中国国际贸易中心股份有限公司
2018 年度财务报表及审计报告
中国国际贸易中心股份有限公司
2018 年度财务报表及审计报告
页码
审计报告 1
2018 年度财务报表
合并及公司资产负债表 1
合并及公司利润表 2
合并及公司现金流量表 3
合并股东权益变动表 4
公司股东权益变动表 5
财务报表附注 6-74
补充资料 1
审计报告
普华永道中天审字(2019)第 10073 号
(第一页，共五页)
中国国际贸易中心股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
(一) 我们审计的内容
我们审计了中国国际贸易中心股份有限公司(以下简称“中国国贸”)的财务报表，
包括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度的合并及公司利润表、
合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
(二) 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了中国国贸 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及
公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，
我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中国国贸，并履行了职业道德
方面的其他责任。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事
项单独发表意见。
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三、 关键审计事项(续)
我们在审计中识别出的关键审计事项为中国国贸三期 B 阶段工程(以下简称“国
贸三期 B 阶段工程”) 成本暂估入账。
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
国贸三期 B 阶段工程成本暂估入账 我们对国贸三期 B 阶段工程成本暂估入
账执行了以下程序：
参见财务报表附注二、28 重要会计估计
和判断。
1. 评价并测试了与工程结算相关的关键
于以前年度，国贸三期 B 阶段工程已全 控制的有效性。
部达到预定可使用状态，由于当时尚未
完成竣工决算，管理层按照暂估值分别 2. 获取管理层对暂估成本的更新，询问
转入投资性房地产和固定资产。于 2018 管理层做出更新的原因和依据，评估了
年 12 月 31 日，国贸三期 B 阶段工程的 其更新会计估计方法的合理性。
竣工决算尚未最终完成。 3. 检查管理层以前年度对国贸三期 B 阶
管理层在对工程成本暂估入账金额做出 段工程成本做出的暂估金额和本年度实
估计时需要基于过往经验和施工过程中 际竣工决算金额的差异，评估了管理层
已发生的合同变更事项，对于存在变更 做出会计估计的准确性。
事项的已签订合同的实际完工金额做出 基于所实施的审计程序，我们发现管理
估计和判断。 层关于国贸三期 B 阶段工程暂估入账的
由于国贸三期 B 阶段工程的暂估入账金 金额估计能够被我们取得的相关证据所
额重大，且涉及重大的管理层估计，因 支持。
此，我们在审计中重点关注了该事项。
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四、 其他信息
中国国贸管理层对其他信息负责。其他信息包括中国国贸 2018 年年度报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任
何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑
其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎
存在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我
们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
中国国贸管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反
映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中国国贸的持续经营能力，披露与持续经
营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中国国贸、终止
运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中国国贸的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取
合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保
证按照审计准则执行的审计一定会发现存在的重大错报。错报可能由于舞弊或错误导
致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的
经济决策，则通常认为错报是重大的。
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六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由
于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现
由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对中国国贸持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定
性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报
告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情
况可能导致中国国贸不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公
允反映相关交易和事项。
(六) 就中国国贸中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对
合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承
担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层
沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施
(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披
露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面
后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙) ———————————
徐 涛 (项目合伙人)
中国上海市
2019 年 3 月 28 日 注册会计师
———————————
任小琛
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中国国际贸易中心股份有限公司
2018年12月31日合并及公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2018年12月31日 2017年12月31日 2017年1月1日 2018年12月31日 2017年12月31日 2017年1月1日
项目 附注
合并 合并 合并 公司 公司 公司
流动资产
货币资金 四.1 542,748,293 941,445,953 423,749,556 330,309,645 734,232,006 238,222,371
应收票据及应收账款 四.2, 十二.1 325,786,547 299,260,334 144,293,862 289,148,983 272,291,399 132,767,968
预付款项 四.3 27,664,880 23,124,796 27,480,442 18,892,417 16,792,214 23,033,575
其他应收款 四.4, 十二.2 13,174,653 10,164,420 11,072,440 9,286,737 7,573,607 6,168,852
存货 四.5 29,410,625 25,220,478 22,595,729 29,315,130 24,915,753 22,513,474
其他流动资产 四.6 15,606,192 8,349,117 5,418,005 15,606,192 8,349,117 5,725,214
流动资产合计 954,391,190 1,307,565,098 634,610,034 692,559,104 1,064,154,096 428,431,454
非流动资产
长期股权投资 四.7, 十二.3 12,948,766 8,450,054 7,171,763 31,829,279 27,950,054 26,671,763
投资性房地产 四.8 7,414,904,327 7,472,524,817 7,351,725,547 7,414,904,327 7,472,524,817 7,351,725,547
固定资产 四.9 1,971,583,513 2,094,500,717 1,096,222,426 1,967,194,938 2,089,997,003 1,093,128,484
在建工程 四.10 - 1,195,969 1,018,304,622 - 1,195,969 1,018,304,622
无形资产 四.11 525,747,847 541,211,021 856,120,814 525,747,847 541,211,021 856,120,814
长期待摊费用 四.12 136,619,861 155,844,257 172,918,999 136,619,861 155,844,257 172,918,999
递延所得税资产 四.13 63,634,920 56,829,412 57,055,192 63,496,511 56,722,362 56,784,747
其他非流动资产 四.14 12,897,375 27,897,952 14,341,541 12,897,375 27,897,952 14,341,541
非流动资产合计 10,138,336,609 10,358,454,199 10,573,860,904 10,152,690,138 10,373,343,435 10,589,996,517
资产总计 11,092,727,799 11,666,019,297 11,208,470,938 10,845,249,242 11,437,497,531 11,018,427,971
流动负债
应付票据及应付账款 四.15 22,975,665 31,501,340 23,901,596 19,755,756 22,075,895 14,573,012
预收款项 四.16 148,152,070 119,564,845 60,424,773 117,995,098 110,501,162 49,205,961
应付职工薪酬 四.17 91,654,945 84,346,042 70,198,113 75,970,320 70,235,409 58,990,387
应交税费 四.18 25,451,364 17,477,450 20,740,711 20,911,720 16,534,374 18,081,763
其他应付款 四.19 1,202,184,421 1,304,942,405 1,396,953,375 1,050,807,076 1,144,875,885 1,269,594,864
一年内到期的非流动负债 四.20 499,993,000 398,900,000 499,000,000 499,993,000 398,900,000 499,000,000
其他流动负债 四.21 - 499,622,218 499,061,111 - 499,622,218 499,061,111
流动负债合计 1,990,411,465 2,456,354,300 2,570,279,679 1,785,432,970 2,262,744,943 2,408,507,098
非流动负债
长期借款 四.22 2,180,000,000 2,240,000,000 2,103,736,440 2,180,000,000 2,240,000,000 2,103,736,440
应付债券 四.23 - 499,993,000 397,700,000 - 499,993,000 397,700,000
非流动负债合计 2,180,000,000 2,739,993,000 2,501,436,440 2,180,000,000 2,739,993,000 2,501,436,440
负债合计 4,170,411,465 5,196,347,300 5,071,716,119 3,965,432,970 5,002,737,943 4,909,943,538
股东权益
股本 四.24 1,007,282,534 1,007,282,534 1,007,282,534 1,007,282,534 1,007,282,534 1,007,282,534
资本公积 四.25 1,872,518,599 1,872,518,599 1,872,518,599 1,872,501,925 1,872,501,925 1,872,501,925
盈余公积 四.26 503,641,267 503,641,267 503,641,267 503,641,267 503,641,267 503,641,267
未分配利润 四.27 3,536,406,191 3,084,085,283 2,751,463,328 3,496,390,546 3,051,333,862 2,725,058,707
归属于母公司股东权益合计 6,919,848,591 6,467,527,683 6,134,905,728 6,879,816,272 6,434,759,588 6,108,484,433
少数股东权益 2,467,743 2,144,314 1,849,091 - - -
股东权益合计 6,922,316,334 6,469,671,997 6,136,754,819 6,879,816,272 6,434,759,588 6,108,484,433
负债及股东权益总计 11,092,727,799 11,666,019,297 11,208,470,938 10,845,249,242 11,437,497,531 11,018,427,971
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人： 林明志 主管会计工作负责人： 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2018年度合并及公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2018年度 2017年度 2018年度 2017年度
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
一、营业收入 四.28, 十二.4 3,170,768,175 2,766,461,106 2,946,092,022 2,554,815,521
减： 营业成本 四.28, 十二.4 (1,535,997,723) (1,339,596,670) (1,335,493,915) (1,149,092,927)
税金及附加 四.29 (287,719,298) (261,544,875) (286,717,709) (260,852,769)
销售费用 四.30 (86,961,905) (94,773,690) (87,576,598) (95,339,259)
管理费用 四.31 (86,001,361) (110,857,220) (86,524,902) (111,437,669)
财务费用 四.32 (144,576,023) (141,557,891) (144,834,934) (141,813,663)
其中：利息费用 145,025,415 142,136,399 145,025,415 142,136,399
利息收入 4,873,611 4,316,456 4,563,727 4,029,100
加： 其他收益 四.34 20,683,952 410,706 20,149,088 410,706
投资收益 四.35, 十二.5 11,226,612 8,667,907 21,455,730 17,402,742
其中：对联营企业的投资收益 3,598,712 1,278,291 3,879,225 1,278,291
二、营业利润 1,061,422,429 827,209,373 1,046,548,782 814,092,682
加： 营业外收入 四.36 16,104,691 26,347,140 16,043,512 26,267,804
减： 营业外支出 四.37 (41,723,955) (4,552,777) (41,704,727) (4,548,158)
三、利润总额 1,035,803,165 849,003,736 1,020,887,567 835,812,328
减： 所得税费用 四.38 (260,328,417) (213,401,798) (253,500,472) (207,352,413)
四、净利润 775,474,748 635,601,938 767,387,095 628,459,915
按经营持续性分类
持续经营净利润 775,474,748 635,601,938 767,387,095 628,459,915
按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润 774,651,319 634,806,715 767,387,095 628,459,915
少数股东损益 823,429 795,223 - -
