物流业发展中长期规划（2014-2020）年》，
规划提出到 2020 年，要基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有
序的现代物流服务体系，物流的社会化、专业化水平进一步提升，物流企业竞争力显著
增强，物流基础设施及运作方式衔接更加顺畅，物流整体运行效率显著提高等目标。此
外，还把“物流园区工程”列入 12 项重点工程，指出要在重要的物流节点城市加快整
合与合理布局物流园区，推进物流园区水、电、路、通讯设施和多式联运设施建设，加
快现代化立体仓库和信息平台建设，完善周边公路、铁路配套，推广使用甩挂运输等先
进运输方式和智能化管理技术，完善物流园区管理体制，提升管理和服务水平。同时，
结合区位特点和物流需求，发展货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和
综合服务型物流园区，以及农产品、农资、钢铁、煤炭、汽车、医药、出版物、冷链、
危险货物运输、快递等专业类物流园区，发挥物流园区的示范带动作用。
在此基础上，国家发改委于 2014 年 12 月制定了《促进物流业发展三年行动计划
（2014—2016 年）》，提出了今后一段时期物流业的发展目标、发展重点、主要任务、
重点工程和保障措施，对《物流业发展中长期规划（2014-2020）年》中涉及的主要内
容作了进一步细化和分工。
2015 年 5 月，国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部联合发出《关于开展
物流园区示范工作的通知》，委托中国物流与采购联合会具体组织评选工作，以引导我
国物流园区健康有序发展，提高物流整体服务水平。
2015 年 7 月，国务院发布《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》，提出要
打造“互联网+”高效物流，加快建设跨行业、跨区域的物流信息服务平台，提高物流
供需信息对接和使用效率。鼓励大数据、云计算在物流领域的应用，建设智能仓储体系，
优化物流运作流程，提升物流仓储的自动化、智能化水平和运转效率，降低物流成本。
同时，要加快推进货运车联网与物流园区、仓储设施、配送网点等信息互联，促进人员、
货源、车源等信息高效匹配，有效降低货车空驶率，提高配送效率。
2015 年 8 月，国家发改委发布了《关于加快实施现代物流重大工程的通知》，提出
3-1-5-82
了重点加强多式联运工程、物流园区工程、农产品物流工程、制造业物流与供应链管理
工程、城乡物流配送工程、物流标准化工程、物流信息平台工程等 10 大领域项目建设。
2016 年 3 月，全国人大审议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个
五年规划纲要》，提出要深化流通体制改革，促进流通信息化、标准化、集约化，推动
传统商业加速向现代流通转型升级。加强物流基础设施建设，大力发展第三方物流和绿
色物流、冷链物流、城乡配送等。
此外，各个地方政府也针对物流园区发展制定了一系列的计划和政策。目前，天津、
重庆、黑龙江、浙江、河南、湖南、广西等省区市均出台了物流业发展三年行动计划；
江苏、江西、四川等省均制定了全省物流园区发展专项规划；江苏、浙江、湖南、湖北、
河南等省均开展了省级示范物流园区评定工作；河北省也设立了省级物流产业聚集区。
未来，物流园区将成为各级政府推动物流业和地方经济发展的重要抓手。
（3）物流园区行业概况
①国内物流行业整体快速发展
物流行业是国民经济的基础性行业，一个国家物流行业的发展与该国的经济总量和
经济发展水平密切相关。近年来，随着我国国民经济的快速发展，尤其是高端制造业、
批发及零售业及电子商务业等下游行业的需求增加影响，物流行业也进入了快速发展周
期。根据国家发改委、国家统计局及中国物流与采购联合会统计的数据，2011 年至 2016
年期间，我国社会物流总额由 158 万亿元增长至 229.7 万亿元，年复合增长率为 7.77%，
2011 年至 2016 年间，我国社会物流总费用由 2011 年的 8.4 万亿元增长至 2016 年的
11.1 万亿元，年复合增长率为 5.73%。
2017 年是实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结构性改革的深化之年，
更是《物流业发展中长期规划（2014-2020》的承上启下之年。物流业作为支撑国民经
济发展的基础性、战略性产业，面临诸多发展机遇。综合各方面因素初步判断，我国物
流业 2017 年仍将保持缓中趋稳、稳中向好的基本态势。预计全年全国社会物流总额增
速在 6%左右，社会物流总费用增速在 4%左右，社会物流总费用与 GDP 的比率继续保
持稳中有降态势。
②物流仓储设施需求增长较快，高标准物流设施供给不足
3-1-5-83
物流费用一般主要包括三个方面：运输费用、储存费用和管理费用。根据国家发改
委、国家统计局及中国物流与采购联合会统计的数据，2005 年至 2015 年期间，我国
社会物流总费用中储存费用由 10,600 亿元增长至 37,000 亿元，年复合增长率为
13.32%，具体如下（单位：百亿元）：
1200
1000 130 140
120
120
800 110
370 370
360
90 330 管理费用
600 290
72 储存费用
69 240
58 200 运输费用
400 189
51
47 149 580
123 540 560
106 440 490
200 380
287 336
186 210 247
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
数据来源：国家发改委、国家统计局及中国物流与采购联合会
物流费用中的储存费用一项与物流园区行业的发展密切相关。随着物流行业的整体
发展，我国的物流仓储设施供给量也不断增加。根据中国仓储协会的统计，截至 2015
年底，我国物流仓储设施的总建筑面积达 1,260 百万平方米，2010 年至 2015 年年增
长率为 20.3%。
尽管过去十年间物流仓储设施市场快速发展，中国在物流仓储设施数量和质量方面
均显著低于发达国家。根据戴德梁行报告，截至 2015 年 12 月 31 日，我国的人均物流
设施面积为 0.9 平方米，远低于经济发达市场的人均面积，而同期末，美国及日本的人
均物流设施面积分别为 5.4 平方米和 4.4 平方米。截至 2015 年末，我国甲级物流设施
总建筑面积为 1,950 万平方米，仅占我国物流设施总建筑面积的 1.5%，供应相对短缺。
我国通用及高标准物流仓储设施与发达国家尚存在着明显的差距。
此外，目前我国现有的物流仓储设施还面临着库龄较长且设施老化、落后的情况。
根据戴德梁行统计，我国现有的物流仓储设施约 70%建于 90 年代之前，且上述物流仓
储设施有约 75%难以满足现代企业的需求。随着国民经济的发展，我国物流仓储设施，
尤其是高标准的物流仓储设施仍将处于持续短缺状态。
3-1-5-84
③行业整体综合化、专业化水平不断提高，新兴业态不断涌现
在市场对物流行业效率不断提升的需求的驱动下，再加上政府部门的引导与支持，
除了传统的仓储服务及设备租赁等业务外，为满足客户及市场的需求，物流园区运营商
提供的服务也向多元化和综合化方向发展。如，对于部分门店较多的零售企业，在为客
户提供集中仓储服务的同时，物流园区运营商还可利用公司现有仓储网络和物流运输资
源，为客户在全国范围内提供仓到仓、仓到店的“仓储+配送”一条龙服务，有效地提
升了物流效率。此外，对于电商类客户及开通线上业务的其他传统行业客户，物流园区
运营商还可通过信息系统对接，为其提供全面的线上订单处理、发货处理等服务和线下
的仓库、配送、库存管理及售后服务，实现线上线下的全面贯通。最后，物流园区运营
商还可依靠信息系统，根据不同种类货品仓储需求具有季节性和周期性的特点，推出仓
储共享和共同租赁服务，从而实现了资源优化配置并有效降低了物流成本。
此外，随着经济的发展和国民消费能力的提升，物流园区中仓库设施类型也呈多样
化趋势，专业性较强的特殊仓储设施不断出现。如为满足生鲜食品和医药品储存要求而
兴建的冷链仓储设施，为满足企业数据存储和管理而兴建的数据仓库，以及其他为满足
企业和个人消费者特殊需求的金融仓储设施、私人仓储设施和文档仓储设施等。上述特
殊仓储需求一方面为物流园区运营商提供了广阔的市场和盈利性较强的业务机会，另一
方面也对物流园区运营商的专业性和技术性提出了更高的要求。
④行业发展逐渐成熟，未来前景看好
目前，我国物流及物流园区行业经过前期的发展和积累，已进入到了理性、务实、
快速发展的新阶段。行业政策和标准不断完善，行业整体管理运营能力、运转效率及新
技术的研发运用能力都得到了快速提升。
随着物流行业在降低社会整体生产和交易成本、提高生产效率、改善投资环境、创
造就业岗位及促进经济整体发展等方面的作用逐渐突出，作为物流行业的重要组成部分，
物流园区行业也随着物流行业整体的发展而逐步壮大，并在降低物流仓储成本，提高物
流运转效率及优化物流流程等方面发挥着重要作用。此外，随着其他下游行业，尤其是
我国电子商务行业的快速发展，对仓储及相关配套服务的需求和依赖程度将持续增加，
未来行业整体发展潜力巨大。整体来看，我国物流园区行业已逐渐走向成熟，进入快速
发展周期。
3-1-5-85
（4）影响物流园区行业发展的有利和不利因素
①有利因素
A.国民经济持续发展带动物流园区行业快速发展
随着我国经济持续增长，居民消费能力逐步增强，消费结构不断改善，国民经济的
全新增长点不断涌现，将推动物流园区行业的整体快速发展。宏观经济的持续稳定增长
为物流园区行业的发展奠定了基础。
B.行业利好政策频出，物流园区行业获国家和地方政府大力支持
国家及各地政府不断出台政策和优惠措施促进物流园区快速发展。2013 年 9 月，
我国第一个物流园区专项规划——《全国物流园区发展规划》正式出台。提出到 2020
年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系，对
推动经济结构调整和转变经济发展方式发挥更加重要的作用。2014 年 10 月 4 日，国
务院正式印发的《物流业发展中长期规划（2014-2020）年》，把“物流园区工程”列
入 12 项重点工程，指出要在重要的物流节点城市加快整合与合理布局物流园区。并应
结合区位特点和物流需求，发展货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和
综合服务型物流园区，以及农产品、农资、钢铁、煤炭、汽车、医药、出版物、冷链、
危险货物运输、快递等专业类物流园区，发挥物流园区的示范带动作用。此外，各地政
府也先后出台了多项政策和物流园区发展规划，促进当地的物流园区发展壮大。
C.我国人均物流仓储设施面积仍然较低，行业发展空间巨大
近年来，随着物流园区的快速发展，各类通用和高标准仓储设施不断增加。然而，
由于我国物流园区行业起步较晚且早期发展速度较慢，我国的仓储设施数量和质量方面
均仍低于同行水平。截至 2015 年第二季度，我国人均通用仓储物流仓储设施面积为 0.9
平方米，远低于美国的 5.4 平方米。长期来看，我国物流仓储设施仍将处于持续短缺的
状态。
D.电子商务行业的快速发展为物流园区行业注入发展动力
目前，电子商务企业和第三方物流企业均为我国物流园区的主要客户。根据中商产
业研究院 2016 年中国网络购物市场数据，2016 年中国网购市场交易规模达 4.7 万亿元，
较去年增长 24.7%，预计未来仍将保持稳定的增长水平。
3-1-5-86
随着网络购物行业发展日益成熟，一方面电商企业自身对物流仓储设施的需求逐步
提升，另一方面也带动了为其服务第三方物流如快递及干线运输企业对物流设施的需求，
从而也间接促进了物流园区行业的快速发展。
②不利因素
A.土地获取难度加大
物流园区对土地的规模和区位有着较高的要求。近年来，随着我国各地土地出让和
开发的增加，物流土地的供给难度和门槛越来越高。一方面，我国主要城市可供出让的
优质土地资源逐渐减少，规模较大且周边交通便利的土地更为稀缺；另一方面，相比于
房地产开发、制造业等行业内企业，物流园区企业对地方政府财政收入贡献相对较少，
导致物流园区企业拿地时处于劣势地位；最后，土地出让价格不断上升，也导致物流园
区企业获取土地成本不断增加。
B.行业竞争激烈
随着行业的逐渐成熟和快速发展，物流园区行业的竞争较过去明显加剧。一方面，
行业内企业通过多种方式引入资金，加大了物流园区开发建设力度；另一方面，其他行
业企业如万科、中国平安、菜鸟物流等也逐渐进入物流园区行业，并积极在全国范围内
布局。上述企业往往具备较强的资金实力和执行能力，在土地及客户获取方面均对行业
内其他企业构成了一定挑战。
（5）物流园区行业的上下游
物流园区行业的上游企业主要包括园区建设的施工方、各类园区设备和工具的提供
商等。物流园区上游行业的企业数量众多，市场竞争相对充分。上游产业的竞争格局有
利于物流园区企业在众多供应商中进行充分比价、择优采购，降低对于上游供应商的依
赖度。
物流园区行业的下游企业主要包括电子商务企业、第三方物流企业、制造业企业及
零售企业等。该类企业往往对物流园区的交通便利性、园区内仓储设施的面积、空间和
专业设备，以及园区运营方的服务和管理能力有着较高的要求。上述客户对物流园区多
样化的需求也是物流园区企业能够持续完善旗下园区网络布局和优化配套服务，不断进
行服务体系提升以及管理和服务创新的源动力。
3-1-5-87
（6）行业进入壁垒
①园区布局网络壁垒
物流园区土地是其业务开展的基础条件，且物流园区经营有着网络化和规模化的特
点。因此，物流园区的数量、规模、布局及各个园区所处的区位条件直接决定了物流园
区企业开展业务的地域范围和服务水平。早期的行业进入者往往可以在热点城市以较低
的价格获取区位较好、规模较大的园区用地，并且以较低的成本完成园区的开发和建设，
从而在获取客户和服务定价等方面取得一定优势。随着优质土地供应的减少和土地价格
的上涨，后期进入者在土地获取、园区建设及网络布局方面均会面临一定的劣势。
②品牌及客户资源壁垒
物流园区企业往往通过签订较长租约的方式为客户提供服务，且该类服务往往是定
制化的，客户更换供应商的成本较大。因此，进入行业较早、规模较大的物流园区企业
在长期的市场拓展过程中，可以通过长期为客户提供优质的高性价比的服务提高顾客忠
诚度及消费粘性，并打造出为市场认可的品牌，逐渐形成其持续发展的稳固根基和核心
竞争力。企业的品牌培养需要长时间的持续投入和改进，也是行业内领先企业能够形成
差异化竞争优势的根源所在。
③管理壁垒
物流园区的业务开展往往包括前期的选址、征地，中期的项目开发、建设和招租，
以及后期的园区运营和管理。上述各个业务流程往往开展的效率和质量对物流园区企业
的发展均有着重要影响。此外，一家领先的物流园区企业往往在全国有着较多的园区布
局，需维护和管理的客户、供应商和资产规模较大。因此，为保证旗下园区的出租率，
并同时确保业务高效率、低成本的运营，物流园区企业需要经过长期的业务探索，才能
达到精细化管理标准。对行业新进入者而言，在选址规划、土地获取、网络布局、运能
管理、流程控制、信息系统建设等方面均存在较高的管理壁垒。
④资金壁垒
物流园区行业是典型的资金密集型行业。在前期的征地和开发建设阶段往往需要在
短时间内投入大量资金，园区建设完毕后往往还需要一定的培育期方能实现较高的出租
率，且后续收入来源主要为客户的租金，资金回收期较长。上述行业特点对于新进入者
3-1-5-88
提出的较高资金要求，构成了物流园区行业的资金壁垒。
2、行业地位与核心竞争优势
（1）市场地位
深基地物流园区业务主要由子公司宝湾控股实际运营。宝湾控股是国内领先的物流
园区运营商，以自持的物流园区为平台，为客户提供仓储、配送、库内管理、供应链管
理、物流金融、设备租赁等多元化及物流一体化综合服务。自 2003 年成立以来，宝湾
控股在物流园区选址、开发建设、运营管理等方面均积累了丰富的经验，从项目开发、
价格标杆、客户资源、服务标准、品牌声誉、盈利能力等多方面来看，宝湾控股在各地
物流仓储市场上均处于领先水平。
园区及土地储备方面，截至 2017 年 9 月 30 日，宝湾控股在上海、天津、广州、
武汉、成都、重庆、南京、合肥等 29 个战略及热点城市自行开发并管理 50 个物流园
项目，目前运营、在建、签约规划仓库面积约 556 万平方米。其中已实际完工投入运
营物流园区 18 个（含托管的合肥宝湾），截至目前在运营仓库面积 182.4 万平方米，
在建及拟建园区个数达 32 个，规划仓储面积 366 万平方米。目前，宝湾控股已建成了
一个覆盖主要物流枢纽和城市配送中心等战略节点的高效物流网络。业务模式方面，除
了投资开发和建设标准型和专业型仓储设施为客户提供仓储服务外，同时还为入驻企业
提供出入库装卸、设备租赁、流通加工、电商仓储配送管理、供应商库存管理等一体化
的综合物流增值服务，着力打造先进的供应链综合管理平台，以高效、优质、安全的服
务吸引了众多来自国内外知名的制造商、零售商、物流供应商、第三方物流及电商客户。
管理模式方面，作为国内著名的物流园区开发商和运营商，宝湾控股拥有现代物流
园区开发与管理的专业队伍和人才团队，同时在项目选址、风险评估、规划设计、工程
建设方面，以及在投入使用后的物业管理和供应链业务合作方面，已形成科学的标准化
流程。
此外，深基地还是中国仓储协会副会长单位及中国物流及采购联合会常务理事单位，
已成为我国物流园区行业领导企业之一。
通过对上述资源的合理运用及配置，深基地物流业务规模不断扩大，盈利能力不断
增强。2014 年度、2015 年度及 2016 年度，深基地旗下各运营物流园区业务合计收入
分别为 3.70 亿元、4.84 亿元和 5.41 亿元，复合增长率达 13.56%，合计净利润（不考
3-1-5-89
虑财务费用）分别为 1.57 亿元、1.81 亿元和 1.99 亿元，复合增长率达 8.29%，盈利
能力不断增强。
（2）主要竞争对手
目前，深基地物流园区业务在行业内的主要竞争对手包括外资背景的普洛斯、嘉民、
安博、丰树、维龙、盖世理，民营背景的宇培和易商。此外，随着物流园区行业的持续
发展壮大，其他行业的巨头也陆续进入物流园区领域，如中国平安旗下的平安不动产和
万科等。
根据戴德梁行统计数据，截至 2017 年二季度末，各主流物流地产运营商存量占有
率情况如下图所示，其中宝湾物流市场占比约 6%。
数据来源：戴德梁行研究部
（3）主要竞争优势
①完善的物流园区网络布局及高标准的基础设施
作为国内物流园区行业的先驱企业之一，宝湾控股在 2003 年进入市场后即开始在
全国范围内进行网络布局，截至 2017 年 9 月 30 日，宝湾控股自持并运营的物流园区
达 18 个（含托管的合肥宝湾），覆盖了全国多个主要的一、二线城市，且均位于当地主
要的物流和交通枢纽地段，目前同类地段已难以有较多的物流土地供应。凭借完善的网
络布局，宝湾控股可以在全国范围内为客户提供协同化和一体化的服务。截至 2017 年
3-1-5-90
9 月 30 日，宝湾控股已建成运营的物流园区数据如下：
园区名称 城市 园区面积（亩） 仓储面积（万平方米） 出租率
上海宝湾 上海 533 17.9 100%
明江物流 上海 321 11.8 100%
无锡宝湾 无锡 296 11.4 42.9%
嘉兴宝湾 嘉兴 155 2.4 75%
广州宝湾 广州 217 13.1 99%
昆山宝湾 昆山 400 14.1 100%
南京宝湾 南京 288 10.6 74%
南通宝湾 南通 162 5.5 98%
镇江宝湾 镇江 386 13.8 19.8%
天津宝湾 天津 480 15.1 61.4%
廊坊宝湾 廊坊 260 9.1 99%
津南宝湾 天津 193 6.5 92.6%
北京空港宝湾 北京 125 5.0 100%
龙泉宝湾 成都 348 12.6 95.4%
新都宝湾 成都 189 6.7 92.4%
深圳宝湾 深圳 15 4.2 78%
武汉宝湾 武汉 422 14.4 95.5%
合肥宝湾 合肥 435 8.2 100%
合计 5,225 182.4 83.6%
上表中，嘉兴宝湾、武汉宝湾分别还有 5 万平方米、2 万平方米的待建仓库面积。
部分宝湾出租率较低的原因是投入运营的时间较短。
此外，物流园区业务主要成本为前期的土地获取和建安成本，运营成本相对较低，
未来盈利能力受成本上涨影响有限，抗风险能力较强。随着租金的进一步上涨，宝湾控
股的盈利和现金流状况将持续增强。
②丰富的园区、土地储备及可靠的土地获取能力
除已建成并运营的物流园区外，宝湾控股在发展过程中还积累了丰富的园区及土地
储备。截至 2017 年 9 月 30 日，宝湾控股在建物流园区 11 个，园区面积 3,247 亩，规
划仓储面积 116.5 万平方米；未来拟建物流园区 21 个，园区面积 6,067 亩，规划仓储
面积 249 万平方米，覆盖西安、南京、无锡、宁波、昆明等 20 余个战略及热点城市，
具体如下：
宝湾控股在建物流园区情况：
3-1-5-91
园区名称 城市 园区面积（亩） 仓储面积（万平方米）
滨港宝湾 天津 369 8.3
锡通宝湾 南通 203 7.7
江阴宝湾 无锡 200 8.2
嘉善宝湾 嘉兴 250 9.2
绍兴宝湾 绍兴 300 11.0
肥东宝湾 合肥 280 10.3
咸阳宝湾 咸阳 520 18.6
西彭宝湾 重庆 313 11.5
鄂州宝湾 鄂州 200 7.2
时代地产项目 广州 214 7.8
胶州宝湾 青岛 398 16.7
合计 3247 116.5
宝湾控股拟建物流园区情况：
园区名称 城市 园区面积（亩） 仓储面积（万平方米）
江苏宝湾 南京 174 12.4
无锡新区宝湾 无锡 273 10.0
嘉宝供应链合资 嘉兴 618 22.7
余姚宝湾 宁波 434 16.0
德清宝湾 湖州 200 7.3
宁波奉化宝湾 宁波 156 10.4
合肥新站宝湾 合肥 160 5.9
漳州宝湾 漳州 196 13.1
西安宝湾 西安 257 9.4
西安利亨 西安 255 9.4
成都新津宝湾 成都 208 7.6
广汉宝湾 德阳 400 14.7
重庆珞璜宝湾 重庆 301 11.0
重庆北碚宝湾 重庆 308 11.3
昆明滇中宝湾 昆明 214 14.3
佛山三水宝湾 佛山 530 19.4
武汉青山宝湾 武汉 441 16.2
武汉阳逻宝湾 武汉 218 8.0
长沙望城宝湾 长沙 337 12.4
长沙雨花宝湾 长沙 137 8.8
宝海物流 郑州 250 8.7
合计 6,067 249
3-1-5-92
目前，宝湾控股各个园区运行良好，盈利稳定，在推动园区所在地经济发展的同时
也创造了较多的就业岗位。上述业绩为宝湾控股未来争取土地和其他资源时奠定了良好
的基础，保证其可以持续获取发展所需的各项资源。
③专业的物流设施
此外，经过多年的专业运营，宝湾控股各园区内的物流仓储设施在结构、总建筑面
积、屋顶高度、地面及道路承重、公用设施及消防安全方面均处于业内领先水平，可以
满足不同类型客户对仓储设施的多样化要求。凭借完善的网络布局、优质的区位条件和
高标准的物流设施，宝湾控股运营成熟的各园区综合出租率达到 95%以上，且租金稳
定不断上升。宝湾控股各园区内仓储设施的具体建造标准如下：
项目 标准
每栋仓库面积 6,000-24,000 平方米
库内管理面积 180-360 平方米
仓库类型 高标准立体式仓库
仓库结构 钢结构或钢筋混凝土结构
净高 11 米
库内地面 现浇混凝土地坪
地面承重 3 吨/平方米
道路承重 30 吨
檐高 12 米
装卸平台高度 1.37 米
装卸平台宽度 4.5 米
雨棚宽度 6-7 米
防火等级 丙二类
备用柴油机发电 最大不超过 1000KVA/10 万平方米
仓库照明 150W 金属卤化物灯、大功率 T8/T5 照明灯具
通风系统 每小时换气 2 次
④综合、全面的仓储物流配套服务
基于自有的物流园区和优质物流仓储设施资源，宝湾控股可作为区域分拨中心、城
市配送中心、生产配套中心及国际物流中心为客户提供全面的仓储服务。此外，在此基
础上，宝湾控股还推出了一系列针对客户特殊需求的个性化服务，具体如下：
定制开发服务：宝湾控股可根据顾客的需求，选择合适的地点，开发建设、运营与
管理专用的物流设施；
3-1-5-93
物流增值业务：仓储货品的分拣、分拆、贴标签、流通加工、包装、组装等；
供应链衍生业务：库存管理（库存信息查询、缺货预警、供应商管理库存等）、仓
储操作（进出库装卸、理货、搬运等）；
物流租赁业务：物业租赁（办公楼、宿舍等）、设备租赁（叉车、托盘、货架、拖
车等）；
物流配送业务：以宝湾仓储物流园区为中心，利用自有的城市配送资源，为客户提
供仓库到店的物流配送服务。目前，宝湾控股已为包括屈臣氏集团、哎呀呀科技股份有
限公司在内的多家客户提供该项服务，有效提升了客户的物流管理效率。
最后，宝湾控股还根据客户及市场需求，积极拓展私人仓储、文件档案仓储、专业
数据仓储等创新型业务，该类业务具有专业度高、市场前景广阔及利润空间大的特点，
可与现有的资源较好的契合，预计未来有效增强客户粘性并提升宝湾控股整体的盈利能
力。
3、业务的具体情况
（1）业务简介
深基地通过控股子公司宝湾控股，以物流园区为平台，提供仓储、装卸、配送、库
内管理、设备租赁、电子商务管理等多元化及物流一体化综合服务。宝湾控股的主要业
务包括物流业务、供应链延伸服务业务以及物流增值服务业务，各类型的具体业务模式
如下：
物流业务：包括物流园区的开发、管理和运营业务；
供应链延伸服务业务：包括库存管理、物业租赁、设备租赁以及城市配送等业务；
物流增值服务业务：包括库内物品的分拣、分拆、贴标签、流通加工、包装、组装
等服务。
此外，部分客户会根据自身需求在区位、建造标准、储存空间等方面对仓库提供特
殊要求，宝湾控股根据客户需求进行拿地、设计和建设，最后以签订长期租约的方式获
取租金收益。
3-1-5-94
（2）经营模式
①生产模式
宝湾控股在建设物流园区的过程中，主要通过招拍挂、合作或收购等方式获取项目。
在实际的生产经营之中，宝湾控股首先对宝湾控股中长期发展战略进行编制，确定战略
发展目标及发展路径。宝湾控股根据公司发展战略及选址模型确定目标城市，组织项目
考察，并组织公司领导与当地政府洽谈，形成投资意向。随后，具体项目会履行一系列
内部审批程序，通过内部决策及审批后，项目开始建设并组建当地营运团队，完工后交
付当地营运团队。
②采购模式
宝湾控股的采购仅于物流园区建设阶段发生，采用工程外包模式。宝湾控股与绝大
部分物料采购供应商，均已签订采购合同，以合同价执行采购，或是签订采购框架协议，
或是以实时报价为采购价格进行集中订货、集中收货、集中付款，统一调拨。具体执行
方式为：由采购员根据各使用部门提供的年度预算以及历史采购量开展招标工作，与中
标单位签订采购合同，在需求部门提出采购需求（对库存物料，由物资仓库提出补充安
全库存需求）后向供应商提出订货需求，由物资仓库负责组织验收，采购员负责付款，
需求部门领用。
对于临时的、或是非标准化的采购需求，则采取按实时报价采购的集中采购模式。
具体执行方式为：采购员根据需求部门提出的采购需求，进行市场询价，经采购部门负
责人/本部负责人（按采购金额权限）批准后进行采购，由物资仓库验收，采购员付款，
需求部门领用。
③定价及销售模式
宝湾控股商务部通过对市场的调研，提交园区市场指导价建议并经内部批准发布，
当地营运团队基于商务指导价进行招商谈判。宝湾控股目前围绕重点行业客户开展全国
网络营销，也会与大客户签订长期战略合作协议。在合同签订之后，客户入驻园区，当
地营运团队开展客户服务并回收仓储费。
④盈利模式
宝湾控股主要依靠物流园区日常营运获取长期稳定的仓储服务收入，扣除日常营运
3-1-5-95
成本费用及利息费用及税金支出，获取稳定现金盈余，同时也根据客户需要为客户提供
一站式供应链平台服务。依靠前期项目现金盈余集合一定财务杠杆，滚动开发新的物流
园项目。
（三）石油后勤业务所处行业情况及竞争状况
1、行业基本情况
（1）行业监管体制
国内对陆地和近海石油后勤服务的监管已经放开，各种主体均可进入该行业从事相
关业务。石油后勤服务涉及的主要监管部门为交通、安全和环保方面的机构，主要包括
中华人民共和国交通部、中华人民共和国安全生产监督管理总局、中华人民共和国海事
局、中华人民共和国海洋局和中华人民共和国环境保护总局等。
（2）行业主要法律法规及产业政策
①行业主要法律法规
石油后勤服务行业监管相关的政策、法规及规范性文件包括：《中华人民共和国安
全生产法》、《中华人民共和国船舶登记条例》、《中华人民共和国船舶和海上设施检验条
例》、《中华人民共和国海商法》、《中华人民共和国海上交通安全法》、《中华人民共和国
消防法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人
民共和国海洋倾废管理条例》、《中华人民共和国海洋石油勘探开发环境保护管理条例》、
《中华人民共和国防治海岸工程建设项目污染损害海洋环境管理条例》、《公路水运工程
安全生产监督管理办法》、《中华人民共和国航道法》、《中华人民共和国船舶最低安全配
员规则》、《沿海码头靠泊能力管理规定》、《港口危险货物安全管理规定》、《港口岸线使
用审批管理办法》、 中华人民共和国港口设施保安规则》、 中华人民共和国港口法》等。
②行业相关产业政策
根据交规划发〔2011〕634 号《交通运输部关于促进沿海港口健康持续发展的意见》，
为贯彻落实《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，组织实施好《交通运输“十
二五”发展规划》，针对沿海港口建设与发展存在的问题，促进沿海港口健康、安全、
持续发展，更好地服务我国经济社会发展，特提出如下意见：一、积极促进港口协调发
展；二、有序推进专业化运输系统码头建设；三、稳步实施新港区开发；四、继续推进
3-1-5-96
港口结构调整与资源整合；五、大力加强港口集疏运体系建设；六、着力推动港口转型
升级；七、切实加强港口规划管理；八、切实加强港口岸线使用管理。
（3）石油后勤业务行业概况
石油后勤业务受海洋油气开采推动保持稳定增长，且南海未来的石油开采业务发展
前景良好，呈现深水化、区域服务延伸、外包需求增加和产城融合等趋势。作为能源安
全保障的重要支撑，国内海洋油气开采的增长远高于陆地，总体份额逐步扩大，未来将
在政策的推动下进一步保持良好的增长。
海上油气开采将成为促进全球油气市场增长的重要驱动因素，南美、西非、中东、
亚太是主要增长区域。南海东部储量丰富，未来将逐渐成为国内主要的油气开采区域，
发展前景看好。海洋油气开采的需求将触发海洋石油工程业务新一轮大规模投资，从而
带动石油后勤业务的扩张与发展。
（4）影响石油后勤服务行业发展的有利和不利因素
①有利因素
近年来，我国近海油气勘探开发活动日趋活跃，而油气勘探、开发及生产需要得到
物流、仓储、港口服务、水电供应等一系列后勤服务的支持，为深基地未来石油后勤服
务相关业务提供了发展空间。
②不利因素
近年来，国际原油市场供应过剩导致原油价格持续下降。国际原油价格持续在低价
位波动，使得国际海上石油公司调整其石油开采计划，石油后勤业务保障需求也大幅萎
缩，因此各大客户公司业绩有较大下滑，降价降成本诉求明显。
（5）石油后勤服务行业的上下游
石油后勤服务行业的上游企业主要包括港口、码头建设的施工方、各类仓储及运输
设备和工具的提供商等。
石油后勤服务的客户主要包括石油开采公司及石油服务公司。石油开采公司主要包
括中海油及其下属石油开采公司和其他石油开采公司如哈斯基和其他海外公司。未来，
中海油及其子公司的占比会继续扩大。石油服务公司主要包括为石油开采公司提供勘探、
3-1-5-97
钻井、测井等各类服务的公司，该类客户主要包括世界四大石油服务公司威德福、斯伦
贝谢、贝克休斯和哈里伯顿以及其他中小型公司。该类客户与深基地均已合作多年，并
签订了长期合约。石油开采产业的各类供应商及海洋石油勘探开采作业在深基地形成完
整的产业链，各石油服务公司通过深基地对作业者提供各项专业服务，包括钻井、完井、
固井、测井、水下技术、钢结构制造、人力资源、后勤保障等，共同构建深基地的后勤
服务体系。
（6）行业进入壁垒
①资金及港口资源壁垒
石油后勤服务是资本密集型的行业，无论港口的开发、仓储设施的建设还是海上运
输需要的船舶等服务设备，资金的投入量非常大，需要雄厚的资金支持，对于行业的后
进入者形成了较大的障碍。为海上石油勘探及开发提供后勤支持服务，需要大量的港口
及相关土地资源，如不能占有相关的港口及相关土地资源，进入行业也会遇到较大的障
碍。
②客户资源壁垒
石油后勤服务面向的客户多为石油勘探、开采及相关服务的大型公司，一般需要为
这些大型公司提供固定的港口、仓储设施及相关定制化服务，客户粘性相对较高。
③人才壁垒
石油后勤服务需要大量对行业熟悉的管理、运营和技术人才，作为行业中的后进入
者，如果不能通过各种渠道获得业务运营所必需的人才，业务经营也难以顺利开展。
2、行业地位与核心竞争优势
（1）市场地位
我国的石油后勤服务产业主要分布在渤海海域、南海海域及西部内陆。国内主要提
供石油后勤服务的企业有中海油及中石油，深基地是我国南海东部最主要的石油后勤服
务提供商，并一度保持在该区域的行业垄断地位。
（2）主要竞争对手
目前深基地在南海海域提供石油后勤服务的主要竞争对手为中海油。2014 年 12
3-1-5-98
月，随着中海油惠州基地正式投产运营，中海油旗下原在赤湾基地的公司基本全部搬迁
至惠州基地，对深基地石油后勤业务形成严峻挑战。未来随着中海油与中石油持续扩大
基地布局，石油后勤业务整体集中度将进一步提升，南海东部、渤海西部的石油后勤服
务竞争局面将逐渐加剧。
（3）主要竞争优势
①丰富的海上石油后勤服务经验
深基地深耕中国南海东部石油后勤服务三十余年，培养了一支专业的管理服务团队，
管理先进且服务质量高，并因此积累了大量优质客户。
②优质的硬件设施
深基地在石油后勤服务的硬件方面也具备较强的优势，泊位与硬件设施齐全。深基
地主要的起重设备均为国外进口，并新建了深水泊位，可停靠的工程船可达 5 万吨，吃
水可达 11 米深，上述指标均在区域内位于领先地位。而且深基地的港口石油基地背靠
深圳，经济水平及交通较为发达，可满足不同客户的多样化需求。
3、业务的具体情况
（1）业务简介
深基地提供的石油后勤服务主要包括：
码头装卸：以自有码头为石油开采公司及石油服务公司提供专用物资、设备等的装
卸服务，按照作业量收费；
仓储堆场租赁：将自有的堆场和仓库出租给客户，按照面积、时间等收取租赁费；
船舶停靠：为船舶提供码头停靠服务，按照船只的长度和停靠时间收费；
办公物业租赁：将自有的赤湾大厦和赤湾石油大厦部分物业出租给客户，收取租赁
费及物业服务费。
（2）经营模式
①主要服务设施及运作模式
深基地的石油后勤服务本部负责深基地石油后勤保障服务日常经营工作，主要营业
3-1-5-99
设施包括：码头设施、仓储库场、机械和办公楼。
码头设施：深基地码头岸线总长 1,465 米，包括 7 个通用泊位和 2 个深水泊位，
可 24 小时为船舶提供停泊、供油、供水、吹灰、泥浆作业以及货物装卸服务。各种吨
位码头为各种船舶诸如工作船、勘探船、钻井平台、工程安装船舶及普通货船等提供停
靠泊位。
深水码头：深基地投资兴建的一期东岸线深水码头岸线总长 196 米，设计水深为
11 米，靠泊能力 1 万吨，并于 2015 年升级为 5 万吨，可提供专业石油后勤服务基地
泊位停靠服务。深基地正在投资兴建二期深水码头共 276 米，靠泊能力 5 万吨的泊位 1
个，设计水深为 9.7 米，将可为更多国内外大型铺管船、钻井船等工程船舶提供靠泊、
装卸和补给服务。
仓储设施：深基地总占地面积为 60 公顷，可为石油及石油服务公司提供 300,000
㎡的堆场和 110,000 ㎡的仓库。
定制仓储车间设施：深基地为客户哈斯基、斯伦贝谢、哈里伯顿、威德福以及斯伦
贝谢与卡麦龙集团公司的全球合资公司 One Subsea 等量身定制了专业基地，以提供钻
井工具以及井口设备等供应服务。
货物装卸服务设施：深基地提供各种吨位的起重机、叉车和拖车等装卸设备的使用
及租赁服务，基地内自有装卸设备包括 35 吨移动吊机 6 台、40 吨移动吊机 6 台、50
吨移动吊机 1 台、90 吨移动履带吊机 1 台、3.5 吨叉车 18 台、6 吨叉车 11 台、10 吨
叉车 1 台、40 吨岸吊 2 台、25 吨拖车 11 台、100 吨拖车 1 台及 200 吨液压轴线车 1
台。
办公楼：赤湾石油大厦提供 22,000 平方米可出租办公室，客户包括石油公司、石
油服务公司、船代公司及银行等。
②采购模式
深基地石油后勤业务的采购主要包含资产采购及工程采购。资产采购包含固定资产
和流动资产的采购，如办公设备、办公用品、清洁用品、劳保用品、机械设备配件、车
辆维修配件，物业维修配件、物业维修消防器材、水暖器材、空调电器配件，燃料、工
具、吊具、图书书籍、包装材料及低值易耗品等物资；工程采购包含但不限于本部新建、
3-1-5-100
扩建、改造工程、零星工程、代理工程等工程的采购。
物资采购方面，深基地先期开展招投标工作，并与物料采购供应商签订采购合同以
合同价执行采购，或是签订采购框架协议，或是以实时报价为采购价格进行集中订货、
集中收货、集中付款，统一调拨。
工程采购方面，深基地主要以邀请招标的方式进行工程项目的发包，针对政府部门、
客户直接指定施工单位或紧急抢修工程等无法履行比价、招标的工程项目采用直接发包
的形式进行采购，在采购之前需要履行公司内部的审批程序。
③定价及销售模式
深基地一般以签订固定年限租约的形式，为客户提供办公室、仓储和堆场的租赁服
务，并在随时需要的基础上，按照已定的费率和费用提供码头和相关装卸服务、海事后
勤和工程服务。
④盈利模式
深基地依靠赤湾基地的运营获取长期稳定的港口服务、仓储服务、设备和房屋租赁
及物流服务收入，同时也根据重要客户的相关需求，提供量身定制的物流及仓储服务，
以此获取相关的收入。
（四）深基地主要客户情况
最近两年及一期，深基地前五名客户基本情况如下：
占销售收入的
序号 客户名称 销售金额（万元）
比例（%）
2017 年 1-9 月
1 利丰供应链管理（中国）有限公司 3,246.50 5.89
2 广州顺丰速运有限公司 3,008.82 5.46
3 武汉屈臣氏个人用品商店有限公司 2,593.45 4.70
4 大众汽车(中国）销售有限公司 1,553.93 2.82
5 深圳海油工程水下技术有限公司 1,173.91 2.13
合计 11,576.61 20.99
2016 年度
1 利丰供应链管理（中国）有限公司 4,275.13 6.31
2 大众汽车公司 3,648.94 5.38
3 广州顺丰速运有限公司 3,147.86 4.64
3-1-5-101
占销售收入的
序号 客户名称 销售金额（万元）
比例（%）
4 武汉屈臣氏个人用品商店有限公司 2,354.25 3.47
5 深圳海油工程水下技术有限公司 1,723.63 2.54
合计 15,149.80 22.35
2015 年度
1 利丰供应链管理（中国）有限公司 4,721.91 7.26
2 大众汽车（中国）销售有限公司 3,077.07 4.73
3 武汉屈臣氏个人用品商店有限公司 2,744.20 4.22
4 广州顺丰速运有限公司 2,665.83 4.10
5 宜家采购（上海）有限公司 2,319.66 3.57
合计 15,528.66 23.88
报告期内，深基地向前五大客户销售金额占销售收入的比重较低，客户较为分散，
不存在向单个客户的销售比例超过 50%或严重依赖于少数客户的情况；不存在深基地
董事、监事、高级管理人员和持有深基地 5%以上股份的股东及其关联方在上述客户中
持有权益的情况。
（五）深基地主要供应商情况
最近两年及一期，深基地前五名供应商基本情况如下：
占采购总额的比
序号 供应商名称 采购金额（万元）
例（%）
2017 年 1-9 月
1 中交第三航务工程局有限公司 2,263.31 10.80
2 陕西建工集团有限公司 1,899.50 9.06
3 美建建筑系统（中国）有限公司 1,698.21 8.10
4 中交第一航务工程局有限公司 1,510.49 7.21
5 江苏省建工集团有限公司 1,255.50 5.99
合计 8,627.01 41.17
2016 年度
1 中交第三航务工程局有限公司 6,673.87 16.04
2 贵阳第一建筑工程集团股份有限公司 5,947.88 14.30
3 江苏九鼎环球科技集团有限公司 3,678.93 8.84
4 美建建筑系统（中国）有限公司 3,154.59 7.58
5 江苏省建工集团有限公司 2,389.5 5.74
合计 21,844.77 52.51
2015 年度
3-1-5-102
占采购总额的比
序号 供应商名称 采购金额（万元）
例（%）
1 江苏九鼎环球科技集团有限公司 8,367.57 24.20
2 贵阳第一建筑工程集团股份有限公司 4,910.90 14.20
3 广厦湖北第六建设工程有限责任公司 2,438.52 7.05
