海南珠江实业股份有限公司1993年年度报告摘要
一、近三年财务指标
1993年度 比上年增率 1992年度 1991年度
1.营业收入 228398853.71 112% 107843367.85 46739240.33
2.利润总额 201658134.98 218% 63338853.34 15861894.38
3.税后利润 168066516.72 210% 54064429.75 14672252.30
4.资产总额 729302923.60 211% 234478484.09 143209563.95
5.股东权益 531508282.38 336% 121702872.50 60793600.00
6.每股净资产 3.82 158% 1.48 1.00
7.每股收益加权平均 1.50 127% 0.66 0.24
每股收益全面摊薄 1.20 81.8% 0.66 0.24
8.每股红利 0.70 84% 0.38 0.24
9.股东权益比率 72.8% 42.7% 51% 42.5%
10.净资产收益率 51.4% -13% 59.2% 24.1%
二、年度分配情况
根据本公司年度业绩、公积金储备情况及1994年度发展规划,公司四届一次、四届二次董事会提议,经公司股东大会批准,决定1993年税后利润分配比例及分红送股方案如下:提取27%公积金、15%公益金、58%作为红利。每10股送10股红股派1元现金股息,红利不足部分由公积金转送。该方案报有关部门审核后实施。
三、业务回顾
1.1993年公司在董事会的正确领导下,经过公司管理层和广大员工集体努力,充分发挥股份制企业管理优势和筹资优势,依靠本公司在房地产开发方面雄厚的技术力量和丰富的开发经验,在降低工程成本、提高工程质量上下功夫,大力促进商品房销售,取得了令人满意的成绩。全年共完成投资4亿多元,实现利润20165万元,比上年增长218%。公司各建设项目中,除个别长线项目,因房地产形势变化而有所调整外,其它项目均按计划进行,重点项目进展甚至超过计划进度,如珠江广场、上海玫瑰花园等项目。
房地产行业历经几年高速成长后,1993年下半年进入调整期,这就意味着现有房地产企业间竞争加剧。本公司1993年在海南省房地产行业竞争中继续保持领先地位,全年商品房销售面积56000平方米,占海南省商品房销售面积的12%(海南省1993年商品房销售总面积46.0万平方米,引自海南省1993年国民经济和社会发展统计公报),在海南省房地产企业六项指标综合评比中本公司名列前茅。
2.公司利润构成及盈利预测差异说明
本公司利润90%以上来自房地产行业,5%来自建材(水泥)行业,共实现利润总额20165万元,超过溢利预测19.6%。这主要是由于本公司在过去一年里大力加强销售宣传、改进销售策略,尽量把产品售于直接用户,使公司实际售楼价高于预计水平所致。同时公司成功的控制了工程成本,压缩管理费用,使利润水平进一步提高。
3.募股资金运用项目进展状况
1993年本公司共配售新股4094万股,募集资金约2.4亿元,资金到位时间为7-8月份,资金运用项目及进展情况如下:
(1)投入“上海玫瑰花园”项目7750万元。该项目位于上海浦东新区,总建筑面积7.9万平方米,已于1993年12月完成拆迁工作,12月28日正式开工兴建,基本上按计划进度进行。
(2)投入“大上海城”项目定金1250万元,该项目位于上海黄浦区西藏中路繁华商业区,前景极佳。目前公司正准备与上海黄浦房产等单位签约合作开发,进展顺利。
(3)投入“珠江广场”项目9400万元,本项目建筑面积10万平方米,主体于1993年10月提前封顶,裙楼部分已于去年12月完工并验收合格,项目租售已达六成多。
(4)投入“沿江一路旧城改造”拆迁款1100万,由于政府部门拆迁速度缓慢,末按计划进行,公司亦将调整该项目投资策略。
(5)投入“珠江管桩厂”2700万元,该项目年产建筑管桩15万米,目前该厂设备安装已近尾声,即将试投产。经与合作方协商,我方股权比例提高到75%。
(6)投入“三亚珠江花园”酒店680万元,该项目是位于三亚市大东海拥有208套客房的四星级酒店,由于海底电缆问题致使开工比原计划推迟,但去年11月份已正式动工兴建。
(7)投入1400万元参股交通银行海南分行,本公司分两期共投入2100万元,占其总股本的5%,每年回报约在30%左右。
四、股本及股东持股情况
