中国国际贸易中心股份有限公司
2020 年度财务报表及审计报告
中国国际贸易中心股份有限公司
2020 年度财务报表及审计报告
页码
审计报告 1-5
2020 年度财务报表
合并及公司资产负债表 1
合并及公司利润表 2
合并及公司现金流量表 3
合并股东权益变动表 4
公司股东权益变动表 5
财务报表附注 6-77
补充资料 1
审计报告
普华永道中天审字(2021)第 10073 号
(第一页，共五页)
中国国际贸易中心股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
(一) 我们审计的内容
我们审计了中国国际贸易中心股份有限公司(以下简称“国贸股份公司”)的财
务报表，包括 2020 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2020 年度的合并及公
司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
(二) 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了国贸股份公司 2020 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020 年度的
合并及公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册
会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相
信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于国贸股份公司，并履行了职业
道德方面的其他责任。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事
项单独发表意见。
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三、 关键审计事项(续)
我们在审计中识别出的关键审计事项为租赁业务收入确认。
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
租赁业务收入确认 我们对租赁业务收入确认执行了以下程
序：
参见财务报表附注二、22 收入确认，附
注二、25 租赁，附注四、28 营业收入
和营业成本和附注十二、4 营业收入和 1、评价并测试了与租赁收入确认相关
营业成本。 的关键控制的有效性，包括与租赁收入
确认相关的信息系统控制的有效性。
2、获取租赁合同明细，与租赁合同进
国贸股份公司的营业收入主要源自对外
行抽样核对，检查租赁合同明细的完整
提供租赁业务、酒店经营等。其中
性和准确性。
2020 年度国贸股份公司合并财务报表
3、抽样并重新计算租赁合同的租金收
中租赁业务收入为人民币 2,170,139,973
元，占营业收入的 70%。 入，并与账面确认的租金收入 进行核
对，检查租赁合同租金收入确认的准确
同时，于 2020 年度，由于受到新型冠
性。
状肺炎疫情的影响，国贸股份公司与众
多租户协商调整了租赁合同的条款，并 4、针对变更租赁合同收入，评估管理
对此签署了补充协议。管理层基于变更 层选用会计政策的合理性；获取变更合
后的租赁合同重新计算并确认了租赁收 同明细，通过抽样检查变更租赁合同明
入。 细的完整性和准确性；通过抽样并重新
计算变更租赁合同的租金收入，检查变
由于租赁业务收入是国贸股份公司的关
更租赁合同租金收入确认的准确性。
键业绩指标之一，租赁业务收入确认的
准确性对国贸股份公司财务报表影响重 基于所实施的审计程序，我们认为管理
大，因此，我们在审计中重点关注了该 层关于租赁业务收入确认能够被我们取
事项。 得的相关证据所支持。
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四、 其他信息
国贸股份公司管理层对其他信息负责。其他信息包括国贸股份公司 2020 年年
度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任
何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑
其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎
存在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我
们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
国贸股份公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误
导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估国贸股份公司的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算国贸股份公
司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督国贸股份公司的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取
合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保
证按照审计准则执行的审计一定会发现存在的重大错报。错报可能由于舞弊或错误导
致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的
经济决策，则通常认为错报是重大的。
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六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由
于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现
由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对国贸股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不
确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审
计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发
表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项
或情况可能导致国贸股份公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公
允反映相关交易和事项。
(六) 就国贸股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意
见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层
沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施
(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披
露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面
后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙) ———————————
徐 涛 (项目合伙人)
中国上海市
2021 年 3 月 23 日 注册会计师
———————————
任小琛
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中国国际贸易中心股份有限公司
2020年12月31日合并及公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2020年12月31日 2019年12月31日 2020年12月31日 2019年12月31日
资 产 附注
合并 合并 公司 公司
流动资产
货币资金 四.1 1,855,979,325 1,212,157,743 1,609,954,644 984,889,693
应收账款 四.2, 四.14, 十二.1 440,548,083 421,649,740 372,711,026 369,018,225
预付款项 四.3 29,404,589 26,113,131 23,270,445 18,337,909
其他应收款 四.4, 十二.2 6,744,492 8,471,973 3,423,463 4,681,615
存货 四.5 33,982,961 32,833,169 33,935,398 32,385,182
其他流动资产 四.6 16,594,193 17,308,928 16,455,550 17,218,978
流动资产合计 2,383,253,643 1,718,534,684 2,059,750,526 1,426,531,602
非流动资产
长期股权投资 四.7, 十二.3 19,705,450 15,472,278 36,859,498 34,185,493
投资性房地产 四.8 7,221,596,420 7,505,440,610 7,221,596,420 7,505,440,610
固定资产 四.9 1,776,008,625 1,847,482,248 1,772,421,411 1,843,417,681
无形资产 四.10 494,685,071 510,284,673 494,685,071 510,284,673
长期待摊费用 四.11 104,129,399 113,826,402 104,129,399 113,826,402
递延所得税资产 四.12 63,526,444 66,481,023 63,346,165 66,335,504
其他非流动资产 四.13 27,218,244 24,901,974 27,218,244 24,901,974
非流动资产合计 9,706,869,653 10,083,889,208 9,720,256,208 10,098,392,337
资产总计 12,090,123,296 11,802,423,892 11,780,006,734 11,524,923,939
流动负债
应付账款 四.15 72,679,386 31,863,853 20,868,690 23,281,972
预收款项 四.16 41,832,931 125,782,358 41,832,931 99,464,336
合同负债 四.17 83,415,877 —— 54,992,368 ——
应付职工薪酬 四.18 78,069,701 96,756,592 59,863,161 79,022,343
应交税费 四.19 31,712,168 35,193,850 27,089,967 32,530,865
其他应付款 四.20 1,105,474,686 1,276,809,465 937,443,801 1,101,963,980
一年内到期的非流动负债 四.21 17,166,461 - 17,166,461 -
流动负债合计 1,430,351,210 1,566,406,118 1,159,257,379 1,336,263,496
非流动负债
长期借款 四.23 2,145,000,000 2,160,000,000 2,145,000,000 2,160,000,000
应付债券 四.22 498,979,169 502,958,340 498,979,169 502,958,340
非流动负债合计 2,643,979,169 2,662,958,340 2,643,979,169 2,662,958,340
负债合计 4,074,330,379 4,229,364,458 3,803,236,548 3,999,221,836
股东权益
股本 四.24 1,007,282,534 1,007,282,534 1,007,282,534 1,007,282,534
资本公积 四.25 1,872,984,978 1,872,984,978 1,872,501,925 1,872,501,925
盈余公积 四.26 503,641,267 503,641,267 503,641,267 503,641,267
未分配利润 四.27 4,629,161,795 4,186,502,855 4,593,344,460 4,142,276,377
归属于母公司股东权益合计 8,013,070,574 7,570,411,634 7,976,770,186 7,525,702,103
少数股东权益 2,722,343 2,647,800 - -
股东权益合计 8,015,792,917 7,573,059,434 7,976,770,186 7,525,702,103
负债和股东权益总计 12,090,123,296 11,802,423,892 11,780,006,734 11,524,923,939
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人:林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2020年度合并及公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2020年度 2019年度 2020年度 2019年度
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
一、营业收入 四.28, 十二.4 3,097,760,404 3,530,148,817 2,858,417,317 3,237,462,742
减：营业成本 四.28, 十二.4 (1,439,820,985) (1,644,631,214) (1,204,718,667) (1,371,629,649)
税金及附加 四.29 (319,852,057) (320,239,485) (319,145,690) (319,001,246)
销售费用 四.30 (101,231,609) (100,438,990) (102,499,909) (101,279,025)
管理费用 四.31 (91,721,701) (85,459,577) (92,260,605) (86,010,270)
财务费用 四.32 (88,171,431) (112,624,170) (88,718,161) (113,035,039)
其中：利息费用 105,753,716 112,756,416 105,753,716 112,756,416
利息收入 19,155,473 4,307,482 18,549,395 3,851,011
加：其他收益 四.35 29,251,340 10,156,494 26,346,192 8,871,750
投资收益 四.36, 十二.5 7,934,837 7,224,327 19,639,611 17,054,328
其中：对联营企业的投资收益 2,733,172 1,432,587 2,674,005 2,356,214
信用减值损失 四.34 (139,041) (959,810) - (941,049)
二、营业利润 1,094,009,757 1,283,176,392 1,097,060,088 1,271,492,542
加：营业外收入 四.37 16,582,127 23,441,085 16,408,487 23,403,452
减：营业外支出 四.38 (5,511,982) (5,240,480) (5,505,118) (4,924,139)
三、利润总额 1,105,079,902 1,301,376,997 1,107,963,457 1,289,971,855
减：所得税费用 四.39 (278,949,056) (328,294,411) (274,128,011) (321,755,613)
四、净利润 826,130,846 973,082,586 833,835,446 968,216,242
按经营持续性分类
持续经营净利润 826,130,846 973,082,586 833,835,446 968,216,242
按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润 825,426,303 972,427,075 833,835,446 968,216,242
少数股东损益 704,543 655,511 —— ——
五、每股收益
基本和稀释每股收益 四.40 0.82 0.97 —— ——
六、其他综合收益 - - - -
七、综合收益总额 826,130,846 973,082,586 833,835,446 968,216,242
归属于母公司股东的综合收益总额 825,426,303 972,427,075 833,835,446 968,216,242
归属于少数股东的综合收益总额 704,543 655,511 —— ——
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人:林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2020年度合并及公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2020年度 2019年度 2020年度 2019年度
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 3,238,751,588 3,593,430,901 3,017,422,844 3,321,821,949
收到其他与经营活动有关的现金 四.41(1) 76,763,130 73,911,818 61,159,322 58,121,208
经营活动现金流入小计 3,315,514,718 3,667,342,719 3,078,582,166 3,379,943,157
购买商品、接受劳务支付的现金 (509,024,153) (663,869,586) (419,184,492) (545,134,286)
支付给职工以及为职工支付的现金 (401,859,318) (426,420,483) (293,820,765) (309,017,034)
支付的各项税费 (713,526,560) (762,526,367) (692,380,912) (733,809,023)
支付其他与经营活动有关的现金 四.41(2) (284,582,153) (277,354,322) (286,408,376) (272,874,015)
经营活动现金流出小计 (1,908,992,184) (2,130,170,758) (1,691,794,545) (1,860,834,358)
经营活动产生的现金流量净额 四.42(1) 1,406,522,534 1,537,171,961 1,386,787,621 1,519,108,799
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 四.36(1) 850,000,000 1,240,000,000 800,000,000 1,100,000,000
取得投资收益所收到的现金 - - 11,970,000 9,500,000
