证券代码：000056、200056 证券简称：皇庭国际、皇庭 B 公告编号：2023-36
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
关于对深圳证券交易所关注函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏。
特别提示：
1、截至2022年底公司货币资金期末余额9,592.77万元，有息负债总额为44.10亿
元，其中因到期或涉诉等原因尚未偿还债务的余额为38.86亿元（主要是中信信托有限
责任公司的27.5亿元贷款），公司正在积极与其他金融机构沟通融资承接相关事宜，同
时，公司也在推动出售部分资产偿还到期债务及解决涉诉事宜；截至目前，出售重大
资产事项尚在与交易对方共同协商中，出售重大资产事项能否达成尚存在不确定性，
若公司出售重大资产事项未能如期推进和达成，可能导致公司存在无法偿还到期债务
的风险，公司将根据出售重大资产事项进展情况及时履行信息披露义务，提醒投资者
关注交易进展和注意投资风险。
2、2022 年度，公司一方面采取积极有效措施保持主业经营稳定，另一方面推动
出售部分资产以偿还债务并积极推动战略转型、探索新业务等措施解决面临的持续经
营能力不确定性问题；公司2020年度、2021年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者
为负值，2021年度审计报告显示公司持续经营能力存在重大不确定性，根据财务部门
初步测算，预计公司2022年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者为负值，相关情况
最终以审计机构出具的2022年度审计报告意见为准，若2022年度审计报告显示公司持
续经营能力存在重大不确定性，将导致公司可能触及《深圳证券交易所股票上市规则
（2022年修订）》第9.8.1条第（七）款规定的需被实施其他风险警示的情形，提醒投
资者注意投资风险。
深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“公司”或“皇庭国际”）于2023年
1月31日收到深圳证券交易所下发的《关于对深圳市皇庭国际企业股份有限公司的关注
1
函》（公司部关注函〔2023〕第105号）（以下简称“关注函”）。公司于2023年1月31日
披露的《2022年度业绩预告》，预计2022年实现营业收入6亿元至7亿元；实现归属于上
市公司股东的净利润（以下简称“净利润”）为亏损15亿元至亏损22.5亿元。业绩变动
主要原因为计提利息约8.8亿元，投资性房地产公允价值变动预计减少净利润8亿元至
10亿元，应收款项计提减值准备。公司收到函件后高度重视，现对关注函的回复公告
如下：
问题一、请结合你公司目前的资金情况、有息负债规模、2022年度到期债务及逾
期债务情况、投融资及偿债安排等说明公司是否存在无法偿还到期债务的风险，并充
分提示相应风险。
回复：
截至 2022 年 12 月 31 日，公司货币资金期末余额9,592.77万元,公司有息负债
总额为44.10亿元，其中一年内到期的有息负债总额为36.07亿元，占公司借款余额的
81.80%，但是借款中以房产、存单等实物资产抵押、质押贷款为41.98亿元，信用贷款
为2.12亿元。
公司一年内到期的有息负债中的34.95亿元均有房产等实物资产抵押和股权质押，
房产均在一二线城市中心区，资产较优质，且抵押率较低。
公司因到期或涉诉等原因尚未偿还债务的余额为38.86亿元，主要是中信信托有限
责任公司的27.5亿元贷款，公司已在采取多种措施解决融资到期及涉诉事宜。截至目
前，厦门国际银行与公司签订了展期协议，徽商银行正常还本付息。
公司一方面积极与其他金融机构沟通融资承接相关事宜，另一方面正在推动出售
部分资产以优化资产和债务结构，2022年11月21日，公司与连云港丰翰益港物业管理
有限公司（以下简称 “丰翰益港”）签订《合作框架协议》，拟与丰翰益港成立有限
合伙企业，由丰翰益港控股，拟采取先由合伙企业负责清偿融发投资债务成为融发投
资主要债权人，再由合伙企业以债权置换股权的形式收购融发投资。
总体分析，公司主要融资均由房产等抵押物担保，抵押物经营现金流稳定。如相
关资产出售能够逐步顺利完成，可以陆续解决公司上述到期债务及诉讼，将极大优化
公司资产和债务结构，也可以为公司探索发展新业务提供资金支持，促使公司更稳健
的发展。资产出售陆续完成后，公司将继续做好不动产运营管理中轻资产模式的物业
2
管理服务，并以资产出售获取的自有资金更好的探索发展新业务。
截至目前，出售重大资产事项尚在与交易对方共同协商中，出售重大资产事项能
否达成尚存在不确定性，若公司出售重大资产事项未能如期推进和达成，可能导致公
司存在无法偿还到期债务的风险，公司将根据出售重大资产事项进展情况及时履行信
息披露义务，提醒投资者关注交易进展和注意投资风险。
问题二、请你公司说明投资性房地产公允价值变动原因,主要投资性房地产项目期
末公允价值变动的具体测算过程，相比上一年度是否存在较大差异,并结合相关投资性
房地产项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况说明报告期
内投资性房地产公允价值变动的主要原因及合理性,是否与当地房地产发展趋势及可
比项目存在较大差异。
回复：
公司 2022 年度业绩预告中投资性房地产公允价值变动主要为公司下属深圳融发
投资有限公司（简称“融发投资”）持有的投资性房地产皇庭国商购物广场（即“深圳
皇庭广场”）、成都市皇庭商业管理有限公司（简称“成都皇庭”）持有的“成都皇庭国
际中心”、重庆皇庭珠宝广场有限公司（简称“重庆皇庭”）持有的投资性房地产重庆
皇庭珠宝广场（即“重庆皇庭广场”）及深圳市皇庭不动产管理有限公司（简称“皇庭
不动产”）持有的“重庆青青公寓”。由于该上述物业近期该区域内暂无类似物业实际
成交案例，本次在估算中参考附近类似物业的挂牌交易价格，具体估算情况如下：
一、深圳融发投资有限公司持有的投资性房地产-皇庭国商购物广场测算过程
通过调查同类物业的挂牌交易情况，按选择的三个可比案例交易情况、交易时间、
区位因素、个别因素、权益因素等具体条件进行分析对比，选取案例如下：
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称
皇庭国商购物广 马成时代广场商
福侨大厦商铺 共和世家商铺
场商铺 铺
交易方式 正常转让 正常转让 正常转让 正常转让
福田区石厦北二 福田区华强北福 福田区益田路
物业位置 福田区中心区
街 89 号 华路 2004 号
价值时点/交易日期 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
房屋用途 商业 商业 商业 商业
3
成交价格（元/㎡） 待估 92,900 108,000 103,260
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件，编制因素条件说明表，
具体情况如下表所示：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
皇庭国商购物广 马成时代广场商
房地产名称 福侨大厦商铺 共和世家商铺
场商铺 铺
福田区石厦北二 福田区华强北福 福田区益田路
物业位置 福田区中心区
街 89 号 华路 2004 号
交易情况 待估 正常转让 正常转让 正常转让
交易类型 二手房 二手房 二手房 二手房
交易日期 --- 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
交易价格(元/
待估 92,900 108,000 103,260
㎡)
坐落于深圳市福 坐落于深圳市福 坐落于深圳市福 坐落于深圳市福
区域规 田区中心区，发展 田区中心区，发展 田区中心区，发展 田区皇岗区，发展
划 速度快，区域治安 速度快，区域治安 速度快，区域治安 速度快，区域治安
良好 良好 良好 良好
位于福田区金融、 位于福田区金融、 位于福田区金融、 位于福田区金融、
区域繁
行政、娱乐、商业 行政、娱乐、商业 行政、娱乐、商业 行政、娱乐、商业
华度
