中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
中国国际贸易中心股份有限公司(以下称“本公司”)是经原国家体改委体改生
【1997】第 161 号文批准，由中国国际贸易中心有限公司(以下称“国贸有
限公司”) 于 1997 年 10 月 15 日独家发起设立的股份有限公司。本公司设立
时总股本为 640,000,000 股，每股面值为 1 元。
国贸有限公司是于 1985 年 2 月 12 日成立的中外合资经营企业，中外合资双
方分别为中国世贸投资有限公司和嘉里兴业有限公司(一家于香港注册的公
司)，双方权益各占 50%。
本公司于 1999 年向社会公开发售人民币普通股(A 股)160,000,000 股，并收
到募集资金净额 854,240,000 元，其中股本为 160,000,000 元，计入资本公
积的股本溢价为 694,240,000 元。收到募集资金后，本公司的总股本为
800,000,000 元。
2006 年 10 月 30 日，本公司完成向国贸有限公司非公开发行人民币普通股
(A 股)207,282,534 股。国贸有限公司以其持有的对本公司 1,210,530,000 元
债 权 全 额 认 购 ， 从 而 本 公 司 股 本 增 加 207,282,534 元 ， 资 本 公 积 增 加
1,000,927,182 元。至此，本公司的总股本为 1,007,282,534 元。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)位于中华人民共和国北京市，主要经
营业务为出租办公场所、公寓、商场及展览场地，酒店经营等。
本财务报表由本公司董事会于 2014 年 4 月 4 日批准报出。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计
1 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则－基本准
则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管
理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一
般规定》(2010 年修订)的披露规定编制。
本集团截至 2013 年 12 月 31 日止的流动负债超过流动资产 236,677,397 元
(公司财务报表：268,115,120 元)。
本集团管理层综合考虑了本集团如下可获得的资金来源：
本集团从经营活动中持续取得的净现金流入；
本集团获取的银行机构授予的未使用的信用额度约为人民币 10 亿元；
本集团的信贷记录，从国内银行和其他金融机构获得的其他融资渠
道。
基于以上考虑，本公司董事会认为本集团可以继续获取足够的融资来源以及
经营活动的现金流入，以保证经营以及偿还到期债务所需的资金。基于以上
所述，董事会确信本公司不存在重大流动性风险，并将会持续经营，所以继
续以持续经营为基础编制本年度财务报表。
2 遵循企业会计准则的声明
本公司 2013 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
本公司 2013 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2013 年度的合并及公
司经营成果和现金流量等有关信息。
3 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4 记账本位币
记账本位币为人民币。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
5 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。在编制合并财务报表时，子公司与本
公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期
间对子公司财务报表进行必要的调整。集团内所有重大往来余额、交易及未
实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益
及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东
损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润
及综合收益总额项下单独列示。
6 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款；以及持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7 外币交易
外币交易按交易发生日即期汇率的近似汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民
币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇
兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历
史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇
率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具
(1) 金融资产
(a) 金融资产分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类
取决于本集团对金融资产的持有意图和持有能力。本集团的金融资产包括应
收款项和可供出售金融资产。
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融
资产。
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以
及未被划分为其他类的金融资产。
(b) 确认和计量
金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内
确认。相关交易费用计入初始确认金额。
可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且
其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收款项采用实
际利率法，以摊余成本计量。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公
允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益
的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按
实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与可供出售权益工具
投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(1) 金融资产(续)
(c) 金融资产减值
本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表
明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、
对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠
计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发
生的未来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价值下降形成
的累计损失予以转出并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售债务工
具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关
的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益；对可供出售权益工具发生
的减值损失，不得通过损益转回。
(d) 金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量
的合同权利终止；(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有
转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该
金融资产控制。
金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的
公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(2) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债和其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款
项、借款及应付债券等。
应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用
实际利率法按摊余成本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用
实际利率法按摊余成本进行后续计量。
金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但
自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负
债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务
已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当
期损益。
(3) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉
情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同
的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法等。采用估值技术时，尽
可能最大程度使用可观察到的市场参数，减少使用与本集团特定及相关的参
数。
9 应收款项
应收款项包括应收账款及其他应收款等。本集团对外出租办公场所、公寓、
商场、展览场地以及酒店经营等形成的应收账款，按从承租方或劳务接受方
应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
9 应收款项(续)
本集团对所有应收款项无论金额大小，均单独进行减值测试。当存在客观证
据表明本集团将无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其
账面价值的差额进行计提。
10 存货
(1) 分类
存货包括维修材料、酒店营业物料以及低值易耗品等，按成本与可变现净值
孰低计量。
(2) 发出存货的计价方法
维修材料和酒店营业物料发出时的成本按加权平均法核算，低值易耗品在领
用时采用一次转销法进行摊销。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
活动中，以存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额确
定。
(4) 本集团的存货盘点制度为：酒店营业物料采用实际盘存制，其他存货采用永
续盘存制。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
11 长期股权投资
长期股权投资包括本公司对子公司及对联营企业的长期股权投资。
子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位；联营企业是指本公司能
够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合
并财务报表时按权益法调整后进行合并；对联营企业投资采用权益法核算。
(1) 投资成本确定
对于以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投
资成本。
(2) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
11 长期股权投资(续)
(2) 后续计量及损益确认方法(续)
采用权益法核算的长期股权投资，本公司按应享有或应分担的被投资单位的
净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本公司负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计
负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净
损益以外股东权益的其他变动，在本公司持股比例不变的情况下，按照持股
比例计算应享有或承担的部分，相应调整长期股权投资的账面价值，同时增
加或减少资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本
公司应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司与被投资单
位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，予以
抵销，在此基础上确认投资损益。本公司与被投资单位发生的内部交易损
失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(3) 确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制是指有权决定被投资单位的财务和经营政策，并能据以从其经营活动中
获取利益。在确定能否对被投资单位实施控制时，被投资单位当期可转换公
司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素也同时予以考虑。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4) 长期股权投资减值
对子公司、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额(附注二.19)。
12 共同控制资产
本公司与国贸有限公司共同投资建设及经营国贸二期，双方的投资分别占该
共同控制资产投资总额的 70%及 30%。
本公司按照出资比例在财务报表中确认共同控制资产中本公司享有的资产及
承担的负债份额，以及共同控制资产产生的应由本公司享有的收入和承担的
费用。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
13 投资性房地产
投资性房地产包括以出租为目的的房屋建筑物及其改良、装修、土地使用
权、不可分割的机器设备、电子设备以及正在建造或开发过程中将来用于出
租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相
关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房
地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命
及净残值率计提折旧(摊销)。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年
折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 42-48 年 10% 1.88-2.13%
土地使用权 42 年 - 2.36%
房屋及建筑物改良 15 年 10% 6%
房屋及建筑物装修 2-10 年 - 10-50%
机器设备 15 年 10% 6%
电子设备 5年 - 20%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，
自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度
终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金
额(附注二.19)。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
14 固定资产
(1) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋建筑物及其装修、机器设备、运输设备、家具装置及设备
和电子设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量
时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；对其他的固定资产修理费用等后续支出于发生时计入当期损益。
(2) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用
寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备
后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 42 年 10% 2.13%
机器设备 15 年 10% 6%
房屋及建筑物装修 10 年 - 10%
运输设备 5年 10% 18%
家具装置及设备 5年 0-10% 18-20%
电子设备 5年 0-10% 18-20%