4 江苏省建工集团有限公司 1,581.68 4.57
5 美联钢结构建筑系统（上海）股份有限公司 1,498.40 4.33
合计 18,797.07 54.35
报告期内，深基地向前五大供应商采购金额占采购总额的比重较低，供应商较为分
散，不存在向单个供应商的采购比例超过 50%或严重依赖于少数供应商的情况；不存
在深基地董事、监事、高级管理人员和持有深基地 5%以上股份的股东及其关联方在上
述供应商中持有权益的情况。
（六）深基地安全生产情况
深基地总部设置了安全管理委员会，以加强总部对下属公司的安全生产工作导向、
服务及管控职能。深基地制定了《深基地建设工程危险性较大部分项工程安全督查办法》、
《安全生产事故隐患检查、排除治理工作制度》、《建设工程项目安全设施“三同时”工
作制度》及《下属公司配备专职安全管理人员配置》等相关制度，统一对公司的生产安
全进行监督管理，并由总部安全管理委员会牵头组成危险工程安全督查组，成员包括深
基地主管安全和主管工程建设的相关负责人、项目技术负责人、项目管理部经理、监理
公司项目总监理工程师及相关技术人员，而且由总部协调召集施工单位项目经理、安全
负责人、项目专职安全生产人员配合相关监督管理工作。
（七）深基地服务质量控制情况
深基地高度重视服务质量控制，已建立了全面和完善的服务质量控制制度，并在实
际工作中严格执行。
深基地遵循的服务质量控制体系主要包括三个层级：第一层级为政府及行业主管部
门制定的法律法规、行业标准以及相关政策等文件。该类文件不纳入深基地企业服务质
量控制体系，但是在构建时必须加以考虑，以避免企业制度与上述文件发生冲突；第二
层级是深基地内部制定的服务质量控制体系相关制度，为企业各部门在日常经营中提供
纲领性的指引；第三层级为深基地企业岗位手册，针对具体岗位、业务流程和产品提供
细化的规定的和要求，保证企业服务质量控制体系相关制度可得到有效执行。
3-1-5-103
报告期内，上述服务质量控制相关文件在深基地得到了有效的贯彻和执行。截至本
独立财务顾问报告签署之日，深基地严格遵守国家有关质量控制的法律法规，产品及服
务符合国家关于产品质量、标准和技术监督的要求，未受到任何质量方面的重大行政处
罚。
（八）深基地境外经营情况
报告期内，深基地不涉及境外经营的相关情况。
（九）深基地特许经营权情况
报告期内，深基地未拥有相关特许经营权。
3-1-5-104
（十）深基地业务资质情况
报告期内，深基地及其控股子公司已依法取得与主营业务相关的经营资质或许可，具体情况如下：
许可类别、范围/资质对应的业务及
序号 公司名称 资质证书 证书编号 发证机构 有效期
业务经营范围
港口设施名称为深圳港南山港区深
圳赤湾石油基地码头 A-F 泊位，该港 中华人民共和国交通 有效期至 2021 年 8 月 1
1. 港口设施保安符合证书 Z09020401-2016-0031
口设施可以为散货船、移动式海上钻 运输部 日
井装置、其他货船提供服务
交通运输企业安全生产标 2014 年 11 月 25 日至
2. 港口危险货物码头三级资质 2014-20-32-3-030006 深圳港口协会
准化达标等级证书 2017 年 11 月 25 日
计算机信息系统进行国际联网，深基 深公网安备案证字第 深圳市公安局公共信
3. 国际联网备案登记证书 2008 年 6 月 23 日核发
地已办理国际联网备案登记 4403301900775 号 息网络安全监察分局
深基地
中华人民共和国深圳
4. 报关单位注册登记证书 进出口货物收发货人 4403134944 长期有效
海关
为船舶提供码头设施；在港区内提供
货物装卸、仓储服务；港口设施的租
赁业务。经营地域为深圳港南山港区
（粤深）港经证 深圳市交通运输委员 有效期至 2020 年 3 月
5. 港口经营许可证 赤湾石油基地码头 A-F 泊位（均为
（0252）号 会 24 日
5000 吨级）及配套仓储，赤湾石油
基地工作船码头 1、2 号泊位（均为
5000 吨级）及配套仓库
3-1-5-105
许可类别、范围/资质对应的业务及
序号 公司名称 资质证书 证书编号 发证机构 有效期
业务经营范围
作业区域范围为深圳港南山港区赤
湾作业区赤湾石油基地码头 C、D 号 （粤深）深港经证 深圳市交通运输委员 有效期至 2020 年 3 月
6. 港口危险货物作业附证
泊位（均为 5,000 吨级）；作业方式 （0252）号-M001 会 24 日
为车-船，船-管道，管道-船，船-车
深圳市经营性停车场许可 深公交停管许字 深圳市公安局交通警 2014 年 11 月 21 日至
7. 开办经营性停车场
证 A01148 号 察局 2019 年 11 月 21 日
深圳市特种设备使用和管 特种设备使用和管理安全要求达标 深圳市特种设备行业
8. 无 2011 年 12 月核发
理安全要求达标证书 等级为一级 协会
中华人民共和国深圳海关
9. 设立赤湾港航专用型码头 深关所字第 040130 号 深圳海关 至 2018 年 8 月 13 日
监管场所注册登记证书
中华人民共和国深圳海关
10. 设立深圳赤湾石油基地专用型码头 深关所字第 000131 号 深圳海关 至 2018 年 8 月 13 日
监管场所注册登记证书
苏交运管许可苏字 2015 年 12 月 18 日至
11. 昆山宝湾 道路运输经营许可证 道路普通货物运输，道路货物运输站 昆山市运输管理处
320583500446 号 2019 年 12 月 17 日
川交运管许可成字 成都市龙泉驿区交通 2015 年 7 月 26 日至
12. 龙泉宝湾 道路运输经营许可证 普通货运，货运场经营（仓储服务）
510112030088 号 运输局 2019 年 7 月 25 日
川交运管许可成字 成都市新都区交通运 2015 月 10 月 9 日至
13. 新都宝湾 道路运输经营许可证 普通货运
510114109303 号 输局 2019 年 10 月 8 日
粤交运管许可深字 深圳市交通运输委员 2015 年 6 月 1 日至 2018
14. 道路运输经营许可证 普通货运，货物专用运输（集装箱）
440300059689 号 会 年 12 月 13 日
深圳宝湾
（深）关保库字第 013 2017 年 8 月 10 日至
15. 保税仓库注册登记证书 验收合格准予设立保税仓库 深圳海关
号 2020 年 8 月 9 日
3-1-5-106
许可类别、范围/资质对应的业务及
序号 公司名称 资质证书 证书编号 发证机构 有效期
业务经营范围
（深）关出库字第 013 2017 年 8 月 10 日至
16. 出口监管仓库登记证书 准予设立出口监管仓库 深圳海关
号 2020 年 8 月 9 日
对外贸易经营者备案登记
17. 对外贸易经营 01082969 —— 2011 年 9 月 19 日核发
表
进出口货物收发货人报关 中华人民共和国深圳
18. 进出口货物收发货 4403119918 长期有效
注册登记证书 海关
自理报检单位备案登记证 备案登记号： 中华人民共和国深圳
19. 自理报检 2011 年 9 月 30 日核发
明书 4701600627 出入境检验检疫局
深基地的主营业务为物流仓储、堆存业务，码头、港口服务业务以及仓库及办公楼的租赁业务。
深基地母公司从事现有业务所必需的许可、资质应满足的主要条件包括企业的经营场地、经营设备、设施、人员及相关的管理制
度、操作规程、方案等，具体情况如下表所示：
许可类别、范围/资质对应的
资质证书 证书编号 发证机构 有效期 资质申请需满足的主要条件
业务及业务经营范围
该资质的申请需要通过保安评估→制定并实施保安
计划→向交通部申请资质三个步骤。其中：
港口设施名称为深圳港南山
① 对港口设施进行保安评估要求申请人的以下方
港区深圳赤湾石油基地码头 中华人民 有效期至
港口设施保安符 Z09020401-2016- 面需满足评估保安评估的要求：设施的保安状况；设
A-F 泊位，该港口设施可以为 共和国交 2021 年 8 月 1
合证书 0031 施的结构、布局情况；对人员进行保护的安全体系；
散货船、移动式海上钻井装 通运输部 日
保安工作程序；无线电和电信系统；会对人员、财产
置、其他货船提供服务
或者港口作业构成危险的其他区域。
② 制定并实施《港口设施保安计划》的要求包括：
3-1-5-107
配备必要的保安人员；安装使用保安设备设施；制定
并执行各项保安制度、措施和程序；按照交通部规定
的保安标准配备保安、交通、通信装备，按照规定设
置港口设施内的标志；保安设备设施应当与港口设施
主体工程同时设计、同时建设、同时验收、同时投入
使用等。
具备法人资格、并直接从事交通运输业务；具备与其
交通运输企业安 2014 年 11 月
2014-20-32-3-0 深圳港口 经营管理相适应的安全生产管理机构和人员，并建有
全生产标准化达 港口危险货物码头三级资质 25 日至 2017
30006 协会 相应的安全生产管理制度；已进行安全生产标准化建
标等级证书 年 11 月 25 日
设自评。
未规定该资质办理的条件，但国际联网的法人和其他
组织应当履行下列安全保护职责：建立健全安全保护
深圳市公
深公网安备案证 管理制度；落实安全保护技术措施；负责对本网络用
计算机信息系统进行国际联 安局公共
国际联网备案登 字第 2008 年 6 月 户的安全教育和培训；对委托发布信息的单位和个人
网，深基地已办理国际联网 信息网络
记证书 4403301900775 23 日核发 进行登记、审核；建立用户登记和信息管理制度；对
备案登记 安全监察
号 于违法违规行为保留有关原始记录，向当地公安机关
分局
报告；删除违法违规的内容的地址、目录或者关闭服
务器。
中华人民
报关单位注册登 未规定该资质办理的条件，但申请人需要先办理对外
进出口货物收发货 4403134944 共和国深 长期有效
记证书 贸易备案或外商投资企业备案审批。
圳海关
为船舶提供码头设施；在港
区内提供货物装卸、仓储服 深圳市交 有效期至 固定的经营场所；与经营业务相适应的设施、设备、
（粤深）港经证
港口经营许可证 务；港口设施的租赁业务。 通运输委 2020 年 3 月 专业技术人员、管理人员；有健全的经营管理制度和
（0252）号
经营地域为深圳港南山港区 员会 24 日 安全管理制度以及生产安全事故应急预案。
赤湾石油基地码头 A-F 泊位
3-1-5-108
（均为 5000 吨级）及配套仓
储，赤湾石油基地工作船码
头 1-2#泊位（均为 5000 吨
级）及配套仓库
作业区域范围为赤湾石油基 符合港口经营许可的条件；安全生产管理管理机构或
（粤深）深港经 深圳市交 有效期至
港口危险货物作 地 C、D 泊位（5000 吨级）； 者配备专职人员；安全管理制度和操作规程；从业人
证（0132）号 通运输委 2020 年 3 月
业附证 作业方式为船-管道，车-船， 员应当取得相应的从业资格证书；港口危险货物作业
-M001 员会 24 日
管道-船，船-车 设施设备；事故应急预案和应急设施设备。
深圳市公 2014 年 11 月 财产或者经费；组织机构和场所；停车场设施和经营
深圳市经营性停 深公交停管许字
开办经营性停车场 安局交通 21 日至 2019 管理设施；与停车场管理业务相适应的专业管理人员
车场许可证 A01148 号
警察局 年 11 月 21 日 等。
申请人是该特种设备的使用管理人；申请人按照规定
深圳市特种设备 深圳市特 聘用取得相应资格的人员从事该特种设备的管理、作
特种设备使用和管理安全要 2011 年 12 月
使用和管理安全 无 种设备行 业工作；该特种设备的设计、制造、安装、改造等符
求达标等级为一级 核发
要求达标证书 业协会 合特种设备有关法律法规、安全技术规范和标准的要
求。
中华人民共和国
深关所字第 至 2018 年 8 经工商行政管理部门注册登记，具有独立企业法人资
深圳海关监管场 设立赤湾港航专用型码头 深圳海关
040130 号 月 13 日 格；具有专门储存货物的营业场所，拥有营业场所的
所注册登记证书
土地使用权。租赁他人土地、场所经营的，租期不得
中华人民共和国 少于 5 年；经营液/气体化工品、易燃易爆危险品等
设立深圳赤湾石油基地专用 深关所字第 至 2018 年 8
深圳海关监管场 深圳海关 特殊许可货物仓储的，应当持有特殊经营许可批件。
型码头 000131 号 月 13 日
所注册登记证书
3-1-5-109
根据本次合并方案，本次合并完成后，存续公司南山控股将承继和承接深基地的所
有资产、业务、人员、合同及其他一切权利与义务等，不会导致经营场地、经营设备、
设施、人员等发生变化，因此，深基地母公司生产经营所必需的许可和资质变更至存续
公司或由存续公司申请不存在实质性法律障碍。
六、深基地最近两年及一期主要财务数据
最近两年及一期经审计的主要财务数据如下：
（一）合并资产负债表
单位：万元
2016 年 12 月 31 2015 年 12 月 31
项目 2017 年 9 月 30 日
日 日
资产总计 835,856.41 754,904.15 564,395.66
负债总计 574,858.33 493,495.19 357,286.51
所有者权益合计 260,998.08 261,408.96 207,109.15
归属于母公司所有者权益合计 174,062.30 175,683.62 175,408.52
注：相关数据已经审计
（二）合并利润表
单位：万元
项目 2017 年 1-9 月 2016 年度 2015 年度
营业收入 55,152.20 67,779.13 65,027.95
营业利润 1,819.81 6,602.29 12,878.66
利润总额 2,232.62 7,236.68 14,090.41
净利润 -480.48 2,104.50 11,067.26
归属母公司所有者的净利润 -1,686.92 191.81 9,164.49
扣除非经常性损益归属母公司所有者的净利润 -2,028.80 -171.86 8,309.40
注：相关数据已经审计
（三）合并现金流量表
单位：万元
项目 2017 年 1-9 月 2016 年度 2015 年度
经营活动产生的现金流量净额 26,936.54 37,147.47 33,265.64
投资活动产生的现金流量净额 -57,469.83 -180,277.30 -31,344.86
筹资活动产生的现金流量净额 41,350.86 163,459.14 -7,311.05
3-1-5-110
项目 2017 年 1-9 月 2016 年度 2015 年度
汇率变动对现金及现金等价物的影响 -13.51 19.40 -30.42
现金及现金等价物净增加额 10,804.07 20,348.72 -5,420.69
注：相关数据已经审计
（四）主要财务指标
2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
/2017 年 1-9 月 /2016 年度 /2015 年度
资产负债率（%） 68.77 65.37 63.30
毛利率（%） 56.05 55.75 54.33
净利率（%） -0.87 3.10 17.02
加权平均净资产收益率（%） -0.96 0.11 5.31
基本每股收益（元/股） -0.07 0.01 0.40
稀释每股收益（元/股） -0.07 0.01 0.40
（五）非经常性损益
最近两年及一期，深基地非经常性损益明细表如下：
单位：万元
项目 2017 年 1-9 月 2016 年度 2015 年度
非流动资产处置损益 195.94 -176.13 -30.31
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府 135.48 523.80 1,249.16
补助除外)
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
- - -
日的当期净损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 216.88 286.81 -7.09
所得税影响额 -137.69 -159.49 -290.66
少数股东权益影响额(税后) -68.73 -111.32 -66.01
合计 341.88 363.67 855.09
七、交易标的是否为股权情况的说明
本次交易方案为换股吸收合并，本次换股吸收合并完成后，深基地将终止上市并注
销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产、负债、业务、人员、合同及其
他一切权利与义务。
3-1-5-111
八、深基地主要下属企业情况
截至2017年9月30日，纳入合并报表范围内的下属公司共计55家，具体情况如下：
控制
注册资本
序号 公司名称 经营范围 比例
（万元）
（%）
投资物流行业、商贸行业及相关投资咨询，仓储代理，
机械设备租赁，国内货运代理，货物装卸、分拣业务，
1. 宝湾控股 250,000.00 物流信息、商务信息咨询，国内贸易（以上法律、行政 77.36
法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得
许可后方可经营）。
货物的仓储，堆存；集装箱货物的堆存，拆箱，装箱，
拼箱及分拨；进出口货物的保税储存，代客办理水陆运
2. 深圳宝湾 3,441.00 输业务；普通货运，货物专用运输（集装箱）（道路运 100
输经营许可证有效期至 2014 年 12 月 31 日）；包装材
料、木制品的销售；国际货物运输代理。
高新技术能源企业孵化；新能源的研发、技术服务、技
术转让；能源装备研发、制造及技术服务；会议展览服
务；堆场、仓库、厂房、房屋及办公楼的租赁业务；物
业管理服务；提供劳务服务；装卸服务、机械设备租赁；
成都油气
3. 20,000.00 代理石油后勤服务（不含成品油销售）；货物进出口、 100
基地
技术进出口；经营国际货物运输代理（海运、陆运、空
运）及多式联运；网站建设、物流信息咨询业务；停车
场管理；餐饮服务（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）。
仓储服务（不含化危品）；装卸、搬运和包装操作业务；
自有房屋（不含住宿）、堆场租赁及设备租赁业务；物
业管理（凭相关资质证在许可范围内执业）；集装箱拆
宝湾
箱、拼箱、分拨、堆存和集装箱修理业务；进出口贸易
重庆西彭 物流
4. 10,000.00 代理（不含国家禁止或限制进出口项目）；货物运输代
宝湾 持股
理；船务代理业务；电子平台服务；物流信息咨询；供
100%
应链管理业务；物联网技术研发与应用。（以上经营范
围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动
仓储服务（易燃易爆危险品除外）；装卸、搬运、包装
服务；自有房屋、堆场、机械设备租赁；物业服务；劳
务服务；集装箱拆箱、拼箱、分拨、堆存和集装箱修理 宝湾
业务；进出口贸易代理；货物运输代理；船务代理业务； 物流
5. 宝海物流 10,000.00
物流信息电子平台服务；物流信息咨询；供应链管理； 持股
物联网技术研发与应用（国家有专营专项规定的安专营 80%
专项规定办理；涉及行业审批的，凭许可证或批准文件
经营）。
一般经营项目：站场：货运站（场）经营（货运代理、
仓储理货）；房屋、堆场租赁及设备租赁服务；物业管 宝湾
理服务；集装箱拆箱、拼箱、分拨、堆存和集装箱修理 物流
6. 嘉善宝湾 3,000.00
服务；进出口贸易代理、货物运输代理、国内船舶代理 持股
服务；物流信息电子平台服务、物流信息咨询；供应链 100%
管理服务；物联网信息技术研发。
3-1-5-112
仓储（除危险品）、理货、分拣、包装、集装箱拆箱及
宝湾
拼箱服务；本企业仓库、堆场、办公室及设备租赁服务；
物流
7. 上海宝湾 16,000.00 物流商务信息咨询服务；货物装卸；物业管理。[依法
持股
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
100%
动]
谷物仓储；办公设备租赁服务；货物检验代理服务；货
物报关代理服务；物流代理服务；仓储代理服务；棉花
仓储；其他农产品仓储；建筑物清洁服务；装卸搬运； 宝湾
国际货运代理；其他仓储业（不含原油、成品油仓储、 物流
8. 广州宝湾 15,000.00
燃气仓储、危险品仓储）；机械设备租赁；交通运输咨 持股
询服务；仓储咨询服务；供应链管理；打包、装卸、运 100%
输全套服务代理;物业管理；道路货物运输代理；装卸
搬运设备租赁；停车场经营；
仓储（不含煤炭、危险品及有污染性货物）；房屋、场
地、机械设备租赁；劳务服务、装卸搬倒、货物包装服
宝湾
务；海上、航空、陆路国际货物运输代理；集装箱拆箱、
物流
9. 天津宝湾 15,000.00 拼箱、分拨、堆存、修箱；物流信息、电子平台服务及
持股
咨询服务；包装材料、日用百货、办公设备、文具、电
100%
脑耗材、五金交电销售；物业管理。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
仓储（危险品、煤炭及有污染性货物除外）；装卸、搬
倒（港区内经营除外）；包装服务；厂房、房屋、堆场、
办公室及设备租赁业务；物业服务；劳务服务；集装箱
宝湾
拆箱、拼箱、分拨、堆存和集装箱修理服务（港区内经
天津滨港 物流
10. 5,000.00 营除外）；进出口贸易；国际货物运输代理（海运、陆
宝湾 持股
运、空运）及多式联运；物流信息电子平台服务、物流
100%
信息咨询业务；包装材料、日用百货、办公设备、文具、
电脑耗材、五金交电销售。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
仓储（危险品除外）；国内、国际货运代理（海运、陆
运、空运）；装卸搬运服务；包装服务；自有房屋及场
地租赁；工程设备租赁；物业服务；劳务服务（不含涉
宝湾
外劳务）；集装箱拆箱、拼箱、分拨、堆存和集装箱修
天津青武 物流
11. 5,000.00 理；货物及技术进出口；船务代理服务；物流信息咨询
宝湾 持股
服务；包装材料、日用百货、办公设备、文具用品、电
100%
脑耗材、五金交电批发兼零售。（以上经营范围涉及行
业许可的凭许可证件，在有效期限内经营，国家有专项
专营规定的按规定办理。）
仓储、装卸服务；房屋、场地、机械设备租赁；承办海
运、陆运、空运进出口货物的国际运输代理业务，包括：
揽货、托运、订舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结 宝湾
算运杂费、报关、报检、保险、相关的短途运输服务及 物流
12. 昆山宝湾 12,000.00
运输咨询业务；国内货运代理；货物的搬运装卸服务； 持股
道路货物运输站；物业管理；停车场管理；货物及技术 100%
的进出口业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
普通货运，货运场经营（仓储服务）(凭许可证经营）； 宝湾
从事仓储（危险品，煤炭及有污染货物除外）；房屋、 物流
13. 龙泉宝湾 10,000.00
场地、机械设备租赁；海运、空运、陆运货物的国际、 持股
国内运输代理业务；货物的装卸、加工、包装、配送业 100%
3-1-5-113
务；集装箱拆箱、拼箱、堆存、修箱业务；物流信息咨
询服务；停车场服务；物业管理；包装材料、日用百货、
文具用品、电脑耗材、五金交电、办公家具、电器、灯
具销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动；未取得相关行政许可（审批），不得
开展经营活动）
从事仓储业务；房屋、场地、机械设备租赁；国际、国
内货物运输代理业务；货物的装卸、包装、配送业务；
集装箱拆箱、拼箱、堆存、修箱业务；物流信息的咨询 宝湾
服务；普通货运；停车场服务，物业管理；包装材料、 物流
14. 新都宝湾 6,000.00
日用百货、办公用品、电脑耗材、五金交电、办公家具、 持股
电器、灯具批发兼零售。以上项目不含法律、法规和国 100%
务院决定需要前置审批或许可的项目，依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。
从事仓储服务；自有房屋、场地的租赁；仓储机械设备
宝湾
的生产、租赁；空运、陆运货物的运输代理业务；货物
物流
15. 南京宝湾 13,000.00 的装卸、包装；集装箱拆箱、拼箱业务；物流信息咨询
持股
服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
100%
开展经营活动）
海上国际货物运输代理业务、水上国际货物运输代理业
宝湾
务、陆路国际货物运输代理业务、仓储业（除危险品）、
物流
16. 明江物流 12,000.00 装卸服务、自有房屋、机械设备租赁、物业管理、为国
持股
内企业提供劳务派遣服务。（依法须经批准的项目，经
100%
相关部门批准后方可开展经营活动）
仓储（危险品、煤炭及有污染货物除外），房屋、场地
租赁，劳务服务，装卸搬倒，货物包装服务（不含印刷）、
宝湾
集装箱拆箱、拼箱、分拔、修箱；信息的电子平台服务，
物流
17. 廊坊宝湾 9,000.00 物流商务信息咨询服务；保洁服务；水暖设备、机械设
持股
备维修；物业服务；机械及设备租赁；普通货物的装卸、
100%
运输；国内、国际货物代理。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
宝湾
国际货运代理；普通货物仓储、装卸服务；国内劳务派
物流
18. 南通宝湾 7,000.00 遣；机械设备租赁。（依法须经批准的项目，经相关部
持股
门批准后方可开展经营活动）
100%
一般经营项目：仓储（不含易燃易爆危险品）；货物装
卸、搬运和包装服务；房屋、场地、机械及设备租赁；
物业管理；集装箱拆箱、拼箱、分拨、堆存和集装箱修 宝湾
理；进出口贸易代理；物流信息咨询服务；包装材料、 物流
19. 沈阳宝湾 10,000.00
日用百货、办公设备、文具、电脑耗材、五金交电销售。 持股
（法律法规禁止及应经审批而未获批准的项目除外） 100%
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动。）
仓储服务；房屋、机械设备租赁；货场服务；货物的打
宝湾
包、装卸、分拣、包装服务；货物报关代理服务；停车
物流
20. 武汉宝湾 10,000.00 服务；物流信息服务及咨询服务；代收水费、电费服务。
持股
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
100%
营活动）
仓储服务（危险品除外）；房屋、机械设备租赁；货场、 宝湾
21. 肥东宝湾 10,000.00
停车服务；货物的装卸、加工、包装、配送服务；货物 物流
3-1-5-114
报关代理服务；物流信息服务及咨询服务。（依法须经 持股
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 100%
许可经营项目：物流仓储服务，货场服务，货物的打包、
宝湾
装卸、分拣、包装服务，货物报关代理服务，停车服务：
物流
22. 西安宝湾 10,000.00 物流信息咨询服务；房屋、机械设备租赁(上述经营范
持股
围涉及许可经营项目的，凭许可证明文件或批准证书在
100%
有效期内经营，未经许可不得经营)。
仓储服务（不含化学危险品）；机械设备租赁、仓储理 宝湾
货服务；货物报关代理服务；停车服务；货物配载信息 物流
23. 阳逻宝湾 10,000.00
服务(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开 持股
展经营活动)。 100%
仓储服务；房屋、场地、机械设备租赁；货物的打包、 宝湾
装卸、分拣、包装服务；货物报关代理服务；停车服务、 物流
24. 咸阳宝湾 10,000.00
物流信息咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部 持股
门批准后方可开展经营活动） 100%
设备租赁业务；物业管理；进出口贸易、货物运输代理； 宝湾
青岛胶州 物流信息服务、咨询与培训业务；供应链金融、管理业 物流
25. 12,000.00
宝湾 务；物联网技术研发与应用。（依法须经批准的项目， 持股
经相关部门批准后方可开展经营活动）。 100%
一般经营项目：站场：货运站（场）经营（货运代理、 宝湾
仓储理货）；房屋、机械设备租赁；货场服务；货物的 物流
26. 嘉兴宝湾 10,000.00
打包、装卸、分拣、包装服务；货物报关代理服务；停 持股
车场服务；物流软件开发；物流信息服务及咨询服务。 100%
一般经营项目：仓储服务（不包括危化品、石油、成品
油）；自有房屋、堆场租赁及设备租赁业务；物业管理；
宝湾
劳务服务（不包括劳务派遣）；集装箱拆卸、拼箱、分
物流
27. 绍兴宝湾 10,000.00 拨、堆存和集装箱修理服务；进出口贸易代理、货物运
持股
输代理、船务代理业务；物流信息电子平台服务、物流
100%
信息咨询与培训服务；供应链管理服务；物联网信息技
术研发。
货物运输代理；物流信息服务及咨询服务；货物的打包、 宝湾
装卸、分拣、包装；仓储服务（以上两项不含危险化学 物流
28. 鄂州宝湾 5,000.00
品）；房屋、货场、机械设备租赁；货物报关代理服务； 持股
停车场服务；物流软件开发。 100%
国际货运代理、普通货物仓储服务；自有房屋、堆场、
机械设备租赁服务；物业服务；货物装卸、搬运、包装
服务；集装箱拆箱、拼箱、分拨、堆存和集装箱修理服 宝湾
浙江余姚 务；自营和代理货物和技术的进出口，但国家限定经营 物流
29. 10,000
宝湾 或禁止进出口的货物和技术除外；船舶管理服务；电信 持股
业务经营；物流信息咨询服务；供应链管理服务；物联 100%
网信息技术研发。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）
仓储服务；装卸服务；包装服务；货物运输代理；机械
设备租赁；软件开发；信息咨询（不含中介费用）；销
北京空港 售包装材料、日用品、办公设备、文具、计算机软硬件 宝湾
宝湾（原 及辅助设备、五金交电；物业管理；接受委托提供劳务 物流
30. 10,000.00
北 京 金 服务；销售食品。（企业依法自主选择经营项目，开展 持股
牧） 经营活动；销售食品以及依法须经批准的项目，经相关 100%
部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市
产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
3-1-5-115
宝湾
物流
31. 宝湾香港 -- --
持股
100%
宝湾
香港
32. 中国汇通 -- --
持股
100%
中国
从事普通货物仓储和分包、装卸服务；供应链管理服务。
16,000 万港 汇通
33. 镇江仓储 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
元 持股
营活动）
100%
宝湾
仓储设施的租赁，仓储，相关信息的咨询服务。（依法
40784.0142 物流
34. 无锡宝湾 须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
万元 持股
动）
100%
从事仓储设施的建设、租赁、管理，仓储服务及相关的
咨询服务，承办海运、陆运、空运进出口货物的国际运 中国
6,000 万美 输代理业务（包括揽货、订舱、仓储(不含危险品)、中 汇通
35. 江阴宝湾
元 转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报验的代理及运输 持股
咨询业务）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准 100%
后方可开展经营活动）
仓储服务（不包括危化品、石油、成品油）；自有房屋、
堆场租赁及设备租赁服务；物业管理服务；提供国内劳
务服务（不包括劳务派遣）；集装箱拆箱、拼箱、分拨、
中国
堆存和集装箱修理服务；进出口贸易代理、货物运输代
6,000 万美 汇通
36. 江苏宝湾 理、船务代理服务；电子商务信息平台服务、物流信息
元 持股
平台服务、物流信息咨询与培训服务；供应链管理服务；
100%
物联网信息技术研发。（涉及许可证经营的凭许可证经
营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）
仓储服务（危险品、化学品除外）；装卸、搬运和包装
中国
等操作业务；仓储设施的经营管理；物业管理；境内劳
3,800 万美 汇通
37. 南通锡通 务服务；集装箱修理业务；国内货物运输代理；物联网
元 持股
技术研发与应用。（依法须经批准的项目，经相关部门
100%
批准后方可开展经营活动）
华中宝湾
对物流行业进行投资；仓储代理服务；物流代理服务； 宝湾
物流投资
货运代理；打包；装卸、运输全套服务代理；商务咨询 物流
38. 有限公司 10,000
服务；机械设备租赁；贸易代理服务（依法须经审批的 持股
（华中宝
项目，经相关部门审批后方可开展经营活动） 100%
湾）
从事理货、公路货物运输和包装业务；物业管理服务（涉
及许可项目应取得相关部门许可后运营）；仓储服务（不
武汉青山 包含危化品）；自有房屋、场地租赁及机械设备租赁；
华中
宝湾国际 停车场管理服务；货物打包、装卸、分拣、包装服务；
宝湾
39. 物流有限 20,000 集装箱拆箱、拼箱、分拨和修理服务；货物进出口（但
持股
公司(武汉 国家限定公司经营和禁止进出口的商品除外）;物流供
100%
青山宝湾) 应链管理服务；物流信息咨询服务；物联网信息技术研
发（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展
经营活动）
3-1-5-116
仓储代理服务；仓储管理服务；货物仓储（不含危化品
和监控品）;仓储咨询服务；装卸搬运；装卸服务；打
包、装卸、运输全套服务代理；房屋租赁；场地租赁；
长沙雨花
机械设备租赁。物业管理；集装箱维修；船舶代理；国 宝湾
宝湾物流
际货运代理；国内货运代理；物流信息服务；电子商务 物流
40. 有限公司 10,000
平台的开发建设；计算机技术开发、技术服务；物联网 持股
（长沙雨
技术研发；物流代理服务；物流园运营服务；物流咨询 100%
花）
服务；供应链管理与服务；贸易代理：经济与商务咨询
服务（不含金融、证券、期货咨询）（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
仓储代理服务；仓储管理服务；货物仓储（以上仓储均
不含危化品和监控品）;仓储咨询服务；装卸搬运；装
卸服务；打包、装卸、运输全套服务代理；房屋租赁；
长沙望城
场地租赁；机械设备租赁；物业管理；集装箱维修；船 宝湾
宝湾物流
舶代理；国际货运代理；国内货运代理；物流信息服务； 物流
41. 有限公司 10,000
电子商务平台的开发建设；计算机技术开发、技术服务； 持股
（长沙望
物联网技术研发；物流代理服务；物流园运营服务；物 100%
城）
流咨询服务；供应链管理与服务；贸易代理：经济与商
务咨询服务（不含金融、证券、期货咨询）（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
物流信息咨询服务；物流供应链管理服务；仓储服务（不
孝感宝湾 包含危化品）；自有房屋、场地租赁；机械设备租赁； 宝湾
物流有限 物业服务；停车场服务；货物装卸服务；集装箱修理服 物流
42. 10,000
公司（孝 务；货物进出口（不含国家禁止或限制进出口的货物）； 持股
感宝湾） 物联网信息技术研发。（依法须经批准的项目，经相关 100%
部门批准后方可开展经营活动）
国际货运代理，国内货运代理，一般物资仓储服务，自
德清宝湾 有房屋租赁，自有场地租赁，自有机械设备租赁，国内
宝湾
国际物流 船舶代理，物流信息咨询，物业管理，建筑劳务分包（除
物流
43. 有限公司 5,000 劳务中介及劳务派遣），货物及技术进出口，电子商务
持股
（德清宝 技术的技术咨询、技术开发，职业技能培训，物流信息
100%
湾） 技术研发，货物装卸，供应链管理。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
宝湾供应 供应链管理（不含道路运输、货运代理）；仓储服务（不
链 管 理 含危险化学品及易制毒化学品）；自有房屋、堆场租赁； 宝湾
（嘉兴） 物业管理服务；集装箱拆箱、拼箱、分拨、堆存和集装 物流
44. 23,000
有限公司 箱修理服务；商务信息咨询、物流信息咨询；物联网信 持股
（嘉宝供 息技术研发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准 90%
应链） 后方可开展经营活动）
国际货运代理；国内货运代理；仓储服务；自有房屋租
赁；自有场地租赁；自有机械设备租赁；国内船舶代理；
宁波宝湾
物流信息咨询；建筑劳务分包；电子商务技术的技术咨 宝湾
国际物流
询、技术开发；物流信息技术研发；货物装卸服务；供 物流
45. 有限公司 7,800
应链管理；自营和代理各类商品和技术的进出口业务， 持股
(宁波奉化
但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。 100%
宝湾)
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
天津市津 仓储服务（危险品除外）；道路货物运输（以许可证经 天津
46. 南区宝湾 3,500 营项目为准）；物流设备租赁；物业管理；劳动服务； 宝湾
国际物流 货物及技术的进出口业务；国际货运代理；国内货运代 持股
3-1-5-117
有限公司 理；供应链管理；物联网技术开发与服务；物流信息服 100%
（原津南 务、咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
海尔） 方可开展经营活动）
货运代理、仓储服务（不含危险化学品）；自有房屋、
佛山三水
场地租赁及机械设备租赁；物业管理服务；停车场服务； 宝湾
宝湾物流
货物装卸服务；集装箱修理服务；经营和代理各类商品 物流
47. 有限公司 10,000
及技术的进出口业务；物流信息咨询服务；物流供应链 持股
（佛山三
管理服务；物联网信息技术研发及转让。（依法须经批 100%
水宝湾）
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
道路货物运输；其他仓储业；货物运输代理；物业管理；
佛山南海 其他机械与设备租赁；其他道路运输辅助活动（专业停
宝 湾
宝湾物流 车场服务）；装卸搬运；金属制品修理（金属集装箱专
物 流
48. 有限公司 10,000 业修理）；其他互联网服务（物联网信息服务）；其他
持 股
（佛山南 未列明商务服务业（供应链管理）；信息技术咨询服务。
100%
海宝湾） （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
仓储服务，自有房屋租赁，自有场地租赁，自有机械设
云南滇中
备租赁，国内船舶代理，国际货运代理，国内货运代理， 宝湾
宝湾物流
物流信息咨询，建筑劳务分包，电子商务技术的技术咨 物流
49. 有限公司 20,000
询、技术开发；物流信息技术研发，货物装卸服务，货 持股
（云南滇
物和技术进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关 100%
中宝湾）
部门批准后方可开展经营活动）
道路货物运输（不含危险化学品，易制毒化学品和易燃
四川广汉 成都
易爆炸物品）；仓储业（不含危险化学品，易制毒化学
宝湾国际 新都
品和易燃易爆炸物品）；租赁业；物业管理；施工劳务
50. 物流有限 10,000 宝湾
作业（不含劳务派遣）；装卸搬运；物流与采购管理咨
公司（广 持股
询；代理进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门
汉宝湾） 100%
批准后方可开展经营活动）
仓储服务（不含危险品）；人力装卸、搬运和包装服务；
本企业自有房屋租赁及设备租赁；物业管理（需取得相
重庆珞璜
关行政许可或审批后方可从事经营）；集装箱拆箱、拼 宝湾
宝湾国际
箱、分拨、堆存和集装箱修理；从事企业进出口贸易代 物流
51. 物流有限 8,000
理（国家限制和禁止的除外）；货运代理；船务代理； 持股
公司(珞璜
物流信息咨询服务；供应链管理业务；物联网技术研发 100%
宝湾)
与应用。（依法须经批准的项目、经相关部门批准后方
可开展经营活动）
仓储服务（不含危险品）；装卸、搬运和包装服务；自
成都新津
