2023 年半年度报告
公司代码：600082 公司简称：海泰发展
天津海泰科技发展股份有限公司
2023 年半年度报告
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2023 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人刘超、主管会计工作负责人李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况的讨论与分析中
关于其他披露事项中可能面对的风险因素部分内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 14
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 15
第六节 重要事项........................................................................................................................... 17
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 23
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 26
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 26
第十节 财务报告........................................................................................................................... 27
载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报
表。
备查文件目录
报告期在《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站披露
的所有公告。
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
滨海新区 指 天津市滨海新区
滨海高新区 指 天津滨海高新技术产业开发区
本公司、海泰发展 指 天津海泰科技发展股份有限公司
BPO 基地 指 天津高新区国家软件及服务外包产业基地核心区项目
报告期内、本报告期、报告期 指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流动货
币
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天津海泰科技发展股份有限公司
公司的中文简称 海泰发展
公司的外文名称 Tianjin Hi-Tech Development Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 HiTech Develop
公司的法定代表人 刘超
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 李宏亮
联系地址 天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰发展五道16号C号楼C座
电话 （022）8568 9891
传真 （022）8568 9889
电子信箱 irm@hitech-develop.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 天津新技术产业园区华苑产业区
公司办公地址 天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰发展五道16号C号楼C座
公司办公地址的邮政编码 300384
公司网址 www.hitech-develop.com
电子信箱 irm@hitech-develop.com
报告期内变更情况查询索 www.sse.com.cn
引
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四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、证券日报
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 天津海泰科技发展股份有限公司证券合规部
报告期内变更情况查询索引 www.sse.com.cn
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 海泰发展 600082
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上
本报告期
主要会计数据 上年同期 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 238,183,123.89 228,166,719.90 4.39
归属于上市公司股东的净利润 -17,686,925.70 -24,182,404.88 不适用
归属于上市公司股东的扣除非经常 -17,693,098.41 -24,120,253.17 不适用
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 54,098,135.07 47,046,171.60 14.99
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 1,739,947,615.34 1,757,634,541.04 -1.01
总资产 2,709,945,668.06 2,796,042,746.23 -3.08
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.0274 -0.0374 不适用
稀释每股收益（元／股） -0.0274 -0.0374 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收 -0.0274 -0.0374 不适用
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -1.01 -1.39 不适用
扣除非经常性损益后的加权平均净 -1.01 -1.39 不适用
资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
报告期内公司营业收入较上年同期略有增加，归属于上市公司股东的净利润和归属于上市公
司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损均比上年同期减少, 其主要原因是：报告期内公司毛利
率较高的售房收入增加。
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债产生的公允
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合
同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
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生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收
6,126.21
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
益项目
减：所得税影响额 -46.50
少数股东权益影响额（税
后）
合计 6,172.71
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况
近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索招商+孵
化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐
渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升。其运营管理思维模
式，已逐渐从“重资产”到“重服务”的完成过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新
增长点，行业处于激烈竞争和行业整合阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提
升。
园区运营行业还具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均
衡，经济较为发达，产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同
时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产
业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此
现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区外产
业园区竞争关系相对较弱。
在产业投资方面，国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。
创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区
域内产业质量来实现区域经济高质量发展。同时，基金投资符合国家政策导向，从中央到地方，
各级政府都出台了大力支持股权投资基金发展的政策及法规性文件，私募股权投资市场更是受到
政策的直接影响，已成为中国经济体最活跃的组成部分。这对于投资行业而言是机遇与挑战并
存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的项目。
孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，向功能专业化、组织形式多样化方向发展。目前，
天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系。加大力度建设专业化孵化
器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的
创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。
（二）报告期内公司从事的业务情况
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报告期内，公司作为滨海高新区运营主体中唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与
产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等
重要职能。
强化服务品质提升，打造园区运营载体。为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环
境为宗旨，加速优质物业的提升改造。努力提升园区运营能力，持续完善服务链条，以产业集聚
为导向，强化存量房产租售，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务
发展提供有力的支撑。
积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，公司精准施策、靶向发力，推进
资产整合和产业投资。通过推进资产收购、参与投资基金等方式积极拓展投资业务，构建公司产
业投资新渠道。加强调研筛选新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充。
深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、
创业导师培训服务等方面持续为在孵企业提供专业化服务。依托园区智能化的特色产业优势和优
质科创企业的集群优势，推动从孵化器运营者向产业园区运营商转型，加强载体服务优势共享，
提升品牌影响力。
公司持续开展贸易业务。贸易业务主要为商品批发。报告期内，公司规范商品贸易，进一步
完善贸易品类，开拓新型业务模式，完善供应链配置，开展相关贸易业务。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培
育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。
（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基
地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围
绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空
间资源。
（二）拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，拥有国内最早的国家级综合孵化器。
公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的
管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造了完善综
合服务平台，不断优化园区营商环境。
（三）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接滨海高
新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与滨海高新区科技金
融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙
伴，助力园区运营和产业投资业务。
（四）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切
的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。
三、经营情况的讨论与分析
2023 年是实施“十四五”规划承上启下的关键之年，是滨海新区高质量发展支撑引领行动
的攻坚之年。公司紧密围绕滨海高新区产业发展方向，坚持改革转型发展工作中心，全力推进重
整转型，锚定科创生态建设和产业投资两项主业，进一步深化了公司的发展战略。报告期内，公
司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合高新区内优质资源，优化公
司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，为公司高质量发展赋能。
（一）聚焦存量资产盘活，强化房产招商租售。公司依托区域创新生态和产业生态布局，充
分挖掘存量资产市场价值，梳理各自有园区产业基础、招商方向和产品定位，围绕客户群体、盘
活措施、招商团队等方面，系统谋划资产盘活工作，充分发挥外部机构资产运营、资源链接与社
会资本优势，探索多元化合作模式，激发资产盘活动能。同时，公司秉持“招商租售为核心”的
经营理念，以统筹联动、创新思路、共生互补为原则，加强与政府相关部门的联动协调，争取产
业资源导入与扶持政策支持，拓宽市场化招商渠道，加大营销策划工作力度，积极挖掘储备区内
外意向客户，推动重点项目洽谈。
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（二）立足科创生态建设，完善营商软硬环境。公司以产业园区运营者定位，聚焦企业所
需，提升物业品质，依托高新区各类政策支持，加强服务企业客户的深度。完善孵化器服务职
能，以 BPO 和绿产基地 G 座为核心载体，推动孵化器转型，努力为园区高科技企业提供增值服
务，开展运营类资产线上、线下推广，汇聚创新资源，全力打造创新生态圈。积极策划推动零碳
园区与智慧园区建设，为企业聚集提供优质的环境基础，不断优化营商环境，推动科创生态建设
落实落地。
（三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。加速培育产业投资新业务，坚定“股权直投
+基金投资”的双轮驱动策略。报告期内，公司取得新格局基金分红款 75.53 万元，并与管理公
司、基金已投项目、拟投项目建立联系、做好服务，寻求合作契机，争取与项目方实现互利共
赢，发挥产业投资对科创生态建设的促进作用。同时，公司也在积极筛选其他符合战略规划方向
的优质基金，以利提升公司产业基金规模，持续改善公司资产结构。此外，公司积极挖掘和调研
高新区范围内优质的园区物业、股权（含基金）等资产，围绕战略转型目标开展投资论证，抓住
政策窗口期，为资本运营工作夯实基础。
（四）丰富扩充贸易品类，持续完善供销链条。进一步调整贸易品类结构，不断构建科学、
规范的业务体系，以传统贸易业务带动新产业实现多元化发展；开拓新型业务模式，完善供应链
配置，加强购销合作，进一步提升贸易业务的经济效益。
（五）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。按照综合改革部署要求，完成组织架构更新
与公司内部员工竞聘工作。完成公司管理班子及董事、监事的优化调整。制定年度培训计划，进
一步加强人才队伍梯队建设，为公司经营发展提供有力支撑。加强制度建设，梳理完善多项公司
制度，保证公司治理与业务开展的合规运行。
（六）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。创新融资方式，优化公司融资成本，强化资
金运营能力，提升资金利用效率，降低运营风险。完成新增贷款落地，加大应收账款追缴力度，
为公司经营提供了有力的资金流支撑。
（七）深化全面从严治党，突出党建引领发展。公司党支部积极发挥党建引领，将党的二十
大报告、党章提出的新思想新论断、做出的新部署新要求运用到实际工作中。坚持深化党建与经
营融合，使党建工作和业务工作紧密结合，相互促进，加强对生产经营重点工作的指导和把关，
强调责任担当、履职尽责，推进各项工作高标准落实。把党的政治优势、组织优势转化为公司长
久发展的胜势。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未
来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 238,183,123.89 228,166,719.90 4.39
营业成本 219,901,133.48 220,811,586.06 -0.41
销售费用 1,799,732.08 1,444,137.60 24.62
管理费用 5,161,600.82 4,660,413.89 10.75
财务费用 26,612,784.95 23,768,011.35 11.97
经营活动产生的现金流量净额 54,098,135.07 47,046,171.60 14.99
投资活动产生的现金流量净额 755,289.18 -151,233.00 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -63,015,096.33 -132,954,395.65 不适用
税金及附加 2,668,631.36 749,173.63 256.21
信用减值损失 7,579.06 -824,807.40 不适用
营业外支出 1,000.00 58,101.58 -98.28
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所得税费用 495,161.35 65,607.56 654.73
营业收入变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司售房收入增加所致。
营业成本变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司批发贸易成本减少所致。
销售费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司物业管理费增加所致。
管理费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司工资性支出增加所致。
财务费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利息支出增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司开发产
品销售回款增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司收到基
金分红增加所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司取得借
款收到的现金增加且偿还债务支付现金减少所致。
税金及附加变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司计提土地增值税增加所
致。
信用减值损失变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司应收账款坏账损失减少
所致。
营业外支出变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司违约金支出减少所致。
所得税费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利润总额增加所致。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
本期期末 上年期末 末金额
数占总资 数占总资 较上年 情况
项目名称 本期期末数 上年期末数
产的比例 产的比例 期末变 说明
（%） （%） 动比例
（%）
货币资金 147,609,015.79 5.45 155,770,687.87 5.57 -5.24
应收款项 89,968,507.22 3.32 163,052,645.23 5.83 -44.82
存货 2,116,220,874.87 78.09 2,124,695,722.29 75.99 -0.40
投资性房地产 252,224,038.29 9.31 245,824,708.33 8.79 2.60
固定资产 467,372.05 0.02 566,361.64 0.02 -17.48
短期借款 410,376,682.98 15.14 499,302,680.15 17.86 -17.81
合同负债 2,363,809.52 0.09 18,840,000.00 0.67 -87.45
长期借款 62,470,798.83 2.31 70,008,338.68 2.50 -10.77
无形资产 88,620.95 0.00 146,449.73 0.01 -39.49
应付账款 78,953,408.18 2.91 52,688,364.38 1.88 49.85
预收款项 2,518,121.07 0.09 3,805,317.86 0.14 -33.83
其他应付款 28,082,741.95 1.04 48,028,397.09 1.72 -41.53
长期应付款 109,073,862.80 4.02 30,904,103.34 1.11 252.94
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其他说明
（1）货币资金：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司支付融资租赁款、偿还银行借
款及支付利息所致。
（2）应收款项：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司收到销售回款应收账款减少及
持有的银行承兑汇票减少所致。
（3）存货：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司开发产品销售结转成本所致。
（4）投资性房地产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司外购房产原值增加所致。
（5）固定资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司计提折旧所致。
（6）短期借款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司银行借款减少所致。
（7）合同负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司预收售房款结转销售收入所
致。
（8）长期借款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司归还部分银行借款所致。
（9）无形资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司计提摊销所致。
（10）应付账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应付货款增加所致。
（11）预收款项：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司预收房租款减少所致。
（12）其他应付款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司退还购房款所致。
（13）长期应付款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司融资租赁款增加所致。
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
期末本公司因融资抵押受限的存货金额为 867,556,415.39 元，详见本附注“七、32.短期借
款”、“七、45.长期借款”及“七、48.长期应付款”项下说明。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
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(1).重大的股权投资
□适用 √不适用
(2).重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减 本期出售/赎回
资产类别 期初数 计公允价值变 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 值 金额
动
应收款项融资 27,000,000.00 27,000,000.00 0.00
其他非流动金 50,283,711.36 50,283,711.36
融资产
合计 77,283,711.36 27,000,000.00 50,283,711.36
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津海泰企业
孵化服务有限 咨询服务 2,000,000.00 12,006,661.89 11,054,003.95 -670,893.95
公司
天津海泰方圆
房地产开发 30,000,000.00 431,605,983.78 37,588,599.30 1,314,940.84
投资有限公司
天津海泰方通 建材批发、零
10,000,000.00 385,684,888.68 23,795,703.03 1,181,855.44
投资有限公司 售
天津海泰企业
家俱乐部有限 咨询服务 100,000.00 195,108.17 157,305.11 265,280.89
公司
天津海泰方成
房地产开发 67,350,000.00 215,593,846.63 186,775,379.66 41,337.65
投资有限公司
天津海泰创意
科技园投资有 房地产开发 75,000,000.00 341,784,889.18 88,568,284.13 498,430.84
限公司
天津百竹科技
产业发展有限 房地产开发 62,936,738.53 653,573,008.30 9,676,205.03 -491,834.09
公司
天津海发物业
物业管理 5,000,000.00 18,226,693.55 -9,151,524.08 -454,647.30
管理有限公司
净利润来源或投资收益对净利润影响达到 10%以上的子公司
公司名称 主营业务收入 主营业务利润 净利润
天津海泰方圆投资有限公司 5,583,091.42 1,313,828.65 1,314,940.84
天津海泰方通投资有限公司 214,326,850.96 1,454,813.27 1,181,855.44
天津海泰企业家俱乐部有限公司 1,095,199.44 278,307.60 265,280.89
天津海泰方成投资有限公司 105,016.89 41,337.65
天津海泰创意科技园投资有限公司 498,430.54 498,430.84
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
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2023 年半年度报告
1. 环境政策风险：伴随着经济结构的升级，新旧动能转换，国家宏观政策和行业政策的变
化都将对行业产生较大影响。公司的各项业务与资本市场、经济环境、政府财政政策等因素密切
相关。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强政策趋势的研判。
2．市场竞争风险：产业园区的发展已从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，产业园
区同质化发展愈发激烈。高新区内及周边的民营类产业园区密度加大，园区竞争加剧，同时园区
间的竞争已经扩展到对政策、服务等多因素的竞争。公司需要有效应对市场变化，转变发展方
式、优化资源配置，提升优质产业资源的整合导入能力，不断向特色化、智慧化转型，实现园区
高品质、高质量发展。
3. 产业投资风险：公司积极开展“直投+基金”的投资业务，为公司的可持续发展创造新的
利润增长点。公司现处于收入利润结构转型初期，距投资项目达到成熟盈利状态尚需一段培育
