北京中天华资产评估有限责任公司
关于《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》
（163540 号）之核查报告
中国证券监督管理委员会：
贵会《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（163540 号）已
收悉。北京中天华资产评估有限责任公司（以下简称“中天华评估”、“评估机
构”）已会同申请人和相关中介机构对该反馈意见提出的问题进行落实，现予以
答复，请审核。
问题 15．申请材料显示，本次交易拟置出的其他应收款中，置出牡丹江集
团的其他应收款账面价值 22,713.28 万元，坏账准备 7,085.60 万元，评估金额为
15,627.69 万元；置出上海地产的其他应收款账面价值 6,724.75 万元，坏账准备
188.25 万元，评估金额为 6,536.50 万元。同时本次交易中，牡丹江集团和上海
地产 100%股权均在置出资产范围内。请你公司：1）补充披露上述其他应收款
在编制本次交易置出资产模拟报表时的会计处理方法，相关坏账准备是否进行
抵销。2）补充披露本次交易置出资产中关于牡丹江集团和上海地产的具体评估
情况。3）结合前述牡丹江集团和上海地产的具体评估情况，进一步补充披露上
述其他应收款评估金额是否考虑坏账准备的影响，是否可能造成本次交易置出
资产评估金额低估。4）补充披露本次交易置出资产中是否存在其他关联方往来
款项，在评估中是否考虑坏账准备的影响，是否存在潜在低估本次交易置出资
产评估金额的情况。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。
一、问题答复
（一）补充披露本次交易置出资产中关于牡丹江集团和上海地产的具体评
估情况。
1、牡丹江集团具体评估情况
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 14,921.25 14,927.27 6.02 0.04
2 非流动资产 18,622.98 22,330.02 3,707.04 19.91
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 长期股权投资 - - - -
5 投资性房地产 - - - -
6 固定资产 10,253.83 7,480.46 -2,773.37 -27.05
7 在建工程 8,091.04 8,091.04 - -
8 无形资产 117.08 6,597.49 6,480.41 5,535.03
9 长期待摊费用 161.03 161.03 - -
10 资产总计 33,544.23 37,257.29 3,713.06 11.07
11 流动负债 36,117.88 36,117.88 - -
12 非流动负债 8,225.00 8,225.00 - -
13 负债合计 44,342.88 44,342.88 - -
14 净资产（所有者权益） -10,798.65 -7,085.59 3,713.06 34.38
各项资产、负债评估值较账面价值增减值的主要原因是：
（1）流动资产增值的主要原因是对存货中的产成品按销售价格扣除各项税
费后进行评估，另一方面原材料中的鱼在养殖了两年后长大，预计总重量有所增
加。上述原因造成流动资产评估增值。
（2）机器设备类主要减值原因为：
①机器设备：企业申报资产账面值包含进项税，评估基准日已经实行营改增，
评估原值不含进项税，造成评估原值减值；评估师采用的设备经济寿命年限长于
企业的折旧年限，造成设备评估净值增值；
②车辆：评估原值减值的主要原因是车辆市场的日趋成熟，竞争较为激烈，
市场价格呈逐年下降的趋势。故评估原值减值；评估净值增值的主要原因是：企
业采用的折旧年限小于评估所有的经济寿命使用年限，评估净值增值。
③电子设备：评估原值减值的主要原因是该类设备的技术更新较快，市场价
格下降较快；部分购置较早的设备采用了市场法评估。故评估原值减值；评估净
值增值的主要原因是：企业采用的折旧年限小于评估所有的经济寿命使用年限，
评估净值增值。
（3）房屋建（构）筑物评估减值原因是湖上员工宿舍的账面值中包含土地
费，此次评估将土地单独评估，是评估原值、净值减值较大的原因。另一方面，
无证房产账面值包含所占用土地的平整费用，且因当时施工期较长、借款利率较
高，入账的资金成本较高，而评估时按照客观施工周期和基准日利率计算资金成
本，造成评估减值。
（4）无形资产—土地使用权评估增值，一方面由于存在将账面值在房产的
土地单独评估，形成增值；另一方面，将民宿所占用土地发生的拆迁费用计入土
地取得费，形成评估增值。
2、上海地产具体评估情况
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 3,192.98 3,970.48 777.50 24.35
2 非流动资产 1,372.65 7,831.29 6,458.64 470.52
3 其中：长期股权投资 33.81 51.32 17.51 51.79
4 投资性房地产 1,331.53 7,728.03 6,396.50 480.39
5 固定资产 7.31 51.94 44.63 610.53
6 资产总计 4,565.63 11,801.77 7,236.14 158.49
7 流动负债 7,522.45 7,522.45 - -
8 非流动负债 - - -
9 负债合计 7,522.45 7,522.45 - -
10 净资产（所有者权益） -2,956.82 4,279.32 7,236.14 244.73
各项资产、负债评估值较账面价值增值的主要原因是：
（1）流动资产增值主要是存货开发产品按正常销售价格扣除相关费用、税
收及合理利润评估形成增值。
（2）长期投资增值主要是对长期股权投资单位上海海上明珠物业公司股权
进行整体评估，以整体评估的股权价值乘持股比例确定评估值形成增值。
（3）投资性房地产增值主要是由于账面价值为实际建造成本，近几年房地
产市场价格涨幅较大所致。
（4）固定资产增值原因为：
①车辆评估增值主要是因为企业所采用的折旧年限低于车辆的经济寿命年
限，且上海单位非营业性客车车牌价从 2008 年至今发生了较大幅度上涨；
②电子设备评估减值主要是因为近年电子设备更新换代速度较快，市场价格
整体呈快速下降趋势，导致该类资产的原值、净值评估后均减值。
（二）结合前述牡丹江集团和上海地产的具体评估情况，进一步补充披露
上述其他应收款评估金额是否考虑坏账准备的影响，是否可能造成本次交易置
出资产评估金额低估。
重组报告书中，置出牡丹江集团的其他应收款账面价值 22,713.28 万元系账
面余额，扣减坏账准备 7,085.60 万元后，账面净值为 15,627.69 万元，评估金额
为 15,627.69 万元；珠江控股对牡丹江集团的持股比例为 100%，中天华评估对牡
丹江集团进行了整体评估，股东全部权益评估值为-7,085.59 万元，因此珠江控股
对牡丹江集团的其他应收款中有 7,085.59 万元具有不可回收性，账面对该笔款项
计提了坏账准备 7,085.59 万元，评估时对该笔款项计提了评估风险损失 7,085.59
万元，评估金额考虑了坏账准备的影响，不存在造成本次交易置出资产评估金额
低估的情形。
重组报告书中，置出上海地产的其他应收款账面价值 6,724.75 万元系账面余
额，扣减坏账准备 188.25 万元后，账面净值为 6,536.50 万元，评估金额为 6,536.50
万元。珠江控股账面对上海地产的其他应收款根据个别认定方法计提了坏账准备
188.25 万元，2002 年珠江控股将与上海地产的关联方往来计提坏账 1,200 万元，
2006 年补提 195.86 万元，2013 年、2014 年因上海地产还款，冲回坏账准备 1,207.61
万元，坏账准备余额 188.25 万元。2014、2015 年珠江控股对上海地产的其他应
收款余额新增 6,536.50 万元，新增款项尚未计提坏账准备。考虑珠江控股对上海
地产的其他应收款中有 188.25 万元为 2002 年以前形成，形成年限已长，企业对
其款项性质已无法核实，有确凿证据表明收回可能性不大，评估时按审定后坏账
准备计提了评估风险损失 188.25 万元，评估金额考虑了坏账准备的影响，不存
在造成本次交易置出资产评估金额低估的情形。
（三）补充披露本次交易置出资产中是否存在其他关联方往来款项，在评
估中是否考虑坏账准备的影响，是否存在潜在低估本次交易置出资产评估金额
的情况。
除牡丹江集团、上海地产的往来款项之外，本次交易置出资产中存在其他关
联方往来款项，已确认其他应收款，具体情况如下：
单位：万元
结算单位 账面原值 坏账准备 账面净值 评估净值
珠江物业 0.82 - 0.82 0.82
河北地产 4,510.73 2,273.23 2,237.51 2,237.51
九镈文化 300.00 152.85 147.15 147.15
其中珠江控股对珠江物业的持股比例为 98%，中天华评估对珠江物业进行了