本集团对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了
进行复核并作适当调整。
(3) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.19)。
(4) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
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15 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开
始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至
可收回金额(附注二.19)。
16 借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状
态之投资性房地产以及固定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用
已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开
始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资
本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常
中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的
购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的投资性房地产以及固定资产而借入的专门借
款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行
取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借
款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的投资性房地产以及固定资产而占用的一般借
款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用
一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。
17 无形资产
无形资产为国贸三期的土地使用权，以成本进行初始计量。土地使用权按实
际使用年限 46 年平均摊销。
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17 无形资产(续)
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行
复核并作适当调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.19)。
18 长期待摊费用
长期待摊费用包括国贸三期配套市政工程费、国贸二期拆迁费及其他已经发
生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计
受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
19 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值
迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价
值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回
金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
20 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务而给予的报酬及其他相关支出，主
要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费(包含企业年金)、社会保险费
及住房公积金、工会经费和职工教育经费等。
按照本集团已实施的内部退休计划，在本集团已制定并实施，且不能单方面
撤回解除该计划的情况下，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间，企
业拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，确认为应付职工薪酬(辞退
福利) ，同时计入当期费用。
除因上述内部退休计划支付给员工的报酬外，本集团于职工提供服务的期间
确认应付的职工薪酬，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和
费用。
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21 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
22 预计负债
因对外提供担保、未决诉讼等事项形成的现时义务，当履行该义务很可能导
致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因
随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确
认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的最佳估计数。
23 收入确认
收入的金额按照本集团在日常经营活动中出租办公场所、公寓、商场及展览
场地，酒店经营，以及对外提供物业管理等服务时，已收或应收合同或协议
价款的公允价值确定。
与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下
列各项经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：
(1) 让渡资产使用权
固定租金的经营租赁收入根据合同约定按照直线法在租赁期内确认。提供免
租期的，将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，
并确认租金收入。浮动租金的经营租赁收入根据合同约定方法计算的当期应
收租金确认。
利息收入按照存款的时间，采用实际利率计算确定。
(2) 提供劳务
收入在劳务已提供，并且与收入有关的成本能够可靠地计量时予以确认。
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24 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府
补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递
延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关
费用或损失的，直接计入当期损益。
25 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所
得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异和税款抵减
的应纳税所得额为限。
对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负
债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的
未来很可能不会转回。对与子公司和联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，当暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列
示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳
税主体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的
法定权利。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
26 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他
的租赁为经营租赁。本集团无融资租赁。
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
27 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以
经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在
日常活动中产生收入和发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分
的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成
部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分
部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
28 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
下列重要会计估计及关键假设存在很可能导致下一个会计年度资产和负债的
账面价值出现重大调整的风险：
(1) 投资性房地产及固定资产折旧年限
本集团主要业务为出租办公场所、公寓、商场、展览场地及酒店经营等，在
决定投资性房地产及固定资产的折旧(摊销)年限时，需要作出重大判断。
本集团对所持有的投资性房地产及固定资产，根据其性质和使用情况，以及
在使用过程中所处经济环境、技术环境和其他环境的变化等，预计其使用寿
命。
(2) 所得税
本集团在正常的经营活动中，交易和事项的最终税务处理存在一定不确定
性。本集团在计提所得税费用时，需要作出重大判断。如果税务事项的最终
认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的
所得税费用和递延所得税的金额产生影响。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
三 税项
本集团本年适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 税率 计税依据
企业所得税 25% 应纳税所得额
营业税 3%及 5% 应纳税营业额
增值税 3%、6%及 17% 应纳税销售额
城市维护建设税 7% 缴纳的营业税及增值税税额
教育费附加 3% 缴纳的营业税及增值税税额
地方教育费附加 2% 缴纳的营业税及增值税税额
房产税 1.2% 应税房产原值的 70%
土地使用税 30 元/平方米/年 实际占用的土地面积
根据财政部、国家税务总局印发的《关于在北京等 8 省市开展交通运输业和
部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税【2012】71 号)，自
2012 年 9 月 1 日起，本集团下属注册地为北京的中国国际贸易中心股份有限
公司北京会展分公司的合办展业务收入适用增值税，税率为 6%，本集团下
属注册地为北京的国贸物业酒店管理有限公司的咨询服务收入及提供有形动
产租赁等业务收入适用增值税，税率分别为 6%及 17%。
根据财政部、国家税务总局《关于印发<营业税改证增值税试点方案>的通
知》(财税【2011】110 号)和财政部、国家税务总局《关于在全国开展交通
运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》(财税
【2013】37 号)，本集团下属注册地为北京的北京国贸国际会展有限公司成
立于 2013 年，其会议及展览服务、经济贸易咨询收入适用增值税，税率为
6%。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 企业合并及合并财务报表
(1) 子公司情况
通过设立方式取得的子公司
子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 企业类型 法人代表 组织机构代码
国贸物业酒店
管理有限公司 直接持有 北京 服务业 人民币 10,000,000 元 物业管理及餐饮服务 有限责任公司 钟荣明 71092259-5
北京国贸国际 会议、展览服务及经
会展有限公司 直接持有 北京 服务业 人民币 10,000,000 元 济贸易咨询 有限责任公司 唐炜 07859099-5
年末实际 实质上构成对子 持股 表决权 是否合 少数股东 少数股东权益中用
出资额 公司净投资的其 比例 比例 并报表 权益 于冲减少数股东损
他项目余额 (%) (%) 益的金额
国贸物业酒店
管理有限公司 9,500,000 - 95 95 是 1,417,894 -
北京国贸国际会
展有限公司 10,000,000 - 100 100 是 - -
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 企业合并及合并财务报表(续)
(2) 本年度新纳入合并范围的主体
2013 年 12 月 31 日净资产 本期净亏损
北京国贸国际会展
有限公司 8,165,009 (1,834,991)
于 2013 年 9 月，本公司出资设立北京国贸国际会展有限公司，并持有其 100%
的股权。
五 合并财务报表项目附注
1 货币资金
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
外币金额 汇率 人民币金额 外币金额 汇率 人民币金额
库存现金-
人民币 – – 774,149 – – 272,348
银行存款-
人民币 – – 421,444,751 – – 440,572,696
美元 277,318 6.0969 1,690,780 496,868 6.2855 3,123,064
欧元 322 8.4189 2,711 354 8.3176 2,944
小计 423,138,242 443,698,704
合计 423,912,391 443,971,052
2 应收账款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应收账款 151,977,606 167,759,766
减：坏账准备 - -
净额 151,977,606 167,759,766
(1) 应收账款账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 150,326,606 167,724,550
一到二年 1,651,000 35,216
合计 151,977,606 167,759,766
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
2 应收账款(续)
(2) 应收账款按类别分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
占总额 计提 占总额 计提
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
单独计提坏账
准备 151,977,606 100.00% - - 167,759,766 100.00% - -
(3) 本年度本集团无实际核销的应收账款(2012 年度：无)。
(4) 本年度不存在转销以前年度计提的坏账准备(2012 年度：无)。
(5) 2013 年 12 月 31 日，应收账款中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股
东单位的欠款 (2012 年 12 月 31 日：无)。
(6) 2013 年 12 月 31 日，应收账款余额前五名分析如下：
占应收账款
公司名称 与本集团关系 金额 年限 总额比例
第一名 第三方 2,954,822 一年以内 1.94%
第二名 第三方 2,041,937 一年以内 1.34%
第三名 第三方 1,894,540 一年以内 1.25%
第四名 第三方 1,649,911 一年以内 1.09%
第五名 第三方 633,692 一年以内 0.42%
合计 9,174,902 6.04%
(7) 2013 年 12 月 31 日，应收账款中无应收关联方的款项 (2012 年 12 月 31 日：
无) 。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
2 应收账款(续)
(8) 本年度本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2012 年度：无)。
(9) 应收账款中包括以下外币余额：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
外币金额 汇率 折合人民币 外币金额 汇率 折合人民币
美元 252 6.0969 1,536 9,290 6.2855 58,392
3 其他应收款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应收履约保证金 850,000 850,000
应收北京万朋物业管理有
限公司款项 - 952,210
其他 3,004,880 2,576,788
合计 3,854,880 4,378,998
减：坏账准备 - (952,210)
净额 3,854,880 3,426,788
(1) 其他应收款账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 3,339,183 2,422,487
一到二年 418,166 1,341,994
二到三年 97,531 614,517
