本评估报告共二十册
本册为第一册
北京京粮股份有限公司拟与海南珠江控股股份有限公司
进行重大资产重组所涉及
海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值
资产评估报告
中天华资评报字[2017]第1250号
北京中天华资产评估有限责任公司
2017年6月9日
海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
资产评估报告目录
声 明................................................................. 1
摘 要.................................................................... 2
一、 委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .......... 5
二、 评估目的 ............................................................. 11
三、 评估对象和评估范围 ................................................... 11
四、 价值类型及其定义 ..................................................... 12
五、 评估基准日 ........................................................... 13
六、 评估依据 ............................................................. 13
七、 评估方法 ............................................................. 15
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................... 19
九、 评估假设 ............................................................. 20
十、 评估结论 ............................................................. 21
十一、 特别事项说明 ....................................................... 21
十二、 评估报告使用限制说明 ............................................... 26
十三、 评估报告日 ......................................................... 27
附件
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
声 明
一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；
二、 遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法
性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
六、 我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参
考依据。本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载
明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字资产评估师无关。
七、 资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
北京京粮股份有限公司拟与海南珠江控股股份有限公司
进行重大资产重组所涉及
海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值
资产评估报告
摘 要
中天华资评报字[2017]第1250号
北京中天华资产评估有限责任公司接受海南珠江控股股份有限公司的委托，对
北京京粮股份有限公司拟与海南珠江控股股份有限公司进行重大资产重组所涉及海
南珠江控股股份有限公司的拟置出净资产价值进行了评估，为拟进行的资产重组行
为提供价值参考依据。
根据评估目的，本次评估对象为海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产，评
估范围是海南珠江控股股份有限公司在评估基准日经审定的拟置出资产及相关负
债，具体评估范围以海南珠江控股股份有限公司提供的模拟资产负债表和资产评估
申报表为基础。
评估基准日为2016年12月31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合评估对象的实际情况，综合考虑
各种影响因素，采用资产基础法对海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产进行评
估，并确定评估结论。
在评估过程中，本公司评估人员对评估范围内的资产，按照行业规范要求，履
行了必要的评估程序，具体包括：清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估
算等评估程序。
根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下，得出如下评估
结论:
资产基础法评估结果：海南珠江控股股份有限公司本次拟置出总资产账面值为
62,164.77万元，总负债账面值为20,674.28万元，净资产账面值为41,490.49万元；
总资产评估值为91,968.26万元，增值额为29,803.49万元，增值率为47.94%；总负
债评估值为20,674.28万元，无增减值；净资产评估值为71,293.98万元，增值额为
29,803.49万元，增值率为71.83%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
殊事项以及期后重大事项。
本报告评估结论自评估基准日起一年内有效，即有效期至2017年12月30日。超过
一年，需重新进行评估。
在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：
1、海南珠江控股股份有限公司存货-开发产品及投资性房地产中涉及的所有房
屋共 5 项已办理房屋所有权证，但均未办理土地使用权证。
2、截止至本次评估基准日，海南珠江控股股份有限公司因未纳入本次评估范围
内的对外借款事宜，存货-开发产品中珠江广场 F3-6 层、龙珠大厦 21 楼、珠江广场
地下车库和龙珠大厦地下车库已设定抵押。
3、2014 年 11 月，海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅
游投资发展集团有限公司与中信银行哈尔滨支行签订借款合同，借款本金 3,000 万元
整，借款期限 53 个月，截至 2016 年 12 月 31 日借款本金余额万元 2,400 万元。该借
款由海南珠江控股股份有限公司提供担保，牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有
限公司以雪乡家庭宾馆项目经营收入做质押，并以以下土地及其地上建筑做抵押。
取得日 土地权 土地面积
序号 土地证编号 详细座落地址 土地用途
期 属性质 (M2)
1 黑国用（2012）第 5100087 大海林林业局雪乡景区 2013/6/1 出让 批发零售用地 1,820.00
2 黑国用（2012）第 5100077 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 1,094.30
3 黑国用（2012）第 5100078 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 578.30
4 黑国用（2012）第 5100079 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 730.70
5 黑国用（2012）第 5100080 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 610.40
6 黑国用（2012）第 5100081 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 798.15
7 黑国用（2012）第 5100082 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 1,126.90
8 黑国用（2012）第 5100083 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 1,094.70
