补充法律意见书
浙江天册律师事务所
关于
君亭酒店集团股份有限公司
2022 年度向特定对象发行股票的
补充法律意见书（之二）
天册律师事务所
浙江省杭州市杭大路 1 号黄龙世纪广场 A 座 11 楼 310007
电话：0571 8790 1111 传真：0571 8790 1500
3-1
补充法律意见书
浙江天册律师事务所
关于君亭酒店集团股份有限公司
2022 年度向特定对象发行股票的
补充法律意见书（之二）
编号: TCYJS2022H1627 号
致：君亭酒店集团股份有限公司
浙江天册律师事务所（以下简称“本所”）接受君亭酒店集团股份有限公司
（以下简称“君亭酒店”、“发行人”或“公司”）的委托，作为公司2022年度
向特定对象发行股票（以下简称“本次发行”）的专项法律顾问，为公司本次发
行提供法律服务，并出具 TCYJS2022H1129号《法律意见书》、TCLG2022H1200
号《律师工作报告》、TCYJS2022H1364号《补充法律意见书（之一）》。
本所律师对2022年7月1日至2022年9月30日期间（以下简称“期间”）以及
截至本补充法律意见书出具日有关发行人的重大事项进行了核查，现就涉及期间
变更事项出具本补充法律意见书。
本所及经办律师依据《证券法》、《律师事务所从事证券法律业务管理办法》
和《律师事务所证券法律业务执业规则（试行）》等规定及本补充法律意见书出
具日以前已经发生或者存在的事实，严格履行了法定职责，遵循了勤勉尽责和诚
实信用原则，进行了充分的核查验证，保证本补充法律意见书所认定的事实真实、
准确、完整，所发表的结论性意见合法、准确，不存在虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏，并承担相应法律责任。
本补充法律意见书所指的“报告期”释义变更为2019年、2020年、2021年及
2022年1-9月，除“报告期”释义说明外，本所 TCYJS2022H1129号《法律意见
书》、TCLG2022H1200号《律师工作报告》以及 TCYJS2022H1364号《补充法
律意见书（之一）》中所述的法律意见书出具依据、律师声明事项、释义等相关
内容适用于本补充法律意见书。
3-2
补充法律意见书
目 录
第一部分 期间内情况更新 ........................................................................................... 4
一、 发行人的业务 ............................................. 4
二、 关联交易及同业竞争 ....................................... 4
三、 发行人的主要财产 ......................................... 6
四、 发行人的重大债权债务 ..................................... 7
五、 发行人的税务 ............................................. 8
六、 发行人的股东及实际控制人 ................................. 8
七、 发行人的业务 ............................................. 9
八、 诉讼、仲裁或行政处罚 ..................................... 9
第二部分 审核问询函回复 ....................................................................................... 12
一、《审核问询函》问题 1 ........................................................................................ 12
二、《审核问询函》问题 2 ........................................................................................ 26
三、《审核问询函》问题 3 ........................................................................................ 33
3-3
补充法律意见书
第一部分 期间内情况更新
一、 发行人的业务
1.1 发行人的主营业务
1.1.1 根据中审众环会计师出具的各期《审计报告》及发行人提供的财务报
表，发行人报告期内的营业收入状况为：
单位：万元
项 目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
营业收入 24,751.11 27,751.06 25,603.39 38,163.62
主营业务收入 24,751.11 27,751.06 25,603.39 38,163.62
主营业务收入占比 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
根据上述会计资料，发行人主营业务突出。
二、 关联交易及同业竞争
2.1 发行人的关联方
2.1.1 截至本补充法律意见书出具之日，发行人的子公司及参股公司变化情
况
2.1.1.1 君亭湖滨
企业名称 杭州君亭湖滨酒店管理有限公司
统一社会信用代码 91330102776634676Q
住所 浙江省杭州市西湖区桃花弄 8 号 1558 室
注册资本 5,000 万元
法定代表人 甘圣宏
企业类型 有限责任公司
一般项目：酒店管理；物业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业
经营范围
执照依法自主开展经营活动）。
成立日期 2005 年 7 月 28 日
营业期限 2005 年 7 月 28 日 至 2025 年 7 月 27 日
登记机关 杭州市西湖区市场监督管理局
序号 股东 持股比例
股权结构
1 发行人 100%
2.1.1.2 深圳君亭尚品
企业名称 深圳君亭尚品酒店有限公司
统一社会信用代码 91440300MA5HGLXY4Q
住所 深圳市罗湖区南湖街道新南社区深南东路 2103 号海富酒店(全季酒
3-4
补充法律意见书
店)1 层 1 号、5-12 层君亭酒店
注册资本 500 万元
法定代表人 张戈泉
企业类型 有限责任公司（法人独资）
酒店管理；企业管理咨询；工程管理服务；信息技术咨询服务；餐饮
管理；会议及展览服务；礼仪服务；专业保洁、清洗、消毒服务；国
内贸易代理；停车场服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照
经营范围
依法自主开展经营活动）物业管理；住宿服务；餐饮服务。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目
以相关部门批准文件或许可证件为准）
成立日期 2022 年 9 月 14 日
营业期限 2022 年 9 月 14 日至长期
登记机关 深圳市市场监督管理局
序号 股东 持股比例
股权结构
1 君亭湖滨 100%
2.1.1.3 浙谷深蓝君亭
企业名称 杭州浙谷深蓝君亭酒店有限公司
统一社会信用代码 91330106MAC3229G69
住所 浙江省杭州市西湖区申花路 796 号 227 室
注册资本 500 万元
法定代表人 张戈泉
企业类型 有限责任公司（法人独资）
一般项目：酒店管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
经营范围 主开展经营活动）。许可项目：住宿服务（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
成立日期 2022 年 10 月 26 日
营业期限 2022 年 10 月 26 日至长期
登记机关 杭州市西湖区市场监督管理局
序号 股东 持股比例
股权结构
1 君亭湖滨 100%
2.1.2 曾经的关联方
序号 姓名/名称 曾经的关联关系
1 无锡君亭酒店管理有限公司 君亭湖滨历史全资子公司，2022 年 10 月注销
君澜酒店参股的公司，2022 年 10 月君澜酒店
2 上海禅林健康咨询有限公司
已将其持有的股权对外转让
2.2 发行人与关联方之间的关联交易变动情况
2.2.1 关键管理人员薪酬
单位：元
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
关键管理人员薪酬 2,466,524.00 2,429,687.39 1,753,030.91 4,336,392.24
3-5
补充法律意见书
三、 发行人的主要财产
3.1 房产租赁情况
3.1.1 截至本补充法律意见书出具之日，发行人及其子公司新增租赁房产情
况如下：
序 酒店 承租
出租人 租赁地点 租赁期限 面积（㎡） 续租权利
号 名称 人
国际 如浙大城市学院
文化 授权委托期满继
旅游 杭州浙大城 杭州市拱墅 续续约 5 年以上
君亭 2023.01.01
1 学院 市学院科技 区科园欣瑞 8,755.00 的，自动顺延 5
酒店 -2032.06.30
酒店 园有限公司 大厦 年； 年后双方再
（筹 进行洽谈，发行
建） 人有优先承租权
3.2 知识产权
3.2.1 发行人拥有的商标
截至本补充法律意见书出具之日，发行人及其子公司新增商标情况如下：
序 核定 取得
商标 注册人 注册号 有效期限 核定使用商品
号 类别 方式
住所代理（旅馆、供膳寄宿处）； 备办
1. 君亭酒 633599 2022.09.21 宴席；餐厅； 茶馆； 咖啡馆；假日野营 原始
43
店 30 -2032.09.20 住宿服务；酒吧服务； 家庭旅馆服务； 出 取得
租椅子、桌子、桌布和玻璃器皿；养老院
保险承保： 金融服务； 不动产管理；担
2. 君亭酒 633565 2022.09.21 保；募集慈善基金；资本投资；艺术品估 原始
36
店 28 - 2032.09.20 价；受托管理：典当；资本投资基金的管 取得
理
组织商业或广告展览和交易会；为广告或
销售组织时装展览；为零售目的在通信媒
体上展示商品；特许经营的商业管理； 饭
3. 君亭酒 633790 2022.09.21 原始
35 店商业管理；为他人采购（为其他企业购
店 40 -2032.09.20 取得
买商品或服务）；进出口代理；饭店行政
管理；为商品和服务的买卖双方提供在线
市场；拍卖
教育；安排和组织会议；出借书籍的图书
馆；除广告以外的版面设计； 广播电视
4. 君亭酒 633565 2022.09.21 原始
41 节目制作；娱乐服务；健身俱乐部（健身
店 44 -2032.09.20 取得
和体能训练；导游服务；游乐园服务；为
艺术家提供模特服务
运输；运送旅客；快递服务；停车场服务；
5. 君亭酒 633824 2022.09.14 运载工具故障牵引服务；运载工具（车辆） 原始
39
店 24 -2032.09.13 出租；安排旅行；旅行预订；旅游交通安 取得
排；司机服务
运输；运送旅客；快递服务；停车场服务；
6. 君亭酒 633737 2022.09.14 运载工具故障牵引服务；运载工具（车辆） 原始
39
店 41 -2032.09.13 出租；安排旅行；旅行预订；旅游交通安 取得
排；司机服务
3-6
补充法律意见书
四、 发行人的重大债权债务
4.1 委托管理合同
4.1.1 发行人签署的委托管理合同
截至本补充法律意见书出具之日，发行人新增正在履行但尚未开业酒店的委
托管理合同详情如下：
序号 合同相对方 酒店名称（暂定） 签订日期 合同期限
扬州云早酒店管理
1 扬州瘦西湖夜泊君亭酒店 2022.10.12 基本年限 15 年
