中国国际贸易中心股份有限公司
2021 年度财务报表及审计报告
中国国际贸易中心股份有限公司
2021 年度财务报表及审计报告
页码
审计报告 1-5
2021 年度财务报表
合并及公司资产负债表 1
合并及公司利润表 2
合并及公司现金流量表 3
合并股东权益变动表 4
公司股东权益变动表 5
财务报表附注 6 – 79
补充资料 1
审计报告
普华永道中天审字(2022)第 10073 号
(第一页，共五页)
中国国际贸易中心股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
(一) 我们审计的内容
我们审计了中国国际贸易中心股份有限公司(以下简称“国贸股份公司”)的财
务报表，包括 2021 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2021 年度的合并及公司
利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
(二) 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了国贸股份公司 2021 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2021 年度的
合并及公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册
会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相
信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于国贸股份公司，并履行了职业
道德方面的其他责任。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事
项单独发表意见。
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三、 关键审计事项(续)
我们在审计中识别出的关键审计事项为租赁业务收入确认。
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
租赁业务收入确认 我们对租赁业务收入确认执行了以下程
序：
参见财务报表附注二、22 收入确认，附
注二、25 租赁，附注四、30 营业收入
和营业成本和附注十三、4 营业收入和 1、评价并测试了与租赁收入确认相关
营业成本。 的关键控制的有效性，包括与租赁收入
确认相关的信息系统控制的有效性。
2、获取租赁合同明细，与租赁合同进
国贸股份公司的营业收入主要源自对外
行抽样核对，检查租赁合同明细的完整
提供租赁业务、酒店经营等。其中
性和准确性。
2021 年度国贸股份公司合并财务报表中
租赁业务收入为人民币 2,442,846,745 3、抽样并重新计算租赁合同的租金收
元，占营业收入的 68%。 入，并与账面确认的租金收入 进行 核
对，检查租赁合同租金收入确认的准确
由于租赁业务收入是国贸股份公司的关
性。
键业绩指标之一，租赁业务收入确认的
准确性对国贸股份公司财务报表影响重 基于所实施的审计程序，我们认为管理
大，因此，我们在审计中重点关注了该 层关于租赁业务收入确认能够被我们取
事项。 得的相关证据所支持。
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四、 其他信息
国贸股份公司管理层对其他信息负责。其他信息包括国贸股份公司 2021 年年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任
何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑
其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎
存在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我
们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
国贸股份公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误
导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估国贸股份公司的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算国贸股份公
司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督国贸股份公司的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取
合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保
证按照审计准则执行的审计一定会发现存在的重大错报。错报可能由于舞弊或错误导
致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的
经济决策，则通常认为错报是重大的。
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六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由
于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现
由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对国贸股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不
确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审
计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发
表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项
或情况可能导致国贸股份公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公
允反映相关交易和事项。
(六) 就国贸股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意
见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层
沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施
(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披
露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面
后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙) ———————————
徐 涛 (项目合伙人)
中国上海市
2022 年 3 月 29 日 注册会计师
———————————
任小琛
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中国国际贸易中心股份有限公司
2021年12月31日合并及公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2021年12月31日 2020年12月31日 2021年12月31日 2020年12月31日
资 产
附注 合并 合并 公司 公司
流动资产
货币资金 四.1 2,962,122,255 1,855,979,325 2,727,082,002 1,609,954,644
应收账款 四.2, 四.15, 十三.1 368,491,616 440,548,083 301,636,244 372,711,026
预付款项 四.3 31,101,961 29,404,589 25,393,292 23,270,445
其他应收款 四.4, 十三.2 5,965,920 6,744,492 4,119,546 3,423,463
存货 四.5 32,745,245 33,982,961 32,699,312 33,935,398
其他流动资产 四.6 2,771,588 16,594,193 2,653,359 16,455,550
流动资产合计 3,403,198,585 2,383,253,643 3,093,583,755 2,059,750,526
非流动资产
长期股权投资 四.7, 十三.3 23,523,395 19,705,450 40,000,056 36,859,498
投资性房地产 四.8 6,924,214,874 7,221,596,420 6,924,214,874 7,221,596,420
固定资产 四.9 1,660,195,006 1,776,008,625 1,657,399,842 1,772,421,411
使用权资产 四.10 45,850,393 —— 45,850,393 ——
无形资产 四.11 479,226,160 494,685,071 479,226,160 494,685,071
长期待摊费用 四.12 98,114,030 104,129,399 98,114,030 104,129,399
递延所得税资产 四.13 61,487,958 63,526,444 61,330,881 63,346,165
其他非流动资产 四.14 30,114,386 27,218,244 30,114,386 27,218,244
非流动资产合计 9,322,726,202 9,706,869,653 9,336,250,622 9,720,256,208
资产总计 12,725,924,787 12,090,123,296 12,429,834,377 11,780,006,734
流动负债
应付账款 四.16 67,097,558 72,679,386 19,507,623 20,868,690
预收款项 四.17 40,020,362 41,832,931 40,020,362 41,832,931
合同负债 四.18 89,672,971 83,415,877 66,259,371 54,992,368
应付职工薪酬 四.19 98,993,071 78,069,701 80,539,604 59,863,161
应交税费 四.20 30,769,299 31,712,168 27,924,344 27,089,967
其他应付款 四.21 1,063,673,449 1,105,474,686 906,245,276 937,443,801
一年内到期的非流动负债 四.22 519,824,363 17,166,461 519,824,363 17,166,461
流动负债合计 1,910,051,073 1,430,351,210 1,660,320,943 1,159,257,379
非流动负债
长期借款 四.24 2,135,000,000 2,145,000,000 2,135,000,000 2,145,000,000
应付债券 四.23 - 498,979,169 - 498,979,169
租赁负债 四.25 43,878,632 —— 43,878,632 ——
非流动负债合计 2,178,878,632 2,643,979,169 2,178,878,632 2,643,979,169
负债合计 4,088,929,705 4,074,330,379 3,839,199,575 3,803,236,548
股东权益
股本 四.26 1,007,282,534 1,007,282,534 1,007,282,534 1,007,282,534
资本公积 四.27 1,872,984,978 1,872,984,978 1,872,501,925 1,872,501,925
盈余公积 四.28 503,641,267 503,641,267 503,641,267 503,641,267
未分配利润 四.29 5,250,042,498 4,629,161,795 5,207,209,076 4,593,344,460
归属于母公司股东权益合计 8,633,951,277 8,013,070,574 8,590,634,802 7,976,770,186
少数股东权益 3,043,805 2,722,343 - -
股东权益合计 8,636,995,082 8,015,792,917 8,590,634,802 7,976,770,186
负债和股东权益总计 12,725,924,787 12,090,123,296 12,429,834,377 11,780,006,734
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人: 林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2021年度合并及公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2021年度 2020年度 2021年度 2020年度
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
一、营业收入 四.30, 十三.4 3,585,982,881 3,097,760,404 3,287,729,322 2,858,417,317
减：营业成本 四.30, 十三.4 (1,588,389,225) (1,439,820,985) (1,309,058,937) (1,204,718,667)
税金及附加 四.31 (356,169,749) (319,852,057) (355,323,513) (319,145,690)
销售费用 四.32 (96,781,098) (101,231,609) (97,178,691) (102,499,909)
管理费用 四.33 (116,404,708) (91,721,701) (117,110,200) (92,260,605)
财务费用 四.34 (83,593,893) (88,171,431) (84,420,146) (88,718,161)
其中：利息费用 115,890,645 105,753,716 115,890,645 105,753,716
利息收入 33,876,650 19,155,473 32,996,410 18,549,395
加：其他收益 四.37 14,309,081 29,251,340 12,142,405 26,346,192
投资收益 四.38, 十三.5 6,220,115 7,934,837 14,665,084 19,639,611
其中：对联营企业的投资收益 3,817,945 2,733,172 3,140,558 2,674,005
信用减值损失 四.36 (131,190) (139,041) - -
二、营业利润 1,365,042,214 1,094,009,757 1,351,445,324 1,097,060,088
加：营业外收入 四.39 4,743,758 16,582,127 4,722,258 16,408,487
减：营业外支出 四.40 (3,280,491) (5,511,982) (3,157,971) (5,505,118)
三、利润总额 1,366,505,481 1,105,079,902 1,353,009,611 1,107,963,457
减：所得税费用 四.41 (341,900,302) (278,949,056) (336,231,981) (274,128,011)
四、净利润 1,024,605,179 826,130,846 1,016,777,630 833,835,446
按经营持续性分类
持续经营净利润 1,024,605,179 826,130,846 1,016,777,630 833,835,446
按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润 1,023,793,717 825,426,303 1,016,777,630 833,835,446
少数股东损益 811,462 704,543 —— ——
五、每股收益
基本和稀释每股收益 四.42 1.02 0.82 —— ——
六、其他综合收益 - - - -
七、综合收益总额 1,024,605,179 826,130,846 1,016,777,630 833,835,446
归属于母公司股东的综合收益总额 1,023,793,717 825,426,303 1,016,777,630 833,835,446
归属于少数股东的综合收益总额 811,462 704,543 —— ——
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人: 林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2021年度合并及公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2021年度 2020年度 2021年度 2020年度
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 3,840,212,221 3,238,751,588 3,557,038,200 3,017,422,844
收到其他与经营活动有关的现金 四.43(1) 105,870,451 76,763,130 97,413,485 61,159,322
经营活动现金流入小计 3,946,082,672 3,315,514,718 3,654,451,685 3,078,582,166
购买商品、接受劳务支付的现金 (622,047,600) (509,024,153) (472,529,274) (419,184,492)
支付给职工以及为职工支付的现金 (420,743,007) (401,859,318) (303,481,554) (293,820,765)
支付的各项税费 (834,471,247) (713,526,560) (807,208,672) (692,380,912)
支付其他与经营活动有关的现金 四.43(2) (288,646,872) (284,582,153) (290,739,764) (286,408,376)
经营活动现金流出小计 (2,165,908,726) (1,908,992,184) (1,873,959,264) (1,691,794,545)
经营活动产生的现金流量净额 四.44(1) 1,780,173,946 1,406,522,534 1,780,492,421 1,386,787,621
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 四.38(1) 460,000,000 850,000,000 400,000,000 800,000,000
取得投资收益所收到的现金 - - 9,310,000 11,970,000
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 96,050 8,106 96,050 8,107
收到其他与投资活动有关的现金 四.43(3) 2,402,170 5,201,665 2,214,526 4,995,606
投资活动现金流入小计 462,498,220 855,209,771 411,620,576 816,973,713
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 (145,025,476) (274,605,352) (144,413,794) (273,555,078)
投资支付的现金 (460,000,000) (851,500,000) (400,000,000) (800,000,000)
投资活动现金流出小计 (605,025,476) (1,126,105,352) (544,413,794) (1,073,555,078)
