国立科技：资产评估报告2022-08-12
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
广东国立科技股份有限公司拟转让房地产
涉及广东国立科技股份有限公司拥有的位于东莞市道滘镇
南丫村的房地产价值
资 产 评 估 报 告
中联国际评字【2022】第 FIMQJ0476 号
（共一册，第一册）
中联国际评估咨询有限公司
ALLIED APPRAISAL CO., LTD.
二〇二二年六月十五日
资产评估报告书 中联国际评字【2022】第 FIMQJ0476 号
目录
资产评估报告声明 ....................................................................................... 1
摘要 ............................................................................................................... 2
一、 委托人、资产占有人和其他资产评估报告使用人概况 ................. 4
二、 评估目的.............................................................................................. 5
三、 评估对象和评估范围 ......................................................................... 5
四、 价值类型及其定义 ........................................................................... 10
五、 评估基准日........................................................................................ 10
六、 评估依据............................................................................................ 11
七、 评估方法............................................................................................ 12
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................... 15
九、 评估假设............................................................................................ 17
十、 评估结论............................................................................................ 18
十一、 特别事项说明 ............................................................................... 20
十二、 资产评估报告使用限制说明 ....................................................... 22
十三、 资产评估报告日 ........................................................................... 23
资产评估报告书附件 ................................................... 错误!未定义书签。
资产评估报告书 中联国际评字【2022】第 FIMQJ0476 号
资产评估报告声明
1. 本资产评估报告依据财政部发布资产评估基本准则和中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
2. 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定
和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产
评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资
产评估专业人员不承担责任。
3. 资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评
估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之
外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4. 资产评估报告使用人应正确理解和使用评估结论，评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格
的保证。
5. 资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估
报告特别事项说明和使用限制。
6. 纳入评估范围的资产和权属证明等资料，已由委托人和其他相关当
事人申报并以盖章或其他方式确认；委托人依法对其提供的权属证明和其
他资料的真实性、完整性、合法性负责。
7. 资产评估机构及其资产评估师虽然已对资产评估对象有关权属证明
资料进行核查验证，但不对由委托人和其他相关当事人未提供相关资料造
成的评估差异负责。
8. 资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
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资产评估报告书 中联国际评字【2022】第 FIMQJ0476 号
广东国立科技股份有限公司拟转让房地产
涉及广东国立科技股份有限公司拥有的位于东莞市道滘镇
南丫村的房地产价值
资 产 评 估 报 告
中联国际评字【2022】第 FIMQJ0476 号
摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评
估结论，应当认真阅读资产评估报告书正文。
中联国际评估咨询有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估
准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必
要的评估程序，对评估目的所对应的评估对象进行了评估。资产评估情况摘
要如下：
委托人：广东国立科技股份有限公司。
资产占有人：广东国立科技股份有限公司。
评估目的：为委托人广东国立科技股份有限公司拟转让房地产提供评
估对象的市场价值参考。
评估对象：广东国立科技股份有限公司拥有的房地产市场价值。
评估范围：广东国立科技股份有限公司在评估基准日拥有的房地产，共
6 项，建筑面积共计 118,893.51 平方米。
价值类型：市场价值。
评估基准日：二〇二二年五月三十一日。
评估方法： 市场法、成本法。
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资产评估报告书 中联国际评字【2022】第 FIMQJ0476 号
评估结论： 考虑评估方法与评估对象、评估目的之间的适用性，选用
市场法评估结果作为评估结论。在本报告所述之评估目的、评估假设与限制
条件下，委估资产在评估基准日的市场价值评估结论如下：
纳入本次评估范围涉及的房地产所有权权属归广东国立科技股份有限
公司所有，委估房地产于二〇二二年五月三十一日的市场价值合计为：
账面值合计为人民币贰亿玖仟肆佰陆拾万零肆仟肆佰元（RMB29,460.
