关于东沣科技集团股份有限公司
年报问询函的专项说明
大华核字[2018]003391 号
大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
DaHuaCertified Public Accountants（Special General Partnership）
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一、 关于东沣科技集团股份有限公司年报问询函 1-14
的专项说明
关于东沣科技集团股份有限公司
年报问询函的专项说明
大华核字[2018]003391 号
深圳证券交易所公司管理部：
贵部《公司部年报问询函【2018】第 163 号》已收悉，本所（以下简称“我
们”）作为东沣科技集团股份有限公司（以下简称“东沣科技集团”或“公司”）
年报会计师，根据贵部要求，我们对贵部在问询函中提出涉及的会计与审计问题
进行了认真核查，现对有关事项答复如下：
“问题 3、报告期内，你公司合并财务报表中的销售收入本期发生额为
250,071,863.07 元，其中南江汇景天地（以下简称“汇景天地”）项目收入
244,805,702.13 元，占比 97.89%。请你公司补充说明下述问题，同时请年审会
计师说明就相关问题履行的审计程序、抽取的样本比例以及获取的审计证据并
出具专项意见：
（1）分季度主要财务指标显示，公司第四季度营业收入 148,039,727.80 元，
占比全年营业收入 59.20%，实现归属于上市公司股东的净利润 7,284,707.69
元，而前三季度亏损 3,182,381.80 元，公司在第四季度扭亏为盈。请结合市
场环境、周边可比项目销售情况、房地产销售收入确认政策等说明第四季度营
业收入大幅上升的原因及合理性。
（2）报告期内，汇景天地的住宅项目和商业项目毛利率分别为 0.5%和 13%，
结算面积单价（每平米结算面积对应的营业收入）分别为 3944.69 元/平方米、
7332.03 元/平方米，而去年同期上述项目的毛利率分别为 15.36%和 49.69%，
结算面积单价分别为 4461.37 元/平方米、4959.06 元/平方米。请你公司结合市
场环境、周边可比项目销售情况、具体营业成本结构及变化说明商业项目结算
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面积单价同比大幅上升而住宅项目结算面积单价下降的原因及合理性、住宅和
商业项目单位营业成本大幅上升的原因及合理性。”
答：（1）公司第四季度营业收入 148,039,727.80 元，其中 145,390,509.28
元为汇景天地第四季度营业收入，占全年汇景天地销售房地产 营业收入的
59.39%。报告期内，公司合并报表中的销售收入主要来自公司开发的汇景天地项
目的销售收入，受“京津冀一体化”国家策略及京沈高铁开工建设的影响，公司
当地及周边的房地产市场环境逐渐转暖，公司的房地产销售情况也发生积极变化，
并且根据公司房地产销售收入的确认原则，由于公司已经销售但未交房部分在第
四季度办理交房入住手续的业主较多，使第四季度达到确认销售收入条件的开发
产品较前三季度大幅增加，造成公司第四季度实现营业收入较前三个季度大幅上
升，占全年营业收入的 59.39%。我们对于房地产销售收入的确认执行的主要审
计程序为：选取房产项目销售样本，检查销售合同及可以证明房产已达到交付条
件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认；
获取业务部门销售进度控制表、销售台账、房产管理部门备案信息、销售收款记
录及商品房移交手续等资料，以判断实际销售情况，以及与财务数据是否相符。
其中重点对本期公司确认收入的商品房的相关资料文件进行抽样查验，抽取样本
金额为 83,982,775.39 元，占公司本期汇景天地主营业务收入的 34.31%，取得
的销售合同、房产管理部门备案表、业主临时管理规约及承诺书、商品房移交表
和发票等审计证据可以证明第四季度营业收入大幅上升的合理性。
（2）公司 2017 年年报第 11 页所披露的汇景天地的住宅项目实际上包含了
住宅和地下室；商业项目实际上包含了商业、车位和地下库房。而 2016 年年报
所披露的住宅项目实际上包含了汇景天地的住宅、地下室、地下库房和车位，商