投资活动产生的现金流量净额 (142,527,256) (270,895,581) (132,793,218) (256,581,365)
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金 - 2,155,000,000 - 2,155,000,000
筹资活动现金流入小计 - 2,155,000,000 - 2,155,000,000
偿还债务支付的现金 (10,000,000) (2,160,000,000) (10,000,000) (2,160,000,000)
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 (516,506,576) (500,624,628) (516,016,576) (499,994,628)
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 (490,000) (630,000) - -
支付的其他与筹资活动有关的现金 四.43(4) (4,683,419) - (4,683,419) -
筹资活动现金流出小计 (531,189,995) (2,660,624,628) (530,699,995) (2,659,994,628)
筹资活动产生的现金流量净额 (531,189,995) (505,624,628) (530,699,995) (504,994,628)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 128,150 (146,677) 128,150 (146,677)
五、现金及现金等价物净增加额 1,106,584,845 629,855,648 1,117,127,358 625,064,951
加：期初现金及现金等价物余额 四.44(2) 1,731,080,232 1,101,224,584 1,609,954,644 984,889,693
六、期末现金及现金等价物余额 四.1,44(3) 2,837,665,077 1,731,080,232 2,727,082,002 1,609,954,644
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人: 林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2021年度合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
归属于母公司股东权益
股东权益
项目 附注 少数股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 合计
2020年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,984,978 503,641,267 4,186,502,855 2,647,800 7,573,059,434
2020年度增减变动额
净利润 - - - 825,426,303 704,543 826,130,846
利润分配
对股东的分配 四.29 - - - (382,767,363) (630,000) (383,397,363)
2020年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,984,978 503,641,267 4,629,161,795 2,722,343 8,015,792,917
2021年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,984,978 503,641,267 4,629,161,795 2,722,343 8,015,792,917
2021年度增减变动额
净利润 - - - 1,023,793,717 811,462 1,024,605,179
利润分配
对股东的分配 四.29 - - - (402,913,014) (490,000) (403,403,014)
2021年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,984,978 503,641,267 5,250,042,498 3,043,805 8,636,995,082
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人: 林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
2021年度公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
2020年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 4,142,276,377 7,525,702,103
2020年度增减变动额
净利润 - - - 833,835,446 833,835,446
利润分配
对股东的分配 四.29 - - - (382,767,363) (382,767,363)
2020年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 4,593,344,460 7,976,770,186
2021年1月1日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 4,593,344,460 7,976,770,186
2021年度增减变动额
净利润 - - - 1,016,777,630 1,016,777,630
利润分配
对股东的分配 四.29 - - - (402,913,014) (402,913,014)
2021年12月31日余额 1,007,282,534 1,872,501,925 503,641,267 5,207,209,076 8,590,634,802
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人: 林明志 主管会计工作的负责人: 林南春 会计机构负责人：陈峰
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
中国国际贸易中心股份有限公司(以下称“本公司”)是经原国家体改委体改
生 【1997】第 161 号文批准，由中国国际贸易中心有限公司(以下称“国贸
有限公司”) 于 1997 年 10 月 15 日独家发起设立的股份有限公司。本公司
设立时总股本为 640,000,000 股，每股面值为 1 元。
国贸有限公司是于 1985 年 2 月 12 日成立的中外合资经营企业，中外合资双
方分别为中国世贸投资有限公司和嘉里兴业有限公司(一家于香港注册的公
司)，双方权益各占 50%。
本公司于 1999 年向社会公开发售人民币普通股(A 股)160,000,000 股，并收
到募集资金净额 854,240,000 元，其中股本为 160,000,000 元，计入资本公
积的股本溢价为 694,240,000 元。收到募集资金后，本公司的总股本为
800,000,000 元。
2006 年 10 月 30 日，本公司完成向国贸有限公司非公开发行人民币普通股
(A 股)207,282,534 股。国贸有限公司以其持有的对本公司 1,210,530,000 元
债 权 全 额 认 购 ， 从 而 本 公 司 股 本 增 加 207,282,534 元 ， 资 本 公 积 增 加
1,000,927,182 元。至此，本公司的总股本为 1,007,282,534 元。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)注册地及总部地址位于中华人民共和
国北京市，主要经营业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等。
2021 年度，纳入合并范围的主要子公司详见附注五.1。
本财务报表由本公司董事会于 2022 年 3 月 29 日批准报出。
二 主要会计政策和会计估计
本集团根据经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏
账的预期信用损失的计量 (附注二.8)、存货的计价方法(附注二.9)、投资性房
地产和固定资产折旧、无形资产和使用权资产摊销(附注二.12、13、16、
25)、投资性房地产的计量模式(附注二.12)、收入的确认和计量(附注二.22)
等。
本集团在确定重要的会计政策时所运用的关键判断、重要会计估计及其关键
假设详见附注二.27。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
1 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准
则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准
则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
2 遵循企业会计准则的声明
本公司 2021 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
本公司 2021 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2021 年度的合并及
公司经营成果和现金流量等有关信息。
3 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4 记账本位币
记账本位币为人民币。
5 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的
部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总
额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定
不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
6 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7 外币交易
外币交易按交易发生日即期汇率的近似汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民
币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇
兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历
史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇
率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
8 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的
合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负
债。
(1) 金融资产
(a) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产划分为：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金
融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生
的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期
有权收取的对价金额作为初始确认金额。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(1) 金融资产(续)
(a) 分类和计量(续)
(i) 债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分
别采用以下三种方式进行计量：
以摊余成本计量
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对
于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币
资金、应收票据、应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。本集
团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示
为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示
为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出
售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此
类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利
得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。此类金融资
产主要包括应收款项融资、其他债权投资等。本集团将自资产负债表日起一
年内(含一年)到期的其他债权投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得
时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确
认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一年到
期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性
金融资产。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(1) 金融资产(续)
(b) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、应收租赁款，以预期信用损失为基
础确认损失准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有
依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能
收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失
分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶
段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自
初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本
集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始
确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期
的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险
自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来 12
个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的
账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其
账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于因提供物业管理服务、会展服务及酒店经营等日常经营活动形成的应收
账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损
失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信
用损失计量损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信
用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据如下：
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(1) 金融资产(续)
(b) 减值(续)
应收账款组合 1 应收物业租赁款
应收账款组合 2 应收酒店服务款
应收账款组合 3 应收物业管理服务款
应收账款组合 4 应收会展服务款
其他应收账款组合 1 应收押金及保证金
其他应收账款组合 2 应收备用金
其他应收账款组合 3 应收代垫款
其他应收账款组合 4 应收其他款项
其他应收账款组合 5 应收关联方
对于划分为组合的应收账款、应收租赁款，本集团参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存
续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状
况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个
存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具，本集团在将减值损失或利得计入当
期损益的同时调整其他综合收益。
(c) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流
量的合同权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬转移给转入方； (3) 该金融资产已转移，虽然本集团
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃
了对该金融资产控制。
以摊余成本计量的金融资产与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
8 金融工具(续)
(2) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他
应付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的
金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一
年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一
年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债
或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，
计入当期损益。
(3) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择
与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取
得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
9 存货
(1) 分类
存货包括维修材料以及酒店营业物料等，按成本与可变现净值孰低计量。
(2) 发出存货的计价方法
维修材料和酒店营业物料发出时的成本按加权平均法核算，低值易耗品在领
用时采用一次转销法进行摊销。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
9 存货(续)
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
活动中，以存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额确
定。
