天津海泰科技发展股份有限公司
TIANJIN HI-TECH DEVELOPMENT CO.,LTD.
二○一三年年度报告
摘 要
二〇一四年四月
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅
读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 海泰发展 股票代码 600082
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 李刚
电话 （022）8568 9891
传真 （022）8568 9889
电子信箱 ligang@hitech-develop.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%）
总资产 3,134,984,446.18 2,788,450,295.58 12.43 3,063,864,478.74
归属于上市公司股东的净
1,704,983,589.68 1,664,492,340.47 2.43 1,654,082,319.88
资产
经营活动产生的现金流量
-270,115,755.00 -590,639,067.81 不适用 723,478,097.90
净额
营业收入 869,842,884.84 838,931,952.35 3.68 1,175,826,348.74
归属于上市公司股东的净
40,491,249.21 42,715,811.89 -5.21 81,781,584.94
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 37,786,415.14 37,792,004.58 -0.01 38,746,534.40
润
加权平均净资产收益率 减少 0.15 个百
2.40 2.55 5.07
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.06 0.07 -14.29 0.13
稀释每股收益（元／股） 0.06 0.07 -14.29 0.13
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 70,596 68,645
易日末股东总数
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前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
天津海泰控股集团
国有法人 24.12 155,853,788 0 无
有限公司
天津华苑置业有限 境内非国
4.91 31,730,164 0 无
公司 有法人
境内自然
王晴 0.38 2,461,548 0 无
人
境内自然
潘万华 0.37 2,402,700 0 无
人
境内自然
吴艳 0.37 2,380,000 0 无
人
境内自然
刘淑兰 0.34 2,165,600 0 无
人
境内自然
崔长军 0.30 1,942,600 0 无
人
境内非国
上海华晨实业公司 0.27 1,755,896 0 无
有法人
境内自然
龚秋文 0.26 1,709,672 0 无
人
建投中信资产管理 境内非国
0.24 1,580,306 0 无
有限责任公司 有法人
上述股东中，控股股东天津海泰控股集团有限公司与其他股东之间
上述股东关联关系或一致行动
无关联关系，亦不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动
的说明
人；公司未知其他股东之间是否存在关联关系、是否为一致行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，在国家一系列“稳增长、调结构、促改革”政策措施的推动下，
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宏观经济发展的基本面有所改善，国民经济呈现出整体平稳、稳中有进、稳中向
好的态势。2013 年全国房地产开发投资 86013 亿元，比上年名义增长 19.8%。全
国商品房销售面积 130551 万平方米，比上年增长 17.3%。全国商品房销售额 81428
亿元，增长 26.3%。2013 年全国楼市呈现出回暖趋势。
2013 年滨海高新区抢抓机遇，迎难而上，经济高位运行，全年实际完成工
业总产值突破千亿大关，净增一倍以上；生产总值突破 600 亿元。滨海高新区继
续推进“西强、东进、北扩”三区联动发展战略，为公司提供了更多的发展机遇。
公司进一步明确了战略定位和三年发展规划，不断创新企业运营模式，完善企业
管理制度。报告期内，公司注重工程项目科学化管理，招商销售方面取得了突破
性进展。
（1）建设方面
公司全力推进包括滨海高新区软件与服务外包基地（简称 BPO 基地）二期、
海泰精工国际项目、海泰创意科技园、滨海高新区标准厂房示范园、蓝海科技园
在内的工程项目建设进程。
公司通过强化优化设计、成本管控、招标管理和现场管理四个环节，以点带
面，实现项目的全过程管理。同时，进一步强化工程管理制度建设，不断完善工
作流程，加强项目监督力度，进一步提升项目管理专业化水平，确保公司自成立
以来年度施工面积最大、分布区域最广、各专业协同难度最高的各建设项目顺利
进行。
（2）销售方面
2013 年年初，受宏观经济调控影响，公司的房地产销售也受到一定程度的
影响。在严峻的市场环境下，公司积极开拓招商思路，通过重点提升服务质量，
认真分析客户特性，挖掘客户需求，并在滨海高新区政府、客户和公司三者需求