期，在运营过程中可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因
此，公司需要不断优化投资项目管理体系，强化对投资项目进行“投前、投中、投后”全过程、
全周期的监督和管理，提升风险应对能力，提高投资项目的安全性。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 露日期
2022 年年度 2023 年 5 月 18 日 www.sse.com.cn 2023 年 5 月 19 详见公司在上海证券
股东大会 日 交 易 所 网 站
（www.sse.com.cn）
及指定信息披露媒体
刊登的下述公告：天
津海泰科技发展股份
有限公司 2022 年年
度股东大会决议公告
（公告编号：2023-
007）。
2023 年第一 2023 年 6 月 12 日 www.sse.com.cn 2023 年 6 月 13 详见公司在上海证券
次临时股东 日 交 易 所 网 站
大会 （www.sse.com.cn）
及指定信息披露媒体
刊登的下述公告：天
津海泰科技发展股份
有限公司 2023 年第
一次临时股东大会决
议公告（公告编号：
2023-012）。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
刘超 董事长 选举
王融冰 董事 选举
总经理 聘任
赵宇 监事会主席 选举
方圆 监事 选举
董建新 董事长 离任
邓永海 监事会主席 离任
王融冰 监事 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
详见公司于 2023 年 5 月 27 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）及指定信息披
露媒体刊 登的下述公告：天津海泰科技发展股份有限公司第十届董事会第二十一次会议决议公
告（公告编号： 2023-008）、天津海泰科技发展股份有限公司第十届监事会第十四次会议决议
公告（公告编号： 2023-009）。
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否有 是否及
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 承诺时间及期限 履行期 时严格
类型 内容
限 履行
与股改相关的承诺 其他 海泰控股集团有 为保障公司股权分置改革顺利进行，海 承诺时间：2007 否 是
限公司 泰集团承诺：在实施股改方案时，对于 年 1 月 10
反对或未明确表示同意以及由于其他原 日；期限：长期
因无法执行对价安排的非流通股股东， 有效
将代其向流通股股东垫付对价股份。被
代付对价的非流通股股东在办理其持有
的非流通股股份上市流通时，应当先向
海泰集团偿还其所代为垫付的股份，征
得海泰集团的同意，并由公司向证券交
易所提出该等股份的上市流通申请。
解决同业竞争 海泰控股集团有 我公司将不会从事及允许控制的企业从 承诺时间：2007 否 是
限公司 事与海泰发展构成同业竞争的业务；如 年 1 月 10
有任何业务或资产在现在或未来与海泰 日；期限：长期
发展构成同业竞争，则我公司承诺海泰 有效
发展可对其进行收购或由我公司自行放
其他承诺 弃。
解决关联交易 海泰控股集团有 本公司将规范和减少与海泰发展之间的 承诺时间：2009 否 是
限公司 关联交易；如果发生关联交易，将履行 年 7 月 25
法定的决策程序，交易价格公允、公 日；期限：长期
正，不侵害上市公司及其他非关联股东 有效
的利益。
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2023 年半年度报告
其他 海泰控股集团有 确保与上市公司做到“五独立”，即人 承诺时间：2009 否 是
限公司 员独立、资产独立、财务独立、机构独 年 7 月 25
立、业务独立。1、保证上市公司与我 日；期限：长期
公司及我公司控股子公司之间人员独立 有效
保证上市公司的高级管理人员不在上市
公司与我公司之间双重任职；保证上市
公司的劳动、人事及工资管理与我公司
之间独立。2、保证上市公司资产独立
完整保证上市公司具有独立完整的资
产；保证上市公司住所独立于我公司。
3、保证上市公司财务独立保证上市公
司建立独立的财务部门和独立的财务核
算体系；保证上市公司具有规范、独立
的财务会计制度和对子公司的财务管理
制度；保证上市公司独立在银行开户，
不与我公司共用一个银行账户；保证上
市公司的财务人员不在我公司兼职；保
证上市公司依法独立纳税；保证上市公
司能够独立做出财务决策，我公司不干
预上市公司的资金使用。4、保证上市
公司机构独立保证上市公司拥有独立、
完整的组织机构，与我公司的机构完
全分开。5、保证上市公司业务独立保
证上市公司拥有独立开展经营活动的资
产、人员、资质和能力，上市公司具有
面向市场自主经营的能力；在采购、生
产、销售、知识产权等方面保持独立，
保证上市公司业务独立。
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2023 年半年度报告
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 34,309
截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻
股东名称 报告期内 比例 限售条 结情况
期末持股数量 股东性质
（全称） 增减 (%) 件股份
股份状态 数量
数量
天津海泰
控股集团 0 156,938,768 24.29 0 无 0 国有法人
有限公司
天津华苑
置业有限 0 31,730,164 4.91 0 无 0 国有法人
公司
程洁 23,600 11,776,000 1.86 0 无 0 境内自然人
周新勇 13,000 8,900,000 1.40 0 无 0 境内自然人
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2023 年半年度报告
兴业银行
股份有限
公司－广
发百发大
数据策略 5,356,300 5,356,300 0.84 0 无 0 其他
成长灵活
配置混合
型证券投
资基金
上海迎水
投资管理
有限公司
－迎水聚 0 4,804,049 0.76 0 无 0 其他
宝 18 号
私募证券
投资基金
平安资管
－工商银
行－平安
资产鑫享 4,587,996 4,587,996 0.72 0 无 0 其他
27 号资
产管理产
品
兰厚群 700,600 4,504,100 0.71 0 无 0 境内自然人
中国民生
银行股份
有限公司
－金元顺
4,471,100 4,471,100 0.70 0 无 0 其他
安元启灵
活配置混
合型证券
投资基金
薛青洁 4,374,580 4,374,580 0.69 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
天津海泰控股集团有 人民币普通
156,938,768 156,938,768
限公司 股
天津华苑置业有限公 人民币普通
31,730,164 31,730,164
司 股
人民币普通
程洁 11,776,000 11,776,000
股
人民币普通
周新勇 8,900,000 8,900,000
股
兴业银行股份有限公
司－广发百发大数据 人民币普通
5,356,300 5,356,300
策略成长灵活配置混 股
合型证券投资基金
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2023 年半年度报告
上海迎水投资管理有
人民币普通
限公司－迎水聚宝 18 4,804,049 4,804,049
股
号私募证券投资基金
平安资管－工商银行
人民币普通
－平安资产鑫享 27 号 4,587,996 4,587,996
股
资产管理产品
人民币普通
兰厚群 4,504,100 4,504,100
股
中国民生银行股份有
限公司－金元顺安元 人民币普通
4,471,100 4,471,100
启灵活配置混合型证 股
券投资基金
人民币普通
薛青洁 4,374,580 4,374,580
股
前十名股东中回购专
不适用
户情况说明
上述股东委托表决
权、受托表决权、放 不适用
弃表决权的说明
上述股东中，控股股东天津海泰控股集团有限公司与天津华苑置业有
限公司为一致行动人关系（具体详见公司于 2020 年 1 月 3 日在上
海证券交易所网站披露的《关于控股股东一致行动人成员构成变动的
上述股东关联关系或
提示性公告》公告编号：临 2020-001）。控股股东天津海泰控股集
一致行动的说明
团有限公司与其他股东之间无关联，亦不属于《上市公司收购管理办
法》规定的一致行动人；公司未知其他股东之间是否存在关联关系、
是否为一致行动人。
表决权恢复的优先股
股东及持股数量的说 不适用
明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市
交易情况
持有的有限售条 限售条
序号 有限售条件股东名称 新增可上
件股份数量 可上市交 件
市交易股
易时间
份数量
1 中国电子财务有限责任公司 468,000 注
2 上海钻石制针厂 234,000 注
3 吉林省广发物贸有限公司 72,540 注
4 深圳燕丰贸易公司 70,200 注
5 上海医药（集团）有限公司 46,800 注
天津开发区博瑞发展有限公
6 35,100 注
司
九三学社天津市委员会科技
7 23,400 注
部
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2023 年半年度报告
天津渤海化工集团股份有限
8 23,400 注
公司天津碱厂
天津市兆金系统工程开发公
9 23,400 注
司
天津津强音响联销技术服务
10 23,400 注
部
公司未知上述股东之间是否存在关联关系、是否为一
上述股东关联关系或一致行动的说明
致行动人。
注：该股东因反对或未明确表示同意以及由于其他原因无法执行对价安排，根据公司股权分置改
革相关股东会议决议："该股东在股权分置改革方案实施过程中应支付的对价暂由天津海泰控股
集团有限公司代为垫付，今后该股东在办理其持有的非流通股股份上市流通时，应当先向海泰控
股集团偿还其所代为垫付的股份，征得海泰控股集团的同意，并由公司向证券交易所提出该等股
份的上市流通申请，其可上市交易时间不早于 2007 年 5 月 17 日。"
(二) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位： 天津海泰科技发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 147,609,015.79 155,770,687.87
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 七、4 1.00
应收账款 七、5 89,030,847.25 135,866,217.12
应收款项融资 七、6 27,000,000.00
预付款项
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 937,658.97 186,428.11
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 2,116,220,874.87 2,124,695,722.29
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 6,648,796.71 9,060,774.95
流动资产合计 2,360,447,194.59 2,452,579,830.34
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 七、19 50,283,711.36 50,283,711.36
投资性房地产 七、20 252,224,038.29 245,824,708.33
固定资产 七、21 467,372.05 566,361.64
在建工程
生产性生物资产
油气资产
27 / 139
2023 年半年度报告
使用权资产
无形资产 七、26 88,620.95 146,449.73
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、29 57,735.43
递延所得税资产 七、30 46,434,730.82 46,583,949.40
其他非流动资产
非流动资产合计 349,498,473.47 343,462,915.89
资产总计 2,709,945,668.06 2,796,042,746.23
流动负债：
短期借款 七、32 410,376,682.98 499,302,680.15
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 78,953,408.18 52,688,364.38
预收款项 七、37 2,518,121.07 3,805,317.86
合同负债 七、38 2,363,809.52 18,840,000.00
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 1,735,180.34 1,759,863.04
应交税费 七、40 167,899,240.46 186,143,446.35
其他应付款 七、41 28,082,741.95 48,028,397.09
其中：应付利息 840,922.33 384,693.07
应付股利 8,805,159.22 8,805,159.22
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 99,126,206.59 118,705,884.78
其他流动负债 七、44 823,809.52
流动负债合计 791,055,391.09 930,097,763.17
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 62,470,798.83 70,008,338.68
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 七、48 109,073,862.80 30,904,103.34
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七、51 7,398,000.00 7,398,000.00
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 178,942,661.63 108,310,442.02
28 / 139
2023 年半年度报告
负债合计 969,998,052.72 1,038,408,205.19
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 646,115,826.00 646,115,826.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 412,590,525.25 412,590,525.25
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、59 110,202,805.40 110,202,805.40
一般风险准备
未分配利润 七、60 571,038,458.69 588,725,384.39
归属于母公司所有者权益
1,739,947,615.34 1,757,634,541.04
（或股东权益）合计
少数股东权益
所有者权益（或股东权
1,739,947,615.34 1,757,634,541.04
益）合计
负债和所有者权益
2,709,945,668.06 2,796,042,746.23
（或股东权益）总计
公司负责人：刘超 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
母公司资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位：天津海泰科技发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 119,270,765.29 133,510,512.65
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 1.00
应收账款 十七、1 46,617,165.24 92,718,640.53
应收款项融资
预付款项
其他应收款 十七、2 1,307,998,159.98 1,222,407,627.40
其中：应收利息
应收股利
存货 713,385,503.67 718,020,983.82
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 5,193,448.77 7,640,679.87
流动资产合计 2,192,465,043.95 2,174,298,444.27
非流动资产：
债权投资
29 / 139
2023 年半年度报告
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 249,609,878.14 249,609,878.14
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 50,283,711.36 50,283,711.36
投资性房地产 252,224,038.29 245,824,708.33
固定资产 331,932.30 390,343.50
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 88,620.95 146,449.73
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 33,124,253.06 33,124,469.00
其他非流动资产
非流动资产合计 585,662,434.10 579,379,560.06
资产总计 2,778,127,478.05 2,753,678,004.33
流动负债：
短期借款 188,000,000.00 185,500,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 8,574,814.73 8,832,595.65
预收款项 2,518,121.07 3,805,317.86
合同负债 16,476,190.48
应付职工薪酬 1,489,324.01 1,502,165.34
应交税费 120,900,967.70 127,467,522.76
其他应付款 538,977,782.55 523,286,047.57
其中：应付利息 808,866.78 335,270.82
应付股利 8,805,159.22 8,805,159.22
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 99,126,206.59 118,705,884.78
其他流动负债 823,809.52
流动负债合计 959,587,216.65 986,399,533.96
非流动负债：
长期借款 62,470,798.83 70,008,338.68
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 109,073,862.80 30,904,103.34
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 5,000,000.00 5,000,000.00
递延所得税负债
其他非流动负债
30 / 139
2023 年半年度报告
非流动负债合计 176,544,661.63 105,912,442.02
负债合计 1,136,131,878.28 1,092,311,975.98
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 646,115,826.00 646,115,826.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 408,797,765.35 408,797,765.35
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 110,202,805.40 110,202,805.40
未分配利润 476,879,203.02 496,249,631.60
所有者权益（或股东权 1,641,995,599.77 1,661,366,028.35
益）合计
负债和所有者权益 2,778,127,478.05 2,753,678,004.33
（或股东权益）总计
公司负责人：刘超 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
合并利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 238,183,123.89 228,166,719.90
其中：营业收入 七、61 238,183,123.89 228,166,719.90
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 256,143,882.69 251,433,322.53
其中：营业成本 七、61 219,901,133.48 220,811,586.06
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 2,668,631.36 749,173.63
销售费用 七、63 1,799,732.08 1,444,137.60
管理费用 七、64 5,161,600.82 4,660,413.89
研发费用
财务费用 七、66 26,612,784.95 23,768,011.35
其中：利息费用 27,064,178.20 25,826,220.53
利息收入 489,758.86 2,077,282.06
加：其他收益 七、67 24,310.39
31 / 139
2023 年半年度报告
投资收益（损失以“－”号
七、68 755,289.18
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
七、71 7,579.06 -824,807.40
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
-17,197,890.56 -24,067,099.64
列）
加：营业外收入 七、74 7,126.21 8,403.90
减：营业外支出 七、75 1,000.00 58,101.58
四、利润总额（亏损总额以“－”
-17,191,764.35 -24,116,797.32
号填列）
减：所得税费用 七、76 495,161.35 65,607.56
五、净利润（净亏损以“－”号填
-17,686,925.70 -24,182,404.88
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
-17,686,925.70 -24,182,404.88
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
-17,686,925.70 -24,182,404.88
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他
综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值
变动
32 / 139
2023 年半年度报告
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2.将重分类进损益的其他综合
收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 -17,686,925.70 -24,182,404.88
（一）归属于母公司所有者的综
-17,686,925.70 -24,182,404.88
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.0274 -0.0374
（二）稀释每股收益(元/股) -0.0274 -0.0374
公司负责人：刘超 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
母公司利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 十七、4 28,570,409.57 9,419,897.52
减：营业成本 十七、4 12,973,999.47 4,266,012.28
税金及附加 1,764,436.86 327,560.81
销售费用 1,325,017.11 1,429,863.59
管理费用 4,711,865.35 3,868,292.86
研发费用
财务费用 27,928,065.40 24,207,603.81
其中：利息费用 28,246,742.37 24,894,964.43
利息收入 346,028.42 692,362.57
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号
十七、5 755,289.18
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
33 / 139
2023 年半年度报告
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
863.78 -538,031.65
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-19,376,821.66 -25,217,467.48
列）
加：营业外收入 6,609.02 7,785.12
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”
-19,370,212.64 -25,209,682.36
号填列）
减：所得税费用 215.94 -134,507.91
四、净利润（净亏损以“－”号填
-19,370,428.58 -25,075,174.45
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
-19,370,428.58 -25,075,174.45
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -19,370,428.58 -25,075,174.45
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
34 / 139
2023 年半年度报告
公司负责人：刘超 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
合并现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
616,295,685.93 198,557,195.17
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 241.06
收到其他与经营活动有关的
七、78 9,592,132.89 64,148,412.86
现金
经营活动现金流入小计 625,887,818.82 262,705,849.09
购买商品、接受劳务支付的
502,552,272.55 188,276,636.60
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的
5,943,059.27 5,096,532.78
现金
支付的各项税费 28,302,941.77 16,617,904.14
支付其他与经营活动有关的
七、78 34,991,410.16 5,668,603.97
现金
经营活动现金流出小计 571,789,683.75 215,659,677.49
35 / 139
2023 年半年度报告
经营活动产生的现金流
54,098,135.07 47,046,171.60
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 755,289.18
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 755,289.18
购建固定资产、无形资产和
151,233.00
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 151,233.00
投资活动产生的现金流
755,289.18 -151,233.00
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 281,999,999.00 215,500,000.00
收到其他与筹资活动有关的
七、78 15,600,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 297,599,999.00 215,500,000.00
偿还债务支付的现金 312,972,672.17 317,998,304.07
分配股利、利润或偿付利息
34,042,423.16 30,456,091.58
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的
七、78 13,600,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 360,615,095.33 348,454,395.65
筹资活动产生的现金流
-63,015,096.33 -132,954,395.65
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
-8,161,672.08 -86,059,457.05
额
加：期初现金及现金等价物
155,770,687.87 305,788,920.41