合计 3,854,880 4,378,998
(2) 其他应收款按类别分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
单独计提坏账
准备 3,854,880 100.00% - - 4,378,998 100.00% 952,210 21.74%
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
3 其他应收款(续)
(3) 本年度实际核销的其他应收款分析如下：
是否因关联
账面余额 坏账准备 核销原因 交易产生
已被依法注销
营业执照，管
应收北京万朋物业管 理层判断无法
理有限公司款项 952,210 952,210 收回相关款项 否
(4) 2013 年 12 月 31 日，其他应收款中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的
股东单位的欠款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(5) 2013 年 12 月 31 日，其他应收款余额前五名分析如下：
占其他应收
公司名称 与本集团关系 金额 年限 款总额比例
第一名 第三方 633,292 一年以内 16.43%
第二名 第三方 515,696 一年以内 13.38%
第三名 第三方 500,000 一年以内 12.97%
第四名 第三方 250,000 一年以内 6.49%
第五名 第三方 100,000 一年以内 2.59%
合计 1,998,988 51.86%
(6) 2013 年 12 月 31 日，其他应收款中无应收关联方的款项 (2012 年 12 月 31 日：
无)。
(7) 本年度本集团无因金融资产转移而终止确认的其他应收款(2012 年度：无)。
(8) 2013 年 12 月 31 日，其他应收款中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
4 预付款项
(1) 预付款项账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
金额 占总额比例 金额 占总额比例
一年以内 18,160,956 100.00% 16,241,898 100.00%
(2) 2013 年 12 月 31 日，预付款项余额前五名分析如下：
占预付账
与本集团 款总额 未结算
公司名称 关系 金额 比例 预付时间 原因
第一名 第三方 495,000 2.73% 2013 年 10 月 尚未完工
第二名 第三方 418,292 2.30% 2013 年 6 月 尚未完工
第三名 第三方 289,584 1.59% 2013 年 6 月 尚未完工
第四名 第三方 192,500 1.06% 2013 年 11 月 尚未完工
第五名 第三方 131,239 0.72% 2013 年 11 月 尚未完工
合计 1,526,615 8.40%
(3) 2013 年 12 月 31 日，预付账款中无预付给持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股
份的股东单位的款项(2012 年 12 月 31 日：无)。
(4) 2013 年 12 月 31 日，预付账款中无预付关联方的款项 (2012 年 12 月 31 日：
无)。
(5) 2013 年 12 月 31 日，预付账款中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
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5 存货
存货分类如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 存货跌 账面价值 账面余额 存货跌 账面价值
价准备 价准备
维修材料 13,554,258 - 13,554,258 18,161,495 - 18,161,495
酒店营业物料 12,095,977 - 12,095,977 13,512,881 - 13,512,881
其他 489,032 - 489,032 505,820 - 505,820
合计 26,139,267 - 26,139,267 32,180,196 - 32,180,196
6 长期股权投资
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
联营企业
-无公开报价 5,195,190 4,818,090
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 5,195,190 4,818,090
本集团不存在长期股权投资变现的重大限制。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
6 长期股权投资(续)
联营企业
本年增减变动
2012 年 追加或 按权益法调 宣告分派的 其他权 2013 年 持股 表决权 本年计提
核算方法 投资成本 12 月 31 日 减少投资 整的净损益 现金股利 益变动 12 月 31 日 比例 比例 减值准备 减值准备
北京时代网星
科技有限公司
(以下称“时
代网星”) 权益法 8,940,000 4,818,090 - 377,100 - - 5,195,190 49% 49% - -
7 对联营企业的投资
2013 年 12 月 31 日 2013 年度
持股比例 表决权比例 资产总额 负债总额 净资产 营业收入 净利润
时代网星 49% 49% 14,506,229 3,903,800 10,602,429 19,168,663 769,593
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五 合并财务报表项目附注(续)
8 投资性房地产
2012 年 本年增加 其他变动(ii) 本年减少 2013 年
12 月 31 日 12 月 31 日
原价合计 7,714,532,606 501,005,196 (15,903,138) (281,452,018) 7,918,182,646
在建工程(i) - 484,294,339 - - 484,294,339
房屋及建筑物 4,651,976,273 - (33,394,935) (218,920,585) 4,399,660,753
土地使用权 868,085,909 - (1,169,685) - 866,916,224
房屋及建筑物改良 84,933,946 - - (2,667,719) 82,266,227
房屋及建筑物装修 492,517,161 11,253,345 3,227,921 (15,168,024) 491,830,403
机器设备 1,525,902,033 3,097,180 13,746,505 (44,695,690) 1,498,050,028
电子设备 91,117,284 2,360,332 1,687,056 - 95,164,672
累计折旧合计 (2,430,461,621) (230,975,957) 3,261,519 163,325,291 (2,494,850,768)
房屋及建筑物 (1,119,191,885) (92,073,213) 1,713,771 109,183,180 (1,100,368,147)
土地使用权 (47,847,258) (20,478,336) 64,474 - (68,261,120)
房屋及建筑物改良 (64,470,160) (4,990,347) - 2,004,083 (67,456,424)
房屋及建筑物装修 (265,614,020) (40,143,793) 1,430,193 14,951,970 (289,375,650)
机器设备 (891,413,116) (54,730,624) 168,299 37,186,058 (908,789,383)
电子设备 (41,925,182) (18,559,644) (115,218) - (60,600,044)
账面净值合计 5,284,070,985 5,423,331,878
在建工程(i) - 484,294,339
房屋及建筑物 3,532,784,388 3,299,292,606
土地使用权 820,238,651 798,655,104
房屋及建筑物改良 20,463,786 14,809,803
房屋及建筑物装修 226,903,141 202,454,753
机器设备 634,488,917 589,260,645
电子设备 49,192,102 34,564,628
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8 投资性房地产(续)
2012 年 本年增加 其他变动(ii) 本年减少 2013 年
12 月 31 日 12 月 31 日
减值准备合计 - (26,368,922) - - (26,368,922)
在建工程(i) - - - - -
房屋及建筑物 - - - - -
土地使用权 - - - - -
房屋及建筑物改良 - - - - -
房屋及建筑物装修 - (25,657,088) - - (25,657,088)
机器设备 - (499,980) - - (499,980)
电子设备 - (211,854) - - (211,854)
账面价值合计 5,284,070,985 5,396,962,956
在建工程(i) - 484,294,339
房屋及建筑物 3,532,784,388 3,299,292,606
土地使用权 820,238,651 798,655,104
房屋及建筑物改良 20,463,786 14,809,803
房屋及建筑物装修 226,903,141 176,797,665
机器设备 634,488,917 588,760,665
电子设备 49,192,102 34,352,774
(i) 本年度本集团按照国贸三期 B 阶段工程初步设计方案中预计出租部分建筑面积占项
目总建筑面积的比例，将三期 B 阶段工程中预计将用于出租部分的相关成本由在建
工程重分类至投资性房地产。
(ii) 2010 年 8 月，国贸三期 A 阶段工程竣工，本集团按照暂估值入账。2013 年 1 月，
三期 A 阶段工程竣工结算完成，本集团根据竣工结算的金额对三期 A 阶段工程的账
面价值进行调整。
2013 年度投资性房地产计提折旧金额为 230,975,957 元(2012 年度：227,272,259
元)，计提减值准备 26,368,922 元(2012 年度：无)。
2013 年度由在建工程转入投资性房地产的金额为 1,119,647 元 (2012 年度：
85,900,712 元)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
8 投资性房地产(续)
本公司与中国建设银行股份有限公司(以下称“建行”)北京国贸支行签订合同，以
国贸三期 A 段的房屋建筑物、设备以及 A、B、C 段土地使用权作为 29.7 亿元长期
借款授信额度(其中包括人民币 28.3 亿元及美元 2 千万元)的抵押物。2013 年 12 月
31 日，投资性房地产中包含的上述抵押物账面价值约为 3,266,416,713 元(原价
3,687,329,720 元)(2012 年 12 月 31 日：账面价值约为 3,404,940,353 元(原价
3,701,146,011 元))(附注五.21)。
同时，鉴于建行授权其北京市分行为本公司于 2005 年发行 10 年期 10 亿元人民币
企业债券提供不可撤销的连带责任保证担保，本公司以上述国贸三期 A 段的房屋建
筑物、设备以及 A、B、C 段土地使用权向建行北京市分行提供反担保(附注五.22)。
2013 年度本集团报废了账面价值 118,126,727 元(原价 281,452,018 元)的投资性房
地产，账面价值 1,279,010 元(原价 15,322,382 元)的固定资产(附注五.9)，报废净损
失合计为 116,841,367 元(附注五.35、36)。
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2013 年度
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五 合并财务报表项目附注(续)
9 固定资产
2012 年 本年增加 其他变动 本年减少 2013 年
12 月 31 日 (附注五.8(ii)) (附注五.8) 12 月 31 日
原价合计 1,742,678,085 35,423,903 10,242,414 (15,322,382) 1,773,022,020
房屋及建筑物 902,002,404 18,709,118 (1,386,852) - 919,324,670
房屋及建筑物装修 206,271,765 379,690 4,777,359 (196,193) 211,232,621
机器设备 274,590,325 5,627,676 4,955,874 - 285,173,875
运输设备 5,253,429 1,076,660 - (964,539) 5,365,550
家具装置及设备 161,524,578 4,722,310 3,076,869 (726,968) 168,596,789
电子设备 193,035,584 4,908,449 (1,180,836) (13,434,682) 183,328,515
累计折旧合计 (346,890,363) (107,876,023) (3,196,934) 14,043,372 (443,919,948)
房屋及建筑物 (44,249,197) (18,453,160) (2,019,465) - (64,721,822)
房屋及建筑物装修 (46,809,151) (21,203,686) (1,329,796) 24,524 (69,318,109)
机器设备 (37,886,870) (17,028,329) (343,369) - (55,258,568)
运输设备 (3,437,285) (520,633) - 868,087 (3,089,831)
家具装置及设备 (89,896,811) (26,703,557) 243,564 580,909 (115,775,895)
电子设备 (124,611,049) (23,966,658) 252,132 12,569,852 (135,755,723)
账面净值合计 1,395,787,722 1,329,102,072
房屋及建筑物 857,753,207 854,602,848
房屋及建筑物装修 159,462,614 141,914,512
机器设备 236,703,455 229,915,307
运输设备 1,816,144 2,275,719
家具装置及设备 71,627,767 52,820,894
电子设备 68,424,535 47,572,792
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
9 固定资产(续)
2012 年 本年增加 其他变动 本年减少 2013 年
12 月 31 日 (附注五.8(ii)) 12 月 31 日
减值准备合计 - - - - -
房屋及建筑物 - - - - -
房屋及建筑物装修 - - - - -
机器设备 - - - - -
运输设备 - - - - -
家具装置及设备 - - - - -
电子设备 - - - - -
账面价值合计 1,395,787,722 1,329,102,072
房屋及建筑物 857,753,207 854,602,848
房屋及建筑物装修 159,462,614 141,914,512
机器设备 236,703,455 229,915,307
运输设备 1,816,144 2,275,719
家具装置及设备 71,627,767 52,820,894
电子设备 68,424,535 47,572,792
2013 年度固定资产计提的折旧金额为 107,876,023 元(2012 年度：105,841,957
元)，其中计入成本费用及国贸三期在建工程等的折旧金额分别为 107,244,929 元
及 631,094 元(2012 年度：105,768,240 元及 73,717 元)。
2013 年度 由在建 工程 转入固定 资产 的原 价为 16,973,820 元 (2012 年度 ：
31,890,337 元)。
本公司与建行北京国贸支行签订合同，以国贸三期 A 段的房屋建筑物、设备以及
A、B、C 段土地使用权作为 29.7 亿元长期借款授信额度(其中包括人民币 28.3 亿
元及美元 2 千万元)的抵押物。2013 年 12 月 31 日，固定资产中包含的上述抵押
物账面价值约为 1,285,113,187 元(原价 1,582,271,720 元)(2012 年 12 月 31 日：
账面价值约为 1,343,650,742 元(原价 1,547,630,305 元)(附注五.21)。
同时，鉴于建行授权其北京市分行为本公司发行 10 年期 10 亿元人民币企业债券
提供不可撤销的连带责任保证担保，本公司以上述国贸三期 A 段的房屋建筑物、
设备以及 A、B、C 段土地使用权向建行北京市分行提供反担保(附注五.22)。
截至 2013 年 12 月 31 日，账面价值约为 176,125,860 元(原价 189,559,189 元)
的 房 屋 建 筑 物 (2012 年 12 月 31 日 ： 账 面 价 值 174,027,079 元 、 原 价
183,110,514 元)产权证书正在办理中。
2013 年 12 月 31 日本集团无暂时闲置、融资租入、持有待售、经营租出的固定
资产 (2012 年 12 月 31 日：无) 。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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10 在建工程