有房屋、堆场租赁及设备租赁；物业管理；集装箱拆箱、 宝湾
宝湾国际
拼箱、分拨、堆存和集装箱修理；进出口贸易代理、货 物流
52. 物流有限 8,000
物运输代理、船务代理；互联网信息服务、物流信息咨 持股
公司（成
询；供应链管理；物联网技术研发与应用。（依法须经 100%
都新津）
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
道路货物运输（危险化学品除外）；货物运输代理；集
装箱修理服务；物流信息咨询服务；货物仓储及装卸服
漳州宝湾
务（危险化学品除外）；自有房屋、场地租赁及机械设 宝湾
国际物流
备租赁；物业管理服务；停车场服务；物流供应链管理 物流
53. 有限公司 10,000
服务；物联网信息科技技术研发与应用；自营和代理商 持股
（漳州宝
品及技术进出口业务；商务信息咨询服务（不含金融、 100%
湾）
证券、期货、股权投资等涉及前置许可审批项目）。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
3-1-5-118
动）
供应链管理服务；货物仓储及装卸服务（危险化学品除 漳州
外）；道路货物运输（危险化学品除外）；货物运输代 宝湾
漳州福美
理；集装箱修理服务；物流信息咨询服务；自有房屋、 国际
供应链管
机械设备租赁；物业管理服务；停车场服务；物联网信 物流
54. 理有限公 1,000
息科技技术研发与应用；自营和代理商品及技术进出口 有限
司（福美
业务；商务信息咨询服务（不含金融、证券、期货、股 公司
供应链）
权投资等涉及前置许可审批项目）。（依法须经批准的 持股
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 100%
仓储服务（除危险品）；自有房屋、堆场及设备租赁服
宝湾物流 务；物业管理服务；提供劳务、货物装卸服务；从事库
宝湾
合肥新站 存管理、流通加工服务；集装箱拆箱、拼箱、分拨、堆
物流
55. 有限公司 10,000 存及修理服务；从事理货、道路货物运输、货物配送及
持股
（合肥新 包装业务；从事物流信息电子平台服务、物流信息咨询
100%
站宝湾） 业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
九、深基地最近三年股权转让、增资、减资或改制相关估值情况
深基地最近三年无增资、减资或改制相关估值事项，股权转让均是在深圳证券交易
所进行。
十、深基地涉及的立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许
可等有关报批事项的说明情况
本次换股吸收合并不涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等事项，
深基地土地使用权情况参见本节“十四、深基地主要资产情况”之“（四）房产、土地
使用权的权属情况”。
十一、深基地涉及土地使用权、矿业权等资源类权利情况
本次交易不涉及矿业权等资源类权利情况，有关深基地的土地使用权情况参见本节
之“十四、深基地主要资产情况”。
十二、许可使用合同
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地无许可他人使用资产或被他人许可使用资
产的情形，未签署任何许可使用合同。
3-1-5-119
十三、本次交易涉及的债权债务转移情况
本次换股吸收合并完成后，深基地在其全部资产、负债转入南山控股后，将办理注
销登记手续，其所有的债权债务依法将由南山控股享有和承担。有关债权人的沟通情况
参见“第七节 换股吸收合并方案”之“三、换股吸收合并方案”之“（四）债权人保护”。
3-1-5-120
十四、深基地主要资产情况
（一）固定资产
深基地的固定资产主要包括房屋及建筑物、港务设施、机器设备、运输工具、固定资产装修、办公及其他设备。截至 2015 年末、
2016 年末和 2017 年 9 月 30 日，深基地固定资产账面价值分别为 84,272.21 万元、87,709.61 万元和 123,040.26 万元。
截至 2017 年 9 月 30 日，深基地主要固定资产情况如下表：
单位：万元
房屋 固定 办公
项目 港务设施 机器设备 运输工具 合计
及建筑物 资产装修 及其他设备
账面原值 131,523.01 4,646.25 18,439.01 2,100.84 1,376.77 10,890.69 168,976.56
累计折旧 22,250.82 3,606.85 10,274.84 1,588.68 1,376.77 6,838.35 45,936.30
减值准备 - - - - - - -
账面价值 109,272.19 1,039.40 8,164.17 512.16 - 4,052.33 123,040.26
成新率 83.08% 22.37% 44.28% 24.38% - 37.21% 72.81%
（二）无形资产
深基地的无形资产主要包括土地使用权、商标、软件等。截至 2017 年 9 月 30 日，深基地的无形资产情况主要如下：
单位：万元
项目 土地使用权 商标 软件 合计
账面原值 316,071.35 49.60 401.85 316,522.79
累计摊销 53,679.13 26.30 195.61 53,901.05
3-1-5-121
减值准备 - - - -
账面价值 262,392.21 23.30 206.24 262,621.75
（三）投资性房地产
深基地的投资性房地产情况如下：
单位：万元
项目 2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
账面原值 223,657.14 204,187.28 178,344.44
累计折旧 48,406.46 43,582.35 35,785.07
减值准备 - - -
账面价值 175,250.68 160,604.93 142,559.37
（四）房产、土地使用权的权属情况
1、已取得权属证书的房产
深基地及其控股子公司已取得权属证书的房产合计 70 项，具体情况如下：
序号 权利人 房屋坐落 房地产证号 用途 建筑面积（m2） 权利受限情况
1 上海宝湾 铁力路 388 号 沪房地宝字（2004）047305 仓储 84,605.11 无
2 上海宝湾 铁力路 388 号 沪房地宝字（2012）001661 仓储 59,069.67 无
3 上海宝湾 铁力路 388 号 沪房地宝字（2009）023811 仓储 15,329.40 无
4 上海宝湾 铁力路 388 号 沪房地宝字（2009）023810 仓储 22,168.72 无
5 广州宝湾 黄浦区云庆路 9 号 粤房地权证穗字第 0550037351 门卫、办公楼、仓 129,961.08 无
3-1-5-122
序号 权利人 房屋坐落 房地产证号 用途 建筑面积（m2） 权利受限情况
库等
广州市萝岗区云埔工业区云庆路 15
6 广州宝湾 粤房地权证穗字第 0510003961 仓库 19,483.14 无
号
增城市新塘镇翡翠绿洲大道森林半
7 广州宝湾 粤房地证第 C6241284 居住用房 73.43 无
岛街 2 号 505 房
增城市新塘镇翡翠绿洲大道森林半
8 广州宝湾 粤房地证第 C6241442 居住用房 73.43 无
岛街 2 号 506 房
增城市新塘镇翡翠绿洲大道森林半
9 广州宝湾 粤房地证第 C6241290 居住用房 73.43 无
岛街 2 号 705 房
10 天津宝湾 滨海新区塘沽聚源路 288 号 房地证津字第 107011322510 非居住 158,348.33 无
昆山市花桥镇绿地国际家园圣心东
11 昆山宝湾 昆房权证花桥字第 131008133 成套住宅 107.81 无
环路 2 弄 53 号楼 53 幢 402 号
昆山市花桥镇绿地国际家园圣心东
12 昆山宝湾 昆房权证花桥字第 131008135 成套住宅 108.60 无
环路 1 弄 111 号楼 111 幢 302 号
昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽
13 昆山宝湾 昆房权证花桥字第 131008134 成套住宅 126.02 无
大道 333 弄 237 号楼 237 幢 301 号
14 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 17 号房 昆房权证花桥字第 131050976 库房 8,016.65 无
叉车修理间、备用
15 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 16 号房 昆房权证花桥字第 131027286 233.34 无
房及厕所
16 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 14 号房 昆房权证花桥字第 131027285 水泵房 166.80 无
17 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 2 号房 昆房权证花桥字第 131027273 综合楼 5,293.07 无
18 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 13 号房 昆房权证花桥字第 131027284 库房 12,278.66 无
19 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 12 号房 昆房权证花桥字第 131027283 库房 12,278.91 无
20 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 11 号楼 昆房权证花桥字第 131027282 库房 12,277.20 无
21 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 10 号房 昆房权证花桥字第 131027281 库房 10,394.87 无
22 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 9 号房 昆房权证花桥字第 131027280 库房 10,399.73 无
23 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 8 号房 昆房权证花桥字第 131027279 库房 12,277.20 无
3-1-5-123
序号 权利人 房屋坐落 房地产证号 用途 建筑面积（m2） 权利受限情况
24 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 7 号房 昆房权证花桥字第 131027278 库房 12,278.66 无
25 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 6 号房 昆房权证花桥字第 131027277 库房 12,278.66 无
26 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 5 号房 昆房权证花桥字第 131027276 库房 10,515.85 无
27 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 4 号房 昆房权证花桥字第 131027275 库房 10,515.85 无
28 昆山宝湾 昆山市花桥镇花集路 668 号 3 号房 昆房权证花桥字第 131027274 库房 10,515.85 无
29 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 1 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5729 号 库房 8,344.28 无
30 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 2 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5730 号 库房 10,247.30 无
31 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 3 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5731 号 库房 9,448.70 无
32 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 4 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5732 号 库房 7,097.86 无
33 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 5 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5733 号 库房 10,247.30 无
34 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 6 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5734 号 仓库 9,448.70 无
35 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 7 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5735 号 仓库 10,247.30 无
36 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 8 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5736 号 仓库 9,448.70 无
37 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 9 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5737 号 仓库 6,027.56 无
38 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 10 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5738 号 仓库 5,937.36 无
39 廊坊宝湾 廊坊开发区凤舞道 10 号 11 幢 廊坊市房权证廊开字第 H5739 号 综合楼 5,078.53 无
新都区新都镇物流中心顺运路 9 号 1
40 新都宝湾 新房权证监证字第 0786609 仓库 9,488.22 无
栋
新都区新都镇物流中心顺运路 9 号 2
41 新都宝湾 新房权证监证字第 0786608 仓库 11,636.82 无
栋
新都区新都镇物流中心顺运路 9 号 3
42 新都宝湾 新房权证监证字第 0786607 仓库 10,777.38 无
栋
新都区新都镇物流中心顺运路 9 号 4
43 新都宝湾 新房权证监证字第 0786606 仓库 8,030.94 无
栋
新都区新都镇物流中心顺运路 9 号 5
44 新都宝湾 新房权证监证字第 0786605 仓库 11,636.82 无
栋
3-1-5-124
序号 权利人 房屋坐落 房地产证号 用途 建筑面积（m2） 权利受限情况
新都区新都镇物流中心顺运路 9 号 6
45 新都宝湾 新房权证监证字第 0786604 仓库 11,605.02 无
栋
新都区新都镇物流中心顺运路 9 号 8
46 新都宝湾 新房权证监证字第 0786601 办公楼 4,235.52 无
栋
47 新都宝湾 成都市新都区新都镇物流园区 新房权证监证字第 0786599 宿舍 2,631.20 无
新都区新都镇物流中心顺运路 9 号 7
48 新都宝湾 新房权证监证字第 0786603 辅助用房 1,377.30 无
栋
新都区新都镇物流中心顺运路 9 号 9
49 新都宝湾 新房权证监证字第 0786600 厕所 29.25 无
栋
成都经济技术开发区汽车城大道 999
50 龙泉宝湾 龙房权证监证字第 0703941 号 库房 9,072.94 无
号 1#库房（栋）1 层 1 号
成都经济技术开发区汽车城大道 999
51 龙泉宝湾 龙房权证监证字第 0703948 号 库房 10,992.44 无
号 2#库房（栋）1 层 2 号
成都经济技术开发区汽车城大道 999
52 龙泉宝湾 龙房权证监证字第 0703947 号 库房 11,447.53 无
号 3#库房（栋）1 层 3 号
成都经济技术开发区汽车城大道 999
53 龙泉宝湾 龙房权证监证字第 0703944 号 库房 11,361.64 无
号 4#库房（栋）1 层 4 号
成都经济技术开发区汽车城大道 999
54 龙泉宝湾 龙房权证监证字第 0703950 号 库房 11,830.14 无
号 6#库房（栋）1 层 6 号
成都经济技术开发区汽车城大道 999
55 龙泉宝湾 龙房权证监证字第 0703943 号 库房 10,960.54 无
号 7#库房（栋）1 层 7 号
成都经济技术开发区汽车城大道 999
56 龙泉宝湾 龙房权证监证字第 0703945 号 库房 8,935.04 无
号 9#库房（栋）1 层 9 号
成都经济技术开发区汽车城大道 999
57 龙泉宝湾 龙房权证监证字第 0703942 号 办公附楼 3,842.50 无
号办公附楼（栋）1 层 101 号
成都经济技术开发区汽车城大道 999
58 龙泉宝湾 龙房权证监证字第 0703946 号 综合楼 4,824.22 无
号综合楼（栋）1 层 101 号
沪房地松字（2013）第 038855
59 明江物流 松江区小昆山镇松蒸公路 1339 号 工业 62,899.91 无
号
3-1-5-125
序号 权利人 房屋坐落 房地产证号 用途 建筑面积（m2） 权利受限情况
沪房地松字（2013）第 038856
60 明江物流 松江区小昆山镇松蒸公路 1339 号 工业 54,123.00 无
号
汉南区东荆街船头山 1 号武汉碧桂园
61 武汉宝湾 武房权证南字第 2013002021 住宅 126.20 无
翠堤春晓三街 5 座 5 层 3 室
汉南区东荆街船头山 1 号武汉碧桂园
62 武汉宝湾 武房权证南字第 2013002012 住宅 145.15 无
翠堤春晓三街 5 座 9 层 1 室
北京金牧
（现更名
为北京空 顺义区七大路后岭上段 3 号院 1 号等 车间、办公用房，
63 X 京房产证顺字第 346263 号 25,683.70 无
港宝湾国 3幢 消防泵房及水池
际物流有
限公司）
北京金牧
顺义区七大路后岭上段 3 号院 3 号等
64 （现更名 X 京房产证顺字第 347931 号 车间、办公用房 24,448.30 无
4幢
为同上）
川（2017）龙泉驿区不动产第
65 龙泉宝湾 龙泉驿区经开区汽车城大道 999 号 车间 46,047.29 无
0050324 号
苏（2017）宁江不动产权第 仓库/门卫室/辅助
66 南京宝湾 江宁区禄口街道云龙路 33 号 84,741.07 无
0185427 号 用房
苏（2017）宁江不动产权第
67 南京宝湾 江宁区禄口街道云龙路 33 号 1 幢等 普通仓库、厂房 20,184.88 无
0129109 号
苏（2017）南通市不动产权第
68 南通宝湾 幸余路 1098 号 仓储 56,936.80 无
0004104 号
苏(2016)无锡市不动产权第
69 无锡宝湾 风能路 65 工业、交通、仓储 110,762.45 无
0130171 号
浙（2017）嘉秀不动产权第
70 嘉兴宝湾 嘉兴市秀洲区王店镇吉祥西路 158 号 仓储 27,772.64 无
0025544 号
3-1-5-126
2、未取得权属证书的房产
深基地及其控股子公司未取得权属证书的房产合计 115 项，具体情况如下：
（1）房产附着土地系尚未取得权属证书的租赁地块，导致无证情况。
序号 权利人 房地产名称 办理进度 建筑面积（m2）
1 深基地 赤湾石油大厦（14 楼与 16 楼） 3,320.00
2 深基地 A1 仓库 4,032.00
3 深基地 D1 仓库 4,032.00
4 深基地 A2 仓库 4,608.00
5 深基地 D2 仓库 4,608.00
6 深基地 A3 仓库 3,228.00
7 深基地 D3 仓库 3,140.00
8 深基地 F1 仓库 3,120.00
9 深基地 D5 机械仓库 中国南山集团未取得房产所属地块的权属证书，故房屋权属证书无法办理 2,348.30
10 深基地 A4 仓库 3,124.00
11 深基地 G1.G2 仓库 10,800.00
12 深基地 D4 仓库 1,746.00
13 深基地 A5 仓库 4,944.00
14 深基地 F3.F4 仓库 6,532.00
15 深基地 G3.G4.G5 仓库 9,959.00
16 深基地 F5 仓库 1,514.00
17 深基地 B1 堆场 6,020.00
18 深基地 B2 堆场 3,657.00
3-1-5-127
序号 权利人 房地产名称 办理进度 建筑面积（m2）
19 深基地 B3 堆场 9,716.00
20 深基地 B4 堆场 9,740.00
21 深基地 C1 堆场 6,020.00
22 深基地 E1 堆场 6,141.00
23 深基地 C2 堆场 6,076.00
24 深基地 C3 堆场 9,716.00
25 深基地 C4 堆场 4,195.00
26 深基地 F1 堆场 4,259.00
27 深基地 B5 堆场 6,352.00
28 深基地 F3.F4 堆场 8,392.00
29 深基地 A1.A2 堆场 2,841.27
30 深基地 职工宿舍及食堂 2,728.90
31 深基地 A 变电站 122.34
32 深基地 基地办公楼 1,930.00
33 深基地 C 变电站 122.34
34 深基地 赤湾大厦 10,000.00
赤湾石油大厦（除 14 楼与 16
35 深基地 20,258.00
楼）
36 深基地 钢结构活动房 2 座 174.60
37 深基地 活动房 1 座 14.56
38 深基地 自行车棚 -
39 深基地 汽车棚一座 -
40 深基地 F2 堆场化学品棚 -
3-1-5-128
序号 权利人 房地产名称 办理进度 建筑面积（m2）
41 深基地 石油大厦后停车棚 -
42 深基地 基地楼第三停车棚 -
43 深基地 迎宾 403 房 123.00
44 深基地 迎宾 404 房 157.00
45 深基地 活动岗亭 -
46 深基地 F6 仓库 -
47 深基地 保安亭 -
48 深基地 保安亭 -
49 深基地 F6 堆场 9,718.50
50 深基地 H1 库 9,435.56
51 深基地 H2 库 1,063.61
52 深基地 H3 库 7,731.70
53 深基地 H3 库区岗亭 -
54 深基地 H3 库停车棚 -
55 深基地 A1 库岗亭 -
56 深基地 A1 库停车棚 -
57 深基地 Q1 仓库 394.00
58 深基地 Q1 库岗亭 -
59 深基地 壳牌码头卫生间 -
60 深基地 工具库旁雨棚 -
61 深基地 叉车棚 -
62 深基地 H6 库 3,433.56
3-1-5-129
序号 权利人 房地产名称 办理进度 建筑面积（m2）
63 深基地 吹灰割包房 -
64 深基地 吹灰割包房 4,667.04
65 深基地 H7 库 -
66 深圳宝湾 叉车棚 -
67 深圳宝湾 4 万高层仓库 40,000.00
68 深圳宝湾 南山职工宿舍 B9503 42.00
69 深圳宝湾 南山职工宿舍 B9504 42.00
70 深圳宝湾 南山职工宿舍 B9505 42.00
71 深圳宝湾 1 号平仓 5,000.00
赤湾港湾小区 D9-403 职工宿
72 深圳宝湾 76.00
舍
73 深圳宝湾 夹心板组合房 -
（2）房产尚未办理竣工结算或房产证正在办理中及通过司法拍卖取得、正在办理产权过户情况
序号 权利人 房地产名称 建筑面积（m2） 办证进展及预计办毕时间
1 3 号仓库 24,712.85
2 4 号仓库 24,712.85
3 5 号仓库 18,642.45
4 6 号仓库 23,505.45 仓库已办理竣工备案，待综合楼办理竣工备案后
武汉宝湾 一起办理产权证，产权证的预计办毕时间为
5 7 号仓库 24,789.15 2018 年 9 月底
6 8 号仓库 24,789.15
7 6 号仓库 6,555.45
8 综合楼二层 1,032.20
3-1-5-130
序号 权利人 房地产名称 建筑面积（m2） 办证进展及预计办毕时间
9 综合楼三层 1,032.20
10 综合楼四层 1,032.20
11 堆场 32,499.90
12 综合楼一层 1,449.05
13 综合楼五层 1,032.20
14 综合楼六层 993.94
15 厕所 103.42
16 辅助用房 322.56
尚待完成建设工程档案验收、竣工结算备案、竣
成都油气基
17 A1-A3B1-B3C1-C3 办公楼宿舍门卫 7,320.25 工验收备案，产权证的预计办毕时间为 2018 年
地
6月
佛山市南海区狮山镇狮西村华凤村民小组“芦狄
18 11,271.88
围”地段（办公楼）
佛山市南海区狮山镇科技工业园北区虹蛉路（普通
19 3,721.82
员工宿舍）
佛山市南海区狮山镇科技工业园北区虹蛉路（管理
20 3,883.40
人员宿舍）
佛山市南海区狮山镇狮西村华凤村民小组“芦狄
21 佛山南海宝 7,624.77
围”地段（宿舍 B） 该等房产的抵押登记已注销，现已提交过户申
湾物流有限
佛山市南海区狮山镇科技工业园北区虹蛉路（变配 请，产权证的预计办毕时间为 2018 年 1 月底
22 公司 2,150.49
电房）
佛山市南海区狮山镇狮西村华凤村民小组“芦狄
23 20,699.97
围”地段（氧化车间）
佛山市南海区狮山镇科技工业园北区虹蛉路（挤压
24 11,581.58
车间）
佛山市南海区狮山镇科技工业园北区虹蛉路（一期
25 35,506.90
车间）
3-1-5-131
序号 权利人 房地产名称 建筑面积（m2） 办证进展及预计办毕时间
佛山市南海区狮山镇狮西村华凤村民小组“芦狄
26 18,583.72
围”地段（挤压车间三期）
佛山市南海区狮山镇科技工业园北区虹蛉路（熔铸
27 4,377.60
车间）
28 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F1) 14,718.85
29 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F3) 1,152.00
30 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F4) 2,705.80
31 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F5) 1,173.69
32 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F6) 2,592.00
33 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F7) 14,718.85
34 佛山三水宝 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F8) 3,017.21 该等房产的抵押登记已注销，正与园区房产一并
35 湾物流有限 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F9) 1,169.80 办理测绘、地籍调查及过户，产权证的预计办毕
36 公司 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F10) 4,624.20 时间为 2018 年 3 月中旬
37 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F11) 5,682.50
38 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块一(F12) 368.00
39 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块三(F1) 11,080.16
40 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块二(F1) 14,777.00
41 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块二(F2) 14,777.00
42 佛山市三水中心科技工业区 C 区 10 号地块二(F3) 15,056.50
深基地及其控股子公司房产未取得权属证书的原因存在以下三种：
（1）房产附着土地系尚未取得权属证书的租赁地块
深基地及深圳宝湾拥有的部分房产系附着于向中国南山集团租赁的地块上，中国南山集团未取得该等地块的权属证书，故该等地
3-1-5-132
块上所建设的房产亦未能办理相应的房屋权属证书。该等房产附着于深基地及其控股子公司向中国南山集团租赁的地块上，因建设时
间较早，土地和房产的权利人分离，并且租赁地块因规划调整和法定图则修编修改等原因亦未取得土地权属证书，故附着其上的房产
暂时无法办理相应的房屋权属证书。上述暂时无法办理权属证书的房产均系深基地及控股子公司自行投资建设，不存在产权纠纷，亦
不存在政府主管部门限制、禁止使用该等房产或因此对相关公司作出处罚的情形。
（2）房产尚未办理竣工结算或房产证正在办理中
深基地控股子公司的部分房产尚未办理竣工结算，或者已竣工结算、房产证正在办理过程中。
（3）控股子公司通过司法拍卖取得、正在办理产权过户
深基地部分控股子公司的房产通过司法拍卖取得、正在办理房产证的过户手续。
深基地自有房产（包括已取得权属证书的房产和未取得权属证书的房产）总面积为 208.24 万平方米，其中由于第（1）类原因无
法取得房产证的房产面积为 27.15 万平方米，占深基地自有房产总面积的 13.04%；由于第（2）类原因暂未取得或正在办理房产证的
房产面积为 19.45 万平方米，占深基地自有房产总面积的 9.34%，且该部分房产后续取得房产证预计不存在法律障碍；由于第（3）类
原因暂未取得或正在办理房产证的房产面积为 22.70 万平方米，占深基地自有房产总面积的 10.9%，该部分房产后续取得房产证预计
不存在法律障碍。
由于办理权属证书前需履行规划、竣工验收等程序，故深基地旗下控股子公司上述不动产权属证书正在办理中。上述尚未办理权
属证书的房产、土地均按照当地政府部门的要求提交了相应的申请文件，并按当地的办理流程积极推动权属证书的办理。
针对上述租赁土地未办理土地使用权证的情形，中国南山集团已出具《关于完善土地房产等资产权属证书的承诺函》，中国南山集
团向深基地或其下属子公司出租的土地使用权均系中国南山集团合法拥有，如深基地及其下属子公司或者本次换股吸收合并完成后的
3-1-5-133
南山控股因租用上述土地而遭受任何损失、费用以及与之有关的其他负债，中国南山集团将给予及时、足额赔偿。
3、土地使用权
1）已取得权属证书的土地使用权
深基地及其控股子公司已取得权属证书的土地使用权合计 53 宗，具体情况如下：
宗地面积
序号 权利人 土地证号 土地用途 地址 使用权截止日期 权利受限情况
（m2）
沪 房 地 宝 字 （ 2004 ）
1 上海宝湾 仓储用地 171,475.00 铁力路 388 号 2053 年 5 月 7 日 无
047305 号
沪 房 地 宝 字 （ 2009 ）
2 上海宝湾 仓储用地 46,439.00 铁力路 388 号 2056 年 9 月 3 日 无
023810 号
沪 房 地 宝 字 （ 2009 ）
3 上海宝湾 仓储用地 31,400.00 铁力路 388 号 2056 年 9 月 3 日 无
023811 号
沪 房 地 宝 字 （ 2012 ）
4 上海宝湾 仓储用地 106,069.00 铁力路 388 号 2056 年 3 月 12 日 无
001661 号
粤房地权证穗字第
5 广州宝湾 工矿仓储用地 101,385.00 黄浦区云庆路 9 号 2060 年 5 年 26 日 无
0550037351 号
粤房地权证穗字第 广州市萝岗区云埔工业
6 广州宝湾 工矿仓储用地 43,101.00 2057 年 6 月 25 日 无
0510003961 号 区云庆路 15 号
房 地 证 津 字 第 滨海新区塘沽聚源路
7 天津宝湾 仓储用地 320,500.50 2057 年 9 年 24 日 无
107011322510 号 288 号
昆 国 用 （ 2006 ）
8 昆山宝湾 仓储用地 266,666.70 花桥镇花集路北侧 2056 年 12 年 18 日 无
12006111149 号
花桥镇绿地国际花园香
昆 国 用 （ 2007 ） 第
9 昆山宝湾 住宅用地 70.60 榭丽大道 333 弄 237 号 2074 年 1 月 28 日 无
H02850
301 室
昆 国 用 （ 2007 ） 第 昆山市花桥镇绿地国际
10 昆山宝湾 住宅用地 58.30 2074 年 1 年 28 日 无
H02871 花园圣心东环路 1 弄 111
3-1-5-134
宗地面积
序号 权利人 土地证号 土地用途 地址 使用权截止日期 权利受限情况
（m2）
幢 302 室
昆山市花桥镇绿地国际
昆 国 用 （ 2007 ） 第
11 昆山宝湾 住宅用地 55.10 花园圣心东环路 2 弄 53 2074 年 1 年 28 日 无
H02866
幢 402 室
廊开国用（2009）第 114 廊坊开发区纬五路南、
12 廊坊宝湾 仓储用地 173,646.50 2059 年 10 月 30 日 无
号 纬四道北
新都国用 2011 第 7989 成都市新都区新都镇物
13 新都宝湾 仓储用地 126,269.78 2061 年 2 月 25 日 无
号 流园区
龙泉驿区柏合镇经开区
14 龙泉宝湾 龙国用 2011 第 2649 号 工业用地 213,810.13 2058 年 6 月 20 日 无
物流园
柏合镇经开区南五路以
15 龙泉宝湾 龙国用 2013 第 22933 号 工业用地 18,468.87 2062 年 8 月 17 日 无
南、宝湾物流以东
宁江国用 2011 第 19656 江宁区空港工业园西环
16 南京宝湾 仓储用地 31,606.70 2061 年 7 月 12 日 无
号 路以东、建设南路以南
宁江国用 2013 第 10304 江宁区空港工业园西环
17 南京宝湾 仓储用地 160,301.00 2062 年 10 月 5 日 无
号 路以东、建设南路以南
沪房地松字（2013）第 松江区小昆山镇松蒸公
18 明江物流 工业用地 99,966.30 2057 年 12 月 19 日 无
038855 号 路 1339 号
沪房地松字（2013）第 松江区小昆山镇松蒸公
19 明江物流 工业用地 113,895.00 2059 年 12 月 30 日 无
038856 号 路 1339 号
滨海新区临港经济区渤
房 地 证 津 字 第
20 滨港宝湾 仓储用地 245,777.50 海十七路以东，汉江道 2063 年 8 月 6 日 无
150051300026 号
以南
武汉市汉南区产业新城
汉国用（2013）第 37521
21 武汉宝湾 工业用地 281,523.30 幸福园路与通江二路交 2062 年 8 月 30 日 无
号
汇处
汉南区东荆街船头山 1
汉国用（2011）第 30946
22 武汉宝湾 城镇住宅用地 8.40 号武汉碧桂园翠堤春晓 2077 年 7 月 20 日 无
号
三街 5 座 5 层 3 室
3-1-5-135
宗地面积
序号 权利人 土地证号 土地用途 地址 使用权截止日期 权利受限情况
（m2）
汉南区东荆街船头山 1
汉国用（2011）第 30960
23 武汉宝湾 城镇住宅用地 9.60 号武汉碧桂园翠堤春晓 2077 年 7 月 20 日 无
号
三街 5 座 9 层 1 室
苏家屯国用（2013）第
24 沈阳宝湾 仓储用地 60,126.00 苏家屯区四环路北 2062 年 10 月 30 日 无
0001788 号
苏家屯国用（2013）第
25 沈阳宝湾 仓储用地 59,876.00 苏家屯区四环路北 2062 年 10 月 30 日 无
0001787 号
镇国用（2015）第 1556 镇江新区龙溪路北、经
26 镇江仓储 工业用地 257,339.00 2064 年 2 月 24 日 无
号 一路西
胶国用（2015）第 15-15 胶州市交大大道西，永
27 胶州宝湾 仓储用地 264,755.00 2065 年 1 月 05 日 无
号 定河路南
北京金牧
（现更名为
京顺国用 2004 出字第 顺义区大孙各庄镇后岭
28 北京空港宝 工业用地 83,074.00 2054 年 3 月 4 日 无
0087 号 上村东
湾国际物流
有限公司）
川（2017）龙泉驿区不 龙泉驿区经开区汽车城
29 龙泉宝湾 工业用地 232,279.00 2058 年 6 月 20 日 无
动产第 0050324 号 大道 999 号
苏（2017）宁江不动产 江宁区禄口街道云龙路
30 南京宝湾 仓储用地 160,300.98 2062 年 10 月 5 日 无
权第 0185427 号 33 号
苏（2017）宁江不动产 江宁区禄口街道云龙路
31 南京宝湾 仓储用地 31,606.11 2061 年 7 月 12 日 无
权第 0129109 号 33 号 1 幢等
苏（2017）南通市不动
32 南通宝湾 仓储用地 107,718.68 幸余路 1098 号 2062 年 12 月 3 日 无
产权第 0004104 号
苏（2016）无锡市不动
33 无锡宝湾 工业用地 197,561.40 风能路 65 2064 年 3 月 27 日 无
产权第 0130171 号
鄂（2016）鄂州市不动 葛店开发区滨江二路以
34 鄂州宝湾 工业用地 132,358.80 2066 年 6 月 7 日 无
产权第 0014731 号 南
3-1-5-136
宗地面积
序号 权利人 土地证号 土地用途 地址 使用权截止日期 权利受限情况
（m2）
皖（2016）肥东县不动 撮镇镇东华路与新华路
35 肥东宝湾 仓储用地 101,259.00 2066 年 1 月 28 日 无
产权第 0001904 号 交口西南角
皖（2017）肥东县不动 撮镇镇东华路与高亮路
36 肥东宝湾 仓储用地 4,113.00 2067 年 7 月 12 日 无
产权第 0009604 号 交口西北角
临国用（2016）第 017 临潼区斜口街办窑村辖
37 西安宝湾 仓储用地 171,452.50 2066 年 2 月 22 日 无
号 区内 210 国道以东
陕（2016）咸阳市不动
38 咸阳宝湾 仓储用地 45,078.00 纬七路以北 2066 年 5 月 4 日 无
产权第 0000130 号
陕（2016）咸阳市不动
39 咸阳宝湾 仓储用地 141,652.30 纬七路以南 2066 年 5 月 4 日 无
产权第 0000129 号
苏（2016）江阴市不动
40 江阴宝湾 仓储用地 133,335.00 璜土镇花港苑村 2066 年 5 月 29 日 无
产权第 0003286 号
南通市通州区张芝山镇
南通锡通宝 苏（2016）通州区不动
41 仓储用地 135,072.00 天星村 31、42、43、44、 2066 年 8 月 3 日 无
湾 产权第 0003811 号
45 组
绍兴滨海新城江滨区，
浙（2016）绍兴市不动 东至规划地块，南至南
42 绍兴宝湾 仓储用地 132,175.00 2066 年 3 月 8 日 无
产权第 0001737 号 滨西路，西至越中路，
北至云帆道
浙（2017）嘉秀不动产 嘉兴市秀洲区王店镇吉
43 嘉兴宝湾 仓储用地 50,033.00 2065 年 3 月 23 日 无
权第 0025544 号 祥西路 158 号
嘉秀洲国用（2016）第 秀洲区王店镇盛安路西
44 嘉兴宝湾 仓储用地 53,795.00 2066 年 3 月 28 日 无
