中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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中国国际贸易中心股份有限公司
2008 年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告
全文。
1.2 本次董事会会议应出席董事12 名，实际出席11 名，董事黄小抗先生因工作原因未能出
席会议，书面委托董事长洪敬南先生代为出席并行使表决权。
1.3 公司负责人、董事长洪敬南先生，主管会计工作负责人林南春先生及会计机构负责人王
京京女士声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 中国国贸
股票代码 600007
上市交易所 上海证券交易所
注册地址和办公地址 北京市建国门外大街1 号
邮政编码 100004
公司国际互联网网址 http://www.cwtc.com
电子信箱 cwtc@cwtc.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 吴荣柯
联系地址 北京市建国门外大街1 号
电话 010-65052288
传真 010-65053862
电子信箱 dongmi@cwtc.com中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位:元 币种:人民币
2008 年 2007 年
本年比上年
增减(%)
2006 年
营业收入
897,055,597
886,446,384 1.20%
853,328,796
利润总额
473,968,352
436,624,021 8.55%
364,427,638
归属于上市公司股东的净
利润
354,489,970
289,268,188 22.55%
242,078,645
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润
325,149,285
292,086,377 11.32%
244,745,812
经营活动产生的现金流量
净额
429,841,230
445,103,027 -3.43%
454,464,530
2008 年末 2007 年末
本年末比上
年末增减(%)
2006 年末
总资产
8,129,605,661
7,136,593,833 13.91%
6,057,927,809
归属于上市公司股东的所
有者权益（或股东权益）
4,221,228,258
4,017,830,668 5.06%
3,849,436,384中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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3.2 主要财务指标
单位:元 币种:人民币
2008 年 2007 年
本年比上年
增减(%)
2006 年
基本每股收益 0.3519 0.2872 22.55% 0.2901
稀释每股收益 0.3519 0.2872 22.55% 0.2901
扣除非经常性损益后的基本每
股收益 0.3228 0.2900 11.32% 0.2933
全面摊薄净资产收益率（%）
8.40% 7.20% 1.20% 6.29%
加权平均净资产收益率（%） 8.66% 7.37% 1.29% 8.71%
扣除非经常性损益后全面摊薄
净资产收益率（%） 7.70% 7.27% 0.43% 6.36%
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率（%） 7.94% 7.44% 0.50% 8.81%
每股经营活动产生的现金流量
净额 0.43 0.44 -3.43% 0.45
2008 年末 2007 年末
本年末比上年末
增减(%)
2006 年末
归属于上市公司股东的每股净
资产 4.19 3.99 5.06% 3.82
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
违约罚款收入 1,788,800
处置固定资产损失 -2,846,683
资产处置净收入 40,277,505
捐赠支出 -1,899,000
不需支付的工程尾款 1,613,434
其他营业外收入 282,770
其他营业外支出 -90,796中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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所得税影响 -9,781,508
少数股东损益的影响 -3,837
合计 29,340,685
采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
3.3 境内外会计准则差异
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
□适用 √不适用
限售股份变动情况表
□适用 √不适用
4.2 股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 60,446 户
前10 名股东持股情况
股东名称
股东
性质
持股
比例(%)
持股总数
持有有限售
条件股份数量
质押或冻结
的股份数量
中国国际贸易中心有限公司 其他 80.14 807,282,534 807,282,534 无
恒天投资管理有限公司 其他 0.88 8,838,152 0 未知
中国工商银行－中银动态策
略股票型证券投资基金
其他 0.57 5,790,361 0 未知
博时价值增长证券投资基金 其他 0.57 5,699,631 0 未知
中国银行－招商先锋证券投
资基金
其他 0.36 3,582,899 0 未知中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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YALE UNIVERSITY 其他 0.34 3,472,589 0 未知
全国社保基金一零九组合 其他 0.32 3,195,272 0 未知
申银万国－农行－BNP
PARIBAS
其他 0.32 3,193,282 0 未知
中国银行－海富通股票证券
投资基金
其他 0.25 2,554,710 0 未知
中国农业银行－新世纪优选
分红证券投资基金
其他 0.22 2,233,768 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份数量 股份种类
恒天投资管理有限公司 8,838,152 人民币普通股
中国工商银行－中银动态策略
股票型证券投资基金
