证券代码：000056、200056 证券简称：皇庭国际、皇庭 B 公告编号：2022-49
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
关于对深圳证券交易所 2021 年年报问询函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏。
深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“公司”、“皇庭国际”）于
2022 年 5 月 9 日收到深圳证券交易所下发的《关于对深圳市皇庭国际企业股份
有限公司 2021 年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2022〕第 203 号，以下
简称“问询函”）。现对问询函的回复公告如下：
1.年报显示，你公司前五名客户中，第四名客户为实际控制人郑康豪控制
的深圳市皇庭酒店管理有限公司，当期实现销售收入 0.14 亿元；前五名供应商
中，第三名供应商为郑康豪控制的深圳市皇庭商业管理有限公司，当期采购金
额为 0.12 亿元。请详细说明：
（1）上述关联方的基本情况，包括但不限于注册资本、注册地址、成立时
间、经营范围、与公司的合作历史，本次对关联方客户销售的毛利率、信用政
策、对应应收账款余额、期后回款金额等，公司对关联客户的信用政策是否显
著宽松于其他客户。
公司回复：
深圳市皇庭酒店管理有限公司（以下简称“皇庭酒店”）注册资本 30000
万元人民币，注册地址深圳市福田区福田街道福山社区福华三路与金田路交界处
东南侧卓越世纪中心、皇岗商务中心皇岗商务中心负 1 层 1 层、5 层、25 楼夹层
至 38 层，成立时间 2008 年 6 月 4 日，经营范围为酒店管理、物业管理、投资兴
办实业、经济信息咨询、会务服务等。
本公司主要给皇庭酒店提供物业租赁和物业管理服务，合同约定皇庭酒店应
于每月 5 日前支付当月租金和物业管理相关费用，与其他租户的付款时间基本是
一致的。截至 2021 年 12 月 31 日，皇庭酒店应收账款余额为 4,351.40 万元。截
至回函日，皇庭酒店支付应收账款 11.52 万元。
深圳市皇庭商业管理有限公司（以下简称“皇庭商业管理”）注册资本 1000
万元人民币，注册地址深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350 号岗厦皇庭大
厦 28A05 单元，成立时间 2009 年 6 月 29 日，经营范围为商业营销策划、经营管
理咨询；国内贸易；经营进出口业务；物业租赁；物业管理；停车场经营管理；
保健按摩、足浴等。
皇庭商业管理系皇岗商务中心的出租方，由皇庭商业管理于 2010 年 6 月 30
日从深圳市皇岗商务中心物业服务有限公司整租而来，租赁期限 15 年，并约定
由皇庭商业管理向供电局支付电费，将电费开票主体变更为皇庭商业管理。受出
租方皇庭商业管理的委托，由本公司之子公司皇庭商务服务为其提供物业管理服
务。合同约定，由皇庭商务服务收取租户的电费，并向租户开具增值税发票；并
由皇庭商务服务根据供电局的电费结算清单向皇庭商业管理支付电费,并取得增
值税发票，该电费金额与皇庭商业管理向供电局支付的金额一致。当期采购金额
0.12 亿元系皇庭商务服务向皇庭商业管理支付的电费。
（2）你公司当期与上述关联方发生的采购、销售业务的具体内容，发生上
述交易的原因及合理性、必要性。
公司回复：
本公司与皇庭酒店的销售业务主要是给皇庭酒店提供物业租赁和物业管理
服务。皇庭大厦负一层至五层系深圳市岗厦实业股份有限公司整租给本公司的，
由本公司对外提供租赁和物业管理服务，皇庭酒店租赁皇庭大厦 4 层 05 单元，
皇庭酒店租赁面积 792.93 平方米，租赁期限 2019.10.1—2022.9.30。
本公司受出租方皇庭商业的委托，为皇岗商务中心商业、写字楼提供物业管
理服务，根据供电局的电费结算清单向皇庭商业支付电费。皇庭酒店的物业面积
为 54,809.02 平方米，租赁期限 2020.3.1-2023.12.31。本公司主营业务为商业
运营服务和物业管理服务，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领
域提供综合运营服务，因此本公司为皇庭酒店提供的租赁和物业管理服务、向皇
庭商业管理支付电费均具有合理性和必要性。
（3）上述关联方之间是否存在业务或资金往来，是否与你公司存在非经营
性资金往来。
公司回复：
皇庭酒店与皇庭商业管理之间存在业务往来。皇庭商业管理系皇岗商务中心
的出租方，由皇庭商业管理于 2010 年 6 月 30 日从深圳市皇岗商务中心物业服务
有限公司整租而来，租赁期限 15 年。皇庭酒店系皇岗商务中心的租户，与皇庭
商业管理签订了租赁合同，租赁皇岗商务中心第 5 层、26-38 层、41-52 层物业
作为酒店、公寓、办公场所。而本公司受出租方皇庭商业的委托，为皇岗商务中
心商业、写字楼提供物业管理服务。
本公司与皇庭酒店、皇庭商业管理除了上述业务外，不存在其他非经营性资
金往来。
请年审机构核查并发表明确意见。
会计师回复：
一、销售业务
针对上述事项，会计师执行了如下程序包括但不限于：
1、通过第三方查询网站企查查，查询皇庭酒店工商信息，了解关联方工商
资料等基本情况；
2、获取公司营业收入明细账与租赁销售合同，核对主要合同条款或条件，
确认公司租赁收入确认政策是否符合会计准则；
3、获取物业公司营业收入销售台账，通过核对管理费及水电费的结算日期
及金额，确认公司的管理费及水电费收入确认的时点及金额的准确性和完整性，
评价公司的管理费及水电费收入确认政策是否恰当；
4、通过银行回单与账面进行核对，确定皇庭酒店销售回款的真实性并判断
其是否存在其他非经营性资金往来；
4、对皇庭酒店的交易内容及余额进行函证，进一步确认交易的真实性和准
确性。
基于项目组所执行的审计程序，我们认为关联方销售业务真实且不存在其他
非经营性资金往来。
二、采购业务
皇庭商业管理租入皇岗商务中心，经出租方的同意，商业管理被赋予了开票
的资格并向供电局支付电费，后皇庭商业管理委托皇庭国际之子公司皇庭商务服
务皇岗中心分公司进行物业管理。皇庭商务服务皇岗中心分公司根据供电局的账
单每月向皇庭商业管理支付电费，中间没有差价。
针对上述事项，会计师执行了如下程序包括但不限于：
1、了解该项业务的背景以及本次关联交易的必要性，并检查皇庭商业管理
的物业服务合同；
2、获取 2021 年度相关电费结算明细单和对应的银行流水，与账面计提的电
费成本及支付凭证进行核对；
基于项目组所执行的审计程序，我们认为关联方采购业务真实且不存在其他
非经营性资金往来。
2.你公司前五名客户合计销售金额为 1.07 亿元，占年度销售总额的 14.16%；
前五名供应商合计采购金额 0.85 亿元，占年度采购总额比例 63.02%，其中第一
大、第二大供应商采购额占比达 55.8%。请说明以下事项：
（1）请结合所处行业特点、业务模式等，对比最近三年的前五大供应商采
购金额，说明报告期内供应商集中度较高的原因及合理性，你公司采购集中度
与同行业可比公司相比是否存在重大差异，是否对个别供应商存在重大依赖的
情形，如是，请充分提示相关风险。
公司回复：
公司主要以经营管理支持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、
整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业
不动产领域提供综合运营服务，为位于深圳、重庆、成都、东莞、惠州及钦州的
写字楼、住宅、公寓、商业物业提供物业管理服务。
2019 年-2021 年，前五大供应商采购的主要项目是整租的租金、电费及保洁
服务费用，跟公司的主营业务息息相关，因此出现集中度较高的情况，不存在对
个别供应商存在重大依赖的情形。
（2）请说明前五大客户和供应商的名称、销售和采购金额、提供和采购的
具体产品或服务、上年同期金额及同比变化情况、持续合作期限；你公司近三
年主要供应商和客户是否发生重大变化。
公司回复：
2019 年-2021 年，前五大客户和供应商基本未发生重大变化。前五大客户中
宁波银行和皇庭酒店各年金额基本持平，铭门盛宴餐饮有限公司、成都书声科技
有限公司 2021 年整年的租金收入，因此较去年同期有所增加。
前五大供应商中深圳市岗厦实业股份有限公司租金各年金额基本持平。深圳
供电局有限公司、皇庭商业管理及国网四川省电力公司成都供电公司均为电费，
各年根据用电量及用电单价进行结算。深圳卫士美洁有限公司为公司定标保洁服
务承包商，各年保洁服务金额基本持平。
客户和供应商名称、提供和采购的具体产品或服务、持续合同期限详见下表：
（单位：万元）
性质 合作期
前五大客户 2021 年 2020 年 2019 年
限
租金、
宁波银行股份有限公司
物业 4年 4,853.97 4,203.69 4,270.00
深圳分行
费
租金、
中国平安人寿保险股份
物业 4年 1,387.27 2,097.09 1,844.50
有限公司
费
租金、
深圳市皇庭酒店管理有
物业 长期 1,353.88 1,347.02 2,029.90
限公司
费
租金、
铭门盛宴餐饮有限公司 物业 2年 1,287.67 960.76
费
租金、
成都书声科技有限公司 物业 1年 1,800.30
费
租金、
深圳盒马网络科技有限
物业 3年 869.06
公司
费
深圳市粤商小额贷款有
贷款 1年 3,959.50
限公司
深圳市中融小额贷款股
贷款 1年 2,988.77
份有限公司
合计 10,683.09 9,477.62 15,092.67
合作期
前五大供应商 性质 2021 年 2020 年 2019 年
限
深圳市岗厦实业股份有限公
租金 4年 3,369.15 3,389.30 4,077.89
司
深圳供电局有限公司 电费 长期 2,773.71 2,842.12 3,055.87
深圳市皇庭商业管理有限公
电费 长期 1,180.57 923.41 1,192.30
司
保洁服
深圳卫士美洁有限公司 3年 621.04 826.10
务
国网四川省电力公司成都供
电费 长期 507.96
电公司
销售产
深圳市国盛源商贸有限公司 1年 647.50
品
深圳市兴派建筑工程有限公
工程款 3年 1,185.29
司
厦门市集美城发物业有限公
物业费 1年 1,149.28
司
合计 8,452.43 9,489.40 9,799.66
（3）除在年报中已披露的关联方外，请说明客户和供应商中与你公司、董
事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人是否还存在关联关系或可
能造成利益倾斜的其他关系。
公司回复：
除在年报中已披露的关联方外，客户和供应商中与公司、董事、监事、高级
管理人员、5%以上股东、实际控制人不存在关联关系或可能造成利益倾斜的其他
关系。
3. 年 报 显 示 ， 你 公 司 2021 年 第 一 至 第 四 季 度 的 营 业 收 入 分 别 为
190,812,481.33 元，177,855,975.69 元，184,313,248.98 元，201,428,657.46
元，2021 年第一至第四季度归属于上市公司股东的净利润分别为 2,557,012.18
元，-25,652,450.93 元，-2,944,767.10 元，-1,131,291,594.09 元。2021 年
第 一 至 第四 季度 经 营活 动 产生 的 现金 流量 净 额分 别 为 25,203,966.23 元 ，
193,698,475.49 元，103,733,811.87 元，85,735,247.35 元。
（1）请你公司结合 2021 年第一季度至第四季度宏观环境变化、市场需求
变化、产品或服务价格变化趋势等因素，说明各个季度营业收入差异不大的情
况下，利润差异较大的原因。
公司回复：
2021 年，尽管遭受局部疫情反复和国际形势复杂等因素影响，我国经济整
体仍平稳过渡，消费市场展露出活力和韧性，服务业景气程度稳步回升，商铺租
赁需求逐步回复，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体继续回升。2021 年
各个季度营业收入稳定，较去年同期均有所增长。
造成公司各个季度营业收入差异不大的情况下，第四季度利润差异较大的主
要原因是：
一、 财务费用增加
公司受融资环境、融资政策影响，公司部分贷款到期无法续期，无法履约偿
还借款。因借款合同纠纷，中信信托有限责任公司、江苏新扬子造船有限公司、
渤海银行、浙商银行等陆续对公司及相关方提起了诉讼。截至 2021 年 12 月 31
日，诉讼案件还处在审理或者执行阶段，公司通过咨询律师事务所等专业机构，
并根据最高人民法院于 2017 年出台的《关于进一步加强金融审判工作的若干意
见》（法发〔2017〕22 号）第二条第 2 款对金融借款合同纠纷中的违约金标准
上限的规定，在年底对这部分涉诉的借款合同利率与上述规定标准上限利率的差
额部分确认了财务费用。2021 年年底公司确认财务费用利息支出 7.58 亿元，较
去年同期增加 106.75%，减少公司本期净利润 7.58 亿元。
二、 投资性房地产公允价值变动
受国家政策及经济形势的影响，公司及其下属子公司持有的投资性房地产所
处区域的市场价格有下降迹象。公司根据聘请的专业房地产评估公司于 2021 年
末对投资性房地产公允价值进行估价并出具的评估报告，确认了公允价值变动收
益-8.23 亿元，减少公司本期净利润 8.23 亿元。
（2）请结合公司的业务情况说明第一季度到第四季度的经营活动产生的现
金流量净额波动的原因，经营活动现金流量净额与净利润变动趋势不匹配的原
因及合理性，是否存在提前确认收入、调节净利润的情形。
公司回复：
1、公司第二季度到第四季度的经营活动产生的现金流量净额差异不大，第
一季度到第二季度经营活动产生的现金流量净额差异较大的主要原因是公司在
第一季度归还了部分往来款，经营活动现金流出金额较大，而第二季度公司预收
了部分商户的租金，销售商品产生的现金流入金额增加，同时公司加强了对经营
活动现金流出的管控，因此公司在第二季度经营活动产生的现金流量净额有较大
增长。
2、公司经营活动现金流量净额与净利润变动趋势不匹配的主要原因是公司
财务费用增加、投资性房地产公允价值变动的叠加影响，不存在提前确认收入、
调节净利润的情形。
4.你公司当期销售费用为 0.16 亿元，较去年的 0.19 亿元下降 13.31%；公
司当期销售费用中招商费用仅为 62 万元，较去年 665 万元下滑 91%。请你公司：
（1）结合销售费用中各项目的明细构成、本期变化情况、变动原因等，说
明你公司整体销售费用下降的原因。
公司回复：
公司销售费用主要构成是人力资源费、广告费、招商费和促销活费等，其中
人力资源费较上年同期增加 50.86%，主要系公司整租不动产投资项目人员增加
所致，公司整体销售费用下降的主要原因是 2020 年对商业不动产项目招商调整
后，成效显现，本期公司商业不动产项目出租率较高，退租掉铺情况少，招商工
作基本由公司内部招商团队完成，中介渠道成交面积大幅减少，因而招商费用大
幅下降。公司当期销售费用各项目的明细构成、变动情况如下表：
（单位：万元）
项目 本期发生额 上期发生额 变动比例
人力资源费 913.04 605.20 50.86%
资产摊提费用 128.42 123.77 3.76%
广告费 367.03 341.84 7.37%
招商费 61.80 664.76 -90.70%
促销活动费及其他 167.55 153.83 8.92%
合计 1,637.84 1,889.41 -13.31%
（2）详细说明在营业收入增长的同时招商费用大幅下滑的原因及合理性。
公司回复：
2020 年上半年受疫情影响，购物中心客流、销售较少，随着疫情逐步得到
控制，公司积极响应政府出台的各种促消费政策，组织开展了多项营销活动，同
时聘请中介机构开拓销售渠道，中介渠道成交面积较大，因此招商费用较高。
2021 年购物中心、写字楼的出租率逐步提高且较为稳定，仅有少量客户退
租及新签，营业收入较去年同期有所增长。而招商工作基本由公司内部招商团队
完成，中介渠道成交面积大幅减少，因此招商费用也相应减少。
（3）你公司在 2021 年年报“第三节 管理层讨论与分析”中称，“招商工
作实现‘稳增长’，2021 年，深圳办公楼市场去化表现超预期，深圳市全年甲
级办公楼净吸纳量为 104.3 万平方米，创造历史高峰水平……在大环境影响下，
招商团队通过激励政策等策略，提高写字楼租赁的成交率，实现了招商、利润
的稳步增长。”请说明上述表述与你公司当期招商费用的大幅下滑是否存在矛
盾之处，相关信息披露是否存在虚假记载或误导性陈述。
公司回复：
2021 年起公司为降本增效适应新市场环境变化，与原有外部营销（招商）
团队解约。
由于公司的品牌和区位优势吸引了大量的优质客户资源，同时，在长期客户
关系维护过程中公司培养出一批业务熟练的招商团队，使得公司在解除外部销售
团队后依然能够保持业务的稳定性。
综上，招商工作稳定增长与招商费用大幅下滑不存在矛盾。
在报告期内公司所属裙楼出租率逐年上升，收入也得到了稳步提升，公司通
对深圳市场的业务模式进行分析，总结有效经验，结合激励政策和佣金政策提高