58770 号 侧，吉祥西路南侧
浙江余姚宝 浙（2016）余姚市不动
45 仓储用地 38,489.00 余姚市陆埠镇江南村 2066 年 8 月 15 日 无
湾 产权第 0024159 号
浙江余姚宝 浙（2016）余姚市不动
46 仓储用地 149,105.00 余姚市陆埠镇江南村 2066 年 8 月 15 日 无
湾 产权第 0024160 号
3-1-5-137
宗地面积
序号 权利人 土地证号 土地用途 地址 使用权截止日期 权利受限情况
（m2）
宝湾供应链
浙（2017）嘉秀不动产 王店镇盛安路西侧，吉
47 管理（嘉兴） 仓储用地 83,242.00 2066 年 12 月 20 日 无
权第 0008444 号 蚂西路南侧
有限公司
德清宝湾国
浙（2017）德清县不动
48 际物流有限 仓储用地 38,307.00 新安镇勾里村 2067 年 3 月 13 日 无
产权第 0006167 号
公司
德清宝湾国
浙（2017）德清县不动
49 际物流有限 仓储用地 39,636.00 新安镇勾里村 2067 年 2 月 28 日 无
产权第 0006168 号
公司
宁波宝湾国 浙（2017）宁波市（奉
江口街道宁南贸易物流
50 际物流有限 化）不动产权第 0023817 仓储用地 39,235.00 2067 年 6 月 7 日 无
区 3-4 号地块
公司 号
浙（2017）嘉善县不动
51 嘉善宝湾 工业用地 138,133.46 惠民街道丽正路 78 号 2052 年 11 月 12 日 无
产权第 0013809 号
浙（2017）嘉善县不动 魏塘街道魏中村（开发
52 嘉善宝湾 工业用地 20,608.90 2067 年 4 月 10 日 无
产权第 0008693 号 区）
成都油气基 川（2016）新都区不动
53 工业用地 195,724.53 新都区新都工业东区 2065 年 3 月 1 日 无
地 产权第 0000003 号
2）尚未取得权属证书的土地使用权
深基地及其控股子公司尚未取得权属证书的自有土地使用权合计 13 宗，尚未取得权属证书的土地使用权系深基地控股子公司通过
出让方式取得，具体情况如下：
序号 权利人 土地用途 宗地面积（m2） 地址 办证进展及预计办毕时间
工业用地（仓储物 新洲区阳逻街马山村、余岗村、 由于地块所在区域的产业规划布局调整，政府部
1 阳逻宝湾 145,141.63
流） 邱栗村和仓埠街毕铺村 门将另行选址置换该地块
3-1-5-138
序号 权利人 土地用途 宗地面积（m2） 地址 办证进展及预计办毕时间
西彭一期已取得产权证（渝 2017 九龙坡不动产权
九龙坡区西彭组团 D 分区 第 001117871 号）
2 西彭宝湾 物流仓储用地 115,593
D52-1-1/03 号宗地
二、三期土地证的预计办毕时间为 2018 年 2 月
长沙望城宝湾物 经开区马桥河路与月亮岛路交 已取得产权证（湘（2017）望城区不动产权第
3 仓储用地 96,910.79
流有限公司 叉口东南角 0015260 号 2017-2-22）
东至规划用地，南至规划用地，
4 江苏宝湾 工业用地 48,781.77
西至新科十六路，北至华宝河 正在办理该等地块的总平面图规划审核，土地证
的预计办毕时间为 2018 年 2 月底
东至规划用地，南至高科十二
5 江苏宝湾 工业用地 15,864.76 路，西至规划用地，北至规划
用地
佛山南海宝湾物 佛山市南海区狮山镇狮西村华
6 工业用地 29,863.07
流有限公司 凤村民小组“芦狄围”地段
佛山南海宝湾物 佛山市南海区狮山镇狮西村华
7 工业用地 19,246.01
流有限公司 凤村民小组“芦狄围”地段
佛山南海宝湾物 佛山市南海区狮山镇狮西村华 该等地块的抵押登记已注销，现已提交过户申请，
8 工业用地 23,273.70
流有限公司 凤村民小组“芦狄围”地段 土地证的预计办毕时间为 2018 年 1 月底
佛山南海宝湾物 佛山市南海区狮山镇狮西村华
9 工业用地 169,354.50
流有限公司 凤村民小组“芦狄围”地段
佛山南海宝湾物 佛山市南海区狮山镇狮西村华
10 工业用地 127,065.02
流有限公司 凤村民小组“芦狄围”地段
佛山三水宝湾物 佛山市三水中心科技工业区 C
11 工业用地 228,300.47 该等地块的抵押登记已注销，正与园区房产一并
流有限公司 区 10 号地块二
办理测绘、地籍调查及过户，土地证的预计办毕
佛山三水宝湾物 佛山市三水中心科技工业区 C 时间为 2018 年 3 月中旬
12 工业用地 25,613.08
流有限公司 区 10 号地块三
3-1-5-139
序号 权利人 土地用途 宗地面积（m2） 地址 办证进展及预计办毕时间
佛山三水宝湾物 佛山市三水中心科技工业区 C
13 工业用地 99,465.95
流有限公司 区 10 号地块一
注：上表中，佛山南海宝湾物流有限公司的 5 宗地块存在抵押，佛山三水宝湾物流有限公司的 3 宗地块存在抵押
深基地尚未取得权属证书的土地使用权总面积为 114.45 万平方米，占深基地土地使用权总面积（包括已取得权属证书、尚未取得
权属证书和租用的土地使用权）的比例为 15.19%。上述尚未取得权属证书的土地使用权证均已签署《国有土地使用权出让合同》并缴
纳了土地出让金，各宗土地的土地使用权证均在正常办理过程中。
3）租用土地使用权情况
深基地及其控股子公司租赁中国南山集团的土地使用权共计 6 宗，具体情况如下：
序号 土地使用权人 土地租赁方 土地位置 宗地面积（㎡） 土地用途 租赁起止日期
2006 年 9 月 1 日起至 2026 年
1 中国南山集团 深基地 赤湾一路以东 109,473.00 堆场、仓库
8 月 31 日止
1997 年 8 月 1 日起至 2022 年
2 中国南山集团 深基地 赤湾 2.2 平方公里土地范围 30,666.00 堆场、仓库
7 月 31 日止
2009 年 7 月 15 日起至 2034
3 中国南山集团 深基地 赤湾 2.2 平方公里土地范围 315,078.55 堆场、仓库
年 7 月 14 日止
2012 年 1 月 1 日起至 2034 年
4 中国南山集团 深基地 东岸线 68,700.00 堆场、仓库、码头
7 月 14 日止
1996 年 1 月 1 日起至 2018 年
5 中国南山集团 深圳宝湾 2#、6#路交叉东南角场地 7,017.00 平仓工程用地
12 月 31 日止
1988 年 11 月 12 日起止 2018
6 中国南山集团 深圳宝湾 赤湾港港区门外 10,295.00 仓库
年 11 月 12 日止
3-1-5-140
深基地租用的土地使用权面积为 54.12 万平方米，占深基地土地使用权总面积（包括已取得权属证书、尚未取得权属证书和租用
的土地使用权）的比例为 7.18%。中国南山集团向深基地和深圳宝湾出租的上述地块属于赤湾港用地的一部分，赤湾港地块系由深圳
市政府作为出资投入到中国南山集团的资产，该地块尚未取得《国有土地使用权证》。
针对上述租赁土地未办理土地使用权证的情形，中国南山集团已出具《关于完善土地房产等资产权属证书的承诺函》，中国南山集
团向深基地或其下属子公司出租的土地使用权均系中国南山集团合法拥有，如深基地及其下属子公司或者本次换股吸收合并完成后的
南山控股因租用上述土地而遭受任何损失、费用以及与之有关的其他负债，中国南山集团将给予及时、足额赔偿。
4、未办证房产对本次交易及未来经营影响
（1）对交易作价影响
本次合并属于公开市场合并，南山控股及深基地作为深交所上市公司，在资本市场已有较为成熟的价值评估体系。本次合并的换
股比例系由合并双方在以相关股票于定价基准日前 20 个交易日的交易均价作为市场参考价的基础上，综合考虑历史股价、经营业绩、
市值规模等因素，经公平协商而定。
因此，本次交易并未对深基地及其子公司的单项资产进行评估，故如上述土地、房产等权属证书不能如期办理完毕，不会对本次
交易的对价产生影响。
（2）对交易进程及未来生产经营影响
本次交易完成后，被吸并方深基地将注销法人资格，其全部资产、负债、业务、人员、合同、资质及其他一切权利与义务将由南
山控股承继及承接，深基地子公司将变更为南山控股的子公司。
由于上述尚未取得权属证书的资产尚无权属证书，或者其权属证书将办理在深基地子公司名下，未来办理股权交割转移预计不会
3-1-5-141
受到土地、房产权属证书办理进度的影响，故预计不会对本次交易的整体进程造成重大不利影响，
由于上述尚未取得权属证书资产的相关权属证书正在办理中，其权属证书并不影响深基地对资产的所有权及使用权，故预计不会
对标的公司未来生产经营造成重大不利影响。
（五）商标情况
深基地及其控股子公司拥有 139 项境内注册商标，具体情况如下：
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
1 深基地 5696139 第1类 2009-11-21 2019-11-20 已注册
2 深基地 5696138 第2类 2009-11-21 2019-11-20 已注册
3 深基地 5696162 第3类 2009-11-14 2019-11-13 已注册
4 深基地 5696546 第3类 2009-11-14 2019-11-13 已注册
5 深基地 5696634 第3类 2009-11-14 2019-11-13 已注册
3-1-5-142
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
6 深基地 5696161 第4类 2009-11-21 2019-11-20 已注册
7 深基地 5696545 第4类 2009-11-21 2019-11-20 已注册
8 深基地 5696633 第4类 2009-11-21 2019-11-20 已注册
9 深基地 5696160 第5类 2009-11-21 2019-11-20 已注册
10 深基地 5696542 第5类 2009-11-21 2019-11-20 已注册
11 深基地 5696544 第5类 2009-11-21 2019-11-20 已注册
12 深基地 5696137 第6类 2009-07-28 2019-07-27 已注册
13 深基地 5696159 第7类 2009-07-28 2019-07-27 已注册
3-1-5-143
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
14 深基地 5696541 第7类 2009-08-28 2019-08-27 已注册
15 深基地 5696136 第8类 2009-08-28 2019-08-27 已注册
16 深基地 5696158 第9类 2009-09-07 2019-09-06 已注册
17 深基地 5696540 第9类 2009-09-07 2019-09-06 已注册
18 深基地 5696135 第 10 类 2009-07-28 2019-07-27 已注册
19 深基地 5696134 第 11 类 2009-09-07 2019-09-06 已注册
20 深基地 5696157 第 12 类 2009-07-21 2019-07-20 已注册
3-1-5-144
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
21 深基地 5696539 第 12 类 2009-07-21 2019-07-20 已注册
22 深基地 5696651 第 12 类 2009-07-21 2019-07-20 已注册
23 深基地 5696172 第 13 类 2009-08-28 2019-08-27 已注册
24 深基地 5696156 第 14 类 2009-09-28 2019-09-27 已注册
25 深基地 5696538 第 14 类 2009-12-28 2019-12-27 已注册
26 深基地 5696650 第 14 类 2009-09-28 2019-09-27 已注册
27 深基地 5696171 第 15 类 2009-09-28 2019-09-27 已注册
3-1-5-145
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
28 深基地 5696170 第 16 类 2009-10-07 2019-10-06 已注册
29 深基地 5696169 第 17 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
30 深基地 5696168 第 18 类 2010-05-28 2020-05-27 已注册
31 深基地 5696167 第 19 类 2009-11-14 2019-11-13 已注册
32 深基地 5696166 第 20 类 2009-09-28 2019-09-27 已注册
33 深基地 5696165 第 21 类 2009-09-28 2019-09-27 已注册
3-1-5-146
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
34 深基地 5696164 第 22 类 2010-04-28 2020-04-27 已注册
35 深基地 5696163 第 23 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
36 深基地 5696152 第 24 类 2009-11-14 2019-11-13 已注册
37 深基地 5696151 第 25 类 2010-04-21 2020-04-20 已注册
38 深基地 5696150 第 26 类 2010-04-21 2020-04-20 已注册
39 深基地 5696149 第 27 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
3-1-5-147
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
40 深基地 5696148 第 28 类 2009-12-28 2019-12-27 已注册
41 深基地 5696147 第 29 类 2009-06-21 2019-06-20 已注册
42 深基地 5696146 第 30 类 2009-08-28 2019-08-27 已注册
43 深基地 5696145 第 31 类 2009-06-21 2019-06-20 已注册
44 深基地 5696144 第 32 类 2009-08-21 2019-08-20 已注册
45 深基地 5696143 第 33 类 2009-08-21 2019-08-20 已注册
3-1-5-148
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
46 深基地 5696272 第 34 类 2009-04-14 2019-04-13 已注册
47 深基地 5696155 第 35 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
48 深基地 5696537 第 35 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
49 深基地 5696649 第 35 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
50 深基地 5611860 第 36 类 2009-12-21 2019-12-20 已注册
51 深基地 5611861 第 36 类 2009-12-21 2019-12-20 已注册
52 深基地 5611862 第 36 类 2009-12-21 2019-12-20 已注册
53 深基地 5696154 第 36 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
3-1-5-149
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
54 深基地 5696536 第 36 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
55 深基地 5696648 第 36 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
56 深基地 5938476 第 36 类 2010-02-21 2020-02-20 已注册
57 深基地 5696153 第 37 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
58 深基地 5696535 第 37 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
59 深基地 5696647 第 37 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
60 深基地 5696534 第 38 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
61 深基地 5696642 第 38 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
3-1-5-150
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
62 深基地 5696646 第 38 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
63 深基地 5611857 第 39 类 2009-10-21 2019-10-20 已注册
64 深基地 5611858 第 39 类 2009-10-21 2019-10-20 已注册
65 深基地 5611859 第 39 类 2009-10-21 2019-10-20 已注册
66 深基地 5696533 第 39 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
67 深基地 5696641 第 39 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
68 深基地 5696645 第 39 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
69 深基地 5938475 第 39 类 2010-04-28 2020-04-27 已注册
3-1-5-151
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
70 深基地 8707426 第 39 类 2011-10-14 2021-10-13 已注册
71 深基地 8707449 第 39 类 2011-10-14 2021-10-13 已注册
72 深基地 8707456 第 39 类 2011-10-14 2021-10-13 已注册
73 深基地 5696552 第 40 类 2009-12-28 2019-12-27 已注册
74 深基地 5696640 第 40 类 2009-12-28 2019-12-27 已注册
75 深基地 5696644 第 40 类 2009-12-28 2019-12-27 已注册
76 深基地 5696551 第 41 类 2009-11-14 2019-11-13 已注册
77 深基地 5696639 第 41 类 2009-11-14 2019-11-13 已注册
3-1-5-152
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
78 深基地 5696643 第 41 类 2009-11-14 2019-11-13 已注册
79 深基地 5696173 第 42 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
80 深基地 5696550 第 42 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
81 深基地 5696638 第 42 类 2009-11-07 2019-11-06 已注册
82 深基地 5696142 第 43 类 2010-01-14 2020-01-13 已注册
83 深基地 5696549 第 43 类 2010-01-14 2020-01-13 已注册
84 深基地 5696637 第 43 类 2010-01-14 2020-01-13 已注册
85 深基地 5696141 第 44 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
3-1-5-153
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
86 深基地 5696548 第 44 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
87 深基地 5696636 第 44 类 2010-01-07 2020-01-06 已注册
88 深基地 5696140 第 45 类 2009-12-28 2019-12-27 已注册
89 深基地 5696547 第 45 类 2009-12-28 2019-12-27 已注册
90 深基地 5696635 第 45 类 2009-12-28 2019-12-27 已注册
91 深基地 16392310 第 40 类 2016-05-07 2026-05-06 已注册
92 深基地 16392309 第 42 类 2016-05-07 2026-05-06 已注册
3-1-5-154
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
93 深基地 16646576 第 39 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
94 深基地 16646874 第 21 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
95 深基地 16646873 第 22 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
96 深基地 16646872 第 23 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
97 深基地 16646871 第 24 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
98 深基地 16646870 第 25 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
99 深基地 16646869 第 26 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
3-1-5-155
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
100 深基地 16646868 第 27 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
101 深基地 16646867 第 28 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
102 深基地 16646866 第 29 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
103 深基地 16646865 第 30 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
104 深基地 16646721 第1类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
105 深基地 16646720 第2类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
106 深基地 16646719 第3类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
3-1-5-156
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
107 深基地 16646718 第4类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
108 深基地 16646717 第5类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
109 深基地 16646716 第6类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
110 深基地 16646715 第7类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
111 深基地 16646714 第8类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
112 深基地 16646713 第9类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
113 深基地 16646712 第 10 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
3-1-5-157
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
114 深基地 16646711 第 11 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
115 深基地 16646710 第 12 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
116 深基地 16646709 第 13 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
117 深基地 16646708 第 14 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
118 深基地 16646707 第 15 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
119 深基地 16646706 第 16 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
120 深基地 16646705 第 17 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
3-1-5-158
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
121 深基地 16646704 第 18 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
122 深基地 16646703 第 19 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
123 深基地 16646702 第 20 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
124 深基地 16646592 第 43 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
125 深基地 16646591 第 44 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
126 深基地 16646590 第 45 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
127 深基地 16646584 第 31 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
3-1-5-159
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
128 深基地 16646583 第 32 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
129 深基地 16646582 第 33 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
130 深基地 16646581 第 34 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
131 深基地 16646580 第 35 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
132 深基地 16646579 第 36 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
133 深基地 16646578 第 37 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
134 深基地 16646577 第 38 类 2016-05-28 2026-05-27 已注册
3-1-5-160
序号 申请人 注册号 商标图形 核定使用商品类别 注册日期 截止日期 法律状态
135 深基地 16646593 第 42 类 2016-07-14 2026-07-13 已注册
136 深基地 16646575 第 40 类 2016-07-28 2026-07-27 已注册
137 深基地 16646594 第 41 类 2016-07-14 2026-07-13 已注册
138 深基地 5696543 第7类 2009-08-28 2019-08-27 已注册
139 深基地 5696652 第9类 2009-09-07 2019-09-06 已注册
深基地及其控股子公司为上述商标的合法所有权人，上述商标不存在质押、担保等限制性权利。
3-1-5-161
（六）在建工程情况
深基地及其控股子公司的主要在建工程具体如下：
建设用地规
土地使用权 建设工程规划 建筑工程施工
序号 主体 项目名称 划许可证编
属证书编号 许可证编号 许可证编号
号
武汉宝湾 汉国用 地字第武规 建字第武规
武汉 4201132013022
1 国际物流 （2013）第 （南）地 （南）建
宝湾 700114BJ4001
中心 37521 号 [2012]056 号 [2014]040 号
地字第武规
阳逻 武汉宝湾
2 尚未取得 （新）地 尚未取得 尚未取得
宝湾 物流中心
[2014]74 号
宝湾仓储 锡惠国用 地字第 建字第
无锡 3202062015070
3 设施建设 （2014）第 32020620140 320206201400
宝湾 70101
一期 008730 号 0059 203
深基地物
建字第
流仓储项
4 321101201500
目 1#物
061 号
流仓库
深基地物
建字第
流仓储项
5 321101201500
目 2#物流
062 号
仓库
深基地物
建字第
流仓储项
6 321101201500
目 3#物流
镇国用 地字第 063 号
镇江 仓库 3211912015081
（2015）第 32110120140
仓储 深基地物 70101
1556 号 0053 号 建字第
流仓储项
7 321101201500
目 4#物流
064 号
仓库
深基地物
建字第
流仓储项
8 321101201500
目 5#物流
065 号
仓库
深基地物
建字第
流仓储项
9 321101201500
目 6#物流
066 号
仓库
3-1-5-162
建设用地规
土地使用权 建设工程规划 建筑工程施工
序号 主体 项目名称 划许可证编
属证书编号 许可证编号 许可证编号
号
深基地物
建字第
流仓储项
10 321101201500
目 7#物流
067 号
仓库
深基地物
建字第
流仓储项
11 321101201500
目 8#物流
068 号
仓库
深基地物
建字第
流仓储项
12 321101201500
目 9#物流
069 号
仓库
建字第
垃圾中转
13 321101201500
站
060 号
建字第
消防泵房
14 321101201500
及水池
059 号
建字第
15 门卫 2 321101201500
058 号
建字第
16 门卫 1 321101201500
057 号
建字第
17 变电站 321101201500
056 号
建字第
18 维修车间 321101201500
055 号
建字第
19 办公楼 321101201500
054 号
3702812016042
青岛 青岛胶州 胶国用 地字第 建字第
90201
20 胶州 宝湾国际 （2015）第 37JG2015-3- 37JG2015-3-03
3702812016042
宝湾 物流中心 15-15 号 031 号 1号
90101
3-1-5-163
建设用地规
土地使用权 建设工程规划 建筑工程施工
序号 主体 项目名称 划许可证编
属证书编号 许可证编号 许可证编号
号
房地证津字
天津 天津滨港
第 2013 临港地 2015 临港建证 1211322015112
21 滨港 宝湾国际
15005130002 证 0010 0006 701111
宝湾 物流园
6号
鄂州葛店 鄂国有 地字第 建字第
鄂州
22 宝湾国际 （2016）第 42070520160 420705201700 尚未取得
宝湾
物流园 0014731 号 0101 076
皖（2016）肥 340122201701-
东县不动产 地字第 033
权第 0001904 3401222016- 340122201701-
合肥肥东
肥东 号 05-15 号 034 3401221703210
23 宝湾国际
宝湾 皖（2017）肥 地字第 340122201701- 101-SX-001
物流园
东县不动产 3401222017- 035
权第 0009604 07-12 号 340122201710-
号 017
西安宝湾 临国用 西规地字第
西安
24 国际物流 （2016）第 LT（2016）5 未取得 未取得
宝湾
园项目 017 号 号
陕（2016）咸
阳市不动产 地字第
咸阳宝湾
权第 0000130 BY2016007
咸阳 国际物流 BY（2016）001
25 号，陕（2016） 号，地字第 未取得
宝湾 园项目一 号
咸阳市不动 BY2016006
期
产权第 号
0000129 号
佛山市三
水中心科
建字第
技工业区
26 —— —— 440607201300 ——
佛山 C 区 10 号
575 号
三水 地块二(员
宝湾 工宿舍三)
物流 佛山市三
有限 水中心科
建字第
公司 技工业区
27 —— —— 440607201300 ——
C 区 10 号
576 号
地块二(机
修车间)
3-1-5-164
建设用地规
土地使用权 建设工程规划 建筑工程施工
序号 主体 项目名称 划许可证编
属证书编号 许可证编号 许可证编号
号
佛山市三
水中心科
建字第
技工业区
28 —— —— 440607201300 ——
C 区 10 号
577 号
地块二(车
间四)
佛山市三
水中心科
建字第
技工业区
29 —— —— 440607201300 ——
C 区 10 号
578 号
地块二(车
间五)
佛山市三
水中心科
技工业区 建字第
30 C 区 10 号 —— —— 440607201300 ——
地块二(管 032 号
理人员宿
舍一)
佛山市三
水中心科
技工业区 佛规三建乐
31 —— —— ——
C 区 10 号 （2006）213-5
地块一一
退火车间
南海区狮
山镇狮西
村华凤村
民小组 建字第
32 “芦狄围” —— —— 440605201360 ——
佛山
地段（铝 619 号
南海
模板车间
宝湾
1#、2#、
物流
3#）
有限
南海区狮
公司
山镇狮西
建字第
村华凤村
33 —— —— 440605201360 ——
民小组
618 号
“芦狄围”
地段厂房
3-1-5-165
建设用地规
土地使用权 建设工程规划 建筑工程施工
序号 主体 项目名称 划许可证编
属证书编号 许可证编号 许可证编号
号
南海区狮
山镇狮西
村华凤村 建字第
34 民小组 —— —— 440605201260 ——
“芦狄围” 542 号
地段宿舍
C
南海区狮
山镇狮西
村华凤村
建字第
民小组
35 —— —— 440605200901 ——
“芦狄围”
085 号
地段（熔
炉车间
二）
浙（2017）嘉
善县不动产 地字第
权第 0013809 33042120170
嘉善宝湾 建字第
嘉善 号 0071 号 3304212017102
36 物流园工 330421201700
宝湾 浙（2017）嘉 地字第 30201
程 225 号
善县不动产 33042120170
权第 0008693 0046 号
号
嘉兴宝湾 嘉秀洲国用 地字第 建字第
嘉兴 3304112017042
37 物流园工 （2016）第 33041120160 330411201700
宝湾 00101
程（二期） 58770 号 0046 号 022 号
浙（2016）绍
绍兴宝湾 地字第 建字第
绍兴 兴市不动产 3306022017081
38 物流园工 33060220160 330602201700
宝湾 权第 0001737 80201
程 0051 号 083 号
号
地字第
川（2016）新 5101252017060
成都 51011420162 建字第
成都油气 都区不动产 20101
39 油气 0035 510114201630
基地工程 权第 0000003 5101252016102
基地 51011420162 058
号 40101
0040
江阴宝湾 苏（2016）江
地字第 建字第
江阴 国际物流 阴市不动产
40 32028120160 320281201700 尚未取得
宝湾 新建仓储 权第 0003286
0078 号 082 号
服务项目 号
3-1-5-166
（七）权属变更可实现性分析
1、土地使用权
深基地母公司未拥有自有土地使用权，本次合并不涉及深基地母公司的土地
使用权权属变更。
深基地母公司拥有 4 宗租赁地块的使用权，该等租赁地块的出租方为中国南
山集团，系本次合并双方的控股股东和实际控制人，本次合并完成后，上述租赁
地块的租赁合同及深基地在该等合同项下的权利和义务由南山控股承继和承接
不存在实质性法律障碍。
2、房产
深基地母公司拥有的房产因所附着地块系租赁地块且该等地块尚未取得权
属证书而未办理产权登记。上述房产系深基地自行投资建设，不存在产权纠纷，
未设定抵押或其他第三方限制性权利，亦未被司法查封或冻结，本次合并完成后，
该等房产由南山控股承接和使用不存在实质性法律障碍。
3、对外投资
截至 2017 年 9 月 30 日，深基地纳入合并报表范围内的下属公司共计 55 家，
其中：深基地直接持股的控股子公司和参股子公司包括宝湾控股、深圳宝湾、成
都油气基地、深圳赤湾海洋石油工程有限公司、深圳赤湾胜宝旺工程有限公司和
中开财务。本次合并完成后，深基地所持宝湾控股、深圳宝湾、成都油气基地、
深圳赤湾海洋石油工程有限公司、深圳赤湾胜宝旺工程有限公司和中开财务的股
权将由南山控股承继。就前述股权承继事宜，深基地已征询了该等公司他方股东
的意见，除深圳赤湾海洋石油工程有限公司他方股东的同意函尚在取得过程中外，
其他三家公司的他方股东均已书面同意南山控股承继深基地所持相关公司的股
权。
4、商标
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地母公司拥有 139 项中国境内注册
商标，深基地为上述商标的唯一合法所有权人，上述商标不存在质押、担保等限
3-1-5-167
制性权利，本次合并完成后，该等商标由南山控股承继不存在实质性法律障碍。
5、合同变更