(4) 本集团的存货盘存制度为：酒店营业物料采用实地盘存制，其他存货采用永
续盘存制。
10 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对联营企业的
长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位；联营企业是指本集团能够
对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合
并财务报表时按权益法调整后进行合并；对联营企业投资采用权益法核算。
(1) 投资成本确定
对于以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投
资成本。
(2) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
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10 长期股权投资(续)
(2) 后续计量及损益确认方法(续)
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的
净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续
确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分
配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的
内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础
上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产
减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(3) 确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有
可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4) 长期股权投资减值
对子公司、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额(附注二.18)。
11 共同经营
本公司与国贸有限公司共同投资建设及经营国贸二期，双方的投资分别占该
共同控制资产投资总额的 70%及 30%。
本公司按照出资比例在财务报表中确认共同持有的资产及共同承担的负债中
本公司享有的资产及承担的负债份额，以及共同经营所产生的应由本公司享
有的收入和承担的费用。
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12 投资性房地产
投资性房地产包括以出租为目的的房屋建筑物及其改良、装修、土地使用
权、不可分割的机器设备、电子设备以及正在建造或开发过程中将来用于出
租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相
关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房
地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命
及净残值率计提折旧(摊销)。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年
折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 31-48 年 10% 1.88%-2.90%
土地使用权 36-42 年 - 2.38%-2.78%
房屋及建筑物改良 15 年 10% 6%
房屋及建筑物装修 2-10 年 - 10%-50%
机器设备 15 年 10% 6%
电子设备 5年 - 20%
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度
终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金
额(附注二.18)。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，
自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
13 固定资产
(1) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋建筑物及其装修、机器设备、运输设备、家具装置及设备
和电子设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量
时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；对其他的固定资产修理费用等后续支出于发生时计入当期损益。
(2) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用
寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备
后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 36-42 年 10% 2.14%-2.50%
房屋及建筑物装修 10 年 - 10%
机器设备 15 年 10% 6%
运输设备 5年 10% 18%
家具装置及设备 5年 0-10% 18%-20%
电子设备 5年 0-10% 18%-20%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
(3) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.18)。
(4) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
14 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开
始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至
可收回金额(附注二.18)。
15 借款费用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可
使用状态之资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使
资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入
该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生
的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际
发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超
过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。
16 无形资产
无形资产为国贸三期的土地使用权，以成本进行初始计量。土地使用权按实
际使用年限 46 年平均摊销。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行
复核并作适当调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.18)。
17 长期待摊费用
长期待摊费用包括配套市政工程费、拆迁费及其他已经发生但应由本期和以
后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均
摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
18 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式
计量的投资性房地产及对子公司、联营企业的长期股权投资等，于资产负债
表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额
低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金
额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对
单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可
收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
19 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利及辞退福利等。
(1) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、补充医疗保险等。本集
团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
(2) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计
划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职
后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报
告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险、补充养老
保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保
险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社
会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保
障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的
会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
19 职工薪酬(续)
(3) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或
裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早
日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损
益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。
20 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
21 预计负债
因对外提供担保、未决诉讼等事项形成的现时义务，当履行该义务很可能导
致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因
随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确
认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的最佳估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
22 租赁收入及其他收入的确认
本集团在日常经营活动中出租办公场所、公寓、商场按照租赁准则确认收
入，酒店经营以及对外提供物业管理、会展等服务按照收入准则确认相关收
入。
(1) 租赁业务
本集团经营租出自有的房屋建筑物、机器设备及电子设备时，经营租赁的租
金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可
变租金在实际发生时计入租金收入。
当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变
更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
(2) 酒店经营、提供物业管理服务及会展服务
本集团在客户取得服务或者商品的控制权时，按预期有权收取的对价金额确
认收入。本集团对外提供酒店餐饮服务，在餐饮服务完成时确认收入；本集
团提供物业管理服务、会展服务及酒店客房等服务，根据已完成的服务进度
在相应时间段内确认收入。
本集团按照已完成服务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款
权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合
同资产以预期信用损失为基础确认损失准备(附注二.8)；如果本集团已收或
应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团
对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成
本，确认为合同履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计
入主营业务成本。本集团将为获取劳务合同而发生的增量成本，确认为合同
取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期
损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下
与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因
提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超
出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团
对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资
产减值准备后的净额，分别列示为其他流动资产和其他非流动资产；对于初
始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的
净额，列示为其他非流动资产。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
23 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括财政
奖励款等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府
补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长
期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助
之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益；与收益相关的政
府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本，用于补
偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用，与日常活动
无关的政府补助计入营业外收支。
24 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所
得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负
债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的
未来很可能不会转回。对与子公司和联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，当暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
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24 递延所得税资产和递延所得税负债(续)
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列
示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳
税主体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的
法定权利。
25 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的
合同。
(1) 本集团作为出租人
相关会计政策详情参见附注二.22。
(2) 本集团作为承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值
确认租赁负债。租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选
择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定
的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。本集团将自资
产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动
负债。
本集团的使用权资产包括租入的土地及房屋及建筑物等。使用权资产按照成
本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之
前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集
团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用
寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有
权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可
收回金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回
金额。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值
资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租
赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
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25 租赁(续)
(2) 本集团作为承租人(续)
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会
计处理：(1)该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁
范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的
金额相当。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，本集团在租赁变更生效日
重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，
重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相
应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或
损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调