及文化集中区 及文化集中区 及文化集中区 及文化集中区
交通便 距离地铁 1 号线会 距离地铁 3 号线石 距离地铁 7 号线赤 距离地铁 2 号线皇
捷度 展中心站 180m 厦站 270m 尾站 640m 岗村站 190m
坐落于深圳市福 坐落于深圳市福 坐落于深圳市福 坐落于深圳市福
田中心区，商业、 田区中心区，发展 田中心区，商业、 田皇岗区，商业、
区位 人流量
办公集中，人流量 速度快，区域治安 办公集中，人流量 办公集中，人流量
状况
较大 良好 较大 较大
基础设 物业所在区域的 物业所在区域的 物业所在区域的 物业所在区域的
施完备 水、电、燃气、通 水、电、燃气、通 水、电、燃气、通 水、电、燃气、通
度 讯配套齐全 讯配套齐全 讯配套齐全 讯配套齐全
临近北京大学深 临近深圳仁爱医
临近深圳外国语 临近深圳中医院、
外部配 圳医院、莲花中 院、云顶学校、益
高级中学，妇幼保 华润万家、福田小
套设施 学、皇庭广场、交 田中心广场、工商
健院福强园区等 学等
通银行等 银行等
楼层 位于一层 位于一层 位于一层 位于一层
环境质 有一定噪声及汽 有一定噪声及汽 有一定噪声及汽 有一定噪声及汽
量 车尾气污染 车尾气污染 车尾气污染 车尾气污染
建筑面
14,377.30 700 624 353.61
积
实物 临街情
多面临街 一面临街 一面临街 一面临街
状况 况
新旧程
七五成新, 六五成新, 七五成新, 七五成新,
度
4
装饰装
精装 简装 精装 精装
修
空间布 房间无隔断，利用 房间无隔断，利用 房间无隔断，利用 房间无隔断，利用
局 率较好 率较好 率较好 率较好
建筑结
钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构
构
物业管 物业管理费为 15 物业管理费为 5 元 物业管理费为 5 元 物业管理费为 5 元
理 元/m /m /m /m
土地剩
余使用
20 25 25 23.9
年限
（年）
权益 规划条
无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制,
状况 件限制
共有情
单独所有, 单独所有, 单独所有, 单独所有,
况影响
权属清 已办理产权证书， 已办理产权证书， 已办理产权证书， 已办理产权证书，
晰情况 权属清晰 权属清晰 权属清晰 权属清晰
根据上表所述情况进行系数修正，以估值对象的各因素条件为基础，将比较可比
案例相应条件与估值对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如下：
①交易情况修正：估值对象为正常交易，与三宗比较可比案例的交易情况相同，
故对三宗比较可比案例无需进行修正。
②交易日期修正：根据估值对象与三宗比较可比案例的交易日期，以被估值房地
产的日期指数为 100，根据比较可比案例的实际情况进行修正。本次选取三宗可比案
例交易时间与被估值对象基准日较近，近期市场价格波动不大，故不需要对其进行修
正。
③区域因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的繁华程度、周边地铁情况、
距机场距离、距火车站距离、道路通达度、公共设施完备度、基础设施完善度、环境
质量等因素确定各比较可比案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好
五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
④个别因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的建筑结构、建筑形式、临
街情况、可利用空间、内部装修、所在楼层、剩余使用年限等情况，确定各比较可比
案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，
给予适当修正。
⑤权益因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自权利情况。因素分为差，较
5
差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
根据对估值对象和比较案例情况的分析，把各比较案例的自身状况按照参比状况
分别与估值对象的相应状况进行比较，确定各因素修正系数表，具体情况见下表：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
皇庭国商购物广 马成时代广场
房地产名称 福侨大厦商铺 共和世家商铺
场商铺 商铺
福田区石厦北 福田区华强北 福田区益田路
物业位置 福田区中心区
二街 89 号 福华路 2004 号
交易情况 100 102 102 102
交易类型 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
交易价格(元/㎡) 待估 92,900 108,000 103,260
区域规划 100 100 100 100
区域繁华度 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
人流量 100 100 100 100
区位
基础设施完备
状况 100 100 100 100
度
外部配套设施 100 98 100 100
楼层 100 100 100 100
环境质量 100 100 100 100
建筑面积 100 100 100 100
临街情况 100 98 98 98
新旧程度 100 98 100 100
实物
装饰装修 100 96 100 100
状况
空间布局 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
物业管理 100 96 96 96
土地剩余使用
100 111 112 110
年限（年）
权益
规划条件限制 100 100 100 100
状况
共有情况影响 100 100 100 100
权属清晰情况 100 100 100 100
区位因素修正系数 -- 1.020 1.000 1.000
权益因素修正系数 -- 0.899 0.892 0.911
实物因素修正系数 -- 1.130 1.063 1.063
经过上述修正系数测算估价结果如下：
估价结果确定表
6
交易价格 修正价
交易情况 市场状 区位因 权益因 实物因 比较
比较案例 （元／ 格（元／
修正 况修正 素修正 素修正 素修正 权重
㎡） ㎡）
马成时代广场 92,900 0.980 1.000 1.020 0.899 1.130 94,300 1/3
福侨大厦 108,000 0.980 1.000 1.000 0.892 1.063 100,400 1/3
共和世家 103,260 0.980 1.000 1.000 0.911 1.063 98,000 1/3
各比较物业修正价格×比较权重)之和 (取整至千
估价单价（元／㎡） 97,600
位）
⑥不同楼层价格修正
该价格为一楼均价，由于皇庭国商购物广场为零售业物业，其楼层因素对其物业
价值的影响较大，皇庭国商购物广场共 4 层，因此根据对估值对象的不同楼层进行价
格差异修正，估算总值相较账面值减值约64,874.54万元，减值率约9.38%。
二、成都市皇庭商业管理有限公司持有的投资性房地产-成都皇庭国际中心测算过
程
通过调查同类物业的挂牌交易情况，按选择的三个可比案例交易情况、交易时间、
区位因素、个别因素、权益因素等具体条件进行分析对比，选取案例如下：
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称
成都皇庭国际中 东方希望天祥广 成都国际科技节
棕榈泉国际中心
心 场 能大厦
交易方式 正常转让 正常转让（挂牌） 正常转让（挂牌） 正常转让（挂牌）
成都市高新区天 成都市高新区天 成都市高新区天
成都市高新区吉
物业位置 府大道中段 500 府大道中段 199 府二街（中国水
瑞三路 99 号
号 号 电大厦旁）
价值时点/交易日期 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