整体评估，股东全部权益评估值为 1,433.01 万元，因此珠江控股对珠江物业的其
他应收款能全额收回，账面未对该笔款项计提坏账准备，评估时也未对该笔款项
计提评估风险损失，不存在造成本次交易置出资产评估金额低估的情形。
珠江控股对河北地产的持股比例为 51%，中天华评估对河北地产进行了整体
评估，股东全部权益评估值为-4,457.31 万元，因此珠江控股对河北地产的其他应
收款中有 4,457.31×51%= 2,273.23 万元具有不可回收性，账面对该笔款项计提了
坏账准备 2,273.23 万元，评估时对该笔款项计提了评估风险损失 2,273.23 万元，
评估金额考虑了坏账准备的影响，不存在造成本次交易置出资产评估金额低估的
情形。
珠江控股对九镈文化的持股比例为 100%，中天华评估对九镈文化进行了整
体评估，股东全部权益评估值为-152.85 万元，因此珠江控股对九镈文化的其他
应收款中有 152.85 万元具有不可回收性，账面对该笔款项计提了坏账准备 152.85
万元，评估时对该笔款项计提了评估风险损失 152.85 万元，评估金额考虑了坏
账准备的影响，不存在造成本次交易置出资产评估金额低估的情形。
二、评估师核查意见
经核查，中天华评估认为：本次交易置出资产中关联方往来款项，在评估中
已考虑坏账准备的影响，不存在潜在低估本次交易置出资产评估金额的情况。
问题 17．请你公司：1）补充披露本次交易置出资产中存货和投资性房地产
市场法评估的所采用的具体参数和可比交易的情况，并结合目前房地产行业的
政策环境、市场环境和置出资产的实际情况，补充披露本次评估中相关参数选
取的可比性。2）结合上述存货和投资性房地产的性质、用途、地段、地理位置、
建成时间、交易时间、规模等方面，补充披露与所选可比对象之间的可比性。3）
补充披露本次交易置出资产中上海地产等被投资单位涉及房地产业务的评估参
数选取和评估结论。4）结合上述项目，进一步补充披露本次交易置出资产评估
作价的公允性。请财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
一、问题答复
（一）补充披露本次交易置出资产中存货和投资性房地产市场法评估的所
采用的具体参数和可比交易的情况，并结合目前房地产行业的政策环境、市场
环境和置出资产的实际情况，补充披露本次评估中相关参数选取的可比性。
1、存货评估所采用的具体参数和可比交易情况
存货的评估采用市场比较法，是将委估房地产与在评估基准日近期有过交易
的类似房地产进行比较，对这些类似房地产交易的已知价格作适当的修正，以此
估算委估房地产价值的方法。实行中根据替代原则，将委估房地产设定在同一市
场中，与具有相同使用价值、区域环境相似，且已经发生了交易的三个类似房地
产交易实例加以比较对照，参照该房地产的交易情况、日期、区域以及个别因素
与使用年期，修正得出委估对象在评估基准日房地产价值。在此市场价格基础上，
扣除增值税，再扣除企业在销售过程中发生的销售费用、管理费用及各项税费后，
确定开发产品的估值。
评估值=不含税市场价格×数量×（1-销售税金及附加费率-销售费用率-营
业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）-土地增值税
不含税市场价格由对比较案例的修正价格进行算术平均计算得出
比较案例修正价格=比较案例的交易价格×（委估案例交易时间/参照物交易
时间）×（正常交易情况/参照物交易情况）×（委估房地产区域因素值/参照物
区域因素值）×（委估房地产个别因素值/参照物个别因素值）
因珠江控股公司于 2016 年 5 月 1 日由营业税纳税人改为增值税一般纳税人，
适用增值税率 5%，城市维护建设税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，故
产品销售税金及附加费率取 5%×（7%+3%+2%）=0.6%。因近两年一期珠江控股公
司均未产生主营收入，故根据 2015 年房地产开发行业上市公司的财务报表计算
销售费用率平均值为 10.3%，营业利润率平均值为 16.4%，所得税率为 25%。该
房屋按正常销售考虑，利润扣减系数为 50%。土地增值税按各房产项目适用的征
收标准计算。r 为利润实现风险折扣率，由于产成品未来的销售存在一定的市场
风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确
定其风险。
可比交易案例选取的标准是：①参照物是邻近地区或同一供需圈内类似的已
交易房产；②参照物与委估房地产属同一交易类型，且用地性质相同；③参照物
的交易属于正常交易或可修正为正常交易；④参照物为近期(一年内)发生交易的
交易案例；⑤参照物的个别因素与委估房地产基本相同，可作比较。
珠江控股公司存货明细如下：
序
项目名称 座落位置 面积(M2) 账面价值 备注
号
海口市龙昆北路 2 号珠江
1 珠江广场 F3-6 层 1,097.70 5,315,696.54
广场 F3(帝晶大厦)第六层
海口市龙昆北路 2 号龙珠
2 龙珠大厦 21 楼 792.20 1,598,659.60
大厦二十一层
海口市龙昆北路 2 号珠江
3 珠江广场地下车库 6,856.72 6,919,373.98 76 个
广场地下室
海口市龙昆北路 2 号龙珠
4 龙珠大厦地下车库 2,638.75 2,664,000.00 30 个
大厦地下室（设备房.车库）
合计 11,385.37 16,497,730.12
以上房屋所处区域相同，以下以龙珠大厦 21 楼为例详细说明具体参数和可
比交易情况：
案 例：龙珠大厦 21 楼（存货明细表第 2 项）
资产占有单位：海南珠江控股股份有限公司
结构：钢混
建成年月：1992 年
建筑面积：792.20 ㎡
账面价值：1,598,659.60 元
该建筑物位于海口市龙昆北路 2 号龙珠大厦二十一层，截止至本次评估基准
日已取得房屋所有权证，房屋所有权证号：海口市房权证海房字第 17606 号。房
屋所有权证登记房屋名称：海南珠江控股股份有限公司。
该楼为钢混结构，地上 22 层，地下 1 层，钢筋混凝土满堂红基础，钢筋混
凝土柱、梁、板，钢筋混凝土屋顶，防水、保温、隔热，外墙以墙砖饰面，内墙
以涂料饰面，室内门为木门，铝合金窗。
估价对象位于海口市龙昆北路 2 号龙珠大厦，该楼东临龙昆北路，附近有 7、
8、17、23、29 路及 61 路等多条公交线路，交通较为便利。周围的银行、商场、
医院等公共配套设施齐全。
a．比较案例的确定
因 素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
位 置 龙珠大厦 龙珠大厦 帝豪大厦 龙珠大厦
交易价格（元
待估 5,849.00 6,330.00 6,000.00
/m2）
交易时间 2016/5/31 2016/6/30 2016/7/8 2016/6/28
交易情况 正常 正常 正常 正常
房产用途 办公 办公 办公 办公
位于海口市龙华 位于海口市龙华 位于海口市龙华
位于海口市龙华
区龙昆北路 2 号， 区滨海大道南 区龙昆北路 2
区龙昆北路 2 号，
周边多为住宅小 侧，周边多为住 号，周边多为住
周边多为住宅小
区及办公楼，附 宅小区及办公 宅小区及办公
地理位置和繁 区及办公楼，附近
近有龙珠新城、 楼，附近有龙珠 楼，附近有龙珠
华程度 有龙珠新城、帝都
帝都大厦、时代 新城、帝都大厦、 新城、帝都大厦、
大厦、时代广场、
广场、中航大厦 时代广场、中航 时代广场、中航
中航大厦等，区位
等，区位条件较 大厦等，区位条 大厦等，区位条
条件较好
好 件较好 件较好
电力、供水、排 电力、供水、排 电力、供水、排
基础设施完善 电力、供水、排水、
水、通讯系统齐 水、通讯系统齐 水、通讯系统齐
程度 通讯系统齐全
区 全 全 全
域 银行、商场、学校、 银行、商场、学 银行、商场、学 银行、商场、学
公共配套设施
因 医院等公共配套 校、医院等公共 校、医院等公共 校、医院等公共
完善程度
素 设施齐全 配套设施齐全 配套设施齐全 配套设施齐全
位于龙昆北路西 位于龙昆北路西
位于龙昆北路西 位于滨海大道
侧，附近约 300 侧，附近约 300
侧，附近约 300 米 南，附近约 300
米有 7、8、17、 米有 7、8、17、
有 7、8、17、23、 米有 7、8、17、
交通便捷程度 23、29 路及 61 路 23、29 路及 61 路
29 路及 61 路等多 23、29 路及 61 路
等多条公交线 等多条公交线
条公交线路，交通 等多条公交线
路，交通较为便 路，交通较为便
较为便利 路，交通便利
利 利
轻度噪音和汽车 轻度噪音和汽车 轻度噪音和汽车 轻度噪音和汽车
环境质量
尾气污染 尾气污染 尾气污染 尾气污染
住宅、商业混合 住宅、商业混合 住宅、商业混合
区域规划 住宅、商业混合区
区 区 区
朝向 南北 南北 南北 南北
竣工时间 1992 年 1992 年 1994 年 1992 年
空间布局 较为规则 较为规则 较为规则 较为规则
