海南珠江控股股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000505、200505 证券简称：ST 珠江、ST 珠江 B 公告编号：2013-004
海南珠江控股股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 ST 珠江、ST 珠江 B 股票代码 000505、200505
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 俞翠红
电话 0898-68581888、68581199 转
传真 0898—68581026
电子信箱 hnpearlriver@21cn.net
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 204,015,077.79 233,145,578.90 -12.49% 686,065,924.45
归属于上市公司股东的净利润（元） -126,873,614.96 -49,478,157.24 -156.42% 27,730,981.17
归属于上市公司股东的扣除非经常
-155,988,398.64 -82,077,765.00 -90.05% -14,783,336.29
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -60,344,200.94 -76,119,321.82 20.72% 141,567,532.95
基本每股收益（元/股） -0.30 -0.12 -150% 0.06
稀释每股收益（元/股） -0.30 -0.12 -150% 0.06
加权平均净资产收益率（%） -41.55% -11.37% -30.18% 4.82%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 1,424,764,273.52 1,311,949,739.44 8.6% 1,448,885,550.24
归属于上市公司股东的净资产（元） 237,625,634.44 373,004,748.20 -36.29% 497,295,405.44
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 -126,873,614.96 -49,478,157.24 237,625,634.44 373,004,748.20
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按境外会计准则调整的项目及金额
土地使用权摊销的调整 -1,337,000.00 -1,337,000.00
按境外会计准则 -126,873,614.96 -49,478,157.24 236,288,634.44 371,667,748.20
（3）非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
772,600.81 164,225.87 1,675,363.51
值准备的冲销部分）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
3,493,230.13 34,251,932.51 19,945,435.72
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 0.00 0.00 151,565.71
位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 24,881,387.14
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,952.80 -141,766.30 -240,637.36
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 0.00 21,180,402.43
所得税影响额 -24,794.97 -1,246,878.08 -142,206.68
少数股东权益影响额（税后） -10,592.23 -427,906.24 -55,605.87
合计 29,114,783.68 32,599,607.76 42,514,317.46 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
3、前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 42,242 41,364
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
北京市万发房
地产开发有限 国有法人 26.36% 112,479,478 0
责任公司
陈庆桃 境内自然人 0.73% 3,103,899 0