房屋用途 办公 办公 办公 办公
成交价格（元/㎡） 待估 14,000 15,000 15,010
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件，编制因素条件说明表，
具体情况如下表所示：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
成都皇庭国际中 东方希望天祥广 成都国际科技节
房地产名称 棕榈泉国际中心
心 场 能大厦
物业位置 成都市高新区吉 成都市高新区天 成都市高新区天 成都市高新区天
7
瑞三路 99 号 府大道中段 500 府大道中段 199 府二街（中国水电
号 号 大厦旁）
交易情况 待估 正常转让（挂牌） 正常转让（挂牌） 正常转让（挂牌）
交易类型 二手房 二手房 二手房 二手房
交易日期 --- 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
交易价格(元/㎡) 待估 14,000 15,000 15,010
坐落于成都天府 坐落于成都天府 坐落于成都天府 坐落于成都天府
区域规 新城 CBD 地段，发 新城 CBD 地段，发 新城 CBD 地段，发 新城 CBD 地段，发
划 展速度快，区域治 展速度快，区域治 展速度快，区域治 展速度快，区域治
安良好 安良好 安良好 安良好
坐落于成都天府 坐落于成都天府 坐落于成都天府 坐落于成都天府
区域繁 新城 CBD 地段，金 新城 CBD 地段，金 新城 CBD 地段，金 新城 CBD 地段，金
华度 融、科技、行政较 融、科技、行政较 融、科技、行政较 融、科技、行政较
集中 集中 集中 集中
交通便 距离天府三街站
距离世纪站 240m 距离世纪站 254m 距离世纪站 118m
捷度 364m
坐落于成都高新 坐落于成都高新 坐落于成都高新 坐落于成都高新
产业聚 技术产业开发区， 技术产业开发区， 技术产业开发区， 技术产业开发区，
集度 科技型企业集中 科技型企业集中 科技型企业集中 科技型企业集中
区位
区 区 区 区
状况
基础设 物业所在区域的 物业所在区域的 物业所在区域的 物业所在区域的
施完备 水、电、燃气、通 水、电、燃气、通 水、电、燃气、通 水、电、燃气、通
度 讯配套齐全 讯配套齐全 讯配套齐全 讯配套齐全
朝向 朝南，采光足 朝西北 朝北，两面采光 朝东南，采光足
临近成都市中西 临近怡禾医疗综 临近怡禾医疗综 临近怡禾医疗综
外部配 医结合医院、成都 合门诊部、JOJO 合门诊部、JOJO 合门诊部、JOJO
套设施 市中和中学、富润 学院、中国光大银 学院、中国光大银 学院、中国光大银
国际广场 行、汇尚公园 行、汇尚公园 行、汇尚公园
总楼层 41 层，所 总楼层 46 层，所 总楼层 46 层，所 总楼层 40 层，所
楼层 属楼层 20 层，中 属楼层 21 层，中 属楼层 35 层，高 属楼层 8 层，低
层, 层, 层, 层,
环境质 有一定噪声及汽 有一定噪声及汽 有一定噪声及汽 有一定噪声及汽
量 车尾气污染 车尾气污染 车尾气污染 车尾气污染
建筑面
366.98 350 412 495
积
写字楼
甲级， 甲级， 甲级， 超甲级，
等级
建筑
新旧程
物实 八五成新, 八五成新, 八五成新, 八五成新,
度
物状
装饰装
况 精装 精装 精装 精装
修
空间布 房间无隔断，利用 房间无隔断，利用 房间无隔断，利用 房间无隔断，利用
局 率较好 率较好 率较好 率较好
建筑结 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 采用节能环保型
8
构 建筑设计
物业管 物业管理费为 16 物业管理费为 17 物业管理费为 25 物业管理费为 19
理 元/m 元/m 元/m 元/m
土地剩
余使用
27 28 29 30.1
年限
（年）
权益 规划条
无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制,
状况 件限制
共有情
单独所有, 单独所有, 单独所有, 单独所有,
况影响
权属清 已办理产权证书， 已办理产权证书， 已办理产权证书， 已办理产权证书，
晰情况 权属清晰 权属清晰 权属清晰 权属清晰
根据上表所述情况进行系数修正，以估值对象的各因素条件为基础，将比较可比
案例相应条件与估值对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如下：
①交易情况修正：估值对象为正常交易，与三宗比较可比案例的交易情况相同，
故对三宗比较可比案例无需进行修正。
②交易日期修正：根据估值对象与三宗比较可比案例的交易日期，以被估值房地
产的日期指数为100，根据比较可比案例的实际情况进行修正。本次选取三宗可比案例
交易时间与被估值对象基准日较近，近期市场价格波动不大，故不需要对其进行修正。
③区域因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的繁华程度、周边地铁情况、
距机场距离、距火车站距离、道路通达度、公共设施完备度、基础设施完善度、环境
质量等因素确定各比较可比案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好
五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
④个别因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的建筑结构、建筑形式、临
街情况、可利用空间、内部装修、所在楼层、剩余使用年限等情况，确定各比较可比
案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，
给予适当修正。
⑤权益因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自权利情况。因素分为差，较
差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
根据对估值对象和比较案例情况的分析，把各比较案例的自身状况按照参比状况
分别与估值对象的相应状况进行比较，确定各因素修正系数表，具体情况见下表：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
房地产名称 成都皇庭国际 东方希望天祥广 棕榈泉国际中心 成都国际科技节
9
中心 场 能大厦
成都市高新区天 成都市高新区天 成都市高新区天
成都市高新区
物业位置 府大道中段 500 府大道中段 199 府二街（中国水
吉瑞三路 99 号
号 号 电大厦旁）
交易情况 100 102 102 102
交易类型 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
交易价格(元/㎡) 待估 14,000 15,000 15,010
区域规划 100 100 100 100
区域繁华度 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
产业聚集度 100 100 100 100
区位 基础设施完备
100 100 100 100
状况 度
朝向 100 98 100 100
外部配套设施 100 100 100 100
楼层 100 100 102 98
环境质量 100 100 100 100
建筑面积 100 100 98 98
写字楼等级 100 100 100 102
建筑
新旧程度 100 100 100 100
物实
装饰装修 100 100 100 100
物状
空间布局 100 100 100 100
况
建筑结构 100 100 100 102
物业管理 100 100 102 100
土地剩余使用
100 101 103 104
年限（年）
权益
规划条件限制 100 100 100 100
状况
共有情况影响 100 100 100 100
权属清晰情况 100 100 100 100
区位因素修正系数 -- 1.020 0.980 1.020
权益因素修正系数 -- 0.988 0.973 0.963