有限公司
4.1.2 君澜酒店签署的委托管理合同
截至本补充法律意见书出具之日，君澜酒店新增正在履行但尚未开业酒店的
委托管理合同详情如下：
序号 合同相对方 酒店名称（暂定） 签订日期 合同期限
山东御景大酒店有
1 寿光晨鸣君澜大酒店 2022.7.28 基本年限 10 年
限公司
江苏林克斯酒店管 基本年限 10 年，经双方书面同
2 林克斯君澜温泉度假酒店 2022.7.7
理有限公司 意，可延长 10 年
广州黄埔君澜酒店
3 有限公司北京餐饮 北京百万庄园君澜理酒店 2022.8.18 基本年限 10 年
分公司
广州皇朝御苑酒店
4 广州皇朝御苑酒店 2022.8.18 基本年限 10 年
有限公司
石棉县星空旅游开
5 孟获城君澜森林度假酒店 2022.9.6 基本年限 10 年
发有限责任公司
无锡海智置业有限
6 无锡海尔君澜大饭店 2022.9.2 基本年限 10 年
公司
温州市洞头旅游文
7 马岙潭君澜度假酒店 2022.9.13 基本年限 15 年
化发展有限公司
浙江丽水华侨饭店
8 丽水华侨君澜饭店 2022.10.21 基本年限 10 年
股份有限公司
4.1.3 景澜酒店签署的委托管理合同
截至本补充法律意见书出具之日，景澜酒店新增正在履行但尚未开业酒店的
委托管理合同详情如下：
序号 合同相对方 酒店名称（暂定） 签订日期 合同期限
杭州余杭苕溪城市
1 景澜南山宿集 2022.09 基本年限 10 年
建设有限公司
宜兴璞玉文旅发展
2 玉山和院酒店 2022.09.29 基本年限 10 年
有限公司
义乌莲义酒店管理
3 义乌莲都景澜酒店 2022.07 基本年限 5 年
有限公司
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补充法律意见书
五、 发行人的税务
5.1 政府补助
根据中审众环会计师历次出具的《审计报告》及发行人提供的财务资料，并
经本所律师查验，发行人 2022 年 1-9 月获得的政府补助金额如下：
年份 金额（元） 补助项目名称
163,258.02 稳岗补助
2022 年 1-9 月
1,119,861.10 其他
合 计 1,283,119.12 -
六、 发行人的股东及实际控制人
6.1 经本所律师查阅中国证券登记结算有限责任公司提供的股东明细数据
表，截至 2022 年 9 月 30 日，发行人的股东总数共计 4,198 名。
6.2 截至 2022 年 9 月 30 日，公司前十名股东持股情况如下：
序号 股东姓名/名称 持股数量（股） 持股比例
1 吴启元 43,984,687 36.41%
2 从 波 23,429,250 19.39%
3 施晨宁 12,438,563 10.30%
4 吴海浩 3,948,750 3.27%
中国工商银行股份有限公司——财通价值动
5 2,006,652 1.66%
量混合型投资基金
6 徐汉杰 1,800,000 1.49%
中国工商银行股份有限公司-财通成长优选
7 1,612,833 1.34%
混合型证券投资基金
8 张勇 1,316,250 1.09%
9 沈玮 1,316,250 1.09%
10 甘圣宏 1,316,250 1.09%
合 计 93,169,485 77.13%
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补充法律意见书
七、 发行人的业务
7.1 发行人的经营范围和经营方式
7.1.1 发行人及其控股子公司的经营范围变化情况
公司名称 经营范围
一般经营项目：酒店管理；企业管理咨询；工程管理服务；信息技术咨询服务；
餐饮管理；会议及展览服务；礼仪服务；专业保洁、清洗、消毒服务；国内贸
易代理；停车场服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展
深圳君亭
经营活动），许可经营项目：物业管理；住宿服务；餐饮服务。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批
准文件或许可证件为准）
酒店管理；企业管理咨询；工程管理服务；信息技术咨询服务；餐饮管理；会
议及展览服务；礼仪服务；专业保洁、清洗、消毒服务；国内贸易代理；停车
深圳君亭
场服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）物
尚品
业管理；住宿服务；餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
一般项目：酒店管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经
浙谷深蓝
营活动）。许可项目：住宿服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
君亭
可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
八、 诉讼、仲裁或行政处罚
8.1 发行人及其子公司报告期内的诉讼、仲裁或行政处罚情况
8.1.1 截至本补充法律意见书出具之日，发行人及其子公司新增行政处罚情
况：
①2022 年 8 月 19 日，宁波市鄞州区消防救援大队出具《行政处罚决定书》
（鄞消行罚决字﹝2022﹞第 0344 号），认定欧华君亭存在以下违法事实：酒店
4 层西侧会议室安全出口被杂物堵塞且超过该出口宽度 50%，占用、堵塞、封闭
疏散通道、安全出口，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定。
宁波市鄞州区消防救援大队根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款
第三项、《浙江省消防行政处罚裁量标准》第四条之规定，对欧华君亭处以罚款
人民币 15,000 元的处罚。欧华君亭受到上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚
机关的要求进行了整改。
《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项规定，单位“占用、堵塞、
封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的”责令改正，将被处五
3-9
补充法律意见书
千元以上五万元以下罚款。《浙江省消防行政处罚裁量标准》第九条规定，“根
据消防安全违法行为的事实、性质、情节、危害后果及单位（场所）的规模、使
用性质，将罚款处罚标准划分为三个处罚阶次，分别对应法定罚款下限、法定罚
款上限的 40%、法定罚款上限的 70%”。本所律师认为，欧华君亭被处罚款 15,000
元，该金额处于法定罚款下限（5000 元）至法定罚款上限的 40%（20000 元）之
间，故前述违法行为属于较轻违法行为，不属于重大违法行为。
②2022 年 9 月 13 日，杭州市余杭区卫生健康局出具《行政处罚决定书》（杭
余卫公罚﹝2022﹞43 号），认定陆羽君澜存在以下违法事实：安排未获得有效
健康合格证明的从业人员从事直接为顾客服务工作。
杭州市余杭区卫生健康局根据《公共场所卫生管理条例》、《公共场所卫生
管理条例实施细则》对陆羽君澜处以罚款 500 元的行政处罚。陆羽君澜受到上述
处罚后已按时缴纳了相关罚款并及时按照处罚机关的要求作出了整改。
《行政处罚决定书》（杭余卫公罚﹝2022﹞43 号）相关处罚标准系依据《浙
江省卫生行政处罚自由裁量标准》中“公共场所经营者安排 6 名以下未获得有效
健康合格证明的从业人员从事直接为客户服务工作的，及时改正的，属于较轻违
法程度，裁量幅度为：警告，罚款 500 元以上 1850 元以下”的规定作出。故，
本所律师认为陆羽君澜前述违法行为属于较轻违法程度，不属于重大违法行为。
上述违法行为社会危害程度较小、情节较轻，不属于法律规定的情节严重的
行为，亦未造成严重的违法后果。因此，上述行政处罚不属于重大违法违规情形，
不会对本次发行上市构成实质性障碍。
8.1.2 截至本补充法律意见书出具之日，发行人存在一项金额超过 100 万元
人民币未决诉讼，具体情况如下：
①案件事实基本情况
君亭酒店（原告一）与上海量文资产管理咨询有限公司（被告，以下简称“量
文资产”）于 2013 年 2 月 6 日签订《关于上海丝绸之路君亭酒店房屋租赁合同
书》，君亭酒店、柏阳君亭（原告二）与量文资产于 2018 年 5 月 8 日签订《房
屋续租合同》，约定量文资产承租位于上海市曲阳路 777 号的商业用房，租赁期
限自 2018 年 7 月 1 日起至 2023 年 6 月 30 日止，租赁面积为 5,221 平方米。根
3-10
补充法律意见书
据合同约定，量文资产应于每季度末交纳下季度租金，并按照独立计量核算自行
承担租赁场所发生的水、电、空调、燃气等费用。
截至 2022 年 9 月 30 日，量文资产仍拖欠 2020 年未付租金、2021 年全年租
金及 2022 年半年度租金，并拖欠部分空调能耗损失费和能源费。经多次催缴，
量文资产仍未支付上述费用。
②诉讼的基本情况
2022 年 3 月 25 日，君亭酒店、柏阳君亭向上海市虹口区人民法院提起诉讼，
请求判处量文资产支付前述拖欠的租金、能耗损失费、能源费，并支付违约金。
③案件进展
2022 年 5 月 16 日，上海市虹口区人民法院已受理该案，案号为（2022）沪
0109 民初 5903 号，本案目前正常推进中，于 2022 年 9 月 2 日第一次开庭，尚
待法院作出裁决。
④对发行人的影响
本案对发行人的财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等均不会
产生重大不利影响。
上述诉讼涉及金额占比较小，不会影响公司的持续经营能力。
3-11
补充法律意见书
第二部分 审核问询函回复
根据深圳证券交易所上市审核中心审核函〔2022〕020199号《关于君亭酒店
集团股份有限公司申请向特定对象发行股票的审核问询函》（以下简称“审核问
询函”）的要求，本所律师对发行人的有关事项进行了核查，并形成查验及结论
如下：
一、《审核问询函》问题 1
本次发行拟募集资金不超过 51,700.00 万元，拟投资新增直营酒店投资开发
项目（以下简称“项目一”）和现有酒店装修升级项目（以下简称“项目二”）。
项目一达产后，君亭酒店直营酒店客房数将增长 109.31%。项目一分三年三批次
建设 15 家直营酒店，合计 2,384 间客房；其中过半为高端品牌，品牌较 IPO 项
目有所升级，单间客房平均投资金额与 IPO 项目投资测算基本无差异，但效益测
算中平均房价及客房平均出租率均高于报告期内平均水平。项目二分三年三批进
行装修升级现有 6 家直营酒店，该项目收入及回报是以装修升级后的增量客房房
价、增量出租率及增量营业周期为基础进行测算。项目一均通过租赁物业酒店实
施，部分酒店已确定选址并签订长期租赁合同。本次募集资金主要用于建设投资，
其中包含前次投资费用。发行人于 2021 年 9 月首次公开发行股票并上市,募投项
目（以下简称“前次募投项目”）发生变更，原计划用于自建直营酒店的募集资
金由 18,458.26 万元缩减至 4,458.26 万元，主要原因为综合考虑市场环境、监管
政策、项目周期、盈利能力等因素后，发行人将募集资金 14,000 万元变更为用
于收购浙江君澜酒店管理有限公司股权（以下简称“君澜酒店”）、景澜酒店投
资管理有限公司股权（以下简称“景澜酒店”）和君澜系列商标。上述收购新增
商誉账面价值 7,699.89 万元,股权收购已完成。发行人前次募投项目仅建设投资
了 1 家直营酒店成都君亭酒店，目前未形成稳定的客源，处于亏损状态。
请发行人补充说明：（1）结合新冠疫情影响、市场环境、本次募投项目选