傅彪 境内自然人 0.5% 2,151,751 0
张晓霞 境内自然人 0.46% 1,949,250 0
欧雷 境内自然人 0.35% 1,500,000 0
陈运旋 境内自然人 0.31% 1,303,122 0
南华金融公司 其他 0.3% 1,299,500 1,299,500
张惠升 境内自然人 0.3% 1,291,500 0
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李建华 境内自然人 0.29% 1,242,356 0
黄月玲 境内自然人 0.27% 1,169,900 0
上述股东中公司第一大股东和其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持
上述股东关联关系或一致行动
股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。未知其他股东之间是否存在关联关系和
的说明
是否属于规定的一致行动人。
以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
4、管理层讨论与分析
2012年是公司各项投资项目稳步推进的一年，武汉美林三期项目的前期开发准备工作已基
本完成，郧西铁矿项目的资源详查及生产线建设工作顺利进行，木林镇煤炭项目在加紧申请
煤炭经营许可证的同时，积极开展煤炭贸易获得一定的投资收益保证；加大了中国雪乡的投
资建设力度，旅游设施和环境得到了极大的改善，为后续的经营打下了良好的基础。但由于
美林青城二期项目余房销售收入的减少，三期项目和石家庄新民居建设项目仍在前期开发建
设，雪乡项目边投资边运营增加的人工成本、资产折旧及摊销等支出，其他投资的项目尚未
有收益，融资费用的增加等，导致公司在2012年度亏损较大，并将于2013年股票实行退市风
险警示。
公司管理回顾
1、房地产项目稳步开展
(1)、尽管房地产调控政策对市场的影响加剧，湖北美林青城二期余房仍在不降价的情况
下实现销售，目前仅剩余几套住宅和部分商业未售。2012 年完成营业收入 2582.6 万元，净利
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润 1221 万元；三期项目已取得武汉市国土资源和规划局对项目三期规划方案及用地条件的批
复。根据规划要求（武规地字（2003）271 号文件），三期项目需扩大征用武汉昌友置业公司
约合 13 亩土地并宗开发。并宗后的土地开发规划指标已获批：容积率 4.06，建筑面积规模
控制在 73800 平方米以内。三期项目开发建设期计划为 3 年，预计总投资 5.4 亿,可为公司回
报净利润 2.4 亿。
(2)、石家庄鹿泉新农村建设项目进展情况：
三村联合开发的第一期南落凌项目的拆迁前期各项工作已经全面展开，取得了阶段性的
成果，基本具备实际开展拆迁、建设的条件，南落凌村的拆迁补偿已形成完整可行方案，并
做出了详尽的一期拆迁安排。落凌社区的规划方案和回迁户型设计已按鹿泉市领导要求做了
相应的调整，已具备报批条件。完成了落凌项目周边市政基础设施的调查摸底工作，与相关
部门、单位进行了多次洽商沟通，摸清了周边市政基础条件、制定了小区市政工程实施方案，
为 2013 年项目工程开展打下了坚实的基础。
(3)、海南珠江物业酒店管理有限公司 2012 年完成营业收入 11433 万元，营业成本支出
9965 万元，净利润 56.76 万元，利润指标较上年同期减辐较大，主要原因是劳动力成本大幅
上涨，水、电、气等公共事业费和物料成本不断上涨，造成公司运营成本连年持续攀升，物
业服务收费价格随成本上涨的调节机制缺失，而影响到政府指导价定价普遍较低且长期不变，
住宅小区物业服务费价格难以随成本的上涨同步调整。物业是劳动密集型企业，仅人工劳动成
本剧增一项就比上年同期增长了 840 多万元。物业经营面临着成本与人才的两难取舍境地。其二
是垫资较多，文昌、琼海分公司因开发商房屋销售率低，预期交房率较低，且多为候鸟式业主，
收费困难，公司一直在垫资经营。
面对成本上涨的压力，我们放缓了市场拓展的步伐，公司在获得全国物业服务企业百强
的品牌效应的感召下，我们把市场拓展的核心放在一票制物业服务项目上，目前已正式进驻
各区域开展服务工作，同时中止了宁波、北京分公司项目管理业务。
2、旅游产业初具雏形。
三亚万嘉酒店管理公司继续加强内部管理，提高知名度，开辟新的销售渠道，2012 年实
现营业收入 3830 万元，直接营业成本 3015 万元，营业总成本 6309 万元（含折旧），净利润
亏损 2479 万元。亏损原因主要为资产折旧数额较大,另由于物价上涨和人工成本剧增,导致营
业成本和管理费用本年度增长幅度较大。
牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团公司全力打造的中国雪乡旅游区，一期工程已全部