9 黑国用（2012）第 5100084 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 328.60
10 黑国用（2012）第 5100085 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 384.05
11 黑国用（2012）第 5100086 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 416.08
4、2011 年 11 月，海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉
旅 游 投资发展集团有限公司 与建设银行牡丹江分行签订借款合同，借款 本 金
11,000.00 万元，借款期限 7 年。2016 年 12 月 31 日借款本金余额 5,800.00 万元。
借款由黑龙江省鑫正投资担保集团有限公司（简称鑫正担保公司）提供担保，珠江
控股向鑫正担保公司提供信用反担保，反担保金额为本金 4,500.00 万元以及对应的
利息、违约金、赔偿金等；子公司海林市万嘉雪乡度假酒店有限公司以座落于黑龙
江省大海林林业局山上十区双峰景区的 2 处房产（黑森房权证大林字第
23141202100002 号、黑森房权证大林字第 23141202100003 号）和该房产所座落的
土地使用权（黑国用（2011）第 25100044 号、黑国用（2011）第 25100058 号），牡
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丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司以座落于大海林林业局山上十区雪乡景
区 2 处房产(产权证号黑森房权证大林字第 23141202100006 号、黑森房权证大林字
第 23141202100007 号)和该 2 处房产分别所座落的土地使用权(黑国用（2011）第
25100322 号、黑国用（2011）第 25100323 号)向鑫正担保公司提供反担保，反担保
金额为 11,000.00 万元以及对应的利息、违约金、赔偿金。
5、截至 2016 年 12 月 31 日，海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江
市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司与中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路
支行的借款账面余额 8,145.66 万元，该借款由海南珠江控股股份有限公司以及蒙能
国际能源开发有限公司提供担保。
6、海南珠江控股股份有限公司存货-开发产品中涉及的房屋珠江广场F3-6层未
提供房屋产权证原件给评估师查看，本次评估依据海南珠江控股股份有限公司提供
的房屋产权证复印件进行，如房屋产权证原件和复印件有差异，评估结论将可能随
之调整。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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北京京粮股份有限公司拟与海南珠江控股股份有限公司
进行重大资产重组所涉及
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资产评估报告
中天华资评报字[2017]第1250号
海南珠江控股股份有限公司：
北京中天华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和
资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对北京京
粮股份有限公司拟与海南珠江控股股份有限公司进行重大资产重组事宜涉及的海南
珠江控股股份有限公司拟置出净资产在2016年12月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本项目委托方与产权持有单位均为海南珠江控股股份有限公司。评估报告使用
者包括委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的
评估报告使用者。除上述之外，任何得到报告的第三方都不应被视为评估报告使用
者，评估机构和资产评估师也不对该等第三方因误用评估报告而产生的损失承担任
何责任。
（一）委托方（产权持有单位）简介：
1．企业名称：海南珠江控股股份有限公司（以下简称：珠江控股公司）
2. 证券代码：000505、200505
3. 证券简称：*ST 珠江、*ST 珠江 B
4．企业性质：股份有限公司（上市、国有控股）
5．注册资本：肆亿贰仟陆佰柒拾肆万伍仟肆佰圆整
6．注册地址：海口市滨海大道珠江广场帝豪大厦 29 层
7．法定代表人：王春立
8．经营范围：工业投资；热带种植业（种子除外）；房地产开发经营；酒店投
资与管理；物资供应；建筑设备采购、租赁；建材、五金交电（家电三包）、家俱、
塑料、日用百货、皮革、橡胶制品的销售；室内外装修；车辆停放；高科技项目投
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资；电脑网络投资；通讯项目投资；高新技术产品研制和开发应用；环保项目投资；
投资咨询。（一般经营项目自主经营，许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经
营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
9．企业概况：
海南珠江控股股份有限公司是根据海南省人民政府办公厅琼府办函（1992）1
号、海南省人民银行琼银（1992）市管字第 6 号文批准，于 1992 年 1 月 11 日由海
南珠江实业公司重新注册成立的股份有限公司，重新注册时公司发行股票总额
81,880,000 股，其中原公司净资产折股 60,793,600 股、新增发行股票 21,086,400
股，公司名称为海南珠江实业股份有限公司，控股股东广州珠江实业公司持股
36,393,600 股，占 44.45%。1992 年 12 月经中国人民银行证管办（1992）第 83 号
文批准，增发的 21,086,400 股在深圳证券交易所上市交易。所属行业为房地产类。
股份类别 股份数（股） 占总股本的比例（%）
非流通股
法人股 60,793,600 74.24
非流通股合计 60,793,600 74.24
流通股
社会公众股 21,086,400 25.76
流通股合计 21,086,400 25.76
股份总数 81,880,000 100.00
1993 年 3 月 25 日，经海南省股份制试点领导小组办公室琼股办函（1993）028
号文和中国人民银行深圳经济特区分行深人银复字（1993）099 号函复，珠江控股
公司以原股本按 10 配 5 送 2 转增增加股本，转增后股本为 139,196,000 股，1993
年末控股股东广州珠江实业总公司持股 48,969,120 股占 35.18%。
股份类别 股份数（股） 占总股本的比例（%）
非流通股
法人股 98,869,120 71.03
非流通股合计 98,869,120 71.03
流通股
社会公众股 40,326,880 28.97
流通股合计 40,326,880 28.97
股份总数 139,196,000 100.00
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
1994 年 12 月 17 日，根据海南省证券管理办公司出具琼证办函[1994]10 号文，
珠江控股公司以 1993 年 12 月 31 日总股本 139,196,000 股为基数，向全体股东按每
10 股送 10 股方式转增股本。本次增资后，珠江控股公司总股本增加至 278,392,000
股。其中，控股股东广州珠江实业发展公司持股 97,938,240 股，占总股本的 35.18%。
股份类别 股份数（股） 占总股本的比例（%）
非流通股
1、发起法人股 150,178,240 53.94
2、定向法人股 29,600,000 10.64
3、内部职工股 178,000 0.06
非流通股合计 179,955,240 64.64
流通股
社会公众股 98,435,760 35.36
流通股合计 98,435,760 35.36
股份总数 278,392,000 100.00
根据深圳经管办深证办复[1995]12 号文件批准，珠江控股公司于 1995 年 4 月
12 日向境外投资人发行 50,000,000 股以港币认购并且在境内上市的境内上市外资
股（即 B 股），于 1995 年 6 月 29 日在深圳证券交易所上市。珠江控股公司以增发 B
股后的股本 328,392,000 股为基数，向全体股东按每 10 股送 1.5 股的方式转增股本。
本次增资后，珠江控股公司总股本增加至 377,650,800 股。其中，控股股东广州珠