临街状况 东临龙昆北路 东临龙昆北路 北临滨海大道 东临龙昆北路
个 装修条件 普通装修 普通装修 普通装修 普通装修
别
因 层高 2.6 2.6 3.2 2.6
素 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
建筑面积 792.2 265 109 800
土地剩余年限 42 42 42 42
所在层数/总
21/22（-1） 7/22（-1） 9/30（-1） 7/22（-1）
层数
b．房地产价格影响因素说明表
根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响待估对象价值的比较因素，主
要包括：交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等。详见房地产价格影响因
素说明表。
房地产价格影响因素说明表
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
位 置 龙珠大厦 龙珠大厦 帝豪大厦 龙珠大厦
交易价格（元/m2） 待估 5,849.00 6,330.00 6,000.00
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
房产用途 100 100 100 100
地理位置和繁华程度 100 100 100 100
区 基础设施完善程度 100 100 100 100
域 公共配套设施完善程度 100 100 100 100
因 交通便捷程度 100 100 100 100
素 环境质量 100 100 100 100
区域规划 100 100 100 100
朝向 100 100 100 100
竣工时间 100 100 100 100
空间布局 100 100 100 100
个 临街状况 100 100 101 100
别 装修条件 100 100 100 100
因 层高 100 100 102 100
素 建筑结构 100 100 100 100
建筑面积 100 104 105 100
土地剩余年限 100 100 100 100
所在层数/总层数 100 95 98 95
c．房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为 100，以估价对象的各项影响因素
与评估实例的进行比较，得出房地产价格影响因素比较指数修正表如下：
因素比较指数修正表
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
位 置 龙珠大厦 龙珠大厦 帝豪大厦 龙珠大厦
交易价格（元/m2） 待估 5,849.00 6,330.00 6,000.00
交易时间 100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
房产用途 100 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程度 100 100/100 100/100 100/100
区 基础设施完善程度 100 100/100 100/100 100/100
域 公共配套设施完善程度 100 100/100 100/100 100/100
因 交通便捷程度 100 100/100 100/100 100/100
素 环境质量 100 100/100 100/100 100/100
区域规划 100 100/100 100/100 100/100
朝向 100 100/100 100/100 100/100
竣工时间 100 100/100 100/100 100/100
空间布局 100 100/100 100/100 100/100
个 临街状况 100 100/100 100/101 100/100
别 装修条件 100 100/100 100/100 100/100
因 层高 100 100/100 100/102 100/100
素 建筑结构 100 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100 100/104 100/105 100/100
土地剩余年限 100 100/100 100/100 100/100
所在层数/总层数 100 100/95 100/98 100/95
比准价格（元/平方米） 5920.04 5971.27 6315.79
修正后价格（元/平方米） 6100
经上表比较后得到调整后的比准价格，取 3 个案例的算术值得到比准价值为
(5,920.04+5,971.27+6,315.79)/3=6,100.00 元（取整）
评估单价为 6,100.00 元/平方米，不含税单价为 5,809.52 元/平方米。
d．评估结果
因珠江控股公司于 2016 年 5 月 1 日由营业税纳税人改为增值税一般纳税人，
适用增值税率 5%，城市维护建设税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，
故产品销售税金及附加费率取 5%×（7%+3%+2%）=0.6%。因近两年一期珠江控
股公司均未产生主营收入，故根据 2015 年房地产开发行业上市公司的财务报表
计算销售费用率平均值为 10.3%，营业利润率平均值为 16.4%，所得税率为 25%。
该房屋按正常销售考虑，利润扣减系数为 50%。龙珠大厦地产项目适用核定征收
标准征收土地增值税，征收率 5%。
评估值=不含税市场价格×数量×（1-销售税金及附加费率-销售费用率-营
业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）-土地增值税
= 5,809.52 元/平方米×792.20×（1-0.6%-10.3%-16.4%×25%-16.4%
×75%×50%-5%）
= 3,398,799.83 元
2、投资性房地产评估所采用的具体参数和可比交易情况
投资性房地产的评估采用市场比较法，市场比较法是将委估房地产与在评估
基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产交易的已知价格
作适当的修正，以此估算委估房地产价值的方法。实行中根据替代原则，将委估
房地产设定在同一市场中，与具有相同使用价值、区域环境相似，且已经发生了
交易的三个类似房地产交易实例加以比较对照，参照该房地产的交易情况、日期、
区域以及个别因素与使用年期，修正得出委估对象在评估基准日房地产价值。
市场比较法的计算公式为：
案例修正价格 ＝ 案例价格×a×b×c×d
a＝[（交易日期修正）/100]
b＝[100/(交易情况修正)]
c＝[100/（区域因素修正）]
d＝[100/（个别因素修正）]
式中以委估对象为比照基准，分值为 100，经过修正得出委估资产基准日的
市场价值。
可比交易案例选取的标准是：①参照物是邻近地区或同一供需圈内类似的已
交易房产；②参照物与委估房地产属同一交易类型，且用地性质相同；③参照物
的交易属于正常交易或可修正为正常交易；④参照物为近期(一年内)发生交易的
交易案例；⑤参照物的个别因素与委估房地产基本相同，可作比较。
珠江控股公司投资性房地产为珠江广场裙楼，以下说明其参数和可比案例的
详细计算过程：
（1）房屋概况
该建筑物位于海口市龙昆北路 2 号珠江广场裙楼第五层西侧，截止至本次评
估基准日已办理产权证，房屋所有权证号：海口市房权证海房字第 17815 号，证
载权利人为海南珠江控股股份有限公司。
该楼为钢混结构，主体 5 层，层高 4.5 米。钢筋混凝土满堂红基础，钢筋混
凝土柱、梁、板，钢筋混凝土屋顶，防水、保温、隔热。外墙多为玻璃幕墙及干
挂石材，室内为瓷砖地面，由于原租户搬迁现基本处于毛坯状态。
估价对象位于海口市滨海大道南侧，附近有 17、31、57、49、54 路及 61
路等多条公交线路，交通较为便利。周围的银行、商场、医院等公共配套设施齐
全。
（2）比较案例的确定
因 素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
海垦国际金融中
位 置 珠江广场 富豪大厦 华贸大厦
心
交易价格（元
待估 15,000.00 13,900.00 12,000.00
/m2）
交易时间 2016/5/31 2016/7/5 2016/6/20 2016/6/18
交易情况 正常 正常 正常 正常
房产用途 商业 商业 商业 商业
位于海口市滨 位于海口市龙华
位于海口龙华区 位于海南龙华区
海大道南侧，周 区金贸西路 18
国贸玉沙路 16 滨海大道 115 号，
边多为住宅小 号，周边多为住
号，周边多为住 周边多为住宅小
区及办公楼等， 宅小区及及办公
宅小区及办公楼 区及办公楼等，
附近有龙珠新 楼等，附近有御
等，附近有景瑞 附近有南国海立
地理位置和繁 城、帝豪大厦、 景峰、海韵裕都、
花园、国贸中心、 方、世贸雅苑、
华程度 金融花园等，该 环海国际商务大
玉沙国际等，该 金山广场等，该
区域人流量较 厦等，该区域人