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
国贸三期 B 阶段工程 227,903,219 - 227,903,219 454,734,595 - 454,734,595
国贸三期 A 阶段装修工程 - - - 16,118,101 - 16,118,101
其他 22,305,940 - 22,305,940 9,175,546 - 9,175,546
合计 250,209,159 - 250,209,159 480,028,242 - 480,028,242
(1) 重大在建工程项目变动
工程名称 预算数 2012 年 本年增加 重分类 本年减少 2013 年 工程投入 工程 借款费用 其中：本年 本年借款 资金来源
12 月 31 日 (附注五.8(i)) 12 月 31 日 占预算的 进度 资本化 借款费用 费用资本
比例 累计金额(i) 资本化金额 化率
自筹、债券
国贸三期 B 阶段 尚未 及金融机
工程 确定 454,734,595 257,462,963 - - 712,197,558 不适用 不适用 186,088,621 41,157,729 5.06% 构借款
减：国贸三期 B
阶段预计出租
部分 不适用 - - (484,294,339) - (484,294,339) 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
小计 454,734,595 257,462,963 (484,294,339) - 227,903,219
国贸三期 A 阶段
装修工程 不适用 16,118,101 - - (16,118,101) - 不适用 不适用 - - 不适用 不适用
其他 9,175,546 15,105,760 - (1,975,366) 22,305,940 不适用 不适用 - - 不适用 不适用
合计 480,028,242 272,568,723 (484,294,339) (18,093,467) 250,209,159
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10 在建工程(续)
(2) 本期间本集团无计提或减少的在建工程减值准备。
(3) 重大在建工程于 2013 年 12 月 31 日的工程进度分析如下：
工程进度
国贸三期 B 阶段工程项目 已经完成基坑支护及土方工程，正在进行底板
混凝土浇筑施工
(i) 本年度本集团购建的国贸三期 B 阶段工程支出符合借款费用资本化条件，本集团将
已经发生的可归属于国贸三期 B 阶段工程的借款费用计入该资产的成本。本集团于
2005 年公开发行的 10 亿元长期债券(附注五.22)用于购置国贸三期项目土地，长期
债券利息支出按照国贸三期 B 阶段土地面积占国贸三期土地总面积的比例，资本化
计入国贸三期 B 阶段成本。本集团长期借款中被国贸三期 B 阶段工程支出所占用部
分的借款费用，资本化计入国贸三期 B 阶段成本。
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11 无形资产
2012 年 本年增加 其他变动 本年减少 2013 年
12 月 31 日 (附注五.8(ii)) 12 月 31 日
原价合计 1,430,221,118 - 1,169,685 - 1,431,390,803
土地使用权 1,430,221,118 - 1,169,685 - 1,431,390,803
累计摊销合计 (159,568,633) (31,876,855) (64,471) - (191,509,959)
土地使用权 (159,568,633) (31,876,855) (64,471) - (191,509,959)
账面净值合计 1,270,652,485 (31,876,855) 1,105,214 - 1,239,880,844
土地使用权 1,270,652,485 (31,876,855) 1,105,214 - 1,239,880,844
减值准备合计 - - - - -
土地使用权 - - - - -
账面价值合计 1,270,652,485 (31,876,855) 1,105,214 1,239,880,844
土地使用权 1,270,652,485 (31,876,855) 1,105,214 1,239,880,844
2013 年度无形资产的摊销金额为 31,876,855 元(2012 年度：31,849,225 元) ，其
中 计 入 成 本 费 用 及 国 贸 三 期 在 建 工 程 等 的 摊 销 金 额 分 别 为 8,259,247 元 及
23,617,608 元(2012 年度：8,231,617 元及 23,617,608 元)。
2013 年 12 月 31 日，土地使用权原价中含土地拆迁费用 866,325,577 元 (2012 年
12 月 31 日：866,325,577 元)。
本公司与建行北京国贸支行签订合同，以国贸三期 A 段的房屋建筑物、设备以及
A、B、C 段土地使用权作为 29.7 亿元长期借款授信额度(其中包括人民币 28.3 亿
元及美元 2 千万元)的抵押物。2013 年 12 月 31 日，无形资产中包含的上述抵押物
账面价值约为 1,239,880,844 元(原价 1,431,390,803 元)(2012 年 12 月 31 日：账
面价值约为 1,270,652,485 元(原价 1,430,221,118 元))(附注五.21)。
同时，鉴于建行授权其北京市分行为本公司发行 10 年期 10 亿元人民币企业债券提
供不可撤销的连带责任保证担保，本公司以上述国贸三期 A 段的房屋建筑物、设备
以及 A、B、C 段土地使用权向建行北京市分行提供反担保(附注五.22)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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12 长期待摊费用
2012 年 其他变动 2013 年
12 月 31 日 (附注五.8(ii)) 本年摊销 其他减少 12 月 31 日
国贸三期配套市政工程 134,243,665 4,490,927 (17,921,759) - 120,812,833
国贸二期拆迁费 108,498,742 - (3,108,238) - 105,390,504
装修费 2,599,769 - (1,161,437) - 1,438,332
合计 245,342,176 4,490,927 (22,191,434) - 227,641,669
13 递延所得税资产
(a) 未经抵销的递延所得税资产
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
递延 可抵扣 递延 可抵扣
所得税资产 暂时性差异 所得税资产 暂时性差异
建设中断期利息
支出费用化 4,986,493 19,945,973 5,114,637 20,458,548
应付职工薪酬 12,699,777 50,799,108 12,563,614 50,254,459
预提费用 15,120,619 60,482,476 8,444,779 33,779,115
固定资产折旧 19,124 76,496 19,124 76,496
长期待摊费用摊
销 986 3,943 125,848 503,392
资产减值准备 6,592,231 26,368,922 238,052 952,210
长期资产报废 28,105,003 112,420,013 - -
可抵扣亏损 577,793 2,311,172 - -
合计 68,102,026 272,408,103 26,506,054 106,024,220
本年度本集团无互抵的递延所得税资产和递延所得税负债(2012 年度：无)。
本年度本集团无未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损(2012 年
度：无)。
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14 其他非流动资产
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
预付三期 B 阶段工程钢材款 179,611,876 -
为进行国贸三期 B 阶段建设，本年度本集团预付国贸三期 B 阶段钢结构工程总承包
商钢材款 200,000,000 元。截至 2013 年 12 月 31 日，本集团已收到并用于工程建设
的钢材为 20,388,124 元，已计入在建工程以及投资性房地产。
15 应付账款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
酒店物资采购款 9,986,994 12,145,152
合办展分成款 10,771,588 2,811,888
其他 1,641,926 586,972
合计 22,400,508 15,544,012
(1) 2013 年 12 月 31 日，应付账款中无应付持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的
股东单位的款项 (2012 年 12 月 31 日：无) 。
(2) 2013 年 12 月 31 日，应付账款中无应付关联方的款项 (2012 年 12 月 31 日：无)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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15 应付账款(续)
(3) 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 2,666,394 元(2012 年 12 月 31
日：519,972 元)，主要为应付合办展分成款，该款项预计将于 2014 年支付。
(4) 应付账款中包括以下外币余额：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
外币金额 汇率 折合人民币 外币金额 汇率 折合人民币
美元 - - - 6,354 6.2855 39,938
港元 - - - 9,150 0.8109 7,420
合计 - 47,358
16 预收款项
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
预收租金及定金 51,025,095 33,282,909
预收场租及展位费 5,367,889 9,444,713
其他 3,405,174 5,223,101
合计 59,798,158 47,950,723
(1) 2013 年 12 月 31 日，预收款项中无预收持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的
股东单位的款项 (2012 年 12 月 31 日：无)。
(2) 2013 年 12 月 31 日，预收款项中无预收关联方的款项 (2012 年 12 月 31 日：无) 。
(3) 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项 3,796,086 元 (2012 年 12 月 31 日：
1,947,577 元)，主要为写字楼、商场等物业预收租金以及酒店预收定金。
(4) 预收款项中包括以下外币余额：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
外币金额 汇率 折合人民币 外币金额 汇率 折合人民币
美元 51,718 6.0969 315,319 133,120 6.2855 836,726
欧元 15,900 8.4189 133,861 58,280 8.3176 484,750
合计 449,180 1,321,476
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17 应付职工薪酬
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
工资、奖金、津贴和补贴 40,123,545 183,208,011 (182,952,539) 40,379,017
职工福利费 271,206 14,837,791 (15,108,997) -
其中：企业年金 271,206 3,413,313 (3,684,519) -
社会保险费 2,365,340 43,056,400 (42,653,291) 2,768,449
其中：医疗保险费 699,384 12,917,444 (12,796,332) 820,496
基本养老保险 1,516,533 27,311,313 (27,055,129) 1,772,717
失业保险费 67,561 1,249,570 (1,238,084) 79,047
工伤保险费 31,488 623,143 (617,633) 36,998
生育保险费 50,374 954,930 (946,113) 59,191
补充医疗保险 - 1,131,282 (1,131,282) -
住房公积金 1,143,860 17,974,388 (19,118,248) -
工会经费和职工教育经费 5,352,487 7,570,978 (5,641,505) 7,281,960
辞退福利 998,021 - (628,339) 369,682
合计 50,254,459 267,778,850 (267,234,201) 50,799,108
2013 年 12 月 31 日，应付职工薪酬中没有属于拖欠性质的应付款，且除辞退福
利外的余额预计将于 2014 年度全部发放和使用完毕。辞退福利预计将于 2018
年度全部发放和使用完毕。
18 应交税费
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应交企业所得税 14,503,733 15,839,364
应交营业税及附加 11,761,848 10,997,051
其他 1,921,586 1,991,458
合计 28,187,167 28,827,873
19 应付利息
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
分期付息到期还本的长期借款应付
利息 4,257,500 4,980,878
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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20 其他应付款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应付租户押金 409,123,464 369,930,530
应付工程及设备款 106,235,286 203,186,015
应付物业管理项目代收款 66,165,277 36,675,911
预提费用 60,482,476 33,779,115
应付工程质保金 14,384,678 19,344,369
其他 38,888,875 38,236,774
合计 695,280,056 701,152,714
(1) 应付持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的其他应付款：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
国贸有限公司 1,329,351 803,810
(2) 应付关联方的其他应付款：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
香格里拉国际饭店管理有限公司 8,035,658 8,566,498
香格里拉饭店管理(上海)有限公司
北京分公司 325,538 325,538
国贸有限公司 1,329,351 803,810
合计 9,690,547 9,695,846
(3) 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 390,873,263 元 (2012 年 12
月 31 日：297,823,899 元) ，主要为收取的租户押金，因为租赁期尚未结束，该
押金尚未退还。
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
20 其他应付款(续)
(4) 其他应付款中包括以下外币余额：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
外币金额 汇率 折合 外币金额 汇率 折合
人民币 人民币
美元 977,790 6.0969 5,961,488 1,451,991 6.2855 9,126,491
港元 220,000 0.7862 172,964 2,577,217 0.8109 2,089,865
欧元 36,580 8.4189 307,963 36,580 8.3176 304,258
英镑 29,762 10.0556 299,275 29,762 10.1611 302,415
合计 6,741,690 11,823,029
21 长期借款
币种 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
抵押借款(1),(2) 人民币 2,600,000,000 2,826,030,000
(1) 本年度本公司提前偿还了应于 2022 年到期的建行北京国贸支行部分抵押借款
226,030,000 元。
(2) 本公司与建行北京朝阳支行签订合同，以国贸三期 A 段的房屋建筑物、设备以及
A、B、C 段土地使用权作为 29.7 亿元长期借款授信额度(其中包括人民币 28.3 亿
元及美元 2 千万元)的抵押物。建行北京朝阳支行已于 2010 年 6 月 4 日将相关借
款合同项下的债权转让给建行北京国贸支行。2013 年 12 月 31 日，本公司长期