址、行业竞争格局、同行业可比公司扩张计划、前次募投项目变更原因、前次募
投项目投资直营店仍处于亏损状态等情况，说明本次募投项目是否拥有稳定客
源，是否有足够的市场空间实现预计客房出租率，以及本次募投项目实施的必要
3-12
补充法律意见书
性及合理性；（2）结合前期项目建设进度、本次募投项目人员招聘计划等，说
明发行人是否具备三年分三批新建 15 个酒店的管理经验以及多地新建项目的实
施能力，是否存在短期内不能盈利的风险及对发行人的影响；（3）结合目前项
目一的三批酒店选址情况及计划、租赁合同的签署进度、租赁合同主要条款，包
括但不限于拟租赁的房屋、土地规划用途、使用年限、租用年限、租金价格是否
公允、与周边同类房屋价格是否存在差异，说明出租方是否取得合法的土地使用
权证、是否为有权出租方、是否符合相关土地用途等，并进一步说明本次募投项
目实施是否存在重大不确定性，采用租赁方式实施募投项目的合理性以及对公司
未来生产经营是否存在重大不利影响；（4）本次募投项目实施主体是否明确，
如否，说明发行人新设子公司或选取现有子公司实施本次募投项目的计划，是否
符合《创业板上市公司证券发行上市审核问答》问答 5 的相关要求；（5）结合
项目一高端品牌的收入及占比、报告期内发行人现有高端品牌酒店经营情况，包
括但不限于业务毛利率、客房平均出租率、平均净房价、平均每间可供出租客房
收入等指标，说明与发行人报告期相关业务及同行业可比公司存在差异的原因及
合理性，项目一效益测算是否合理、谨慎；说明项目二升级过程中是否对正常运
营产生影响、相关效益测算能否与现有经营业绩相区分并独立计算，与发行人前
期升级项目及同行业公司升级项目效益测算方法是否一致，结合关键参数及选取
依据，进一步说明相关测算是否合理、谨慎；（6）结合本次募投项目新增固定
资产及无形资产的金额、折旧摊销政以及募投项目效益测算情况等，量化分析本
次募投项目折旧或摊销对发行人未来经营业绩的影响；（7）本次募投项目目前
进展情况，结合投资测算中的前次投资费用，说明是否存在置换董事会前投入、
董事会决议日前资金投入的情形；（8）结合酒店行业发展情况、君澜酒店及景
澜酒店最近一年及一期主要财务数据、最近一年及一期新签受托管理项目数量、
基本管理收入及增长率情况、前次资产评估预测主要参数等，说明实际经营情况
与前次评估测试参数是否存在较大差异，如是，相关参数设置是否合理，是否考
虑其持续经营风险，并说明是否存在大额商誉减值风险，商誉减值计提是否充分；
（9）截至目前前次募投项目中的中高端酒店设计开发项目及综合管理平台建设
项目建设进度及募集资金使用进度，募投项目的实施环境是否发生了重大不利变
化，是否对本次募投项目的实施存在重大不利影响。
3-13
补充法律意见书
请发行人补充披露（1）（2）（3）（4）（5）（6）（8）（9）相关风险。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）（3）（5）（6）
（7）（8）（9）并发表明确意见，请发行人律师核查（3）（4）并发表明确意
见。
回复：
一、结合目前项目一的三批酒店选址情况及计划、租赁合同的签署进度、
租赁合同主要条款，包括但不限于拟租赁的房屋、土地规划用途、使用年限、
租用年限、租金价格是否公允、与周边同类房屋价格是否存在差异，说明出租
方是否取得合法的土地使用权证、是否为有权出租方、是否符合相关土地用途
等，并进一步说明本次募投项目实施是否存在重大不确定性，采用租赁方式实
施募投项目的合理性以及对公司未来生产经营是否存在重大不利影响
（一）目前项目一的三批酒店选址情况及计划
截至目前，公司主要直营店位于长三角核心区域的经济发达城市，公司已经
在该区域成功实践并积累了一定的品牌影响力与市场占有率，但从市场竞争来
看，公司在上述区域仍有很大的提升空间。公司未来将继续深耕长三角核心一二
线城市区域，继续扩大公司现有的竞争优势与提升公司的竞争地位；同时，公司
将通过规模化经营，坚持“深化长三角，重点拓展北京、西南区域和珠三角区域”
的发展战略，重点发展核心城市的特色项目，逐步向重点城市如北京、上海、深
圳、广州、成都、重庆等有序拓展，通过区域核心城市的城市圈层的发展，逐步
推进集团规模化，进一步提高盈利水平规模与品牌影响力。
根据发行人说明，发行人本次发行募集资金投资项目一为拟在未来 3 年内，
在以上海、杭州为核心的长三角地区、广州、深圳为核心的珠三角地区、成都、
重庆为核心的西南地区以及以北京为核心的京津冀地区的核心城市分三批次建
设 15 家酒店。
项目建设期为 3 年，其中建设期第 1 年将在杭州、深圳、北京、无锡等城市
投资运营 6 家直营酒店；建设期第 2 年将在上述四大区域的核心城市投资运营 4
家直营店，具体为：深圳晚舟项目酒店（Pagoda 品牌）及其他 3 家 Pagoda 酒店；
3-14
补充法律意见书
建设期第 3 年将在上述四大区域的核心城市投资运营 5 家直营店，具体为 5 家君
亭酒店。
本项目拟建酒店选址及计划具体情况如下表所示：
序
项目名称 项目地址 实施进度 投资方式
号
第一批
杭州西湖项目 已签订租赁协议，方案设计中，待物业交
1 浙江省杭州市西湖区 租赁
（注 1） 付后启动装修工程
已签订租赁协议，方案设计中，待物业交
2 杭州滨江项目 浙江省杭州市滨江区 租赁
付后启动装修工程
江苏省无锡市淘沙巷地块 A 块 前期接洽，待项目履行招投标程序，后续
3 无锡梁溪项目 租赁
地 进一步明确推进计划[注 2]
4 深圳宝安项目 广东省深圳市宝安区 已签订租赁协议，方案设计中 租赁
国际文化旅游 已签订租赁协议，方案设计中，待物业交
5 浙江省杭州市拱墅区 租赁
学院项目 付后启动装修工程
北京东城区项 前期接洽中，尚处于询价阶段，待后续进
6 北京市东城区 租赁
目 一步明确推进计划[注 3]
第二批
7 深圳晚舟项目 广东省深圳市罗湖区 已签订租赁协议，方案设计中[注 4] 租赁
8 Pagoda-2 待定 项目选址中 租赁
9 Pagoda-3 待定 项目选址中 租赁
10 Pagoda-4 待定 项目选址中 租赁
第三批
11 君亭-1 待定 项目选址中 租赁
12 君亭-2 待定 项目选址中 租赁
13 君亭-3 待定 项目选址中 租赁
14 君亭-4 待定 项目选址中 租赁
15 君亭-5 待定 项目选址中 租赁
注1：杭州西湖项目位于杭州市西湖区紫宣路18号，系西湖区浙谷深蓝中心商务区，紧
邻浙江大学紫金港校区、西湖大学、紫金港科技城等，浙谷深蓝中心规划20万方生态花园综
合体，约300-1700㎡智慧商务空间，园区内拥有写字楼、星级酒店、约1.7万方BLOCK商街
等多重业态，所处区域不涉及环境敏感区域（如国家公园、自然保护区、风景区、永久农田、
文物保护单位等）；
注2：无锡梁溪项目位于无锡市淘沙巷地块A块。发行人正与业主方就参与该项目的招
投标程序事项进行接洽，双方尚未签订合作意向协议等书面协议，待进一步明确推进计划；
注3：北京东城项目位于北京市东城区。该项目现处于询价阶段，发行人已向业主方报
价，双方已就相关合作事项进行接洽，但尚未签订合作协议等书面协议，待进一步明确推进
计划;
注4：公司各募投项目的实施进度系根据公司业务规划、各项目前期准备工作等因素制
定，后续亦会根据各项目的准备工作进展情况灵活动态调整，深圳晚舟项目目前已签订租赁
协议，各项准备工作进展良好，综合考虑其他项目的进度安排情况，不排除该项目进入第一
3-15
补充法律意见书
批实施的可能。
（二）租赁合同的签署进度、租赁合同主要条款，包括但不限于拟租赁的
房屋、土地规划用途、使用年限、租用年限、租金价格是否公允、与周边同类
房屋价格是否存在差异，说明出租方是否取得合法的土地使用权证、是否为有
权出租方、是否符合相关土地用途等
1、租赁合同的签署进度
截至本补充法律意见书出具之日，发行人已就项目一与5家业主方签订租赁
协议，包含第一批6家酒店中的4家，第二批酒店中的1家即深圳晚舟项目因推进
较为顺利，故签约进度早于第一批的部分项目。此外，发行人已就项目一的第一
批酒店中的2家酒店与业主方前期接洽中。相关租赁合同的签署进度如下表所示：
序 租赁合同签订时
项目名称 项目所在地 项目进度 业主方名称 物业建设进度
号 间
已签订租赁协议， 建设中，预计业主
浙江省杭州市西湖 方案设计中，待物 杭州西投绿宇产业运营管 方于 2023 年 1 月 1
1 杭州西湖项目 2022.03
区 业交付后启动装修 理有限公司 日向发行人交付物
工程 业
已签订租赁协议， 建设中，预计业主
浙江省杭州市滨江 方案设计中，待物 浙江中南文旅集团有限公 方于 2023 年 4 月 1
2 杭州滨江项目 2022.06
区 业交付后启动装修 司 日向发行人交付物
工程 业
已签订租赁协议，
国际文化旅游 浙江省杭州市拱墅 方案设计中，待物 杭州浙大城市学院科技园
3 2022.10 已建成
学院项目 区 业交付后启动装修 有限公司
工程
前期接洽，待项目
江苏省无锡市淘沙 履行招投标程序，
4 无锡梁溪项目 - - 已建成
巷地块 A 块地 后续进一步明确推
进计划
前期接洽处于询价
北京东城区项
5 北京市东城区 阶段，待后续进一 - - 已建成
目
步明确推进计划
广东省深圳市宝安 已签订租赁协议， 深圳市恒明珠房地产开发
6 深圳宝安项目 2022.07 已建成
区 方案设计中 有限公司
广东省深圳市罗湖 已签订租赁协议， 深圳市富海酒店管理服务
7 深圳晚舟项目 2022.08 已建成
区 方案设计中 发展有限公司
2、租赁合同主要条款
经本所律师查阅截至本补充法律意见书出具之日发行人已签订的租赁合同，
发行人与业主方已经签订的租赁合同相关内容如下：
3-16
补充法律意见书
房屋/土
序 项目 合同相 租赁面积 物业使 物业
地规划 具体位置 租赁期限
号 名称 对方 （㎡） 用年限 现状
用途
杭州西
投绿宇 杭州市西湖区紫宣路
杭 州
产业运 商服用 18 号浙谷深蓝中心 1 2023.01.01
1 西 湖 15,538.69 40 年 在建
营管理 地 号楼 1 层、2 层、6 层 -2042.12.31
项目
有限公 至 12 层
司
滨江区滨盛路与康顺
浙江中
杭 州 路交叉口东南角滨盛
南文旅 商服用 2023.04.01
2 滨 江 路 2097 号杭州江澜云 14,209.58 40 年 在建
集团有 地 -2043.03.31
项目 境阁项目 2 号楼整栋
限公司
（物业用房除外）
深圳市 广东省深圳市宝安区
深 圳 恒明珠 商业性 新安街道建安一路 9 号
2022.07.16
3 宝 安 房地产 办公用 恒明珠国际金融中心 7,616.75 40 年 建成
-2037.07.31
项目 开发有 地/商业 西座 1 楼大堂和 6 楼至
限公司 14 楼
深圳市
富海酒 广东省深圳市罗湖区
深 圳 商业性
店管理 南东路 112 号建工服务 2022.08.15
4 晚 舟 办公用 4,850.00 50 年 建成
服务发 楼 112 栋 1 楼大厅、5 -2032.08.14
项目 地/商业
展有限 楼至 12 楼
公司
国际 杭州浙
文化 大城市 非住宅/
杭州市拱墅区科园欣 2023.01.01
5 旅游 学院科 商服用 8,755.00 40 年 建成
瑞大厦 -2032.06.30
学院 技园有 地
项目 限公司
3、租赁房屋租金价格公允性及与周边同类房屋价格对比
本所律师查阅发行人已签署的租赁合同，并结合“安居客”
（https://hz.sydc.anjuke.com）、“贝壳网”（https://hz.ke.com/）等公开网站并检
索租赁物业周边同类房屋，并对合同约定租金与周边同类房屋价格进行对比，具
体情况如下：
（1）杭州西湖项目
发行人与杭州西投绿宇产业运营管理有限公司签署的租赁合同中租金支付
条款如下：
序号 项目名称 租赁期 免租期 租金约定
2023.1.1-2023.12.31 为免租期；
