深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
证券代码：000056 证券简称：深 国 商 公告编号：2011-14
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者
欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
谢汝煊 独立董事 因公出差 孙昌兴
1.3 利安达会计师事务所为本公司出具了保留并带强调事项段意见的审计报告，本公司董事会、监事
会对相关事项亦有详细说明，请投资者注意阅读。
1.4 公司负责人郑康豪、主管会计工作负责人陈小海及会计机构负责人(会计主管人员)许晓云声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 深 国 商、深国商Ｂ
股票代码 000056、200056
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 深圳市人民南路发展中心大厦 23 层
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心 6 层
办公地址的邮政编码 518100
公司国际互联网网址 http://www.china-ia.com
电子信箱 sgs000056@163.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 曹剑 吴小霜
深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心 6 层 深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心 6 层
联系地址
证券事务部 证券事务部
电话 (0755)82222125 (0755)82285565
传真 (0755)82285573 (0755)82285573
电子信箱 cj000056@21cn.com zhaiwu2006@21cn.com
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
本年比上年
2009 年 2009 年 2008 年 2008 年
2010 年 增减（％）
调整后 调整前 调整后 调整前
调整后
营业总收入（元） 18,312,004.92 22,693,995.40 22,693,995.40 -19.31% 27,053,285.28 27,053,285.28
利润总额（元） -277,714,912.33 -14,370,152.80 -13,534,646.10 -50,590,882.49 -49,755,375.79
归属于上市公司股东
-165,759,712.71 6,081,038.55 6,916,545.25 -2825.85% -26,327,242.94 -25,491,736.24
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -88,603,612.28 -21,685,328.97 -21,685,328.97 -30,730,155.20 -29,894,648.50
的净利润（元）
经营活动产生的现金
-602,771,216.57 -28,670,426.32 -28,670,426.32 -154,090,402.80 -154,090,402.80
流量净额（元）
本年末比上
2009 年末 2009 年末 年末增减 2008 年末 2008 年末
2010 年末
调整后 调整前 （％） 调整后 调整前
调整后
总资产（元） 1,540,732,957.65 1,447,489,692.07 1,451,667,225.56 6.44% 1,126,126,509.48 1,126,126,509.48
归属于上市公司股东
55,840,847.47 221,600,560.18 225,778,093.67 -74.80% 218,861,548.42 218,861,548.42
的所有者权益（元）
股本（股） 220,901,184.00 220,901,184.00 220,901,184.00 0.00% 220,901,184.00 220,901,184.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2010 年 2009 年 2009 年 本年比上年增减（％） 2008 年 2008 年
调整后 调整前 调整后 调整后 调整前
基本每股收益（元/股） -0.75 0.03 0.03 -2,700.00% -0.1192 -0.12
稀释每股收益（元/股） -0.75 0.03 0.03 -2,700.00% -0.1192 -0.12
扣除非经常性损益后的基本
-0.30 -0.10 -0.10 -0.1391 -0.14
每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率（%） -119.49% 2.71% 3.11% -122.20% -11.39% -11.01%
扣除非经常性损益后的加权
-35.01% -10.71% -10.54% -24.30% -13.42% -13.03%
平均净资产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流
-2.73 -0.13 -0.13 -0.70 -0.70
量净额（元/股）
2009 年末 2009 年末 本年末比上年末增减 2008 年末 2008 年末
2010 年末 调整后 调整前 （％） 调整后 调整前
调整后
归属于上市公司股东的每股
0.25 1.003 1.02 -75.07% 0.98 0.99
净资产（元/股）
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
2
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单位：元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -10,338,792.82 出售房产所致
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
270,000.00
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
晶岛暂停资本化利息及
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -112,243,798.73
计提员工商铺补偿损失
少数股东权益影响额 45,156,491.12
合计 -77,156,100.43 -
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 320,760 0.15% 106,920 106,920 427,680 0.19%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内非国有
法人持股
境内自然人持
股
4、外资持股
其中：境外法人持
股
境外自然人持
股
5、高管股份 320,760 0.15% 106,920 106,920 427,680 0.19%
二、无限售条件股份 220,580,424 99.85% -106,920 -106,920 220,473,504 99.81%
1、人民币普通股 118,892,232 53.82% -106,920 -106,920 118,785,312 53.77%
2、境内上市的外资
101,688,192 46.03% 101,688,192 46.03%
股
3、境外上市的外资
股
4、其他
三、股份总数 220,901,184 100.00% 220,901,184 100.00%
限售股份变动情况表
单位：股
股东名称 年初限售股数 本年解除限售股 本年增加限售股 年末限售股数 限售原因 解除限售日期
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数 数
李锦全 145,800 0 48,600 194,400 董事离任锁定 2011 年 3 月 10 日
宋胜军 174,960 0 58,320 233,280 董事离任锁定 2011 年 3 月 10 日
合计 320,760 0 106,920 427,680 － －
4.2 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 17,639
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股份 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
数量 量
百利亚太投资有限公司 境外法人 13.70% 30,264,192 0 0
深圳市特发集团有限公司 国有法人 9.44% 20,842,257 0 10,780,000
大华投资(中国)有限公司 境外法人 7.03% 15,528,941 0 0
境内非国有法
深圳茂业商厦有限公司 6.15% 13,577,548 0 0
人
钟志强 境外自然人 3.72% 8,215,594 0 0
深圳市泰天实业发展有限公 境内非国有法
2.05% 4,537,603 0 0
司 人
陈巧玲 境内自然人 1.41% 3,109,255 0 0
方瑞萍 境内自然人 1.15% 2,534,800 0 0
陈少兰 境内自然人 1.14% 2,528,341 0 0
国元证券经纪（香港）有限公
境外法人 1.02% 2,259,390 0 0
司
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