写字楼租赁的带看量和成交率。
成都写字楼的出租率、租金收入也呈逐年递增态势。21 年出租率年初为 97%，
至 7 月达到 99%，年末出租率为 94%，年度平均出租率为 96%。年租金收入为 5263.5
万，较 20 年增长 27.49%。
信息披露不存在虚假记载或误导性陈述。
请年审机构对上述问题（1）（2）核查并发表明确意见。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了如下程序包括但不限于：
1、了解公司销售费用构成，获取金额较大的销售合同，核对主要合同条款
是否与账面记录相符，分析其变动原因；
2、通过检查新增销售合同签署时间，比较本期较上期新增销售合同的数量
及金额，判断公司的收入增长情况是否与招商费用的变动趋势相符；
3、取得公司花名册并获取公司薪酬分配表，了解销售人员数量变动情况和
复核计入销售费用的工资薪酬分配情况，并结合公司业务变动和需求情况，分析
人员数量变动的合理性；
4、复核招商费用相关合同，结合本期新增销售合同签署时间及租赁期间、
金额，分析企业上个会计年度因疫情导致购物中心客流、销售较少公司积极响应
政府出台的各种促销费政策，组织开展了多项营销活动，同时聘请中介机构开拓
销售渠道所产生的大额招商费用，于本期大幅减少的合理性与真实性；
经核查，我们认为，基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程
序，未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处，相关会计
处理符合会计准则的规定。
5.你公司当期财务费用为 7.6 亿元，较去年 3.67 亿元增长 107.2%，其中财
务费用-利息支出为 7.58 亿元；当期其他应付款为 13.84 亿元，较上年的 6.42
亿元增加 7.42 亿元，增幅达 115.58%，你公司称主要是借款利率提高，应付利
息增加所致；此外，你公司当期筹资活动现金流入 1.35 亿元，筹资活动现金流
出 6.01 亿元，筹资活动产生的现金流量净额为-4.66 亿元。请你公司：
（1）详细说明在筹资活动产生的现金流程净额为负的情况下，你公司当期
利息费用大幅增长的原因及合理性。
公司回复：
公司本期筹资活动现金流入为 1.35 亿元，其中取得借款收到的现金为 1.3
亿元；筹资活动现金流出为 6.01 亿元，其中偿还借款本金支付的现金为 2.27
亿元，偿付借款利息支付的现金为 2.54 亿元，筹资活动流出的现金超过筹资活
动流入的现金，因而导致筹资活动产生的现金流量净额为负。
因公司受融资环境、融资政策影响，公司部分贷款到期无法续期，无法履约
偿还借款。截至 2021 年 12 月 31 日，借款诉讼案件还处在审理或者执行阶段，
公司通过咨询律师事务所等专业机构，并根据借款合同的约定及法发〔2017〕22
号第二条第 2 款对金融借款合同纠纷中的违约金标准上限的规定，公司对这部分
逾期借款的借款合同利率与上述规定标准上限利率的差额部分确认了财务费用，
因此 2021 年公司确认财务费用利息支出 7.58 亿元，较去年同期增加 106.75%。
（2）详细说明利息支出的具体情况，包括出借方名称（请穿透至自然人或
法人）、金额、利率、期限及本期对应的利息费用等，说明利息支出大幅增长
的原因及合理性。
公司回复：
截至 2021 年 12 月 31 日，公司本期财务费用 7.6 亿元，财务费用利息支出
7.58 亿元，较去年同期增加 106.75%，主要包括短期借款、长期借款利息支出
6.50 亿元，其他应付款中借款利息支出 0.84 亿元，依据新租赁准则确认的利息
支出 0.24 亿元。
公司银行借款余额为 39.09 亿元，本期计提财务费用-利息支出金额为 6.5
亿元，其中中信信托计提的利息支出为 5.70 亿元，较去年同期增加 316.30%。
公司其他应付款中借款金额为 5.47 亿元，本期计提财务费用-利息支出 0.84 亿
元。利息支出金额增加的主要原因系中信信托有限责任公司（以下简称“中信信
托”）27.5 亿元借款受国家相关政策的影响，无法续期，后因借款合同纠纷，
中信信托对公司下属子公司融发投资及相关方提起了诉讼，截至 2021 年 12 月
31 日，案件尚在审理中，公司根据法发〔2017〕22 号第二条第 2 款对金融借款
合同纠纷中的违约金标准上限的规定计提了财务费用-利息支出。
具体借款信息详见下表：
（单位：万元）
出借方名 合同利 已计提应付
金额 期限 状态
称 率 利息
5.0025%
浦发银行 10,100.00 2020/8/11-2022/8/11 562.42
/5.5%
九江银行 16,730.00 6.525% 2021/10/21-2022/10/20 1,108.40
5.4375%
中信银行 3,594.99 2021/4/10-2022/4/10 257.77
/7.68%
6.14%/6
浙商银行 1,744.36 2020/9/25-2021/9/13 135.61 诉讼中
.09%
厦门国际
8,500.00 6.100% 2021/1/25-2022/1/25 545.46
银行
浦发银行 10,040.00 5.700% 2017/6/12-2022/6/12 583.74
渤海银行 12,900.00 6.175% 2019/4/29-2021/4/28 1,106.13 诉讼中
徽商银行 45,900.00 7.000% 2020/12/29-2023/12/28 3,359.92
中信信托 275,000.00 9.370% 2016/3/30-2021/3/30 56,970.30 诉讼中
恒丰银行 6,400.00 6.403% 2017/11/6-2022/9/20 391.97
江苏扬子 33,400.00 15.2% 2020/6/20-2021/6/20 5,188.23 诉讼中
江
执行阶
莱华商业 19,776.26 12.0% 2020/11/20-2020/5/20 3,014.20
段
马鞍山酒
1,500.00 18.0% 2020/4/17-2021/3/31 175.40 诉讼中
店
合计 445,585.61 73,399.55
（3）详细说明其他应付款的具体情况，包括出借方名称（请穿透至自然人
或法人）、借款期限、利率、到期时间、是否逾期、截至目前的还款情况、公
司的具体还款安排、是否存在到期无法偿还的风险等，当期其他应付款涉及的
利息费用的计算过程、相关费用大幅增长的原因及合理性，前期约定的借款利
率是否合理，相关借款是否设置了抵押物或担保物，你公司、董事、监事、高
级管理人员、5%以上股东、实际控制人与出借方是否存在关联关系，相关款项
的形成是否具备商业实质，是否存在利益输送或损害上市公司利益的情形。
公司回复：
截至 2021 年 12 月 31 日，公司其他应付款 13.84 亿元，主要是应付利息 4.93
亿元，非金融机构借款本金为 5.47 亿元，商户的押金、保证金 1.93 亿元。
应付利息中主要是应付中信信托借款利息 4.17 亿元，江苏新扬子造船有限
公司借款利息 0.54 亿元。
2016 年 3 月 30 日，本公司之子公司融发投资与中信信托签订了信托贷款合
同，借款金额为 30 亿元，借款期限 2016 年 3 月 30 日至 2021 年 3 月 30 日。截
至 2021 年 12 月 31 日，公司逾期未偿还本金余额为 27.5 亿元。中信信托 27.5
亿元借款受国家相关政策的影响，无法续期，后因借款合同纠纷，中信信托对公
司下属子公司融发投资及相关方提起了诉讼，案件尚在审理中，公司根据法发
〔2017〕22 号第二条第 2 款对金融借款合同纠纷中的违约金标准上限的规定计
提了财务费用-利息支出，截至 2021 年 12 月 31 日，中信信托应付利息余额为
4.17 亿元。
2020 年 6 月 20 日，本公司向国民信托有限公司借款人民币 35,000 万元，
由深圳市中行建设工程顾问有限公司、重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称“重
庆皇庭广场”）、郑康豪担保，重庆皇庭广场以其位于重庆九龙坡区彩云大道
10 号的珠宝广场提供抵押担保，深圳市皇庭不动产管理有限公司以其持有的珠
宝广场 100%的股权提供质押担保。国民信托有限公司于 2021 年 3 月 30 日将债
权转移给江苏新扬子造船有限公司，截至 2021 年 12 月 31 日，借款余额为 33,400
万元，因到期未能按约还款，江苏新扬子造船有限公司对皇庭国际提起诉讼，该
案件已进入二审诉讼，尚未裁定。公司根据江苏省无锡市中级人民法院民事判决
书，计提了财务费用利息支出 5,188.23 万元，截至 2021 年 12 月 31 日，江苏新
扬子造船有限公司应付利息余额为 5,355.50 万元。
公司应付利息余额明细如下:
（单位：万元）
出借方名称 金额 合同利率 期限 应付利息余额 状态
中信信托 275,000.00 9.39% 2016/3/30-2021/3/30 41,716.85 诉讼中
江苏扬子江 33,400.00 15.2% 2020/6/20-2021/6/20 5,355.50 诉讼中
莱华商业 19,776.26 12.0% 2020/11/20-2020/5/20 1,311.28 执行阶段
浙商银行 1,744.36 6.14%/6.09% 2020/9/25-2021/9/13 46.22 诉讼中
渤海银行 12,900.00 6.175% 2019/4/29-2021/4/28 846.06 诉讼中
合计 342,820.62 49,275.91
2020 年 11 月 20 日，本公司向深圳莱华商业管理有限公司借款人民币
20,000 万元，借款期限为六个月。该笔借款由深圳市皇庭不动产管理有限公司、
深圳市皇庭产业控股有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司、郑康豪先生提供
连带责任保证担保；由本公司之子公司深圳市皇庭不动产管理有限公司以其持有
的深圳市皇庭物业发展有限公司的 100%股权、 深圳市皇庭云物业服务有限公司
的 100%股权提供质押担保。截至 2021 年 12 月 31 日，该笔借款本金余额为人民
币 19,776.26 万元。因该借款合同纠纷，莱华商业向深圳国际仲裁院申请仲裁，
该案件仲裁已裁决，进入执行阶段。公司根据深圳国际仲裁院裁决书计提了财务
费用利息支出 3,014.20 万元。
2020 年 4 月 17 日，本公司与江苏东汉投资开发有限公司签订编号 20200417
号《借条》，约定借入人民币 1,500.00 万元，期限半年，该笔借款由郑康豪、
皇庭产控、皇庭投资提供担保。2020 年 10 月 22 日，各方就该笔借款签订展期
合同，展期至 2021 年 3 月 31 日。
由于未按期向借款人归还本息，东汉投资将债权转让给马鞍山名涛酒店管理
有限公司（以下简称“马鞍山酒店”），马鞍山酒店公司于 2021 年 9 月 1 日向
马鞍山市花山区人民法院起诉，要求归还本金 1,439.88 万元并按 15.4%偿付利
息，截至本报告期，该诉讼事项尚在审理过程中,公司按 15.4%的利率计提了财
务费用利息支出 175.40 万元。其他应付款具体借款明细详见下表：
（单位：万元）
出借方名称 金额 合同利率 期限 财务费用 状态
江苏扬子江 33,400.00 15.2% 2020/6/20-2021/6/20 5,188.23 诉讼中
莱华商业 19,776.26 12.0% 2020/11/20-2020/5/20 3,014.20 执行阶段
马鞍山酒店 1,500.00 18.0% 2020/4/17-2021/3/31 175.40 诉讼中
合计 54,676.26 8,377.83
公司、董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人与出借方不存
在关联关系，不存在利益输送或损害上市公司利益的情形。
（4）请说明公司的偿债计划、资金来源及筹措安排，按照目前公司相关借
款的利率对 2022 年的财务费用、其他应付款进行测算，并说明是否可能导致公
司未来的流动性风险进一步加剧、融资能力进一步恶化，如是，请充分提示风
险，并说明公司拟采取的应对措施。
公司回复：
公司已在积极推进出售部分资产的工作，降低负债率，提高流动性。2022
年 3 月 25 日公司通过联交所对外发布了《深圳融发投资有限公司 100%股权转让
意向征集公告》，参考价格为人民币 56.20 亿元，同日，公司通过联交所对外发
布了《重庆皇庭珠宝广场有限公司 100%股权转让意向征集公告》，参考价格为
人民币 7.65 亿元。
按照公司相关借款利率对公司借款进行测算，因诉讼中的借款判决与执行时
间无法确认，各项借款均计算至 2022 年 12 月 31 日，财务费用-利息支出金额为
8.36 亿元。
目前，本公司与意向购买方已就融发投资股权转让事项签署了标的项目收购
意向书，若上述股权转让实施完成，转让所得将用以清偿公司及其它相关公司的
借款本金利息及其他债务，将极大优化公司资产和债务结构。但相关资产的出售
谈判和交易需要一定的时间，并存在一定的不确定性，请投资者关注相关风险。
请年审机构核查并发表明确意见。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了如下程序包括但不限于：
1、获取长短期借款台账与相关借款利计提明细表，测算其相关财务费用确
认的准确性并与公司账面记录进行核对；
2、通过中国人民银行获取的企业信用报告，确认公司借款及相关质押、抵
押等担保情况的真实性和完整性；
3、对长短期借款的借款金额，借款利率及借款时间等关键借款信息进行银
行函证并获取相关借款合同、综合授信合同及相关诉讼资料；
4、就逾期部分的借款本金及逾期借款利率与律师和企业财务人员进行沟通
了解，并获取法律意见书；根据法发〔2017〕22 号第二条第 2 款对金融借款合
同纠纷中的违约金标准上限的规定，对这部分涉诉的借款合同利率与上述规定标
准上限利率差额确定财务费用，测算并检查相关财务费用-利息支出及应付利息
计提的准确性；；
5、通过借款合同中逾期借款相关的协议条款、法院民事判决书和民事起诉
状等资料，梳理公司逾期借款情况并在 2021 年度审计报告中进行披露；
6、已获取公司为解决上述借款及应付利息所导致的流动性风险而出售相关
资产所签署的关于出售国商购物中心（即皇庭广场）收购意向书，并访谈该项目
意向购买方相关负责人，确认该意向的真实性，截至目前，该项目尚未取得实质
性进展，存在较大的不确定性，已在 2021 年度审计报告期后事项中予以披露；
7、已获取 2022 年 1 月 26 日公司全资子公司皇庭不动产及成都商业就成都
皇庭中心项目与华银（深圳）金融控股有限公司签署了《股权转让协议书》，截
止目前，该项目尚未取得实质性进展，尚存在较大不确定性，已在审计报告期后
事项中进行披露。
经核查，我们认为，基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程
序，未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处，相关会计
处理符合会计准则的规定。
6. 2018 年 12 月，你公司以同心基金 22.34%股份与控股股东皇庭集团旗
下的重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称“重庆皇庭”）100%股权进行资产
置换。同时交易各方对重庆皇庭广场进行业绩承诺。重庆皇庭 2019 年度实际实
现承诺收入 826.96 万 元，未达到业绩承诺要求，2020 年 8 月 22 日，你公司收
到业绩承诺方皇庭集团支付的业绩补偿款 3173.04 万元。
重庆皇庭 2020 年度实际实现承诺收入 1520.9 万元，未达到业绩承诺要求，
但你公司于 2021 年 4 月 29 日披露公告称与皇庭集团及重庆皇庭原股东重庆九
龙珠宝达成业绩承诺调整协议，将 2020 年及以后年度重庆皇庭的业绩承诺延期
1 年履行，即 2021 年度不低于 5000 万元。
重庆皇庭 2021 年度实际实现承诺收入 1,229.61 万元，仍未达到业绩承诺
要求，按照相关约定，皇庭集团或其子公司应当在三个月内以现金方式进行补
偿。请你公司：
（1）详细说明并量化分析重庆皇庭近三年业绩未达预期的原因及合理性。
公司回复：
为落实本公司战略发展需要，集中资源做好公司主业，同时避免同业竞争，
扩大商业不动产管理规模，公司于 2018 年 12 月以公司旗下深圳市同心投资基金
股份有限公司 22.34%股份与公司关联方重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司旗
下的重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称“重庆皇庭广场”）100%股权进行资
产置换。
2019 年公司对重庆珠宝广场有限公司名下的商业重庆皇庭广场重新调整招
商定位，由以珠宝婚庆为主题的专业商场转型升级为综合性购物中心，并于 2019
年 11 月 15 日二次开业，新引入的品牌等商户尚在一定的培育期，前期租金单价
较低。
