中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
中国国际贸易中心股份有限公司
2009 年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 本次董事会会议应出席董事12 名，实际出席11 名。董事李镛新先生因故未能出席会议，
书面委托董事长洪敬南先生代为出席并行使表决权。
1.3 普华永道中天会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
1.5 公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
1.6 公司负责人、董事长洪敬南先生，主管会计工作负责人林南春先生及会计机构负责人王京
京女士声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 中国国贸
股票代码 600007
上市交易所 上海证券交易所
注册地址和办公地址 北京市建国门外大街1 号
邮政编码 100004
公司国际互联网网址 http://www.cwtc.com
电子信箱 cwtc@cwtc.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴荣柯 骆洋喆 王洁华
联系地址 北京市建国门外大街1 号 北京市建国门外大街1 号
电话 010-65052288 010-65052288
传真 010-65053862 010-65053862
电子信箱 dongmi@cwtc.com dongmi@cwtc.com
1中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位:元 币种:人民币
2009 年 2008 年
本年比上年
增减(%)
2007 年
营业收入
871,187,828 897,055,597 -2.88% 886,446,384
利润总额
387,238,502 473,968,352 -18.30% 436,624,021
归属于上市公司股东的净
利润 289,551,960 354,489,970 -18.32% 289,268,188
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润 286,695,357 325,149,285 -11.83% 292,086,377
经营活动产生的现金流量
净额 353,774,022 429,841,230 -17.70% 445,103,027
2009 年末 2008 年末
本年末比上
年末增减(%)
2007 年末
总资产
8,966,157,472 8,129,605,661 10.29% 7,136,593,833
归属于上市公司股东的所
有者权益（或股东权益） 4,359,687,838 4,221,228,258 3.28% 4,017,830,668
2中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
3.2 主要财务指标
单位:元 币种:人民币
2009 年 2008 年
本年比上年
增减(%)
2007 年
基本每股收益
0.29 0.35 -18.32% 0.29
稀释每股收益 0.29 0.35 -18.32% 0.29
扣除非经常性损益后的基本每
股收益 0.28 0.32 -11.83% 0.29
全面摊薄净资产收益率（%）
6.64% 8.40% -1.76% 7.20%
加权平均净资产收益率（%） 6.79% 8.66% -1.87% 7.37%
扣除非经常性损益后全面摊薄
净资产收益率（%） 6.58% 7.70% -1.13% 7.27%
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率（%） 6.72% 7.94% -1.22% 7.44%
每股经营活动产生的现金流量
净额 0.35 0.43 -17.70% 0.44
2009 年末 2008 年末
本年末比上年末
增减(%)
2007 年末
归属于上市公司股东的每股净
资产 4.33 4.19 3.28% 3.99
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
楼宇政策奖励 6,000,000
违约罚款收入 3,632,728
处置其他投资性房地产、固定资产及在建工程净损失-5,525,918
捐赠支出 -348,665
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 84,280
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 20,000
3中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
所得税影响 -1,003,121
少数股东损益的影响 -2,701
合计 2,856,603
采用公允价值计量的项目
□适用√不适用
3.3 境内外会计准则差异
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
□适用 √不适用
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
股东名称
年初限售
股数
本年解除限售
股数
本年增加
限售股数
年末限
售股数
限售
原因
解除限售
日期
中国国际
贸易中心
有限公司
600,000,000 600,000,000 0 0
因股权分置
改革形成的
有限售条件
的流通股
2009 年5 月
20 日
中国国际
贸易中心
有限公司
207,282,534 207,282,534 0 0
因非公开发
行股票形成
的有限售条
件的流通股
2009 年10
月30 日
合计 807,282,534 807,282,534 0 0 / /
4.2 股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 46,359 户
前10 名股东持股情况
股东名称 股东持股 持股总数 持有有限售 质押或冻结
4中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
性质 比例(%) 条件股份数量 的股份数量
中国国际贸易中心有限公司 其他 80.3755% 809,607,949 0 无
恒天投资管理有限公司 其他 1.03% 10,400,528 0 未知
交通银行－海富通精选证券投
资基金
其他 0.99% 10,000,517 0 未知
中国工商银行－诺安平衡证券
投资基金
其他 0.61% 6,172,281 0 未知
中国工商银行－易方达价值精
选股票型证券投资基金