百利亚太投资有限公司 30,264,192 境内上市外资股
深圳市特发集团有限公司 20,842,257 人民币普通股
大华投资(中国)有限公司 15,528,941 境内上市外资股
深圳茂业商厦有限公司 13,577,548 人民币普通股
钟志强 8,215,594 境内上市外资股
深圳市泰天实业发展有限公司 4,537,603 人民币普通股
陈巧玲 3,109,255 人民币普通股
方瑞萍 2,534,800 人民币普通股
陈少兰 2,528,341 人民币普通股
国元证券经纪（香港）有限公司 2,259,390 境内上市外资股
经本公司发函问询，上表中百利亚太、特发集团与表中其他股东不存在关联关系；深圳茂业商
上述股东关联关系或一致行 厦有限公司和大华投资（中国）有限公司为一致行动人，共计持有深国商 A 股和 B 股 29,106,489
动的说明 股，占公司总股本 13.18%。除此之外，上述股东之间未知是否存在其他关联关系或属于《上市
公司收购管理办法》规定的一致行动人。
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司股权结构较为分散，前三大股东持股比例接近。 持股 5%（含 5%）以上的法人股东情况：
（1）百利亚太投资有限公司：持股 13.7%。
百利亚太投资有限公司成立于 2009 年 2 月 26 日；注册地址：香港湾仔谢斐道 408 号华斐商业大厦 503 室；注册资本：10000
港元；商业登记证号：50595308-000-02-09-4；经营范围：商业投资。
2010 年 8 月 4 日，郑康豪先生与百利亚太投资有限公司（以下简称“百利亚太” ）的大股东张晶女士签署《关于 MULTI
PROFIT ASIA PACIFIC INVESTMENT LIMITED 百利亚太投资有限公司股份出售协议》，受让张晶女士持有的百利亚太 51%
股份，同时郑康豪先生与百利亚太另一股东许玉玲女士签署《关于 MULTI PROFIT ASIA PACIFIC INVESTMENT LIMITED 百
利亚太投资有限公司股份出售协议》，受让许玉玲女士持有的百利亚太 49%股份。
2010 年 8 月 11 日，公司接百利亚太通知，上述股份过户手续均已办理完毕，郑康豪先生通过百利亚太间接持有深国商 30,264,192
股 B 股股份，为我司第一大股东百利亚太的实际控制人。
郑康豪先生在《深圳市国际企业股份有限公司详式权益变动报告书》中承诺在未来 60 个月内不减持本次收购而持有的百利
亚太股份，在未来 60 个月内不减持本次收购间接持有的深国商股份。（详见 2010 年 8 月 6 日、8 月 12 日、8 月 13 日、8
月 14 日刊登于《证券时报》 、香港《大公报》和巨潮资讯网的公告） 。
（2）深圳茂业商厦有限公司及其一致行动人大华投资（中国）有限公司：合计持有公司股份 13.18%。
深圳茂业商厦有限公司注册资本为 22000 万美元，法定代表人为张静，企业性质为有限责任公司，注册于广东省深圳市。经
营范围包括：从事东门中心广场的物业经营及管理，经营餐饮业务，百货类商品零售（包括代销、寄售）经营（涉及国家行
业管理的凭许可证经营）；组织国内产品出口业务；自营商品的进出品业务。在东门广场内经营保龄球室、棋艺室、壁球室、
桌球室、器械健身室；从事茂业商厦百货停车场机动车辆停放服务。在东门中心广场三期 7-8 楼设立餐饮业务的分支机构，
附设烟、酒零售。在东门中心广场三期六楼经营美容美发、健身中心；在深圳市东门中路 13 号经营金银饰品零售业务。食品
零售（《食品卫生许可证》有效期至 2011 年 6 月 20 日）。
（3）深圳市特发集团有限公司：持有公司股份 9.44%。
深圳市特发集团有限公司成立于 1982 年 6 月 20 日，注册资本 158,282 万元，法定代表人刘爱群，企业性质为有限责任公司，
注册于广东省深圳市。经营范围包括：投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资兴办旅游产业；房地产开发经营；国内商业、
物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经济信息咨询（不含限制项目）；经营进出口业务。
4.3.3 公司第一大股东与公司股权关系图：
5
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
报告期内 是否在股
从公司领 东单位或
年初持股 年末持股
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 变动原因 取的报酬 其他关联
数 数
总额（万 单位领取
元） 税前） 薪酬
2010 年 09 月 2013 年 09 月
郑康豪 董事长 男 35 0 0 12.00 是
10 日 09 日
总经理、董 2010 年 09 月 2013 年 09 月
陈小海 男 43 0 0 28.67 否
事 10 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
陈 勇 董事 男 48 0 0 0.00 是
10 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
邓维杰 董事 男 42 0 0 0.00 是
10 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
张建民 董事 男 52 0 0 0.00 是
10 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
赵立金 独立董事 男 72 0 0 1.50 否
10 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
孙昌兴 独立董事 男 59 0 0 0.00 否
10 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
谢汝煊 独立董事 男 71 0 0 0.00 否
10 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
叶 华 监事 女 40 0 0 7.11 否
10 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
刘晓红 监事 女 35 0 0 0.00 否
10 日 09 日
2008 年 06 月 2013 年 09 月
张心亮 监事 男 41 0 0 0.00 是
27 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
刘学权 副总经理 男 47 0 0 15.00 否
13 日 09 日
2010 年 10 月 2013 年 09 月
郑树杰 副总经理 男 58 0 0 25.63 否
28 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
许晓云 财务总监 男 46 0 0 11.84 否
13 日 09 日
2010 年 09 月 2013 年 09 月
曹 剑 董事会秘书 男 31 0 0 23.45 否
13 日 09 日
董事长(报告
2007 年 03 月 2010 年 09 月
李锦全 期内届满离 男 65 194,400 194,400 31.66 否
06 日 10 日
任)
董事(报告期 2007 年 03 月 2010 年 09 月
宋胜军 女 56 233,280 233,280 32.39 否
内届满离任) 06 日 10 日
董事(报告期 2007 年 03 月 2010 年 03 月
萧光盛 男 63 0 0 0.00 是
内届满离任) 06 日 06 日
董事(报告期 2007 年 03 月 2010 年 09 月
李木桂 男 66 0 0 0.00 否
内届满离任) 06 日 10 日
独立董事(报 2007 年 03 月 2010 年 09 月
支国祯 男 69 0 0 0.00 否
告期内届满 06 日 10 日
6
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
离任)
独立董事(报
2007 年 03 月 2010 年 09 月
陈维怀 告期内届满 男 44 0 0 0.00 否
06 日 10 日
离任)
监事(报告期 2007 年 03 月 2010 年 09 月
周小兴 女 54 0 0 9.89 否
内届满离任) 06 日 10 日
监事(报告期 2007 年 03 月 2010 年 09 月
崔晓丽 女 44 0 0 9.94 否
内届满离任) 06 日 10 日
总裁(报告期 2009 年 08 月 2010 年 09 月
唐大进 男 53 0 0 29.00 否
内届满离任) 12 日 10 日
副总裁(报告
2008 年 04 月 2010 年 09 月
李元辰 期内届满离 男 57 0 0 3.30 否
23 日 10 日
任)
财务总监(报
2008 年 01 月 2010 年 09 月
周小亮 告期内届满 男 41 0 0 24.53 否
14 日 10 日
离任)
合计 - - - - - 427,680 427,680 - 265.91 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
以通讯方式 是否连续两次
现场出席次 委托出席次
董事姓名 具体职务 应出席次数 参加会议次 缺席次数 未亲自出席会
数 数
数 议
李锦全 董事长 8 1 7 0 0否
宋胜军 董事 8 0 6 1 1是
萧光盛 董事 8 0 6 1 1否
张建民 董事 11 2 6 0 3是
李木桂 董事 8 0 7 1 0否
支国祯 独立董事 8 1 7 0 0否
陈维怀 独立董事 8 1 7 0 0否
赵立金 独立董事 11 3 8 0 0否
郑康豪 董事长 3 2 1 0 0否
陈小海 董事 3 2 1 0 0否
陈勇 董事 3 2 1 0 0否
邓维杰 董事 3 2 1 0 0否
