本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
北京太空板业股份有限公司拟转让股权涉及的恒
元建筑板业有限公司股东全部权益价值
评估报告
开元评报字[2018]005号
共 1 册，第 1 册
开元资产评估有限公司
CAREA Assets AppraisalCo. , Ltd
二零一八年一月十五日
北京太空板业股份有限公司拟转让股权涉及的恒元建筑板业有限公司股东全部权益价值评估报告
目 录
声 明 ---------------------------------------------------- 2
资 产 评 估 报 告 摘 要 ------------------------------------------- 4
评 估 报 告 ------------------------------------------------ 7
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用 人 ------------------------------------------------------- 7
二 、 评 估 目 的 ---------------------------------------------- 15
三 、 评 估 对 象 和 评 估 范 围 ------------------------------------ 15
四 、 价 值 类 型 及 其 定 义 -------------------------------------- 16
五 、 评 估 基 准 日 -------------------------------------------- 16
六 、 评 估 依 据 ---------------------------------------------- 17
七 、 评 估 方 法 ---------------------------------------------- 19
八 、 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 -------------------------------- 30
九 、 评 估 假 设 ---------------------------------------------- 31
十 、 评 估 结 论 ---------------------------------------------- 33
十 一 、 特 别 事 项 说 明 ---------------------------------------- 35
十 二 、 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 -------------------------------- 35
十 三 、 评 估 报 告 日 ------------------------------------------ 36
资 产 评 估 报 告 附 件 ------------------------------ 38
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北京太空板业股份有限公司拟转让股权涉及的恒元建筑板业有限公司股东全部权益价值评估报告
声 明
一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
二、委托人或者其他资产评估报告的使用人应当按照法律、行政法规规定和本评估
报告载明的使用范围依法使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告的使用人
违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及签字资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人
和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为本评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实
现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断 和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假
设、限制条件、 特别事项说明和使用限制及其对评估结论的影响。并根据评估基准日
后的资产状况和市场变化情况在本评估报告有效使用期内合理使用本评估报告及其评
估结论；
当上述评估假设、限定条件、特别事项及未来经济环境发生较大变化时，应慎重使
用本评估报告及其评估结论，或者重新进行评估。因使用不当造成的后果与本资产评估
机构及签字资产评估师无关。
六、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、
客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、本次评估的评估对象所涉及的资产、负债清单由委托人和相关当事人申报并经
其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和相关当事人依法对其所提供资
料的真实性、合法性、完整性负责；因委托人和相关当事人提供虚假或不实法律权属证
明、财务会计信息或者其他相关资料，本资产评估机构执业人员履行正常核查程序未发
现所导致法律后果由委托人和相关当事人负责。
八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期
的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉 及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉 及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提
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请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据合计存在尾数差异，系因电脑处
理各明细数据万元取整时四舍五入所致，以汇总数据为准。
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北京太空板业股份有限公司拟转让股权涉及的
恒元建筑板业有限公司股东全部权益价值
资产评估报告摘要
开元评报字[2018]005 号
北京太空板业股份有限公司：
开元资产评估有限公司受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准
则的相关规定，坚持独立、客观、公正原则，采用资产基础法（成本法），按照必要
的评估程序，对贵公司拟转让股权事宜涉及的恒元建筑板业有限公司股东全部权益在
2017 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 评估目的
北京太空板业股份有限公司拟股权转让事宜，需对该经济行为所涉及的恒元建筑
板业有限公司于评估基准日 2017 年 09 月 30 日的股东全部权益的市场价值进行评估，
以满足委托人拟实施上述经济行为的需要。
本次评估的目的是为北京太空板业股份有限公司提供拟转让股权事宜涉及的恒
元建筑板业有限公司的股东全部权益于评估基准日 2017 年 9 月 30 日的市场价值参
考依据。
二、 评估对象和范围
本次评估的对象为恒元建筑板业有限公司于评估基准日 2017 年 9 月 30 日的股
东全部权益价值。本次评估对象与经济行为所涉及的评估对象一致。
评估范围是恒元建筑板业有限公司于 2017 年 9 月 30 日全部资产和负债。
三、 价值类型
本次评估选取市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
四、 评估基准日
本报告的评估基准日为 2017 年 9 月 30 日。
五、 评估方法
本次采用资产基础法（成本法）进行评估，以资产基础法的评估结果作为最终评
估结论。
六、 评估结论
截至评估基准日 2017 年 9 月 30 日，被评估单位申报的经中兴财光华会计师事
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务所（特殊普通合伙）审计确认的资产总额为 36,185.85 万元，负债总额为 9,572.25
万元，股东全部权益的账面值为 26,613.60 万元；
经评估，恒元建筑板业有限公司的股东全部权益于评估基准日 2017 年 9 月 30
日的市场价值评估值为 27,479.67 万元，评估增值 866.07 万元，增值率为 3.25%。
按现行规定，本评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用期从评估
基准日起计算。
本评估报告的合法使用者在使用本评估报告及其评估结论时，应特别注意本评估
报告所载明的假设条件、限制条件、特别事项（期后重大事项）及其对评估结果的影
响。
七、特别事项说明
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
无。
（二）权属资料不全面或可能存在瑕疵的情形
截止评估基准日，被评估单位部分房屋未办理产权情况，具体明细如下：
未办理产权房屋一览表
建筑物名称 建成年月 建筑面积（m2） 建筑结构 备注
配料中心 2011 年 8 月 2,008.50 轻钢结构 产权证书正在办理中
职工宿舍 2013 年 12 日 3,028.16 钢混结构 产权证书正在办理中
以上建筑物所有权均归恒元建筑板业有限公司所有，若出现产权纠纷等情况，均
由恒元建筑板业有限公司承担。
（三）评估程序受到限制的情况
无。
（四）评估资料不完整的情况
无。
（五）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象
的关系
无。
（七）评估基准日至评估报告日之间发生的可能对评估结论产生影响的事项
无。
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（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的瑕疵情