其他 0.55% 5,501,969 0 未知
交通银行－汉兴证券投资基金 其他 0.54% 5,457,539 0 未知
中国农业银行股份有限公司－
新华优选分红混合型证券投资
基金
其他 0.51% 5,131,771 0 未知
中国银行－海富通股票证券投
资基金
其他 0.41% 4,124,753 0 未知
海通－中行－FORTIS BANK
SA/NV
其他 0.40% 4,039,887 0 未知
中国建设银行－海富通风格优
势股票型证券投资基金
其他 0.37% 3,687,516 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份数量 股份种类
中国国际贸易中心有限公司 809,607,949 人民币普通股
恒天投资管理有限公司 10,400,528 人民币普通股
交通银行－海富通精选证券投
资基金
10,000,517 人民币普通股
中国工商银行－诺安平衡证券
投资基金
6,172,281 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值精
选股票型证券投资基金
5,501,969 人民币普通股
交通银行－汉兴证券投资基金 5,457,539 人民币普通股
中国农业银行股份有限公司－
新华优选分红混合型证券投资
基金
5,131,771 人民币普通股
5中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
中国银行－海富通股票证券投
资基金
4,124,753 人民币普通股
海通－中行－FORTIS BANK
SA/NV
4,039,887 人民币普通股
中国建设银行－海富通风格优
势股票型证券投资基金
3,687,516 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动
关系的说明
国贸有限公司与其他股东之间不存在关联关系，也不属于一致行
动人；未知其他股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)控股股东情况
公司名称：中国国际贸易中心有限公司
法人代表：廖晓淇
注册资本：2.4 亿美元
成立日期：1985 年2 月12 日
主要经营业务或管理活动：写字楼及楼宇管理服务、宾馆、公寓及配套的餐饮、宴会、会议、
展览、展销、商场（含出租）、幼儿园、商务中心、汽车综合服务、收费停车场、文体娱乐设
施及相关服务；提供对外经贸信息和咨询服务；利用本中心广告牌发布广告。
(2)公司控股股东的实际控制人情况
公司名称：中国世贸投资有限公司
法人代表：廖晓淇
注册资本：502,867,264 元人民币
成立日期：2003 年3 月17 日
主要经营业务或管理活动：实业项目的投资；资产受托管理；物业管理；会议服务；承办国内
展览；投资、酒店管理、企业管理和其他经济信息的咨询；市场调查、市场研究；网络技术开
发、技术交流、技术服务、技术培训。
6中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
公司名称：嘉里兴业有限公司
董事长： 郭孔丞
注册资本：1,000.1 万元港币
成立日期：1984 年5 月4 日
主要经营业务或管理活动：投资控股
股权结构： 香格里拉（亚洲）有限公司的间接控股子公司
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
香格里拉（亚洲）有限公司
中国国际贸易中心股份有限公司
中国人
寿保险
(集团)
公司
32.5%
鑫广
物业
管理
中心
22.92%
中国
中纺
集团
公司
15%
中国
中化
集团
公司
15%
北京京
城机电
控股有
限责任
公司
14.58%
100%
Seanoble Assets Limited
100%
中国世贸投资有限公司 嘉里兴业有限公司
50% 50%
中国国际贸易中心有限公司
80.3755%
7中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股 币种:人民币
姓名 职务
性
别
年
龄
任期起止
日期
年初
持股
数
年末
持股
数
股份
增减
数
变动
原因
报告期内从公
司领取的报酬
总额(元)
（含税）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
洪敬南
董事长
执行董事
薪酬委员会委员
男 63
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
2,616,482 否
张彦飞
副董事长
执行董事
代总经理
薪酬委员会委员
男 63 2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
2,531,249 否
廖晓淇 执行董事 男 62
2009-1-15
~2011-4-8
0 0 0
0 否
郭孔丞 执行董事 男 55
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
0 否
时国庆 董事 男 58
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
0 否
李镛新 董事 男 65
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
0 否
任亚光 董事 男 50
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
0 否
黄小抗 董事 男 59
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
0 否
刘菱辉
独立董事
审计委员会委员
及召集人
薪酬委员会委员
2008-4-8
及召集人
男 69
~2011-4-8
0 0 0
261,904 否
邢炜
独立董事
2008-4-8
审计委员会委员
薪酬委员会委员
女 53
~2011-4-8
0 0 0
261,904 否
8中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
张祖同
独立董事
2008-4-8 审计委员会委员
薪酬委员会委员
男 61 ~2011-4-8
0 0 0
261,904 否
周宇祥
独立董事
审计委员会委员 2008-4-8
薪酬委员会委员
男 57 ~2011-4-8
0 0 0
261,904 否
赵博雅 监事会主席 男 54
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
0 否
雷孟成 监事 男 66
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
0 否
段超 监事 男 51