余额
六、期末现金及现金等价物余
147,609,015.79 219,729,463.36
额
36 / 139
2023 年半年度报告
公司负责人：刘超 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
母公司现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
138,134,137.68 7,901,463.73
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的
526,318,722.76 563,526,388.29
现金
经营活动现金流入小计 664,452,860.44 571,427,852.02
购买商品、接受劳务支付的
92,587,459.00 716,672.40
现金
支付给职工及为职工支付的
5,108,134.52 4,475,956.19
现金
支付的各项税费 14,363,592.13 15,833,368.05
支付其他与经营活动有关的
615,095,126.12 455,853,222.49
现金
经营活动现金流出小计 727,154,311.77 476,879,219.13
经营活动产生的现金流量净
-62,701,451.33 94,548,632.89
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 755,289.18
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 755,289.18
购建固定资产、无形资产和
151,233.00
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 151,233.00
投资活动产生的现金流
755,289.18 -151,233.00
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 263,999,999.00 97,500,000.00
收到其他与筹资活动有关的
115,600,000.00 85,850,000.01
现金
37 / 139
2023 年半年度报告
筹资活动现金流入小计 379,599,999.00 183,350,000.01
偿还债务支付的现金 284,972,672.17 279,998,304.07
分配股利、利润或偿付利息
33,320,912.04 25,406,270.73
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的
13,600,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 331,893,584.21 305,404,574.80
筹资活动产生的现金流
47,706,414.79 -122,054,574.79
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
-14,239,747.36 -27,657,174.90
额
加：期初现金及现金等价物
133,510,512.65 108,178,446.49
余额
六、期末现金及现金等价物余
119,270,765.29 80,521,271.59
额
公司负责人：刘超 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
38 / 139
2023 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
归属于母公司所有者权益
少
其他权益工 其 一 数
项目 具 他 专 般 股
减： 所有者权益合计
实收资本 (或股 综 项 风 其 东
优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计 权
本) 其 合 储 险 他
先 续 股 益
他 收 备 准
股 债
益 备
一、上 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 588,725,384.39 1,757,634,541.04 1,757,634,541.04
年期末
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其
他
二、本 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 588,725,384.39 1,757,634,541.04 1,757,634,541.04
年期初
余额
三、本 -17,686,925.70 -17,686,925.70 -17,686,925.70
期增减
变动金
额（减
少以
39 / 139
2023 年半年度报告
“－”
号填
列）
（一） -17,686,925.70 -17,686,925.70 -17,686,925.70
综合收
益总额
（二）
所有者
投入和
减少资
本
1．所有
者投入
的普通
股
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
4．其他
（三）
利润分
配
1．提取
盈余公
积
2．提取
一般风
险准备
40 / 139
2023 年半年度报告
3．对所
有者
（或股
东）的
分配
4．其他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他
综合收
益结转
留存收
益
6．其他
41 / 139
2023 年半年度报告
（五）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）
其他
四、本 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 571,038,458.69 1,739,947,615.34 1,739,947,615.34
期期末
余额
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
少
其他权益工 其 一 数
项目 具 他 专 般 股
减： 所有者权益合计
实收资本(或股 综 项 风 其 东
优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 合 储 险 他 权
先 续 股
他 收 备 准 益
股 债
益 备
一、上 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 578,560,188.28 1,747,469,344.93 1,747,469,344.93
年期末
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
42 / 139
2023 年半年度报告
其
他
二、本 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 578,560,188.28 1,747,469,344.93 1,747,469,344.93
年期初
余额
三、本 -24,182,404.88 -24,182,404.88 -24,182,404.88
期增减
变动金
额（减
少以
“－”
号填
列）
（一） -24,182,404.88 -24,182,404.88 -24,182,404.88
综合收
益总额
（二）
所有者
投入和
减少资
本
1．所有
者投入
的普通
股
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
4．其他
43 / 139
2023 年半年度报告
（三）
利润分
配
1．提取
盈余公
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有者
（或股
东）的
分配
4．其他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
44 / 139
2023 年半年度报告
留存收
益
5．其他
综合收
益结转
留存收
益
6．其他
（五）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）
其他
四、本 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 554,377,783.40 1,723,286,940.05 1,723,286,940.05
期期末
余额
公司负责人：刘超 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年期末余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 496,249, 1,661,366
26.00 65.35 805.40 631.60 ,028.35
加：会计政策变更
前期差错更正
45 / 139
2023 年半年度报告
其他
二、本年期初余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 496,249, 1,661,366
26.00 65.35 805.40 631.60 ,028.35
三、本期增减变动金额（减 - -
少以“－”号填列） 19,370,4 19,370,42
28.58 8.58
（一）综合收益总额 - -
19,370,4 19,370,42
28.58 8.58
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
46 / 139
2023 年半年度报告
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 476,879, 1,641,995
26.00 65.35 805.40 203.02 ,599.77
2022 年半年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年期末余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 499,989, 1,665,105
26.00 65.35 805.40 452.66 ,849.41
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 499,989, 1,665,105
26.00 65.35 805.40 452.66 ,849.41
三、本期增减变动金额（减 - -
少以“－”号填列） 25,075,1 25,075,17
74.45 4.45
（一）综合收益总额 - -
25,075,1 25,075,17
74.45 4.45
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配
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2023 年半年度报告
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 474,914, 1,640,030
26.00 65.35 805.40 278.21 ,674.96
公司负责人：刘超 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
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2023 年半年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
天津海泰科技发展股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）
是一家注册地设立于天津华苑产业园区的股份有限公司，于 2022 年 7 月 16 日取得由天津滨
海高新技术产业开发区市场和质量监督管理局换发的统一社会信用代码为
91120000732820119B 号的营业执照，注册资本人民币 646,115,826.00 元，注册地址：天津
新技术产业园区华苑产业区，法定代表人：刘超。
本公司经营范围为：向孵化高新技术成果和创业型科技企业、高新技术企业投资并进行
产品的开发、生产；土地开发、房地产开发；技术开发、咨询、转让、服务（电子与信息、
机电一体化、新材料、生物工程及制药、新能源和节能技术、环境科学和劳动保护、新型建
筑材料、仪器仪表的技术及产品）；物业管理；管理信息咨询；商品及物资的批发兼零售；
科技产品及技术进出口业务；易货贸易及转口贸易；保税仓储；限分支机构经营：货运（以
上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。
本公司主要进行房地产开发、房产租赁、贸易业务和商务服务。
本公司原称天津百货大楼股份有限公司，于 1992 年 11 月 28 日以定向募集方式设立，
1997 年 5 月 28 日经中国证券监督管理委员会以证监发字（1997）278 号文件批准，向社会公
众发行 3000 万股普通股，公司股票于 1997 年 6 月 20 日在上海证券交易所挂牌交易，上市后
公司注册资本增至 114,600,602 元。1998 年公司未分配利润及资本公积送股 34,380,181 股，
注册资本增至 148,980,783 元。
本公司原控股股东为天津商业发展投资有限公司，经财政部于 2001 年 11 月 18 日以财
企（2001）687 号文件同意，原控股股东将所持公司 33,280,783 股国家股划转给天津海泰控
股集团有限公司持有，本公司控股股东变更为天津海泰控股集团有限公司。经公司 2001 年 12
月 12 日召开的 2001 年临时股东大会决议，天津海泰控股集团有限公司将其拥有的国际创业
中心大楼、火炬创业园 A、B 座厂房和 C 座综合楼及海泰科技园华苑产业区环外部分土地使用
权等相关资产置换本公司的全部资产和负债，本公司更名为天津海泰科技发展股份有限公司。
根据本公司 2003 年度股东大会决议，2004 年 6 月 16 日公司实施了每 10 股送红股 2 股
派现金 0.5 元(含税)的利润分配方案和每 10 股转增 6 股的公积金转增股本的方案，公司总
股本从 148,980,783 股变更为 268,165,413 股。
根据天津市人民政府国有资产监督管理委员会《关于天津海泰科技发展股份有限公司股
权分置改革有关问题的批复》(津国资产权[2006]24 号),2006 年 4 月 17 日本公司关于股权
分置改革相关股东会议审议通过了《天津海泰科技发展股份有限公司股权分置改革方案》，
2006 年 5 月 17 日实施股权分置改革方案，2006 年 5 月 15 日为方案实施股权登记日，当日登
记在册的流通股股东每持有 10 股流通股获得非流通股股东执行的 2.20 股股份对价。根据股
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2023 年半年度报告
权分置改革方案，在本次股权分置改革说明书公告之后，天津海泰控股集团有限公司收购
13,376,020 股社会法人股股份，收购后天津海泰控股集团有限公司持有的公司股份增至
73,281,429 股。
2007 年 8 月 16 日，本公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准天津海泰科技发展
股份有限公司非公开发行股票的通知》(证监发行字[2007]227 号)，核准本公司非公开发行
新股不超过 12.000 万股。2007 年 9 月本公司实施了非公开发行股票，共发行有限售条件流
通股 54,892,500 股，其中控股股东天津海泰控股集团有限公司认购 10,000,000 股,其他发
行对象共认购 44,892,500 股,发行价格均为人民币 16.00 元/股，本次发行后公司总股本增
至 323,057,913 股。
按照本公司 2008 年度股东大会决议，2009 年 5 月 11 日本公司实施利润分配及资本公积
金转增股本，以公司 2008 年末总股本 323,057,913 股为基数，向全体股东每 10 股转增 10
股，新增股份共计 323,057,913 股，本次变动后公司总股本增至 646,115,826 股。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本集团合并财务报表范围包括本公司、本公司之子公司天津海泰方圆投资有限公司等九
家公司。与上年相比，本年合并财务报表范围无变化。
详见本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企
业会计准则》及相关规定，并基于本附注“五、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和
会计估计编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本集团自本报告期末起 12 个月不存在对本集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
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2023 年半年度报告
具体会计政策和会计估计提示：本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会
计估计包括营业周期、金融资产减值的确认和计量、投资性房地产和固定资产分类及折旧方
法、收入确认和计量等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本集团的营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。
本集团房地产开发业务由于开发期间较长，其营业周期一般超过一年，其他业务的营业周期
通常为一年以内。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方
在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价
值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价
值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发
行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之
和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。合并成本大
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经
复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合
并当期营业外收入。
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2023 年半年度报告
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。
子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额
中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于
少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合
并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后
形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报
表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以
不早于本集团和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、
负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所
有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合
并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之
日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比
较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日
起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并
报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新
计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的
其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份
额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
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2023 年半年度报告
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表
时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价
与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与
原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司
股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公
司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资
对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中
的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根
据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的
资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8. 现金及现金等价物的确定标准
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金
等价物指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小
的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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2023 年半年度报告
（1） 金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类为
以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金
融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日
期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按
照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续计量。不
属于任何套期关系的一部分的该类金融资产，按照实际利率法摊销、减值、汇兑损益以及终
止确认时产生的利得或损失，计入当期损益。本集团分类为该类的金融资产具体包括：应收
账款、应收票据、其他应收款。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融
资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以
未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易
费用计入初始确认金额。不属于任何套期关系的一部分的该类金融资产所产生的所有利得或
损失，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的该金融资产利息之外，所
产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前计入其他综合收
益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本集团分类为该类的金融
资产具体包括：其他债权投资、应收款项融资。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计
算确定，但下列情况除外：①对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，
按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。②对于购入或源
生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期间，按照该
金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产。该指定一经作出，不得撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金
额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关的利得和损
失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其终止确认时，之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
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除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用直接计入当期损益。
此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。本集团分类为该类的金融资产具体包括：交易
性金融资产、其他非流动金融资产。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；②金融资产发生转移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬；
③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，
且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，
与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的业务模式既以收
取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日
期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入
当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对
价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的业务模式既以收
取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日
期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的
前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
（2） 金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，
按照摊余成本进行后续计量：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），
包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
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此类金融负债按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负
债相关的股利和利息支出计入当期损益。
②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
此类金融负债，本集团按照金融资产转移相关准则规定进行计量。
③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不属于以上①情形的以低于市场利率贷
款的贷款承诺。本集团作为此类金融负债的发行方的，在初始确认后按照依据金融工具减值
相关准则规定确定的损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累
计摊销后的余额孰高进行计量。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按
照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部
分。本集团与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负