孙昌兴 独立董事 3 2 0 1 0否
谢汝煊 独立董事 3 2 1 0 0否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
因公出差，未能出席。
年内召开董事会会议次数 11
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 8
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
现场结合通讯方式召开会议次数 0
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
2010 年是公司发生重大变化的一年，公司完成了股权重组和董事会换届选举。报告期内，公司完成了 13 个亿信托融资工作和
深圳福田中心区购物中心项目的房产证办理，对员工商铺等历史遗留问题进行逐步清理。随着各种不利因素和历史遗留问题
的逐步消除，公司各方面业务稳步推进。
2010 年 9 月，新一届董事会成立后，制定并明确了以商业地产开发和商业经营为公司新的发展战略。在此新的战略规划的指
导下，公司迅速启动了深圳福田中心区购物中心项目的各项工作，对项目的整体设计装修和业态布局进行了调整，全面启动
了项目装修工程和招商工作。在招商方面，引入了业内优秀的专业人才并组建了新的招商团队，重新拟定了项目招商方案，
招商的各项工作逐步展开。
报告期内，国商林业公司未开展大规模种植，主要围绕林权证办理、林木采伐等方面开展工作。截止 2010 年 12 月底，林业
公司累计已种植约 10 万多亩、完成林权证办理 8 万多亩。以前年度种植的速生丰产林陆续进入砍伐期，2010 实现了部分林木
砍伐变现工作。
2010 年，公司实现营业收入 18,312,004.92 元，同比下跌 19.31%，营业利润-167,119,214.97 元，比上年减少 135,862,260.25
元，实现净利润 -277,714,912.33 元，比上年减少 263,344,759.53 元，其中归属于上市公司的净利润为-165,759,712.71 元，比
上年减少 171,840,751.26 元。
由于公司依然处于转型期，已全部退出传统的零售百货业，大力发展的大型购物中心项目仍处于投入期，尚未产生收益。但
随着公司遗留问题的清理和主营业务的逐渐调整恢复，公司将步入良性发展的轨道。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年增
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
年增减（%） 年增减（%） 减（%）
房地产销售收入 328.11 208.35 36.50% -48.26% -28.01% -17.87%
物业管理收入 1,191.94 1,134.33 4.83% -19.31% -26.59% 9.44%
林木收入 170.69 240.41 -40.85%
6.3 主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
深圳市 1,660.52 -26.83%
韶关市 170.69
6.4 采用公允价值计量的项目
□ 适用 √ 不适用
6.5 募集资金使用情况对照表
□ 适用 √ 不适用
变更募集资金投资项目情况表
□ 适用 √ 不适用
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
晶岛项目 113,475.91 正在装修招商中 尚未开业经营，未产生收益
合计 113,475.91 - -
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
√ 适用 □ 不适用
子公司深圳市龙岗国商企业有限公司拥有一块用途为工业用地的土地使用权，公司取得该土地使用权的最初目的是为了商业
开发，公司在前期投入了部分费用用于该土地使用权用途的变更，公司基于持有该土地使用权的目的及所开展的变更土地使
用权的工作，将该土地使用权计入存货科目。由于变更土地使用权的目的最终未达到，本年度将原计入存货的该土地使用权
追溯调整计入无形资产并按照使用权年限进行摊销。调减存货账面原值 47,893,568.15 元、存货跌价准备 16,631,692.55 元、账
面净值 31,261,875.60 元，调增无形资产原值 47,893,568.15 元、累计摊销 17,066,254.84 元、减值准备 4,578,477.90 元。本次追
溯调整累计调减以前年度未分配利润 4,177,533.49 元，调减本期净利润 835,506.70 元。
上述前期会计差错均采用追溯调整法，比较财务报表已按调整后的数字填列。
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 适用 □ 不适用
利安达会计师事务所有限责任公司于 2010 年 4 月 25 日就公司 2010 年度出具了强调事项段及保留意见的审计报告。
一、非标准无保留审计意见涉及事项的基本情况：
1、导致保留意见的事项
(1)根据 2010 年 12 月 31 日召开的 2010 年第四次临时股东大会决议通过《关于妥善解决员工内部认购商铺事项的议案》，拟以
不超过员工认购款项数额 300%的比例（含认购本金的返还和补偿款，总计不超过 4.5 万元/平方米）对员工进行补偿并解除原
认购书。2011 年 4 月 25 日第六届董事会 2011 年第 2 次会议通过《关于为妥善解决员工内部认购商铺事项的议案》，深国商同
时承担对方因收取员工商铺补偿款项而产生的个人所得税。深国商已确认累计损失 86,370,519.24 元（其中：2010 年度确认营
业外支出 76,907,913.24 元，2010 年度以前累计已确认 9,462,606.00 元）。截至本报告日止，深国商已与 10 名认购人（共计 35
名认购人）达成协议（达成协议的金额为 31,893,682.7 元，对应面积为 606.16 平方米），其余 25 名认购人（认购面积 1,701.56
平方米）因补偿金额等原因未与深国商达成协议。
由于我们无法对未达成协议的其余认购者实施函证及其他程序，我们无法实施相关的审计程序以获取充分、适当的审计证据
判断该项估计是否合理。依据《中国注册会计师审计准则第 1502 号——非标准审计报告》第十一条的规定，我们对上述事项
予以保留。
(2)深国商子公司深圳融发投资有限公司、深圳市深国商商业管理有限公司（原名深圳市龙岗国际商场有限公司）于 2001 年度
转让持有的深圳龙岗融发投资有限公司全部股权，根据深圳融发投资有限公司与深圳市雅豪园投资有限公司于 2001 年 6 月 27
日以及 2002 年 7 月 12 日签订的两次补充合同，坪地镇融发东路土地使用权（宗地号：G10205—0011，账面存货净值 6,448,481.22
元）归属于深圳融发投资有限公司。经查询产权资料，该土地使用权登记的权利人为深圳市东方置地实业有限公司（即深圳
龙岗融发投资有限公司变更后的名称，2011 年 2 月 14 日又更名为深圳市东方置地集团有限公司）且目前无法对该项资产实质
管控。由于对于该土地使用权资产是否产生损失，我们无法实施相关的审计程序以获取充分、适当的审计证据。
因该土地使用权登记的权属人非深圳融发投资有限公司且其长期未进行实质管控，对于该土地使用权资产是否产生损失，我
们无法实施相关的审计程序以获取充分、适当的审计证据。根据《中国注册会计师审计准则第 1502 号—非标准审计报告》第
十一条的相关规定，我们对上述事项予以保留。
除了前段所述事项可能产生的影响外，深国商财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了深国
商 2010 年 12 月 31 日的财务状况以及 2010 年度的经营成果和现金流量。
2、强调事项
截至 2010 年 12 月 31 日止，深国商资产总额为 154,073.30 万元，资产负债率为 109.74%，且流动负债为 169,078.15 万元。而
对深国商影响较大的晶岛项目截至本报告日未能按照计划完工和招商，经营活动产生的现金流量净额连续 4 年为负数。虽然
深国商已在财务报表附注十一充分披露了拟采取的改善措施，但深国商持续经营能力仍然存在重大不确定性。根据《中国注
册会计师审计准则第 1324 号——持续经营》第三十三条的相关规定，我们对上述事项予以保留。
本段内容不影响已发表的审计意见。
9
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
二、注册会计师对该事项的基本意见
1、非标准无保留审计意见中涉及事项对报告期财务状况和经营成果的影响
保留事项中涉及事项可能会对公司报告期财务状况和经营成果产生重大影响。
2、非标准无保留审计意见中涉及事项是否明显违反会计准则、制度及相关信息披露规范性规定的说明
截止本说明出具日，非标准无保留意见中涉及的事项无明显违反会计准则、制度及相关信息披露规范性规定。
三、对以上保留及强调事项公司董事会的说明：
针对保留事项，董事会认为：
（1）、深圳龙岗融发投资有限公司股权于 2001 年度转让后，根据深圳融发投资有限公司与深圳市雅豪园投资有限公司于 2001
年 6 月 27 日以及 2002 年 7 月 12 日签订的两次补充合同，坪地镇融发东路土地使用权（宗地号：G10205—0011，账面存货净
值 6,448,481.22 元）归属于深圳融发投资有限公司所有。由于土地直接过户存在一定政策障碍，公司历年确认该项资产拥有控
制权的主要依据在于当时签订的补充合同和公司历年的资产盘点表。
由于该事项发生时间较久，相关当事人均以离开公司，相关材料和图纸也变化较大或者难以查询，且土地需要通过“招拍挂”
等方式方可过户，公司也无法在短期直接将该项资产过户到深圳融发投资有限公司名下。
（2）、针对员工商铺问题，公司董事会认为：由于该事项发生至今已有 6 年时间，部分认购员工已离开公司，需要耗费时间
沟通。另外，当前深圳福田中心区商铺价格较高，导致了公司处理这一历史遗留问题存在一定障碍，进展较为缓慢。以上原