形
无。
八、资产评估报告日
资产评估报告日是评估结论最终形成日，本评估报告的报告日为 2018 年 1 月 15
日。
以上内容摘要评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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北京太空板业股份有限公司拟转让股权涉及的
恒元建筑板业有限公司股东全部权益价值
评 估 报 告
开元评报字[2018]005 号
北京太空板业股份有限公司：
开元资产评估有限公司受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准
则的相关规定，坚持独立、客观、公正原则，采用资产基础法（成本法），按照必要
的评估程序，对贵公司拟转让股权事宜涉及的恒元建筑板业有限公司股东全部权益在
2017 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
（一）委托人简介
本次评估的委托人是北京太空板业股份有限公司，其概况如下
统一社会信用代码： 9111000070038501XJ
企业名称： 北京太空板业股份有限公司
类 型： 股份有限公司(上市)
股票简称：太空板业，证券代码：300344.SZ，上市地：深圳证券交易所
法定代表人：樊立
注册资本： 33774.72 万元人民币
成立日期：1999-08-25
营业期限：1999-08-25 日至长久
住 所：北京市丰台区科学城中核路 1 号 3 号楼 12 层
经营范围： 制造：轻质水泥复合板、网架、钢结构、建筑材料；销售、安装：
轻质水泥复合板、网架、钢结构、建筑材料；建设工程项目管理；技术开发、技术转
让、技术服务、技术咨询；货物进出口、技术进出口、代理进出口；计算机软件开发；
销售计算机、软件及辅助设备。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法
须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业
政策禁止和限制类项目的经营活动。）
(二)被评估单位概况
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1、被评估单位基本情况
（1）主要登记事项
统一社会信用代码：91130230699238409N
企业名称：恒元建筑板业有限公司
类型：其他有限责任公司
法定代表人：卢更生
注册资本：29000.000000 万人民币
成立日期：2010 年 01 月 05 日
营业期限：2010 年 01 月 05 日至 2030 年 01 月 04 日
住所：曹妃甸工业区高新技术产业园区
经营范围：轻质水泥复合板、网架、钢结构制造、安装、销售及相关技术开发、
技术转让、技术服务；货物进出口业务（国家法律法规规定禁止的项目不得经营，限
制的项目取得许可后方可经营）。
（2）历史沿革、主要股东及持股比例、产权结构和经营管理结构
1）历史沿革
①2010 年 01 月 05 日，工商行政管理局核准了恒元建筑板业有限公司的设立登
记，恒元建筑板业有限公司设立时的注册资本为 10,000.00 万元，其中北京太空板业
股份有限公司出资 9,900 万元，占总股本的 99%；北京斯曼德建材技术发展有限公司
出资 100 万元，占总股本的 1%。
②2012 年 8 月 28 日，被评估单位根据股东会决议新增注册资本 15,000 万元，
变更后注册资本为 25,000 万元。新增注册资本由北京太空板业股份有限公司和北京
斯曼德建材技术发展有限公司共同认缴，其中北京太空板业股份有限公司认缴新增注
册资本 14,850 万元，北京斯曼德建材技术发展有限公司认缴新增注册资本 150 万元。
经北京兴华会计师事务所于 2012 年 8 月 31 日出具的（2012）京会兴验字第 01010183
号《验资报告》验证确认。本次增资后，股权结构如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 持股比例 出资形式
1 北京太空板业股份有限公司 24,750.00 99% 货币
2 北京斯曼德建材技术发展有限公司 250.00 1% 货币
合计 - 25,000.00 100% -
②2013 年 7 月 10 日，恒元建筑板业有限公司召开股东会，同意北京太空板业股
份有限公司增资人民币 3,960.00 万元，北京斯曼德建材技术发展有限公司增资人民
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币 40 万元，公司注册资本由 25,000.00 万元，增加到 29,000.00 万元。上述转让完
成后恒元建筑板业有限公司股权结构如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 持股比例 出资形式
1 北京太空板业股份有限公司 28,710.00 99% 货币
2 北京斯曼德建材技术发展有限公司 290.00 1% 货币
合计 - 29,000.00 100.00% -
本次增资由北京兴华会计师事务所于 2013 年 7 月 13 日出具（2013）京会兴验
字第 01010175 号验资报告验证。
2）产权结构及旗下子公司情况
无。
3）股东及持股比例
被评估单位于评估基准日的股东名称、持股数量和持股比例等相关信息如下表所
示：
注册资本（万 持股比例
股东名称 股东住所 主要经营范围
元） (%)
制造：轻质水泥复合板、网架、钢结构、建筑材料；销售、
安装：轻质水泥复合板、网架、钢结构、建筑材料；建设
北京市丰台 工程项目管理；技术开发、技术转让、技术服务、技术咨
北京太空板
区科学城中 询；货物进出口、技术进出口、代理进出口；计算机软件
业股份有限 28,710.00 99
核路 1 号 3 开发；销售计算机、软件及辅助设备。（企业依法自主选
公司
号楼 12 层 择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相
关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市
产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
北京市丰台 泡沫水泥制品、设备、材料的技术开发、技术服务、设计；
北京斯曼德 区中核路 3 销售自行开发后的产品。(企业依法自主选择经营项目，
建材技术发 号院 3 号楼 开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后 290.00 1
展有限公司 12 层 1210 依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止
室【园区】 和限制类项目的经营活动。)
合计 - - 29,000.00 100.00
2、被评估单位近期的资产、财务状况和经营业绩如下：
（1）资产负债表（单位：元）
项 目 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 9 月 30 日
总资产 339,769,901.62 333,524,691.23 361,858,475.31
总负债 33,732,062.16 51,662,686.40 95,722,452.70
股东权益 306,037,839,.46 281,862,004.83 266,136,022.61
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（2）利润表（单位：元）
项 目 2015年度 2016年度 2017年1-9月
营业收入 6,779,320.86 9,463,306.52 11,382,240.77
营业利润 -21,778,382.41 -25,642,052.94 -16,259,360.80
利润总额 -21,726,302.90 -25,575,047.61 -16,254,320.95
净利润 -19,345,586.57 -24,175,834.63 -15,725,982.22
2016年度及基准日财务数据已经中兴财光会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出
具中兴财光华审会字[2017]第319039号审计报告。
3、被评估单位的业务经营情况
恒元建筑板业有限公司是北京太空板业股份有限公司控股子公司，注册资金29000
万元人民币。主营轻质水泥复合板、网架、钢结构制造、安装、销售及相关技术开发、
技术转让、技术服务等。
4、被评估单位的重要资产状况
本次清查并申报评估的实物资产为存货、固定资产、无形资产。
被评估单位存货账面值37,496,380.73元，其中：原材料账面值为3,596,134.63 元、
周转材料账面值为318,677.41元、生产成本账面值为1,855,713.14元、库存商品账面值
为31,725,855.55元，主要分布在厂区内。
公司固定资产为房屋（构）建筑物、机器设备、运输设备、电子设备。
被评估单位房屋（构）建筑物账面值为216,857,130.67元，为恒元建筑板业有限公
司所申报的房屋（构）建筑物位于被评估单位厂区内，评估范围内的（构）建筑物厂房，
维护保养状况一般，处于正常使用状态。
设备类固定资产账面价值为31,519,733.36元，包括机器设备、运输设备和电子设
备，主要分布在公司厂房及办公场所等，维护保养较好、性能满足正常办公及经营使用。
无形资产账面价值24,914,481.44元,为被评估单位以出让方式取得的一宗土地使
用权，为恒元建筑板业有限公司所有，权属清晰、无异议。
5、被评估单位现采用的主要会计政策：
⑴ 会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；
⑵ 记账本位币：以人民币为记账本位币；
⑶ 会计制度：执行2006年2月公布的企业会计准则、《企业会计制度》及其补充
规定；
⑷ 记账基础和计价原则：会计核算以权责发生制为基础，除某些金融工具投资性
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房地产外，均以历史成本为计价原则；
⑸ 坏账损失的核算方法：采用账龄分析法及个别计提法计提坏账准备；
⑹ 存货计价方法：存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成
本和其他成本。存货发出时按月末一次加权平均法计价。期末对存货进行全面清查后，