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 8,106 147,104 8,107 147,104
收到其他与投资活动有关的现金 四.41(3) 5,201,665 5,791,740 4,995,606 5,198,114
投资活动现金流入小计 855,209,771 1,245,938,844 816,973,713 1,114,845,218
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 (274,605,352) (407,533,620) (273,555,078) (406,451,588)
投资支付的现金 (851,500,000) (1,240,600,000) (800,000,000) (1,100,000,000)
投资活动现金流出小计 (1,126,105,352) (1,648,133,620) (1,073,555,078) (1,506,451,588)
投资活动产生的现金流量净额 (270,895,581) (402,194,776) (256,581,365) (391,606,370)
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金 2,155,000,000 5,000,000 2,155,000,000 5,000,000
发行债券收到的现金 - 498,250,000 - 498,250,000
筹资活动现金流入小计 2,155,000,000 503,250,000 2,155,000,000 503,250,000
偿还债务支付的现金 (2,160,000,000) (524,993,000) (2,160,000,000) (524,993,000)
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 (500,624,628) (451,671,072) (499,994,628) (451,171,072)
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 (630,000) (500,000) - -
筹资活动现金流出小计 (2,660,624,628) (976,664,072) (2,659,994,628) (976,164,072)
筹资活动产生的现金流量净额 (505,624,628) (473,414,072) (504,994,628) (472,914,072)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (146,677) (8,309) (146,677) (8,309)
五、现金及现金等价物净增加额 629,855,648 661,554,804 625,064,951 654,580,048
加：年初现金及现金等价物余额 四.42(2) 1,101,224,584 439,669,780 984,889,693 330,309,645
六、年末现金及现金等价物余额 四.1,42(3) 1,731,080,232 1,101,224,584 1,609,954,644 984,889,693
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人:林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2020年度合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
归属于母公司股东权益 少数股东 股东权益
项目 附注
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 权益 合计
2019年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,518,599 503,641,267 3,536,406,191 2,467,743 6,922,316,334
2019年度增减变动额
净利润 - - - 972,427,075 655,511 973,082,586
利润分配
对股东的分配 四.27 - - - (322,330,411) (500,000) (322,830,411)
其他 - 466,379 - - 24,546 490,925
2019年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,984,978 503,641,267 4,186,502,855 2,647,800 7,573,059,434
2020年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,984,978 503,641,267 4,186,502,855 2,647,800 7,573,059,434
2020年度增减变动额
净利润 - - - 825,426,303 704,543 826,130,846
利润分配
对股东的分配 四.27 - - - (382,767,363) (630,000) (383,397,363)
2020年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,984,978 503,641,267 4,629,161,795 2,722,343 8,015,792,917
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人:林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2020年度公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
2019年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 3,496,390,546 6,879,816,272
2019年度增减变动额
净利润 - - - 968,216,242 968,216,242
利润分配
对股东的分配 四.27 - - - (322,330,411) (322,330,411)
2019年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 4,142,276,377 7,525,702,103
2020年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 4,142,276,377 7,525,702,103
2020度增减变动额
净利润 - - - 833,835,446 833,835,446
利润分配
对股东的分配 四.27 - - - (382,767,363) (382,767,363)
2020年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 4,593,344,460 7,976,770,186
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人:林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
中国国际贸易中心股份有限公司(以下称“本公司”)是经原国家体改委体改生
【1997】第 161 号文批准，由中国国际贸易中心有限公司(以下称“国贸有
限公司”) 于 1997 年 10 月 15 日独家发起设立的股份有限公司。本公司设立
时总股本为 640,000,000 股，每股面值为 1 元。
国贸有限公司是于 1985 年 2 月 12 日成立的中外合资经营企业，中外合资双
方分别为中国世贸投资有限公司和嘉里兴业有限公司(一家于香港注册的公
司)，双方权益各占 50%。
本公司于 1999 年向社会公开发售人民币普通股(A 股)160,000,000 股，并收
到募集资金净额 854,240,000 元，其中股本为 160,000,000 元，计入资本公
积的股本溢价为 694,240,000 元。收到募集资金后，本公司的总股本为
800,000,000 元。
2006 年 10 月 30 日，本公司完成向国贸有限公司非公开发行人民币普通股
(A 股)207,282,534 股。国贸有限公司以其持有的对本公司 1,210,530,000 元
债 权 全 额 认 购 ， 从 而 本 公 司 股 本 增 加 207,282,534 元 ， 资 本 公 积 增 加
1,000,927,182 元。至此，本公司的总股本为 1,007,282,534 元。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)注册地及总部地址位于中华人民共和
国北京市，主要经营业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等。
2020 年度，纳入合并范围的主要子公司详见附注五.1。
本财务报表由本公司董事会于 2021 年 3 月 23 日批准报出。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计
本集团根据经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏
账的预期信用损失的计量 (附注二.8)、存货的计价方法(附注二.9)、投资性房
地产、固定资产折旧和无形资产摊销(附注二.12、13、16)、投资性房地产的
计量模式(附注二.12)、收入的确认时点(附注二.22)等。
本集团在确定重要的会计政策时所运用的关键判断、重要会计估计及其关键
假设详见附注二.27。
1 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准
则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准
则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
2 遵循企业会计准则的声明
本公司 2020 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
本公司 2020 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020 年度的合并及公
司经营成果和现金流量等有关信息。
3 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4 记账本位币
记账本位币为人民币。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
5 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的
部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总
额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定
不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。
6 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7 外币交易
外币交易按交易发生日即期汇率的近似汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民
币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇
兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历
史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇
率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
8 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的
合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负
债。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(1) 金融资产
(a) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产划分为：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金
融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生
的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期
有权收取的对价金额作为初始确认金额。
(i) 债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分
别采用以下三种方式进行计量：
以摊余成本计量
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对
于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币
资金、应收票据、应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。本集
团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示
为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示
为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出
售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此
类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利
得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。此类金融资
产主要包括应收款项融资、其他债权投资等。本集团将自资产负债表日起一
年内(含一年)到期的其他债权投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得
时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动资产。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(1) 金融资产(续)
(a) 分类和计量(续)
(i) 债务工具(续)
以公允价值计量且其变动计入当期损益
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确
认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一年到
期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性
金融资产。
(b) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础确认损失准
备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有
依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能
收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(1) 金融资产(续)
(b) 减值(续)
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失
分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶
段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自
初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本
集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始
确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期
的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险
自初始确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失
准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照
其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段
的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计
算利息收入。
对于因让渡资产使用权、提供物业管理服务、会展服务及酒店经营等日常经
营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存
续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信
用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据如下：
应收账款组合 1 应收物业租赁款
应收账款组合 2 应收酒店服务款
应收账款组合 3 应收物业管理服务款
应收账款组合 4 应收会展服务款
其他应收账款组合 1 应收押金及保证金
其他应收账款组合 2 应收备用金
其他应收账款组合 3 应收代垫款
其他应收账款组合 4 应收其他款项
其他应收账款组合 5 应收关联方
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二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(1) 金融资产(续)
(b) 减值(续)
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用
损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状
况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个
存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具，本集团在将减值损失或利得计入当
期损益的同时调整其他综合收益。
(c) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量
的合同权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬转移给转入方； (3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没