（1）授信合同、借款合同和担保合同
就深基地母公司正在履行的授信合同、银行借款合同和其作为担保人的担保
合同，深基地已向相关合同项下的债权人发出书面通知，就本次合并完成后由南
山控股承继深基地在相关合同项下债务事宜取得债权人同意。
（2）其他重大合同
深基地已就合并完成后由南山控股承继深基地在相关合同项下的债权债务
取得债权人同意函，就深基地作为债权人的合同，深基地将根据《合同法》的规
定在本次合并生效后通知对方合同主体变更事宜。
十五、深基地的董事、监事及高级管理人员及核心技术人员
（一）董事、监事、高级管理人员
1、董事会成员
深基地董事会由十一名董事组成。深基地董事由股东大会选举产生，任期每
届为三年。董事任期届满，连选可连任。
姓名 在深基地任职 任职期间
田俊彦 董事长 2013 年 5 月至今
诸葛文静 副董事长 2016 年 6 月至今
王世云 董事、总经理 2015 年 6 月至今
张建国 董事 2016 年 6 月至今
陈洪 董事 2016 年 6 月至今
陈雷 董事 2016 年 6 月至今
舒谦 董事、副总经理 2013 年 5 月至今
何黎明 独立董事 2013 年 5 月至今
陈伟杰 独立董事 2013 年 5 月至今
陈叔军 独立董事 2013 年 5 月至今
于秀峰 独立董事 2013 年 5 月至今
深基地各位董事简历如下：
3-1-5-168
董事长：田俊彦先生，华中科技大学管理系硕士研究生。曾任华中科技大学
工商管理学院副教授，自 1996 年起历任中国南山开发（集团）股份有限公司研
究发展部总经理、常务副总经理，现任中国南山开发（集团）股份有限公司总经
理。2010 年 5 月起担任本公司董事，2013 年 5 月至今担任本公司董事长。
副董事长：诸葛文静女士，拥有中国人民大学学士学位、美国西北大学和香
港科技大学工商管理硕士学位。曾就职于摩根士丹利资产管理公司、德勤会计师
事务所及深国投商用置业公司，加入普洛斯投资管理（中国）有限公司（现更名
为普洛斯投资（上海）有限公司）后，曾任普洛斯中国区的基金管理总监、副首
席财务官及首席财务官，现任普洛斯中国区联席总裁。2016 年 6 月至今担任本
公司副董事长。
董事、总经理：王世云先生，英国剑桥大学管理学院金融学专业博士。曾任
职中国工商银行副主任科员，英国曼彻斯特大学、谢菲尔德大学、南安普顿大学
担任金融学讲师、博士生导师。自 2004 年至 2015 年 4 月历任中国南山开发(集
团)股份有限公司总经济师、副总经理。2015 年 4 月起担任本公司总经理；2015
年 6 月至今担任本公司董事。
董事：张建国先生，山西财经学院会计学专业学士。历任深圳赤湾港航股份
有限公司财务部经理、财务总监、副总经理。现任中国南山开发（集团）股份有
限公司副总经理、财务总监。2013 年 5 月至 2016 年 6 月担任本公司监事会召
集人。2016 年 6 月至今担任本公司董事。
董事：陈雷先生，获上海交通大学国际金融学士、美国南加州大学 MBA，
为中国注册会计师、中国注册税务师。1998 年起担任安永华明会计师事务所审
计师；2001 年起担任上海新国际博览中心有限公司财务经理；曾先后担任普洛
斯投资管理（中国）有限公司（现更名为普洛斯投资（上海）有限公司）财务总
监、副总裁，现任普洛斯中国区首席投资官、高级副总裁、华东区和中西部区负
责人。2011 年 4 月至 2016 年 6 月担任本公司监事，2016 年 6 月至今担任本公
司董事。
董事：陈洪先生，高级工程师，1982 年毕业于华东水利学院，2001 年起历
任深圳海勤监理有限公司副总经理、中国南山开发（集团）股份有限公司副总工
3-1-5-169
程师，现任中国南山开发（集团）股份有限公司总工程师。2012 年 6 月至 2016
年 6 月担任本公司监事；2016 年 6 月至今担任本公司董事。
董事、副总经理：舒谦先生，毕业于湖南财经学院（2000 年并入湖南大学）
会计学专业，2004 年获得荷兰鹿特丹大学海运经济和物流专业硕士学位。2000
年起，先后担任深圳赤湾国际货运代理有限公司会计、财务部副经理，深圳赤湾
港航股份有限公司经营部业务主管，中国南山开发（集团）股份有限公司研究发
展部助理总经理、副总经理、总经理。2013 年 5 月至今担任本公司董事；2015
年 4 月至今兼任本公司副总经理。
独立董事：何黎明先生，研究生学历，硕士学位，高级经济师。历任物资部、
国内贸易部人事司副司长，中国有色金属材料总公司总经理，中国物流与采购联
合会副会长兼秘书长、常务副会长等职。现任中国物流与采购联合会会长/党委
书记、中国物流学会会长、中国国际贸促会物流行业分会会长、亚太物流联盟副
主席、国际采购与供应管理联盟全球主席。2013 年 5 月至今出任本公司独立董
事。
独立董事：陈伟杰先生，教授级高级经济师。曾任中海油南海东部石油公司
计财部经理、中海油深圳分公司计财部经理；CACT 作业者集团总裁；中海油深
圳分公司副总经理、党委副书记；中国海洋石油总公司计划部总经理；天津滨海
高新技术开发区副董事长；中海油/上海交大新能源工程技术研究中心技术委员
会委员；京津城际铁路有限公司副董事长。2013 年 5 月至今出任本公司独立董
事。
独立董事：陈叔军先生，香港中文大学金融财务工商管理硕士学位、香港城
市大学国际会计硕士学位、清华大学法学本科（成教）学历。高级会计师、中国
注册会计师、税务师、司法鉴定人、国家法律职业资格；广东省十二届人民代表
大会常务委员会立法咨询专家、八届深圳市会计学会理事、六届深圳市注册会计
师协会理事、二届深圳市福田区会计学会副会长。历任广州会计师事务所审计员、
经理；1998 年至今担任深圳广深会计师事务所（普通合伙）执行合伙人、广东
广深司法会计鉴定所法定代表人；亦出任富德保险控股股份有限公司、富德财产
保险股份有限公司、诺德投资股份有限公司独立董事；重庆赛伯乐盈科股权投资
3-1-5-170
基金管理有限公司、深圳赛伯乐中欧基金投资有限公司董事。2013 年 5 月至今
出任本公司独立董事。
独立董事：于秀峰先生，北京德恒（深圳）律师事务所主任、高级合伙人，
吉林大学法学院法学博士，吉林大学商学院经济学博士后，曾留学日本早稻田大
学法学部。深圳市第五届人大常委会立法咨询专家，深圳市第四、五届、六届人
大代表，深圳市第四、五届、六届人大法制委员会委员，深圳市决策咨询委员会
委员，深圳市人民政府（法制办）法律专家咨询委员会委员，中国国际经济贸易
仲裁委员会仲裁员，华南国际经济贸易仲裁委员会（深圳国际仲裁院）仲裁员，
华南国际经济贸易仲裁委员会（深圳国际仲裁院）调解中心调解专家，中国国际
贸易仲裁委员会上海分会仲裁员，中国国际贸易促进委员会调解中心调解专家，
深圳仲裁委员会仲裁员，深圳市人大干部培训中心客座教授，深圳市法学会第六
届理事会常务理事，北京大学法学院兼职研究生导师，东北财经大学法学院兼职
研究生导师，浙江工业大学法学院客座教授，深圳大学法律硕士校外导师、深圳
市人民检察院第四届执法监督员。亦任劲嘉股份独立董事。2013 年 5 月至今出
任本公司独立董事。
2、监事会成员
深基地监事会由六名监事组成，其中职工代表监事两名。深基地监事的任期
每届为三年，监事任期届满，连选可以连任。
姓名 在深基地任职 任职期间
李红卫 监事会召集人 2016 年 6 月至今
曾军 监事 2016 年 6 月至今
商跃祥 监事 2016 年 6 月至今
宋慧斌 监事 2016 年 6 月至今
孙玉晖 职工监事 2013 年 5 月至今
李欣 职工监事 2017 年 6 月至今
深基地各位监事简历如下：
监事会召集人：李红卫先生，获华南理工大学工学博士学位。于 1989 年起
历任成都银河动力股份有限公司部门经理、董事会秘书、董事、副总经理。2001
年起历任深圳赛格达声股份有限公司董事会秘书、副总经理。2006 年起历任中
3-1-5-171
国南山开发（集团）股份有限公司企管部副总经理、总经理。现任中国南山开发
（集团）股份有限公司运营总监。2011 年 4 月起担任本公司监事，2016 年 6 月
至今担任本公司监事会召集人。
监事：曾军先生，获安徽大学法学学士、伦敦大学公司法、商法硕士学位，
持有中国律师、公证人、企业工商登记代理人、国有企业项目招投标律师及证券
律师资格。自 1993 年 6 月先后就职于雷延平律师事务所、安徽文得律师事务所
（合伙人）、君合律师事务所等多家事务所，期间曾受中国司法部委派在英国伦
敦及香港多家律师事务所工作。自 2005 年 3 月至今担任普洛斯投资管理（中国）
有限公司（现更名为普洛斯投资（上海）有限公司）总法律顾问及中国区高级副
总裁。2016 年 6 月至今担任本公司监事。
监事：商跃祥先生，大学学历。历任江西理工大学管理工程系团总支书记、
助教，景德镇陶瓷学院企业管理系经济管理教研室主任、讲师，中国南山开发（集
团）股份有限公司企业管理部经理助理，深圳赤湾港航股份有限公司经营部经理，
深圳赤晓组合房屋有限公司副总经理，深圳赤湾港集装箱有限公司副总经理，华
南建材（深圳）有限公司总经理，雅致集成房屋（集团）股份有限公司董事、总
经理，合肥宝湾国际物流中心有限公司总经理。现任中国南山开发（集团）股份
有限公司企业管理部总经理。2016 年 6 月至今担任本公司监事。
监事：宋慧斌先生，西安公路学院交通运输财务会计专业本科，高级会计师，
注册税务师。曾任西安公路学院经济系助教，深圳亚洲自行车厂有限公司财务经
理，南山翠亨邨饮食服务有限公司财务副总监，中国南山开发（集团）股份有限
公司财务部副总经理等职务。现任中国南山开发（集团）股份有限公司审计部总
经理、职工监事。2016 年 6 月至今担任本公司监事。
职工监事：孙玉晖女士，兰州大学经济学学士学位，会计师，中国注册税务
师。2003 年 8 月起在中国南山开发（集团）股份有限公司财务部任财务主管。
自 2010 年 7 月历任深圳市南山房地产开发有限公司财务部副经理、经理。自
2012 年 1 月任本公司财务部经理。2013 年 5 月至今担任本公司职工监事。
职工监事：李欣女士，西安交通大学会计学硕士学位。2004 年加入本公司
财务部，2005 年-2006 年担任上海宝湾国际物流有限公司财务部副经理，2009
3-1-5-172
年 6 月至今先后担任本公司后勤服务本部财务部副经理、财务部经理、助理总经
理兼财务经理、副总经理，现任本公司后勤本部副总经理。
3、现任高级管理人员情况
深基地高级管理人员包括总经理、副总经理、财务总监和董事会秘书。
深基地其他高级管理人员简历如下：
副总经理\财务总监\董事会秘书：于忠侠女士，1986 年获陕西财经学院经济
学学士学位，会计师，高级国际财务管理师。1986 年西安公路学院任教，自 1992
年历任本公司财务部经理助理，深圳赤湾胜宝旺工程有限公司财务经理，本公司
系统/审计助理经理、财务部副经理、财务部经理、助理总经理，财务副总监。
自 2010 年 5 月起担任公司财务总监，2011 年 11 月担任公司副总经理兼财务总
监，2017 年 4 月兼任公司董事会秘书。
副总经理：张翔先生，硕士，1989 年 6 月毕业于武汉水运工程学院（现改
名为“武汉理工大学”）。历任本公司操作部主管、经理助理、副经理，2005 年
10 月至 2014 年 5 月担任广州宝湾物流有限公司副总经理、总经理。2011 年 2
月至 2015 年 6 月担任深圳宝湾国际物流有限公司总经理。曾任深基地职工监事。
现任深基地副总经理兼石油后勤服务本部总经理。
（二）董事、监事、高级管理人员及其近亲属直接或间接持有深
基地股份的情况
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地董事、监事、高级管理人员及其近
亲属直接或间接持有深基地股份的情况如下：
姓名 职务 持股数（股）
田俊彦 董事长 0
诸葛文静 副董事长 0
王世云 董事、总经理 0
张建国 董事 0
陈洪 董事 0
陈雷 董事 0
舒谦 董事、副总经理 0
3-1-5-173
姓名 职务 持股数（股）
何黎明 独立董事 0
陈伟杰 独立董事 0
陈叔军 独立董事 0
于秀峰 独立董事 0
李红卫 监事 0
曾军 监事 0
商跃祥 监事 0
宋慧斌 监事 0
孙玉晖 职工监事 0
李欣 职工监事 0
于忠侠 副总经理、财务总监 65,182
张翔 副总经理 64,706
合计 -- 129,888
（三）董事、监事、高级管理人员的其他对外投资情况
截至本报告签署日，深基地董事、监事、高级管理人员不存在对外投资情况。
（四）董事、监事、高级管理人员的薪酬情况
深基地董事、监事、高级管理人员 2016 年薪酬情况如下表所示：
姓名 职务 2016 年薪酬（万元） 在深基地关联方领取薪酬
田俊彦 董事长 - 是
诸葛文静 副董事长 - 是
王世云 董事、总经理 147.51 否
张建国 董事 - 是
陈洪 董事 - 是
陈雷 董事 - 是
舒谦 董事、副总经理 93.51 否
何黎明 独立董事 - 否
陈伟杰 独立董事 10 否
陈叔军 独立董事 10 否
于秀峰 独立董事 10 否
李红卫 监事 - 是
曾军 监事 - 是
商跃祥 监事 - 是
宋慧斌 监事 - 是
3-1-5-174
姓名 职务 2016 年薪酬（万元） 在深基地关联方领取薪酬
孙玉晖 职工监事 61.8 否
曹丽蓉 职工监事 7.32 否
王建疆 副总经理、总工程师 141.32 否
于忠侠 副总经理、财务总监 126.99 否
张翔 副总经理 103.61 否
注：王建疆已任期届满于 2017 年 7 月退休。曹丽蓉因个人原因于 2017 年 6 月起不再担任
职工监事， 由李欣接任。
（五）董事、监事、高级管理人员的兼职情况
截至本报告签署日，深基地董事、监事、高级管理人员在其他单位主要的兼
职情况如下：
姓名 任职/兼职单位 与深基地关系 职务
中国南山开发（集团）股份有限公司 控股股东 总经理
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 受同一方控制 董事长
田俊彦 深圳市南山房地产开发有限公司 受同一方控制 董事长
弘湾资本管理有限公司 受同一方控制 董事长
中开财务有限公司 参股公司 董事长
主要股东之关联
诸葛文静 普洛斯投资管理(中国)有限公司 中国区联席总裁
方
王世云 宝湾物流控股有限公司 控股子公司 董事长
副总经理、财务总
中国南山开发（集团）股份有限公司 控股股东
监
南山集团参股公
深圳赤湾港航股份有限公司 董事
司
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 受同一方控制 董事
弘湾资本管理有限公司 受同一方控制 监事
张建国 控股子公司
宝湾物流控股有限公司 副董事长
深圳深泓泰资产管理有限公司 受同一方控制 董事长
合肥宝湾国际物流中心有限公司 受同一方控制 董事长
深圳市赤湾东方物流有限公司 受同一方控制 监事
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 受同一方控制 董事长
中开财务有限公司 参股公司 副董事长
陈洪 中国南山开发（集团）股份有限公司 控股股东 总工程师
主要股东之关联
陈雷 普洛斯投资管理(中国)有限公司 高级副总裁
方
舒谦 宝湾物流控股有限公司 控股子公司 总经理
3-1-5-175
姓名 任职/兼职单位 与深基地关系 职务
深圳市赤湾东方物流有限公司 受同一方控制 董事
中国物流与采购联合会 无 会长/党委书记
中国物流学会 无 会长
何黎明 中国国际贸促会物流行业分会 无 会长
亚太物流联盟 无 副主席
国际采购与供应管理联盟 无 董事
中海油/上海交大新能源工程技术研究中技 无
委员
陈伟杰 术委员会
京津城际铁路有限公司 无 副董事长
深圳广深会计师事务所（普通合伙） 无 执行合伙人
广东广深司法会计鉴定所 无 法定代表人
深圳中华自行车（集团）股份有限公司 无 独立董事
富德保险控股股份有限公司 无 独立董事
陈叔军
富德财产保险股份有限公司 无 独立董事
万国荟国际电商科技股份有限公司 无 董事
重庆赛伯乐盈科股权投资基金管理有限公 无 董事
司
北京德恒（深圳）律师事务所 无 主任、高级合伙人
于秀峰 深圳翰宇药业股份有限公司 无 独立董事
深圳劲嘉彩印集团股份有限公司 无 独立董事
中国南山开发（集团）股份有限公司 控股股东 运营总监
赤晓企业有限公司 受同一方控制 董事
宝湾物流控股有限公司 控股子公司 董事
李红卫 中开财务有限公司 参股公司 监事
深圳市赤湾东方物流有限公司 受同一方控制 董事
合肥宝湾国际物流中心有限公司 受同一方控制 副董事长
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 受同一方控制 董事
主要股东之关联 总法律顾问及中
曾军 普洛斯投资管理(中国)有限公司
方 国区高级副总裁
控股股东 企业管理部总经
中国南山开发（集团）股份有限公司
商跃祥 理
赤晓企业有限公司 受同一方控制 董事
宝湾物流控股有限公司 控股子公司 监事
宋慧斌 赤晓企业有限公司 受同一方控制 监事
中开财务有限公司 参股公司 监事
于忠侠 宝湾物流控股有限公司 控股子公司 监事
3-1-5-176
（六）董事、监事、高级管理人员之间存在的亲属关系
深基地董事、监事、高级管理人员之间不存在亲属关系。
（七）董事、监事、高级管理人员所签订的协议
截至本报告签署日，深基地董事、监事、高级管理人员中的王世云、舒谦、
于忠侠、张翔、孙玉晖、李欣与深基地签有《劳动合同》。
除此之外，深基地董事、监事、高级管理人员未与深基地签订其他协议。
（八）董事、监事、高级管理人员任职资格
深基地董事、监事、高级管理人员符合有关法律法规及深基地《公司章程》
规定的任职资格。
（九）深基地核心技术人员
由于深基地主要从事物流园区开发运营业务，业务开展主要依靠已经完工的
物流园区对外提供仓储服务，核心技术人员情况不适用。
十六、深基地的重大处罚、重大诉讼或仲裁情况
截至本报告签署日，深基地存在的涉及金额较大的尚未了结的重大诉讼情况
如下：
（1）中国建筑技术集团有限公司诉明江物流的建设工程施工合同纠纷
2017 年 5 月 25 日，中国建筑技术集团有限公司就其与明江物流之间的建
设工程施工合同纠纷向上海市松江区人民法院提起诉讼，请求判令明江物流支付
拖欠的工程款及相关费用和利息，合计金额为 27,100,502.21 元。根据上海市松
江区人民法院于 2017 年 10 月 20 日出具的（2017）沪 0117 民初 8528 号《民
事调解书》，中国建筑技术集团有限公司和明江物流就涉案工程的款项支付达成
一致，明江物流向中国建筑技术集团有限公司支付工程款 9,500,000 元，款项分
两期支付：2017 年 11 月 6 日前（含当日）支付工程款 4,750,000 元，剩余工程
款 4,750,000 元由明江物流开具商业承兑汇票在 2018 年 5 月 6 日前（含当日）
3-1-5-177
支付；中国建筑技术集团有限公司于 2017 年 11 月 6 日前（含当日）向明江物
流开具涉案工程全部款项的发票。
经核查，明江物流已通过银行转账足额支付第一期款项，并已就第二期款项
支付开具了到期日为 2018 年 5 月 6 日的商业承兑汇票。
（2）深圳市岭南建筑工程有限公司诉深圳赤晓工程建设有限公司、深基地
建设工程纠纷
2016 年 5 月 23 日，深圳市岭南建筑工程有限公司以深圳赤晓工程建设有
限公司、深基地为被告向深圳市南山区人民法院提起诉讼，诉称深圳赤晓工程建
设有限公司将总承包的深圳赤湾港区赤湾石油基地工作船码头 Q1 仓库工程的土
建工程、电气及消防工程和加油站工程分包给深圳市岭南建筑工程有限公司实施，
在工程竣工验收后，深基地作为工程建设单位对工程结算造价的审计值低于工程
实际造价，且深圳赤晓工程建设有限公司怠于履行与深基地的结算义务而导致深
圳市岭南建筑工程有限公司未能收到全部工程款，故请求判令深圳赤晓工程建设
有限公司支付工程款并赔偿利息损失 143.98 万元，深基地在欠付深圳赤晓工程
建设有限公司的工程款的范围内对深圳赤晓工程建设有限公司的偿付义务承担
补充清偿责任。
2017 年 6 月 12 日，深圳市岭南建筑工程有限公司与深圳赤晓工程建设有
限公司和深基地达成和解并由深圳市南山区人民法院出具《民事调解书》，深圳
赤晓工程建设有限公司向深圳市岭南建筑工程有限公司支付剩余工程款
913,982.77 元。经核查，深圳赤晓工程建设有限公司已足额支付前述款项。
除上述诉讼外，深基地不存在尚未了结的重大诉讼、仲裁案件，报告期内不
存在重大违法行为。
十七、深基地及董监高的诚信状况
截至本报告签署日，深基地及其现任董事、监事、高级管理人员最近三年内
不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺或被中国证监会采取行政监管措施或受
到深交所纪律处分的情况。
3-1-5-178
十八、深基地会计政策及相关会计处理
（一）收入的确认原则和计量方法
1、提供劳务收入
在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入深基地，
交易的完工程度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量
时，确认提供劳务收入的实现。深基地于资产负债表日按照完工百分比法确认提
供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例
确定。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补
偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。
已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
深基地提供的堆存（仓储）服务根据与客户签订的协议约定的月仓储费金额，
在协议约定期限内按月确认收入。
2、让渡资产使用权收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
3、利息收入
按照他人使用深基地货币资金的时间和实际利率计算确定。
（二）会计政策与会计估计与同行业可比上市公司的差异
深基地的重大会计政策、会计估计与同行业上市公司执行的会计政策、会计
估计不存在明显差异，亦不存在按规定将要进行变更并对深基地的利润产生重大
影响的情况。
3-1-5-179
（三）财务报表的编制基础及合并财务报表范围
1、编制基础
（1）编制基础
深基地执行财政部颁布的企业会计准则（包括于 2014 年颁布的新的和修订
的企业会计准则）及相关规定。此外，深基地还按照《公开发行证券的公司信息
披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信
息。
（2）记账基础和计价原则
深基地的会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计
量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规
定计提相应的减值准备。在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现
金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。
负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时
义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金
等价物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技
术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允
价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经
调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察
的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
3-1-5-180
（3）持续经营
深基地的财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
2、合并财务报表范围
深基地合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括深基
地所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
（四）重大会计政策或会计估计与本次交易完成后的上市公司不
存在重大差异
深基地重大会计政策和会计估计与本次交易完成后的上市公司不存在重大
差异。
3-1-5-181
第六节 发行股份情况
南山控股本次交易所涉及的发行股份情况为向深基地股东换股发行股份。
一、本次换股吸收合并发行股份情况
（一）发行股份的价格、定价原则、市场参考价的选择依据及合
理性分析
本次南山控股换股吸收合并深基地所发行股份定价原则符合《重组管理办法》
第四十五条：“上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的 90%。市场参考
价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前 20 个交易日、60 个交易日或
者 120 个交易日的公司股票交易均价之一”的规定。
本次换股吸收合并深基地所发行股份的换股价格定价基准日为南山控股第
四届董事会第十九次会议决议公告日，相关市场参考价如下表所示：
交易均价类型 交易均价（元/股） 交易均价之 90%（元/股）
定价基准日前 20 交易日均价 6.48 5.83
定价基准日前 60 交易日均价 7.44 6.18
定价基准日前 120 交易日均价 8.49 7.64
本次合并中，南山控股于定价基准日前 20 个交易日股票交易均价为 6.48
元/股。综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模以及可比公司股价等因素，经
公平协商，最终确定南山控股的换股价格为定价基准日前 20 个交易日南山控股
股票交易均价的 90%，即 5.83 元/股。
2016 年 5 月 23 日，南山控股 2015 年年度股东大会审议通过《利润分配方
案》，以 1,877,530,273 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.88 元（含
税），送红股 0 股，不以公积金转增股本，上述分红除息于 2016 年 6 月 23 日实
施完成，南山控股换股价格调整为 5.64 元/股。
2017 年 5 月 26 日，南山控股 2016 年年度股东大会审议通过《利润分配方
案》，以 1,877,530,273 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.07 元（含
税），送红股 0 股，不以公积金转增股本，上述分红除息于 2017 年 7 月 21 日实
3-1-5-182
施完成，南山控股换股价格调整为 5.43 元/股。
本次合并中，深基地于定价基准日前 20 个交易日的股票交易均价为 16.62
港元/股。综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模、同类交易溢价率等因素，
经公平协商，深基地股东的换股价格以定价基准日前 20 个交易日交易均价为基
础，并在此基础上给予 40%的换股溢价率确定，即 23.27 港元/股。采用 B 股停
牌前一交易日即 2016 年 3 月 4 日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价
（1 港币=0.8403 人民币）进行折算，折合人民币 19.55 元/股。
根据上述换股价格，深基地股份与南山控股股份的换股比例为 1:3.6004，
即每 1 股深基地 B 股股票可以换得 3.6004 股南山控股股票。计算公式为：每 1
股深基地 B 股股票可以换得南山控股股票数=深基地的换股价格/南山控股的换
股价格。
自定价基准日至换股实施日期间，如南山控股或深基地发生派发股利、送股、
转增股本、增发新股或配股等除权、除息事项，则本次合并的换股价格和换股比
例将进行相应调整。
（二）发行股份的种类和面值
本次换股吸收合并发行股份的股票种类为人民币普通股（A 股），每股面值
为 1.00 元。
（三）发行股份的数量及发行对象
本次换股吸收合并的发行对象为于换股实施股权登记日收市后在证券登记
结算机构登记在册的下列股东：（1）未申报、部分申报、无权申报或无效申报行
使现金选择权的深基地 B 股股东；及（2）向深基地 B 股股东实际支付现金对价
并受让取得深基地 B 股股份的现金选择权提供方。
南山控股因本次合并将发行 83,025.22 万股 A 股股票，全部用于换股吸收
合并深基地。本次合并实施后，南山控股总股本将由 187,753.03 万股增加至
270,778.25 万股。
3-1-5-183
（四）发行股份的锁定期
南山控股因本次换股吸收合并发行的 A 股股票将申请于深交所上市流通，
如相关的适用法律要求相关股东持有的南山控股 A 股股票在一定期限内限售，
则相关股东应遵守有关规定。
中国南山集团承诺：“自本次换股吸收合并涉及的股票在深圳证券交易所上
市之日起三十六个月内，本集团不以任何方式转让或委托他人管理本集团取得的
因南山控股换股吸收合并深基地向本集团所发行的股份，也不由南山控股回购该
部分股份。”
本次拟提供深基地现金选择权的华润信托因履行现金选择权收购义务而受
让的深基地股票换股后无锁定期安排。
（五）上市公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理
人员及交易对方出具的承诺
本次交易相关方作出的重要承诺如下表：
承诺人 承诺类型 承诺内容
1.本集团及本集团控制的其他企业将继续按照相关法律法
规及规范性文件的规定，在资产、人员、财务、业务和机
关于保持南山 构等方面与南山控股保持相互独立。
控股独立性的 2.本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违
承诺函 反上述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情
况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及
证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。
1.本集团确认及保证截至本承诺函签署日，本集团及本集
中国南山集 团控制的其他企业中与南山控股、深基地在经营范围或业
团 务领域存在相似的情况如下：
（1）本集团经营范围中含有土地开发业务，但已无实际
关于避免与南 相关业务开展，与南山控股不存在同业竞争；
山控股同业竞 （2）本集团经营范围中含有港口运输业务，但已无实际
争的承诺函 相关业务开展，与深基地不存在同业竞争；
（3）本集团控股子公司上海南山房地产开发有限公司（以
下简称“上海南山”）、深圳市赤湾房地产开发有限公司
（以下简称“赤湾房地产”）以及合营企业惠阳新城市房
地产开发有限公司（以下简称“惠阳新城市地产”）的经
3-1-5-184
承诺人 承诺类型 承诺内容
营范围中包含房地产开发业务，其中：
i.上海南山主要负责经营管理上海海湾大厦以及下属公司
的股权管理工作，其自身及下属子公司未实际从事房地产
业务；
ii.赤湾房地产主要从事马尾田商品房开发项目，为避免同
业竞争，南山控股将通过增资入股方式获取赤湾房地产
51%的股权，本次增资完成后，赤湾房地产将成为南山控
股的控股子公司；
iii.惠阳新城市地产在惠阳地区从事房地产开发业务，为避
免同业竞争，本集团已与深圳市南山房地产开发有限公司
就上述公司签署托管经营协议。
（3）本集团控股子公司合肥宝湾国际物流中心有限公司
（以下简称“合肥宝湾”）、深圳市赤湾东方物流有限公
司（以下简称“东方物流”）的经营范围与深基地相似，
其中：
i.合肥宝湾的主要经营业务为商贸综合体开发及配套服务，
与深基地物流园区开发运营业务不构成实质性竞争；
ii.东方物流的主要经营业务为干线运输和区域配送，与深
基地经营的物流园区开发运营业务不构成实质性竞争。
本集团确认除上述情况外，本集团及本集团控制的其他企
业在经营范围或实际业务领域方面不存在相同或相似的情
况。
2.本集团承诺，本次换股吸收合并完成之日起，在本集团
作为南山控股控股股东、实际控制人期间，本集团及本集
团控制的其他企业均不会以任何形式直接或间接从事或参
与任何与南山控股及其控制的企业主营业务构成竞争或可
能构成竞争的业务或活动。
3.在本集团作为南山控股控股股东、实际控制人期间，如
果本集团及本集团控制的其他企业与南山控股及其控制的
企业在经营活动中发生实质性同业竞争，本集团将在合理
期限内通过南山控股收购、本集团对外出售或其他合法可
行的措施解决。
4.本集团承诺不利用对南山控股的了解及获取的信息以任
何形式直接或间接从事或参与同南山控股相竞争的活动，
并承诺不直接或间接进行或参与任何损害或可能损害南山
控股利益的其他竞争行为。
5.本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违
反上述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情
况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及
证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。
关于避免关联 1.本集团保证南山控股的独立性，本集团及本集团控制的
方资金占用的 其他企业不以任何方式违法违规占用南山控股的资金和资
3-1-5-185
承诺人 承诺类型 承诺内容
承诺函 源，并将严格遵守南山控股关于避免关联方资金占用的规
章制度以及相关法律、法规和规范性文件的规定。
2.本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违
反上述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情
况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定和
证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。
自本次换股吸收合并涉及的股票在深圳证券交易所上市之
关于所持南山
日起三十六个月内，本集团不以任何方式转让或委托他人
控股股份锁定
管理本集团取得的因南山控股换股吸收合并深基地向本集
期的承诺函
团所发行的股份，也不由南山控股回购该部分股份。
1.除非南山控股正常经营发展所必须，本集团及本集团控
制的其他企业将尽量避免和减少与南山控股及其控制的经
济实体之间的关联交易。
2.对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本集
团及本集团控制的其他企业将遵循市场交易的公开、公平、
公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依
关于规范和减 据有关法律、法规、规范性法律文件及《深圳市新南山控
少南山控股关 股（集团）股份有限公司章程》等相关内部规定履行关联
联交易的承诺 交易决策程序，依法履行信息披露义务，以维护南山控股
函 及其投资者的利益。
3.本集团保证不利用在南山控股的地位和影响力，通过关
联交易损害南山控股及南山控股其他股东的合法权益。
4.本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违
反上述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情
况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及
证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。
如南山控股（包括下属子公司）存在未披露的因闲置土地、
关于房地产开 炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为被行政处罚或
发业务相关事 正在被（立案）调查的情形，并因此给南山控股和投资者
项的承诺函 造成损失的，本集团将按照有关法律、行政法规的规定及
证券监管部门的要求承担赔偿责任。
1.本集团向深基地或其下属子公司出租的土地使用权均系
本集团合法拥有，如深基地及其下属子公司或者本次换股
吸收合并完成后的南山控股因租用上述土地而遭受任何损
失、费用以及与之有关的其他负债，本集团将给予及时、
关于完善土地
足额赔偿。
房产等资产权
2.本集团将全力协助、促使并推动深基地及其下属子公司
属证书的承诺
完善土地、房产等资产方面的产权权属证书（所述土地的
函
范围不涵盖以租赁形式交付深基地使用的土地）。
3.如南山控股或其下属子公司因本次换股吸收合并涉及的
深基地土地使用权、房产（所述土地的范围不涵盖以租赁
形式交付深基地使用的土地）未能及时办理、无法办理相
3-1-5-186
承诺人 承诺类型 承诺内容
关权属证书或者其他土地使用权、房产不规范等情形，致
使南山控股及其下属子公司在完善相关土地使用权、房地
法律手续过程中所产生的赔偿、罚款、税费等办证费用的
（因不可抗力和法律、政策、政府管理行为、土地规划用
途变更等非深基地及其下属子公司自身因素导致的结果除
外），本集团将给予南山控股及其下属子公司及时、足额
补偿
1.本集团不会越权干预南山控股的经营管理活动，不会侵
占南山控股的利益。
关于摊薄即期 2.本集团承诺切实履行南山控股制定的有关填补回报措施
回报措施履行 以及本集团对此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若
的承诺函 本集团违反该等承诺并给南山控股或者其投资者造成损失
的，本集团愿意依法承担对南山控股或者其投资者的补偿
责任。
自本次换股吸收合并涉及的股票在深圳证券交易所上市之
关于所持南山
日起十二个月内，本公司不以任何方式转让或委托他人管
赤晓企业 控股股份锁定
理本公司持有南山控股的股份，也不由南山控股回购该部
期的承诺函
分股份。
本公司将按照相关法律法规的要求履行债权人通知和公告
等程序，并将根据各自债权人于法定期限内提出的要求向
关于债务承担 债权人提前清偿债务或提供担保，即南山控股的债权人有
的承诺函 权于收到南山控股发出的债权人通知之日起 30 日内，未
收到通知的有权于发出债权人公告之日起 45 日内向本公
司要求提前清偿债务或要求提供相应担保。
关于提供材料 1.本公司保证为本次换股吸收合并所提供的有关信息及所
真实、准确、完 出具的说明及确认均为真实、准确和完整的，不存在虚假
整的承诺函 记载、误导性陈述或者重大遗漏。
2.本公司向参与本次换股吸收合并的各中介机构所提供的
南山控股 资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，
资料副本或复印件与其原始资料或原件一致；所有文件的
签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
3.本公司承诺，如违反上述保证及声明，将承担相应的法
律责任。
如南山控股存在未披露的因闲置土地、炒地、捂盘惜售、
关于房地产开 哄抬房价等违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调
发业务相关事 查的情形，并因此给南山控股和投资者造成损失的，本公
项的承诺函 司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监督管理部门
的要求承担赔偿责任。
南山控股董 关于房地产开 如南山控股存在未披露的因闲置土地、炒地、捂盘惜售、
事、高级管理 发业务相关事 哄抬房价等违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调
人员 项的承诺函 查的情形，并因此给南山控股和投资者造成损失的，本人
3-1-5-187
承诺人 承诺类型 承诺内容
将按照有关法律、行政法规的规定及证券监督管理部门的
要求承担赔偿责任。
1.本人承诺忠实、勤勉地履行职责，维护公司和全体股东
的合法权益；
2.本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输
