中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
中国国际贸易中心股份有限公司
2016 年度董事会工作报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年，北京商务中心区（CBD）写字楼新增供应量增加，市场总体需求增长势头
有所放缓，内资企业继续主导办公楼租赁市场，外资企业受租金上涨和内部预算有限等
影响，续租时缩减租赁面积和外迁的情况增多。金融、科技信息企业仍是写字楼市场重
要的需求来源之一，其中有近半数金融业公司选择 CBD。非核心区域凭借较低租金和更
加灵活的租约，对租户的吸引力不断增加，与传统商务区的差距继续收窄。为吸引或挽
留优质租户，核心区部分业主调整租金并加大优惠力度，使得 CBD 核心区甲级写字楼平
均租金面临一定下行压力。但金融混业经营、科技行业增长与消费服务升级浪潮催生的
新需求仍给予写字楼市场有力支持，核心区平均租金和平均出租率仍保持高位。
2016 年，北京零售物业在核心区域新增供应有限。受中国经济增速换挡，以及网购、
海淘、奥特莱斯购物和出境游购物等方面的多重影响，实体零售业普遍疲软，整体租金
较上年基本持平。在此背景下，不同区域和零售物业项目间的竞争日趋激烈，能够吸引
消费者的大型购物中心保持着良好的发展势头，日渐兴起的郊区市场正逐步成为能够满
足居民日常购物需求的成熟替代场所，部分其他类型购物中心则受到这些大型购物中心
和郊区购物中心的挤压出现需求减少的现象。
北京服务式公寓市场存量继续缩小，一些项目相继关停，仅有少量新增项目入市，
市场竞争有所缓解。受空气污染和住宅预算不断紧缩的影响，来自传统需求群体—驻京
外资企业的需求明显趋弱，而受到国家支持的创新及中小型企业的租赁需求大幅度增
加。总体上北京服务式公寓供需基本平衡，租金小幅上扬。
北京新增高端酒店有限，以及持续增长的商务和旅游需求、会议市场的复苏，促使
2016 年北京高端酒店出租率及收入同时攀升。需求复苏加速新增供给的消化，市场以价
换量的价格竞争减少，需求对价格敏感度降低，而对酒店品质要求升高。另外，旅游业
全面融入国家战略体系、交通设施的持续升级和旅游设施的快速发展都助力北京酒店市
场向好发展。
在政策环境方面，1998 年发布的《北京市施行<中华人民共和国房产税暂行条例>
的细则》规定，公司房产不论自用还是出租，均按征收月份前一个月的月末帐面房产原
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值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为 1.2%。自 2016 年 10 月缴
纳 2016 年下半年度房产税时起，根据北京市政府的规定，自用房产按征收月份前一个
月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为 1.2%；
出租房产改以租金收入为房产税的计税依据，税率为 12%。该项税收政策的调整，较大
幅度地增加了相关企业的税赋，对公司的损益和现金流量产生了很大影响。
另外，经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征
增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点
范围，由缴纳 5%的营业税改为缴纳增值税。目前，公司对出租不动产，根据国家有关规
定选择采用简易计税方法，按照 5%计缴增值税。该项政策调整对公司的经营和损益未产
生重大影响。
报告期内，公司积极把握外部环境变化并稳慎施策，有效地化解不利因素的影响。
公司通过继续加强精细化与规范化管理，以“匠工精神”提升经营环境和服务质量等软
实力，以及不断调整经营策略，在巩固和深化客户关系的同时，完善客户结构，挖掘和
培养新客源，并强化市场推广，积极组织和参加各类重要活动等，进一步提升公司的品
牌影响力，取得了良好的经营业绩。
报告期内，公司实现营业收入 23.5 亿元，比上年增加 0.8 亿元，增长 3.4%（如剔
除“营改增”政策调整的影响，按同比口径计算，营业收入增长比例更高）；实现利
润总额 9.2 亿元，比上年增加 0.8 亿元，增长 9.5%（如剔除计缴房产税政策调整的影
响，实现利润总额为 9.9 亿元，比上年增加 1.5 亿元，增长 17.7%）。
(一) 报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。未来，公司将继续凭借多年形成的区
位优势、综合优势、品牌优势、服务优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在
市场上的领先地位。
公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的
中国国际贸易中心主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、
商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是首都北京为之自豪的地标性建筑群，是众多
跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全
的高档商务服务综合体之一。
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自 1990 年 8 月 30 日国贸一期开业以来，中国国际贸易中心云集了多家国际知名跨
国公司、商社和国际顶级零售店，并承接多项国际、国内重大会议及大型商务活动，接
待了许多国家的国家元首、政府首脑、重要国际组织负责人以及国内外商界领导人和社
会知名人士等，取得了良好的经济效益和社会效益。
1999 年国贸二期建成后，中国国际贸易中心总建筑面积已达到 56 万平方米（其中，
公司拥有建筑物面积 35 万平方米，国贸有限公司拥有建筑物面积 21 万平方米，该 56
万平方米建筑物所对应的土地使用权全部归属于国贸有限公司。根据双方签订的合同或
协议，公司以租赁方式获得所拥有的建筑物对应的土地使用权）。
2005 年 6 月，随着国贸三期工程的兴建，公司又步入了新的发展阶段。国贸三期工
程的建设规模为 53 万平方米，由美国著名的 SOM 设计事务所设计，全部由公司投资建
设，分两个阶段实施：国贸三期 A 阶段项目已于 2010 年 8 月 30 日建成并投入运营，建
筑规模为 29.7 万平方米，由建筑面积约 13 万平方米的国际顶尖甲级写字楼、约 6 万平
方米的超豪华五星级国贸大酒店、约 4 万平方米的商城、停车场和物业机房等组成，其
中高度为 330 米的“国贸大厦 A 座”，为北京市已投入使用的最高建筑。2016 年底至 2017
年，国贸三期 B 阶段项目陆续投入使用，建筑规模为 23.3 万平方米，包括一座高度为
296 米的主塔楼“国贸大厦 B 座”以及配楼和商业裙楼，由规划建筑面积约 8 万平方米
的写字楼、约 5 万平方米的商城及文化休闲娱乐场所、约 5 万平方米的“新国贸饭店”、
停车场和物业机房等组成。
另外，目前由公司和国贸有限公司分别投资、共同建设的国贸中心东楼改造项目，
建设规模为 5.8 万平方米（不含交通一体化项目的地铁换乘大厅面积，其中，公司拥有
建筑物面积 3.5 万平方米），将用作商城出租。
待国贸三期 B 阶段项目及国贸中心东楼改造项目全部完成，中国国际贸易中心将成
为总体占地面积达到 17 公顷、总建筑面积超过 110 万平方米的超大型商务服务综合体。
经过二十多年的发展，中国国际贸易中心已成为国际一流水准的现代化商务中心，
是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。以中国国际贸易中心为中心
的 CBD 地区，已经形成了一个极具活力的经济商圈，辐射带动了周边经济的快速发展。
独具特色的国贸发展模式和品牌成长经历，已经成为中国大型商务服务企业成功的典
范。
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长期以来，公司有一支稳定并具有丰富经验的管理团队，秉承“争中国第一、创世