(截止1993年12月31日)
(1)股本结构(万元)
持股 比例
1.法人股(发起人) 7956.912 57.17%
2.定向法人股 1780 12.70%
3.个人股 4182.688 30.04%
(2)本公司前十名股东(万股)
广州珠江实业总公司 4896.912 35.18%
富南国际信托投资公司 1088 7.82%
海南省建行信托投资公司 1020 7.33%
广州珠江外资建院海南分院 952 6.84%
海口精英技术贸易公司 640 4.60%
中国残疾人福利基金会 360 2.58%
天骥投资基金 250 1.80%
中国平安保险公司 150 1.08%
万科企业股份有限公司 100 0.72%
深圳金田实业股份有限公司 100 0.72%
五、董事、监事及高级管理人员持股
(截止1993年12月31日)
职务 持股(非流通股)
董明训 董事长 25000
林瑞骏 执行董事、总经理 25000
孟秉琳 董事、副总经理 20000
邹文伟 董事、副总经理 41000
韩柏 董事 13000
何振 董事 10000
冯大安 董事 2000
文朝龙 董事 0
朱春林 监事、发展部经理 5500
陈刚 监事 10000
朱柏林 监事 20000
姜丽兰 监事 15000
六、重大事项
1.公司B股发行已获董事会通过,发行申请也已得到海南省证券委及深圳市证管办批准。
2.董事、监事变更
1993年7月,本公司董事周业忠,黄治国(来自广州珠江实业总公司)因工作需要,不能但任公司董事,经董事会同意后,推荐余伟相、周孟尝同志作为董事候选人。
1993年12月,本公司监事长梁洪均(来自广州珠江实业总公司)辞去监事长职务,经监事会同意后,推荐陈仁增先生作为监事候选人。
1994年4月9日,经本公司股东大会表决后,选举余伟相、周孟尝同志为本公司董事,选举陈仁增同志为本公司监事。
七、子公司及关联公司介绍
注册资本 持有权益% 所属行业
1.海南珠江实业上海房地产公司 1600万RMB 100 房地产综合开发
2.海南珠江物业管理服务有限公司 100万RMB 100 物业管理、服务
3.海南珠江国际置业有限公司 300万USD 70 酒店、房地产
4.海南珠江装饰工程有限公司 688万RMB 55 装修、设计、监理
5.海南珠江实业工程建设监理公司 80万RMB 100 工程监理、承包、建筑咨询
6.海南珠江国际贸易公司 500万RMB 100 国际贸易
7.海南珠江管桩有限公司 1000万RMB 75 建材、工业
8.大宝水泥厂 2500万RMB 38.3 建材、工业
9.海口培杰眼装有限公司 100万RMB 40 服装加工制造、设计
10.海南珠江实业洋浦公司 1000万RMB 100 工程承包、房地产综合开发
11.上海新兰德证券投资咨询公司 500万RMB 20 证券投资、咨询
12.海南通盛港务有限公司 10000万RMB 15 码头、交通运输
八、业务展望
1、1994年业务发展规划
①原有项目进展计划
“珠江广场”将于今年6-8月份陆续竣工交付使用;上海“玫瑰花园”首期10幢别墅及相关基础设施年底完工;沿江一路旧城改造项目“海珠花园”首期1.8万平方米工程将于今年底封顶。“三亚珠江花园酒店”今年内完成全部土建工程;五星级珠江国际大酒店完成桩基工程;珠江管桩厂争取今年第一季度投产。
②新项目拓展计划
为适应国家产业政策,本公司决定参与中外合资“马村港码头”一、二期工程建设,预计五年内投资1亿元人民币,有关合约已在不久前正式签订。
继续拓展上海市场。上文提及的“大上海城”项目是本公司继续在上海开发的重点,总投资约6000万美元,我方拟占30%权益,项目建成后每年可给本公司带来可观的外汇租金收入。
③保证措施及配套资金
为保证以上计划的顺利完成和公司长远发展,公司在提高现有员工素质的基础上还需大量引进人才,特别是工程管理、酒店管理及物业管理方面人才。同时进一步强化内部管理,提高工作效率,大力提倡“追求卓越”的珠江精神,最大限度发挥员工的潜力。
配套资金将主要来自商品房租、售收入及B股发行筹集的资金,短期资金由银行贷款解决。
2、1994年度溢利预测
本公司董事会根据1994年度经济环境及行业发展形势,审议通过了1994年年溢利预测,经海南会计师事务所审计,出具了琼会(1994)测字第002号《关于海南珠江实业股份有限公司1994溢利预测审查报告》,预计94年全年实现利润总额28,870万元,税后利润25,102万元,按送股后总股本计算每股税后溢利0.90元。