债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负
债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负
债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面
价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以
最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利
用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次，即第一层
次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入
值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相
关资产或负债的不可观察输入值。本集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输
入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重大意义的输入值所
属的最低层次决定。
本集团对权益工具的投资以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值的
近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允
价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。
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（4） 金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列
条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定
权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资
产和清偿该金融负债。
（5） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免以交
付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融
工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条
款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行
结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代
品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前
者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，
一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合
同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论
该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价
格以外的变量的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融
工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现
金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应
当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利、利得或损失，以及赎回或再
融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行、回购、出售或注销时，本集团作为权
益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。
（6） 金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：以摊余
成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（涉及的金融
资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该
金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流，仅为对本金金额为基础的利息的支付。）、
租赁应收款、合同资产等。
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预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的
所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现
值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计
量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月
内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信
用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金
融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的
预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减
值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余
额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
1）应收票据与应收账款：本集团根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信
息，计量预期信用损失的会计估计方法为：
预期信用损失计提比例
类别 分类特征
（%）
信用等级高的银行承兑汇票和商业承兑汇票 0.00
按逾期情况及其他客观证
应收票据 据，比照以下应收账款的
其他的应收票据
预期信用损失计提比例进
行处理。
未逾期的应收账款 0.50
逾期 1 年以内 5.00
应收账款账
逾期 1-2 年 20.00
龄组合
逾期 2-3 年 50.00
逾期 3 年以上 80.00
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预期信用损失计提比例
类别 分类特征
（%）
有客观证据表明其发生了损失的，如与对方 根据其未来现金流量现值
存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已 低于其账面价值的差额，
应收账款单
有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款 确认预期信用损失。无法
项计提
义务的应收款项；按照组合计计算预期信用 可靠估计且收回可能性很
损失不能反映其风险特征的应收款项。 小的，按 100.00%计提。
2）其他应收款项：本集团对其他应收款项按前述三阶段划分标准并根据以前年度的实际
信用损失，考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失的会计估计方法为：
阶段 信用风险特征 其他应收款计提比例（%）
第一阶段 未逾期的一般往来款项及保证金押金等 3.00
逾期 1 年以内 5.00
逾期 1-2 年 20.00
第二阶段
逾期 2-3 年 50.00
逾期 3 年以上 80.00
有客观证据表明其发生了损失的，如与 根据其未来现金流量现值低于其
对方存在争议或涉及诉讼、仲裁，已有 账面价值的差额，确认预期信用
第三阶段
明显迹象表明债务人很可能无法履行还 损失。无法可靠估计且收回可能
款义务的其他应收款项等。 性很小的，按 100.00%计提。
3）应收及其他应收款项的核销：如果本公司及其子公司不再合理预期金融资产合同现金
流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产
的终止确认。这种情况通常发生在本公司及其子公司确定债务人没有资产或收入来源可产生
足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司及其子公司收回到期款项的程序，
被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值
损失的转回计入收回当期的损益。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
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14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
本集团存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意图出售而暂时出
租的开发产品、库存商品、周转材料（低值易耗品）等。
（2）存货取得的计价方法
存货按成本进行初始计量。
开发产品的成本包括土地成本、基础设施支出、建筑安装工程支出、公共配套设施支出、
开发项目完工之前所发生的符合资本化条件的借款费用及开发过程中的其他相关费用。其中
公共配套设施费用指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或
无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，以及由政府部门收取的公共配
套设施费。
开发产品发生的应当计入成本的各项费用支出，由单一成本核算对象负担的，直接计入
成本核算对象成本，由几个成本核算对象共同负担的，按最佳受益原则选择占地面积比例、
建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。
（3）存货发出的计价方法
开发产品发出时，按最小成本核算对象的同类产品建筑面积平均法分摊核算。
意图出售而暂时出租的开发产品，区分土地成本、房产成本分别按土地出让年限、房产
预计寿命、出租面积进行直线法摊销。
库存商品发出时，按加权平均法核算。
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。
（4）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
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在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，
提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现
净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
（5）存货的盘存制度为永续盘存制。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间
流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品
而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同
资产。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法参考上述“10.金融资产和金融负债”中有关应收账
款和应收票据的估计方法确定。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
(1) 本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：（1）根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，
即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规
定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资
产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中
各项资产和负债的账面价值。初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或
处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值
减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待
售资产减值准备。
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(2) 本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年
内完成”的规定条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件
的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其不划分为持有待售类别
情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中
取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作
为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
(3) 本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集
团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母
公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司
所有资产和负债划分为持有待售类别。
(4) 后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，
以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
(5) 对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，
再根据各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资
产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产
在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非
流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
(6) 持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处
置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
(7) 持有待售的非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件，而不再继续
划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：
（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的
折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
(8) 终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损
益。
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排
相关活动的政策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％以上但低于 50％的表决权时，通常
认为对被投资单位具有重大影响。持有被投资单位 20%以下表决权的，还需要综合考虑在被
投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务和经营政策制定过程、
或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供关
键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期
股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作
为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长期股权
投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子
交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，
在合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值
加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不
足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽
子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交易
的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投
资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不
做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
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处理。购买日之前持有的股权为指定以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性
权益工具，原计入其他综合收益的累计公允价值变动不得转入当期损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实
际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性
证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价
值作为投资成本。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额
公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的
现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相应调
整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以
取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计
期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资
企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益
法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益应当在终止采用权益法核算时采
用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，应当在终止采用
权益法核算时全部转入当期投资收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权适用《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》核算的，
剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被投资方除净损益、其他
综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，应当按比例转入当期
投资收益。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差
额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余
股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，适用《企业会计准则第 22 号——金
融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》进行会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额
计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
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本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易
分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权
的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的
长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失
控制权的当期损益。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
本集团投资性房地产包括出租性房地产，采用成本模式计量。
本集团投资性房地产采用平均年限方法计提折旧或摊销。在房地产权证证载剩余年限内，
各类投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
土地使用权 50 0 2.00
房屋建筑物 40 0 2.50
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而
持有的，使用年限超过一年的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。
本集团固定资产包括房屋建筑物、机器设备、运输设备、办公设备和其他设备等。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
机器设备 平均年限法 5-10 5 9.50-19.00
运输设备 平均年限法 5 5 19.00
办公设备 平均年限法 5 5 19.00
其他设备 平均年限法 3 5 31.67
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除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定
资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法，并根据用途分别计入相关资产的成本或当
期费用。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如上。
本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变，则作为会计估计变更处理。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估
计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值
差异进行调整。
25. 借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用
已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开
始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本
化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中
发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或
生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本
化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
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28. 使用权资产
√适用 □不适用
使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
（1）初始计量
在租赁期开始日，本集团按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四
项：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激
励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；③发生的初始直接费用，即为达成租赁所发生的增
量成本；④为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约
定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计
折旧及累计减值损失计量使用权资产，本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，
相应调整使用权资产的账面价值。
1）使用权资产的折旧
自租赁期开始日起，本集团对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当
月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗
方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本集团在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取
得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
2）使用权资产的减值
如果使用权资产发生减值，本集团按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后
续折旧
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
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本集团无形资产包括土地使用权、外购软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入
的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，
按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值
确定实际成本；
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；外购软件无形资产按预计使用年
限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其
受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销
方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定
资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进
行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行
减值测试。
当资产公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于资产账面
价值时，确认资产存在减值迹象，其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据固定资产
的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资
产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本集团的长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各
期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减