有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对
该金融资产控制。
以摊余成本计量的金融资产与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。
(2) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他
应付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的
金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一
年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一
年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(2) 金融负债(续)
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债
或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，
计入当期损益。
(3) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择
与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取
得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
9 存货
(1) 分类
存货包括维修材料以及酒店营业物料等，按成本与可变现净值孰低计量。
(2) 发出存货的计价方法
维修材料和酒店营业物料发出时的成本按加权平均法核算，低值易耗品在领
用时采用一次转销法进行摊销。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
活动中，以存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额确
定。
(4) 本集团的存货盘存制度为：酒店营业物料采用实地盘存制，其他存货采用永
续盘存制。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
10 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对联营企业的
长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位；联营企业是指本集团能够
对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合
并财务报表时按权益法调整后进行合并；对联营企业投资采用权益法核算。
(1) 投资成本确定
对于以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投
资成本。
(2) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的
净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续
确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分
配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的
内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础
上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产
减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
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10 长期股权投资(续)
(3) 确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有
可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4) 长期股权投资减值
对子公司、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额(附注二.18)。
11 共同经营
本公司与国贸有限公司共同投资建设及经营国贸二期，双方的投资分别占该
共同控制资产投资总额的 70%及 30%。
本公司按照出资比例在财务报表中确认共同控制资产中本公司享有的资产及
承担的负债份额，以及共同控制资产产生的应由本公司享有的收入和承担的
费用。
12 投资性房地产
投资性房地产包括以出租为目的的房屋建筑物及其改良、装修、土地使用
权、不可分割的机器设备、电子设备以及正在建造或开发过程中将来用于出
租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相
关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房
地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
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12 投资性房地产(续)
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命
及净残值率计提折旧(摊销)。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年
折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 31-48 年 10% 1.88%-2.90%
土地使用权 36-42 年 - 2.38%-2.78%
房屋及建筑物改良 15 年 10% 6%
房屋及建筑物装修 2-10 年 - 10%-50%
机器设备 15 年 10% 6%
电子设备 5年 - 20%
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度
终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金
额(附注二.18)。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，
自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
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13 固定资产
(1) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋建筑物及其装修、机器设备、运输设备、家具装置及设备
和电子设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量
时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；对其他的固定资产修理费用等后续支出于发生时计入当期损益。
(2) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用
寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备
后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 36-42 年 10% 2.14%-2.50%
房屋及建筑物装修 10 年 - 10%
机器设备 15 年 10% 6%
运输设备 5年 10% 18%
家具装置及设备 5年 0-10% 18%-20%
电子设备 5年 0-10% 18%-20%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
(3) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.18)。
(4) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
14 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开
始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至
可收回金额(附注二.18)。
15 借款费用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可
使用状态之资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使
资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入
该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生
的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际
发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超
过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。
16 无形资产
无形资产为国贸三期的土地使用权，以成本进行初始计量。土地使用权按实
际使用年限 46 年平均摊销。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行
复核并作适当调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.18)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
17 长期待摊费用
长期待摊费用包括配套市政工程费、拆迁费及其他已经发生但应由本期和以
后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均
摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
18 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值
迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公
允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高
者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可
收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资
产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
19 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利及辞退福利等。
(1) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、补充医疗保险等。本集
团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
19 职工薪酬(续)
(2) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计
划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职
后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报
告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险、补充养老
保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保
险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社
会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保
障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的
会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
(3) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或
裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早
日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损
益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。
20 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
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21 预计负债
因对外提供担保、未决诉讼等事项形成的现时义务，当履行该义务很可能导
致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因
随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确
认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的最佳估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
22 收入确认
本集团在日常经营活动中出租办公场所、公寓、商场及酒店经营，以及对外
提供物业管理等服务时，按照以下标准进行收入确认。
(1) 让渡资产使用权
固定租金的经营租赁收入根据合同约定按照直线法在租赁期内确认。提供免
租期的，将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，
并确认租金收入。浮动租金的经营租赁收入根据合同约定方法计算的当期应
收租金确认。
利息收入按照存款的时间，采用实际利率计算确定。
(2) 提供物业管理服务、酒店经营及会展服务
本集团在客户取得服务或者商品的控制权时，按预期有权收取的对价金额确
认收入。本集团对外提供酒店餐饮服务，在餐饮服务完成时确认收入;本集团
提供物业管理服务、会展服务及酒店客房等服务，根据已完成的服务进度在
相应时间段内确认收入。
本集团按照已完成服务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款
权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合
同资产以预期信用损失为基础确认损失准备(附注二(8))；如果本集团已收或
应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团
对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
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22 收入确认(续)
(2) 提供物业管理服务、酒店经营及会展服务(续)
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成
本，确认为合同履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计
入主营业务成本。本集团将为获取劳务合同而发生的增量成本，确认为合同
取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期
损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下
与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因
提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超
出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团
对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资
产减值准备后的净额，分别列示为其他流动资产和其他非流动资产；对于初
始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的
净额，列示为其他非流动资产。
23 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括财政
奖励款等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府
补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长
期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助
之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益；与收益相关的政
府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本，用于补
偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用，与日常活动
无关的政府补助计入营业外收支。
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24 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所
得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负
债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的
未来很可能不会转回。对与子公司和联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，当暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列
示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳
税主体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的
法定权利。