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0
643,477 是
钟荣明 副总经理 男 51 0 0 0
2,688,542 否
林南春
副总经理
(财务负责人)
男 52 0 0 0
1,355,974 否
吴荣柯 董事会秘书 男 42 0 0 0
437,997 否
合计
11,321,337
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
(一)公司经营情况的回顾
1、报告期内总体经营情况
公司主要从事商务服务设施的投资、经营和管理，包括高档甲级写字楼、高档涉外公寓、
商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务等。
受国际金融危机影响，2009 年是我国进入新世纪以来经济社会发展最为困难的一年。同时，
国际金融危机的深化、甲型H1N1 流感疫情的蔓延以及北京地区新增高档写字楼、商城及公寓
的持续投放和使用，进一步导致北京地区高档物业租赁市场竞争加剧。面对诸多不利因素，公
司坚持依托品牌优势和整体竞争优势，积极采取多种有效措施，开源节流，内部挖潜，全年公
司业务保持平稳。报告期内，公司实现营业收入人民币871,187,828 元，比上年减少2.88 %；
9中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
实现利润总额人民币387,238,502 元，比上年减少18.30%；实现净利润人民币289,551,960 元，
比上年减少18.32%。与2008 年度相比，利润总额及净利润减少主要为2008 年利润总额含有国
贸西楼处置收入人民币40,277,505 元, 以及营业收入减少人民币25,867,769 元；与2008 年年
度报告中的经营计划相比，收入、成本费用减少及利润总额增加主要为国贸三期未能按计划在
2009 年中期以后陆续开业。
在国际金融危机影响下，许多跨国公司缩减办公区域，推迟新租、扩租计划，市场有效需
求不断降低。同时，许多项目在2009 年集中入市，市场供应量创历史新高，北京地区甲级写
字楼市场平均租金水平大幅下滑，市场空置率持续攀升。面对严峻市场形势，国贸写字楼坚持
实施品牌战略，最大限度发挥国贸中心的整体优势，适时灵活调整租金结构，继续调整、优化
租户结构，进一步稳固和提升国贸写字楼的抗风险能力；通过与大客户建立定期例会制度，及
时了解租户的需求和意愿，认真听取租户意见和建议，开展形式多样的公关活动，不断提高客
服工作的整体水平，力争在租金水平相对稳定的前提下留住大量的优质租户，为全年实现较高
出租率和租金水平奠定基础。
随着国际金融危机的不断发展，北京高端商品和奢侈品的消费需求明显下降，各大国际品
牌的经济实力受到重创，其开拓国际市场的步伐大大减缓甚至停滞。另一方面，新建高端商业
设施在近两年不断竣工面市，品牌和客源分流的现象更加严重。面对困难和压力，商城部积极
采取多种应对措施，通过对一期和二期商城部分区域调整及机房改造，增加经营面积，拓展收
入来源；通过举办一系列主题鲜明、影响广泛的公关促销活动，加大与时尚杂志、新锐媒体的
合作宣传推广力度，多方面为租户提供便利，与租户同心携手共克时艰；坚持“高中档”品牌
定位的同时，在特定区域尝试引进更有活力的品牌，增加产品选择的丰富性和多样性，打造全
新的购物环境，有力带动国贸商城销量提升，实现公司和租户的互利双赢。
国际金融危机使得许多公司大幅减少商务活动，办公费用支出压缩，大量缩减长期驻京人
员数量，这些因素都使得高档服务式公寓客户流失明显。2008 年北京奥运会后，大量酒店和服
务式公寓进入市场，北京高档服务式公寓数量骤增。在需求锐减、供给剧增的巨大市场冲击下，
公寓部全年平均出租率和平均租金水平同比均有下滑。尽管市场环境极为恶劣，公寓部冷静面
对，积极拼搏，采取新租、续租兼顾，有步骤、有节奏地逐级下调租金等措施，最大限度保证
公寓整体利益未受更大损失；通过采取阶梯式累计佣金等一系列促销手段，加强销售管理，内
外并举，在努力拓展外资公司租户的同时，积极发掘周边新办公楼入住的内资公司租户，有效
10中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
提升了短租出租率水平，并在一定程度上遏制了长租下滑局面，整体上使国贸公寓的出租率保
持在北京服务式公寓的上游行列。
报告期内，展览部同样面临展览数量、展览面积萎缩，展馆面积倍增等诸多不利因素影响。
面对市场重重压力，在国际展会严重萎缩的情况下，展览部及时调整销售策略，转变经营思路，
将工作重点转向国内招展，重点开发国内展会。展览部通过销售策略的转变，拓宽了市场渠道，
扩大了收入来源，全年共举办各类展会及活动50 余个，较为圆满地完成了预定任务。
报告期内经公司董事会批准，公司设立了“中国国际贸易中心股份有限公司北京国贸大酒
店分公司”，设立酒店分公司相关手续的报批工作正在抓紧进行，内部岗位设置已完成，人员
招聘已基本到位，并且开展了新员工的岗前培训，酒店开业用品采购及各项规章制度建设也在
同步进行，开业前期的各项筹备工作正按计划进行。
2、报告期内，公司主营业务收入构成情况如下：
单位：元 币种：人民币
业务类别
平均租金
(元/平方米/月)
平均出租率主营业务收入
占公司主营业务
收入比例
写字楼
368.46 96.23% 403,958,209 46.37%
商城
780.08 96.85% 242,024,249 27.78%
公寓
204.27 74.19% 93,031,816 10.68%
报告期内，展览收入为人民币54,207,208 元，占公司主营业务收入6.22%。其他业务收为
人民币77,966,346 元，占公司主营业务收入8.95%。
3、主要供应商、客户情况
因公司主要从事物业出租的经营与管理，无大宗对外采购业务，只有少量维修材料的购置，
用于日常维修保养。报告期内，公司前五名客户的租金收入总额为人民币93,543,415 元，占公
司主营业务收入总额10.74％。
4、公司资产和利润构成变动情况
(1)应收账款增加，主要是因免租期确认收入造成应收租金增加以及租户欠租增加。
(2)预付款项增加，主要是预付的电费支出以及酒店开业前物资款。
(3)其他应收款增加，主要是应收的国贸三期工程代垫费用增加。
11中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
(4)存货增加，主要是国贸三期酒店开业前采购的物资。
(5)固定资产增加，主要是国贸三期酒店前期运营购置的设备。
(6)递延所得税资产增加，主要是根据有关要求将应付职工薪酬以及预提费用等期末余额调
增应纳税所得额而产生的递延税款增加。
(7)短期借款增加，主要是为满足国贸三期工程的资金需求。
(8)应付账款增加，主要是酒店开业前购置物资的应付款增加。
(9)预收款项减少，主要是展会预收款减少。