之间寻求突破点，通过积极帮助购房客户争取更多政策支持，形成政府、客户和
公司的良性互动，使公司在大客户招商工作方面取得了突破性进展。通过主动行
销、精炼推广途径等营销手段加大公司在售项目的市场认知度。通过采用多渠道、
多角度的推广模式，立体式地推进项目销售工作。
（3）资金筹措方面
为应对国家从紧的货币政策，公司主要从三方面解决资金问题。
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一是加强财务管控。在项目建设过程中，严格依据《建设项目资金计划管理
办法》，加强审计、结算的管理工作，细化把控工程款支付环节。
二是多方面拓宽融资渠道。报告期内，公司共获得 4 亿元流动资金贷款，同
时公司积极与多家银行进行合作洽谈，取得了海泰创意科技园、滨海齐泰项目共
计 3.2 亿元的贷款授信额度。
三是积极盘活前次定向增发尚未使用的募集资金。经审慎考虑，为有效提高
资金使用效率，降低财务费用，公司决定终止前次募投项目的建设，并将该项目
尚余的 2.23 亿元募集资金及其衍生利息共计 2.4 亿元永久补充公司流动资金。
报告期内，已完成相关法律程序。
（4）孵化器建设
报告期内，公司完成海泰孵化业务战略发展方案，丰富完善公司孵化器服务
内容。公司申请的大港海泰创意科技园申报平台项目，获得滨海新区科委《天津
市滨海新区科技小巨人成长计划项目》专项资金支持。
报告期内，天津市科委在滨海高新区建设的国家 863 计划项目展示交易平台
落户 BPO 基地，将有利于提高公司国家级孵化器品牌的知名度，促进公司周边
在售项目的推广工作。
（5）不断完善内控体系建设
报告期内，公司在运行内控制度基础上，新增和修订涉及招标管理、建设资
金管理、资产管理等相关制度，加强对经济合同进行内控合规性审查工作，以提
高企业经营管理水平和风险防范能力。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 869,842,884.84 838,931,952.35 3.68
营业成本 726,339,550.87 721,521,729.81 0.67
销售费用 5,835,335.59 5,032,681.22 15.95
管理费用 21,949,700.90 23,888,989.70 -8.12
财务费用 18,755,690.94 11,933,740.90 57.17
经营活动产生的现金流量净额 -270,115,755.00 -590,639,067.81
投资活动产生的现金流量净额 -114,957.00 70,460,325.00 -100.16
筹资活动产生的现金流量净额 72,747,951.03 30,140,224.12 141.36
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2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司报告期营业收入增加的主要原因是公司随着新项目的开盘销售，地产收
入较上年同期增加，导致本报告期相比上年同期营业收入增加 3.68%。
(2) 主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户的营业收入为 74,813 万元，占公司营业收入的
86.00%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地成本 7,763,720.51 1.07 16,803,606.30 2.33 -53.80
地产开发 建安配套及
161,624,702.31 22.25 127,203,331.09 17.63 27.06
其他
租赁行业 租赁成本 11,891,324.09 1.64 10,862,201.81 1.51 9.47
批发行业 商品采购 545,059,803.96 75.04 566,652,590.61 78.54 -3.81
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地成本 7,763,720.51 1.07 16,803,606.30 2.33 -53.80
商品房销
建安配套及
售 161,624,702.31 22.25 127,203,331.09 17.63 27.06
其他
房产租赁 租赁成本 11,891,324.09 1.64 10,862,201.81 1.51 9.47
商品批发 商品采购 545,059,803.96 75.04 566,652,590.61 78.54 -3.81
本年度分行业和分产品成本分析表中“土地成本”减少 53.80%，主要原因是
本年度单位土地成本较高的项目占已售房产面积比例较上年同期下降所致。
(2) 主要供应商情况
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报告期内，公司前五名供应商采购金额 7.5 亿元，占全部采购金额的 61.14%。
4、 费用
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业税金及附加 46,064,983.88 24,696,354.57 86.53
财务费用 18,755,690.94 11,933,740.90 57.17
资产减值损失 157,931.01 46,118.70 242.44
投资收益 1,834,353.49 2,622,778.44 -30.06
营业外收入 1,848,726.02 4,040,000.49 -54.24