按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
⑺ 固定资产及折旧：固定资产计量基础为按照成本进行初始计量并按月计提折旧。
固定资产的折旧方法为年限平均法。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 40 5 2.375
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
运输设备 年限平均法 6 5 15.83
办公及其他设备 年限平均法 5 5 19.00
⑻ 无形资产：无形资产是指公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性
资产。包括软件等。
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预
定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具
有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确
定的无形资产。
（9）主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 17%\6%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育附加 应纳流转税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
6、被评估单位所在行业现状与发展前景
我国是能源消耗大国，建筑与工业、交通是能源消耗的三大主要领域。据住房建设
部统计信息显示，我国建筑的能耗（包括建材生产、建造能耗、生活能耗、采暖空调等）
约占全社会总能耗 33.3%，而运营过程中的能耗占建筑能耗的70%，建筑业的二氧化
碳排放占全国总体碳排放的 43.7%。随着城镇化进程的加快，建筑领域的能源消耗量
还将持续增长。因此，转变建筑领域发展模式，推广绿色建筑，建设生态城市，不仅是
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节能减排和应对气候变化的重要举措，也将有效改善民生，对促进新兴产业发展、转变
经济发展方式以及生态文明建设具有至关重要的意义。近年我国绿色建筑发展已驶入快
车道，每年以近乎翻番的速度增长，各地生态城市建设也进行得如火如荼，随着国家政
策、技术标准体系逐步建立完善、国家新型城镇化建设的推进，未来我国绿色建筑、生
态城市发展将继续保持迅猛发展态势，由此将给绿色建筑咨询、生态城市规划等绿色工
程技术服务行业带来巨大的市场需求。
①政策、技术体系的逐步完善为绿色建筑、生态城市发展提供坚实基础。国家《绿
色建筑行动方案》等政策对我国绿色建筑、生态城市的建设提出了明确的目标和要求。
北京、上海、江苏等超过 20 个省、市也先后出台了地方绿色建筑行动方案，部分地
方实行比国家更严格标准，如北京、深圳要求全部新建建筑必须执行绿色建筑标准；在
财政奖励方面，北京、上海、江苏、山东、陕西、西安、青岛等多地制定了地方财政奖
励政策；新版《绿色建筑评价标准》已于 2015 年 1 月实施，除该总体标准外，包括
工业建筑、施工、民用建筑、医院建筑、超高层建筑等细类评价标准或设计规范也先后
制定并出台，2014 年 4 月，由中国和英国合作编制的《低碳生态城市规划方法》正
式发布。《既有建筑改造绿色评价标准》、《绿色饭店建筑评价标准》、《绿色博览建
筑评价标准》等正在编制过程中。绿色建筑发展机制、体系的不断建立完善，将有助于
形成完整的绿色建筑产业链，促进行业更好更快发展。
②国家新型城镇化建设将助推绿色建筑、生态城市发展
2014 年 3 月，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》。
该规划提出要把生态文明理念全面融入城镇化进程和城市发展，着力推进绿色发展、循
环发展、低碳发展，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环境保护和生态修复，
减少对自然的干扰和损害，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式，加
快绿色城市建设。同时，将绿色建筑、绿色建材，建筑工业化等列入发展重点，并倡导
绿色出行。国家新型城镇化建设将为绿色建筑、生态城市的规模化、快速发展提供重大
机遇。
③建筑产业化加速推进将促进绿色建筑市场快速发展
建筑产业化是利用标准化设计、工业化生产、装配式施工和信息化管理等方法来建
造、使用和管理建筑，其优势体现在加快建设速度、降低能源和资源消耗浪费、减少污
染，提升建筑质量等，是建筑工业化发展的趋势。2010 年以来，北京、沈阳、深圳、
上海等不少地方都纷纷出台了相关的技术、经济政策，住宅产业化进程的正迅速加快。
万科集团、长沙远大、中南建设、黑龙江宇辉等一大批企业积极开展住宅建筑工业化技
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术的研发和工程实践并取得了一定的科研成果。目前全国有超过 30 家建筑工业化基
地落成。建筑产业化逐步具备规模化推广发展的条件，未来随着其加速推进应用，将有
利于高质量的大规模绿色施工，加快绿色建筑的推广普及。
④既有建筑绿色化改造市场广阔
我国既有建筑面积达 500 多亿平方米 ，由于建造标准和年代不同，这些既有建
筑的环境性和节能性普遍较低。截至 2013 年 12 月末，既有建筑改造后获得绿色建
筑标识的总建筑面积仅占总绿色建筑面积大约 1%左右。绝大部分的非绿色既有建筑都
存在资源消耗水平偏高、环境负面影响偏大、工作生活环境亟待改善、使用功能有待提
升等方面的问题。拆除使用年限较短的非绿色存量建筑，不仅是对资源和能源的极大浪
费，而且还会造成环境的二次污染和破坏。因此，在综合检测和评定的基础上对既有建
筑进行绿色化改造是解决我国存量耗能建筑的最好途径之一，该领域市场空间广阔。
2）市场容量
①绿色建筑咨询
我国绿色建筑设计咨询业务产值达到12.9亿元。目前，我国绿色建筑数量规模还很
小，我国绿色建筑标识数量增长81%，面积增长112.3%，绿色建筑发展正处于快速增
长阶段，未来我国绿色建筑设计咨询业务市场规模还将有较大幅度提升。
②生态城市规划
生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方
面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。十八届三中全会进一步加强
了生态文明建设的论述。中组部下发的《关于改进地方党政领导班子和领导干部政绩考
核工作的通知》明确指出要完善干部政绩考核评价指标，将生态文明建设、可持续的经
济发展和民生改善等作为考核评价的重要内容。我国各级政府日益重视生态文明建设，
越来越多的地方已要求将生态指标纳入城市规划之中。
目前我国尚未有对全国生态城市规划市场规模的权威统计。根据民政部发布的
《2015 年社会服务发展统计公报》，截至 2015 年底，全国共有省级行政区划单位 34
个，地级行政区划单位 334 个，县级行政区划单位 2,580 个，乡级行政区划单位
39,789 个。除去乡级行政区划单位，仅考虑地级和县级行政区划单位合计 2,914 个，
如果按每个市\县每年平均仅要开展 1 个生态城市（区）规划项目、每个项目平均 100
万元进行保守预测，我国每年绿色生态城市规划市场规模约30 亿元。
7.影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素
建筑行业面临发展低迷和竞争加剧的双重压力，建筑行业产值利润率（利润总额/
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总产值）近10年一直在3.5%左右徘徊，属于微利行业，营改增短期对行业利润影响大；
多个细分领域业务呈现萎缩状态，很多细分领域的传统业务日薄西山。眼下，许多城市
的建筑行业并不景气，产能过剩、通胀、产出低效、政府负债过大，着实让调控部门对
于整个行业束手无策，房地产的走势也令人费解。前三季度全国建筑业总产值为125792
亿元，与上年同期相比，仅增长6.7%，增速继续放缓。全国建筑业房屋建筑施工面积
107.8亿平方米，同比仅增长1.6%。民间资本投资断崖式下跌，1-11月，民间投资仅增
长2.9%，7、8月份，一度跌至2.1%。建筑行业不景气，许多农民工面临失业潮；资金
链断裂，不少民营建企不能如期开工，甚至面临破产潮。
建筑工业化，即工厂进行大批量生产墙体等标准化的建筑构件，或采用建筑模板等
其他工业化手段，现场进行机械化施工安装的新建筑方式。目前建筑工业化的路径有：
钢结构建筑、预制混凝土建筑、3D打印建筑等。经过五、六十年的发展，相关技术已
经成熟，且建造成本高于传统建造方式的劣势也在逐渐消除，建筑工业化在国际上已经
得到了广泛推广和应用，然而，当前，中国建筑业工业化发展缺乏统一标准，产业链尚
未形成，相关配套政策也不够完善；企业创新能力不足，研发投入不足；业务运营系统
不强，大数据运营能力弱，效率低下，成本偏高，无法应对个性化定制和大规模工程实
施，导致工业化建筑在我国总体规模和占比仍较低，目前，装配式建筑在新建建筑面积
中的比例不足5%。
宏观经济发展进入新常态，建筑行业也结束了高速发展时代，转型升级成为许多建
筑企业不得不思考的问题。首先在建造模式上，传统高耗能、高污染的建造模式已很难
使用绿色发展的道路，新型建造模式需要得到全面推广。在“十三五”期间，国家将加
大新型建造模式的推广力度。国务院发布的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》
（国发[2016]8号）中指出：推进既有建筑供热计量和节能改造，对大型公共建筑和政
府投资的各类建筑全面执行绿色建筑标准和认证，积极推广应用绿色新型建材、装配式
建筑和钢结构建筑。9月份发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发
[2016]71号）再次指出：发展装配式建筑是建造方式的重大变革，是推进供给侧结构性
改革和新型城镇化发展的重要举措。并明确了工作目标，力争用10年左右的时间，使
装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。同时，逐步完善法律法规、技术标准和监
管体系，推动形成一批设计、施工、部品部件规模化生产企业，具有现代装配建造水平