界一流、铸国贸辉煌”的发展理念，锐意进取、铸就非凡，通过创新建立差异化的竞争
优势，以国际一流水准的硬件设施和软件管理，为国内外宾客提供了优质、高效、贴心、
满意的服务。
除此之外，公司还在以下主营业务方面具有独特的竞争优势：
1、写字楼
国贸写字楼是北京市顶尖的甲级写字楼，集合了众多具有金融、保险、法律、能源、
制造、贸易、通讯、航空及运输等行业领导地位的知名跨国企业和其它优质企业，拥有
优越的办公环境和浓厚的商务氛围。
写字楼内拥有完善的商务配套设施，包括提供固定线路、ISDN、DDN、卫星通讯、
宽带接入、光纤通讯综合布线等通讯设施服务；配备了先进的空调系统，含紫外线空气
净化功能，确保办公区室温全年舒适宜人，并使室内空气质量达到国内写字楼的领先水
平；24 小时冷冻水系统为客户机房提供制冷服务；还配备了技术先进的门闸系统、电视
监控系统、自动喷淋系统、报警系统及消防系统等，确保写字楼客户的安全。
将于 2017 年投入使用的国贸三期 B 阶段项目主塔楼国贸大厦 B 座的 23-63 层为办
公楼层，可出租面积约 4 万平方米，引入全球最领先的设计理念，更显现代化，突出功
能性，将达到与国贸大厦 A 座同级的美国绿色建筑协会颁发的“LEED 能源与环境设计金
奖”标准，全年平均室内空气检测值保持在 40 微克/立方米以下。其中，国贸大厦 B 座
23-27 层为服务式办公楼层，每层划分为多个租区，每个租区内皆配备男女卫生间，并
提供 120 毫米架高网络地板，让租户尽享更加舒适、隐私及便利的办公环境，将吸引国
外机构的代表处、创新企业、以及科技、电商、咨询、媒体和广告等专业服务性企业入
驻；30-63 层为标准写字楼办公层，其中低区 14 个楼层，每层可出租面积为 1,400-1,587
平方米，高区 15 个楼层，每层可出租面积为 1,100-1,265 平方米，均能满足 9 米以上
柱距、2.85 米层高、150 毫米架高网络地板等尺度上的优越体验。公司将利用国贸大厦
B 座投入使用的契机，一并将现有国贸写字楼 1 座、2 座和国贸大厦 A 座全力打造成智
能型楼宇，进一步完善和充分利用“国贸圈”APP 功能，提升对写字楼租户的全方位服
务。
2、商城
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国贸商城是北京首家引进品牌专卖店从事零售业务的高档综合购物中心之一，可为
消费者提供全面而广泛的消费选择。多家品牌店，汇聚世界名品，满足各界人士对高品
质的追求；时尚消费区内多种时装、休闲装、童装、珠宝、化妆品、音像、礼品、图书、
家居和个人用品等，一应俱全；面积 800 平方米的国贸溜冰场充满了动感和快乐；中西
餐饮可满足人们各种口味的美食需要。
已经开业的国贸三期 A 阶段中的商城，由世界顶尖商业空间设计公司 BENOY 担纲建
筑设计，外观使用巨型玻璃、新型金属、环保石材等最新建筑材料，整体晶莹剔透，创
造出简洁明朗的造型。室内层高达 4 米，承袭了商城原有的现代风格，宽阔的循环通道
典雅流畅与一、二期商城融为一体，同时将国贸一、二、三期工程的各主要建筑以及北
侧的嘉里中心连接起来，成为 CBD 中最恢弘的建筑群体。
国贸三期 B 阶段项目中的商业裙楼部分已于 2016 年 10 月开始陆续投入使用。预计
2017 年底，国贸中心东楼改造项目将陆续投入使用，这一黄金区域将被设置为国际精品
区，众多一线品牌旗舰店面向东长安街延长线和东三环的品牌立面将震撼揭幕，可为顾
客带来更加全面的尊贵享受。待国贸三期 B 阶段项目及国贸中心东楼改造项目完全投入
使用后，国贸商城各区域将全线贯通，动线布局将更为合理，业态品牌组合将更为丰富，
店铺总数将由现在的 200 多家增至 500 多家，特色餐饮、潮流服饰、KTV 及健身运动等，
将为宾客提供更加丰富时尚的生活体验。
2016 年，国贸商城举办的“托马斯小火车国贸之旅”，荣获素有商业地产领域“奥
斯卡”奖项之称的“2016 年 ICSC 中国购物中心及零售商大奖”营销银奖；“再续经
典芭比在国贸”，荣获“中购联中国购物中心行业 2016 年度最佳营销企划奖”；“迪斯
尼国贸暑期总动员”也被业界评选为 2016 年度中国最佳 IP 主题营销活动之一。
3、酒店
（1）国贸大酒店
国贸大酒店是一家高档豪华五星级酒店，坐落在高 330 米的国贸大厦 A 座上层部分，
集住宿、餐饮、购物、娱乐等于一体，可接待各种规格、各种类型的宴会与活动，聘请
世界知名的香格里拉酒店管理集团管理。
国贸大酒店拥有 278 间客房和套房，客房面积均大于 55 平方米，拥有宽大的落地
窗、优雅精美的装饰以及经典木质的家具，而且均配有免费宽带网络设施，为客人营造
舒适惬意的休息空间；位于 77 层的北京市内最高的水疗场所「气」Spa，设计简约精致，
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包括六间护理室；位于 78 层的北京最高健身中心，拥有长 25 米的室内恒温游泳池和设
备先进、功能齐全的健身设备。
国贸大酒店在餐饮安排上别具特色。云酷位于国贸大厦 A 座 80 层，是北京最高
的酒吧；80 层的酒廊，全天 18 小时供应各式中西餐饮；位于 79 层的北京最高餐厅国贸
79 为宾客呈献高档的西式用餐体验和绝佳的视野，是商务和休闲或是浪漫用餐的理想之
选；同样位于 79 层的主席阁北京厅、上海厅和香港厅采用了国际知名大师的设计理念，
是高端宴请的理想之选，使宾客在享受美景的同时，可充分品尝设计独特精致的中西菜
肴；曾在香港荣获米其林星评的传奇餐厅福临门鱼翅海鲜酒家原首席主厨于 2013 年创
办的家全七福餐厅位于酒店四层，为宾客带来地道经典的粤式佳肴；拥有超过 180 年历
史的著名日本料理滩万也位于酒店的四层，拥有一流的“怀石”料理和数量繁多的日本
清酒，为京城食客奉上视觉与味觉的盛宴；2012 年开业的中餐厅红馆，涵盖了中国各地
特色佳肴的同时更增加了活色生香的面档。
国贸大酒店拥有选择多样的会议设施，其中位于酒店三层的群贤宴会厅为北京市酒
店内最大的无柱宴会厅，面积达 2,340 平方米；面积为 770 平方米的中国宴会厅和 325
平方米的礼堂位于酒店地下一层；12 间面积不等的多功能厅分布于三层、四层和六层，
均可享受自然光的照射；松柏苑屋顶花园位于酒店六层，是举行室外庆祝等活动的理想
场所，也是城市中难得一见的一片屋顶绿洲。
2017 年，国贸大酒店入选享誉盛名的美国《福布斯旅游指南》第 59 届全球五星评
定名单，获得五星荣誉。另外，还荣获携程旅行口碑榜“2016 年度最佳奢华酒店奖”、
2016 中国旅游业界奖“年度最佳 MICE 设施与服务酒店”以及全球首屈一指的专业商旅
杂志《Business Traveler》评出的 2016 亚太地区旅游大奖“北京最佳商务酒店奖”等
多项殊荣。
（2）新国贸饭店
国贸三期 B 阶段项目中的酒店被命名为“新国贸饭店”（英文名称为“Hotel Jen”），
计划于 2017 年投入运营，拟聘请香格里拉酒店管理集团管理。新国贸饭店面向的是拥
有千禧一代思维模式的消费者，基于简单喜悦、轻松高效、奇思妙想和探索精神，打造
注重品质、舒适感且与众不同的品牌文化，在设计上更注重客房的智能化、科技感、商
务化。新国贸饭店迎接宾客的不只是一个简单的地方，更是一种开放的心态，旨在营造
一种全新的鼓励互动和业务交流的环境。新国贸饭店将包括 450 间客房和套房、全日制
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餐厅、精酿啤酒坊、多功能厅及 3,500 平方米的健身中心等，提供的服务和产品将是时
尚、高品质和舒适的完美结合。
新国贸饭店客房位于国贸大厦 B 座的 7-22 层，时尚现代的设计和舒适先进的功能
相得益彰，所有客房和套房均拥有自然采光的巨型落地窗、快速的 WiFi 无线网络、超
高标准的隔音效果以及干湿分离的卫浴间，将充分满足客人的不同需求，打造美妙的消
费体验。
新国贸饭店的全日制餐厅和精酿啤酒坊分别位于国贸大厦 B 座的 1 层和 2 层，将为
客人提供独具特色的啤酒美食。拥有水培蔬菜生长系统的全日制餐厅，专注提供健康、
营养均衡的佳肴，涵盖中餐和东南亚最受欢迎的美食。现代感十足的精酿啤酒坊，将采