（1）营业税金及附加：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司预提土
地增值税所致。
（2）财务费用：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司利息收入减少
所致。
（3）资产减值损失：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司计提坏帐
准备增加所致。
（4）投资收益：本期期末数较上期期末数减少，主要是上期公司转让天津滨海
高新区物业管理有限公司股权取得 665，520 元投资收益，本期未发生此事项。
（5）营业外收入：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司收到政府补
助减少所致。
5、 现金流
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -270,115,755.00 -590,639,067.81
投资活动产生的现金流量净额 -114,957.00 70,460,325.00 -100.16
筹资活动产生的现金流量净额 72,747,951.03 30,140,224.12 141.36
（1）经营活动产生的现金流量净额：本期期末数较上期期末数增加，主要是本
期公司销售商品收到的现金增加以及归还往来款减少所致。
（2）投资活动产生的现金流量净额：本期期末数较上期期末数减少，主要是公
司上年同期收回 7000 万元委托贷款而本期未发生所致。
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（3）筹资活动产生的现金流量净额：本期期末数较上期期末数增加，主要是本
期公司取得银行借款收到的现金增加以及分配股利支付的现金减少所致。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 1.63
地产行业 298,152,807.32 169,388,422.82 43.19 21.00 17.63
个百分点
减少 6.99
租赁行业 23,439,327.70 11,891,324.09 49.27 -5.61 9.47
个百分点
增加 0.05
批发行业 545,956,234.84 545,059,803.96 0.16 -3.76 -3.81
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
商品房销 增加 1.63
298,152,807.32 169,388,422.82 43.19 21.00 17.63
售收入 个百分点
房产租赁 减少 6.99
23,439,327.70 11,891,324.09 49.27 -5.61 9.47
收入 个百分点
商品批发 增加 0.05
545,956,234.84 545,059,803.96 0.16 -3.76 -3.81
收入 个百分点
本年度地产行业和商品房销售收入中营业收入和营业成本分别比上期增加
21.00%和 17.63%的主要原因是报告期新的地产项目竣工，公司加大商品房推广
力度，销售收入增长明显。
本年度租赁行业和租赁收入中营业成本比上期增加 9.47%的主要原因是公
司出租的房产计提的折旧增加所致。
本年度批发行业和商品批发收入中营业收入和营业成本分别比上期减少
3.76%和 3.81%的主要原因是公司全资子公司天津海泰方通投资有限公司批发贸
易业务规模减少所致。
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
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地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华北 869,842,884.84 3.68
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
货币资金 259,427,772.69 8.28 456,910,533.66 16.39 -43.22
应收票据 11,724,933.00 0.42 -100.00
应收账款 175,525.70 0.01 1,537,686.72 0.06 -88.59
预付款项 1,590,000.00 0.05 69,060.00 0.00 2,202.35
其他应收款 2,839,435.44 0.09 2,151,425.96 0.08 31.98
无形资产 395,705.31 0.01 587,274.91 0.02 -32.62
递延所得税
22,910,302.12 0.73 15,029,039.41 0.54 52.44
资产
应付账款 329,216,755.10 10.50 233,905,260.81 8.39 40.75
预收款项 34,950,801.67 1.11 4,641,364.40 0.17 653.03
应交税费 86,837,695.26 2.77 52,263,931.88 1.87 66.15
其他应付款 72,919,313.83 2.33 54,279,082.63 1.95 34.34
一年内到期
的非流动负 144,830,795.50 4.62 258,000,000.00 9.25 -43.86
债
长期借款 344,938,125.00 11.00 154,667,625.00 5.55 123.02
其他非流动
171,643.59 0.01 735,321.03 0.03 -76.66
负债