江实业总公司持股 112,628,976 股，占总股本 29.82%。
股份类别 股份数（股） 占总股本的比例（%）
非流通股
1、发起法人股 190,644,976 50.48
2、定向法人股 16,100,000 4.26
3、内部职工股 85,500 0.02
非流通股合计 206,830,476 54.76
流通股
A 股社会公众股 113,320,324 30.01
B 股社会公众股 57,500,000 15.23
流通股合计 170,820,324 45.24
股份总数 377,650,800 100.00
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
1999 年 6 月，根据海南省证券管理办公室琼证字[1999]89 号文批复，广州珠江
实业集团有限公司将所持珠江控股公司 112,628,976 股国有法人股全部转让给北京
市万发房地产开发股份有限公司。本次股权转让完成后，北京市万发房地产开发股
份有限公司持有珠江控股公司 112,628,976 股，占总股本 29.82%，成为珠江控股公
司控股股东。
2000 年 1 月，根据海南省股份制企业办公室琼股办[2000]1 号，珠江控股公司
名称变更为海南珠江控股股份有限公司，并由海南省工商行政管理局换发企业法人
营业执照。
2006 年 8 月，珠江控股公司股权分置改革方案实施，珠江控股公司以 10 送 1.3
的比例向全体股东转增股本，共转增股本 49,094,604 股，原非流通股股东将转增股
份让渡给流通 A 股股东，北京市万发房地产开发股份有限公司代垫未明确表示意见
的非流通股股东对价股份。转增后股本总额为 426,745,404 股，控股股东北京市万
发房地产开发股份有限公司持股 107,993,698 股，占 25.31%。
股份类别 股份数（股） 占总股本的比例（%）
有限售条件流通股
（一）股权分置改革变更的有限售条件流通股 206,744,978 48.44
其中：国有法人股 120,023,678 28.13
一般法人股 86,721,300 20.32
（二）高管股份 34,175 0.01
有限售条件流通股合计 206,779,153 48.45
无限售条件流通股
人民币普通股 154,991,251 36.32
境内上市外资股 64,975,000 15.23
无限售条件流通股合计 219,966,251 51.55
股份总数 426,745,404 100.00
2007 年非流通股股东海口宁厦经济发展公司等向北京市万发房地产开发股份有
限公司偿还股权分置对价 3,289,780 股，2009 年非流通股股东河北证券有限责任公
司等向北京市万发房地产开发股份有限公司偿还股权分置对价 1,196,000 股，两次
偿还后北京市万发房地产开发股份有限公司合计持有珠江控股公司 112,479,478 股
股份。
2010 年控股股东北京市万发房地产开发股份有限公司更名为北京市万发房地产
开发有限责任公司。
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
2016 年 9 月 2 日，原控股股东北京市万发房地产开发有限责任公司将所持
112,479,478 股全部转让给北京粮食集团有限责任公司，2016 年 9 月股权转让完成
后，北京粮食集团有限责任公司持有珠江控股公司 112,479,478 股，占股份总数的
26.36%。2016 年 11 月，基于对本次重大资产重组标的及珠江控股公司未来发展的
信心，北京粮食集团有限责任公司决定通过二级市场采用集中竞价方式增持珠江控
股公司股份，增持后持有珠江控股公司 123,561,963 股，占股份总数的 28.95%，成
为珠江控股公司第一大股东。
10．珠江控股公司股权结构图如下
海南珠江控股股份有限公司
89.2% 100% 98% 100% 100% 51% 100%
湖北珠江房 海南珠江实 海南珠江物 三亚万嘉酒 北京九博文 河北正世清 牡丹江市珠江
地产开发有 业股份有限 业酒店管理 店管理有限 化发展有限 辉房地产开 万嘉旅业投资
限公司 公司上海房 有限公司 公司 公司 发有限公司 发展集团有限
地产公司 公司
武汉珠江美 海南珠江绿 海南珠江物 海南珠江 牡丹江市镜 牡丹江市 海林市万
林酒店管理 化工程有限 业清洁有限 物业机电 泊湖珠江万 万嘉之星 嘉雪乡度
有限公司 公司 公司 工程公司 嘉酒店有限 酒店有限 假酒店有
公司 公司 限公司
11. 评估基准日珠江控股公司拟置出评估范围内的长期股权投资情况如下：
序号 被投资单位名称 持股比例 账面价值（元）
1 海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司 100% 40,000,000.00
2 海南珠江物业酒店管理公司 98% 4,900,000.00
3 湖北珠江房地产开发有限公司 89% 64,420,000.00
4 三亚万嘉实业有限公司 40% 32,393,800.55
5 牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司 100% 60,000,000.00
6 北京九博文化发展有限公司 100% 5,000,000.00
7 河北正世清辉房地产开发有限公司 51% 5,100,000.00
合 计 211,813,800.55
减：长期股权投资减值准备 110,100,000.00
净 额 101,713,800.55
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
12．财务状况
海南珠江控股股份有限公司拟置出资产近两年及评估基准日经审计的主要资产
财务数据如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
流动资产 75,297.43 61,007.57 50,244.65
可供出售金融资产 18,415.88 1,141.13 1,082.50
长期股权投资 17,388.49 17,323.18 10,171.38
投资性房地产 698.85 668.61 638.37
长期待摊费用 85.51 60.45 27.87
资产总额 111,886.16 80,200.94 62,164.77
负债总额 2,301.04 10,885.36 20,674.28
净资产 109,585.12 69,315.58 41,490.49
经营数据如下：
项 目 2014 年度 2015 年度 2016 年
一、营业收入 81.08 147.06 30.44
其中：主营业务收入
其他业务收入 81.08 147.06 30.44
减：营业成本 30.24 30.24 30.24
营业税金及附加 3.60 9.99 2.08
销售费用 - 0.10
管理费用 716.45 709.39 688.50
财务费用 -546.01 -546.01 -198.31
资产减值损失 1,194.88 2,437.03 21,444.66
加：公允价值变动收益 - -
投资收益 443.63 12,598.96 -141.80
二、营业利润 -874.45 10,105.27 -22,078.52
加：营业外收入 0.00 0.00
减：营业外支出 0.71 102.29 584.28
三、利润总额 -875.16 10,002.98 -22,662.80
减：所得税费用 -1,521.03 1,521.03 -
四、净利润 645.87 8,481.95 -22,662.80
以上财务数据来自海南珠江控股股份有限公司提供的拟置出资产模拟财务报
表，上述财务报表已经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了中兴
华专字（2016）第BJ03-0094号、中兴华专字（2017）第010255号专项审计报告。
13．主要会计政策
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
海南珠江控股股份有限公司执行国家颁布的《企业会计准则》。
14．执行的税收政策及标准
海南珠江控股股份有限公司评估基准日适用的主要税种及税率为：增值税 6%、
11%，城市维护建设税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，企业所得税 25%。
15．委托方和产权持有单位之间的关系
委托方即产权持有单位。
（二）业务约定书约定的其他评估报告使用者
其他评估报告使用者为北京市国有资产监督管理委员会和国家法律、法规规定
的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京粮食集团有限责任公司
与海南珠江控股股份有限公司进行重大资产重组的批复（京国资[2016]105 号）、2016
年 6 月 21 日北京市新兴房地产开发总公司总经理办公会会议纪要、北京粮食集团有
限责任公司董事会第二届第十次会议决议及海南珠江控股股份有限公司第七届董事
会第三十次会议决议，北京京粮股份有限公司拟与海南珠江控股股份有限公司进行
重大资产重组，本次评估目的为本次资产重组所涉及的海南珠江控股股份有限公司
