关于张志勇持有的房地产租赁合同所涉及的合同期内北京市通州区
景盛中街 17 号院 3 号楼 1 至 5 层 101 室等 13 处房地产租金折现价值
说明
根据我公司（即北京数知科技股份有限公司）、鲜美乐国际食品（北京）有
限公司及张志勇签订的《经营权抵账协议书》，鲜美乐国际食品（北京）有限公
司、张志勇及我公司三方达成一致约定，张志勇将与鲜美乐国际食品（北京）有
限公司签订的《房屋租赁合同》所对应的物业经营权冲抵清偿张志勇占用我公司
的资金。
1、合同期内 20 年租金
根据我公司委托的中联资产评估集团（浙江）有限公司出具的资产评估报告，
张志勇持有的房地产租赁合同合同期内北京市通州区景盛中街 17 号院 3 号楼 1
至 5 层 101 室等 13 处房地产的租金明细如下表：
2021 年 6 月至 2022 年 6月至 2023 年 6月至 2024 年 6月至 2025 年 6月至 2026 年 6 月至
项目
2022 年 5 月 2023 年 5 月 2024 年 5 月 2025 年 5 月 2026 年 5 月 2027 年 5 月
建筑面积（㎡） 28,374.59 28,374.59 28,374.59 28,374.59 28,374.59 28,374.59
期数（月） 12 12 12 12 12 12
租金单价（元/天） 1.40 1.48 1.53 1.59 1.69 1.85
租金收入（万元） 1451.68 1531.41 1587.22 1651.22 1753.19 1913.62
2027 年 6 月至 2028 年 6月至 2029 年 6月至 2030 年 6月至 2031 年 6月至 2032 年 6 月至
项目
2028 年 5 月 2029 年 5 月 2030 年 5 月 2031 年 5 月 2032 年 5 月 2033 年 5 月
建筑面积（㎡） 28,374.59 28,374.59 28,374.59 28,374.59 28,374.59 28,374.59
期数（月） 12 12 12 12 12 12
租金单价（元/天） 1.96 2.06 2.16 2.27 2.38 2.49
租金收入（万元） 2,029.82 2,128.57 2,235.03 2,345.91 2,468.28 2,583.70
2033 年 6 月至 2034 年 6月至 2035 年 6月至 2036 年 6月至 2037 年 6月至 2038 年 6 月至
项目
2034 年 5 月 2035 年 5 月 2036 年 5 月 2037 年 5 月 2038 年 5 月 2039 年 5 月
建筑面积（㎡） 28,374.59 28,374.59 28,374.59 28,374.59 28,374.59 28,374.59
期数（月） 12 12 12 12 12 12
租金单价（元/天） 2.62 2.75 2.91 3.05 3.20 3.36
租金收入（万元） 2,712.20 2,851.53 3,017.11 3,158.48 3,315.03 3,479.91
2039 年 6 月至 2040 年 6月至
项目
2040 年 5 月 2041 年 5 月
建筑面积（㎡） 28,374.59 28,374.59
期数（月） 12 12
租金单价（元/天） 3.54 3.70
租金收入（万元） 3,662.62 3,834.10
2、确定折现率
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
a.经查询中国国债收益率如下表：
中国国债收益率
日期 期限 当日(%)
3月 1.86
6月 2.15
1年 2.47
2年 2.75
2021-6-15 3年 2.85
5年 3
7年 3.12
10 年 3.12
30 年 3.66
张志勇签订的租赁合同期限为 20 年，则选择 10 年-30 年期国债平均收益率
作为无风险利率，即 rf＝（3.12+3.66）/2=3.39%。
b.风险报酬率根据房地产风险程度确定取 3.75%
折现率=3.39%＋3.75%=7.14%
3、收益年限及收益价值
根据张志勇与鲜美乐国际食品（北京）有限公司于 2021 年 6 月 15 日签订《房
屋租赁合同》（编号：顺景租字第【202106001】号），租期为 2021 年 6 月 15
日至 2041 年 6 月 14 日，共计 20 年，故本次按照租期年限确定收益期。
合同期内房地产年租金折现明细表
2021 年 6 月至 2022 年 6 月至 2023 年 6 月至 2024 年 6 月至 2025 年 6 月至
内容 单位
2022 年 5 月 2023 年 5 月 2024 年 5 月 2025 年 5 月 2026 年 5 月
年租金收益(A) 元/年 14,516,800.00 15,314,100.00 15,872,200.00 16,512,200.00 17,531,900.00
报酬率（折现率） 7.14% 7.14% 7.14% 7.14% 7.14%
折现期 年 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00
折现值 元 14,516,800.00 14,293,541.16 13,827,187.22 13,426,104.22 13,305,230.93
2026 年 6 月至 2027 年 6 月至 2028 年 6 月至 2029 年 6 月至 2030 年 6 月至
内容 单位
2027 年 5 月 2028 年 5 月 2029 年 5 月 2030 年 5 月 2031 年 5 月
年租金收益(A) 元/年 19,136,200.00 20,298,100.00 21,285,700.00 22,350,300.00 23,459,100.00
报酬率（折现率） 7.14% 7.14% 7.14% 7.14% 7.14%
折现期 年 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00
折现值 元 13,554,936.62 13,419,784.31 13,134,890.08 12,872,716.97 12,610,914.12
2031 年 6 月至 2032 年 6 月至 2033 年 6 月至 2034 年 6 月至 2035 年 6 月至
内容 单位
2032 年 5 月 2033 年 5 月 2034 年 5 月 2035 年 5 月 2036 年 5 月
年租金收益(A) 元/年 24,682,800.00 25,837,000.00 27,121,900.00 28,515,200.00 30,171,100.00
报酬率（折现率） 7.14% 7.14% 7.14% 7.14% 7.14%
折现期 年 10.00 11.00 12.00 13.00 14.00
折现值 元 12,384,486.49 12,099,683.85 11,854,968.54 11,633,357.53 11,488,627.70
2036 年 6 月至 2037 年 6 月至 2038 年 6 月至 2039 年 6 月至 2040 年 6 月至
内容 单位
2037 年 5 月 2038 年 5 月 2039 年 5 月 2040 年 5 月 2041 年 5 月
年租金收益(A) 元/年 31,584,800.00 33,150,300.00 34,799,000.00 36,626,200.00 38,341,000.00
报酬率（折现率） 7.14% 7.14% 7.14% 7.14% 7.14%
折现期 年 15.00 16.00 17.00 18.00 19.00
折现值 元 11,225,443.30 10,996,669.95 10,774,294.68 10,584,304.02 10,341,469.06
租金收益折现总
元 248,345,410.75
值
北京数知科技股份有限公司
2021 年 9 月 22 日