实物因素修正系数 -- 1.000 0.980 0.980
经过上述修正系数测算估价结果如下：
估价结果确定表
交易价格 修正价
交易情况 市场状 区位因 权益因 实物因 比较
比较案例 （元／ 格（元
修正 况修正 素修正 素修正 素修正 权重
㎡） ／㎡）
东方希望天祥
14,000 0.980 1.000 1.020 0.988 1.000 13,826 1/3
广场
棕榈泉国际中
15,000 0.980 1.000 0.980 0.973 1.000 14,017 1/3
心
10
成都国际科技
15,010 0.980 1.000 1.020 0.963 0.981 13,896 1/3
节能大厦
各比较物业修正价格×比较权重)之和 (取整至个
估价单价（元／㎡） 13,913
位）
⑥不同楼层价格修正
该价格为一楼均价，由于成都皇庭国际中心为写字楼物业，其楼层因素对其物业
价值的有一定影响，成都皇庭国际中心共41层，因此根据对估值对象的不同楼层进行
价格差异修正，估算总值相较账面值减值约4,230.85万元，减值率约5.36%。
三、重庆皇庭珠宝广场有限公司持有的投资性房地产-重庆皇庭珠宝广场测算过程
通过调查同类物业的挂牌交易情况，按选择的三个可比案例交易情况、交易时间、
区位因素、个别因素、权益因素等具体条件进行分析对比，选取案例如下：
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称
重庆皇庭珠宝城 九龙坡奥体中心 九龙坡石桥铺 九龙坡万象城
交易方式 正常转让（挂牌） 正常转让（挂牌） 正常转让（挂牌） 正常转让（挂牌）
九龙坡区彩云大道 奥体运动街 63 谢家湾正街 55
物业位置 渝州路 20 号
10 号 号 号
价值时点/交易日期 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
房屋用途 商业 商业 商业 商业
成交价格（元/㎡） 待估 15,100 16,400 17,300
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件，编制因素条件说明表，
具体情况如下表所示：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
房地产名称 重庆皇庭珠宝城 九龙坡奥体中心 九龙坡石桥铺 九龙坡万象城
九龙坡区彩云大
物业位置 奥体运动街 63 号 渝州路 20 号 谢家湾正街 55 号
道 10 号
交易情况 待估 正常转让（挂牌） 正常转让（挂牌） 正常转让（挂牌）
交易类型 二手房 二手房 二手房 二手房
交易日期 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
交易价格(元/
待估 15,100 16,400 17,300
㎡)
坐落于重庆市九 坐落于重庆市九 坐落于重庆市九 坐落于重庆市九龙
区域规
区位 龙坡区，区域治安 龙坡区，区域治安 龙坡区，区域治安 坡区，区域治安良
划
状况 良好 良好 良好 好
区域繁 位于重庆市九龙 位于重庆市九龙 位于重庆市九龙 位于重庆市九龙坡
11
华度 坡区，集休闲、历 坡区，集休闲、历 坡区，集休闲、历 区，集休闲、历史、
史、文化一体 史、文化一体 史、文化一体 文化一体
交通状 距离万科西城公 距离科园四路公 距离石桥铺北公 距离谢家湾公交站
况 交站约 100 米 交站约 800 米 交站约 250 米 约 200 米
坐落于九龙坡盘 坐落于九龙坡奥 坐落于九龙坡石
坐落于九龙坡家湾
人流量 龙商圈，空置率较 体中心，人流量 桥铺，临近地铁，
轻轨站，人流量大。
高，人流量一般。 大，双轨环绕。 人流量大。
基础设 物业所在区域的 物业所在区域的 物业所在区域的 物业所在区域的
施完备 水、电、燃气、通 水、电、燃气、通 水、电、燃气、通 水、电、燃气、通
度 讯配套齐全 讯配套齐全 讯配套齐全 讯配套齐全
临近九龙坡妇幼 临近九龙坡区妇 临近重庆明好医 临近重庆建设医
保健院、蟠龙小 幼保健院、重庆育 院、重庆外国语学 院、重庆育才学校、
外部配
学、中国工商银 才成功学校、中国 校、中国工商银 中国工商银行、重
套设施
行、重庆彩云湖湿 工商银行、重庆彩 行、重庆彩云湖湿 庆彩云湖湿地公园
地公园等 云湖湿地公园等 地公园等 等
楼层 位于一层 位于一层 位于一层 位于一层
环境质 有一定噪声及汽 有一定噪声及汽 有一定噪声及汽 有一定噪声及汽车
量 车尾气污染 车尾气污染 车尾气污染 尾气污染
临街情
多面临街 单面临街 单面临街 单面临街
况
新旧程
九成新, 七五成新, 八成新, 八成新,
度
装饰装
简装 简装 简装 简装
实物 修
状况 空间布 房间无隔断，利用 房间无隔断，利用 房间无隔断，利用 房间无隔断，利用
局 率较好 率较好 率较好 率较好
建筑结
钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构
构
物业管 物业管理费为 30 物业管理费为 15 物业管理费为 20 物业管理费为 25
理 元/m 元/m 元/m 元/m
土地剩
余使用
31 27 31 32
年限
（年）
权益 规划条
无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制,
状况 件限制
共有情
单独所有, 单独所有, 单独所有, 单独所有,
况影响
权属清 已办理产权证书， 已办理产权证书， 已办理产权证书， 已办理产权证书，
晰情况 权属清晰 权属清晰 权属清晰 权属清晰
根据上表所述情况进行系数修正，以估值对象的各因素条件为基础，将比较可比
案例相应条件与估值对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如下：
12
①交易情况修正：估值对象为正常交易，与三宗比较可比案例的交易情况相同，
故对三宗比较可比案例无需进行修正。
②交易日期修正：根据估值对象与三宗比较可比案例的交易日期，以被估值房地
产的日期指数为100，根据比较可比案例的实际情况进行修正。本次选取三宗可比案例
交易时间与被估值对象基准日较近，近期市场价格波动不大，故不需要对其进行修正。
③区域因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的繁华程度、周边地铁情况、
距机场距离、距火车站距离、道路通达度、公共设施完备度、基础设施完善度、环境
质量等因素确定各比较可比案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好
五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
④个别因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的建筑结构、建筑形式、临
街情况、可利用空间、内部装修、所在楼层、剩余使用年限等情况，确定各比较可比
案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，
给予适当修正。
⑤权益因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自权利情况。因素分为差，较
差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
根据对估值对象和比较案例情况的分析，把各比较案例的自身状况按照参比状况
分别与估值对象的相应状况进行比较，确定各因素修正系数表，具体情况见下表：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
房地产名称 重庆皇庭珠宝城 九龙坡奥体中心 九龙坡石桥铺 九龙坡万象城
九龙坡区彩云大 奥体运动街 63 谢家湾正街 55
物业位置 渝州路 20 号
道 10 号 号 号
交易情况 100 102 102 102
交易类型 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
交易价格(元/㎡) 待估 15,100 16,400 17,300