因是年报审计师出具保留意见的主要原因。
针对强调事项，公司董事会说明：
针对持续经营能力问题，公司董事会认为：深国商当前资产负债率较高，经营性现金流短缺是年报审计会计师出具强调事项
的主要原因。
四、该事项对上市公司的影响程度、消除该事项及其影响的可能性以及具体措施
1、保留事项:
A、该项资产总账面价值为 6,448,481.22 元，占公司 2010 年经审计总资产的 0.4%，不会对公司稳定经营产生重大影响。由于
龙岗融发投资有限公司股权转让发生在 2001 年，时间较久，部分历史材料搜集较为困难。年报审计会计师提出该事项后，公
司管理层高度重视。目前，一方面积极搜集有关历史材料，同时正和当时的股权受让方积极沟通协商，另一方面公司正在论
证诉讼等多种方式，力争尽快将该笔资产变更到公司名下。
B、员工商铺为公司一历史遗留问题，公司新一届董事会成立后，积极面对该历史遗留问题。尤其公司 2010 年第四次临时股
东大会通过补偿方案后，公司管理层组织了专人，积极和当时认购的员工沟通处理此事。由于时间已较久，部分员工已离开
公司，沟通要耗费一定的时间。另外，由于深圳福田中心区商铺价格大幅上涨，公司也面临一定的障碍和阻力。为了尽快扫
清这一历史遗留问题，公司董事会和管理层将依照股东大会决议的方案，组织专人，积极和员工沟通，采取协商、诉讼等多
种手段，尽快推进该事项的解决和处理。
2、强调事项
针对公司持续经营能力问题，公司主要通过以下措施来解决：
A、本公司晶岛项目正在全面时行开业筹备工作。目前，已聘请国际知名机构对项目外立面和内部业态布局进行了重新设计，
精装修和招商工作也已全面展开，预计在 2011 年底前完成招商工作并实现正式营业。截止公告日，招商工作已初见成效，成
功签约面积近 20000 ㎡。此外，签订意向书共签订了约 30 家，与一些国际知名品牌商家也在紧密商谈之中。晶岛项目开业后，
会从根本上改善公司的现金流状况。
B、2010 年本公司完成了 13 亿信托融资。目前，公司正与多家银行商谈进一步的融资事宜。目前项目融资已进入银行审批阶
段，预计随着项目招商工作的推进，公司计划融资 15-17 亿元人民币，用以置换信托贷款及保障公司核心项目的发展需要。
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
截止 2010 年 12 月 31 日，利安达会计师事务所根据国内会计准则审计确认的税后利润为 -165,759,712.71 元。根据利润分配
的原则，提取法定盈余公积金 0 元,法定公益金 0 元后,加上 2009 年末滚存的未分配利润 -197,545,805.36 元，总共可供股东分
配利润为 -363,305,518.07 元。
公司下属晶岛项目目前仍处于投入期，只有部分林业资源进入砍伐变现期，现金流仍比较紧张，为了公司的发展，2010 年度
利润分配预案为：不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
分红年度合并报表中归 占合并报表中归属于上
分红年度 现金分红金额（含税） 属于上市公司股东的净 市公司股东的净利润的 年度可分配利润
利润 比率
2009 年 0.00 6,081,038.55 0.00% -197,545,805.36
2008 年 0.00 -25,491,736.24 0.00% -200,284,817.12
2007 年 0.00 67,866,231.38 0.00% -174,793,080.88
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 0.00%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□ 适用 √ 不适用
7.2 出售资产
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本年初起至 所涉及 所涉及 与交易对
出售日该出 出售产 的资产 的债权 方的关联
被出售或置 是否为关
交易对方 出售日 交易价格 售资产为公 生的损 定价原则 产权是 债务是 关系（适
出资产 联交易
司贡献的净 益 否已全 否已全 用关联交
利润 部过户 部转移 易情形）
深圳发展中 2010 年 03 月 31 无关联关
谢云岭 1,360.38 300.00 300.00 否 价格优先 是 是
心第 23 层 日 系
深圳市龙岗
国商企业有 2010 年 12 月 24 无关联关
陈松青 4,300.00 0.00 0.00 否 价格优先 否 否
限公司 40% 日 系
股权
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
由于公司已搬至新的办公地点，出售深圳市发展中心 23 层房产有利于盘活资产、回笼资金，符合公司长远的发展。
2010 年第六届董事会第三次临时会议审议通过了《关于出售龙岗国商企业有限公司部分股权的议案》，我司控股子公司融发公
司、深圳市深国商商业管理有限公司将其持有的深圳市龙岗国商企业有限公司的合计 40%股权以人民币 4,300 万元的价格转
让给陈松青先生。
2011 年 4 月 11 日，融发公司和商业公司收到陈松青先生发来的《解除协议通知书》，通过协商解除了原签订的《股权转让协
议书》，终止转让并签订了补充协议。（详见 2011 年 4 月 13 日刊登于《证券时报》、香港《大公报》以及巨潮资讯网上的相关
公告）。由于双方未曾进行标的的工商变更登记，未达到《会计准则》的会计处理标准，对公司的损益不产生影响。
上述交易均顺应了我司经营方向的转型，符合我司战略发展的调整。均不影响公司业务的连续性及管理层的稳定性。
7.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称 担保额度相 担保额度 实际发生日期 实际担保金 担保类型 担保期 是否履行完 是否为关联方
11
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
关公告披露 （协议签署 额 毕 担保（是或否）
日和编号 日）
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生额
0.00 0.00
合计（A1） 合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额合
1,709.10 1,709.10
度合计（A3） 计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度相 实际发生日期
实际担保金 是否履行完 是否为关联方
担保对象名称 关公告披露 担保额度 （协议签署 担保类型 担保期
额 毕 担保（是或否）
日和编号 日）
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际发
130,000.00 130,000.00
度合计（B1） 生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保余
130,000.00 130,000.00
保额度合计（B3） 额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合计
130,000.00 130,000.00
（A1+B1） （A2+B2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
131,709.10 131,709.10
计（A3+B3） （A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 2,358.65%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0.00
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保
131,709.10
金额（D）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0.00
上述三项担保金额合计（C+D+E） 131,709.10
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
7.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
深圳春华医药联合企业有限公司 0.00 0.00 0.00 208.52
深圳市国商医药有限公司 0.00 0.00 0.00 147.48
深圳市国际企业贸易有限公司 0.00 0.00 0.00 414.02
郑康豪 0.00 0.00 0.00 181.65
深圳市皇庭地产集团有限公司 0.00 0.00 322.42 322.42
POWERLAND HOLDING LIMITED 0.00 0.00 699.96 699.96
合计 0.00 0.00 1,022.38 1,974.05
12
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 0.00 万元，余额 0.00 万元。
7.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股 5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
股改承诺 - 无 不适用
信息披露义务人在未来
60 个月内不减持本次收
购而持有的百利亚太股
收购报告书或权益变动报告书中所作承
郑康豪 份，信息披露义务人在 严格履行承诺
诺
未来 60 个月内不减持本
次收购间接持有的深国
商股份。
重大资产重组时所作承诺 - 无 不适用
发行时所作承诺 - 无 不适用
其他承诺（含追加承诺） - 无 不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