业项目实际上包含了乾园小区的商业和车库。公司 2016 年及 2017 年住宅、商业
结算单价对比如下表：
年度 项目 面积 收入 结算单价
汇景天地-住宅项目 38,416.68 151,541,860.76 3,944.69
2017
其中：住宅 35,788.39 148,579,105.81 4,151.60
年度
汇景天地-商业项目 12,720.06 93,263,841.37 7,332.03
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年度 项目 面积 收入 结算单价
其中：商业 12,720.06 83,469,776.54 6,562.06
汇景天地-住宅项目 79,148.74 353,076,625.40 4,460.93
其中：住宅 75,421.95 322,203,095.43 4,272.01
2016
年度
乾园小区-商业项目 243.96 1,244,696.55 5,102.05
其中：商业 156.10 1,111,444.12 7,120.08
综上表，公司 2017 年度住宅结算单价同比上期下降 120.41 元/平方米，商
业同比上期下降了 558.02 元/平方米。
本期住宅的结算面积单价下降，主要原因是公司商品房的户型结构和楼层位
置之间的差异会影响结算面积单价。叠拼式和多层式的商品房的单方售价会比一
般住宅高，一般住宅楼层越高单方售价就越高。本期结算的叠拼式和多层式商品
房比上期少，上期结算的楼层较高的商品房比本期多，所以本期住宅结算面积单
价下降。而本期汇景天地商业的结算面积单价相较上期乾园小区商业的结算面积
单价平均下降了 558.02 元/平方米，主要原因是①上期乾园小区结算的商业为朝
向外部的多间商铺形成的一条商业街其中的 3 间，地理位置相较比较好，而且乾
园小区是 2012 年竣工的项目，单方成本比 2016 年竣工的汇景天地要低，所以毛
利率较高②本期结算的商业多为位于汇景天地高层住宅第一第二层的商铺，这类
型商铺大部分都是朝向小区内部的商铺，不同于朝外的连成一条商业街的商铺，
所以这类型的商铺地理位置稍差，单方售价也相对较低。住宅项目单位营业成本
大幅上升的主要原因是本期汇景天地项目进行决算，公司根据决算结果对汇景天
地项目成本进行了调整，所以住宅的单位营业成本本期呈大幅上升的状态是合理
的。而本期公司结算的是汇景天地的商业，上期结算的是乾园小区的商业，乾园
小区 2012 年竣工，由于当年物价水平、政策、周边环境等原因，乾园小区商业
的单位营业成本较低，汇景天地项目是近期 2016 年竣工，2017 年该项目进行决
算，根据决算结果对成本进行调整，且所售商业大部分在 2017 年达到收入确认
条件，所以本期公司商业的单位营业成本本期呈大幅上升的状态。
房地产企业成本确认应遵循收入成本配比原则，在房地产开发中，一个住宅
小区的开发建设通常需要较长时间，往往会出现住宅已经建成而配套工程尚未投
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入使用，或者住宅已经销售而道路、绿化尚未完工的情况。这种商品房与配套设
施建设的时间差，使得那些已经具备使用条件、并已出售的商品房应负担的配套
设施建设费用无法按照配套设施的实际成本来计算。所以，在开发项目全部竣工
决算之后，公司根据专门机构出具的决算报告中的决算金额进行调整开发成本，
以保证整个开发项目成本计算的准确性。同时为保证收入成本匹配的成本结转原
则，所以本期营业成本的结转是按本期根据决算金额调整后的单方成本对本期结
转的开发成品结转相应成本，本期结转营业成本按照变动单方成本进行结转,所
以本期营业成本大幅上升。
“问题 4、年报显示，报告期内销售费用 14,417,090.26 元，同比增长
4,013.46%，主要为本期预提中介代理费 13,848,419.45 元所致。你公司近两年
房地产销售收入主要来自汇景天地，该项目 2016 年竣工，当年产生营业收入
354,321,321.95 元， 2017 年产生营业收入 244,805,702.13 元，但年报显示中
介代理费上期（2016 年）发生额为 0。此外，“其他应付款”附注下列示的中
介费仅为 1,525,800.00 元，而往来款为 22,953,440.32 元，其中期末余额最
大的付款对象为承德利元投资咨询有限公司（以下简称“承德利元”），期末