用最优良的当地和国际配料，制作特色和时令啤酒及麦芽酒，口味诱人，将成为受人追
捧的聚会场所。
新国贸饭店在国贸大厦 B 座的 3 层设有 1,200 平方米的会议空间，由 320 平方米的
联合工作室、15 间多功能会议厅和 380 平方米的 DIY 多功能厅组成。联合工作室划分
为多个空间，可容纳 4 至 300 人，拥有许多舒适的座椅以及单独的插槽、电源和 USB
端口，其附近的咖啡甜品台全天供应美食饮品。15 间多功能会议厅共有两种风格：生活
化会议室是配备高科技设施的现代化办公室，而灵活会议室则为传统的空间增添了一丝
清新的感觉，各会议厅均设有媒体墙和舒适的座位，同时配有综合科技装备，允许多个
设备与屏幕共享，人性化的白板嵌于墙壁可倾斜使用。DIY 多功能厅是一个毫无虚饰的
极简空间，其中的现代图书室配备豪华座位，并有一个电子壁炉显示屏，能够让宾客在
此充分发挥创意。
新国贸饭店最具特色的 3,500 平方米健身中心分布于国贸大厦 B 座 4、5 两层，其
工厂式的风格、原始设计以及涂鸦绘画均以地下文化为灵感，运动空间宽敞明亮，设备
布局合理清晰，配备有顶尖的训练设施，24 小时不间断营业，能满足不同人群全方位的
健身需求。健身中心的果汁吧全天候开放，为健身者提供健康小食、新鲜饮品和美味定
食。
4、公寓
国贸公寓由南、北两座 30 层高的公寓楼组成，共有一居到四居及顶层豪华套房 406
套，每间套房装修豪华、设施全面并配备全套厨房用具。此外，公寓内还配有室内按摩
池、桑拿房、蒸汽浴室、乒乓球及台球室、健身房、适宜会议及聚会的多功能厅、儿童
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活动室、国际幼儿园等。优越的地理位置和综合完善的配套设施，使入住国贸公寓的客
人能充分享受便利的生活及舒适与放松。
公寓内宽敞明亮的起居室和餐厅、温馨舒适的卧室、尽显高雅气质的装修，无不彰
显国贸公寓居家生活的品质。秉承近 20 年高档酒店服务式公寓服务之精髓，训练有素
的公寓服务人员以其体贴入微的人性化服务为客人营造了良好居住环境，使客人能在公
寓感觉到像在自家一样的舒适。
入住国贸公寓后，若是想放松、娱乐或购物，只需几步即可到达国贸商城，超市、
银行、旅行服务、餐厅、百货商场应有尽有。日常生活所需近在咫尺，可充分满足忙
碌的商界人士的需要。
(二) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
金额单位：人民币元
本期金额较
本期 上年同期 变动比例
科目 上年同期
金额 金额 (%)
增加额
营业收入 2,349,397,869 2,271,278,419 78,119,450 3.44%
营业成本 1,048,786,243 1,105,533,707 -56,747,464 -5.13%
销售费用 54,486,141 46,321,930 8,164,211 17.62%
管理费用 82,365,347 73,747,617 8,617,730 11.69%
财务费用 78,413,094 107,750,572 -29,337,478 -27.23%
经营活动产生的
1,115,094,373 1,144,557,072 -29,462,699 -2.57%
现金流量净额
投资活动产生的
-977,214,365 -798,541,878 -178,672,487 22.37%
现金流量净额
筹资活动产生的
-187,105,322 -663,410,674 476,305,352 -71.80%
现金流量净额
注：财政部于 2016 年 12 月颁布了财会【2016】22 号《增值税会计处理规定》，要求自
发布之日起施行。2016 年 5 月 1 日至该规定施行之间发生的交易按该规定调整。按照该
规定的相关要求，公司将 2016 年 5 月至 12 月发生的房产税、土地使用税、车船使用税、
印花税等列示在“税金及附加”项目中，2016 年 1 至 4 月发生的房产税、土地使用税、
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车船使用税、印花税等仍然列示在“管理费用”和“营业成本”项目中，2015 年的比较
数字不追溯调整。
1、 收入和成本分析
报告期内，公司实现营业收入 23.5 亿元，比上年增加 0.8 亿元，增长 3.4%，具体
情况如下：
金额单位：人民币元
占公司 占公司
本期金额较
收入构成 本期 主营业务 上年同期 主营业务
上年同期
项目 金额 收入比例 金额 收入比例
增加额
(%) (%)
写字楼 1,208,913,862 51.46% 1,121,192,613 49.36% 87,721,249
商城 430,970,280 18.34% 458,748,160 20.20% -27,777,880
公寓 127,882,614 5.44% 123,400,337 5.43% 4,482,277
酒店 391,098,536 16.65% 372,924,745 16.42% 18,173,791
其他 190,532,577 8.11% 195,012,564 8.59% -4,479,987
合计 2,349,397,869 100% 2,271,278,419 100% 78,119,450
公司营业收入较 2015 年增加，主要是由于国贸大厦 A 座平均租金增长及平均出租
率继续保持较高水平，使得来自写字楼的收入较 2015 年增加了 0.9 亿元；国贸大酒店
由于餐饮收入的提高，营业收入较 2015 年增加了 0.2 亿元。
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2016 年，公司主要投资性物业和酒店平均租金和出租率情况如下：
金额单位：人民币元
平均租金 平均出租率
平均可 平均已 （元/平方米/月） （%）
出租面积 出租面积 本年 上年 增减 本年 上年 增减
（平方米） （平方米）
A B A-B C D C-D
一期 49,115 47,844 531 528 3 97.4 97.3 0.1
写字楼 二期 35,218 34,348 509 520 -11 97.5 97.2 0.3
三期 A 82,587 81,595 664 580 84 98.8 97.5 1.3
一期 14,740 14,309 1,396 1,430 -34 97.1 98.5 -1.4
二期 3,888 3,611 817 959 -142 92.9 99.7 -6.8
商城
三期 A 18,181 16,431 547 561 -14 90.4 96.3 -5.9
三期 B 26,169 6,117 408 - - 23.4 - -
公寓 50,246 43,957 236 233 3 87.5 85.1 2.4
国贸大酒店 客房 278 间 1,633 1,713 -80 63.1 59.3 3.8
注：
①国贸大酒店的平均租金为元/间夜。
②鉴于国贸二期是本公司与国贸有限公司共同投资建设及经营，双方的投资分别占
该共同控制资产投资总额的 70%及 30%，表中写字楼二期和商场二期的平均可出租面积、
平均已出租面积按 70%计算。
③平均租金中包含租金和物业管理费。
④自 2016 年 5 月 1 日起，国家在全国范围内全面推开“营改增”，房地产业、生
活服务业等全部纳入，由缴纳营业税改为缴纳增值税。公司 2016 年 5 月 1 日以后的租
金和物业管理费收入不包括相关的增值税额。
⑤二期和三期 A 商场报告期内平均租金和平均出租率低于上年同期，主要由于国贸
中心东楼改造及交通一体化工程和国贸三期 B 阶段项目建设，公司对相关区域内租户进
行调整，以及对受工程施工影响的租户提供租金折让等优惠。
⑥国贸三期 B 阶段项目商业裙楼部分于 2016 年 10 月开始陆续投入使用，对已与公
司签订租约且交付租户装修的租区，公司根据企业会计准则规定，按直线法确认收入，
因此计算的三期 B 阶段项目中商城的平均租金较低。
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(1) 主营业务分行业、分产品、分地区情况
金额单位：人民币元