的工程总承包企业以及与之相适应的专业化技能队伍。
各地区、各部门要高度重视深化建筑业改革工作，健全工作机制，明确任务分工，
及时研究解决建筑业改革发展中的重大问题，完善相关政策，确保按期完成各项改革任
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务。加快推动修订建筑法、招投标法等法律，完善相关法律法规。充分发挥协会商会熟
悉行业、贴近企业的优势，及时反映企业诉求，反馈政策落实情况，发挥好规范行业秩
序、建立从业人员为准则、促进企业诚信经营等方面的自律作用。
8、委托人与被评估单位的关系
委托人为被评估单位的控股母公司。
（二） 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
根据与委托人签署的资产评估委托合同，本资产评估报告未约定其他使用人，仅
供委托人实施评估目的对应的经济行为时参考，以及按国家法律法规规定的报送国有
资产管理部门、证券监督管理部门等。
二、评估目的
北京太空板业股份有限公司拟股权转让事宜，需对该经济行为所涉及的恒元建筑
板业有限公司于评估基准日 2017 年 09 月 30 日的股东全部权益的市场价值进行评估，
以满足委托人拟实施上述经济行为的需要。故：
本次评估的目的是为北京太空板业股份有限公司提供拟转让股权事宜涉及的恒
元建筑板业有限公司的股东全部权益于评估基准日 2017 年 9 月 30 日的市场价值参
考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）委托评估的评估对象和评估范围
本次评估的对象为恒元建筑板业有限公司于评估基准日 2017 年 9 月 30 日的股
东全部权益价值。本次委托评估的评估范围是恒元建筑板业有限公司于评估基准日拥
有的全部资产和承担的全部负债，具体情况如下：
截止至评估基准日，公司经审计总资产账面价值为 36,185.85 万元（其中：流动
资产 8,018.67 万元、固定资产 24,837.69 万元,在建工程 314.81 万元、无形资产
2,491.45 万元，其他非流动资产 523.23 万元），总负债账面价值为 9,572.25 万元（其
中流动负债账面价值为 9,572.25 万元），股东全部权益 26,613.60 万元。详见《资
产清查评估明细表》。
委托评估对象和评估范围 与委托人拟实施的经济行为所涉及的评估对象和评估
范围一致。评估范围内的各类资产和负债于评估基准日的账面值及被评估单位
2016 年度及评估基准日会计报表业经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审
计，并出具的“中兴财光华审会[2017]第 319039 号”无保留意见的《审计报告》。
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（二）被评估单位申报的表外资产的类型、数量
本次申报评估的资产全部为企业账面已记录的资产，无其他对评估对象价值有重
大影响的表外资产和可辨认无形资产。
（三）引用其他机构出具的报告结论情况
本次评估为本机构独立完成，没有引用其他机构出具报告结论的情况。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
在资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料
的收集情况等相关条件 、经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论的价值类型
选取达成一致意见的前提下，选定市场价值作为本次评估的评估结论的价值类型。
（二）市场价值的定义
本资产评估报告所称市场价值是指在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在
各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的
价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估的评估基准日是 2017 年 9 月 30 日。该评估基准日由委托人选定并与
本次评估的《资产评估委托合同》载明的评估基准日一致。
在与资产评估机构及资产评估师进行充分沟通的基础上，委托人于确定评估基准
日时主要考虑了以下因素：
1.评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估
基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服
务于评估目的。
2.评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为计划实施日期接近的会计报
告日，使资产评估专业人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债和整体
情况，并尽可能避免因利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用率等方面的变
化对评估结论的影响，以利于资产评估专业人员进行系统的现场调查、收集评估资料、
评定估算等评估程序的履行。
3.评估基准日尽可能与资产评估专业人员实际实施现场调查的日期接近，使资产
评估专业人员能更好的把握评估对象所包含的资产、负债和企业整体于评估基准日的
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状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的价值。
六、评估依据
（一） 经济行为依据
委托人与评估公司签署的《资产评估委托合同》；
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第 46 号，2016 年
7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2、《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第六次会议修正）；
3.《中华人民共和国证券法》（2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第十次会议《关于修改<中华人民共和国保险法>等五部法律的决定》第三次
修正）；
4.《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大
会第五次会议通过）；
5.《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）；
6.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50
号，经财政部、国家税务总局令第65号修订）；
7.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税
〔2016〕36号)；
8.《中华人民共和国土地管理法》(1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委
员会第四次会议修订)；
9.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大
会常务委员会第二十九次会议）；
10.《城镇土地估价规范》（GB/T 18508-2014 ）；
11.《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国第62号主席令，2007年10月1日起
执行)；
12.《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号 ，2007年10
月28日，自2008年1月1日起施行。2015年4月24日，第十二届全国人民代表大会常务
委员会第十四次会议通过对《中华人民共和国城乡规划法》作出修改）；
13.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号
发布1999年1月1日起施行）；
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14.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19
日国务院令第55号）；
15.其他与资产评估相关的法律、法规。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财政部财资[2017]43号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2017]31号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2017]32号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2017]34号）；
7. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2017]36号）；
8. 《资产评估执业准则——无形资产》（中评协[2017]37号）；
9. 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
10. 《资产评估准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
11. 《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2017]35号）；
12. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
13. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
14. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
（四）资产权属依据
1、被评估单位的出资合同、公司章程、验资报告、出资证明、营业执照等（复
印件）；
2、被评估单位提供的不动产权证书、车辆行驶证、固定资产购置发票等相关权
属证明资料；
3、被评估单位重要资产的购置发票、合同和相关资料等（复印件）；
4、其他相关权属依据
（五） 评估取价依据