五、每股收益
基本和稀释每股收益 四.39 0.77 0.63 - -
六、其他综合收益 - - - -
七、综合收益总额 775,474,748 635,601,938 767,387,095 628,459,915
归属于母公司股东的综合收益总额 774,651,319 634,806,715 767,387,095 628,459,915
归属于少数股东的综合收益总额 823,429 795,223 - -
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人： 林明志 主管会计工作负责人： 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2018年度合并及公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2018年度 2017年度 2018年度 2017年度
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 3,359,094,999 2,825,820,325 3,113,986,463 2,630,553,313
收到其他与经营活动有关的现金 四.40(1) 84,040,168 139,416,718 59,577,979 105,939,835
经营活动现金流入小计 3,443,135,167 2,965,237,043 3,173,564,442 2,736,493,148
购买商品、接受劳务支付的现金 (638,336,904) (539,634,736) (542,609,724) (467,579,079)
支付给职工以及为职工支付的现金 (419,508,293) (372,755,533) (306,798,083) (271,128,281)
支付的各项税费 (672,285,201) (578,698,721) (646,085,829) (548,484,395)
支付其他与经营活动有关的现金 四.40(2) (268,495,227) (268,651,699) (266,797,279) (265,321,525)
经营活动现金流出小计 (1,998,625,625) (1,759,740,689) (1,762,290,915) (1,552,513,280)
经营活动产生的现金流量净额 四.41(1) 1,444,509,542 1,205,496,354 1,411,273,527 1,183,979,868
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 四.35(1) 1,605,000,000 1,996,000,000 1,450,000,000 1,750,000,000
取得投资收益所收到的现金 - - 10,500,000 9,500,000
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 866,619 142,423 858,618 142,207
收到其他与投资活动有关的现金 四.40(3) 7,627,900 7,389,616 7,076,506 6,624,451
投资活动现金流入小计 1,613,494,519 2,003,532,039 1,468,435,124 1,766,266,658
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 (387,429,724) (381,072,559) (386,206,961) (379,130,507)
投资支付的现金 四.35(1) (1,605,900,000) (1,996,000,000) (1,450,000,000) (1,750,000,000)
投资活动现金流出小计 (1,993,329,724) (2,377,072,559) (1,836,206,961) (2,129,130,507)
投资活动产生的现金流量净额 (379,835,205) (373,540,520) (367,771,837) (362,863,849)
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金 - 331,344,360 - 331,344,360
发行债券收到的现金 - 498,500,000 - 498,500,000
筹资活动现金流入小计 - 829,844,360 - 829,844,360
偿还债务支付的现金 (960,000,000) (695,087,799) (960,000,000) (695,087,799)
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 (488,089,374) (460,216,505) (487,589,374) (459,716,505)
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 (500,000) (500,000) - -
筹资活动现金流出小计 (1,448,089,374) (1,155,304,304) (1,447,589,374) (1,154,804,304)
筹资活动产生的现金流量净额 (1,448,089,374) (325,459,944) (1,447,589,374) (324,959,944)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 165,323 (146,440) 165,323 (146,440)
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额 四.41(2) (383,249,714) 506,349,450 (403,922,361) 496,009,635
加：期初现金及现金等价物余额 822,919,494 316,570,044 734,232,006 238,222,371
六、期末现金及现金等价物余额 四.1,41(3) 439,669,780 822,919,494 330,309,645 734,232,006
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人： 林明志 主管会计工作负责人： 林南春 会计机构负责人：陈峰
-3-
中国国际贸易中心股份有限公司
2018年度合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
归属于母公司股东权益
项目 附注 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润
2017年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,518,599 503,641,267 2,751,463,328 1,849,091 6,136,754,819
2017年度增减变动额
净利润 - - - 634,806,715 795,223 635,601,938
利润分配
对股东的分配 四.27 - - - (302,184,760) (500,000) (302,684,760)
2017年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,518,599 503,641,267 3,084,085,283 2,144,314 6,469,671,997
2018年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,518,599 503,641,267 3,084,085,283 2,144,314 6,469,671,997
2018年度增减变动额
净利润 - - - 774,651,319 823,429 775,474,748
利润分配
对股东的分配 四.27 - - - (322,330,411) (500,000) (322,830,411)
2018年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,518,599 503,641,267 3,536,406,191 2,467,743 6,922,316,334
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人： 林明志 主管会计工作负责人： 林南春 会计机构负责人：陈峰
-4-
中国国际贸易中心股份有限公司
2018年度公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
2017年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 2,725,058,707 6,108,484,433
2017年度增减变动额
净利润 - - - 628,459,915 628,459,915
利润分配
对股东的分配 四.27 - - - (302,184,760) (302,184,760)
2017年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 3,051,333,862 6,434,759,588
2018年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 3,051,333,862 6,434,759,588
2018年度增减变动额
净利润 - - - 767,387,095 767,387,095
利润分配
对股东的分配 四.27 - - - (322,330,411) (322,330,411)
2018年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 3,496,390,546 6,879,816,272
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人： 林明志 主管会计工作负责人： 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
中国国际贸易中心股份有限公司(以下称“本公司”)是经原国家体改委体改生
【1997】第 161 号文批准，由中国国际贸易中心有限公司(以下称“国贸有
限公司”) 于 1997 年 10 月 15 日独家发起设立的股份有限公司。本公司设立
时总股本为 640,000,000 股，每股面值为 1 元。
国贸有限公司是于 1985 年 2 月 12 日成立的中外合资经营企业，中外合资双
方分别为中国世贸投资有限公司和嘉里兴业有限公司(一家于香港注册的公
司)，双方权益各占 50%。
本公司于 1999 年向社会公开发售人民币普通股(A 股)160,000,000 股，并收
到募集资金净额 854,240,000 元，其中股本为 160,000,000 元，计入资本公
积的股本溢价为 694,240,000 元。收到募集资金后，本公司的总股本为
800,000,000 元。
2006 年 10 月 30 日，本公司完成向国贸有限公司非公开发行人民币普通股
(A 股)207,282,534 股。国贸有限公司以其持有的对本公司 1,210,530,000 元
债 权 全 额 认 购 ， 从 而 本 公 司 股 本 增 加 207,282,534 元 ， 资 本 公 积 增 加
1,000,927,182 元。至此，本公司的总股本为 1,007,282,534 元。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)注册地及总部地址位于中华人民共和
国北京市，主要经营业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等。
2018 年度，纳入合并范围的主要子公司详见附注五.1。
本财务报表由本公司董事会于 2019 年 3 月 28 日批准报出。
-6-
中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计
本集团根据经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏
账准备的计提方法(附注二.9)、存货的计价方法(附注二.10)、投资性房地产、
固定资产折旧和无形资产摊销(附注二.13、14、17)、投资性房地产的计量模
式(附注二.13)、收入的确认时点(附注二.23)等。
本集团在运用会计政策时所采用的重要会计估计和关键判断详见附注二.28。
1 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准
则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准
则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
本集团截至 2018 年 12 月 31 日止的流动负债超过流动资产 1,036,020,275
元(公司财务报表 1,092,873,866 元)。
本公司管理层综合考虑了本集团从经营活动中持续取得的净现金流入，认为
本集团可以继续获取足够的现金流入，以保证经营以及偿还到期债务所需的
资金。基于以上所述，本公司董事会确信本集团不存在重大流动性风险，并
将会持续经营，所以继续以持续经营为基础编制本年度财务报表。
2 遵循企业会计准则的声明
本公司 2018 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
本公司 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公
司经营成果和现金流量等有关信息。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
3 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4 记账本位币
记账本位币为人民币。
5 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部
分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额
在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定
不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。
6 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
-8-
中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
7 外币交易
外币交易按交易发生日即期汇率的近似汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民
币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇
兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历
史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇
率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
8 金融工具
(1) 金融资产
(a) 金融资产分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类
取决于本集团对金融资产的持有意图和持有能力。本集团的金融资产包括应
收款项和可供出售金融资产。
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融
资产。
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以
及未被划分为其他类的金融资产。自资产负债表日起一年内(含一年)将出售
的可供出售金融资产在资产负债表中列示为其他流动资产。
(b) 确认和计量
金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内
确认。相关交易费用计入初始确认金额。
可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且
其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收款项采用实
际利率法，以摊余成本计量。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(1) 金融资产(续)
(b) 确认和计量(续)
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公
允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益
的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按
实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与可供出售权益工具
投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。
(c) 金融资产减值
本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表
明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、
对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠
计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发
生的未来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因
公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失