说明：
（1）货币资金：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为本期公司各个地产
项目陆续开发建设，投入的建设资金大幅增加。
（2）应收票据：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为本期公司将天津滨
海高新区资产管理有限公司用于支付购房款的商业承兑汇票兑付所致。
（3）应收帐款：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为本期公司收到客户
所欠房租。
（4）预付账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司预付工程
款增加。
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（5）其他应收款：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司支付电
力公司押金款增加。
（6）无形资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为本期公司无形资产
摊销所致。
（7）递延所得税资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司预
提土地增值税增加。
（8）应付帐款：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司各个地产
项目陆续开发建设，应付工程款增加。
（9）预收帐款：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司预收售房
款增加。
（10）应交税费：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司预提土地
增值税增加。
（11）其他应付款：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司收到购
房定金增加。
（12）一年内到期的非流动负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为本
期公司归还了一年到期的长期借款。
（13）长期借款：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为随着公司各个地产
项目的开发建设，银行借款增加所致。
（14）其他非流动负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为天津市滨海
新区财政局 2011 年给予本公司文化发展引导资金 1,500,000.00 元，用于减免重
点网络动漫企业房租，本期减免房租 563,677.44 元。
(四) 核心竞争力分析
滨海高新区近几年开发开放步伐加快，并以天津未来科技城作为滨海高新区
“赶超跨越”和“三区联动”发展战略的主战场，以“智慧经济城、创新先导城”
为总要求，以“三个国际一流”为总体发展目标。
滨海高新区的高速发展对工业地产的刚性需求空间不断上升，公司紧抓高新
区高速发展给公司带来的良好机遇，全力推进各工程项目的建设进程，并通过不
断加强工程项目管理，完善工程管理流程，为客户提供优质产品。同时，公司不
断完善项目配套环境，提升工业地产项目的服务品质。
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国家软件出口基地、国家火炬计划软件产业基地、国家 863 软件专业孵化
器、天津滨海高新区软件园、全国高校科技创新成果转化中心、中科院电子信息
技术产业园、中国惠普有限公司等世界及国内知名企业相继落户公司开发建设的
工业产业园区，入驻企业产生的产业聚集效应，进一步提升公司工业地产品牌的
知名度。
海泰企业孵化器作为国家级孵化器，不断完善硬件和软件配套设施建设，为
企业提供一站式服务平台。同时，通过重点建设融资服务、专利服务、创业导师
培训服务三大平台，为入驻企业提供更多的专业化服务，不断提升海泰孵化器竞
争实力。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
单位：万元
报告期内投资额 0
投资额增减变动数 0
上年同期投资额 0
(1) 证券投资情况
持有数 期末账面价 占期末
报告期损益
序 证券品 证券代 证券简 最初投资金 量 值 证券总
号 种 码 称 额（元） 投资比
（元）
（股） （元） 例（％）
货币基 博 时 现
1 050003 20,000,000.00 24,240,327.77 50.40 909,300.53
金 金
货币基 银 富 货
2 150015 20,000,000.00 23,860,019.64 49.60 925,052.96
金 币
合计 40,000,000.00 / 48,100,347.41 100 1,834,353.49
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
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3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
单位:万元 币种:人民币
本年度已使
募集年 募集方 募集资金 已累计使用募 尚未使用募 尚未使用募集资金用途
用募集资金
份 式 总额 集资金总额 集资金总额 及去向
总额
非公开