25 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他
的租赁为经营租赁。本集团无融资租赁。
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
财政部于 2020 年颁布了《关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规
定>的通知》(财会[2020]10 号)及《企业会计准则实施问答》(2020 年 12 月
11 日发布)。通知规定，对于由新冠肺炎疫情直接引发的与承租人达成的且
仅针对 2021 年 6 月 30 日之前的租金减免，出租人可以采用简化方法进行处
理。
本集团及本公司在编制 2020 年度财务报表时未选择采用上述通知中的简化
方法进行处理。
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26 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以
经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在
日常活动中产生收入和发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分
的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成
部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分
部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
27 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
下列重要会计估计及关键假设存在很可能导致下一个会计年度资产和负债的
账面价值出现重大调整的风险：
(1) 重要会计估计及其关键假设
(a) 预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约
概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团
使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数
据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风
险、外部市场环境和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用
损失计算相关的假设。上述估计技术和关键假设于 2020 年度未发生重大变
化。
(b) 投资性房地产及固定资产折旧
本集团主要业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等，在决定投资性
房地产及固定资产的折旧(摊销)时，需要作出重大判断。
本集团对所持有的投资性房地产及固定资产，根据其性质和使用情况，以及
在使用过程中所处经济环境、技术环境和其他环境的变化等，预计其使用寿
命。
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28 重要会计政策变更
财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 14 号——收入》(以下
称“新收入准则”)，本集团已采用上述准则编制 2020 年度财务报表，对本
集团及本公司报表的影响列示如下：
(1) 收入
根据新收入准则的相关规定，本集团及本公司首次执行该准则,对 2020 年期
初留存收益无重大影响，因此未调整 2020 年期初留存收益以及财务报表其
他相关项目金额，比较财务报表未重列。
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目 2020 年 1 月 1 日
合并 公司
因执行新收入准则，本集团及 合同负债 86,452,667 65,352,832
本公司将与提供酒店服务、物 预收款项 (86,452,667) (65,352,832)
业管理服务、会展服务相关的
预收款项重分类至合同负债。
与原收入准则相比，执行新收入准则对 2020 年 12 月 31 日的财务报表相关
项目的影响如下：
影响金额
受影响的资产负债表项目 2020 年 12 月 31 日
合并 公司
合同负债 83,415,877 54,992,368
预收款项 (83,415,877) (54,992,368)
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三 税项
(1) 本集团本报告期适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 税率 计税依据
企业所得税 20%、25% 应纳税所得额
增值税(a) 3%-13% 应纳税增值额(应纳税额按应纳税
销售额乘以适用税率扣除当期
允许抵扣的进项税后的余额计
算)
城市维护建设税 7% 缴纳的增值税税额
教育费附加 3% 缴纳的增值税税额
地方教育费附加 2% 缴纳的增值税税额
房产税 1.2%及 12% 应税房产原值的 70%及租金收入
土地使用税 30 元/平方米/年 实际占用的土地面积
(a) 根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部税务总局海关总署公告[2019]39 号)，自 2019 年 4 月 1 日起，
本集团增值税应税销售行为原适用 16%和 10%税率的，税率分别调整为
13%和 9%。
(2) 税收优惠
根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部税务总局海关总署公告【2019】39 号)以及财政部和税务总局
颁布的《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部 税务
总局公告【2019】87 号)的相关规定，本公司及子公司作为生活性服务企
业，自 2019 年 4 月 1 日至 2019 年 9 月 30 日，按照当期可抵扣进项税额加
计 10%，抵减增值税应纳税额；自 2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31
日，按照当期可抵扣进项税额加计 15%或 10%，抵减增值税应纳税额。
根据财政部、税务总局颁布的《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通
知》(财税【2019】13 号)，本集团的子公司北京国贸国际会展有限公司符合
小型微利企业税收减免条件，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期
间，应纳税所得额不超过 100 万元的部分减按 25%计入应纳税所得额，按
20%税率缴纳企业所得税，应纳税额超过 100 万元但不超过 300 万元部分减
按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
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四 合并财务报表项目附注
1 货币资金
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
库存现金 989,644 1,262,050
银行存款 1,854,989,681 1,210,895,693
合计 1,855,979,325 1,212,157,743
于 2020 年 12 月 31 日，银行存款中受限资金余额为 124,899,093 元(2019 年 12
月 31 日：110,933,159 元)，其性质为物业管理项目代管款项。
2 应收账款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收账款 441,646,934 422,609,550
减：坏账准备 (1,098,851) (959,810)
净额 440,548,083 421,649,740
(1) 应收账款账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年以内 437,941,935 422,529,342
一到二年 3,704,999 80,208
合计 441,646,934 422,609,550
(2) 2020 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
坏账准备 占应收账款
余额 金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 60,163,283 (104,749) 13.62%
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四 合并财务报表项目附注(续)
2 应收账款(续)
(3) 坏账准备
对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期
信用损失计量损失准备。
(a) 于 2020 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预期
账面余额 信用损失率 坏账准备
应收酒店服务款(i) 941,049 100.00% (941,049)
(i)于 2020 年 12 月 31 日，应收纽银北京咨询有限公司酒店住宿及餐饮服务款
941,049 元 ， 经 多 次 催 收 仍 未 收 到 ， 因 此 全 额 计 提 坏 账 准 备 (2019 年 度 ：
941,049 元)。
(b) 于 2020 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合 — 应收物业租赁款：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 354,427,515 - - 344,050,745 - -
逾期 90 日以内 9,316,434 - - 9,779,806 - -
逾期 90-180 日 - - - 96,260 - -
363,743,949 - 353,926,811 -
组合 —应收酒店服务款：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 8,967,077 - - 14,129,691 - -
逾期 90 日以内 - - - 3,698 - -
逾期 90-180 日 - - - 958,025 - -
8,967,077 - 15,091,414 -
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2 应收账款(续)
(3) 坏账准备(续)
(b) 于 2020 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下(续)：
组合 — 应收物业管理服务款：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 42,381,907 - - 27,529,171 - -
逾期 90 日以内 8,690,085 0.10% (8,690) 7,222,044 0.10% (7,222)
逾期 90-180 日 1,955,969 0.30% (5,868) 1,433,842 0.30% (4,302)
逾期 180-365 日 1,553,660 1.00% (15,536) 333,727 1.00% (3,337)
逾期一年至两年 2,554,151 5.00% (127,708) 78,000 5.00% (3,900)
57,135,772 (157,802) 36,596,784 (18,761)
组合 — 应收会展服务款：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 10,859,087 - - 16,053,492 - -
(4) 本年度本集团无实际核销的应收账款(2019 年度：无)。
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3 预付款项
(1) 预付款项账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
金额 占总额比例 金额 占总额比例
一年以内 29,159,189 99.16% 25,959,731 99.41%
一到二年 207,400 0.71% 153,400 0.59%
两到三年 38,000 0.13% - -
合计 29,404,589 100.00% 26,113,131 100.00%
(2) 2020 年 12 月 31 日，按预付对象归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：
占预付款项
金额 总额比例
余额前五名的预付款项总额 17,282,907 58.78%
4 其他应收款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收押金和保证金 3,641,177 3,725,266
应收代垫款项 1,783,753 3,062,944
应收备用金 227,206 394,105
应收其他款项 1,092,356 1,289,658
合计 6,744,492 8,471,973
减：坏账准备 - -
净额 6,744,492 8,471,973
(1) 其他应收款账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年以内 3,177,737 5,561,193
一到二年 1,104,175 1,103,108
二到三年 1,072,108 526,121
三年以上(a) 1,390,472 1,281,551
合计 6,744,492 8,471,973
- 30 -
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款(续)
(a) 于 2020 年 12 月 31 日，其他应收款中款项 622,224 元，为本集团根据《关于按
房改政策出售住房售房款存储使用等有关问题的通知》(京房改办【2007】4 号)
要求，将按房改房政策出售住房的售房款全额存储于北京市住房资金管理中心，
并进行专户存储，专项使用，所有权不变。
(2) 损失准备及其账面余额变动表
(a) 于 2020 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段，分析
如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 损失准备 账面余额 损失准备
计提 计提
金额 金额 比例 金额 金额 比例
押金和保证金：
一年以内 3,641,177 - - 3,725,266 - -
备用金：
一年以内 227,206 - - 394,105 - -
代垫款：
一年以内 1,783,753 - - 3,062,944 - -
其他款项：
一年以内 1,092,356 - - 1,289,658 - -
合计 6,744,492 - - 8,471,973 - -
(3) 2020 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收款 坏账
公司名称 性质 余额 账龄 余额总额比例 准备
第一名 保证金 1,000,000 二至三年 14.83% -
第二名 暂存款 622,224 三年以上 9.23% -
第三名 应收款 547,814 一年以内 8.12% -
第四名 应收款 483,051 一年以内 7.16% -
第五名 应收款 394,180 三年以内 5.84% -
合计 3,047,269 45.18% -
(4) 本年度本集团无实际核销的其他应收款(2019 年度：无)。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
5 存货
存货分类如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
存货跌 存货跌
账面余额 价准备 账面价值 账面余额 价准备 账面价值
维修材料 22,117,068 - 22,117,068 19,326,103 - 19,326,103
酒店营业物料 11,426,155 - 11,426,155 13,053,703 - 13,053,703
其他 439,738 - 439,738 453,363 - 453,363
合计 33,982,961 - 33,982,961 32,833,169 - 32,833,169
6 其他流动资产
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
待抵扣进项税额 16,594,193 17,308,928
7 长期股权投资
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
联营企业 19,705,450 15,472,278
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 19,705,450 15,472,278
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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7 长期股权投资(续)
(a) 联营企业
本年增减变动
2019 年 增加或 按权益法 其他综合 其他权 宣告分派 计提 2020 年 减值准备
12 月 31 日 减少投资 调整的净损益 收益调整 益变动 的现金股利 减值准备 其他 12 月 31 日 年末余额
北京时代网星科技有限公司
(以下称“时代网星”) 14,685,493 - 2,674,005 - - - - - 17,359,498 -
北京力创智慧科技有限公司
(以下称“力创智慧”) 786,785 - (56,070) - - - - - 730,715 -
北京昌发展国贸物业管理有
限责任公司
(以下称“北京昌发展”) - 1,500,000 115,237 - - - - - 1,615,237 -
合计 15,472,278 1,500,000 2,733,172 - - - - - 19,705,450 -
在联营企业中的权益相关信息见附注五.2。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
8 投资性房地产
在建 房屋及建筑物 房屋及建筑物
投资性房地产(1) 房屋及建筑物 土地使用权 改良 装修 机器设备 电子设备 合计
原价
2019 年 12 月 31 日 562,317,651 6,319,275,494 1,464,616,789 81,322,674 596,112,209 1,844,205,493 243,238,970 11,111,089,280
本年增加
转固重分类(1) - 260,737,550 - - 147,456,635 125,579,081 45,184,563 578,957,829