44 万元）；
评估值合计为人民币肆亿玖仟零柒拾贰万元（RMB49,072.00 万元）；
评估增值人民币壹亿玖仟陆佰壹拾壹万伍仟陆佰元（RMB19,611.56
万元），增值率 66.57%。
评估结论的有效期：按照资产评估准则和有关监管规定，在本报告载明
的评估假设和限制条件没有重大变化的基础上，通常，当评估基准日与经济
行为实现日相距不超过一年时，即二〇二二年五月三十一日起至二〇二三
年五月三十日以内，可以使用本评估报告。
评估结论的应用：
评估报告书摘要所披露的评估结论是作为委托人实现相关经济行为的
参考依据，但并不保证相关经济行为的可实现性，仅限于委托人和其他报告
使用者于报告所述评估目的下，在评估结论使用有效期限内使用。
在使用评估结论时，特别提请评估报告使用者应关注评估报告正文中
所载明的评估假设、特别事项说明、限定条件以及期后重大事项对评估结论
的影响，并恰当使用评估报告。
除法律、法规规定另有规定以外，未征得评估机构和签字资产评估师书
面同意，本摘要内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
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资产评估报告书 中联国际评字【2022】第 FIMQJ0476 号
广东国立科技股份有限公司拟转让房地产
涉及广东国立科技股份有限公司拥有的位于东莞市道滘镇
南丫村的房地产价值
资 产 评 估 报 告
中联国际评字【2022】第 FIMQJ0476 号
广东国立科技股份有限公司：
中联国际评估咨询有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估
准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法、成本法，按照必
要的评估程序，对广东国立科技股份有限公司拟转让房地产涉及广东国立
科技股份有限公司的房地产在二〇二二年五月三十一日的市场价值进行
评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、资产占有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估
报告使用人概况
(一) 委托人（暨资产占有人）
公司名称：广东国立科技股份有限公司
统一社会信用代码：914419007385563203
法定住所及经营场所：广东省东莞市道滘镇南阁西路 1 号
法定代表人：邵鉴棠
注册资本：人民币壹亿陆仟零贰万元
成立日期：2002 年 04 月 22 日
营业期限：长期
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经营范围：研发、生产、销售：橡塑新材料、橡塑降解材料、改性塑料；设
计、制造、销售：橡塑产品、鞋材及成品鞋；研发、生产、销售：金属铸件、
五金制品及配件、模具、新能源汽车零部件、体育用品；贸易经纪与品牌代
理；仓储服务（不含化学危险品）；信息技术咨询服务；项目管理、实业投
资；供应链管理；物业租赁和物业管理；机械设备租赁；货物及技术进出口。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展活动）
(二) 其他评估报告使用者
根据《资产评估委托合同》，本评估报告的使用人为委托人和国家法律、
法规规定的评估报告使用人，无其他评估报告使用人。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构
或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。
二、 评估目的
本资产评估报告是反映委估房地产在评估基准日的市场价值，为广东
国立科技股份有限公司拟转让房地产提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
根据委托，本次评估对象是广东国立科技股份有限公司拥有的房地产
的价值。
评估范围为广东国立科技股份有限公司在评估基准日申报的房地产，
共 6 项，建筑面积合计 118,893.51 平方米，位于东莞市道滘镇南丫村。截
至基准日 2022 年 5 月 31 日，列入评估范围的资产账面原值合计
385,526,998.79 元，账面净值合计 294,604,408.29 元（详见资产评估明细申
报表）。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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（一）委估资产实物状况描述与分析情况
1、房屋建筑物实体状况
（1） 委估的 6 项房地产位于东莞市道滘镇南丫村，具体情况如下：
建筑面积
序号 房屋名称 坐落 结构 建成时间 楼层 装修状况
(m2)
外墙条形瓷砖，总高约 32 米，其中一层高 5.7 米，地面水泥沙浆找平，内墙、天棚刮
东莞市道滘 钢筋混凝土 腻子。卷闸门、防火门，铝合金玻璃窗，配有消防喷淋系统，配有 3 部垂直电梯。其中
1 1 号厂房 2016/12/30 19,425.35 1-7 层
镇南丫村 结构 第 6 层用于生产办公，水泥地面涮漆，办公室之间有玻璃隔断，内墙刮腻子、顶棚涮
漆。
东莞市道滘 钢筋混凝土 外墙条形瓷砖，总高约 32 米，其中一层高 5.7 米，地面水泥沙浆找平，内墙、天棚刮腻
2 2 号厂房 2016/12/30 19,525.68 1-7 层
镇南丫村 结构 子。卷闸门、防火门，铝合金玻璃窗，配有消防喷淋系统，配有 2 部垂直电梯。
东莞市道滘 钢筋混凝土 外墙条形瓷砖，总高约 32 米，其中一层高 5.7 米，地面水泥沙浆找平，内墙、天棚刮腻