余额为 14,417,086.40 元。请你公司补充说明：（1）报告期内公司房地产销售
模式是否发生变化，为何 2016 年项目销售时未发生中介代理费，而在 2017 年
预提大额中介代理费用；（2）结合公司取得汇景天地的预售证时点、销售模式、
近两年销售情况、中介代理佣金比例、中介代理费支付时点及同行业可比公司
情况说明报告期内预提的中介代理费金额是否合理、谨慎，计提期间是否正确，
是否存在推迟或提前确认中介代理费用的情形，是否需追溯调整或重述以前年
度会计数据；（3）“其他应付款”下中介费金额与“销售费用”下预提中介代
理费金额不一致的原因；（4）承德利元与你公司的关联关系，对其期末应付往
来款余额涉及的具体事项及履行审议程序和信息披露义务的情况；（5）2017 年
审计报告第 59 页显示汇景天地 2016 年营业收入为 353,076,625.40 元，而你公
司 2016 年年报第 12 页披露汇景天地 2016 年营业收入为 354,321,321.95 元，
请说明上述数据不一致的原因，是否需追溯调整或重述以前年度会计数据；（6）
审 计 报 告 后 附 财 务 报 表 附 注 第 60 页 显 示 “ 本 期 销 售 费 用 较 上 期 增 加
14,066,604.2 元，增加比例为 401.35%”，是否有误。请年审会计师核查上述
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事项并出具专项意见。”
答：（1）报告期内公司开发的汇景天地小区住宅项目为自售，不存在销售
代理费用问题 ，汇景天地商业项目由中介公司代为销售，存在销售代理费问题，
公司原开发的乾园小区项目商业房部分为自售，不存在销售代理费用问题 。2016
年度结转的房产收入包含汇景天地项目住宅房产结转的收入和乾园小区项目商
业房结转的收入两部分，不涉及销售代理费问题，所以 2016 年度代理费发生额
为 0.00 元。2017 年度房产销售收入中包含汇景天地项目的商业房产结转的收入，
该部分由中介公司代为销售，根据协议规定需支付代理费 13,848,419.45 元。
（2）汇景天地项目于 2014 年 5 月取得商品房预售许可证开始预售，住宅房
产的销售模式全部为自售，商业房产的销售模式一部分为自售，一部分为中介公
司代售。在国家对房地产调控的大背景下，公司采取多种积极措施，加快汇景天
地项目销售工作，取得了较好的销售业绩。
汇景天地项目商业房地处县城北环，毗邻老牛河流域，地理位置较为偏僻，
远离闹市区，客流较少，另由于网购业务发展较快，影响了实体经济的发展，致
使整个区域的商业房从销售数量、价格都受到不同程度的影响，鉴于此情况，公
司为加快商业房的销售，尽快回笼资金，与承德利元投资咨询有限公司达成商品
房销售代理协议，将部分商业房由其代理销售，服务期限（指中介服务和包销期
限）为 2015 年 1 月 1 日至 2018 年 3 月 31 日，代理销售费用为销售价款超出约
定底价部分扣除其应承担的相关税费后的净额支付给对方，由于土地增值税是以
项目销售达到清算结点才进行，并且出于合理性、谨慎性考虑，双方约定以公司
和承德利元双方及税务师事务所三方认定的价款预提土地增值税，待正式清算时
按清算结果多退少补。协议约定等到中介服务期届满，公司一次性向承德利元结
算中介服务费，合同期间销售的商品房应结算的服务费，公司可据此合同予以预
提，因此，该项代理费用应是合理的、不存在推迟或提前确认中介代理费用的情
形，不需追溯调整或重述以前年度会计数据。经三方计算确认截止 2017 年 12
月 31 日由承德利元代理销售的商业房一共为 10,815.33 平方米，开票金额
79,625,856.22 元 减 去 合 同 金 额 53,745,282.48 元 再 减 掉 各 种 税 费
12,032,154.29 元，应支付代理销售费用 13,848,419.45 元。
（3）“其他应付款”下中介费是指审计机构、税务机构和公司上市费用等
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中介费，而“销售费用”下预提中介服务费在“其他应付款”的往来款内，“其
他应付款-承德利元款”是包含了预提的中介服务费，往来款项金额为
14,417,086.40 元，其中预提的中介服务费为 13,848,419.45 元。因为承德利元