去累计摊销后的净额列示。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销
的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
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合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户
转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，
在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。
33. 职工薪酬
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、医疗保险、工伤保险、生育保险、住房公积金等，
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期
损益或相关资产成本。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险费等，按照公司承担的风险和义务，分
类为设定提存计划、设定受益计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在
会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益
或相关资产成本。
(3)、辞退福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
√适用 □不适用
（1）初始计量
本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
1）租赁付款额
租赁付款额，是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，
包括：①固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②取决
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于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
③本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；④租赁期反映出本集团将
行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；⑤根据本集团提供的担保余值
预计应支付的款项。
2）折现率
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租
人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接
费用之和的利率。本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。该增
量借款利率，是指本集团在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期
间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：①本集团自身情况，即
集团的偿债能力和信用状况；②“借款”的期限，即租赁期；③“借入”资金的金额，即租赁
负债的金额；④“抵押条件”，即标的资产的性质和质量；⑤经济环境，包括承租人所处的司
法管辖区、计价货币、合同签订时间等。本集团以本集团最近一期类似资产抵押贷款利率为
基础，考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团按以下原则对租赁负债进行后续计量：①确认租赁负债的利
息时，增加租赁负债的账面金额；②支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；③因重
估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期
损益，但应当资本化的除外。周期性利率是指本集团对租赁负债进行初始计量时所采用的折
现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重
新计量时，本集团所采用的修订后的折现率。
（3）重新计量
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租
赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负
债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。①实质固定付款额发生变动（该情
形下，采用原折现率折现）；②担保余值预计的应付金额发生变动（该情形下，采用原折现率
折现）；③用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动（该情形下，采用修订后的折现率折现）；
④购买选择权的评估结果发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）；⑤续租选择权或
终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）。
35. 预计负债
√适用 □不适用
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当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条
件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致
经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相
关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预
计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估
计数。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团的营业收入主要包括房地产销售收入、房地产租赁收入、商品销售收入、物业服
务收入等，收入确认政策如下：
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收
入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始时，按照各单项履约义务所承诺
商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项
履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三
方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能
不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为负债不计入交易价格。合同中存在
重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额
确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合
同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考
虑合同中存在的重大融资成分。
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满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点
履行履约义务：
1.客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益。
2.客户能够控制本集团履约过程中在建的商品。
3.在本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有
权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团考虑下列迹象：
1.本集团就该商品或服务享有现时收款权利。
2.本集团已将该商品的法定所有权转移给客户。
3.本集团已将该商品的实物转移给客户。
4.本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户。
5.客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利作为合同资产列示，合同资产以
预期信用损失为基础计提减值。本集团拥有的无条件向客户收取对价的权利作为应收款项列
示。本集团已收货应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售收入
本集团与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义务，本集团在客户取得
商品控制权时点确认收入。具体为：房地产销售收入在工程已竣工并经有关部门验收合格，
买卖双方签订具有法律约束力的销售合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款
项，双方办妥房屋交接手续或本集团已按合同约定发放房屋交付通知且客户签收期满。
（2）商品销售收入
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对于本集团自第三方取得商品控制权后，再转让给客户，本集团有权自主决定所交易商
品的价格，即本集团在向客户转让商品前能够控制该商品，因此本集团是主要责任人，按照
已收或应收对价总额确认收入。否则，本集团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费
的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的
净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本集团以完成商品交付并同时满足上述收入确认条件时予以确认。
（3）物业服务收入
本集团提供的物业服务主要属于在某一时段内履行履约义务，本集团在提供服务过程中
按照服务时间确定履约进度，确认物业服务收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
（1） 与合同成本有关的资产金额的确定方法
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且
同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取得的
合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成
本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成
本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是
指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预
期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发
生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，
计入当期损益。
与合同成本有关的资产的减值
本集团在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则
确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本集团因转让与该
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资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项
差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计
提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准
备情况下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
本集团的政府补助主要包括基础设施等项目补贴、招商服务支持或奖励等。其中，与资
产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未
明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相
关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的
补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政
扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允
价值不能可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。
与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法
分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结
束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置
当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关成本
费用或损失的，直接计入当期损益。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别进
行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与企业日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益；与企业日常活动
无关的政府补助，计入营业外收支。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
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本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差
额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏
损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递
延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并
的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和
递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资
产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税
所得额为限，确认递延所得税资产。
42. 租赁
（1）租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合
同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控
制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合
同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同中的客户是否有权
获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导
已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会
计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后进行会计
处理。
（2）本集团作为承租人
1）租赁确认
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债的
确认和计量参见附注五“28.使用权资产”以及“34.租赁负债”。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或
终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是
指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计
处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁
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期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整
后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准
则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现
率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值
时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内
含利率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债
调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩
短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或
损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产
的账面价值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值
资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁
的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或
当期损益。
（3）本集团为出租人
在（1）评估的该合同为租赁或包含租赁的基础上，本集团作为出租人，在租赁开始日，
将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该
项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本集团通常将其分类为融资租赁：①在租赁期届
满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买
价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确
定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大
部分（不低于租赁资产使用寿命的 75%）；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租
赁资产的公允价值（不低于租赁资产公允价值的 90%。）；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较
大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本集团也可能将其分
类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担；②资产
余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；③承租人有能力以远低于市场水平
的租金继续租赁至下一期间。
1）融资租赁会计处理
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初始计量
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折
现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租
人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；存在租赁激励的，
扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据
租赁期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使
该选择权；④承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使
终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第
三方向出租人提供的担保余值。
后续计量
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，
是指确定租赁投资净额采用内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，采
用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），或者融资租赁的变更未
作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融
资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
租赁变更的会计处理
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计
处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与
租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日
生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租
赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值。
2）经营租赁的会计处理
租金的处理
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款
额确认为租金收入。
提供的激励措施
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2023 年半年度报告
提供免租期的，本集团将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合
理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入。本集团承担了承租人某些费用的，将该费
用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
初始直接费用
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租
赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
折旧
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他
经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。
可变租赁付款额
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计
入当期损益。
经营租赁的变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计
处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1.终止经营
终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分
已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主
要经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处
置的一项相关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
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2023 年半年度报告
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳 13%、9%、6%、5%
税销售额乘以适用税率扣除当
期允计抵扣的进项税后的余额
计算)
消费税
营业税
城市维护建设税 应纳增值税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 20%/25%
教育费附加、地方教育费 应纳增值税额 3%、2%
附加
土地增值税 转让房地产的增值额 超率累进税率
根据财政部、国家税务总局印发的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发
企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征
收率计税。本集团对销售自行开发的房地产老项目，选择使用简易计税方法按照 5%的征收率计
税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
根据财税〔2021〕12 号《财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策
的公告》通知，自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超
过 100 万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税
所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳
企业所得税。本集团之子公司天津海泰企业孵化服务有限公司、天津海泰企业家俱乐部有限公
司、天津海发物业管理有限公司本年度适用本项企业所得税税收优惠政策。本公司及本集团其他
子公司所得税纳税主体的企业所得税税率均为 25%。
2. 税收优惠
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 7,822.33 8,761.33
银行存款 147,601,193.46 155,761,926.54
其他货币资金
合计 147,609,015.79 155,770,687.87
其中：存放在境外的
款项总额
存放财务公司存款
其他说明：
期末本集团无使用受到限制的货币资金。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据
商业承兑票据 1.00
合计 1.00
(2). 期末公司已质押的应收票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末已质押金额
银行承兑票据
商业承兑票据 10,000,000.00
合计 10,000,000.00
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司以海泰西路 18 号部分设备设施为租赁标的物向远东国际融资租赁有限公司进行租赁
融资 4400 万元。其中，远东租赁以电汇方式支付 3400 万元、以商业承兑汇票支付 1000 万元，
商业承兑汇票到期日为 2023 年 12 月 13 日。本公司通过远东租赁指定合作的上海银行票易贷平
台申请普惠在线融资业务，即通过上海银行对该商业承兑汇票进行质押取得 9,999,999 元，票据
质押期限为 2023 年 6 月 14 日至 2023 年 12 月 13 日，本公司只对远东租赁承担还本付息责任，
无需就票易贷方式向上海银行支付任何费用。
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 89,557,450.18
1 年以内小计 89,557,450.18
1至2年 2,541,328.58
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 2,588,571.41
合计 94,687,350.17
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类 期末余额 期初余额
别 账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
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2023 年半年度报告
比 计提 价值 比 计提 价值
金额 例 金额 比例 金额 例 金额 比例
(%) (%) (%) (%)
按
单
项
计
2,588,571 2.7 2,588,571 100. 2,588,571. 1.8 2,588,571 100.