整使用权资产的账面价值。
26 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以
经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在
日常活动中产生收入和发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分
的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成
部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分
部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
27 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
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27 重要会计估计和判断(续)
(1) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在很可能导致下一个会计年度资产和负债的
账面价值出现重大调整的风险：
(a) 预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约
概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团
使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数
据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风
险、外部市场环境和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用
损失计算相关的假设。上述估计技术和关键假设于 2021 年度未发生重大变
化。
(b) 投资性房地产及固定资产折旧
本集团主要业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等，在决定投资性
房地产及固定资产的折旧时，需要作出重大估计。
本集团对所持有的投资性房地产和固定资产在预计使用寿命内计提折旧。本
集团定期复核相关资产的预计使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧费
用数额。资产使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技
术改变、市况改变及实际损耗情况而确定。如果以前的估计发生重大变化，
则会在未来期间对折旧费用进行调整。
28 重要会计政策变更
财政部于 2018 年颁布了修订后的《企业会计准则第 21 号——租赁》(以下
简称“新租赁准则”)，于 2021 年颁布了《关于调整<新冠肺炎疫情相关租
金减让会计处理规定>适用范围的通知》(财会[2021] 9 号)、《关于印发<企
业会计准则解释第 14 号>的通知》(财会[2021] 1 号)及《企业会计准则实施
问答》，本集团已采用上述准则、通知和实施问答编制 2021 年度财务报
表，对本集团及本公司财务报表的影响列示如下：
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28 重要会计政策变更(续)
(1) 租赁
本集团及本公司于 2021 年 1 月 1 日首次执行新租赁准则，根据相关规定，
本集团及本公司对首次执行日前已存在的合同选择不再重新评估。本集团及
本公司对于该准则的累积影响数调整 2021 年年初留存收益以及财务报表相
关项目金额，2020 年度的比较财务报表未重列。
影响金额
受影响的报表
(i) 会计政策变更的内容和原因 2021 年 1 月 1 日
项目
本集团 本公司
对于首次执行新租赁准则前已存在的经营租 使用权资产 49,453,701 49,453,701
赁合同，本集团及本公司按照剩余租赁期区 租赁负债 46,726,928 46,726,928
分不同的衔接方法： 一年内到期的 2,726,773 2,726,773
非流动负债
剩余租赁期超过 12 个月的，本集团及本公
司根据 2021 年 1 月 1 日的剩余租赁付款额
和增量借款利率确认租赁负债，使用权资产
的账面价值与租赁负债相等的金额。本集团
及本公司采用简化方法评估首次执行日使用
权资产是否存在减值，由于在首次执行日不
存在租赁亏损合同，对财务报表无显著影
响。
剩余租赁期不超过 12 个月的，本集团及本
公司采用简化方法，不确认使用权资产和租
赁负债，对财务报表无显著影响。
对于首次执行新租赁准则前已存在的低价值
资产的经营租赁合同，本集团及本公司采用
简化方法，不确认使用权资产和租赁负债，
对财务报表无显著影响。
因执行新租赁准则，除与简化处理的短期租
赁和低价值资产租赁相关的预付租金支出仍
计入经营活动现金流出外，其他的预付租金
支出计入筹资活动现金流出。
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28 重要会计政策变更(续)
(1) 租赁(续)
于 2021 年 1 月 1 日，本集团及本公司在计量租赁负债时，对于具有相似特
征的租赁合同采用同一折现率，所采用的增量借款利率为 4.35%-4.65%。
(ii) 于 2021 年 1 月 1 日，本集团及本公司将原租赁准则下披露的尚未支付的最
低经营租赁付款额调整为新租赁准则下确认的租赁负债的调节表如下：
本集团 本公司
于 2020 年 12 月 31 日未来最低经营租赁付款额
(含税) 67,553,118 67,553,118
按增量借款利率折现计算的上述最低经营租赁
付款额的现值 49,453,701 49,453,701
减：不超过 12 个月的租赁合同付款额的现值 - -
单项租赁资产全新时价值较低的租赁合同
付款额的现值 - -
于 2021 年 1 月 1 日确认的租赁负债(含一年内
到期的非流动负债)(附注二.28(i)) 49,453,701 49,453,701
(iii) 财政部于 2020 年颁布了《关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理
规定>的通知》(财会[2020]10 号)及《企业会计准则实施问答》(2020 年 12
月 11 日发布)，2021 年颁布《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处
理规定>适用范围的通知》(财会[2021]9 号)(以下合并简称为“通知”)。通
知规定，对于由新冠肺炎疫情直接引发的与承租人达成的且仅针对 2022 年
6 月 30 日之前的租金减免，出租人可以采用简化方法进行处理。
本集团及本公司在编制截至 2021 年度的财务报表时未选择采用上述通知中
的简化方法进行处理。
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三 税项
(1) 本集团本报告期适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 税率 计税依据
企业所得税 20%、25% 应纳税所得额
增值税 3%-13% 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销
售额乘以适用税率扣除当期允许
抵扣的进项税后的余额计算)
城市维护建设税 7% 缴纳的增值税税额
教育费附加 3% 缴纳的增值税税额
地方教育费附加 2% 缴纳的增值税税额
房产税 1.2%及 12% 应税房产原值的 70%及租金收入
土地使用税 30 元/平方米/年 实际占用的土地面积
(2) 税收优惠
根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部税务总局海关总署公告[2019]39 号)以及财政部和税务总局颁
布的《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部 税务总
局公告[2019]87 号)的相关规定，本公司及子公司作为生活性服务企业，自
2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计
15%或 10%，抵减增值税应纳税额。
根据财政部、税务总局颁布的《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通
知》(财税[2019]13 号)，本公司的子公司北京国贸国际会展有限公司符合小
型微利企业税收减免条件，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期
间，应纳税所得额不超过 100 万元的部分减按 25%计入应纳税所得额，按
20%税率缴纳企业所得税，应纳税额超过 100 万元但不超过 300 万元部分
减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
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四 合并财务报表项目附注
1 货币资金
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
库存现金 1,007,485 989,644
银行存款 2,961,114,770 1,854,989,681
合计 2,962,122,255 1,855,979,325
2021 年 12 月 31 日，银行存款中受限资金余额为 124,457,178 元(2020 年 12 月
31 日：124,899,093 元)，其性质为物业管理项目代管款项。
2 应收账款
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应收账款 369,721,657 441,646,934
减：坏账准备 (1,230,041) (1,098,851)
净额 368,491,616 440,548,083
(1) 应收账款账龄分析如下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
一年以内 366,372,470 437,941,935
一到二年 1,928,758 3,704,999
二到三年 1,420,429 -
合计 369,721,657 441,646,934
(2) 2021 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
坏账准备 占应收账款
余额 金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 50,903,145 (37,853) 13.77%
(3) 坏账准备
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的
预期信用损失计量损失准备。
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四 合并财务报表项目附注(续)
2 应收账款(续)
(3) 坏账准备(续)
(a) 2021 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预期信
账面余额 用损失率 坏账准备
应收酒店服务款(i) 941,049 100% (941,049)
应收会展服务款(ii) 224,000 100% (224,000)
合计 1,165,049 (1,165,049)
(i)2021 年 12 月 31 日，应收纽银北京咨询有限公司酒店住宿及餐饮服务款
941,049 元，经多次催收仍未收到，因此全额计提坏账准备(2020 年 12 月 31
日：941,049 元)。
(ii) 2021 年 12 月 31 日，应收三河市胜记仓物业服务有限公司会展服务款
224,000 元，经多次催收仍未收到，因此全额计提坏账准备(2020 年 12 月 31
日：无)。
(b) 2021 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合 — 应收物业租赁款：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 276,239,777 - - 354,427,515 - -
逾期 90 日以内 17,875,594 - - 9,316,434 - -
294,115,371 - 363,743,949 -
组合 — 应收酒店服务款：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 7,520,873 - - 8,967,077 - -
- 29 -
中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
2 应收账款(续)
(3) 坏账准备(续)
(b) 2021 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下(续)：
组合 — 应收物业管理服务款：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 26,738,118 - - 42,381,907 - -
逾期 90 日以内 23,689,312 0.10% (23,689) 8,690,085 0.10% (8,690)
逾期 90-180 日 6,177,895 0.30% (18,534) 1,955,969 0.30% (5,868)
逾期 180-365 日 - 1.00% - 1,553,660 1.00% (15,536)
逾期一年至两年 55,380 5.00% (2,769) 2,554,151 5.00% (127,708)
逾期两年至三年 200,000 10.00% (20,000) - 10.00% -
56,860,705 (64,992) 57,135,772 (157,802)
组合 — 应收会展服务款：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 10,059,659 - - 10,859,087 - -
本年度计提的坏账准备金额为 224,000 元，转回的坏账准备金额为 92,810 元。
(4) 本年度本集团无实际核销的应收账款(2020 年度：无)。
- 30 -
中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
3 预付款项
(1) 预付款项账龄分析如下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
金额 占总额比例 金额 占总额比例
一年以内 30,905,011 99.37% 29,159,189 99.16%
一到二年 196,950 0.63% 207,400 0.71%
两到三年 - - 38,000 0.13%
合计 31,101,961 100.00% 29,404,589 100.00%
(2) 2021 年 12 月 31 日，按预付对象归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：
占预付款项
金额 总额比例
余额前五名的预付款项总额 18,295,763 58.83%
4 其他应收款
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应收押金和保证金 2,265,517 3,641,177
应收代垫款项 1,969,042 1,783,753
应收备用金 244,577 227,206
应收其他款项 1,486,784 1,092,356
合计 5,965,920 6,744,492
减：坏账准备 - -
净额 5,965,920 6,744,492
(1) 其他应收款账龄分析如下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
一年以内 3,455,071 3,177,737
一到二年 759,383 1,104,175
二到三年 435,566 1,072,108
三年以上(a) 1,315,900 1,390,472
合计 5,965,920 6,744,492
- 31 -
中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款(续)
(1) 其他应收款账龄分析如下(续)
(a) 2021 年 12 月 31 日，其他应收款中款项 622,224 元，为本集团根据《关于按房
改政策出售住房售房款存储使用等有关问题的通知》(京房改办【2007】4 号)要
求，将按房改房政策出售住房的售房款全额存储于北京市住房资金管理中心，
并进行专户存储，专项使用，所有权不变。
(2) 损失准备及其账面余额变动表
(a) 2021 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段，分析如
下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账面余额 损失准备 账面余额 损失准备
金额 金额 计提比例 金额 金额 计提比例
押金和保证金：
一年以内 2,265,517 - - 3,641,177 - -
备用金：
一年以内 244,577 - - 227,206 - -
代垫款：
一年以内 1,969,042 - - 1,783,753 - -
其他款项：
一年以内 1,486,784 - - 1,092,356 - -
合计 5,965,920 - - 6,744,492 - -
本年度无计提、收回或转回的坏账准备。
(3) 2021 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收款 坏账
公司名称 性质 余额 账龄 余额总额比例 准备
第一名 应收款 853,730 三年以内 14.31% -
第二名 应收款 711,473 一年以内 11.93% -
第三名 暂存款 622,224 三年以上 10.43% -
第四名 应收款 572,132 一年以内 9.59% -
第五名 保证金 400,000 一年以内 6.70% -
合计 3,159,559 52.96% -
(4) 本年度本集团无实际核销的其他应收款(2020 年度：无)。
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
5 存货
存货分类如下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
存货跌 存货跌
账面余额 价准备 账面价值 账面余额 价准备 账面价值
维修材料 20,887,437 - 20,887,437 22,117,068 - 22,117,068
酒店营业物料 11,434,200 - 11,434,200 11,426,155 - 11,426,155
其他 423,608 - 423,608 439,738 - 439,738
合计 32,745,245 - 32,745,245 33,982,961 - 33,982,961
6 其他流动资产
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
待抵扣进项税额 2,771,588 16,594,193
7 长期股权投资
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
联营企业(a) 23,523,395 19,705,450
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 23,523,395 19,705,450
- 33 -
中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
7 长期股权投资(续)
(a) 联营企业
本年增减变动
2020 年 增加或减少 按权益法 其他综合 其他权 宣告分派 计提 2021 年 减值准备