5,790,361 人民币普通股
博时价值增长证券投资基金 5,699,631 人民币普通股
中国银行－招商先锋证券投资
基金
3,582,899 人民币普通股
YALE UNIVERSITY 3,472,589 人民币普通股
全国社保基金一零九组合 3,195,272 人民币普通股
申银万国－农行－BNP PARIBAS 3,193,282 人民币普通股
中国银行－海富通股票证券投
资基金
2,554,710 人民币普通股
中国农业银行－新世纪优选分
红证券投资基金
2,233,768 人民币普通股
中银国际－中行－法国爱德蒙
得洛希尔银行
2,000,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动
关系的说明
中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）与其他股东之
间不存在关联关系，也不属于一致行动人；未知其他股东之间是否存在关
联关系或属于一致行动人。中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)控股股东情况
公司名称：中国国际贸易中心有限公司
法人代表：孙广相
注册资本：2.4 亿美元
成立日期：1985 年2 月12 日
主要经营业务或管理活动：写字楼及楼宇管理服务、宾馆、公寓及配套的餐饮、宴会、会议、
展览、展销、商场（含出租）、幼儿园、商务中心、汽车综合服务、收费停车场、文体娱乐
设施及相关服务；提供对外经贸信息和咨询服务；利用本中心广告牌发布广告。
（注：2009 年1 月20 日，中国国际贸易中心有限公司法人代表变更为廖晓淇先生。）
(2)公司控股股东的实际控制人情况
公司名称：中国世贸投资有限公司
法人代表：孙广相
注册资本：502,867,264 元人民币
成立日期：2003 年3 月17 日
主要经营业务或管理活动：实业项目的投资；资产受托管理；物业管理；会议服务；承办国
内展览；投资、酒店管理、企业管理和其他经济信息的咨询；市场调查、市场研究；网络技
术开发、技术交流、技术服务、技术培训。
（注： 2009 年1 月22 日，中国世贸投资有限公司法人代表变更为廖晓淇先生。）
公司名称：嘉里兴业有限公司
董事长： 郭孔丞
注册资本：1,000.1 万元港币
成立日期：1984 年5 月4 日
主要经营业务或管理活动：投资控股
股权结构： 香格里拉（亚洲）有限公司的间接控股子公司中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
中国国际贸易中心股份有限公司
中国人
寿保险
(集团)
公司
32.5%
鑫广
物业
管理
中心
22.92%
中国
中纺
集团
公司
15%
中国
中化
集团
公司
15%
北京京
城机电
控股有
限责任
公司
14.58%
中国世贸投资有限公司 嘉里兴业有限公司
Seanoble Assets Limited
香格里拉（亚洲）有限公司
100%
100%
中国国际贸易中心有限公司
50% 50%
80.14%中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股 币种:人民币
姓名 职务
性
别
年
龄
任期起止
日期
年初
持股
数
年末
持股
数
股份
增减
数
变动
原因
报告期内从公
司领取的报酬
总额(含税)
(元)
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
洪敬南
董事长
执行董事
薪酬委员会委员
男 62
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 2,697,001 否
张彦飞
副董事长
执行董事
代总经理
薪酬委员会委员
男 62 2008-4-8
~2011-4-8 0 0 0 2,608,380 否
孙广相 执行董事 男 67
2004-12-4
~2009-1-15
0 0 0 0 是
郭孔丞 执行董事 男 54
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 0 否
时国庆 董事 男 57
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 0 否
李镛新 董事 男 64
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 0 否
冒泽泉 原董事 男 68
2004-12-4
~2008-4-8
0 0 0 0 否
任亚光 董事 男 49
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 0 否
黄小抗 董事 男 58
2008-4-8
2011-4-8
0 0 0 0 否
佟常印 原独立董事 男 69
2004-12-4
~2008-4-8
0 0 0 65,475 否
刘菱辉
独立董事
审计委员会委员
及召集人
薪酬委员会委员
及召集人
男 68
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 261,904 否中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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注1：2009 年1 月15 日，公司2009 年第一次临时股东大会审议通过孙广相先生不再担
任公司第四届董事会董事，选举廖晓淇先生为公司第四届董事会董事的议案。该事宜已于2009
年1 月16 日披露在《中国证券报》和《上海证券报》上。
注2：2009 年2 月5 日，公司董事会以通讯表决方式审议通过选举廖晓淇先生为公司第
四届董事会执行董事的议案。该事宜已于2009 年2 月6 日披露在《中国证券报》和《上海证
券报》上。
注3：监事段超先生在公司控股子公司国贸物业酒店管理有限公司领薪。
邢炜
独立董事
审计委员会委员
薪酬委员会委员
女 52
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 261,904 否
张祖同
独立董事
审计委员会委员
薪酬委员会委员
男 60
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 261,904 否
周宇祥
独立董事
审计委员会委员
薪酬委员会委员
男 56
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 196,425 否
赵博雅 监事会主席 男 53
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 0 否
雷孟成 监事 男 65
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 0 否