3 3 号厂房 2016/12/30 19,525.72 1-7 层
镇南丫村 结构 子。卷闸门、防火门，铝合金玻璃窗，配有消防喷淋系统，配有 2 部垂直电梯。
东莞市道滘 钢筋混凝土 外墙条形瓷砖，总高约 32 米，其中一层高 5.7 米，地面水泥沙浆找平，内墙、天棚刮 腻
4 4 号厂房 2016/12/30 17,745.17 1-7 层
镇南丫村 结构 子。卷闸门、防火门，铝合金玻璃窗，配有消防喷淋系统，配有 2 部垂直电梯。
外墙玻璃幕墙，铝合金玻璃窗，防火门；一层做仓库，地面为水泥沙浆找平，内墙、天棚
刮腻子。二层：宴席用的餐厅，抛光地砖，内墙帖墙纸，木饰栅造型吊顶，餐厅靠东墙面
东莞市道滘 钢筋混凝土 配有超大 LED 显示屏，其余为包厢，装修地面为抛光砖，内墙贴墙纸，木吊顶涮白，木饰
5 5 号厂房 2018/4/20 15,352.60 1-12 层
镇南丫村 结构 板隔墙包墙纸。三层为员工食堂，地面抛光砖，内墙及天棚刮腻子，4-11 层为员工宿舍，
地面耐磨砖，内墙、天棚刮腻子，卫生间地面防滑，内墙瓷砖到顶，天棚刮腻子；12 层
为空置，地面瓷砖，内墙、天棚刮腻子；配有 3 部垂直电梯。
地上 20 层，地下一层为车库，1-3 层为裙楼，总建筑面积 27318.99 平方，外墙玻璃幕
墙，铝合金玻璃窗，玻璃自动门；1 层做入户大堂，高 9 米，地面为抛光砖，内墙部分瓷
砖至顶，天棚木饰吊顶外刮腻子；部分做办公用。2 层为会议室，地面铺地毯，内墙帖墙
6 号办公 东莞市道滘 钢筋混凝土 负 1-20 纸，木饰栅造型吊顶，个别有水晶吊灯。3 层装修成生活体验馆，地面抛光砖，内墙刮腻
6 2018/11/30 27,318.99
楼 镇南丫村 结构 层 子，天棚木饰吊顶外刮腻子；4-7 层、16-20 层为为闲置，地面、内墙为毛坯、天棚涮白，
布有消防管道；8-9 层出租做办公用，地面为抛光砖，内墙刮腻子、木饰面包柱，天棚刮
腻子，玻璃隔断，玻璃门；10-15 层为办公：地面为抛光砖，内墙、天棚部分木饰面，部
分木吊顶、刮腻子，玻璃隔墙，木门、玻璃门；配有 6 部垂直电梯。
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根据委托方提供的《不动产权证书》、《租赁合同》和相关材料，房地
产证载产权人为广东国立科技股份有限公司，房屋结构为钢筋混凝土结构。
1-5 号厂房登记用途为工业，6 号办公楼登记房屋用途为办公。建筑面积合
计 118,893.51 平方米。物业租赁情况如下：
序 租赁面积
承租方 出租物业 租赁期
号 （㎡）
1 爱派客鞋业有限公司 东莞市道滘镇南阁西路 1 号 2 号厂房 1 楼一侧 865 2022/3/1-2025/02/28
2 爱派客鞋业有限公司 东莞市道滘镇南阁西路 1 号 6 号办公楼 10 楼 1034.04 2022/02/01-2025/1/31
3 爱派客鞋业有限公司 东莞市道滘镇南阁西路 1 号 6 号办公楼 11 楼 203.78 2022/02/01-2025/1/31
东莞奥多远东鞋业技术
4 东莞市道滘镇南阁西路 1 号 6 号办公楼第 8、9 层 2340 2021/2/1-2026/1/31
有限公司
东莞市道滘镇南阁工业区国立科技厂房 B 栋 5 楼
5 833.5
东莞市国立飞织制品有 厂房
2022/1/1-2024/12/31
6 限公司 东莞市道滘镇南阁工业区国立科技厂房 B 栋 6 楼 2782.9
7 东莞市道滘镇南阁工业区国立科技厂房 A 栋 6 楼 2794.4
东莞市国立龙俊鞋业有 东莞市道滘镇南阁西路 1 号国立科技(1 号厂房 7
8 2681 2021/8/25-2024/8/24
限公司 楼整层)
注：根据委托方的介绍，上述出租物业中的 A、B 栋分别为本次评估范围中的 1 号厂房、2 号厂房。
上述租约内的租金与市场租金基本一致，故本次评估不考虑租约的影
响。此次评估范围内的房地产，布局合理，设计规范，上下水、电力设施、
给排水系统等均正常使用，维护保养状况较好，能满足日常生产和办公需
要。
2、土地实体状况描述
（1）土地证号：东府国用**第特**号
（2）土地使用权人：广东国立科技股份有限公司。
（3）土地坐落：东莞市道滘镇南丫村。
（4）地号：4419090***00067
（5）图号：541.00-363.00
（6）地类（用途）：工业用地。
（7）使用权类型：出让。
（8）终止日期：2065 年 10 月 20 日。
（9）发证时间：2015 年 10 月 27 日。
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（10）使用权面积：38552 平方米。
（11）土地形状及地形地势：宗地形状较规则，地势、地形平坦；
（12）四至：东至南阁大道，南至合和胶板（东莞）有限公司，西至远健
鞋厂、志祥鞋厂，北至 X235 国道。
（13）宗地实际利用状况：于评估基准日，评估对象所在宗地已进行开发
利用，宗地的实际开发程度已达宗地外“五通”（通电、通上水、通下水、
通路、通讯，以下同），宗地内“五通一平”及场地硬化（即“五通”加“场
地平整、硬化”），实际容积率约为 3.08。
（14）土地规划条件：批准用途为工业用地。
（二）权益状况描述与分析
1、权属状况
评估对象已经办理了《国有土地使用证》及《不动产权证书》，权属状
况详细如下：
（1）土地权属状况
评估对象所占用土地使用权已取得《国有土地使用证》，土地登记情况
如下：
①土地证号：东府国用**第特**号
②土地使用权人：广东国立科技股份有限公司
③土地坐落：东莞市道滘镇南丫村
④地号：441909007015GB00067
⑤图号：541.00-363.00
⑥地类（用途）：工业用地
⑦使用权类型：出让
⑧终止日期：2065 年 10 月 20 日