拟置出的净资产价值提供参考依据。
相关经济行为及批准文件已经收录于本评估报告的附件中。
三、 评估对象和评估范围
（一）根据评估目的，本次评估对象为海南珠江控股股份有限公司经审计的拟
置出净资产。
（二）根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为海南珠江控股股份有限
公司在评估基准日经审定的拟置出资产及相关负债。
评估基准日经审计后的拟置出总资产账面值为 62,164.77 万元、负债 20,674.28
万元、净资产 41,490.49 万元。
海南珠江控股股份有限公司纳入评估范围的资产类型、账面构成如下：
单位：万元人民币
项 目 账面价值
流动资产 50,244.65
非流动资产 11,920.12
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
项 目 账面价值
其中：可供出售金融资产 1,082.50
长期股权投资 10,171.38
投资性房地产 638.37
长期待摊费用 27.87
资产总计 62,164.77
流动负债 20,674.28
非流动负债 -
负债总计 20,674.28
净 资 产 41,490.49
1. 本次评估范围中的长期股权投资共 7 家，属于控股的有 6 家，非控股的 1 家。
长期股权投资明细如下：
单位金额：元
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比 核算方 账面净值
例 法
1 海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司 1993 年 6 月 100% 成本法 0.00
2 海南珠江物业酒店管理公司 1991 年 8 月 98% 成本法 4,900,000.00
3 湖北珠江房地产开发有限公司 2001 年 4 月 89.2% 成本法 64,420,000.00
4 三亚万嘉实业有限公司 2007 年 5 月 40% 权益法 32,393,800.55
5 牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公 2009 年 11 月 100% 成本法 0.00
司
6 北京九博文化发展有限公司 2009 年 12 月 100% 成本法 0.00
7 河北正世清辉房地产开发有限公司 2011 年 2 月 51% 成本法 0.00
2．本次评估范围中的主要实物资产为海南珠江控股股份有限公司的存货-开发
产品及投资性房地产。其中存货-开发产品为珠江控股公司开发的于 1992 年、1994
年竣工但至今未销售的尾房和车库，目前处于自用或出租给子公司海南珠江物业酒
店管理公司使用中，均已取得房屋所有权证，证载权利人为海南珠江控股股份有限
公司；投资性房地产为海口市龙昆北路 2 号珠江广场裙楼第五层西侧商业房，建筑
面积 2,046.00m2，目前处于闲置状态，已取得房屋所有权证，证载权利人为海南珠
江控股股份有限公司
（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（四）本次评估报告中基准日拟置出资产及负债账面值已经过中兴华会计师事
务所（特殊普通合伙）的审计，并出具了中兴华专字（2017）第010255号专项审计
报告。
四、 价值类型及其定义
根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型。
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市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
根据评估目的，经委托方确定，本项目评估基准日为 2016 年 12 月 31 日。
本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。
六、 评估依据
（一） 经济行为依据
1. 北京粮食集团有限责任公司与海南珠江控股股份有限公司进行重大资产重组
的批复（京国资[2016]105 号）；
2. 2016 年 6 月 21 日北京市新兴房地产开发总公司总经理办公会会议纪要；
3. 北京粮食集团有限责任公司董事会第二届第十次会议决议；
4. 海南珠江控股股份有限公司第七届董事会第三十次会议决议。
（二） 法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》；
2. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日修订）；
3. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民
代表大会常务委员会第五次会议通过）；
4. 《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年 91 号令）；
5. 《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发
[1992]36 号）；
6. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部 2001 年 12 月 31 日发布第 14
号令）；
7. 《关于转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管
理工作意见的通知》（国办发〔2001〕102 号）；
8. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院 2003 年第 378 号令）；
9. 《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第 3 号令，2003 年 12
月 31 日）；
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10. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委 12 号令，2005 年 8 月
25 日）；
11. 国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的
通知》；
12. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权（2009）
941 号；
13. 《北京市企业国有资产评估管理暂行办法》的通知（京国资发[2008]5 号）；
14. 《北京市企业国有资产评估核准项目评审管理暂行规定》的通知（京国资发
[2012]32 号）；
15. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕64 号）；
16. 《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大
会第五次会议于 2007 年 3 月 16 日通过)；
17. 财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财
政部、国家税务总局，财税〔2008〕170 号）；
18. 财政部、国家税务总局《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》财税
[2009]113 号；
19. 关于印发《关于规范上市公司国有股东行为的若干意见》的通知（国资发产
权[2009]123 号）；
20. 《上市公司重大资产重组管理办法》（2014 年修订）；
21. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
22. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三） 评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》；
2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3. 《资产评估职业道德准则—独立性》；
4. 《资产评估准则—业务约定书》；
5. 《资产评估准则—评估报告》；
6. 《资产评估准则—评估程序》；
7. 《资产评估准则—企业价值》；
8. 《资产评估准则—不动产》；
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9. 《资产评估价值类型指导意见》；
10. 《企业国有资产评估报告指南》；
11.《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
12.《投资性房地产评估指导意见（试行）》。
（四） 权属依据
1. 房屋所有权证复印件；
2. 国有土地使用证复印件；
3. 重要资产购置合同或凭证；
4. 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、法律文件及其他资料。
（五） 取价依据
1. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508－2014)；
2. 《房地产估价规范》(GB/T50291－2015)；
3. 评估人员现场座谈、勘察记录；
4. 评估人员市场调查所了解、收集的资料；
5. 其他相关资料。
（六） 其他参考资料
1. 海南珠江控股股份有限公司提供的资产清查申报明细表；
2. 海南珠江控股股份有限公司拟置出资产 2014、2015 年度及评估基准日的审计
报告；
3. 其他相关资料。
七、 评估方法
（一） 评估方法的选择
进行企业价值评估时，要根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况
等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本
方法。
企业价值评估一般可以采用收益法、市场法、资产基础法三种评估基本方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价
值的评估方法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可
比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的资产基础
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法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外
各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
海南珠江控股股份有限公司主要从事房地产开发业务。根据拟置出资产的模拟
审定报表，该部分资产 2014 年至 2016 年主营业务收入均为零，主营业务不具有持
续稳定的独立获利能力，因此收益法不适用于本次评估。
由于本次拟置出对象是海南珠江控股股份有限公司的部分资产和负债，总体上
缺乏具有可比性的市场交易案例，因此市场法也不适用于本次评估。
由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成
本的有关数据和信息来源较广，资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着
内在联系和替代，因此本次评估可采用资产基础法。
通过以上分析，本次评估采用资产基础法进行，并确认评估值。
（二） 资产基础法介绍
资产基础法各类资产及负债的评估方法如下：
1.关于流动资产的评估
（1）货币资金：根据审计报告，本次拟置出资产模拟财务报表中除债权债务外
的相关资产、负债等在基准日（2016 年 5 月 31 日）后发生变化的仍按基准日置出
范围确定。本次拟置出资产模拟财务报表中债权债务在基准日（2016 年 5 月 31 日）
后变动情况编制方法如下：新增债权债务人对应的债权债务不置出，原债权债务人
对应增加的债权债务以 2016 年 5 月 31 日的金额列示，原债权债务人对应减少的债
权债务以 2016 年 12 月 31 日的金额列示，差额调整货币资金。本次评估货币资金为
按此方案调整而来。评估值按审定账面值列示。
（2）应收款项(应收账款、预付账款及其他应收款等)：评估人员通过核查账簿、
原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，通过个别认定及账龄分析相结合，
综合分析应收款项的可收回金额及未来可收回金额的评估风险损失确定应收款项的
评估值。
（3）应收股利：评估人员通过核查董事会相关股利分配方案，应收及已收情况，
确认其核算真实性后，以帐面值作为评估值。
（4）存货—开发产品
“珠江广场”和“龙珠大厦”所在区域房地产开发、交易市场较活跃，并结合
本项目已竣工使用多年的特点，具备市场法的条件，故选用市场法估值。
市场比较法: 根据替代原则，将委估房地产与较近时期内已经发生了交易的类
似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情
况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估对象在评估基准日的房地产价
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格水平。在此市场价格基础上，扣除增值税，再扣除企业在销售过程中发生的销售
费用、管理费用及各项税费后，确定开发产品的估值。
计算过程如下：
A.选取可比实例。根据替代原则，在委估房产所在的同一地区或同一供求范围
内，选取与委估房地产相类似的三个房地产交易实例。实例选取的标准是：①参照
物是邻近地区或同一供需圈内类似的已交易房产；②参照物与委估房地产属同一交
易类型，且用地性质相同；③参照物的交易属于正常交易或可修正为正常交易；④
参照物为近期(一年内)发生交易的交易案例；⑤参照物的个别因素与委估房地产基
本相同，可作比较。
B．进行交易时间修正
参照物的成交时间与委估房地产的交易时间不同，房地产的交易价格会有所差
异，修正交易时间的差异其对价格的影响。
C．进行市场交易情况修正
剔除参照物的交易价格中包含的一些特殊交易因素，如交易双方的关联性、急
于变现出售或急于购买、交易双方的特殊偏好等。
D．进行区域因素修正
参照物所在区域与委估房地产所在区域的繁华程度、交通通达条件、环境质量
等方面存在的差异，以委估房地产所在区域的区域因素为标准，按此修正参照物交
易价格。
E．进行个别因素的修正
以委估房地产的个别因素为标准，如朝向、建筑结构、空间布局、设备及装修、
新旧程度、物业服务、配套服务设施等，修正参照物价格。
F．确定委估房产比准价格
比较案例修正价格=比较案例的交易价格×（委估案例交易时间/参照物交易时
间）×（正常交易情况/参照物交易情况）×（委估房地产区域因素值/参照物区域
因素值）×（委估房地产个别因素值/参照物个别因素值）
对比较案例的修正价格进行算术平均，计算得出委估房产的比准单价。
G．估值=市场价格（不含税）×数量×（1-销售税金及附加费率-销售费用率-
营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
其中： r 为利润实现风险折扣率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，
具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。
2. 可供出售金融资产的评估
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纳入评估范围的可供出售金融资产为对 4 家参股公司的股权投资。
对参股公司海南珠江管桩有限公司、海南华地珠江基础工程有限公司、广州珠
江投资管理有限公司的长期股权投资，我们查阅有关投资协议或合同、被投资企业
章程、营业执照、会计报表等资料，根据各被投资单位评估基准日未经审计的财务
报表净资产账面值乘以海南珠江控股股份有限公司的持股比例确定评估值，如被投
资单位基准日的净资产账面值为负，且被投资单位为有限责任公司的，则可供出售
金融资产评估值为零。参股公司华清新兴建筑工程管理（北京）有限公司因评估基
准日珠江控股公司尚未对其出资，评估值为零。
3.关于长期股权投资的评估
对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取
证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投
资的真实性和完整性。
（1）对具有控制权的长期股权投资，对被投资单位股东全部权益价值进行评估，
然后将被投资单位评估基准日股东全部权益评估值乘以产权持有单位的占股比例计
算确定评估值：
长期投资评估值=被投资单位股东全部权益评估值×持股比例
根据本次评估范围，海南珠江控股股份有限公司的15家二级和三级控股长期股
权投资在本次置出资产评估范围内，对纳入评估范围的控股子公司采用如下评估方
法进行整体评估，经评估师分析后选择合理的评估结果作为被投资单位的股东全部
权益价值。详见下表：
序 企业 是否 最终选用评
被投资单位名称 评估方法
号 级次 控股 估结论
1 海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司 2 是 资产基础法 资产基础法
2 上海海上明珠物业管理有限公司 3 是 资产基础法和收益法 收益法
3 海南珠江物业酒店管理有限公司 2 是 资产基础法和收益法 资产基础法
4 海南珠江绿化工程有限公司 3 是 资产基础法和收益法 资产基础法
5 海南珠江物业清洁有限公司 3 是 资产基础法和收益法 收益法
6 海南珠江物业机电工程公司 3 是 资产基础法和收益法 资产基础法
7 湖北珠江房地产开发有限公司 2 是 资产基础法 资产基础法
8 武汉珠江美林酒店管理有限公司 3 是 资产基础法 资产基础法
9 牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司 2 是 资产基础法 资产基础法
10 海林市万嘉雪乡度假酒店有限公司 3 是 资产基础法和收益法 资产基础法