九、公司基本资料
1.公司名称:海南珠江实业股份有限公司
(英丈名称:HAINAN PEARL RIVER ENTERPRISES CO.,LTD)
法人代表:董事长董明训
2.公司总部地址:海口市龙昆北路2号龙珠大厦22层
邮编:570005
电话:6776023 6796307
传真:(0898)6776026
3.上市交易所:深圳证券交易所
4.公司股票简称:“琼珠江”
5.公司股票在上市交易场所编号:0505
6.会计师事务所:海南会计师事务所
7.法律顾问单位:海南省对外经济律师事务所
8.公司股证事务代表:杜宏伟、琚泽运
联系地址:同公司总部地址
9.有关资料置于公司总部董事会秘书处,以备股东查阅,规定每月第一个星期六上午为股东接待日。
本公司1993年业绩审计报表及1994年溢利预测报告见4月2日《中国证券报》、《证券时报》及4月3日《海南日报》。
海南珠江实业股份有限公司
董事会
1994年4月9日
关于海南珠江实业股份有限公司一九九四年溢利预测审查报告
海南珠江实业股份有限公司董事会:
我所接受贵公司董事会的委托,对海南珠江实业股份有限公司一九九四年的溢利预测所依据的有关资料(贵公司对此项负全部责任),依照我国现行政策和会计原则以及有关计算方法进行审查。
我所认为提供的溢利预测报告是根据海南珠江实业股份有限公司一九九三年经营业绩情况及董事会确定的一九九四年已实际在手的经营项目及计划经营项目的各项假设而编制的。所依据的会计原则和采用的计算方法与我国现行法律、法规和制度未发现有违背之处。
附件:
一、海南珠江实业股份有限公司董事会一九九四年溢利预测报告;
二、海南珠江实业股份有限公司一九九四年溢利预测表和项目明细表。
中国注册会计师:黄玉珍
中国注册会计师:陈伟兴
中国注册会计师:金多雄
海南会计师事务所
一九九四年二月一日
海南珠江实业股份有限公司一九九四年度溢利预测报告
一、溢利预测的准则:
本股份公司一九九四年度的溢利预测,是根据本公司一九九三年的经营业绩情况及董事会确定的一九九四年已实际在手经营项目及计划经营项目的可行性审定。遵循我国现行法律、法规、制度,按照公认会计准则,采用正确的计算方法,本着求实稳健的原则而编制的。
二、溢利预测的假设:
1、所遵循的我国现行有关法律、法规及政策仍似现状,没有重大变动;
2、各项业务涉及地区的政治、经济和社会环境无重大改变;
3、营业税改为增值税信贷利率及汇率等将在正常范围内变化;
4、按股份制筹集资金及相关期间投资计划、筹集资金所投资各项目形成的盈利能力将在计划期内如期实现;
5、无其他非人力不可抗拒因素造成的重大影响。
三、根据以上准则和假设一九九四年利润总额为28,870万元;税后利润为25,102万元。
海南珠江实业股份有限公司董事会
一九九四年二月一日
查帐报告
海南珠江实业股份有限公司:
我所接受贵公司的委托,对海南珠江实业股份有限公司一九九三年十二月三十一日的资产负债表与至该日止的年度利润表进行审查验证。上述会计报表,由贵公司负责,我所的责任是在查帐的基础上,对这些报表提出审核意见。
我所对贵公司会计报表的审查,系根据我国现行法律、法规、财务会计制度和《注册会府师查帐验证规则(试行)》的规定以及公认的会计准则,结合海南珠江实业股份有限公司的具体情况,实施了检查内部管理制度遵守情况和数据记录真实情况等通常的查帐验证程序以及我们认为必要的其他补充措施。
经审核,我们认为海南珠江实业股份有限公司上述会计报表客观地反映了公司一九九三年十二月三十一日的财务状况和一九九三年度的经营成果,会计核算方法和报表编制方法符合国家现行制度规定以及公认的会计原则。
另:海南会计师事务所参加本次审计的注册会计师及工作人员,与海南珠江实业股份有限公司之间存在任何特殊的利害关系。
下列附件为本报告重要组成部分:
1、会计报告说明;
2、审查后海南珠江实业股份有限公司1993年12月31日资产负债表;
3、审查后海南珠江实业股份有限公司1993年度利润表。
中国注册会计师:黄玉珍
中国注册会计师:陈伟兴
中国注册会计师:金多雄
海南会计师事务所
一九九四年二月二十八日
会计报告说明