2007 87,828.00 22,312.76 87,828.00 0
发行
合计 / 87,828.00 22,312.76 87,828.00 0 /
公司于 2007 年通过非公开发行募集资金 87,828.00 万元，扣除发行费用
1,674.99 万元后，募集资金净额为 86,153.01 万元。2013 年度公司投入使用募集
资金 22,312.76 万元，截至 2013 年 12 月 31 日，已累计使用募集资金总额 87,828.00
万元，尚未使用募集资金总额为 0。
(2) 募集资金承诺项目使用情况
单位:万元 币种:人民币
变更
募集 未达 原因
募集
资金 是否 是否 到计 及募
是否 资金 募集资金 产生
承诺项目名 本年 符合 项目 符合 划进 集资
变更 拟投 实际累计 预计收益 收益
称 度投 计划 进度 预计 度和 金变
项目 入金 投入金额 情况
入金 进度 收益 收益 更程
额
额 说明 序说
明
收购并增资
控股天津红
磐房地产开
发有限公
已 转
司，该公司 否 35,000 0 35,000 是 注1 注1 注1 注1 注1
让
将开发领世
郡高档居住
区海泰高层
项目
投资开发海
泰绿色产业 已 终
是 32,200 0 9,887.25 是 注2 注2 注2 注2 注2
基地三期项 止
目
12
天津海泰科技发展股份有限公司
2013 年年度报告摘要
合计 / 67,200 0 44,887.25 / / / / / / /
注 1：2009 年内，公司已将红磐开发项目转让，全部转让款已收回。（关于
该项目转让的详细信息，参见公司 2009 年公告内容。）
注 2：详见“（3）募集资金变更项目情况”。
(3) 募集资金变更项目情况
单位:万元 币种:人民币
变更投资项目资金总额 22,312.76
变
是 是
更
否 产 否
项
对应 符 生 项 符 未达到
目
变更后的项目名 的原 变更项目拟投 本年度投入金 累计实际投入 合 收 目 合 计划进
的
称 承诺 入金额 额 金额 计 益 进 预 度和收
预
项目 划 情 度 计 益说明
计
进 况 收
收
度 益
益
投 资
开 发
将剩余募集资金 海 泰
22,312.76 万 元 绿 色
22,312.76 22,312.76 22,312.76 是 - - -
及利息用于永久 产 业
补充流动资金 基 地
三 期
项目
合计 / 22,312.76 22,312.76 22,312.76 / / / / /
公司于 2013 年 3 月 18 日召开了第七届董事会第二十一次会议和第七届监事
会第九次会议，并于 2013 年 4 月 10 日召开了 2012 年年度股东大会，审议通过
了《关于终止部分募集资金投资项目并将剩余募集资金永久补充流动资金的议
案》，同意终止原募集资金投资项目——投资开发海泰绿色产业基地三期项目，
并将剩余募集资金 22,312.76 万元及利息用于永久补充流动资金的用途。公司承
诺在本次剩余募集资金及利息补充流动资金后的 12 个月内，公司不进行高风险
投资以及为除公司全资子公司外的其他单位或个人提供财务资助。
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天津海泰科技发展股份有限公司
2013 年年度报告摘要
上述相关公告分别刊登于 2013 年 3 月 20 日和 2013 年 4 月 11 日的《上海证
券报》和《中国证券报》，并刊载于上海证券交易所网站。
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：元 币种：人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津海泰企业孵
咨询服务 2,000,000 13,009,146.16 12,907,593.38 492,682.30
化服务有限公司
天津海泰方圆投
房地产开发 30,000,000 467,575,722.32 18,780,907.26 -1,329,759.22
资有限公司
天津海泰方通投 建材批发、零
10,000,000 13,321,705.43 13,237,346.21 515,347.15
资有限公司 售
天津海泰企业家
咨询服务 100,000 29,959.34 -1,355,811.92 -3,519.35
俱乐部有限公司
天津海泰方成投
房地产开发 67,350,000 187,082,407.18 146,952,974.30 1,796,943.98
资有限公司
天津海泰创意科
技园投资有限公 房地产开发 75,000,000 226,953,300.50 108,087,234.64 -920,535.85
司
天津滨海齐泰投
房地产开发 70,000,000 165,715,744.63 69,577,429.48 -172,372.58
资有限公司
天津百竹科技产
房地产开发 62,936,739 415,207,128.79 41,847,865.92 74,759.25
业发展有限公司
5、 非募集资金项目情况
单位:亿元 币种:人民币
本年度投入金 累计实际投入 项目收益情
项目名称 项目金额 项目进度
额 金额 况
该项目位于海
泰华科九路与
海泰大道交
口，规划占地 报告期内实
国家软件及服
总 面 积 40.39 现商品房销
务外包产业基
万平方米，建 售 收 入
地核心区项目 23.53 1.0 14.1
筑 面 积 74.05 22666 万元，
(简称“BPO 基
万平方米（含 租 赁 收 入
地”)
地下面积）。已 994 万元。
竣工 38 万平
方米（含地下
面积）。