2023.01.01 2023.01.01 2024.1.1-2026.12.31 ： 1.3 元 / ㎡ / 天 ， 合 计 为
1 杭州西湖项目 7,373,108.405 元/年；
-2042.12.31 -2023.12.31
2027.1.1 在前一年基础上递增 6%，其后每三年在
前一年的基础上递增 6%
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
3-17
补充法律意见书
与项目
序 项目名 具体位 对比房屋具体位 对比物业性
对比房屋名称 直线距 租金中位数
号 称 置 置 质
离
杭州市西湖区灯
1 浙江君尚饭店 商业写字楼 1,300 米 1.3 元/㎡/天
彩街 539 号
杭州市
西湖区 杭州市西湖区西
2 银江软件园 商业写字楼 1,300 米 1.55 元㎡/天
杭 州 西 紫宣路 园八路 2 号
湖项目 18 号浙 杭州市西湖区西
3 谷深蓝 西湖广告大厦 商业写字楼 1,400 米 1.3 元㎡/天
园一路 18 号
中心
杭州数字信息 杭州市西湖区西
4 商业写字楼 1,600 米 1.2 元/㎡/天
产业园 园八路 11 号
本所律师检索了发行人杭州西湖项目所在地周边2000米范围内同类房屋租
赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约1.20元/平方米/天
至1.55元/平方米/天。发行人杭州西湖项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中
位数接近，故该项目房屋租赁价格公允。
（2）杭州滨江项目
发行人与浙江中南文旅集团有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
序号 项目名称 租赁期 免租期 租金约定
首 期 租 金 为 2.58 元 / ㎡ / 天 ， 其 中
2023.4.1-2023.11.30 为 免 租 期 ，
2023.04.01 2023.04.01 2023.12.1-2024.3.31 租 金 为 4,472,607.40 元 ；
1 杭州滨江项目
-2043.03.31 -2023.11.30 2024.4.1-2026.3.31 租金为 13,381,161.49 元/年；
2026.4.1 租金开始递增 5%并且每三年递增 5%；
2032.4.1 至 2043.3.31，租金每五年递增 5%
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序 对比房屋具体位 对比物业性 与项目直 租金中位
项目名称 具体位置 对比房屋名称
号 置 质 线距离 数
浙大网新双城 杭州市滨江区江 2.65 元/㎡/
1 滨江区滨 商业写字楼 540 米
国际 汉路 1785 号 天
盛路与康
顺路交叉 杭州市滨江区江 2.65 元/㎡/
2 兴耀大厦 商业写字楼 550 米
杭州滨江 口东南角 南大道 518 号 天
项目 滨盛路 杭州市滨江区江 2.55 元/㎡/
3 2097 号杭 恒鑫大厦 商业写字楼 420 米
南大道 天
州江澜云
境阁 杭州市滨江区江 2.30 元/㎡/
4 滨海大厦 商业写字楼 680 米
南大道 480 号 天
本所律师检索了发行人杭州滨江项目所在地周边1000米范围内同类房屋租
赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约2.30元/平方米/天
至2.65/平方米/天。发行人杭州滨江项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位
3-18
补充法律意见书
数接近，故该项目房屋租赁价格公允。
（3）深圳宝安项目
发行人与深圳市恒明珠房地产开发有限公司签署的租赁合同中租金支付条
款如下：
单位：元
序号 项目名称 租赁期 免租期 租金约定
2022.12.16-2025.12.31，每月每平方米人民币 100 元，每月
租金 761,675.00 元；租赁期间的租金按照每三年上涨 8%
递增，即自租赁房屋交付乙方使用开始计收租金之日起第
深圳宝安 2022.07.16 2022.07.16
1 一个三年，固定租金为 761,675.00 元/月；后续租金按每三
项目 -2037.07.31 -2022.12.15
年上浮 8%递增；后勤用房自免租期满后按实用面积以每
月每平方米 30 元另行计算租金（不递增），合计 287.31
平方米，月租金为 8619.30 元人民币[注]。
注：《租赁协议》载明，后勤用房包括1楼消控室、夹层、-2楼布草间、布草间2、收
货间、垃圾房、弱电机房；-1楼车道底仓库；-3楼仓库1、仓库2。前述后勤用房均为辅助用
房。
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序 对比房屋具体位 对比物业性 与项目直 租金中位
项目名称 具体位置 对比房屋名称
号 置 质 线距离 数
深圳市宝安区三
恒明珠金融大 110.11 元/
1 区金融街建安一 商业写字楼 同一物业
厦 ㎡/月
路9号
广东省深
圳市宝安 深圳市宝安区创
华联城市全景 97.30 元/㎡
2 区新安街 业二路与公园路 商业写字楼 1,900 米
壹号 /月
深圳宝安 道建安一 交汇处
项目 路 9 号恒 深圳市南山区南
明珠国际 头街道南联社区 92.13 元/㎡
3 金融中心 豪方天际广场 商业写字楼 1,200 米
北环大道 11008 /月
西座 号
中粮大悦创邑 深圳市宝安区新 100.07 元/
4 商业写字楼 1,300 米
031 号 安二路 128 号 ㎡/月
本所律师检索了发行人深圳宝安项目所在地周边2000米范围内同类房屋租
赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约92.13元/平方米/
月至110.11/平方米/月。发行人深圳宝安项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格
中位数接近，故该项目房屋租赁价格公允。此外，发行人承租的后勤用房均为辅
助性用房，不能直接用于生产经营，故其租赁价格低于主体物业租赁价格具有合
理性。
（4）深圳晚舟项目
3-19
补充法律意见书
发行人与深圳市富海酒店管理服务发展有限公司签署的租赁合同中租金支
付条款如下：
序
项目名称 租赁期 免租期 租金约定
号
基础租金为 75 元/平方米/月，前三年租金不
深圳晚舟项 2022.08.15 2022.08.15-2022.12.04
1 变，自第四年开始，租金每三年递增 10%；
目 -2032.08.14 及 2023.08.15-2023.11.14
自第十年开始，租金每三年递增 6%
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序 对比房屋具体位 对比物业性 与项目直 租金中位
项目名称 具体位置 对比房屋名称
号 置 质 线距离 数
深圳市罗湖区深 74.54 元/㎡
1 中建大厦 商业写字楼 50 米
南东路 2105 号 /月
广东省深
圳市罗湖 深圳市罗湖区东 79.39 元/㎡
2 金龙大厦 商业写字楼 170 米
深圳晚舟 区深南东 门南路 3007 号 /月
项目 路 112 号 深圳市罗湖区东 82.43 元/㎡
3 建工服务 太阳岛大厦 商业写字楼 350 米
门南路 2020 号 /月
楼
深圳市罗湖区深 88.97 元/㎡
4 万科深南广场 商业写字楼 570 米
南东路 2011 号 /月
本所律师检索了发行人深圳晚舟项目所在地周边1000米范围内同类房屋租
赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约74.54元/平方米/
月至88.97元/平方米/月。发行人深圳晚舟项目租赁价格与周边同类房屋租赁价格
接近，该项目房屋租赁价格公允。
（5）国际文化旅游学院项目
发行人与杭州浙大城市学院科技园有限公司签署的租赁合同中租金支付条
款如下：
序号 项目名称 租赁期 租金约定
2023.1.1-2026.6.30 期间，租金为 2 元/天/平方米，即 639.115
国际文化旅游学 2023.01.01 万元/年；2026.7.1-2030.6.30 期间，租金为 2.1 元天/平方米，
1
院项目 -2032.06.30 即 670.07075 万元/年；2030.7.1-2032.6.30 期间，租金为 2.205
元天/平方米，即 704.624288 万元/年
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序 对比房屋具体位 对比物业性 与项目直 租金中位
项目名称 具体位置 对比房屋名称
号 置 质 线距离 数
国际文化 杭州市拱墅区湖 1.88 元/㎡/
1 杭州市拱 时瑞大厦 商业写字楼 380 米
旅游学院 州街 29 号 天
墅区湖州
2 项目 街 28 号 琥珀中心 商业写字楼 1200 米
杭州市拱墅区西 2.30 元/㎡/
3-20
补充法律意见书
欣瑞大厦 文街 199-213 号 天
杭州市拱墅区温 1.89 元/㎡/
3 南北商务港 商业写字楼 1600 米
州路 71 号 天
杭州市拱墅区丽 2.20 元/㎡/
4 源丽大厦 商业写字楼 1700 米
水路 276 号 天
本所律师检索了发行人国际文化旅游学院项目所在地周边2000米范围内同
类房屋租赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约1.88元/
平方米/天至2.30元/平方米/天。发行人国际文化旅游学院项目租赁价款与周边同
类房屋租赁价格接近，故该项目房屋租赁价格公允。
前述物业租金数据为在公开渠道查询所得，项目周边的物业租金增长率暂无
可供公开查询的数据。本所律师查阅了发行人已开业直营酒店的房屋租赁协议，
访谈了发行人业务负责人，确认发行人与业主方约定的租金增长率系双方依据租
赁物业自身实际情况、项目周边同类物业市场租赁情况，并综合考虑我国宏观经
济发展情况后经协商确定，且该增长率符合发行人现有其他租赁物业租金增长率
的商业惯例，具有公允性。
4、出租方是否取得合法的土地使用权证、是否为有权出租方、是否符合相
关土地用途等
经本所律师核查，发行人上述五个项目的租赁物业权属情况如下：
（1）杭州西湖项目的出租方为杭州西投绿宇产业运营管理有限公司，租赁
物业《不动产权证》的所有权人为杭州西投绿宇实业有限公司，土地用途为商服
用地。物业所有权人杭州西投绿宇实业有限公司的股东为杭州陆板桥股份经济合
作社、杭州杨家桥股份经济合作社、杭州西投置业有限公司及绿城房地产集团有
限公司；出租方杭州西投绿宇产业运营管理有限公司的股东为杭州西投置业有限
公司及绿城房地产集团有限公司，物业所有权人和出租方为关联兄弟公司。出租
方杭州西投绿宇产业运营管理有限公司为该地块物业建成后的运营主体，物业所
有权人杭州西投绿宇实业有限公司已出具《说明》，同意本次租赁。
（2）杭州滨江项目的出租方为浙江中南文旅集团有限公司，租赁物业《不
动产权证》的所有权人为杭州中南嘉景置业有限公司，土地用途为商服用地。物
业所有权人杭州中南嘉景置业有限公司的股东为杭州长河江二股份经济合作社
及浙江中南文旅集团有限公司，出租方是物业所有权人的股东。出租方浙江中南
3-21
补充法律意见书
文旅集团有限公司为该地块物业建成后的运营主体，物业所有权人杭州中南嘉景
置业有限公司已出具《说明》，同意本次租赁。
（3）深圳宝安项目的出租方为深圳市恒明珠房地产开发有限公司，为租赁
物业《不动产权证》的所有权人，租赁物业《不动产权证》记载的土地用途为商
服用地。
（4）深圳晚舟项目的出租方为深圳市海富酒店管理服务发展有限公司，为
租赁物业《不动产权证》的所有权人，租赁物业《不动产权证》记载的土地用途
