海南珠江控股股份有限公司
资产交割过渡期损益
专项审计报告
（2016 年 6 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日）
中兴华专字（2017）第 010384 号
中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)
ZHONGXINGHUA CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP
海南珠江控股股份有限公司
资产交割过渡期损益专项审计报告
（2016 年 6 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日）
目 录 页 次
一、 专项审计报告 1-2
二、 资产交割过渡期合并利润表 1
三、 资产交割过渡期合并利润表附注 1-30
审计报告附件
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）营业执照复印件
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
关于海南珠江控股股份有限公司
资产交割过渡期损益的专项审计报告
中兴华专字（2017）第 010384 号
海南珠江控股股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的海南珠江控股股份有限公司(以下简称珠江控股公司)资
产交割过渡期合并利润表，包括 2016 年 6 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日的过渡期
合并利润表以及过渡期合并利润表附注。
一、管理层对财务报表的责任
资产交割过渡期合并利润表的编制是珠江控股公司管理层的责任，这种责任
包括：（1）按照资产交割过渡期合并利润表附注三披露的资产交割过渡期合并利
润表编制基础编制的资产交割过渡期合并利润表，并使其实现公允反映；（2）设
计、执行和维护必要的内部控制，以使资产交割过渡期合并利润表不存在由于舞
弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对资产交割过渡期合并利润表发表
审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册
会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和执行审计工作以对资产交割
过渡期合并利润表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关资产交割过渡期合并利润表金额和
披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或
错误导致的资产交割过渡期合并利润表重大错报风险的评估。在进行风险评估
时，注册会计师考虑与资产交割过渡期合并利润表编制和公允列报相关的内部控
审计报告 第 1 页
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工
作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价
资产交割过渡期合并利润表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基
础。
三、审计意见
我们认为，珠江控股公司资产交割过渡期合并利润表在所有重大方面已经按
照后附的资产交割过渡期合并利润表附注三所述编制基础编制，公允反映了珠江
控股公司 2016 年 6 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日的合并经营成果。
四、报告用途
本专项报告仅供明确珠江控股公司重大资产重组过渡期间损益情况之用，不
得用作任何其他目的。
中兴华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
中国北京 中国注册会计师：
二〇一七年九月二十七日
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资产交割过渡期合并利润表
2016 年 6 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日
财务报表 第 1 页
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资产交割过渡期合并利润表附注
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资产交割过渡期合并利润表附注
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一、公司基本情况
(一)公司注册地、历史沿革和总部地址
海南珠江控股股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”或“珠江控股”）是根据
海南省人民政府办公厅琼府办函（1992）1 号、海南省人民银行琼银（1992）市管字第 6 号
文批准，于 1992 年 1 月 11 日由海南珠江实业公司重新注册成立的股份有限公司，重新注册
时公司发行股票总额 81,880,000 股，其中原公司净资产折股 60,793,600 股、新增发行股票
21,086,400 股，公司名称为海南珠江实业股份有限公司。股份公司营业执照注册号为
20128455-6，控股母公司广州珠江实业公司持股 36,393,600 股，占 44.45%。1992 年 12 月经
中国人民银行证管办（1992）第 83 号文批准，增发的 21,086,400 股在深圳证券交易所上市
交易。所属行业为房地产类。
1993 年 3 月 25 日，经海南省股份制试点领导小组办公室琼股办函（1993）028 号文和中
国人民银行深圳经济特区分行深人银复字（1993）099 号函复，公司以原股本按 10 配 5 送 2
转增增加股本，转增后股本为 139,196,000 股，1993 年末控股股东广州珠江实业总公司持股
48,969,120 股占 35.18%。
1994 年按 10 送 10 转增股本，转增后股本总额为 278,392,000 股。控股股东广州珠江实
业发展公司持股 97,938,240 股，占 35.18%。
1995 年，经深证办复（1995）45 号及深证办复（1995）12 号文件批准发行 50,000,000
股 B 股。以增发 B 股后的股本为基数按 10:1.5 股转增股本，转增后公司股本为 377,650,800
股，控股母公司广州珠江实业总公司持股 112,628,976 股，占 29.82%。
1999 年，广州珠江实业集团有限公司将 112,628,976 股全部转让给北京市万发房地产开
发股份有限公司，1999 年 6 月股权转让完成后，北京市万发房地产开发股份有限公司持有公
司 112,628,976 股，占本公司股份总数的 29.82%，成为本公司控股股东。
2000 年 1 月 10 日公司名称变更为海南珠江控股股份有限公司，并由海南省工商行政管
理局换发企业法人营业执照。
2006 年 8 月 17 日，公司股权分置改革方案实施，公司以 10 送 1.3 的比例向全体股东转
增股本，共转增股本 49,094,604 股，原非流通股股东将转增股份让渡给流通 A 股股东，北京
市万发房地产开发股份有限公司代垫未明确表示意见的非流通股股东对价股份。转增后股本
总额为 426,745,404 股，原控股股东北京市万发房地产开发股份
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资产交割过渡期合并利润表附注
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有限公司持股 107,993,698 股，占 25.31%。2007 年非流通股股东偿还股权分置对价
3,289,780 股。2009 年非流通股股东偿还的股权分置对价 1,196,000 股。
2016 年 9 月 2 日，原控股股东北京市万发房地产开发有限责任公司将所持 112,479,478
股全部转让给北京粮食集团有限责任公司，2016 年 9 月股权转让完成后，北京粮食集团有限
责任公司持有公司 112,479,478 股，占股份总数的 26.36%。2016 年 11 月，基于对本次重大
资产重组标的及本公司未来发展的信心，北京粮食集团有限责任公司决定通过二级市场采用
集中竞价方式增持公司股份，增持后持有公司 123,561,963 股，占股份总数的 28.95%，成为
本公司第一大股东。
注册资本：42,674.54 万元
统一社会信用代码：914600002012845568
法定代表人：王春立
注册地址：海口市滨海大道珠江广场帝豪大厦 29 楼
办公地址：海口市滨海大道珠江广场帝豪大厦 29 楼
母公司为北京粮食集团有限责任公司。
(二)经营范围
工业投资；热带种植业（种子除外）；房地产开发经营；酒店投资与管理；物资供应；建
筑设备采购、租赁；建材、五金交电（家电三包）、家俱、塑料、日用百货、皮革、橡胶制品
的销售；室内外装修；车辆停放；高科技项目投资；电脑网络投资；通讯项目投资；高新技
术产品研制和开发应用；环保项目投资；投资咨询。
(三)公司业务性质和主要经营活动
本公司及子公司主要从事房地产开发、酒店经营及物业管理等业务。
(四)公司基本架构
公司的基本组织架构：股东大会是公司的最高权力机构，董事会是股东大会的执行机构，
监事会是公司的内部监督机构，总经理负责公司的日常经营管理工作。公司下设总经理办公
室、证券部、旅游地产部、财务部、公司管理部、审计部等部门。
2010 年 5 月 6 日，成立海南珠江控股股份有限公司北京投资咨询分公司，统一社会信用
代码：91110107554875351W。地址：北京市石景山区八大处高科技园区西井路三号 3 号楼 5078
房间。经营范围包括投资咨询、酒店投资与管理；建筑设备采购、租赁；销售建材、五金交
电、家俱、塑料、日用品、皮革制品、橡胶制品、饲料、不再分装的包装种子、谷物、豆类、
薯类、花、草及观赏植物、化肥、非金属矿石、金属制品、金属矿石、金属材料、货物进出
口；高新技术产品研制和开发应用。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、
不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业
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资产交割过渡期合并利润表附注
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以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；依
法需经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
2012 年 10 月 22 日，成立海南珠江控股股份有限公司黑龙江分公司，统一社会信用代码：
91230110598492651P。地址：哈尔滨市香坊区农校街 34 号。经营范围：工业投资，酒店投资
与管理，建筑设备采购、租赁，室内外装修，高科技项目投资，电脑网络投资，通讯项目投