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年 比上年 比上年
(%)
增减(%) 增减(%) 增减(%)
物业租赁
1,958,299,333 685,666,431 64.99% 3.16% -4.67% 2.87%
及管理
酒店经营 391,098,536 363,119,812 7.15% 4.87% -6.00% 10.74%
(2) 产销量情况分析表
不适用。
(3) 成本分析表
金额单位：人民币元
本期金额较
本期金额占 上年同期金
成本构成 本期 上年同期 上年同期
总成本比例 额占总成本
项目 金额 金额 变动比例
(%) 比例(%)
(%)
折旧摊销 284,853,595 27.16% 313,275,612 28.34% -9.07%
员工成本 263,972,818 25.17% 247,848,932 22.42% 6.51%
能源费 102,386,260 9.76% 116,202,250 10.51% -11.89%
维修保养 83,652,631 7.98% 86,454,504 7.82% -3.24%
其他 313,920,939 29.93% 341,752,409 30.91% -8.14%
合计 1,048,786,243 100% 1,105,533,707 100% -5.13%
(4) 主要销售客户和供应商情况
公司来自于前五名客户（无公司关联方）的营业收入为 1.5 亿元，占年度营业收入
总额的 6.2%。
公司向前五名供应商（无公司关联方）采购额为 0.2 亿元，占年度采购总额的 13.0%。
11
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
2、 费用
报告期内，公司销售费用、管理费用、财务费用等与上年同期相比变动幅度均低于
30%。
3、 研发投入
不适用。
4、 现金流
金额单位：人民币元
本期金额较 本期金额较
本期 上年同期
科目 上年同期 上年同期
金额 金额
增加额 变动比例（%）
经营活动产生的
1,115,094,373 1,144,557,072 -29,462,699 -2.57%
现金流量净额
投资活动产生的
-977,214,365 -798,541,878 -178,672,487 22.37%
现金流量净额
筹资活动产生的
-187,105,322 -663,410,674 476,305,352 -71.80%
现金流量净额
公司现金流量的构成情况详见公司 2016 年年度报告所附公司现金流量表。
经营活动产生的现金流量中支付的各项税费增加，主要是根据政府有关规定，从
2016 年 7 月 1 日起，出租房产改以租金收入为房产税的计税依据，公司缴纳房产税增加
约 0.7 亿元。
投资活动产生的现金流量中投资支付的现金、收回投资收到的现金和收到其他与投
资活动有关的现金减少，是由于购买和赎回可供出售金融资产及取得的相关收益减少。
筹资活动产生的现金净流出额减少，主要是公司取得国贸三期 B 阶段工程银团贷款
6.5 亿元，使筹资活动现金流入增加。
现金及现金等价物净减少额减少，主要是筹资活动产生的现金净流入增加。
(三) 非主营业务导致利润重大变化的说明
不适用。
12
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
(四) 资产、负债情况分析
资产负债情况分析表
金额单位：人民币元
本期期末
本期期末数 上期期末数
项目 金额较上
本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的
名称 期期末变
比例(%) 比例(%)
动比例(%)
预付款项 41,821,983 0.37% 21,149,268 0.21% 97.75%
其他应收款 11,072,440 0.10% 7,862,400 0.08% 40.83%
其他流动资产 5,418,005 0.05% 0 0 -
在建工程 1,018,304,622 9.09% 684,088,959 6.69% 48.86%
短期借款 0 0 432,756,142 4.23% -
应付账款 23,901,596 0.21% 15,303,671 0.15% 56.18%
应交税费 20,740,711 0.19% 33,250,228 0.33% -37.62%
其他应付款 1,379,950,851 12.31% 1,055,572,725 10.33% 30.73%
一年内到期的
499,000,000 4.45% 0 0 -
非流动负债
其他流动负债 499,061,111 4.45% 0 0 -
应付债券 397,700,000 3.55% 894,000,000 8.75% -55.51%
预付账款增加，主要是预付酒店营运物资采购款增加。
其他应收款增加，主要是应收工程承包商的代垫能源费。
其他流动资产增加，主要是待抵扣增值税进项税额。
在建工程增加，主要是对国贸三期 B 阶段工程的资金投入增加。
短期借款减少，主要是偿还了银行流动资金借款。
应付账款增加，主要是应付展会分成款增加。
应交税费减少，主要是公司自 2016 年 5 月 1 日起实行“营改增”政策，上年期末
数中包括应交营业税 1,152 万元，而本期期末应交增值税余额为待抵扣进项税额，在其
他流动资产中列示。
其他应付款增加，主要是应付国贸三期 B 阶段项目工程款增加。
13
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
一年内到期的非流动负债增加及应付债券减少，主要是公司发行的“14 国贸 01”
公司债券附有第三年末投资者回售选择权，故由应付债券重分类为一年内到期的非流动
负债。 其他流动负债增加，主要是公司于 2016 年 9 月发行超短期融资券 5 亿元。
截至报告期末，公司资产抵押和质押情况如下：
1、为满足国贸三期 A 阶段项目建设资金需求，公司于 2007 年 1 月 10 日与中国建
设银行股份有限公司北京朝阳支行签署《人民币资金借款合同》、《外汇资金借款合同》
及《抵押合同》，公司共计借款 29.9 亿元人民币（其中包括 2,000 万美元的外汇借款），
借款期限为 2007 年 1 月 10 日至 2022 年 1 月 9 日，公司以国贸三期 A、B、C 段土地使
用权及 A 段在建工程为抵押物提供借款抵押担保。
因抵押物变更，公司于 2015 年 2 月 26 日召开的六届十一次董事会会议，审议同意
公司以下附“抵押物清单”所列之财产，向中国建设银行股份有限公司北京华贸支行（即
原中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行）提供抵押担保。
公司已办理完成上述资产抵押登记手续。
抵押物清单
抵押面积
抵押物名称 权属证书 座落
（m2）
国贸三期 A 阶段 京朝国用（2014 出） 朝阳区建外大街 1 号
19,235
部分土地使用权 第 00225 号 （国贸三期工程 A、B 阶段）
朝 阳 区 建 国 门 外 X 京房权证朝字 朝阳区建国门外大街
189,176
大街 1 号院 1 号楼 第 982670 号 1 号院 1 号楼
朝 阳 区 建 国 门 外 X 京房权证朝字 朝阳区建国门外大街
13,182
大街 1 号院 3 号楼 第 983674 号 1 号院 3 号楼
朝 阳 区 建 国 门 外 X 京房权证朝字 朝阳区建国门外大街
60,545
大街 1 号院 1 幢 第 984663 号 1 号院 1 幢
2、为满足国贸三期工程 B 阶段项目建设资金需求，公司 2013 年度股东大会审议同
意公司以国贸三期工程 B 阶段项目相应的土地使用权及 B 阶段在建工程作为抵押担保，
向由中国建设银行北京市分行牵头组成的银团申请 33 亿元人民币长期借款，借款期限
为 15 年。同时，公司 2013 年度股东大会审议同意授权公司董事会在审议批准的抵押资
产范围内，就抵押物明细作出相应决议，以办理抵押登记。
根据国贸三期工程 B 阶段项目建设进展及资金需求，公司于 2016 年 2 月 5 日召开
14
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