购置 94,483,275 - - - 20,154,718 18,274,613 13,794,090 146,706,696
其他变动(2) - (67,078,036) 475,171 - 2,039,726 6,440,898 6,241,092 (51,881,149)
本年减少
处置及报废 - - - - (36,682) (21,857,711) (3,044,769) (24,939,162)
转固重分类(1) (616,550,138) - - - - - - (616,550,138)
2020 年 12 月 31 日 40,250,788 6,512,935,008 1,465,091,960 81,322,674 765,726,606 1,972,642,374 305,413,946 11,143,383,356
累计折旧
2019 年 12 月 31 日 - (1,733,876,541) (239,521,593) (73,190,424) (362,942,897) (1,044,162,950) (151,954,265) (3,605,648,670)
本年增加
计提 - (132,965,276) (36,458,362) - (60,116,017) (75,034,632) (33,842,207) (338,416,494)
本年减少 -
处置及报废 - - - - 36,682 19,671,948 3,044,769 22,753,399
其他变动(2) - - (475,171) - - - - (475,171)
2020 年 12 月 31 日 - (1,866,841,817) (276,455,126) (73,190,424) (423,022,232) (1,099,525,634) (182,751,703) (3,921,786,936)
账面价值
2019年12月31日 562,317,651 4,585,398,953 1,225,095,196 8,132,250 233,169,312 800,042,543 91,284,705 7,505,440,610
2020 年 12 月 31 日 40,250,788 4,646,093,191 1,188,636,834 8,132,250 342,704,374 873,116,740 122,662,243 7,221,596,420
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
8 投资性房地产(续)
(1) 本集团对东楼交通一体化工程中预计将用于出租部分的相关成本在投资性房
地产核算。
公寓改造项目已于 2020 年 8 月完成竣工验收备案，本集团按照暂估价值入
账，其中投资性房地产 578,957,829 元，固定资产 30,586,870 元，长期待
摊 7,005,439 元。
(2) 国贸三期 B 阶段工程于 2020 年 12 月完成工程最终结算，本集团采用未来适
用法，根据最终结算金额对国贸三期 B 阶段工程的资产账面价值进行调整。
国贸东楼商场改造工程于 2020 年 10 月完成工程最终结算，本集团采用未来
适用法，根据最终结算金额对国贸东楼商场资产账面价值进行调整。
2020 年度，投资性房地产计提的折旧金额为 338,416,494 元(2019 年度：
(3)
327,461,328 元)，未计提减值准备(2019 年度：无)。
2020 年度，资本化计入投资性房地产的借款费用为 11,908,672(2019 年
度：11,532,129 元)。用于确定资本化金额的资本化率为年利率 4.59%(2019
年度：4.59%)。
(4) 本公司于 2020 年 8 月与中国建设银行股份有限公司(以下称“建行”)北京华
贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的部分房产及相应的土地使用权作为
21.55 亿元长期借款的抵押物。2020 年 12 月 31 日，投资性房地产中包含的
上 述 抵 押 物 账 面 价 值 约 为 1,421,161,255( 原 价 1,837,461,425 元 )( 附 注
四.23)。
2020 年度，本集团报废了账面价值 2,185,763 元(原价 24,939,162 元)的投
资性房地产，账面价值 354,243 元(原价 6,062,043 元)的固定资产(附注
四.9)，报废净损失合计为 2,531,900 元(附注四.37、38)。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
9 固定资产
房屋及建筑物 房屋及建筑物装修 机器设备 运输设备 家具装置及设备 电子设备 合计
原价
2019 年 12 月 31 日 1,581,191,551 360,202,874 439,562,334 5,296,438 257,074,992 219,776,207 2,863,104,396
本年增加
在建工程转入
(附注四.8(1)) - - - - 30,586,870 - 30,586,870
购置 - 1,284,404 1,100,000 - 7,794,279 1,925,757 12,104,440
其他变动(附注四.8(2)) 25,200,902 (7,080,994) 5,213,043 - 3,464,835 2,933,792 29,731,578
本年减少
处置及报废 - - (863,040) - (2,382,934) (2,816,069) (6,062,043)
2020 年 12 月 31 日 1,606,392,453 354,406,284 445,012,337 5,296,438 296,538,042 221,819,687 2,929,465,241
累计折旧
2019 年 12 月 31 日 (226,592,614) (236,076,916) (180,946,703) (4,214,077) (191,103,095) (176,688,743) (1,015,622,148)
本年增加
计提 (38,790,695) (26,589,542) (27,980,068) (254,150) (30,116,617) (19,811,196) (143,542,268)
本年减少
处置及报废 - - 515,206 - 2,382,154 2,810,440 5,707,800
2020 年 12 月 31 日 (265,383,309) (262,666,458) (208,411,565) (4,468,227) (218,837,558) (193,689,499) (1,153,456,616)
账面价值
2019 年 12 月 31 日 1,354,598,937 124,125,958 258,615,631 1,082,361 65,971,897 43,087,464 1,847,482,248
2020 年 12 月 31 日 1,341,009,144 91,739,826 236,600,772 828,211 77,700,484 28,130,188 1,776,008,625
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
9 固定资产(续)
(1) 2020 年 度 ， 固 定 资 产 计 提 的 折 旧 金 额 为 143,542,268 元 (2019 年 度 ：
140,816,198 元)，其中计入成本费用及在建投资性房地产等的折旧金额分别
为 143,515,495 元及 26,773 元(2019 年度：140,747,512 元及 68,686 元)。
(2) 本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的
部分房产及相应的土地使用权作为 21.55 亿元长期借款的抵押物。2020 年
12 月 31 日，固定资产中包含的上述抵押物账面价值为 539,089,366 元(原价
690,528,913 元)(附注四.23)。
(3) 未办妥产权证书的固定资产及投资性房地产
账面原价 未办妥产权证书原因
房屋、建筑物 2,775,473,134 待相关部门审批
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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10 无形资产
土地使用权
原价
2019 年 12 月 31 日 606,581,451
本年增加 -
转出 -
2020 年 12 月 31 日 606,581,451
累计摊销
2019 年 12 月 31 日 (96,296,778)
计提 (15,599,602)
转出 -
2020 年 12 月 31 日 (111,896,380)
账面价值
2019 年 12 月 31 日 510,284,673
2020 年 12 月 31 日 494,685,071
2020 年度，无形资产的摊销金额为 15,599,602 元(2019 年度：15,463,174
元)，其中计入成本费用的摊销金额分别为 15,599,602 元(2019 年度：
15,463,174 元)。
本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的
部分房产及相应的土地使用权作为 21.55 亿元长期借款的抵押物。2020 年
12 月 31 日，无形资产中包含的上述抵押物账面价值约为 198,834,312(原价
263,041,236 元)(附注四.23)。
2020 年 12 月 31 日，无未办妥产权证的土地使用权(2019 年 12 月 31 日：
无)。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
11 长期待摊费用
2019 年 本年增加 其他变动 2020 年
(附注 本年摊销
12 月 31 日 (附注四.8(1)) 四.8(2)) 12 月 31 日
国贸二期拆
迁费 86,641,570 - - (3,106,020) 83,535,550
国贸三期 A 阶
段市政工程 11,851,714 - - (11,730,972) 120,742
国贸三期 B 阶
段市政工程 12,438,525 - 189,096 (1,578,759) 11,048,862
国贸东楼市政
工程 2,894,593 - 125,233 (367,504) 2,652,322
公寓市政配套 - 7,005,439 - (233,516) 6,771,923
合计 113,826,402 7,005,439 314,329 (17,016,771) 104,129,399
12 递延所得税资产
(1) 未经抵销的递延所得税资产
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
长期资产报废 153,608,356 38,402,089 158,336,864 39,584,216
预提费用 58,890,896 14,722,724 69,223,012 17,305,753
应付职工薪酬 24,113,782 6,024,818 20,497,940 5,120,857
建设中断期利息
支出费用化 16,357,954 4,089,488 16,870,528 4,217,632
资产减值准备 1,098,851 274,713 959,810 239,953
其他 50,449 12,612 50,449 12,612
合计 254,120,288 63,526,444 265,938,603 66,481,023
其中：
预计于一年内
(含一年)转
回的金额 22,203,712 23,663,931
预计于一年后
转回的金额 41,322,732 42,817,092
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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12 递延所得税资产(续)
(2) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：
2020年12月31日 2019年12月31日
可抵扣亏损 9,718,945 -
可抵扣暂时性差异 106,508 -
9,825,453 -
(3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2020年12月31日 2019年12月31日
2025年 9,718,945 -
本年度本集团无互抵的递延所得税资产和递延所得税负债(2019 年度：无)。
13 其他非流动资产
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
预付工程款 27,218,244 24,901,974
其他非流动资产余额为预付款项中未来将形成长期资产的部分。
14 资产减值及损失准备
2019 年 本年 本年减少 2020 年
12 月 31 日 增加 转回 转销 12 月 31 日
应收账款坏账准备 959,810 139,041 - - 1,098,851
其中：单项计提坏账准备 941,049 - - - 941,049
组合计提坏账准备 18,761 139,041 - - 157,802
其他应收款坏账准备 - - - - -
合计 959,810 139,041 - - 1,098,851
- 40 -
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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15 应付账款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
物业管理外包服务款 45,015,534 1,101,591
酒店物资采购款 17,653,702 20,656,800
合办展分成款 6,795,161 7,480,291
其他 3,214,989 2,625,171
合计 72,679,386 31,863,853
(1) 2020 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 8,951,407 元(2019 年 12
月 31 日：1,772,843 元)，主要为提供物业管理服务的应付物资采购款、应付
合办展分成款，上述款项预计将于一年以内支付。
16 预收款项
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
预收租金及定金(3) 41,832,931 39,329,691
预收酒店业务款(1)(2) - 45,405,906
预收物业管理费(1)(2) - 38,469,367
预收会展服务款(1)(2) - 2,577,394
合计 41,832,931 125,782,358
(1) 自 2020 年 1 月 1 日起，预收物业管理费、预收酒店业务款及预收会展服务
款由预收款项转入合同负债核算。
(2) 预收物业管理费、预收酒店服务款及预收会展服务款的年初账面价值中
68,733,055 元，已于本年转入营业收入。
(3) 2020 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 78,941 元，主要为写字
楼、商场等物业预收租金。
17 合同负债
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
预收物业管理服务款 35,922,712 ——
预收酒店服务款 39,794,494 ——
预收会展服务款 7,698,671 ——
合计 83,415,877 ——
- 41 -
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
17 合同负债(续)
(1) 2020 年 12 月 31 日，本集团除租赁业务以外的已签订合同、但尚未履行或
尚未履行完毕的履约义务所对应的预收金额为 83,415,877 元，其中，本集
团预计 64,861,872 元将于 2021 年度确认收入，18,554,005 元将于 2022 年
及以后年度确认收入。
(2) 2020 年 12 月 31 日，本公司除租赁业务以外的已签订合同、但尚未履行或
尚未履行完毕的履约义务所对应的收款金额为 54,992,368 元，其中，本公
司预计 37,447,797 元将于 2021 年度确认收入，17,544,571 元将于 2022 年
及以后年度确认收入。
18 应付职工薪酬
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付短期薪酬(1) 75,462,243 94,210,388
应付设定提存计划(2) 2,607,458 2,546,204
合计 78,069,701 96,756,592
(1) 短期薪酬
2019 年 2020 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
工资、奖金、津贴
和补贴 72,065,332 290,768,146 (313,241,265) 49,592,213
职工福利费 - 13,536,071 (13,536,071) -
社会保险费 1,647,116 20,846,009 (20,843,386) 1,649,739
其中：医疗保险费 1,585,014 20,250,901 (20,246,673) 1,589,242
工伤保险费 62,102 595,108 (596,713) 60,497
工会经费和职工教
育经费 20,497,940 11,718,245 (7,995,894) 24,220,291
住房公积金 - 25,687,018 (25,687,018) -
补充医疗保险 - 2,521,303 (2,521,303) -
合计 94,210,388 365,076,792 (383,824,937) 75,462,243
- 42 -
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
18 应付职工薪酬(续)
(2) 设定提存计划
2019 年 2020 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
基本养老保险 2,436,814 20,303,079 (20,245,182) 2,494,711
失业保险费 109,390 1,014,246 (1,010,889) 112,747
补充养老保险 - 7,029,610 (7,029,610) -
合计 2,546,204 28,346,935 (28,285,681) 2,607,458
19 应交税费
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应交企业所得税 25,250,652 30,406,643
应交增值税 1,862,254 -
应交城市维护建设税 814,740 719,809
应交教育费附加 581,957 514,150
其他 3,202,565 3,553,248
合计 31,712,168 35,193,850
20 其他应付款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付租户押金 677,373,881 693,024,339
应付工程及设备款 160,954,796 307,154,934