(10)应交税费减少，主要是因为企业所得税由按季度预缴改为按月预缴。
(11)销售费用增加，主要是宣传推广费增加。
(12)管理费用增加，主要是国贸三期项目开业前费用增加。
(13)财务费用减少，主要是银行存款利息收入减少以及汇兑损益的影响。
(14)营业外收入减少，主要是上年公司以所拥有的国贸西写字楼对国贸有限公司行政楼进
行拆迁补偿，评估后国贸西写字楼公允价值与原账面价值之间的差额，在扣除相关交易税费后，
计入上年度营业外收入。
5、现金流状况说明
单位：元 币种：人民币
2009 年 2008 年
经营活动产生的现金流量净额 353,774,022 429,841,230
投资活动产生的现金流量净额 -630,251,786 -896,931,095
筹资活动产生的现金流量净额 267,865,124 336,908,625
说明：支付给职工以及为职工支付的现金增加，主要是子公司劳动用工形式改变，即从过
去劳务派遣改为直接雇佣方式所致。另外，为国贸三期开业准备，公司员工人数增加，亦使支
付给职工以及为职工支付的现金有所增加。
12中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
6、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位：元 币种：人民币
公司名称 主要产品或服务 注册资本 资产规模 净资产 净利润
国贸物业酒店
管理有限公司
主要从事写字楼、高档公
寓、高档综合物业项目及酒
店项目的管理服务。
10,000,000 55,795,085 24,939,355 9,568,797
北京时代网星
科技有限公司
主要为高档商住社区的客
户提供综合性电信增值服
务。
18,245,000 13,226,580 8,100,400 583,267
报告期内，国贸物业酒店管理有限公司(以下简称“管理公司”)以推动科学管理、加强企
业核心竞争力为中心，提高企业可持续发展的能力。通过贯彻落实企业文化、夯实基础管理、
完善管理标准化体系建设，实现公司管理水平和服务水平的全面提升，在经营和管理创新上都
取得了良好的业绩。管理公司现有各类管理项目34 个，管理面积 472.2 万平方米，其中本期
新签项目15 个，续签项目6 个。在所有项目中，物业项目23 个，酒店管理及咨询服务类项目
11 个。报告期内，管理公司实现营业收入人民币75,840,091 元，比上年同期增长2.7%，实现
净利润人民币9,568,797 元，比上年同期下降7.1%。
2009 年，北京时代网星科技有限公司（以下简称“网星公司”）实现营业收入人民币
14,170,247 元，净利润人民币583,267 元，分别为2008 年度的95.43%和51.83%，主要因为3G
等新技术的冲击加大了网星公司现有业务的经营压力。为此，网星公司以“多提供服务保价格”
为基本原则，增设IT 服务部门，拓宽服务范围。同时，网星公司继续坚持“侧重提升服务品质”
的战略定位，完成了ISO20000 的认证工作，进一步规范服务流程，强化服务的内部控制与管理
机制，争取在2010 年实现更好的经营业绩。
（二）公司未来发展的展望
1、北京CBD 区域的许多高档物业近几年陆续竣工投入使用，高档物业的供应量有较大的增
长，市场竞争日益激烈，这对公司的租金水平和出租率将产生一定的影响。全球性金融危机也
给公司的经营带来诸多的不确定因素。面对新的市场环境和挑战，公司将继续凭借多年形成的
集聚优势、区位优势、规模优势、品牌优势、管理优势和人才优势，不断通过加强管理，优化
13中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
客户结构等措施，严格控制各项成本费用，努力增强自身竞争能力，进一步巩固公司在CBD 区
域的领先地位。
目前，国贸三期A 阶段工程即将完成，确保今后国贸三期顺利开业、良好运营将是公司当
前重要工作任务。预计国贸三期A 阶段将在2010 年陆续开业，并逐步进入正常运营，届时公司
的经营规模将得以提升，新的盈利增长点也将日渐显现，从而为提升公司整体经营业绩，增强
公司在高档物业市场的竞争力，在业内继续保持领先地位，提供了有利的基础和保障。国贸三
期与现有的国贸一、二期组合，必将进一步提升国贸中心在全球世贸中心的地位。
2、公司新年度经营计划
2010 年度，公司将继续坚持实施品牌战略，严控各项成本费用，全面增强工作的高效性、
协调性和可预见性，努力实现公司经济效益、社会效益及国贸品牌影响力的统一、和谐、可持
续发展。2010 年度，公司力争实现营业收入人民币10.89 亿元，成本费用人民币8.84 亿元，
利润总额人民币1.52 亿元。2010 年，公司利润总额有较大幅度的减少，主要是由于预计国贸
三期将于2010 年中期以后陆续开业，其前期费用及运营成本较高所致。
(1)做好各项准备工作，确保三期A 阶段顺利开业，努力实现公司的良好运营
国贸三期A 阶段计划于2010 年实现开业运营，全力做好三期A 阶段开业前的各项筹备工作，
确保三期A 阶段顺利开业运营，实现较高出租率，是公司全年的工作重点。公司将积极配合政
府主管单位完成消防验收，做好国贸三期A 阶段保安、保洁、维修、保养等各方面人员配备和
前期维护，做好三期A 阶段各项关键系统的接管和运行调试；以国贸三期A 阶段开业为契机，
重点加强公司的公关宣传和市场推广，使公司以全新的形象、良好的状态迎接新租户入驻，在
北京地区高档物业租赁市场树立起精品典范。
同时，公司将认真分析市场变化形势，把握国家政策导向，充分利用保增长、促内需的宏
观经济环境，契合新的经济形势，灵活调整销售策略，适时适度转变销售工作重点，在稳固现
有优质客户的同时加大对国内市场的开发力度，不断拓展新的业务渠道，积累新的优质客户资
源，内外兼顾，努力培养和打造新的利润增长点，力争实现公司年度各项预定任务。
(2) 做好重点区域及设施的更新改造，营造更加良好的租赁环境
公司将进一步加大固定资产更新改造和维保力度，力争使现有物业租赁环境再上新台阶。
公司将从装饰水平、布局设计等多方面统筹安排、全盘考虑，重点做好计划中的一期商城部分
区域的综合改造工程。同时，对国贸写字楼的空调系统、电梯系统等关键设备进行技术升级和
14中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
维护改造，使硬件系统时刻保持良好的运行状态，为租户创造安全舒适的租赁环境提供硬件保
障。
(3) 继续做好各项安全防范工作，深入推进节能减排
2010 年度，随着国贸三期A 阶段的陆续交付使用，在保安人员投入、安全保障力度上对公
司的安全管理工作提出了更高的要求。公司将继续坚持“安全第一、预防为主”的工作方针，
继续加大固定资产更新改造的同时，要重点做好安全技防的普及培训、关键系统的维修保养，
抓好国贸三期各种设备设施的装备和完善，确保硬件系统对国贸三期A 阶段开业的良好支持，
全力保障公司安全运营。