海泰精工国际 9.59 该项目位于天 1.09 4.24
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2013 年年度报告摘要
项目 津滨海高新区
华苑科技园海
泰大道东侧，
占 地 面 积
10.15 万 平方
米，总建设规
模 20 万平方
米，报告期末，
一期 10 万平
方米工程（含
地下面积）已
进入装修阶
段。
该项目位于天
津滨海新区大
港板港路南，
育梁路东，占
地面积 2.48 万
海泰创意科技 平方米，总建
3.18 0.91 1.99
园 设规模 5.2 万
平方米（含地
下面积）。报告
期末，该项目
已进入配套阶
段。
该项目位于天
津滨海新区华
苑科技园环外
05-11 号地块，
海泰大道东
侧，占地面积
12.2 万 平 方
蓝海科技园 18.4 米。总建筑面 1.54 4.46
积为 31.02 万
平方米。报告
期末，一期 8.8
万平方米工程
（含地下面
积）已进入配
套阶段。
该项目位于天
天津滨海高新
津滨海新区起
区标准厂房示 4.61 0.54 1.10
步区内规划次
范园
干路五西侧，
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天津海泰科技发展股份有限公司
2013 年年度报告摘要
占地面积 5.8
万平方米，总
建 筑 面 积
11.68 万 平 方
米（含地下）。
报告期末，一
期 A 区 5.3 万
平方米正在进
行主体二次结
构施工，B 区
3.87 万平方米
（含地下）正
在进行基础施
工。
合计 59.31 / 5.08 25.89 /
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
2013 年滨海新区开发开放步伐加快，相继出台促进新区发展的 10 项措施，
加大财税、金融、土地等方面支持力度，全面推进滨海新区开发开放。滨海新区
全年规模以上工业总产值 1.61 万亿元，增长 13.2%，重点项目建设进展顺利，功
能区建设继续加快，建设成效显著。
天津未来科技城作为滨海高新区“赶超跨越”和“三区联动”发展战略的主
战场，以项目招商为核心，以人才建设为重点，以环境建设为基础，以社会事业
建设为保障，大力推进高端项目、高端研发机构和高端人才的引进，“三高”聚
集效应初步显现。公司作为专业的国家级孵化器运营商，可以有效地搭建企业与
政府之间的桥梁，有效地保障相关扶持政策落实到企业。
(二) 公司发展战略
公司充分利用区域经济快速发展给公司带来的资源优势和政策优势，不断谋
求创新的经营模式，公司坚持“以创业孵化服务为基础，工业地产开发运营和核
心产业投资两翼并举”的发展战略，通过提升孵化服务，带动公司工业地产业务
的核心竞争力；通过加强产业投资业务，为公司未来发展提供更多的发展空间；
通过加强融资平台建设，保障公司持续稳定发展。
(三) 经营计划
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天津海泰科技发展股份有限公司
2013 年年度报告摘要
2014 年，国家宏观经济将继续保持稳中向好势头，公司将依据市场需求情
况，围绕全年工作任务指标，重点做好工程建设及招商销售工作。
重点工作安排如下：
（1）建设方面：继续推进在建项目的开发进度，不断提升项目管理专业化水
平，年内实现海泰精工一期、海泰创意科技园、蓝海科技园一期、天津滨海高
新区标准厂房示范园 A 区工程全面竣工。同时，积极在滨海新区寻找土地储备
项目，做好获取土地前期调研工作。
（2）招商销售方面：不断提升"海泰"品牌市场价值，进一步加强销售团队专
业化建设工作，继续做好与政府相关部门的招商协作工作。加快现房销售工作，
实现资金的迅速回笼。同时以市场需求为导向，做好海泰创意科技园、蓝海科技
园一期项目的营销策划工作，开展滨海高新区标准厂房定制化招商工作。
（3）内控体系建设方面：继续对公司内控管理制度进行梳理和完善，按照监
管要求，加强公司内控制度执行和监控力度。
（4）资金管理方面：根据工程项目建设进度，加快新项目贷款审批进度，力
争项目贷款及时到位，同时不断开拓新的融资渠道，为公司各项目建设提供充足
的资金保障。
（5）产业投资及孵化服务方面：继续开展投资项目调研工作。充分利用国家
级孵化器功能，不断完善和发展孵化服务概念，丰富服务业务内容，逐步打造公
司新的利润中心和运营平台。
（6）投资者关系管理方面：进一步加强与投资者、监管部门、交易所、地方
政府及有关部门的沟通与联系，健全投资者关系管理体系，促进公司规范有序健
康发展。
(四) 可能面对的风险
1、市场风险
2013 年，70 个大中城市中，一、二线城市的房价涨幅较大。由于受近几年
房地产价格不断上涨因素影响，制约了一部分业主的购买力，业主购房意愿可能
会逐步向租赁转化，公司的房地产销售业务或因此受到一定程度的影响。
2、经营风险
公司较大规模的开发建设，可能会出现短期资金压力，为保证公司的持续、
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2013 年年度报告摘要
稳健发展，公司将积极进行财务筹划，拓展融资渠道，并围绕全年授信计划加大
融资力度，保证资金供应。
四、财务报告
4.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
4.2 本报告期无前期会计差错更正。
4.3 与最近一期年度报告相比，合并范围未发生变化。
天津海泰科技发展股份有限公司
法定代表人：宋克新
二○一四年四月二十五日
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