的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失
后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益；对已确
认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入股东权
益。
(d) 金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量
的合同权利终止；(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有
转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该
金融资产控制。金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接
计入股东权益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(2) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债和其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款
项、借款及应付债券等。
应付款项包括应付票据及应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计
量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用
实际利率法按摊余成本进行后续计量。
金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但
自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负
债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务
已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当
期损益。
(3) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择
与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取
得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
9 应收款项
应收款项包括应收票据及应收账款、其他应收款等。本集团对外出租办公场
所、公寓、商场以及酒店经营等形成的应收账款，按从承租方或劳务接受方
应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额。
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
9 应收款项(续)
本集团对所有应收款项无论金额大小，均单独进行减值测试。当存在客观证
据表明本集团将无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面
价值的差额进行计提。
10 存货
(1) 分类
存货包括维修材料以及酒店营业物料等，按成本与可变现净值孰低计量。
(2) 发出存货的计价方法
维修材料和酒店营业物料发出时的成本按加权平均法核算，低值易耗品在领
用时采用一次转销法进行摊销。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
活动中，以存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额确
定。
(4) 本集团的存货盘点制度为：酒店营业物料采用实地盘存制，其他存货采用永
续盘存制。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
11 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对联营企业的
长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位；联营企业是指本集团能够
对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合
并财务报表时按权益法调整后进行合并；对联营企业投资采用权益法核算。
(1) 投资成本确定
对于以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投
资成本。
(2) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
- 13 -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
11 长期股权投资(续)
(2) 后续计量及损益确认方法(续)
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的
净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续
确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分
配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的
内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础
上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产
减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(3) 确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有
可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4) 长期股权投资减值
对子公司、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额(附注二.19)。
12 共同经营
本公司与国贸有限公司共同投资建设及经营国贸二期，双方的投资分别占该
共同控制资产投资总额的 70%及 30%。
本公司按照出资比例在财务报表中确认共同控制资产中本公司享有的资产及
承担的负债份额，以及共同控制资产产生的应由本公司享有的收入和承担的
费用。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
13 投资性房地产
投资性房地产包括以出租为目的的房屋建筑物及其改良、装修、土地使用
权、不可分割的机器设备、电子设备以及正在建造或开发过程中将来用于出
租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相
关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房
地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命
及净残值率计提折旧(摊销)。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年
折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 31-48 年 10% 1.88%-2.90%
土地使用权 36-42 年 - 2.38%-2.78%
房屋及建筑物改良 15 年 10% 6%
房屋及建筑物装修 2-10 年 - 10%-50%
机器设备 15 年 10% 6%
电子设备 5年 - 20%
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度
终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金
额(附注二.19)。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，
自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
14 固定资产
(1) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋建筑物及其装修、机器设备、运输设备、家具装置及设备
和电子设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量
时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；对其他的固定资产修理费用等后续支出于发生时计入当期损益。
(2) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用
寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备
后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 36-42 年 10% 2.14%-2.50%
房屋及建筑物装修 10 年 - 10%
机器设备 15 年 10% 6%
运输设备 5年 10% 18%
家具装置及设备 5年 0-10% 18%-20%
电子设备 5年 0-10% 18%-20%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
(3) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.19)。
(4) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
15 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开
始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至
可收回金额(附注二.19)。
16 借款费用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可
使用状态之资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使
资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入
该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生
的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际
发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超
过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。
17 无形资产
无形资产为国贸三期的土地使用权，以成本进行初始计量。土地使用权按实
际使用年限 46 年平均摊销。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行
复核并作适当调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.19)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
18 长期待摊费用
长期待摊费用包括国贸三期配套市政工程费、国贸二期拆迁费及其他已经发
生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计
受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
19 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值
迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价
值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回
金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
20 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利及辞退福利等。
(1) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、补充医疗保险等。本集
团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
20 职工薪酬(续)
(2) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计
划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职
后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报
告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险、补充养老
保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保
险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社
会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保
障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的
会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
(3) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或
裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早
日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损
益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为流动负债。
21 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
22 预计负债
因对外提供担保、未决诉讼等事项形成的现时义务，当履行该义务很可能导
致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因
随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确
认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的最佳估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为流动负债。
23 收入确认
收入的金额按照本集团在日常经营活动中出租办公场所、公寓、商场及酒店
经营，以及对外提供物业管理等服务时，已收或应收合同或协议价款的公允
价值确定。
与交易相关的经济利益很可能流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足
下列各项经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：
(1) 让渡资产使用权
固定租金的经营租赁收入根据合同约定按照直线法在租赁期内确认。提供免
租期的，将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，
并确认租金收入。浮动租金的经营租赁收入根据合同约定方法计算的当期应
收租金确认。
利息收入按照存款的时间，采用实际利率计算确定。
(2) 提供劳务
收入在劳务已提供，并且与收入有关的成本能够可靠地计量时予以确认。
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24 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府
补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长
期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助
之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益；与收益相关的政
府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本，用于补
偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用，与日常活动
无关的政府补助计入营业外收支。
25 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所
得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负
债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的
未来很可能不会转回。对与子公司和联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，当暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
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25 递延所得税资产和递延所得税负债(续)
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列