2020 年，重庆皇庭广场升级为综合性购物中心后，新引入的品牌还在培育
期。同时受新冠肺炎疫情的影响，市场以及经营环境遭受到不可抗力的冲击。商
场客流减少、商铺掉铺加剧，品牌缩减扩店及延迟开业。导致商场招商率和开业
率较低，公司收入减少。
2021 年受新冠疫情的持续影响，又受国家对教培类行业的调控政策影响，
商场教培类商户先后撤场退铺，其他大的主力商铺如：盒马超市、优悦健身、大
地影院，因经营困难先后撤场退铺；其他拟签约品牌商户则采取缩减扩店及延迟
开业的决策，商场客流、公司收入逐步减少，导致重庆皇庭广场收入未达到业绩
承诺。
（2）业绩承诺补偿人是否具备充分的业绩承诺履行能力，你公司为确保交
易对方履行业绩承诺补偿义务所采取的保障措施。
公司回复：
截至 2021 年 12 月 31 日，皇庭集团资产负债率为 65%。
为确保交易对方履行业绩承诺补偿义务，公司已就上述债权向福田区人民法
院提交了诉状，起诉皇庭集团，并申请了财产保全。
（3）你公司称“拟对原重庆皇庭业绩承诺进行调整，各方正在协商具体方
案”。请你公司详细说明本期拟再次对原业绩承诺进行调整的原因及合理性，
是否存在严重损害上市公司利益的情形。
公司回复：
公司收购重庆皇庭广场后，重新调整招商定位，全新招商，不同于已经运营
多年的填空式招商，重庆皇庭需要在规模化效应下商户统一入驻。但由于新冠疫
情的影响，重庆皇庭的招商工作几乎陷于停顿。2021 年后半年以来，疫情不但
未有缓解，反而有大规模蔓延之势，上期业绩承诺调整的影响因素依然存在，属
于不可抗力。
本着实事求是的态度，在确保业绩承诺总承诺金额不发生变化的前提下，各
方协商拟将 2021 年及以后年度重庆皇庭营业收入承诺延期 1 年履行。
本次业绩承诺调整具有合理性，也不存在损害上市公司及全体股东权益的情
形。
公司将持续关注疫情发展态势，加强对重庆皇庭的招商运营工作，同时督促
皇庭集团在触发业绩补偿情形时及时履行业绩补偿，切实维护公司及全体股东的
利益。
7. 年报显示，你公司当期存在多笔重大诉讼、仲裁事项，同时，你公司子
公司皇庭不动产持有的深圳市皇庭物业发展有限公司 70%股权、深圳市皇庭云物
业服务有限公司 100%股权，以及你公司持有的皇庭不动产 100%股权、深圳融发
投资有限公司 60%股权均已被冻结。请你公司：
（1）自查你公司股票是否触及《股票上市规则》第 9.8.1 条第（五）款“公
司生产经营活动受到严重影响且预计在三个月内不能恢复正常”应实施其他风
险警示的情形，并说明判断依据；如是，请及时进行风险提示。
公司回复：
经自查，公司股票不触及《股票上市规则》第 9.8.1 条第（五）款“公司生
产经营活动受到严重影响且预计在三个月内不能恢复正常”应实施其他风险警
示的情形。
1、公司虽然有部分银行账户被查封，但对公司日常经营活动未造成重大不
利影响，公司生产经营仍在正常开展。（1）所涉及数额和所占最近一年经审计
的净资产比重较小。(2)被查封银行账户虽然数量较多，但涉及案件纠纷方不多，
共计 6 家。公司在积极应诉和解决相关纠纷中。
（3）公司及下属子公司仍能通过其他银行账户开展业务。
2、公司已在积极推进资产出售和融资，以期消除诉讼、降低负债率和提高
流动性。目前，公司与资产的意向购买方已进入实质性洽谈。
（2）以列表形式详细说明截至回函日你公司资产及银行账号被查封、冻结
等权利受限事项的具体情况，包括但不限于相关资产及银行账户名称、资产及
银行账户具体用途、权利受限涉及的具体金额、你公司知悉权利受限事项的具
体时间、权利受限原因、进展情况、是否及时履行了信息披露义务、对你公司
的生产经营产生的具体影响以及你公司拟采取的解决措施，并说明你公司相关
银行账户被冻结是否触及《股票上市规则》第 9.8.1 条第（六）款“公司主要
银行账号被冻结”应实施其他风险警示的情形，并说明判断依据；如是，请及
时进行风险提示。
公司回复：
截至 2022 年 4 月 30 日，公司银行账号被查封、冻结金额共计 2,500 万元，
占公司最近一年经审计净资产的 0.73%。公司及下属子公司开展业务主要通过转
账等方式完成，公司仍能通过其他银行账户开展业务，故该银行账户冻结情况对
公司日常经营和管理活动未造成重大不利影响，公司生产经营仍在正常开展。公
司及子公司银行账户被冻结、查封的具体情况如下：
（单位：万元）
序
公司主体 银行名称（全称） 银行账号 账户余额 冻结原因
号
中国建设银行股份有 江苏扬子江
重庆皇庭珠 50001033600050
1 限公司重庆杨家坪支 贷款诉讼案
宝广场公司 229236 170.83
行 件
江苏扬子江
重庆皇庭珠 渤海银行股份有限公 20010104440001
2 贷款诉讼案
宝广场公司 司深圳前海分行 07 0.18
件
江苏扬子江
重庆皇庭珠 招商银行股份有限公 12390617991080
3 贷款诉讼案
宝广场公司 司九龙科技新城支行 3 0.03
件
上海浦东发展银行股 江苏扬子江
重庆皇庭珠 83090078801400
4 份有限公司重庆分行 贷款诉讼案
宝广场公司 000033 29.16
作业中心 件
中国农业银行股份有 江苏扬子江
重庆皇庭珠 31070301040009
5 限公司重庆九龙坡九 贷款诉讼案
宝广场公司 083 3.96
龙园支行 件
中国农业银行股份有 江苏扬子江
重庆皇庭珠 31070362100000
6 限公司重庆九龙坡九 贷款诉讼案
宝广场公司 006 0.01
龙园支行 件
江苏扬子江
重庆皇庭珠 中国银行股份有限公
7 110248449257 贷款诉讼案
宝广场公司 司重庆九龙坡支行 0.05
件
重庆皇庭珠 邮政储蓄银行重庆九 95000601001980 北京益泰牡
8
宝广场公司 龙坡区支行 8891 15.22 丹诉讼案件
9 北京益泰牡
重庆皇庭珠 31000890191000
工行盘龙支行 丹工程款诉
宝广场公司 34709 0.17
讼案件
10 深圳市皇庭 中国农业银行股份有 江苏扬子江
41004000040010
国际企业股 限公司深圳天悦湾支 贷款诉讼案
387 0.17
份有限公司 行 件
11 深圳市皇庭 江苏扬子江
中国农业银行股份有 41008900040006
国际企业股 贷款诉讼案
限公司深圳国贸支行 499 0.15
份有限公司 件
12 深圳市皇庭 江苏扬子江
中国民生银行股份有
国际企业股 694627078 贷款诉讼案
限公司上步支行 1.29
份有限公司 件
13 深圳市皇庭 江苏扬子江
中国民生银行股份有
国际企业股 699973130 贷款诉讼案
限公司上步支行 0.01
份有限公司 件
14 深圳市皇庭 江苏扬子江
中国建设银行股份有 44201508000052
国际企业股 贷款诉讼案
限公司深圳上步支行 522123 26.41
份有限公司 件
15 深圳市皇庭
44250110076300 莱华商业贷
国际企业股 建行华强支行
001141 1.30 款诉讼冻结
份有限公司
16 深圳市皇庭
44250110379800 九江银行诉
国际企业股 建行智慧支行
003363 0.39 讼案
份有限公司
17 深圳市皇庭 江苏扬子江
上海浦东发展银行深 79110155300001
国际企业股 贷款诉讼案
圳分行营业部 152 0.94
份有限公司 件
18 深圳市皇庭 江苏扬子江
上海浦东发展银行深 79110155300001
国际企业股 贷款诉讼案
圳分行营业部 169 4.14
份有限公司 件
19 深圳市皇庭 江苏扬子江
华夏银行股份有限公 10870000000243
国际企业股 贷款诉讼案
司红荔支行 131 0.08
份有限公司 件
20 深圳市皇庭 江苏扬子江
渤海银行股份有限公 20020681010001
国际企业股 贷款诉讼案
司深圳前海分行 35 0.61
份有限公司 件
21 深圳市皇庭 江苏扬子江
中行皇岗商务中心支
国际企业股 7666-7170-6075 贷款诉讼案
行 0.03
份有限公司 件
22 深圳市皇庭
招商银行深南中路支 7559-3049-4210 莱华商业贷
国际企业股
行 -909 10.29 款诉讼冻结
份有限公司
23 深圳市皇庭 7301-0122-0014 莱华商业贷
宁波银行深圳分行
国际企业股 -39181 4.24 款诉讼冻结
份有限公司
24 深圳市皇庭 中国农业银行股份有
41033200040007 国民信托案
不动产管理 限公司深圳信息枢纽
335 2.19 冻结
有限公司 中心支行
25 深圳市皇庭
中国民生银行股份有 国民信托案
不动产管理 698296679
限公司深圳分行 1.24 冻结
有限公司
26 深圳市皇庭
中信银行股份有限公 81103010131004 国民信托案
不动产管理
司深圳海湾支行 02401 0.08 冻结
有限公司
27 深圳市皇庭 招商银行股份有限公
12391092131080 国民信托案
不动产管理 司重庆九龙科技新城
2 1.06 冻结
有限公司 支行
28 深圳市皇庭
73010122001417 莱华商业贷
不动产管理 宁波银行深圳分行
934 100.65 款诉讼冻结
有限公司
29 监管户，用
深圳融发投 平安银行股份有限公 于还中信信
11014968077688
资有限公司 司深圳分行营业部 1,696.61 托贷款及利
息
30 深圳融发投 99000413502642 九江银行诉
浦发行深圳市分行
资有限公司 9 384.18 讼案
31 深圳融发投 中国建设银行股份有 44201508000052 九江银行诉
资有限公司 限公司深圳上步支行 521357 6.43 讼案
32 深圳融发投 中国农业银行股份有 41001400040019 九江银行诉
资有限公司 限公司深圳锦湖支行 060 2.70 讼案
33 深圳融发投 中国工商银行股份有 40000203192004 九江银行诉
资有限公司 限公司深圳南山支行 03867 5.07 讼案
34 深圳融发投 中国农业银行股份有 41008900040074 九江银行诉
资有限公司 限公司深圳国贸支行 596 26.88 讼案
35 深圳融发投 中国工商银行股份有 40000203292004 九江银行诉
资有限公司 限公司深圳南山支行 16039 0.37 讼案
36 深圳融发投 平安银行深圳分行营 九江银行诉
11015030100008
资有限公司 业部 3.01 讼案
合计
2,500.10
公司虽然有部分银行账户被查封，但并非主要账户，对公司日常经营活动未
造成重大不利影响，公司生产经营仍在正常开展，所涉及数额和所占最近一年经
审计的净资产比重较小，因此不触及《股票上市规则》第 9.8.1 条第（六）款“公
司主要银行账号被冻结”应实施其他风险警示的情形。
（3）说明截至回函日你公司已逾期未偿还债务的具体情况、你公司重大诉
讼仲裁事项的进展情况、拟采取的具体措施，各诉讼对应的预计负债计提情况
及计提的充分性和合理性，并结合《股票上市规则》的相关规定说明前述债务
逾期事项、重大诉讼仲裁事项已履行了何种信息披露义务。
公司回复：
截至回函日，公司已逾期未偿还的债务、重大诉讼仲裁事项的进展情况如下
表：
借款本金余
序 预计负债
债权人 债务人 额/诉讼金 担保措施 诉讼进展
号 计提
额（万元）
抵押担保：融发投资以
晶岛国商购物中心（即
于 2021 年 4 月 9
皇庭广场）及其占有范
日向深圳市中
围内的土地使用权提
级人民法院提
供抵押保证
起诉讼，申请判
质押担保：皇庭国际以
令立即偿还借
持有的融发投资 60%股 计提中信
款本金人民币
权为质押担保，PHL 以 信托案件
中信信托有 深圳融发投 27.50 亿元，并
275,000 持有的融发投资 40%股 受理费
1 限责任公司 资有限公司 支付相应利息
权为质押担保，融发投 1549.68
以及逾期违约
资和物业发展皇庭广 万元。
金，并对该笔借
场分公司以应收账款
款的抵质押物
提供质押担保
申请财产保全，
保证担保：皇庭国际与
截至回函日，案
皇庭投资、皇庭集团、
件尚在审理中。
郑康豪提供连带责任
保证担保。
质押担保：以本公司持 于 2021 年 5 月
有的同心再贷 14%的股 19 日向深圳市
权提供质押担保，以本 中级人民法院
未计提预
渤海银行股 公司之子公司皇庭基 提起诉讼，请求
深圳市皇庭 计负债，
份有限公司 金持有的同心基金 8% 法院判令皇庭
国际企业股 12,900 借款利息
2 深圳前海分 的股权提供质押担保； 国际偿还所有
份有限公司 计入财务
行 保证担保：皇庭集团、 借款本金并支
费用中。
郑康豪、重庆皇庭珠宝 付相关利息，截
广场有限公司提供连 至回函日，该案
带责任保证担保。 件尚在审理中。
抵押担保：以本公司持
有的 5 套房产，郑康豪
于 2021 年 4 月
持有的 3 套房产，融发
22 日向深圳市 未计提预
投资持有的 1 套房产提
深圳市皇庭 南山区人民法 计负债，
浙商银行深 供抵押担保；
国际企业股 1,744 院提起诉讼，截 借款利息
3 圳分行 质押担保：本公司以持
份有限公司 至本报告期，该 计入财务
有的同心基金 3%的股
案件尚在审理 费用中。
权提供质押担保；
中。
保证担保：由皇庭集
团、郑康豪提供担保。
于 2021 年 9 月 1
日向马鞍山市 未计提预
马鞍山名涛 深圳市皇庭 保证担保：皇庭投资、 花山区人民法 计负债，
酒店管理有 国际企业股 1,500 皇庭产业控股、郑康豪 院起诉，截至本 借款利息
4
限公司 份有限公司 担保 报告期，该诉讼 计入财务
事项尚在审理 费用中。
过程中。
质押担保：由本公司之
子公司深圳市皇庭不
动产管理有限公司（以
下简称“皇庭不动产”）
以其持有的深圳市皇
于 2021 年 5 月
庭物业发展有限公司
27 日向福田区
的 100%股权、 深圳市 未计提预
法院提起诉讼，
深圳莱华商 深圳市皇庭 皇庭云物业服务有限 计负债，
于 2021 年 12 月
业管理有限 国际企业股 19,776 公司的 100%股权提供 借款利息
5 4 日收到深圳国
公司 份有限公司 质押担保； 计入财务
际仲裁院的裁
保证担保：由深圳市皇 费用中。
定书，该案件进
庭不动产管理有限公
入执行阶段。
司、深圳市皇庭产业控
股有限公司、深圳市皇
庭投资管理有限公司、
郑康豪先生提供连带
责任保证担保。
抵押担保：重庆皇庭广
场以其位于重庆九龙 2021 年 4 月 23
坡区彩云大道 10 号的 日对皇庭国际 未计提预
江苏新扬子 深圳市皇庭 珠宝广场提供抵押担 提起诉讼，现已 计负债，
造船有限公 国际企业股 33,400 保； 取得生效判决 借款利息
6
司 份有限公司 质押担保：深圳市皇庭 书，截至回函 计入财务
不动产管理有限公司 日，该案件已进 费用中。
以其持有的珠宝广场 入执行程序。
100%的股权提供质押
担保；
保证担保：由深圳市中
行建设工程顾问有限
公司、重庆皇庭珠宝广
场有限公司、郑康豪提
供保证担保。
质押担保：同心基金以 2021 年 6 月 2 日
其持有的同心再贷的 向广州市中级
23%股权提供质押担 人民法院提起
保。 诉讼，2021 年
保证担保：东莞市向隆 10 月 19 出具《民
九江银行股 深圳市皇庭
实业投资有限公司、皇 事调解书》，和 2022 年
份有限公司 国际企业股 16,730
7 庭集团、深圳融发投资 解结案，展期一 诉讼案件
广州分行 份有限公司
有限公司、惠州大亚湾 年，2022 年 10
皇庭房地产开发有限 月 20 日到期。
公司、深圳市皇庭荔园 截至回函日，该
实业有限公司、郑康豪 笔贷款处于执
提供保证担保。 行阶段。
浦发银行向深
圳市罗湖区人
深圳市皇庭
浦发银行深 保证担保：皇庭集团、 民法院提起诉 2022 年
国际企业股 9,900
8 圳分公司 郑康豪提供保证担保。 讼，截至回函 诉讼案件
份有限公司
日，浦发银行已
提起诉前保全。
于 2021 年 12 月
10 日向厦门市
集美区人民法
院提起诉讼，请
求判令皇庭国
厦门市集美 福建嘉美和 大翔伟业（厦门）发展
际之子公司厦 11,133
建设发展有 丰商业管理 11,133 有限公司承担连带责
9 门圣果院支付 万元
限公司 有限公司 任
租金、违约金等
合计 11,133 万
元,截至回函
日，上述案件尚
未开庭审理。
2021 年 12 月 2
2021 年
日，厦门市集美
已计提物
建设发展有限
业管理费
公司向皇庭国
1,149 万
厦门市集 福建嘉美和 际之子公司厦
元，2022
美城发物业 丰商业管理 10,087 门圣果院发送
10 年对剩余
有限公司 有限公司 催缴函，函告厦
部分计提
门圣果院向其
预计负债
支付公共物业
8,938 万
服务费、违约金
元。
10,087 万元。
公司已于 2022 年 4 月 28 日在《2021 年年度报告》中披露了上述债务逾期
事项、重大诉讼仲裁事项的相关内容。
请你公司聘请的律师对上述问题（1）（2）出具核查意见，年审机构对问
题（3）进行核查并发表明确意见。
会计师回复：
针对诉讼事项对应的预计负债的计提，会计师执行了如下程序包括但不限于：
1、访谈企业管理层，了解并评价管理层对诉讼事项所采取应对措施的有效
性；
2、查阅上市公司公告、判决书、庭审记录、诉讼书和应诉文件等相关资料，
了解诉讼案件详细情况；
3、与公司常年的法律顾问、经办律师进行交流沟通，了解诉讼事项的进展、
判断诉讼、仲裁事项对公司的影响；了解是否存在未披露的涉诉事项；
4、通过第三方专业律师对诉讼案件进行分析判断，并出具法律意见书；