的六届十六次董事会会议，审议同意以下附“抵押物清单”中所列国贸三期工程 B 阶段
项目相应的土地使用权及 B 阶段在建工程作为抵押担保，向由中国建设银行股份有限公
司北京市分行作为牵头行组成的银团申请不超过 28 亿元人民币借款，借款期限为 15 年，
抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京市分行。
公司已办理完成上述资产抵押登记手续。
抵押物清单
抵押物名称 权属证书 座落 抵押面积（m2）
京朝国用（2014 出） 朝阳区建外大街 1 号
8,534
第 00225 号 （国贸三期工程 A、B 阶段）
京朝国用（2013 出）
国有土地 朝阳区光华路丙 12 号 1,362
第 00411 号
使用权 京朝国用（2006 出） 朝阳区建外大街一号
6,266
第 0401 号 （国贸三期工程 C 阶段）
小计 - 16,161
国贸三期工程 B 阶段在建工程 - 201,976
除此之外，截至报告期末，公司资产不存在其他抵押、质押、查封、冻结、必须具
备一定条件才能变现、无法变现、无法用于抵偿债务的情况，公司也不存在其他权利受
限制的情况和安排，以及其他具有可对抗第三人的优先偿付负债情况。
(五) 房地产行业经营性信息分析
房地产行业经营性信息敬请查阅公司 2016 年年度报告“第四节经营情况讨论与分
析”中“一、经营情况讨论与分析”和“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中
“（一）行业格局和趋势”的相关内容。
1、 报告期内房地产储备情况
不适用。
15
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
2、 报告期内房地产开发投资情况
地区 北京
项目 国贸三期 B 阶段项目
经营业态 写字楼、商城、酒店等
在建项目/新开工项目/竣工项目 在建项目
项目用地面积(平方米) 20,000
项目规划建筑面积(平方米) 232,903
总建筑面积(平方米) 232,903
在建建筑面积(平方米) 152,088
已竣工面积(平方米) 80,815
总投资额 47 亿元
报告期内，国贸三期 B 阶段项目支出为 12.2 亿
报告期实际投资额 元。截至报告期末，该项目累计投入为 42.3 亿元（按
项目建设费用发生额统计，含应付工程款等）。
16
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
地区 北京
项目 国贸中心东楼改造及交通一体化工程（注①）
经营业态 商城
在建项目/新开工项目/竣工项目 在建项目
项目用地面积(平方米) 13,849 （注②）
项目规划建筑面积(平方米) 38,257 （注①）
总建筑面积(平方米) 38,257
在建建筑面积(平方米) 38,257
已竣工面积(平方米) 0
总投资额 3.9 亿元（注③）
报告期内，国贸中心东楼改造及交通一体化工程
支出为 1.0 亿元。根据公司与国贸有限公司签署的
《国贸东楼改造及交通一体化项目共同建设协议》
报告期实际投资额
（注①），调整转出应付工程款 0.7 亿元。截至报告
期末，该工程累计投入为 3.6 亿元（按项目建设费用
发生额统计，含应付工程款等）。
注：
①国贸中心东楼改造及交通一体化工程项目由公司与国贸有限公司分别出资、共同
建设，总建筑面积约为 6.5 万平方米，其中归属于公司的房屋建筑面积为 3.8 万平方米。
该项目的有关情况，详见公司于 2016 年 3 月 24 日在《中国证券报》、《上海证券报》及
上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上披露的“关联交易公告”。
②该项目用地的土地使用权由国贸有限公司所有。
③该项目总投资额预计约 6.2 亿元（不含土地出让金），其中公司投资额约为 3.9
亿元。
17
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
3、 报告期内房地产销售情况
不适用。
4、 报告期内房地产出租情况
金额单位：人民币元
租金收入
出租房地产 是否采用
序 经营 出租房地产的 /房地产
地区 项目 的建筑面积 公允价值
号 业态 租金收入 公允价值
(平方米) 计量模式
(%)
写字楼 272,138 1,161,492,903
中国国
1 北京 际贸易 商城 143,159 389,495,268 否 -
中心
公寓 80,124 124,612,995
注：商城出租房地产的建筑面积，包括于 2016 年 10 月完成竣工验收备案的三期 B 阶段
项目的商业裙楼中商城面积约 5 万平方米。
5、 报告期内公司财务融资情况
报告期末,公司各类融资途径的融资余额、融资成本如下：
金额单位：人民币元
期末融资余额 利率
1、长期借款
（1）中国建设银行北京国贸支行 1,450,000,000 4.41%
（2）银团贷款 653,736,440 4.90%
2、公司债券
（1）“14 国贸 01”公司债券 500,000,000 5.50%
（2）“14 国贸 02”公司债券 400,000,000 3.88%
3、“16 中国国贸 SCP001”超短期融资券 500,000,000 2.70%
18
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
金额单位：人民币元
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
3,503,736,440 4.35% 82,118,191
整体平均融资成本=∑（期末单笔融资余额*对应融资利率）/期末融资总额。
6、 其他说明
不适用。
(六) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
截至报告期末，公司未持有商业银行、证券公司、保险公司、信托公司、期货公司
等金融企业股权以及其他上市公司股权。
(1) 重大的股权投资
不适用。
(2) 重大的非股权投资
① 国贸三期项目
国贸三期工程建设分为 A、B 两个阶段。
A 阶段项目已于 2010 年 8 月 30 日全部投入使用。
B 阶段项目于 2012 年 5 月 9 日举行启动仪式，2012 年 7 月取得前期准备工程协办
单，2013 年 10 月取得地下部分规划许可证，2014 年 7 月取得地下部分施工许可证，2014
年 10 月取得裙楼整体和主塔楼 44 层以下部分规划许可证，2014 年 12 月中旬取得裙楼
整体和主塔楼 44 层以下部分施工许可证，2015 年 7 月取得主塔楼 45 层及以上部分规划
许可证，2015 年 8 月取得主塔楼 45 层及以上部分施工许可证。现场施工顺利，2016 年
10 月 9 日完成商业裙楼竣工验收备案；目前主塔楼已基本完工，进入工程收尾阶段，2017
年 1 月初完成消防检测，3 月初取得消防验收意见书，计划于 2017 年上半年完成竣工验
收。
19
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
国贸三期 B 阶段项目其他有关情况详见公司于 2014 年 4 月 9 日在《中国证券报》、
《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上披露的“对外投资公告”。
报告期内，国贸三期 B 阶段项目支出为 12.2 亿元。截至报告期末，该项目累计投
入为 42.3 亿元（按项目建设费用发生额统计，含应付工程款等）。
② 国贸中心东楼改造及交通一体化工程
原国贸展厅及东写字楼位于国贸写字楼 2 座南侧，于上世纪 90 年代初期建成并投
入使用。该物业虽处于国贸中心黄金地段，但由于面积较小、场馆陈旧，同时局限于展
览行业性质及市场环境等，平均租金及出租率均相对较低。为充分利用该区域的位置优
势，进一步提高公司的经济效益，公司董事会于 2014 年 2 月 19 日召开五届二十三次董
事会会议，审议同意将该区域原有物业及与之相连的国贸写字楼 2 座部分区域改建为商
城，同时配合北京市政府实施国贸展厅及东写字楼区域地下国贸站轨道交通、公交、步