送利益，也不采用其他方式损害公司利益；
3.本人承诺对本人的职务消费行为进行约束；
4.本人承诺不动用公司资产从事与本人履行职责无关的投
资、消费活动；
5.本人承诺在自身职责和权限范围内，全力促使公司董事
会或薪酬与考核委员会制定的薪酬制度与公司摊薄即期回
报措施履行情况相挂钩；
南山控股董 关于摊薄即期
6.如果公司拟实施股权激励，本人承诺在自身职责和权限
事、高级管理 回报措施履行
范围内，全力促使公司拟公布的股权激励行权条件与公司
人员 的承诺函
摊薄即期回报措施履行情况相挂钩；
7.本人承诺，自本承诺函出具日至公司本次交易实施完毕
前，若中国证券监督管理委员会或其他监管部门作出关于
填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述承
诺不能满足该等规定时，本人届时将按照最新规定出具补
充承诺；
8.本人承诺切实履行公司制定的有关填补回报措施以及本
人对此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若本人违反
该等承诺给公司或者投资者造成损失的，本人愿意依法承
担对公司或者投资者的补偿责任。
1.自本次换股吸收合并的换股实施日起，本公司将协助南
山控股或其全资子公司办理深基地所有资产由深基地转移
至南山控股或其全资子公司名下的变更手续，并将采取一
关于资产整合 切行动或签署任何文件以使得前述资产及其他一切权利与
的承诺函 义务能够尽快过户至南山控股或其全资子公司名下。
2.在前述资产的变更登记手续完成之前，南山控股对上述
资产享有权利和承担义务，且该等权利和义务不因变更登
记手续是否完成受影响。
本公司将按照相关法律法规的要求履行债权人通知和公告
深基地
等程序，并将根据各自债权人于法定期限内提出的要求向
关于债务承担 债权人提前清偿债务或提供担保，即深基地的债权人有权
的承诺函 于收到深基地发出的债权人通知之日起 30 日内，未收到
通知的有权于发出债权人公告之日起 45 日内要求本公司
提前清偿债务或要求提供相应担保。
1.本公司保证为本次换股吸收合并所提供的有关信息及所
关于提供材料
出具的说明及确认均为真实、准确和完整的，不存在虚假
真实、准确、完
记载、误导性陈述或者重大遗漏。
整的承诺函
2.本公司向参与本次换股吸收合并的各中介机构所提供的
3-1-5-188
承诺人 承诺类型 承诺内容
资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，
资料副本或复印件与其原始资料或原件一致；所有文件的
签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
3.本公司承诺，如违反上述保证及声明，将承担相应的法
律责任。
（六）本次发行对上市公司财务指标的影响
本次合并前后，南山控股主要会计数据和财务指标比较如下表所示：
2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日
项目
吸并前 吸并后 变化率（幅度） 吸并前 吸并后 变化率（幅度）
资产总额（万
1,667,509.53 2,503,365.94 50.13% 1,471,606.85 2,226,511.00 51.30%
元）
负债总额（万
1,046,965.45 1,621,823.78 54.91% 822,463.92 1,315,959.11 60.00%
元）
归属于母公
司所有者权 537,759.68 711,821.98 32.37% 563,685.94 739,369.56 31.17%
益（万元）
资产负债率 62.79% 64.79% 2.00% 55.89% 59.10% 3.21%
每股净资产
2.86 2.63 -8.04% 3.00 2.73 -9.00%
（元/股）
2017 年 1-9 月 2016 年度
项目
吸并前 吸并后 变化率（幅度） 吸并前 吸并后 变化率（幅度）
营业收入（万
270,871.40 325,948.52 20.33% 498,581.21 566,261.91 13.57%
元）
营业成本（万
145,762.87 170,000.23 16.63% 307,423.19 337,414.01 9.76%
元）
利润总额（万
52,529.98 54,762.60 4.25% 85,581.42 92,818.10 8.46%
元）
归属于母公
司所有者的
12,952.05 11,265.13 -13.02% 52,699.71 52,891.52 0.36%
净利润（万
元）
扣除非经常
性损益后归
属于母公司 11,408.32 9,379.52 -17.78% 53,836.49 53,664.63 -0.32%
所有者的净
利润（万元）
基本每股收 0.07 0.04 -42.86% 0.28 0.20 -28.57%
3-1-5-189
益（元/股）
扣非后每股
0.06 0.03 -50.00% 0.29 0.20 -31.03%
收益（元/股）
毛利率 46.19% 47.84% 1.65% 38.34% 40.41% 2.07%
（七）本次发行前后南山控股的股权结构及控制权变化情况
截至本独立财务顾问报告签署日，南山控股的总股本为 187,753.03 万股，
深基地的总股本为 23,060.00 万股，南山控股因本次合并将发行 A 股股票
83,025.22 万股吸收合并深基地。
本次合并完成后，存续的南山控股的总股本将增至 270,778.25 万股，其中
中国南山集团直接及间接持有 185,259.48 万股（不考虑南山控股及深基地股东
行使现金选择权的情况），合并前后，中国南山集团直接及间接合计持股比例由
75.77%降低至 68.42%，股本结构如下表所示：
本次吸并前 本次吸并后
股东
持股数量（万股） 持股比例（%） 持股数量（万股） 持股比例（%）
中国南山集
团及其关联 142,263.50 75.77% 185,259.48 68.42%
方
原南山控股 A
45,489.53 24.23% 45,489.53 16.80%
股公众股东
原深基地 B
- - 40,029.25 14.78%
股公众股东
特定投资者 - - - -
合计 187,753.03 100.00% 270,778.25 100.00%
本次合并完成后，深基地将终止上市并注销法人资格。
3-1-5-190
第七节 换股吸收合并方案
一、吸并方基本情况介绍
本次换股吸收合并的吸并方为南山控股，参见本独立财务顾问报告“第四节
南山控股基本情况”。
二、被吸并方基本情况介绍
本次换股吸收合并的被吸并方为深基地，参见本独立财务顾问报告“第五节
深基地基本情况”。
三、换股吸收合并方案
（一）换股吸收合并概况
南山控股以换股方式吸收合并深基地，即南山控股向深基地全体股东发行 A
股股票，并以此为对价通过换股方式吸收合并深基地。深基地于换股实施股权登
记日登记在册的全体股东持有的股票将按照换股比例转换为南山控股的 A 股股
票。
本次合并中，作为本次合并的合并方及存续方，南山控股将承继及承接深基
地的全部资产、负债、业务、人员及其他一切权利与义务；作为本次合并的被合
并方，在本次换股吸收合并完成后，深基地将终止上市并注销法人资格。
换股吸收合并具体情况请参见本独立财务顾问报告“第三节 本次交易概况”
之“三、本次交易具体方案”。
（二）换股价格的定价依据
南山控股和深基地换股价格确定的依据请参见本独立财务顾问报告“第八节
本次交易估值情况”。
（三）中小股东权利保护安排
本次合并中，南山控股的现金选择权和深基地的现金选择权情况请参见本独
3-1-5-191
立财务顾问报告“第一节 重大事项提示”之“一、本次交易方案简要介绍”之
“（三）本次合并的现金选择权”。
1、中国南山集团作为现金选择权提供方的豁免要约收购义务
（1）中国南山集团作为深基地的现金选择权提供方
本次交易前，中国南山集团已持有深基地 51.79%股份。本次交易过程中，
中国南山集团向深基地除中国南山集团及其关联方以外的全体股东提供现金选
择权将触发要约收购义务。
根据《上市公司收购管理办法》第六十三条规定，相关投资者如在一个上市
公司中拥有权益的股份达到或者超过该公司已发行股份的 50%，继续增加其在
该公司拥有的权益不影响该公司的上市地位，可以免于提交豁免申请，直接向证
券交易所和证券登记结算机构申请办理股份转让和过户登记手续。
因此，中国南山集团于本次交易中因作为深基地的现金选择权提供方而触发
的对深基地的要约收购义务可豁免，且免于提交豁免申请。
（2）中国南山集团作为南山控股的现金选择权提供方
本次交易前，中国南山集团已直接和间接合计持有南山控股 75.77%股份（含
直接持股及间接持股）。本次交易过程中，南山控股向中国南山集团发行
42,995.98 万股 A 股股份购买其所持深基地 51.79%股权，且中国南山集团向南
山控股除中国南山集团及其关联方以外的全体股东提供现金选择权，将触发中国
南山集团的要约收购义务。
根据《上市公司收购管理办法》第六十三条规定，相关投资者如在一个上市
公司中拥有权益的股份达到或者超过该公司已发行股份的 50%，继续增加其在
该公司拥有的权益不影响该公司的上市地位，可以免于提交豁免申请，直接向证
券交易所和证券登记结算机构申请办理股份转让和过户登记手续。
因此，中国南山集团于本次交易中因作为南山控股的现金选择权提供方而触
发的对南山控股的要约收购义务可豁免，且免于提交豁免申请。
3-1-5-192
2、中国南山集团作为现金选择权提供方的履约能力
（1）开立临时 B 股账户
根据《国务院关于股份有限公司境内上市外资股的规定》第 4 条的规定，“境
内上市外资股投资人限于：1）外国的自然人、法人和其他组织；2）中国香港、
澳门、台湾地区的自然人、法人和其他组织；3）定居在国外的中国公民；4）
国务院证券委员会规定的境内上市外资股其他投资人”。
作为深基地的现金选择权提供方，为实现向除中国南山集团及其关联方之外
深基地的全体股东提供现金选择权的目的，中国南山集团将在中国登记结算深圳
分公司开设临时人民币特种股票账户（以下简称“临时 B 股账户”），仅用于
临时存放自现金选择权实施日至换股完成之日期间因深基地 B 股股东行使现金
选择权受让的深基地 B 股股票。在实施换股时，该部分存放于临时 B 股账户的
深基地股票将按换股比例转换为南山控股为本次合并所发行的 A 股股票，并登
记至中国南山集团的 A 股股票账户。该临时 B 股账户不用于二级市场交易且中
国南山集团将在本次交易实施完毕之前注销该临时 B 股账户。
（2）具备行使现金选择权的资金支付能力
作为南山控股现金选择权的提供方，中国南山集团将以 5.43 元/股的价格无
条件受让有效申报行使南山控股现金选择权的股份并支付相应现金对价。作为深
基地的现金选择权提供方，中国南山集团将以 18.28 港元/股的价格无条件受让
有效申报行使深基地现金选择权的股份并支付相应现金对价。
根据本次南山控股、深基地现金选择权提供方案测算，在极端情况下，若南
山控股、深基地除中国南山集团及其关联方外的其他股东均行使现金选择权可能
受让的南山控股股份数理论最大值为 454,895,255 股，可能受让的深基地股份数
理论最大值为 33,955,517 股，需要支付资金的理论最大值折算成人民币合计为
30.87 亿元（暂采用 B 股停牌前一交易日即 2016 年 3 月 4 日中国人民银行公布
的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.8403 人民币）折算）。
截至 2016 年 12 月 31 日，中国南山集团合并报表经审计的归属于母公司所
有者权益 89.91 亿元，货币资金 53.04 亿元；母公司报表所有者权益合计 59.61
3-1-5-193
亿元，货币资金 18.26 亿元。中国南山集团与招商银行、工商银行、邮储银行有
较好的合作关系，截至 2017 年 9 月 30 日剩余授信额度 181.36 亿元，具有较强
的财务实力以及资金筹措能力，具备提供现金选择权的履约能力。
中国南山集团已确认并承诺，其拥有足够的资本实力及资金能力，并能够提
供本次重组中现金选择权提供方所需支付的全部现金对价。
2、华润信托作为现金选择权提供方的履约能力
（1）开立临时 B 股账户
根据《国务院关于股份有限公司境内上市外资股的规定》第 4 条的规定，“境
内上市外资股投资人限于：1）外国的自然人、法人和其他组织；2）中国香港、
澳门、台湾地区的自然人、法人和其他组织；3）定居在国外的中国公民；4）
国务院证券委员会规定的境内上市外资股其他投资人”。
作为深基地的现金选择权提供方，为实现向除中国南山集团及其关联方之外
深基地的全体股东提供现金选择权的目的，华润信托将在中国登记结算深圳分公
司开设临时人民币特种股票账户（以下简称“临时 B 股账户”），仅用于临时
存放自现金选择权实施日至换股完成之日期间因深基地 B 股股东行使现金选择
权受让的深基地 B 股股票。在实施换股时，该部分存放于临时 B 股账户的深基
地股票将按换股比例转换为南山控股为本次合并所发行的 A 股股票，并登记至
华润信托的 A 股股票账户。该临时 B 股账户不用于二级市场交易且华润信托将
在本次交易实施完毕之前注销该临时 B 股账户。
（2）具备行使现金选择权的资金支付能力
作为深基地的现金选择权提供方，华润信托将以 18.28 港元/股的价格无条
件受让有效申报行使深基地现金选择权的股份并支付相应现金对价。
若有效申报行使深基地现金选择权的股份数量不足 31,334,483 股（含
31,334,483 股），则将由华润信托担任深基地现金选择权提供方，据此测算，
华润信托需要支付资金的理论最大值折算成人民币合计为 4.81 亿元（暂采用 B
股停牌前一交易日即 2016 年 3 月 4 日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中
间价（1 港币=0.8403 人民币）折算）。
3-1-5-194
截至 2016 年 12 月 31 日，华润信托合并报表经审计的归属于母公司所有者
权益 168.40 亿元，货币资金 9.61 亿元；母公司报表所有者权益合计 164.43 亿
元，货币资金 9.24 亿元。华润信托具有较强的财务实力以及资金筹措能力，具
备提供现金选择权的履约能力。
（四）债权人保护
南山控股、深基地已经按照相关中国法律的要求履行债权人通知和公告程序，
并将根据各自债权人于法定期限内提出的要求向各自债权人提前清偿债务或提
供担保。
南山控股、深基地已经于董事会审议通过本次合并相关事项后，向金融债权
人和一般债权人发出书面通知，告知债权人本次合并事宜并征求债权人同意由合
并后的存续上市公司继续承担及履行债务。
南山控股董事会审议通过本次合并相关事项后，南山控股已就截至2016年6
月30日的债权人情况启动债权人沟通，截至本独立财务顾问报告签署日，南山
控股已取得17家主要普通债权人关于本次债务承继事项的同意函，已取得同意
函的债务金额合计占南山控股母公司普通债务（扣除应付债券、预收账款、应付
职工薪酬、利息、应交税费）的比例约为98%。
截至2017年9月30日，南山控股的债务总额为225,403.70万元，其中：银行
借款129,800.00万元（其中50,000.00万元银行借款已偿还），应付债券49,760.57
万元，其他债务（扣除银行借款、应付债券、预收账款、应付职工薪酬、利息、
应交税费）总额为41,223.83万元。
截至2017年9月30日，向南山控股提供贷款服务的银行共计2家，其中1家银
行的贷款已于2017年11月偿还。南山控股已向目前尚存在贷款余额的银行发出
书面通知，截至本报告书出具之日，前述银行已作出书面回复，同意本次换股吸
收合并后由合并方继续履行相关合同、承担相关债务，占合并方金融债权人数的
100%。
就应付债券，南山控股已于2016年7月22日召开了“12雅致01”2016年第
一次债券持有人会议和“12雅致02”2016年第一次债券持有人会议。会议审议
3-1-5-195
通过了《关于南山控股发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公
司并募集配套资金暨关联交易并维持2012年公司债券5年期品种（债券简称：12
雅致01；债券代码：112075）存续的议案》、《关于南山控股发行A股股份换
股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司并募集配套资金暨关联交易并维持
2012年公司债券7年期品种（债券简称：12雅致02；债券代码：112076）存续
的议案》。
就其他债务，南山控股已向截至2017年9月30日占母公司债务总额（扣除银
行借款、应付债券、预收账款、应付职工薪酬、利息、应交税费）95%以上的债
权人发出书面通知，截至本报告书出具日，前述债权人均已作出书面回复，同意
本次换股吸收合并后由合并方继续履行相关合同、承担相关债务，占合并方其他
主要债权人数的100%。
深基地董事会审议通过本次合并相关事项后，深基地已就截至 2016 年 6 月
30 日的债权人情况启动债权人沟通，截至本独立财务顾问报告签署日，深基地
已取得全部银行债权人对换股吸收合并偿债主体变更事宜无异议的同意函。截至
本独立财务顾问报告签署日，深基地已取得 5 家主要普通债权人关于本次偿债主
体变更事宜的同意函，已取得同意函的债务金额合计占深基地母公司普通债务
（扣除应付债券、中期票据、利息及应付职工薪酬、税费、预收租金）的比例约
为 98%。
2016 年 7 月 21 日，深基地召开“12 深赤湾 MTN1”中期票据持有人会议，
审议通过了本次换股吸收合并中期票据存续及承继事宜的议案；2016 年 7 月 21
日，深基地召开“12 基地债”2016 年第一次债券持有人会议，审议通过了本次
换股吸收合并偿债主体变更事宜的议案。
2016 年 7 月 22 日，南山控股召开“12 雅致债”2016 年第一次债券持有人
会议，审议通过了本次换股吸收合并债券存续事宜的议案。
截至 2017 年 9 月 30 日，深基地的债务总额为 256,889.80 万元，其中：银
行借款 69,702.43 万元，应付债券 56,975.30 万元，其他债务（扣除银行借款、
应付债券、应付职工薪酬、利息、应交税费、预收租金）总额为 124,523.15 万
元。
3-1-5-196
截至 2017 年 9 月 30 日，向深基地提供贷款服务的银行及接受深基地担保
的银行共计 5 家。深基地已向前述 5 家银行发出书面通知，截至本独立财务顾
问报告出具日，前述银行均已作出书面回复，同意本次换股吸收合并后由合并方
继续履行相关合同、承担相关债务，占被合并方金融债权人人数的 100%。
就应付债券，深基地已于 2016 年 7 月 21 日召开了 2012 年公司债券 2016
年第一次债券持有人会议，会议审议通过了《关于“12 基地债”债务人变更的
议案》。
就其他债务，深基地已向截至 2017 年 9 月 30 日占母公司债务总额（扣除
银行借款、应付债券、应付职工薪酬、利息、应交税费、预收租金）98%以上的
债权人发出书面通知，截至本报告书出具日，前述债权人均已作出书面回复，同
意本次换股吸收合并后由合并方继续履行相关合同、承担相关债务，占被合并方
其他主要债权人数的 100%。
根据《公司法》规定，“公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制
资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并
于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书
的自公告之日起四十五日内，可以要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。
南山控股、深基地在召开董事会审议通过本次交易的相关议案后，分别启动
了债权人通知程序，并于 2016 年 8 月 5 日在《证券时报》上刊登了关于本次换
股吸收合并的债权人公告。
截至本报告书出具日，南山控股、深基地均未收到任何债权人关于提前清偿
相关债务或提供担保的要求，亦未收到任何债权人明确表示不同意本次交易的通
知。
（五）深基地有关资产、负债、业务等的承继与承接
根据《换股吸收合并协议》，自合并交割日起，深基地的全部资产、负债、
业务、合同及其他一切权利与义务将由南山控股承继和承接，而不论该等资产、
负债、业务、合同及其他一切权利与义务是否已实际交付、转移或变更登记至南
山控股名下。
3-1-5-197
本次换股吸收合并完成后，深基地将终止上市并注销法人资格，南山控股将
承继及承接深基地的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务。
深基地注销法人资格对其生产经营的影响情况如下：
1、资质申领
深基地的主营业务为物流仓储、堆存业务，码头、港口服务业务以及仓库及
办公楼的租赁业务。
深基地母公司从事现有业务所必需的许可、资质应满足的主要条件包括企业
的经营场地、经营设备、设施、人员及相关的管理制度、操作规程、方案等，具
体情况如下表所示：
许可类别、范
围/资质对应的 发证 有效
资质证书 证书编号 资质申请需满足的主要条件
业务及业务经 机构 期
营范围
该资质的申请需要通过保安评估→制定
并实施保安计划→向交通运输部申请资
质三个步骤。其中：
1. 对港口设施进行保安评估主要要求申请
人以下方面需满足保安评估的要求：设
施的保安状况；设施的结构、布局情况；
港口设施名称
对人员进行保护的安全体系；保安工作
为深圳港南山
程序；无线电和电信系统，包括计算机
港区深圳赤湾 中华 有效
系统和网络；如被损害或者被用于非法
石油基地码头 人民 期至
港口设施 窥测，会对人员、财产或者港口作业构
A-F 泊位，该港 共和 2021
保安符合 Z09020401-2016-0031 成危险的其他区域。
口设施可以为 国交 年8
证书
散货船、移动 通运 月 2. 制定并实施《港口设施保安计划》的主
式海上钻井装 输部 日 要要求包括：配备必要的保安人员，安
置、其他货船 装使用保安设备设施，制定并执行各项
提供服务 保安制度、措施和程序；按照交通运输
部规定的保安标准配备保安、交通、通
信装备，按照规定设置港口设施内的标
志；新建或者改扩建的港口设施的保安
设备设施应当与港口设施主体工程同时
设计、同时建设、同时验收、同时投入
使用。
交通运输 港口危险货物 2014-20-32-3-030006 深圳 2014 具有独立法人资格，从事交通运输生产
3-1-5-198
许可类别、范
围/资质对应的 发证 有效
资质证书 证书编号 资质申请需满足的主要条件
业务及业务经 机构 期
营范围
企业安全 码头三级资质 港口 年 11 经营建设的企业或独立运营的实体；具
生产标准 协会 月 25 有与其生产经营活动相适应的经营资
化达标等 日至 质、安全生产管理机构和人员，并建立
级证书 2017 相应的安全生产管理制度；近 1 年内没
年 11 有发生较大以上安全生产责任事故；已
月 25 开展企业安全生产标准化建设自评，结
日（正 论符合申请等级要求。
在办
理二
级资
质续
期）
深圳
市公
计算机信息系 安局 2008
国际联网 统进行国际联 公共 年6
深公网安备案证字第 国际联网的法人和其他组织应当履行法
备案登记 网，深基地已 信息 月 23
4403301900775 号 定的安全保护职责。
证书 办理国际联网 网络 日核
备案登记 安全 发
监察
分局
中华
人民
报关单位
进出口货物收 共和 长期 申请人需要先办理对外贸易备案或外商
注册登记 4403134944
发货人 国深 有效 投资企业备案审批。
证书
圳海
关
为船舶提供码
头设施；在港
区内提供货物 有效 有固定的经营场所；有与经营范围、规
深圳
装卸、仓储服 期至 模相适应的港口设施、设备；有与经营
市交
港口经营 务；港口设施 （粤深）港经证（0252） 2020 规模、范围相适应的专业技术人员、管
通运
许可证 的租赁业务。 号 年3 理人员；有健全的经营管理制度和安全
输委
经营地域为深 月 24 管理制度以及生产安全事故应急预案，
员会
圳港南山港区 日 应急预案经专家审查通过。
赤湾石油基地
码头 A-F 泊位
3-1-5-199
许可类别、范
围/资质对应的 发证 有效
资质证书 证书编号 资质申请需满足的主要条件
业务及业务经 机构 期
营范围
（均为 5000
吨级）及配套
仓储，赤湾石
油基地工作船
码头 1、2 号泊
位（均为 5000
吨级）及配套
仓库
作业区域范围
为深圳港南山 符合港口经营许可的条件；设有安全生
港区赤湾作业 产管理机构或者配备专职安全生产管理
有效
区赤湾石油基 深圳 人员；具有健全的安全管理制度、岗位
期至
港口危险 地码头 C、D 市交 安全责任制度和操作规程；有符合国家
（粤深）深港经证 2020
货物作业 号泊位（均为 通运 规定的危险货物港口作业设施设备；有
（0252）号-M001 年3
附证 5,000 吨级）； 输委 符合国家规定且经专家审查通过的事故
月 24
作业方式为车- 员会 应急预案和应急设施设备；从事危险化
日
船，船-管道， 学品作业的，还应当具有取得从业资格
管道-船，船- 证书的装卸管理人员。
车
2014
深圳 年 11
市公 月 21
深圳市经 财产或者经费；组织机构和场所；停车
开办经营性停 深公交停管许字 安局 日至
营性停车 场设施和经营管理设施；与停车场管理
车场 A01148 号 交通 2019
场许可证 业务相适应的专业管理人员等。
警察 年 11
局 月 21
日
深圳
深圳市特 申请人是该特种设备的使用管理人；取
特种设备使用 市特 2011
种设备使 得相应资格的人员从事该特种设备的管
和管理安全要 种设 年 12
用和管理 无 理、作业工作；该特种设备的设计、制
求达标等级为 备行 月核
安全要求 造、安装、改造等符合特种设备有关法
一级 业协 发
达标证书 律法规、安全技术规范和标准的要求。
会
中华人民 至 具有独立企业法人资格；取得与海关监
共和国深 设立赤湾港航 深圳 2018 管作业场所经营范围相一致的工商核准
深关所字第 040130 号
圳海关监 专用型码头 海关 年8 登记；具有符合《场所设置规范》的场
管场所注 月 13 所。
3-1-5-200
许可类别、范
围/资质对应的 发证 有效
资质证书 证书编号 资质申请需满足的主要条件
业务及业务经 机构 期
营范围
册登记证 日
书
中华人民
至
共和国深
设立深圳赤湾 2018
圳海关监 深圳
石油基地专用 深关所字第 000131 号 年8
管场所注 海关
型码头 月 13
册登记证
日
书
根据本次合并方案，本次合并完成后，存续公司南山控股及南山控股全资子
公司将承继和承接深基地的所有资产、业务、人员、合同及其他一切权利与义务
等，不会导致经营场地、经营设备、设施、人员等发生变化，因此，深基地母公
司生产经营所必需的许可和资质变更至存续公司或由存续公司申请不存在实质
性法律障碍。
2、资产权属变更
（1）土地使用权
深基地母公司未拥有自有土地使用权，本次合并不涉及深基地母公司的土地
使用权权属变更。
深基地母公司拥有 4 宗租赁地块的使用权，该等租赁地块的出租方为中国南
山集团，系本次合并双方的控股股东和实际控制人，本次合并完成后，上述租赁
地块的租赁合同及深基地在该等合同项下的权利和义务由南山控股承继和承接
不存在实质性法律障碍。
（2）房产
深基地母公司拥有的房产因所附着地块系租赁地块且该等地块尚未取得权
属证书而未办理产权登记。上述房产系深基地自行投资建设，不存在产权纠纷，
未设定抵押或其他第三方限制性权利，亦未被司法查封或冻结，本次合并完成后，
该等房产由南山控股承接和使用不存在实质性法律障碍。
3-1-5-201
（3）对外投资
截至本报告书出具日，深基地直接持股的控股子公司和参股子公司包括宝湾
物流、深圳赤湾海洋石油工程有限公司、深圳赤湾胜宝旺工程有限公司和中开财
务。本次合并完成后，深基地所持宝湾物流、深圳赤湾海洋石油工程有限公司、
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司和中开财务的股权将由南山控股承继。就前述股权
承继事宜，深基地已征询了该等公司他方股东的意见，该等公司他方股东均已书
面同意南山控股承继深基地所持相关公司的股权。因此，本次合并完成后，深基
地所持前述公司股权由南山控股承继不存在实质性法律障碍。
（4）商标
截至本报告书出具日，深基地母公司拥有 139 项中国境内注册商标，深基
地为上述商标的唯一合法所有权人，上述商标不存在质押、担保等限制性权利，
本次合并完成后，该等商标由南山控股承继不存在实质性法律障碍。
3、合同变更
（1）银行借款合同和担保合同
就深基地母公司截至 2017 年 9 月 30 日正在履行的银行借款合同和其作为
担保人的担保合同，深基地已向相关合同项下的债权人发出书面通知，就本次合
并完成后由南山控股承继深基地在相关合同项下债务事宜取得债权人同意。截至
本报告书出具日，相关银行金融债权人同意函已经全部取得。
（2）其他重大合同
截至本报告书出具日，深基地已向截至 2017 年 9 月 30 日占母公司债务总
额（扣除银行借款、应付债券、应付职工薪酬、利息、应交税费、预收租金）98%
以上的债权人发出书面通知，就合并完成后由南山控股承继深基地在相关合同项
下的债权债务取得债权人同意函。截至本报告书出具日，相关债权人同意函已经
全部取得。
就深基地作为债权人的合同，深基地将根据《合同法》的规定在本次合并生
效后通知对方合同主体变更事宜。
3-1-5-202
4、关于财产共有人的同意
深基地的资产不存在与他人共有的情形，故本次合并完成后深基地资产变更
不涉及取得共有人的同意。
（六）员工安置
本次换股吸收合并完成之后，南山控股的原管理人员和原职工将根据其与南
山控股签订的聘用协议或劳动合同，继续在存续公司工作。深基地的全体员工将
由存续公司全部接收。深基地作为其现有员工雇主的任何及全部权利和义务将自
本次换股吸收合并的交割日起由存续公司享有和承担。
为充分保护深基地现有职工的合法权益，实现劳动关系的稳定过渡，南山控
股已于 2016 年 7 月 15 日召开南山控股 2016 年第二次职工代表大会，审议通
过了与本次交易相关的员工安置方案；深基地已于 2016 年 7 月 18 日召开深基
地 2016 年第二次职工代表大会，审议通过了与本次交易相关的员工安置方案。
根据本次换股吸收合并方案，南山控股职工的劳动关系保持不变，继续在存
续公司工作。深基地子公司不涉及员工分流，子公司职工将继续在现有公司工作，
本次换股吸收合并涉及职工安置调整的系深基地母公司的在册员工。
自本次换股吸收合并的交割日起，深基地母公司 251 名在册职工将由南山
控股根据本次交易完成后存续公司的业务布局和未来发展规划具体安置，全部员
工的劳动/服务合同或劳动关系最迟将在深基地完成工商注销登记之日前转移至
接收单位。根据《劳动合同法》等相关规定，“用人单位发生合并或者分立等情
况，原劳动合同继续有效，劳动合同由承继其权利和义务的用人单位继续履行”。
因此，深基地母公司员工安置的仅涉及劳动/服务合同主体的变更，劳动合同的
其他内容不变，转移至接收单位的深基地员工的工龄将延续计算，其职级、薪资、
福利、待遇等不会降低。此外，南山控股、深基地也将充分尊重职工个人的选择
意向，就自愿选择离开的职工，在友好协商基础上，根据《劳动合同法》等相关
法律法规妥善解决安置问题或给予相关经济补偿。
3-1-5-203
根据南山控股的备考合并财务报表，截至 2017 年 9 月 30 日，南山控股备
考口径下经审计的总资产为 250.34 亿元、净资产为 88.15 亿元，2017 年 1-9 月
实现营业收入 32.60 亿元、实现净利润 3.33 亿元。根据深基地 2016 年 1 月 1
日至 2017 年 9 月 30 日财务报表审计报告，深基地 2017 年 1-9 月的职工薪酬（包
括已付及应付职工薪酬）为 2,525.00 万元，结合待安置员工的工作年限、薪资
水平、福利待遇及安置安排等具体情况并根据《劳动合同法》关于需支付经济补
偿的情形综合分析，承接主体具备职工安置的履约能力。
截至本报告书出具日，深基地未收到任何职工因本次交易的员工安置方案而
提出的经济补偿要求。就可能出现的承接主体无法履约的风险，中国南山集团出
具承诺，因本次交易导致深基地与其现有职工发生任何劳动纠纷、深基地提前与
其现有职工解除劳动合同而需支付经济补偿、或深基地未为职工缴纳社会保险及
/或住房公积金而引起的有关补偿或赔偿，以及潜在劳动仲裁、行政处罚等事项
并由此给南山控股造成任何经济损失或实际支出，中国南山集团将给予补偿。
（七）本次合并对上市公司股权结构的影响
本次合并对南山控股股权结构的影响请参见本独立财务顾问报告“第一节
重大事项提示”之“七、本次交易对上市公司的影响”之“（一）本次交易对上
市公司股权结构的影响”。
（八）本次合并对上市公司主要财务指标的影响
本次合并对南山控股股权结构的影响请参见本独立财务顾问报告“第一节
重大事项提示”之“七、本次交易对上市公司的影响”之“（二）本次交易对上
市公司财务指标的影响”。
3-1-5-204
第八节 本次交易估值情况
本次合并属于公开市场合并，南山控股及深基地作为深交所上市公司，在资
本市场已有较为成熟的价值评估体系，并且本次交易在市场上存在可比案例，故
本次交易将主要采用市场法估值分析本次交易作价的公允性与合理性。同时，交
易双方股票在二级市场已经形成历史交易价格，本次估值也将结合大盘走势、合
并双方的历史股价、A 股较 B 股平均溢价率等因素综合分析本次交易作价的公允
性与合理性。
一、南山控股换股发行价格确定依据
（一）与可比公司估值比较
本次交易南山控股的可比公司选取范围为 A 股上市从事住宅房地产开发业
务的企业，选取标准如下：1、主要从事住宅房地产开发的 A 股上市公司；2、
剔除 2015 年市盈率为异常值的企业，即剔除市盈率为负、无市盈率数据的 A 股
上市公司；3、从业务、开发模式、区域、资产及收入规模等多角度挑选与南山
控股近似可比公司。
基于上述标准，南山控股 A 股可比上市公司估值情况如下：
2015 年度市盈 2015 年度市净
2016 年 6 月 27 日
代码 证券简称 率 率
收盘价（元/股）
（倍） （倍）
600748.SH 上实发展 9.51 25.97 2.83
600533.SH 栖霞建设 4.81 27.19 1.27
000042.SZ 中洲控股 15.87 26.30 1.88
000667.SZ 美好集团 3.52 21.04 1.53
000620.SZ 新华联 9.29 57.44 2.98
600162.SH 香江控股 4.18 25.68 2.27
000006.SZ 深振业 A 7.40 23.97 2.27
000631.SZ 顺发恒业 4.76 35.42 3.08
600684.SH 珠江实业 7.30 18.10 2.26
平均值 29.01 2.26
中值 25.97 2.27
3-1-5-205
数据来源：Wind 资讯
本次交易南山控股的换股价格为 5.83 元/股（除息前），对应南山控股 2015
年的市盈率为 48.58 倍，高于可比公司市盈率均值和中值；对应南山控股 2015
年市净率为 1.88 倍，略低于 A 股可比上市公司估值水平的均值和中值，但仍处
于可比公司市净率范围内。
截至更新的估值基准日，即 2017 年 11 月 30 日，南山控股 A 股可比上市
公司估值情况如下：
2017 年 11 月 30 2016 年度市盈 2016 年度市净
代码 证券简称
日收盘价（元/股） 率（倍） 率（倍）
600748.SH 上实发展 6.18 19.26 1.21
600533.SH 栖霞建设 5.65 30.36 1.50
000042.SZ 中洲控股 15.74 40.17 1.73
000667.SZ 美好置业 3.04 11.70 1.15
000620.SZ 新华联 5.95 21.54 1.81
600162.SH 香江控股 3.37 16.60 1.57
000006.SZ 深振业 A 9.85 17.08 2.61
000631.SZ 顺发恒业 4.3 28.55 1.75
600684.SH 珠江实业 6.04 15.47 1.80
平均值 22.30 1.68
中值 19.26 1.73
数据来源：Wind 资讯
本次交易南山控股的换股价格对应南山控股 2016 年的市盈率为 20.82 倍，
高于可比公司市盈率中值，略低于可比公司市盈率均值，处于可比公司市盈率范
围内；对应南山控股 2016 年市净率为 1.94 倍，略高于 A 股可比上市公司估值
水平的均值和中值。
（二）充分考虑停牌日至估值基准日可比公司股价走势
2016 年 3 月 4 日（即停牌前一交易日）至 2016 年 6 月 27 日期间，南山控
股可比公司股票价格走势情况如下：
收盘价（元/股）或收盘指数
代码 公司名称 期间累计变动幅度
2016 年 3 月 4 日 2016 年 6 月 27 日
600748.SH 上实发展 11.24 9.51 -15.04%
3-1-5-206
收盘价（元/股）或收盘指数
代码 公司名称 期间累计变动幅度
2016 年 3 月 4 日 2016 年 6 月 27 日
600533.SH 栖霞建设 7.03 4.81 -30.86%
000042.SZ 中洲控股 16.38 15.87 -1.89%
000667.SZ 美好集团 3.97 3.52 -11.34%
000620.SZ 新华联 7.09 9.29 31.03%
600162.SH 香江控股 7.07 4.18 -10.02%
000006.SZ 深振业 A 8.80 7.40 -14.47%
000631.SZ 顺发恒业 5.10 4.76 -6.60%
600684.SH 珠江实业 8.13 7.30 -9.25%
平均值 -7.60%
中值 -10.02%
注：可比公司收盘价为未复权的实际股价；期间累计变动幅度经前向复权计算
数据来源：Wind 资讯
自南山控股停牌以来至估值基准日，可比公司股票价格均存在一定程度的下
跌，本次南山控股换股发行价格为定价基准日前 20 个交易日股票交易均价的
90%，充分考虑了自停牌日至估值基准日期间可比公司股价走弱的因素。
综上，本次交易在综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模以及可比公司股
价等因素后，经公平协商，最终确定南山控股的换股价格为 5.83 元/股，即首次
董事会决议公告日前 20 个交易日均价的 90%。
2016 年 5 月 23 日，南山控股 2015 年年度股东大会审议通过《利润分配方
案》，以 1,877,530,273 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.88 元（含
税），送红股 0 股，不以公积金转增股本，上述分红除息于 2016 年 6 月 23 日
实施完成，南山控股换股价格调整为 5.64 元/股。
2017 年 5 月 26 日，南山控股 2016 年年度股东大会审议通过《利润分配方
案》，以 1,877,530,273 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.07 元（含
税），送红股 0 股，不以公积金转增股本，上述分红除息于 2016 年 7 月 21 日
实施完成，南山控股换股价格调整为 5.43 元/股。
自定价基准日起至换股实施日期间，如南山控股发生派发股利、送股、转增
股本、增发新股或配股等除权、除息事项，则上述换股价格将相应调整（不包括
3-1-5-207
2015 年度与 2016 年度利润分配）。
2016 年 6 月 27 日至更新的估值基准日期间，南山控股可比公司股票价格
走势情况如下：
收盘价（元/股）或收盘指数
公司名
代码 期间累计变动幅度
称 2016 年 6 月 27 日 2017 年 11 月 30 日
600748.SH 上实发展 9.51 6.18 -15.00%
600533.SH 栖霞建设 4.81 5.65 18.69%
000042.SZ 中洲控股 15.87 15.74 -0.35%
000667.SZ 美好置业 3.52 3.04 -13.14%
000620.SZ 新华联 9.29 5.95 -34.35%
600162.SH 香江控股 4.18 3.37 -16.79%
000006.SZ 深振业 A 7.40 9.85 35.84%
000631.SZ 顺发恒业 4.76 4.30 -7.67%
600684.SH 珠江实业 7.30 6.04 -0.08%
平均值 - - -3.65%
中值 - - -7.67%