段超 监事 男 50
2008-4-8
~2011-4-8
0 0 0 638,379 是
袁群 原总经理 男 56
2004-12-4
~2008-4-8
0 0 0 1,055,696 否
钟荣明 副总经理 男 50 2008-4-8~ 0 0 0 2,753,787 否
林南春
副总经理
(财务负责人)
男 51 2008-11-21~ 0 0 0 1,003,255 否
吴荣柯 董事会秘书 男 41 2008-4-8~ 0 0 0 454,785 否
合计 / / / / / 12,258,895 /中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
(一)公司经营情况的回顾
1、报告期内总体经营情况
公司主要从事商务服务设施的投资、经营和管理，包括高档甲级写字楼、高档涉外公寓、
商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务等。
2008 年，中国经济克服了国内历史罕见的特大自然灾害和国际金融危机带来的不利影响，
总体保持了平稳较快发展。同时，北京奥运会的成功举办也给北京地区高档物业租赁市场带
来了新的机遇和发展空间。公司充分利用外部经济环境相对有利的时机，依托整体竞争优势，
不断提升经营管理水平，各项经营业务均保持良好发展态势。报告期内，公司实现营业收入
人民币897,055,597 元，比上年增长1.20%；实现利润总额人民币473,968,352 元，比去年
增长8.55%，主要是由于营业外收入增加人民币4329 万元所致；实现净利润人民币
354,489,970 元，比去年增长22.55%。
写字楼部坚持品牌战略，密切关注北京地区高档写字楼市场的发展和变化，积极收集市
场信息，认真进行分析，努力保持对市场较高的敏感性和适应性。采取稳妥、灵活的销售策
略，全面了解和掌握客户需求，根据客户需求变化适时对小面积租区进行整合，进一步稳固
和优化了客户结构。对部分公共区域环境增添了美化布置，对老化机电设备和消防设施进行
更新替换和安全改造，不断提升硬件系统的稳定性和可靠性，为进一步实施精细化的服务和
管理创造有利条件。同时，写字楼部采取各种有效方法与潜在优质客户进行联系和洽谈，切
实做好新聘员工的业务培训，为未来国贸三期写字楼投入运营打下基础，提供保障。
商城部面对激烈的市场竞争，利用国贸中心品牌优势，继续实施“高中档”的销售经营
策略，抓住国贸三期商城即将投入运营的有利时机，不断加强与国际一线、二线品牌等优质
客户的交流和沟通，继续优化品牌组合，积极配合客户需求对租赁区域进行结构改造，与部
分客户共同举办形式多样的促销活动，着力凸显国贸商城的高档品味和良好服务。报告期内，
商城部完成了商城一层精品区域的装修改造，加大了公共区域的人员配置，进一步营造了舒
适便利的购物环境。国贸三期商城的招商工作进展比较顺利，其他各项准备工作也在有序进
行，力保国贸三期商城以全新的面貌、更加合理的品牌定位开业运营。中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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公寓部继续采取“长租为主、短租为辅”的灵活经营策略，充分利用公司整体配套服务
设施齐全优势，在保证长租出租率的同时大力开拓短租市场业务，实现长短结合，最大限度
拓展租金收入来源。报告期内，公寓部以奥运会的召开为契机，对市场情况进行认真详细地
分析调研，合理准确地制定奥运期间及前后的销售方案，长租出租率、短租租金水平均大幅
度提升。同时，公寓部始终注重服务质量的提高，不断改善公寓居住环境和设备设施，除按
计划完成电子门锁的更换以及加装隔音降噪双层窗外，还对部分区域的室内设备进行更新，
从多方面尽可能给客户提供更加细致周到的服务和体验。
由于北京奥运期间及前后一段时间内限制大型社会活动规定及全球经济衰退导致的经济
冲击，北京地区展览行业受到一定影响。但在发展现有优势项目及开发新展的经营方针指导
下，国贸展览业务依然保持了较高水平，展厅出租率和收入达到预期水平。报告期内，展览
部举办了一系列具有良好经济效益和社会效益的大型展览，全年共举办各类国际、国内展会
及活动50 余场。在积极办展的同时对展厅部分设施也进行了改造，保持了国贸展厅硬件设施
国际化水准，为展览业务进一步发展打下了良好基础。
2、报告期内，公司主营业务收入构成情况如下：
单位：元 币种：人民币
业务类别
平均租金
(元/平方米/月)
平均出租率主营业务收入
占公司主营业务
收入比例
写字楼 366.57 97.44% 417,454,538 46.54%
商城 718.80 99.66% 231,923,488 25.85%
公寓 229.59 84.63% 118,988,768 13.26%
报告期内，展览收入为人民币46,631,511 元，占公司主营业务收入5.20％。其他业务
收入为人民币82,057,292 元，占公司主营业务收入9.15％。
3、主要供应商、客户情况
因公司主要从事物业出租的经营与管理，无大宗对外采购业务，只有少量维修材料的购
置，用于日常维修保养。报告期内，公司前五名客户的租金收入总额为人民币94,168,208 元，
占公司主营业务收入总额10.50％。中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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4、公司资产和利润构成变动情况
(1)应收帐款增加，主要为代垫展会费用增加以及因免租期确认收入而造成的应收租金增
加；
(2)预付帐款减少，主要为预付的投资性房地产装修改造工程款因工程完工而结转；
(3)在建工程增加，主要为国贸三期工程的投入增加；
(4)短期借款减少,主要为归还以前年度借入的短期借款；
(5)应付帐款增加,主要为应付国贸三期工程款项增加；
(6)应付利息增加,主要因银行借款增加；
(7)长期借款增加,是为满足国贸三期工程的资金需求；
(8)销售费用增加,主要为本年度的宣传推广费及代理佣金支出增加；
(9)财务费用减少,主要为本年度流动资金借款减少；
(10) 营业外收入增加，主要为本公司以所拥有的国贸西写字楼(1-7 层)房产对国贸有限
公司行政楼进行拆迁补偿,评估后国贸西写字楼(1-7 层)房产的公允价值与原账面价值之间的
差额,在扣除相关交易税费后,计入营业外收入。
5、现金流状况说明
单位：元 币种：人民币
说明：(1)支付给职工以及为职工支付的现金的增加主要为子公司的维修保养人员由劳务转为
公司正式职工所致；（2）分配股利、利润或偿付利息支付的现金增加，主要是支付股利及银
行借款增加。
2008 年 2007 年
经营活动产生的现金流量净额 429,841,230 445,103,027
投资活动产生的现金流量净额 -896,931,095 -877,934,355