区域人流量较 区域人流量较
大，周边临街商 流量较大，周边
大，周边临街商 大，周边临街商
业氛围较好，其 临街商业氛围浓
业氛围浓厚，其 业氛围浓厚，其
商业繁华度较 厚，其商业繁华
商业繁华度好 商业繁华度较好
好 度较好
电力、供水、排 电力、供水、排 电力、供水、排 电力、供水、排
区 基础设施完善
水、通讯等系统 水、通讯等系统 水、通讯等系统 水、通讯等系统
域 程度
齐全 齐全 齐全 齐全
因
银行、商场、学 银行、商场、学 银行、商场、学 银行、商场、学
素 公共配套设施
校、医院等公共 校、医院等公共 校、医院等公共 校、医院等公共
完善程度
配套设施齐全 配套设施齐全 配套设施齐全 配套设施齐全
位于龙华区滨 位 于 玉 沙 路 东 位于滨海达到南 位于金贸西路北
海大道南侧，附 侧，附近约 300 侧，附近约 300 侧，附近约 300
近约 300 米内有 米内有 4、7、8、 米内有 6、7、28、 米有 3、31、34、
交通便捷程度 17、31、57、49、 9、31 路及 65 路 37、39 路及 70 路 57、70、路及 48
54 路及 61 路等 等 多 条 公 交 线 等 多 条 公 交 线 路等多条公交线
多条公交线路， 路，交通较为便 路，交通较为便 路，交通较为便
交通较为便利 利 利 利
轻度噪音和汽 轻度噪音和汽车 轻度噪音和汽车 轻度噪音和汽车
环境质量
车尾气污染 尾气污染 尾气污染 尾气污染
住宅、商业混合 住宅、商业混合 住宅、商业混合 住宅、商业混合
区域规划
区 区 区 区
素因别个 朝向 南北 南北 东西 南北
竣工时间 1994 年 1998 年 2010 年 2000 年
空间布局 较规则 较规则 较规则 较规则
临主干道滨海 临主干道滨海大 临次干道金贸西
临街状况 临次干道玉沙路
大道 道 路
装修条件 毛坯 普通装修 普通装修 普通装修
层高 4.5 4 3.6 3.6
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
建筑面积 2046 1446 1800 863
土地剩余年限 42 49 41 50
所在层数/总
5/5 2/22 5/30 2/18
层数
（3）房地产价格影响因素说明表
根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响待估对象价值的比较因素，主
要包括：交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等。详见房地产价格影响因
素说明表。
房地产价格影响因素说明表
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
海垦国际金融
位 置 珠江广场 富豪大厦 华贸大厦
中心
交易价格（元/m2） 待估 15,000.00 13,900.00 12,000.00
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
房产用途 100 100 100 100
地理位置和繁华程度 100 101 100 100
区 基础设施完善程度 100 100 100 100
域 公共配套设施完善程度 100 100 100 100
因 交通便捷程度 100 100 100 100
素 环境质量 100 100 100 100
区域规划 100 100 100 100
朝向 100 100 98 100
竣工时间 100 101 103 101
空间布局 100 100 100 100
个 临街状况 100 98 100 98
别 装修条件 100 102 102 102
因 层高 100 99 98 98
素 建筑结构 100 100 100 100
建筑面积 100 102 101 104
土地剩余年限 100 102 100 103
所在层数/总层数 100 103 100 103
（4）房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为 100，以估价对象的各项影响因素
与评估实例的进行比较，得出房地产价格影响因素比较指数修正表如下：
因素比较指数修正表
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
海垦国际金融
位 置 珠江广场 富豪大厦 华贸大厦
中心
交易价格（元/m2） 待估 15,000.00 13,900.00 12,000.00
交易时间 100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
房产用途 100 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程度 100 100/101 100/100 100/100
区 基础设施完善程度 100 100/100 100/100 100/100
域 公共配套设施完善程度 100 100/100 100/100 100/100
因 交通便捷程度 100 100/100 100/100 100/100
素 环境质量 100 100/100 100/100 100/100
区域规划 100 100/100 100/100 100/100
朝向 100 100/100 100/98 100/100
竣工时间 100 100/101 100/103 100/101
空间布局 100 100/100 100/100 100/100
个 临街状况 100 100/98 100/100 100/98
别 装修条件 100 100/102 100/102 100/102
因 层高 100 100/99 100/98 100/98
素 建筑结构 100 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100 100/102 100/101 100/104
土地剩余年限 100 100/102 100/100 100/103
所在层数/总层数 100 100/103 100/100 100/103
比准价格（元/平方米） 13865.95 13639.67 10992.58
修正后价格（元/平方米） 12800
经上表比较后得到调整后的比准价格，取 3 个案例的算术值得到评估值为
(13,865.95+13,639.67+10,992.58)/3=12,800.00 元（取整）
（5）评估结果确定
评估值=12,800.00×2,046.00 = 26,188,800.00 元（取整）
3、目前房地产行业的政策环境、市场环境对本次评估中相关参数选取的可
比性的影响
2016 年上半年，全国房地产政策面延续宽松基调，中央及各地方政府出台
了一系列刺激政策，包括下调不限购城市商业贷款首付比例最低至 20%，多部委
联合发文下调契税、营业税等，以及 5 月 1 日全面“营改增”，对房地产交易税
负承担有积极影响。政策面和资金面的全面宽松，直接推动了购房需求释放，市
场成交量迅速回升，海口、上海、武汉等城市房地产市场价格呈上升趋势，本次
评估中交易案例均选取同一供需圈、相同用途且在基准日前后 2 个月内发生的交
易价格，交易案例具有可比性。
（二）结合上述存货和投资性房地产的性质、用途、地段、地理位置、建
成时间、交易时间、规模等方面，补充披露与所选可比对象之间的可比性。
1、存货评估与所选可比对象之间的可比性
存货评估时所选三个交易案例与被评估存货的性质和用途一致，珠江广场
F3-6 层评估时所选案例用途均为住宅，龙珠大厦 21 楼评估时所选案例用途均为
办公，三个交易案例与被评估存货所处区域、地段和地理位置相近，建成时间相
近，土地剩余年限一致，交易时间在前后 2 个月以内，对临街状况、层高、建筑
面积、层数等个别因素不同的参数做了调整和修正，被评估对象与可比案例之间
具有可比性。
2、投资性房地产评估与所选可比对象之间的可比性
投资性房地产评估时所选三个交易案例与被评估房屋的性质和用途一致，均
为商业，处于同一商圈，交易时间在前后 2 个月以内，同时对临主干道状况、建
成时间、土地剩余年限、建筑面积等相近但有差异的因素做了调整和修正，被评
估对象与可比案例之间具有可比性。
（三）补充披露本次交易置出资产中上海地产等被投资单位涉及房地产业
务的评估参数选取和评估结论。
置出资产中上海地产、湖北地产等被投资单位涉及房地产业务，以上海地产、
湖北地产的存货、投资性房地产为例说明涉及房地产业务的评估参数选取和评估
结论。
1、上海地产
（1）上海地产-存货-开发产品的评估参数选取和评估结论
珠江玫瑰花园 14 号 2C 房产位于上海市浦东新区浦东大道 1097 弄珠江玫瑰
花园 14 号楼 2C，截止至本次评估基准日已取得房屋所有权证，房屋所有权证号：
沪房地浦字（1997）第 012780 号。房屋所有权证登记房屋名称：海南珠江实业
股份有限公司上海房地产公司。
该楼为钢混结构，地上 24 层，地下 2 层，钢筋混凝土满堂红基础，钢筋混