行等一体化项目建设工作。
由于上述项目中的原国贸展厅和东写字楼由公司所有，所对应的土地使用权由国贸
有限公司所有，这是历史原因造成的，且在公司设立时获得有关政府部门的认可，因此，
公司五届二十三次董事会会议通过的改建方案是按照维持房地权属不变，由公司进行投
资建设。但由于现行政策规定，新增房屋只能由土地使用权拥有人立项投资建设。为保
证改造工程顺利完成，维护全体股东利益，本着尊重历史原因形成的资产权属状况的原
则，同时满足新增建筑房屋所有权与土地权属主体一致的要求，公司与国贸有限公司经
充分研究、协商，并经公司 2015 年度股东大会审议批准，决定变更原国贸展厅、东写
字楼等区域改建项目投资方案如下：
改造项目由公司和国贸有限公司分别投资、共同建设，公司对改造项目建筑面积为
3.8 万平方米的原有房屋进行改造，国贸有限公司对新增加的建筑面积约为 2.6 万平方
米的房屋进行建设。
改造项目投资总额约 6.2 亿元（不含土地出让金），其中公司投资 3.9 亿元，国贸
有限公司投资 2.3 亿元。
改造项目的投资由公司、国贸有限公司根据双方签署的《国贸东楼改造及交通一体
化项目共同建设协议》（以下简称“《共建协议》”）支付给承包商、供应商等建设单位。
鉴于公司前期已对改造项目投入部分建设费用，国贸有限公司同意于该协议签署后 60
日内将公司垫付的建设费用按照实际发生的金额支付给公司，并根据前述资金的占用时
20
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
间，按照公司经审计确认的 2015 年度改造项目的借款费用资本化率，向公司支付资金
占用费。
改造项目的土地出让金由国贸有限公司承担，并由国贸有限公司与土地管理部门签
订相关协议。
该项目的其它有关情况，详见公司于 2016 年 3 月 24 日在《中国证券报》、《上海证
券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上披露的“关联交易公告”。
截至 2016 年 6 月 15 日，公司按照《共建协议》垫付的建设费用为人民币 53,134,322
元，由于客观原因，无法变更前期已履行的部分工程合同，因此公司与国贸有限公司根
据实际情况，就《共建协议》达成补充协议，同意通过调整各自应付工程合同金额，抵
扣公司前期垫付的建设费用，最终达到满足按照建筑面积划分、分别投资的要求。另外，
国贸有限公司已按照公司经审计确认的 2015 年度改造项目的借款费用资本化率 5.55%，
于 2016 年 6 月 15 日向公司支付上述垫付建设费用的资金占用费 5,830,309 元。
截至目前，公司已取得北京市规划委对该项目的设计方案审查意见(2016 规复函字
0005 号)、北京市发改委对该项目的扩大内需重大项目绿色审批通道确认表、北京市国
土局朝阳分局对该项目的建设项目用地预审意见（京国土朝预［2016］0015 号），以及
北京市发改委关于该项目核准的批复(京发改(核)［2016］133 号)。国贸有限公司正在
办理相关土地出让手续。
报告期内，国贸中心东楼改造及交通一体化工程支出为 1.0 亿元；根据上述《共建
协议》，调整转出应付工程款 0.7 亿元。截至报告期末，该工程累计投入为 3.6 亿元（按
项目建设费用发生额统计，含应付工程款等）。
(3) 以公允价值计量的金融资产
不适用。
21
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
(七) 主要控股参股公司分析
金额单位：人民币元
公司名称 主要产品或服务 注册资本 资产规模 净资产 净利润
主要从事会议及展览服务、
北 京 国 贸 国 组织文化艺术交流活动（不
际 会 展 有 限 含演出）、许可经营图书、 10,000,000 32,477,436 10,788,568 685,572
公司 报纸、期刊、电子出版物、
音像制品零售等项目。
国 贸 物 业 酒 主要从事写字楼、高档公
店 管 理 有 限 寓、高档综合物业项目及酒 10,000,000 177,372,740 36,981,819 11,489,738
公司 店项目的管理服务
北 京 时 代 网 主要为高档商住社区的客
星 科 技 有 限 户提供综合性电信增值服 18,245,000 21,665,044 14,636,251 2,030,085
公司 务。
北京国贸国际会展有限公司严抓增收节支工作、合理调整人员配置，在充分协调调
动各方面资源、加强国际合作的基础上，继续成功主办了服装展（春、秋展）、国际医
疗设备展、国际铁路技术装备展、教育展、婚纱展等展会，并积极开发主承办了东盟博
览会、国际循环经济展览会等新展会以及海外出展；继续授权经营国贸国际会展中心，
并积极推动京津冀一体化重点项目之一的“世界商谷”的授权运营。报告期内，该公司
实现营业收入 4,063.9 万元，比上年减少 14.1%；实现净利润 68.6 万元，比上年减少
51.1%。
国贸物业酒店管理有限公司不断创新业务开发与思维管理模式，面对严峻的市场形
势，深入挖潜求突破，将“互联网+”技术应用到项目的开发与管理上，在提升自身管
理水平的同时，也为公司的业务发展奠定了基础。该公司现有各类管理项目 65 个，其
中：物业管理项目 53 个，酒店管理及咨询服务类项目 8 个，工程服务类项目 4 个。报
告期内，该公司实现营业收入 1.9 亿元，比上年增加 17%；实现净利润 1,149 万元，比
上年降低 8.6%。
北京时代网星科技有限公司聚焦转型战略，以更好地成为“TNET 网络专家”和“IT
小管家”为企业业务发展目标，进一步完善技术和服务保障体系，推进智慧国贸的互联
网+应用等。报告期内，该公司实现营业收入 2,449 万元，比上年增加 18%；实现净利润
22
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
203 万元，比上年增加 64%。
(八) 公司控制的特殊目的主体情况
不适用。
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
行业竞争格局见公司 2016 年年度报告“第四节经营情况讨论与分析”中“一、经
营情况讨论与分析”的相关内容。
从 2017 年开始，北京核心商务区甲级写字楼市场将逐步进入供应高峰，预计 2017
年将有包括国贸大厦 B 座在内的新增供应约 50 万平方米投入使用。目前，由于首批包
括公司国贸大厦 B 座在内的新增优质写字楼项目品质较高，并由经验丰富的业主负责管
理，写字楼业主通过采取更加灵活的销售策略等方式吸引新租户，项目预租速度较快，
表明了北京写字楼市场对高端办公空间仍有较大潜在需求。随着 CBD 核心区域写字楼在
2018 年后陆续入市，该区域写字楼供应量将大幅攀升，空置率预期上升，租赁市场将面
临较大的竞争压力。但快速发展的金融服务、IT、高科技，以及专业服务等第三产业将
继续带动写字楼租赁需求，并持续为写字楼市场发展提供支持。
北京商业物业供应也进入高峰期。虽然新增项目主要位于郊区地段，但核心区商业
物业也不免受到高品质新项目带来的市场竞争，不同区域及商业项目的表现差异将更明
显。由于优质商场由经验丰富的业主运营，能够及时回应市场需求，合理调整业态组合，
将能继续保持租金增长势头。随着全国网上零售额同比增速降至 30%以下，网购对实体
商业的冲击正逐步减轻，线上零售更加积极地与线下实体融合，加之购物中心和实体店
在体验性和场景化方面的不断提升，消费者正逐渐向实体商业回归；同时，受中产阶级
消费需求增加以及人民币走软使海外购物的魅力打折等利好影响，奢侈品零售商运营情
况开始回暖。另外，健康餐饮模式在一线城市逐渐兴起，将与儿童、文化娱乐等产品类
租户一起继续成为商业物业的主要需求来源。
2017 年服务式公寓供应将大于 2016 年，但大部分项目远离城市中心区域，预计不
会对整个市场带来太大冲击。面对经济持续疲软，部分跨国公司开始增加本地员工雇佣，
或者缩减住房预算以控制成本，部分外派人员更乐意选择租金更加经济的高端小业主公
23
中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
寓项目，服务式公寓整体需求将继续放缓。预计服务式公寓整体空置率有上升压力，同