3、资金需求及使用计划，以及资金来源
国贸三期工程的投资额约为人民币65.88 亿元，目前通过公司自有资金、已发行的人民币
10 亿元公司债券以及中国建设银行股份有限公司北京市分行朝阳支行提供的人民币近30 亿元
长期贷款授信额度，基本能够满足在建的国贸三期工程A 阶段的资金需求。未来资金需求及来
源将随着公司经营以及国贸三期工程的发展，根据实际状况予以适时考虑。
4、风险因素和对策
1）风险因素
(1) 虽然国际金融危机最困难阶段已经过去，世界经济和国内经济形势出现了触底回升的
势头，但经济回升基础尚不牢固，公司现有客户和目标客户在资金预算、现金支出等方面依然
表现出观望和犹豫，公司面临的严峻市场形势并未得到明显改善，不利的市场环境将对公司现
有的一期、二期物业的运营和将要运营的三期物业的招商工作带来较大压力和挑战。
(2)由于政府部门近几年调整能源收费标准，公司能源费用支出相应增加。
2）对策
(1)公司将继续依托品牌优势和区位优势，充分发挥综合配套服务设施较完善的整体优势，
不断加强公司内部各部门间的协调与沟通，整合共享公司内部资源平台，继续实施灵活的销售
策略，不遗余力地提升公司整体服务质量和服务水平，在确保国贸一、二期现有物业出租率的
同时，优先选择有潜能、有影响的大客户迁入国贸三期，全力提升国贸三期的出租率，营造更
加良好的商务氛围，以便为吸引更多、更优质的客户入住国贸三期打下基础。同时，公司将进
一步执行严格而合理的成本控制体系，进一步加大节支增效力度，努力从多方面实现开源节流。
15中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
(2)公司将以节约能源费用为工作重点，继续大力提倡节约意识，大幅度压缩非急需的费用
支出，切实加强可控成本的管理，进一步深入落实节能目标责任制，为全面建设“能源节约型、
环境友好型”企业而不断努力。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或
分产品
营业收入 营业成本 营业利润率
营业收入比
上年增减(%)
营业成本比
上年增减(%)
营业利润率比
上年增减(%)
物业出租 871,187,828 335,776,781 44.01% -2.88% -2.52% -4.47%
6.3 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.4 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
国贸三期工程的建设分为A、B 两个阶段。A 阶段总建筑面积为29.7 万平方米。目前正进
行A 阶段施工建设。A 阶段由主塔楼和裙楼组成，其中主塔楼高度为330 米，地上74 层，地下
3 层；7 层至53 层为高档写字楼；56 层至73 层为超五星级酒店，设置客房278 套。裙楼地上5
层，地下4 层，设有商业、餐饮、影院和可容纳2000 人的大宴会厅等。
国贸三期工程A 阶段主塔楼于2007 年10 月29 日提前实现结构封顶。截止2010 年2 月底，
主塔楼及裙楼玻璃幕墙全部完成，电梯全部安装完成，裙楼商场公共区域的装修及机电工程全
部完成，大宴会厅的装修及机电工程全部完成，主塔楼公共区域的装修及机电工程完成100%，
酒店的精装修和机电工程完成98%。目前，公司正积极抓紧工程验收等工作。
报告期内，国贸三期工程用于建安投资、拆迁补偿等费用共计支出人民币880,914,300 元，
累计支出人民币6,471,903,334 元。
6.5 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
16中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
6.6 董事会本次利润分配或资本公积金转增预案
经普华永道中天会计师事务所有限公司审计，2009 年度公司实现净利润人民币
289,961,603 元。根据公司章程规定，提取10％法定盈余公积金人民币28,996,160 元，加2008
年末未分配利润人民币968,360,495 元，减去2009 年上半年已分配支付的现金股利人民币
151,092,380 元，2009 年年末可供股东分配利润为人民币1,078,233,558 元。董事会决议2009
年度利润分预案：以公司2009 年末总股份1,007,282,534 股为基数，向全体股东每10 股派发
现金人民币1.40 元（含税），共计派发股利人民币141,019,555 元，剩余的未分配利润人民币
937,214,003 元转以后分配。本次不实施资本公积金转增股本。此预案需提交公司2009 年度股
东大会审议表决。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
□适用 √不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
17中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
中国国际贸易中心有限公司 70,080,185 0 52,210,690 5,183,403
国贸建设（香港）有限公司 394,139 0 0 0
北京时代网星科技有限公司 1,283,857 0 16,867 0
合计 71,758,181 0 52,227,557 5,183,403
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额人民币70,474,324 元，余额
人民币0 元。
7.4.3 2009 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2009 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财情况
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
（1）2006 年4 月10 日，公司股权分置改革方案获得相关股东会议通过，并于2006 年4
月28 日顺利实施。国贸有限公司承诺自公司股权分置改革方案实施之日起，在十二个月内不通
过上市交易或者转让而出售其持有的公司原非流通股股份。前述规定期满后，通过上海证券交
易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占公司股份总数的比例在十二个月内不超过百分
之五，在二十四个月内不超过百分之十。如果届时生效的法律、法规或规范性文件对原非流通
股股份的交易或转让另有规定，则从其规定。如在上述期限内有违反承诺的行为，国贸有限公
司将出售股份所得资金全额划入公司账户内，归公司所有。
18中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