应付物业管理项目代收款 163,561,886 170,500,750
预提费用 58,890,896 69,223,012
应付利息
-分期付息到期还本的
长期借款 - 2,752,167
其他 44,693,227 34,154,263
合计 1,105,474,686 1,276,809,465
(1) 2020 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 549,835,953 元(2019 年
12 月 31 日：510,563,720 元)，主要为收取的租户押金，由于租赁期尚未结
束，上述款项尚未退还。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
21 一年内到期的非流动负债
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款
(附注四.(23)) 12,603,958 -
一年内到期的应付债券
(附注四.(22)) 4,562,503 -
17,166,461 -
22 应付债券
2019 年 按面值 溢折价 2020 年
12 月 31 日 计提利息 摊销 本年偿还 本年重分类 12 月 31 日
19 国贸 01 502,958,340 18,250,000 583,332 (18,250,000) - 503,541,672
减：一年内到
期的应付债券
(附注四.(21)) - - - - (4,562,503) (4,562,503)
502,958,340 18,250,000 583,332 (18,250,000) (4,562,503) 498,979,169
债券有关信息如下：
面值 发行日期 债券期限 发行金额
19 国贸 01(1) 500,000,000 2019-09-26 5年 500,000,000
(1) 经中国证券监督委员会证监许可【2019】1595 号文核准，本公司于 2019 年
9 月 26 日完成公开发行了 2019 年公司债券(面向合格投资者)(第一期)，发行
总额为人民币 5 亿元，扣除发行费用后金额为 498,250,000 元，本年债券期
限为 5 年，附第三年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本
年债券采用单利按年计息，不计复利，固定年利率为 3.65%，每年付息一
次。
本集团将该笔债券的年末应付利息余额重分类至一年内到期的非流动负债(附
注四.21)。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
23 长期借款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
抵押借款(3) 2,157,603,958 -
抵押借款(1) - 1,380,000,000
抵押借款(2) - 780,000,000
2,157,603,958 2,160,000,000
减：一年内到期的长
期借款(附注四.(21))
本金 (10,000,000) -
利息 (2,603,958) -
2,145,000,000 2,160,000,000
(1) 本公司与建行北京朝阳支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的房屋建筑物、设
备以及对应的土地使用权作为 29.7 亿元长期借款授信额度(其中包括人民币
28.3 亿元及美元 2 千万元)的抵押物。建行北京朝阳支行已于 2010 年 6 月 4
日将相关借款合同项下的债权转让给建行北京国贸支行。2020 年 8 月，本公
司提前清偿了该笔借款，并解除了该借款项下的资产抵押。
(2) 本公司与以建行北京华贸支行作为牵头行及代理行的银团签订合同，以国贸
三期 B 阶段房屋建筑物、设备及对应的土地使用权作为 28 亿元长期借款授信
额度的抵押物。2020 年 8 月，本公司提前清偿了该笔借款，并解除押了该借
款的资产抵押。
(3) 本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订借款合同，以国贸三期 A 阶段
的部分房产及相应的土地使用权作为 21.55 亿元长期借款的抵押物。2020 年
12 月 31 日，本公司长期抵押借款本息和余额为 2,157,603,958 元，抵押物的
账面价值为 2,159,084,933 元(原价 2,791,031,574 元)(附注四.8、9)。利息每
3 个月支付一次，借款期限为 2020 年 8 月 5 日至 2035 年 8 月 4 日。
根据本公司与建行北京华贸支行签订的长期借款合同中相关规定，借款利率执
行浮动政策。建行于每一年度间根据 LPR 利率，再调整该等长期借款当年的
借款利率后进行计息。
2020 年 12 月 31 日，本集团长期借款的利率为 4.35%(2019 年 12 月 31 日：
4.41%-4.90%)。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
24 股本
2019 年 本年增减变动 2020 年
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
2018 年 本年增减变动 2019 年
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
25 资本公积
2019 年 2020 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积 -
变更记账本位币产生
外币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
其他 466,379 - - 466,379
合计 1,872,984,978 - - 1,872,984,978
2018 年 2019 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积 -
变更记账本位币产生
外币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
其他 - 466,379 - 466,379
合计 1,872,518,599 466,379 - 1,872,984,978
26 盈余公积
2019 年 2020 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 503,641,267 - - 503,641,267
2018 年 2019 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 503,641,267 - - 503,641,267
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法
定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到股本的 50%以上时，可不再提取。法
定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。本公司的法定盈余公积金
累计额已达到股本的 50%，本年度无需提取。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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27 未分配利润
2020 年度 2019 年度
金额 金额
年初未分配利润 4,186,502,855 3,536,406,191
加：本年归属于母公司
所有者的净利润 825,426,303 972,427,075
减：支付普通股股利 (382,767,363) (322,330,411)
年末未分配利润 4,629,161,795 4,186,502,855
根据 2020 年 6 月 19 日股东大会决议，本公司向全体股东宣告分派 2019 年度现金
股利，每 10 股人民币 3.80 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股计算，共
计 382,767,363 元。
根据 2021 年 3 月 23 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发 2020 年度
现金股利，每 10 股人民币 4.00 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股计
算，共计 402,913,014 元；上述提议尚待股东大会批准。
28 营业收入和营业成本
(1) 主营业务收入和主营业务成本
2020 年度 2019 年度
主营业务收入 3,097,760,404 3,530,148,817
主营业务成本 1,439,820,985 1,644,631,214
本集团主要业务为对外提供物业租赁、物业管理服务及酒店经营，与上述业务相关
的收入主要来自北京。因此本集团无需按产品或按地区对主营业务收入和主营业务
成本进行分析。
(2) 按收入类型分析如下
2020 年度 2019 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业租赁
及管理 2,761,838,570 990,969,134 2,864,415,767 1,031,413,616
酒店经营 335,921,834 448,851,851 665,733,050 613,217,598
合计 3,097,760,404 1,439,820,985 3,530,148,817 1,644,631,214
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
28 营业收入和营业成本(续)
(3) 本集团营业收入分解如下：
2020 年度 2019 年度
租赁业务 2,170,139,973 2,209,511,387
按时点确认
其中：酒店餐饮业务 169,517,876 303,137,307
按时段内确认
其中：物业管理服务 577,603,343 608,192,857
酒店客房
及其他配套服务 166,403,958 362,595,743
会展服务 14,095,254 46,711,523
合计 3,097,760,404 3,530,148,817
29 税金及附加
2020 年度 2019 年度 计缴标准
房产税 303,778,642 301,400,958 附注三
城市维护建设税 6,972,081 8,817,948 附注三
教育费附加 5,370,000 5,908,517 附注三
其他 3,731,334 4,112,062
合计 319,852,057 320,239,485
30 销售费用
2020 年度 2019 年度
广告宣传费 87,598,416 80,511,672
代理佣金 13,633,193 19,927,318
合计 101,231,609 100,438,990
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
31 管理费用
2020 年度 2019 年度
员工成本 51,487,318 45,667,682
折旧摊销 10,805,141 9,242,580
租金 3,622,537 3,622,537
能源费 2,895,158 2,974,460
维修保养费 3,066,699 4,668,295
审计及咨询费 4,949,315 5,180,181
清洁绿化费 887,427 702,370
其他 14,008,106 13,401,472
合计 91,721,701 85,459,577
32 财务费用
2020 年度 2019 年度
利息支出 117,662,388 124,288,545
减：计入投资性房地产的资本
化利息支出 (11,908,672) (11,532,129)
利息费用 105,753,716 112,756,416
减：利息收入 (19,155,473) (4,307,482)
汇兑(收益)/损失 146,677 8,309
其他 1,426,511 4,166,927
净额 88,171,431 112,624,170
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33 费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2020 年度 2019 年度
折旧摊销 514,548,362 506,465,473
员工成本 382,523,068 431,342,722
劳务费 131,603,038 163,459,216
维修保养费 129,927,601 163,350,057
能源费 100,057,466 101,409,565
广告宣传费 87,598,416 80,511,672
清洁绿化费 88,033,646 85,748,321
酒店营业物料 68,309,037 113,327,311
保安费 20,505,806 18,906,365
展会成本 15,860,563 34,451,994
代理佣金 13,633,193 19,927,318
审计及咨询费 8,848,207 8,212,228
租金 7,332,755 6,379,720
其他费用 63,993,137 97,037,819
合计 1,632,774,295 1,830,529,781
34 信用减值损失
2020 年度 2019 年度
应收账款坏账损失 139,041 959,810
35 其他收益
与资产相关/
2020 年度 2019 年度 与收益相关
政策奖励款 25,198,978 7,294,554 与收益相关
增值税加计扣除 3,123,258 2,720,654 —
代扣代缴税
手续费返还 929,104 141,286 —
合计 29,251,340 10,156,494
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36 投资收益
2020 年度 2019 年度
处置交易性金融资产取得的
投资收益(1) 5,201,665 5,791,740
权益法核算的长期股权投资收
益(附注五.2) 2,733,172 1,432,587
合计 7,934,837 7,224,327
(1) 2020 年度，本集团购买及赎回银行理财产品，支付及收回金额 分别累计 为
850,000,000 元，实现收益 5,201,665 元(2019 年度：支付及收回金额分别累计为
1,240,000,000 元，实现收益 5,791,740 元)。
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
37 营业外收入
计入 2020 年度非经
2020 年度 2019 年度 常性损益的金额
租户违约罚款收入 16,261,829 22,745,466 16,261,829
处置非流动资产收益 8,106 134,644 8,106
不需支付的应付款项 310,281 480,251 310,281
其他 1,911 80,724 1,911
合计 16,582,127 23,441,085 16,582,127
38 营业外支出
计入 2020 年度非经
2020 年度 2019 年度 常性损益的金额
处置非流动资产损失 2,540,006 1,234,505 2,540,006
赞助捐赠支出 2,929,975 1,614,000 2,929,975
其他 42,001 2,391,975 42,001
合计 5,511,982 5,240,480 5,511,982
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
39 所得税费用
2020 年度 2019 年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 275,994,477 331,140,514
递延所得税 2,954,579 (2,846,103)
合计 278,949,056 328,294,411
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
2020 年度 2019 年度
利润总额 1,105,079,902 1,301,376,997
按适用税率计算的所得税 276,269,976 325,344,249
非应纳税收入涉及的所得税费用
调整额 (683,293) (358,147)
不得扣除的成本、费用和损失涉
及的所得税费用调整额 906,010 3,560,060
税率差异的影响 491,272 (251,751)
当期未确认递延所得税资产的
可抵扣暂时性差异 21,302 -
当期未确认递延所得税资产的
可抵扣亏损 1,943,789 -
所得税费用 278,949,056 328,294,411
- 53 -
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
40 每股收益
(1) 基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通
股的加权平均数计算：
2020 年度 2019 年度
归属于母公司普通股股东的合并
净利润 825,426,303 972,427,075
本公司发行在外普通股的
加权平均数 1,007,282,534 1,007,282,534
基本每股收益 0.82 0.97
其中：
— 持续经营基本每股收益： 0.82 0.97
— 终止经营基本每股收益： - -
(2) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并
净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。2020 年度，本
公司不存在具有稀释性的潜在普通股 (2019 年度：不存在)，因此，稀释每股收
益等于基本每股收益。
41 现金流量表项目注释
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
2020 年度 2019 年度
政府补助 26,128,082 7,435,840
利息收入 19,155,473 4,307,482
租户违约罚款收入 16,261,829 22,745,466
物业管理项目代收款 15,217,746 15,616,748
租赁押金 - 22,129,640
其他 - 1,676,642
合计 76,763,130 73,911,818
- 54 -
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
41 现金流量表项目注释(续)
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
2020 年度 2019 年度
水电采暖费 95,756,935 95,218,192
广告费 87,598,416 80,511,672
租赁押金 15,650,458 -
租金 7,332,755 6,379,720
物业管理项目代付款 5,978,646 10,003,940
其他 72,264,943 85,240,798
合计 284,582,153 277,354,322
(3) 收到的其他与投资活动有关的现金
2020 年度 2019 年度
交易性金融资产投资收益 5,201,665 5,791,740