12 月 31 日 投资 调整的净损益 收益调整 益变动 的现金股利 减值准备 其他 12 月 31 日 年末余额
北京时代网星科技有限公司
(以下称“时代网星”) 17,359,498 - 3,140,558 - - - - - 20,500,056 -
北京力创智慧科技有限公司
(以下称“力创智慧”) 730,715 - (77,280) - - - - - 653,435 -
北京昌发展国贸物业管理有
限责任公司
(以下称“北京昌发展”) 1,615,237 - 754,667 - - - - - 2,369,904 -
合计 19,705,450 - 3,817,945 - - - - - 23,523,395 -
本集团在联营企业中的权益相关信息见附注五.2。
- 34 -
中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
8 投资性房地产
在建 房屋及建筑物 房屋及建筑物
投资性房地产(1) 房屋及建筑物 土地使用权 改良 装修 机器设备 电子设备 合计
原价
2020 年 12 月 31 日 40,250,788 6,512,935,008 1,465,091,960 81,322,674 765,726,606 1,972,642,374 305,413,946 11,143,383,356
本年增加
购置 7,154,095 - - - 29,176,530 16,075,401 17,603,729 70,009,755
本年减少
处置及报废 - - - - - (17,678,330) (1,600,804) (19,279,134)
重分类(2) (5,530,853) - - - 5,530,853 - - -
2021 年 12 月 31 日 41,874,030 6,512,935,008 1,465,091,960 81,322,674 800,433,989 1,971,039,445 321,416,871 11,194,113,977
累计折旧
2020 年 12 月 31 日 - (1,866,841,817) (276,455,126) (73,190,424) (423,022,232) (1,099,525,634) (182,751,703) (3,921,786,936)
本年增加
计提 - (143,281,450) (37,144,902) - (63,897,627) (77,031,363) (43,931,721) (365,287,063)
本年减少
处置及报废 - - - - - 15,585,267 1,589,629 17,174,896
2021 年 12 月 31 日 - (2,010,123,267) (313,600,028) (73,190,424) (486,919,859) (1,160,971,730) (225,093,795) (4,269,899,103)
账面价值
2021 年 12 月 31 日 41,874,030 4,502,811,741 1,151,491,932 8,132,250 313,514,130 810,067,715 96,323,076 6,924,214,874
2020 年 12 月 31 日 40,250,788 4,646,093,191 1,188,636,834 8,132,250 342,704,374 873,116,740 122,662,243 7,221,596,420
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中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
8 投资性房地产(续)
(1) 本集团对东楼交通一体化工程中预计将用于出租部分的相关成本在投资性房地
产核算。
(2) 国贸商城部分区域改造项目于 2021 年 12 月完工投入运营，本集团按照项目支
出 5,530,853 元计入投资性房地产。
(3) 2021 年度，投资性房地产计提的折旧金额为 365,287,063 元(2020 年度：
338,416,494 元)，未计提减值准备(2020 年度：无)。
(4) 本公司于 2020 年 8 月与中国建设银行股份有限公司(以下称“建行”)北京华贸
支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的部分房产及相应的土地使用权作为 21.55
亿元长期借款的抵押物。2021 年 12 月 31 日，投资性房地产中包含的上述抵押
物账面价值约为 1,380,785,160 元(原价 1,837,461,425 元)(附注四.24)。
2021 年度，本集团报废了账面价值 2,104,238 元(原价 19,279,134 元)的投资性
房地产，账面价值 462,163 元(原价 5,865,524 元)的固定资产(附注四.9)，报废
净损失合计为 2,470,351 元(附注四.39、40)。
- 36 -
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
9 固定资产
房屋及建筑物 房屋及建筑物装修 机器设备 运输设备 家具装置及设备 电子设备 合计
原价
2020 年 12 月 31 日 1,606,392,453 354,406,284 445,012,337 5,296,438 296,538,042 221,819,687 2,929,465,241
本年增加
购置 - 1,906,885 27,400 - 8,446,307 2,746,572 13,127,164
本年减少
处置及报废 - (95,486) (1,265,727) - (1,399,063) (3,105,248) (5,865,524)
2021 年 12 月 31 日 1,606,392,453 356,217,683 443,774,010 5,296,438 303,585,286 221,461,011 2,936,726,881
累计折旧
2020 年 12 月 31 日 (265,383,309) (262,666,458) (208,411,565) (4,468,227) (218,837,558) (193,689,499) (1,153,456,616)
本年增加
计提 (36,886,576) (15,230,404) (26,613,970) (190,621) (32,638,840) (16,918,209) (128,478,620)
本年减少
处置及报废 - 91,071 817,549 - 1,396,517 3,098,224 5,403,361
2021 年 12 月 31 日 (302,269,885) (277,805,791) (234,207,986) (4,658,848) (250,079,881) (207,509,484) (1,276,531,875)
账面价值
2021 年 12 月 31 日 1,304,122,568 78,411,892 209,566,024 637,590 53,505,405 13,951,527 1,660,195,006
2020 年 12 月 31 日 1,341,009,144 91,739,826 236,600,772 828,211 77,700,484 28,130,188 1,776,008,625
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
9 固定资产(续)
(1) 2021 年 度 ， 固 定 资 产 计 提 的 折 旧 金 额 为 128,478,620 元 (2020 年 度 ：
143,542,268 元)，其中计入成本费用及在建投资性房地产等的折旧金额分别为
128,478,620 元及 0 元(2020 年度：143,515,495 元及 26,773 元)。
(2) 本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的部
分房产及相应的土地使用权作为 21.55 亿元长期借款的抵押物。2021 年 12 月
31 日 ， 固 定 资 产 中 包 含 的 上 述 抵 押 物 账 面 价 值 为 524,400,718 元 ( 原 价
690,528,913 元) (附注四.24)。
(3) 未办妥产权证书的固定资产及投资性房地产
账面原价 未办妥产权证书原因
房屋、建筑物 2,512,191,215 待相关部门审批
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
10 使用权资产
土地 房屋及建筑物 合计
原价
2020 年 12 月 31 日 — — —
会计政策变更 45,296,231 4,157,470 49,453,701
2021 年 1 月 1 日 45,296,231 4,157,470 49,453,701
本年增加 - - -
本年减少 - - -
2021 年 12 月 31 日 45,296,231 4,157,470 49,453,701
累计折旧
2020 年 12 月 31 日 — — —
会计政策变更 - - -
2021 年 1 月 1 日 - - -
本年增加
计提 (2,563,940) (1,039,368) (3,603,308)
本年减少 - - -
2021 年 12 月 31 日 (2,563,940) (1,039,368) (3,603,308)
减值准备
2020 年 12 月 31 日 — — —
会计政策变更 - - -
2021 年 1 月 1 日 -
- -
本年增加 - - -
本年减少 - - -
2021 年 12 月 31 日 - - -
账面价值
2021 年 12 月 31 日 42,732,291 3,118,102 45,850,393
2020 年 12 月 31 日 — — —
- 39 -
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
11 无形资产
土地使用权
原价
2020 年 12 月 31 日 606,581,451
本年增加 -
本年减少 -
2021 年 12 月 31 日 606,581,451
累计摊销
2020 年 12 月 31 日 (111,896,380)
本年增加
计提 (15,458,911)
本年减少 -
2021 年 12 月 31 日 (127,355,291)
账面价值
2021 年 12 月 31 日 479,226,160
2020 年 12 月 31 日 494,685,071
2021 年度，无形资产的摊销金额为 15,458,911 元(2020 年度：15,599,602
元)，均计入成本费用。
本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的部分
房产及相应的土地使用权作为 21.55 亿元长期借款的抵押物。2021 年 12 月 31
日，无形资产中包含的上述抵押物账面价值约为 192,620,739(原价 263,041,236
元)(附注四.24)。
2021 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证的土地使用权(2020 年 12 月 31
日：无)。
- 40 -
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
12 长期待摊费用
2020 年 本年增加 本年摊销 2021 年
12 月 31 日 12 月 31 日
国贸二期拆迁费 83,535,550 - (3,106,019) 80,429,531
国贸三期 A 阶段市政工程 120,742 - (57,959) 62,783
国贸三期 B 阶段市政工程 11,048,862 - (1,801,087) 9,247,775
国贸东楼市政工程 2,652,322 - (349,759) 2,302,563
公寓市政配套 6,771,923 - (700,545) 6,071,378
合计 104,129,399 - (6,015,369) 98,114,030
13 递延所得税
(1) 未经抵销的递延所得税资产
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
长期资产报废 148,296,252 37,074,063 153,608,356 38,402,089
预提费用 52,348,232 13,087,058 58,890,896 14,722,724
应付职工薪酬 27,543,457 6,882,236 24,113,782 6,024,818
建设中断期利息
支出费用化 15,845,380 3,961,345 16,357,954 4,089,488
租赁负债 46,726,928 11,681,732 — —
资产减值准备 1,006,041 251,510 1,098,851 274,713
其他 50,449 12,612 50,449 12,612
合计 291,816,739 72,950,556 254,120,288 63,526,444
其中：
预计于一年内
(含一年)转
回的金额 22,137,539 22,203,712
预计于一年后
转回的金额 50,813,017 41,322,732
- 41 -
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
13 递延所得税(续)
(2) 未经抵销的递延所得税负债
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
使用权资产 45,850,393 11,462,598 — —
其中：
预计于一年内
(含一年)转
回的金额 900,827 —
预计于一年后
转回的金额 10,561,771 —
(3) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
可抵扣亏损 8,482,728 9,718,945
可抵扣暂时性差异 434,410 106,508
8,917,138 9,825,453
(4) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2021年12月31日 2020年12月31日
2025年 8,482,728 9,718,945
(5) 抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
互抵金额 抵销后余额 互抵金额 抵销后余额
递延所得税资产 11,462,598 61,487,958 - -
递延所得税负债 11,462,598 - - -
- 42 -
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
14 其他非流动资产
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
预付工程款 20,478,818 27,218,244
合同取得成本 9,635,568 -
合计 30,114,386 27,218,244
其他非流动资产余额为未来将形成长期资产的预付款项及确认为合同取得成本
的租赁代理佣金。
15 资产减值及损失准备
2020 年 本年 本年减少 2021 年
12 月 31 日 增加 转回 转销 12 月 31 日
应收账款坏账准备 1,098,851 224,000 (92,810) - 1,230,041
其中：单项计提坏账准备 941,049 224,000 - - 1,165,049
组合计提坏账准备 157,802 - (92,810) - 64,992
其他应收款坏账准备 - - - - -
合计 1,098,851 224,000 (92,810) - 1,230,041
16 应付账款
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
物业管理外包服务款 45,916,313 45,015,534
酒店物资采购款 15,578,555 17,653,702
其他 5,602,690 10,010,150
合计 67,097,558 72,679,386
(1) 2021 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 651,735 元(2020 年 12 月 31
日：8,951,407 元)，主要为提供物业管理服务及酒店服务的应付物资采购款，上
述款项预计将于一年以内支付。
17 预收款项
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
预收租金 40,020,362 41,832,931
(1) 2021 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 67,375 元，主要为写字楼、
商场等物业预收租金。
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
18 合同负债
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
预收酒店服务款 45,419,854 39,794,494
预收物业管理服务款 43,845,761 35,922,712
预收会展服务款 407,356 7,698,671
合计 89,672,971 83,415,877
(1) 2021 年 12 月 31 日，本集团除租赁业务以外的已签订合同、但尚未履行或尚未
履行完毕的履约义务所对应的预收金额为 89,672,971 元，其中，本集团预计
73,669,751 元将于 2022 年度确认收入，16,003,220 元将于 2023 年及以后年度
确认收入。
2021 年 12 月 31 日，本公司除租赁业务以外的已签订合同、但尚未履行或尚未
履行完毕的履约义务所对应的收款金额为 66,259,371 元，其中，本公司预计
51,658,667 元将于 2022 年度确认收入，14,600,704 元将于 2023 年及以后年度
确认收入。
19 应付职工薪酬
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应付短期薪酬(1) 96,480,078 75,462,243
应付设定提存计划(2) 2,512,993 2,607,458
合计 98,993,071 78,069,701
(1) 短期薪酬
2020 年 2021 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
工资、奖金、津贴
和补贴 49,592,213 313,656,855 (295,940,124) 67,308,944
职工福利费 - 12,417,368 (12,417,368) -
社会保险费 1,649,739 22,828,104 (23,062,045) 1,415,798
其中：医疗保险费 1,589,242 21,844,020 (22,069,584) 1,363,678
工伤保险费 60,497 984,084 (992,461) 52,120
工会经费和职工教育经费 24,220,291 10,824,409 (7,289,364) 27,755,336
住房公积金 - 25,442,182 (25,442,182) -
补充医疗保险 - 3,210,871 (3,210,871) -
合计 75,462,243 388,379,789 (367,361,954) 96,480,078
- 44 -
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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19 应付职工薪酬(续)
(2) 设定提存计划
2020 年 2021 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
基本养老保险 2,494,711 35,038,942 (35,107,168) 2,426,485
失业保险费 112,747 1,312,981 (1,339,220) 86,508
补充养老保险 - 6,941,691 (6,941,691) -
合计 2,607,458 43,293,614 (43,388,079) 2,512,993