自公司股权分置改革方案实施以来，国贸有限公司严格遵守其所做出的承诺，并予以严格
履行。
国贸有限公司持有公司因股改形成的有限售条件流通股6 亿股，其限售期限于2009 年4
月28 日届满。2009 年5 月11 日，公司收到国贸有限公司“关于办理国贸股份公司限售期届满
流通股上市流通手续的授权委托书”，授权公司董事会办理其有限售条件的流通股上市流通手
续。2009 年5 月15 日，公司在《中国证券报》和《上海证券报》刊登了《中国国际贸易中心
股份有限公司有限售条件的流通股流通上市公告》，本次有限售条件的流通股上市数量为6 亿
股，上市流通日为2009 年5 月20 日。
（2）公司于2009 年2 月27 日接到控股股东国贸有限公司通知，国贸有限公司当日通过上
海证券交易所证券交易系统增持本公司股份345,325 股，平均增持价格为7.91 元/股。本次增持
前，国贸有限公司持有本公司股份807,282,534 股，占公司总股本的80.14%。增持后，国贸有
限公司持有本公司股份807,627,859 股，占公司总股本的80.18%。国贸有限公司拟在未来12
个月内继续通过上海证券交易所证券交易系统增持本公司股份，增持比例不超过公司总股本的
2%（含首次已增持部分的股份），并承诺在增持计划实施期间及法定期限内不减持其所持有的
本公司股份。
截至本报告期末，国贸有限公司通过上海证券交易所证券交易系统累计增持公司股份
2,325,415 股（含首次已增持部分的股份），共计持有公司股份 809,607,949 股，占公司总股
本的80.3755%。
报告期内，国贸有限公司严格履行其承诺。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否
达到原盈利预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其它重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
19中国国际贸易中心股份有限公司 2009 年度报告摘要
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作，公司财务状况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易
和关联交易不存在问题。
§9 财务报告
9.1 审计意见
公司2009 年度财务报告已经普华永道中天会计师事务所出具了“普华永道中天审字（2010）
第10007 号”标准无保留意见的审计报告。
9.2 披露比较式合并及母公司的资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表（附后）。
9.3 本报告期除了财政部颁布的《企业会计准则解释第3 号》所要求的会计政策变更外，本公
司无其它会计政策、会计估计和核算方法的变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 报告期内，公司财务报表合并范围未发生重大变化。
中国国际贸易中心股份有限公司
董事长：洪敬南
2010 年3 月25 日
20中国国际贸易中心股份有限公司
2009年12月31日合并及公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
附注2009年12月31日
合并
2008年12月31日
合并
2009年12月31日
公司
2008年12月31日
公司
流动资产
货币资金五.1 183,943,897 192,766,589 148,723,781 153,968,922
应收账款五.2, 十一.1 16,525,875 8,873,541 15,415,575 8,203,523
预付款项五.4 29,681,011 8,859,748 29,407,584 8,469,508
其他应收款五.3, 十一.2 14,748,472 9,685,861 13,361,108 7,659,440
存货五.5 12,656,850 8,780,775 12,656,850 8,780,775
流动资产合计 257,556,105 228,966,514 219,564,898 187,082,168
非流动资产
长期股权投资五.6,7, 十一.3 3,969,196 3,683,395 13,469,196 13,183,395
投资性房地产五.8 2,035,106,678 2,127,656,680 2,035,106,678 2 ,127,656,680
固定资产五.9 49,293,607 36,851,381 47,397,597 35,411,151
在建工程五.10 4,237,828,522 3,301,246,026 4,237,828,522 3 ,301,246,026
无形资产五.11 2,247,168,544 2,298,997,952 2,247,168,544 2 ,298,997,952
长期待摊费用五.12 121,754,876 125,755,813 121,754,876 125,755,813
递延所得税资产五.13 13,479,944 6,447,900 12,572,076 6,425,855
非流动资产合计 8,708,601,367 7,900,639,147 8,715,297,489 7 ,908,676,872
资产总计 8,966,157,472 8,129,605,661 8,934,862,387 8 ,095,759,040
流动负债
短期借款五.15 250,000,000 50,000,000 250,000,000 50,000,000
应付账款五.16 20,793,961 2,893,445 20,128,151 2,062,968
预收款项五.17 24,660,181 40,369,014 23,843,132 39,282,559
应付职工薪酬五.18 24,224,549 27,030,538 19,077,286 21,340,205
应交税费五.19 16,465,268 42,051,698 13,496,660 39,718,883
应付利息五.20 4,750,845 4,947,333 4 ,750,845 4,947,333
其他应付款五.21 594,327,862 479,816,847 588,070,862 471,780,864
流动负债合计 935,222,666 647,108,875 919,366,936 629,132,812
非流动负债
长期借款五.22 2,670,000,000 2,260,000,000 2,670,000,000 2 ,260,000,000
应付债券五.23 1,000,000,000 1,000,000,000 1,000,000,000 1 ,000,000,000