凝土柱、梁、板，钢筋混凝土屋顶，防水、保温、隔热，外墙以墙砖饰面，内墙
以涂料饰面，室内门为木门，铝合金窗。
估价对象位于上海市浦东大道 1097 弄，该楼西临华开路，附近有 85、313、
455、610、774 路及 993 路等多条公交线路，交通较为便利。周围的银行、商场、
医院等公共配套设施齐全。
1）比较案例的确定
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
位置 珠江玫瑰花园 14 号 珠江玫瑰花园 14 号 珠江玫瑰花园 14 号 珠江玫瑰花园 15 号
交易价格（元/m2） 待估 47,000.00 49,100.00 49,100.00
交易时间 2016/5/31 2016/1/10 2016/3/11 2016/3/15
交易情况 正常 正常 正常 正常
房产用途 住宅 住宅 住宅 住宅
位于上海市浦东大 位于上海市浦东大 位于上海市浦东大 位于上海市浦东大
道 1097 弄，周边多 道 1097 弄，周边多 道 1097 弄，周边多 道 1097 弄，周边多
区
为住宅小区及办公 为住宅小区及办公 为住宅小区及办公 为住宅小区及办公
域 地理位置和繁华程
楼等，附近有名门滨 楼等，附近有名门滨 楼等，附近有名门滨 楼等，附近有名门滨
因 度
江苑、中信五牛城、江苑、中信五牛城、江苑、中信五牛城、江苑、中信五牛城、
素
惠阳大厦、环球广场 惠阳大厦、环球广场 惠阳大厦、环球广场 惠阳大厦、环球广场
等，区位条件较好 等，区位条件较好 等，区位条件较好 等，区位条件较好
电力、供水、排水、电力、供水、排水、电力、供水、排水、电力、供水、排水、
基础设施完善程度
煤气、通讯系统齐全 煤气、通讯系统齐全 煤气、通讯系统齐全 煤气、通讯系统齐全
银行、商场、学校、银行、商场、学校、银行、商场、学校、银行、商场、学校、
公共配套设施完善
医院等公共配套设 医院等公共配套设 医院等公共配套设 医院等公共配套设
程度
施齐全 施齐全 施齐全 施齐全
位于源深洋泾板块，位于源深洋泾板块，位于源深洋泾板块，位于源深洋泾板块，
附近约 300 米有 85、附近约 300 米有 85、附近约 300 米有 85、附近约 300 米有 85、
313、455、610、774 313、455、610、774 313、455、610、774 313、455、610、774
交通便捷程度 路及 993 路等多条公 路及 993 路等多条公 路及 993 路等多条公 路及 993 路等多条公
交线路，附近 300 米 交线路，附近 300 米 交线路，附近 300 米 交线路，附近 300 米
内有地铁 14 号线在 内有地铁 14 号线在 内有地铁 14 号线在 内有地铁 14 号线在
建，交通较为便利 建，交通较为便利 建，交通较为便利 建，交通较为便利
轻度噪音和汽车尾 轻度噪音和汽车尾 轻度噪音和汽车尾 轻度噪音和汽车尾
环境质量
气污染 气污染 气污染 气污染
区域规划 住宅、商业混合区 住宅、商业混合区 住宅、商业混合区 住宅、商业混合区
个
别 朝向 南北（有遮挡） 南北（无遮挡） 南北（无遮挡） 南北（无遮挡）
因
素 竣工时间 1996 年 1996 年 1996 年 1996 年
空间布局 三室两厅 三室两厅 三室两厅 三室两厅
临街状况 西临华开路 西临华开路 西临华开路 西临华开路
装修条件 普通装修 普通装修 普通装修 普通装修
层高 3.2 3.2 3.2 3.2
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
建筑面积 170.24 170.24 173.02 173.02
所在层数/总层数 2/24（-2） 2/24（-2） 3/24（-2） 3/24（-2）
2）房地产价格影响因素说明表
根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响待估对象价值的比较因素，主
要包括：交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等。详见房地产价格影响因
素说明表。
房地产价格影响因素说明表
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
珠江玫瑰花园 14 珠江玫瑰花园 14 珠江玫瑰花园 15
位置 珠江玫瑰花园 14 号
号 号 号
交易价格（元/m2） 待估 47,000.00 49,100.00 49,100.00
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
房产用途 100 100 100 100
区 地理位置和繁华程度 100 100 100 100
域
基础设施完善程度 100 100 100 100
因
素
公共配套设施完善程度 100 100 100 100
交通便捷程度 100 100 100 100
环境质量 100 100 100 100
区域规划 100 100 100 100
朝向 100 103 103 103
竣工时间 100 100 100 100
空间布局 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
个
别
装修条件 100 100 100 100
因
素
层高 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
建筑面积 100 100 100 100
所在层数/总层数 100 100 100 100
3）房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为 100，以估价对象的各项影响因素
与评估实例的进行比较，得出房地产价格影响因素比较指数修正表如下：
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
珠江玫瑰花园 珠江玫瑰花园 珠江玫瑰花园 14 珠江玫瑰花园 15
位置
14 号 14 号 号 号
交易价格（元/m2） 待估 47,000.00 49,100.00 49,100.00
交易时间 100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
房产用途 100 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程度 100 100/100 100/100 100/100
基础设施完善程度 100 100/100 100/100 100/100
区
公共配套设施完善程度 100 100/100 100/100 100/100
域
因
交通便捷程度 100 100/100 100/100 100/100
素
环境质量 100 100/100 100/100 100/100
区域规划 100 100/100 100/100 100/100
朝向 100 100/103 100/103 100/103
竣工时间 100 100/100 100/100 100/100
空间布局 100 100/100 100/100 100/100
临街状况 100 100/100 100/100 100/100
个
别
装修条件 100 100/100 100/100 100/100
因
素
层高 100 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100 100/100 100/100 100/100
所在层数/总层数 100 100/100 100/100 100/100
比准价格（元/平方米） 45631.07 47669.9 47669.9
修正后价格（元/平方米） 47000
经上表比较后得到调整后的比准价格，取 3 个案例的算术值得到比准价值为
(45,631.07+47,669.90+47,669.90)/3=47,000.00 元（取整）
评估单价为 47,000.00 元/平方米，不含税单价为 44,761.90 元/平方米。
4）评估结果
评估值=不含税市场价格×数量×（1-销售税金及附加费率-销售费用率-营业
利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）-土地增值税
因上海地产自 1996 年珠江玫瑰花园项目竣工后一直没有开发新的楼盘，近
年账面的收入主要为租金收入，账面销售费用率、营业利润率已不能反映其销售
房地产产成品的真实水平，故本次评估取房地产开发上市公司 2015 年（管理费
用+销售费用）/营业收入的平均水平 10.3%作为销售费用率，房地产开发上市公
司 2015 年营业利润率平均水平为 16.4%，销售税金及附加费率根据营改增后被
评估单位的税赋水平 0.65%计取，所得税率 25%，一般销售产品利润扣减系数 r
取 50%，应缴土地增值税 3,538,342.98 元，则
评 估 值 = 44,761.90 元 / 平 方 米 × 170.24 × （ 1-0.65%-10.30%-16.4% ×