时租金增幅也有所放缓。
国内旅游及商旅的需求继续增长助力酒店业经营回暖，人民币兑美元贬值、旅游基
础设施发展和国内商务社区数量继续增长，也为酒店领域带来新的需求增长点。2017
年，中国接任金砖国家轮值主席国和“一带一路”国际合作峰会在北京召开，将提高中
国和北京的政治经济影响力，进一步提升商旅及会议需求；2020 年即将开业的环球影城
和 2022 年举办的北京-张家口冬季奥运会将促进城市基础设施的进一步完善，多条连接
北京和周边旅游目的地的高铁和快速通道正在兴建，这些项目将有力推进京津冀地区旅
游业的协同发展，同时也将产生可观的住宿需求。另外，酒店业主与运营商也愈发重视
增进与宾客的交流，根据客人品味及偏好的变化，更加注重提供具有个性化定制特点的
产品及服务，并且根据当前或未来的机会，适当调整定位及定价，以吸引更多的顾客入
住酒店及消费。预计北京高端酒店市场业绩将保持向好势头。
未来一年，预计公司写字楼、商城和公寓的出租率及租金水平将维持稳定，酒店的
经营将保持向好势头。
(二) 公司发展战略
公司将秉承“争中国第一、创世界一流、铸国贸辉煌”的发展理念，锐意进取，铸
就非凡，继承公司多年发展塑造的好的硬件、高的服务、优的品牌、强的创新，不断提
升公司的核心竞争力。
目前，公司正在进行国贸三期 B 阶段项目及国贸中心东楼改造及交通一体化工程的
建设，这两项工程是公司继 2010 年 8 月 30 日正式投入使用的国贸三期 A 阶段项目之后
的重要建设发展项目。2016 年底至 2017 年，两项工程将陆续投入使用，这将进一步扩
大公司的经营规模，丰富公司的经营内容，提高公司的市场竞争力，有利于公司的长远
发展。同时，公司将进入资金净回笼阶段，投资支出的减少和租金回流的加大将发挥较
强的双向改善作用，进一步改善公司的财务结构，提升盈利水平。
(三) 经营计划
2017 年，公司预计实现营业收入 29.5 亿元，成本费用 19.4 亿元，税金及附加 2.7
亿元，利润总额 7.3 亿元。与上年度相比，成本费用和税金增加及利润总额减少，主要
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中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
是国贸三期 B 阶段项目投入使用初期，其前期费用、折旧摊销及财务费用较高，而营业
收入需逐步增长；另外，由于房产税计缴政策调整和公司新的物业项目投入使用，公司
缴纳的房产税将比上年有所增加。
预计 2018 年国贸三期 B 阶段及东楼改造项目完全投入使用后，公司的利润总额将
进入上升阶段。
公司将重点做好以下方面的工作：
1、继续实行和完善精细化管理，靠管理出规模、增效益、创品牌、扩声誉。
2、确保国贸三期 B 阶段项目尽早全面投入使用，为公司带来新的利润增长点。一
方面，在工程上力争尽早完成相关消防及竣工验收工作；另一方面，在经营上积极开展
三期 B 阶段项目的招商工作，借新区投入使用之机，开展新国贸整体宣传计划，进一步
加大市场推广活动的力度，以进一步提升国贸品牌的影响力；在做好市场调研的基础上，
通过灵活调整经营策略，积极开发及留住优质客户，在保持公司原有物业和酒店经营业
绩的同时，尽快提升新项目的经营业绩。
3、全面启动“智慧国贸圈”建设，将新业态、新技术嵌入写字楼、商城、公寓、
酒店及车场等业态的服务项目中，打造集系统化、全方位、智能化为一体的综合服务平
台，进一步提升公司的核心竞争力。
4、抓紧完成国贸中心交通动线的梳理工作，改善区域内交通环境。
5、继续严格控制成本费用支出，着重做好能源、设备维护及人工成本等费用的控
制工作。
6、继续落实安全第一和合法依规经营的原则。安全是企业生存之本，为此将把安
全放在第一位，始终以“抓安全、促管理、保经营”作为工作的主线，加强各类基础设
备、设施及消防设施的例行检查、维护、维修，确保公司的安全运营；合法依规是保障
企业健康发展的基础，为此将加强法治思维，对各项手续、流程、制度等层层把关，保
证公司运营的各个环节符合法律法规要求。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
1、按照公司 2017 年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税金等
支出预计约 18.5 亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预计约 1.3 亿元，
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中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
归还公司于 2016 年发行的超短期融资券 5 亿元，支付银行借款及公司债券利息预计约
1.6 亿元，合计约 26.4 亿元。
公司对国贸中心东楼改造及交通一体化工程的总投资预算约为 3.9 亿元，2017 年度
预计资金需求约为 0.8 亿元；对国贸写字楼 2 座区域改造工程总投资预算约为 0.8 亿元，
2017 年度预计建设资金需求约为 0.2 亿元。这两项在建投资项目 2017 年度所需建设资
金约为 1.0 亿元。
公司 2016 年底货币资金余额为 4.2 亿元，预计 2017 年度经营活动产生的现金流入
约为 28.1 亿元，合计约 32.3 亿元，可以满足上述资金需求。
2、国贸三期 B 阶段工程总投资预算约为 47 亿元，2017 年度预计建设资金需求约为
3.9 亿元。经公司 2013 年度股东大会批准，公司于 2016 年 1 月 29 日，与由中国建设银
行股份有限公司北京华贸支行作为牵头行组成的银团，签订了 28 亿元人民币的“银团
贷款合同”。截至报告期末，该项借款尚未使用的信用额度约 21.5 亿元，可以满足公司
国贸三期 B 阶段项目建设的资金需求。
3、为降低融资成本，公司还计划在银行间市场发行已经批准注册的 5 亿元债务融
资工具，用于偿还银行借款和补充流动资金。
(五) 可能面对的风险
1、面对行业竞争格局和发展趋势中存在的风险因素，公司将采取的应对措施，详
见上述“董事会关于公司未来发展的讨论与分析”中的“（一）行业格局和趋势”及“（三）
经营计划”中的相关内容。
2、因国贸三期 B 阶段项目中的主塔楼属于超高层建筑，体量巨大，消防和竣工验
收涉及范围广，内容繁杂；国贸中心东楼改造及交通一体化工程由于建筑面积增加，需
要国贸有限公司办理完成土地出让合同的补充协议手续后，才能办理相关证照手续，并
开展消防和竣工验收工作。因此，上述项目能否尽早完成消防和竣工验收，具备使租户
办理开业所需的证照手续等条件，对公司完成 2017 年度经营计划可能有较大影响。
另外，国贸三期 B 阶段项目中的新国贸饭店属于特种行业，开业前须取得多项政府
许可，能否尽早取得该项许可，对公司完成 2017 年度经营计划也有一定的影响。
为此，公司成立了负责工程验收和饭店开业前工作的专门小组，安排专人及时跟进
验收和饭店开业前筹备工作情况，特别是督促施工单位做好工程遗留问题整改销项工
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中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告
作，同时，积极与政府有关部门提前沟通，掌握验收每一环节的工作内容，提前拟定验
收方案、流程，力争早日完成竣工验收。
3、公司目前负债水平相对较高，随着 2017 年国内货币政策保持稳健中性，未来货
币宽松的制约因素开始增多，包括房地产市场调控力度加大、通胀预期升温、人民币贬
值导致资本流出压力增加等，将可能加大尤其是房地产企业的融资成本。
为此，公司将进一步做好现金流的预测与管理，统筹安排，在充分利用经营活动产
生的盈余资金的同时，积极使用多种形式的融资方式，在满足公司资金需要的同时，将
利息费用控制在尽可能低的水平。
4、公司目前有多栋高层建筑，其中国贸大厦 A 座高度为 330 米，国贸大厦 B 座为
296 米，由于高层建筑物本身的特点决定了其火灾危险性大于一般建筑物。
为此，公司将坚持“预防为主、防消结合”的消防工作方针和群防群治的原则，立