提
.41 3 .41 00 41 3 .41 00
坏
账
准
备
按
组
合
计
92,098,77 97. 3,067,931 89,030,84 138,966,07 98. 3,099,855 135,866,21
提 3.33 2.23
8.76 27 .51 7.25 2.26 17 .14 7.12
坏
账
准
备
其中：
账 138,966,07 98. 3,099,855 2.23 135,866,21
龄 92,098,77 97. 3,067,931 89,030,84 2.26 17 .14 7.12
3.33
组 8.76 27 .51 7.25
合
合 94,687,35 5,656,502 89,030,84 141,554,64 / 5,688,426 / 135,866,21
/ /
计 0.17 .92 7.25 3.67 .55 7.12
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
天津市北方职业人 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00 预计无法收回
才管理服务有限公
司
合计 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期的应收账款 42,626,816.10 213,134.09 0.50
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2023 年半年度报告
逾期 1 年以内 46,930,634.08 2,346,531.71 5.00
逾期 1-2 年 2,541,328.58 508,265.71 20.00
合计 92,098,778.76 3,067,931.51
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
坏账准备 5,688,426.55 362,792.45 394,716.08 5,656,502.92
合计 5,688,426.55 362,792.45 394,716.08 5,656,502.92
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款期末余
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
额合计数的比例(%)
天津滨海高新技术产业开
42,564,493.50 44.95 2,128,224.68
发区规划和自然资源局
天津光电通信技术有限公
19,723,398.00 20.83 98,616.99
司
北方国际集团有限公司 14,577,451.00 15.40 72,887.26
天津市广通信息技术工程
7,513,928.00 7.94 37,569.64
股份有限公司
天津市北方职业人才管理
2,588,571.41 2.73 2,588,571.41
服务有限公司
合计 86,967,841.91 91.85 4,925,869.98
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2023 年半年度报告
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 27,000,000.00
合计 27,000,000.00
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
□适用 √不适用
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 937,658.97 186,428.11
合计 937,658.97 186,428.11
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 818,724.41
1 年以内小计 818,724.41
1至2年 23,743.62
2至3年 1,706.99
3 年以上
3至4年 20,983.72
4至5年
5 年以上 101,500.00
合计 966,658.74
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方往来款 35,910.00
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2023 年半年度报告
其他单位往来款 10,000.00 5,077.81
备用金 808,724.41 26,611.78
股权转让款
其他 147,934.33 123,483.72
合计 966,658.74 191,083.31
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余 4,655.20 4,655.20
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 24,376.90 24,376.90
本期转回 32.33 32.33
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日
28,999.77 28,999.77
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
坏账准备 4,655.20 24,376.90 32.33 28,999.77
合计 4,655.20 24,376.90 32.33 28,999.77
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
李浩松 备用金 763,100.40 1 年以内 78.94 22,893.01
天津市自来水 3,000.00
押金 100,000.00 5 年以上 10.34
集团有限公司
魏桐立 1 年以内及 1 1,700.91
备用金 56,697.06 5.87
年-2 年
天津市热力公 629.51
押金 20,983.72 3 年-4 年 2.17
司
上港物流金属 300.00
1 年以内及 1
仓储（上海） 押金 10,000.00 1.03
年-2 年
有限公司
合计 / 950,781.18 / 98.35 28,523.43
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货
存货
跌价
跌价
准备
准备/
/合
项目 合同
账面余额 账面价值 账面余额 同履 账面价值
履约
约成
成本
本减
减值
值准
准备
备
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2023 年半年度报告
原材
料
在产
品
库存
商品
周转
材料
消耗
性生
物资
产
合同
履约
成本
开发
2,004,818,736.81 2,004,818,736.81 2,014,032,620.65 2,014,032,620.65
产品
开发
111,402,138.06 111,402,138.06 110,663,101.64 110,663,101.64
成本
合计 2,116,220,874.87 2,116,220,874.87 2,124,695,722.29 2,124,695,722.29
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2023 年半年度报告
（1） 开发产品
期末金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
海泰绿色产业基地一期 938,328.13 938,328.13
海泰绿色产业基地二期
海泰创新基地 22,511,198.52 22,511,198.52
BPO 基地一期 570,543,259.46 570,543,259.46
海泰软件园 SOHO 96,260,445.85 96,260,445.85
海泰创意科技园 340,907,738.33 340,907,738.33
海泰精工国际一期 365,567,279.41 365,567,279.41
蓝海科技园一期 608,090,487.11 608,090,487.11
合计 2,004,818,736.81 2,004,818,736.81
（续表）
期初金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
海泰绿色产业基地一期 949,105.31 949,105.31
海泰绿色产业基地二期
海泰创新基地 22,511,198.52 22,511,198.52
BPO 基地一期 569,287,396.32 569,287,396.32
海泰软件园 SOHO 102,880,048.38 102,880,048.38
海泰创意科技园 340,907,738.33 340,907,738.33
海泰精工国际一期 369,443,646.68 369,443,646.68
蓝海科技园一期 608,053,487.11 608,053,487.11
合计 2,014,032,620.65 2,014,032,620.65
（2） 开发成本
期末金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
蓝海科技园二期 32,036,613.29 32,036,613.29
BPO 基地 44,522,503.65 44,522,503.65
海泰精工国际二期 34,843,021.12 34,843,021.12
合计 111,402,138.06 111,402,138.06
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2023 年半年度报告
（续表）
期初金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
蓝海科技园二期 32,036,613.29 32,036,613.29
BPO 基地 43,783,467.23 43,783,467.23
海泰精工国际二期 34,843,021.12 34,843,021.12
合计 110,663,101.64 110,663,101.64
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
期末本公司因融资抵押受限的存货金额为 867,556,415.39 元，详见本附注“七、32.短
期借款”、“七、45.长期借款”及“七、48 长期应付款”项下说明。
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
预缴企业所得税等 1,370,326.67 1,583,366.50
增值税留抵税额 5,278,470.04 7,477,408.45
合计 6,648,796.71 9,060,774.95
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
□适用 √不适用
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
新格局海河滨海股权投资基金（天 50,283,711.36 50,283,711.36
津）合伙企业（有限合伙）
合计 50,283,711.36 50,283,711.36
其他说明：
本公司于 2022 年 10 月 24 日自天津海泰资本投资管理有限公司购买其持有的 3.33%新
格局海河滨海股权投资基金(天津)合伙企业(有限合伙)合伙份额，天津海泰资本投资管理有
限公司已完成实缴出资人民币 5,000 万元，该合伙企业主要以私募基金从事股权投资、投资
管理、资产管理等活动。
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 279,910,663.85 4,432,309.01 284,342,972.86
2.本期增加金额 9,765,579.64 9,765,579.64
（1）外购 9,765,579.64 9,765,579.64
（2）存货\固定资产\
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 289,676,243.49 4,432,309.01 294,108,552.50
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 37,443,063.48 1,075,201.05 38,518,264.53
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2023 年半年度报告
2.本期增加金额 3,334,453.28 31,796.40 3,366,249.68
（1）计提或摊销 3,334,453.28 31,796.40 3,366,249.68
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 40,777,516.76 1,106,997.45 41,884,514.21
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 248,898,726.73 3,325,311.56 252,224,038.29
2.期初账面价值 242,467,600.37 3,357,107.96 245,824,708.33
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 467,372.05 566,361.64
固定资产清理
合计 467,372.05 566,361.64
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房屋及 机器设
项目 运输工具 电子设备 办公设备 合计
建筑物 备
一、账面原值：
1.期初余额 1,187,650.14 362,248.06 510,853.45 2,060,751.65
2.本期增加金额 25,223.50 25,223.50
（1）购置 25,223.50 25,223.50
（2）在建工程
转入
（3）企业合并
增加
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2023 年半年度报告
3.本期减少金额 46,021.26 46,021.26
（1）处置或报
46,021.26 46,021.26
废
4.期末余额 1,187,650.14 341,450.30 510,853.45 2,039,953.89
二、累计折旧
1.期初余额 1,031,025.60 140,715.03 322,649.38 1,494,390.01
2.本期增加金额 26,026.23 32,517.18 40,446.18 98,989.59
（1）计提 26,026.23 32,517.18 40,446.18 98,989.59
3.本期减少金额 20,797.76 20,797.76
（1）处置或报
20,797.76 20,797.76
废
4.期末余额 1,057,051.83 152,434.45 363,095.56 1,572,581.84
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报
废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 130,598.31 189,015.85 147,757.89 467,372.05
2.期初账面价值 156,624.54 221,533.03 188,204.07 566,361.64
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,865,581.21 4,865,581.21
2.本期增加金
额
(1)购置
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
3.本期减少金
额
(1)处置
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2023 年半年度报告
4.期末余额 4,865,581.21 4,865,581.21
二、累计摊销
1.期初余额 4,719,131.48 4,719,131.48
2.本期增加金
57,828.78 57,828.78
额
（1）计提 57,828.78 57,828.78
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额 4,776,960.26 4,776,960.26
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价
88,620.95 88,620.95
值
2.期初账面价
146,449.73 146,449.73
值
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金 本期摊销金
项目 期初余额 其他减少金额 期末余额
额 额
报告厅提升 57,735.43 57,735.43 0.00
改造
合计 57,735.43 57,735.43 0.00
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 5,685,487.69 1,421,371.93 5,693,066.75 1,423,266.69
内部交易未实现利润 1,119,486.38 279,871.60 1,119,486.38 279,871.60
可抵扣亏损
预提土地增值税 167,299,440.93 41,824,860.23 167,299,440.93 41,824,860.23
递延收益-政府补助 7,398,000.00 1,849,500.00 7,398,000.00 1,849,500.00
预提费用-其他 4,236,508.22 1,059,127.06 4,825,803.49 1,206,450.88
合计 185,738,923.22 46,434,730.82 186,335,797.55 46,583,949.40
(2). 未经抵销的递延所得税负债
□适用 √不适用
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 524,275.00 524,275.00
可抵扣亏损 53,515,547.48 41,254,688.54
合计 54,039,822.48 41,778,963.54
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 年 8,579,405.22
2024 年 10,292,899.33 10,292,899.33
2025 年 7,214,061.71 7,214,061.71
2026 年 4,344,962.27 4,344,962.27
2027 年 10,823,360.01 10,823,360.01
2028 年 20,840,264.16
合计 53,515,547.48 41,254,688.54 /
其他说明：
√适用 □不适用
由于未来五年内能否获得足够的应纳税所得额弥补可抵扣亏损具有不确定性，因此本公
司之子公司天津百竹科技产业发展有限公司、天津海发物业管理有限公司等未确认与可抵扣
亏损相关的递延所得税资产。
31、 其他非流动资产
□适用 √不适用
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 390,476,682.98 469,402,680.15
保证借款 19,900,000.00 29,900,000.00
信用借款
合计 410,376,682.98 499,302,680.15
短期借款分类的说明：
1)本公司向天津滨海农村商业银行股份有限公司西青中北支行借款 68,000,000.00 元，
借款期限为 2022 年 11 月 24 日至 2023 年 11 月 23 日，本公司以滨海高新区华苑产业区海泰
大道 42 号账面价值共 85,349,854.06 元的部分房产提供抵押担保，截止 2023 年 6 月 30 日该
项借款余额为 68,000,000.00 元。
2)本公司向盛京银行天津分行借款 10,000,000.00 元，借款期限为 2023 年 2 月 24 日至
2024 年 2 月 17 日，本公司以本公司之子公司天津海泰创意科技园投资有限公司账面价值共
15,517,617.34 元的滨海新区大港育梁街 169 号部分房产提供抵押担保，截止 2023 年 6 月 30
日该项借款余额为 10,000,000.00 元。
3)本公司向浙商银行天津分行借款 90,000,000.00 元，借款期限为 2023 年 3 月 15 日至
2024 年 3 月 14 日，本公司以新产业园区华苑产业区海泰西路 18 号账面价值共 85,729,694.29
元的部分房产提供抵押担保，截止 2023 年 6 月 30 日该项借款余额为 90,000,000.00 元。
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2023 年半年度报告
4)本公司向华夏银行股份有限公司天津和平支行借款 20,000,000.00 元，借款期限为
2022 年 9 月 14 日至 2023 年 9 月 8 日，本公司以新产业园区华苑产业区海泰西路 18 号账面
价值共 28,912,390.02 元的部分房产提供抵押担保，截止 2023 年 6 月 30 日该项借款余额为
20,000,000.00 元。
5) 本 公 司 之 子 公 司 天 津 海 泰 方 通 投 资 有 限 公 司 向 天 津 银 行 股 份 有 限 公 司 借 款
199,880,000.00 元，借款期限为 2022 年 11 月 11 日至 2023 年 11 月 6 日，本公司以新产业
园区华苑产业区海泰西路 18 号账面价值共 105,005,732.36 元部分房产、本公司之子公司天
津海泰方圆投资有限公司以滨海高新区华苑产业区（环外）海泰大道 36 号账面价值共
114,533,295.43 元部分房产提供抵押担保，截止 2023 年 6 月 30 日该项借款余额为
194,476,682.98 元。
6) 本 公 司 之 子 公 司 天 津 海 泰 方 通 投 资 有 限 公 司 向 渤 海 银 行 天 津 围 堤 道 支 行 借 款