25%-16.4%×75%×50%）-3,538,342.98
= 2,466,426.52 元
（2）上海地产-投资性房地产的评估参数选取和评估结论
珠江玫瑰花园裙楼位于上海市浦东新区浦东大道 1097 弄，截止至本次评估
基准日已办理产权证，房屋所有权证号：沪房地浦字（2002）第 075211 号。房
屋所有权证登记房屋名称：海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司。
该楼为钢混结构，主体 2 层，层高 3.2 米。钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝
土柱、梁、板，钢筋混凝土屋顶，防水、保温、隔热。外墙多为玻璃幕墙及干挂
石材，室内为瓷砖地面，现已出租给第三方使用。
估价对象位于昌邑路南侧，附近有 85、313、455、610、774 路及 993 路等
多条公交线路，交通较为便利。周围的银行、商场、医院等公共配套设施齐全。
1）比较案例的确定
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
位置 珠江玫瑰花园裙楼 泾南公寓底商 维多利华庭底商 罗山二居底商
交易价格（元/m2） 待估 40,600.00 45,200.00 42,600.00
交易时间 2016/5/31 2016/5/20 2016/5/19 2016/5/18
交易情况 正常 正常 正常 正常
房产用途 商业 商业 商业 商业
位于上海市浦东大 位于上海市浦东新 位于上海市德平路
位于上海市灵山路
道 1097 弄，周边多 区苗圃路东侧，周 12 弄德平路西侧，
730 弄，周边多为
为住宅小区及办公 边多为住宅小区及 周边多为住宅小区
住宅小区及办公楼
楼等，附近有名门 办公楼等，附近有 及及办公楼等，附
等，附近有中新家
地理位置和繁华 滨江苑、中信五牛 泾栖小区、西镇小 近有兴和苑、银珠
园，申立苑中星景
程度 城、环球广场等， 区、旭辉雅园等， 商厦、金云苑等，
园等，该区域人流
该区域人流量较 该区域人流量较 该区域人流量较
量较大，周边临街
少，周边临街商业 大，周边临街商业 大，周边临街商业
商业氛围浓厚，其
氛围不够浓厚，其 氛围浓厚，其商业 氛围浓厚，其商业
商业繁华度较好
商业繁华度较差 繁华度好 繁华度较好
基础设施完善程 电力、供水、排水、 电力、供水、排水、 电力、供水、排水、 电力、供水、排水、
度 通讯等系统齐全 通讯等系统齐全 通讯等系统齐全 通讯等系统齐全
银行、商场、学校、 银行、商场、学校、 银行、商场、学校、 银行、商场、学校、
区 公共配套设施完
医院等公共配套设 医院等公共配套设 医院等公共配套设 医院等公共配套设
域 善程度
施齐全 施齐全 施齐全 施齐全
因
位于源深洋泾板
素
位 于 源 深 洋 泾 板 位 于 源 深 洋 泾 板 块，附近约 300 米 位于洋泾板块，附
块，附近约 300 米 块，附近约 300 米 内有 790、774 、 近约 300 米有 155、
内有 85、313、455、 内有 59、130、609、 791、155 路及 819 554、716、723、819
610、774 路及 993 638、775 路及 977 路 等 多 条 公 交 线 路及 962 路等多条
交通便捷程度
路 等 多 条 公 交 线 路 等 多 条 公 交 线 路，附近 600 米内 公交线路，附近
路，附近 300 米内 路，附近 600 米内 北面有地铁 14 号 600 米内有地铁 14
有地铁 14 号线在 有地铁 9 号线，交 线在建，难免有地 号线在建，交通较
建，交通较为便利 通较为便利 铁 6 号线，交通较 为便利
为便利
轻度噪音和汽车尾 轻度噪音和汽车尾 轻度噪音和汽车尾 轻度噪音和汽车尾
环境质量
气污染 气污染 气污染 气污染
区域规划 住宅、商业混合区 住宅、商业混合区 住宅、商业混合区 住宅、商业混合区
个
别 朝向 南 南 西 东
因
素 竣工时间 1997 年 2003 年 2004 年 1993 年
空间布局 较规则 较规则 较规则 较规则
临街状况 临次干道昌邑路 临次干道灵山路 临次干道苗圃路 临次干道德平路
装修条件 普通装修 普通装修 普通装修 普通装修
层高 3.2 3.2 3.2 3.2
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
建筑面积 734.52 320 217 454
土地剩余年限 48 59 55 47
所在层数/总层
1/2 1/2 1/2 1/2
数
2）房地产价格影响因素说明表
根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响待估对象价值的比较因素，主
要包括：交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等。详见房地产价格影响因
素说明表。
房地产价格影响因素说明表
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
位置 珠江玫瑰花园裙楼 泾南公寓底商 维多利华庭底商 罗山二居底商
交易价格（元/m2） 待估 40,600.00 45,200.00 42,600.00
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
房产用途 100 100 100 100
地理位置和繁
100 102 103 102
华程度
基础设施完善
100 100 100 100
程度
区 公共配套设施
100 100 100 100
域 完善程度
因
交通便捷程度 100 100 100 100
素
环境质量 100 100 100 100
区域规划 100 100 100 100
朝向 100 100 98 98
竣工时间 100 102 102 99
空间布局 100 100 100 100
个
别
临街状况 100 100 100 100
因
素
装修条件 100 100 100 100
层高 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
建筑面积 100 104 105 102
土地剩余年限 100 102 101 100
所在层数/总
100 100 100 100
层数
3）房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为 100，以估价对象的各项影响因素
与评估实例的进行比较，得出房地产价格影响因素比较指数修正表如下：
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
珠江玫瑰花
位 置 泾南公寓底商 维多利华庭底商 罗山二居底商
园裙楼
交易价格（元/m2） 待估 40,600.00 45,200.00 42,600.00
交易时间 100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
房产用途 100 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程度 100 100/102 100/103 100/102
基础设施完善程度 100 100/100 100/100 100/100
区
公共配套设施完善程度 100 100/100 100/100 100/100
域
因
交通便捷程度 100 100/100 100/100 100/100
素
环境质量 100 100/100 100/100 100/100
区域规划 100 100/100 100/100 100/100
朝向 100 100/100 100/98 100/98
竣工时间 100 100/102 100/102 100/99
空间布局 100 100/100 100/100 100/100
临街状况 100 100/100 100/100 100/100
个
装修条件 100 100/100 100/100 100/100
别
因
层高 100 100/100 100/100 100/100
素
建筑结构 100 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100 100/104 100/105 100/102
土地剩余年限 100 100/102 100/101 100/100
所在层数/总层数 100 100/100 100/100 100/100
比准价格（元/平方米） 36786.81 41396.56 42203.45
修正后价格（元/平方米） 40100
经上表比较后得到调整后的比准价格，取 3 个案例的算术值得到评估值为
(36,786.81+41,396.56+42,203.45)/3=40,100.00 元（取整）。
由于对比房屋为 3 层进行对比，其他楼层做分别修正，取得评估价值，详见