⑨发证时间：2015 年 10 月 27 日
⑩使用权面积：38552 平方米。
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（2）房屋权属状况
评估对象建筑物为广东国立科技股份有限公司自建，建筑物均已办理
《不动产权证书》，评估公司已经取得对评估对象建筑物的《不动产权证书》
复印件，评估以建筑物权属合法清晰并能合法出售为前提进行评估。
房地产的产权证号等相关信息如下表所示：
房屋权属状况明细表
建筑物名 证载用 登记产权
序号 结构 建筑面积(m2) 附记
称 途 人
广东国立 曾用土地证号为:东府国用
钢筋混凝土
1 1 号厂房 19,425.35 科技股份 （2015）第特 108 号，规划用
结构 工业
有限公司 途：1 号厂房
广东国立 曾用土地证号为:东府国用
钢筋混凝土
2 2 号厂房 19,525.68 科技股份 （2015）第特 108 号，规划用
结构 工业
有限公司 途：2 号厂房
广东国立 曾用土地证号为:东府国用
钢筋混凝土
3 3 号厂房 19,525.72 科技股份 （2015）第特 108 号，规划用
结构 工业
有限公司 途：3 号厂房
广东国立 曾用土地证号为:东府国用
钢筋混凝土
4 4 号厂房 17,745.17 科技股份 （2015）第特 108 号，规划用
结构 工业
有限公司 途：4 号厂房
广东国立 曾用土地证号为:东府国用
钢筋混凝土
5 5 号厂房 15,352.60 科技股份 （2015）第特 108 号，规划用
结构 工业
有限公司 途为工业
广东国立 曾用土地证号为:东府国用
6 号办公 钢筋混凝土
6 27,318.99 科技股份 （2015）第特 108 号，规划用
楼 结构 办公
有限公司 途为办公
合计 118,893.51
2、他项权利
根据委托人提供的《不动产登记证明》评估对象已设立抵押担保债权。
详见下表：
序 抵押 最高债权数 债务履行
抵押物坐落 权利人 备注
号 方式 额（万元） 期限
东莞市道滘
1 镇南丫村 1 6,151.1387
号厂房
不动产权证号：粤
东莞市道滘
东莞农村 2019 年 （2018）东莞不动产权
2 镇南丫村 2 6,175.4248
商业银行 最高 10 月 11 第 0078719 号等 6 间不
号厂房
股份有限 额抵 日起 2025 动产共同担保债权数额
东莞市道滘
公司道滘 押 年 10 月 40000 万元。合同编
3 镇南丫村 3 6,175.4328
支行 10 日止 号：
号厂房
DB2019101100000176
东莞市道滘
4 镇南丫村 4 5,653.8629
号厂房
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东莞市道滘
5 镇南丫村 5 5,186.9819
号厂房
东莞市道滘
6 镇南丫村（6 10,657.1589
号办公楼）
合计 40,000.0000
本次评估未考虑已设立抵押担保债权对评估对象市场价值的影响。
四、 价值类型及其定义
从经济行为和评估目的分析：基于经济行为考虑，本次评估目的是为经
济行为各关联方提供评估对象的参考意见，各方均处于平等地位，其实施的
经济行为是正常、公平的市场交易行为，按市场价值进行交易一般较能为交
易各方所接受；
从市场条件分析：随着市场经济的不断发展，资产交易日趋频繁，按市
场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受；
从价值类型的选择与评估假设的相关性分析：本次评估的评估假设是
立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条
件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结果的影响；
从价值类型选择惯例分析：当对市场条件和评估对象的使用等并无特
别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
故本次评估选取的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的
情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
1. 本项目资产评估基准日为二〇二二年五月三十一日；
2. 评估基准日是由委托人在综合考虑实现经济行为的需要、资产占有
人的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性要求，以及会计期末提
供资料的便利，与评估基准日与经济行为实现日尽可能接近等因素后确定；
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3. 本次评估采用的价格均为评估基准日的标准。
六、 评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则和规
范依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据等，具体如下：
(一) 法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第 46 号）；
2. 《中华人民共和国民法典》（2021 年 5 月 28 日第十三届全国人民代
表大会第三次会议通过）；
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年修正）；
4. 《中华人民共和国土地管理法》（2019 年修正）。
(二) 评估准则及规范依据