筹资活动产生的现金流量净额 336,908,625 503,313,419中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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6、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位：元 币种：人民币
公司名称 主要产品或服务 注册资本 资产规模 净资产 净利润
国贸物业酒店
管理有限公司
主要从事写字楼、高档公寓、
高档综合物业项目及酒店项目
的管理服务。
10,000,000 58,346,621 25,370,557 10,302,706
北京时代网星
科技有限公司
主要为高档商住社区的客户提
供综合性电信增值服务。
18,245,000 13,085,218 7,517,133 1,125,265
报告期内，国贸物业酒店管理有限公司(以下简称“管理公司”)继续以推动科学管理、
加强可持续发展为中心，不断夯实基础管理，完善管理标准化体系建设，积极开拓酒店管理
与咨询策划业务，在管理队伍、技术队伍建设方面实现规模稳步扩大、水平不断提高，在经
营和管理上都取得了良好的业绩，公司税后利润迈上人民币1,000 万元的新台阶。管理公司
现有各类管理项目34 个，管理面积 402.6 万平方米，其中本期新签项目14 个，续签项目5
个。在所有项目中，物业项目21 个，酒店管理及咨询服务类项目13 个。报告期内，管理公
司实现营业收入人民币73,831,689 元，比上年同期增长45.4%，实现净利润人民币10,302,706
元，比上年同期增长31%。
2008 年，北京时代网星科技有限公司(以下简称“网星公司”)实现营业收入人民币
14,848,122 元，净利润人民币1,125,265 元，分别为2007 年度的93.58%和36.06%。主要是
由于：(1)网星公司战略定位从“并重盈利与服务”转向“侧重提升服务品质”。(2)固定成
本支出比例较高，可控成本弹性较小。(3)国际金融危机等大环境在一定程度上影响了网星公
司现有业务的价格体系。为此，2009 年度，网星公司将通过加快新产品开发推广力度和借鉴
行业国际标准规范公司经营管理等手段，力争在不断提升服务品质的同时，保持合理的盈利
水平。
7、同公允价值计量相关的内部控制制度情况
无。
8、公司未持有外币金融资产及金融负债。中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
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（二）公司未来发展的展望
1、北京CBD 区域的许多高档物业近几年陆续竣工投入使用，高档物业的供应量有较大的
增长，市场竞争日益激烈，这对公司的租金水平和出租率将产生一定的影响。全球性金融危
机也给公司的经营带来诸多的不确定因素。面对新的市场环境和挑战，公司将继续凭借多年
形成的集聚优势、区位优势、规模优势、品牌优势、管理优势和人才优势，不断通过加强管
理，优化客户结构等措施，严格控制各项成本费用，努力增强自身竞争能力，进一步巩固公
司在CBD 区域的领先地位。
目前，国贸三期A 阶段工程建设进展顺利，确保今后国贸三期顺利开业、良好运营将是
公司当前重要工作任务。预计国贸三期A 阶段在2009 年中期以后将陆续开业，并逐步进入正
常运营，届时公司的经营规模将得以提升，新的盈利增长点也将日渐显现，从而为提升公司
整体经营业绩，增强公司在高档物业市场的竞争力，在业内继续保持领先地位，提供了有利
的基础和保障。国贸三期与现有的国贸一、二期组合，必将进一步提升国贸中心在全球世贸
中心的地位。
2、公司新年度经营计划
2009 年度，公司将继续坚持实施品牌战略，全面增强工作的高效性、协调性和可预见性，
努力实现公司经济效益、社会效益及国贸品牌影响力的统一、和谐、可持续发展。2009 年度，
公司力争实现营业收入人民币10.6 亿元，成本费用人民币7.4 亿元，利润总额人民币2.5 亿
元。2009 年，公司利润总额有较大幅度的减少，主要是由于预计国贸三期将于2009 年中期
以后陆续开业，其前期费用及运营成本较高所致。
(1) 着力抓好一期、二期经营业务，力保公司经营平稳发展
公司将进一步强化内部控制和管理，挖掘潜力，增收节支，稳定出租率，最大限度实现
公司各项经营业务平稳运行。各经营部门要密切关注市场形势，在租金调整、租区整合等方
面继续实施灵活的应对策略，在努力稳定现有客户的同时，广开思路、多渠道地开拓新客源，
根据市场实际变化，适时转变销售方向和重点，销售力度适当向国内优质客户倾斜，积极吸
引新客户入驻，着力抓好现有一期、二期的经营业务，为保障公司2009 年经营平稳发展奠定
坚实基础。
(2) 大力推进国贸三期各项准备工作，尽早实现国贸三期开业运营
公司将在认真分析研究市场形势的前提下，切实采取各种有效措施，加大国贸三期招租
力度，积极协调组织公司相关部门做好涉及国贸三期交接和验收的各项准备工作，在保证国
贸三期工程按时交工情况下，注重保安、保养、保洁等各方面细节工作，积极主动配合国贸中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年
度报告摘要
15
三期客户进场装修布置，使国贸三期以更加良好优异的硬件品质、更加精细到位的服务管理，
尽早实现国贸三期的顺利运营。
(3) 继续做好各项安全防范工作，全力保障公司安全运营
2009 年度，随着国贸三期计划陆续交付使用，在保安人员投入、安全保障力度上对公司
的安全管理工作提出了更高的要求。公司将继续坚持“安全第一、预防为主”的工作方针，
继续加大固定资产更新改造的同时，要重点做好安全技防的普及培训、关键系统的维修保养，
抓好国贸三期各种设备设施的装备和完善，确保硬件系统对国贸三期开业的良好支持，全力
保障公司安全运营。
3、资金需求及使用计划，以及资金来源
国贸三期工程的投资额约为人民币65.88 亿元，目前通过公司自有资金、已发行的人民
币10 亿元公司债券以及中国建设银行股份有限公司北京市分行朝阳支行提供的人民币近30
亿元长期贷款授信额度，基本能够满足在建的国贸三期工程A 阶段的资金需求。未来资金需
求及来源将随着公司经营以及国贸三期工程的发展，根据实际状况予以适时考虑。
4、风险因素和对策
1）风险因素
(1)随着美国次贷危机引发的全球性金融风暴持续发展和蔓延，国际金融体系及实体经济
中的各个行业均在不同程度上受到冲击和影响。经济形势的不确定性和市场环境的不稳定性
使得公司现有客户和目标客户在办公场地扩租、新租、商场租赁等方面的需求意愿和紧迫性
有所降低，在资金预算、现金支出等方面表现出犹豫和谨慎，从而给公司现有物业的经营和
新增物业的招商工作带来了一定的不利和困难。
(2)由于政府部门近几年调整能源收费标准，公司能源费用支出相应增加。
2）对策