足于自防自救；硬件上不断提高建筑火灾的预防和控制的科技水平，保证建筑消防设施
的完好有效；软件上加强消防安全管理，重点抓好消防安全的教育、培训、检查、整改
等方面工作，不断强化人们的消防安全意识，提高抵御火灾能力；切实加强应急准备工
作，在定期组织客户开展消防疏散演习的同时，不断强化内部义务消防队灭火救援和实
战能力的训练，着力提高应对消防突发事件的应变及处置能力。
三、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和
原因说明
不适用。
四、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
不适用。
五、董事会对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
(一) 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
不适用。
(二) 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
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不适用。
(三) 与前任会计师事务所进行的沟通情况
不适用。
六、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
1、 现金分红政策的制定情况
（1）根据证监主管部门相关要求并结合公司自身实际情况，公司 2012 年度股东大
会审议通过了修改《公司章程》的议案，修改后的《公司章程》规定公司现金分红相关
政策要点如下：
公司利润分配政策的基本原则是：充分考虑对投资者的回报，每年按不少于母公司
当年实现的净利润 30%的比例向股东分配股利；公司的利润分配政策保持连续性和稳定
性，同时兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益及公司的可持续发展；优先采用现
金分红的利润分配方式。
除公司的资产负债率达到或超过 50%等特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配
利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年向
股东分配股利的 50%。
公司的利润分配方案由总经理拟定后提交公司董事会、监事会审议。董事会就利润
分配方案的合理性进行充分讨论，形成专项决议后提交股东大会审议。公司因《公司章
程》规定的特殊情况而不进行现金分红时，董事会就不进行现金分红的具体原因、公司
留存收益的确切用途及预计投资收益等事项进行专项说明，经独立董事发表意见后提交
股东大会审议，并在公司指定媒体上予以披露。
公司股东大会对利润分配方案做出决议后，董事会须在股东大会召开后 60 日内完
成股利（或股份）的派发事项。
公司调整利润分配政策应由董事会做出专题论述，详细论证调整理由，形成书面论
证报告并经独立董事审议后提交股东大会特别决议通过。审议利润分配政策变更事项
时，公司为股东提供网络投票方式。
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（2）根据中国证监会公布的《上市公司章程指引（2014 年修订）》及《上市公司监
管指引第 3 号——上市公司现金分红》的规定，并结合公司实际情况，公司于 2015 年 4
月 21 日召开的 2014 年度股东大会审议通过了对《公司章程》第一百五十六条中“利润
分配方案的审议程序”进行修改。修改后的内容如下：
公司的利润分配方案由总经理拟定后提交公司董事会、监事会审议。董事会就利润
分配方案的合理性进行充分讨论，独立董事发表明确意见，形成专项决议后提交股东大
会审议。
独立董事可以征集中小股东的意见，提出分红方案，并直接提交董事会审议。股东
大会对现金分红具体方案进行审议前，公司应当通过多种渠道与股东特别是中小股东进
行沟通和交流，充分听取投资者的意见和诉求，并及时答复中小投资者关心的问题。
2、 现金分红政策的执行情况
公司 2015 年度利润分配方案经 2016 年 4 月 13 日召开的公司 2015 年度股东大会审
议通过。2015 年度，以公司 2015 年年末总股份 1,007,282,534 股为基数，向全体股东
每 10 股派发现金 2.00 元（含税），共计派发股利 201,456,507 元，剩余的未分配利润
2,039,979,140 元转以后分配。
2016 年 6 月 1 日，公司分别在《中国证券报》和《上海证券报》及上海证券交易所
网站（www.sse.com.cn）上刊登了公司 2015 年度分红派息实施公告。本次派息股权登
记日为 2016 年 6 月 7 日，除息日为 2016 年 6 月 8 日，红利发放日为 2016 年 6 月 8 日。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方
案或预案
金额单位：人民币元
分红年度合并 占合并报表中
每 10 股
每 10 股 每 10 股 现金分红的 报表中归属于 归属于上市公
派息数
分红年度 送红股数 转增数 数额 上市公司 司普通股股东
（元）
（股） （股） （含税） 普通股股东的 的净利润的
（含税）
净利润 比率(%)
2016 年 0 3.00 0 302,184,760 686,340,390 44.03%
2015 年 0 2.00 0 201,456,507 627,598,722 32.10%
2014 年 0 2.00 0 201,456,507 536,507,160 37.55%
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(三) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润
分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
不适用。
七、积极履行社会责任的工作情况
(一)上市公司扶贫工作情况
不适用。
(二)社会责任工作情况
公司在追求股东利益最大化的同时，还积极保护债权人和职工等相关方的合法权
益，以实际行动切实履行社会责任。
公司与智行基金会、国际奥比斯组织、宋庆龄基金会、北京太阳村等机构保持长期
合作关系。报告期内，公司再度携手专注于帮助视障儿童恢复视力的国际非盈利慈善机
构奥比斯，隆重举行了“国贸中心，心中国贸”慈善晚会及慈善义卖活动，将义卖募集
所得善款全部捐赠给国际奥比斯，用以支持医生培训项目以及帮助贫困视障儿童的救助
与治疗，为更多的贫困视障儿童带来光明与希望。公司连续第四年参与资助智行基金会，
举办了“2016 北京智行基金会夏令营国贸日活动”，帮助来自艾滋病高发地区贫困家庭
的儿童开拓视野，建立自信，树立理想。公司还通过其他多种形式，积极参与环境保护、
困难帮扶等方面的慈善活动。
与此同时，公司还特别重视节能减排工作，从节能宣传、精细化运行管理、节能环
保技术改造等方面，深挖节能降耗潜力，节能效果显著。
报告期内，公司完成了国贸三期污水处理、蓄能充电桩和冷冻站综合节能控制等一
批节能环保大项目改造任务。另外，公司成立了六个专业技术小组，集中研究节能环保
新技术课题和与经营、设备设施运行相关的技术创新课题。在保证服务品质的前提下，
公司因节能、节水成效显著，获得北京市发改委、北京市财政局颁发的“北京市 2016
年度能效领跑者”、北京市节水办颁发的“节水型企业”和朝阳区发改委颁发的“节能
示范点单位”称号等。
此外，公司还继续配合北京市政府在原国贸展厅及东写字楼区域实施地下国贸站轨
道交通、公交、步行等一体化项目建设工作，协助解决区域内交通换乘不便及拥堵问题。
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(三)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其子公司的环保情况说明
不适用。
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