抵押借款余额为 2,600,000,000 元，抵押物的账面价值约为 5,791,410,744 元(原
价 6,700,992,243 元)(2012 年 12 月 31 日：账面价值约为 6,019,243,580 元(原价
6,678,997,434 元))(附注五.8、9、11)。利息每 3 个月支付一次，本金应于 2022
年 1 月 9 日偿还。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
21 长期借款(续)
(3) 金额前五名的长期借款
借款起始日 借款终止日 币种 利率(%) 2013 年 2012 年
(a) 12 月 31 日 12 月 31 日
人民币金额 人民币金额
建行 2007-3-20 2022-1-9 人民币 5.346%-7.047% 450,000,000 450,000,000
建行 2007-3-20 2022-1-9 人民币 5.346%-7.047% 167,000,000 167,000,000
建行 2008-1-31 2022-1-9 人民币 5.346%-7.047% 150,000,000 150,000,000
建行 2008-6-12 2022-1-9 人民币 5.346%-7.047% 150,000,000 150,000,000
建行 2008-7-4 2022-1-9 人民币 5.346%-7.047% 150,000,000 150,000,000
合计 1,067,000,000 1,067,000,000
(a) 根据本公司与建行签订的长期借款合同中相关规定，借款利率执行浮动政策。建
行于每一年度间根据中国人民银行发布的贷款基准利率，在调整该等长期借款当
年的借款利率后进行计息。
本年度本集团长期借款的利率为 5.895%-6.345%。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
22 应付债券
2012 年 本年增加 本年减少 2013 年
12 月 31 日 12 月 31 日
应付债券－本金 1,000,000,000 - - 1,000,000,000
债券有关信息如下：
面值 发行日期 债券期限 发行金额
05 国贸债(1) 1,000,000,000 2005-12-23 10 年 1,000,000,000
债券之应计利息分析如下：
应计利息
2012 年 本年应计利息 本年已付利息 2013 年
12 月 31 日 12 月 31 日
05 国贸债(1) - 46,000,000 (46,000,000) -
(1) 经国家发展和改革委员会发改财金【2005】2718 号文批准，本公司于 2005 年
12 月 23 日公开发行了公司债券，所筹资金全部用于国贸三期工程建设。本期
债券发行总额为人民币 10 亿元，债券期限为 10 年期，债券利率为固定利率，
票面年利率为 4.60%，每年付息一次，由建行授权其北京市分行提供无条件不
可撤销的连带责任保证担保。本公司以国贸三期 A 段的房屋建筑物、设备以及
A、B、C 段土地使用权向建行北京市分行提供反担保(附注五.8、9、11)。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
23 股本
2012 年 本年增减变动 2013 年
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
无限售条件股份 -
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
境外上市的外资股 - - - - - - -
其他 - - - - - - -
合计 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
2011 年 本年增减变动 2012 年
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
无限售条件股份 -
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
境外上市的外资股 - - - - - - -
其他 - - - - - - -
合计 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
24 资本公积
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积 -
变更记账本位币产生外
币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
合计 1,872,518,599 - - 1,872,518,599
2011 年 2012 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积 -
变更记账本位币产生外
币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
合计 1,872,518,599 - - 1,872,518,599
25 盈余公积
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 456,812,803 32,794,329 - 489,607,132
2011 年 2012 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 418,706,119 38,106,684 - 456,812,803
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取
法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到股本的 50%以上时，可不再提
取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。经董事会决议，
本公司 2013 年按净利润的 10%提取法定盈余公积金 32,794,329 元(2012 年：按
净利润的 10%提取，共 38,106,684 元)。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
26 未分配利润
2013 年度 2012 年度
金额 提取或 金额 提取或
分配比例 分配比例
年初未分配利润 1,357,964,990 1,144,440,492
加：本年归属于母公司所有
者的净利润 325,196,780 382,577,911
减： 提取法定盈余公积 (32,794,329) 10% (38,106,684) 10%
支付普通股股利 (161,165,205) 每股 0.16 元 (130,946,729) 每股 0.13 元
转作股本的普通股股
利 - -
年末未分配利润 1,489,202,236 1,357,964,990
2013 年 12 月 31 日，未分配利润中包含归属于母公司的子公司盈余公积余额
4,750,000 元(2012 年 12 月 31 日：4,750,000 元)，其中子公司本年计提的归属于
母公司的盈余公积为 0 元(2012 年度：0 元)。
根据 2013 年 4 月 16 日股东大会决议，本公司向全体股东派发 2012 年度现金股
利，每 10 股人民币 1.60 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股计算，共计
161,165,205 元。
根据 2014 年 4 月 4 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发 2013 年度
现金股利，每 10 股人民币 1.70 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股计
算，共计 171,238,031 元；上述提议尚待股东大会批准(附注九)。
27 少数股东权益
归属于子公司少数股东的少数股东权益：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
国贸物业酒店管理有限公司 1,417,894 1,465,869
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
28 营业收入和营业成本
(1) 主营业务收入和主营业务成本
2013 年度 2012 年度
主营业务收入 2,050,149,034 1,979,950,431
主营业务成本 1,061,600,979 1,048,071,726
本集团主要业务为对外提供物业租赁、物业管理服务及酒店经营，与上述业务相关
的收入主要来自北京。因此本集团无需按产品或按地区对主营业务收入和主营业务
成本进行分析。
按收入类型分析如下
2013 年度 2012 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业租赁及管理 1,675,169,192 681,500,867 1,585,267,981 668,802,639
酒店经营 374,979,842 380,100,112 394,682,450 379,269,087
合计 2,050,149,034 1,061,600,979 1,979,950,431 1,048,071,726
(2) 本集团前五名客户的营业收入情况
本集团前五名客户营业收入的总额为 145,987,013 元 (2012 年：118,116,524 元)，
占本集团全部营业收入的比例为 7.12%(2012 年：5.97%)，具体情况如下：
占本集团全部营业
公司名称 营业收入 收入的比例(%)
第一名 46,152,564 2.25%
第二名 31,453,611 1.53%
第三名 24,409,292 1.19%
第四名 23,137,236 1.13%
第五名 20,834,310 1.02%
合计 145,987,013 7.12%
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
29 营业税金及附加
2013 年度 2012 年度 计缴标准
营业税 102,458,975 99,625,674 附注三
城市维护建设税 7,330,138 6,979,974 附注三
教育费附加 5,234,487 4,967,132 附注三
合计 115,023,600 111,572,780
30 销售费用
2013 年度 2012 年度
广告宣传费 38,136,968 36,562,421
代理佣金 11,529,817 10,503,000
合计 49,666,785 47,065,421
31 管理费用
2013 年度 2012 年度
员工成本 32,068,385 31,536,504
折旧摊销 6,141,562 7,456,004
租金 5,571,654 5,549,542
税费 3,393,557 3,434,802
能源费 3,679,745 3,881,053
审计及咨询费 2,177,498 1,435,298
维修保养费 1,538,115 6,220,375
清洁绿化费 1,247,644 1,100,458
其他 10,690,707 10,389,978
合计 66,508,867 71,004,014
- 53 -
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
32 财务费用
2013 年度 2012 年度
利息支出 215,171,627 238,110,062
减：计入在建工程的资本化利息
支出(附注五.10.(1)) (41,157,729) (20,704,600)
小计 174,013,898 217,405,462
减：利息收入 (2,275,313) (2,107,899)
汇兑(收益)/损失 (151,130) 115,600
其他 3,963,640 4,705,281
净额 175,551,095 220,118,444
33 投资收益
2013 年度 2012 年度
可供出售金融资产取得的投资收
益(1) 8,298,883 11,262,954
权益法核算的长期股权投资收益
(附注五.6) 377,100 316,476
合计 8,675,983 11,579,430
(1) 本年度本集团购买及赎回银行理财产品，支付及收回金额累计为 1,706,000,000
元，实现收益 8,298,883 元(2012 年度：支付及收回金额累计为 2,110,000,000
元，实现收益 11,262,954 元)。
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
根据被投资单位列示如下：
2013 年度 2012 年度 本年比上年增减
变动的原因
被投资公司本年净利
时代网星 377,100 316,476 润较上年增加
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
34 资产减值损失
2013 年度 2012 年度
坏账损失 - 152,210
投资性房地产减值损失(i) 26,368,922 -
26,368,922 152,210
(i) 本集团拟对国贸展厅、东写字楼等进行改建，计划于 2014 年中期对相关区域地
下部分资产进行拆除，为此本年度对相关资产计提了资产减值准备 26,368,922
元。
35 营业外收入
2013 年度 2012 年度 计入 2013 年度非
经常性损益的金额
违约罚款收入 6,454,456 17,083,458 6,454,456
政府补助(i) 1,500,000 4,650,000 1,500,000
处置非流动资产收益 127,655 270 127,655
不需支付的应付款项 640,724 - 640,724
其他 32,426 14,986 32,426
合计 8,755,261 21,748,714 8,755,261
(i) 政府补助明细
2013 年度 2012 年度 与资产相关/与收益
相关
楼宇经济政策奖励 1,500,000 1,900,000 与收益相关
商业流通发展专项资金 - 2,500,000 与收益相关
可持续发展专项资金 - 250,000 与收益相关
合计 1,500,000 4,650,000
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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36 营业外支出
2013 年度 2012 年度 计入 2013 年度非
经常性损益的金额
处置非流动资产损失(i) 116,969,022 2,967,064 116,969,022
捐赠支出 719,317 460,000 719,317
土地滞纳金(ii) 20,516,029 - 20,516,029
其他 4,397 3,067 4,397
合计 138,208,765 3,430,131 138,208,765
(i) 本年度本集团计划对国贸展厅、东写字楼等进行改建，对原国贸展厅地上部
分、东写字楼进行拆除，相关投资性房地产和固定资产报废损失合计金额为
115,317,104 元。
(ii) 为进行国贸三期 B 阶段建设，本集团按北京市国土资源局要求需缴纳土地滞纳
金 20,516,029 元，计入本年度营业外支出。
37 所得税费用
2013 年度 2012 年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 150,448,432 130,432,627
递延所得税 (41,595,972) (1,826,219)
合计 108,852,460 128,606,408
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
2013 年度 2012 年度
利润总额 434,651,265 511,863,849
按适用税率计算的所得税 108,662,816 127,965,962
非应纳税收入涉及的所得税费用调整额 (94,275) (79,119)
不得扣除的成本、费用和损失涉及的所
得税费用调整额 283,919 719,565
所得税费用 108,852,460 128,606,408
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38 每股收益
(1) 基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普
通股的加权平均数计算：
2013 年度 2012 年度
归属于母公司普通股股东的合并净利润 325,196,780 382,577,911
本公司发行在外普通股的加权平均数 1,007,282,534 1,007,282,534
基本每股收益 0.32 0.38
其中：
— 持续经营基本每股收益： 0.32 0.38
— 终止经营基本每股收益： - -
(2) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合
并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。2013 年度，
本公司不存在具有稀释性的潜在普通股 (2012 年度：无) ，因此，稀释每股收益
等于基本每股收益。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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39 现金流量表项目注释
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
2013 年度 2012 年度
租赁押金及意向押金 39,192,934 32,915,847
违约罚款收入 6,454,456 17,083,458
政府补助 1,500,000 4,650,000
利息收入 2,275,313 2,107,899