(1)公司将依托多年来在北京高档物业市场形成的国贸独特品牌，充分利用国贸中心综合
配套设施完善的整体竞争优势，继续发挥公司管理团队在高档物业租赁方面的经营管理特长，
通过采取不断提升服务质量，加大销售力度，调整客户结构，合理安排租期，灵活运用租金
价格杠杆等方法和措施，尽量分散和化解市场风险。同时，继续坚持品牌经营策略，进一步
密切与优质客户的洽谈和沟通，充分了解客户的实际需求，尽可能地为客户长期稳定发展创
造便利优越的条件，在合作共赢中实现公司业务的拓展和提升。中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
16
(2)公司将根据实际经营情况，继续把控制能源费用作为重点工作，从增强节能意识，完
善节能制度、规范节能行为等多方面入手，深入开展节能创收工作，为进一步创建“能源节
约型、环境友好型”企业而不断努力。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或
分产品
营业收入 营业成本 营业利润率
营业收入比
上年增减(%)
营业成本比
上年增减(%)
营业利润率比
上年增减(%)
物业出租 897,055,597 355,719,990 48.47% 1.20% 5.11% -1.26%
6.3 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.4 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
国贸三期工程的建设分为A、B 两个阶段。A 阶段总建筑面积为29.7 万平方米。目前正
进行A 阶段施工建设。A 阶段由主塔楼和裙楼组成，其中主塔楼高度为330 米，地上74 层，
地下3 层；1 层至55 层(其中3 层、4 层、6 层为餐饮，5 层为设备机房)为高档写字楼；56
层至73 层为超五星级酒店，设置客房278 套。裙楼地上5 层，地下4 层，设有商业、餐饮、
影院和可容纳2000 人的大宴会厅等。
国贸三期工程A 阶段主塔楼于2007 年10 月29 日提前实现结构封顶。报告期内，国贸三
期工程A 阶段建设进展顺利。截止2009 年2 月底，主塔楼及裙楼玻璃幕墙全部完成，电梯安
装完成80%，裙楼商场的装修及机电工程完成95%，大宴会厅的装修及机电工程完成95%，主
塔楼办公区的装修及机电工程完成65%，酒店的精装修和机电工程已经开始施工，A 阶段全部
工程计划于2009 年下半年完工。
报告期内，国贸三期工程用于建安投资、拆迁补偿等费用共计支出人民币1,340,602,025
元，累计支出人民币5,590,989,033 元。中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
17
6.5 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.6 董事会本次利润分配或资本公积金转增预案
经普华永道中天会计师事务所有限公司审计，2008 年度公司实现净利润人民币
351,732,399 元。根据公司章程规定，提取10％法定盈余公积金人民币35,173,240 元，加
2007 年末未分配利润人民币802,893,716 元，减去2008 年上半年已分配支付的现金股利人
民币151,092,380 元，2008 年年末可供股东分配利润为人民币968,360,495 元。董事会决议
2008 年度利润分预案：以公司2008 年末总股份1,007,282,534 股为基数，向全体股东每10
股派发现金人民币1.50 元（含税），共计派发股利人民币151,092,380 元，剩余的未分配利
润人民币817,268,115 元转以后分配。本次不实施资本公积金转增股本。此预案需提交公司
2008 年度股东大会审议表决。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
√适用 □不适用
鉴于国贸有限公司所属国贸行政楼位于公司国贸三期工程建设用地范围内，公司为建设
国贸三期工程，以所属国贸西写字楼（1-7 层）房产补偿国贸有限公司的方式对国贸行政楼
进行拆迁。根据杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具的评估报告，国贸西写字楼（1-7
层）的置出值为人民币18,871 万元。
7.3 重大担保
□适用 √不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
18
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
中国国际贸易中心有限公司 65,275,156 0 63,901,357 2,878,089
国贸建设（香港）有限公司 6,336,538 0 0 0
北京时代网星科技有限公司 2,155,501 0 20,880 0
合计 73,767,195 0 63,922,237 2,878,089
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额人民币71,611,694 元，余额人
民币0 元。
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方
案
□适用 √不适用
7.5 委托理财情况
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
股改承诺及履行情况：
2006 年4 月10 日，公司股权分置改革方案获得相关股东会议通过，并于2006 年4 月28
日顺利实施。国贸有限公司承诺自公司股权分置改革方案实施之日起，在十二个月内不通过
上市交易或者转让而出售其持有的公司原非流通股股份。前述规定期满后，通过上海证券交
易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占公司股份总数的比例在十二个月内不超过百
分之五，在二十四个月内不超过百分之十。如果届时生效的法律、法规或规范性文件对原非
流通股股份的交易或转让另有规定，则从其规定。如在上述期限内有违反承诺的行为，国贸
有限公司将出售股份所得资金全额划入公司账户内，归公司所有。2008 年4 月28 日，国贸
有限公司持有的计80,000,000 股有限售条件的股份可上市交易。截止报告期末，公司未收到
国贸有限公司对其限售期届满的股份提出上市交易的申请。中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
19
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是
否达到原盈利预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其它重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作，公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交