5、与管理层及管理层聘请的专业律师等专家讨论分析诉讼案件进展及预期，
判断发生预计负债的可能，确定其金额；
经核查，我们认为，基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程
序，未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处，相关会计
处理符合会计准则的规定。
8．年报投资性房地产主要项目情况显示，重庆皇庭珠宝城 2021 年 12 月 31
日公允价值为 711,015,136.20 元，其变动幅度为-10.25%，根据公司的会计政
策，2021 年该项投资性房地产期末公允价值调减 81,160,163.80 元。皇庭国商
购物广场 2021 年 12 月 31 日的公允价值为 6,917,810,200.00 元，其变动幅度
为-9.54%，根据公司的会计政策，2021 年该项投资性房地产期末公允价值调减
729,841,700.00 元。请你公司：
（1）说明前述两项投资性房地产期末公允价值评估的具体过程，关键假设
与参数，包括但不限于土地与房地产租赁情况、未来现金流、折现率、同类土
地与物业估值等，并结合上述内容说明评估价值变动的公允性与合理性。
公司回复：
①重庆皇庭珠宝城 2021 年评估过程如下：
A.市场法
评估人员根据对评估对象进行全面分析的基础上，通过“房产中介”现场调
查同类物业的挂牌交易情况，并选取三宗可比交易案例，评估人员经过比较分析，
并对交易可比案例进行实地查勘、中介走访、电话咨询。按选择的三个可比案例
针对评估对象的区位状况、权益状况和建筑物实物状况等具体条件进行比较参照。
选取案例如下：
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称
皇庭珠宝城 同创奥韵 力扬西西购物中心 玖城壹号
交易方式 正常转让 正常转让 正常转让 正常转让
物业位置 九龙坡区彩云大道 10 号 奥体运动街 63 号 兴胜路 55 号 石杨路 66 号
价值时点/交易日期 2021/12/31 2021/12/31 2021/12/31 2021/12/31
房屋用途 商业 商业 商业 商业
成交价格（元/㎡） -- 17,500 19,300 18,900
价值定义 公开市场价格 公开市场价格 公开市场价格 公开市场价格
40 年，终止日期为： 40 年，终止日期为： 40 年，终止日期为：40 年，终止日期为：
土地年限
2053/8/30 2053/1/1 2055/1/1 2055/1/1
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件，编制因素条件说明
表，具体情况如下表所示：
因素因子修正说明
比较因素 因子说明 档次级别 修正幅度
交易情况 物业及可比案例的交易情况是否正常 正常交易、其它 ---
交易类型 房产交易类型 一手房、二手房 一般取同类交易类型
交易日期 物业买卖交易日期 根据房地产价格指数等修正
交易价格(元/㎡) 物业在交易日成交时的客观价格 --- ---
物业所在区域的规划布局、区域发展速度、生活环境、片区 依据区域规划，判断其对物业的利
区域规划 2
品质、区域治安等 好弊端
物业所在区域的商业氛围、商业繁华程度、距离各级商圈距
区域繁华度 好、较好、一般、较差、差 2
离等
交通便捷度 物业所在区域的地铁便捷度、公交便捷度、路网分布情况 好、较好、一般、较差、差 2
区位状况 人流量 物业所在区域的人口密度、日均人流量等 好、较好、一般、较差、差 2
基础设施完备度 物业所在区域的水、电、燃气、通讯、有线电视等基础设施 好、较好、一般、较差、差 2
物业所在区域的教育、金融、商业、体育、医院、文化、教
外部配套设施 好、较好、一般、较差、差 2
育等配套设施
楼层 物业所对应的楼层，与物业所在楼栋的总楼层进行对比判断 好、较好、一般、较差、差 2
环境质量 物业所在区域的空气质量、污染源情况、卫生状况等 好、较好、一般、较差、差 2
物业是否临交通干道、小区干道，一般可分为多面临街、双
临街情况 好、较好、一般、较差、差 2
面临街、单面临街、不临街
新旧程度 根据物业的建筑年代及其维护保养状况确定其成新度 好、较好、一般、较差、差 2
实物状况 装饰装修 物业内部及公共部分的装修情况、装修档次等 好、较好、一般、较差、差 2
空间布局 物业的功能分区，户型设计，通风采光，使用率等 好、较好、一般、较差、差 2
建筑结构 物业建筑结构、砖混、钢混等 好、较好、一般、较差、差 2
物业管理 物业管理公司资质，物业服务品质等 好、较好、一般、较差、差 2
根据可比案例与估价对象的剩余年限对比，
土地剩余使用年限
指物业截止价值时点时的剩余使用年限 依地价指数或基准地价年期系数修正，并结
（年）
合《物权法》相关规定分析
权益状况
规划条件限制 规划条件（含容积率）对物业价值的影响 无影响、影响较小、有一定影响 2
共有情况影响 共有情况对物业价值的影响 无影响、影响较小、有一定影响 2
权属清晰情况 权属是否清晰及对物业价值的影响 无影响、影响较小、有一定影响 2
通过上述修正因素进行分别修正，测算出委估对象的评估值。
B.收益法
皇庭珠宝城为综合型商业物业，截至评估基准日已对外进行出租，出租率为
38%，具体租约情况如下：
序号 签订日期 租户名称 合作模式 合同面积 租赁年限
1 2016/6/29 重庆市华尔顿餐饮文化管理有限公司 固定租金 4,740.0 15 年
2 2016/11/18 邓洪梅 固定租金 34.0 5年
序号 签订日期 租户名称 合作模式 合同面积 租赁年限
3 2016/11/18 巫婷 固定租金 87.0 6年
4 2016/12/24 重庆市九龙坡区民政局 固定租金 1,096.8 10 年
5 2017/5/2 重庆加十分教育科技有限公司 固定租金 362.10 5年
6 2017/11/1 重庆正声雅绘文化艺术传播有限公司 固定租金 172.80 5年
7 2018/5/15 重庆市万和药房连锁有限公司 固定租金 104.00 4年
8 2018/3/30 重庆金钻伟皇娱乐有限公司 固定租金 1,400.00 9年
9 2018/11/28 中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡（支）行 固定租金 343.30 5年
10 2018/12/18 张思思 固定租金 313.47 4年
11 2019/4/22 重庆宏亮智慧科技有限公司 固定租金 14.45 5年 7 天
12 2019.08.15 李勇波 固定租金 275.03 5年
13 2019/7/25 郎作维 固定租金 76.32 5年
14 2019/9/30 重庆贵欧电子商务有限公司 固定租金 157.36 3年
15 2019/9/24 重庆市九龙坡区三中英才教育培训有限公司 固定租金 524.57 5年
16 2019/10/17 中国邮政储蓄银行股份有限公司 固定租金 204.80 5年
17 2020/7/2 王鹏尧更名为江锋 固定租金 67.65 3年
18 2020/8/6 邓照巧 固定租金 372.75 3年
19 2020/9/7 谢林 固定租金 56.42 3年
20 2020/11/12 张松洁（喜是多） 固定租金 251.43 3年
21 2020/12/24 金瓜子汽车服务（天津）有限公司 固定租金 1,517.56 1年
22 2021/1/11 高文琼 固定租金 71.92 1年
23 2021/1/26 黄芳 固定租金 252.08 5年
24 2021/4/19 陈丹 固定租金 32.30 3年
25 2021/4/30 李红琼 固定租金 146.57 5年
26 2021/4/30 悦达智慧停车服务（重庆）有限公司 固定租金 657 个车位 8年
27 2021/5/31 金炼 固定租金 91.29 5年
本次对租金预测按已出租部分按合同约束租金进行预测，未出租部分按市场
平均租金预测计算。
a.收益期内租金的确定
根据评估人员对委估对象及市场同类物业的调研，截至评估基准日，委估对
象已对外出租，本次对租金预测按已出租部分按合同约束租金进行预测，未出租
部分按市场平均租金预测计算。
b.空置率的确定
评估人员通过现场调查了解到：委估对象2019年、2020年出租率分别为84%、
86%；截止评估基准日出租率为38%，已出租面积为11,214.41 m，未出租面积为
18,474.80 m。由于2021年委估对象所在地区受疫情影响导致重庆珠宝城租赁情
况相较前年度有所下降，随着目前对疫情防控力度的加强以及经济的稳步恢复态
势，商业租赁情况也会稳步发展；预测期间，空置率下降，稳定年度空置率按5%
估算。
c.年递增系数的确定
经分析委估对象的租赁合同，确定年增长率约在1%-5%范围内，基于谨慎考
虑，确定年递增系数为3%。
d.折现率
报酬率的确定方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等方法。
本次采用累加法确定报酬率。
报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿
率＋投资带来的优惠率。
累加法求取报酬率一览表
项目 数值 取值理由 取值
安全利率 1.50% 价值时点一年期定期存款利率 1.5% 1.50%
目前同类房地产经营稳定，因此投资风险补偿率按
投资风险补偿率 4.5～5.5% 5.00%
4～5%考虑
管理负担补偿率 0.10% 按照评估人员的经验按 0.1%考虑 0.10%
缺乏流动性补偿率 1.00% 按照评估人员的经验按 1.0%考虑 1.00%
易于获得融资的优惠率 -0.50% 按照评估人员的经验按-0.5%考虑 -0.50%
所得税抵扣的优惠率 -0.60% 按照评估人员的经验按-0.6%考虑 -0.60%
报酬率区间 6.0%-7.0% 6.50%
收益价值测算：
评估对象名称： 皇庭珠宝城
收益期 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2034 年-2053 年 8 月 30 日
（年）租金收入合计 17,843,013.01 19,136,579.89 19,565,104.19 20,262,197.03 20,377,136.27 20,005,930.61 21,176,836.73 21,747,298.63 22,334,874.39 22,940,077.42 23,628,279.74
有效租金 12,490,109.11 14,352,434.92 15,652,083.35 17,222,867.48 18,339,422.64 19,005,634.08 20,117,994.89 20,659,933.70 21,218,130.67 21,793,073.55 22,446,865.75
收入 车位租金 1,200,000.00 1,250,000.00 1,300,000.00 1,350,000.00 1,400,000.00 1,450,000.00 1,500,000.00 1,550,000.00 1,600,000.00 1,650,000.00 1,700,000.00
押金利息 0.35% 11,978.85 13,652.13 14,833.07 16,251.26 17,271.99 17,898.68 18,915.75 19,433.69 19,965.86 20,512.69 21,128.51
小计 13,702,087.95 15,616,087.05 16,966,916.42 18,589,118.74 19,756,694.64 20,473,532.76 21,636,910.64 22,229,367.39 22,838,096.53 23,463,586.24 24,167,994.26
房地产 12.00% 1,642,813.09 1,873,930.45 2,036,029.97 2,230,694.25 2,370,803.36 2,456,823.93 2,596,429.28 2,667,524.09 2,740,571.58 2,815,630.35 2,900,159.31
增值税 5% 651,909.96 742,973.09 807,242.06 884,422.26 939,972.51 974,077.81 1,029,428.33 1,057,615.89 1,086,577.65 1,116,336.84 1,149,850.75
城建维护税 7% 45,633.70 52,008.12 56,506.94 61,909.56 65,798.08 68,185.45 72,059.98 74,033.11 76,060.44 78,143.58 80,489.55
教育费附加 5% 32,595.50 37,148.65 40,362.10 44,221.11 46,998.63 48,703.89 51,471.42 52,880.79 54,328.88 55,816.84 57,492.54
印花税 0.1% 13,690.11 15,602.43 16,952.08 18,572.87 19,739.42 20,455.63 21,617.99 22,209.93 22,818.13 23,443.07 24,146.87
支出
土地使用税 12 175,004.04 175,004.04 175,004.04 175,004.04 175,004.04 175,004.04 175,004.04 175,004.04 175,004.04 175,004.04 175,004.04
管理费 4% 547,604.36 624,097.40 678,083.33 742,914.70 789,576.91 818,225.36 864,719.80 888,397.35 912,725.23 937,722.94 965,874.63
维修费 1.50% 2,884,170.17 2,884,170.17 2,884,170.17 2,884,170.17 2,884,170.17 2,884,170.17 2,884,170.17 2,884,170.17 2,884,170.17 2,884,170.17 2,884,170.17
保险费 0.20% 335,301.24 335,301.24 335,301.24 335,301.24 335,301.24 335,301.24 335,301.24 335,301.24 335,301.24 335,301.24 335,301.24
小计 6,328,722.17 6,740,235.59 7,029,651.95 7,377,210.20 7,627,364.35 7,780,947.53 8,030,202.25 8,157,136.62 8,287,557.36 8,421,569.07 8,572,489.10
年收益 7,373,365.78 8,875,851.46 9,937,264.47 11,211,908.54 12,129,330.29 12,692,585.22 13,606,708.39 14,072,230.77 14,550,539.17 15,042,017.16 15,595,505.16
折现率 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50%
折现期 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50 6.50 7.50 8.50 9.50 22.18
折现系数 0.97 0.91 0.85 0.80 0.75 0.71 0.66 0.62 0.59 0.55 8.22
现值 7,144,814.79 8,075,801.09 8,489,709.48 8,994,062.87 9,136,157.70 8,976,917.74 9,036,091.64 8,774,874.02 8,519,368.82 8,269,605.77 128,246,117.36
评估值 213,663,500.00
②皇庭国商购物广场 2021 年评估过程如下：
A.市场法
评估人员根据对评估对象进行全面分析的基础上，通过“安居客”、“房天
下”查询同类物业的挂牌交易情况，并选取三宗可比交易案例，评估人员经过比
较分析，并对交易可比案例进行实地查勘、中介走访、电话咨询。按选择的三个
可比案例针对评估对象的交易情况、交易时间、区位因素、个别因素、权益因素
等具体条件，将选择的市场交易可比案例进行比较参照。选取案例如下：
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称
皇庭国商购物广场 侨福大厦 深圳国际商会大厦 共和世家
交易方式 正常转让 正常转让 正常转让 正常转让
物业位置 福田区中心区 福田区新闻路 福田区福华一路 138 号 福田区委旁益田路东侧
价值时点 /交易日期 2021/12/31 2021/12/31 2021/12/31 2021/12/31
房屋用途 商业 商业 商业 商业
成交价格（元 /㎡） -- 118,280 100,000 117,000