为商业、办公。
（5）国际文化旅游学院项目的出租方为杭州浙大城市学院科技园有限公司，
租赁物业《不动产权证》的所有权人为杭州石塘股份经济合作社和杭州蔡马股份
经济合作社，土地用途为商服用地。物业所有权人与浙大城市学院签署《房屋租
赁合同》，约定由浙大城市学院承租房产，租赁期限自2022年7月1日至2032年6
月30日止；浙大城市学院已出具《授权委托书》，授权出租方杭州浙大城市学院
科技园有限公司对租赁物业进行管理并签订相关合同，委托期限自2022年9月14
日至2032年6月30日，其中出租方杭州浙大城市学院科技园有限公司为浙大城市
学院的全资孙公司。同时，物业所有权人杭州石塘股份经济合作社和杭州蔡马股
份经济合作社已出具《转租同意证明书》，同意本次转租，转租期限不超过浙大
城市学院10年承租期限。
综上，本所律师认为，租赁物业均已取得合法的土地使用权证，出租方为有
权出租方，租赁用途符合土地用途。
（三）进一步说明本次募投项目实施是否存在重大不确定性，采用租赁方
式实施募投项目的合理性以及对公司未来生产经营是否存在重大不利影响
1、募投项目一的实施不存在重大不确定性
截至本补充法律意见书出具之日，上述项目一的部分项目均已与业主方达成
了一致合作意向，其中：发行人已经与杭州西湖项目及杭州滨江项目的出租方签
订了期限为20年的长期租赁合同，与深圳宝安项目的出租方签订了15年的长期租
赁合同，与深圳晚舟项目的出租方签订了10年的长期租赁合同，与国际文化旅游
学院项目的出租方签订了9年零6个月的长期租赁合同，且前述出租方均系租赁物
3-22
补充法律意见书
业的所有权人或已获得授权。无锡梁溪项目、北京东城区项目已与业主方进行前
期接洽，尚待业主方履行招标程序或已向业主方报价尚待业主方最终确认。上述
已签订合同的租赁期限较长，同时发行人已尽量通过约定优先续租权等多种方式
保障续租权利，如发行人或其子公司不能继续使用该等物业，发行人及其子公司
亦可通过寻找替代性物业而继续实施本次募集资金投资项目；对于未签订租赁协
议的项目，发行人将积极与业主方沟通，按本次募投项目实施进展要求尽快确定
并完成项目选址、签署租赁协议等事宜，若发行人未能与潜在的业主方达成租赁
意向，发行人及其子公司亦可通过寻找替代性物业而继续实施本次募集资金投资
项目。
通常而言，募投项目新增直营酒店开业前需履行如下审批程序：
（1）发行人与出租方达成租赁意向后，将在项目所在地新设全资子公司，
用以运营新增直营酒店并办理租赁备案的相关手续。房屋租赁登记备案系政府主
管部门对房地产市场信息管理行为，并不影响租赁合同的效力（《民法典》第七
百零六条），也不是酒店开业的前置必要条件。发行人通常会在酒店开业后到租
赁物业所在地政府建设（房地产）主管部门办理租赁备案。
（2）在酒店完成装修工程后，发行人需向消防主管部门申请进行消防验收
（《消防检查合格证》或《消防安全检查意见书》等）。
（3）在通过消防验收后，发行人向公安部门申领《特种行业许可证》，并
向卫生部门申领《卫生许可证》，向市场监督管理部门申领《食品经营许可证》。
此外，根据国家发改委《企业投资项目核准和备案管理办法》〔2017 年 2
号令〕、《政府核准的投资项目目录（浙江省（2017 本）》〔浙政发（2017）
16 号〕等相关规定，发行人前述募集资金投资项目不在投资项目核准目录范围，
也不属于固定资产投资基本建设项目，无需履行投资备案手续。根据《中华人民
共和国环境影响评价法》以及《建设项目环境影响评价分类管理名录》（2021
版），酒店建设及装修项目不涉及敏感区域（如国家公园、自然保护区、风景区、
永久农田、文物保护单位等）的无需进行环境影响评价。发行人募投项目酒店项
目均不涉及敏感区域，因此在后续建设装修过程中无需进行环境影响评价手续。
发行人已有多年直营酒店运营经验，并已制定了完备的新开业酒店操作手册
等管理制度，发行人将在与业主方的租赁关系确定后，结合多年直营酒店运营经
3-23
补充法律意见书
验，有序开展后续装修设计、施工、证照申领及租赁备案等工作。
因此，发行人本次募集资金投资项目一“新增直营酒店投资开发项目”不存
在重大不确定性。
2、募投项目二的实施不存在重大不确定性
发行人本次发行募集资金投资项目二“现有酒店装修升级项目”的实施主体
均为公司现有全资子公司，截至目前，发行人已确定首批进行装修升级的酒店为
上海中星君亭店及合肥银泰君亭店2家门店，实施主体分别为上海君亭和合肥君
亭，除此外，发行人拟在未来3年内，根据旗下现有直营酒店的经营状况及装修
折旧情况，确定其他4家酒店进行装修升级，并由运营该4家酒店所对应的子公司
进行建设实施。因此，发行人本次募集资金投资项目二“现有酒店装修升级项目”
不存在重大不确定性。
3、发行人目前主要采用“租赁直营+委托管理”的轻资产业务模式开展经营，
直营酒店的营业收入为公司的主要收入来源，故发行人本次募集资金投资项目采
用租赁的方式与发行人主营业务模式一致，具有合理性，对发行人未来生产经营
不会产生重大不利影响。
二、本次募投项目实施主体是否明确，如否，说明发行人新设子公司或选
取现有子公司实施本次募投项目的计划，是否符合《创业板上市公司证券发行
上市审核问答》问答5的相关要求
1、项目一的募投项目实施主体及设立计划
发行人本次发行募集资金投资项目一“新增直营酒店投资开发项目”的项目
实施主体为拟新设立的全资子公司。截至目前，已签约项目的实施主体设立情况
如下：
序
项目名称 具体位置 实施主体 设立时间
号
杭州市西湖区紫宣路 18 号浙谷深蓝中心 杭州浙谷深蓝君亭酒
1 杭州西湖项目 近期设立
1 号楼 1 层、2 层、6 层至 12 层 店有限公司
滨江区滨盛路与康顺路交叉口东南角滨
2 杭州滨江项目 盛路 2097 号杭州江澜云境阁项目 2 号楼 拟新设子公司 近期设立
整栋（物业用房除外）
广东省深圳市宝安区新安街道建安一路 9
深圳君亭酒店管理有
3 深圳宝安项目 号恒明珠国际金融中心西座 1 楼大堂和 6 2022.08.08
限公司
楼至 14 楼
4 深圳晚舟项目 广东省深圳市罗湖区南东路 112 号建工 深圳君亭尚品酒店有 近期设立
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补充法律意见书
服务楼 112 栋 1 楼大厅、5 楼至 12 楼 限公司
国际文化旅游 杭州市拱墅区湖州街 28 号欣瑞大厦 1 层
5 拟新设子公司 近期设立
学院项目 和 15-20 层
除此外，项目一的其他全资子公司尚未设立完成，募投项目的实施主体尚未
明确。
发行人拟在未来3年内，根据全国各大核心城市拟建设的酒店租赁物业的谈
判进度，在当地新设立全资子公司作为实施主体进行酒店的投资建设。
2、项目二的募投项目实施主体及选取计划
发行人本次发行募集资金投资项目二“现有酒店装修升级项目”的实施主体
均为公司现有全资子公司，截至目前，发行人已确定首批进行装修升级的酒店为
上海中星君亭店及合肥银泰君亭店2家门店，实施主体分别为上海君亭和合肥君
亭，除此外，项目二的其他募投项目的实施主体尚未明确。
发行人拟在未来3年内，根据旗下现有直营酒店的经营状况及装修折旧情况，
确定其他4家酒店进行装修升级，并由运营该4家酒店所对应的子公司进行建设实
施。
3、本次募投项目实施主体是否符合《创业板上市公司证券发行上市审核问
答》问答5的相关要求
截至本补充法律意见书出具之日，发行人本次募投项目的实施主体为拟新设
的或现有的全资子公司，不存在通过非全资控股子公司或参股公司实施募投项目
的情形，符合《创业板上市公司证券发行上市审核问答》问答5关于“为了保证
发行人能够对募投项目实施进行有效控制，原则上要求实施主体为母公司或其拥
有控制权的子公司”的要求。
三、核查程序及核查意见
1、核查程序
本所律师执行了以下核查程序：
（1）查阅了发行人出具的说明；
（2）查阅了发行人与租赁房屋出租房签订的《租赁合同》；
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补充法律意见书
（3）登录“安居客”（https://hz.sydc.anjuke.com）、“贝壳网”（https://hz.ke.com/）
等公开网站进行检索；
（4）查阅了发行人租赁物业的《不动产权证》等房屋权属证明文件；
（5）查阅了租赁物业所有权人同意出租人转租的《说明》；
（6）查阅了发行人子公司的全套工商登记资料；
（7）查阅了《创业板上市公司证券发行上市审核问答》的相关规定。
2、核查意见
经核查，本所律师认为：
（1）发行人本次募集资金投资项目已签署租赁协议的相关租赁物业均已取
得合法的土地使用权证，出租方为有权出租方，租赁用途符合土地用途；
（2）本次募投项目实施不存在重大不确定性，采用租赁方式实施募投项目
具有合理性并对公司未来生产经营不存在重大不利影响；
（3）本次募投项目实施主体尚未完全明确，发行人以新设子公司或选取现
有子公司实施本次募投项目符合《创业板上市公司证券发行上市审核问答》问答
5 的相关要求。
二、《审核问询函》问题 2
2022 年第一季度，发行人实现营业收入 6,150.59 万元，同比减少 3.72%；实
现归属于上市公司股东的净利润 392.47 万元，同比下降 44.58%，主要受到新冠
肺炎疫情叠加外部经济压力影响。同时公司在疫情期间获得了一定的政府隔离酒
店业务，在疫情期间保证了一定的的出租率和营收水平。2022 年一季度末，公
司应收账款余额为 6,222.05 万元，占当期营业收入的比例为 101.16%，增幅较大，
主要原因为新收购景澜酒店及君澜酒店。报告期内，发行人收到卫生、环保及消
防等领域 10 起行政处罚。
请发行人补充说明：（1）结合疫情期间发行人暂停营业以及承接政府隔离
酒店业务的门店家数、经营业绩情况，说明最近一期业绩波动的原因及合理性，
并结合 2022 年半年报财务状况及同比变化、同行业可比公司情况等，说明相关
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补充法律意见书
不利影响是否持续、是否将形成短期内不可逆转的下滑；（2）报告期各期末景
澜酒店和君澜酒店应收账款占营业收入的比例、应收账款逾期及回款情况、信用
政策与同行业可比公司是否存在较大差异，如是，请说明原因及合理性；结合发
行人最近一年及一期末应收账款账龄、期后回款、坏账核销情况、以及同行业可
比公司情况等，说明应收账款坏账准备计提是否充分；（3）结合发行人最近 36
个月受到行政处罚情况，说明发行人安全生产制度是否完备并有效落实，内控是
否健全并有效执行。
请发行人补充披露相关风险。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）并发表明确意见，
请发行人律师核查（3）并发表明确意见。
回复：
一、结合发行人最近36个月受到行政处罚情况，说明发行人安全生产制度
是否完备并有效落实，内控是否健全并有效执行
（一）发行人最近36个月受到行政处罚及其整改情况
1、2019 年 1 月 22 日，上海市黄浦区卫生和计划生育委员会出具《行政处
罚法决定书》（黄第 2120198002 号），认定上海君亭存在以下违法事实：未对
供水设备、设施采取相应的卫生防护措施；未履行二次供水水质检测；对二次供
水储水设施清洁消毒频次少于半年一次。
上海市黄浦区卫生和计划生育委员会根据《上海市生活用水监督管理办法》
第四十二条第（一）项，第五十条第二款第（一）、（二）项的有关规定，对上
海君亭前述三项违法事实各处以罚款 1,000 元，合计罚款 3,000 元的行政处罚。
上海君亭受到上述处罚后已按时缴纳了相关罚款并及时按照处罚机关的要求作
出了整改。
2022 年 8 月 9 日，上海市黄浦区卫生健康委员会出具的《证明》未认定上
海君亭前述行为属于情节严重情形，且前述处罚金额较小。本所律师认为上海君
亭的前述行为不属于重大违法行为。
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补充法律意见书