示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳
税主体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的
法定权利。
26 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他
的租赁为经营租赁。本集团无融资租赁。
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
27 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以
经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在
日常活动中产生收入和发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分
的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成
部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分
部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
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28 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
下列重要会计估计及关键假设存在很可能导致下一个会计年度资产和负债的
账面价值出现重大调整的风险：
(1) 在建工程转固
国贸三期 B 阶段工程已于 2017 年 4 月 20 日达到预定可使用状态，由于尚未
完成竣工决算，本集团按照暂估值分别转入投资性房地产和固定资产。本集
团在对工程成本暂估入账金额做出估计时需要基于过往经验和施工过程中已
发生的合同变更事项，对于存在变更事项的已签订合同的实际完工金额做出
估计和判断。如果未来最终的工程决算结果和暂估入账金额不同，将对固定
资产和投资性房地产的入账金额进行调整。
(2) 投资性房地产及固定资产折旧年限
本集团主要业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等，在决定投资性
房地产及固定资产的折旧(摊销)年限时，需要作出重大判断。
本集团对所持有的投资性房地产及固定资产，根据其性质和使用情况，以及
在使用过程中所处经济环境、技术环境和其他环境的变化等，预计其使用寿
命。
(3) 所得税
本集团在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在一定不确
定性。本集团在计提所得税费用时，需要作出重大判断。如果税务事项的最
终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间
的所得税费用和递延所得税的金额产生影响。
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29 重要会计政策变更
财政部于 2018 年颁布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报
表格式的通知》(财会【2018】15 号)及其解读，本集团已按照上述通知编制
2018 年度的财务报表，比较财务报表已相应调整，对财务报表的影响列示
如下：
(a) 对合并资产负债表及利润表的影响列示如下：
会计政策变更的内容和原 受影响的报表 影响金额
因 项目名称
2017 年 2017 年
12 月 31 日 1月1日
本集团将应收账款计入应 应收账款 (299,260,334) (144,293,862)
收票据及应收账款项目。 应收票据及应
收账款 299,260,334 144,293,862
本集团将应付账款计入应 应付账款 (31,501,340) (23,901,596)
付票据及应付账款项目。 应付票据及应
付账款 31,501,340 23,901,596
本集团将应付利息和其他 应付利息 (26,853,228) (17,002,524)
应付款合并计入其他应付
款项目。 其他应付款 26,853,228 17,002,524
(b) 对公司资产负债表及利润表的影响列示如下：
会计政策变更的内容和原 受影响的报表 影响金额
因 项目名称
2017 年 2017 年
12 月 31 日 1月1日
本公司将应收账款计入应 应收账款 (272,291,399) (132,767,968)
收票据及应收账款项目。 应收票据及应
收账款 272,291,399 132,767,968
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29 重要会计政策变更(续)
(b) 对公司资产负债表及利润表的影响列示如下(续)：
会计政策变更的内容和原 受影响的报表 影响金额
因 项目名称
2017 年 2017 年
12 月 31 日 1月1日
本公司将应付账款计入应 应付账款 (22,075,895) (14,573,012)
付票据及应付账款项目。 应付票据及应
付账款 22,075,895 14,573,012
本公司将应付利息和其他 应付利息 (26,853,228) (17,002,524)
应付款合并计入其他应付
款项目。 其他应付款 26,853,228 17,002,524
三 税项
本集团本报告期适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 税率 计税依据
企业所得税 25% 应纳税所得额
增值税(a) 3%-17% 应纳税增值额(应纳税额按应纳税
销售额乘以适用税率扣除当期
允许抵扣的进项税后的余额计
算)
城市维护建设税 7% 缴纳的增值税税额
教育费附加 3% 缴纳的增值税税额
地方教育费附加 2% 缴纳的增值税税额
房产税 1.2%及 12% 应税房产原值的 70%及租金收入
土地使用税 30 元/平方米/年 实际占用的土地面积
(a) 根 据 财 政 部 、 国 家 税 务 总 局 《 关 于 调 整 增 值 税 税 率 的 通 知 》 ( 财 税
【2018】32 号)的相关规定，自 2018 年 5 月 1 日起，本集团增值税应税销
售行为原适用 17%和 11%税率的，税率分别调整为 16%和 10%。
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四 合并财务报表项目附注
1 货币资金
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
库存现金 1,215,495 1,222,151
银行存款 541,532,798 940,223,802
合计 542,748,293 941,445,953
于 2018 年 12 月 31 日，银行存款中受限资金余额为 103,078,513 元(2017 年
12 月 31 日：118,526,459 元)，其性质为物业管理项目代管款项。
2 应收票据及应收账款
应收账款
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
应收账款 325,786,547 299,260,334
减：坏账准备 - -
净额 325,786,547 299,260,334
(1) 应收账款账龄分析如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
一年以内 325,376,547 298,891,899
一到二年 410,000 368,435
合计 325,786,547 299,260,334
于 2018 年 12 月 31 日，应收账款 50,160,377 元 (2017 年 12 月 31 日﹕
46,818,438 元)已逾期，基于对客户财务状况及过往信用记录的分析，未单独计
提减值准备。这部分应收账款的逾期账龄分析如下﹕
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
一年以内 49,750,377 46,450,003
一到二年 410,000 368,435
合计 50,160,377 46,818,438
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四 合并财务报表项目附注(续)
2 应收票据及应收账款(续)
(2) 应收账款按类别分析如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
占总额 计提 占总额 计提
金额 金额 金额 金额
比例 比例 比例 比例
单独计提
坏账准备 325,786,547 100% - - 299,260,334 100% - -
(3) 本年度本集团无实际核销的应收账款(2017 年度：无)。
(4) 本年度不存在收回或转回以前年度计提的坏账准备(2017 年度：无)。
(5) 2018 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
余额 坏账准备 占应收账款
金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 26,683,009 - 8%
(6) 本年度本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2017 年度：无)。
3 预付款项
(1) 预付款项账龄分析如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
金额 占总额比例 金额 占总额比例
一年以内 27,664,880 100% 21,526,119 93%
一到二年 - - 1,598,677 7%
合计 27,664,880 100% 23,124,796 100%
(2) 2018 年 12 月 31 日，按预付对象归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：
占预付款项
金额
总额比例
余额前五名的预付款项总额 15,271,635 55%
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四 合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
应收履约保证金 2,565,000 1,360,000
其他 10,609,653 8,804,420
合计 13,174,653 10,164,420
减：坏账准备 - -
净额 13,174,653 10,164,420
(1) 其他应收款账龄分析如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
一年以内 6,664,591 5,529,456
一到二年 2,439,098 3,500,694
二到三年 3,436,694 575,074
三年以上(i) 634,270 559,196
合计 13,174,653 10,164,420
(i) 于 2018 年 12 月 31 日，其他应收款中款项 622,224 元，为本集团根据《关于按房改
政策出售住房售房款存储使用等有关问题的通知》(京房改办[2007]4 号)要求，将按
房改房政策出售住房的售房款全额存储于北京市住房资金管理中心，并进行专户存
储，专项使用，所有权不变。
(2) 其他应收款按类别分析如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
单独计提
坏账准备 13,174,653 100% - - 10,164,420 100% - -
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4 其他应收款(续)
(3) 2018 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
公司名称 性质 余额 账龄 占其他应收款 坏账
余额总额比例 准备
第一名 应收款 7,157,200 三年以内 54% -
第二名 保证金 1,000,000 一年以内 8% -
第三名 暂存款 622,224 两年以上 5% -
第四名 保证金 610,000 一年以内 5% -
第五名 保证金 600,000 一年以内 4% -
合计 9,989,424 76% -
(4) 本年度本集团无实际核销的其他应收款(2017 年度：无)。
(5) 本年度不存在收回或转回以前年度计提的坏账准备(2017 年度：无)。
5 存货
存货分类如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
账面余额 存货跌 账面价值 账面余额 存货跌 账面价值
价准备 价准备
维修材料 16,930,334 - 16,930,334 14,523,024 - 14,523,024
酒店营业物料 12,040,775 - 12,040,775 10,226,649 - 10,226,649
其他 439,516 - 439,516 470,805 - 470,805
合计 29,410,625 - 29,410,625 25,220,478 - 25,220,478
6 其他流动资产
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
待抵扣进项税额 15,606,192 8,349,117
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7 长期股权投资
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
联营企业 12,948,766 8,450,054
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 12,948,766 8,450,054
- 30 -
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
7 长期股权投资(续)
(a) 联营企业
本年增减变动
2017 年 增加或 按权益法 其他综合 其他权 宣告分派 计提 其他 2018 年 减值准备
12 月 31 日 减少投资 调整的净损益 收益调整 益变动 的现金股利 减值准备 12 月 31 日 年末余额
北京时代网星科技有限公司
(以下称“时代网星”) 8,450,054 - 3,879,225 - - - - - 12,329,279 -
北京力创智慧科技有限公司
(以下称“力创智慧”) - 900,000 (280,513) - - - - - 619,487 -
合计 8,450,054 900,000 3,598,712 - - - - - 12,948,766 -
在联营企业中的权益相关信息见附注五.2。
- 31 -
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
8 投资性房地产
在建 房屋及建筑物 土地使用权 房屋及建筑物 房屋及建筑物 机器设备 电子设备 合计
投资性房地产(i) 改良 装修
原价
2017 年 12 月 31 日 407,924,011 6,089,380,056 1,464,616,789 82,054,443 649,353,764 1,864,588,621 180,403,366 10,738,321,050
本年增加
转入 - 270,255,136 - - 27,428,946 97,133,894 14,360,255 409,178,231
购置 202,066,541 - - - 49,054,774 11,332,379 25,951,130 288,404,824
本年减少
转出 (417,084,419) - - - - - - (417,084,419)
处置及报废 - (40,359,698) - (306,675) (149,615,506) (126,199,104) (2,166,958) (318,647,941)
2018 年 12 月 31 日 192,906,133 6,319,275,494 1,464,616,789 81,747,768 576,221,978 1,846,855,790 218,547,793 10,700,171,745
累计折旧
2017 年 12 月 31 日 - (1,489,198,449) (165,273,397) (73,849,023) (406,182,823) (1,026,637,867) (104,654,674) (3,265,796,233)
本年增加
计提 - (125,322,884) (37,124,098) - (49,585,900) (65,453,341) (22,198,759) (299,684,982)
本年减少
处置及报废 - 17,600,909 - 276,014 149,574,673 110,627,243 2,134,958 280,213,797
2018 年 12 月 31 日 - (1,596,920,424) (202,397,495) (73,573,009) (306,194,050) (981,463,965) (124,718,475) (3,285,267,418)
账面价值
2017 年 12 月 31 日 407,924,011 4,600,181,607 1,299,343,392 8,205,420 243,170,941 837,950,754 75,748,692 7,472,524,817
2018 年 12 月 31 日 192,906,133 4,722,355,070 1,262,219,294 8,174,759 270,027,928 865,391,825 93,829,318 7,414,904,327
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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8 投资性房地产(续)
(i) 本集团对国贸公寓进行改建，对改建工程中预计将用于出租部分的相关成本
在投资性房地产核算。
2018 年度，投资性房地产计提的折旧金额为 299,684,982 元(2017 年度：