下表：
金额单位：元
序号 楼层 面积（㎡） 调整系数 单价 合计
1 裙楼一层 734.52 100.00 40,100.00 29,454,300.00
2 裙楼二层 716.54 63.00 25,300.00 18,128,500.00
3 更衣室 48.23 42.00 16,800.00 810,300.00
合计 1,499.29 48,393,100.00
4）评估结果确定
待估房地产评估值=48,393,100.00（元)（取整）
2、湖北地产
（1）湖北地产-存货-开发产品的评估参数选取和评估结论
以美林青城一期 1 号楼 102 作为评估案例，存货-开发产品评估程序和评估
结果如下：
美林青城一期 1 号楼 102 商铺，已取得武开管预售[2005]370 号商品房预售
许可证，根据土地使用权分割转让证明 1 号楼 102 共用分摊土地面积 31.75 平米，
建筑面积 249.85 平米。评估基准日销售单价为 12000 元/平米（含税）。因湖北地
产于 2016 年 5 月 1 日由营业税纳税人改为增值税一般纳税人，适用增值税率 5%，
城市维护建设税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，堤防围护费 1%，
故产品销售税金及附加费率取 5%×（7%+3%+2%+1%）=0.65%。因近两年一期
湖北地产均未产生主营收入，故根据 2015 年房地产开发行业上市公司的财务报
表计算销售费用率平均值为 10.3%，营业利润率平均值为 16.4%，所得税率为 25%。
经核实，该商铺为滞销多年的尾房，利润扣减系数为 100%。美林青城一期土地
增值税适用核定征收标准，征收率 5%。
美林青城一期 1 号楼 102 评估价值=249.85×12000÷1.05×（1-产品销售税
金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）
×r）-土地增值税
＝1,931,590.35（元）
根据以上评估程序，开发产品的评估价值为 11,940,111.59 元。
（2）湖北地产-存货-开发成本的评估参数选取和评估结论
以美林青城三期作为评估案例，存货-开发成本作为评估程序和评估结果如
下：
1）评估对象
A．项目坐落及四至
美林青城三期所在宗地位于湖北省武汉市洪山区纺机路 20 号，四至为：东
邻 1 号楼，南邻武铁佳苑，西临杨园南路，北邻武昌实验寄宿小学。系洪山区徐
东中心地带。
B．权益状况分析
Ⅰ．土地登记和权利状况
根据《国有土地使用权证》（武国用（2014）第 102 号），湖北珠江房地产开
发有限公司以出让方式取得了评估对象的国有土地使用权，证载土地坐落为洪山
区纺机路 20 号，用途为城镇住宅用地，土地使用权总面积为 18,095.40 平方米，
使用权类型为出让，终止日期商业为 2083 年 8 月 13 日，剩余使用年限为 67.25
年地号为 G2010120127，图号：326-13，14，345-2。
根据委托方介绍及所提供的《国有土地使用权出让合同》，湖北珠江房地产
开发有限公司已缴清合同约定的全部地价款及相关契税。
Ⅱ．项目核准、规划文件
根据《建设用地规划许可证》（武规地[2014]060 号），《建设工程规划许可证》
（武规建[2015]155 号），湖北地产为评估对象所在项目的合法建设单位，建设项
目名称为：美林青城三期项目，项目计容建筑面积 73,831.44 平方米，其中住宅
建筑面积 69,427.20 平方米，配套商业建筑面积 3,779.93 平方米，社区用房建筑
面积 315.43 平方米，物业用房建筑面积 158.69 平方米，消防控制室建筑面积 37.71
平方米，配电房建筑面积 93.97 平方米，地上人防出入口建筑面积 18.51 平方米，
另外地下室建筑面积 17,262.89 平方米（做停车和设备用房用），景观架空建筑面
积 1,909.55 平方米，人行通道建筑面积 76.27 平方米，项目为 38 号楼、39 号楼
及 40 号楼。已有《建筑工程施工许可证》（编号：4201112013091300114BJ4001）。
已取得《武汉市商品房预售许可证》（武房开预售（2015）589 号、武房开预售
（2015）299 号），根据产权方提供的《综合经济技术指标》、《建设工程规划许
可证》、《商品房预售许可证》等，项目规划总建筑面积为 93,080.15 平方米，其
中规划地上建筑面积为 75,817.26 平方米，规划地下建筑面积为 17,262.89 平方米。
详细规划面积如下：
面积单位：平方米
土地使用权 土地使用权
位置 物业类型 规划建筑面积 可售面积 面积依据
证号 面积
住宅 69,427.20 69,427.20 预售许可证
武国用
洪山区纺机
（2014）第 18095.40 商铺 3,779.93 3,779.93 预售许可证
路 20 号
102 号
社区用房 315.43 - 规划许可证
物业用房 158.69 - 规划许可证
消防控制室 37.71 - 规划许可证
配电房 93.97 - 规划许可证
地上人防出入口 18.51 - 规划许可证
景观架空 1,909.55 - -
人行通道 76.27 - -
小计 75,817.26 73,207.13 -
- 建筑面积(㎡) 车位(个) -
地下室 17,262.89 242.00 规划许可证
小计 17,262.89 242.00 -
设计单位为武汉市规划设计院，施工单位为江苏南通二建集团有限公司，监
理单位为中国轻工业武汉设计工程有限责任公司，其在建工程的开工符合国家及
武汉市有关规定。
C．实物状况
Ⅰ．宗地情况
评估对象为湖北省武汉市洪山区纺机路 20 号“美林青城”三期国有出让土地
使用权及在建工程房地产。评估对象所在项目宗地形状较，地势较平坦，土地承
载力较好。评估对象目前红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、供电、供水、
排水、通讯，供气）。
Ⅱ．地上建筑物的规划与设计标准
根据委托方提供的资料、《美林青城三期项目监理月报（5 月份第 027 期）》
及评估人员现场勘查，评估对象项目推广名为美林青城三期，评估对象拟建成 3
栋商住楼，其中 38 号楼 33 层，39 号楼 33 层，40 号楼 33 层，均为钢混结构，
项目于 2014 年 8 月开工建设，2015 年 8 月结构封顶，整个项目预计于 2016 年
10 月完成竣工备案。
评估对象所在宗地红线内基础设施达到“六通”（即通路、供电、供水、排水、
通讯，供气），预计竣工时将达到“六通”入户（即通路、供电、供水、排水、通
讯，供气）。
Ⅲ．地上建筑物的建设现状
根据评估人员现场勘查及委托方提供的《美林青城三期项目监理月报（5 月
份第 027 期）》及工程基本情况说明，至评估时点，评估对象结构已全部完工；
外装修：住宅部分门窗、涂料已完工；内装修：公共区精装修已完成 80%，住宅
部分抹灰已全部完成；道路已完成，绿化已完成 30%，市政管线已完成；红线外
管线接入情况已完成 60%；设备安装已完成 90%。
销售情况：美林青城三期商住楼 3 栋，住宅 725 套，商业 37 套，2015 年 6
月 27 日正式开盘销售，截至评估基准日销售住宅 639 套（认购，附销控统计表），
其中签订购房合同 579 套。剩余住宅部分预计 2016 年年内清盘，商业部分预计
2016 年 7 月下旬开盘销售，2016 年实现销售去化率 70%，2017 年上半年清盘；
车位预计 2016 年 10 月开盘销售。2016 年实现去化率 90%，2017 年上半年清盘。
Ⅳ．评估范围
评估对象为位于湖北省武汉市洪山区纺机路 20 号“美林青城”三期国有出让
土地使用权及在建工程，分摊国有出让土地使用权面积 18,095.4 平方米，规划总
建筑面积 93,080.15 平方米，证载土地用途为城镇住宅用地。
2）评估测算过程
基本公式如下：
评估价值=税前评估价值-所得税
税前评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售
税金及附加-投资利息-合理成本利润-土地增值税
A．本次评估假设条件
Ⅰ．项目建筑物后续建设经营周期为 1 年；
Ⅱ．续建建安费用在项目续建周期内均匀投入，利息按复利计算；
Ⅲ．本项目最佳用途主要为住宅及配套商业；
Ⅲ．该项目能按期完工并销售完毕。
B．确定土地开发的最佳利用方式
评估对象位于湖南省武汉市雨花区环保科技园，该宗地为城镇住宅用地，地
块形状较规则，地势较平坦，土地承载力较好，该区域内土地利用方向与评估对
象一致，住宅集聚度较高，区域对住宅商品房有一定的需求,该宗地地质条件较
好，适宜开发建设成为住宅及配套商业。
评估对象分用途规划建筑面积、公摊配套建筑面积及可售建筑面积情况详见
下表：
单位：平方米
物业类型 规划建筑面积 公摊配套建筑面积 可售建筑面积
住宅 69,427.20 0 69,427.20
商铺 3,779.93 0 3,779.93