1. 被评估单位评估基准日的会计报表及审计报告；
2. 委托人和被评估单位提供的历史与现行资产价格资料；
3. 资产评估专业人员通过市场调查及向生产厂商所收集的有关询价资料和参数资料；
4. 被评估单位所在行业的相关资料；
5. 北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
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6. 评估基准日的银行贷款利率、国债利率、赋税基准及税率等；
7. 《中国汽车网》；
8. 《汽车报废标准》及相关补充规定；
9. 机械工业信息研究院编制的2017年《中国机电产品报价手册》；
10. 《河北省建筑工程消耗量定额》（2012年）、《河北省安装工程消耗量定额》（2012
年）、《河北省建设工程费用定额》（2012年）及《唐山工程造价信息》（2012
年）；
11. 被评估单位的未来投资计划与发展规划；
12. 评估基准日证券市场有关资料；
13. 资产评估专业人员通过市场调查所收集的有关询价资料和参数资料；
14. 其他相关资料。
（六）其他参考依据
1．宏观经济分析资料；
2．行业统计资料及行业内专家研究报告；
3．被评估单位前三年及评估基准日财务资料以及评估价值日至报告出具日的财
务资料；
4．其他相关参考资料。
七、评估方法
（一）评估基本方法简介
资产评估基本方法是指评定估算资产价值所采用的途径、程序和技术手段的总
和。包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则——企业价值》及《企业国有资
产评估报告指南》 等资产评估准则规定的企业价值评估基本方法为收益法、市场法
和资产基础法（成本法）三种。
1、收益法
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评
估方法。常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法；股利折现法是将预期股利
进行折现以确定评估对象价值的具体方法，该方法通常适用于缺乏控制权的股东部分权
益价值的评估；现金流量折现法是将预期现金净流量进行折现以确定评估对象价值的具
体方法，包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型两种。
（1）企业自由现金流折现模型基本公式为：
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企业整体价值＝未来收益期内各期企业自由现金流量现值之和＋单独评估的非经
营性资产、溢余资产评估值＋预测期后价值评估值
即：
t
Ai At
P i 1 (1 r )i r(1 r )t B
其中：P - 评估对象整体价值；
r - 折现率；
t- 明确预测期；
Ai－明确预测期第i年预期企业自由现金流量；
At－未来第t年预期企业自由现金流量；
i－收益计算期；
n-收益预测期限。
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧及摊销＋利息×（1－所得税率）－资本性支
出－净营运资金追加额
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
（2）股权自由现金流折现模型基本公式为：
股东全部权益价值＝未来收益期内各期股权自由现金净流量现值之和＋单独评估
的非经营性资产、溢余资产评估总额
t
即： A At
P i (1 ir )i
1
r(1 r )t
B
式中：
P－股东全部权益价值；
r－折现率；
t- 明确预测期；
Ai－明确预测期第i年预期股权自由现金流量；
At－未来第t年预期股权自由现金流量；
i－收益计算期；
B－单独评估的非经营性资产、溢余资产评估总额。
股权自由现金流量＝税后净利润＋折旧及摊销－营运资金追加额－资本性支出+付
息债务增加（减：减少）
2.市场法
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企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析资本市场上与被评估单位处于同一或类似行业的
上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，
估算评估对象价值的具体方法。估算公式为：
评估对象价值=∑被评估单位相应价值指标×可比企业价值比率（或价值乘数）×调
整因素×权数
交易案例比较法是指获取并分析与被评估单位处于同一或类似行业的可比企业的
买卖、收购及合并案例资料，比较评估对象与该等可比交易案例的异同，考虑评估对象
与该等可比交易案例的差异因素及其对价值的影响，计算适当的价值比率，在与被评估
单位比较分析的基础上，得到“比准价格”进而估算评估对象市场价值的具体评估方法。
其估算公式为：
评估对象价值＝（比准价格1＋比准价格2＋比准价格3＋……＋比准价格n）/n
股东全部权益价值＝股权的市场价值
3.资产基础法（成本法）
企业价值评估中成本法称为资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债
表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方
法。其基本公式如下：
股东全部权益（净资产）价值＝各单项资产评估值总额－负债评估值总额
（二）评估方法的选取及其理由
资产评估师执行资产价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资
料收集情况等相关因素，审慎分析收益法、市场法和成本法（资产基础法）三种资产评
估基本方法的适用性，依法恰当地选择一种或多种资产评估基本方法进行评估。
1、评估基本方法的适用性分析
（1）收益法
1）收益法应用的前提条件：
①评估对象的未来收益可以预期并用货币计量；
②收益所对应的风险能够度量；
③收益期限能够确定或者合理预期；
①根据总体情况判断收益法的适用性。
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2）收益法适用性分析
①从被评估单位自身发展状况分析
被评估单位主营产品为水泥发泡板，主要应用于工业建筑，而工业建筑受国家固定
资产投资的影响比较大。近些年来，国家固定资产投资总额下降的趋势下，工业建筑行
业受到一定的冲击，相应地，导致对被评估单位的未来业绩无法准确地估计。被评估单
位主营产品可用于装配式建筑，但国家关于装配式建筑发展的政策2016年才发布，相
关规范延至2017年才形成，被评估单位确定了未来转型装配式建筑的方向，但转型是
否成功存在风险，未来收益状况存在不确定性。因此，不适宜采用收益法进行评估。
②被评估单位的未来收益可预测情况
收益法主要适用于对未来预期收益能力能做出相对合理和可靠估计的企业，一般要
求企业已进入稳定运营阶段，历史上有比较稳定的业绩，未来能够持续相对稳定的经营
等。从被评估单位最近经审计的会计报表数据来看，其未能形成稳定的经营业绩，其整
体获利能力所带来的预期收益难以用货币计量及合理预测。
③与被评估单位获取未来收益相关的风险预测情况
被评估单位的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其他风险。
资产评估专业人员经分析后认为上述风险不能够进行定性判断或粗略量化，不能为折现
率的估算提供基础。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估在理论上和实务上不适宜采
用收益法。
（2）市场法
1）市场法应用的前提条件：
①评估对象或者可比参照物具有公开的市场，以及相对活跃的交易；
②相关的交易信息及交易标的信息等相关资料是可以获得的。
2）市场法的适用性分析
①从股票市场的容量和活跃程度以及参考企业的数量方面判断
中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易的
上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条件。
根据中国上市公司网和WIND资讯网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经过
外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位处于
同一行业的上市公司较少，不能够满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”要求。
②从可比企业的可比性方面判断
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在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营范
围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据或交
易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象进行比
较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少，不能够满足市场法关于足够数量的可
比企业的“可比”要求。故不选取市场法进行评估。
（3）资产基础法（成本法）
1）成本法应用的前提条件：
①评估对象以持续使用为前提；
②评估对象具有与其重置成本相适应的，即当前或者预期的获利能力；
③能够合理地计算评估对象的重置成本及各项贬值。
2）资产基础法（成本法）的适用性分析
①从被评估资产数量的可确定性方面判断
被评估单位会计核算较健全，管理较为有序，委托评估的资产不仅可根据财务资料
和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。
②从被评估资产重置价格的可获取性方面判断
委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重置
价格可从其机器设备的生产厂家、存货的供应商、其他供货商的相关网站等多渠道获取。
③从被评估资产的成新率可估算性方面判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚可
使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑
其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估在理论上和实务上适宜采用
资产基础法（成本法）。
2.本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。评估对象于评估
基准日包含的资产及负债明确、且其为完整的收益主体，根据本次评估的评估目的、评
估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查与其他途径收集的
资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适用性分析等综合判
断，本次评估适宜选取资产基础法进行评估。
故本次评估选取收益法和资产基础法进行评估。
（三）评估技术思路及重要评估参数的确定
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1、资产基础法（成本法）评估的思路
(1)货币资金
以审核无误的账面值确定为评估值。
(2)应收账款、应收票据、应收利息、预付账款
通过核实原始凭证、发函询证，了解预付账款的发生时间，核实账面余额的数值，
并进行账龄分析和可收回性判断，以预计所能收回的相应货物形成资产或权利的价值
确定评估值。
(3)其他应收款
通过核实原始凭证、发函询证，了解其他应收款的发生时间，核实账面余额的数
值，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的款项或权利作为评估值。
(4)存货
①原材料：评估值根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运
杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用确定。经评估人员核实，账面库存原材
料购置的时间均为一年以内，账面值能反映评估基准日市场价值，因此以核实后账面
值作为评估值。
② 周转材料
在评估过程中，评估人员对价值量大的在库周转材料进行重点核查、逐项进行盘
点；对价值量小的在库周转材料进行抽查盘点。在盘点过程中，评估人员对其品质予
以关注，未发现存在毁损和残次周转材料的情况。
经履行盘点、核实等评估程序，评估人员认为在库周转材料的账面价值与市场购
置成本比较接近，账面价值基本反映了其市场价格，以核实后账面价值确定评估值。
③库存商品：评估人员在核实了各产品的数量和型号规格的基础上对其品质进行
了调查了解，并对其成本核算的方法和程序予以查验，通过对企业销售部门及有关用
户的调查，我们根据基准日的平均销售价格减去相关销售费用和全部税金及适当数额
的税后净利润确定评估值。其评估值计算公式为：
产成品评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售费用/销售收入-销售税金及附加/
销售收入-所得税额/销售收入－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]×该产
品库存数量。
④半成品：主要为企业生产成本，按实际成本记账，其成本组成内容为生产领用
的原材料、制造费用、辅助材料和人工费用等，评估人员在核查其成本构成与核算情
况后按账面值确认评估值。
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(5)其他流动资产
评估人员对企业账面数值进行核实，对会计资料及相关资料进行审核，了解形成
的原因、发生的时间，收集核实相关合同、协议等资料，合理确定其评估值。
(6)房屋建筑物
委估房屋建筑物中的厂区办公楼所在地的房地产市场上同类成交案例甚少，而委
估房屋建筑物亦不属于收益性房产，根据评估目的及委估房屋建筑物类资产的实际用
途、状况，采用成本法进行评估。其评估公式为：
评估净值＝评估原值×成新率
1）评估原值＝综合建安费＋前期费用及其它费用＋资金成本＋开发利润
①综合建安费
根据被评估企业提供的房屋建筑物的工程造价结算资料，以《常用房屋建筑工程
技术经济指标》及所在地区建筑工程重置价格文件等为基础，通过走访相关人员，考
查市场情况，结合建材价格和人工工资的变化加以调整得到建安综合造价。
②前期费用及其它费用
前期费用及其它费用按下表列示的标准估算：
序号 费用名称 取费基数 费率（含税） 费率（不含税） 取费依据
1 建设单位管理费 含税工程造价 0.92% 0.92% 财政部财建[2002]394 号
2 工程监理费 含税工程造价 2.24% 2.11% 发改价格(2007)670 号
计委环保总局计价格
3 环境评价费 含税工程造价 0.04% 0.04%
(2002)125 号
项 目建议 书费 及可 行
4 含税工程造价 0.40% 0.38% 计委计价格(1999)1283 号
性研究费
5 勘察费设计费 含税工程造价 3.40% 3.21% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 含税工程造价 0.05% 0.05% 计价格(2002)1980 号
7 城市基础设施配套费 建筑面积 12.6 12.6 冀价经费〔2003〕13 号
前期费用及其它费用＝综合建安费×7.05%+12.6×建筑面积
③资金成本
资金成本按合理工期的贷款利率估算。于评估基准日借款期在 6 个月以内的贷款
利率为 4.35%、借款期为 6 个月至 1 年的贷款利率为 4.35%、借款期为 1 年至 3 年的
贷款利率为 4.75%；建设资金按均匀投入设定，计息期按工期的一半估算；其估算公
式为：
资金成本＝(建安工程综合造价＋前期及其他费用)×[（1＋利率）^(正常工期/2)-1]
④开发利润
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委估房屋建筑物为企业自用的工业厂房，不考虑开发利润。
2）成新率的估算
通过对房屋建筑物的实际有效使用年限及已使用年限的考察并通过实地勘察其
工程质量以及建筑物主体、水电、装修各方面的维护保养情况，估算其各种损耗，同
时结合其现实用途，综合估算委估房屋建筑物的成新率。
本次评估对委估房屋建筑物采用综合成新率方法估算其成新率，其估算公式为：
①综合成新率的估算公式
综合成新率＝年限法成新率×50%＋打分法成新率×50%
②年限法成新率的估算公式
使用年限法成新率＝（建筑物经济耐用年限－建筑物已使用年限）/建筑物经济
耐用年限×100%或＝尚可使用年限/(尚可使用年限＋已使用年限)×100%
③打分法成新率的估算
首先，评估师进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑物各部位质量
和现状作出鉴定，根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制评分。
其次，根据房屋建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分在总体
打分法成新率中的权重系数；权重系数合计为 100%。
最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项打分法成新率的评估分，
汇总后得出总体打分法成新率，总体打分法成新率满分为 100 分。
3）评估值的估算
评估净值＝评估原值×成新率
(7)车辆及设备
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特
点和收集资料等情况，主要采用成本法进行评估作价。设备类资产评估值基本计算公
式为：
评估值=重置全价×成新率
1）重置全价的估算：
所有设备采用重置成本法进行评估，其计算公式为：
评估净值＝重置全价×成新率
重置全价的估算：
①机器设备评估原值的估算：
大型国产机器设备重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资
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金成本－设备购置所发生的增值税进项税额
其中：
A．设备购置价的确定
设备购置价主要通过向生产厂家和代理商询价确定，或参考近期同类设备的合同
价格确定。不能从市场询到价格的设备，通过查阅 2017 年机电产品价格信息等资料
及网上询价来确定其购置价。
B．设备运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基
础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件
约定由供货商负责运输和安装时（在购置价格中已含此部分价格），则不计运杂费。
C．安装调试费的确定
参考资产评估常用数据与参数手册 等资料，按照设备的特点、重量、安装难易
程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装调试费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
D. 其他费用的确定
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费及工程监理费等，是依据该设备所在
地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。
E．资金成本
资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据合理工期，结合评估基准日执行的
贷款利率，并按建设期均匀投入考虑。
计算公式如下：
资金成本＝(综合建安费＋前期及其他费用)×[（1＋利率）^(正常工期/2)-1]
②车辆重置全价的估算：
重置全价＝购置价+购置附加税+其他
其中：
购置价：按评估基准日现行市价估算（不含增值税售价）；
购置附加税：按不含增值税的汽车购置价的 10%估算；
其他：主要考虑上牌发生的费用，按基准日实际发生费用估算。
③电子设备重置全价的估算
根据当地市场信息及网上查询等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备
价格，一般生产厂家提供免费运输及安装调试，因此确定其重置全价：
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重置全价=购置价（不含税）
2）成新率的估算：
在估算设备成新率时，根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济
寿命、技术寿命估算其尚可使用年限。
①对于主要设备，采用综合分析法，即以使用年限法为基础，先考虑该类设备综