275,241,240 元)，未计提减值准备(2017 年度：无)。
2018 年度，资本化计入投资性房地产的借款费用为 6,870,725 元(2017 年
度 ：14,939,470 元 )。用于确定资本化金额的资本 化率为年利率 4.41%
(2017 年度：4.41%-4.60%)。
本公司与中国建设银行股份有限公司(以下称“建行”)北京国贸支行签订合
同，以国贸三期 A 阶段的房屋建筑物、设备以及对应的土地使用权作为 29.7
亿元长期借款授信额度(其中包括人民币 28.3 亿元及美元 2 千万元)的抵押
物。2018 年 12 月 31 日，投资性房地产中包含的上述抵押物账面价值约为
2,699,516,145 元(原价 3,702,923,932 元)(2017 年 12 月 31 日：账面价值约
为 2,804,295,163 元(原价 3,694,521,136 元))(附注四.22)。
本公司与以建行北京华贸支行作为牵头行及代理行的银团签订合同，以国贸
三期 B 阶段房屋建筑物、设备以及对应的土地使用权作为 28 亿元长期借款
授信额度的抵押物。2018 年 12 月 31 日，投资性房地产中包含的上述抵押
物账面价值为 2,743,074,986 元(原价 2,961,327,609 元)(2017 年 12 月 31
日：2,846,016,976 元(原价 2,948,500,156 元))(附注四.22)。
2018 年度，本集团报废了账面价值 38,434,144 元(原价 318,647,941 元)的
投资性房地产，账面价值 2,923,291 元(原价 71,133,431 元)的固定资产(附注
四.9)，报废净损失合计为 40,490,816 元(附注四.36、37)。
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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9 固定资产
房屋及建筑物 房屋及建筑物装修 机器设备 运输设备 家具装置及设备 电子设备 合计
原价
2017 年 12 月 31 日 1,581,191,551 360,202,874 439,564,803 5,020,764 263,543,058 262,680,678 2,912,203,728
本年增加
转入 - - - - 4,533,845 - 4,533,845
购置 - - - 422,983 10,909,658 3,240,157 14,572,798
本年减少
处置及报废 - - (1,062,764) (147,309) (31,015,057) (38,908,301) (71,133,431)
2018 年 12 月 31 日 1,581,191,551 360,202,874 438,502,039 5,296,438 247,971,504 227,012,534 2,860,176,940
累计折旧
2017 年 12 月 31 日 (154,078,668) (164,179,047) (128,875,816) (3,668,207) (178,261,162) (188,640,111) (817,703,011)
本年增加
计提 (36,256,973) (35,971,556) (26,369,276) (398,311) (21,453,213) (18,651,227) (139,100,556)
本年减少
处置及报废 - - 524,491 132,579 29,750,645 37,802,425 68,210,140
2018 年 12 月 31 日 (190,335,641) (200,150,603) (154,720,601) (3,933,939) (169,963,730) (169,488,913) (888,593,427)
账面价值
2017 年 12 月 31 日 1,427,112,883 196,023,827 310,688,987 1,352,557 85,281,896 74,040,567 2,094,500,717
2018 年 12 月 31 日 1,390,855,910 160,052,271 283,781,438 1,362,499 78,007,774 57,523,621 1,971,583,513
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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9 固定资产(续)
2018 年度，固定资产计提的折旧金额为 139,100,556 元(2017 年度：
115,928,038 元)，其中计入成本费用及在建投资性房地产等的折旧金额
分别为 139,001,385 元及 99,171 元(2017 年度：成本费用 115,869,592
元及在建工程 58,446 元)。
2018 年度，由在建投资性房地产转入固定资产的原价为 4,533,845 元
(2017 年度：1,061,897,920 元)。
本公司与建行北京国贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的房屋建筑
物、设备以及对应的土地使用权作为 29.7 亿元长期借款授信额度(其中
包括人民币 28.3 亿元及美元 2 千万元)的抵押物。2018 年 12 月 31 日，
固 定 资 产 中 包 含 的 上 述 抵 押 物 账 面 价 值 约 为 778,991,399 元 ( 原 价
1,384,586,284 元)(2017 年 12 月 31 日：账面价值约为 833,117,217 元
(原价 1,386,228,618 元))(附注四.22)。
本公司与以建行北京华贸支行作为牵头行及代理行的银团签订合同，以
国贸三期 B 阶段房屋建筑物、设备以及对应的土地使用权作为 28 亿元
长期借款授信额度的抵押物。2018 年 12 月 31 日，固定资产中包含的上
述抵押物账面价值为 965,614,768 元(原价 1,069,759,353 元)(2017 年
12 月 31 日：1,027,607,855 元(原价 1,069,665,053 元))(附注四.22)。
(a) 未办妥产权证书的固定资产及投资性房地产
账面原价 未办妥产权证书原因
房屋、建筑物 2,817,350,268 待相关部门审批
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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10 在建工程
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
账面 减值 账面 账面 减值 账面
余额 准备 价值 余额 准备 价值
酒店改造项目 - - - 1,195,969 - 1,195,969
(1) 本年度本集团终止了酒店改造项目，前期支出不再资本化。
(2) 本年度本集团无新增或减少的在建工程减值准备(2017 年度：无)。
11 无形资产
土地使用权
原价
2017 年 12 月 31 日 606,581,451
本年增加 -
转出 -
2018 年 12 月 31 日 606,581,451
累计摊销
2017 年 12 月 31 日 (65,370,430)
计提 (15,463,174)
转出 -
2018 年 12 月 31 日 (80,833,604)
账面价值
2017 年 12 月 31 日 541,211,021
2018 年 12 月 31 日 525,747,847
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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11 无形资产(续)
2018 年度，无形资产的摊销金额为 15,463,174 元(2017 年度：18,299,654 元) ，
其中计入成本费用及在建工程的摊销金额分别为 15,463,174 元及 0 元(2017 年
度：13,061,865 元及 5,237,789 元)。
本公司与建行北京国贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的房屋建筑物、设备以及
对应的土地使用权作为 29.7 亿元长期借款授信额度(其中包括人民币 28.3 亿元及
美元 2 千万元)的抵押物。2018 年度，无形资产中包含的上述抵押物账面价值约为
222,214,571 元 (原价 276,678,936 元 )(2017 年 12 月 31 日：账面价值约为
228,750,295 元(原价 276,678,936 元))(附注四.22)。
本公司与以建行北京华贸支行作为牵头行及代理行的银团签订合同，以国贸三期 B
阶段房屋建筑物、设备以及对应的土地使用权作为 28 亿元长期借款授信额度的抵
押 物 。 2018 年 12 月 31 日 ， 无 形 资 产 中 包 含 的 上 述 抵 押 物 账 面 价 值 为
244,933,486 元(原价 256,940,031 元)(2017 年 12 月 31 日：252,137,413 元(原价
256,940,031 元))(附注四.22)。
2018 年 12 月 31 日，无未办妥产权证的土地使用权(2017 年 12 月 31 日：无)。
12 长期待摊费用
2017 年 本年增加 本年摊销 2018 年
12 月 31 日 12 月 31 日
国贸二期拆迁费 92,853,609 - (3,106,020) 89,747,589
国贸三期 A 阶段
市政工程 46,987,786 - (17,568,036) 29,419,750
国贸三期 B 阶段
市政工程 16,002,862 - (1,782,168) 14,220,694
国贸东楼市政工
程 - 3,372,343 (140,515) 3,231,828
合计 155,844,257 3,372,343 (22,596,739) 136,619,861
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2018 年度
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13 递延所得税资产
(1) 未经抵销的递延所得税资产
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
长期资产报废 162,773,574 40,693,393 139,016,902 34,754,225
预提费用 55,928,836 13,982,209 54,007,394 13,501,849
应付职工薪酬 18,403,721 4,600,930 16,347,228 4,086,807
建设中断期利息
支出费用化 17,383,102 4,345,776 17,895,676 4,473,919
其他 50,449 12,612 50,449 12,612
合计 254,539,682 63,634,920 227,317,649 56,829,412
其中：
预计于一年内
(含一年)转
回的金额 19,820,460 17,716,799
预计于一年后
转回的金额 43,814,460 39,112,613
本年度本集团无互抵的递延所得税资产和递延所得税负债 (2017 年度：无)。
本年度本集团无未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损(2017 年
度：无)。
14 其他非流动资产
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
预付工程款 12,897,375 27,897,952
其他非流动资产余额为预付款项中未来将形成长期资产的部分。
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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15 应付票据及应付账款
应付账款
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
酒店物资采购款 18,226,478 19,932,396
合办展分成款 3,219,909 9,425,445
其他 1,529,278 2,143,499
合计 22,975,665 31,501,340
(1) 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 58,200 元(2017 年 12 月 31
日：5,918,007 元)，主要为应付酒店物资采购款，上述款项预计将于一年以内
支付。
16 预收款项
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
预收租金及定金 117,995,098 110,501,162
预收场租及展位费 3,994,908 1,298,063
预收物业管理费 26,162,064 7,765,620
合计 148,152,070 119,564,845
(1) 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 9,519,945 元 (2017 年 12 月
31 日：11,411,811 元)，主要为酒店预收定金以及写字楼、商场等物业预收租
金。
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17 应付职工薪酬
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
应付短期薪酬(1) 88,843,455 81,678,267
应付设定提存计划(2) 2,811,490 2,667,775
合计 91,654,945 84,346,042
(1) 短期薪酬
2017 年 2018 年
本年增加 本年减少
12 月 31 日 12 月 31 日
工资、奖金、津贴
和补贴 63,823,012 298,618,746 (293,506,922) 68,934,836
职工福利费 - 15,725,279 (15,725,279) -
社会保险费 1,448,047 22,534,774 (22,480,924) 1,501,897
其中：医疗保险费 1,282,964 20,127,570 (20,049,709) 1,360,825
工伤保险费 70,268 808,910 (838,631) 40,547
生育保险费 94,815 1,598,294 (1,592,584) 100,525
住房公积金 2,349 22,787,406 (22,786,755) 3,000
工会经费和职工教
育经费 16,404,859 10,096,905 (8,098,042) 18,403,722
补充医疗保险 - 2,180,925 (2,180,925) -
合计 81,678,267 371,944,035 (364,778,847) 88,843,455
(2) 设定提存计划
2017 年 2018 年
本年增加 本年减少
12 月 31 日 12 月 31 日
基本养老保险 2,568,373 37,735,037 (37,596,709) 2,706,701
失业保险费 99,402 1,582,046 (1,576,659) 104,789
补充养老保险 - 6,023,110 (6,023,110) -
合计 2,667,775 45,340,193 (45,196,478) 2,811,490
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
18 应交税费
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
应交企业所得税 21,470,589 13,674,240
应交城市维护建设税 667,805 603,089
应交教育费附加 477,003 430,778
其他 2,835,967 2,769,343
合计 25,451,364 17,477,450
19 其他应付款
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
应付租户押金 670,894,699 645,899,595
应付工程及设备款 283,753,897 384,099,986
应付物业管理项目代收款 147,023,544 155,624,743
预提费用 55,928,836 53,956,553
应付利息
-公司债券 14 国贸 01 10,083,193 10,083,193
-公司债券 14 国贸 02 - 1,293,337
-分期付息到期还本的长期借款 1,929,430 2,056,014
-超短期融资券应付利息 - 13,420,684
其他 32,570,822 38,508,300
合计 1,202,184,421 1,304,942,405
(1) 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 470,025,200 元 (2017 年 12
月 31 日：443,561,628 元) ，主要为收取的租户押金，由于租赁期尚未结束，上
述款项尚未退还。
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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20 一年内到期的非流动负债
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
一年内到期的应付债券
(附注四(23)) 499,993,000 398,900,000
21 其他流动负债
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
超短期融资券 - 499,622,218
短期应付债券相关信息如下：
2017 年 本年发行 按面值 溢折价摊销 本年偿还 2018 年
12 月 31 日 计提利息 12 月 31 日
超短期融资券 499,622,218 - - 377,782 (500,000,000) -
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