区域规划 100 100 100 100
区域繁华度 100 100 100 100
交通状况 100 98 100 100
人流量 100 102 102 102
区位
基础设施完备
状况 100 100 100 100
度
外部配套设施 100 100 98 102
楼层 100 100 100 100
环境质量 100 100 100 100
实物 临街情况 100 98 98 98
13
状况 新旧程度 100 96 98 98
装饰装修 100 100 100 100
空间布局 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
物业管理 100 98 100 100
土地剩余使用
100 96 100 101
年限（年）
权益
规划条件限制 100 100 100 100
状况
共有情况影响 100 100 100 100
权属清晰情况 100 100 100 100
区位因素修正系数 -- 1.000 1.000 0.961
权益因素修正系数 -- 1.041 0.997 0.989
实物因素修正系数 -- 1.085 1.041 1.041
经过上述修正系数测算估价结果如下：
估价结果确定表
修正价
交易价格 交易情况 市场状 区位因 权益因 实物因 比较
比较案例 格（元
（元／㎡） 修正 况修正 素修正 素修正 素修正 权重
／㎡）
九龙坡奥体中
15,100 0.980 1.000 1.000 1.041 1.085 16,700 1/3
心
九龙坡石桥铺 16,400 0.980 1.000 1.000 0.997 1.041 16,700 1/3
九龙坡万象城 17,300 0.980 1.000 0.961 0.989 1.041 16,800 1/3
各比较物业修正价格×比较权重)之和 (取整至千
估价单价（元／㎡） 16,700.00
位）
⑥不同楼层价格修正
该价格为一楼均价，由于重庆皇庭珠宝广场为零售业物业，其楼层因素对其物业
价值的影响较大，重庆珠宝皇庭广场共计 6 层，零售业物业为地下一层至地上四层，
地下停车场为地下二层，根据对估值对象的不同楼层进行价格差异修正，估算总值相
较账面值减值约7,360.19万元，减值率约10.35%。
四、深圳市皇庭不动产管理有限公司持有的投资性房地产-重庆青青公寓测算过程
通过调查同类物业的挂牌交易情况，按选择的三个可比案例交易情况、交易时间、
区位因素、个别因素、权益因素等具体条件进行分析对比，选取案例如下：
1、毛坯类公寓
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称 重庆皇庭珠宝城
鲁能九龙花园 中粮鸿云 兴茂盛世国际
4 号公寓 15-1
正常转让（挂牌 正常转让（挂牌 正常转让（挂牌
交易方式 正常转让
价） 价） 价）
14
重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区
物业位置
彩云大道 10 号 火炬大道 9 号 彩云大道 11 号 科城路 135 号
价值时点/交易日
2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
期
房屋用途 公寓 公寓 公寓 公寓
建筑面积（㎡） 40.55 50 55 35.64
成交价格（元/㎡） 待估 12,000 9,819 10,326
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件，编制因素条件说明表，
具体情况如下表所示：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
重庆皇庭珠宝城 4
房地产名称 鲁能九龙花园 中粮鸿云 兴茂盛世国际
号公寓 15-1
重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区
物业位置
彩云大道 10 号 火炬大道 9 号 彩云大道 11 号 科城路 135 号
正常转让（挂牌 正常转让（挂牌 正常转让（挂牌
交易 交易情况 设定正常
价） 价） 价）
情况
交易类型 二手 二手 二手 二手
市场
交易日期 --- 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
状况
价格 交易价格
待估 12,000 9,819 10,326
内涵 (元/㎡)
距离万科西城公 距离绿石云都公 距离万科西城公 距离红狮大道公
交通状况
交站约 100 米 交站约 100 米 交站约 300 米 交站约 500 米
重庆育才成功学 重庆舞蹈学校、重 重庆育才成功学
校、九龙坡妇幼保 庆市九龙坡区人 校、九龙坡妇幼保 杨家坪中学、重庆
健院，重庆爱肾文 民医院、九龙创新 健院，重庆爱肾文 市九龙坡区彩云
心医院、重庆市九 时代广场、盘龙奥 心医院、重庆市九 湖小学校、华济医
龙坡区第一人民 园广场、中国工商 龙坡区第一人民 院、重庆同心妇产
公共服务
医院(C 区)、皇庭 银行、彩云谷公 医院(C 区)、皇庭 医院、中国建设银
设施
广场、伟皇国际餐 园、重庆动物园、 广场、伟皇国际餐 行、中国农业银
区位
吧 KTV、彩云谷公 重庆彩云湖湿地 吧 KTV、彩云谷公 行、山水间老火
状况
园、重庆动物园、 公园、家和印象大 园、重庆动物园、 锅、重庆彩云湖湿
中国工商银行、华 饭店、华尔顿大饭 中国工商银行、华 地公园、等，
尔顿大饭店等， 店等， 尔顿大饭店等，
物业所在区域的 物业所在区域的 物业所在区域的
物业所在区域的
通水、电、通讯、 通水、电、通讯、 通水、电、通讯、
基础设施 通水、电、通讯基
有线电视等基础 有线电视等基础 有线电视等基础
完备度 础设施，完善程度
设施，完善程度较 设施，完善程度较 设施，完善程度较
高
高 高 高
朝向 朝西 朝东 朝东 朝南
15
规划为住宅区，空 规划为住宅区，空 规划为住宅区，空 规划为住宅区，空
环境质
气质量一般，无污 气质量一般，无污 气质量一般，无污 气质量一般，无污
量、景观
染，有绿化 染，有绿化 染，有绿化 染，有绿化
所处楼共 18 层， 所处楼共 31 层， 所处楼共 15 层， 所处楼共 17 层，
楼层 委估对象处于高 委估对象处于中 委估对象处于低 委估对象处于低
层 层 层 层
规划条件
无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制,
限制
共有情况
单独所有, 单独所有, 单独所有, 单独所有,
影响
权益
土地剩余
状况
使用年限 30.68 31.02 32.02 29.02
（年）
权属清晰 以办理产权证书， 以办理产权证书， 以办理产权证书， 以办理产权证书，
情况 权属清晰,无争议 权属清晰,无争议 权属清晰,无争议 权属清晰,无争议
面积大小 40.55 50 55 35.64
小区 2016 年建 小区 2017 年建 小区 2018 年初建 小区 2015 年建
成，投入使用约 6 成，投入使用约 成，投入使用约 4 成，投入使用约 6
新旧程度
年保养一般，调查 10 年保养一般， 年保养良好，调查 年保养一般，调查
约 90%左右, 调查约 90%左右, 约 95%左右, 约 90%左右,
建筑 装饰装修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
物实 2 2 2 2
面积为 40.55M 户 面积为 50M 户型 面积为 55M 户型 面积为 35.64M 户
物状
空间布局 型为一室一厅一 为二室一厅一卫， 为三室二厅一卫， 型为一室二厅一
况
卫，复式结构 复式结构 平层 卫，复式结构
建筑结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构
小区物业管理收 小区物业管理收
小区物业管理收 小区物业管理收
物业管理 费 3.8 元/平米/ 费 3.5 元/平米/
费 6 元/平米/月 费 3 元/平米/月
月 月
根据上表所述情况进行系数修正，以估值对象的各因素条件为基础，将比较可比