资，高新技术产品开发应用，环保项目投资。（凡需行政许可审批的项目凭许可证经营）（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
(五)资产交割过渡期合并利润表的批准报出
本资产交割过渡期合并利润表业经公司全体董事于 2017 年 9 月 27 日批准报出。
二、资产交割过渡期合并利润表的编制背景
2016 年 7 月 29 日，公司第七届董事会第三十次会议审议并通过《关于海南珠江控股股
份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易方案的议案》，本公
司以 2016 年 5 月 31 日为评估基准日，以其房地产、酒店旅游业务相关资产与北京粮食集团
有限责任公司持有的北京京粮股份有限公司 67%股权中的等值部分进行置换。置换差额由珠
江控股向北京粮食集团有限责任公司发行股份补足。为履行前述协议约定，本公司编制了资
产交割过渡期合并利润表。
以 2016 年 5 月 31 日账面资产情况为基础，按照协议约定，资产交割过渡期指自评估基
准日（不包括基准日当日）起至资产交割日（包括交割日当日）止的期间。其中，评估基准
日为 2016 年 5 月 31 日，资产交割日为 2017 年 7 月 31 日。因财务报表系按月编制，为与资
产负债表日相衔接，资产交割过渡期具体确定为自 2016 年 6 月 1 日起至 2017 年 7 月 31 日止。
三、资产交割过渡期合并利润表的编制基础
本公司资产交割过渡期合并利润表表是根据中国证券监督管理委员会发布的《上市公司
重大资产重组管理办法》、 公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号—上市公司
重大资产重组申请文件》的要求及下述财务报表编制基础编制。
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布
的《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006
年 2 月 5 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则
解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）以及根据珠江控股公司母公司自重组基准
日至交割日之间的资产变动所涉及的损益确认情况而编制。本公司财务报表仅包含资产交割
过渡期的合并利润表，并非过渡期整体财务报表。
四、重要会计政策、会计估计
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资产交割过渡期合并利润表附注
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(一)遵循企业会计准则的声明
本公司编制的资产交割过渡期合并利润表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映
了本公司 2016 年 6 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日的资产交割过渡期的经营成果等有关信息。
(二)会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。本资产交割过渡期合并利润表所载财
务信息的会计期间是 2016 年 6 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日。
(三)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(四)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1．分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多
种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2．同一控制下的企业合并
1）个别财务报表
公司以支付现金、转让非现金资产、承担债务方式或以发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期
股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额，调整资
本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。如果存在或有对价并需要确认预计负债或资
产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股
本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得
控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投
资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账
面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前
持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，
暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收
益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当
期损益。
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合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服
务费用等，于发生时计入当期损益；与发行权益性工具作为合并对价直接相关的交易费用，
冲减资本公积，资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润；与发行债务性工具
作为合并对价直接相关的交易费用，作为计入债务性工具的初始确认金额。
被合并方存在合并财务报表，则以合并日被合并方合并财务报表中归属于母公司的所有
者权益为基础确定长期股权投资的初始投资成本。
2）合并财务报表
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值计量。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得
控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并方在达到合并之前持有的长期股权
投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认
有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或
当期损益。
被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进
行调整，在此基础上按照企业会计准则规定确认。
3．非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性工具或债务性工具的公允价值。在合并
合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并
且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。
本公司为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用，于发生时计入当期损益；本公司作为合并对价发行的权益性工具或债务性工具的交易
费用，计入权益性工具或债务性工具的初始确认金额。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉。本公司对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复
核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损
益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合并
财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前
所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资
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成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投
资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并
日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值
与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期
的投资收益。
（2）在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持
有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转
为购买日所属当期投资收益。
(五)合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括母公司所控制的
单独主体）均纳入合并财务报表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，
如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司
的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产
负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的
份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司以及业务的，则调整合并资产负债表
的期初数；将子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润
表；将子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司以及业务的，则不调整合并资产负
债表期初数；将子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；
该子公司以及业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，本公司处置子公司以及业务，则该子公司以及业务期初至处置日的收入、
费用、利润纳入合并利润表；该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量