1. 《资产评估基本准则》（财资【2017】43 号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协【2017】30 号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协【2018】35 号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协【2018】36 号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协【2019】35 号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协【2018】37 号）；
7. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2017]38 号）；
8. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协【2017】47 号）；
9. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协【2017】48 号）；
10.《资产评估准则术语 2020》（中评协【2020】31 号）；
11.《房地产估价规范》GB-T 50291-2015；
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12.《资产评估专家指引第10号——在新冠肺炎疫情期间合理履行资产
评估程序》（中评协【2020】6号）。
(三) 权属依据
1. 《国有土地使用证》、《不动产权证书》；
2. 委托人、资产占有人提供的资产清查评估明细表。
(四) 取价依据
1. 《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社出版）和有
关风险系数资料；
2. 国家有关部门发布的技术标准资料；
3. 评估人员核查及市场调查资料。
七、 评估方法
(一) 资产评估的基本方法
资产评估基本方法有市场法、收益法与成本法。
1. 市场法
市场法是通过对与评估对象类似房地产的交易价格的修正调整，得出
评估对象在评估基准日的价值的间接评估方法。其使用的基本前提有：
(1) 具有充分发育的、活跃的、公平的房地产交易市场；
(2) 可以收集到被评估房地产的市场参照物及其相比较的指标、技术参
数等资料。
2. 收益法
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收益法是预测评估对象未来的收益，利用合适的资本化率或折现率将
未来的收益转化为价值来求取评估对象价值的方法：
(1) 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
(2) 收益期内资产拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测并
可用货币衡量；
(3) 被评估资产预期获利年限可以预测。
3. 成本法
成本法是指假设重新建造被估房地产所需的成本为依据评估房地产价
值的一种方法，即以重置或重建可以生产同等效用的房地产所需投入的各
项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金，并扣除其实体性贬值及
可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定该等房地产的评
估价值。采用成本法的前提条件有：
(1) 被评估房地产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评
估房地产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具
有可比性；
(2) 被评估房地产应当具备可利用的历史资料；
(3) 房地产建造过程中的工程量是可以计量的，且该类房地产可以重复
“生产”；
(4) 随着时间的推移，房地产具有一定的损耗特性。
(二) 评估方法的选择
1．评估方法
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(1) 市场法：由于近期评估对象邻近区域或类似区域有一定数量的同类
型的房地产交易行为，有条件获得足够的交易实例。故对评估对象采用市场
法进行评估。
(2) 收益法：评估对象为工业房地产属于收益性房地产，周边的租赁市
场也较活跃，但评估对象未来的收益较难预测，现阶段我国房地产的租售比
较高，租金具有一定的滞后性，故本次评估不采用收益法。
(3) 成本法：由于评估对象的工程造价信息、开发费用等资料较容易收
集获取，满足采用重置成本法评估的条件，故可采用重置成本法评估。
综上所述，本次主要采用市场法和成本法两种方法对评估对象进行评
估，综合衡量两种估价方法的测算结果，最后求得评估对象的市场价值。
2．运用评估方法进行评估
（1）市场法：市场法就是通过对可比交易价格的一系列素数进行修正，
而得到被估房地产在评估基准日的价值。通过交易情况修正，将可比交易实
例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例
价格修正为评估基准日下的价格。房地产状况修正可以分为区域因素修正、
个别因数修正和权益状况因素修正。
市场法计算公式为：
比准价格＝可比实例房地产价格V0×交易情况修正系数Az×市场状况
修正系数Bz×房地产状况修正系数Fz
A B F
采用直接比较修正和调整公式，即： V V0 A B F
0 0 0
其中： V ＝评估对象比准价格；
V0＝可比实例房地产价格；
A ＝评估对象房地产交易情况指数；
A0＝比较实例房地产交易情况指数；