11 牡丹江市镜泊湖珠江万嘉酒店有限公司 3 是 资产基础法 资产基础法
12 牡丹江市万嘉之星酒店有限公司 3 是 资产基础法 资产基础法
13 哈尔滨万嘉旅行社有限公司 3 是 资产基础法 资产基础法
14 北京九镈文化发展有限公司 2 是 资产基础法 资产基础法
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序 企业 是否 最终选用评
被投资单位名称 评估方法
号 级次 控股 估结论
15 河北正世清辉房地产开发有限公司 2 是 资产基础法 资产基础法
（2）对无实际控制权的长期投资，评估人员根据投资协议、章程、被投资单位
评估基准日的会计报表，经综合分析后，按被投资单位评估基准日资产负债表所列
示的净资产乘以企业所持有股权比例确定评估值。
长期投资评估值=被投资单位账面净资产×持股比例
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制
权可能产生的溢价或者折价。
4.关于投资性房地产的评估
主要采用市场比较法。
市场比较法是将评估对象与同一供应圈的近期交易的类似房地产进行比较，通
过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正后，得出估价对象
房地产比准价格的一种评估方法。
计算公式：
评估对象比准价格=比较对象成交价格×交易情况修正×交易日期修正×区域
因素修正×个别因素修正
5. 关于长期待摊费用的评估
长期待摊费用核算的内容主要包括租赁房屋的装修改造费用等。评估人员查验
了各项长期待摊费用的合法性、合理性和真实性，了解了费用支出和摊余情况，按
照其基准日以后尚存资产或权利的价值确定其评估值。
6. 关于负债的评估
流动负债包括其他应付款。对负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表及
相关财务资料，对账面值进行核实，以企业实际应承担的负债确定评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
我公司自2017年5月15日至2017年6月9日实施本次评估工作，整个评估工作分四
个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1.评估机构接受委托后，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围
等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2.配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，
收集资产评估所需文件资料。
（二）现场尽职调查阶段
1.听取委托方及产权持有单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及
现状，了解企业的财务制度、资产管理制度、经营状况等情况。
2.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务
记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3.根据资产清查评估申报明细表，对投资性房地产进行了全面清查核实，对流
动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
4．查阅收集委估资产的产权证明文件及生产经营资料，对企业提供的权属资料
进行查验。
5．通过对企业的资产状况、经营模式和财务状况的综合分析，确定评估技术方
案。
（三）评估汇总阶段
对初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全
面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行修改、
校正，最后出具正式资产评估报告。
九、 评估假设
1．国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易
各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因
素造成的重大不利影响；
2．海南珠江控股股份有限公司置出资产将原地持续使用，并在利用方式上与现
时基本保持一致；
3．本次评估的各项资产均以评估基准日产权持有单位的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
4.本次评估假设委托方及产权持有单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、
完整；
5.评估范围仅以委托方及产权持有单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方
及产权持有单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
6. 特别提请报告使用者注意，评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、 评估结论
在评估基准日 2016 年 12 月 31 日，产权持有单位申报的拟置出总资产账面值为
62,164.77 万元，总负债账面值为 20,674.28 万元，净资产账面值为 41,490.49 万
元；总资产评估值为 91,968.26 万元，增值额为 29,803.49 万元，增值率为 47.94%；
总负债评估值为 20,674.28 万元，无增减值；净资产评估值为 71,293.98 万元，增
值额为 29,803.49 万元，增值率为 71.83%。评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 50,244.65 49,453.81 -790.84 -1.57
非流动资产 11,920.12 42,514.45 30,594.33 256.66
其中：可供出售金融资产 1,082.50 1,201.20 118.70 10.97
长期股权投资 10,171.38 38,441.44 28,270.06 277.94
投资性房地产 638.37 2,843.94 2,205.57 345.50
长期待摊费用 27.87 27.87 - -
资产总计 62,164.77 91,968.26 29,803.49 47.94
流动负债 20,674.28 20,674.28 - -
非流动负债 - - -
负债合计 20,674.28 20,674.28 - -
净资产（所有者权益） 41,490.49 71,293.98 29,803.49 71.83
十一、 特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
1、海南珠江控股股份有限公司存货-开发产品珠江广场 F3-6 层为帝晶大厦 6
层的住宅，账面价值 531.57 万元，该房屋已取得房屋产权证（产权编号：海口市房
权证海房字第 21126 号），证载面积为 2,080.30 m2，该房屋产权证面积由于当初办
理产权登记有误，证载面积与实物不符，本次评估建筑面积以土地使用权分割转让
证明记载的面积为准即 1,097.70 m2 进行评估。
2、海南珠江控股股份有限公司存货-开发产品及投资性房地产中涉及的所有房
屋共 5 项已办理房屋所有权证，但均未办理土地使用权证。
3、海南珠江控股股份有限公司二级子公司-海南珠江实业股份有限公司上海房
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
地产公司申报的存货-开发产品及投资性房地产中的高层 14 号 2C、地下车库二层、
地下车位一层、高层 14 号 1C 四项资产未办理独立土地及房屋产权证。由于所剩房
产及车位还在销售中，如办理独立产权再进行出售其房屋性质变成二手房，故导致
未办理独立产权，企业承诺该部分资产属于海南珠江实业股份有限公司上海房地产
公司所有，对于因该部分资产未办理独立产权证可能造成的纠纷与评估机构无关。
对于该部分资产，其面积是企业根据房屋土地测绘技术报告书确定进行申报的，对
本次申报面积，评估人员进行核实后以企业申报面积进行评估，如未来办理相关产
权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
4、海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集
团有限公司有五项房产未办理房屋产权证，明细如下表：
金额单位：人民币元
建筑 账面值
建成 计量
序号 建筑物名称 结构 面积/容
年月 单位 原值 净值
积
1 锅炉房 砖混 2013-12-31 ㎡ 1,094 12,531,158.87 11,313,480.30
2 换热站 砖混 2013-12-31 ㎡ 403 987,744.08 890,780.80
3 永安员工宿舍 钢构 2012-12-31 ㎡ 8,225 19,088,231.49 16,749,800.88