8,000,000.00 元，借款期限为 2023 年 4 月 18 日至 2023 年 9 月 27 日，本公司以新产业园区
华苑产业区海泰西路 18 号账面价值共 10,329,181.59 元的部分房产提供抵押担保，截止 2023
年 6 月 30 日该项借款余额为 8,000,000.00 元。
7)本公司之子公司天津海泰方通投资有限公司向滨海农商银行借款 10,000,000.00 元，
借款期限为 2023 年 5 月 30 日至 2024 年 5 月 24 日，本公司为此借款提供保证担保，截止
2023 年 6 月 30 日该项借款余额为 10,000,000.00 元。
8)本公司之子公司天津海泰方通投资有限公司向中国农业发展银行天津市滨海分行借款
9,900,000.00 元，借款期限为 2022 年 12 月 30 日至 2023 年 12 月 29 日，本公司为此借款提
供保证担保，截止 2023 年 6 月 30 日该项借款余额为 9,900,000.00 元。
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 50,958,823.58 52,069,469.11
物业服务费 589,295.27
货款 27,994,584.60 29,600.00
合计 78,953,408.18 52,688,364.38
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津中天建都市建筑设计有限公 未结算
15,300,690.00
司
天津市热力公司 4,076,744.00 未结算
天津滨海高新区装饰工程有限公 未结算
3,588,233.00
司
天津市建筑设计院 557,855.00 未结算
合计 23,523,522.00 /
其他说明：
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房租款 2,518,121.07 3,805,317.86
合计 2,518,121.07 3,805,317.86
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 2,363,809.52 18,840,000.00
合计 2,363,809.52 18,840,000.00
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2023 年半年度报告
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 1,759,457.21 3,912,995.29 3,937,677.99 1,734,774.51
二、离职后福利-设定提
405.83 315,292.22 315,292.22 405.83
存计划
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福
利
合计 1,759,863.04 4,228,287.51 4,252,970.21 1,735,180.34
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 3,253,662.06 3,253,662.06
补贴
二、职工福利费
三、社会保险费 355.00 81,861.24 81,861.24 355.00
其中：医疗保险费 355.00 81,861.24 81,861.24 355.00
工伤保险费
生育保险费
四、住房公积金 2,295.00 459,905.00 459,905.00 2,295.00
五、工会经费和职工教育
1,756,807.21 117,566.99 142,249.69 1,732,124.51
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 1,759,457.21 3,912,995.29 3,937,677.99 1,734,774.51
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 378.92 297,112.96 297,112.96 378.92
2、失业保险费 26.91 18,179.26 18,179.26 26.91
3、企业年金缴费
合计 405.83 315,292.22 315,292.22 405.83
其他说明：
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2023 年半年度报告
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 483,723.10 7,778,433.86
消费税
营业税
企业所得税 321,468.22 8,173,253.40
个人所得税 82,774.98 101,450.57
城市维护建设税 28,656.96 681,933.84
土地增值税 166,305,030.25 168,920,457.06
房产税 657,028.44
教育费附加 20,558.51 487,917.62
防洪费
合计 167,899,240.46 186,143,446.35
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 840,922.33 384,693.07
应付股利 8,805,159.22 8,805,159.22
其他应付款 18,436,660.40 38,838,544.80
合计 28,082,741.95 48,028,397.09
应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利
息
企业债券利息
短期借款应付利息 840,922.33 384,693.07
划分为金融负债的优先股\永续债
利息
合计 840,922.33 384,693.07
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2023 年半年度报告
普通股股利 8,805,159.22 8,805,159.22
划分为权益工具的优先股\永
续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-XXX
应付股利-XXX
合计 8,805,159.22 8,805,159.22
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
未托管股东尚未办理领取手续。
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 5,163,844.38 22,884,210.68
押金及保证金 6,480,303.46 9,733,245.14
应付其他费用 4,115,436.00 4,122,263.00
契税和维修基金 221,107.57 1,947,987.82
购房定金
其他 2,455,968.99 150,838.16
合计 18,436,660.40 38,838,544.80
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津滨海高新区资产管理有 362,895.15 未结算
限公司
合计 362,895.15 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 12,000,000.00 13,962,460.15
1 年内到期的应付债券
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2023 年半年度报告
1 年内到期的长期应付款 87,126,206.59 104,743,424.63
1 年内到期的租赁负债
合计 99,126,206.59 118,705,884.78
其他说明：
一年内到期的非流动负债情况详见本附注“七、45.长期借款”及“七、48.长期应付
款”之说明。
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税 823,809.52
合计 823,809.52
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 62,470,798.83 70,008,338.68
保证借款
信用借款
合计 62,470,798.83 70,008,338.68
长期借款分类的说明：
本公司向中国工商银行股份有限公司天津新技术产业园区支行借款 86,000,000.00 元，
借款期限为 2022 年 9 月 30 日至 2029 年 9 月 28 日。本公司新产业园区华苑产业区海泰西路
18 号账面价值 15,660,130.94 元部分房产、本公司之子公司天津海泰方圆投资有限公司滨海
高新区华苑产业区（环外）海泰大道 36 号账面价值 107,290,186.96 元部分房产，共
122,950,317.90 元为此借款提供抵押担保，截止 2023 年 6 月 30 日该项借款余额为
74,470,798.83 元，其中重分类至一年内到期的非流动负债的金额为 12,000,000.00 元。
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
46、 应付债券
(1). 应付债券
□适用 √不适用
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 109,073,862.80 30,904,103.34
专项应付款
合计 109,073,862.80 30,904,103.34
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付融资租赁款总额 219,844,992.42 142,873,941.10
未确认融资费用 -23,644,923.03 -7,226,413.13
一年内到期的长期应付款 -87,126,206.59 -104,743,424.63
合计 109,073,862.80 30,904,103.34
其他说明：
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2023 年半年度报告
1)本公司于 2021 年 3 月 16 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，协议约
定融资租赁标的物为位于新产业园区华苑产业区海泰西路 18 号的北 1 楼空调设备、电梯设备
等设备设施，抵押物为账面价值 57,264,079.28 元的海泰西路 18 号北 1 的 19 套房地产，租
赁期限为 2021 年 3 月 18 日至 2025 年 3 月 15 日。截止到 2023 年 6 月 30 日，应付融资租赁
款 28,621,778.92 元，未确认融资费用 1,892,272.93 元。
本公司于 2021 年 3 月 22 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，协议约定
融资租赁标的物为位于新产业园区华苑产业区海泰西路 18 号的西 4 楼空调设备、电梯设备等
设备设施，抵押物为账面价值 71,048,948.28 元的海泰西路 18 号西 4 的 16 套房地产，租赁
期限为 2021 年 3 月 24 日至 2025 年 3 月 15 日。截止到 2023 年 6 月 30 日，应付融资租赁款
20,449,957.62 元，未确认融资费用 1,352,871.78 元。
本公司于 2023 年 3 月 28 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，租赁标的
物为华苑产业区海泰西路 18 号的中南楼空调设备、电梯设备等设备设施，抵押物为账面价值
129,016,306.33 元的海泰西路 18 号 12 套房地产，租赁期限为 2023 年 3 月 30 日至 2027 年
3 月 15 日。截止到 2023 年 6 月 30 日，应付融资租赁款 127,277,787.13 元，未确认融资费
用 16,568,735.38 元。
截至 2023 年 6 月 30 日，上述应付融资租赁款一年内到期金额为 67,506,428.57 元，已
重分类至一年内到期的非流动负债。
2)本公司于 2023 年 6 月 6 日与远东国际融资租赁有限公司签订融资租赁协议，协议约定
融资租赁标的物为华苑产业区海泰西路 18 号的西 3 楼、西 6 楼的部分设备设施，抵押物为账
面价值 22,895,176.13 元的海泰西路 18 号 5 套房地产、本公司之子公司天津海泰方圆投资有
限公司账面价值 8,521,164.34 元的滨海高新区华苑产业区（环外）海泰大道 36 号 4 套房地
产、本公司之子公司天津海泰方成投资有限公司账面价值 10,482,658.05 元的华苑产业区（环
外）海泰发展五道 16 号 C 号楼 C 座 2 套房地产，抵押物账面价值共计 41,898,998.52 元，
租赁期为 2023 年 6 月 8 日至 2025 年 6 月 8 日。截止 2023 年 6 月 30 日，应付融资租赁款
43,495,468.75 元，未确认融资费用 3,831,042.94 元，其中重分类至一年内到期的非流动负
债的金额为 19,619,778.02 元。
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
7,398,000.00 7,398,000.00 项目尚未实现
政府补助
销售
合计 7,398,000.00 7,398,000.00 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
本期新 本期计入 与资产相
负债项 入其他 其他变
期初余额 增补助 营业外收 期末余额 关/与收
目 收益金 动
金额 入金额 益相关
额
服务业 5,000,000.00 5,000,000.00 与资产相
基础设 关
施建设
基金
小巨人 1,400,000.00 1,400,000.00 与资产相
成长计 关
划项目
孵化平 998,000.00 998,000.00 与资产相
台项目 关
合计 7,398,000.00 7,398,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 646,115,826.00 646,115,826.00
数
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2023 年半年度报告
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股 409,978,803.84 409,978,803.84
本溢价）
其他资本公积 2,611,721.41 2,611,721.41
合计 412,590,525.25 412,590,525.25
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 110,202,805.40 110,202,805.40
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 110,202,805.40 110,202,805.40
60、 未分配利润
√适用 □不适用
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2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 588,725,384.39 578,560,188.28
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 588,725,384.39 578,560,188.28
加：本期归属于母公司所有者的净 -17,686,925.70 10,165,196.11
利润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 571,038,458.69 588,725,384.39
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 238,183,123.89 219,901,133.48 228,166,719.90 220,811,586.06
其他业务
合计 238,183,123.89 219,901,133.48 228,166,719.90 220,811,586.06
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 169,770.14 44,928.12
教育费附加 121,262.22 31,451.20
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2023 年半年度报告
资源税
房产税 7,582.27 93,795.84
土地使用税 356,780.43 422,516.22
车船使用税 1,500.00
印花税 597,108.83 154,982.25
土地增值税 1,416,127.47
合计 2,668,631.36 749,173.63
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
物业管理费 400,000.00 121,611.35
工资性支出 1,311,641.53 1,207,767.44
诉讼费
销售佣金
维修费 175.00 160.00
推广费 2,000.00 6,616.00
办公费 13,933.58 15,455.92
长期待摊摊销 57,735.43 10,790.16
其他 14,246.54 2,820.69
律师费 78,616.04
网络及软件维护费 300.00
合计 1,799,732.08 1,444,137.60
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资性支出 2,878,056.89 1,870,453.36
社保及住房公积金 1,396,250.37 1,221,328.49
中介服务费用 955,899.29 975,216.97
维修损失 1,620.00
折旧及摊销 131,846.55 122,044.86
办公费 306,425.85 389,973.01
保险费 35,708.49 77,545.75
业务招待费 6,214.22 3,509.00
差旅费 14,586.16
其他 -565,007.00 342.45
合计 5,161,600.82 4,660,413.89
65、 研发费用
□适用 √不适用
110 / 139
2023 年半年度报告
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 27,064,178.20 25,826,220.53
利息收入 -489,758.86 -2,077,282.06
汇兑损失
其他支出 38,365.61 19,072.88
合计 26,612,784.95 23,768,011.35
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
增值税返还 24,310.39
政府补助
合计 24,310.39
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
基金分红取得的投资收益 755,289.18
合计 755,289.18
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2023 年半年度报告
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 31,923.63 -831,025.39
其他应收款坏账损失 -24,344.57 6,217.99
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 7,579.06 -824,807.40
72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利
得合计
其中：固定资产处
置利得
无形资产处
置利得
债务重组利得
非货币性资产交换
利得
接受捐赠
政府补助
其他 7,126.21 8,403.90 7,126.21
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2023 年半年度报告
合计 7,126.21 8,403.90 7,126.21
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损
失合计
其中：固定资产处
置损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠
违约金支出 610,165.71
其他 1,000.00 -552,064.13 1,000.00
合计 1,000.00 58,101.58 1,000.00
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 345,942.77 -130,338.17
递延所得税费用 149,218.58 195,945.73
合计 495,161.35 65,607.56
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -17,191,764.35
按法定/适用税率计算的所得税费用 -4,297,941.09
子公司适用不同税率的影响 -55,475.52
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
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2023 年半年度报告
不可抵扣的成本、费用和损失的影响
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -546,694.72
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 5,395,272.68