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完成，翻新的家庭旅馆、扩建的影视基地已开业迎客，实现营业收入 1979 万元,但由于 2012
年是雪乡建设集中投资时期,接待和经营规模在短期内迅速扩大，已形成住房日 314 间夜，滑
雪场、影视基地、羊草山同时接待 3000 人的能力。但由于短期内投资较大,融资费用和管理
费用增长较多,而对中国雪乡的旅游宣传和游客组织不够，来雪乡人数增长小，来我司的住宿
人数和参与经营项目的人数还未能实现大幅度增长，致使收入增长缓慢，导致阶段性的亏损
达 5300 万元,这也是造成上司公司本年度亏损的主要原因。
3、能源板块着力推进夯实基础。
(1)、木林镇铁路专用线及煤炭批发市场建设项目完成了顺义区清洁煤物流示范园项目房
产过户、国有土地使用权过户及其他相关手续；项目可行性研究工作已完成；办理煤炭经营
许可证等有关审批手续的准备工作已完成。由于政府对煤炭行业的治理整顿和关停并转一些
高污染企业,本项目的煤炭经营许可证一直在等待政府部门的审批,相关的立项和生产线建设
工作无法按原计划进行，因此项目所在土地暂时闲置。在加快与有关部门沟通，争取尽早完
成煤炭经营许可证的办理的同时,公司委托合作方与一些大客户合作开展了煤炭贸易业务,一
方面可为后续自主生产经营积累经验和拓展销售渠道,另一方面可保证前期投资收益的实现。
另外我们也认识到,由于我国经济发展进一步放缓，用电量大幅下降，造成煤炭港口大量
积压，对本项目也产生一定不利影响，达到预期经济效益目标的时间将有所延后。
(2)、湖北郧西铁矿项目的进展情况：目前合作对方已通过增资扩股方式完成了对矿业公
司股权的重组和收购；同时委托湖北省鄂西北地质矿产调查所对杜家湾铁矿进行详查并完成
了详查报告，目前正着手进行详查备案工作，赵家院矿区的生产线改造和新建多条生产线的
工作已开展并购置了部分生产设备，赵家院铁矿选矿厂 2 条选矿线已完成调试，采矿区破碎
线已调试完成 2 条，已达到年产 40 万吨的铁精粉生产规模。赵家院矿区地质普查转地质详查
已上报国土资源厅开始了地质详查工作。2012 年已累计投资该项目 1 亿元。
4、积极催促鸿洲公司争取龙珠三期项目早日全面开工建设
2009 年 12 月由于海口市国土环境资源局发文拟无偿收回我司所属的龙珠三期项目土地，
鉴于政府对该项目的高标准定位和公司建设的困难，公司确定了以土地置换建成房产的思路，
由鸿洲公司负责开发，并约定鸿洲公司最迟于 2010 年 11 月份底前全面开工建设。转眼间两
年多时间过去了，鸿洲公司的前期工作进展十分缓慢，主要原因是政府对该项目的定位和企
业建设成本和利润之间存在较多矛盾，鸿洲公司设计方案迟迟未能通过专家评审，由此可见
鸿洲公司也同样遇到了我公司之前遇到困难和风险，加之近三年海南房地产市场形势的起落
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海南珠江控股股份有限公司 2012 年度报告摘要
不定，给开发建设增加了许多不利因素。目前，鸿洲公司经过多方努力并调整设计方案，项
目设计已经初步通过联审，预计于 2014 年 6 月全面开工建设该项目。由于延迟开工给我公司
可能造成的损失，公司已多次提醒对方违约将带来的不利后果，正在积极与对方沟通拟变更
相关协议内容,切实保障公司的合法权益。
5、积极推进“万嘉观光度假庄园”项目（即南田项目）的前期工作。
2009 年公司通过对海南及三亚的发展形势的展望，投资设立三亚万嘉实业公司，开始了
对南田项目进行调研，为保证项目运作的资金需要，2009 年 12 月公司引进了战略投资合作
方，实现了项目运作的强强联合互补，2010 年 9 月该项目通过了海棠湾规委会的联审，并正
式以“万嘉观光度假庄园”项目进入三亚市城乡总规划。南田项目地块目标土地约 3000 亩，
权属涉及海棠湾镇、三亚市水务局和农垦南田农场等多家单位，权属关系非常复杂，涉及的
土地性质也与项目建设用地多有冲突。经过两年的努力，万嘉实业公司克服重重困难，通过
大量的调查研讨和协调工作，终于解决了 1#地水源保护地问题，同时抓住三亚市重新调整土
地性质的机遇，实现了 2#、3#、4#地内基本保护农田土地性质的调整工作，确定了租征结合，
分步开发的策略。2012 年已完成了三亚城乡总体建设规划的项目进入批准、土地指标预留，
完成 1230 亩土地的控制和地上物补偿，目前正在等待政府控制性规划的确定，将依据控规继
续推进后续项目建设工作。
6、拓宽融资渠道、增强资金稳健性
房地产属于资金密集型行业，融资能力成为提高公司核心竞争力的关键。2012年公司各
项目投资建设的资金需求非常紧迫，尽管行业的融资环境相比2011年有所改善，但并未出现
根本性的好转。报告期内，公司一如既往地展现了在整合财务资源，控制资金风险方面的独
特优势。公司积极开辟多元化融资渠道，充分利用资本市场各类工具，在传统融资方式基础
上，创新合作模式，扩大资金来源，持续深化与各金融机构的联系与合作；确保公司具备充
足的运营资金的同时，通过优化借款期限及其结构，确保了企业发展的需要。
公司未来发展的展望