建筑面积（㎡） 14,377.30 93 370 341.44
价值定义 公开市场价格 公开市场价格 公开市场价格 公开市场价格
40 年，终止日期： 50 年，终止日期： 50 年，终止日期： 50 年，终止日期：
土地年限
2042/10/7 2050/8/1 2046/1/10 2051/9/1
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件，编制因素条件说明
表，具体情况如下表所示：
因素因子修正说明
比较因素 因子说明 档次级别 修正幅度
交易情况 物业及可比案例的交易情况是否正常 正常交易、其它 ---
交易类型 房产交易类型 一手房、二手房 一般取同类交易类型
交易日期 物业买卖交易日期 根据房地产价格指数等修正
交易价格(元/㎡) 物业在交易日成交时的客观价格 --- ---
物业所在区域的规划布局、区域发展速度、生活环境、片区 依据区域规划，判断其对物业的利
区域规划 2
品质、区域治安等 好弊端
物业所在区域的商业氛围、商业繁华程度、距离各级商圈距
区域繁华度 好、较好、一般、较差、差 2
离等
交通便捷度 物业所在区域的地铁便捷度、公交便捷度、路网分布情况 好、较好、一般、较差、差 2
区位状况 人流量 物业所在区域的人口密度、日均人流量等 好、较好、一般、较差、差 2
基础设施完备度 物业所在区域的水、电、燃气、通讯、有线电视等基础设施 好、较好、一般、较差、差 2
物业所在区域的教育、金融、商业、体育、医院、文化、教
外部配套设施 好、较好、一般、较差、差 2
育等配套设施
楼层 物业所对应的楼层，与物业所在楼栋的总楼层进行对比判断 好、较好、一般、较差、差 2
环境质量 物业所在区域的空气质量、污染源情况、卫生状况等 好、较好、一般、较差、差 2
因素因子修正说明
物业是否临交通干道、小区干道，一般可分为多面临街、双
临街情况 好、较好、一般、较差、差 2
面临街、单面临街、不临街
新旧程度 根据物业的建筑年代及其维护保养状况确定其成新度 好、较好、一般、较差、差 2
实物状况 装饰装修 物业内部及公共部分的装修情况、装修档次等 好、较好、一般、较差、差 2
空间布局 物业的功能分区，户型设计，通风采光，使用率等 好、较好、一般、较差、差 2
建筑结构 物业建筑结构、砖混、钢混等 好、较好、一般、较差、差 2
物业管理 物业管理公司资质，物业服务品质等 好、较好、一般、较差、差 2
根据可比案例与估价对象的剩余年限对比，
土地剩余使用年限
指物业截止价值时点时的剩余使用年限 依地价指数或基准地价年期系数修正，并结
（年）
合《物权法》相关规定分析
权益状况
规划条件限制 规划条件（含容积率）对物业价值的影响 无影响、影响较小、有一定影响 2
共有情况影响 共有情况对物业价值的影响 无影响、影响较小、有一定影响 2
权属清晰情况 权属是否清晰及对物业价值的影响 无影响、影响较小、有一定影响 2
通过上述修正因素进行分别修正，测算出委估对象的评估值。
B.收益法
皇庭国商购物广场为大型商业物业，截至评估基准日 已对外出租面积为
90,738.88 ㎡，出租率约为 97%，具体租约情况如下：
序 建筑面
楼层 商户名称 店铺 合同租期
号 积（㎡）
1 B1 层 深圳市渔舶汇餐饮管理有限公司 B1-1, G-1 96 个月 2,047.24
2 B1 层 上海张啦啦餐饮管理有限公司 B1-12 36 个月 182.60
3 B1 层 深圳世纪华腾商贸有限公司 B1-15 48 个月 235.91
4 B1 层 深圳市调色师化妆品有限公司 B1-16 41 个月 14 日 207.09
5 B1 层 深圳市国洋商业连锁管理有限公司 B1-18 36 个月 69.09
6 B1 层 深圳市福田区霓裳茶饮品店 B1-2 36 个月 118.25
7 B1 层 上海雪纤瘦投资管理有限公司深圳福田分公司 B1-26-1, B1-26-2 36 个月 10 日 383.76
B1-26-3, B1-26-4 ,
8 B1 层 深圳市汉阳廷餐饮管理有限公司 72 个月 1,006.60
B1-H-9/10
9 B1 层 深圳海深星摄影有限责任公司 B1-26-6A/6B 60 个月 277.66
深圳博纳时代影院投资管理有限公司皇庭广场
10 B1 层 B1-3, G-63 180 个月 6,521.44
分公司
11 B1 层 绰琪服装（深圳）有限公司 B1-36-2 45 个月 2 日 309.31
12 B1 层 深圳市林曦餐饮有限责任公司 B1-37-1 48 个月 330.67
13 B1 层 深圳市蒸汽神餐饮管理有限公司 B1-37-2 36 个月 295.62
14 B1 层 梁家鸿 B1-38-3 36 个月 241.42
15 B1 层 柠脉(深圳)餐饮管理有限公司 B1-39-1 24 个月 34.53
16 B1 层 深圳市鲜而易见餐饮管理有限公司 B1-39-2 36 个月 52.07
17 B1 层 杨易霖 B1-39-3 24 个月 51.42
序 建筑面
楼层 商户名称 店铺 合同租期
号 积（㎡）
18 B1 层 深圳市宝乐美餐饮管理有限公司 B1-39-5 36 个月 54.78
19 B1 层 常知 B1-39-6, B1-39-7 60 个月 149.22
20 B1 层 深圳速堡餐饮有限公司 B1-5, B1-6 96 个月 1,454.55
21 B1 层 深圳市歌志轩餐饮有限公司 B1-50 60 个月 108.73
22 B1 层 深圳市湘阁里辣餐饮有限公司 B1-51 60 个月 154.13
23 B1 层 广州市一幸舍餐饮有限公司皇庭广场店 B1-52, B1-53 36 个月 174.18
24 B1 层 深圳和府餐饮管理有限公司 B1-55, B1-57 48 个月 253.47
25 B1 层 博士眼镜连锁股份有限公司 B1-56 60 个月 138.67
26 B1 层 深圳市桂味道餐饮文化管理有限公司 B1-58 36 个月 102.78
27 B1 层 深圳市金谷餐饮合伙企业（有限合伙） B1-59 36 个月 212.37
28 B1 层 广西湘范儿餐饮管理有限公司 B1-60/61/62 60 个月 320.12
29 B1 层 深圳星豆餐饮管理有限公司 B1-63 36 个月 66.85
30 B1 层 深圳市粒粒橙科技有限公司 B1-63A 6 个月 202.05
31 B1 层 深圳冬阴锅餐饮有限公司 B1-65 36 个月 255.78
32 B1 层 深圳蜜乐餐饮管理有限公司 B1-7 36 个月 37.80
123 个月 13
33 B1 层 深圳盒马网络科技有限公司 B1-70 6,735.73
日
34 B1 层 刘光友 B1-7A 60 个月 170.25
35 B1 层 沈阳迎喜餐饮有限公司深圳皇庭广场分公司 B1-8 120 个月 3,049.42
122 个月 20
36 B1 层 无印良品(上海)商业有限公司 B1-H-1 2,749.27
日
37 B1 层 张志伟 B1-Z-01 12 个月 18.00
38 B1 层 深圳雷炎科技有限公司 B1-Z-06 12 个月 36.45
39 B1 层 王虹 B1-Z-08A 12 个月 24.00
40 B1 层 钟天华 B1-Z-08B 12 个月 24.00
41 B1 层 八马茶业股份有限公司 B1-Z-09 36 个月 48.00
42 B1 层 杨海畅 B1-Z-15 12 个月 79.35
43 B1 层 上海怀香贸易有限公司 B1-Z-17 12 个月 14.55
44 B1 层 深圳市小盒子西点有限公司 B1-Z-18 24 个月 16.49
45 B1 层 福建乐摩物联科技有限公司 B1-Z-19 24 个月 21.05
46 B2 层 深圳市美车堂汽车美容有限公司 B2-01, B2-10 35 个月 25 日 584.93
47 B2 层 深圳换台汽车科技有限公司 B2-Z-01 36 个月 37.50
48 G层 海恩斯莫里斯（上海）商业有限公司 G-10, L1-32 180 个月 6,768.02
49 G层 时夕育 G-11 60 个月 764.65
50 G层 张家进 G-12 72 个月 713.24
51 G层 上海嘉韩实业有限公司 G-15/16 36 个月 284.02
宁波太平鸟时尚服饰股份有限公司深圳第一分
52 G层 G-17 42 个月 223.15
公司
序 建筑面
楼层 商户名称 店铺 合同租期
号 积（㎡）
53 G层 朱海昆 G-19 36 个月 189.02
54 G层 深圳谢谢锅餐饮管理有限公司 G-2 72 个月 1,193.60
55 G层 上海拉谷谷时装有限公司 G-20 36 个月 214.69
G-20A, G-20B,
56 G层 广东省鲸鹿文化传媒股份有限公司 36 个月 603.06
G-21A
57 G层 谯明雄 G-21 36 个月 249.56
58 G层 百家好(上海)时装有限公司 G-22 16 个月 4 日 221.56
59 G层 汤丽华 G-23 60 个月 419.13
60 G层 宁波德宁服装有限公司 G-25 36 个月 192.75
61 G层 深圳琼煦服饰有限公司 G-26 36 个月 199.18
62 G层 深圳市泰皇庭餐饮有限公司 G-26A, G-26B, G-90 96 个月 888.85
63 G层 潘镜明 G-27 36 个月 220.13
64 G层 广州赫基服饰有限公司 G-28 24 个月 261.84
65 G层 广州赫基服饰有限公司 G-29 24 个月 265.44
66 G层 深圳市渔头匠餐饮管理有限公司 G-3 72 个月 765.73
67 G层 上海丝绸集团品牌发展有限公司 G-30 36 个月 421.69
68 G层 李秀凤 G-31 24 个月 84.20
69 G层 深圳市鹤玺实业股份有限公司 G-31A, G-32, G-33 60 个月 472.73
70 G层 深圳市欧瑞美容有限公司 G-35 96 个月 317.15
71 G层 深圳市星咏辉美发有限公司 G-36 36 个月 278.20
72 G层 百家好（上海）时装有限公司 G-36A 44 个月 195.22
73 G层 王小龙 G-37 60 个月 415.49
74 G层 深圳汇骏服装有限公司 G-38 36 个月 210.67
75 G层 深圳市东森餐饮管理有限公司 G-39 48 个月 124.75
76 G层 绫致时装(天津)有限公司 G-39A 39 个月 16 日 302.67
77 G层 深圳山丘餐饮管理有限公司 G-3A, G-WI-01 36 个月 272.45
78 G层 深圳百凰百商贸有限公司 G-5 45 个月 15 日 176.49
79 G层 刘鸾姣 G-50 48 个月 99.58
80 G层 天津赫璟商贸有限公司 G-50A 6 个月 219.84
81 G层 尹雪 G-50B 36 个月 145.53
82 G层 深圳美西西餐饮管理有限公司 G-50C 72 个月 190.35
83 G层 宁波太平鸟风尚男装有限公司 G-51 36 个月 274.47
84 G层 支信华 G-51 36 个月 274.47
85 G层 深圳市爱豆雾化科技有限公司 G-51A 24 个月 37.58
86 G层 深圳百皇诗商贸有限公司 G-53 39 个月 12 日 176.67
87 G层 深圳百皇思商贸有限公司 G-55 42 个月 16 日 120.36
88 G层 绫致时装(天津)有限公司 G-56/57/58 36 个月 592.21
89 G层 张则伟 G-59 12 个月 116.02
序 建筑面
楼层 商户名称 店铺 合同租期
号 积（㎡）
90 G层 深圳百皇他商贸有限公司 G-6 39 个月 12 日 98.38
91 G层 深圳市亮亮服装服饰有限公司 G-60 36 个月 196.04
92 G层 黄进红 G-61 24 个月 187.40
93 G层 李佩效 G-62 36 个月 287.40
94 G层 上海马克华菲捷销商业有限公司 G-65 33 个月 17 日 190.80
95 G层 广州菲特时尚服饰有限公司 G-66 36 个月 177.69
96 G层 宁波太平鸟风尚男装有限公司深圳第二分公司 G-68/69 42 个月 7 日 198.02
97 G层 深圳市卡玛王子餐饮管理有限公司 G-7 72 个月 490.22
98 G层 深圳冠尚皇商贸有限公司 G-70 36 个月 347.07
99 G层 深圳祥淑里商贸有限公司 G-71 36 个月 200.44
100 G层 林诗伟 G-72 36 个月 152.93
101 G层 孔新民 G-72A 24 个月 19.69
102 G层 深圳百多尔时装有限公司 G-73, G-75 36 个月 231.22
103 G层 深圳市桃花朵朵服饰有限公司 G-76, G-76A 36 个月 171.74
104 G层 浙江珍摩时装有限公司 G-76, G-76A 36 个月 171.74
105 G层 广州市赏之析服装有限公司 G-77 60 个月 177.09
106 G层 深圳柘沄服饰有限公司 G-78 36 个月 194.85
107 G层 蒋敏 G-78A 36 个月 114.45
108 G层 广州市原上服饰实业有限公司 G-79/80 36 个月 401.95
109 G层 爱茉莉太平洋贸易有限公司 G-8, G-8A 36 个月 237.40
110 G层 宁波玩品汇商贸发展有限公司 G-81, G-82 36 个月 320.55
111 G层 胡子文 G-83, G-85 36 个月 236.89
112 G层 深圳市连奴时装有限公司 G-86 36 个月 223.11
113 G层 深圳红紫绿传媒(集团)有限公司 G-87 20 个月 1 日 92.38
114 G层 深圳市本恩餐饮有限公司 G-88 36 个月 160.02
115 G层 深圳市潮功夫企业管理中心(有限合伙) G-89 36 个月 98.98
116 G层 美心食品(广州)有限公司深圳分公司 G-9 61 个月 15 日 138.58
117 G层 郭利君 G-91 36 个月 169.29
118 G层 深圳市正君餐饮管理顾问有限公司 G-92, G-92A, G-92B 60 个月 639.53
119 G层 深圳市双米餐饮管理有限公司 G-95 36 个月 189.78
120 G层 林周明 G-A2 36 个月 8.09
121 G层 刘琴芳 G-Z-01 24 个月 31.65
122 G层 杨思宇 G-Z-02 36 个月 50.09
123 G层 深圳市台盖餐饮管理有限公司 G-Z-03 36 个月 50.09
124 G层 深圳福田书亦饮品有限公司 G-Z-04 36 个月 45.45
125 G层 深圳市艾妮贸易有限公司 G-Z-05 24 个月 20.87
126 G层 深圳市鑫花涵宇珠宝有限公司 G-Z-12 24 个月 17.33
127 G层 深圳雪雾科技有限公司 G-Z-17 12 个月 24.00
序 建筑面
楼层 商户名称 店铺 合同租期
号 积（㎡）
128 G层 深圳市聚兴鹏科技有限公司 G-Z-18 24 个月 13.00
129 G层 深圳市聚兴鹏科技有限公司 G-Z-19 24 个月 13.00
130 G层 深圳市迪通达贸有限公司 G-Z-22 12 个月 8.72
131 G层 翁继美 G-Z-23 24 个月 17.67
132 G层 深圳市斯泰隆贸易有限公司 G-Z-28 36 个月 32.45
133 G层 深圳市波尔黛贸易有限公司 G-Z-29 24 个月 25.55
134 G层 王晓玲 G-Z-30 24 个月 44.66
135 G层 王丽萍 G-Z-32 36 个月 50.04
136 G层 喜释烘焙(深圳)有限公司 G-Z-32A 36 个月 26.44
137 G层 开云零售（深圳）有限公司 G-Z-33 24 个月 21.82
138 G层 深圳市美普利时尚创意有限公司 G-Z-33A 12 个月 28.98
139 G层 周生生(中国)商业有限公司深圳分公司 G-Z-36 36 个月 60.13
140 G层 万客隆钟表(深圳)有限公司 G-Z-37 36 个月 60.13
141 G层 肖朋朋 G-Z-38 36 个月 57.98
142 G层 深圳盒子文化传媒有限公司 G-Z-42 6 个月 54.55
143 G层 慧名(深圳)科技有限公司 G-Z-43 6 个月 3.64
144 G层 深圳换台汽车科技有限公司 G-Z-44 3 个月 9.09
145 G层 深圳贵媛医疗美容诊所 G-35-1 96 个月 199.93
146 L1 深圳禾泽兴文化科技有限公司 G-1A 91 个月 14 日 127.27
147 L1 蛙来哒(深圳)餐饮管理有限公司 L1-1, L1-2 60 个月 479.64
148 L1 深圳市星海形象设计有限公司 L1-10, L1-9A 36 个月 17 日 381.60
149 L1 深圳市热壹餐饮管理有限公司 L1-11, L1-12, L1-15 60 个月 542.67
150 L1 广州太二餐饮连锁有限公司深圳分公司 L1-16, L1-17 60 个月 435.27
151 L1 深圳鳗满餐饮管理有限公司 L1-18, L1-19 60 个月 201.89