投资咨询有限公司代理销售汇景天地的商业，承德利元会先交一部分款项给企业，
如有业主购买商业时业主会交一部分房款或者用承德利元提交的款项抵，两者有
差异，是承德利元原来交公司的款项抵完业主购买商业房款后的金额。
（4）承德利元投资咨询有限公司与公司签订销售合同，是公司的中介代理
商。承德利元的法人并没有在公司担任任何职务，是独立于公司的第三人，承德
利元投资咨询有限公司与公司无任何关联关系。 对其期末应付往来款余额
14,417,086.40 元，其中包含公司计提的商品房销售代理费 13,848,419.45 元,
另有 568,666.95 元为其支付给公司的往来款，由于承德利元与公司的交易不属
于关联交易，因此不存在履行审议程序和信息披露义务的情况。承德利元代销公
司商业房产的中介服务费为 13,848,419.45 元。承德利元代销公司商业房产是房
地产的销售业务正常经营性往来，不构成财务资助。因此不需履行相关信息披露
义务。
（ 5 ） 2017 年 审 计 报 告 第 59 页 显 示 2016 年 汇 景 天 地 营 业 收 入 为
353,076,625.40 元，乾园小区营业收入为 1,244,696.55 元。公司 2016 年年报
第 12 页披露 2016 年汇景天地营业收入为 354,321,321.95 元，列示的是公司
2016 年度结转的汇景天地项目和乾园小区的营业收入合计数，因此，两项合计
数是一致的，不需要追溯调整或重述以前年度会计数据。
（6）审计报告后付财务报表附注第 60 页显示“本期销售费用比上期增加
14,066,604.2 元，增长比例 401.35%”为笔误，应该是增加比例为 4,013.46%，
审计报告财务报表附注第 80 页“公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说
明”中销售费用指标变动说明所列示的增加比例为 4,013.46%是正确的。
“问题 6、根据你公司会计政策，你公司对分类到无风险组合、合并范围内
关联方组合的应收款项采用其他方法计提坏账准备。报告期末，你公司采用其
他方法计提坏账准备的其他应收款项余额为 57,983,812.83 元，坏账准备计提
金额为 0。请你公司：（1）详细说明计提坏账准备的“其他方法”，是否意味
着计提坏账比例为 0；（2）说明对“无风险组合”的具体定义范围，同时结合
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同业可比公司会计政策说明对无风险组合、合并范围内关联方组合应收款项采
用“其他方法”计提坏账准备的原因和合理性；（3）结合采用其他方法计提坏
账准备的款项发生原因、账龄、债务人与公司的关联关系、信用状况、付款安
排及到期回款情况说明对上述款项的坏账计提是否充分。请年审会计师核查并
发表专项意见。”
答：（1）其他应收款计提坏账准备的“其他方法”主要有两种组合，一是
合并范围内关联方组合，该组合不计提坏账，依据为纳入合并范围的关联方会进
行合并抵消；二是无风险组合，根据业务性质，认定无信用风险，主要包括员工
借款以及政府相关职能部门的款项，所以该组合不计提坏账。
（2）其他应收款中的“无风险组合”具体包括员工借款、代垫款项、保证
金、押金、以及政府相关职能部门的款项。员工借款、代垫款项、保证金、押金
和有国家信用作为支撑的应收政府相关职能部门的款项，不可收回风险较小，故
不计提坏账准备。合并范围内关联方采用“其他方法”计提坏账准备是因为合并
范围内关联方的款项会进行合并抵消，因此公司对于该部分不计提坏账准备，符
合合理性。
（3）①对于应收承德县土地储备中心的款项 51,360,000.00 元，公司未计
坏账准备。因为根据公司历往向承德县政府出让土地款项回收情况，预计不会发
生坏账，故未对上述款项计提坏账准备。公司经与承德县政府进行沟通协调，县
政府对所欠土地款项已做出资金安排，承诺剩余款项将在 2018 年末前全部支付
完毕。2018 年 2 月公司已收到承德县土地储备中心支付剩余土地补偿款 2,000.00
万元，尚欠土地价款 3,136.00 万元。②承德长城建设集团有限公司 5,000,000.00
元款项是向科技发展公司的短期借款，账龄在一年以内，和该司母公司为合作企
业，信誉良好，且该借款在 2018 年初已偿还所以不计提坏账准备。③东莞财政
局松山湖分局的保证金为 212,154.50 元，账龄为一年以内，应收政府部门的款