案例相应条件与估值对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如下：
①交易情况修正：估值对象为正常交易，与三宗比较可比案例的交易情况相同，
故对三宗比较可比案例无需进行修正。
②交易日期修正：根据估值对象与三宗比较可比案例的交易日期，以被估值房地
产的日期指数为100，根据比较可比案例的实际情况进行修正。本次选取三宗可比案例
交易时间与被估值对象基准日较近，近期市场价格波动不大，故不需要对其进行修正。
③区域因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的繁华程度、周边地铁情况、
距机场距离、距火车站距离、道路通达度、公共设施完备度、基础设施完善度、环境
16
质量等因素确定各比较可比案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好
五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
④个别因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的建筑结构、建筑形式、临
街情况、可利用空间、内部装修、所在楼层、剩余使用年限等情况，确定各比较可比
案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，
给予适当修正。
⑤权益因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自权利情况。因素分为差，较
差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
根据对估值对象和比较案例情况的分析，把各比较案例的自身状况按照参比状况
分别与估值对象的相应状况进行比较，确定各因素修正系数表，具体情况见下表：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
重庆皇庭珠宝
房地产名称 城 4 号公寓 鲁能九龙花园 中粮鸿云 兴茂盛世国际
15-1
重庆市九龙坡 重庆市九龙坡 重庆市九龙坡 重庆市九龙坡
物业位置 区彩云大道 10 区火炬大道 9 区彩云大道 11 区科城路 135
号 号 号 号
交易情 交易情况 100 102 102 102
况 交易类型 100 100 100 100
市场状
交易日期 100 100 100 100
况
价格内 交易价格 (元/
待估 12,000 9,819 10,326
涵 ㎡)
交通状况 100 100 98 98
公共服务设施 100 102 102 102
基础设施完备
区位状 100 102 102 102
度
况
朝向 100 100 100 104
环境质量、景观 100 100 102 102
楼层 100 100 98 98
规划条件限制 100 100 100 100
共有情况影响 100 100 100 100
权益状
土地剩余使用
况 100 100 101 98
年限（年）
权属清晰情况 100 100 100 100
建筑物 面积大小 100 100 100 100
实物状 新旧程度 100 104 104 102
况 装饰装修 100 100 100 100
17
空间布局 100 102 98 102
建筑结构 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
区位因素修正系数 -- 0.961 0.962 0.925
权益因素修正系数 -- 0.997 1.008 1.038
实物因素修正系数 -- 0.943 0.981 0.960
经过上述修正系数测算估价结果如下：
估价结果确定表
交易价 修正价
交易情 市场状 区位因 权益因 实物因 比较权
比较案例 格（元／ 格（元／
况修正 况修正 素修正 素修正 素修正 重
㎡） ㎡）
鲁能九龙
12,000 0.980 1.000 0.961 0.997 0.943 10,625 1/3
花园
中粮鸿云 9,819 0.980 1.000 0.962 1.008 0.981 9,154 1/3
兴茂盛世
10,326 0.980 1.000 0.925 1.038 0.960 9,328 1/3
国际
各比较物业修正价格×比较权重)之和 (取整至千
估价单价（元／㎡） 9,700.00
位）
2、含装修公寓
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称 重庆皇庭珠宝城 4 奥园盘龙壹号雅
隆鑫西城汇 金茂悦
号公寓 9-6 典苑
正常转让（挂牌 正常转让（挂牌 正常转让（挂牌
交易方式 正常转让
价） 价） 价）
重庆市九龙坡区
重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区
物业位置 翼龙路隆鑫西城
彩云大道 10 号 云龙大道 3 号 彩云大道 8 号
汇北侧约 90 米
价值时点/交易日
2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
期
房屋用途 公寓 公寓 公寓 公寓
成交价格（元/㎡） 待估 10,932 13,320 12,373
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件，编制因素条件说明表，
具体情况如下表所示：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
重庆皇庭珠宝城 4 奥园盘龙壹号雅
房地产名称 隆鑫西城汇 金茂悦
号公寓 9-6 典苑
重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区
物业位置
彩云大道 10 号 翼龙路隆鑫西城 云龙大道 3 号 彩云大道 8 号
18
汇北侧约 90 米
正常转让（挂牌 正常转让（挂牌 正常转让（挂牌
交易 交易情况 设定正常
价） 价） 价）
情况
交易类型 二手 二手 二手 二手
市场
交易日期 --- 2022/12/31 2022/12/31 2022/12/31
状况
价格 交易价格
待估 10,932 13,320 12,373
内涵 (元/㎡)
距离万科西城公 距离绿云石都公 距离金科云湖公 距离金科云湖公
交通状况
交站约 100 米 交站约 300 米 交站约 700 米 交站约 700 米
重庆育才成功学 重庆育才成功学
重庆育才成功学 重庆育才成功学
校、九龙坡妇幼保 校、九龙坡妇幼保
校、九龙坡区中医 校、九龙坡妇幼保
健院，重庆爱肾文 健院，重庆爱肾文
院、重庆爱肾文心 健院、重庆爱肾文
心医院、重庆市九 心医院、重庆市九
医院、幽澜酒店、 心医院、重庆市九
龙坡区第一人民 龙坡区第一人民
公共服务 铭舍酒店、中国银 龙坡区第一人民
医院(C 区)、皇庭 医院(C 区)、皇庭
设施 行、中国工商银 医院(C 区)、皇庭
广场、伟皇国际餐 广场、伟皇国际餐
行、重庆彩云湖湿 广场、彩云谷公
吧 KTV、彩云谷公 吧 KTV、彩云谷公
地公园、彩云谷公 园、重庆动物园、
园、重庆动物园、 园、重庆动物园、
园、家和印象大饭 中国工商银行、华
中国工商银行、华 中国工商银行、华
区位 店等， 尔顿大饭店等，
尔顿大饭店等， 尔顿大饭店等，
状况
物业所在区域的 物业所在区域的 物业所在区域的 物业所在区域的
通水、电、燃气、 通水、电、燃气、 通水、电、燃气、 通水、电、燃气、
基础设施
通讯、有线电视等 通讯、有线电视等 通讯、有线电视等 通讯、有线电视等
完备度
基础设施，完善程 基础设施，完善程 基础设施，完善程 基础设施，完善程
度较高， 度较高， 度较高， 度较高，
朝向 朝东 朝南 南北 东南
规划为住宅区，空 规划为住宅区，空 规划为住宅区，空 处于商业区，空气
环境质
气质量一般，无污 气质量一般，无污 气质量一般，无污 质量一般，无污
量、景观
染，有绿化 染，有绿化 染，有绿化 染，有绿化
所处楼共 18 层， 所处楼共 32 层， 所处楼共 30 层， 所处楼共 19 层，
楼层 委估对象处于中 委估对象处于高 委估对象处于高 委估对象处于高