一、海南珠江实业股份有限公司,经海南省人民政府办公厅琼府办(1992)1号文批准股份制规范化改组,并领取企业法人营业执照(副本)注册号:20128455-6,原注册资本捌仟壹佰捌拾捌万元,1993年3月25日经公司董事局(1993)第04号和05号决议并报经海南省股份制试点领导小组办公室以琼股办函(1993)028号文和中国人民银行深圳经济特区分行深人银复字(1993)099号函复,同意在原股本的基础上按每十股向老股东配售五股和以一九九二年末为基数按十送二比例派送红股。经海南会计师事务所1993年11月3日以琼会内验(1993)第116号验资报告验证实收股本增至壹亿叁仟玖佰壹拾玖万陆仟元,其中:法人股玖仟捌佰捌拾陆万玖仟壹佰贰拾元占71.03%,个人股肆仟零叁拾贰万陆仟捌佰捌拾元,占28.97%。
二、主要会计事项
本次审查汇总会计报表除公司本部还包括海南珠江物业管理服务有限公司、珠江实业上海分公司、珠江实业工程监理公司三个全资子公司和投资占注册资本70%的控股企业海南珠江国际置业有限公司,其报表的编制及合并按下述原则处理:
(1)全资附属子公司及持股超过50%的海南珠江国际置业有限公司采用合并报表方式编制,除“内部往来”借贷方和“拨付所属资金”,等科目相互抵冲外,其余帐项均一合并汇编;
(2)对公司投资占该企业注册资本25%-50%的关联企业,由于规模较小或正处于筹建阶段尚未开始营业,暂按成本法核算;
(3)对公司投资占该企业注册资本25%以下的合资企业,按成本法核算。
2、公司会计核算采用权责发生制原则,遵循历史成本原则,并符合一致性原则。公司本部执行财政部、国家体改委92年发布的“股份制点企业会计制度”及93年印发的“股份制试点企业执行新会计制度若干问题的规定”,下属子公司执行行业会计制度。
3、会计年度:
采用公历年制,自1月1日起至12月31日止为一个会计年度。
4、记帐本位币与货币核算:
公司以人民币为记帐本位币,涉及外币和经济业务,其人民币与外币的比率,按海南省外汇调剂中心公布的当日外汇市场调剂价折算,外汇的现金、存款及债权债务等余额按年末海南省外汇调剂中心公布的外汇市场调剂价格调整,汇兑损益列入当期损益。
5、坏帐准备:按年末应收帐款余额的3‰计提。
6、存货计价:
存货按实际成本计价,发出存货的成本按加权平均法计算,低值易耗品采用一次摊销法摊销。
7、固定资产按经批准确认的资产评估数和实际购建数计价;采用直线法按原值扣除10%的残值后,按分类计提折旧。
类 别 折旧年限 年折旧率(%)
1、房屋及建筑物 25 3.6
2、运输设备 5 18
3、其他设备 5 18
固定资产增减表
项 目 原 值 折 旧 净 值
年初数 5,480,003.43 1,199,961.46 4,280,041.97
本年增加 41,838,855.13 1,088,454.84 40,750,400.29
本年减少 7,641,852.23 140,304.54 7,501,547.69
年末数 39,677,006.33 2,148,111.76 37,528,894.57
8、销售收入确认:
(1)1993年6月30日前销售确认,按《股份制企业会计制度》以及海南省财税厅琼财税(1993)所字181号文执行,即:主营业务──房地产销售收入,在建商品房按已签订的售房合同金额乘以实际完工比例作为销售实现;完工商品房以商品房移交,发票结算单提交客户确认销售实现;
(2)1993年7月1日后销售确认,按新的行业会计制度执行,即主营业务──房地产销售收入,以商品房已经移交,并将发票帐单提交买主时作为销售实现。
三、有关税项:
(1)所得税以企业法人为纳税单位,按海南省现行所行税率15
%计提;
(2)营业税按营业收入5%计提,城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和2%计提。
海南珠江实业股份有限公司
董 事 会
一九九四年四月二日
海南珠江实业股份有限公司一九九四年溢利预测总表
项目 金额
营业收入 77,806,00
减:营业成本 15,279.00
营业利润 62,527.00
减:销售费用 519.00
管理费用 2,838.00
财务费用 2,090.00
营业税金 4,499.00
增值税 27,464.00
营业利润 25,117.00
加:投资收益 3,753.00
利润总额 28,870.00
减:所得税 3,768.00
税后利润 25,102.00