物业管理项目代收款 46,218,383 28,459,548
其他 4,422,897 2,910,177
合计 100,063,983 88,126,929
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
2013 年度 2012 年度
水电采暖费 118,577,329 117,793,309
广告费 38,045,776 36,606,501
物业管理项目代付款 16,729,017 34,426,444
租金 6,408,185 6,106,062
其他 52,811,811 52,481,658
合计 232,572,118 247,413,974
(3) 收到的其他与投资活动有关的现金
2013 年度 2012 年度
可供出售金融资产投资收益 8,298,883 11,262,954
(4) 本年度本集团无支付的其他与投资活动有关的现金、收到或支付的其他与筹资
活动有关的现金。(2012 年度：无)。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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40 现金流量表补充资料
(1) 将净利润调节为经营活动现金流量
2013 年度 2012 年度
净利润 325,798,805 383,257,441
加：资产减值准备(附注五.34) 26,368,922 152,210
投资性房地产折旧(附注五.8) 230,975,957 227,272,259
固定资产折旧(附注五.9) 107,244,929 105,768,240
长期待摊费用摊销(附注五.12) 22,191,434 22,061,861
无形资产摊销(附注五.11) 8,259,247 8,231,617
处置非流动资产净损失/(收益)(附注
五.35、36) 116,841,367 2,966,794
财务费用/(收入)(附注五.32) 173,862,768 217,521,062
投资损失/(收益)(附注五.33) (8,675,983) (11,579,430)
递延 所 得 税资 产减 少/(增 加 )(附注
五.13) (41,595,972) (1,826,219)
存货的减少/(增加)(附注五.5) 6,040,929 (3,139,109)
经营性应收项目的减少/(增加) 13,759,602 (19,479,278)
经营性应付项目的增加/(减少) 116,339,310 48,515,122
经营活动产生的现金流量净额 1,097,411,315 979,722,570
(2) 现金及现金等价物净变动情况
2013 年度 2012 年度
现金的年末余额(附注五.1) 423,912,391 443,971,052
减：现金的年初余额 (443,971,052) (420,995,861)
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物的净增加/(减少)额 (20,058,661) 22,975,191
(3) 现金及现金等价物
2013 年 2012 年
12 月 31 日 12 月 31 日
年末现金余额(附注五.1)
其中：库存现金 774,149 272,348
可随时用于支付的银行存款 423,138,242 443,698,704
现金等价物 - -
年末现金及现金等价物余额 423,912,391 443,971,052
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息
本集团的报告分部是提供不同服务的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市
场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经
营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
本集团有2个报告分部，分别为：
- 租赁及物业管理分部，负责提供出租物业及物业管理服务
- 酒店经营分部，负责提供客房、餐饮等服务
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产及负债按照分部进行分配，间接归属于各分部的费用按照受益比例在分部之间
进行分配。
(a) 2013 年度及 2013 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
租赁及物业 酒店经营 未分配金额 抵销 合计
管理业务
对外交易收入 1,675,169,192 374,979,842 - - 2,050,149,034
分部间交易收入 5,057 42,293 - (47,350) -
利息收入 2,049,467 225,846 - - 2,275,313
利息费用 - - (174,013,898) - (174,013,898)
对联营和合营企业
的投资收益 - - 377,100 - 377,100
可供出售金融资产
的投资收益 - - 8,298,883 - 8,298,883
折旧费和摊销费 (260,952,594) (107,718,973) - - (368,671,567)
利润/(亏损)总额 640,937,822 (40,948,642) (165,337,915) - 434,651,265
所得税费用 - - (108,852,460) - (108,852,460)
净利润/(亏损) 640,937,822 (40,948,642) (274,190,375) - 325,798,805
资产总额 5,806,228,639 1,616,308,703 1,898,213,550 - 9,320,750,892
负债总额 (647,553,034) (75,929,017) (3,737,240,446) - (4,460,722,497)
对联营企业和合营
企业的长期股权
投资 - - 5,195,190 - 5,195,190
长期股权投资以外
的其他非流动资
产增加额(1) 43,854,503 5,089,635 437,277,754 - 486,221,892
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息(续)
(b) 2012 年度及 2012 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
租赁及物业 酒店经营 未分配金额 抵销 合计
管理业务
对外交易收入 1,585,267,981 394,682,450 - - 1,979,950,431
分部间交易收入 81,781 450,476 - (532,257) -
利息收入 2,005,283 102,616 - - 2,107,899
利息费用 - - (217,405,462) - (217,405,462)
对联营和合营企业
的投资收益 - - 316,476 - 316,476
可供出售金融资产
的投资收益 - - 11,262,954 - 11,262,954
折旧费和摊销费 (258,167,736) (105,166,241) - - (363,333,977)
利润/(亏损)总额 744,386,434 (26,696,553) (205,826,032) - 511,863,849
所得税费用 - - (128,606,408) - (128,606,408)
净利润/(亏损) 744,386,434 (26,696,553) (334,432,440) - 383,257,441
资产总额 6,252,318,414 1,671,935,295 1,446,531,745 - 9,370,785,454
负债总额 (543,803,474) (75,948,258) (4,054,988,927) - (4,674,740,659)
对联营企业和合营
企业的长期股权
投资 - - 4,818,090 - 4,818,090
长期股权投资以外
的其他非流动资
产增加额(1) 83,967,378 4,660,921 221,136,197 - 309,764,496
(1) 本项目列示的其他非流动资产不包括递延所得税资产。
七 关联方关系及其交易
1 母公司情况
(1) 母公司基本情况
企业类型 注册地 法人代表 业务性质 组织机构代码
台港澳
国贸有限公司 合资 北京 廖晓淇 服务业 62590619-5
(2) 母公司注册资本及其变化
2012 年 本年 本年 2013 年
12 月 31 日 增加 减少 12 月 31 日
国贸有限公司 240,000,000 美元 - - 240,000,000 美元
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
1 母公司情况(续)
(3) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
国贸有限公司 80.65% 80.65% 80.65% 80.65%
2 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注四。
3 联营企业情况
联营企业的基本情况及相关信息见附注五.7。
4 其他关联方情况
与本集团的关系 组织机构代码
中国世贸投资有限公司 母公司的中方投资者 71093101-0
嘉里兴业有限公司 母公司的外方投资者 不适用(其注册地为香港)
香格里拉国际饭店管理有
限公司(以下称“香格里 母公司的外方投资者
拉”) 之关联公司 不适用(其注册地为香港)
香格里拉饭店管理(上海)有
限公司北京分公司(以下 母公司的外方投资者
称“香格里拉北京”) 之关联公司 76010074-1
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易
(1) 购销商品、提供和接受劳务
本公司与关联方的交易价格以市场价为基础，由双方协商确定，经本公司董事会或股东大会批准后签订相关合同。本公司
董事会认为与关联方的交易均符合正常的商业条款。
接受劳务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 附注 2013 年度 2012 年度
金额 占同类交易 金额 占同类交易金
金额的比例 额的比例
国贸有限公司 接受劳务 支付餐饮费及会员费 5,374,700 64% 5,240,539 73%
国贸有限公司 接受劳务 支付劳务费 6,306,880 63% 8,544,958 66%
国贸有限公司 接受劳务 支付食品加工费、洗衣费等 3,746,338 37% 4,349,225 34%
香格里拉 接受劳务 支付管理费用 a 10,154,201 100% 8,677,120 100%
a 2009 年 8 月 10 日，本公司与香格里拉签署《酒店管理协议》，将本公司所属国贸大酒店委托香格里拉进行管理。协议约定
管理期限为 10 年，自国贸大酒店开业日期始至开业日期 10 周年后午夜十二时止。国贸大酒店于 2010 年 8 月 16 日开业，
本报告期内公司应向香格里拉支付管理费用 10,154,201 元。
2013 年 8 月 30 日，公司董事会根据《上海证券交易所股票上市规则》规定，对公司与香格里拉签订的《酒店管理协议》进
行了重新审议，同意继续履行该协议。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(1) 购销商品、提供和接受劳务(续)
提供劳务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 附注 2013 年度 2012 年度
金额 占同类交易 金额 占同类交易
金额的比例 金额的比例
收取管理国贸二期销售佣金
国贸有限公司 提供劳务 及管理酬金 a 1,986,449 44% 2,681,147 27%
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸西写字楼委托管理费 b 1,406,987 31% 6,454,747 66%
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸中心外围委托管理费 c 90,000 2% 90,000 1%
收取国贸中心 19#楼委托经营管
国贸有限公司 提供劳务 理费 d 619,128 13% 619,121 6%
国贸有限公司 提供劳务 收取维修保养费、清洁及绿化费 a、b、c、d 6,572,969 41% 6,124,507 41%
收取国贸一期 F 区域委托管理
国贸有限公司 提供劳务 费 e 233,036 5% - -
国贸有限公司 提供劳务 收取“美丽田园”区域委托管理费 f 222,633 5% - -
国贸有限公司 提供劳务 收取劳务费 1,108,714 100% - -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(1) 购销商品、提供和接受劳务(续)
a 2012 年 1 月 1 日，本公司与国贸有限公司续签《二期物业中心经营管理协议》，继续由本公司全面负责双方共同投资建设
的二期物业中心的销售、推广、管理、客户服务及国贸溜冰场的经营管理，本公司由于执行上述任务而发生的费用将由国
贸有限公司给予补偿，并另外向有限公司收取相应的佣金。该协议有效期为一年，自 2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31
日止。有效期届满时，如果双方对继续履行本协议均无异议，则本协议以一个完整公历年为有效期自动顺延。
b 2008 年 6 月 6 日，本公司与国贸有限公司签订《国贸西写字楼委托经营管理协议》。自 2008 年 4 月 1 日起，国贸有限公
司委托本公司全面负责国贸西写字楼的销售、推广、管理、客户服务等经营管理工作，国贸有限公司按照对本公司履行本
协议经营管理国贸西写字楼所发生的实际费用进行补偿的原则，向本公司支付物业管理和维修保养费，并按照一定标准支
付销售佣金。该协议有效期为自 2008 年 4 月 1 日至 2008 年 12 月 31 日止。在委托经营管理期限届满前两个月，如果双方
对继续履行本协议均无异议，则本协议以一个完整公历年为有效期自动顺延。
c 2011 年 7 月 30 日，本公司与国贸有限公司签订《国贸中心外围委托管理协议》，自 2011 年 1 月 1 日起，国贸有限公司委
托本公司负责国贸中心外围的管理和维护工作，国贸有限公司根据国贸中心外围管理和维护所需的支出情况，向本公司支
付管理维护费，并另外支付委托服务费每年 90,000 元。该协议有效期为一年，自 2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
止。协议到期，双方如无异议，自动延期到下一个自然年。
d 2011 年 7 月 30 日，本公司与国贸有限公司签订《国贸中心 19#楼委托经营管理协议》，自 2011 年 7 月 1 日起，国贸有限
公司委托本公司全面负责国贸中心 19#楼（原自行车楼）的销售、推广、管理、客户服务等经营管理工作，国贸有限公司按
照对本公司履行本协议经营管理国贸中心 19#楼所发生的实际费用进行补偿的原则，向本公司支付物业管理和维修保养费，
并按照一定标准支付销售佣金。该协议有效期为自 2011 年 7 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日止。有效期届满时，如果双方对
继续履行本协议均无异议，则本协议以一个完整公历年为有效期自动顺延。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(1) 购销商品、提供和接受劳务(续)
e 2012 年 8 月 16 日，公司与国贸有限公司签订《国贸一期 F 区地下一层区域（北侧）委托经营管理协议》，自 2013 年 1 月
1 日起，国贸有限公司委托本公司全面负责国贸一期 F 区地下一层北侧区域的销售、推广、管理、客户服务等经营管理工
作，国贸有限公司按照对公司履行本协议经营管理上述区域所发生的实际费用进行补偿的原则，向公司支付物业管理和维修
保养费，并按照一定标准支付销售佣金。该协议有效期为自 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日止。在委托经营管理期
限届满前两个月，如果双方对继续履行本协议均无异议，则本协议以一个完整公历年为有效期自动顺延。
f 2013 年 1 月 21 日，公司与国贸有限公司签订《国贸一期地上二层“美丽田园”区域委托经营管理协议》，自 2012 年 9 月
17 日起，国贸有限公司委托本公司全面负责国贸一期地上二层“美丽田园”区域的销售、推广、管理、客户服务等经营管
理工作，国贸有限公司按照对公司履行本协议经营管理上述区域所发生的实际费用进行补偿的原则，向公司支付管理费。该
协议有效期为自 2012 年 9 月 17 日至 2013 年 12 月 31 日止。在委托经营管理期限届满前两个月，如果双方对继续履行本协
议均无异议，则本协议以一个完整公历年为有效期自动顺延。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(2) 租赁
出租方名称 承租方名称 租赁资产情况 租赁起始日 租赁终止日 租赁支出确定依据 年度确认的租赁费
国贸有限公司 本公司 国贸一期占地 1998 年 10 月 1 日 2038 年 8 月 29 日 a 3,716,764
国贸有限公司 本公司 国贸二期占地 2000 年 1 月 1 日 2038 年 8 月 29 日 b 1,742,578
国贸有限公司 本公司 国贸世纪公寓 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 c 3,059,665
国贸有限公司 本公司 中央厨房 2013 年 1 月 1 日 2015 年 12 月 31 日 d 2,030,452