4 羊草山雪具楼 框架及木结构 2011-12-1 ㎡ 2,263.48 10,237,618.67 8,942,019.50
5 核心区雪具楼 框架结构 2011-12-1 ㎡ 2,027.46 5,345,863.30 4,669,967.85
上述五项房产及牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司的固定资产-构
筑物，占用的土地使用权均为大海林林业局所有。锅炉房和换热站在满足自身生产
经营同时也为林业局供暖，牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司目前无偿
使用锅炉房、换热站和构筑物占用土地；永安员工宿舍、羊草山雪具楼和核心区雪
具楼所占用土地使用权为租赁取得。本次评估假设企业可以持续长期的从大海林林
业局获得该部分土地的使用权，对该部分房屋和构筑物，本次按照重置成本法进行
评估。
海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团
有限公司有 2 项房产证载权利人与被评估单位名称不符，明细如下：
金额单位：人民币元
审计前账面值
建成 计量单 建筑
序号 建筑物名称 结构
年月 位 面积/容积 原值 净值
1 湖上员工宿舍 1 砖混 1997/7/1 ㎡ 1522.3 5,863,113.30 4,897,653.89
2 湖上员工宿舍 2 砖混 1998/7/1 ㎡ 518.2 0.00 0.00
上述两项房产的证载权利人为牡市祥泰物资经销处，是牡丹江市珠江万嘉旅游
投资发展集团有限公司出资购置的，购置后 2 项房产未办理更名。上述两项房屋所
占用的土地如下表：
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土地
土地面积
序号 土地证编号 详细座落地址 取得日期 权属 土地用途
(M2)
性质
1 安镜国用（2001）字第 035 号 宁安市镜泊湖杏花村 2001/10/5 划拨 旅游服务 3,892.00
上述土地使用权人为牡丹江市珠江酒店管理有限公司，是牡丹江市珠江万嘉旅
游投资发展集团有限公司出资购置的，购置后未办理更名。
上述房屋和土地，牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司承诺无产权和
债务纠纷，如因房屋和土地产权引起的纠纷，牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团
有限公司承担全部责任。
（二）评估程序受到限制
1、截至评估基准日 2016 年 12 月 31 日，海南珠江控股股份有限公司有 18 项
其他应收款为历史遗留形成，发生于 1994 年及以前，因时间已超过档案保管年限，
无法提供相关财务资料，涉及账面原值 654.84 万元，计提坏账准备 644.84 万元，
账面净值 10.00 万元。本次评估，该部分款项评估值按账面净值 10.00 万元列示。
2、海南珠江控股股份有限公司存货-开发产品中涉及的房屋珠江广场 F3-6 层
未提供房屋产权证原件给评估师查看，本次评估依据海南珠江控股股份有限公司提
供的房屋产权证复印件进行，如房屋产权证原件和复印件有差异，评估结论将可能
随之调整。
3、牡丹江市万嘉之星酒店有限公司部分实物资产，存放在公司酒店用房的实
物资产，包括存货和电子设备，因与原房东镜泊湖公安局在 2014 年 9 月解除合同时，
交接资产无法统一意见，相互的资产无法确认，最终导致现有资产产权不清。本次
评估现场盘点时，由于镜泊湖公安局不同意进入现场，最后未能进行盘点和确认，
本次评估以账面值列示，该部分资产账面价值 13.11 万元。
（三）抵押、担保、诉讼事项
1、截止至本次评估基准日，海南珠江控股股份有限公司因未纳入本次评估范围
内的对外借款事宜，存货-开发产品中珠江广场 F3-6 层、龙珠大厦 21 楼、珠江广场
地下车库、龙珠大厦地下车库和投资性房地产珠江广场裙楼已设定抵押，其中投资
性房地产珠江广场裙楼在 2017 年 1 月已解除抵押。
2、2014 年 11 月，海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅
游投资发展集团有限公司与中信银行哈尔滨支行签订借款合同，借款本金 3,000 万元
整，借款期限 53 个月，截至 2016 年 12 月 31 日借款本金余额万元 2,400 万元。该借
款由海南珠江控股股份有限公司提供担保，牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有
限公司以雪乡家庭宾馆项目经营收入做质押，并以以下土地及其地上建筑做抵押。
取得日 土地权 土地面积
序号 土地证编号 详细座落地址 土地用途
期 属性质 (M2)
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
1 黑国用（2012）第 5100087 大海林林业局雪乡景区 2013/6/1 出让 批发零售用地 1,820.00
2 黑国用（2012）第 5100077 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 1,094.30
3 黑国用（2012）第 5100078 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 578.30
4 黑国用（2012）第 5100079 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 730.70
5 黑国用（2012）第 5100080 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 610.40
6 黑国用（2012）第 5100081 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 798.15
7 黑国用（2012）第 5100082 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 1,126.90
8 黑国用（2012）第 5100083 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 1,094.70
9 黑国用（2012）第 5100084 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 328.60
10 黑国用（2012）第 5100085 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 384.05
11 黑国用（2012）第 5100086 大海林林业局雪乡景区 2013/12/1 出让 住宿餐饮用地 416.08
3、2011 年 11 月，海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉
旅 游 投资发展集团有限公司 与建设银行牡丹江分行签订借款合同，借款 本 金
11,000.00 万元，借款期限 7 年。2016 年 12 月 31 日借款本金余额 5,800.00 万元。
借款由黑龙江省鑫正投资担保集团有限公司（简称鑫正担保公司）提供担保，珠江
控股向鑫正担保公司提供信用反担保，反担保金额为本金 4,500.00 万元以及对应的
利息、违约金、赔偿金等；子公司海林市万嘉雪乡度假酒店有限公司以座落于黑龙
江省大海林林业局山上十区双峰景区的 2 处房产（黑森房权证大林字第
23141202100002 号、黑森房权证大林字第 23141202100003 号）和该房产所座落的
土地使用权（黑国用（2011）第 25100044 号、黑国用（2011）第 25100058 号），牡
丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司以座落于大海林林业局山上十区雪乡景
区 2 处房产(产权证号黑森房权证大林字第 23141202100006 号、黑森房权证大林字
第 23141202100007 号)和该 2 处房产分别所座落的土地使用权(黑国用（2011）第
25100322 号、黑国用（2011）第 25100323 号)向鑫正担保公司提供反担保，反担保
金额为 11,000.00 万元以及对应的利息、违约金、赔偿金。
4、截至 2016 年 12 月 31 日，海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江
市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司与中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路
支行的借款账面余额 8,145.66 万元，该借款由海南珠江控股股份有限公司以及蒙能
国际能源开发有限公司提供担保。
（四 ）引用其他机构出具的报告结论
本次评估报告中基准日拟置出的各项资产及负债账面值已经过中兴华会计师