项发生坏账风险的机率很小，因此不计提坏账准备。④广东电网有限公司东莞供
电局押金为 140,100.00 元，应收事业单位的款项发生坏账风险很小，因此不计
提坏账准备。⑤对于应收河北省高速公路承朝的款项 1,254,000.00 元，系承德
承朝高速公路管理处在修建南互通连线多占用公司土地 4.6989 亩（3,132.60 平
方米），于 2017 年 7 月与该办事处达成协议，以单价每亩 26.7 万进行补偿，补
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偿总金额为 1,254,000.00 元。该款项属于政府相关职能部门的款项，属于无风
险组合范畴，并且根据签订的协议，约定在资金到位之后一个月内支付，预计不
会发生坏账，故未对上述款项计提坏账准备。公司已于 2018 年 4 月 8 日收到该
款 1,254,000.00 元。⑥对于应收社会保险明细项 17,207.68 元，系承德汇景物
业服务有限责任公司代员工支付的 12 月的员工个人应负担的养老保险费
13,698.68 元以及员工个人负担的住房公积金 3,509.00 元，该款项属于对员工
的借款，应认定为无风险组合，预计不可收回风险较小，故未对上述款项计提坏
账准备。
“问题 7、你公司于 2017 年 7 月 13 日与承德县国土资源局签订了《国
有建设用地有偿收回协议书》，以交易价格 7,236 万元出让一项国有土地使用
权及地上附着物，报告期内贡献净利润约 6,506 万元。期末其他应收款显示你
公司对承德县土地储备中心尚余 5,136 万元土地收购款未收回。请你公司补充
说明：（1）相关土地的取得时间、取得方式、取得对价、账面价值等，并说明
本次交易实现损益金额的具体核算过程；（2）请结合相关协议约定的付款安排
说明交易对方是否存在逾期付款情形，如是，你公司是否根据本所《股票上市
规则》第 7.6 条及时履行披露义务；（3）你公司在仅收到不到 30%的交易款
项的情况下对本次交易全额确认收入，请对照《企业会计准则》中有关收入确
认的原则逐条说明是否符合相关条款。请你公司年审会计师核查并发表专项意
见。
答：（1）上述土地是全资子公司承德南江房地产开发有限公司（现更名为
承德南江商贸有限公司，下文简称为“南江商贸”）于 2009 年 4 月原帝贤股份
公司破产重整时通过破产管理人拍卖方式取得，具体如下表：
取得 取得时 截止至处置日
项目 取得对价 原值 净值
方式 间 的累计折旧
承县国用
（2016）第 2009年
拍卖 1,197,567.36 1,197,567.36 170,417.99 1,027,149.37
1036号土 4月
地
承县政房
权证 2009年
拍卖 6,903,147.82 6,903,147.82 2,009,435.54 4,893,712.28
000108号 4月
房产
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取得 取得时 截止至处置日
项目 取得对价 原值 净值
方式 间 的累计折旧
承县政房
权证 2009年
拍卖 1,516,106.75 1,516,106.75 41,323.02 1,074,783.73
000196号 4月
房产
合计 9,616,821.93 9,616,821.93 2,621,176.55 6,995,645.38
本次交易价格 72,360,000.00 元扣除账面净值 6,995,645.38 元后，确认计
入当期资产处置收益金额为 65,364,354.62 元。年度报告第四节、第六项“六、
重大资产和股权出售中所列土地报告期内贡献净利润约 6,506.00 万元为笔误，
实为 6,536.00 万元。
会计处理：
借：预收账款 21,000,000.00
其他应收款-承德土地储备中心 51,360,000.00
累计摊销 170,417.99
累计折旧 2,450,758.56
贷：无形资产-18 号土地 1,197,567.36
固定资产-000108 号房产 6,903,147.82
-000196 号房产 1,516,106.75
资产处置收益 65,364,354.62
（2）公司于 2017 年 7 月 13 日与承德县土地储备中心签订了土地收回协议
书。根据协议，由承德县土地储备中心根据旧城改造的总体进度确定土地交付时