2013年房地产限购、限贷等调控放松的可能性不大，“坚持房地产调控不放松”很长一段
时间不会改变，预计中央政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政策仍将
维持稳中趋紧态势。房地产企业应认真进行市场调研，正确进行目标市场定位，合理安排投
资规模，积极创新，理性应对房地产调控。
2013年是公司经营关键的一年，由于连续两年亏损，2013年公司股票将实行退市风险警
示处理，2013年公司经营必须做到稳健发展，保牌是第一要务。我们相信，经过2011年和2012
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年的夯实基础，2013年将是公司暨定发展战略中三大板块作用凸显的一年。
1、两大项目开工支撑未来业绩
武汉美林青城三期预计2013年中期开工建设，2014年开始销售；前期开发启动需资金2
亿元。未来三年预计将实现销售收入80000万元。
石家庄落凌项目一期约50万平方米（含回迁安置房），预计在2013年中期开工建设，当
年可以开始销售，未来两年预计实现销售收入100000万元。
2、进一步完善旅游区功能，加大旅游区推广力度。
2013年，中国雪乡要在合理规划的前提下，总结这两年发展经营的经验，继续建设二期
工程，进一步完善旅游区功能，使其具备冬夏秋三季旅游条件；同时，进一步加大推广力度，
更多更好地与旅游专业机构合作，提高知名度，广引客源，提高收入，创造更好的效益。
三亚万嘉酒店继续稳步经营，发挥南北项目互相促进互相提高的态势，节流挖潜，进一
步提高收入提高效益。
3、大力推进能源项目的各项工作，收获第一桶金。
湖北郧西铁矿要在2013年初完善赵家院铁矿区的各项手续，解决当前存在的问题，实现
全面采选工作，力争实现全年生产销售40万吨铁精粉实现收入28000万元的目标。落实当地政
府的扶持政策，加大其他两个矿区的重组整合工作，制定好发展规划和工作计划，力争开始
矿区的基本建设和设备安装，为下一步在郧西扩大对其他铁矿的重组、兼并以及勘探新矿区
打下良好的基础。
木林镇项目要加大与政府协调力度，争取取得煤炭经营许可证并开展煤炭贸易业务，力
争2013年年底实现项目发展目标。
4、做好资金规划，保证在建项目及新项目拓展的资金需求，在2013年度预期国家加大金
融宏观调控的情况下，为加快公司新项目的开发进度，公司仍将加大资金筹集力度，拓展资
本市场融资渠道，通过在建项目加速回款，处置非主业资产并提高资金使用效率，降低资金
成本，打造安全、稳定的资金链，做好资金规划及融资工作，确保公司在建项目、新项目拓
展的资金需求。
5、行业内人才竞争日益激烈，能否持续吸纳和保有更多的优秀人才，仍然是决定公司未
来是否能保持竞争优势的关键因素。为此，公司将继续加强对人才梯队的培养和建设，完善
培训机制，打造精干高效的团队，提升组织效能。公司将通过内部培养与外部引进相结合的
方式，大力引进、提拔能够带领公司在竞争中胜出的管理人才。为了配合旅游地产、能源等
新业务探索的需要，公司还将大力引入相关业务端口的专业人才，为新业务的发展提供人员
支持。
6、可能面对的风险及应对措施
（1）土地储备风险：公司土地储备不足，公司必须新增相当量的土地储备，才能实现公
司加速发展总体目标。
应对措施：在做好现有项目开发的基础上，抓紧进行市场考察及项目拓展调研，积极落
实新项目。
（2）政策风险：预计未来较长一段时间内房地产调控政策都不会放松，房地产市场发展
存在较大不确定性。
应对措施：认真进行市场调研，正确进行目标市场定位，合理安排投资规模，积极创新，
理性应对房地产调控。
（3）竞争风险：房地产行业市场竞争加剧，导致毛利率下降，公司现有资产规模、经营
规模、项目开发规模仍然偏小，抗市场风险能力不足。
应对措施：采取灵活的营销策略和付款策略，促进销售，确保现有项目顺利推进，同时
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努力争取扩大经营规模，增强公司抗风险能力
2012年公司在各位领导的正确领导下，在经营团队和全体员工的共同努力下，各方面工
作都取得了长足的进步。展望新的一年，我们有决心和信心迎接新的挑战，抓住发展契机，
以求实的精神，扎实的工作作风，灵活的经营战术，不断强化资本运作水平和质量，实施多
品种、多元化的经营发展战略，是今后企业发展壮大的机遇。
5、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
无
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
无
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
无
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
无
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