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B ＝评估对象房地产评估基准日房地产价格指数；
B0＝可比实例房地产交易日期房地产价格指数；
F ＝评估对象房地产状况条件指数；
F0＝可比实例房地产状况条件指数。
（2）成本法：成本法是指假设重新建造被估房地产所需的成本为依据
评估房地产价值的一种方法，即以重置或重建可以生产同等效用的房地产
所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金，并扣除其
实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定该
等房地产的评估价值。结合评估对象的实际情况，本次评估以土地成本、勘
察设计和前期费、建筑安装工程费、开发间接费、管理费用、资金成本、开
发利润之和作为房地产的重置成本构成项。
房地产评估值=房地产重置成本-建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置成本 ×（1-综合成新率）
其中：
房地产重置成本＝土地取得成本+勘察设计和前期费+建筑安装工程费
+开发间接费+管理费用+资金成本+开发利润
建筑物重置价=勘察设计和前期费+建筑安装工程费+开发间接费+管理
费用+资金成本+开发利润
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
其中：理论成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）
×100%。
八、 评估程序实施过程和情况
资产评估主要程序包括明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资
产评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、
编制出具评估报告等。
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(一) 评估准备阶段
1. 与委托人明确评估目的、评估对象和范围、价值类型、评估基准日等
业务基本事项；
2. 对自身专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价；
3. 与委托人依法订立资产评估委托合同；
4. 根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划。
(二) 资产核实和资料验证阶段
1. 根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料。包括：
委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料，从政
府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料，以及其他涉及评估
对象和评估范围的必要资料。要求委托人或者其他相关当事人对其提供的
资产评估明细表及其他重要资料以包括签字、盖章及法律允许的其他方式
进行确认。
2. 对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。核查验证的方式通常
包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。
3. 根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料进行分析、归纳和整
理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。
(三) 选择评估方法和结果测算阶段
1. 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场
法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。
2. 根据所采用的评估方法，合理使用评估假设，选取相应的公式和参
数进行分析、计算和判断，形成测算结果。
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(四) 形成评估结论和复核、沟通、出具报告阶段
1. 对形成的测算结果进行综合分析，形成合理评估结论。
2. 在评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。
3. 按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制
制度，对初步资产评估报告进行内部审核。
4. 在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人
同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进
行独立分析，并决定是否对资产评估报告进行调整。
5. 出具并提交正式资产评估报告。
九、 评估假设
(一) 基本假设
1. 交易假设。假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的
交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价
格的估计。
2. 公开市场假设。假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易
的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机
会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行