国贸有限公司 本公司 办公用房 2012 年 9 月 1 日 2013 年 10 月 30 日 e 500,280
国贸有限公司 本公司 办公用房 2013 年 11 月 1 日 2015 年 8 月 31 日 f 100,056
本公司 国贸有限公司 办公用房 2011 年 6 月 13 日 2014 年 6 月 12 日 g 4,304,827
本公司 国贸有限公司 办公用房 2012 年 9 月 17 日 2017 年 9 月 16 日 h 3,574,863
本公司 国贸有限公司 商铺 2013 年 1 月 1 日 2016 年 10 月 31 日 i 864,081
本公司 香格里拉北京 办公用房 2013 年 1 月 1 日 2015 年 12 月 31 日 j 1,182,776
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(2) 租赁(续)
a 1998 年 9 月 2 日，本公司与国贸有限公司签订《土地使用权租赁合同》；2008 年 7 月 28 日，双方签署了该合同的补充协
议。根据协议，本公司向国贸有限公司租赁使用国贸写字楼、国贸商场、国贸公寓、国贸展厅及多层停车场等所对应的
13,936.5 平方米土地使用权，租赁期限自 1998 年 10 月 1 日起至 2038 年 8 月 29 日止，每年的土地租赁费为人民币
1,393,650 元。另外，本公司还需向国贸有限公司支付其缴纳的该土地的使用税及营业税等。
2011 年 12 月 30 日，本公司与国贸有限公司签订《增加国贸一期土地租赁费协议》，鉴于根据国家有关规定，自 2011 年 1
月 1 日起，国贸有限公司应为上述本公司租赁和使用的国贸一期土地缴纳房产税，因此，相应地向本公司增加收取国贸一期
的土地租赁费。
2013 年度，本公司向其支付上述相关费用共计 3,716,764 元。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(2) 租赁(续)
b 1998 年 9 月 2 日，本公司与国贸有限公司签订《合作建设国贸二期工程协议书》，由于国贸二期工程占用土地的使用权由
国贸有限公司以出让方式取得，本公司和国贸有限公司将按照投资比例分摊土地使用权费。从 2000 年起至 2038 年 8 月 29
日，本公司每年向国贸有限公司支付土地使用权费 882,000 元。
2009 年 3 月 24 日，本公司与国贸有限公司签订《国贸二期土地使用税分摊协议》，根据协议，本公司需向国贸有限公司支
付其缴纳的国贸二期土地的部分使用税及营业税等。
2011 年 12 月 30 日，本公司与国贸有限公司签订签订《增加国贸二期土地租赁费协议》，鉴于根据国家有关规定，自 2011
年 1 月 1 日起，国贸有限公司应为本公司租赁和使用的国贸二期土地缴纳房产税，因此，相应地向本公司增加收取国贸二期
的部分土地租赁费。
2013 年度，本公司向其支付上述相关费用共计 1,742,578 元。
c 本公司租用国贸有限公司的国贸世纪公寓，为本公司部分外籍员工提供住所，租金按市场价格确定。
d 2013 年 2 月 28 日，本公司所属北京国贸大酒店分公司与国贸有限公司(中国大饭店)签订合同，国贸有限公司(中国大饭店)
同意将中央厨房的一部分出租给北京国贸大酒店分公司作为厨房使用，租赁期限自 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
止。2013 年度，本公司支付该租赁费 2,030,452 元。
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七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(2) 租赁(续)
e 2012 年 8 月 2 日，本公司与国贸有限公司签订《国贸写字楼 2 座办公楼租赁协议》，本公司租用国贸写字楼 2 座部分办公
用房，每月支付租金为 50,028 元，租赁期限自 2012 年 9 月 1 日 2015 年 8 月 31 日。经双方协商同意，该协议已于 2013
年 10 月 31 日提前终止。2013 年度，本公司支付该租赁费 500,280 元。
f 2013 年 11 月 20 日，本公司之子公司北京国贸国际会展有限公司与二期物业中心签订《国贸写字楼 2 座办公楼租赁协
议》，租用国贸写字楼 2 座部分办公用房，每月需承担租金为 50,028 元，租赁期限自 2013 年 11 月 1 日至 2015 年 8 月 31
日止。2013 年度，北京国贸国际会展有限公司支付该租赁费 100,056 元。
g 2011 年 5 月 31 日，本公司与国贸有限公司签订《中国国际贸易中心国贸大厦租赁协议》，国贸有限公司租用本公司所属国
贸大厦部分办公用房，每年支付的租金为人民币 4,171,075 元。协议有效期自 2011 年 6 月 13 日起至 2014 年 6 月 12 日
止。2013 年度，国贸有限公司支付该租赁费及相关电费等共计 4,304,827 元。
h 2012 年 10 月 15 日，二期物业中心与国贸有限公司签订《中国国际贸易中心国贸写字楼租赁协议》，国贸有限公司(中国大
饭店)租用二期物业中心所属的国贸写字楼 2 座部分办公用房。根据协议，国贸有限公司第一年度每月需承担租金 266,000
元，第二及第三年度每月需承担租金 315,000 元，第四及第五年度每月需承担租金 350,000 元。协议有效期自 2012 年 9 月
17 日至 2017 年 9 月 16 日止。2013 年度，国贸有限公司支付该租赁费及相关电费等共计 3,574,863 元。
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5 关联交易(续)
(2) 租赁(续)
i 2013 年 6 月 9 日，本公司与国贸有限公司签订国贸商城(一期)租赁协议，国贸有限公司租用国贸商城一期地下一层铺位，
每月租金为 53,376 元。协议有效期自 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日止。
2013 年 3 月 14 日及 3 月 16 日，本公司与国贸有限公司分别签订国贸商城(三期)租赁协议及补充协议，国贸有限公司租用
国贸商城三期地下二层铺位，每月租金为 9,200 元。协议有效期自 2013 年 6 月 1 日至 2014 年 5 月 31 日止。
2013 年 12 月 30 日，本公司与国贸有限公司签订《中国国际贸易中心国贸写字楼租赁协议》，国贸有限公司租用国贸写字
楼 1 座部分部分租区。根据协议，国贸有限公司第一年度每月需承担租金 66,000 元，第二及第三年度每月需承担租金
71,500 元。协议有效期自 2013 年 11 月 1 日至 2016 年 10 月 31 日止。
本报告期内，国贸有限支付上述租赁费及相关电费等共计 864,081 元。
j 2012 年 12 月 10 日，本公司与香格里拉北京签署《中国国际贸易中心国贸写字楼 1 座租赁协议》，香格里拉北京租用本公
司所属国贸写字楼 1 座部分办公用房，协议有效期自 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日止，香格里拉北京每月共需支
付租赁费 92,486 元。本报告期内，香格里拉北京支付该租赁费及相关电费等共计 1,182,776 元。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(3) 根据本公司与国贸有限公司于 1998 年 9 月 2 日所签订的《商标使用许可协
议》，国贸有限公司允许本公司无偿使用其拥有的商标，许可期限为 6 年，从协
议生效日起至 2004 年 9 月 1 日止。根据协议条款，协议届满前由于双方对该协
议条款和条件没有异议，该协议将自动延续。
(4) 关键管理人员薪酬
2013 年度 2012 年度
关键管理人员薪酬 17,022,383 17,733,727
6 关联方应收、应付款项余额
其他应付款(附注五.20)
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
香格里拉 8,035,658 8,566,498
香格里拉北京 325,538 325,538
国贸有限公司 1,329,351 803,810
合计 9,690,547 9,695,846
7 关联方承诺
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方
有关的承诺事项：
租赁
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
- 租入土地租金
国贸有限公司 56,132,700 58,408,350
除上述租入土地需支付的租金外，根据《土地使用权租赁合同》、《增加国贸一
期土地租赁费协议》、《国贸二期土地使用税分摊协议》以及《增加国贸二期土
地租赁费协议》等协议的约定，本公司还需承担每年按照国贸有限公司实际支付
的房产税、土地使用税及营业税等税费相应金额的土地租赁费。
2013 年度，本公司实际向国贸有限公司支付的上述金额共计为 5,459,342 元。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 承诺事项
1 资本性支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性
支出承诺：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
房屋、建筑物及机器设备
的购建 192,184,428 110,430,736
2 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如
下(附注七.7)：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 2,275,650 2,275,650
一到二年 2,275,650 2,275,650
二到三年 2,275,650 2,275,650
三年以上 49,305,750 51,581,400
合计 56,132,700 58,408,350
3 前期承诺履行情况
本集团 2013 年 12 月 31 日之资本性支出承诺及经营租赁承诺已按照之前承诺
履行。
九 资产负债表日后事项
资产负债表日后利润分配情况说明
金额
拟分配的股利 171,238,031
根据 2014 年 4 月 4 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利
171,238,031 元，未在本财务报表中确认为负债(附注五.26)。
本集团计划发行公司债券，于 2013 年 11 月向中国证监会上报发债申请及相关资
料。截至本报告批准报出日，上述公司债券发债申请尚未获批。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 外币金融资产和外币金融负债
2012 年 本年公允价 计入权益的累计 本年计提 2013 年
12 月 31 日 值变动损益 公允价值变动 的减值 12 月 31 日
金融资产 -
应收账款 58,392 - - - 1,536
金融负债 11,870,387 - - - 6,741,690
十一 金融工具及其风险
本集团经营活动中面临的金融风险包括：市场风险(主要为外汇风险和利率风
险)、信用风险和流动风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见
性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
1 市场风险
(1) 外汇风险
本集团的经营位于中国境内，业务主要以人民币结算。但本集团已确认的外币资
产和负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)
依然存在外汇风险。本集团总部财务部门负责监控集团外币交易和外币资产及负
债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险。2013年度及2012年度，本集团未签
署任何远期外汇合约或货币互换合约。
2013年12月31日及2012年12月31日，本集团持有的外币金融资产和外币金融负
债折算成人民币的金额列示如下：
2013 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产
货币资金 1,690,780 2,711 1,693,491
应收账款 1,536 - 1,536
合计 1,692,316 2,711 1,695,027
外币金融负债 -
应付账款 - - -
其他应付款 5,961,488 780,202 6,741,690
合计 5,961,488 780,202 6,741,690
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融工具及其风险(续)
1 市场风险(续)
(1) 外汇风险(续)
2012 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产 -
货币资金 3,123,064 2,944 3,126,008
应收账款 58,392 - 58,392
合计 3,181,456 2,944 3,184,400
外币金融负债 -
应付账款 39,938 7,420 47,358
其他应付款 9,126,491 2,696,538 11,823,029
合计 9,166,429 2,703,958 11,870,387
2013 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元金融资产和美元金融负债，如果人民币
对美元升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本集团将增加或减少净利润约
320,188 元 (2012 年 12 月 31 日：增加或减少净利润约 448,873 元) 。
(2) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率
的金融负债使本集团面临现金流量支出增加的利率风险，固定利率的金融负债使本
集团面临公允价值降低的利率风险。本集团一般根据市场环境决定固定利率及浮动
利率合同的相对比例。2013 年 12 月 31 日，本集团长期带息债务主要为人民币计
价的浮动利率借款，金额为 2,600,000,000 元(2012 年 12 月 31 日：2,826,030,000
元)(附注五.21)。
由于利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的
带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，本集团会持续
监控集团利率水平，并依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利
率互换的安排来降低利率风险。2013 年度及 2012 年度本集团无利率互换安排。
2013 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其
他因素保持不变，本集团的净利润会减少或增加约 9,750,000 元(2012 年 12 月 31
日：约 10,597,613 元)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融工具及其风险(续)
2 信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款
和其他应收款等。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型商业银行，本集团认为其不存在
重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策(如向租户收取租金押金
等)以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能
性、信用记录及其它因素等，评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定
期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、
缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
3 流动风险
本集团内子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总子公司现金流量预
测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储
备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，并从主要金
融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
资产负债表日，本集团各项金融资产及金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列
示如下：
2013 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产 -
货币资金 423,912,391 - - - 423,912,391
应收账款 151,977,606 - - - 151,977,606
其他应收款 3,854,880 - - - 3,854,880
合计 579,744,877 - - - 579,744,877
金融负债 -
应付账款 22,400,508 - - - 22,400,508
其他应付款 695,280,056 - - - 695,280,056