层 层 层 层
规划条件
无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制, 无特殊限制,
限制
共有情况
单独所有, 单独所有, 单独所有, 单独所有,
影响
权益
土地剩余
状况
使用年限 30.68 29.02 30.02 30.02
（年）
权属清晰 已办理产权证书， 已办理产权证书， 已办理产权证书， 已办理产权证书，
情况 权属清晰,无争议 权属清晰,无争议 权属清晰,无争议 权属清晰,无争议
19
面积大小 62.58 76.84 69.07 60.62
小区 2016 年建成， 小区 2015 年建成， 小区 2016 年初建 小区 2016 年建成，
投入使用约 6 年保 投入使用约 7 年保 成，投入使用约 6 投入使用约 6 年保
新旧程度
养一般，调查约 养一般，调查约 年保养一般，调查 养一般，调查约
90%左右, 90%左右, 约 90%左右, 90%左右,
建筑
装饰装修 简装修 精装修 精装修 精装修
物实 2 2 2 2
面积为 62.58M 户 面积为 76.84M 户 面积为 69.07M 户 面积为 60.62M 户
物状
空间布局 型为二室一厅一 型为二室二厅一 型为二室二厅一 型为三室一厅两
况
卫，复式结构 卫，复式结构 卫，复式结构 卫，，复式结构
建筑结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构
小区物业管理收 小区物业管理收 小区物业管理收
小区物业管理收
物业管理 费 3.8 元/平米/ 费 0.9 元/平米/ 费 6.9 元/平米/
费 2 元/平米/月
月 月 月
根据上表所述情况进行系数修正，以估值对象的各因素条件为基础，将比较可比
案例相应条件与估值对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如下：
①交易情况修正：估值对象为正常交易，与三宗比较可比案例的交易情况相同，
故对三宗比较可比案例无需进行修正。
②交易日期修正：根据估值对象与三宗比较可比案例的交易日期，以被估值房地
产的日期指数为100，根据比较可比案例的实际情况进行修正。本次选取三宗可比案例
交易时间与被估值对象基准日较近，近期市场价格波动不大，故不需要对其进行修正。
③区域因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的繁华程度、周边地铁情况、
距机场距离、距火车站距离、道路通达度、公共设施完备度、基础设施完善度、环境
质量等因素确定各比较可比案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好
五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
④个别因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自的建筑结构、建筑形式、临
街情况、可利用空间、内部装修、所在楼层、剩余使用年限等情况，确定各比较可比
案例的修正系数。各因素分为差，较差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，
给予适当修正。
⑤权益因素修正：综合比较估值对象与可比案例各自权利情况。因素分为差，较
差，一般，较好，好五个等级。每相差一个等级，给予适当修正。
根据对估值对象和比较案例情况的分析，把各比较案例的自身状况按照参比状况
分别与估值对象的相应状况进行比较，确定各因素修正系数表，具体情况见下表：
项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
20
重庆皇庭珠宝城 奥园盘龙壹号雅
房地产名称 隆鑫西城汇 金茂悦
4 号公寓 9-6 典苑
重庆市九龙坡区
重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区 重庆市九龙坡区
物业位置 翼龙路隆鑫西城
彩云大道 10 号 云龙大道 3 号 彩云大道 8 号
汇北侧约 90 米
交易 交易情况 100 102 102 102
情况 交易类型 100 100 100 100
市场
交易日期 100 100 100 100
状况
价格 交易价格(元/
待估 10,932 13,320 12,373
内涵 ㎡)
交通状况 100 100 98 98
公共服务设施 100 100 100 100
基础设施完备
区位 100 100 100 100
度
状况
朝向 100 102 104 102
环境质量、景观 100 102 102 102
楼层 100 102 102 102
规划条件限制 100 100 100 100
共有情况影响 100 100 100 100
权益
土地剩余使用
状况 100 98 99 99
年限（年）
权属清晰情况 100 100 100 100
面积大小 100 100 100 100
建筑 新旧程度 100 100 100 100
物实 装饰装修 100 102 102 104
物状 空间布局 100 102 102 98
况 建筑结构 100 98 98 98
物业管理 100 100 100 100
区位因素修正系数 -- 0.961 0.962 0.981
权益因素修正系数 -- 0.998 0.987 0.987
实物因素修正系数 -- 0.981 0.981 1.000
经过上述修正系数测算估价结果如下：
估价结果确定表
交易价 修正价
交易情 市场状 区位因 权益因 实物因 比较权
比较案例 格（元／ 格（元／
况修正 况修正 素修正 素修正 素修正 重
㎡） ㎡）
隆鑫西城汇 10,932 0.980 1.000 0.961 0.998 0.981 10,080 1/3
奥园盘龙壹
13,320 0.980 1.000 0.962 0.987 0.981 12,159 1/3
号雅典苑
21
金茂悦 12,373 0.980 1.000 0.981 0.987 1.000 11,741 1/3
各比较物业修正价格×比较权重)之和 (取整至千
估价单价（元／㎡） 11,300.00
位）
3、不同楼层价格修正
经过上述对毛坯及含装修公寓的测算，上述毛坯价格为第5层均价、含装修价格为
第九层均价，由于重庆青青公寓为公寓物业，其楼层因素对其物业价值的一定影响，
重庆珠宝皇庭广场共计 18层，根据对估值对象的不同楼层进行价格差异修正，估算总
值相较账面值减值约1,008.25万元，减值率约9.71%。
通过上述测算，投资性房地产公允价值变动预计减少归属于上市公司股东的净利
润 8-10 亿元，最终公允价值变动金额以公司聘请的具有证券期货从业资格的评估机
构及审计机构进行评估和审计后确定。
问题三、请你公司说明应收款项欠款金额前五名、本次计提大额信用减值损失的
欠款方的具体情况，包括但不限于欠款方名称，与你公司、你公司董监高及控股股东、
实际控制人的关联关系，款项性质及账龄，欠款方偿债能力及信用风险，说明本次计
提减值对象的信用风险较往年的变化情况，以前年度减值计提是否充分、合规，报告
期计提相关减值较上年是否存在大幅增加，大幅增长的原因及合理性。
回复：
一、关于应收款项的相关说明
截至2022年12月31日，公司应收款项欠款金额前五名情况：
单位：万元
金额
序号 应收款项前五名 与公司关系 款项性质 账龄
（未经审计）
公司参股公司，公司
深圳市同心投资基
1 持有其34.5153%的股 38,550.42 股权投资款、应收股利等 0-3年
金股份有限公司
权
公司参股公司，公司
持有其19%股权，深圳
深圳市同心小额再 借款本金及利息、应收股
2 市同心投资基金股份 26,817.40 0-4年
贷款有限公司 利等
有限公司持有其81%
股权
深联公务航空有限 公司关联法人，实际
3 10,715.26 融资租赁款 0-4年
公司 控制人的参股公司
深圳市皇庭集团有 公司关联法人，实际
4 7,029.92 业绩补偿款等 1-2年
限公司 控制人的全资子公司
公司关联法人，实际
深圳市皇庭房地产 招商租赁服务费、物业费
5 控制人担任该公司董 5,772.94 0-5年
开发有限公司 等