的。
3. 持续使用假设 1——在用续用。假设在评估目的经济行为实现后，评
估对象所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式，在原址持续使
用。
(二) 关于评估对象的假设
1. 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产的购置、取得、改
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良、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。
2. 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影响其
价值的权利瑕疵、负债和限制，假设与之相关的税费、各种应付款项均已付
清。
3. 除本报告有特别说明外，假设评估对象房地产转让前能解除抵押担
保，不会受到已经存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交
易方式等因素对其价值的影响。
4. 假设评估对象不会遇有其他人力不可抗拒因素或不可预见因素对其
价值造成重大不利影响。
5. 假设本次评估中各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
(三) 其他假设
依据《中华人民共和国资产评估法》，“委托人应当对其提供的权属证
明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责”，假设委托
人已依法行事。
当上述评估假设和评估中遵循的评估原则等情况发生变化时，将会影
响并改变评估结论，评估报告将会失效。
十、 评估结论
考虑评估方法与评估对象、评估目的之间的适用性，选用市场法评估结
果作为评估结论。在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，委估
资产在评估基准日的市场价值评估结论如下：
纳入本次评估范围涉及的房地产所有权权属归广东国立科技股份有限
公司所有，委估房地产于二〇二二年五月三十一日的市场价值合计为：
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账面值合计为人民币贰亿玖仟肆佰陆拾万零肆仟肆佰元（RMB29,460.
44 万元）；
评估值合计为人民币肆亿玖仟零柒拾贰万元（RMB49,072.00 万元）；
评估增值人民币壹亿玖仟陆佰壹拾壹万伍仟陆佰元（RMB19,611.56
万元），增值率 66.57%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 5 月 31 日
产权持有人：广东国立科技股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 固定资产-房地产 29,460.44 49,072.00 19,611.56 66.57
2 资产总计 29,460.44 49,072.00 19,611.56 66.57
评估结论的详细情况见本报告附件《资产评估明细表》。
(一) 评估结论有效期
按照资产评估准则和有关监管规定，在本报告载明的评估假设和限制
条件没有重大变化的基础上，通常，当评估基准日与经济行为实现日相距不
超过一年时，即二〇二二年五月三十一日起至二〇二三年五月三十日以内，
可以使用本评估报告。
(二) 有关评估结论的说明
1. 本评估结论未考虑评估对象及涉及资产欠缴税款和交易时可能需支
付的各种交易税费及手续费等支出对其价值的影响，也未对资产评估增值
额作任何纳税调整准备。
2. 本评估结论不含增值税。
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3. 资产评估机构及其资产评估师的法律责任是对本报告所述评估目的
下的资产价值提供专业意见，资产评估机构及其资产评估师未对评估目的
对应的经济行为做出任何判断。
4. 评估工作在很大程度上依赖于委托人、资产占有人和其他关联方提
供关于评估对象的信息资料，因此，评估工作是以委托人及资产占有人依法
提供真实、完整和合法的权属证明、财务会计信息和技术参数等其他资料为
前提，相关资料的真实性、完整性和合法性会对评估结论产生影响。评估人
员已尽职对评估对象进行调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并
进行核查验证、分析整理，并作为编制评估报告的依据，但不排除未知事项
可能造成评估结论变动。资产评估机构及其资产评估专业人员不对由委托
人和相关当事人未提供相关资料造成的评估差异负责。
5. 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化
时，可以按照以下原则处理：
(1) 当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应
调整；
(2) 当资产价格标准发生变化、且对资产评估结论产生明显影响时，
委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
(3) 对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际
作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十一、 特别事项说明
以下事项可能影响评估结论的使用，评估报告使用人应特别注意以下
事项对评估结论的影响：
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(一) 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