易和关联交易不存在问题。
§9 财务报告
9.1 审计意见
公司2008 年度财务报告已经普华永道中天会计师事务所出具了“普华永道中天审字
（2009）第10007 号”标准无保留意见的审计报告。中国国际贸易中心股份有限公司 2008 年度报告摘要
20
9.2 披露比较式合并及母公司的资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表（附
后）。
9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 报告期内，公司财务报表合并范围未发生重大变化。
中国国际贸易中心股份有限公司
董事长：洪敬南
2009 年3 月19 日普华永道中天会计师事务所有限公司
中国上海市湖滨路202 号
普华永道中心11 楼
邮政编码 200021
电话 +86 (21) 2323 8888
传真 +86 (21) 2323 8800
www.pwccn.com
审计报告
普华永道中天审字(2009)第10007 号
(第一页，共二页)
中国国际贸易中心股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的中国国际贸易中心股份有限公司(以下称“贵公司”)的财务报
表，包括2008 年12 月31 日的合并及公司资产负债表以及2008 年度的合并及
公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表和财务报表附
注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：
(1)、设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误而导致的重大错报；
(2)、选择和运用恰当的会计政策；
(3)、作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国
注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们
遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取
合理保证。普华永道中天审字(2009)第10007 号
(第二页，共二页)
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重
大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控
制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工
作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价
财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，上述贵公司的财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重
大方面公允反映了贵公司2008年12月31日的合并及公司财务状况以及2008年度
的合并及公司经营成果和现金流量。
普华永道中天
会计师事务所有限公司
中国上海市
2009 年3 月19 日
注册会计师
注册会计师
————————
陈静
————————
徐静薇中国国际贸易中心股份有限公司
2008年12月31日合并及公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
附注2008年12月31日
合并
2007年12月31日
合并
2008年12月31日
公司
2007年12月31日
公司
流动资产
货币资金七.1 1 92,766,589 322,469,492 1 53,968,922 268,868,367
应收账款七.2, 十一.1 8 ,873,541 3,746,680 8 ,203,523 3,396,054
预付款项 8 ,859,748 17,085,483 8 ,469,508 16,521,209
其他应收款七.2, 十一.1 9 ,685,861 10,489,332 7 ,659,440 9,502,850
存货七.3 8 ,780,775 7,021,096 8 ,780,775 7,021,096
流动资产合计 2 28,966,514 360,812,083 1 87,082,168 305,309,576
非流动资产
长期股权投资七.4, 十一.2 3 ,683,395 3,132,015 13,183,395 12,632,015
投资性房地产七.5 2 ,127,656,680 2,350,954,216 2 ,127,656,680 2,350,954,216
固定资产七.6 3 6,851,381 38,172,234 35,411,151 37,291,810
在建工程 七.7 3 ,301,246,026 2,091,344,570 3 ,301,246,026 2,091,344,570
无形资产 七.8 2 ,298,997,952 2,160,795,046 2 ,298,997,952 2,160,795,046
长期待摊费用七.9 1 25,755,813 124,714,512 1 25,755,813 124,714,512
递延所得税资产七.10 6 ,447,900 6,669,157 6 ,425,855 6,664,479
非流动资产合计 7 ,900,639,147 6,775,781,750 7 ,908,676,872 6,784,396,648
资产总计 8 ,129,605,661 7,136,593,833 8 ,095,759,040 7,089,706,224
流动负债
短期借款七.11 5 0,000,000 170,000,000 5 0,000,000 170,000,000
应付账款七.12 2 45,528,733 149,063,865 2 44,698,256 148,301,313
预收款项七.12 4 0,369,014 41,038,686 39,282,559 37,577,257
应付职工薪酬七.13 2 7,030,538 24,318,290 21,340,205 23,665,304
应交税费七.14 4 2,051,698 41,096,342 39,718,883 38,099,746
应付利息七.15 4 ,947,333 2,769,075 4 ,947,333 2,769,075
其他应付款七.16 2 37,181,559 229,353,514 2 29,145,576 203,307,320