22 长期借款
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
抵押借款(1) 1,390,000,000 1,400,000,000
抵押借款(2) 790,000,000 840,000,000
合计 2,180,000,000 2,240,000,000
(1) 本公司与建行北京朝阳支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的房屋建筑物、设备以
及对应的土地使用权作为 29.7 亿元长期借款授信额度(其中包括人民币 28.3 亿
元及美元 2 千万元)的抵押物。建行北京朝阳支行已于 2010 年 6 月 4 日将相关借
款合同项下的债权转让给建行北京国贸支行。2018 年 12 月 31 日，本公司长期
抵押借款余额为 1,390,000,000 元，抵押物的账面价值约为 3,700,722,115 元(原
价 5,364,189,152 元)(2017 年 12 月 31 日：账面价值约为 3,866,162,675 元(原
价 5,357,428,690 元))(附注四.8、9、11)。利息每 3 个月支付一次，本金应于
2022 年 1 月 9 日偿还。
(2) 本公司与以建行北京华贸支行作为牵头行及代理行的银团签订合同，以国贸三期
B 阶段房屋建筑物、设备及对应的土地使用权作为 28 亿元长期借款授信额度的
抵押物。2018 年 12 月 31 日，本公司长期抵押借款余额为 790,000,000 元，抵
押物的账面价值为 3,953,623,240 元(原价 4,288,026,993 元)(2017 年 12 月 31
日：4,125,762,244 元(原价 4,275,105,240 元))(附注四.8、9、11)。利息每 3 个
月支付一次，本金应于 2031 年 1 月 29 日偿还。
根据本公司与建行签订的长期借款合同中相关规定，借款利率执行浮动政策。建
行于每一年度间根据中国人民银行发布的贷款基准利率，在调整该等长期借款当
年的借款利率后进行计息。
2018 年 12 月 31 日，本集团长期借款的利率区间为 4.41%-4.90%(2017 年 12 月
31 日：4.41%-4.90%)。
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23 应付债券
2017 年 溢折价 本年偿还 本年重分类 2018 年
12 月 31 日 摊销 12 月 31 日
14 国贸 01 499,993,000 - - - 499,993,000
减：一年内到期
的应付债券 - - - (499,993,000) (499,993,000)
14 国贸 02 398,900,000 1,100,000 (400,000,000) - -
减：一年内到期的
应付债券 (398,900,000) (1,100,000) 400,000,000 - -
合计 499,993,000 - - (499,993,000) -
债券有关信息如下：
面值 发行日期 债券期限 发行金额
14 国贸 01(1) 500,000,000 2014-08-20 5年 500,000,000
14 国贸 02(2) 400,000,000 2015-11-25 3年 400,000,000
(1) 经中国证券监督管理委员会证监许可【2014】485 号文核准，本公司于 2014 年 8
月 20 日公开发行了 2014 年公司债券(第一期)，发行总额为人民币 5 亿元，扣除发
行费用后金额为 495,500,000 元，本期债券期限为 5 年，附第三年末发行人上调票
面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券采用单利按年计息，不计复利，固定
年利率为 5.5%，每年付息一次(附注四.19)。
截至 2017 年 8 月 21 日，债券回售已全部实施完毕，共计回售 7 手，涉及债券本金
7,000 元，剩余债券面值共计 499,993,000 元将于 2019 年 8 月 19 日到期并偿还。
该公司债将于 2019 年 8 月 19 日到期，账面净值为 499,993,000 元的应付债券重分
类为一年内到期的非流动负债(附注四.20)。
(2) 经中国证券监督管理委员会证监许可【2014】485 号文核准，本公司于 2015 年 11
月 25 日公开发行了 2014 年公司债券(第二期)，发行总额为人民币 4 亿元，扣除发
行费用后金额为 396,400,000 元，本期债券期限为 3 年。本期债券采用单利按年计
息，不计复利，固定年利率为 3.88%，每年付息一次(附注四.19)。
该公司债已于 2018 年 11 月 24 日到期兑付，兑付本金总额 400,000,000 元。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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24 股本
2017 年 本年增减变动 2018 年
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
2016 年 本年增减变动 2017 年
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
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25 资本公积
2017 年 2018 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积 -
变更记账本位币产生
外币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
合计 1,872,518,599 - - 1,872,518,599
2016 年 2017 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积 -
变更记账本位币产生
外币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
合计 1,872,518,599 - - 1,872,518,599
26 盈余公积
2017 年 2018 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 503,641,267 - - 503,641,267
2016 年 2017 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 503,641,267 - - 503,641,267
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法
定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到股本的 50%以上时，可不再提取。法
定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。本公司的法定盈余公积金
累计额已达到股本的 50%，本年度无需提取。
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27 未分配利润
2018 年度 2017 年度
金额 金额
年初未分配利润 3,084,085,283 2,751,463,328
加：本期归属于母公司
所有者的净利润 774,651,319 634,806,715
减：支付普通股股利 (322,330,411) (302,184,760)
年末未分配利润 3,536,406,191 3,084,085,283
根据 2018 年 4 月 18 日股东大会决议，本公司向全体股东派发 2017 年度现金股
利，每 10 股人民币 3.20 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股计算，共计
322,330,411 元。
根据 2019 年 3 月 28 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发 2018 年
度现金股利，每 10 股人民币 3.20 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股计
算，共计 322,330,411 元；上述提议尚待股东大会批准(附注九)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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28 营业收入和营业成本
主营业务收入和主营业务成本
2018 年度 2017 年度
主营业务收入 3,170,768,175 2,766,461,106
主营业务成本 1,535,997,723 1,339,596,670
本集团主要业务为对外提供物业租赁、物业管理服务及酒店经营，与上述业务相关
的收入主要来自北京。因此本集团无需按产品或按地区对主营业务收入和主营业务
成本进行分析。
按收入类型分析如下
2018 年度 2017 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业租赁
及管理 2,508,798,599 925,653,860 2,272,851,181 850,602,993
酒店经营 661,969,576 610,343,863 493,609,925 488,993,677
合计 3,170,768,175 1,535,997,723 2,766,461,106 1,339,596,670
29 税金及附加
2018 年度 2017 年度 计缴标准
房产税 270,321,765 246,507,686 附注三
城市维护建设税 7,805,706 6,383,347 附注三
教育费附加 5,575,308 4,549,987 附注三
其他 4,016,519 4,103,855
合计 287,719,298 261,544,875
30 销售费用
2018 年度 2017 年度
广告宣传费 73,385,063 70,282,599
代理佣金 13,576,842 24,491,091
合计 86,961,905 94,773,690
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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31 管理费用
2018 年度 2017 年度
员工成本 44,918,088 58,467,688
折旧摊销 8,317,940 4,955,549
维修保养费 7,651,283 4,906,758
审计及咨询费 4,037,705 3,181,223
租金 3,575,139 3,579,495
能源费 3,031,451 3,235,242
清洁绿化费 577,958 1,194,893
开办费 - 18,634,513
其他 13,891,797 12,701,859
合计 86,001,361 110,857,220
32 财务费用
2018 年度 2017 年度
利息支出 151,896,140 171,643,556
减：计入在建工程的资本化利
息支出 (6,870,725) (29,507,157)
利息费用 145,025,415 142,136,399
减：利息收入 (4,873,611) (4,316,456)
汇兑(收益)/损失 (165,323) 146,440
其他 4,589,542 3,591,508
净额 144,576,023 141,557,891
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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33 费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2018 年度 2017 年度
折旧摊销 476,746,280 426,455,323
员工成本 426,700,828 386,374,122
维修保养费 170,453,072 119,669,128
劳务费 125,738,490 110,553,691
酒店营业物料 118,916,220 97,811,836
能源费 99,789,143 90,362,670
广告宣传费 73,385,063 70,282,599
清洁绿化费 64,924,628 62,786,260
展会成本 19,048,078 42,343,973
代理佣金 13,576,842 24,491,091
保安费 14,079,005 12,357,602
审计及咨询费 10,699,232 6,459,021
租金 5,505,976 5,682,964
其他费用 89,398,132 89,597,300
合计 1,708,960,989 1,545,227,580
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34 其他收益
2018 年度 2017 年度 与资产相关/与收益相关
政策奖励款 20,237,437 410,706 与收益相关
代扣代缴个人所得税
手续费返还 446,515 -
20,683,952 410,706
35 投资收益
2018 年度 2017 年度
可供出售金融资产在持有期间
取得的投资收益(1) 7,627,900 7,389,616
权益法核算的长期股权投资收
益(附注五.2) 3,598,712 1,278,291
合计 11,226,612 8,667,907
(1) 2018 年度，本集团购买及赎回银行理财产品，支付及收回金额 分别累计 为
1,605,000,000 元，实现收益 7,627,900 元(2017 年度：支付及收回金额分别累计
为 1,996,000,000 元，实现收益 7,389,616 元)。
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
36 营业外收入
2018 年度 2017 年度 计入 2018 年度非经
常性损益的金额
违约罚款收入 9,056,753 25,492,179 9,056,753
不需支付的应付款项 6,130,496 653,190 6,130,496
处置非流动资产收益 50,957 111,996 50,957
其他 866,485 89,775 866,485
合计 16,104,691 26,347,140 16,104,691
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37 营业外支出
2018 年度 2017 年度 计入 2018 年度非
经常性损益的金额
处置非流动资产损失 40,541,773 4,074,013 40,541,773
捐赠支出 1,170,000 418,608 1,170,000
罚款支出 12,000 55,749 12,000
其他 182 4,407 182
合计 41,723,955 4,552,777 41,723,955
38 所得税费用
2018 年度 2017 年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 267,133,925 213,176,018
递延所得税 (6,805,508) 225,780
合计 260,328,417 213,401,798
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
2018 年度 2017 年度
利润总额 1,035,803,165 849,003,736
按适用税率计算的所得税 258,950,791 212,250,934
非应纳税收入涉及的所得税费用
调整额 (899,678) (319,573)
不得扣除的成本、费用和损失涉
及的所得税费用调整额 2,277,304 1,470,437
所得税费用 260,328,417 213,401,798
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39 每股收益
(1) 基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通
股的加权平均数计算：
2018 年度 2017 年度
归属于母公司普通股股东的合并净利润 774,651,319 634,806,715
本公司发行在外普通股的加权平均数 1,007,282,534 1,007,282,534
基本每股收益 0.77 0.63
其中：
— 持续经营基本每股收益： 0.77 0.63
— 终止经营基本每股收益： - -
(2) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并
净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。2018 年度，本
公司不存在具有稀释性的潜在普通股 (2017 年度：无) ，因此，稀释每股收益等
于基本每股收益。
40 现金流量表项目注释
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
2018 年度 2017 年度
租赁押金 24,995,104 75,344,004
物业管理项目代收款 24,108,162 33,292,200
政府补助 20,683,952 410,706
违约罚款收入 9,056,753 25,492,179
利息收入 4,873,611 4,316,456
其他 322,586 561,173
合计 84,040,168 139,416,718
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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40 现金流量表项目注释(续)
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
2018 年度 2017 年度