评估师未获告知及资产尽职调查中未发现被评估资产存在产权瑕疵
事项，评估时也未考虑被评估资产任何可能存在的产权瑕疵事项对评估结
论的影响。
(二) 委托人未提供的其他关键资料情况
本项目不存在委托人未提供的其他关键资料情况。
(三) 未决事项、法律纠纷等不确定因素
评估师未获告知及资产尽职调查中未发现被评估资产涉及违约责任、
诉讼未决或法律纠纷等事项，评估时也未考虑被评估资产任何可能涉及的
违约、诉讼责任等因素对评估结论的影响。
(四) 重要的利用专家工作及相关报告情况
本项目所有评估工作均未利用专家工作完成。
(五) 重大期后事项
至出具报告之日，评估师未获告知，亦未发现对评估结论产生影响的
重大期后事项。
(六) 评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结
论影响的情况
资产评估机构及其资产评估专业人员在履行资产评估程序过程中，未
发现在有对评估结论影响的情况。
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(七) 其他需要说明的事项
（1）委托方提供的《不动产权证书》粤（2018）东莞不动产权第 0078719
号、粤（2018）东莞不动产权第 0078729 号、（2018）东莞不动产权第 0078731
号、粤（2018）东莞不动产权第 0078736 号）证载宗地面积为 38551.99 平
方米，《不动产权证书》（粤（2019）东莞不动产权第 0093836 号、粤（2019）
东莞不动产权第 0286939 号）证载宗地面积为 38552.16 平方米，《国有土
地使用证》（东府国用（2015）第特 108 号）记载使用权面积为 38552 平方
米，存在不一致的情况，本次评估宗地面积按 38552.16 平方米。
（2）假设房地产转让前能解除抵押担保，本次评估未考虑已设立抵押
担保债权对评估对象市场价值的影响。
以上存在的特别事项特提请报告使用者注意。
十二、 资产评估报告使用限制说明
1. 本报告使用范围仅限于报告中载明的评估目的和用途。
2. 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
本报告载明的使用范围使用本报告的，资产评估机构及其资产评估专业人
员不承担责任。本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、
法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
3. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能
成为本报告的使用人。对于使用于使用范围以外用途，被出示或通过其他途
径掌握本报告的非资产评估报告使用人，资产评估机构及其资产评估专业
人员不对此承担任何义务或责任，不因本报告而提供进一步的咨询，不提供
证词、出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯，并保留向非资产评估报告使
用人追究由此造成损失的权利。
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4. 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等
同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价
格的保证。
5. 本报告的分析与结论是根据报告中所述评估原则、评估依据、评估
假设与限制条件、评估方法、评估程序而得出，仅在本报告所述评估假设和
限制条件下成立。
6. 在本报告出具日期后及本评估报告有效期内，如发生影响评估对象
价值的重大期后事项，包括国家、地方及行业的法律法规、经济政策的变化，
资产市场价值的巨大变化等，不能直接使用本报告评估结论。
7. 本报告包含若干备查文件及评估明细表，所有备查文件及评估明细
表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。
8. 本报告是以委托人或资产占有人提供的相关资产权属证明材料复印
件为依据，评估人员已对评估对象的法律权属给予了合理关注，对相关资料
进行了必要的查验，但不保证对所有文件和材料复印件的正本进行了逐项
审阅和复核；除报告中有特别说明以外，未考虑评估对象因未提供或已提供
资料的真实性对其价值的影响。
9. 本报告中对评估对象法律权属的陈述依据委托人或资产占有人提供
的相关资产权属证明材料复印件。
10. 根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，
须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。
11. 本评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明
确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。
十三、 资产评估报告日
本资产评估报告日为二〇二二年六月十五日。
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（本页无正文）
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资产评估师：邓知行
资产评估师：梁东升
二〇二二年六月十五日
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