非流动负债合计 3,670,000,000 3,260,000,000 3,670,000,000 3 ,260,000,000
负债合计 4,605,222,666 3,907,108,875 4,589,366,936 3 ,889,132,812
股东权益
股本五.24 1,007,282,534 1,007,282,534 1,007,282,534 1 ,007,282,534
资本公积五.25 1,872,518,599 1,872,518,599 1,872,501,925 1 ,872,501,925
盈余公积五.26 387,477,434 358,481,274 387,477,434 358,481,274
五.27 1,092,409,271 982,945,851 1,078,233,558 968,360,495
归属于母公司股东权益合计 4,359,687,838 4,221,228,258 4,345,495,451 4 ,206,626,228
少数股东权益五.28 1,246,968 1,268,528 - -
股东权益合计 4,360,934,806 4,222,496,786 4,345,495,451 4 ,206,626,228
负债及股东权益总计 8,966,157,472 8,129,605,661 8,934,862,387 8 ,095,759,040
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
未分配利润
- 3 -中国国际贸易中心股份有限公司
2009年度合并及公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2009年度2008年度2009年度2008年度
合并 合并 公司 公司
五.29, 十一.4 8 71,187,828 897,055,597 813,738,551 836,604,501
减： 营业成本五.29, 十一.4 ( 335,776,781) (344,457,717) (291,058,526) (298,660,478)
营业税金及附加五.30 ( 44,415,936) (45,975,957) (40,244,731) (41,915,214)
销售费用 ( 17,279,073) (11,403,325) (17,199,520) (11,240,879)
管理费用 ( 91,701,189) (64,763,538) (95,940,019) (67,561,049)
财务费用五.31 1 ,075,427 3,835,882 7 25,644 2,754,746
资产减值损失五.33 2 0,000 - - -
加： 投资收益五.32, 十一.5 2 85,801 551,380 9,785,801 7,581,380
其中：对联营企业的投资收益 2 85,801 551,380 285,801 551,380
3 83,396,077 434,842,322 379,807,200 427,563,007
加： 营业外收入五.34 9 ,759,960 43,994,001 9 ,688,293 43,847,684
减： 营业外支出五.35 ( 5,917,535) (4,867,971) (5,897,944) (4,823,971)
其中：非流动资产处置损失 ( 5,568,808) ( 2,878,173) (5,549,279) (2,878,173)
3 87,238,502 473,968,352 383,597,549 466,586,720
减： 所得税费用五.36 ( 97,208,102) (118,963,247) ( 93,635,946) (114,854,321)
2 90,030,400 355,005,105 289,961,603 351,732,399
归属于母公司股东的净利润 2 89,551,960 354,489,970 289,961,603 351,732,399
少数股东损益 4 78,440 515,135 - -
基本和稀释每股收益五.37 0 .29 0.35 - -
- - - -
2 90,030,400 355,005,105 289,961,603 351,732,399
归属于母公司股东的综合收益总额 2 89,551,960 354,489,970 289,961,603 351,732,399
归属于少数股东的综合收益总额 4 78,440 515,135 - -
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
七、综合收益总额
项 目附注
四、净利润
三、利润总额
二、营业利润
一、营业收入
六、其他综合收益
五、每股收益
- 4 -中国国际贸易中心股份有限公司
2009年度合并及公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2009年度2008年度2009年度2008年度
合并 合并 公司 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 8 58,923,198 8 98,066,613 799,336,554 8 33,502,333
收到其他与经营活动有关的现金五.38 1 6,869,218 1 7,160,253 14,369,668 3 1,593,918
经营活动现金流入小计 8 75,792,416 9 15,226,866 813,706,222 8 65,096,251
购买商品、接受劳务支付的现金 ( 95,510,212) (117,973,783) (88,958,540) ( 85,257,733)
支付给职工以及为职工支付的现金 ( 108,641,742) ( 72,806,683) (72,699,985) ( 58,290,594)
支付的各项税费 ( 209,662,571) ( 208,361,497) (196,484,456) ( 197,117,900)
支付其他与经营活动有关的现金五.38 ( 108,203,869) ( 86,243,673) (109,104,030) ( 88,082,785)
经营活动现金流出小计 ( 522,018,394) ( 485,385,636) (467,247,011) ( 428,749,012)
经营活动产生的现金流量净额五.39, 十一.6 3 53,774,022 4 29,841,230 346,459,211 4 36,347,239
二、投资活动产生的现金流量
取得投资收益所收到的现金十一.5 - - 9,500,000 7 ,030,000
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1 13,508 1 67,245 111,828 1 67,245