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 495,161.35
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 7,458,671.85 61,137,934.09
政府补贴
利息收入 489,758.86 2,077,282.06
保证金 791,507.44
解封的银行存款
其他 1,643,702.18 141,689.27
合计 9,592,132.89 64,148,412.86
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 1,516,846.43 1,729,032.69
企业间资金往来 10,105,218.12 1,047,267.35
财务手续费支出 38,365.61 19,072.88
保证金 666,358.00 1,932,726.00
其他 22,664,622.00 940,505.05
合计 34,991,410.16 5,668,603.97
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资租赁保证金 15,600,000.00
合计 15,600,000.00
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资租赁保证金及手续费 13,600,000.00
合计 13,600,000.00
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -17,686,925.70 -24,182,404.88
加：资产减值准备
信用减值损失 -7,579.06 824,807.40
固定资产折旧、油气资产折耗、生
98,989.59 95,966.88
产性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 57,828.78 57,828.78
长期待摊费用摊销 57,735.43 10,126.32
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 27,064,178.20 24,901,692.23
投资损失（收益以“－”号填列） -755,289.18
递延所得税资产减少（增加以
149,218.58 195,945.73
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
2,075,517.46 723,865.41
列）
115 / 139
2023 年半年度报告
经营性应收项目的减少（增加以
-19,434,726.74 122,256,093.00
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
62,479,187.71 -77,837,749.27
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 54,098,135.07 47,046,171.60
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 147,609,015.79 219,729,463.36
减：现金的期初余额 155,770,687.87 305,788,920.41
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -8,161,672.08 -86,059,457.05
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 147,609,015.79 155,770,687.87
其中：库存现金 7,822.33 8,761.33
可随时用于支付的银行存款 147,601,193.46 155,761,926.54
可随时用于支付的其他货币
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 147,609,015.79 155,770,687.87
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据 1.00 用于质押
存货 867,556,415.39 用于借款抵押担保或融资租
赁担保
固定资产
无形资产
合计 867,556,416.39 /
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本
位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
服务业基础设施建设 递延收益
5,000,000.00
基金
小巨人成长计划项目 1,400,000.00 递延收益
孵化平台项目 998,000.00 递延收益
合计 7,398,000.00
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
天津海泰 天津 天津 咨询服务 100.00 投资设立
企业孵化
服务有限
公司
天津海泰 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
方圆投资
有限公司
天津海泰 天津 天津 贸易业务 100.00 投资设立
方通投资
有限公司
天津海泰 天津 天津 咨询服务 40.00 60.00 投资设立
企业家俱
乐部有限
公司
天津海泰 天津 天津 房地产开发 100.00 同一控制下
方成投资 企业合并
有限公司
天津海泰 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
创意科技
园投资有
限公司
天津百竹 天津 天津 房地产开发 100.00 同一控制下
科技产业 企业合并
发展有限
公司
天津海发 天津 天津 物业服务 100.00 投资设立
物业管理
有限公司
(2). 重要的非全资子公司
□适用 √不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
□适用 √不适用
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
□适用 √不适用
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
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2023 年半年度报告
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）应收款项融资
（七）其他非流动金融 50,283,711.36 50,283,711.36
资产
持续以公允价值计量的 50,283,711.36 50,283,711.36
资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属
的最低层次决定：第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。第二层次：除
第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第三层次：相关资产或负债
的不可观察输入值。
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
天津海泰控 天津 投资 591,653.00 24.29 29.20
股集团有限
公司
本企业的母公司情况的说明
2019 年天津海泰控股集团有限公司（以下简称“海泰控股”）完成对天津华苑置业有
限公司（以下简称“华苑置业”）的股权收购，华苑置业成为海泰控股的全资子公司，因华
苑置业对本公司持有 31,730,164 股，占比 4.91%，故海泰控股对本公司的表决权比例为
29.20%。
本企业最终控制方是天津海泰控股集团有限公司。
（1） 控股股东的注册资本及其变化 单位：元
控股股东 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
天津海泰控股集
5,916,530,000.00 5,916,530,000.00
团有限公司
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2023 年半年度报告
（2） 控股股东的所持股份或权益及其变化
持股金额 持股比例（%）
控股股东
期末余额 期初余额 期末比例 期初比例
天津海泰控股集团有
156,938,768.00 156,938,768.00 24.29 24.29
限公司
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注 “九、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津海泰市政绿化有限公司 受同一控股股东控制
天津海泰数码科技有限公司 受同一控股股东控制
天津滨海高新区装饰工程有限公司 受同一控股股东控制
天津滨海高新区物业管理有限公司 受同一控股股东控制
天津海泰时代餐饮服务有限公司 受同一控股股东控制
天津海泰资本投资管理有限公司 受同一控股股东控制
公司董事、监事及关键管理人员 公司关键管理人员
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否超过交易
获批的交易额 上期发生
关联方 关联交易内容 本期发生额 额度（如适
度（如适用） 额
用）
天津滨海高新 服务费 39,052.28 39,052.28 否 60,197.98
区物业管理有
限公司
合计 39,052.28 39,052.28 否 60,197.98
出售商品/提供劳务情况表
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2023 年半年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津滨海高新区物业管理 服务费 923,598.49 335,542.44
有限公司
合计 923,598.49 335,542.44
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
天津海泰控股集 238,000,000.00 2018/10/30 2023/8/30 否
团有限公司
关联担保情况说明
√适用 □不适用
本公司与国药控股（中国）融资租赁有限公司签订融资租赁协议，取得融资租赁款本金金额
为 2.38 亿元，该融资租赁事项由天津海泰控股集团有限公司提供保证担保，由本公司之全资子
公司天津海泰方圆投资有限公司提供反担保。截止 2023 年 6 月 30 日，本公司对国药控股（中
国）融资租赁有限公司的长期应付款余额为 0 元。
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
天津滨海高新 77,244,400.00 386,222.00
应收账款 区物业管理有
限公司
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
天津滨海高新区装饰 3,588,233.00 3,588,233.00
应付账款
工程有限公司
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2023 年半年度报告
天津海泰数码科技有 473,066.55 473,066.55
应付账款
限公司
天津滨海高新区物业 589,295.27
应付账款
管理有限公司
天津滨海高新区物业 3,712,478.24 3,712,478.24
其他应付款
管理有限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 0
经审议批准宣告发放的利润或股利 0
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 46,930,634.08
1 年以内小计 46,930,634.08
1至2年 2,541,328.58
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 2,588,571.41
合计 52,060,534.07
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类
比 计提 账面 比 计提 账面
别
金额 例 金额 比例 价值 金额 例 金额 比例 价值
(%) (%) (%) (%)
按
单
项
计
2,588,571. 4.9 2,588,571 100. 2,588,571. 2.6 2,588,571 100.
提
41 7 .41 00 41 4 .41 00
坏
账
准
备
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2023 年半年度报告
按
组
合
计
49,471,962 95. 2,854,797 46,617,165 95,593,990 97. 2,875,350 92,718,640
提 5.77 3.00
.66 03 .42 .24 .59 36 .06 .53
坏
账
准
备
其中：
账 95,593,990 97. 2,875,350 3.00 92,718,640
龄 49,471,962 95. 2,854,797 46,617,165 .59 36 .06 .53
5.77
组 .66 03 .42 .24
合
合 52,060,534 5,443,368 46,617,165 98,182,562 / 5,463,921 / 92,718,640
/ /
计 .07 .83 .24 .00 .47 .53
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
天津市北方职业人 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00 预计无法收回
才管理服务有限公
司
合计 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期的应收账款 0.50
逾期 1 年以内 46,930,634.08 2,346,531.71 5.00
逾期 1-2 年 2,541,328.58 508,265.71 20.00
合计 49,471,962.66 2,854,797.42
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
131 / 139
2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
坏账准备 5,463,921.47 224,463.36 245,016.00 5,443,368.83
合计 5,463,921.47 224,463.36 245,016.00 5,443,368.83
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
天津滨海高新技术产业开
42,564,493.50 81.76 2,128,224.68
发区规划和自然资源局
天津市北方职业人才管理
2,588,571.41 4.97 2,588,571.41
服务有限公司
深圳富兴振华国际贸易有
1,048,245.69 2.01 52,412.28
限公司
天津天芯微系统集成研究
1,025,225.09 1.97 102,204.57
院有限公司
富彬生物技术（天津）有
972,255.72 1.87 194,451.14
限责任公司
合计 48,198,791.41 92.58 5,065,864.08
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2023 年半年度报告
应收利息
应收股利
其他应收款 1,307,998,159.98 1,222,407,627.40
合计 1,307,998,159.98 1,222,407,627.40
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 88,386,597.03
1 年以内小计 88,386,597.03
1至2年 242,615,000.00
2至3年 161,198,488.80
3 年以上
3至4年 202,376,924.20
4至5年 29,030,738.00
5 年以上 584,411,864.58
133 / 139
2023 年半年度报告
合计 1,308,019,612.61
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 1,307,304,525.00 1,222,350,598.80
股权转让款
押金保证金 49,654.72 44,654.72
备用金等 665,432.89 14,137.65
合计 1,308,019,612.61 1,222,409,391.17
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余 1,763.77 1,763.77
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 19,688.86 19,688.86
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日
21,452.63 21,452.63
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
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2023 年半年度报告
收回或转 转销或核
计提 其他变动
回 销
坏账准备 1,763.77 19,688.86 21,452.63
合计 1,763.77 19,688.86 21,452.63
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
天津百竹科 往来款 617,461,998.51
1 年以内至
技产业发展 47.21
5 年以上
有限公司
天津海泰方 往来款 363,490,488.80
1 年以内至
圆投资有限 27.79
5 年以上
公司
天津海泰创 往来款 239,680,873.55
1 年以内至
意科技园投 18.32
5 年以上
资有限公司
天津海泰方 往来款 59,553,926.20
通投资有限 1 年以内 4.55
公司
天津海发物 往来款 27,117,237.94
业管理有限 1 年以内 2.07
公司
合计 / 1,307,304,525.00 / 99.94
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 249,609,878.14 249,609,878.14 249,609,878.14 249,609,878.14
对联营、合营企
业投资
合计 249,609,878.14 249,609,878.14 249,609,878.14 249,609,878.14
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
天津海泰企业 3,176,530.00 3,176,530.00
孵化服务有限
公司
天津海泰企业 40,000.00 40,000.00
家俱乐部有限
公司
天津海泰方圆 30,000,000.00 30,000,000.00
投资有限公司
天津海泰方成 85,125,045.23 85,125,045.23
投资有限公司
天津海泰方通 10,000,000.00 10,000,000.00
投资有限公司
天津海泰创意 75,000,000.00 75,000,000.00
科技园投资有
限公司
天津百竹科技 41,268,302.91 41,268,302.91
产业发展有限
公司
天津海发物业 5,000,000.00 5,000,000.00
管理有限公司
合计 249,609,878.14 249,609,878.14
(2) 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 28,570,409.57 12,973,999.47 9,419,897.52 4,266,012.28
其他业务
合计 28,570,409.57 12,973,999.47 9,419,897.52 4,266,012.28
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
基金分红取得的投资收益 755,289.18
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合计 755,289.18
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益
越权审批，或无正式批准文件，或偶发
性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策规
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资
产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
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采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
6,126.21
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 -46.50
少数股东权益影响额（税后）
合计 6,172.71
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
-1.01% -0.0274 -0.0274
利润
扣除非经常性损益后归属于
-1.01% -0.0274 -0.0274
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：刘超
董事会批准报送日期：2023 年 8 月 25 日
修订信息
□适用 √不适用
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