表。
本公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，在合并财务报表
中，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价
与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算
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的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关
的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
(六)合营安排分类及共同经营会计处理方法
1．合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情
况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通
常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营
安排划分为共同经营：
（1）合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和
承担义务。
（2）合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和
承担义务。
（3）其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和
承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依
赖于合营方的支持。
2．共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理：
（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经
营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投
出或出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，
本公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方
之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符
合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确
认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同
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经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理。
(七)现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将
同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现
金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(八)外币业务和外币报表折算
1．外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记
账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，
除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本
化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生
日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额作为公允价值变动损益计入当期损益。如属于可供出售外币非货币性项目的，形
成的汇兑差额计入其他综合收益。
2．外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目
除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，
采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他综合
收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外
币财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处
置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
(九)金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1．金融工具的分类
管理层根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合
取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将金融资产和金融负债分为不同类别：以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产（或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供
出售金融资产；其他金融负债等。
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2．金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或
金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债是指满足下列条件之一的金融资产或金融负债：
1）取得该金融资产或金融负债的目的是为了在短期内出售、回购或赎回；
2）属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采
用短期获利方式对该组合进行管理；
3）属于衍生金融工具，但是被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍
生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过
交付该权益工具结算的衍生工具除外。
只有符合以下条件之一，金融资产或金融负债才可在初始计量时指定为以公允价值计量
且其变动计入损益的金融资产或金融负债：
1）该项指定可以消除或明显减少由于金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关
利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；
2）风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组合、或
该金融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；
3）包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量
没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；
4）包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工
具的混合工具。
本公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，在取得时以公
允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始
确认金额，相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收
益，期末将公允价值变动计入当期损益。处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确
认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）应收款项
本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在
活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合
同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（3）持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力
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持有至到期的非衍生性金融资产。
本公司对持有至到期投资，在取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利
息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利
息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保
持不变。处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
如果持有至到期投资处置或重分类为其他类金融资产的金额，相对于本公司全部持有至
到期投资在出售或重分类前的总额较大，在处置或重分类后应立即将其剩余的持有至到期投
资重分类为可供出售金融资产；重分类日，该投资的账面价值与其公允价值之间的差额计入
其他综合收益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。但是，
遇到下列情况可以除外：
1）出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到期前三个月内)，且市场利
率变化对该项投资的公允价值没有显著影响。
2）根据合同约定的偿付方式，企业已收回几乎所有初始本金。
3）出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件所
引起。
（4）可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除其他
金融资产类别以外的金融资产。
本公司对可供出售金融资产，在取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利
或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将
取得的利息或现金股利确认为投资收益。可供出售金融资产的公允价值变动形成的利得或损
失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，直接计入其他综合收益。处置可