2、2019 年 8 月 28 日，杭州市上城区卫生健康局对君亭湖滨出具《行政处
罚决定书》（杭上卫公罚[2019]0244 号），认定君亭湖滨存在以下违法事实：酒
店客房、前台未放置安全套，也未设置安全套售套机。
杭州市上城区卫生健康局根据《艾滋病防治条例》第六十一条及《浙江省卫
生计生系统行政处罚自由裁量指导意见》对君亭湖滨处以警告、罚款 500 元的行
政处罚。君亭湖滨受到上述处罚后已按时缴纳了相关罚款并及时按照处罚机关的
要求作出了整改。
杭州市上城区卫生健康局出具《行政处罚决定书》，认定君亭湖滨违法程度
较轻。本所律师认为，君亭湖滨前述行为不属于重大违法行为。
3、2019 年 11 月 22 日，杭州市下城区卫生健康局对君亭华闰出具《行政处
罚决定书》（杭下卫公罚[2019]3154 号），认定君亭华闰存在以下违法事实：2019
年 9 月 30 日，经检查发现一楼大厅装饰架上的花瓶有积水，内有蚊幼滋生；九
楼布草间未按规定摆放浴巾、毛巾。
针对上述两项违法事实，杭州市下城区卫生健康局对君亭华闰合并处以警
告、罚款 3,000 元（其中第一项处罚款 1,000 元、第二项处罚款 2,000 元）的行
政处罚。君亭华闰受到上述处罚后已按时缴纳了相关罚款并及时按照处罚机关的
要求作出了整改。
杭州市下城区卫生健康局依据《杭州市爱国卫生条例》，有权对君亭华闰第
一项违法行为处以一千元以上一万元以下罚款，最终实际处罚金额为一千元。
根据《公共场所卫生管理条例》的规定，如违法行为情节严重的，行政机关
可以依法责令违法主体停业整顿，直至吊销卫生许可证。杭州市下城区卫生健康
局对君亭华闰的第二项违法行为罚款二千元，未责令君亭华闰停业整顿，未吊销
卫生许可证。
本所律师认为，杭州市拱墅区卫生健康局出具的《行政处罚决定书》未认定
君亭华闰的前述行为属于情节严重情形，未责令君亭华闰停业整顿、吊销卫生许
可证，且前述处罚金额较小。君亭华闰的前述行为不属于重大违法行为。
4、2020 年 10 月 15 日，宁波市鄞州区消防救援大队出具《行政处罚决定书》
（鄞（消）行罚决字[2020]0135 号），认定欧华君亭存在以下违法事实：酒店 4
层电梯东侧防火门被拆除，擅自停用、拆除消防设施、器材。
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补充法律意见书
宁波市鄞州区消防救援大队对欧华君亭处以罚款人民币 5,000 元的处罚。欧
华君亭受到上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚机关的要求进行了整改。
宁波市鄞州区消防救援大队出具《行政处罚决定书》，认定欧华君亭前述行
为符合较轻违法情形。本所律师认为，欧华君亭的前述行为不属于重大违法行为。
5、2021 年 2 月 26 日，宁波市消防救援支队出具《行政处罚决定书》（奉
（消）行罚决字〔2021〕0015 号），认定奉化君亭存在以下违法事实：消防控
制室未实行 24 小时值班制度。
宁波市消防救援支队根据《浙江省消防条例》第六十二条的规定，对奉化君
亭除以罚款 1,500 元的处罚。奉化君亭受到上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处
罚机关的要求进行了整改。
宁波市消防救援支队出具《行政处罚决定书》，认定奉化君亭前述行为属于
一般违法情形。本所律师认为，奉化君亭的前述行为不属于重大违法行为。
6、2021 年 5 月 27 日，杭州市上城区卫生健康局出具《行政处罚决定书》
（杭上卫公罚[2021]0064 号），认定千越君亭存在以下违法事实：2021 年 4 月
15 日营业时，整理完毕待售的 1007 号客房床垫上有毛发，不符合《公共场所卫
生管理规范》的要求。
杭州市上城区卫生健康局根据《公共场所卫生管理条例实施细则》第四章第
三十六条第（二）项的规定，对千越君亭处以罚款 300 元的处罚。千越君亭受到
上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚机关的要求进行了整改。
2022 年 8 月 1 日，杭州市上城区卫生健康局出具《情况说明》，证明千越
君亭已进行了积极整改，未发生重大违法、违规行为，千越君亭自 2021 年 5 月
28 日至今未发生违反有关卫生监督管理方面法律、法规、规章和相关规定的行
为，未因违法行为受到行政处罚。本所律师认为，千越君亭的前述行为不属于重
大违法行为。
7、2021 年 8 月 18 日，宁波市消防救援支队出具《行政处罚决定书》（鄞
（消）行罚决字[2021]0177 号），认定欧华君亭存在以下违法事实：酒店防火门
顺序器损坏，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效。
宁波市消防救援支队根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项
和《浙江省消防行政处罚裁量标准》第二条的规定，对欧华君亭处以罚款 5,000
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补充法律意见书
元的处罚。欧华君亭受到上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚机关的要求进行
了整改。
根据《中华人民共和国消防法》第六十条规定，单位消防设施、器材或者消
防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的，
将被处以五千元以上五万元以下罚款。本所律师认为，《行政处罚决定书》未将
欧华君亭的前述行为认定为属于情节严重情形且处罚金额较低。欧华君亭前述行
为不属于重大违法行为。
8、2021 年 11 月 17 日，杭州市拱墅区卫生健康局出具《行政处罚决定书》
（20213121 号），认定君亭华闰存在以下违法事实：2021 年 11 月 17 日，酒店
未按照规定对顾客用品进行清洗、消毒、保洁。
杭州市拱墅区卫生健康局根据《公共场所卫生管理条例实施细则》第三十六
条第（二）项的规定，对君亭华闰处以警告并罚款 300 元的处罚。君亭华闰受到
上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚机关的要求进行了整改。
根据《公共场所卫生管理条例实施细则》，公共场所经营者未按照规定对顾
客用品用具进行清洗、消毒、保洁，或者重复使用一次性用品用具的，情节严重
的，可以依法责令停业整顿，直至吊销卫生许可证。杭州市拱墅区卫生健康局出
具的《行政处罚决定书》未责令君亭华闰停业整顿，更未吊销君亭华闰卫生许可
证。本所律师认为，君亭华闰的前述行为不属于情节严重情形，且处罚金额较小。
君亭华闰的前述行为不属于重大违法行为。
9、2022 年 8 月 19 日，宁波市鄞州区消防救援大队出具《行政处罚决定书》
（鄞消行罚决字﹝2022﹞第 0344 号），认定欧华君亭存在以下违法事实：酒店
4 层西侧会议室安全出口被杂物堵塞且超过该出口宽度 50%，占用、堵塞、封闭
疏散通道、安全出口，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定。
宁波市鄞州区消防救援大队根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款
第三项、《浙江省消防行政处罚裁量标准》第四条之规定，对欧华君亭处以罚款
人民币 15,000 元的处罚。欧华君亭受到上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚
机关的要求进行了整改。
《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项规定，单位“占用、堵塞、
封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的”责令改正，将被处五
千元以上五万元以下罚款。《浙江省消防行政处罚裁量标准》第九条规定，“根
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补充法律意见书
据消防安全违法行为的事实、性质、情节、危害后果及单位（场所）的规模、使
用性质，将罚款处罚标准划分为三个处罚阶次，分别对应法定罚款下限、法定罚
款上限的 40%、法定罚款上限的 70%”。本所律师认为，欧华君亭被处罚款 15,000
元，该金额处于法定罚款下限（5000 元）至法定罚款上限的 40%（20000 元）之
间，故前述违法行为属于较轻违法行为，不属于重大违法行为。
10、2022 年 9 月 13 日，杭州市余杭区卫生健康局出具《行政处罚决定书》
（杭余卫公罚﹝2022﹞43 号），认定陆羽君澜存在以下违法事实：安排未获得
有效健康合格证明的从业人员从事直接为顾客服务工作。
杭州市余杭区卫生健康局根据《公共场所卫生管理条例》、《公共场所卫生
管理条例实施细则》对陆羽君澜处以罚款 500 元的行政处罚。陆羽君澜受到上述
处罚后已按时缴纳了相关罚款并及时按照处罚机关的要求作出了整改。
《行政处罚决定书》（杭余卫公罚﹝2022﹞43 号）相关处罚标准系依据《浙
江省卫生行政处罚自由裁量标准》中“公共场所经营者安排 6 名以下未获得有效
健康合格证明的从业人员从事直接为客户服务工作的，及时改正的，属于较轻违
法程度，裁量幅度为：警告，罚款 500 元以上 1850 元以下”的规定作出。故，
本所律师认为陆羽君澜前述违法行为属于较轻违法程度，不属于重大违法行为。
上述违法行为社会危害程度较小、情节较轻，不属于法律规定的情节严重的
行为，亦未造成严重的违法后果。因此，上述行政处罚不属于重大违法违规情形，
不会对本次发行上市构成实质性障碍。
（二）发行人安全生产制度是否完备并有效落实，内控是否健全并有效执
行
1、安全制度完备并有效落实
发行人已按照安全生产相关的法律法规并结合实际生产经营情况，制定了一
系列安全生产制度，包括但不限于《君亭酒店质量管理体系》、《君亭酒店品质
管理制度》、《食品安全管理体系》、《卫生管理体系》等。
发行人通过品管部、人力资源部、采购部等多个部门的协作，制定应急预案、
开展安全教育培训、加强质量体系管理、建立卫生实施标准，严格落实安全生产
的相关制度，有效控制安全事故的发生。
2、内部控制健全并有效执行
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补充法律意见书
发行人已经依法建立健全股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘
书，并在董事会下设了各专门委员会，相关机构和人员能够依法履行职责，能够
保证生产经营的合规性。申报会计师亦出具了《内部控制鉴证报告》，确认了发
行人内部控制制度的有效性。针对报告期内各子公司的行政处罚，发行人已进行
整改并确保生产经营的合规性。
发行人已在生产经营方面建立了较为完善的内控制度并有效执行。发行人报
告期内虽存在部分子公司受到行政处罚的情形，但前述违法行为均不属于内控制
度缺失或运行无效导致的重大违法行为，不属于因内部控制制度严重不能适应发
行人管理要求的情形，亦非发行人公司治理机制中股东大会、董事会、监事会、
独立董事、董事会秘书、董事会专门委员会不能有效履行职责所致。
二、核查程序及核查意见
1、核查程序
本所律师执行了以下核查程序：
（1）针对发行人的行政处罚及合规经营事宜，取得了相关处罚决定及罚款
缴纳凭证，通过互联网系统对发行人是否受到行政处罚等事宜进行了网络检索；
（2）针对发行人内控制度是否健全有效事宜，取得了发行人相关内部管理
制度及中审众环出具的《内部控制鉴证报告》
2、核查意见
经核查，本所律师认为：