长期借款 153,270,000 153,270,000 459,810,000 3,059,810,000 3,826,160,000
-抵押借款 153,270,000 153,270,000 459,810,000 3,059,810,000 3,826,160,000
应付债券 46,000,000 1,046,000,000 - - 1,092,000,000
合计 916,950,564 1,199,270,000 459,810,000 3,059,810,000 5,635,840,564
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融工具及其风险(续)
3 流动风险(续)
2012 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产 -
货币资金 443,971,052 - - - 443,971,052
应收账款 167,759,766 - - - 167,759,766
其他应收款 3,426,788 - - - 3,426,788
合计 615,157,606 - - - 615,157,606
金融负债 -
应付账款 15,544,012 - - - 15,544,012
其他应付款 701,152,714 - - - 701,152,714
长期借款 179,311,604 179,311,604 537,934,812 3,543,276,414 4,439,834,434
-抵押借款 179,311,604 179,311,604 537,934,812 3,543,276,414 4,439,834,434
应付债券 46,000,000 46,000,000 1,046,000,000 - 1,138,000,000
合计 942,008,330 225,311,604 1,583,934,812 3,543,276,414 6,294,531,160
如附注二.1 所述，本公司已获得相关金融机构提供的融资支持，本公司董事会认为
本集团可以继续获取足够的融资来源以及经营活动的现金流入，以保证经营以及偿
还到期债务所需的资金。基于以上所述，董事会确信本公司不存在重大流动风险。
十二 公司财务报表附注
1 应收账款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应收账款 145,433,911 161,960,633
减：坏账准备 - -
净额 145,433,911 161,960,633
(1) 应收账款账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 145,433,911 161,925,417
一到两年 - 35,216
合计 145,433,911 161,960,633
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
1 应收账款(续)
(2) 应收账款按类别分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
占总额 计提 占总额 计提
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
单独计提坏账
准备 145,433,911 100.00% - - 161,960,633 100.00% - -
(3) 本年度本公司无实际核销的应收账款(2012 年度：无)。
(4) 2013 年 12 月 31 日，应收账款中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东
单位的欠款 (2012 年 12 月 31 日：无)。
(5) 2013 年 12 月 31 日，应收账款余额前五名分析如下：
占应收账款
公司名称 与本集团关系 金额 年限 总额比例
第一名 第三方 2,954,822 一年以内 2.03%
第二名 第三方 2,041,937 一年以内 1.40%
第三名 第三方 1,649,911 一年以内 1.13%
第四名 第三方 633,692 一年以内 0.44%
第五名 第三方 560,000 一年以内 0.39%
合计 7,840,362 5.39%
(6) 2013 年 12 月 31 日，应收账款中无应收关联方的款项 (2012 年 12 月 31 日：
无)。
(7) 本年度无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2012 年度：无)。
(8) 应收账款中包括以下外币余额：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
外币金额 汇率 折合人民币 外币金额 汇率 折合人民币
美元 252 6.0969 1,536 9,290 6.2855 58,392
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
其他 1,199,838 2,294,623
合计 1,199,838 2,294,623
减：坏账准备 - (952,210)
净额 1,199,838 1,342,413
(1) 其他应收款账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 684,141 1,244,882
一到二年 418,166 435,224
二到三年 97,531 614,517
合计 1,199,838 2,294,623
(2) 其他应收款按类别分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
单独计提坏账
准备 1,199,838 100.00% - - 2,294,623 100.00% 952,210 41.50%
- 79 -
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款(续)
(3) 本年度实际核销的其他应收款分析如下：
是否因关联交
账面余额 坏账准备 核销原因 易产生
已被依法注销
营业执照，管
应收北京万朋物业管 理层判断无法
理有限公司款项 952,210 952,210 收回相关款项 否
(4) 2013 年 12 月 31 日，其他应收账款中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的
股东单位的欠款 (2012 年 12 月 31 日：无)。
(5) 2013 年 12 月 31 日，其他应收款余额前五名分析如下：
占其他应收款
公司名称 与本集团关系 金额 年限 总额比例
第一名 第三方 515,696 一年以内 42.98%
第二名 第三方 79,502 一年以内 6.63%
第三名 第三方 80,000 一年以内 6.67%
第四名 第三方 62,000 一年以内 5.17%
第五名 第三方 49,808 一年以内 4.15%
合计 第三方 787,006 65.60%
(6) 2013 年 12 月 31 日，其他应收账款中无应收关联方的款项 (2012 年 12 月 31
日：无)。
(7) 本年度无因金融资产转移而终止确认的其他应收款(2012 年度：无)。
(8) 2013 年 12 月 31 日，其他应收款中无外币余额(2012 年度：无)。
3 长期股权投资
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
子公司(1) 19,500,000 9,500,000
联营企业(2)(附注五.6) 5,195,190 4,818,090
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 24,695,190 14,318,090
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3 长期股权投资(续)
本公司不存在长期股权投资变现的重大限制。
(1) 子公司
持股 表决权 本年计提 本年宣告分派的
核算方法 初始投资成本 2012 年 12 月 31 日 本年增减变动 2013 年 12 月 31 日 比例 比例 减值准备 减值准备 现金股利
国贸物业酒店管理
有限公司 成本法 9,500,000 9,500,000 - 9,500,000 95% 95% - - 12,350,000
北京国贸国际会展
有限公司 成本法 10,000,000 - 10,000,000 10,000,000 100% 100% - - -
(2) 联营企业
本年增减变动
初始投 2012 年 追加或 按权益法调 宣告分派的 其他权 2013 年 持股 表决权 本年计提
核算方法 资成本 12 月 31 日 减少投资 整的净损益 现金股利 益变动 12 月 31 日 比例 比例 减值准备 减值准备
时代网星 权益法 8,940,000 4,818,090 - 377,100 - - 5,195,190 49% 49% - -
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4 营业收入和营业成本
(1) 主营业务收入和主营业务成本
2013 年度 2012 年度
主营业务收入 1,962,063,679 1,883,964,357
主营业务成本 992,556,205 976,926,325
本公司主要业务为对外提供物业租赁服务及酒店经营，与上述业务相关的收入均
来自北京。因此本公司无需按产品或按地区对于主营业务收入和主营业务成本进
行分析。
按收入类型分析如下
2013 年度 2012 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业租赁
及管理 1,587,083,837 612,451,036 1,489,281,907 597,575,457
酒店经营 374,979,842 380,105,169 394,682,450 379,350,868
合计 1,962,063,679 992,556,205 1,883,964,357 976,926,325
(2) 本公司前五名客户的营业收入情况
本公司前五名客户营业收入的总额为 145,987,013 元(2012 年：118,116,524
元)，占本公司全部营业收入的比例为 7.43%(2012 年：6.27%)，具体情况如
下：
占本公司全部营业
公司名称 营业收入 收入的比例(%)
第一名 46,152,564 2.35%
第二名 31,453,611 1.60%
第三名 24,409,292 1.24%
第四名 23,137,236 1.18%
第五名 20,834,310 1.06%
合计 145,987,013 7.43%
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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5 投资收益
2013 年度 2012 年度
成本法核算的长期股权投资收益(附注十二.3) 12,350,000 11,400,000
权益法核算的长期股权投资收益(附注十二.3) 377,100 316,476
可供出售金融资产取得的投资收益 8,120,357 11,049,420
合计 20,847,457 22,765,896
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
根据投资单位列示如下：
成本法核算的长期股权投资收益
2013 年度 2012 年度 本年比上年增减变动的原因
国贸物业酒店管 被投资公司本年分配股利较
理有限公司 12,350,000 11,400,000 上年分配增加
权益法核算的长期股权投资收益
2013 年度 2012 年度 本年比上年增减变动的原因
被投资公司本年净利润较上
时代网星 377,100 316,476 年增加
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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6 现金流量表补充资料
(1) 将净利润调节为经营活动现金流量
2013 年度 2012 年度
净利润 327,943,291 381,066,842
加：资产减值准备 26,368,922 152,210
投资性房地产折旧 230,975,957 227,272,259
固定资产折旧 106,094,201 104,692,740
长期待摊费用摊销 22,191,434 22,061,861
无形资产摊销 8,259,247 8,231,617
处置非流动资产的净损失/(收益) 116,839,144 2,966,794
财务费用/(收入) 173,862,768 217,521,062
投资损失/(收益)(附注十二.5) (20,847,457) (22,765,896)
递延所得税资产的减少/(增加) (41,060,659) (1,713,836)
存货的减少/(增加) 6,085,079 (3,072,173)
经营性应收项目的减少/(增加) 13,897,158 (7,172,333)
经营性应付项目的增加/(减少) 89,275,303 41,059,398
经营活动产生的现金流量净额 1,059,884,388 970,300,545
本公司本年未发生不涉及现金收支的重大投资和筹资活动(2012 年度：无)。
(2) 现金及现金等价物净变动情况
2013 年度 2012 年度
现金的年末余额 322,389,611 376,119,434
减：现金的年初余额 (376,119,434) (361,092,620)
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物的净增加/(减少)额 (53,729,823) 15,026,814
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财务报表补充资料
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 非经常性损益明细表
2013 年度 2012 年度
政府补助 1,500,000 4,650,000
违约罚款收入 6,454,456 17,083,458
不需支付的应付款项 640,724 -
处置非流动资产净损失 (116,841,367) (2,966,794)
捐赠支出 (719,317) (460,000)
土地滞纳金 (20,516,029) -
除上述各项之外的其他营业外收入
和支出 28,029 11,919
非经常性损益合计 (129,453,504) 18,318,583
所得税影响额 32,363,376 (4,654,646)
少数股东权益影响额(税后) (60) (42)
非经常性损益净额 (97,090,188) 13,663,895
非经常性损益明细表编制基础：
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号－非经常性损益
【2008】》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与
正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩
和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
二 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
2013 年度 2012 年度 2013 年度 2012 年度 2013 年度 2012 年度
归属于公司普通股股东
的净利润 6.85% 8.41% 0.32 0.38 0.32 0.38
扣除非经常性损益后归
属于公司普通股股东
的净利润 8.89% 8.11% 0.42 0.37 0.42 0.37
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
三 主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
1 在建工程
在建工程减少，主要是本年度本集团按照国贸三期 B 阶段工程初步设计方案中预
计出租部分建筑面积占项目总建筑面积的比例，将三期 B 阶段工程中预计将用于
出租部分的相关成本由在建工程重分类至投资性房地产。
2 递延所得税资产
递延所得税资产增加，主要是因本年度计提资产减值损失及长期资产报废调增应
纳税所得额而产生的递延所得税资产增加。
3 其他非流动资产
其他非流动资产增加，主要是为进行国贸三期 B 阶段建设，本年度预付的国贸三
期 B 阶段地下钢结构填充工程总承包商钢材款。
4 应付账款
应付账款增加，主要是因应付合办展分利款增加。
5 营业外支出
营业外支出增加，主要是本年度本集团拟对国贸展厅、东写字楼等进行改建，对
原国贸展厅地上部分、东写字楼拆除产生的资产处置损失。
6 资产减值损失
资产减值损失增加，主要是本集团拟对国贸展厅、东写字楼等进行改建，计划于
2014 年中期对相关区域地下部分资产进行拆除，为此本年度对相关资产计提了资
产减值准备。
7 营业外收入
营业外收入减少，主要是上年同期收到的租户违约罚款收入以及政府补助金额较
大。
8 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金增加，主要是本年度对国贸
三期 B 阶段工程的资金投入增加。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
三 主要会计报表项目的异常情况及原因的说明(续)
9 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金增加，主要是本年度对固定
资产处置收入增加。
10 偿还债务支付的现金
偿还债务支付的现金减少，主要是上年同期偿还银行借款金额较大。
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