42 现金流量表补充资料
(1) 将净利润调节为经营活动现金流量
2020 年度 2019 年度
净利润 826,130,846 973,082,586
加：投资性房地产折旧(附注四.8) 338,416,494 327,461,328
固定资产折旧(附注四.9) 143,515,495 140,747,512
长期待摊费用摊销(附注四.11) 17,016,771 22,793,459
无形资产摊销(附注四.10) 15,599,602 15,463,174
处置非流动资产净损失/(收益)
(附注四.37、38) 2,531,900 1,099,861
财务费用/(收入)(附注四.32) 105,900,393 112,764,725
投资损失/(收益) (附注四.36) (7,934,837) (7,224,327)
递延所得税资产减少/ (增加) (附注
四.12) 2,954,579 (2,846,103)
存货的减少/ (增加) (附注四.5) (1,149,792) (3,422,544)
信用减值损失(附注四.34) 139,041 959,810
受限资金的减少/(增加) (13,965,934) (7,854,646)
经营性应收项目的减少/ (增加) (19,040,151) (111,365,825)
经营性应付项目的增加/ (减少) (3,591,873) 75,512,951
经营活动产生的现金流量净额 1,406,522,534 1,537,171,961
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
42 现金流量表补充资料(续)
(2) 现金及现金等价物净变动情况
2020 年度 2019 年度
现金的年末余额(附注四.1) 1,731,080,232 1,101,224,584
减：现金的年初余额 (1,101,224,584) (439,669,780)
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物的净增加/(减少)额 629,855,648 661,554,804
(3) 现金及现金等价物
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
年末现金余额(附注四.1)
其中：库存现金 989,644 1,262,050
可随时用于支付的银行存款 1,730,090,588 1,099,962,534
年末现金及现金等价物余额 1,731,080,232 1,101,224,584
43 外币货币性项目
2020 年 12 月 31 日
外币余额 折算汇率 人民币余额
货币资金—
美元 289,120 6.5249 1,886,479
欧元 322 8.0250 2,584
应收账款—
美元 118,002 6.5249 769,951
其他应付款—
美元 802,385 6.5249 5,235,482
港币 220,000 0.8416 185,152
欧元 36,580 8.0250 293,555
英镑 29,762 8.8903 264,593
上述外币货币性项目指除人民币之外的所有货币。(其范围与附注十(1)中的外币
项目不同)
- 56 -
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益
1 在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
国贸物业酒店
管理有限公司 北京 北京 服务业 95% - 直接持有
北京国贸国际
会展有限公司 北京 北京 服务业 100% - 直接持有
2 在联营企业中的权益
(1) 不重要的联营企业的汇总信息
2020 年度 2019 年度
联营企业
时代网星
投资账面价值合计 17,359,498 14,685,493
按持股比例计算的净利润 2,674,005 2,356,214
力创智慧
投资账面价值合计 730,715 786,785
按持股比例计算的净亏损 (56,070) (923,627)
北京昌发展
投资账面价值合计 1,615,237 ——
按持股比例计算的净利润 115,237 ——
合计
投资账面价值合计 19,705,450 15,472,278
按持股比例计算的净利润 2,733,172 1,432,587
- 57 -
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息
本集团的报告分部是提供不同服务的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市
场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经
营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
本集团有2个报告分部，分别为：
- 租赁及物业管理分部，负责提供出租物业、及物业管理服务
- 酒店经营分部，负责提供客房、餐饮等服务
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产及负债按照分部进行分配，间接归属于各分部的费用按照受益比例在分部之间
进行分配。
(1) 2020 年度及 2020 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
租赁及物业 分部间的
管理业务 酒店经营 未分配的金额 抵销 合计
对外交易收入 2,761,838,570 335,921,834 - - 3,097,760,404
分部间交易收入 3,174,267 6,618,857 - (9,793,124) -
主营业务成本 (990,969,134) (448,851,851) - - (1,439,820,985)
利息收入 18,641,226 514,247 - - 19,155,473
利息费用 - - (105,753,716) - (105,753,716)
对联营企业的
投资收益 - - 2,733,172 - 2,733,172
理财产品
的投资收益 - - 5,201,665 - 5,201,665
折旧费和摊销费 (372,396,226) (142,152,136) - - (514,548,362)
利润/(亏损)总额 1,347,265,508 (144,366,727) (97,818,879) - 1,105,079,902
所得税费用 - - (278,949,056) - (278,949,056)
净利润/(亏损) 1,347,265,508 (144,366,727) (376,767,935) - 826,130,846
资产总额 9,698,291,120 2,236,681,878 155,150,298 - 12,090,123,296
负债总额 (1,132,776,928) (102,531,101) (2,839,022,350) - (4,074,330,379)
对联营企业的长
期股权投资 - - 19,705,450 - 19,705,450
非流动资产增加额(i) 57,719,804 8,915,829 94,491,773 - 161,127,406
(i) 非流动资产不包括长期股权投资和递延所得税资产。
- 58 -
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息(续)
(2) 2019 年度及 2019 年 12 月 31 日分部信息列示如下：：
租赁及物业 分部间的
管理业务 酒店经营 未分配的金额 抵销 合计
对外交易收入 2,864,415,767 665,733,050 - - 3,530,148,817
分部间交易收入 3,384,666 6,947,774 - (10,332,440) -
主营业务成本 (1,031,413,616) (613,217,598) - - (1,644,631,214)
利息收入 3,886,790 420,692 - - 4,307,482
利息费用 - - (112,756,416) - (112,756,416)
对联营企业的
投资收益 - - 1,432,587 - 1,432,587
理财产品的
投资收益 - - 5,791,740 - 5,791,740
折旧费和摊销费 (355,969,836) (150,495,637) - - (506,465,473)
利润/(亏损)总额 1,402,816,359 4,092,727 (105,532,089) - 1,301,376,997
所得税费用 - - (328,294,411) - (328,294,411)
净利润/(亏损) 1,402,816,359 4,092,727 (433,826,500) - 973,082,586
资产总额 8,782,257,757 2,327,151,756 693,014,379 - 11,802,423,892
负债总额 (1,118,203,055) (138,231,628) (2,972,929,775) - (4,229,364,458)
-
对联营企业的长
期股权投资 - - 15,472,278 - 15,472,278
非流动资产增加额(i) 68,414,382 10,138,208 369,411,518 - 447,964,108
(i) 非流动资产不包括长期股权投资和递延所得税资产。
七 关联方关系及其交易
1 母公司情况
(1) 母公司基本情况
注册地 业务性质
国贸有限公司 北京 服务业
(2) 母公司注册资本及其变化
2019 年 本年 本年 2020 年
12 月 31 日 增加 减少 12 月 31 日
国贸有限公司 240,000,000 美元 - - 240,000,000 美元
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
1 母公司情况(续)
(3) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
国贸有限公司 80.65% 80.65% 80.65% 80.65%
2 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注五.1。
3 联营企业情况
联营企业的基本情况及相关信息见附注五.2。
4 其他关联方情况
与本集团的关系
中国世贸投资有限公司 母公司的中方投资者
嘉里兴业有限公司 母公司的外方投资者
香格里拉国际饭店管理有限公司(以下称“香格 母公司的外方投资者之关联公司
里拉”)
香格里拉饭店管理(上海)有限公司北京分公司 母公司的外方投资者之关联公司
(以下称“香格里拉北京”)
- 60 -
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易
(1) 购销商品、提供和接受劳务
本公司与关联方的交易价格以市场价为基础，由双方协商确定，经本公司董事会或股东大会批准后签订相关合同。本公司董
事会认为与关联方的交易均符合正常的商业条款。
接受劳务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 2020 年度 2019 年度
金额 金额
国贸有限公司 接受劳务 支付餐饮费及会员费 919,358 1,671,808
国贸有限公司 接受劳务 支付劳务费 6,880,596 9,939,516
支付信息系统维护、公关管理及
国贸有限公司 接受劳务 工会行政费等 9,289,447 9,486,705
支付酒店营运物资、食品加工费、
国贸有限公司 接受劳务 洗衣费等 5,181,668 7,976,021
国贸有限公司 接受劳务 支付蒸汽费、热水费及电费等 7,299,141 8,836,115
香格里拉 接受劳务 支付管理费用 5,230,461 17,541,568
- 61 -
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(1) 购销商品、提供和接受劳务(续)
提供劳务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 2020 年度 2019 年度
金额 金额
收取管理国贸二期销售佣金
国贸有限公司 提供劳务 及管理酬金 2,340,006 3,134,403
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸西写字楼委托管理费 2,539,845 1,365,327
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸东楼商城委托管理费 2,336,012 2,833,042
收取国贸中心 19#楼委托经营
国贸有限公司 提供劳务 管理费 584,076 614,498
收取维修保养费、清洁及绿
国贸有限公司 提供劳务 化费 17,892,649 17,635,332
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸一期 F 区域委托管理费 1,761,411 1,860,425
收取“ 美丽田园 ”区域委
国贸有限公司 提供劳务 托管理费 1,469,744 984,552
国贸有限公司 提供劳务 收取劳务费及服务费 6,037,931 6,435,781
国贸有限公司 提供劳务 收取物业工程管理服务费 2,287,219 2,184,897
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(2) 租赁
本集团作为出租方：
2020 年度 2019 年度
承租方名称 租赁资产种类 确认的租赁收入 确认的租赁收入
国贸有限公司 办公用房 4,929,355 4,938,877
国贸有限公司 商铺 1,009,305 1,160,476
香格里拉北京 办公用房 2,475,277 1,992,297
本集团作为承租方：
2020 年度 2019 年度
出租方名称 租赁资产种类 确认的租赁费 确认的租赁费
国贸有限公司 国贸一期占地 2,087,276 2,087,276
国贸有限公司 国贸二期占地 1,484,878 1,484,879
国贸有限公司 公寓 4,664,418 3,841,454
国贸有限公司 中央厨房 2,030,452 2,030,452
国贸有限公司 办公用房 506,192 507,354
国贸有限公司 办公用房 1,277,003 904,187
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(3) 根据本公司与国贸有限公司于 1998 年 9 月 2 日所签订的《商标使用许可协
议》，国贸有限公司允许本公司无偿使用其拥有的商标，许可期限为 6 年，从协
议生效日起至 2004 年 9 月 1 日止。根据协议条款，协议届满前由于双方对该协
议条款和条件没有异议，该协议将自动延续。
(4) 关键管理人员薪酬
2020 年度 2019 年度
关键管理人员薪酬 20,365,636 19,806,427
6 关联方应付款项余额
其他应付款 2020 年度 2019 年度
香格里拉 1,814,411 4,216,797
香格里拉北京 686,476 601,874
国贸有限公司 262,588 306,422
合计 2,763,475 5,125,093
7 关联方承诺
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方
有关的承诺事项：
租赁
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
- 租入土地租金
国贸有限公司 40,203,150 42,478,800
除上述租入土地需支付的租金外，根据《土地使用权租赁合同》、《增加国贸一
期土地租赁费协议》、《国贸二期土地使用税分摊协议》以及《增加国贸二期土
地租赁费协议》等协议的约定，本公司还需承担每年按照国贸有限公司实际支付
的房产税、土地使用税及营业税等税费相应金额的土地租赁费。
本年度本公司应向国贸有限公司支付的上述金额共计为 3,572,154 元。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 承诺事项
1 资本性支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支
出承诺：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
房屋、建筑物及机器设备的购建 28,862,440 91,476,805
2 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下
(附注七.7)：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年以内 2,275,650 2,275,650
一到二年 2,275,650 2,275,650
二到三年 2,275,650 2,275,650
三年以上 33,376,200 35,651,850
合计 40,203,150 42,478,800
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
九 资产负债表日后事项及其他事项
1 利润分配情况说明
金额
拟分配的股利 402,913,014
根据 2021 年 3 月 23 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利
402,913,014 元，未在本财务报表中确认为负债(附注四.27)。
2 其他事项
2020 年初爆发的新冠肺炎疫情对本集团物业出租、酒店经营及会展业务等造成不
同程度的不利影响。疫情期间，本集团严格控制成本费用，同时采取了一系列帮扶
纾困措施，包括同意受疫情影响严重的租户缓交或分期交纳租金、减免商城租户部
分租金以及给予租户不同程度的租金优惠等，与租户共度时艰。报告期内，受疫情
影响，本集团租金收入有一定的下降，酒店经营及会展业务收入明显下滑。2021
年，本集团将继续做好常态化疫情防控工作，密切关注疫情变化情况，持续评估其
对本集团财务状况、经营成果等方面的影响。
十 金融风险
本集团经营活动中面临的金融风险包括：市场风险(主要为外汇风险和利率风险)、
信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，
力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
1 市场风险
(1) 外汇风险
本集团的经营位于中国境内，业务主要以人民币结算。本集团已确认的外币资产和
负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)存在外
汇风险。本集团总部财务部门负责监控集团外币交易和外币资产及负债的规模，以
最大程度降低面临的外汇风险。2020 年度及 2019 年度，本集团未签署任何远期
外汇合约或货币互换合约。
2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团内记账本位币为人民币的公司
持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融风险(续)
1 市场风险(续)
(1) 外汇风险(续)
2020 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产-
货币资金 1,886,479 2,584 1,889,063