20 应交税费
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应交企业所得税 26,569,687 25,250,652
应交城市维护建设税 755,322 814,740
应交教育费附加 539,516 581,957
应交增值税 184,678 1,862,254
其他 2,720,096 3,202,565
合计 30,769,299 31,712,168
21 其他应付款
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应付租户押金 725,814,517 677,373,881
应付物业管理项目代收款 152,438,724 163,561,886
应付工程及设备款 92,328,424 160,954,796
预提费用 52,357,500 58,890,896
其他 40,734,284 44,693,227
合计 1,063,673,449 1,105,474,686
(1) 2021 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 657,186,694 元(2020 年 12
月 31 日：549,835,953 元)，主要为收取的租户押金，由于租赁期尚未结束，上
述款项尚未退还。
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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22 一年内到期的非流动负债
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
一年内到期的应付债券
(附注四.23) 504,125,004 4,562,503
一年内到期的长期借款
(附注四.24) 12,851,063 12,603,958
一年内到期的租赁负债
(附注四.25) 2,848,296 —
519,824,363 17,166,461
23 应付债券
2020 年 按面值 折价 2021 年
12 月 31 日 计提利息 摊销 本年偿还 12 月 31 日
19 国贸 01 503,541,672 18,250,000 583,332 (18,250,000) 504,125,004
减：一年内到期的应付
债券(附注四.22) (4,562,503) (504,125,004)
498,979,169 -
债券有关信息如下：
面值 发行日期 债券期限 发行金额
19 国贸 01(1) 500,000,000 2019-09-26 5年 500,000,000
(1) 经中国证券监督委员会证监许可【2019】1595 号文核准，本公司于 2019 年 9
月 26 日完成公开发行了 2019 年公司债券(面向合格投资者)(第一期)，发行总额
为人民币 5 亿元，扣除发行费用后金额为 498,250,000 元，本年债券期限为 5
年，附第三年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本年债券采
用单利按年计息，不计复利，固定年利率为 3.65%，每年付息一次。
由于该公司债附有第三年末投资者回售选择权，因此，2021 年 12 月 31 日，本
集团将应付债券余额重分类至一年内到期的非流动负债(附注四.22)。
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
24 长期借款
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
抵押借款(1) 2,147,851,063 2,157,603,958
减：一年内到期的长期借款
(附注四.22)
本金 (10,000,000) (10,000,000)
利息 (2,851,063) (2,603,958)
2,135,000,000 2,145,000,000
(1) 本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订借款合同，以国贸三期 A 阶段的
部分房产及相应的土地使用权作为 21.55 亿元长期借款的抵押物。2021 年 12
月 31 日，本公司长期抵押借款本息和余额为 2,147,851,063 元，抵押物的账面
价值为 2,097,806,617 元(原价 2,791,031,574 元)(附注四.8、9、11)。利息每 3
个月支付一次，借款期限为 2020 年 8 月 5 日至 2035 年 8 月 4 日。
根据本公司与建行北京华贸支行签订的长期借款合同中相关规定，借款利率执
行浮动政策。建行于每一年度间根据 LPR 利率，再调整该等长期借款当年的借
款利率后进行计息。
2021 年 12 月 31 日，本集团长期借款的利率为 4.35%(2020 年 12 月 31 日：
4.35%)。
25 租赁负债
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
租赁负债 46,726,928 —
减：一年内到期的非流动负债
(附注四.22) (2,848,296) —
43,878,632 —
2021 年 12 月 31 日，本集团未纳入租赁负债，但将导致未来潜在现金流出的事
项为按新租赁准则进行简化处理的短期租赁，未来最低应支付租金(含税)为
3,130,953 元，将在一年内支付。
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
26 股本
2020 年 本年增减变动 2021 年
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
2019 年 本年增减变动 2020 年
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
27 资本公积
2020 年 2021 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积 -
变更记账本位币产生
外币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
其他 466,379 - - 466,379
合计 1,872,984,978 - - 1,872,984,978
2019 年 2020 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积 -
变更记账本位币产生
外币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
其他 466,379 - - 466,379
合计 1,872,984,978 - - 1,872,984,978
28 盈余公积
2020 年 2021 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 503,641,267 - - 503,641,267
2019 年 2020 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 503,641,267 - - 503,641,267
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提
取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到股本的 50%以上时，可不再
提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。本公司的法定
盈余公积金累计额已达到股本的 50%，本年度无需提取。
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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29 未分配利润
2021 年度 2020 年度
金额 金额
年初未分配利润 4,629,161,795 4,186,502,855
加：本年归属于母公司
所有者的净利润 1,023,793,717 825,426,303
减：支付普通股股利 (402,913,014) (382,767,363)
年末未分配利润 5,250,042,498 4,629,161,795
根据 2021 年 4 月 23 日股东大会决议，本公司向全体股东派发 2020 年度现金股
利，每 10 股人民币 4.00 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股计算，共
计 402,913,014 元。
根据 2022 年 3 月 29 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发 2021 年
度现金股利，每 10 股人民币 6.00 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股
计算，共计 604,369,520 元；上述提议尚待股东大会批准。
30 营业收入和营业成本
(1) 主营业务收入和主营业务成本
2021 年度 2020 年度
主营业务收入 3,585,982,881 3,097,760,404
主营业务成本 1,588,389,225 1,439,820,985
本集团主要业务为对外提供物业租赁、物业管理服务、会展服务及酒店经营，与
上述业务相关的收入主要来自北京。因此本集团无需按产品或按地区对主营业务
收入和主营业务成本进行分析。
(2) 按收入类型分析如下
2021 年度 2020 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业租赁及管理 3,116,695,549 1,089,625,744 2,761,838,570 990,969,134
酒店经营 469,287,332 498,763,481 335,921,834 448,851,851
合计 3,585,982,881 1,588,389,225 3,097,760,404 1,439,820,985
2021 年度，本集团租赁收入中基于承租人的销售额的一定比例确认的可变租金
为 159,645,495 元。
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30 营业收入和营业成本(续)
2021 年度 2020 年度
租赁业务 2,442,846,745 2,170,139,973
按时点确认
其中：酒店餐饮业务 218,170,295 169,517,876
按时段内确认
其中：物业管理服务 631,079,418 577,603,343
酒店客房及其他配套服务 251,117,037 166,403,958
会展服务 42,769,386 14,095,254
合计 3,585,982,881 3,097,760,404
包括在 2020 年 12 月 31 日账面价值中的 68,919,719 元合同负债已于 2021 年
度转入营业收入。
31 税金及附加
2021 年度 2020 年度 计缴标准
房产税 337,117,765 303,778,642 附注三
城市维护建设税 8,937,493 6,972,081 附注三
教育费附加 6,384,103 5,370,000 附注三
其他 3,730,388 3,731,334
合计 356,169,749 319,852,057
32 销售费用
2021 年度 2020 年度
广告宣传费 86,854,964 87,598,416
代理佣金 9,926,134 13,633,193
合计 96,781,098 101,231,609
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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33 管理费用
2021 年度 2020 年度
员工成本 70,800,468 51,487,318
折旧摊销 13,422,623 10,805,141
审计及咨询费 7,973,828 4,949,315
维修保养费 3,765,522 3,066,699
能源费 2,979,502 2,895,158
清洁绿化费 1,183,691 887,427
租金 168,197 3,622,537
其他 16,110,877 14,008,106
合计 116,404,708 91,721,701
34 财务费用
2021 年度 2020 年度
利息支出 113,933,999 117,662,388
加：租赁负债利息支出 1,956,646 —
减：计入投资性房地产的资本化
利息支出 - (11,908,672)
利息费用 115,890,645 105,753,716
减：利息收入 (33,876,650) (19,155,473)
汇兑(收益)/损失 (128,150) 146,677
其他 1,708,048 1,426,511
净额 83,593,893 88,171,431
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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35 费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2021 年度 2020 年度
折旧摊销 515,239,963 514,548,362
员工成本 440,875,602 382,523,068
劳务费 151,490,935 131,603,038
维修保养费 138,642,266 129,927,601
能源费 111,930,165 100,057,466
酒店及物业管理营业物料 101,871,774 68,309,037
清洁绿化费 89,268,998 88,033,646
广告宣传费 86,854,964 87,598,416
展会成本 31,316,972 15,860,563
保安费 27,809,585 20,505,806
审计及咨询费 11,644,968 8,848,207
代理佣金 9,926,134 13,633,193
使用权资产摊销 3,603,308 —
租金(i) 3,558,436 7,332,755
其他费用 77,540,961 63,993,137
合计 1,801,575,031 1,632,774,295
(i) 本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当期损益，2021 年度金额
为 3,558,436 元。
36 信用减值损失
2021 年度 2020 年度
应收账款坏账损失 131,190 139,041
- 53 -
中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
37 其他收益
与资产相关/
2021 年度 2020 年度 与收益相关
政策奖励款 9,950,382 25,198,978 与收益相关
增值税加计扣除 3,856,144 3,123,258 —
代扣代缴税
手续费返还 502,555 929,104 —
合计 14,309,081 29,251,340
38 投资收益
2021 年度 2020 年度
处置交易性金融资产取得的
投资收益(1) 2,402,170 5,201,665
权益法核算的长期股权投资收益
(附注五.2) 3,817,945 2,733,172
合计 6,220,115 7,934,837
(1) 2021 年度，本集团购买及赎回银行理财产品，支付及收回金额分别累计为
460,000,000 元，实现收益 2,402,170 元(2020 年度：支付及收回金额分别累计
为 850,000,000 元，实现收益 5,201,665 元)。
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
39 营业外收入
计入 2021 年度非经
2021 年度 2020 年度 常性损益的金额
租户违约罚款收入 3,830,277 16,261,829 3,830,277
处置非流动资产收益 96,050 8,106 96,050
不需支付的应付款项 792,172 310,281 792,172
其他 25,259 1,911 25,259
合计 4,743,758 16,582,127 4,743,758
- 54 -
中国国际贸易中心股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
40 营业外支出
计入 2021 年度非经
2021 年度 2020 年度 常性损益的金额
处置非流动资产损失 2,566,401 2,540,006 2,566,401
赞助捐赠支出 637,689 2,929,975 637,689
其他 76,401 42,001 76,401
合计 3,280,491 5,511,982 3,280,491
41 所得税费用
2021 年度 2020 年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 339,861,816 275,994,477
递延所得税 2,038,486 2,954,579
合计 341,900,302 278,949,056
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
2021 年度 2020 年度
利润总额 1,366,505,481 1,105,079,902
按适用税率计算的所得税 341,626,370 276,269,976
非应纳税收入涉及的所得税费用
调整额 (954,486) (683,293)
不得扣除的成本、费用和损失涉
及的所得税费用调整额 1,455,497 906,010
税率差异的影响 (45,416) 491,272
使用前期未确认递延所得税资产的
可抵扣亏损 (247,243) -
当期未确认递延所得税资产的
可抵扣暂时性差异 65,580 21,302
当期未确认递延所得税资产的
可抵扣亏损 - 1,943,789
所得税费用 341,900,302 278,949,056
- 55 -
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
42 每股收益
(1) 基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通
股的加权平均数计算：
2021 年度 2020 年度
归属于母公司普通股股东的合并
净利润 1,023,793,717 825,426,303
本公司发行在外普通股的
加权平均数 1,007,282,534 1,007,282,534
基本每股收益 1.02 0.82
其中：
— 持续经营基本每股收益： 1.02 0.82
— 终止经营基本每股收益： - -
(2) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并
净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。2021 年度，本
公司不存在具有稀释性的潜在普通股 (2020 年度：不存在)，因此，稀释每股收
益等于基本每股收益。
43 现金流量表项目注释
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
2021 年度 2020 年度
租赁押金(i) 48,440,636 -
利息收入 33,876,650 19,155,473
政府补助 10,452,937 26,128,082
物业管理项目代收款 7,841,338 15,217,746
租户违约罚款收入 3,830,277 16,261,829
其他 1,428,613 -
合计 105,870,451 76,763,130
(i) 2021 年 度 ， 本 集 团 实 际 收 到 租 赁 押 金 85,834,726 元 ， 支 付 租 赁 押 金
37,394,090 元，净收到租赁押金 48,440,636 元(2020 年度：净支付租赁押金