供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，
将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
本公司对在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该
权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3．金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终
止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
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公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认
条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移
的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差
额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止
确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项
金融负债。
4．金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本
公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存
金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允
价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对
价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5．金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债，
以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术
（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同
的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初
始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
6．金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账
面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
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金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
（1）发行方或债务人发生严重财务困难；
（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
（3）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
（4）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据
对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可
计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、
担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
（7）权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使
权益工具投资人可能无法收回投资成本；
（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
金融资产的具体减值方法如下：
（1）可供出售金融资产的减值准备
本公司于资产负债表日对各项可供出售金融资产采用个别认定的方式评估减值损失，其
中：表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重
或非暂时性下跌，具体量化标准为：若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其成
本超过 50%（含 50%）或低于其初始投资成本持续时间超过一年（含一年）的，则表明其发
生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 20%（含
20%）但尚未达到 50%的，本公司会综合考虑其他相关因素诸如价格波动率等，判断该权益
工具投资是否发生减值。
上段所述“成本”按照可供出售权益工具投资的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销
金额、原已计入损益的减值损失确定；“公允价值”根据证券交易所期末收盘价确定。
可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本公司将原直接计入其
他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失从其他综合收益转出，计入当期损益。该转出
的累计损失，等于可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊余金额、当前公
允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
（2）持有至到期投资的减值准备
对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现
金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值
损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
金融资产在转回日的摊余成本。
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(十)应收款项
1．单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准：单项金额重大的具体标准为：
期末余额达到 100 万元（含 100 万元）以上。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，按预计未来现金流
量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款
项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2．按组合计提坏账准备应收款项
（1）信用风险特征组合的确定依据
珠江控股合并范围内企业间的关联方应收款项，原则上不计提坏账准备，如有确凿证据
表明不能收回或收回可能性不大时，应按其不可回收金额计提坏账准备。
对于期末单项金额非重大、非珠江控股合并财务报表范围内企业的应收款项，采用与经
单独测试后未减值的应收款项一起按账龄分析法计提坏账准备。
（2） 根据信用风险特征组合确定的计提方法
采用账龄分析法计提坏账准备的
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 2 2
1－2 年（含 2 年） 5 5
2－3 年（含 3 年） 10 10
3－4 年（含 4 年） 20 20
4－5 年（含 5 年） 30 30
5 年以上 50 50
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收
回款项。
坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额
进行计提。
(十一)存货
1．存货的分类
存货分类为：房地产开发产品、开发成本、原材料、库存商品、低值易耗品及其他等。
房地产开发产品包括房地产在建开发产品、已完工开发产品、拟开发土地等。房地产开
发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工
之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
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开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之
发展为已完工开发产品的土地；开发产品是指已建成、待出售的物业。项目整体开发时，拟
开发土地全部转入开发成本；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，未开发
土地仍保留在拟开发土地。
2．存货的计价方法
房地产开发产品存货发出时采用个别认定法确定其实际成本，其他存货发出采用加权平
均法。
3．存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现
净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货
跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4．存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5．低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法。
6．开发用土地的核算方法
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房
成本。
7．公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8．维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
9．质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(十二)长期股权投资
1．投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注四／（四）同一控制下和
非同一控制下企业合并的会计处理方法
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（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初
始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣
减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前
提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资
成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产
交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2．后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成
本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，
本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风
险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的
权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综
合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合
营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵
销，在此基础上确认投资损益。
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本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期
股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面
价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担
的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的
顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
3．长期股权投资核算方法的转换
（1）公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实
施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的
原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以
及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被
投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价
值，并计入当期营业外收入。
（2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追
加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照
原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有
关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入
当期损益。
（3）权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控
制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
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原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与
被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核
算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5）成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会
计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公
允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
4．长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用
权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，
区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入
当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能
对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确
认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置
长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，
对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩
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余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净
资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股
权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务
报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股
权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当
期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子
公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的
损益。
5．共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大
影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参
与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权
利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该
单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额
相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合
考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响。（1）在被投资单位的董事会或类
似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位
之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
(十三)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、
相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资
产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建
筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊
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销）率列示如下：
类 别 预计使用寿命（年） 预计净残值率 年折旧（摊销）率
房屋建筑物 25 5.00% 3.80%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公
司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换
后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
(十四)固定资产
1．固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，并且使用寿命超过一
个会计年度，单位价值在 2000 元以上的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2．固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。其中，外购的固定资产的成本包括买价、进口关
税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其
他支出。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
出构成。投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协
议约定价值不公允的按公允价值入账。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实
质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购
买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
3．固定资产后续计量及处置
（1）固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准
备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在
年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在
差异的，进行相应的调整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
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类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 25 5.00% 3.80%
运输工具 年限平均法 5 5.00% 19.00%
通用设备 年限平均法 10 5.00% 9.50%
其他设备 年限平均法 5 5.00% 19.00%