应收账款 769,951 - 769,951
合计 2,656,430 2,584 2,659,014
外币金融负债 -
其他应付款 5,235,482 743,300 5,978,782
2019 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产-
货币资金 1,957,682 2,517 1,960,199
应收账款 243,539 - 243,539
2,201,221 2,517 2,203,738
外币金融负债 -
其他应付款 5,597,598 755,292 6,352,890
2020 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元金融资产和美元金融负债，如果人民币
对美元升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本集团将增加或减少净利润约
193,429 元(2019 年 12 月 31 日：增加或减少净利润约 254,729 元) 。
(2) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利
率的金融负债使本集团面临现金流量支出增加的利率风险，固定利率的金融负债
使本集团面临公允价值降低的利率风险。本集团一般根据市场环境决定固定利率
及浮动利率合同的相对比例。2020 年 12 月 31 日，本集团长期带息债务主要为人
民币计价的浮动利率借款，金额为 2,155,000,00 元以及以人民币计价的固定利率
债券，金额为 500,000,000 元(2019 年 12 月 31 日：分别为 2,160,000,000 元及
500,000,000 元)(附注四.22、23)。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融风险(续)
1 市场风险(续)
(2) 利率风险(续)
由于利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的
带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，本集团会持续
监控集团利率水平，并依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利
率互换的安排来降低利率风险。2020 年度及 2019 年度本集团无利率互换安排。
2020 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其
他因素保持不变，本集团的净利润会减少或增加约 8,081,250 元(2019 年 12 月 31
日：约 8,100,000 元)。
2 信用风险
本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款及其他应收款等。于资产负债表日，
本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其他大中型商业银行，本集团认为其不存在重
大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收账款及其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本
集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如
目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记
录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消
信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增
级。
3 流动性风险
本集团内子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总子公司现金流量预
测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储
备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，并从主要金
融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
资产负债表日，本集团的金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融风险(续)
3 流动性风险(续)
2020 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
应付账款 72,679,386 - - - 72,679,386
其他应付款 1,105,474,686 - - - 1,105,474,686
长期借款 93,742,500 93,742,500 281,227,500 3,053,365,625 3,522,078,125
应付债券 18,250,000 518,250,000 - - 536,500,000
合计 1,290,146,572 611,992,500 281,227,500 3,053,365,625 5,236,732,197
2019 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
应付账款 31,863,853 - - - 31,863,853
其他应付款 1,276,809,465 - - - 1,276,809,465
长期借款 99,078,000 99,078,000 1,496,181,450 1,012,398,833 2,706,736,283
应付债券 18,250,000 18,250,000 518,250,000 - 554,750,000
合计 1,426,001,318 117,328,000 2,014,431,450 1,012,398,833 4,570,159,601
4 公允价值估计
本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括应收款项、其他应收款、
应付款项、长期借款及应付债券。上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面
价值与公允价值相差不大。
本集团发行的不存在活跃市场的应付债券，以合同规定的未来现金流量按照市场上
具有可比信用等级并在相同条件下提供几乎相同现金流量的利率进行折现后的现值
确定其公允价值。
十一 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回
报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强制
性资本要求，利用资产负债率监控资本。
于 2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
资产负债率 34% 36%
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注
1 应收账款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收账款 373,652,075 369,959,274
减：坏账准备 (941,049) (941,049)
净额 372,711,026 369,018,225
(1) 应收账款账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年以内 372,711,026 369,957,066
一到二年 941,049 2,208
合计 373,652,075 369,959,274
(2) 2020 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 8,510,714 (941,049) 2.28%
(3) 坏账准备
对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用
损失计量损失准备。
(a) 于 2020 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备
应收酒店服务款(i) 941,049 100.00% (941,049)
(i)于 2020 年 12 月 31 日，应收纽银北京咨询有限公司酒店住宿及餐饮服务款
941,049 元，经多次催收仍未收到，因此全额计提坏账准备(2019 年度：941,049
元)。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
1 应收账款(续)
(3) 坏账准备(续)
(b) 于 2020 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合 — 应收物业租赁款：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 354,427,515 - - 344,050,745 - -
逾期 90 日以内 9,316,434 - - 9,779,806 - -
逾期 90-180 日 - - - 96,260 - -
363,743,949 - 353,926,811 -
组合 —应收酒店服务款：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 8,967,077 - - 14,129,691 - -
逾期 90 日以内 - - - 3,698 - -
逾期 90-180 日 - - - 958,025 - -
8,967,077 - 15,091,414 -
(4) 本年度本公司无实际核销的应收账款(2019 年度：无)。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收代垫款项 1,769,393 2,891,495
应收押金和保证金 480,413 356,176
应收备用金 81,300 144,286
应收其他款项 1,092,357 1,289,658
合计 3,423,463 4,681,615
减：坏账准备 - -
净额 3,423,463 4,681,615
(1) 其他应收款账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年以内 2,141,598 3,751,442
一到二年 468,393 72,108
二到三年 72,108 112,860
三年以上(附注四.4(1)) 741,364 745,205
合计 3,423,463 4,681,615
(2) 损失准备及其账面余额变动表
于 2020 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第二阶段和第三阶段的其他应收款。处
于第一阶段其他应收款分析如下：
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款(续)
(2) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(a) 于 2020 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段，分析如
下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 损失准备 账面余额 损失准备
计提 计提
金额 金额 比例 金额 金额 比例
押金和保证金：
一年以内 480,413 - - 356,176 - -
备用金：
一年以内 81,300 - - 144,286 - -
代垫款：
一年以内 1,769,393 - - 2,891,495 - -
其他款项：
一年以内 1,092,357 - - 1,289,658 - -
合计 3,423,463 - - 4,681,615 - -
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款(续)
(3) 2020 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款汇总分析如下：
占其他应收款 坏账
公司名称 性质 余额 账龄 余额总额比例 准备
第一名 暂存款 622,224 三年以上 18.18% -
第二名 应收款 547,814 一年以内 16.00% -
第三名 应收款 483,051 一年以内 14.11% -
第四名 应收款 394,180 三年以内 11.51% -
第五名 应收款 386,990 一年以内 11.30% -
合计 2,434,259 71.11% -
(4) 本年度本公司无实际核销的其他应收账款(2019 年度：无)。
3 长期股权投资
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
子公司(1) 19,500,000 19,500,000
联营企业(2)(附注五.2) 17,359,498 14,685,493
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 36,859,498 34,185,493
本公司不存在长期投资变现的重大限制。
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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3 长期股权投资(续)
(1) 子公司
2019 年 2020 年 持股 表决权 本年计提 本年宣告分派
12 月 31 日 追加或减少投资 12 月 31 日 比例 比例 减值准备 减值准备 的现金股利
国贸物业酒店
管理有限公司 9,500,000 - 9,500,000 95% 95% - - 12,600,000
北京国贸国际
会展有限公司 10,000,000 - 10,000,000 100% 100% - - -
合计 19,500,000 - 19,500,000 - - 12,600,000
(2) 联营企业
本年增减变动
2019 年 追加或 按权益法调 其他综合收 其他权益 宣告分派的 计提 2020 年 减值准备
12 月 31 日 减少投资 整的净损益 益调整 变动 现金股利 减值准备 其他 12 月 31 日 年末余额
时代网星 14,685,493 - 2,674,005 - - - - - 17,359,498 -
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2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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4 营业收入和营业成本
(1) 主营业务收入和主营业务成本
2020 年度 2019 年度
主营业务收入 2,858,417,317 3,237,462,742
主营业务成本 1,204,718,667 1,371,629,649
本公司主要业务为对外提供物业租赁服务及酒店经营，与上述业务相关的收入均来
自北京。因此本公司无需按产品或按地区对于主营业务收入和主营业务成本进行分
析。
(2) 按收入类型分析如下：
2020 年度 2019 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业租赁
及管理 2,522,122,483 755,852,454 2,571,326,187 758,401,129
酒店经营 336,294,834 448,866,213 666,136,555 613,228,520
合计 2,858,417,317 1,204,718,667 3,237,462,742 1,371,629,649
(3) 本公司营业收入分解如下：
2020 年度 2019 年度
租赁业务 2,173,557,567 2,212,318,342
按时点确认
其中：酒店餐饮业务 169,890,876 303,540,812
按时段内确认
其中：物业管理服务 348,564,916 359,007,845
酒店客房
及其他配套服务 166,403,958 362,595,743
2,858,417,317 3,237,462,742
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财务报表附注
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 公司财务报表附注(续)
5 投资收益
2020 年度 2019 年度
成本法核算的长期股权投资收益 11,970,000 9,500,000
权益法核算的长期股权投资收益 2,674,005 2,356,214
处置交易性金融资产取得的投资收益 4,995,606 5,198,114
合计 19,639,611 17,054,328
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
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财务报表补充资料
2020 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 非经常性损益明细表
2020 年度 2019 年度
政府补助 26,128,082 7,435,840
租户违约罚款收入 16,261,829 22,745,466
赞助捐赠支出 (2,929,975) (1,614,000)
处置非流动资产净损失 (2,531,900) (1,099,861)
不需要支付的应付款项 310,281 480,251
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (40,090) (2,311,251)
非经常性损益合计 37,198,227 25,636,445
所得税影响额 (9,337,057) (6,826,756)
少数股东权益影响额(税后) (50,722) 4,966
非经常性损益净额 27,810,448 18,814,655
非经常性损益明细表编制基础：
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号－非经常性损益【2008】》
的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业
务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力
作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
二 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
2020 年度 2019 年度 2020 年度 2019 年度 2020 年度 2019 年度
归属于公司普通股股东
的净利润 10.59% 13.52% 0.82 0.97 0.82 0.97
扣除非经常性损益后归
属于公司普通股股东
的净利润 10.24% 13.26% 0.79 0.95 0.79 0.95
-1-