流动负债合计 647,108,875 657,639,772 6 29,132,812 623,720,015
非流动负债
长期借款七.17 2 ,260,000,000 1,460,000,000 2 ,260,000,000 1,460,000,000
应付债券七.18 1 ,000,000,000 1,000,000,000 1 ,000,000,000 1,000,000,000
非流动负债合计 3 ,260,000,000 2,460,000,000 3 ,260,000,000 2,460,000,000
负债合计 3 ,907,108,875 3,117,639,772 3 ,889,132,812 3,083,720,015
股东权益
股本七.19 1 ,007,282,534 1,007,282,534 1 ,007,282,534 1,007,282,534
资本公积 七.20 1 ,872,518,599 1,872,518,599 1 ,872,501,925 1,872,501,925
盈余公积 七.21 3 58,481,274 323,308,034 3 58,481,274 323,308,034
七.22 9 82,945,851 814,721,501 9 68,360,495 802,893,716
归属于母公司股东权益合计 4 ,221,228,258 4,017,830,668 4 ,206,626,228 4,005,986,209
少数股东权益七.23 1 ,268,528 1,123,393 - -
股东权益合计 4 ,222,496,786 4,018,954,061 4 ,206,626,228 4,005,986,209
负债及股东权益总计 8 ,129,605,661 7,136,593,833 8 ,095,759,040 7,089,706,224
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
未分配利润
- 3 -中国国际贸易中心股份有限公司
2008年度合并及公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2008年度2007年度2008年度2007年度
合并 合并 公司 公司
七.24, 十一.3 8 97,055,597 886,446,384 836,604,501 842,094,884
减： 营业成本 七.24, 十一.3 ( 355,719,990) (338,411,106) (312,674,563) (309,616,201)
营业税金及附加 七.25 ( 45,975,957) (46,126,944) (41,915,214) (43,333,500)
销售费用 ( 11,403,325) ( 5,702,231) (11,240,879) ( 5,523,504)
管理费用 ( 53,501,265) (51,590,865) (53,546,964) (51,629,698)
财务收入/(费用) 七.26 3 ,835,882 (5,292,689) 2 ,754,746 (5,919,948)
资产减值损失 - (21,015) - (1,015)
加： 投资收益七.27, 十一.4 5 51,380 1,528,985 7,581,380 7,703,985
其中：对联营企业的投资收益 5 51,380 1,528,985 5 51,380 1,528,985
4 34,842,322 440,830,519 427,563,007 433,775,003
加： 营业外收入 七.28, 十一.5 4 3,994,001 7 00,420 43,847,684 7 00,020
减： 营业外支出 ( 4,867,971) (4,906,918) (4,823,971) (4,901,584)
其中：非流动资产处置损失 ( 2,878,173) (4,734,452) (2,878,173) (4,729,118)
4 73,968,352 436,624,021 466,586,720 429,573,439
减： 所得税费用七.29 ( 118,963,247) (146,962,614) (114,854,321) (141,601,409)
3 55,005,105 289,661,407 351,732,399 287,972,030
归属于母公司股东的净利润 3 54,489,970 289,268,188 351,732,399 287,972,030
少数股东损益 5 15,135 393,219 - -
基本和稀释每股收益七.30 0 .35 0.29 - -
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
五、每股收益
项 目附注
四、净利润
三、利润总额
二、营业利润
一、营业收入
- 4 -中国国际贸易中心股份有限公司
2008年度合并及公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2008年度2007年度2008年度2007年度
合并 合并 公司 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 8 98,066,613 8 92,942,993 833,502,333 8 39,071,161
收到其他与经营活动有关的现金 1 7,160,253 1 8,599,558 31,593,918 1 7,810,303
经营活动现金流入小计 9 15,226,866 9 11,542,551 865,096,251 8 56,881,464
购买商品、接受劳务支付的现金 ( 57,468,965) ( 37,670,095) (28,425,914) ( 20,665,416)
支付给职工以及为职工支付的现金 ( 72,806,683) ( 50,789,743) (58,290,594) ( 47,157,032)
支付的各项税费 ( 208,361,497) (221,033,353) ( 197,117,901) ( 210,050,731)
支付其他与经营活动有关的现金七.31 ( 146,748,491) (156,946,333) ( 144,914,603) ( 147,342,942)
经营活动现金流出小计 ( 485,385,636) (466,439,524) ( 428,749,012) ( 425,216,121)
经营活动产生的现金流量净额七.31 4 29,841,230 4 45,103,027 436,347,239 4 31,665,343
二、投资活动产生的现金流量
取得投资收益所收到的现金十一.4 - - 7,030,000 6 ,175,000
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1 67,245 7 68,458 167,245 7 68,458