事务所（特殊普通合伙）的审计，并出具了中兴华专字（2017）第 010255 号专项审
计报告。
（五）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本次评估尚未发现重大期后事项。
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（六）其他需要说明的事项
1．根据审计报告，本次置出资产模拟财务报表截至 2016 年 12 月 31 日较 2016
年 5 月 31 日涉及列报科目变化的以 2016 年 5 月 31 日为结点的资产分拆依据为基础。
置出资产模拟财务报表中涉及债权债务为非同一人的不置出；为同一人增加债权债
务金额的以 2016 年 5 月 31 日的金额列示，为同一人减少债权债务金额的以 2016 年
12 月 31 日的金额列示，差额调整货币资金。本次评估货币资金为按此方案调整而
来。评估值按审定账面值列示。
2．2013 年 11 月 28 日湖北珠江房地产开发有限分司与武汉中森华世纪房地产
开发有限公司、武汉市洪山区人民政府和平街徐东村村民委员会签订协议，湖北珠
江房地产开发有限分司将受让的原武汉纺织机械厂土地约 8942 平方米和原武昌纺
机路小学土地约 5068 平方米转让给武汉中森华世纪房地产开发有限公司，转让价款
6900 万元。同时，解除 2010 年 11 月 17 日公司与武汉市洪山区和平街徐东村村民
委员会签订的土地置换协议。将原武汉市洪山区和平街徐东村村民委员会支付的置
换补偿款权益 2800 万元转移至武汉中森华世纪房地产开发有限公司名下。转让协议
签订日后 30 个工作日支付剩余的 4100 万元，即应在 2016 年 1 月 9 日前支付完毕。
协议约定如对方不能按时支付协议可不生效。2016 年 1 月 8 日湖北珠江房地产开发
有限分司收到 1500 万元。2016 年 9 月 25 日，湖北珠江房地产开发有限分司与武汉
中森华世纪房地产开发有限公司、武汉市洪山区人民政府和平街徐东村村民委员会
解除合同，已收到土地转让款 4300 万元于 2017 年 1 月已归还。
2016 年 12 月 4 日湖北珠江房地产开发有限分司与湖北供销徐东民生广场置业
有限公司签订协议书，将其合法拥有的位置在武汉市洪山区纺机路 20 号的地块转让
给湖北供销徐东民生广场置业有限公司，转让面积约为 13560 平方米，转让价款
13500 万元，截至报告日，全部土地转让款已到账，但尚未办理土地移交和过户手
续。本次评估值按合同转让价款 13500 万元扣除增值税、城建税、教育费附加及地
方教育费附加、土地增值税、后续需支付的拆迁费和律师费及所得税后确定评估值。
3. 湖北珠江房地产开发有限公司存货-开发产品中的美林青城三期商铺共 37
套，其中一层商铺 28 套，建筑面积 2155.05 平米，一层商铺中有 17 套商铺在评估
现场勘查日 5 月 24 日前已签订销售意向书，销售均价为 40234 元/平米，因为湖北
珠江房地产开发有限公司在建委备案的商铺销售价格为 35000 元/平米，截至报告日
新的备案价格仍未获得通过，本次评估一层商铺按单价不高于 35000 元/平米进行评
估。
4. 截至 2016 年 12 月 31 日，湖北珠江房地产开发有限公司有固定资产-美林
青城二期 A、B 会所，已办理武房权证洪字第 2014019480 号、武房权证洪字第
2014019510 号房屋所有权证，证载权利人为湖北珠江房地产开发有限分司。对于该
两会所，湖北珠江房地产开发有限公司于 2016 年 8 月与金敏、金杰签订了房屋销售
合同，并于报告日已预收 796.16 万首付房款，但尚未完成过户手续，本次评估按合
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同约定的销售价款扣除相关税费确定评估值。
5. 海南珠江控股股份有限公司为开展大宗农产品贸易业务，签订了采购板栗、
玉米、豆粕等贸易合同并开具商业承兑汇票。后为解决控股股东与上市公司之间的
同业竞争问题，维护上市公司及中小股东利益，海南珠江控股股份有限公司新一届
管理层决议取消开展上述粮食贸易业务，并将开具的商业承兑汇票全部收回。上述
事项已经海南珠江控股股份有限公司第八届董事会第八次会议决议通过，贸易合同
已经解除，商业承兑汇票已经全部收回。
6.本次评估过程中没有考虑资产转让过程中需要交纳的税费。转让过程中的税
费按税法各自承担。
7.本次评估范围及采用的由产权持有单位提供的数据、报表及有关资料，委托
方及产权持有单位对其提供资料的真实性、完整性负责。评估报告中涉及的有关权
属证明文件及相关资料由产权持有单位提供，委托方及产权持有单位对其真实性、
合法性承担法律责任。
8．在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应
按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方
应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价
时应给予充分考虑，进行相应调整。
9．本次长期股权投资评估结论没有考虑控股权因素可能产生的溢价和少数股
权可能产生的折价，也没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
提请评估报告使用者关注评估报告特别事项说明及可能对评估结论产生的影
响。
十二、 评估报告使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结
论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，
没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格
等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有
自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营
原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
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本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，
并得到有关部门的批准。
（二） 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使
用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。
（三） 未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容
不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的
除外。
（四） 评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用
有效期为一年，自评估基准日 2016 年 12 月 31 日起计算，至 2017 年 12 月 30 日止。
超过一年，需重新进行资产评估。
十三、 评估报告日
本评估报告正式提出日期为2017年6月9日。
评估机构法定代表人
──────────
资产评估师
──────────
资产评估师
──────────
北京中天华资产评估有限责任公司
2017年6月9日
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
资产评估报告附件目录
北京粮食集团有限责任公司与海南珠江控股股份有限公司进行重大资
产重组的批复（京国资[2016]105号）；
2016年6月21日北京市新兴房地产开发总公司总经理办公会会议纪要；
北京粮食集团有限责任公司董事会第二届第十次会议决议；
海南珠江控股股份有限公司第七届董事会第三十次会议决议；
资产评估业务约定书；
委托方和产权持有单位法人营业执照；
海南珠江控股股份有限公司拟置出资产两年审计报告；
房屋产权证复印件；
委托方和产权持有单位的承诺函；
签字资产评估师的承诺函；
评估机构资格证书；
评估机构法人营业执照副本；
签字资产评估师资格证书；
参加本评估项目的人员名单；
评估明细表。
网址：http://www.caa-bj.com.cn 电话：010-88395166 传真：010-88395661 邮编：100044
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海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产价值资产评估报告
评估项目小组工作人员名单
资产评估师 鲍月林
资产评估师 张 亮
评 估 人 员 侯新风 李晓森
吴上轶 彭磊磊
邵雅楠 王玉声
赵 毅 邬 萍
段华敏 于 伟
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