152 L1 深圳市汉阳馆餐饮连锁有限公司皇庭广场分店 L1-19A 72 个月 632.93
153 L1 深圳市四季椰林肆号餐饮有限公司 L1-20 72 个月 1,114.27
154 L1 深圳金戈戈餐饮管理有限公司 L1-21 60 个月 213.58
155 L1 王惠普 L1-22 60 个月 517.40
156 L1 深圳市蓝松露餐饮文化管理有限公司 L1-23 60 个月 410.64
157 L1 深圳猩羡健身管理有限公司 L1-25 60 个月 405.45
158 L1 深圳市卜亦可餐饮管理有限公司 L1-26, L1-27, L1-28 60 个月 672.70
159 L1 深圳大秦小宴餐饮管理有限公司 L1-29 96 个月 2,363.30
160 L1 深圳市同业餐饮有限公司 L1-3 60 个月 556.95
161 L1 深圳嘟嘟壹餐饮管理有限公司 L1-30 60 个月 186.64
162 L1 深圳市维克托尼餐饮管理有限公司 L1-31 36 个月 134.53
163 L1 米小鲜餐饮管理公司(深圳)有限公司 L1-35 48 个月 84.09
164 L1 深圳市渔语鱼库餐饮管理有限公司皇庭广场店 L1-36 72 个月 637.22
165 L1 深圳佳亿欣文化科技有限公司 L1-37 91 个月 14 日 1,441.73
序 建筑面
楼层 商户名称 店铺 合同租期
号 积（㎡）
166 L1 利信达贸易(深圳)有限公司 L1-38 60 个月 122.09
167 L1 康亚平 L1-39 12 个月 258.89
168 L1 康亚平 L1-50 12 个月 208.95
169 L1 康亚平 L1-51 12 个月 208.00
170 L1 深圳市娅奴实业有限公司 L1-52 36 个月 190.13
171 L1 深圳市好浪险实业有限公司 L1-53 36 个月 145.75
172 L1 深圳市卉洲商业管理有限公司 L1-55, L1-56 36 个月 394.65
173 L1 江西伊维斯服装有限公司 L1-57 36 个月 169.09
174 L1 谢容容 L1-58 24 个月 52.62
175 L1 刘红英 L1-59 24 个月 88.42
176 L1 存世留香(深圳)酒业连锁有限公司 L1-59A 36 个月 83.00
177 L1 深圳市万侑餐饮管理有限公司 L1-6 60 个月 515.67
178 L1 深圳南视文化传媒有限公司 L1-60, L1-60A 36 个月 171.23
179 L1 北京朱迪先生企业管理有限公司 L1-61 36 个月 56.04
180 L1 深圳市三秀时装有限公司 L1-62 36 个月 100.00
181 L1 浙江雅莹时装销售有限公司深圳皇庭广场店 L1-63, L1-65 6 个月 377.35
182 L1 佛山市港茶港饮餐饮管理有限公司 L1-66 36 个月 121.55
183 L1 姚香桂 L1-66 36 个月 121.55
184 L1 深圳昊坤贸易有限公司 L1-67 36 个月 99.44
185 L1 深圳市奶盖贡茶餐饮管理有限公司 l1-68 24 个月 56.05
186 L1 上海悦亿网络信息技术有限公司 L1-69 36 个月 93.20
187 L1 深圳市宠未来生态有限公司 L1-69A 36 个月 70.57
188 L1 谭仔餐饮(深圳)有限公司 L1-7 36 个月 214.75
189 L1 房月宝 L1-70 36 个月 169.80
190 L1 广州屈臣氏个人用品商店有限公司 L1-71, L1-72 96 个月 383.93
191 L1 安莉芳(中国)服装有限公司 L1-73 48 个月 245.51
192 L1 吉祥斋服饰有限公司 L1-75, L1-76 48 个月 371.58
193 L1 爱特爱服饰(深圳)有限公司 L1-77 12 个月 299.15
194 L1 深圳市李记品湘餐饮文化发展有限公司 L1-8 60 个月 1,219.62
195 L1 深圳市李师傅脆肚店皇庭广场分店 L1-9 60 个月 521.14
196 L1 深圳市盈吉多科技发展有限公司皇庭分公司 L1-Z-02 12 个月 10.91
197 L1 博士眼镜连锁股份有限公司 L1-Z-05, L1-Z-06 48 个月 37.84
198 L1 陶一铭 L1-Z-07 12 个月 18.18
199 L1 深圳雾泽科技有限公司 L1-Z-12 12 个月 10.91
200 L1 深圳三思泰科技有限公司 L1-Z-12A 23 个月 30 日 18.85
201 L1 深圳市汉谟拉比文化发展有限公司 L1-Z-12B 12 个月 10.90
202 L1 深圳喜乐柠檬茶餐饮管理有限公司 L1-Z-17 24 个月 23.51
203 L1 林圳选 L1-Z-41 3 个月 54.55
序 建筑面
楼层 商户名称 店铺 合同租期
号 积（㎡）
204 L2 广东集享贝瑞餐饮管理有限公司 L2-10 60 个月 156.67
205 L2 广东周大福珠宝金行有限公司深圳福华分公司 L2-12 12 个月 215.64
206 L2 深圳市周六福商业有限公司 L2-15 36 个月 120.24
广东钻石世家国际珠宝有限公司深圳福田区皇
207 L2 L2-16 84 个月 160.64
庭广场店
208 L2 深圳市鑫弘珠宝首饰有限公司 L2-17 36 个月 198.82
209 L2 博士眼镜连锁股份有限公司 L2-18 36 个月 174.82
210 L2 孙爱龙 L2-19 36 个月 154.13
211 L2 深圳市龙巢餐饮管理有限公司 L2-1A、1C 60 个月 556.37
212 L2 深圳市庭克商贸有限公司 L2-1B 13 个月 25 日 389.89
213 L2 北京聚十三餐饮管理有限公司 L2-2 60 个月 544.76
214 L2 通用磨坊贸易(上海)有限公司 L2-21 98 个月 188.45
215 L2 星巴克咖啡（深圳）有限公司 L2-22 98 个月 27 日 407.02
丝芙兰（上海）化妆品销售有限公司深圳福华
216 L2 L2-23, L2-24 97 个月 29 日 533.60
三路分公司
217 L2 深圳市岁悦餐饮管理有限公司 L2-25 60 个月 411.67
218 L2 周凯丰 L2-26 36 个月 87.69
219 L2 交茶点(深圳)饮食有限公司 L2-26A 24 个月 73.36
220 L2 深圳米乐餐饮管理有限公司 L2-26A 36 个月 73.36
221 L2 深圳市乌鸦文化传播有限公司 L2-27B 60 个月 72.78
蓝蛙餐饮管理(上海)有限公司深圳福华三路分
222 L2 L2-28A 72 个月 491.24
公司
L2-29, L2-29A,
223 L2 刘惠君 96 个月 1,363.82
L2-29B, L2-29C
224 L2 深圳茵赫餐饮管理有限公司 L2-29D 60 个月 137.36
225 L2 深度餐饮管理服务(深圳)有限公司 L2-3, L2-5 60 个月 433.91
226 L2 深度餐饮管理服务(深圳)有限公司 L2-3/5 夹层 58 个月 16 日 176.36
227 L2 深圳市奈雪餐饮管理有限公司 L2-30 60 个月 405.13
228 L2 蔡澜抱抱(广东)餐饮管理有限公司 L2-31 60 个月 550.93
229 L2 众联天下汽车销售服务有限公司 L2-32 24 个月 164.89
230 L2 深圳市禧悦珠宝文化有限公司 L2-32A 36 个月 122.33
231 L2 盛紫微珠宝(深圳)有限公司 L2-33 24 个月 149.29
232 L2 陈星 L2-35 36 个月 148.67
233 L2 深圳新英数码产品有限公司 L2-36, L2-36A 60 个月 325.96
234 L2 广州鼎力品牌管理有限公司 L2-37 24 个月 106.76
235 L2 上海无处不在服饰有限公司 L2-38 12 个月 189.82
236 L2 深圳悦奥商贸有限公司 L2-50, L2-51, L2-52 36 个月 520.67
237 L2 亚瑟士（中国）商贸有限公司 L2-53 36 个月 168.04
序 建筑面
楼层 商户名称 店铺 合同租期
号 积（㎡）
238 L2 深圳市卓妍美容有限公司 L2-55 48 个月 172.38
239 L2 深圳峰鸟美妍科技有限公司皇庭中心分公司 L2-56 36 个月 116.05
240 L2 深圳佰艺理容管理有限公司 L2-56A 36 个月 85.20
241 L2 深圳市奇建贸易有限公司 L2-57 24 个月 183.31
242 L2 深圳市福田区米塞士鞋店 L2-58 36 个月 185.07
243 L2 深圳市诺德雅珠宝有限公司 L2-59 36 个月 166.91
244 L2 宝视(广东)视光眼镜有限公司 L2-59A 32 个月 14 日 163.55
245 L2 华人运通控股(上海)有限公司 L2-6 24 个月 167.40
246 L2 广州明廊眼镜技术有限公司福田第三分公司 L2-60 24 个月 84.35
247 L2 深圳市欧朗俊时尚服饰有限公司 L2-61 48 个月 154.80
248 L2 深圳市易天移动数码连锁有限公司 L2-62 36 个月 134.07
249 L2 陈中杰 L2-63/65A 3 个月 249.77
250 L2 深圳龙岗区埃安汽车销售服务有限公司 L2-65 24 个月 146.31
251 L2 百朗商贸(深圳)有限公司 L2-66/67 36 个月 296.76
252 L2 深圳市乐承智力科技发展有限公司 L2-68, L2-69 12 个月 327.27
253 L2 鲁晓男 L2-6A 36 个月 100.04
254 L2 阿维塔科技(重庆)有限公司 L2-7, L2-7A 36 个月 584.82
255 L2 新百伦贸易(中国)有限公司 L2-70 24 个月 189.35
256 L2 百朗商贸(深圳)有限公司 L2-71 36 个月 199.52
257 L2 广州欧御贸易有限公司深圳第二分公司 L2-71A 24 个月 43.72
258 L2 不止一杯咖啡(深圳)有限公司 L2-72 36 个月 116.84
259 L2 深圳一方撒露餐饮管理有限公司 L2-73 36 个月 95.33
260 L2 北京盛世云端科技有限公司 L2-8 14 个月 4 日 428.18
261 L2 日日香餐饮(深圳)有限公司 L2-9 60 个月 189.91
262 L2 深圳市共达荣商贸有限公司 L2-W1-07 24 个月 21.20
a.收益期内租金的确定
根据评估人员对被评估对象及市场同类物业的调研，截至评估基准日，委估
对象已对外出租面积约为 97%，本次对租金预测按已出租部分按合同约束租金进
行预测，未出租部分按市场平均租金预测计算。
b.空置率的确定
目 前 委 估 房 地 产 计 租 面 积 为 93,866.35 平 方 米 ， 实 际 已 出 租 面 积 为
90,738.88 平方米，未出租面积为 3,127.47 平方米，出租率约 97%，空置率约
3%。通过企业历史实际租赁情况及其他同类物业的租赁情况，并结合现在的宏观
经济发展情形及深圳市商业物业实际情况。本着谨慎性原则，确定 3%的空置率。
c.年递增系数的确定
委估对象位于深圳市福田区中心区，商业繁华，评估人员参考委估对象租约
期内商铺年租金增长率，同时结合宏观经济发展情况、周边商铺市场租赁情况及
同花顺数据库查询，深圳市商铺租金环比增长率为 2.42%-5.34%，基于谨慎考虑，
确定年递增系数为 3%。
d.折现率
报酬率的确定方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等方法。
本报告采用累加法确定报酬率。
报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿
率＋投资带来的优惠率
累加法求取报酬率一览表
项目 数值 取值理由 取值
安全利率 1.50% 价值时点一年期定期存款利率 1.5% 1.50%
目前同类房地产经营稳定，因此投资风险补偿率按
投资风险补偿率 4.5～5.5% 5.00%
4～5%考虑
管理负担补偿率 0.10% 按照评估人员的经验按 0.1%考虑 0.10%
缺乏流动性补偿率 1.00% 按照评估人员的经验按 1.0%考虑 1.00%
易于获得融资的优惠率 -0.50% 按照评估人员的经验按-0.5%考虑 -0.50%
所得税抵扣的优惠率 -0.60% 按照评估人员的经验按-0.6%考虑 -0.60%
报酬率区间 6.0%-7.0% 6.50%
收益价值测算：
评估对象
皇庭国商购物中心
名称：
收益年限 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50 6.50 7.50 8.50 12.28
2031 年
收益期 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 -2042 年
10 月 7 日
（年）租金收
424,322, 470,928, 501,279, 544,972, 567,327, 603,038, 634,397, 652,470, 635,284, 654,343,4
入合计
790.09 004.09 495.33 890.41 354.71 578.71 468.39 902.35 895.51 42.37
有效租金 410,185, 455,237, 484,577, 526,815, 548,424, 582,946, 613,260, 630,731, 614,118, 632,541,7
收 051.54 456.35 685.74 288.64 938.90 323.57 386.54 643.36 246.04 93.42
入
押金利 0.3
358,911. 398,332. 424,005. 460,963. 479,871. 510,078. 536,602. 551,890. 537,353. 553,474.0
息 5%
92 77 48 38 82 03 84 19 47 7
小计 410,543, 455,635, 485,001, 527,276, 548,904, 583,456, 613,796, 631,283, 614,655, 633,095,2
963.46 789.12 691.22 252.02 810.72 401.60 989.37 533.55 599.51 67.49
12.
房地产 00 49,265,2 54,676,2 58,200,2 63,273,1 65,868,5 70,014,7 73,655,6 75,754,0 73,758,6 75,971,43
% 75.62 94.69 02.95 50.24 77.29 68.19 38.72 24.03 71.94 2.10
增值税 5% 19,532,6 21,677,9 23,075,1 25,086,4 26,115,4 27,759,3 29,202,8 30,034,8 29,243,7 30,121,03
21.50 74.11 27.89 42.32 73.28 48.74 75.55 40.16 26.00 7.78
城建维
7% 1,367,28 1,517,45 1,615,25 1,756,05 1,828,08 1,943,15 2,044,20 2,102,43 2,047,06 2,108,472.
护税
3.51 8.19 8.95 0.96 3.13 4.41 1.29 8.81 0.82 64
教育费
支 5% 976,631. 1,083,89 1,153,75 1,254,32 1,305,77 1,387,96 1,460,14 1,501,74 1,462,18 1,506,051.
附加
出 08 8.71 6.39 2.12 3.66 7.44 3.78 2.01 6.30 89
0.1
印花税 410,185. 455,237. 484,577. 526,815. 548,424. 582,946. 613,260. 630,731. 614,118. 632,541.7
%
05 46 69 29 94 32 39 64 25 9
土地使
15 635,225. 635,225. 635,225. 635,225. 635,225. 635,225. 635,225. 635,225. 635,225. 635,225.5
用税
55 55 55 55 55 55 55 55 55 5
管理费 4% 16,407,4 18,209,4 19,383,1 21,072,6 21,936,9 23,317,8 24,530,4 25,229,2 24,564,7 25,301,67
02.06 98.25 07.43 11.55 97.56 52.94 15.46 65.73 29.84 1.74
维修费 1.5
44
0% 8,698,47 8,698,47 8,698,47 8,698,47 8,698,47 8,698,47 8,698,47 8,698,47 8,698,47 8,698,478.