合状况评定耐用年限 N，并据此初定该设备的尚可使用年限 n，再考虑设备的利用、
负荷、维护保养、原始制造质量、工作环境、故障率等情况，估算以下各系数成新率，
进而估算该设备的成新率。
根据以往设备评估实践中的经验总结、数据分类，测定并分类整理了各类设备相
关调整系数的范围，成新率调整系数范围如下：
设备利用系数项目 代号 各系数调整范围
设备利用系数 C1 （0.85—1.15）
设备负荷系数 C2 （0.85—1.15）
设备维护保养系数 C3 （0.85—1.15）
设备原始制造质量系数 C4 （0.90—1.10）
设备工作环境系数 C5 （0.95—1.05）
设备故障系数 C6 （0.85—1.15）
则：成新率 K＝n÷N×C1×C2×C3×C4×C5×C6×100%
②对于车辆，以年限法（成新率 1），行驶里程法（成新率 2），现场打分法（成
新率 3）分别估算成新率，并以成新率 2、成新率 3 两者中较低者估算为车辆成新率。
其估算公式如下：
成新率 1＝（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
成新率 2＝（规定行驶里程－已运行里程）÷规定行驶里程×100%
成新率 3 的估算：首先对车辆各部位质量进行百分制评分，然后根据各部位的重
要程度，确定权重系数（即发动机系统 0.35，底盘 0.35，车身 0.1，装饰 0.1，电气
设备 0.1，权重系数合计为 1），以加权平均确定成新率 3。即：
成新率 3＝（发动机系统得分×0.35＋底盘得分×0.35＋车身×0.1＋装饰得分×0.1
＋电气设备得分×0.1）/100×100%
③对于电子设备，主要以使用年限法，现场打分法分别估算成新率，并以成新率
1、成新率 2 两者中较低者估算为成新率。其估算公式如下：
成新率 1＝（经济使用寿命年限-已使用年限）÷经济使用寿命年限×100%
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成新率 2 的估算：首先对设备功能正常、系统正常使用、外观损坏严重等方面以
打分形式确定其观察成新率。
3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率。
（8）在建工程
本次评估在建工程为公司正在安装的机器设备等，评估人员经现场勘查、核实相
关财务资料，公司申报的在建工程账面值主要反映了工程款。评估人员查看了在建工
程的建设工程承包合同等，并核实了付款进度，以核实后的数确定为本次评估值。
（9)无形资产——土地使用权
根据“城镇土地估价规程”，土地市场价值评估的基本估价方法有市场比较法、收
益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。目前唐山市采用招拍挂形
式出让的工业用地案例较多，可比较案例较容易取得，故此次评估采用市场比较法；
工业用地出租及开发案例较少，未有较为公允的市场收益价格，故不宜采用收益还原
法、剩余法；委估宗地所在地区征地相关政策及成本较不易取得，故不可采用成本逼
近法。基准地价修正体系基准日距离评估基准日时点较长，故亦不宜采用基准地价修
正法。评估人员通过现场查勘，以及对评估对象的特点、评估目的及宗地所处区域的
影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况，对委估宗地选
用市场比较法测算评定土地市场价值。
市场比较法是利用土地市场已有的成交地价，根据替代原则，以条件类似或使用
价格相同的土地买卖、租赁案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响地价的
交易情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取估价对象在评估期日时地价
的方法。
评估公式：V=VB×A×B×C×D×E
式中：
V ——待估宗地价格
VB——可比实例价格
A ——交易情况修正系数
B ——期日修正系数
C——区域修正系数
D——个别修正系数
E——年期修正系数
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（10）递延所得税：评估人员将该科目的申报表与基准日报表、明细账余额核对
一致，对公司应收款项的坏账准备和存货跌价准备计提和管理进行审核，对公司可弥
补亏损的计提进行复验，最终确定按应收款项、其他应收款以及存货评估损失与未来
可抵扣期间所得税税率的乘积来确定递延所得税资产的评估值。
(11)其他非流动资产
本次评估其他非流动资产为预付设备款，评估人员将该科目的申报表与基准日报
表、明细账余额核对一致，经逐项了解形成原因并查阅有关记账依据和付款凭证的基
础上按核实后值确定评估值。
(12)负债：在清查核实查明其真实性、完整性的基础上，以核实无误的调整后账
面值作为评估值。
本评估机构接受委托后，即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的基本情
况、制定评估工作计划，并布置和协助被评估单位进行资产清查工作；随后评估小组进
驻被评估单位，对评估对象及其所包含的资产、负债实施现场调查，对其历史损益情况
进行必要的核实与分析，进而估算评估对象的价值。资产评估专业人员根据本次评估的
评估目的、评估对象、评估范围、业务规模、竞争类型和状态、资料收集情况等相关条
件和评估项目的具体情况制定并执行了以下资产评估专业人员认为能够支持评估结果
的适当评估程序：
八、评估程序实施过程和情况
（一）评估项目洽谈和评估工作准备阶段
1.明确评估业务的基本事项、拟定评估计划
本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托后，即与
委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评估对象与评估范围、
评估基准日等，拟定评估工作方案和制定评估计划，并与委托人签订《资产评估委托合
同》。
2.提交《资产评估须提供资料清单》
根据委托评估资产的特点，提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、《资产
评估申报明细表》等，要求委托人和被评估单位积极进行评估资料准备工作。
3.指导被评估单位清查资产、准备评估资料
与委托人和被评估单位相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的要求填列
《资产评估申报明细表》和准备评估所需要的相关资料。
（二）尽职调查、收集评估资料、现场核实资产与验证资料和评定估算阶段
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1.收集并验证委托人、被评估单位提供的资料
对委托人和被评估单位提供的资料进行验证、核对，对发现的问题协同其解决。
2.现场勘查与重点清查
对评估对象所涉及的资产进行全面（或抽样）核实，对重要资产进行详细勘查、并
编制《现场勘查工作底稿》。
3.访谈
根据评估对象的具体情况、委托人和被评估单位提供的资料，与被评估单位治理层、
管理层、技术人员通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式，就与评估对象相关的事项以
及被评估单位及其所在行业的历史情况与未来发展趋势等方面的理解达成共识。
4.收集市场信息和相关资料
在收集委托人和被评估单位根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料的基础上
进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等，以满足评定估算的需要。
5.确定评估途径及方法
根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况，确定评估的基本途径、具
体评估模型及方法。
6.评定估算
根据确定的评估基本途径及具体方法，对评估对象及其所包含资产（负债）的价值
分别进行评定估算，并形成相关评估底稿、评估明细表好评估说明。
（三）汇总评定阶段
对初步的评定估算结果进行分析、汇总，对评估结果进行必要的调整、修正和完善，
确定初步的汇总评估结果，并起草评估报告并连同、评估明细表、评估说明和相关工作
底稿提交给资产评估机构质量监管部复核。
（四）出具评估报告
履行上述工作步骤后，在不影响资产评估机构和资产评估师独立形成评估结论的前
提下，与委托人就评估初步结果交换意见，在充分考虑委托人的有关合理意见后，按本
公司的三级复核制度和质控程序对评估报告、评估明细表、评估说明进行校验、核对、
修改完善后，由本评估机构出具资产评估报告。
九、评估假设
根据评估准则的规定，资产评估师在充分分析被评估单位的资本结构、经营状况、
历史业绩、发展前景，考虑宏观经济和区域经济影响因素、所在行业现状与发展前景对
被评估单位价值影响等方面的基础上，对委托人或者相关当事方提供的资料进行必要的
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分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理设定如下评估假设。
（一）前提条件假设
1.公平交易假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等按公平原则模拟市场进行估价。
2.公开市场假设
公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全国性的或
国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，彼此都有获得足
够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在自愿的、理智的而非强制
的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交易标的之功能、用途及其交易价格
等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易标的之交换价值受市场机制的制约
并由市场行情决定，而并非由个别交易价格决定。
3.持续经营假设
持续经营假设是假定被评估单位（评估对象所及其包含的资产）按其目前的模式、
规模、频率、环境等持续不断地经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态，还设定
了评估对象所面临的市场条件或市场环境。