注：可比公司收盘价为未复权的实际股价；期间累计变动幅度经前向复权计算
数据来源：Wind 资讯
自 2016 年 6 月 27 日至更新的估值基准日期间，南山控股可比公司股票价
格存在一定波动，但变化幅度较小，对估值结果不构成重大影响，南山控股估值
仍具有合理性。
综上所述，本次合并的换股比例系由合并双方在以相关股票于首次董事会决
议公告日前 20 个交易日的交易均价作为市场参考价的基础上，综合考虑历史股
价、交易双方的估值水平、资本市场环境等多方面因素，经公平协商而定。
南山控股的换股价格为 5.43 元/股，为定价基准日前二十个交易日均价的 90%
（已剔除 2015 年度与 2016 年度利润分配的影响）。自南山控股停牌以来至更
新的估值基准日期间，可比公司股票价格均存在一定程度的下跌，本次南山控股
换股发行价格充分考虑了自停牌日至更新的估值基准日期间可比公司股价走弱
的因素。
本次南山控股换股价格确定符合证监会《重组管理办法》的相关规定，且换
3-1-5-208
股发行价格对应估值水平与可比上市公司平均估值水平基本一致，且符合近期房
地产行业上市公司股价走势，本次交易估值是合理、公允的。
二、深基地换股价格确定依据
本次换股吸收合并中，深基地 B 股股东的换股价格以定价基准日前二十个
交易日深基地 B 股股票交易均价，即 16.62 港元/股为基础，并在此基础上给予
40%的换股溢价率确定，即 23.27 港元/股。采用 B 股停牌前一交易日即 2016
年 3 月 4 日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.8403 人民
币）进行折算，折合人民币 19.55 元/股。自定价基准日起至换股实施日期间，
如深基地发生派发股利、送股、转增股本、增发新股或配股等除权、除息事项，
则上述换股价格将按照深交所的相关规则相应调整。
本次深基地股换股溢价率的确定主要参考因素如下：
（一）换股价格与历史价格比较
本次深基地 B 股换股价格较停牌前最后一个交易日（2016 年 3 月 4 日）收
盘价、前 20 个交易日均价、前 60 个交易日均价、前 120 个交易日均价、100%
换手均价的溢价情况如下：
价格基准 B 股历史股价（港元/股） 换股价格较历史股价溢价
停牌前 1 日收盘价 16.43 41.63%
前 20 日均价 16.62 40.00%
前 60 日均价 18.27 27.37%
前 120 日均价 16.87 37.94%
100%换手均价 19.56 18.97%
数据来源：Wind 资讯
本次深基地 B 股换股价格较各历史均价均有一定幅度的溢价。
（二）换股价格与深基地可比公司估值水平的比较
由于 A 股暂无从事物流园区开发运营及石油后勤服务上市公司，本次交易
中，深基地的可比公司选取范围为 A 股从事物流仓储业务的上市企业，选取标
准如下：1、主要从事物流仓储业务的 A 股上市公司；2、剔除 2015 年市盈率为
3-1-5-209
异常值的企业，即剔除市盈率为负、无市盈率数据的 A 股上市公司；3、从业务、
开发模式、区域等多角度挑选与深基地近似可比公司。
从并购交易的实践操作来看，一般可通过可比公司法、现金流折现法、可比
交易法等方法进行交易价格合理性分析。可比公司法是根据标的公司的特点，选
取与其可比的上市公司的估值倍数作为参考，利用二级市场的相关指标及估值倍
数对本次交易定价进行分析。
从过往案例来看，同类交易的相关估值分析中，可比公司数量亦根据具体交
易情况确定，并无定数，具体情况如下：
吸收合并交易类型 交易名称 被吸并方可比公司数量（家）
A 吸并 B 城投控股吸并阳晨 B 11
A 吸并 A 东方航空换股吸并上海航空 未披露
A 吸并 A 中国南车吸并中国北车 5
A 吸并 A 宝钢股份吸并武钢股份 5
拟上市吸并 A 美的集团吸并美的电器 4
拟上市吸并 A 温氏集团吸并大华农 4
拟上市吸并 A、B 招商蛇口吸并招商地产 7
拟上市吸并 B 新城控股吸并新城 B 10
拟上市吸并 B 浙能电力吸并东电 B 未披露
可比公司法分析中，并无明确规定限制可比公司数量，估值人员可根据被评
估公司实际情况，根据可比原则确定可比公司数量，本次可比公司数量选取具有
合理性。
基于上述标准，深基地 A 股可比上市物流仓储企业在截至 2016 年 6 月 27
日股票收盘价及所对应市盈率、市净率情况如下表所示：
2016 年 6 月 27 日 2015 年度市 2015 年度市
证券代码 证券简称
收盘价（元/股） 盈率（倍） 净率（倍）
600787.SH 中储股份 7.34 24.23 1.86
600708.SH 光明地产 8.38 21.66 1.39
002210.SZ 飞马国际 18.37 102.24 7.45
600057.SH 象屿股份 10.03 40.65 1.95
002492.SZ 恒基达鑫 12.66 105.06 3.08
002711.SZ 欧浦智网 29.72 60.38 7.09
600794.SH 保税科技 5.15 249.84 3.30
3-1-5-210
平均值 - 86.29 3.73
中值 - 60.38 3.08
数据来源：Wind 资讯
飞马国际致力于提供现代物流服务的供应链服务，专注于打造集商流、物流、
资金流、信息流为一体的供应链管理服务平台。深基地主要业务包括以物流园区
为平台，提供仓储、配送、库内管理、供应链管理、物流金融、设备租赁等多元
化及物流一体化综合服务，二者业务具有相似性，具有可比性。
本次深基地 B 股换股价格为 23.27 港元/股（折合人民币 19.55 元/股），较
定价基准日前 20 个交易日的深基地 B 股股票交易均价 16.62 港元/股有 40%的
溢价，对应 2015 年市盈率为 48.88 倍，对应 2015 年市净率为 2.57 倍。深基地
换股价格对应估值指标低于可比公司的均值、中值水平，但仍处于可比公司的最
高指标及最低指标之间，具有合理性。深基地换股价格具有合理性，换股价格对
应 2015 年市盈率处于合理区间，充分考虑了吸并双方股东的利益，具有公允性。
深基地 A 股可比上市物流仓储企业在更新的估值基准日，其股票收盘价及
所对应市盈率、市净率情况如下表所示：
2017 年 11 月 30 日 2016 年度市盈 2016 年度市净
证券代码 证券简称
收盘价（元/股）股） 率（倍） 率（倍）
600787.SH 中储股份 11.23 32.19 2.35
600708.SH 光明地产 7.09 12.02 1.32
002210.SZ 飞马国际 12.73 13.74 5.23
600057.SH 象屿股份 9.04 24.82 1.18
002492.SZ 恒基达鑫 7.23 65.99 2.46
002711.SZ 欧浦智网 12.00 57.04 7.36
600794.SH 保税科技 4.26 209.37 2.66
平均值 - 59.31 3.22
中值 - 32.19 2.46
数据来源：Wind 资讯
若以上述可比上市公司的市盈率、市净率情况作为深基地估值参考基础，并
充分考虑到市场情况，选择可比公司法市盈率、市净率估值区间作为本次深基地
B 股换股价格的估值参考区间，则对应 2016 年市盈率 12.02-209.37 倍，对应
2016 年市净率 1.18-7.36 倍。
3-1-5-211
本次交易深基地 B 股换股价格为 23.27 港元/股（折合人民币 19.55 元/股），
较定价基准日前 20 个交易日的深基地 B 股股票交易均价 16.62 港元/股有 40%
的溢价。深基地估值对应 2015 年市盈率为 48.88 倍，对应 2016 年市盈率为 1,955
倍，对应 2016 年市盈率大幅高于 A 股可比公司市盈率，主要由于 2016 年度归
母净利润较低所致。深基地 2016 年度归母净利润下降系投资收益下降、财务费
用增加以及计提所得税增加导致。
深基地已在物流园区开发运营领域有十几年布局，处于行业领先地位，其品
牌、资源优势较强，在上海、天津、广州、武汉、成都、重庆、南京、合肥等
29 个战略及热点城市自行开发并管理 50 个物流园项目，运营、在建、签约规划
仓库面积约 556 万平方米，资产优质。对于深基地旗下物流相关的堆存（仓储）
业务收入，报告期内收入持续稳定增长，2014 年度、2015 年度及 2016 年度，
深基地旗下各运营物流园区业务合计收入分别为 3.70 亿元、4.84 亿元和 5.41
亿元，复合增长率达 20.92%，合计净利润（不考虑财务费用）分别为 1.57 亿元、
1.81 亿元和 1.99 亿元，复合增长率达 12.58%，经营前景较好，因此，深基地
主要经营业务仍然具有较强盈利能力。
截至 2017 年 11 月 30 日，深基地股票收盘价格为 22.42 港元/股，接近换
股价格，其公司价值并未因业绩短期下滑而受不利影响。深基地对应 2016 年市
净率为 2.57 倍，处于 A 股可比公司市净率估值区间。
综上，本次深基地估值重点参考了可比公司市盈率、市净率，同时也充分考
虑了其他市场因素。
根据南山控股、深基地 2016 年度及 2017 年 1-9 月财务报表和经安永审阅
的南山控股备考合并审阅报告，本次换股吸收合并完成后，南山控股、深基地每
股收益及每股净资产情况如下：
单位：元/股
2016 年度
公司名称 项目
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司基本每股收益（元/股） 0.28 0.20
注
深基地 归属于母公司基本每股收益（元/股） 0.01 0.70
3-1-5-212
扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本每股
南山控股 0.29 0.20
收益（元/股）
注 扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本每股
深基地 -0.01 0.71
收益（元/股）
2016 年 12 月 31 日
公司名称 项目
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司每股净资产（元/股） 3.00 2.73
注
深基地 归属于母公司每股净资产（元/股） 7.62 9.83
2017 年 1-9 月
公司名称 项目
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司基本每股收益（元/股） 0.07 0.04
注
深基地 归属于母公司基本每股收益（元/股） -0.07 0.15
扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本每股
南山控股 0.06 0.03
收益（元/股）
注 扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本每股
深基地 -0.09 0.12
收益（元/股）
2017 年 9 月 30 日
公司名称 项目
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司每股净资产（元/股） 2.86 2.63
注
深基地 归属于母公司每股净资产（元/股） 7.55 9.46
注：深基地合并后归属于母公司基本每股收益及每股净资产是按照本次合并换股比例
1:3.6004，与南山控股合并后归属于母公司基本每股收益及每股净资产相乘计算得到，尾数
差异是由于保留 2 位有效小数造成
根据国家发改委、国家统计局及中国物流与采购联合会统计的数据，2011
年至 2016 年期间，我国社会物流总额由 158 万亿元增长至 229.7 万亿元，年复
合增长率为 7.77%，2011 年至 2016 年间，我国社会物流总费用由 2011 年的
8.4 万亿元增长至 2016 年的 11.1 万亿元，年复合增长率为 5.73%。
根据戴德梁行报告，截至 2015 年 12 月 31 日，我国的人均物流设施面积为
0.9 平方米，远低于经济发达市场的人均面积，而同期末，美国及日本的人均物
流设施面积分别为 5.4 平方米和 4.4 平方米。截至 2015 年末，我国甲级物流设
施总建筑面积为 1,950 万平方米，仅占我国物流设施总建筑面积的 1.5%，供应
短缺，我国通用及高标准物流仓储设施与发达国家尚存在着明显的差距。戴德梁
行预计，至 2020 年，我国电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的
需求将达 1.4 亿~2.1 亿㎡，而届时供应量或只有 5,600 万~6,600 万㎡，缺口超
3-1-5-213
1 亿㎡，市场需求空间巨大。
深基地已在物流园区开发运营领域有十几年布局，处于行业领先地位，其品
牌、资源优势较强，在上海、天津、广州、武汉、成都、重庆、南京、合肥等
29 个战略及热点城市自行开发并管理 50 个物流园项目，运营、在建、签约规划
仓库面积约 556 万平方米，资产优质。对于深基地旗下物流相关的堆存（仓储）
业务收入，报告期内收入持续稳定增长，2014 年度、2015 年度及 2016 年度，
深基地旗下各运营物流园区业务合计收入分别为 3.70 亿元、4.84 亿元和 5.41
亿元，复合增长率达 20.92%，合计净利润（不考虑财务费用）分别为 1.57 亿元、
1.81 亿元和 1.99 亿元，复合增长率达 12.58%，经营前景较好 ，因此，深基地
主要经营业务仍然具有较强盈利能力。
本次换股吸收合并完成后，南山控股股东享有的每股收益及每股净资产均略
有下降，通过本次交易，南山控股获得深基地旗下较有市场竞争力的物流相关资
产，有利于增强南山控股的可持续发展和未来持续盈利能力，有利于南山控股全
体股东利益；本次换股吸收合并完成后，深基地股东享有的每股收益由负转正，
每股净资产增幅较大。
根据南山控股、深基地 2015 年财务报表和经安永审阅的南山控股备考合并
审阅报告，本次换股吸收合并完成后，南山控股、深基地每股收益及每股净资产
情况如下：
单位：元/股
2015 年度
公司名称 项目
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司股东基本每股收益（元/股） 0.12 0.12
注
深基地 归属于母公司股东基本每股收益（元/股） 0.40 0.41
扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本每股
南山控股 0.12 0.12
收益（元/股）
注 扣除非经常性损益后归属于母公司股东基本每股
深基地 0.36 0.40
收益（元/股）
2015 年 12 月 31 日
公司名称 项目
合并前 合并后
南山控股 归属于母公司股东每股净资产（元/股） 3.10 2.83
注
深基地 归属于母公司股东每股净资产（元/股） 7.61 9.81
3-1-5-214
注：深基地合并后归属于母公司基本每股收益及每股净资产是按照本次合并换股比例
1:3.4663（南山控股 2017 年利润分配前的换股比例），根据南山控股合并后归属于母公司
基本每股收益及每股净资产计算得到，尾数差异是由于保留 2 位有效小数造成
若不考虑南山控股 2017 年利润分配的除权除息事项对换股比例影响，本次
换股吸收合并完成前后，南山控股和深基地股东享有的 2015 年归属于母公司股
东基本每股收益基本保持不变，方案设计充分考虑了双边股东的利益，避免了每
股收益摊薄，具有合理性。
（三）换股溢价率与大盘、深基地可比公司变动幅度的比较
2016 年 3 月 4 日（即停牌前一交易日）至 2016 年 6 月 27 日期间，A 股市
场及 A 股可比上市公司均有小幅上涨，B 股市场存有一定程度的跌幅。在此期间，
沪深 300 指数累计上涨 0.86%，深成 B 指累计下跌 8.08%，A 股物流仓储可比
上市公司股价累计变动幅度的平均值为 8.21%、中值为 0.22%。
收盘价（元/股）或收盘指数 期间累计变动
类别 公司名称
2016 年 3 月 4 日 2016 年 6 月 27 日 幅度
中储股份 8.01 7.34 -8.00%
光明地产 9.65 8.38 -13.16%
飞马国际 17.18 18.37 39.39%
象屿股份 9.57 10.03 4.81%
深基地
恒基达鑫 12.70 12.66 0.00%
A 股可比公司
欧浦智网 22.15 29.72 34.18%
保税科技 5.15 5.15 0.22%
平均值 8.21%
中值 0.22%
沪深 300 3,093.89 3,120.54 0.86%
指数
深成 B 指 6,255.25 5,749.57 -8.08%
注：可比公司收盘价为未复权的实际股价；期间累计变动幅度统一经前向复权计算
数据来源：Wind 资讯
本次深基地 B 股换股溢价率高于停牌期间 A、B 股指数（选取沪深 300、深
成 B 指分别作为 A、B 股指数参照标准）和可比公司累计变动幅度，已充分覆盖
了深基地各股东持有股票的机会成本。
3-1-5-215
2016 年 6 月 27 日（即停牌前一交易日）至 2017 年 11 月 30 日期间，深基
地 A 股可比公司及 A 股市场股票价格情况如下：
收盘价（元/股）或收盘指数
期间累计变动
类别 公司名称
2016 年 6 月 27 日 2017 年 11 月 30 日 幅度
中储股份 7.34 11.23 53.58%
光明地产 8.38 7.09 13.10%
飞马国际 18.37 12.73 18.57%
象屿股份 10.03 9.04 -8.97%
深基地
恒基达鑫 12.66 7.23 -13.94%
A 股可比公司
欧浦智网 29.72 12.00 30.46%
保税科技 5.15 4.26 -17.13%
平均值 - 10.81%
中值 - 13.10%
沪深 300 3,120.54 4,006.10 28.38%
指数
深成 B 指 5,749.57 6,088.34 5.89%
注：可比公司收盘价为未复权的实际股价；期间累计变动幅度统一经前向复权计算
数据来源：Wind 资讯
自 2016 年 6 月 27 日至本次更新的估值基准日期间，可比公司股票价格存
在一定波动，但变化幅度平均值和中值均未超过 20%，且显著低于本次深基地 B
股换股溢价率，故对估值结果不构成重大影响。
（四）充分参考近年换股吸收合并交易的换股溢价水平
近年来我国主要换股吸收合并交易案例的被合并方换股溢价情况如下：
停牌期间
被吸并方 溢价率减
被吸并方 深成 B 指/
吸收合并 停牌前 20 停牌期间
交易名称 换股价格 溢价率 沪深 300
交易类型 日交易均 大盘指数
（元/股） 指数累计
价（元/股） 累计涨幅
涨幅
拟上市吸 新城控股吸
8.12 3.05 166.60% 53.78% 112.82%
并B 并新城 B
拟上市吸 招商蛇口吸
28.99 16.57 75.00% -21.57% 96.57%
并 AB 并招商局 B
拟上市吸 浙能电力吸
4.90 3.47 41.12% 32.67% 8.45%
并B 并东电 B
3-1-5-216
停牌期间
被吸并方 溢价率减
被吸并方 深成 B 指/
吸收合并 停牌前 20 停牌期间
交易名称 换股价格 溢价率 沪深 300
交易类型 日交易均 大盘指数
（元/股） 指数累计
价（元/股） 累计涨幅
涨幅
城投控股吸
A 吸并 B 15.50 7.13 117.41% 36.32% 81.09%
并阳晨 B
攀钢钢钒换
A 吸并 A 股吸并长城 6.50 6.50 0.00% 15.79% -15.79%
股份
攀钢钢钒换
A 吸并 A 股吸并攀渝 14.14 14.14 0.00% 15.79% -15.79%
钛业
百视通换股
A 吸并 A 吸并东方明 10.63 10.63 0.00% 1.87% -1.87%
珠
东方航空换
A 吸并 A 股吸并上海 5.50 5.50 0.00% 15.62% -15.62%
航空
济南钢铁换
股吸并莱钢
A 吸并 A 7.18 7.18 0.00% 3.58% -3.58%
股份（第二
次）
中国南车吸
A 吸并 A 6.19 5.92 4.56% 44.62% -40.06%
并中国北车
中国医药吸
A 吸并 A 6.39 5.85 9.23% 0.80% 8.43%
并天方药业
长城电脑吸
A 吸并 A 24.09 26.77 -10.00% -39.53% 29.53%
并长城信息
平均溢价率 - - 33.66% 13.31% 20.35%
国企平均溢价率 - - 21.57% 9.63% 11.94%
南山控股吸
A 吸并 B 19.55 13.96 40.00% -8.08% 48.08%
并深基地 B
注：上述换股溢价率为各交易重组报告书中披露的最终数值，与根据换股价格及交易均价计
算的溢价结果可能存在尾数差异
数据来源：Wind 资讯
由上表可见，剔除掉大盘因素，近年来换股吸收合并交易中被合并方换股价
格较被合并方股票停牌前二十日交易均价的溢价率平均值为 20.35%，其中国有
企业换股价溢价率平均值为 11.94%，最低换股溢价率-40.06%，最高换股溢价
率 112.82%。本次深基地 B 股换股价格为 23.27 港元/股，剔除掉大盘因素，较
3-1-5-217
停牌前二十日交易均价溢价 48.08%，处于历史可比交易换股溢价区间，高于历
史可比交易平均换股溢价，给予深基地投资者充分保护。
（五）充分考虑 A+B 股上市公司 A 股股价较 B 股股价的溢价水
平
由于历史原因，国内 B 股市场近年来交易清淡，A+B 股公司的 B 股价格较
A 股价格普遍有较大折价。停牌前 20 个交易日，深交所交通运输、仓储类企业
A 股较 B 股平均溢价率 51.58%，上交所交通运输、仓储类企业 A 股较 B 股平均
溢价率 28.80%，两市交通运输、仓储类上市公司 A 股股价较 B 股股价平均溢价
36.39%。
统计范围 溢价情况
深市交通运输、仓储类企业 A 股较 B 股平均溢价率 51.58%
沪市交通运输、仓储类企业 A 股较 B 股平均溢价率 28.80%
两市交通运输、仓储类企业 A 股较 B 股平均溢价率 36.39%
数据来源：Wind 资讯
本次深基地 B 股换股溢价率为 40%，处于交通运输、仓储类上市公司 A 股
股价较 B 股股价的平均溢价区间，充分保障了 B 股投资者利益。
综上所述，深基地的换股价格为 23.27 港元/股（采用 B 股停牌前一交易日
即 2016 年 3 月 4 日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价 1 港币=0.8403
人民币进行折算，折合人民币 19.55 元/股），较定价基准日前二十个交易日均
价溢价 40%。自深基地停牌以来至更新的估值基准日期间，可比公司股票价格
变动方向各异，总体呈上涨趋势。本次深基地 B 股换股溢价率高于停牌期间 A、
B 股指数和可比公司累计变动幅度，已充分覆盖了深基地各股东持有股票的机会
成本。
本次交易中，估值机构中信证券及国泰君安证券分别出具了估值报告，认为
本次交易的估值合理、定价公允，不存在损害南山控股、深基地及其股东利益的
情形。
本次交易的估值情况已经交易双方董事会、股东大会审议通过，且交易双方
3-1-5-218
独立董事，已对估值机构的独立性、估值假设前提的合理性、估值方法与估值目
的的相关性以及和交易定价的公允性发表了独立意见并已充分披露。
被合并方深基地 B 股换股价格的确定以停牌前的市场历史价格为基础，充
分考虑了本次交易双方的估值水平、资本市场环境等多方面因素，符合相关市场
惯例，定价公允、合理。
三、对上市公司和中小股东权益的影响
（一）对上市公司和中小股东短期权益的影响
根据南山控股、深基地 2016 年、2017 年 1-9 月财务报表和经安永审阅的
南山控股备考合并审阅报告，本次换股吸收合并完成后，南山控股、深基地每股
收益情况如下：
单位：元/股
2016 年度 2017 年 1-9 月
公司名称 项目
合并前 合并后 合并前 合并后
归属于母公司股东基本每股
南山控股 0.28 0.20 0.07 0.04
收益（元/股）
注 归属于母公司股东基本每股
深基地 0.01 0.70 -0.07 0.15
收益（元/股）
扣除非经常性损益后归属于
南山控股 母公司股东基本每股收益（元 0.29 0.20 0.06 0.03
/股）
扣除非经常性损益后归属于
注
深基地 母公司股东基本每股收益（元 -0.01 0.71 -0.09 0.12
/股）
注：深基地合并后归属于母公司基本每股收益是按照本次合并换股比例 1:3.6004，与南山
控股合并后归属于母公司基本每股收益相乘计算得到，尾数差异是由于保留 2 位有效小数
造成
本次换股吸收合并完成后，南山控股股东享有的每股收益及每股净资产虽略
有下降，但通过本次交易，南山控股获得深基地旗下较有市场竞争力的物流相关
资产，有利于增强南山控股的可持续发展和未来盈利能力，有利于南山控股全体
股东利益；本次换股吸收合并完成后，深基地股东享有的每股收益由负转正，每
股净资产增幅较大。
3-1-5-219
（二）对上市公司和中小股东长期利益的影响
房地产开发运营业务市场已逐步进入平稳发展时期，行业竞争加剧，处于房
地产行业细分市场的产业地产尤其是物流地产成为众多房地产企业谋求转型发
展的重要方向，“房地产+物流地产”已成为传统地产企业升级转型新趋势。2005
年至 2016 年期间，我国社会物流总费用中保管费用由 1.06 万亿元增长至 3.70
万亿元，年复合增长率为 11.99%，根据戴德梁行报告，截至 2015 年 12 月 31
日，我国的人均物流设施面积为 0.9 平方米，远低于经济发达市场的人均面积，
而同期末，美国及日本的人均物流设施面积分别为 5.4 平方米和 4.4 平方米。截
至 2015 年末，我国甲级物流设施总建筑面积为 1,950 万平方米，仅占我国物流
设施总建筑面积的 1.5%，供应相对短缺。我国通用及高标准物流仓储设施与发
达国家尚存在着明显的差距。随着电商、高端制造业、现代批发零售业等下游行
业对仓储、物流需求持续增长，物流地产未来增长空间巨大。
深基地旗下宝湾物流是最早进入国内物流仓储市场的行业开拓者之一，已投
入运营的总建筑面积在行业内处于领先地位，形成了良好的品牌优势和区域布局。
根据戴德梁行统计，截至 2015 年 12 月 31 日，中国区域主要物流园区运营商的
市场排名如下：
总建筑面积（万平方米）
公司名称
投入运营 市场份额
普洛斯 1,280.00 62.85%
嘉民 190.00 9.33%
宝湾控股 135.10 6.63%
宇培 96.80 4.75%
安博中国 91.40 4.49%
易商 83.00 4.08%
丰树 68.00 3.34%
维龙 53.70 2.64%
盖世理 22.40 1.10%
平安 16.10 0.79%
合计 2,036.50 100.00%
数据来源：戴德梁行
本次交易结合南山控股在房地产开发方面的优势和经验，提升存续公司物流
3-1-5-220
业务的开发建设能力，与此同时，借助深基地在物流领域的规模优势、资源优势
及品牌影响力，形成业务协同及互补，有利于提升存续上市公司的持续盈利能力，
南山控股、深基地中小股东能够享受存续上市公司未来业绩增长所带来的分红收
益及价值增值收益。
本次交易中，估值机构中信证券及国泰君安证券分别出具了估值报告，认为
本次交易的估值合理、定价公允，不存在损害南山控股、深基地及其股东利益的
情形。
本次交易的估值情况已经交易双方董事会、股东大会审议通过，且交易双方
独立董事，已对估值机构的独立性、估值假设前提的合理性、估值方法与估值目
的的相关性以及和交易定价的公允性发表了独立意见并已充分披露。
综上所述，本次合并的定价公允、合理，不存在损害南山控股、深基地及其
股东利益的情况。
四、现金选择权价格合理性分析
为充分保护南山控股与深基地 B 股全体股东特别是中小股东的利益，本次
重组将由中国南山集团及华润信托向南山控股与深基地除中国南山集团及其关
联方以外的全体股东提供现金选择权。
（一）南山控股现金选择权合理性分析
为充分保护南山控股全体股东的利益，在本次吸收合并过程中将由现金选择
权提供方向南山控股除中国南山集团及其关联方以外的全体股东提供现金选择
权。有权行使现金选择权的南山控股股东，可就其有效申报的每一股南山控股股
份，在现金选择权实施日，获得由现金选择权提供方按照定价基准日前 20 个交
易日南山控股股票交易均价的 90%，即每股 5.83 元（扣除 2015 年度和 2016
年度现金红利后 5.43 元/股）支付的现金对价，并将相对应的股份过户给现金选
择权提供方。本次交易中南山控股现金选择权的定价系综合考虑历史可比交易中
吸并方提供现金选择权的案例后确定。
南山控股现金选择权价格与可比交易比较：
3-1-5-221
吸并方换股 吸并方现金 现金选择权
吸收合并
交易名称 发行价格 选择权价格 较换股发行价格
交易类型
（元/股） （元/股） 溢价率
攀钢钢钒换股吸
A 吸并 A 9.59 9.59 0.00%
并长城股份
攀钢钢钒换股吸
A 吸并 A 9.59 9.59 0.00%
并攀渝钛业
百视通换股吸并
A 吸并 A 32.43 32.43 0.00%
东方明珠
东方航空换股吸
A 吸并 A 5.28 5.28 0.00%
并上海航空
济南钢铁换股吸
A 吸并 A 3.44 3.44 0.00%
并莱钢股份
中国南车吸并中
A 吸并 A 5.63 5.63 0.00%
国北车
中国医药吸并天
A 吸并 A 20.74 20.74 0.00%
方药业
城投控股吸并阳
A 吸并 B 15.50 10.00 -35.48%
晨B
长城电脑吸并长
A 吸并 A 13.04 13.04 0.00%
城信息
南山控股吸并深
A 吸并 B 5.83 5.83 0.00%
基地 B
由上表可以看出，历史可比交易中，除城投控股吸并阳晨 B 外吸并方现金
选择权价格均与换股发行价格一致，因此，本次交易中南山控股 5.83 元/股（扣
除 2015 年度和 2016 年度现金红利后 5.43 元/股）的现金选择权价格符合市场
操作惯例。
（二）深基地现金选择权合理性分析
为充分保护深基地全体股东的利益，在本次吸收合并过程中将由现金选择权
提供方向深基地除中国南山集团及其关联方以外的全体 B 股股东提供现金选择
权。有权行使现金选择权的深基地 B 股股东，可就其有效申报的每一股深基地 B
股股份，在现金选择权实施日，获得由现金选择权提供方按照在定价基准日前
20 个交易日深基地 B 股股票交易均价的基础上溢价 10%，即每股 18.28 港元支
付的现金对价，并将相对应的股份过户给现金选择权提供方。本次交易中深基地
现金选择权的定价系综合考虑了历史可比交易中被吸并方提供现金选择权的案
例后确定。
3-1-5-222
被吸并方
吸收合并 被吸并方停牌前 20 现金选择权
交易名称 现金选择权
交易类型 日交易均价（元/股） 溢价率
价格（元/股）
攀钢钢钒换股吸
A 吸并 A 6.50 6.50 0.00%
并长城股份
攀钢钢钒换股吸
A 吸并 A 14.14 14.14 0.00%
并攀渝钛业
百视通换股吸并
A 吸并 A 10.63 10.63 0.00%
东方明珠
东方航空换股吸
A 吸并 A 5.50 5.50 0.00%
并上海航空
济南钢铁换股吸
A 吸并 A 7.18 7.18 0.00%
并莱钢股份
中百集团换股吸
A 吸并 A 并武汉中商(股东 6.49 6.49 0.00%
大会否决）
中国南车吸并中
A 吸并 A 5.92 5.92 0.00%
国北车
中国医药吸并天
A 吸并 A 5.85 6.39 9.23%
方药业
长城电脑吸并长
A 吸并 A 26.77 24.09 -10.00%
城信息
城投控股吸并阳
A 吸并 B 7.13 10.00 40.26%
晨B
拟上市吸 新城控股吸并新
3.05 6.16 102.28%
并B 城B
拟上市吸 浙能电力吸并东
3.47 3.65 5.07%
并B 电B
拟上市吸 招商蛇口吸并招
14.30 15.67 9.56%
并B 商局 B
南山控股吸并深
A 吸并 B 13.96 15.36 10.00%
基地 B
数据来源：Wind 资讯，因被合并方为 B 股公司，在南山控股现金选择权样本基础上增加 B
股案例
由上表可以看出，历史可比交易中，大部分被吸并方股东现金选择权行权价
格与被吸并方停牌前 20 日交易均价保持一致。因此，本次交易中深基地现金选
择权价格在停牌前 20 日交易均价 16.62 港元/股的基础上溢价 10%，即 18.28
港元/股（折合人民币 15.36 元/股）的现金选择权价格符合市场操作惯例，且溢
价水平处于历史可比交易的溢价范围合理区间，保障了深基地 B 股股东的利益。
本次吸并方案结合南山控股在房地产开发方面的优势和经验，提升存续上市
公司物流业务的开发建设能力，在土地资源稀缺的背景下，提升开发建设过程中
的土地利用效率以及对物流园区的运营管理能力。与此同时，借助深基地在物流
3-1-5-223
领域的规模优势、资源优势及品牌影响力，增强南山控股土地资源的获取能力，
打通物流地产、住宅地产产业链，提升协同效应，有利于南山控股、深基地双边
股东的长远利益。
本次深基地现金选择权价格低于换股价格，主要目的是为了鼓励深基地股东
积极参与换股，享受存续上市公司未来业务发展，业绩增长所带来的分红收益及
股价增值收益。
本次深基地现金选择权价格低于换股价格的定价方式符合促成交易的基本
原则，也符合此前案例的定价规律，现有涉及吸并 B 股的案例情况如下：
被吸并方定
被吸并方换 被吸并方现 现金选择权 现金选择权
价基准日前
交易名称 股价格（元/ 金选择权价 价格较交易 价格较换股
20 日交易均
股） 格（元/股） 均价溢价 价格溢价
价（元/股）
新城控股吸
3.05 8.12 6.16 102% -24%
并新城 B
招商蛇口吸
14.30 28.99 15.67 10% -46%
并招商局 B
浙能电力吸
3.47 4.90 3.65 5% -26%
并东电 B
城投控股吸
7.13 15.50 10.00 40% -35%
并阳晨 B
南山控股吸
13.96 19.55 15.36 10% -21%
并深基地 B
五、合并双方董事会对本次交易估值的合理性及公允性的分
析
根据《重组管理办法》、《26 号准则》等 A 股上市公司重大资产重组相关
法规和规范性文件的要求，中信证券就本次交易出具了《中信证券股份有限公司
关于深圳市新南山控股（集团）股份有限公司发行 A 股股份换股吸收合并深圳
赤湾石油基地股份有限公司之估值报告》。
南山控股董事会发表意见如下：“1. 公司聘请中信证券股份有限公司（以下
简称“中信证券”）承担公司本次换股吸收合并的估值工作，选聘程序合规。中
信证券作为公司本次换股吸收合并的估值机构，具有从事估值工作丰富的业务经
3-1-5-224
验，能胜任本次估值工作。中信证券及其经办人员与公司不存在关联关系，亦不
存在影响其出具报告的利害关系，估值机构具有独立性。
2.估计机构和估值人员所设定的估值假设前提均按照国家有关法规与规定
进行，遵循了市场通用的惯例或准则，符合本次换股吸收合并的实际情况，未发
现与估值假设前提相悖的事实存在，估值假设前提具有合理性。
3.本次估值的目的是对合并双方的资产进行估值，为董事会分析本次吸收合
并的定价的公允性及合理性提供参考。本次估值运用符合市场惯例且符合本次交
易实际情况的分析方法，对本次换股吸收合并价格的合理性进行分析。本次估值
工作按照国家有关法规与行业规范的要求，遵循独立、客观、公正、科学的原则，
所选用的估值方法合理，估值结果客观、公正地反映了估值基准日估值对象的实
际状况，估值方法与估值目的的相关性一致。
4.本次估值实施了必要的估值程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正
性等原则，估值结果客观、公正地反映了估值基准日估值对象的实际情况，各类
资产的估值方法适当，估值定价公允、合理，不存在损害公司利益或股东特别是
中小股东合法权益的情形。”
根据《重组管理办法》、《26 号准则》等 A 股上市公司重大资产重组相关
法规和规范性文件的要求，国泰君安证券就本次交易出具了《国泰君安证券股份
有限公司关于深圳市新南山控股（集团）股份有限公司发行 A 股股份换股吸收
合并深圳赤湾石油基地股份有限公司之估值报告》
深基地董事会发表意见如下：“1.公司聘请国泰君安证券股份有限公司（以
下简称“国泰君安”）承担公司本次换股吸收合并的估值工作，选聘程序合规。
国泰君安作为公司本次换股吸收合并的估值机构，具有从事估值工作丰富的业务
经验，能胜任本次估值工作。国泰君安及其经办人员与公司不存在关联关系，亦
不存在影响其出具报告的利害关系，估值机构具有独立性。
2.估计机构和估值人员所设定的估值假设前提均按照国家有关法规与规定
进行，遵循了市场通用的惯例或准则，符合本次换股吸收合并的实际情况，未发
现与估值假设前提相悖的事实存在，估值假设前提具有合理性。
3-1-5-225
3.本次估值的目的是对合并双方的资产进行估值，为董事会分析本次吸收合
并的定价的公允性及合理性提供参考。本次估值运用符合市场惯例且符合本次交
易实际情况的分析方法，对本次换股吸收合并价格的合理性进行分析。本次估值
工作按照国家有关法规与行业规范的要求，遵循独立、客观、公正、科学的原则，
所选用的估值方法合理，估值结果客观、公正地反映了估值基准日估值对象的实
际状况，估值方法与估值目的的相关性一致。
4.本次估值实施了必要的估值程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正
性等原则，估值结果客观、公正地反映了估值基准日估值对象的实际情况，各类
资产的估值方法适当，估值定价公允、合理，不存在损害公司利益或股东特别是
中小股东合法权益的情形。”
六、合并双方独立董事对本次交易估值的合理性及公允性发
表的独立意见
南山控股独立董事对《中信证券股份有限公司关于深圳市新南山控股（集团）
股份有限公司发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司之估
值报告》发表独立意见如下：“南山控股的独立财务顾问中信证券股份有限公司
已出具《关于深圳市新南山控股（集团）股份有限公司发行 A 股股份换股吸收
合并深圳赤湾石油基地股份有限公司之估值报告》，前述估值报告的出具机构具
备独立性，估值假设前提合理，估值方法选用合理且与估值目的一致，本次换股
吸收合并的定价公允。”
深基地独立董事对《国泰君安证券股份有限公司关于深圳市新南山控股（集
团）股份有限公司发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司
之估值报告》发表独立意见如下：“深基地的独立财务顾问国泰君安证券股份有
限公司已出具《关于深圳市新南山控股（集团）股份有限公司发行 A 股股份换
股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司之估值报告》，前述估值报告的出具
机构具备独立性，估值假设前提合理，估值方法选用合理且与估值目的一致，本
次换股吸收合并的定价公允。”
3-1-5-226
七、本次交易估值相关问题的说明
（一）本次交易作价依据说明
不同于通常的上市公司发行股份购买资产交易，本次交易的定价方式根据换
股吸收合并的交易类型，主要采用了市场法中的可比公司法、可比交易法。对于
本次吸并方及被吸并方的换股价格，综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模以
及可比公司股价、可比交易的估值水平，经公平协商确定。
（二）估值方法说明
从并购交易的实践操作来看，一般可通过可比公司法、可比交易法、现金流
折现法等方法进行交易价格合理性分析。
可比公司法是根据标的公司的特点，选取与其可比的上市公司的估值倍数作
为参考，利用二级市场的相关指标及估值倍数对本次交易定价进行分析；可比交
易法是挑选与标的公司同行业、在估值前一段合适时期被投资或并购的公司，基
于融资或并购交易的定价依据作为参考，从中获取有用的财务或非财务数据，据
此评估标的公司，得到企业价值。
本次交易中，合并双方均为上市公司，在合并完成之前，受上市监管及商业
保密限制不能提供更为详细的预测财务资料、未来盈利及现金流预测，并且公布
未来盈利及现金流预测可能会引起股价异动，因此本次合并未进行盈利及现金流
预测。因缺乏相关的可靠的财务预测数据，本次交易无法使用现金流折现法进行
估值分析。
本次合并属于公开市场合并，南山控股及深基地作为深交所上市公司，在资
本市场已有较为成熟的价值评估体系，并且本次交易在市场上存在可比案例，故
本次交易估值主要采用市场法中的可比公司法、可比交易法两种估值方法分析本
次交易作价的公允性与合理性。
基于上述分析，本次交易采取的可比公司法和可比交易法契合南山控股、深
基地实际情况，充分考虑了本次交易的背景和目的，估值合理、定价公允，符合