报告期内公司无新发生重大诉讼、仲裁事项，以前年度的重大诉讼、仲裁事项在报告期内的进展情况如下：
（一）、公司下属子公司融发公司与深圳市宝天投资有限公司（以下简称宝天公司）房屋租赁纠纷一案：
2007 年 1 月 31 日，融发投资与宝天投资签订《房屋使用权转让合同》，合同约定：融发投资将港逸豪庭裙楼 1-4 层房屋使用
权及附属全部装饰装修、设备、设施使用权（系指港逸东方会经营场所、库房、员工餐厅等）转让给宝天公司，宝天公司支
付约定的使用权费给融发公司。因双方在履行合同中发生纠纷，宝天公司至今未曾向融发公司交纳任何房屋使用权费。
2008 年 1 月，融发公司向广东省深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）提起诉讼。罗湖法院受理了本案，经审理
于 2008 年 9 月 18 日以（2008）深罗法民三初字第 459 号《民事判决书》对一审判决。融发公司和宝天公司不服判决，均提
起了上诉。广东省深圳市中级人民法院作出（2008）深中法民五终字第 2867 号民事判决书（于 2009 年 9 月 11 日生效）（详
见 2009 年 10 月 29 日刊登于《证券时报》、香港《大公报》和巨潮资讯网的 2009-39 号公告）。
宝天公司至今尚未按判决书的条款支付房屋使用权费给融发公司。2009 年 10 月 10 日融发公司向深圳市罗湖法院申请执行，
案号为（2009）深罗法执二字第 1222 号，罗湖法院于 2010 年 8 月 24 日轮候查封了宝天公司在深圳市皇家贵族公司中 95％的
股权，查封期限为 2010 年 8 月 24 日至 2011 年 8 月 23 日。在执行过程中，罗湖法院经多方查询，未能发现宝天公司有可供
执行的财产，依法出具（2009）深罗法执二字第 1222 号－（2010）审第 1418 号民事裁定书，裁定终结执行程序。
（二）、深圳市国际商场，深圳市白马服装有限公司与深圳市国际企业股份有限公司，深圳融发投资有限公司股权转让合同纠
纷一案：
2007 年 10 月 19 日，深圳市白马服装有限公司（原告）与深圳市国际企业股份有限公司、深圳融发投资有限公司（被告）签
订《深圳市国际商场股权转让协议》及《补充协议》，约定被告向原告白马公司转让其持有的深圳市国际商场 100％股权，并
于 2007 年 10 月 23 日到市工商局办理了工商变更登记等手续。2009 年 11 月 24 日，深圳市罗湖区地方税务局向深圳市国际商
场发出了《责令限期缴纳税款通知书》，要求原告在 2009 年 12 月 14 日前缴纳 1995 年度企业所得税 1，106，837.58 元，以及
滞纳金 5，886，162.25 元。2009 年 12 月 2 日，原告依据原被告双方签订的《深圳市国际商场股权转让协议》第三条第 2 款
13
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
“国际商场的债权债务（含或有税费）在工商变更登记手续办理完毕日之前由甲方（两被告）享有和承担”的规定，向罗湖
法院提起诉讼，要求被告立即向深圳市罗湖区税务局支付深圳市国际商场欠缴的企业所得税合计 1106837.58 元，滞纳金人民
币 5886162.25 元。2010 年 3 月 20 日，罗湖法院作出一审判决：驳回原告的所有诉讼请求。
2010 年 5 月 6 日，原告又再一次向罗湖法院提起诉讼，要求被告偿付原告人民币 6992999.83 元。2010 年 8 月 20 日，罗湖法
院作出一审判决：被告在本判决书生效之日起十日内向原告深圳市国际商场支付人民币 6992999.83 元。被告对罗湖法院一审
判决不服，于 2010 年 9 月 17 日向深圳中级人民法院提起上诉。2010 年 11 月 15 日进行了二审开庭。2011 年 3 月 23 日收到
中院判决，判决结果为：驳回白马公司的诉讼请求。
（三）、深圳市国际企业股份有限公司与深圳市深港工贸进出口公司（以下简称深港工贸公司）担保责任追偿纠纷一案：
1999 年 9 月 27 日，深港工贸公司向深圳发展银行深南东路支行贷款人民币 1000 万元，公司提供连带担保责任。贷款合同到
期后，深港公司除支付部分利息外，尚欠借款本金和部分利息未还。
2002 年 12 月 30 日国企公司根据深圳市中级人民法院的（2002）深中法经一重字第 5 号民事调解书承担了连带担保责任，代
深港公司偿本付息。2003 年 3 月 26 日，公司向深圳市中级人民法院申请强制执行（2002）深中法经一重字第 5 号民事调解书，
要求向深港工贸公司追偿已经垫付的保证金约 13583873.68 元。本案由广州铁路运输中级法院执行，案号为（2005）广铁中法
执字第 59 号。2009 年 6 月 16 日，公司已向中级法院与广州铁路法院发出了参与分配申请书，要求参与深港工贸公司宗地号
T102-0001 地块约 1800 万的变卖款的分配。2011 年 3 月 17 日深圳市中级人民法院作出通知，告知公司不符合法律规定的参
与分配的条件，不予分配。国企公司已在规定时间内向法院提出异议。现尚未有进一步结论。
（四）、公司下属子公司融发公司与深圳泛华工程集团有限公司（以下简称“泛华公司”）建设工程施工合同纠纷一案：
融发公司与泛华公司于 2005 年 1 月 12 日签订了《建设工程施工合同》，由泛华公司承建融发公司开发的晶岛项目。融发公司
支付了部分工程款项，尚余部分工程款项未支付给泛华公司，泛华公司于 2009 年 12 月起诉了融发公司，要求支付未付的工
程款、逾期利息及其他费用。2010 年 2 月，经广东省高级人民法院调解双方达成了调解协议，广东省高院出具了（2009）粤
高法民一初字第 7 号《民事调解书》。（详见 2010 年 2 月 12 日刊登于《证券时报》、香港《大公报》和巨潮资讯网的公告）。
《民事调解书》生效后，融发公司积极筹措资金偿还所欠泛华公司款项。截止 2010 年 8 月 26 日止，融发公司已偿还《民事
调解书》中约定应偿还的全部款项，《民事调解书》约定的条款已全部履行完毕。
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.5 其他综合收益细目
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
14
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
小计
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计 0.00 0.00
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
一、报告期内公司监事会工作情况
除列席董事会会议外，公司监事会在报告期内共召开了 5 次会议：
1、第五届监事会 2010 年第一次会议于 4 月 26 日在公司发展中心 23 层大会议室以现场方式召开。会议应到监事 3 人，实到
监事 3 人，会议审议并通过了如下议案：
（1）《关于 2009 年度监事会工作报告的议案》；
（2）《关于 2009 年度报告正文及摘要的议案》；
（3）《关于 2010 年第一季度报告及其摘要的议案》；
（4）《关于公司内部控制自我评价报告的议案》；
此次会议决议公告刊登在 4 月 28 日《证券时报》、香港《大公报》以及巨潮资讯网上。
2、第五届监事会 2010 年第二次会议于 8 月 19 日以通讯方式在深圳市福田区金田路 4028 号荣超经贸中心 44 层大会议室召开。
会议应到监事 3 人，实到监事 3 人，会议审议并通过了《二○一○年半年度报告全文及摘要》。
此次会议决议公告刊登在 8 月 20 日《证券时报》、香港《大公报》以及巨潮资讯网上。
3、第五届监事会 2010 年第三次会议于 2010 年 8 月 24 日（星期二）以通讯方式在深圳市福田区金田路 4028 号荣超经贸中
心 44 层大会议室召开。会议应到监事 3 人，实到监事 3 人，会议审议并通过了如下议案：
（1）《关于推选刘晓红为第六届监事会监事候选人的议案》；
（2）《关于推选梁巧云为第六届监事会监事候选人的议案》；
（3）《关于推选张心亮为第六届监事会监事候选人的议案》；
此次会议决议公告刊登在 8 月 26 日《证券时报》、香港《大公报》以及巨潮资讯网上。
4、第六届监事会二○一○年第一次会议于 2010 年 9 月 13 日现场方式在深圳市金田路经贸中心 44 楼公司大会议室召开。会
议应到监事 3 人，实到监事 3 人，会议审议并通过了《关于选举第六届监事会主席的议案》；
此次会议决议公告刊登在 9 月 14 日《证券时报》、香港《大公报》以及巨潮资讯网上。
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
5、第六届监事会二○一○年第二次会议于 2010 年 10 月 26 日以通讯方式在深圳市福田区金田路 4028 号荣超经贸中心 44 层
大会议室召开。会议应到监事 3 人，实到监事 3 人，会议审议并通过了如下议案：
（1）《关于 2010 年第三季度报告全文及正文的议案》；
（2）《关于防止资金占用长效机制建立和落实情况的自查报告的议案》；
此次会议决议公告刊登在 10 月 28 日《证券时报》、香港《大公报》以及巨潮资讯网上。
二、监事会对公司运作情况的独立意见
（一）公司依法运作情况
报告期内监事会对公司依法运作进行了监督，认为公司能够严格依照《公司法》和有关法律、法规依法运作，认真执行中
国证监会的“法制、监管、自律、规范”八字方针，及时、完整的披露公司有关信息，没有出现违规现象，决策程序合法、
合规，内部控制制度基本健全。公司董事、总经理及其他高级管理人员在执行职务时勤勉尽责，忠于职守，严格执行了报告
期内股东大会的各项决议，未发现有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益和股东权益的行为。
（二）公司财务情况
监事会对公司财务结构和财务状况进行了认真的检查，认为公司能够贯彻国家有关财务准则和会计制度，公司季度财务