8.34 8.34 8.34 8.34 8.34 8.34 8.34 8.34 8.34 34
0.2
保险费 724,813. 724,813. 724,813. 724,813. 724,813. 724,813. 724,813. 724,813. 724,813. 724,813.4
0%
47 47 47 47 47 47 47 47 47 7
小计 98,017,9 107,678, 113,970, 123,027, 127,661, 135,064, 141,565, 145,311, 141,749, 145,699,7
16.17 878.77 548.66 909.83 847.22 555.41 052.55 559.75 010.51 25.31
年收益 312,526, 347,956, 371,031, 404,248, 421,242, 448,391, 472,231, 485,971, 472,906, 487,395,5
047.29 910.35 142.55 342.19 963.50 846.19 936.82 973.80 588.99 42.18
折现率 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50% 6.50%
折现期 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50 6.50 7.50 8.50 12.28
折现系数 0.97 0.91 0.85 0.80 0.75 0.71 0.66 0.62 0.59 5.63
2,744,447,
现值 302,838, 316,592, 316,983, 324,283, 317,292, 317,128, 313,604, 303,032, 276,887,
252.61
729.35 814.87 272.19 327.23 220.81 200.91 946.59 469.99 722.43
评估值 5,533,091,000.00
综上所述，通过分别采用市场法及收益法对评估对象进行评估，考虑目前房地产
市场整体租售比偏低，收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价值，故重庆皇
庭珠宝城和深圳皇庭国商广场均采用市场法测算结果作为最终评估结果，是公允且合
理的。
重庆皇庭珠宝城本报告期初公允价值为 792,175,300.00 元，2021 年 12 月 31 日
公允价值为 711,015,136.20 元，其公允价值变动幅度为-10.25%，根据公司的会计政
策及评估结果，2021 年该项投资性房地产期末公允价值调减 81,160,163.80 元。皇庭
国商购物广场本报告期初公允价值为 7,647,651,900.00 元，2021 年 12 月 31 日的公
允价值为 6,917,810,200.00 元，其变动幅度为-9.54%，根据公司的会计政策及评估
结果，2021 年该项投资性房地产期末公允价值调减 729,841,700.00 元。
（2）根据你公司 2020 年年报，重庆皇庭珠宝城基于 2020 年 12 月 31 日的评估
公允价值为 764,999,700.00 万元，评估减值 3.43%。请结合市场环境变化、可比同
45
类土地与物业估值的具体情况、关键假设与参数变化情况等，对比分析重庆皇庭珠宝
城在 2020 年未发生大额减值，却在 2021 年出现大额减值的原因及合理性。
公司回复：
评估人员通过现场调查了解到：委估对象 2020 年、2021 年出租率分别为 86%、
38%，2020 年新冠疫情爆发，重庆旅游人数大幅下降，市场以及经营环境遭受到不可
抗力的冲击，重庆皇庭珠宝城及周边同类商业物业出现部分退租情况，2021 年新冠疫
情仍在国内断断续续的出现，重庆皇庭珠宝城 2021 年出租率仅为 41.86%，大的主力
商铺如：盒马超市、优悦健身、大地影院，因经营困难先后撤场退铺；其他拟签约品
牌商户则采取缩减扩店及延迟开业的决策，周边商业物业亦呈现持续下降趋势，本次
评估采用市场法评估，选取周边同类物业进行对比，导致评估值较 2020 年出现大额
减值。
（3）根据你公司 2022 年 3 月 29 日披露的《关于预挂牌转让深圳融发投资有限
公司及重庆皇庭珠宝广场有限公司各不少于 51%股权的进展公告》显示，融发投资 100%
股权的挂牌参考价格为 56.2 亿元，而皇庭国商购物广场作为融发投资的主要资产，
其 2021 年 12 月 31 日的公允价值为 69.18 亿元，请你公司结合融发投资挂牌参考价、
资产债务结构等，详细说明皇庭国商购物广场评估价值的公允性与合理性。
公司回复：
对于皇庭国商购物广场的公允价值评估，评估人员选取了三宗可比交易案例，并
对可比交易案例进行实地查勘、中介走访、电话咨询。
①采用市场法对选取的三宗可比交易案例的交易情况、交易时间、区位因素、实
物因素、权益因素等具体条件进行分析、修正，并测算出皇庭国商购物广场的公允价
46
值为 69.18 亿元。
②采用收益法对皇庭国商购物广场的租金收入进行测算，根据土地剩余使用年限
为预测年限，测算出皇庭国商购物广场的公允价值为 55.33 亿元。
通过分别采用市场法及收益法对评估对象进行评估，考虑目前房地产市场整体租
售比偏低，收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价值，故采用市场法测算结
果作为最终评估结果，即 69.18 亿元。
公司分别于 2022 年 3 月 24 日（详见公告编号 2022-17）和 2022 年 3 月 29 日（详
见公告编号 2022-18）发布了《关于深圳融发投资有限公司及重庆皇庭广场有限责任
公司相关股权拍卖情况的进展公告，向市场充分披露了资产挂牌相关情况。第一次拍
卖，2022 年 3 日 18 日， 联交所对外发布了《深圳融发投资有限公司 100%股权转让
意向征集公告》，公告期为 5 个工作日。参考价格为人民币 74.93 亿元。第二次拍
卖，2022 年 3 日 25 日，联交所对外发布了《深圳融发投资有限公司 100%股权转让意
向征集公告》，公告期为 5 个工作日。参考价格为人民币 56.20 亿元。二次挂牌价
的下调，公司参考了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条：“人
民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果
出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留
价的百分之二十。”之规定，对拍卖参考价格进行了合理下调，符合拍卖常规。
公司根据流拍规则下调挂牌价格，以低于公允评估值的价格争取市场成交机会，
是合理行为，不构成对公允评估值的否定。
（4）你公司会计政策显示，若市场调研报告或评估报告表明公司投资性房地产
公允价值发生大幅变动（变动幅度超过 5%），经公司董事会批准后，公司财务管理
部门根据市场调研报告或评估报告的估价结论进行会计处理；若市场调研报告或评估
47
报告表明公司投资性房地产公允价值未发生大幅变动，经公司董事会批准后，公司财
务管理部门可不进行会计处理。请说明你公司前述会计政策是否与同行业公司存在差
异，如是，请进一步说明原因。请明确你公司对“投资性房地产公允价值未发生大幅
变动”的具体执行标准，与 2020 年的具体执行情况是否存在不一致的情形。
公司回复：
1、公司前述会计政策与同行业公司不存在差异，公司投资性房地产公允价值计
量是按照《公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》的有关规定执行。具
体对比可参阅金融街、招商积余、阳光城等公司的《投资性房地产公允价值计量管理
办法》的相关规定。
2、公司每年度会聘请专业房地产评估机构，对公司投资性房地产每年末公允价
值进行估价，并出具评估报告。根据《公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试
行）》的规定,对于单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比，变动幅
度小于 5%时，公司不进行会计处理，与 2020 年的具体执行情况一致。
（5）你公司是否存在通过大幅调整投资性房地产公允价值进行业绩洗澡的情形。
公司回复：
公司二〇二二年四月二十六日下午召开的第九届董事会二○二二年第七次会议
审议通过《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，对 2021 年度末公司投资性房
地产房地产公允价值计量情况进行了审议。
公司聘请的专业房地产评估公司于 2021 年末对投资性房地产公允价值进行估价
并出具了评估报告。公司本期原有的成都环球时代中心和广州解放北路大北新街招待
所 22 号两项投资性房地产的期末与期初公允价值相比，变动幅度小于 5%，对于成都
环球时代中心和广州解放北路大北新街招待所 22 号两项房产公司认定其公允价值未
48
发生大幅变动，不进行会计调账处理，期末投资性房地产仍按期初账目价值确定。皇
庭国商购物广场、中泰松园南九巷 804#、重庆公寓和重庆皇庭广场四项投资性房地产
的期末与期初公允价值相比，变动幅度大于 5%，对于皇庭国商购物广场等上述四项房
产公司认定其公允价值发生大幅变动，进行会计调账处理，期末投资性房地产按其公
允价值确定。2021 年末，此类项目本期确认税前投资性房地产公允价值变动损益共计
-823,413,925.40 元。公司不存在通过大幅调整投资性房地产公允价值进行业绩洗澡
的情形。
详情可查阅《深圳市皇庭国际企业股份有限公司第九届董事会二○二二年第七次
会议决议公告》（公告编号：2022-29）。
请年审机构核查并发表明确意见。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了如下程序包括但不限于：
1、获取评估机构出具的投资性房地产评估报告，并评价第三方评估机构的胜任
能力、专业素质和客观性；
2、对评估过程中的建筑物所在的房地产市场价格、房租、未来现金流、折现率、
空置率、同地段以及同区域或同类型的周边资产询价等数据进行复核；
3、走访周边中介了解市场行情和实地考察观察投资性房地产的出租状态，判断
其价值是否与评估底稿中周边参考资产价值相符；
4、通过查询相关不动产交易网站（房天下、安居客）复核参照物的交易价格。
根据我们的核查程序，我们认为受国家宏观经济调控、疫情、市场资金面偏紧等
因素的影响，商业地产的价格略有下跌符合市场趋势，评估结果与当地整个房价行情
趋势是一致的；评估报告所采用的评估方法及评估过程所采用参数修正系数是恰当且
49
合理的。
9.你公司于 2022 年 4 月 26 日披露关于签署《和解协议》及《抵债框架协议》的
公告称，为了解决与深圳市同心投资基金股份公司（以下简称“同心基金”）、深圳
市同心小额再贷款有限公司（以下简称“同心小贷”与你公司的就同心小贷股权转让
导致的欠款问题，皇庭集团、同心基金、同心小贷与公司签署《和解协议》，由皇庭
集团代皇庭国际或指定第三方向皇庭地产支付部分购房款用于购买皇庭地产名下位
于深圳 CBD 核心位置的岗厦皇庭大厦物业以冲抵和解协议项下债务。具体操作为：市
场第三方支付购房款给皇庭地产，其中一部分购房款由皇庭集团代为支付，皇庭集团
对第三方购房者形成债权，皇庭集团将把此债权转移给皇庭国际用以抵偿债务，第三
方将少付的购房款支付给皇庭国际即可。物业的所有权的转移由市场第三方直接与皇
庭地产另行签订《深圳市房地产认购书》、《房地产买卖合同》等协议，物业所有权
无需经过皇庭国际中转。
皇 庭 集 团 代 付 的 购 房 款 440,720,000 元 与 所 欠 的 股 权 转 让 款 和 借 款 本 金
449,944,568 元相互抵销后，余款 9,224,568.44 元由同心小贷、同心基金、皇庭集
团于 2022 年 10 月 31 日前连带清偿。你公司拟同意在抵偿借款本金和股权转让款之
后不再向法院主张违约金和利息。截至 2021 年 12 月 31 日，同心小贷尚欠公司借款
本金 155,946,558.44 元未归还，利息 102,998,771.43 元；同心基金尚欠公司股权转
让款 293,998,010.00 元未支付，违约金 84,624,671.27 元。请你公司：
（1）说明上述债务和解的具体执行安排，预计能抵偿全部借款本金和股权转让
款所需时间，是否有相关协议安排或时限约束条款，同时，请详细分析并评估和解协
议签署后相关款项回收的可能性，并说明判断依据。
50
公司回复：
公司预计在未来十二个月内可以抵偿全部借款本金和股权转让款。根据《抵债框
架协议》第二条，“由皇庭集团于《房地产认购书》签订后一年内向皇庭地产付清。
无论皇庭集团是否向皇庭地产支付，均视为皇庭国际或其指定方已足额支付剩余购房
款，皇庭地产均不得就该部分购房款向皇庭国际或其指定方进行主张”。
和解协议的签署将大大提高了债权回收的可能性。首先是皇庭集团已经取得了中
国华融资产管理股份有限公司深圳分公司对此事的认可，同意拿出皇庭地产的十层物
业解决问题；其次是该十层物业近日已经与多家大牌地产中介公司签署了委托代理销
售协议；第三是该十层物业计划采用分单位方式销售，78 本产权证对应的面积都不大，
大幅降低了成交难度。
（2）你公司当期其他应收款-关联方往来款余额为 3.57 亿元，累计计提坏账准
备 1.16 亿元，其他应收款-股权转让款账面余额 2.98 亿元，累计计提坏账准备 0.35
亿元。请你公司详细列示应收同心再贷、同心基金股权转让及往来款、应收股利款的
具体情况，包括但不限于初始金额、账龄、各年度计算的利息和违约金、各年度计提
减值准备的金额。
公司回复：
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司应收同心基金股权转让款的期末账面价值为 2.94
亿元，累计计提信用减值损失为 0.33 亿元，账龄为 2-3 年。根据与同心基金签署的
《股权转让协议》及《股权转让协议之补充协议》（公告变化：2020-23）,2020 年应
计提违约金 2,345.68 万元，2021 年应计提违约金 6,116.79 万元，合计金额 8,462.47
万元。公司聘请的审计机构认为同心基金股权转让款本金尚未收回，应计提的违约金
在实际收回时予以确认。
51
同心基金股权转让款账面价值及计提信用减值的情况如下表：
单位：万元
项目 账面价值 账龄（年） 累计减值准备
股权转让款金额 60,000.00
2019 年 51,600.00 1 年以内 -
2020 年 29,399.80 1-2 年 2,939.98
2021 年 29,399.80 2-3 年 3,308.96
本公司应收同心基金股利款的期末账面价值为 0.99 亿元，累计计提信用减值损
失 0.50 亿元，账龄为 3-4 年。
同心基金应收股利账面价值及计提信用减值的情况如下表：
单位：万元
项目 账面价值 账龄（年） 累计减值准备
应收股利 9,936.67
2018 年 9,936.67 1 年以内 -
2019 年 9,936.67 1-2 年 993.67
2020 年 9,936.67 2-3 年 1,490.50
2021 年 9,936.67 3-4 年 4,968.34
本公司及下属子公司应收同心再贷往来款的期末账面价值为 2.68 亿元，累计计
提信用减值损失 0.72 亿元。2020 年本公司借款余额应计提借款利息 1,435.66 万元，
2021 年应计提 1,292.13 万元，合计 2,727.79 万元，公司聘请的审计机构认为同心再
贷借款本金尚未收回，应计提的借款利息在实际收回时予以确认。
同心再贷其他应收款账面价值及计提信用减值的情况如下表：
单位：万元
计提利息余 累计计提减
项目 借款本金余额 应收股利余额 合计
额 值准备
2017 年 60,000.00 60,000.00
2018 年 44,239.75 2,042.05 46,281.80
2019 年 33,971.75 6,505.50 3,640.00 44,117.25
2020 年 16,621.01 7,639.50 3,640.00 27,900.51 2,790.05
2021 年 15,594.66 7,572.09 3,640.00 26,806.75 7,165.51
52
（3）你公司年审机构将应收同心再贷、同心基金股权转让及往来款项作为关键
审计事项，并在审计报告中称：“截至 2021 年 12 月 31 日，应收同心再贷、同心基
金股权转让及往来款 562,065,488.43 元，坏账准备 104,744,744.22 元,其可回收性
较低”。请结合问题（2），说明当期计提坏账准备的充分性和合理性；是否将和解
协议的签署视为对相关应收款项回收的增信措施，如是，请说明在借款方自身信用条
件未发生根本性改变的情况下将和解协议的签署作为增信措施的依据是否符合《企业
会计准则》的规定，是否具有合理性。
公司回复：
2021 年根据对公司控股股东皇庭集团财务状况、资金实力进行综合考量，并结合
皇庭国际与皇庭集团、皇庭地产签署的《物业购买协议》，对同心基金和同心再贷的
应收款项的坏账准备计提分两种情况处理：
1、皇庭国际与皇庭集团、皇庭地产签署了《物业购买协议》，皇庭地产将其持
有的皇庭中心大厦 7-9 层、11-15 层、24 及 28 层共计 10 层转让给皇庭国际及其指定
方，其部分购房款 44,072.00 万元由皇庭集团代皇庭国际或其指定方向皇庭地产支付，
上述购房款支付义务转移至皇庭集团系用于抵消同心基金、同心再贷应偿还皇庭国际
之往来款项及股权转让款。
基于此《物业购买协议》，皇庭集团支付剩余购房款 44,072 万元用以抵扣同心
再贷、同心基金所欠债务，本公司按照两个折现率测算了货币时间价值造成的损失。
（1）以截至 2021 年年底的中国股市交易数据测算股票市场预期报酬率 Rm 作为