投资活动现金流入小计 1 13,508 1 67,245 9,611,828 7 ,197,245
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 ( 630,365,294) ( 897,098,340) (629,471,696) ( 896,200,891)
投资活动现金流出小计 ( 630,365,294) ( 897,098,340) (629,471,696) ( 896,200,891)
投资活动产生的现金流量净额 ( 630,251,786) ( 896,931,095) (619,859,868) ( 889,003,646)
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金 8 60,000,000 9 50,000,000 860,000,000 9 50,000,000
筹资活动现金流入小计 8 60,000,000 9 50,000,000 860,000,000 9 50,000,000
偿还债务支付的现金 ( 250,000,000) ( 270,000,000) (250,000,000) ( 270,000,000)
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 ( 342,134,876) ( 343,091,375) (341,634,876) ( 342,721,375)
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 ( 500,000) ( 370,000) - -
筹资活动现金流出小计 ( 592,134,876) ( 613,091,375) (591,634,876) ( 612,721,375)
筹资活动产生的现金流量净额 2 67,865,124 3 36,908,625 268,365,124 3 37,278,625
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 ( 210,052) 4 78,337 (209,608) 4 78,337
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额五.39, 十一.6 ( 8,822,692) (129,702,903) ( 5,245,141) (114,899,445)
加：年初现金及现金等价物余额 1 92,766,589 3 22,469,492 153,968,922 2 68,868,367
六、年末现金及现金等价物余额五.1,39,十一.6 1 83,943,897 1 92,766,589 148,723,781 153,968,922
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
项 目附注
- 5 -中国国际贸易中心股份有限公司
2009年度合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
股本资本公积盈余公积未分配利润
2008年1月1日余额五.24 1 ,007,282,534 1,872,518,599 323,308,034 8 14,721,501 1,123,393 4,018,954,061
2008年度增减变动额
净利润 - - - 354,489,970 5 15,135 355,005,105
利润分配
提取盈余公积五.26 - - 35,173,240 ( 35,173,240) - -
对股东的分配五.27 - - - (151,092,380) ( 370,000) (151,462,380)
2008年12月31日余额 1 ,007,282,534 1,872,518,599 358,481,274 9 82,945,851 1,268,528 4,222,496,786
2009年1月1日余额 1 ,007,282,534 1,872,518,599 358,481,274 9 82,945,851 1,268,528 4,222,496,786
2009年度增减变动额
净利润 - - - 289,551,960 4 78,440 290,030,400
利润分配
提取盈余公积五.26 - - 28,996,160 ( 28,996,160) - -
对股东的分配五.27 - - - (151,092,380) (500,000) (151,592,380)
2009年12月31日余额 1 ,007,282,534 1,872,518,599 387,477,434 1,092,409,271 1 ,246,968 4,360,934,806
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
项目附注股东权益合计
归属于母公司股东权益
少数股东权益
- 6 -中国国际贸易中心股份有限公司
2009年度公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
附注股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计
2008年1月1日余额五.24 1 ,007,282,534 1,872,501,925 323,308,034 8 02,893,716 4,005,986,209
2008年度增减变动额
净利润 - - - 351,732,399 3 51,732,399
利润分配
提取盈余公积五.26 - - 35,173,240 ( 35,173,240) -
对股东的分配五.27 - - - (151,092,380) (151,092,380)
2008年12月31日余额 1 ,007,282,534 1,872,501,925 358,481,274 9 68,360,495 4,206,626,228
2009年1月1日余额 1 ,007,282,534 1,872,501,925 358,481,274 9 68,360,495 4,206,626,228
2009年度增减变动额
净利润 - - - 289,961,603 2 89,961,603
利润分配
提取盈余公积五.26 - - 28,996,160 ( 28,996,160) -
对股东的分配五.27 - - - (151,092,380) (151,092,380)
2009年12月31日余额 1 ,007,282,534 1,872,501,925 387,477,434 1,078,233,558 4 ,345,495,451
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
项目
- 7 -