水电采暖费 94,956,403 89,505,493
广告费 73,385,063 70,282,599
物业管理项目代付款 7,090,114 7,882,611
租金 5,505,976 5,682,964
其他 87,557,671 95,298,032
合计 268,495,227 268,651,699
(3) 收到的其他与投资活动有关的现金
2018 年度 2017 年度
可供出售金融资产投资收益 7,627,900 7,389,616
(4) 2018 年度：本集团无支付的其他与投资活动有关的现金、收到或支付的其他与
筹资活动有关的现金(2017 年度：无)。
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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41 现金流量表补充资料
(1) 将净利润调节为经营活动现金流量
2018 年度 2017 年度
净利润 775,474,748 635,601,938
加：投资性房地产折旧(附注四.8) 299,684,982 275,241,240
固定资产折旧(附注四.9) 139,001,385 115,869,592
长期待摊费用摊销(附注四.12) 22,596,739 22,282,626
无形资产摊销(附注四.11) 15,463,174 13,061,865
处置非流动资产净损失/(收益)
(附注四.36、37) 40,490,816 3,962,017
财务费用/(收入)(附注四.32) 144,860,092 142,282,839
投资损失/(收益) (附注四.35) (11,226,612) (8,667,907)
递延所得税资产减少/ (增加) (附注
四.13) (6,805,508) 225,780
存货的减少/ (增加) (附注四.5) (4,190,147) (2,624,749)
受限资金的减少/(增加) 15,447,946 (11,346,947)
经营性应收项目的减少/ (增加) (24,308,815) (153,840,552)
经营性应付项目的增加/ (减少) 38,020,742 173,448,612
经营活动产生的现金流量净额 1,444,509,542 1,205,496,354
(2) 现金及现金等价物净变动情况
2018 年度 2017 年度
现金的年末余额(附注四.1) 439,669,780 822,919,494
减：现金的年初余额 (822,919,494) (316,570,044)
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物的净增加/(减少)额 (383,249,714) 506,349,450
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
41 现金流量表补充资料(续)
(3) 现金及现金等价物
2018 年 2017 年
12 月 31 日 12 月 31 日
年末现金余额(附注四.1)
其中：库存现金 1,215,495 1,222,151
可随时用于支付的银行存款 438,454,285 821,697,343
现金等价物 - -
年末现金及现金等价物余额 439,669,780 822,919,494
42 外币货币性项目
2018 年 12 月 31 日
外币余额 折算汇率 人民币余额
货币资金—
美元 266,803 6.8632 1,831,122
欧元 322 7.8473 2,527
其他应付款—
美元 802,385 6.8632 5,506,929
港币 220,000 0.8762 192,764
欧元 36,580 7.8473 287,054
英镑 29,762 8.6762 258,221
上述外币货币性项目指除人民币之外的所有货币。(其范围与附注十 (1)中的外
币项目不同)
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益
1 在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
国贸物业酒店
管理有限公司 北京 北京 服务业 95% - 直接持有
北京国贸国际
会展有限公司 北京 北京 服务业 100% - 直接持有
2 在联营企业中的权益
(1) 联营企业的汇总信息
2018 年度 2017 年度
联营企业
时代网星
投资账面价值合计 12,329,279 8,450,054
按持股比例计算的净利润 3,879,225 1,278,291
力创智慧
投资账面价值合计 619,487 -
按持股比例计算的净利润 (280,513) -
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息
本集团的报告分部是提供不同服务的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市
场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经
营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
本集团有2个报告分部，分别为：
- 租赁及物业管理分部，负责提供出租物业及物业管理服务
- 酒店经营分部，负责提供客房、餐饮等服务
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产及负债按照分部进行分配，间接归属于各分部的费用按照受益比例在分部之间
进行分配。
(1) 2018 年度及 2018 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
租赁及物业 酒店经营 未分配的金额 分部间的 合计
管理业务 抵销
对外交易收入 2,508,798,599 661,969,576 - - 3,170,768,175
分部间交易收入 3,226,957 7,254,791 - (10,481,748) -
主营业务成本 (925,653,860) (610,343,863) - - (1,535,997,723)
利息收入 4,549,569 324,042 - - 4,873,611
利息费用 - - (145,025,415) - (145,025,415)
对联营企业的
投资收益 - - 3,598,712 - 3,598,712
可供出售金融资
产的投资收益 - - 7,627,900 - 7,627,900
折旧费和摊销费 (329,360,735) (147,385,545) - - (476,746,280)
利润/(亏损)总额 1,164,688,790 4,913,178 (133,798,803) - 1,035,803,165
所得税费用 - - (260,328,417) - (260,328,417)
净利润/(亏损) 1,164,688,790 4,913,178 (394,127,220) - 775,474,748
资产总额 8,341,179,856 2,450,343,221 301,204,722 - 11,092,727,799
负债总额 (1,085,907,625) (132,487,058) (2,952,016,782) - (4,170,411,465)
对联营企业的长
期股权投资 - - 12,948,766 - 12,948,766
非流动资产增加
额(i)
103,628,807 11,245,919 188,102,896 - 302,977,622
(i) 非流动资产不包括长期股权投资和递延所得税资产。
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息(续)
(2) 2017 年度及 2017 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
租赁及物业 酒店经营 未分配的金额 分部间的 合计
管理业务 抵销
对外交易收入 2,272,851,181 493,609,925 - - 2,766,461,106
分部间交易收入 2,734,645 4,373,915 - (7,108,560) -
主营业务成本 (850,602,993) (488,993,677) - - (1,339,596,670)
利息收入 4,007,902 308,554 - - 4,316,456
利息费用 - - (142,136,399) - (142,136,399)
对联营企业的
投资收益 - - 1,278,291 - 1,278,291
可供出售金融资
产的投资收益 - - 7,389,616 - 7,389,616
折旧费和摊销费 (304,574,099) (121,881,221) - - (426,455,320)
利润/(亏损)总额 1,011,741,535 (29,269,307) (133,468,492) - 849,003,736
所得税费用 - - (213,401,798) - (213,401,798)
净利润/(亏损) 1,011,741,535 (29,269,307) (346,870,290) - 635,601,938
资产总额 8,578,796,571 2,585,912,493 501,310,233 - 11,666,019,297
负债总额 (1,013,567,257) (132,093,097) (4,050,686,946) - (5,196,347,300)
对联营企业的长
期股权投资 - - 8,450,054 - 8,450,054
非流动资产增加
额(i) 57,425,347 31,631,270 116,876,830 - 205,933,447
(i) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
七 关联方关系及其交易
1 母公司情况
(1) 母公司基本情况
注册地 业务性质
国贸有限公司 北京 服务业
(2) 母公司注册资本及其变化
2017 年 本期 本期 2018 年
12 月 31 日 增加 减少 12 月 31 日
国贸有限公司 240,000,000 美元 - - 240,000,000 美元
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
1 母公司情况(续)
(3) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
国贸有限公司 80.65% 80.65% 80.65% 80.65%
2 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注五.1。
3 联营企业情况
联营企业的基本情况及相关信息见附注五.2。
4 其他关联方情况
与本集团的关系
中国世贸投资有限公司 母公司的中方投资者
嘉里兴业有限公司 母公司的外方投资者
香格里拉国际饭店管理有限公司(以下称“香格
里拉”) 母公司的外方投资者之关联公司
香格里拉饭店管理(上海)有限公司北京分公司
(以下称“香格里拉北京”) 母公司的外方投资者之关联公司
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易
(1) 购销商品、提供和接受劳务
本公司与关联方的交易价格以市场价为基础，由双方协商确定，经本公司董事会或股东大会批准后签订相关合同。本公司董
事会认为与关联方的交易均符合正常的商业条款。
接受劳务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 2018 年度 2017 年度
金额 金额
国贸有限公司 接受劳务 支付餐饮费及会员费 1,314,002 2,830,516
国贸有限公司 接受劳务 支付劳务费 8,668,875 10,273,298
支付信息系统维护、公关管理
国贸有限公司 接受劳务
及工会行政费等 8,747,514 6,833,723
支付酒店营运物资、食品加工
国贸有限公司 接受劳务
费、洗衣费等 8,029,893 10,075,285
国贸有限公司 接受劳务 支付蒸汽费、热水费及电费等 6,961,369 7,139,786
香格里拉 接受劳务 支付管理费用 17,578,372 12,444,746
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(1) 购销商品、提供和接受劳务(续)
提供劳务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 2018 年度 2017 年度
金额 金额
国贸有限公司 提供劳务 收取管理国贸二期销售佣金
及管理酬金 2,942,291 3,152,824
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸西写字楼委托管理费 1,692,502 1,327,346
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸东楼商城写字楼委托
管理费 4,986,669 -
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸中心 19#楼委托经营
管理费 584,076 584,076
国贸有限公司 提供劳务 收取维修保养费、清洁及绿
化费 14,067,888 11,467,418
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸一期 F 区域委托管
理费 1,248,269 219,845
国贸有限公司 提供劳务 收取“ 美丽田园 ”区域委
托管理费 750,268 162,955
国贸有限公司 提供劳务 收取劳务费及服务费 9,986,393 8,301,764
国贸有限公司 提供劳务 收取物业工程管理服务费 2,100,778 1,759,553
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(2) 租赁
本集团作为出租方：
承租方名称 租赁资产种类 2018 年确认的 2017 年确认的
租赁收入 租赁收入
国贸有限公司 办公用房 4,964,360 4,819,728
国贸有限公司 商铺 1,198,774 1,199,147
香格里拉北京 办公用房 1,572,455 1,316,647
本集团作为承租方：
2018 年确认的 2017 年确认的
出租方名称 租赁资产种类
租赁费 租赁费
国贸有限公司 国贸一期占地 2,087,276 2,087,276
国贸有限公司 国贸二期占地 1,484,879 1,484,879
国贸有限公司 公寓 4,652,947 3,541,689
国贸有限公司 中央厨房 2,030,452 2,030,452
国贸有限公司 办公用房 509,090 510,177
国贸有限公司 办公用房 904,187 904,187
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(3) 根据本公司与国贸有限公司于 1998 年 9 月 2 日所签订的《商标使用许可协
议》，国贸有限公司允许本公司无偿使用其拥有的商标，许可期限为 6 年，从协
议生效日起至 2004 年 9 月 1 日止。根据协议条款，协议届满前由于双方对该协
议条款和条件没有异议，该协议将自动延续。
(4) 关键管理人员薪酬
2018 年度 2017 年度
关键管理人员薪酬 19,759,060 18,267,541
6 关联方应付款项余额
其他应付款
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
香格里拉 2,873,452 3,681,148
香格里拉北京 482,626 442,623
国贸有限公司 285,542 11,915,542
合计 3,641,620 16,039,313
7 关联方承诺
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方
有关的承诺事项：
租赁
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
- 租入土地租金
国贸有限公司 44,754,450 47,030,100
除上述租入土地需支付的租金外，根据《土地使用权租赁合同》、《增加国贸一
期土地租赁费协议》、《国贸二期土地使用税分摊协议》以及《增加国贸二期土
地租赁费协议》等协议的约定，本公司还需承担每年按照国贸有限公司实际支付
的房产税、土地使用税及营业税等税费相应金额的土地租赁费。
本年度本公司实际向国贸有限公司支付的上述金额共计为 3,572,155 元。
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 承诺事项
1 资本性支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支
出承诺：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
房屋、建筑物及机器设备
的购建 333,443,227 23,939,897
2 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下
(附注七.7)：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
一年以内 2,275,650 2,275,650
一到二年 2,275,650 2,275,650
二到三年 2,275,650 2,275,650
三年以上 37,927,500 40,203,150
合计 44,754,450 47,030,100
九 资产负债表日后事项
1 利润分配情况说明
金额
拟分配的股利 322,330,441
根据 2019 年 3 月 28 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利
322,330,441 元，未在本财务报表中确认为负债(附注四.27)。
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融风险
本集团经营活动中面临的金融风险包括：市场风险(主要为外汇风险和利率风险)、
信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，