15,650,458 元)。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
43 现金流量表项目注释(续)
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
2021 年度 2020 年度
水电采暖费 105,634,087 95,756,935
广告费 86,854,964 87,598,416
物业管理项目代付款 5,616,362 5,978,646
租金 3,558,436 7,332,755
租赁押金 - 15,650,458
其他 86,983,023 72,264,943
合计 288,646,872 284,582,153
(3) 收到的其他与投资活动有关的现金
2021 年度 2020 年度
交易性金融资产投资收益 2,402,170 5,201,665
(4) 支付的其他与筹资活动有关的现金
2021 年度 2020 年度
租赁负债支付的金额 4,683,419 —
2021 年度，本集团支付的与作为承租人租赁相关的总现金流出为 8,241,855
元，除计入筹资活动的偿付租赁负债支付的金额以外，其余现金流出均计入经营
活动。
- 57 -
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
44 现金流量表补充资料
(1) 将净利润调节未经营活动现金流量
2021 年度 2020 年度
净利润 1,024,605,179 826,130,846
加：投资性房地产折旧(附注四.8) 365,287,063 338,416,494
固定资产折旧(附注四.9) 128,478,620 143,515,495
无形资产摊销(附注四.11) 15,458,911 15,599,602
长期待摊费用摊销(附注四.12) 6,015,369 17,016,771
使用权资产折旧(附注四.10) 3,603,308 —
处置非流动资产净损失/(收益)
(附注四.39、40) 2,470,351 2,531,900
财务费用/(收入)(附注四.34) 115,762,495 105,900,393
投资损失/(收益) (附注四.38) (6,220,115) (7,934,837)
递延所得税资产减少/ (增加)
(附注四.13) 2,038,486 2,954,579
存货的减少/(增加) (附注四.5) 1,237,716 (1,149,792)
信用减值损失(附注四.36) 131,190 139,041
受限资金的减少/(增加) 441,915 (13,965,934)
经营性应收项目的减少/ (增加) 75,193,518 (19,040,151)
经营性应付项目的增加/ (减少) 45,669,940 (3,591,873)
经营活动产生的现金流量净额 1,780,173,946 1,406,522,534
(2) 现金及现金等价物净变动情况
2021 年度 2020 年度
现金的年末余额(附注四.1) 2,837,665,077 1,731,080,232
减：现金的年初余额 (1,731,080,232) (1,101,224,584)
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物的净增加/(减少)额 1,106,584,845 629,855,648
- 58 -
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
44 现金流量表补充资料(续)
(3) 现金及现金等价物
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
年末现金余额(附注四.1)
其中：库存现金 1,007,485 989,644
可随时用于支付的银行存款 2,836,657,592 1,730,090,588
年末现金及现金等价物余额 2,837,665,077 1,731,080,232
45 外币货币性项目
2021 年 12 月 31 日
外币余额 折算汇率 人民币余额
货币资金—
美元 345,096 6.3757 2,200,229
欧元 322 7.2197 2,325
其他应付款—
美元 802,385 6.3757 5,115,766
港币 220,000 0.8176 179,872
欧元 36,580 7.2197 264,097
英镑 29,762 8.6064 256,144
上述外币货币性项目指除人民币之外的所有货币 (其范围与附注十一.1 中的外币
项目不同) 。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益
1 在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
国贸物业酒店
管理有限公司 北京 北京 服务业 95% - 直接持有
北京国贸国际
会展有限公司 北京 北京 服务业 100% - 直接持有
2 在联营企业中的权益
(1) 不重要的联营企业的汇总信息
2021 年度 2020 年度
联营企业
时代网星
投资账面价值合计 20,500,056 17,359,498
按持股比例计算的净利润 3,140,558 2,674,005
力创智慧
投资账面价值合计 653,435 730,715
按持股比例计算的净亏损 (77,280) (56,070)
北京昌发展
投资账面价值合计 2,369,904 1,615,237
按持股比例计算的净利润 754,667 115,237
合计
投资账面价值合计 23,523,395 19,705,450
按持股比例计算的净利润 3,817,945 2,733,172
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息
本集团的报告分部是提供不同服务的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和
市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价
其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
本集团有 2 个报告分部，分别为：
- 租赁及物业管理分部，负责提供出租物业、会展服务及物业管理服务
- 酒店经营分部，负责提供客房、餐饮等服务
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。资产及负债按照分部进行
分配，间接归属于各分部的费用按照受益比例在分部之间进行分配。
(1) 2021 年度及 2021 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
租赁及物业 分部间的
管理业务 酒店经营 未分配的金额 抵销 合计
对外交易收入 3,116,695,549 469,287,332 - - 3,585,982,881
分部间交易收入 2,976,027 7,930,564 - (10,906,591) -
主营业务成本 1,089,625,744 498,763,481 - - 1,588,389,225
利息收入 33,353,658 522,992 - - 33,876,650
利息费用 - - (115,890,645) - (115,890,645)
对联营企业的
投资收益 - - 3,817,945 - 3,817,945
理财产品
的投资收益 - - 2,402,170 - 2,402,170
使用权资产折旧费 (3,603,308) - - - (3,603,308)
折旧费和摊销费 (385,873,244) (129,366,719) - - (515,239,963)
利润/(亏损)总额 1,536,017,232 (59,841,221) (109,670,530) - 1,366,505,481
所得税费用 - - (341,900,302) - (341,900,302)
净利润/(亏损) 1,536,017,232 (59,841,221) (451,570,832) - 1,024,605,179
资产总额 10,528,244,706 2,109,897,140 87,782,941 - 12,725,924,787
负债总额 (1,218,370,865) (108,361,726) (2,762,197,114) - (4,088,929,705)
对联营企业的长期
股权投资 - - 23,523,395 - 23,523,395
非流动资产增加额(i) 127,872,244 7,614,518 - 135,486,762
(i) 非流动资产不包括长期股权投资和递延所得税资产。
- 61 -
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息(续)
(2) 2020 年度及 2020 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
租赁及物业 分部间的
管理业务 酒店经营 未分配的金额 抵销 合计
对外交易收入 2,761,838,570 335,921,834 - - 3,097,760,404
分部间交易收入 3,174,267 6,618,857 - (9,793,124) -
主营业务成本 (990,969,134) (448,851,851) - - (1,439,820,985)
利息收入 18,641,226 514,247 - - 19,155,473
利息费用 - - (105,753,716) - (105,753,716)
对联营企业的
投资收益 - - 2,733,172 - 2,733,172
理财产品
的投资收益 - - 5,201,665 - 5,201,665
折旧费和摊销费 (372,396,226) (142,152,136) - - (514,548,362)
利润/(亏损)总额 1,347,265,508 (144,366,727) (97,818,879) - 1,105,079,902
所得税费用 - - (278,949,056) - (278,949,056)
净利润/(亏损) 1,347,265,508 (144,366,727) (376,767,935) - 826,130,846
资产总额 9,698,291,120 2,236,681,878 155,150,298 - 12,090,123,296
负债总额 (1,132,776,928) (102,531,101) (2,839,022,350) - (4,074,330,379)
对联营企业的长期
股权投资 - - 19,705,450 - 19,705,450
非流动资产增加额(i) 57,719,804 8,915,829 94,491,773 - 161,127,406
(i) 非流动资产不包括长期股权投资和递延所得税资产。
七 关联方关系及其交易
1 母公司情况
(1) 母公司基本情况
注册地 业务性质
国贸有限公司 北京 服务业
本公司的最终控制方为国贸有限公司。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
1 母公司情况(续)
(2) 母公司注册资本及其变化
2020 年 本年 本年 2021 年
12 月 31 日 增加 减少 12 月 31 日
国贸有限公司 240,000,000 美元 - - 240,000,000 美元
(3) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
国贸有限公司 80.65% 80.65% 80.65% 80.65%
2 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注五.1。
3 联营企业情况
联营企业的基本情况及相关信息见附注五.2。
4 其他关联方情况
与本集团的关系
中国世贸投资有限公司 母公司的中方投资者
嘉里兴业有限公司 母公司的外方投资者
香格里拉国际饭店管理有限公司(以下称“香 母公司的外方投资者之关联公司
格里拉”)
香格里拉饭店管理(上海)有限公司北京分公司 母公司的外方投资者之关联公司
(以下称“香格里拉北京”)
- 63 -
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(1) 购销商品、提供和接受劳务(续)
本公司与关联方的交易价格以市场价为基础，由双方协商确定，经本公司董事会或股东大会批准后签订相关合同。本公司董
事会认为与关联方的交易均符合正常的商业条款。
接受劳务和服务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 2021 年度 2020 年度
金额 金额
国贸有限公司 接受劳务 支付餐饮费及会员费 2,297,234 919,358
国贸有限公司 接受劳务 支付劳务费 7,051,960 6,880,596
支付信息系统维护、公关管理及
国贸有限公司 接受劳务 工会行政费等 10,290,606 9,289,447
支付酒店营运物资、食品加工费、
国贸有限公司 接受劳务 洗衣费等 5,080,298 5,181,668
国贸有限公司 接受劳务 支付蒸汽费、热水费及电费等 9,587,758 7,299,141
国贸有限公司 接受服务 支付公寓住宿费 3,256,900 4,664,418
香格里拉 接受劳务 支付管理费用 10,699,518 5,230,461
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(1) 购销商品、提供和接受劳务(续)
提供劳务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 2021 年度 2020 年度
金额 金额
收取管理国贸二期销售佣金
国贸有限公司 提供劳务 及管理酬金 2,858,974 2,340,006
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸西写字楼委托管理费 1,327,346 2,539,845
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸东楼商城委托管理费 3,654,527 2,336,012
收取国贸中心 19#楼委托经营
国贸有限公司 提供劳务 管理费 584,076 584,076
收取维修保养费、清洁及绿
国贸有限公司 提供劳务 化费 20,654,139 17,892,649
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸一期 F 区域委托管理费 219,845 1,761,411
收取“ 美丽田园 ”区域委
国贸有限公司 提供劳务 托管理费 1,477,784 1,469,744
国贸有限公司 提供劳务 收取劳务费及服务费 6,079,471 6,037,931
国贸有限公司 提供劳务 收取物业工程管理服务费 2,208,098 2,287,219
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2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(2) 租赁
本集团作为出租方：
2021 年度 2020 年度
承租方名称 租赁资产种类 确认的租赁收入 确认的租赁收入
国贸有限公司 办公用房 4,930,292 4,929,355
国贸有限公司 商铺 1,075,329 1,009,305
香格里拉北京 办公用房 2,563,119 2,475,277
本集团作为承租方：
2021 年度 2020 年度
出租方名称 租赁资产种类 确认的租赁费 确认的租赁费
国贸有限公司 中央厨房 - 2,030,452
国贸有限公司 办公用房 605,542 1,783,195
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(2) 租赁(续)
本集团作为承租方当年新增的使用权资产：
出租方名称 租赁资产种类 2021 年度 2020 年度
国贸有限公司 土地(i) 45,296,231 —
国贸有限公司 房屋建筑物 4,157,470 —
49,453,701 —
(i) 本公司与国贸有限公司签订《土地使用权租赁合同》及《增加国贸一期土地租
赁费协议》，根据协议，本公司向国贸有限公司租赁使用国贸写字楼、国贸商
场、国贸公寓、国贸展厅及多层停车场等所对应的 13,936.5 平方米土地使用
权，本公司需向国贸有限公司支付一期土地租赁费。
本公司与国贸有限公司签订《合作建设国贸二期工程协议书》、《国贸二期土
地使用税分摊协议》及《增加国贸二期土地租赁费协议》，根据协议，本公司
和国贸有限公司将按照投资比例分摊二期土地使用权费。本公司向国贸有限公
司支付土地使用权费 (附注四.10) 。
本集团作为承租方当年承担的租赁负债利息支出：
2021 年度 2020 年度
国贸有限公司 1,956,646 —
(3) 根据本公司与国贸有限公司于 1998 年 9 月 2 日所签订的《商标使用许可协
议》，国贸有限公司允许本公司无偿使用其拥有的商标，许可期限为 6 年，从
协议生效日起至 2004 年 9 月 1 日止。根据协议条款，协议届满前由于双方对该
协议条款和条件没有异议，该协议将自动延续。
(4) 关键管理人员薪酬
2021 年度 2020 年度
关键管理人员薪酬 19,773,507 20,365,636
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
6 关联方应付款项余额
其他应付款 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
香格里拉 1,185,777 1,814,411
香格里拉北京 686,476 686,476
国贸有限公司 262,588 262,588
合计 2,134,841 2,763,475
预收账款 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
国贸有限公司 724,208 -
合同负债 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
国贸有限公司 86,828 -
租赁负债
(含一年内到期的非流动负债) 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
国贸有限公司 46,726,928 —
八 承诺事项
1 资本性支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性
支出承诺：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
房屋、建筑物及机器设备的购建 28,513,036 28,862,440
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
九 资产负债表日后经营租赁收款额
本集团作为出租人，资产负债表日后应收的租赁收款额的未折现金额汇总如
下：
2021 年 12 月 31 日
一年以内 2,243,906,393
一到二年 1,608,723,630
二到三年 813,381,012
三年以上 1,063,859,674
合计 5,729,870,709
十 资产负债表日后事项及其他事项
1 利润分配情况说明
金额
拟分配的股利 604,369,520
根据 2022 年 3 月 29 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利
604,369,520 元，未在本财务报表中确认为负债(附注四.29)。
十一 金融风险
本集团经营活动中面临的金融风险包括：市场风险(主要为外汇风险和利率风
险)、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可
预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
1 市场风险
(1) 外汇风险
本集团的经营位于中国境内，业务主要以人民币结算。本集团已确认的外币资
产和负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)