3-1-5-227
《重组管理办法》第二十条的规定。
（三）本次交易定价符合《上市公司重大资产重组管理办法》
的相关规定
根据《重组管理办法》第二十条第二款规定：“相关资产不以资产评估结果
作为定价依据的，上市公司应当在重大资产重组报告书中详细分析说明相关资产
的估值方法、参数及其他影响估值结果的指标和因素。上市公司董事会应当对估
值机构的独立性、估值假设前提的合理性、估值方法与估值目的的相关性发表明
确意见，并结合相关资产的市场可比交易价格、同行业上市公司的市盈率或者市
净率等通行指标，在重大资产重组报告书中详细分析本次交易定价的公允性。”
本次交易中，估值机构中信证券及国泰君安证券分别出具了估值报告，认为
本次交易的估值合理、定价公允，不存在损害南山控股、深基地及其股东利益的
情形。
本次交易的估值情况已经交易双方董事会、股东大会审议通过，且交易双方
独立董事，已对估值机构的独立性、估值假设前提的合理性、估值方法与估值目
的的相关性以及和交易定价的公允性发表了独立意见并已充分披露。
基于上述，本次交易定价符合《重组管理办法》的相关规定。
（四）中国南山集团未进行业绩承诺的原因以及合理性说明
1、中国南山集团未进行业绩承诺符合法律规定
本次交易中，合并双方均为上市公司，在合并完成之前，受上市监管及商业
保密限制不能提供更为详细的预测财务资料、未来盈利及现金流预测，并且公布
未来盈利及现金流预测可能会引起股价异动，因此本次合并未进行盈利及现金流
预测。本次交易无法使用现金流折现法进行估值分析。
本次合并属于公开市场合并，南山控股及深基地作为深交所上市公司，在资
本市场已有较为成熟的价值评估体系，并且本次交易在市场上存在可比案例，故
本次交易估值主要采用市场法中的可比公司法、可比交易法两种估值方法分析本
3-1-5-228
次交易作价的公允性与合理性。
基于上述分析，本次交易未采取收益现值法、假设开发法等基于未来收益预
期的方法对拟购买资产进行评估或者估值并作为定价参考依据，根据《重组管理
办法》相关规定，中国南山集团无需进行业绩承诺。
2、中国南山集团未进行业绩承诺符合同类型交易的特点及惯例安排
本次交易中的换股吸收合并主体均为上市公司，除控股股东及实际控制人外，
还包含其他股东，仅由中国南山集团做出业绩承诺，不具有公平性，另外，均作
为上市公司的吸并双方处于交易的同等地位，若仅由某一方股东做出业绩承诺，
亦不具有公平性。
结合近几年完成的同类可比上市公司间换股吸收合并案例，均未做出业绩承
诺安排，本次交易未进行业绩承诺符合同类型交易的特点及惯例安排。
可比吸收合并交易的具体情况如下：
吸收合并交易类型 交易名称 是否安排业绩承诺
A 吸并 B 城投控股吸并阳晨 B 否
A 吸并 A 东方航空换股吸并上海航空 否
A 吸并 A 中国南车吸并中国北车 否
A 吸并 A 宝钢股份吸并武钢股份 否
3-1-5-229
第九节 本次交易的主要合同
一、《换股吸收合并协议》及《换股吸收合并协议之补充协
议》
南山控股与深基地于 2016 年 6 月 30 日签订了《换股吸收合并协议》；于
2016 年 8 月 12 日签订了《换股吸收合并协议之补充协议》，协议主要内容如下：
（一）合并方和被合并方
合并方：南山控股；被合并方：深基地。
（二）本次换股吸收合并的主要安排
1、合并方式
南山控股拟以发行 A 股股份换股方式吸收合并深基地，即南山控股向深基
地的所有换股股东发行股票交换该等股东所持有的深基地 B 股股票。本次换股
吸收合并完成后，深基地将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深
基地的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务。
2、合并对价
（1）本次换股吸收合并中，南山控股向换股股东发行的股票为境内上市的
人民币普通股（A 股），每股面值为人民币 1.00 元。
（2）南山控股因本次换股吸收合并发行的股份将全部用于换股吸收合并深
基地。
3、换股价格及换股比例
（1）换股价格
i. 本次换股吸收合并中，南山控股于定价基准日前 20 个交易日股票交易
均价为 6.48 元/股。综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模以及可比公司股价
等因素，南山控股的换股价格为定价基准日前 20 个交易日南山控股股票交易均
3-1-5-230
价的 90%，即 5.83 元/股。2016 年 5 月 23 日，南山控股 2015 年年度股东大会
审议通过《利润分配方案》，以 1,877,530,273 股为基数，向全体股东每 10 股
派发现金红利 1.88 元（含税），送红股 0 股，不以公积金转增股本，上述分红
除息于 2016 年 6 月 23 日实施完成，南山控股换股价格调整为 5.64 元/股。
ii. 本次换股吸收合并中，深基地 B 于定价基准日前 20 个交易日的股票交
易均价为 16.62 港元/股。综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模、同类交易
溢价率等因素，深基地 B 股东的换股价格以定价基准日前 20 个交易日交易均价
为基础，并在此基础上给予 40%的换股溢价率确定，即 23.27 港元/股。采用 B
股停牌前一交易日即 2016 年 3 月 4 日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中
间价（1 港币=0.8403 人民币）进行折算，折合人民币 19.55 元/股。
（2）换股比例
根据上述换股价格，深基地股份与南山控股股份的换股比例为 1:3.4663，
即每 1 股深基地 B 股股票可以换得 3.4663 股南山控股股票。计算公式为：每 1
股深基地 B 股股票可以换得南山控股股票数=深基地的换股价格/南山控股的换
股价格。
自定价基准日至换股实施日期间，如南山控股或深基地有派息、送股、资本
公积金转增股本、增发新股或配股等除权、除息事项，则本次合并的换股价格和
换股比例将进行相应调整（南山控股不包括 2015 年度利润分配）。
4、换股实施日
换股实施日为换股股东将其所持深基地股份按换股比例转换为南山控股 A
股股票之日，该日期将由南山控股与深基地另行协商确定并公告。
5、滚存利润安排
除合并双方签署《换股吸收合并协议》之日前已公告的利润分配方案，以及
经南山控股和深基地各自股东大会批准进行现金方式的利润分配之外，南山控股
及深基地截至本次换股吸收合并交割日的滚存未分配利润由存续公司的新老股
东按持股比例共同享有。
3-1-5-231
6、权利受限的深基地股份的处理
对于存在权利限制的深基地股份，该等股份在换股时均应转换成南山控股的
股份，但原在深基地股份上已存在的权利限制状态将在换取的相应南山控股的股
份上继续维持有效。
7、零碎股处理方法
换股股东取得的南山控股 A 股股票应当为整数，如其所持有的深基地股票
乘以换股比例后的数额不是整数，则按照其小数点后尾数大小排序，每一位股东
依次送一股，直至实际换股数与计划发行股数一致。如遇尾数相同者多于余股时
则采取计算机系统随机发放的方式，直至实际换股数与计划发行股数一致。
8、换股发行股份的上市
（1）换股股东股份登记日收市后在证券登记结算机构登记在册的深基地全
体股东（包括此日收市后已在证券登记结算机构登记在册的现金选择权提供方）
所持的深基地股票按照换股比例全部转换为南山控股为本次换股吸收合并而发
行的 A 股股票。
（2）本次换股吸收合并完成后，南山控股因本次换股吸收合并发行的 A 股
股票将申请于深交所上市流通。如相关的适用法律要求相关股东持有的南山控股
A 股股票在一定期限内限售，则相关股东应遵守有关规定。
（3）本次换股吸收合并中，换股股东通过换股持有的南山控股本次发行的
A 股股票所涉股份登记及管理等事宜，按合并双方相关股东大会会议决议及本次
换股吸收合并的方案等文件执行。
（三）本次换股吸收合并的现金选择权
1、现金选择权的价格
（1）南山控股现金选择权的提供方将以 5.64 元/股（已扣除 2015 年度现
金红利）的价格无条件受让有效申报行使现金选择权的股份并支付相应现金对价。
在南山控股现金选择权实施股权登记日登记在册的现金选择权目标股东，可以在
3-1-5-232
现金选择权申报期自行选择以其持有的南山控股股票以 5.64 元/股（已扣除
2015 年度现金红利）的价格全部或部分申报行使现金选择权。
（2）深基地现金选择权行使价格为 18.28 港元/股，采用 B 股停牌前一交易
日即 2016 年 3 月 4 日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币
=0.8403 人民币），折算为人民币 15.36 元/股，该现金选择权价格较定价基准
日前 20 个交易日股票交易均价 16.62 港元/股溢价 10%。深基地现金选择权的
提供方将以 18.28 港元/股的价格无条件受让有效申报行使现金选择权的深基地
股份并支付相应现金对价。
若南山控股、深基地自定价基准日至现金选择权实施日期间发生派发股利、
送股、转增股本、增发新股或配股等除权、除息事项，则上述现金选择权价格将
做相应调整（不包括 2015 年度利润分配）。
2、现金选择权的提供方
为充分保护南山控股、深基地中小股东的权益，本次合并将由中国南山集团
担任南山控股现金选择权的提供方；由中国南山集团及华润信托担任深基地现金
选择权的提供方，若有效申报行使深基地现金选择权的股份数量不足
31,334,483 股（含 31,334,483 股），则将由华润信托担任深基地现金选择权提
供方；若有效申报行使深基地现金选择权的股份数量超过 31,334,483 股，则超
过部分将由中国南山集团担任现金选择权提供方。
3、现金选择权的行使
（1）行使现金选择权的南山控股股东，可就其有效申报的每一股南山控股
股份，在现金选择权实施日，获得由现金选择权提供方按照现金选择权价格支付
的现金对价，同时将相对应的股份过户到现金选择权提供方名下；行使现金选择
权的深基地 B 股股东，可就其有效申报的每一股深基地 B 股股份，在现金选择
权实施日，获得由现金选择权提供方按照现金选择权价格支付的现金对价，同时
将相对应的股份过户到现金选择权提供方名下。
（2）登记在深交所的南山控股、深基地股东行使现金选择权需满足：1）
未承诺放弃行使现金选择权；2）现金选择权实施日持有股份；3）在规定时间
3-1-5-233
里履行申报程序。持有以下股份的登记在深交所的南山控股、深基地股东无权就
其所持股份主张行使现金选择权：1）、存在权利限制的南山控股、深基地股份；
2）、其合法持有人向南山控股、深基地承诺放弃现金选择权的股份；3）、其他
依法不得行使现金选择权的股份。该等无权主张现金选择权的南山控股股份将继
续由原股东持有，该等无权主张现金选择权的深基地股份将于换股实施日按照换
股比例转换成南山控股为本次换股吸收合并而发行的 A 股股票。
（3）于换股实施日，未申报、无权申报或无效申报行使现金选择权的南山
控股股东持有的南山控股股票，以及现金选择权提供方因提供现金选择权而持有
的南山控股股票，将继续作为存续上市公司发行的股票。于换股实施日，未申报、
无权申报或无效申报行使现金选择权的深基地股东持有的深基地股票，以及现金
选择权提供方因提供现金选择权而持有的深基地股票，将全部按照换股比例转换
为南山控股 A 股股票。
（4）在本次换股吸收合并实施时，南山控股和深基地的现金选择权提供方
应当分别于现金选择权实施日受让南山控股和深基地股东行使现金选择权的相
应股份，并相应支付现金对价。现金选择权提供方通过提供现金选择权而受让的
深基地股票将全部按换股比例转换为南山控股为本次换股吸收合并而发行的股
份。
（5）如果《换股吸收合并协议》约定的生效条件或者实施条件未能全部满
足或被合并双方适当豁免，导致本次合并不能实施，则相关现金选择权股东不能
行使现金选择权，也不能就此向合并双方主张任何赔偿或补偿。
（四）本次换股吸收合并的债务处理
1、债权人的范围
（1）金融债权人包括向合并方南山控股及被合并方深基地提供授信或贷款
的银行或其他机构，以及接受南山控股、深基地提供担保的银行或其他机构。
（2）普通债权人包括南山控股和深基地除金融债权人以外的其他债权人。
3-1-5-234
2、债权人的通知、公告及担保
合并双方在本次换股吸收合并方案分别获得合并双方股东大会批准后，按照
相关法律法规的规定履行债权人的通知和公告程序，并根据各自债权人于法定期
限内提出的要求向各自债权人提前清偿债务或提供担保。
3、公司债券及中期票据持有人保护
南山控股于 2012 年 4 月发行了南山控股 2012 年公司债券（债券简称为“12
雅致 01”和“12 雅致 02”），深基地于 2012 年 12 月发行了深基地 2012 年公
司债券（债券简称为“12 基地债”）并于 2012 年 3 月发行了 2012 年度第一期
中期票据。南山控股及深基地将根据相关法律法规和募集说明书及持有人会议规
则的约定召开持有人会议审议公司债权人及中期票据持有人的利益保护事项。
（五）过渡期安排
1、在过渡期内，为实现项目的顺利实施及业务的平稳过渡，如任一方在业
务的开展过程中需要另一方予以必要配合（包括但不限于提供相关资料、出具说
明、共同向主管部门开展申报行为等），则另一方应予以积极配合。
2、在过渡期内，双方及其下属企业应当按照运营惯例及经营方式正常运作；
维护与主管部门、客户及员工的关系；制作、整理及保管好各自的文件资料，及
时缴纳有关税费，且不会进行任何异常交易或引致任何异常债务。
（六）本次换股吸收合并的交割
1、资产交割：自本次换股吸收合并交割日起，深基地所有资产的所有权和
与之相关的权利、利益和负债，均由南山控股享有和承担。深基地同意自交割日
起协助南山控股办理深基地所有资产由深基地转移至南山控股名下的变更手续。
如由于变更登记手续等原因而未能及时履行形式上的移交手续，不影响南山控股
对上述资产享有权利和承担义务。
2、债务承继：除基于债权人于法定期限内提出清偿要求而提前清偿的债务
外，深基地所有未予偿还的债务自本次换股吸收合并交割日起由南山控股承继。
3-1-5-235
3、业务承继：深基地在本次换股吸收合并交割日前已开展并仍须在本次换
股吸收合并交割日后继续开展的业务将由南山控股继续开展。
4、合同承继：在本次换股吸收合并交割日之后，深基地在其签署的一切有
效的合同/协议项下的权利、义务及责任的承继主体变更为南山控股。
5、资料交接：深基地应当自本次换股吸收合并交割日后、本次换股吸收合
并完成日前，向南山控股移交对其后续经营有重要影响的任何及全部文件。
6、股票过户：南山控股应当在换股实施日将作为本次换股吸收合并对价而
向深基地股东发行的南山控股 A 股股票过户至深基地换股股东名下。深基地换
股股东自该等股份登记于其名下之日起，成为南山控股的股东。
深基地承诺将采取一切行动或签署任何文件以使得前述资产、负债、业务、
合同、人员及其他一切权利与义务能够尽快交付、转移或变更至南山控股名下。
（七）本次换股吸收合并的员工安置
本次换股吸收合并完成之后，南山控股的原管理人员和原职工将根据其与南
山控股签订的聘用协议或劳动合同，继续在存续公司工作。深基地的全体员工将
由存续公司全部接收。深基地作为其现有员工雇主的任何及全部权利和义务将自
本次换股吸收合并的交割日起由存续公司享有和承担。
（八）违约责任
协议签订后，任何一方不履行或不及时、不适当履行协议项下约定的任何义
务，或违反协议项下作出的声明及承诺，均构成违约，应按法律规定承担违约责
任，即全额赔偿其给另一方所造成的全部损失（包括但不限于本次换股吸收合并
事宜发生的审计费用、券商费用、律师费用、差旅费用等）。
3-1-5-236
第十节 独立财务顾问核查意见
本独立财务顾问认真审阅了本次交易所涉及的吸并报告书、审计报告和有关
协议等资料，并在所依据的假设前提成立以及基本原则遵循的前提下，在专业判
断的基础上，出具本独立财务顾问报告。
一、基本假设
本独立财务顾问对本次交易所发表的独立财务顾问意见是基于如下的主要
假设：
1、本次交易各方遵循诚实信用的原则，均按照有关协议条款全面履行其应
承担的责任；
2、国家现行的有关法律、法规及政策无重大不可预见变化，宏观经济形势
不会出现恶化；
3、本次交易各方所在地的政治、经济和社会环境无重大变化；
4、本次交易标的所属行业的国家政策及市场环境无重大不可预见的变化；
5、本独立财务顾问报告所依据的各方提供的资料具有真实性、准确性、完
整性、及时性和合法性；
6、有关中介机构对本次交易出具的法律、财务审计和评估等文件真实可靠；
7、本次交易各方遵循诚实信用原则，各项合同协议得以充分履行；
8、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
二、本次交易符合《重组管理办法》第十一条规定
（一）本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、
反垄断等法律和行政法规的规定
1、本次交易符合国家产业政策
南山控股主营房地产开发运营业务，深基地主营物流园区开发运营业务。本
3-1-5-237
次换股吸收合并完成后，南山控股将实现房地产开发运营业务与物流园区开发运
营业务协同发展，根据国家发改委《产业结构调整指导目录（2011 年本）》，
本次交易符合国家相关产业政策的要求。
2、符合国家有关环境保护的法律和行政法规的规定
南山控股、深基地从事的主要业务均符合有关环境保护等法律和行政法规的
规定，报告期内不存在在环境保护方面存在重大违法违规行为。本次交易符合有
关环境保护的法律和行政法规的规定。
3、符合有关土地管理的法律和行政法规的规定
截至本独立财务顾问报告签署日，本次交易不存在违反土地管理法律和行政
法规规定的情形。
4、本次交易不存在违反有关反垄断法律和行政法规的规定
根据《中华人民共和国反垄断法》的规定，本次交易不构成行业垄断行为，
本次交易不存在违反有关反垄断法律和行政法规规定的情形。
综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（一）项的规定。
（二）本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件
在本次交易项下，南山控股作为存续公司于本次合并完成后的总股本为
27.08 亿股，即本次交易完成后，南山控股的总股本仍超过 4 亿元。中国南山集
团及独立第三方将共同担任现金选择权提供方，以严格确保在本次交易完成后社
会公众股东合计持有南山控股的股权比例不低于 10%，确保中国南山集团在本
次交易完成后的南山控股的持股比例低于 90%，确保本次交易完成后的股本结
构符合《证券法》有关上市股权分布的要求。
综上所述，本次交易不存在完成后会导致南山控股不符合股票上市条件的情
况，且本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（二）项的规定。
3-1-5-238
（三）本次交易所涉及的资产定价公允，不存在损害上市公司和
股东合法权益的情形
本次合并中，南山控股、深基地的换股价格以定价基准日前 20 个交易日的
股票交易均价为基础，综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模以及可比上市公
司股价等因素，并经公平协商后确定，根据该等换股价格，换股比例确定为 1:
3.6004。南山控股、深基地董事会在审议本次交易相关议案时，关联董事已回避
表决，独立董事已就关联交易等予以事前认可并发表独立意见。
综上，本次交易所涉及的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权
益的情形，符合《重组管理办法》第十一条第（三）项的规定。
（四）本次交易涉及的资产产权清晰，资产过户或者转移不存在
法律障碍，相关债权债务处理合法
1、本次交易所涉及的资产权属清晰，资产过户或转移不存在法律障碍
本次被合并方深基地的主要资产包括其持有的长期股权投资、主要土地使用
权及房屋所有权等。
（1）长期股权投资
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地全资、控股及参股子公司股权清晰、
不存在权属纠纷或潜在争议，该等股权不存在被冻结、查封、设定质押或其他任
何第三方权益的情形。本次交易方案获得所有有关部门批准后，该等股权过户至
南山控股将不存在重大实质性的法律障碍和风险。
（2）土地使用权
截至本独立财务顾问报告签署日，除通过控股子公司拥有土地使用权外，深
基地母公司主体向中国南山集团通过租赁方式取得 4 宗地块的使用权，向中国南
山集团租用地块的土地使用权不会对深基地的使用造成重大不利影响。
因此，本次交易方案获得有关部门批准后，深基地土地使用权转移至南山控
股不存在重大实质性的法律障碍和风险。
3-1-5-239
（3）房产
截至本独立财务顾问报告签署日，深基地在母公司主体合计拥有 65 项房产
未取得《房屋所有权证》。深基地拥有的房产系附着于向中国南山集团租赁的地
块上，中国南山集团未取得该等地块的权属证书，故该等地块上所建设的房产亦
未能办理相应的房屋权属证书。本次交易方案获得有关部门批准后，深基地上述
房产转移至南山控股使用不存在实质性风险。
综上所述，本次合并所涉及的被合并方深基地的主要资产在相关法律程序和
本次合并生效条件得到适当履行的情形下，合并双方在约定期限内办理完毕本次
合并涉及的资产过户将不存在重大实质性的法律障碍和风险。
2、本次交易所涉及债权债务处理合法
南山控股、深基地将按照相关中国法律的要求履行债权人通知和公告程序，
并将根据各自债权人于法定期限内提出的要求向各自债权人提前清偿债务或提
供担保。本次合并所涉及的相关债权债务的处理安排合法合规。
综上，本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（四）项的规定。
（五）本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，不存在导致
上市公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形
本次交易完成后，南山控股继续从事房地产、物流园区开发运营等业务。本
次交易完成后南山控股的主营业务清晰、突出，不存在存在可能导致上市公司主
要资产为现金或者无具体经营业务的情形，综上所述，本次交易符合《重组管理
办法》第十一条第（五）项的规定。
（六）本次交易有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机
构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关
于上市公司独立性的相关规定
本次交易完成后，中国南山集团仍然为存续方南山控股的控股股东。本次交
3-1-5-240
易不会影响上市公司在业务、资产、人员、机构、财务等方面的独立性，本次交
易完成后上市公司仍具有完善的法人治理结构，与控股股东及其关联人在业务、
资产、人员、机构、财务等方面保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性
的相关规定。
综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（六）项的规定。
（七）本次交易有利于上市公司形成或保持健全有效的法人治理
结构
本次合并前，南山控股已按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准
则》等法律、法规及规范性制度的规定设置了股东大会、董事会、监事会等内部
组织机构，并制定了相应的内部控制管理制度。南山控股上述规范法人治理的措
施不因本次交易而发生重大变化，本次交易完成后，南山控股仍继续保持其健全
有效的法人治理结构。
综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（七）项的规定。
三、本次交易符合《重组管理办法》第四十三条规定
（一）本次交易有利于提高上市公司资产质量、改善上市公司财
务状况和增强持续盈利能力，有利于上市公司减少关联交易和避
免同业竞争，增强独立性
1、关于提高上市公司资产质量、改善上市公司财务状况和增强持续盈利能
力
通过本次交易，存续上市公司南山控股将实现房地产开发运营业务与物流园
区开发运营业务协同发展，被合并方深基地具有较强的盈利能力，实施本次交易
有利于提高上市公司资产质量、完善公司财务状况和增强持续盈利能力。
2、关于关联交易
本次交易完成后，预计南山控股与关联方之间不会因本次吸并新增经常性的
3-1-5-241
重大关联交易。如关联方与南山控股发生关联交易，则该等交易将在符合《上市
规则》、《公司章程》、《上市公司治理准则》等相关规定的前提下进行，保证关联
交易的合理性、公允性和必要性，同时存续上市公司将及时履行相关信息披露义
务。
为了减少和规范关联交易，维护上市公司及中小股东的合法权益，中国南山
集团已出具关于规范和减少关联交易的相关承诺。
3、关于同业竞争
本次交易完成后，南山控股原有的主营业务仍将保留，同时新增石油后勤服
务、物流园区的开发运营业务以及海洋石油工程服务。中国南山集团和南山控股
之间不存在实质同业竞争情形。
为了避免同业竞争，维护上市公司及中小股东的合法权益，中国南山集团已
出具关于避免同业竞争的相关承诺。
4、关于增强上市公司独立性
南山控股具有独立的经营管理体系，在业务、资产、财务、人员、机构等方
面与其控股股东、实际控制人及其关联人保持独立。本次合并完成后，被合并方
深基地的全部资产、负债、业务、人员及其他一切权利与义务将由南山控股承继
及承接，本次交易不影响上市公司独立性。
综上，本次交易符合《重组管理办法》第四十三条第（一）项的规定。
（二）上市公司最近一年财务会计报告被注册会计师出具无保留
意见审计报告
南山控股、深基地最近一年财务报告经具有证券从业资质的会计师事务所审
计并出具了标准无保留意见的审计报告。
因此，本次交易符合《重组管理办法》第四十三条第（二）项的规定。
3-1-5-242
（三）上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪
正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调
查的情形
截至本独立财务顾问报告出具之日，南山控股、深基地及其现任董事、高级
管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证
监会立案调查的情形。
因此，本次交易符合《重组管理办法》第四十三条第（三）项的规定。
（四）上市公司发行股份所购买的资产产权完整，能在约定期限
内办理完毕权属转移手续
本次合并完成后，被合并方深基地的全部资产、负债、业务、人员及其他一
切权利与义务将由南山控股承继及承接，深基地将终止上市并注销法人资格。本
次合并所涉及的被合并方深基地的主要资产在相关法律程序和本次合并生效条
件得到适当履行的情形下，合并双方在约定期限内办理完毕本次合并涉及的资产
过户将不存在重大实质性的法律障碍和风险。
因此，本次交易符合《重组管理办法》第四十三条第（四）项的规定。
综上，本次交易符合《重组管理办法》第四十三条的要求。
四、本次交易的定价依据及合理性分析
本次合并中，南山控股于定价基准日前20个交易日股票交易均价为6.48元/
股。综合考虑历史股价、经营业绩、市值规模以及可比公司股价等因素，经公平
协商，最终确定南山控股的换股价格为定价基准日前20个交易日南山控股股票
交易均价的90%，即5.83元/股。
2016年5月23日，南山控股2015年年度股东大会审议通过《利润分配方案》，
以1,877,530,273股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.88元（含税），
送红股0股，不以公积金转增股本，上述分红除息于2016年6月23日实施完成，
3-1-5-243
南山控股换股价格调整为5.64元/股。
2017年5月26日，南山控股2016年年度股东大会审议通过《利润分配方案》，
以1,877,530,273股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.07元（含税），送
红股0股，不以公积金转增股本，上述分红除息于2017年7月21日实施完成，南
山控股换股价格调整为5.43元/股。
自定价基准日至换股实施日期间，如南山控股发生派发股利、送股、转增股
本、增发新股或配股等除权、除息事项，则上述换股价格将相应调整。
根据《重组管理办法》第四十五条的规定，上市公司发行股份的价格不得低
于市场参考价的 90%。市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告
日前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。
南山控股本次换股价格以定价基准日前 20 个交易日股票交易均价作为市场参考
价，符合《重组管理办法》的基本规定。
综上所述，本独立财务顾问认为，本次换股价格的定价符合《重组管理办法》
及其他相关法律法规的规定，定价依据合理，不存在损害上市公司和股东合法权
益的情形。
六、本次交易对上市公司盈利能力、财务状况的影响分析
南山控股最近一年一期备考合并财务报告已经由安永审阅，并出具了审阅报
告。最近一年及一期末，南山控股合并报表与本次换股吸收合并完成后的备考合
并报表之间的资产负债及收入利润对比情况如下所示：
单位：万元
2017年9月30日/2017年1-9月 2016年12月31日/2016年
项目
吸并前 吸并后 吸并前 吸并后
流动资产 1,431,998.16 1,515,330.33 1,251,358.18 1,316,247.50
非流动资产 235,511.37 988,035.60 220,248.67 910,263.50
资产总计 1,667,509.53 2,503,365.94 1,471,606.85 2,226,511.00
流动负债 831,195.01 1,073,810.27 688,712.26 948,371.55
非流动负债 215,770.44 548,013.52 133,751.67 367,587.56
负债总计 1,046,965.45 1,621,823.78 822,463.92 1,315,959.11
归属于母公司所有者权益 537,759.68 711,821.98 563,685.94 739,369.56
3-1-5-244
2017年9月30日/2017年1-9月 2016年12月31日/2016年
项目
吸并前 吸并后 吸并前 吸并后
合计
少数股东权益 82,784.39 169,720.17 85,456.99 171,182.33
所有者权益合计 620,544.08 881,542.15 649,142.93 910,551.89
营业收入 270,871.40 325,948.52 498,581.21 566,261.91
营业成本 145,762.87 170,000.23 307,423.19 337,414.01
营业利润 51,294.56 53,114.36 86,598.11 93,200.40
利润总额 52,529.98 54,762.60 85,581.42 92,818.10
净利润 33,792.38 33,311.91 60,108.34 62,212.83
归属于母公司股东的净利
12,952.05 11,265.13 52,699.71 52,891.52
润
本次换股吸收合并完成后，随着深基地资产注入南山控股，南山控股的资产
规模有一定程度的增加。2016 年 12 月 31 日，资产总额由 1,471,606.85 万元增
加 到 2,226,511.00 万 元 ， 增 幅 为 51.30% ； 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 由
563,685.94 万元增加到 739,369.56 万元，增幅为 31.17%。2017 年 9 月 30 日，
资产总额由 1,667,509.53 万元增加到 2,503,365.94 万元，增幅为 50.13%；归
属于母公司所有者权益由 537,759.68 万元增加到 711,821.98 万元，增幅为
32.37%。
同时，南山控股的营业收入规模及利润规模均有一定幅度的增长。2016 年
度，南山控股备考营业收入为 566,261.91 万元，较本次换股吸收合并前增长
13.57%；2017 年 1-9 月，南山控股备考营业收入为 270,871.40 万元，较本次
换股吸收合并前增长 20.33%。在营业收入增长的同时，营业利润、利润总额均
有一定程度的增长，盈利规模提升。2016 年度，南山控股备考利润总额为
92,818.10 万元，较本次换股吸收合并前增长 8.46%；2017 年 1-9 月，南山控
股备考利润总额为 54,762.60 万元，较本次换股吸收合并前增长 4.25%。
2017 年 1-9 月，吸并前后的备考净利润略有下降，主要由于深基地投资收
益下降及财务费用提高，导致深基地 2017 年 1-9 月亏损所致。对于深基地旗下
物流相关的堆存(仓储)业务收入，报告期内收入持续稳定增长。2014 年度、2015
年度及 2016 年度，深基地旗下各运营物流园区业务合计收入分别为 3.70 亿元、
4.84 亿元和 5.41 亿元，复合增长率达 13.56%。本次换股吸收合并完成后，深
3-1-5-245
基地业务可以有效利用南山控股地产业务的资金结余，同时拓宽融资渠道，有效
提高资产配置效率，提升盈利能力。
综上所述，本独立财务顾问认为，本次交易完成后上市公司盈利能力增强，
资产质量有所提高，持续经营能力将得到显著提升，符合上市公司及全体股东利
益。
七、交易完成后上市公司地位、经营业绩及持续发展能力
在本次交易项下，南山控股作为存续公司于本次合并完成后的总股本为
27.08亿股，即本次交易完成后，南山控股的总股本仍超过4亿元。中国南山集团
及华润信托共同担任现金选择权提供方，以严格确保中国南山集团在本次交易完
成后的南山控股的持股比例低于 90%，确保本次交易完成后的股本结构符合《证
券法》有关上市股权分布的要求。
综上所述，本次交易不存在完成后会导致南山控股不符合股票上市条件的情
况，且本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（二）项的规定。
通过本次交易，存续上市公司南山控股将实现房地产开发运营业务与物流园
区开发运营业务协同发展，被合并方深基地具有较强的盈利能力，实施本次交易
有利于提高上市公司资产质量和增强持续盈利能力。
综上所述，本独立财务顾问认为，本次交易完成后，将进一步提升上市公司
资产质量、增强持续盈利能力。
八、本次交易对上市公司治理机制的影响
本次交易前，上市公司已设立股东大会、董事会、监事会等组织机构并制定
相应的议事规则，从制度上保证股东大会、董事会和监事会的规范运作和依法行
使职责。
本次交易完成后，上市公司将继续依据《公司法》、《证券法》、《上市公
司治理准则》等法律法规的要求，进一步规范、完善公司法人治理结构，提升整
体经营效率、提高公司盈利能力，遵守中国证监会等监管部门的有关规定，保持
3-1-5-246
上市公司健全、有效的法人治理结构，规范上市公司运作。
综上，本独立财务顾问认为，本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人
治理结构，符合《重组管理办法》第十一条第（七）项的规定。
九、对交易合同约定的资产交付安排是否可能导致上市公司
交付现金或其他资产后不能及时获得对价的风险、相关的违
约责任是否切实有效发表明确意见
2016 年 6 月 30 日，南山控股与深基地签订《换股吸收合并协议》。
南山控股拟以发行 A 股股份换股方式吸收合并深基地，即南山控股向深基
地的所有换股股东发行股票交换该等股东所持有的深基地 B 股股票。本次换股
吸收合并完成后，深基地将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深
基地的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务。
《换股吸收合并协议》约定：协议签订后，任何一方不履行或不及时、不适
当履行协议项下约定的任何义务，或违反协议项下作出的声明及承诺，均构成违
约，应按法律规定承担违约责任，即全额赔偿其给另一方所造成的全部损失（包
括但不限于本次换股吸收合并事宜发生的审计费用、券商费用、律师费用、差旅
费用等）。
综上所述，本独立财务顾问认为，本次交易合同明确约定了资产交付安排和
相关的违约责任，切实有效防止上市公司交付股权后不能及时获得对价的风险。
十、对本次交易是否构成关联交易的核查
南山控股和深基地的控股股东及实际控制人均为中国南山集团。根据相关法
律、法规和规范性文件及《上市规则》的规定，本次交易构成关联交易。在南山
控股审议本次交易的董事会表决时，关联董事应回避表决；在深基地审议本次交
易的董事会表决时，关联董事应回避表决。
综上所述，本独立财务顾问认为，本次交易构成关联交易，关联交易决策过
程合规，本次交易安排不存在损害上市公司及非关联股东利益的情形。
3-1-5-247
十一、根据《<上市公司重大资产重组管理办法>第三条有关
拟购买资产存在资金占用问题的适用意见——证券期货法
律适用意见第 10 号》，财务顾问对拟购买资产的股东及其关
联方、资产所有人及其关联方是否存在对拟购买资产非经营
性资金占用问题进行核查并发表意见
本独立财务顾问认为，截至本独立财务顾问报告出具日，南山控股及深基地
不存在被其股东及其关联方、资产所有人及其关联方非经营性资金占用的情况。
3-1-5-248
第十一节 独立财务顾问内核程序及内核意见
一、国泰君安证券内核程序
1、提出内部审核申请
根据相关法律、法规规定出具的财务顾问专业意见类型，项目小组提出内部
审核申请并提交相应的申请资料。
2、初步审核
针对项目小组递交的申请文件，国泰君安证券投资银行部质量控制小组指派
专人负责项目初步审核工作，根据中国证监会和深圳证券交易所的有关规定，对
申请材料的完整性、合规性及文字格式的正确性做一般性审查，并要求项目小组
补充、修改和调整。
3、专业审核
证券发行审核部指派专门审核人员对申请材料中的重要问题进行专业审查
并做出独立判断，并出具审查意见并反馈给项目小组，项目小组进行相应的文件
修改。
二、国泰君安证券内核意见
1、本次交易符合《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》、《若干规
定》等法律、法规的相关规定。
2、同意出具《国泰君安证券股份有限公司关于深圳市新南山控股（集团）
股份有限公司发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关
联交易之独立财务顾问报告》。
3、通过本次交易，深基地的财务状况及业务规模将得到显著提高，有利于
增强上市公司的可持续发展能力和抗风险能力；通过本次交易，有利于改善上市
公司资产质量，增强盈利能力，提升公司的整体实力，符合上市公司及全体股东
的利益。
3-1-5-249
三、国泰君安证券结论性意见
国泰君安参照《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》、《上市公司并
购重组财务顾问业务管理办法》、《上市公司重大资产重组财务顾问业务指引》、
《上市规则》等法律、法规和规定以及证监会的相关要求，通过尽职调查和对《深
圳市新南山控股（集团）股份有限公司发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石
油基地股份有限公司暨关联交易报告书》等信息披露文件的审慎核查后，认为：
本次交易符合《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》等法律、法规和
规范性文件的规定。
本次交易体现了公平、公正、公开的原则，符合深基地及其全体股东整体长
远利益，本次交易所存在的风险已在《深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关联交易报告书》
及相关文件中进行了充分揭示。
（以下无正文）
3-1-5-250
（本页无正文，为《国泰君安证券股份有限公司关于深圳市新南山控股（集团）
股份有限公司发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关
联交易之独立财务顾问报告》之签字盖章页）
法定代表人：
杨德红
内核负责人：
许业荣
独立财务顾问主办人：
徐慧璇 王天琦
项目协办人：
王俊龙
国泰君安证券股份有限公司
年 月 日