报告、半年度财务报告、年度财务报告的内容真实、客观地反映了公司的财务状况和生产经营成果。利安达会计师事务所对
公司二○一○年度出具了保留并带强调事项段意见的审计报告，真实反映了公司的财务状况和经营成果。
（三）报告期内公司无募集资金使用情况。
（四）报告期内公司收购及出售资产情况。
报告期内，公司所发生的收购及出售资产情况为公司正常经营业务所需，收购、出售资产交易价格合理，不存在内幕交易，
没有损害部分股东的权益或造成公司资产流失。
（五）报告期内公司关联交易情况。
监事会对公司 2010 年度发生的关联交易进行了监督和核查，认为：报告期内，公司发生的关联交易是公司正常业务所需的、
有确切需要的，签订的交易协议遵循了市场公允原则，交易公平合理，没有损害公司及股东的利益。
（六）财务审计报告
利安达会计师事务所有限责任公司于 2011 年 4 月 25 日就公司 2010 年度出具了保留并带强调事项段意见的审计报告 。董事
会对审计报告所涉事项进行了说明，出具了说明报告。公司监事会经过审核，对该事项及董事会的相关说明发表以下意见：
1、对保留事项，监事会意见如下：
监事会认为年度审计报告真实的反应了公司的真实状况，公司刚刚经历过重组换届，需要面对坪地镇融发东路土地使用权等
这些历史遗留问题，拿出具体措施，尽快消除该保留事项的影响。
针对员工商铺事项，监事会认为，公司要按照股东大会的决议，组织专人，通过多种途径和措施，尽快解决这一历史遗留问
题。
2、针对强调事项，监事会意见如下：
针对持续经营能力，监事会认为公司要按照董事会既定的方针，一方面要尽快推进晶岛项目的开业和运营，促使公司经营性
现金流量恢复正常。同时公司要大力推进融资工作，减轻财务压力。
我们认为董事会对审计意见所涉事项进行了客观的说明，提出的解决措施是积极有效，符合公司的实际情况，同意董事会对
非标准审计意见的相关说明。
（七）监事会对内部控制自我评价报告的意见
监事会内部控制自我评价报告审核后认为：公司内部控制符合《企业内部控制基本规范》及《深圳证券交易所主板上市公司
规范运作指引》等相关要求。内部控制自我评价报告的格式符合深证上（2010）43 号《关于做好上市公司 2010 年年度报告工
作的通知》的要求，符合财政部、证监会等部门联合发布的《企业内部控制基本规范》和《深圳证券交易所主板上市公司规
范运作指引》的规定，内容真实、客观、完整地反映了公司内部控制制度的执行情况和效果。
16
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§9 财务报告
9.1 审计意见
财务报告 是
审计意见 保留意见
审计报告编号
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 深圳市国际企业股份有限公司全体股东
我们审计了后附的深圳市国际企业股份有限公司（以下简称“深国商”）财务报表，包括 2010 年
引言段 12 月 31 日的资产负债表及合并资产负债表，2010 年度的利润表及合并利润表、现金流量表及合
并现金流量表、股东权益变动表及合并股东权益变动表以及财务报表附注。
按照企业会计准则的规定编制财务报表是深国商管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施
管理层对财务报表的责任
和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；
段
（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。除本报告“三、导致保留意见
的事项”所述事项外，我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计
师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报
获取合理保证。
注册会计师责任段
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合
理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
保留事项：
1、根据 2010 年 12 月 31 日召开的 2010 年第四次临时股东大会决议通过《关于妥善解决员工内部
认购商铺事项的议案》，拟以不超过员工认购款项数额 300%的比例（含认购本金的返还和补偿款，
总计不超过 4.5 万元/平方米）对员工进行补偿并解除原认购书。2011 年 4 月 25 日第六届董事会
2011 年第 2 次会议通过《关于为妥善解决员工内部认购商铺事项的议案》，深国商同时承担对方
因收取员工商铺补偿款项而产生的个人所得税。深国商已确认累计损失 86,370,519.24 元（其中：
2010 年度确认营业外支出 76,907,913.24 元，2010 年度以前累计已确认 9,462,606.00 元）。截至本
报告日止，深国商已与 10 名认购人（共计 35 名认购人）达成协议（达成协议的金额为 31,893,682.7
元，对应面积为 606.16 平方米），其余 25 名认购人（认购面积 1,701.56 平方米）因补偿金额等原
因未与深国商达成协议。由于我们无法对未达成协议的其余认购者实施函证及其他程序，我们无
法实施相关的审计程序以获取充分、适当的审计证据判断该项估计是否合理。
审计意见段
2、深国商子公司深圳融发投资有限公司、深圳市深国商商业管理有限公司（原名深圳市龙岗国际
商场有限公司）于 2001 年度转让持有的深圳龙岗融发投资有限公司全部股权，根据深圳融发投资
有限公司与深圳市雅豪园投资有限公司于 2001 年 6 月 27 日以及 2002 年 7 月 12 日签订的两次补
充合同，坪地镇融发东路土地使用权（宗地号：G10205—0011，账面存货净值 6,448,481.22 元）
归属于深圳融发投资有限公司。经产查询权资料，该土地使用权登记的权利人为深圳市东方置地
实业有限公司（即深圳龙岗融发投资有限公司变更后的名称，2011 年 2 月 14 日又更名为深圳市
东方置地集团有限公司），且目前无法对该项资产实质管控。由于对于该土地使用权资产是否产生
损失，我们无法实施相关的审计程序以获取充分、适当的审计证据。
我们认为，除了前段所述事项可能产生的影响外，深国商财务报表已经按照企业会计准则的规定
非标意见
编制，在所有重大方面公允反映了深国商 2010 年 12 月 31 日的财务状况以及 2010 年度的经营成
17
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
果和现金流量。
强调事项：我们提醒财务报表使用者关注：截至 2010 年 12 月 31 日止，深国商资产总额为 154,073.30
万元，资产负债率为 109.74%，且流动负债为 169,078.15 万元。而对深国商影响较大的晶岛项目
截至本报告日未能按照计划完工和招商，经营活动产生的现金流量净额连续 4 年为负数。虽然深
国商已在财务报表附注十一充分披露了拟采取的改善措施，但深国商持续经营能力仍然存在重大
不确定性。
审计机构名称 利安达会计师事务所
审计机构地址 北京市东城区王府井大街 138 号新东安市场 808 室
审计报告日期 2011 年 04 月 25 日
注册会计师姓名
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：深圳市国际企业股份有限公司 2010 年 12 月 31 日 单位：
元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 153,356,391.84 360,786.67 18,673,470.06 252,948.06
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 1,275,452.62 1,399,439.55
预付款项 173,112.00 381,095.00 180,000.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 3,990,327.14 64,562,300.84 8,271,682.45 175,779,689.75
买入返售金融资产
存货 1,295,921,630.89 1,316,533,490.20
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 1,454,716,914.49 64,923,087.51 1,345,259,177.26 176,212,637.81
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
长期股权投资 5,699,905.49 65,073,896.52 6,570,262.84 65,944,253.87
投资性房地产 1,168,880.14 840,131.87 1,445,567.83 1,084,763.51
固定资产 52,778,422.12 4,738,121.88 66,950,342.03 16,311,714.31
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 26,248,835.41 27,084,342.11
开发支出
商誉
长期待摊费用 120,000.00 120,000.00 180,000.00 180,000.00
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 86,016,043.16 70,772,150.27 102,230,514.81 83,520,731.69
资产总计 1,540,732,957.65 135,695,237.78 1,447,489,692.07 259,733,369.50
流动负债：