存在外汇风险。本集团总部财务部门负责监控集团外币交易和外币资产及负债
的规模，以最大程度降低面临的外汇风险。2021 年度及 2020 年度，本集团未
签署任何远期外汇合约或货币互换合约。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融风险(续)
1 市场风险(续)
(1) 外汇风险(续)
2021 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，本集团内记账本位币为人民币的公
司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：
2021 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产-
货币资金 2,200,229 2,325 2,202,554
外币金融负债 -
其他应付款 5,115,766 700,113 5,815,879
2020 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产-
货币资金 1,886,479 2,584 1,889,063
应收账款 769,951 - 769,951
合计 2,656,430 2,584 2,659,014
外币金融负债 -
其他应付款 5,235,482 743,300 5,978,782
2021 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元金融资产和美元金融负债，如果人民
币对美元升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本集团将增加或减少净利润
约 218,665 元(2020 年 12 月 31 日：增加或减少净利润约 193,429 元) 。
(2) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动
利率的金融负债使本集团面临现金流量支出增加的利率风险，固定利率的金融
负债使本集团面临公允价值降低的利率风险。本集团一般根据市场环境决定固
定利率及浮动利率合同的相对比例。2021 年 12 月 31 日，本集团长期带息债务
主要为人民币计价挂钩 LPR 的浮动利率借款，金额为 2,145,000,000 元以及以
人民币计价的固定利率债券，金额为 500,000,000 元(2020 年 12 月 31 日：分
别为 2,155,000,000 元及 500,000,000 元) (附注四.23、24) 。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融风险(续)
1 市场风险(续)
(2) 利率风险(续)
由于利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计
息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，本集
团会持续监控集团利率水平，并依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整
可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。2021 年度及 2020 年度本集团无
利率互换安排。
2021 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，
而其他因素保持不变，本集团的净利润会减少或增加约 8,043,750 元(2020 年
12 月 31 日：约 8,081,250 元)。
2 信用风险
本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款及其他应收款等。于资产负债
表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其他大中型商业银行，本集团认为其不
存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收账款及其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险敞
口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及
其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团
会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书
面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可
控的范围内。
2021 年 12 月 31 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用
增级(2020 年 12 月 31 日：无)。
3 流动性风险
本集团内子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总子公司现金
流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持
充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议
的规定，并从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期
的资金需求。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融风险(续)
3 流动性风险(续)
资产负债表日，本集团的金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2021 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
应付账款 67,097,558 - - - 67,097,558
其他应付款 1,063,673,449 - - - 1,063,673,449
长期借款 93,307,500 93,307,500 279,922,500 2,945,889,375 3,412,426,875
应付债券 518,250,000 - - - 518,250,000
租赁负债 4,683,419 4,683,419 11,827,727 41,675,134 62,869,699
合计 1,747,011,926 97,990,919 291,750,227 2,987,564,509 5,124,317,581
2020 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
应付账款 72,679,386 - - - 72,679,386
其他应付款 1,105,474,686 - - - 1,105,474,686
长期借款 93,742,500 93,742,500 281,227,500 3,053,365,625 3,522,078,125
应付债券 18,250,000 518,250,000 - - 536,500,000
合计 1,290,146,572 611,992,500 281,227,500 3,053,365,625 5,236,732,197
4 公允价值估计
本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括应收款项、其他应收
款、应付款项、租赁负债、长期借款及应付债券。上述不以公允价值计量的金
融资产和负债的账面价值与公允价值相差不大。
本集团发行的不存在活跃市场的应付债券，以合同规定的未来现金流量按照市
场上具有可比信用等级并在相同条件下提供几乎相同现金流量的利率进行折现
后的现值确定其公允价值。
十二 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供
回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部
强制性资本要求，利用资产负债率监控资本。
2021 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
资产负债率 32% 34%
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注
1 应收账款
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应收账款 302,577,293 373,652,075
减：坏账准备 (941,049) (941,049)
净额 301,636,244 372,711,026
(1) 应收账款账龄分析如下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
一年以内 301,636,244 372,711,026
一到二年 - 941,049
二到三年 941,049 -
合计 302,577,293 373,652,075
(2) 2021 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 12,948,581 - 4.28%
(3) 坏账准备
本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期
信用损失计量损失准备。
(a) 2021 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备
应收酒店服务款(i) 941,049 100.00% (941,049)
(i)2021 年 12 月 31 日，应收纽银北京咨询有限公司酒店住宿及餐饮服务款
941,049 元， 经多 次催 收 仍未 收到 ， 因此全 额 计提 坏账 准 备 (2020 年 度 ：
941,049 元)。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
1 应收账款(续)
(3) 坏账准备(续)
(b) 2021 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合 — 应收物业租赁款：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 276,239,777 - - 354,427,515 - -
逾期 90 日以内 17,875,594 - - 9,316,434 - -
合计 294,115,371 - 363,743,949 -
组合 —应收酒店服务款：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 7,520,873 - - 8,967,077 - -
本年度无计提、收回或转回的坏账准备。
(4) 本年度本公司无实际核销的应收账款(2020 年度：无)。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应收代垫款项 1,967,791 1,769,393
应收押金和保证金 610,330 480,413
应收备用金 54,641 81,300
应收其他款项 1,486,784 1,092,357
合计 4,119,546 3,423,463
减：坏账准备 - -
净额 4,119,546 3,423,463
(1) 其他应收款账龄分析如下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
一年以内 2,763,461 2,141,598
一到二年 528,509 468,393
二到三年 154,784 72,108
三年以上(附注四.4(1)) 672,792 741,364
合计 4,119,546 3,423,463
(2) 损失准备及其账面余额变动表
2021 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第二阶段和第三阶段的其他应收款。处
于第一阶段其他应收款分析如下：
(a) 2021 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段，分析如
下：
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账面余额 损失准备 账面余额 损失准备
金额 金额 计提比例 金额 金额 计提比例
押金和保证金：
一年以内 610,330 - - 480,413 - -
备用金：
一年以内 54,641 - - 81,300 - -
代垫款：
一年以内 1,967,791 - - 1,769,393 - -
其他款项：
一年以内 1,486,784 - - 1,092,357 - -
合计 4,119,546 - - 3,423,463 - -
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款
(3) 2021 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款汇总分析如下：
占其他应收款 坏账
公司名称 性质 余额 账龄 余额总额比例 准备
第一名 应收款 853,730 三年以内 20.72% -
第二名 应收款 711,473 一年以内 17.27% -
第三名 暂存款 622,224 三年以上 15.11% -
第四名 应收款 572,132 一年以内 13.89% -
第五名 应收款 288,944 一年以内 7.01% -
合计 3,048,503 74.00% -
本年度无计提、收回或转回的坏账准备。
(4) 本年度本公司无实际核销的其他应收账款(2020 年度：无)。
3 长期股权投资
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
子公司(1) 19,500,000 19,500,000
联营企业(2)(附注五.2) 20,500,056 17,359,498
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 40,000,056 36,859,498
本公司不存在长期投资变现的重大限制。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
3 长期股权投资(续)
(1) 子公司
2020 年 2021 年 持股 表决权 本年计提 本年宣告分派
12 月 31 日 追加或减少投资 12 月 31 日 比例 比例 减值准备 减值准备 的现金股利
国贸物业酒店
管理有限公司 9,500,000 - 9,500,000 95% 95% - - 9,800,000
北京国贸国际
会展有限公司 10,000,000 - 10,000,000 100% 100% - - -
合计 19,500,000 - 19,500,000 - - 9,800,000
(2) 联营企业
本年增减变动
2020 年 追加或 按权益法调 其他综合收 其他权益 宣告分派的 计提 2021 年 减值准备
12 月 31 日 减少投资 整的净损益 益调整 变动 现金股利 减值准备 其他 12 月 31 日 年末余额
时代网星 17,359,498 - 3,140,558 - - - - - 20,500,056 -
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
4 营业收入和营业成本
(1) 主营业务收入和主营业务成本
2021 年度 2020 年度
主营业务收入 3,287,729,322 2,858,417,317
主营业务成本 1,309,058,937 1,204,718,667
本公司主要业务为对外提供物业租赁服务及酒店经营，与上述业务相关的收入
均来自北京。因此本公司无需按产品或按地区对于主营业务收入和主营业务成
本进行分析。
(2) 按收入类型分析如下：
2021 年度 2020 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业租赁
及管理 2,818,018,155 810,276,651 2,522,122,483 755,852,454
酒店经营 469,711,167 498,782,286 336,294,834 448,866,213
合计 3,287,729,322 1,309,058,937 2,858,417,317 1,204,718,667
(3) 本公司营业收入分解如下：
2021 年度 2020 年度
租赁业务 2,446,140,426 2,173,557,567
按时点确认
其中：酒店餐饮业务 218,594,130 169,890,876
按时段内确认
其中：物业管理服务 371,877,729 348,564,916
酒店客房
及其他配套服务 251,117,037 166,403,958
3,287,729,322 2,858,417,317
包括在 2020 年 12 月 31 日账面价值中的 41,505,644 元合同负债已于 2021 年
度转入营业收入。
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财务报表附注
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
5 投资收益
2021 年度 2020 年度
成本法核算的长期股权投资收益 9,310,000 11,970,000
权益法核算的长期股权投资收益 3,140,558 2,674,005
处置交易性金融资产取得的投资收益 2,214,526 4,995,606
合计 14,665,084 19,639,611
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
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财务报表补充资料
2021 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 非经常性损益明细表
2021 年度 2020 年度
政府补助 10,452,937 26,128,082
租户违约罚款收入 3,830,277 16,261,829
赞助捐赠支出 (637,689) (2,929,975)
处置非流动资产净损失 (2,470,351) (2,531,900)
不需要支付的应付款项 792,172 310,281
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (51,142) (40,090)
非经常性损益合计 11,916,204 37,198,227
所得税影响额 (3,052,473) (9,337,057)
少数股东权益影响额(税后) (5,031) (50,722)
非经常性损益净额 8,858,700 27,810,448
非经常性损益明细表编制基础：
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号－非经常性损益【2008】》
的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业
务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力
作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
二 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
2021 年 2020 年 2021 年 2020 年 2021 年 2020 年
度 度 度 度 度 度
归属于公司普通股股
东的净利润 12.40% 10.59% 1.02 0.82 1.02 0.82
扣除非经常性损益后
归属于公司普通股股
东的净利润 12.29% 10.24% 1.01 0.79 1.01 0.79
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