投资活动现金流入小计 1 67,245 7 68,458 7,197,245 6 ,943,458
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 ( 897,098,340) (878,702,813) ( 896,200,891) ( 878,404,610)
投资活动现金流出小计 ( 897,098,340) (878,702,813) ( 896,200,891) ( 878,404,610)
投资活动产生的现金流量净额 ( 896,931,095) (877,934,355) ( 889,003,646) ( 871,461,152)
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金 9 50,000,000 1 ,180,000,000 950,000,000 1,180,000,000
筹资活动现金流入小计 9 50,000,000 1 ,180,000,000 950,000,000 1,180,000,000
偿还债务支付的现金 ( 270,000,000) (440,000,000) ( 270,000,000) ( 440,000,000)
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 ( 343,091,375) (236,686,581) ( 342,721,375) ( 236,361,581)
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 ( 370,000) ( 325,000) - -
筹资活动现金流出小计 ( 613,091,375) (676,686,581) ( 612,721,375) ( 676,361,581)
筹资活动产生的现金流量净额 3 36,908,625 5 03,313,419 337,278,625 5 03,638,419
四、汇率变动对现金的影响 4 78,337 ( 74,533) 478,337 ( 74,403)
五、现金净(减少)/增加额七.31 ( 129,702,903) 7 0,407,558 (114,899,445) 6 3,768,207
加：年初现金余额 3 22,469,492 2 52,061,934 268,868,367 2 05,100,160
六、年末现金余额七.1, 七.31 1 92,766,589 3 22,469,492 153,968,922 2 68,868,367
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
项 目附注
- 5 -中国国际贸易中心股份有限公司
2008年度合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2007年1月1日年初余额 1 ,007,282,534 1,872,518,599 294,510,831 6 75,124,420 - 1,055,174 3,850,491,558
2007年度增减变动额
净利润 - - - 289,268,188 - 393,219 289,661,407
利润分配，其中：
对股东的分配 - - - (120,873,904) - (325,000) (121,198,904)
提取盈余公积七.21 - - 28,797,203 (28,797,203) - - -
1 ,007,282,534 1,872,518,599 323,308,034 8 14,721,501 - 1,123,393 4,018,954,061
1 ,007,282,534 1,872,518,599 323,308,034 8 14,721,501 - 1,123,393 4,018,954,061
2008年度增减变动额
净利润 - - - 354,489,970 - 515,135 355,005,105
利润分配，其中：
对股东的分配七.22 - - - (151,092,380) - (370,000) (151,462,380)
提取盈余公积七.21 - - 35,173,240 (35,173,240) - - -
1 ,007,282,534 1,872,518,599 358,481,274 9 82,945,851 - 1,268,528 4,222,496,786
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
2008年12月31日年末余额
2008年1月1日年初余额
2007年12月31日年末余额
归属于母公司股东权益
项目附注
外币报表折算差额
少数股东权益股东权益合计
股本资本公积盈余公积未分配利润
- 6 -中国国际贸易中心股份有限公司
2008年度公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2007年1月1日年初余额 1 ,007,282,534 1,872,501,925 294,510,831 6 64,592,793 - 3,838,888,083
2007年度增减变动额
净利润 - - - 287,972,030 - 287,972,030
利润分配，其中：
对股东的分配 - - - (120,873,904) - (120,873,904)
提取盈余公积七.21 - - 28,797,203 (28,797,203) - -
2007年12月31日年末余额 1 ,007,282,534 1,872,501,925 323,308,034 8 02,893,716 - 4,005,986,209
2008年1月1日年初余额 1 ,007,282,534 1,872,501,925 323,308,034 8 02,893,716 - 4,005,986,209
2008年度增减变动额
净利润 - - - 351,732,399 - 351,732,399
利润分配，其中：
对股东的分配七.22 - - - (151,092,380) - (151,092,380)
提取盈余公积七.21 - - 35,173,240 (35,173,240) - -
2008年12月31日年末余额 1 ,007,282,534 1,872,501,925 3 58,481,274 9 68,360,495 - 4,206,626,228
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：洪敬南 主管会计工作负责人：林南春 会计机构负责人：王京京
项目附注股本资本公积盈余公积未分配利润外币报表折算差额股东权益合计
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