间，公司于 2017 年 8 月 30 日将承县国用（2016）第 1036 号土地证交回土地储
备中心并办理了产权移交手续。根据承德县政府财政资金安排，承德县土地储备
中心于 2017 年 9 月份支付公司部分土地款 2,100.00 万。虽然截止至 2017 年 12
月 31 日，公司仅收到 2,100.00 万，但是于 2018 年 2 月承德县土地储备中心支
付剩余土地补偿款 2,000.00 万元，剩余所欠土地价款 3,136.00 万元，承德县土
地储备中心承诺于 2018 年 12 月 31 日前归还。因此，根据相关的协议约定的付
款安排，交易对方并不存在逾期付款情形。
（3）全资子公司南江商贸于 2017 年 7 月 13 日与承德县国土资源局签订了
《国有建设用地有偿收回协议书》，承德县土地储备中心对南江商贸拥有的承县
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国用 2016 第 1036 号土地进行收储。公司第六届董事会第二十一次会议决议公告
（公告编号：2017-058）审议通过了《关于公司资产出售的议案》并对该事项于
2017 年 7 月 13 日进行了公告（ 公告编号：2017-059）。具体情况如下：
本次土地出让由子公司南江商贸与承德县土地储备中心签订土地出让协议，
转让土地面积为 25,128.90 平方米（37.6934 亩），由具有证券期货相关业务评
估资格的评估机构出具了评估报告，确定土地转让价格为 1,872.00 万元，地上
附着物评估价为 5,364.00 万元，总计补偿金额 7,236.00 万元。按照承德县土地
储备中心的要求，公司于 2017 年 8 月 30 日将该地块办理了交付手续，截止 2017
年 12 月 31 日土地储备中心已支付南江商贸土地补偿款 2,100.00 万元，剩余土
地补偿款 5,136.00 万元，并取得承德县土地储备中心出具的欠南江商贸
5,136.00 万元的证明。
上述土地以及地上附着物的账面净值为 699.56 万元，确认收益 6,536.44
万元。
根据《企业会计准则第 14 号——收入》第四条“销售商品收入同时满足下
列条件的，才能予以确认：
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出
的商品实施有效控制；
（三）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
公司土地转让收入确认的会计政策中：“2017 年 8 月交付了土地给承德县
土地储备中心”符合收入准则第四条“（一）企业已将商品所有权上的主要风险
和报酬转移给购货方”的规定；“交付了土地”符合收入准则第四条“（二）企
业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有
效控制”的规定；“签订土地收购协议，确定了最终补偿价格为 7,236.00 万元”
符合收入准则第四条“（三）收入的金额能够可靠地计量”的规定；“收到销售
款 2,100.00 万元并取得了买方剩余款项 5,136.00 万元的欠款证明” 符合收入
准则第四条“（四）相关的经济利益很可能流入企业”的规定；“土地以及地上
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附着物的账面净值为 699.56 万元”符合相关已发生或将发生的成本均能够可靠
地计量的规定。综上所述，公司土地出售相关收入确认业务的会计处理是符合企
业会计准则相关规定的。
“问题 8、审计报告后附的开发成本附注显示，天玺项目于 2018 年开工，
但 2017 年已产生开发成本 86,747,495.40 元。请说明该项目开工时点描述是否
有误，在报告期内是否已达到资本化条件，开发成本计量是否真实、准确，请
年审会计师核查并发表专项意见。同时补充披 露该项目的基本情况，包括但不
限于项目取得时间、取得过程、成本、以及报告期内取得应具备的资质文件的
情况、权益占比、占地面积、计容建筑面积、已完工建筑面积、实际已投资金
额等。”
答：公司于 2017 年 9 月通过承德县公共资源交易中心举办的国有建设用地
使用权挂牌出让活动，成功竞得 CDXT01[2017]010 号公告 1 号地块的国有建设用