短期借款 1,300,000,000.00 6,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 45,178,810.77 570,599,631.60
预收款项 32,310,622.12 70,000.00 46,073,971.75 80,000.00
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 4,059,693.09 1,820,873.54 4,034,257.43 1,385,993.95
应交税费 3,500,382.04 3,987,373.26 4,782.62 2,497,675.52
应付利息 3,981,587.16 768,248.25
应付股利 5,127,701.36 5,127,701.36 5,127,701.36 5,127,701.36
其他应付款 241,222,218.31 46,548,513.07 238,935,399.95 68,613,377.28
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 16,590,000.00 184,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,651,971,014.85 57,554,461.23 1,055,543,992.96 77,704,748.11
非流动负债：
长期借款 35,000,000.00 254,000,000.00
应付债券
长期应付款
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
专项应付款
预计负债 6,000,000.00 6,000,000.00
递延所得税负债
递延收益 560,438.13 1,029,282.11
其他非流动负债
非流动负债合计 35,560,438.13 261,029,282.11 6,000,000.00
负债合计 1,687,531,452.98 57,554,461.23 1,316,573,275.07 83,704,748.11
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 220,901,184.00 220,901,184.00 220,901,184.00 220,901,184.00
资本公积 72,315,347.06 64,951,444.59 72,315,347.06 64,951,444.59
减：库存股
专项储备
盈余公积 125,929,834.48 96,841,026.39 125,929,834.48 96,841,026.39
一般风险准备
未分配利润 -363,305,518.07 -304,552,878.43 -197,545,805.36 -206,665,033.59
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 55,840,847.47 78,140,776.55 221,600,560.18 176,028,621.39
少数股东权益 -202,639,342.80 -90,684,143.18
所有者权益合计 -146,798,495.33 78,140,776.55 130,916,417.00 176,028,621.39
负债和所有者权益总计 1,540,732,957.65 135,695,237.78 1,447,489,692.07 259,733,369.50
9.2.2 利润表
编制单位：深圳市国际企业股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 18,312,004.92 226,200.00 22,693,995.40 1,028,360.00
其中：营业收入 18,312,004.92 226,200.00 22,693,995.40 1,028,360.00
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 185,431,219.89 100,457,934.67 54,700,950.12 31,681,953.44
其中：营业成本 16,640,116.44 205,604.82 18,645,256.40 268,673.98
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 1,804,205.53 947,191.64 1,023,824.91
销售费用 6,499,531.55 7,572,539.15
20
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
管理费用 44,034,299.14 13,947,993.09 12,351,098.04 8,158,072.10
财务费用 114,170,577.00 -17,631,196.84 24,184,356.74 -14,646,526.11
资产减值损失 2,282,490.23 102,988,341.96 -9,076,125.12 37,901,733.47
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号
750,000.00 750,000.00
填列）
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“-”号填
-167,119,214.97 -100,231,734.67 -31,256,954.72 -29,903,593.44
列）
加：营业外收入 2,735,661.96 2,354,123.74 25,186,167.35 23,052,138.14
减：营业外支出 113,331,359.32 10,233.91 8,299,365.43 4,494.19
其中：非流动资产处置损失 21,753.98 2,544.19
四、利润总额（亏损总额以“-”
-277,714,912.33 -97,887,844.84 -14,370,152.80 -6,855,949.49
号填列）
减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“-”号填
-277,714,912.33 -97,887,844.84 -14,370,152.80 -6,855,949.49
列）
归属于母公司所有者的净
-165,759,712.71 -97,887,844.84 6,081,038.55 -6,855,949.49
利润
少数股东损益 -111,955,199.62 -20,451,191.35
六、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.75 0.03
（二）稀释每股收益 -0.75 0.03
七、其他综合收益
八、综合收益总额 -277,714,912.33 -97,887,844.84 -14,370,152.80 -6,855,949.49
归属于母公司所有者的综
-165,759,712.71 -97,887,844.84 6,081,038.55 -6,855,949.49
合收益总额
归属于少数股东的综合收
-111,955,199.62 -20,451,191.35
益总额
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元。
9.2.3 现金流量表
编制单位：深圳市国际企业股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
14,589,321.18 96,228.00 21,793,774.42 150,090.00
现金
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
21
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
3,518,671.15 16,240,759.26 28,145,252.39 9,786,149.50
的现金
经营活动现金流入小计 18,107,992.33 16,336,987.26 49,939,026.81 9,936,239.50
购买商品、接受劳务支付的
573,644,752.21 48,725,200.77
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
17,533,955.58 5,666,267.36 14,675,153.14 4,151,833.91
付的现金
支付的各项税费 2,511,577.72 232,599.46 2,180,654.89 1,303,666.94
支付其他与经营活动有关
27,188,923.39 15,800,786.03 13,028,444.33 26,036,046.72
的现金
经营活动现金流出小计 620,879,208.90 21,699,652.85 78,609,453.13 31,491,547.57
经营活动产生的现金
-602,771,216.57 -5,362,665.59 -28,670,426.32 -21,555,308.07
流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 20,000.00 20,000.00
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
13,589,723.20 13,589,723.20 12,944,428.87 12,916,774.60
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
2,376,740.27