（2）固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固
定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入
当期损益。
(十五)在建工程
1．在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用
状态前所发生的必要支出构成，包括支付工程款、工程用物资成本、人工成本、交纳的相关
税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。本公司的在建工程以项目分类核算。
2．在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产
的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，
自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转
入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按
实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
(十六)借款费用
1．借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符合
资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生
额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
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现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2．借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资
产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售
的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3．暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借
款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4．借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数（按每月月末平均）乘以所
占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借
款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
(十七)生物资产
本公司的生物资产包括消耗性生物资产、生产性生物资产。消耗性生物资产包括食用生
物资产和饲养动物等。
生物资产同时满足下列条件的，予以确认：
（1）企业因过去的交易或者事项而拥有或者控制该生物资产；
（2）与该生物资产有关的经济利益或服务潜能很可能流入企业；
（3）该生物资产的成本能够可靠地计量。
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(十八)无形资产与开发支出
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括购买的
软件、土地使用权等。
1．无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用
途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性
质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
2．无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，对于使用寿命有限的无形资产，在为企
业带来经济利益的期限内按直线法摊销。土地使用权按照土地证登记年限确定。
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数
存在差异的，进行相应的调整。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
(十九)长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在
减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的
账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年
都进行减值测试。
商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。在对包含商誉的相关资产组
或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，
先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价
值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比
较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可
收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值
损失。
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(二十)长期待摊费用
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上
的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直接法分期摊销。
(二十一)职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬
或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
1．短期薪酬
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予
以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应
付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
2．离职后福利
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，
提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利计划分类为设定提存
计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养
老保险、失业保险等。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应
缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
3．辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工
自愿接受裁减而给予职工的补偿，在发生当期计入当期损益。
4．其他长期职工福利
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，
将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(二十二)预计负债
1．预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2．预计负债的计量方法
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本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价
值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估
计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最
佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果
发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确
定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能
够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十三)收入
1．销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联
系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关
的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销
售收入实现。
房地产销售收入：在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交
付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交
房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。
2．确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况
确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）物业出租收入，按照与承租方签定的合同或协议规定的有效租赁期内按直线法分期
确认房屋出租收入的实现。
3．提供劳务收入的确认依据和方法
物业管理在物业管理服务已经提供，在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计
的，按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
（1）收入的金额能够可靠地计量；
（2）相关的经济利益很可能流入企业；
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（3）交易的完工进度能够可靠地确定；
（4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供
劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，
不确认提供劳务收入。
(二十四)递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂
时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该
资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
1．确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税
款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时
具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该
交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延
所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂
时性差异的应纳税所得额。
2．确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影
响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间
能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
3．同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示
（1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所
得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所
得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负
债或是同时取得资产、清偿债务。
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(二十五)租赁
如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租
赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。
经营租赁会计处理：
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额
中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额
较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收
益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额
中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(二十六)重要会计政策、会计估计的变更
1．会计政策变更
本报告期主要会计政策未发生变更。
2．会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
五、税项
(一)公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
销售货物、应税劳务收入和应税服务收入（营改增试点 3%、5%、6%、11%、
增值税
地区适用应税劳务收入） 13%、17%
营业税 房产销售收入、出租、物业管理收入等 5%
营业税 文化体育收入 3%
营业税 娱乐业收入 20%
城市维护建设税 实缴流转税税额 5%、7%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育费附加 实缴流转税税额 1.5%、2%
企业所得税 应纳税所得额 10%、25%
房产税 按照房产原值的 70%（或租金收入）为纳税基准 1.2%、8%、12%
土地增值税 按房款收入额 1.5%
财务报表附注 第 26 页
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不同纳税主体所得税税率说明：
三级子公司上海海上明珠物业管理有限公司和武汉珠江美林酒店管理有限公司属于小型
微利企业，适用的企业所得税税率为 10%，本公司及其他子公司适用的企业所得税税率为 25%。
六、企业合并、合并财务报表范围及在其他主体中的权益
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
海南海
海南珠江物业酒店管理有限公司 海南、郑州 物业管理 98.00 直接投资
口
海南海
海南珠江绿化工程有限公司 海南海口 物业管理 100.00 直接投资
口
海南海
海南珠江物业清洁有限公司 海南海口 物业管理 100.00 直接投资
口
海南海
海南珠江物业机电工程公司 海南海口 物业管理 100.00 直接投资
口
湖北武
湖北珠江房地产开发有限公司 湖北武汉 地产 89.20 直接投资
汉
湖北武
武汉珠江美林酒店管理有限公司 湖北武汉 酒店 100.00 直接投资
汉
上海融新房地产有限责任公司 上海 上海 地产 100.00 直接投资
北京九镈文化发展有限公司 北京 北京 文化 100.00 直接投资
牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集 酒店、旅
牡丹江 牡丹江 100.00 直接投资
团有限公司 游
非同一控制下
海林市万嘉雪乡度假酒店有限公司 牡丹江 牡丹江 酒店 100.00
企业合并
牡丹江市镜泊湖珠江万嘉酒店有限
牡丹江 牡丹江 酒店 100.00 直接投资
公司
牡丹江市万嘉之星酒店有限公司 牡丹江 牡丹江 酒店 100.00 直接投资
哈尔滨万嘉旅行社有限公司 哈尔滨 哈尔滨 旅游 100.00 直接投资
河北正世清辉房地产开发有限公司 石家庄 石家庄 地产 51.00 直接投资
上海海上明珠物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 50.00 直接投资
七、资产交割过渡期合并利润表项目注释
（说明：报告期指资产交割过渡期，即自 2016 年 6 月 1 日起至 2017 年 7 月 31 日止。以下
注释项目除特别注明之外，金额单位为人民币元）
注释1．营业收入和营业成本
1．营业收入、营业成本
报告期数
项 目
营业收入 营业成本
主营业务 1,277,737,037.83 923,036,997.41
其他业务 17,329,209.08 7,641,560.80
合 计 1,295,066,246.91 930,678,558.21
2．主营业务（分行业）
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报告期数
行业名称
营业收入 营业成本
房地产开发 927,722,665.75 588,323,194.22
物业管理服务 339,689,252.71 328,250,292.56
旅游酒店服务 10,325,119.37 6,463,510.63
合 计 1,277,737,037.83 923,036,997.41
3．主营业务（分地区）
报告期数
地区名称
营业收入 营业成本
海南 335,284,649.91 324,812,160.11
黑龙江 9,916,036.80 5,999,313.13
湖北 928,446,470.96 588,929,899.20
上海 4,089,880.16 3,295,624.97
合 计 1,277,737,037.83 923,036,997.41
注释2．税金及附加
项 目 报告期数
营业税 27,819,073.87
城市维护建设税 4,314,123.23
教育费附加 2,821,548.63
土地增值税 63,215,075.64
其他税费 1,232,126.83
合 计 99,401,948.20
注：该科目应核算的是企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加、
地方教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。本公司的其他税
费是印花税、房产税、土地使用税、车船税等。
注释3．销售费用
项 目 报告期数
职工薪酬 1,041,313.23
广告费 823,182.00
修理费 1,732,575.00
销售服务费 8,400,000.00
其他 670,637.46
合计 12,667,707.69
财务报表附注 第 28 页
海南珠江控股股份有限公司
资产交割过渡期合并利润表附注
2016 年 6 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日
注释4．管理费用
项 目 报告期数
职工薪酬 29,678,077.06
折旧费 18,503,929.96
业务招待费 2,617,962.19
差旅费 1,748,186.18
无形资产摊销 187,610.52
修理费 745,068.02
保险费 647,221.91
聘请中介机构费 6,247,269.09
装修费摊销 1,759,978.12
交通费 1,156,239.47
办公费 884,932.27
租赁费 3,451,383.87
服务费 1,431,707.33
诉讼费 833,939.94
会议费 1,395,322.11
其他 338,250.00
合计 71,627,078.04
注释5．财务费用
类 别 报告期数
利息支出 31,899,630.21
减：利息收入 574,567.32
其他 602,781.57
合计 31,927,844.46
注释6．资产减值损失
项 目 报告期数
坏账损失 29,361,528.26
存货跌价损失 5,234,010.48
在建工程减值损失 1,167,333.33
合计 35,762,872.07
注释7．投资收益
项 目 报告期数
权益法核算的长期股权投资收益 -2,466,440.22
其他 96,515.33
合计 -2,369,924.89
财务报表附注 第 29 页
海南珠江控股股份有限公司
资产交割过渡期合并利润表附注
2016 年 6 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日
注释8．营业外收入
项 目 报告期数
非流动资产处置利得合计 168,799.75
其中：固定资产处置利得 168,799.75
盘盈利得 3,749.60
违约赔偿收入 24,200.00
其他利得 782,413.48
合计 979,162.83
注释9．营业外支出
项 目 报告期数
非流动资产处置损失合计 89,282.36
其中：固定资产处置损失 82,878.94
无形资产处置利得 6,403.42
对外捐赠 11,000.00
罚款支出 4,736.29
赔偿金、违约金及罚款支出 6,700,085.70
其他支出 845,086.62
合计 7,650,190.97
注释10．所得税费用
项 目 报告期数
当期所得税费用 50,897,490.52
递延所得税费用 -5,022,039.18
合计 45,875,451.34
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
海南珠江控股股份有限公司
（公章）
二〇一七年九月二十七日
财务报表附注 第 30 页