（1）上述违法行为社会危害程度较小、情节较轻，不属于法律规定的情节
严重的行为，亦未造成严重的违法后果，且发行人已积极进行了整改。因此，上
述行政处罚不属于重大违法违规情形，不会对本次发行构成实质性障碍。除上述
行政处罚外，报告期内，发行人及其董事、监事和高级管理人员严格按照《公司
章程》及相关法律法规的规定开展经营，不存在其他行政处罚或违法违规的情形；
（2）报告期内，发行人安全生产制度完备并有效落实，内控健全并有效执
行。
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补充法律意见书
三、《审核问询函》问题 3
2022 年 3 月末，发行人交易性金融资产为 6,513.40 万元，长期股权投资为
580.34 万元，其中包括对上海禅林健康咨询有限公司（以下简称“上海禅林”）
等公司的投资。此外，发行人参股的南昌市君亭红牛酒店管理有限公司经营范围
包括房地产经纪。
请发行人补充说明：（1）结合上海禅林的经营范围，发行人对上海禅林历
次投资的时间和金额、报告期各期发行人向上海禅林销售或采购商品/服务的类
型、销售或采购金额占比等情况，说明其与发行人主营业务是否密切相关，与发
行人的产业链协同效益的具体体现，或仅为获取财务性收益；（2）结合相关财
务报表科目的具体情况，说明发行人最近一期末是否持有金额较大的财务性投资
（包括类金融业务），是否符合《审核问答》问答 10 的相关要求，自本次发行
董事会决议日前六个月至今，发行人新投入或拟投入的财务性投资及类金融业务
的具体情况；（3）发行人及其子公司、参股公司经营范围是否涉及房地产开发、
经营、销售等房地产业务，是否具有房地产开发资质等及后续处置计划；发行人
及其子公司、参股公司是否持有住宅用地、商业、办公楼、其他商务金融用地等，
如是，请说明具体情况，取得上述用地及相关房产的方式和背景，相关土地的开
发、使用计划和处置安排。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）并发表明确意见，
请发行人律师核查（3）并发表明确意见。
回复：
一、发行人及其子公司、参股公司经营范围是否涉及房地产开发、经营、
销售等房地产业务，是否具有房地产开发资质等及后续处置计划；发行人及其
子公司、参股公司是否持有住宅用地、商业、办公楼、其他商务金融用地等，
如是，请说明具体情况，取得上述用地及相关房产的方式和背景，相关土地的
开发、使用计划和处置安排
（一）发行人及其子公司、参股公司经营范围是否涉及房地产开发、经营、
销售等房地产业务，是否具有房地产开发资质等及后续处置计划
3-33
补充法律意见书
根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019 年修正）》第三十条之规
定，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”根据
《城市房地产开发经营管理条例（2020 年 11 月修订）》第二条之规定，“房地
产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建
设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”
截至本问询函回复出具日，发行人及其子公司、参股公司的经营范围具体如
下：
是否涉及房 是否具有房
序 与发行人的
公司名称 经营范围 地产开发相 产地开发资
号 关系
关业务类型 质
服务：酒店管理及咨询，物业管理，酒店工程管理及技术
咨询、技术服务，投资管理（未经金融等监管部门批准，
不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服
1. 君亭酒店 发行人 务）；批发、零售：酒店用品，百货，工艺美术品。货物 否 否
进出口（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法
规限制的项目取得许可后方可经营）。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
酒店管理、投资管理，百货，工艺品，附设分支机构。以
下经营范围限分支机构经营：旅馆、卡拉喔凯包房（电脑
君亭酒店持
存储点唱系统）、美容、美发、小吃店（不含熟食卤味）、
2. 上海君亭 有其 100%股 否 否
销售：预包装食品（不含熟食卤味、含冷冻（冷藏）食品）、
权
卷烟、雪茄烟的零售、酒。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
君亭酒店持
一般项目：酒店管理；物业管理（除依法须经批准的项目
3. 君亭湖滨 有其 100%股 否 否
外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
权
一般经营项目是：酒店管理；企业管理咨询；工程管理服
务；信息技术咨询服务；餐饮管理；会议及展览服务；礼
仪服务；专业保洁、清洗、消毒服务；国内贸易代理；停
君亭湖滨持
车场服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法
4. 深圳君亭 有其 100%股 否 否
自主开展经营活动），许可经营项目是：物业管理；住宿
权
服务；餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文
件或许可证件为准）
酒店管理；企业管理咨询；工程管理服务；信息技术咨询
服务；餐饮管理；会议及展览服务；礼仪服务；专业保洁、
君亭湖滨持 清洗、消毒服务；国内贸易代理；停车场服务。（除依法
深圳君亭
5. 有其 100%股 须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 否 否
尚品
权 物业管理；住宿服务；餐饮服务。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相
关部门批准文件或许可证件为准）
一般项目：酒店管理（除依法须经批准的项目外，凭营业
君亭湖滨持
浙谷深蓝 执照依法自主开展经营活动）。许可项目：住宿服务（依
6. 有其 100%股 否 否
君亭 法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
权
动，具体经营项目以审批结果为准）。
酒店管理，停车场管理，洗衣收发服务，会展会务服务，
婚庆礼仪服务，票务代理，商务咨询；旅馆；餐饮服务（中
君亭酒店持
型饭店（热食类食品制售、冷食类食品制售、自制饮品制
7. 同文君亭 有其 100%股 否 否
售））；销售化妆品，针纺织品，工艺礼品，日用百货。
权
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
3-34
补充法律意见书
是否涉及房 是否具有房
序 与发行人的
公司名称 经营范围 地产开发相 产地开发资
号 关系
关业务类型 质
酒店管理，餐饮企业管理，住宿；小型饭店（热食类食品
制售，限 1 层 A 区）；物业管理，停车场管理，洗衣收
君亭酒店持
发服务，会展会务服务，婚庆礼仪服务，票务代理，商务
8. 柏阳君亭 有其 100%股 否 否
咨询；销售化妆品，针纺织品，工艺礼品，日用百货。（依
权
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
君亭酒店持 酒店管理；住宿服务；会展服务；餐饮服务；食品经营；
9. 欧华君亭 有其 100%股 日用百货、工艺品的批发、零售；烟草制品零售。（依法 否 否
权 须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
服务：住宿、中餐制售（含凉菜、不含生食海产品、不含
君亭酒店持 裱花蛋糕）（在许可证有限期内经营），酒店管理，物业
10. 汇和君亭 有其 100%股 管理，投资管理、投资咨询（除证券、期货），承办会展、 否 否
权 承办会议；批发零售：日用百货、工艺礼品；含下属分支
机构的经营范围。
君亭酒店持
旅店（住宿）；餐饮服务：中式餐；物业管理、房屋中介、
11. 绍兴君亭 有其 100%股 否 否
自有房屋出租、酒店管理、会务服务。
权
君亭酒店持 酒店管理，投资管理，租赁经营，附属分支机构，住宿，
12. 合肥君亭 有其 100%股 餐饮，烟草，咨询，物业管理，会展服务（以上凡涉及许 否 否
权 可的项目均凭许可证件经营）。
君亭酒店持 服务：住宿，理发，物业管理，酒店管理；热食类食品制
13. 君亭华闰 有其 100%股 售，自制饮品制售（普通类）；预包装食品销售。零售： 否 否
权 卷烟、雪茄烟。
服务：住宿，中餐类制售（含凉菜、不含裱花蛋糕、不含
生食海产品），冷热饮品制售（不含现榨果蔬汁）；零售：
君亭酒店持
卷烟，雪茄烟 服务：酒店管理，物业管理，投资管理，
14. 灵溪君亭 有其 100%股 否 否
投资咨询（除证券、期货），承办会议，承办会展；批发、
权
零售：日用百货，工艺美术品；含下属分支机构的经营范
围。
君亭酒店持 服务：住宿，酒店管理，餐饮管理，自制饮品制售；预包
杭州芯君
15. 有其 100%股 装食品销售，散装食品销售。（依法须经批准的项目，经 否 否
亭
权 相关部门批准后方可开展经营活动）
住宿服务；会展服务；餐饮服务以及其他按法律、法规、
君亭酒店持
国务院决定等规定未禁止或无需经营许可的项目和未列
16. 奉化君亭 有其 100%股 否 否
入地方产业发展负面清单的项目。依法须经批准的项目，
权
经相关部门批准后方可开展经营活动）
一般项目：酒店管理；企业管理咨询；物业管理；工程管
理服务；信息技术咨询服务；餐饮管理；会议及展览服务；
君亭酒店持 礼仪服务；停车场服务；洗染服务（除依法须经批准的项
17. 成都君亭 有其 100%股 目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可项目： 否 否
权 住宿服务；餐饮服务；食品互联网销售（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项
目以相关部门批准文件或许可证件为准）。
服务：停车服务（在许可证有效期内方可经营）。 服务：
君亭酒店持 热食类食品制售、冷食类食品制售，预包装食品销售，自
18. 四季艺联 有 其 87.50% 制饮品制售，酒店管理，酒店咨询，承办会展，住宿；零 否 否
股权 售：书报刊。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
一般项目：酒店管理；企业管理；企业管理咨询；工程管
理服务；物业管理；品牌管理；商业综合体管理服务；餐
饮管理；会议及展览服务；信息技术咨询服务；咨询策划
君亭酒店持 服务；业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得
19. 浙江君澜 否 否
有其 79%股权 许可的培训）；招投标代理服务；信息咨询服务（不含许
可类信息咨询服务）；商务代理代办服务；园区管理服务；
旅游开发项目策划咨询；休闲观光活动；游览景区管理；
城市公园管理；职工疗休养策划服务；物业服务评估；劳
3-35
补充法律意见书
是否涉及房 是否具有房
序 与发行人的
公司名称 经营范围 地产开发相 产地开发资
号 关系
关业务类型 质
务服务（不含劳务派遣）；项目策划与公关服务；票务代
理服务；旅客票务代理；社会经济咨询服务；市场调查（不
含涉外调查）；市场营销策划（除依法须经批准的项目外，
凭营业执照依法自主开展经营活动）。
计算机软硬件、网络信息技术、电子商务技术的技术开发、
技术服务、技术咨询、成果转让，计算机系统集成，商务
信息咨询（除中介），代订酒店，票务代理，承办会展，