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计 15,966,463.47 13,589,723.20 12,964,428.87 12,936,774.60
购建固定资产、无形资产和
774,046.00 119,219.00 1,678,707.63 1,560,361.00
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计 774,046.00 119,219.00 1,678,707.63 1,560,361.00
投资活动产生的现金
15,192,417.47 13,470,504.20 11,285,721.24 11,376,413.60
流量净额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,458,000,000.00 5,000,000.00 26,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
270,000.00
的现金
筹资活动现金流入小计 1,458,000,000.00 5,000,000.00 26,270,000.00
偿还债务支付的现金 613,908,800.00 13,000,000.00 22,960,000.00 14,960,000.00
分配股利、利润或偿付利息
111,432,345.74 31,906,708.92 737,299.42
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
10,397,133.38 3,760,000.00
的现金
筹资活动现金流出小计 735,738,279.12 13,000,000.00 58,626,708.92 15,697,299.42
筹资活动产生的现金
722,261,720.88 -8,000,000.00 -32,356,708.92 -15,697,299.42
流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 134,682,921.78 107,838.61 -49,741,414.00 -25,876,193.89
加：期初现金及现金等价物
18,673,470.06 252,948.06 68,414,884.06 26,129,141.95
余额
六、期末现金及现金等价物余额 153,356,391.84 360,786.67 18,673,470.06 252,948.06
23
深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：深圳市国际企业股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
所有者 所有者
项目 少数股 少数股
实收资 实收资
资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合 资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
本（或 其他 东权益 本（或 其他 东权益
积 存股 备 积 险准备 利润 计 积 存股 备 积 险准备 利润 计
股本） 股本）
220,90 125,92 -197,54 130,91 220,90 125,92 -200,28 148,62
72,315, -90,684 72,315, -70,232
一、上年年末余额 1,184.0 9,834.4 5,805.3 6,417.0 1,184.0 9,834.4 4,817.1 8,596.5
347.06 ,143.18 347.06 ,951.83
0 8 6 0 0 8 2 9
加：会计政策变更
-3,342, -3,342,
前期差错更正
026.79 026.79
其他
220,90 125,92 -197,54 130,91 220,90 125,92 -203,62 145,28
72,315, -90,684 72,315, -70,232
二、本年年初余额 1,184.0 9,834.4 5,805.3 6,417.0 1,184.0 9,834.4 6,843.9 6,569.8
347.06 ,143.18 347.06 ,951.83
0 8 6 0 0 8 1 0
-165,75 -111,95 -277,71
三、本年增减变动金额（减 6,081,0 -20,451 -14,370
9,712.7 5,199.6 4,912.3
少以“-”号填列） 38.55 ,191.35 ,152.80
1 2 3
-165,75 -111,95 -277,71
6,081,0 -20,451 -14,370
（一）净利润 9,712.7 5,199.6 4,912.3
38.55 ,191.35 ,152.80
1 2 3
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（二）其他综合收益
-165,75 -111,95 -277,71
6,081,0 -20,451 -14,370
上述（一）和（二）小计 9,712.7 5,199.6 4,912.3
38.55 ,191.35 ,152.80
1 2 3
（三）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
220,90 125,92 -363,30 -202,63 -146,79 220,90 125,92 -197,54 130,91
72,315, 72,315, -90,684
四、本期期末余额 1,184.0 9,834.4 5,518.0 9,342.8 8,495.3 1,184.0 9,834.4 5,805.3 6,417.0
347.06 347.06 ,143.18
0 8 7 0 3 0 8 6 0
9.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：深圳市国际企业股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
实收资本 实收资本
项目 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权
（或股 资本公积 专项储备 盈余公积 （或股 资本公积 专项储备 盈余公积
股 准备 润 益合计 股 准备 润 益合计
本） 本）
220,901,1 64,951,44 96,841,02 -206,665, 176,028,6 220,901,1 64,951,44 96,841,02 -199,809, 182,884,5
一、上年年末余额
84.00 4.59 6.39 033.59 21.39 84.00 4.59 6.39 084.10 70.88
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
220,901,1 64,951,44 96,841,02 -206,665, 176,028,6 220,901,1 64,951,44 96,841,02 -199,809, 182,884,5
二、本年年初余额
84.00 4.59 6.39 033.59 21.39 84.00 4.59 6.39 084.10 70.88
三、本年增减变动金额（减 -97,887,8 -97,887,8 -6,855,94 -6,855,94
少以“-”号填列） 44.84 44.84 9.49 9.49
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
-97,887,8 -97,887,8 -6,855,94 -6,855,94
（一）净利润
44.84 44.84 9.49 9.49
（二）其他综合收益
-97,887,8 -97,887,8 -6,855,94 -6,855,94
上述（一）和（二）小计
44.84 44.84 9.49 9.49
（三）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
220,901,1 64,951,44 96,841,02 -304,552, 78,140,77 220,901,1 64,951,44 96,841,02 -206,665, 176,028,6
四、本期期末余额
84.00 4.59 6.39 878.43 6.55 84.00 4.59 6.39 033.59 21.39
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深圳市国际企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
√ 适用 □ 不适用
本公司报告期内前期会计差错更正如下：
子公司深圳市龙岗国商企业有限公司拥有一块用途为工业用地的土地使用权，公司取得该土地使用权的最初目的是为了商业
开发，公司在前期投入了部分费用用于该土地使用权用途的变更，公司基于持有该土地使用权的目的及所开展的变更土地使
用权的工作，将该土地使用权计入存货科目。由于变更土地使用权的目的最终未达到，本年度将原计入存货的该土地使用权
追溯调整计入无形资产并按照使用权年限进行摊销。调减存货账面原值 47,893,568.15 元、存货跌价准备 16,631,692.55 元、账
面净值 31,261,875.60 元，调增无形资产原值 47,893,568.15 元、累计摊销 17,066,254.84 元、减值准备 4,578,477.90 元。本次追
溯调整累计调减以前年度未分配利润 4,177,533.49 元，调减本期净利润 835,506.70 元。
上述前期会计差错均采用追溯调整法，比较财务报表已按调整后的数字填列。
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
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