社区用房 315.43 315.43 -
物业用房 158.69 158.69 -
消防控制室 37.71 37.71 -
配电房 93.97 93.97 -
地上人防出入口 18.51 18.51 -
地下室 17,262.89 17,262.89 242.00 个
景观架空 1,909.55 1,909.55 -
人行通道 76.27 76.27 -
合计 93,080.15 - 90,470.02
注：可售建筑面积=规划建筑面积-公摊配套建筑面积
评估对象未来主要作为该区域内住宅商品房之一，其土地用途与周边土地利
用方向一致，评估对象规划条件符合区域规划及市场需求, 综合分析评估对象的
规划利用和管理限制条件，确定以上规划条件为评估对象的最佳利用方式。
C．开发完成后评估对象房地产总价值测算
根据评估对象的规划用途，经过评估人员的市场调查，结合评估对象实际销
售情况。房地产预期售价如下：
单位：建筑面积：平方米，个（车位）；单价：元/平方米，万元/个；总价：万元
建筑面 5.31 已预 5.31 已预 剩余销售 剩余销售单 剩余销售收 销售总收入
用途
积 售面积 售收入 面积 价（含税） 入（不含税） （不含税）
住宅 69,427.20 60,740.58 75,820.23 8,686.62 14,000.00 11,582.16 87,402.39
商铺 3,779.93 - - - 22,700.00 8,171.85 8,171.85
社区用房 315.43 - - - - - -
物业用房 158.69 - - - - - -
消防控制
37.71 - - - - - -
室
配电房 93.97 - - - - - -
地上人防
18.51 - - - - - -
出入口
地 下 室
242 - - - 140,000.00 3,226.67 3,226.67
（个）
景观架空 1,909.55 - - - - - -
人行通道 76.27 - - - - - -
合计 - - - - - 98,800.91
不含税销售收入为 98,800.91 万元。
D．后续开发成本
根据评估人员现场勘查、委托方提供的有关资料及对项目建成后装修、设备
标准的分析，整个项目续建成本计算详见下表：
在建工程续建成本确定表
单位：万元
序号 项目 金额 备注
（1） 市政基础设施配套费 508.82 -
（2） 前期工程费 - -
（3） 建安工程费 4,495.04 -
（4） 基础设施费 - -
（5） 其他费用 22.00 [(2)+(3)+(4)]*0.5%
(6) 不可预见费 226.00 [(2)+(3)+(4)+(5)]*5%
小计 - 5,251.85 -
E．管理费用
在房地产开发市场中，管理费约占续建成本中(2)、(3)、(4)、(5)费用合计的
2%，计 90.00 万元。
F．销售费用
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项
目咨询及策划费用等。本次评估，评估人员通过对相关市场资料的调查并结合管
理层对销售费用的预计发生总额，综合确定销售物业所需的销售费用。本次评估
销售费用按销售物业预计的销售收入的 2.0%计算。
销售费用=预计销售收入×2.0%
= 98,800.91×2.0%
= 1,976.00 万元
G．销售税金及附加
根据国家和地方的现行税法和相关规定，2016 年 5 月 1 日之前房地产销售
需交纳的相关税金及附加包括营业税、城建税、教育附加费、地方教育附加费及
堤防维护费，2016 年 5 月 1 日之后房地产销售需交纳的相关税金及附加包括城
建税、教育附加费、地方教育附加费及地方维护费，计税基数为增值税。
销售税金及附加= 71,563.63×5%×（1+7%+3%+2%+1%）+（4,256.60+
11,582.16+ 8,171.85+ 3,226.67）×5%×（7%+3%+2%+1%）
= 4,220.39 万元
H．投资利息
美林青城三期剩余开发经营周期为 1 年，根据评估基准日 1 年期贷款利率为
4.35%，建造成本在开发周期内均匀投入，利息计算如下：
利 息 = 税 前 估 值 X*[(1+4.35%)1-1]+( 后 续 开 发 成 本 + 管 理 费
用)*[(1+4.35%)1/2-1]
=115.00 + 4.35%×X 元
I．合理成本利润
评估人员依据《企业绩效评价（2015）》小型房地产开发企业年成本费用利
润率平均水平为 7.2%，故：
投资利润=开发产品税前估算价值×合理成本利润率×后续开发期+(后续开
发成本+管理费用)×合理成本利润率×后续开发期÷2
= 192.00+7.20%X 万元
J．土地增值税的确定
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税
人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入
减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；
增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；
增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%。计算表如下：
土地增值税计算表
序
项目名称 公式 费率 金额（万元）
号
已售房地产回款+剩余房地产价
一 开发完成后的房地产价值 98,800.91
值
二 扣除项目合计 1+2+3+4+5 - 73,535.42
土地出让金+契税+土地其他征用
1 取得土地使用权所支付的价款 - 19,119.42
费
2 房地产开发成本 历史成本+续建成本 - 34,199.83
3 开发费用 - 5,443.58
3.1 管理费用 (1＋2)*费率 2.00% 1,066.39
3.2 营业费用 (1＋2)*费率 2.00% 1,066.39
3.3 财务费用 (1＋2)*费率 6.00% 3,199.16
3.4 历史年度开发费用合计 - - -
4 销售税费 - - 4,220.39
5 加计扣除 (1＋2)*费率 20.00% 10,663.85
三 增值额 一-二 - 25,265.49
四 增值额与扣除项目金额的比率 三/二 34.36% -
五 适用税率(%) - 30.00% -
六 速算扣除系数(%) - 0.00% -
七 应纳土地增值税税额 - - 7,579.65
根据项目实际清算汇缴原则，本次评估项目土地增值税统一整体进行测算，
经测算，企业实际汇算清缴需缴纳土增税金额为 7,579.65 万元。
K．所得税
根据项目的销售及预计销售情况测算，销售金额扣减成本、税金、期间费用
和销售利润率后的值确定应纳所得额，所得税税率为 25%，美林青城三期应缴企
业所得税为 5,944.60 万元。
L．开发成本评估价值的测算
评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金
及附加-投资利息-合理成本利润-土地增值税-所得税
=64,427.94 万元
3）评估结果：
开发成本评估值为 65,553.51 万元,评估增值 5,521.07 元，增值率为 9.20%。
（四）结合上述项目，进一步补充披露本次交易置出资产评估作价的公允
性。
根据上述内容，本次置出资产存货和投资性房地产评估所选取的参数客观、
合理，交易案例具有可比性，交易价格取得合理，与当地市场价格吻合，评估结
论客观、公允。
本次交易置出资产评估增值主要是因为置出资产中的存货、长期股权投资及
投资性房地产评估增值。存货评估增值主要是存货中的开发产品为尚未销售的尾
房，按评估基准日的市价扣除相关税金、费用和利润评估，形成增值。长期股权
投资评估增值主要是对 6 家控股被投资单位均进行了整体评估，以整体评估后的
股东全部权益价值乘以持股比例确定评估值较账面投资成本增值。投资性房地产
评估增值主要是因为商业用房近年市场价格呈上升趋势，基准日市场价格高于账
面建造成本形成增值。评估结果增值原因也充分合理。
因此，本次交易中置出资产评估作价客观公允。
二、评估师核查意见
经核查，中天华评估认为：
1、本次交易置出资产中存货和投资性房地产市场法评估的所采用的具体参
数和可比交易的情况合理；结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和置出资
产的实际情况，本次评估中相关参数选取具有可比性。
2、结合存货和投资性房地产的性质、用途、地段、地理位置、建成时间、
交易时间、规模等方面，置出资产评估中存货和投资性房地产与所选可比对象之
间具有可比性。
3、本次交易置出资产中上海地产等被投资单位涉及房地产业务的评估参数
选取合理，评估结论客观公允。
4、本次置出资产中存货、投资性房地产及长期股权投资等科目评估所选取
的参数合理、交易案例具有可比性，评估结论客观、公允。因此，本次交易置出
资产评估作价公允。
资产评估师：
资产评估师：
北京中天华资产评估有限责任公司
2017 年 3 月 13 日