地使用权，并与承德县国土资源局签订了合同编号为 C13082120170021 的《国有
建设用地使用权出让合同》。该地块位于承德县下板城镇帝贤大街，面积为
25,128.90 平方米，出让用途为商服、住宅用地，成交总价为人民币 8,669.48
万元。公司具有房地产开发四级资质，在报告期内，已支付该土地价款 8,669.48
万元，相关税费 4.33 万元，测绘费 0.93 万元，合计 8,674.75 万元，同时取得
了发票。根据《企业会计准则第 1 号——存货》第四条：“存货同时满足下列条
件的，才能予以确认：（一）与该存货有关的经济利益很可能流入企业；（二）
该存货的成本能够可靠地计量”，该土地满足存货确认条件，因此将其确认为开
发成本，在报告期内已达到资本化条件。在报告期内，该土地的土地证仍在办理
中，虽然是 2017 年取得的土地，但该项目预计于 2018 年开工建设，因此，天玺
项目开工时点说明不存在有误情况。项目具体情况如下：
开发土地面积 计容建筑面 已完工建筑 计划总投资金 实际已投资金
项目名称 权益占比
（㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 额（亿） 额（万元）
天玺项目 100% 25,128.90 --- --- --- 8,674.75
综上所述，天玺项目的开工时点描述无误，在报告期内已达到资本化条件，
开发成本计量是真实、准确的。
“问题 9、报告期内你公司对飞艇项目、车用风冷氢燃料电池动力系统、
ZS01 氧化铝纤维项目确认开发支出 2,871,956.74 元，3D 打印机研发项目确认
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存货 112,109.36 元。请对照企业会计准则开发阶段有关支出资本化的条件，结
合相关研发项目的研发流程和行业情况，针对性地说明上述研发项目研发费用
资本化政策和会计处理依据。请年审会计师核查并发表专项意见。”
答：上述四个项目的研发流程及资本化条件具体情况如下：
车用风冷氢燃料电池 ZS01 氧化铝纤维项目 全新构架实验飞艇动 FDM 快速成型设备项
动力系统项目 力项目 目
研发流程 1.燃料电池动力系统总 1.溶胶环节； 1.采用自己编程的飞 1.产品运动结构的总
体方案设计；2.车用动 2.纺丝环节； 控系统，实现固定翼 体设计；2.按照结构
力系统布局研究和数 3.烧结环节。 无人机的操控；2.给 设计构架图采购、安
字化建模；3.电池等选 一个气囊做充放气并 装；3.数据传送测试；
型和定制采购；4.系统 实时监控气压；3.测 4.整体器械进行打印
集成和地面测试，和控 温和测风速 4.测试长 测试并改良。
制程序开发；5.氢动力 延时飞艇的系统参
系统的安装调试；6.氢 数；5.开发可控制的
动力车的实际道路测 支撑车。
试和控制策略优化；7.
氢动力系统的道路环
境适应性研究与试验。
资本化条件
一、 1.拥有良好的技术团队基础，为项目的建设提供资源保障；
完成该无形 2.成熟的技术储备，为项目的开发提供坚实基础；
资产以使其 3.丰富的服务经验，确保项目可以成功实施；
能够使用或 4.权威的专家及顾问团，为项目发展保驾护航。
出售在技术
上具有可行
性
二、 项目完成后，东莞众创 本项目完成后奥林具 本项目完成后杭州东 本项目完成后杭州东
具有完成该 将与车企公司建立合 有使用的意图；开发完 沣具有出售意图：杭 沣具有出售意图：目
无形资产并 作关系进行出售。目 成后，奥林将应用该技 州东沣可通过本项目 前，杭州东沣已成功
使用或出售 前，东莞众创已和杭州 术批量生成氧化铝纤 的建设向通讯、军队、 研发 3D 打印机。并且
的意图 氢航科技有限公司签 维投入市场实现收入。 边防或城市管理等机 已与铱格斯曼航空科
订首套销售合同。 构提供空气象监测、 技集团有限公司就合
边境巡航、广告宣传 作进行了初步的洽
等服务。 谈。
三、 本项目完成后，其提供 本项目完成后，其提供 本项目完成后，其提 本项目完成后，其提
无形资产产 的产品存在市场： 的产品存在市场： 供的产品存在市场： 供的产品存在市场：
生经济利益 目前，山西成功汽车制 奥林已与德清奥卡耐 全新构架实验的飞艇 利用开源代码为基
的方式，包 造有限公司已在东莞 火材料有限公司等公 对比现今市场上的产 础，构建更高效的打