承接计算机网络工程（涉及资质证凭证经营），设计、制
作、代理、发布国内广告（除网络广告发布），企业管理
浙江君澜持
咨询，汽车租赁，餐饮管理；批发、零售：计算机软硬件，
20. 者者网络 有其 100%股 否 否
酒店用品，通讯设备、电子产品（除专控），日用百货，
权
照相器材，化妆品，办公用品，针纺织品，服装，家居用
品，工艺美术品，钟表，眼镜(除隐形眼镜)，玩具，珠宝
首饰，仪器仪表，陶瓷制品，橡胶制品，塑料制品，花卉，
苗木（除种苗），装饰材料。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
服务：酒店管理咨询，商务信息咨询（除中介），市场调
查，企业形象策划，公关活动策划，票务代理，代订酒店，
浙江君澜持
图文设计、制作，会展服务，成年人的非证书劳动职业技
21. 杭州君澜 有其 100%股 否 否
能培训（涉及前置审批的项目除外），文化艺术活动策划
权
（除演出及演出中介），网络信息技术、电子商务技术的
技术开发、技术服务；其他无需报经审批的一切合法项目。
一般项目：日用百货销售；个人卫生用品销售；针纺织品
销售；日用品销售；服装服饰零售；服装服饰批发；针纺
织品及原料销售；日用玻璃制品销售；厨具卫具及日用杂
品批发；橡胶制品销售；竹制品销售；建筑材料销售；电
力设施器材销售；化妆品零售；涂装设备销售；金属制品
销售；五金产品零售；办公设备销售；日用家电零售；国
内贸易代理；租赁服务（不含许可类租赁服务）；家用电
器零配件销售；会议及展览服务；家用电器销售；塑料制
浙江君澜持
君澜酒店 品销售；卫生陶瓷制品销售；互联网销售（除销售需要许
22. 有其 100%股 否 否
用品 可的商品）；卫生洁具销售；建筑陶瓷制品销售；食用农
权
产品零售；食用农产品初加工；供应链管理服务；食用农
产品批发；信息系统运行维护服务；海洋服务；物联网技
术服务；信息系统集成服务；社会经济咨询服务；市政设
施管理；工程管理服务；合成材料销售；环保咨询服务；
企业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
主开展经营活动）。许可项目：食品销售（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营
项目以审批结果为准）。
服务：餐饮、住宿、棋牌、洗衣、理发、足浴、生活美容、
卡拉 OK、会展会务、台球、游泳、健身（除气功）、室
浙江君澜持 内游乐、垂钓、家政；食品经营；销售：服装、日用百货、
23. 陆羽君澜 有其 100%股 鲜花、工艺美术品；零售：卷烟、雪茄烟、初级食用农产 否 否
权 品（除食品、药品）；物业管理；旅游服务；农作物种植；
水产养殖。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）
一般项目：酒店管理；物业管理；餐饮管理；企业管理；
工程管理服务；会议及展览服务；市场营销策划；项目策
划与公关服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服
浙江君澜持
24. 上海宏益 务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主 否 否
有其 50%股权
开展经营活动）许可项目：各类工程建设活动。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具
体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
浙江君澜持
25. 潺潺健康 服务：非医疗性健康管理咨询。 否 否
有其 50%股权
3-36
补充法律意见书
是否涉及房 是否具有房
序 与发行人的
公司名称 经营范围 地产开发相 产地开发资
号 关系
关业务类型 质
浙江君澜持 酒店管理；餐饮管理；物业管理；会议及展览服务；信息
26. 广州云澜 否 否
有其 35%股权 技术咨询服务
一般项目：餐饮管理；酒店管理；物业管理；企业管理咨
询；企业管理；工程管理服务；日用百货销售；受托企业
资产管理、实业投资（未经金融等监管部门批准，不得从
君亭酒店持 事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）（除
27. 景澜酒店 否 否
有其 70%股权 依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活
动）。许可项目：劳务派遣服务（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审
批结果为准）。
一般项目：旅行社服务网点旅游招徕、咨询服务；住房租
赁；餐饮管理；企业管理；市场营销策划；专业保洁、清
洗、消毒服务；工程管理服务；广告发布（非广播电台、
电视台、报刊出版单位）；广告设计、代理；广告制作；
礼仪服务；会议及展览服务；摄影扩印服务；粮油仓储服
景澜酒店持 务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；家政服
28. 景澜文旅 有其 100%股 务；旅客票务代理；票务代理服务；日用百货销售；酒店 否 否
权 管理；物业管理；文艺创作；艺（美）术品、收藏品鉴定
评估服务；食品经营（仅销售预包装食品）（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许
可项目：网络文化经营（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为
准）。
服务：酒店管理，餐饮管理，住宿，停车场管理，棋牌，
景澜酒店持
健身（除气功）；销售：预包装食品，酒店用品，图书。
29. 景澜山舍 有其 100%股 否 否
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
权
活动）
酒店管理，物业管理，餐饮管理、工程管理技术咨询服务。
嘉兴文华 景澜酒店持
30. （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营 否 否
景澜 有其 20%股权
活动）
服务：酒店管理，物业管理，餐饮管理；出版物批发；批
杭州文华 景澜酒店持 发、零售：文化用品；其他无需报经审批的一切合法项目。
31. 否 否
景澜 有其 49%股权 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
酒店管理及咨询，物业管理，酒店工程管理及技术咨询、
君亭酒店持 技术服务，酒店用品、日用百货、工艺美术品的销售，从
32. 君亭别院 否 否
有其 67%股权 事货物与技术的进出口业务，旅馆，餐饮服务 。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
住宿、餐饮、旅游服务，商务服务，咖啡厅、棋牌、茶馆，
君亭酒店持
33. 三亚朗廷 按摩，会议服务，停车场服务，工艺品、古玩、字画、食 否 否
有其 51%股权
品、饮料、烟、酒、日用品的销售，实业投资。
酒店管理，物业管理，对酒店业的投资，酒店信息咨询，
工程技术咨询、技术服务，批发兼零售：酒店用品、日用
君亭酒店持 百货、工艺品（除象牙及其制品外），货物或技术进出口
34. 广西君亭 否 否
有其 51%股权 （国家禁止或涉及行政审批的货物和技术进出口除外）。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动。）
服务：酒店管理，物业管理，住宿，会展服务，热食类食
品制售，冷食类食品制售，糕点类食品制售（含裱花蛋糕），
君亭酒店持
35. 千越君亭 自制饮品制售—普通类；零售：预包装食品，日用百货， 否 否
有其 51%股权
工艺品。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
酒店企业管理；物业管理；酒店工程管理、技术咨询、技
君亭酒店持 术服务；投资管理；宾馆服务、餐饮服务（以上项目依法
36. 南昌君亭 否 否
有其 50%股权 需经批准的项目，需经相关部门批准后方可开展经营活
动）
3-37
补充法律意见书
是否涉及房 是否具有房
序 与发行人的
公司名称 经营范围 地产开发相 产地开发资
号 关系
关业务类型 质
许可项目：餐饮服务；
一般项目：酒店管理；餐饮管理；物业管理；健身休闲活
动；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经
济咨询服务；组织文化艺术交流活动；会议及展览服务；
礼仪服务；小微型客车租赁经营服务；服装服饰零售；日
君亭酒店持
37. 海南真傲 用品销售；家政服务；洗染服务；建筑物清洁服务；停车 否 否
有其 20%股权
场服务；隔热和隔音材料制造；园林绿化工程施工；污水
处理及其再生利用；广告设计、代理；广告发布（非广播
电台、电视台、报刊出版单位）；广告制作；专业保洁、
清洗、消毒服务；家用电器销售（除许可业务外，可自主
依法经营法律法规非禁止或限制的项目）
注：2022年10月，公司子公司浙江君澜已将其持有的上海禅林股权全部对外转让。
上述企业中，海南真傲原经营范围中包含房地产经纪业务。经本所律师核查，
海南真傲设立时房地产经纪业务的经营范围系因经办人根据工商管理部门经营
范围规范指引模块进行选择所致，海南真傲不以促成房地产交易，向委托人提供
房地产居间、代理等服务并收取佣金为其经营目的，且亦不具备“具有足够数量
的房地产经纪人员”等开展房地产经纪业务的必要条件，自设立以来未实际从事
房地产经纪业务，且未来亦无开展房地产经纪的计划。2022年9月23日，海南真
傲完成了变更经营范围的工商变更登记并换发了新的营业执照，经营范围中不再
包含房地产经纪业务。
经本所律师核查，截至本补充法律意见书出具之日，发行人及其子公司、其
他参股公司的经营范围均不涉及房地产开发相关业务类型。
综上，发行人及其子公司、参股公司经营范围或业务范围均不涉及房地产开
发相关业务类型，均未从事房地产投资、开发、经营和销售等业务，不具有房地
产开发资质。
（二）发行人及其子公司、参股公司是否持有住宅用地、商业、办公楼、
其他商务金融用地等，如是，请说明具体情况，取得上述用地及相关房产的方
式和背景，相关土地的开发、使用计划和处置安排
经核查，发行人及其子公司、参股公司均未持有住宅用地、商业、办公楼、
其他商务金融用地。
二、核查程序及核查意见
1、核查程序
3-38
补充法律意见书
本所律师执行了以下核查程序：
（1）查询了“天眼查”、“信用中国”以及住房和城乡建设部网站；
（2）查阅了公司报告期内财务报告，确认是否持有住宅用地、商服用地及
商业房产，确认是否存在房地产开发业务相关收入。
2、核查意见
经核查，本所律师认为：
（1）发行人及其子公司、其他参股公司经营范围均不涉及房地产开发相关
业务类型；发行人及其子公司、参股公司未从事房地产投资、开发、经营和销售
等业务，不具有房地产开发资质。
（2）发行人未持有住宅用地、商业、办公楼、其他商务金融用地，不涉及
住宅用地或商服用地的开发、使用计划和处置安排。
本补充法律意见书出具日期为2022年10月31日。
本补充法律意见书经本所经办律师签字并加盖本所公章后生效。本补充法律
意见书正本五份，无副本。
（下接签署页）
3-39
补充法律意见书
（本页无正文，为TCYJS2022H1627号《浙江天册律师事务所关于君亭酒店集团
股份有限公司2022年度向特定对象发行股票的补充法律意见书（之二）》签署页）
浙江天册律师事务所
负责人：章靖忠
签署：____________
经办律师：杨 婕
签署：________________
经办律师：卢胜强
签署：________________
经办律师：张 俊
签署：_______________
3-40