力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
1 市场风险
(1) 外汇风险
本集团的经营位于中国境内，业务主要以人民币结算。本集团已确认的外币资产和
负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)存在外
汇风险。本集团总部财务部门负责监控集团外币交易和外币资产及负债的规模，以
最大程度降低面临的外汇风险。2018 年度及 2017 年度，本集团未签署任何远期
外汇合约或货币互换合约。
2018 年 12 月 31 日及 2017 年 12 月 31 日，本集团内记账本位币为人民币的公司
持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：
2018 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产-
货币资金 1,831,122 2,527 1,833,649
外币金融负债 -
其他应付款 5,506,929 738,039 6,244,968
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融风险(续)
1 市场风险(续)
(1) 外汇风险(续)
2017 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产 -
货币资金 1,975,511 2,512 1,978,023
应收票据及应收账款 248 - 248
合计 1,975,759 2,512 1,978,271
外币金融负债 -
其他应付款 5,372,210 730,593 6,102,803
2018 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元金融资产和美元金融负债，如果人民币
对美元升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本集团将增加或减少净利润约
275,685 元 (2017 年 12 月 31 日：增加或减少净利润约 254,734 元) 。
(2) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利
率的金融负债使本集团面临现金流量支出增加的利率风险，固定利率的金融负债
使本集团面临公允价值降低的利率风险。本集团一般根据市场环境决定固定利率
及浮动利率合同的相对比例。2018 年 12 月 31 日，本集团长期带息债务主要为人
民币计价的浮动利率借款，金额为 2,180,000,000 元以及以人民币计价的固定利
率债券，金额为 499,993,000 元(2017 年 12 月 31 日：分别为 2,240,000,000 元
及 899,993,000 元)(附注四.21、22)。
由于利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息
的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，本集团会
持续监控集团利率水平，并依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是
进行利率互换的安排来降低利率风险。2018 年度及 2017 年度本集团无利率互换
安排。
2018 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而
其他因素保持不变，本集团的净利润会减少或增加约 8,175,000 元(2017 年 12 月
31 日：约 8,400,000 元)。
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融风险(续)
2 信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收票据及
应收账款和其他应收款等。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其他大中型商业银行，本集团认为其不存在重
大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收票据及应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策(如向租户收取
租金押金等)以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担
保的可能性、信用记录及其他因素等，评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集
团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催
款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围
内。
3 流动性风险
本集团内子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总子公司现金流量预
测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储
备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，并从主要金
融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
资产负债表日，本集团的金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2018 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
应付票据及
应付账款 22,975,665 - - - 22,975,665
其他应付款 1,202,184,421 - - - 1,202,184,421
长期借款 98,079,570 100,009,000 1,568,961,475 1,064,088,306 2,831,138,351
应付债券 517,409,422 - - - 517,409,422
合计 1,840,649,078 100,009,000 1,568,961,475 1,064,088,306 4,573,707,859
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2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融风险(续)
3 流动性风险(续)
2017 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
应付票据及
应付账款 31,501,340 - - - 31,501,340
其他应付款 1,278,089,177 - - - 1,278,089,177
其他流动
负债 518,187,500 - - - 518,187,500
长期借款 102,900,000 102,900,000 1,648,503,500 1,172,595,667 3,026,899,167
应付债券 443,019,615 527,492,615 - - 970,512,230
合计 2,373,697,632 630,392,615 1,648,503,500 1,172,595,667 5,825,189,414
4 公允价值估计
本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括应收款项、应付款项、长
期借款及应付债券。上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价
值相差不大。
本集团发行的不存在活跃市场的应付债券，以合同规定的未来现金流量按照市场上
具有可比信用等级并在相同条件下提供几乎相同现金流量的利率进行折现后的现值
确定其公允价值。
十一 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回
报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强制
性资本要求，利用资产负债率监控资本。
于 2018 年 12 月 31 日及 2017 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
资产负债率 38% 45%
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注
1 应收票据及应收账款
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
应收账款 289,148,983 272,291,399
减：坏账准备 - -
净额 289,148,983 272,291,399
(1) 应收账款账龄分析如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
一年以内 289,148,983 272,137,964
一到二年 - 153,435
合计 289,148,983 272,291,399
于 2018 年 12 月 31 日，应收账款 13,522,813 元 (2017 年 12 月 31 日﹕
19,849,503 元)已逾期但基于对客户财务状况及过往信用记录的分析，未单独计提
减值准备。这部分逾期应收账款的逾期账龄分析如下﹕
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
一年以内 13,522,813 19,696,068
一到二年 - 153,435
合计 13,522,813 19,849,503
(2) 应收账款按类别分析如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
单独计提坏
账准备 289,148,983 100% - - 272,291,399 100% - -
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
1 应收票据及应收账款(续)
(3) 本年度本公司无实际核销的应收账款(2017 年度：无)。
(4) 本年度不存在收回或转回以前年度计提的坏账准备(2017 年度：无)。
(5) 2018 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
坏账准备 占应收账款
余额
金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 5,168,210 - 2%
(6) 本年度无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2017 年度：无)。
2 其他应收款
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
其他 9,286,737 7,573,607
减：坏账准备 - -
净额 9,286,737 7,573,607
(1) 其他应收款账龄分析如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
一年以内 3,086,675 3,448,643
一到二年 2,129,098 3,490,694
二到三年 3,436,694 75,074
三年以上(附注四.4(1)) 634,270 559,196
合计 9,286,737 7,573,607
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款(续)
(2) 其他应收款按类别分析如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
占总额 计提 占总额 计提
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
单独计提
坏账准备 9,286,737 100% - - 7,573,607 100% - -
(3) 2018 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款汇总分析如下：
公司名称 性质 余额 账龄 占其他应收款 坏账
余额总额比例 准备
第一名 应收款 7,157,200 三年以内 77% -
第二名 暂存款 622,224 八年以内 7% -
第三名 应收款 509,803 一年以内 5% -
第四名 应收款 256,782 一年以内 3% -
第五名 应收款 103,859 一年以内 1% -
合计 8,649,868 93% -
(4) 本年度本公司无实际核销的其他应收账款(2017 年度：无)。
(5) 本年度不存在收回或转回以前年度计提的坏账准备(2017 年度：无)。
3 长期股权投资
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
子公司(1) 19,500,000 19,500,000
联营企业(2)(附注五.2) 12,329,279 8,450,054
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 31,829,279 27,950,054
本公司不存在长期投资变现的重大限制。
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
3 长期股权投资(续)
(1) 子公司
持股 表决权 本期计提减 本期宣告分派
2017 年 12 月 31 日 追加或减少投资 2018 年 12 月 31 日 比例 比例 减值准备 值准备 的现金股利
国贸物业酒店
管理有限公司 9,500,000 - 9,500,000 95% 95% - - 9,500,000
北京国贸国际
会展有限公司 10,000,000 - 10,000,000 100% 100% - - 1,000,000
合计 19,500,000 - 19,500,000 95% 95% - - 10,500,000
(2) 联营企业
本期增减变动
2017 年 追加或 按权益法调 其他综合收 其他权益 宣告分派的 计提 2018 年 减值准备
12 月 31 日 减少投资 整的净损益 益调整 变动 现金股利 减值准备 其他 12 月 31 日 年末余额
时代网星 8,450,054 - 3,879,225 - - - - - 12,329,279 -
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财务报表附注
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
4 营业收入和营业成本
主营业务收入和主营业务成本
2018 年度 2017 年度
主营业务收入 2,946,092,022 2,554,815,521
主营业务成本 1,335,493,915 1,149,092,927
本公司主要业务为对外提供物业租赁服务及酒店经营，与上述业务相关的收入均来
自北京。因此本公司无需按产品或按地区对于主营业务收入和主营业务成本进行分
析。
按收入类型分析如下：
2018 年度 2017 年度
主营业务 主营业务 主营业务 主营业务
收入 成本 收入 成本
物业租赁
及管理 2,283,618,265 725,123,703 2,061,060,518 660,081,630
酒店经营 662,473,757 610,370,212 493,755,003 489,011,297
合计 2,946,092,022 1,335,493,915 2,554,815,521 1,149,092,927
5 投资收益
2018 年度 2017 年度
成本法核算的长期股权投资收益 10,500,000 9,500,000
权益法核算的长期股权投资收益 3,879,225 1,278,291
可供出售金融资产在持有期间取得的投资收益 7,076,505 6,624,451
合计 21,455,730 17,402,742
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表补充资料
2018 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 非经常性损益明细表
2018 年度 2017 年度
违约罚款收入 9,056,753 25,492,179
政府补助 20,683,952 -
处置非流动资产净损失 (40,490,816) (3,962,017)
捐赠支出 (1,170,000) (418,608)
罚款支出 (12,000) (55,749)
不需要支付的应付款项 6,130,496 653,190
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 866,303 85,368
非经常性损益合计 (4,935,312) 21,794,363
所得税影响额 1,193,328 (5,537,528)
少数股东权益影响额(税后) (21,631) 2,948
非经常性损益净额 (3,763,615) 16,259,783
非经常性损益明细表编制基础：
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号－非经常性损益【2008】》
的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业
务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力
作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
二 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
2018 年度 2017 年度 2018 年度 2017 年度 2018 年度 2017 年度
归属于公司普通股股东
的净利润 11.67% 10.16% 0.77 0.63 0.77 0.63
扣除非经常性损益后归
属于公司普通股股东
的净利润 11.72% 9.90% 0.77 0.61 0.77 0.61
-1-