括能够证明 众创进行氢燃料汽车 司等客户拟在氧化铝 品，采用柔性的囊皮 印控制系统；自主研
运用该无形 改装中，此外，风冷燃 纤维购货上进行合作， 技术，超压气体的囊 发的打印头可兼容各
资产生产的 料电池已和杭州氢航 并签订了《试用供货合 体，使得飞艇质量更 种热塑性塑料并且经
产品存在市 科技有限公司签订首 同》。 轻，寿命更长，更利 过特殊的加热平台设
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车用风冷氢燃料电池 ZS01 氧化铝纤维项目 全新构架实验飞艇动 FDM 快速成型设备项
动力系统项目 力项目 目
场或无形资 套销售合同。 于飞艇的长时间驻空 计，不仅能预留混色
产自身存在 作业。与现有的飞艇 打印接口使得产品更
市场；无形 相比，具有续航时间 加美观，还能有效提
资产将在内 长，抗坠能力强、运 高产品的良品率。
部使用的， 营成本低、有效载荷
应当证明其 大、噪音低、飞行震
有用性 动小、悬停性好等优
点。
四、 （1）技术：东莞众创 （1）技术：奥林与东 （1）技术：杭州东沣 （1）技术
有足够的技 拥有良好的技术团队 莞北京航空航天大学 拥有良好的技术团队 杭州东沣拥有良好的
术、财务资 基础及成熟的技术储 研究院合作，有强大的 基础及成熟的技术储 技术团队基础及成熟
源和其他资 备，具有足够的技术资 技术团队基础及成熟 备，具有足够的技术 的技术储备，具有足
源支持，以 源。 的技术储备，具有足够 资源。 够的技术资源。
完成该无形 （2）财务资源:本项目 的技术资源。 （2）财务资源 （2）财务资源
资 产 的开 投资预算总额为 80 万 （2）财务资源:本项目 本项目投资总额为 本项目总投入资金为
发，并有能 元，公司将通过自有资 投资总额为 243.30 万 980 万元，公司将通 11.21 万元，公司已通
力使用或出 金解决。具有足够的财 元，其中研发设备及材 过自有资金解决。具 过自有资金解决。具
售该无形资 务资源。 料 157.00 万元，研发人 有足够的财务资源。 有足够的财务资源。
产 （3）其他资源：东莞 员工资 86.40 万元。资 （3）其他资源 （3）其他资源
众创拥有丰富的服务 金是自筹资金。 杭州东沣拥有丰富的 杭州东沣拥有丰富的
经验及权威的专家及 （3）其他资源：奥林 服务经验及权威的专 服务经验及权威的专
顾问团，具有足够的其 公司拥有丰富的服务 家及顾问团，具有足 家及顾问团，具有足
他资源。 经验及权威的专家及 够的其他资源。 够的其他资源。
（4）本项目完成后， 顾问团，具有足够的其 （4）本项目完成后， （4）目前，杭州东沣
东莞众创有能力出售： 他资源。 杭州东沣有能力出 已成功研发 3D 打印
目前，山西成功汽车制 （4）本项目完成后， 售：目前，杭州东沣 机。并且已与铱格斯
造有限公司已在东莞 奥林有能力出售：奥林 在对飞艇的二代样机 曼航空科技集团有限
众创进行氢燃料汽车 已与多家公司签订合 进行组装并且调试。 公司就合作进行了初
改装中，此外，风冷燃 作协议，如德清奥卡耐 并且已与铱格斯曼航 步的洽谈。
料电池已和杭州氢航 火材料有限公司等。产 空科技集团有限公司
科技有限公司签订首 品技术上具备小批量 就合作进行了初步的
套销售合同 生产能力，利用中试线 洽谈。
生产的样品，进行了市
场推广。
五、 1.本期研发人员直接人 1.本期研发人员直接人 1.研发人员直接人工 1.本期研发人员直接
归属于该无 工投入 2.52 万元； 工投入 3.83 万元； 投入 173.71 万元； 人工投入 8.94 万元；
形资产开发 2.与研发相关的材料及 2.与研发相关的设备等 2.相关的材料和燃料 2.与研发相关的材料
阶段的支出 办公费等 0.66 万元。 投入 90 万元。 等投入 26.47 万元。 2.27 万元。
能够可靠地
计量
特此说明！
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关于东沣科技集团股份有限公司年报问询函的专项说明
（本页无正文，为《大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于东沣科技集团股份
有限公司年报问询函的专项说明》之签章页）
大华会计师事务所(特殊普通合伙)
中国注册会计师：胡志刚
有
中国北京 中国注册会计师：韩军民
二〇一八年六月四日
第 14 页