事、总经理
22
合 计 88,885.94 -- --
公司应收关联方款项总金额约9.91亿元，主要是应收参股公司深圳市同心投资基
金股份公司（以下简称“同心基金”）的股权转让款2.86亿元、应收股利0.99 亿元，
应收深圳市同心小额再贷款有限公司（以下简称“同心再贷”）的借款本金及利息 2.68
亿元；其余为应收控股股东及深圳市皇庭集团有限公司（以下简称“皇庭集团”）相关
方的日常经营性相关的款项，主要是应收招商租赁服务费、委托经营服务费、物业管
理费及应收飞机租赁款等，经营性债权金额为3.38亿元。公司正积极催缴相关款项，
公司应付的办公室租金优先抵偿上述应收款项。
截至2022年12月31日，公司已收到同心基金归还公司股权转让款790万元。根据同
心基金和同心再贷签署的《股权转让协议》之补充协议二，同心基金和同心再贷未在
规定期限支付合同约定的款项，则由皇庭集团承担连带支付责任。
经向皇庭集团沟通核实：截至2022年9月30日，皇庭集团总资产386亿元、有息负
债163 亿元，资产负债率67.73%。
皇庭集团下属子公司皇庭房地产正在出售包括皇庭中心等在内的部分优质房产，
此类商品房出售款项优先偿付所出售物业对应的存量贷款后，再将剩余资金用于皇庭
集团代偿同心基金和同心再贷款对公司的上述欠款。
截至2022年12月31日，公司已多次向皇庭集团、同心基金和同心再贷催款，督促
其支付相关款项；皇庭集团表示，上述相关房产的出售谈判和交易需要时间，其仍在
积极推动皇庭中心等相关房产的出售工作，仍在积极洽谈出售中。
为了保障公司债权利益，2021年12月7日，皇庭国际起诉借款人同心再贷，保证人
同心基金、皇庭集团民间借贷纠纷案件在福田法院正式立案，案号（2021）粤 0304 民
初 61130 号，并申请了财产保全，申请冻结皇庭集团下属四个子公司的股权。
对于同心小贷、同心基金欠付公司的股东分红款，公司已于2022年10月8日向法院
提起诉讼并进行网上立案，并于2022年10月26日收到广东省深圳市福田区人民法院《受
理案件通知书》（2022）粤 0304民初 47601号、（2022）粤 0304 民初 47599 号，公
司全资子公司深圳市皇庭基金管理有限公司（以下简称“皇庭基金”）与深圳市同心投
资基金股份公司 （以下简称“同心基金”）以及公司与深圳市同心小额再贷款有限公
司（以下 简称“同心小贷”）盈余分配纠纷一案，已获法院正式立案。
二、关于2022年度计提大额信用减值损失的相关说明
23
2021年，公司对关联方款项计提信用减值损失1.57亿元。2022年公司基于谨慎性
原则对该部分关联方欠款的预期信用损失计提了相应的坏账准备，预计2022年度新增
计提信用减值损失3-5亿元，较上年同期有较大增长，主要原因是：
（一）公司根据皇庭集团的财务状况、资金实力以及债务履行情况，对同心基金
和同心再贷的欠款以及其他关联方的应收款项的可收回性重新进行了分析和评估，发
现同心基金和同心再贷的欠款及其他关联方款项的可收回情况未有好转迹象，预计收
回的不确定性增大。
（二）皇庭国际与皇庭集团、深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称“皇庭
地产”）签署的《物业购买协议》，皇庭地产将其持有的皇庭中心大厦 10 层写字楼
转让给皇庭国际及其指定方，其部分购房款44,072.00万元由皇庭集团代皇庭国际或其
指定方向皇庭地产支付，上述购房款支付义务转移至皇庭集团系用于抵消同心基金、
同心再贷应偿还皇庭国际之往来款项及股权转让款，因此2021年基于该《物业购买协
议》，公司对该部分购房款测算了货币时间价值造成的损失，预计可收回比例测算结
果保持在90%-95%之间，因此基于谨慎性原则计提了10%的信用减值损失，但是由于2022
年房地产市场不景气，市场成交不理想，该《物业购买协议》未执行完毕，公司对该
部分抵债金额44,072.00万元加大了计提信用减值损失的比例，导致2022年度计提的信
用减值损失金额较上年同期有大幅增长，公司最终预期信用损失的计提金额以 2022
年年度报告为准。
2021年及以前年度，皇庭集团及其下属子公司财务状况较好，自持和储备的项目
主要分布在深圳地区，资产优质，收益较高，同时在不断加快深圳福田、东莞、钦州
项目等存量房产去化速度，加快资金回笼。公司综合皇庭集团的整体情况，对皇庭集
团及其下属子公司的应收款项的可收回性进行了测算，并基于谨慎性原则，根据预期
信用损失率计提了相应的坏账准备，计提的金额充分且合理。
问题四、请你公司结合营业收入下降、近三年持续亏损等情况，说明你公司持续
经营能力是否存在重大不确定性，是否可能触及我所《股票上市规则（2022年修订）》
第9.8.1条第（七）款规定的需被实施其他风险警示的情形，并充分提示相关风险。
回复：
根据《深圳证券交易所股票上市规则（2022年修订）》第9.8.1条第（七）款 “上
市公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年
24
审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性” 的规定，上市公司触及该情形需被实
施其他风险警示。
公司近三年主要财务指标情况如下
主要财务指标 2022年度预计 2021年度 2020年度
营业收入（万元） 60,000 — 70,000 75,441.04 68,572.98
归属于上市公司股东的
-225,000 — -150,000 -115,733.18 -29,220.42
净利润（万元）
扣除非经常性损益后的
-120,000 — -80,000 -24,409.02 -23,492.45
净利润（万元）
虽然面临营业收入下降，预计近三年出现亏损情形，但公司于2022年度采取积极
有效措施保持主业经营稳定，同时，推动出售部分资产以偿还债务并积极推动战略转
型、探索新业务等措施解决面临的持续经营能力不确定性问题，具体举措有：
一、出售部分资产优化资产和债务结构
目前公司正持续推进深圳融发投资有限公司、成都市皇庭商业管理有限公司、重
庆皇庭珠宝广场有限公司等资产的处置工作，2022 年 11 月 21 日，公司与连云港丰
翰益港物业管理有限公司签订关于资产处置的《合作框架协议》，由丰翰益港控股，拟
采取先由合伙企业负责清偿融发投资债务成为融发投资主要债权人，再由合伙企业以
债权置换股权的形式收购融发投资，目前上述出资资产工作仍在继续推进中；在完成
上述部分或全部资产处置工作后，转让所得将用以清偿公司及其它相关公司的全部债
务，公司的债务结构和现金流状况将得到极大改善，也为公司探索发展新业务提供资
金支持，促使公司更稳健的发展。
二、转型升级取得阶段性成功
为推动公司战略转型，探索新业务，公司收购的德兴市意发功率半导体有限公司
（以下简称“意发功率”）已纳入公司合并报表范围，公司战略转型升级取得阶段性
成功；未来随着公司逐步完善功率半导体领域的布局以及扩大经营规模，该项业务将
有效提高公司持续经营能力和核心竞争力。
三、公司将继续重点做好商业不动产运营管理，持续挖掘存量资产的效益，同时
公司也提高现金计划管理能力，科学匹配现金流入与支出的金额、期限，保持合理的
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现金储备，维持公司持续经营。
综上，公司认为目前尚未触及《深圳证券交易所股票上市规则（2022年修订）》第
9.8.1条第（七）款规定的需被实施其他风险警示的情形。公司2020年度、2021年度扣
除非经常性损益前后净利润孰低者为负值，2021年度审计报告显示公司持续经营能力
存在重大不确定性，根据财务部门初步测算，预计公司2022年度扣除非经常性损益前
后净利润孰低者为负值，相关情况最终以审计机构出具的2022年度审计报告意见为准，
若2022年度审计报告显示公司持续经营能力存在重大不确定性，将导致公司可能触及
《深圳证券交易所股票上市规则（2022年修订）》第9.8.1条第（七）款规定的需被实
施其他风险警示的情形，提醒投资者注意投资风险。
特此公告。
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
董 事 会
2023年2月8日
26