折算率的基础，对各期还款金额进行折现。
预计可收
还款年度 还款金额（万元） 折现率 1 折现系数 折现金额（万元） 损失率
回比例
53
2022/5/31 44,072.00 0.9574 42,194.53 4.26% 95.74%
2022/6/30 44,072.00 0.9491 41,828.74 5.09% 94.91%
2022/7/31 44,072.00 0.9408 41,462.94 5.92% 94.08%
2022/8/31 44,072.00 0.9327 41,105.95 6.73% 93.27%
11.02%
2022/9/30 44,072.00 0.9246 40,748.97 7.54% 92.46%
2022/10/31 44,072.00 0.9166 40,396.40 8.34% 91.66%
2022/11/30 44,072.00 0.9086 40,043.82 9.14% 90.86%
2022/12/31 44,072.00 0.9007 39,695.65 9.93% 90.07%
（2）以皇庭国际截至 2021 年年底现有借款平均借款利率作为折现率的基础，对
各期还款金额进行折现。
预计可收
还款年度 还款金额（万元） 折现率 2 折现系数 折现金额（万元） 损失率
回比例
2022/5/31 44,072.00 0.9569 42,172.50 4.31% 95.69%
2022/6/30 44,072.00 0.9486 41,806.70 5.14% 94.86%
2022/7/31 44,072.00 0.9402 41,436.49 5.98% 94.02%
2022/8/31 44,072.00 0.9320 41,075.10 6.80% 93.20%
11.14%
2022/9/30 44,072.00 0.9238 40,713.71 7.62% 92.38%
2022/10/31 44,072.00 0.9157 40,356.73 8.43% 91.57%
2022/11/30 44,072.00 0.9077 40,004.15 9.23% 90.77%
2022/12/31 44,072.00 0.8998 39,655.99 10.02% 89.98%
两种方案中预计可收回比例测算结果保持在 90%-95%之间，基于谨慎性原则，并
结合会计准则做出估计，公司对同心再贷、同心基金 44,072 万元债务按照 10%计提减
值准备。
2、剩余债务（含皇庭集团及其下属公司其他经营性往来款项）按照 50%计提减值
准备的测算过程：
54
皇庭集团以旗下子公司皇庭投资（香港）有限公司为该笔债务提供担保，并以其
所有的青青世界项目预计未来现金流量现值来偿还余下债务。
皇庭投资（香港）有限公司享有青青世界项目 36%权益，经测算，截至 2025 年
12 月 31 日，青青世界项目现金流量净值为 90,032.74 万元，其中皇庭投资（香港）
有限公司享有 32,411.79 万元。
青青世界归还 32,411.79 万元欠款现值计算过程如下：
A、以截至 2021 年年底的中国股市交易数据测算股票市场预期报酬率 Rm 作为折算率
的基础，对各期还款金额进行折现。
还款年度 还款金额（万元） 折现率 1 折现系数 折现金额（万元）
2025/12/31 32,411.79 11.02% 0.6583 21,336.68
B、以皇庭国际截至 2021 年年底现有借款平均借款利率作为折现率的基础，对各期还
款金额进行折现。
还款年度 还款金额（万元） 折现率 2 折现系数 折现金额（万元）
2025/12/31 32,411.79 11.14% 0.6554 21,242.69
通过折现率测算两种方案中预计可收回比例测算结果为 46%，公司考虑到关皇庭
集团及其下属公司自身财务状况、资金实力，基于谨慎性原则，并结合会计准则做出
估计，对同心基金、同心再贷的应收款项按照 50%计提减值准备。截至 2021 年 12 月
31 日，同心基金应收款项余额 26,806.75 万元，同心再贷应收款项 29,399.80 万元，
应计提信用减值损失-坏账准备 10,474.47 万元，2020 年已计提信用减值损失-坏账准
备 5,730.03 万元，2021 年计提信用减值损失-坏账准备 4,744.44 万元。
（4）你公司在《和解协议》中约定不再主张违约金和利息合计 1.88 亿元。请说
明上述和解安排是否存在利益输送、是否损害上市公司的利益。
公司回复：
55
鉴于同心基金和同心小贷的财务状况和经营状况较差，担保人又债务诉讼缠身。
签署和解协议有两个有利之处：
1、有利于实现债权的确定性。和解协议的意义在于公司通过放弃违约金和利息
的方式换得担保人从体系外协调抵债资源，大大加强了债权回收的确定性和可操作性。
2、有利于实现债权的及时性。常规法院诉讼经过一审二审，时间跨度大，也耗
时耗力。而和解路径可迅速拿到生效法律文书，日后进入执行也非常便捷。
综上，公司在《和解协议》中不存在利益输送，也不存在损害上市公司利益的情
形。
请年审机构对上述问题（2）（3）进行核查并发表明确意见，对于问题（3），
请年审机构详细说明在关键审计事项中认定应收款项“可回收性较低”的情况下，仍
然认为公司当期坏账准备计提合理的判断依据，并请说明针对该事项所执行的具体审
计程序以及获取的审计证据。
会计师回复：
一、针对上述问题（2）（3），会计师执行了如下程序包括但不限于：
1、检查了同心基金及同心再贷的股权转让合同和借款合同，并核对银行流水记
录，确定其交易的真实性；
2、通过查询公司公告，并与相关合同、银行流水进行核对，进一步核实同心基
金及同心再贷交易及还款、延期情况；
3、对同心基金及同心再贷的交易内容及余额进行函证，进一步确认交易的真实
性和准确性。
4、查阅公司坏账准备计提政策，了解其他应收款逾期情况，通过企查查等网站
查询主要客户信用情况，复核信用减值损失计提。
56
5、获取同心再贷、同心基金及皇庭集团的担保合同、还款方案及计划、承诺函，
并获取皇庭集团财务状况说明、评估担保方皇庭集团的还款能力、还款方案的可执行
性等；
6、通过检查《物业购买协议》、《和解协议》及新增的担保合同，测算预计未
来现金流量折算现值以判断企业对同心再贷、同心基金 44,072 万元按照 10%计提减值
准备、对剩余债务按照 50%计提减值准备的会计处理的合理性 。
经核查，我们认为，基于同心再贷及同心基金还款事项一再逾期，项目组判断其
可回收行较低是较为合理的，但本期皇庭国际就上述还款事项新增了 10 层楼抵债、
香港皇庭投资的担保的增信措施，故项目组认为公司当期坏账准备计提比例是有相应
数据支撑的，其计提比例是合理的。
综上所述，我们认为，基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程序，
未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处，相关会计处理符合
会计准则的规定。
10．你公司子公司深圳融发投资有限公司主要业务为商业运营，当期实现营业收
入 3.23 亿元，营业利润为-10.52 亿元，当期净利润为-7.82 亿元。请你公司详细说
明在商业运营服务毛利率高达 89.23%的情况下，当期子公司却大幅亏损的原因及合
理性，公司营业成本、费用的确认和计量是否符合企业会计准则的相关规定。请年审
机构核查并发表明确意见。
公司回复：
融发名下的投资性房地产“皇庭国商购物广场”采用公允价值计量模式进行后续
计量，经专业评估机构评估，该投资性房地产公允价值 2021 年减值 7.30 亿元；
57
融发于 2016 年与中信信托有限责任公司签署《信托贷款合同》，该笔贷款于 2021
年 3 月 30 日到期，贷款余额 27.50 亿元，受国家相关政策的影响，贷款无法续期，
2021 年 4 月 9 日，因借款合同纠纷，中信信托有限责任公司对融发投资及相关方提起
了诉讼，截至 2021 年 12 月 31 日，借款诉讼案件还处在审理中，公司通过咨询律师
事务所等专业机构，并根据法发〔2017〕22 号第二条第 2 款对金融借款合同纠纷中的
违约金标准上限的规定，2021 年对该笔贷款计提了利息及违约金共 5.70 亿元，计入
财务费用。
剔除上述投资性房地产减值 7.30 亿及逾期贷款利息 5.70 亿影响，融发 2021 年
实际经营未亏损，营业利润为 2.48 亿元，公司各项营业成本、费用的确认和计量符
合企业会计准则的相关规定。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了如下程序包括但不限于：
（1）了解公司营业成本、费用确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，
确定其得到执行，并测试相关内部控制运行有效；
（2）获取公司重要采购明细，检查了主要供应商的采购合同，了解主要合同条
款或条件，评价公司的营业成本、费用确认政策的恰当性；
（3）对全年重要供应商本期的采购额和应付账款余额执行了函证程序，评价相
关营业成本真实性和准确性；
（4）对相关营业成本、费用进行细节测试及截止测试，评价营业成本及费用确
认的真实性和准确性。
经核查，我们认为，基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程序，
未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处，相关会计处理符合
58
会计准则的规定。
11.你公司《2021 年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表》显示，
你公司当期应收其他关联人及其附属企业北京众合天诚企业管理有限公司其他应收
款 3200 万元。请你公司说明前述其他应收款涉及事项的内容、交易对方、发生时间、
账龄、各年度相关会计处理、计提减值准备的充分性及合理性、履行了何种审批程序
和信息披露义务、是否存在非经营性资金占用或对外提供财务资助的情形。
公司回复：
我司第八届董事会二○一七年第十次临时会议审议通过了收购瑞泽国际融资租
赁有限公司（以下简称“瑞泽租赁”）部分股权的事项，我司向北京金锐翔铖投资有
限公司（以下简称“金锐翔铖”）收购其持有的瑞泽租赁 70%股权，交易总对价为人
民币 30,060.43 万元，其中股权转让款为人民币 18,860.43 万元，同时承接金锐翔铖
与金锐翔铖股东北京东管头投资管理公司对瑞泽租赁的 11,200 万元债务。
我司收购瑞泽租赁的 70%股权后，又将我司持有的瑞泽租赁 20%股权转让给由瑞
泽租赁创始人、管理层组建的北京众合天诚企业管理有限公司（以下简称“众合天诚”）。
众合天诚与我司同比例承接瑞泽租赁 11,200 万元债务，众合天诚承担其中 3,200 万
元的债务。
瑞泽租赁对众合天诚的债权，体现为其他应收款，金额 3,200 万，并于每年末按
照会计准则的要求，根据公司会计政策，计提信用减值损失，不存在非经营性资金占
用和对外提供财务资助的情形。
2018 年至 2020 年末，累计提取坏账准备 960 万元。信用减值损失计提明细详见
下表：
单位：万元
年份 账面余额 账龄（月） 计提比例 累计减值准备 账面净值
59
2017 年 3200 5 5% 160 3040
2018 年 3200 17 10% 320 2880
2019 年 3200 29 15% 480 2720
2020 年 3200 41 30% 960 2240
2021 年 0 0 0 -960 0
2021 年 10 月，经瑞泽租赁董事会研究决定，向主管工商登记机关提交减资申请，
申请减少注册资本 4,022.80 万美元，瑞泽租赁原注册资本为 8,000 万美元，减资后
的注册资本为 3,977.20 万美元。各方股东同意，众合天诚减资款 494.56 万美元折合
人民币 3,200 万直接用于归还对瑞泽租赁欠款，而无需向众合天诚支付减资款，因此
瑞泽租赁于 2021 年 11 月 23 日完成了工商变更登记，并于同日进行了账务处理。账
务处理包括减少实收资本、减少其他应收款，以及冲回以前年度计提的减值准备。截
至 2021 年 12 月 31 日，本公司下属子公司瑞泽租赁应收北京众合天诚企业管理有限
公司其他应收款为 0。
12.你公司披露《关于皇庭商务服务 2021 年度业绩承诺完成情况及实施业绩补偿
的公告》称，皇庭商务服务 2021 年业绩未达到业绩承诺的要求，皇庭集团及其子公
司应当以现金方式补偿公司 745.47 万元。请你公司详细说明你公司为确保交易对方
履行业绩承诺补偿义务所采取的具体保障措施。
公司回复：
公司于 5 月 5 日（即年度报告披露后的 10 日内）向深圳市皇庭投资管理有限公
司、深圳市皇庭产业控股有限公司递送了《关于支付现金补偿的通知》，强调双方所
签署的相关约定和现金补偿数，并告知对方如未履行付款义务的，公司将采取诉讼措
施。
60
13.你公司当期新增一年以内预付款项 20,286,772.75 元，占预付款项期末余额
合计数的 98.32%。请你公司说明该预付款项交易对手方的名称、交易背景、期后结
算情况等，与你公司、董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人是否存
在关联关系或可能造成利益倾斜的其他关系，并说明在你公司资金紧张的情况下仍发
生大额预付款项的原因及合理性，相关事项是否导致你公司资金实际被关联方非经营
性资金占用。请年审机构进行核查并发表明确意见。
公司回复：
公司一年以内预付账款主要是预付德兴市意发功率半导体有限公司（以下简称
“意发功率”）增资款 2000 万元。
交易背景：为推动公司战略转型，探索新业务，公司下属全资子公司深圳市皇庭
基金管理有限公司与意发产投基金的部分合伙人德兴产融基金管理有限公司、杨仲夏
签署《德兴意发半导体产业投资基金（有限合伙）份额转让协议》及《关于德兴市意
发功率半导体有限公司之增资合同书》，公司以人民币 5000 万元对意发功率进行增
资，投资完成后，公司占意发功率 13.3774%股权。截至 2021 年 12 月 31 日，公司支
付意发功率增资款 2000 万元，截至 2022 年 4 月 30 日，公司已支付意发功率全部增
资款 5000 万元，意发功率正在办理股权变更登记。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了如下程序包括但不限于：
1、了解投资前后皇庭国际、德兴意发的业务情况，以判断该项投资的背景、投
资标的资产业务与上市公司业务的协同性、本次交易的必要性；
2、检查投资过程中增资协议，并核对相关付款的进程及银行流水与账务处理情
况是否相符；
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3、查询皇庭国际关于收购德兴意发的相关公告，并与所获取的相关资料进行比
对；
4、对德兴意发的 2000 万元预付增资款进行了函证程序。
经核查，我们认为，基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程序，
未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处，相关会计处理符合
会计准则的规定。
14.你公司当期递延所得税资产为 232,603,065.49 元，较去年 54,071,348.41 元
大幅增长。请你公司详细说明当期递延所得税资产大幅增长的原因及合理性，并请结
合未来实现利润的时间和程度、可抵扣亏损的到期日、预提费用的产生原因、预计负
债计提事由等，说明确认递延所得税资产的依据是否充分、是否符合《企业会计准则》
的相关规定。请你公司年审机构核查并发表专业意见。
公司回复：
公司递延所得税资产大幅增长的主要原因是：
一、融发投资本期计提递延所得税资产共计 7,825.54 万元，2021 年度融发投资
因逾期偿还金融机构借款，公司根据法发〔2017〕22 号第二条第 2 款对金融借款合同
纠纷中的违约金标准上限的规定计提的借款利息金额较高，融发投资本期亏损金额较
大。目前公司正积极推进融发投资所持有的投资性房地产-国商购物中心（即皇庭广
场）出售事宜，其出售所得可覆盖融发投资的逾期借款本金及利息，公司判断其未来
可弥补亏损可在以后年度进行弥补，故本期全额确认递延所得税。
二、根据嘉瑞国际资产评估有限公司出具的嘉瑞评报字（2022）第 0063 号、嘉
瑞评报字（2022）第 0064 号评估报告，公司所持有的同心再贷、同心基金的其他权
益工具投资公允价值较去年年末评估值变动共计-34,619.55 万元，本期可抵扣暂时性
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差异为 47,408.71 万元，确认递延所得税负债-11,852.18 万元，公司将其重分类至递
延所得税资产。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了如下程序包括但不限于：
1、获取公司各审计主体本期应纳税所得额、企业所得税汇算清缴报告或纳税申
报表，确认可抵扣亏损金额的准确性；
2、复核公司各审计主体坏账准备、其他权益工具、预提费用和预计负债等计提
情况并确认其可抵扣暂时性差异；
3、与公司管理层沟通各单位未来盈利情况，获取亏损未来可弥补金额预测资料
并复核其合理性；
经核查，我们认为，基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程序，
未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处，相关会计处理符合
会计准则的规定。
特此公告。
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
董 事 会
2022 年 5 月 23 日
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