（二）一般条件假设
1.假设国家和地方（被评估单位经营业务所涉及地区）现行的有关法律法规、行业
政策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化；本次交易的交易各方所处
地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2.假设被评估单位经营业务所涉及地区的财政和货币政策以及所执行的有关利率、
汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
3.假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估单位的持续经营形成重
大不利影响。
（三）特殊条件假设
1.假设被评估单位在现有的管理方式（模式）和管理水平的基础上，其业务范围（经
营范围）、经营方式与目前基本保持一致，且其业务的未来发展趋势与所在行业于评估
基准日的发展趋势基本保持一致。
2.假设被评估单位的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行其职
责。
3.假设委托人及被评估单位提供的资料（基础资料、财务资料、运营资料、预测资
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料等）均真实、准确、完整，有关重大事项披露充分。
4.假设被评估单位完全遵守现行所有有关的法律法规。
5.假设被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，其经营范围、经营模式、
产品结构、决策程序等与目前基本保持一致。
（四）上述评估假设对评估结果的影响
设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对被评估单位的收入、成本、费用乃
至其营运产生的难以量化的影响，上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条
件、市场条件等，对评估值有较大影响。根据资产评估的要求，资产评估专业人员认
定这些假设条件在评估基准日成立且合理；当未来经济环境发生较大变化时，签署本
评估报告的资产评估师及其所在的资产评估机构不承担由于上述假设条件的改变而
推导出不同评估结果的责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评估假设不复完
全成立时，评估结论即告失效。
十、评估结论
（一）评估结果分析及评估结论
截至评估基准日 2017 年 9 月 30 日，被评估单位申报评估并中兴财光华会计师
事务所（特殊普通合伙）审定的资产总额为 36,185.85 万元，负债总额为 9,572.25
万元，股东全部权益的账面值 26,613.60 万元。
截至评估基准日 2017 年 9 月 30 日，被评估单位经审计确认的资产总额为
36,185.85 万元，负债总额为 9,572.25 万元，股东全部权益的账面值为 26,613.60 万
元，采用资产基础法（成本法）进行评估，被评估单位总资产评估值为 37,051.92 万
元，总负债的评估值为 9,572.25 万元，净资产评估值为 27,479.67 万元，评估增值
866.07 万元，增值率为 3.25 %。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=(B-A)/A×100%
流动资产 1 8,018.67 8,115.49 96.82 1.21
非流动资产 2 28,167.18 28,936.43 769.25 2.73
其中：固定资产 3 24,837.69 25,120.97 283.28 1.14
在建工程 4 314.81 314.81
无形资产 5 2,491.45 2,977.42 485.97 19.51
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其他非流动资产 6 523.23 523.23 -0.00 -0.00
资产合计 7 36,185.85 37,051.92 866.07 2.39
流动负债 8 9,572.25 9,572.25 - -
负债合计 9 9,572.25 9,572.25 - -
净 资 产 10 26,613.60 27,479.67 866.07 3.25
评估结果根据以上评估工作得出。
本评估报告的合法使用者在使用本评估报告及其评估结论时，应特别注意本评估
报告所载明的假设条件、限制条件、特别事项（期后重大事项）及其对评估结论的影
响。
（二）评估结论成立的条件
1.评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、
合理、合法的运营、使用及维护状况。
2.本评估报告的评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，为本评估
报告载明的评估目的而出具的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见；该评估结论
未考虑股权流动性对评估对象价值的影响。
3.本评估报告的评估结论是反映评估对象在本评估报告载明的评估目的之下，根据
持续经营假设、公开市场假设和本评估报告载明的“评估假设和限制条件”确定的市场价
值，没有考虑以下因素：
（1）过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；
（2）特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；
（3）评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。
（4）如果该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方
面。
（三）评估结论的效力
1.本评估报告的评估结论是资产评估专业人员依照国家有关规定出具的专业意见，
依照法律法规的有关规定发生法律效力。
2.本评估报告的评估结论是在评估对象于现有用途不变并持续经营、以及在评估基
准日的外部经济环境前提下，为本评估报告载明的评估目的而出具的评估对象于评估基
准日的市场价值参考意见，故本评估报告的评估结论仅在仍保持现有用途不变并持续经
营、以及仍处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。当前述评估目
的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开市场假设等不复完全成
立时，本评估报告的评估结论即告失效。
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十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具报告结论的情况
本项目没有引用其他机构出具报告结论的情况。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
截止评估基准日，被评估单位房屋存在未办理产权情况，具体明细如下：
未办理产权房屋一览表
建筑物名称 建成年月 建筑面积（m2） 建筑结构 备注
配料中心 2011 年 8 月 2,008.50 轻钢结构 产权证书正在办理中
职工宿舍 2013 年 12 日 3,028.16 钢混结构 产权证书正在办理中
（三）评估程序受到限制的情形
无。
（四）评估资料不完整的情形
无。
（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
无。
（六）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系
无。
（七）评估基准日至评估报告日之间发生的可能对评估结论产生影响的事项
无。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的瑕疵情形
无。
（九）其他特别说明事项
无。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告及其评估结论仅供委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报
告使用人和国家法律、法规规定的评估报告使用人用于本评估报告载明的评估目的和用
途以及送交相关行政主管机关审查、备案；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本
评估报告的合法使用人。
（二）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可
实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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（三）若未征得本评估机构书面许可，任何单位和个人不得复印、摘抄、引用本评
估报告的全部或部分内容或将其全部或部分内容披露于任何媒体，法律、法规规定以及
相关当事人另有约定的除外。
（四）评估结论的有效使用期
按现行规定，本评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用期从评估基
准日起计算。
十三、评估报告日
资产评估报告日是评估结论最终形成日，本评估报告的报告日为 2018 年 1 月 15
日。
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本页是股权转让资产评估报告的签章页，无正文
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中国资产评估师： 中国资产评估师：
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资 产 评 估 报 告 附 件
1.委托人与被评估单位的营业执照（复印件）
2.评估基准日审计报告（复印件）
3.委托人及被评估单位承诺函
4.相关产权证明（复印件）
5.资产评估机构资格证书（复印件）
6.资产评估机构营业执照（复印件）
7.资产评估机构证券从业资格证书（复印件）
8.签字资产评估师的资格证书（复印件）
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