证券代码：600093 证券简称：禾嘉股份 编号：2010-024
四川禾嘉股份有限公司关于资产出售的关联交易公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完
整性承担个别及连带责任。
重要内容提示
●交易风险：
1、审批风险：根据《上交所上市规则》，本次交易尚需提交公
司股东大会审议，须经出席股东大会的非关联股东所持表决权过半
数同意方获通过。
4、履约能力风险：本次交易要在收到出售资产的对价时，交易
方能完成。
●关联交易对公司的影响：
本次交易有利于禾嘉种业顺应种子行业发展趋势、解决所面临
的资金短缺困难。
●过去24 个月与同一关联人的交易
2008 年11 月20 日经公司2008 年第一次临时股东大会批准四川
禾嘉种业有限公司（以下简称：禾嘉种业）以应收账款71，743，970.96
元及现金1,134,629.04元与四川禾嘉房地产开发有限公司位于成都
市兴禅寺22-26 共3,093.35 平方米的土地使用权（本次交易标的）作价72,878,600.00 元进行了资产置换。
一、关联交易概述
禾嘉种业与禾嘉地产于2010 年11 月3 日签署了《土地转让协
议》。协议约定：禾嘉种业将拥有的位于成都市兴禅寺22-26 共
3,093.35 平方米的土地使用权以70,122,223.25 元的价格出售给禾
嘉地产，交易价款在该协议生效之日起60 日内支付。
禾嘉地产的法定代表人是本公司的控股股东四川禾嘉实业（集
团）有限公司的副董事长，禾嘉种业是本公司控股90%的子公司，故
本次交易构成关联交易。
本次关联交易已经本公司第五届董事会第六次会议审议通过，
在董事会上，3 名关联董事对本次关联交易的议案回避表决，经其余
6 名非关联董事表决一致通过了本次资产出售议案。公司独立董事吕
先锫先生、姜玉梅女士、向显湖先生同意本次资产出售的关联交易，
并发表了独立意见。
此项交易尚须获得股东大会的批准，与该关联交易有利害关系
的关联人将放弃行使在股东大会上对该议案的投票权。本次关联交
易不构成《重组办法》规定的重大资产重组。
二、协议各方的基本情况及关联关系
1、四川禾嘉种业有限公司
注册地址：成都市高新技术开发区九兴大道3 号注册资金：（人民币）3000 万元
法定代表人：郁蓉娟
经济性质：有限责任公司
注册号：510000000038560
经营范围：优良杂交水稻、油菜、小麦、农作物种子的进出口
业务。
2、四川禾嘉房地产开发有限公司
注册地址：成都市武候区洗面桥下街20 号
注册资金：（人民币）2000 万元
法定代表人：吴建麟
经济性质：有限责任公司
注册号：5100001804049
经营范围：房地产开发、商品批发与零售。（以上项目不含前置
许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）
禾嘉地产2009 年末的净资产1.32 亿元，2009 年度净利润
3554.36 万元。
本次出售资产交易金额70,122,223.25 元，已超过公司2009 年
度经审计合并报表净资产的5%。
三、关联交易标的基本情况
本次售出的资产为禾嘉种业拥有的位于成都市兴禅寺22-26 共
3,093.35 平方米的土地使用权，账面原值：72,878,600.00 元，截
至2010 年10 月31 日账面净值：70,122,223.25 元。经北京天圆开资产评估有限公司《四川禾嘉种业有限公司拟资
产转让项目评估报告》【天圆开评报字[2010]第109083 号】评估价
值为71,261,800.00 元。该地块在置入前，已为禾嘉种业贷款向中
国农业发展银行四川省分行营业部做了质押，该质押于2010 年6 月
解除，质押解除后未办理过户手续。
四、关联交易的主要内容和定价政策
依据2010 年11 月3 日禾嘉种业和禾嘉地产签署的《资产出售
协议》，主要内容如下：
1、协议签署各方的名称：
甲方：四川禾嘉种业有限公司
乙方：四川禾嘉房地产开发有限公司
2、出售标的及价格、定价政策、交易结算方式：
（1）标的：禾嘉种业位于成都市兴禅寺22-26 共3,093.35 平
方米的土地使用权。
（2）价格：70,122,223.25 元人民币。
（3）定价政策：本次资产出售交易中，标的资产以《资产评估
报告》确定的评估价值作为参考依据，综合考虑了其他相关因素，
交易双方在平等公平的基础上，协商确定以出售资产2010 年10 月
31 日的净值为最终交易对价。
（4）交易结算方式：协议约定，禾嘉地产在协议生效之日起60
日内支付交易价款。
3、协议生效条件：本次置换协议各方签章签字后，经本公司股东大会批准后生效。
4、公司董事会认为：禾嘉地产是有履约能力的，能按协议支付
对价，本次交易不会使公司产生坏账损失。
五、本次关联交易的目的以及对上市公司的影响
因国家对房地产行业实施调控政策以及国家即将颁布种子行业
的新政策，将大幅提高种子行业准入门槛。为顺应行业发展趋势、
解决面临的资金短缺困难，禾嘉种业决定出售该地块以补充流动资
金。本次交易有利于禾嘉种业顺应种子行业发展趋势、解决所面临
的资金短缺困难。
六、独立董事意见
本公司独立董事吕先锫先生、姜玉梅女士、向显湖先生就本次
资产出售关联交易发表如下独立意见：
1、公司本次董事会的召集、召开和表决程序符合《公司法》、《公
司章程》及相关法规的规定，关联董事按规定回避了表决，由非关
联董事表决一致通过了该项关联交易议案。
2、本次出售资产的关联交易为禾嘉种业以70,122,223.25 元的
价格出售位于成都市兴禅寺22-26 共3093.35 平方米的土地使用权。
经北京天圆开资产评估有限公司《四川禾嘉种业有限公司拟资产转
让项目评估报告》【天圆开评报字[2010]第109083 号】评估价值为
71,261,800.00 元。交易的定价公允、合理，符合公司及全体股东的
利益。此项关联交易须按法律程序办理资产出售手续，须经本公司股东大会批准，与该关联交易有利害关系的关联人将放弃在股东大
会上对相关议案的投票权。
3、上述关联交易事项已经独立董事会前认可，上述关联交易遵
循了公平、公正、自愿、诚信的原则，交易方式符合市场规则，交
易价格公允，符合公司发展的战略目标。上述交易有利于公司发展，
没有损害公司及中小股东的利益。
七、历史关联交易情况
2008 年11 月20 日经公司2008 年第一次临时股东大会批准禾嘉
种业以应收账款71,743,970.96 元及现金1,134,629.04 元与禾嘉地
产位于成都市兴禅寺22-26 土地使用权（本次交易标的）作价
72,878,600.00 元进行了资产置换。
（一）关联人情况：交易时禾嘉房产是本公司的前十名流通股
股东之一，其法人代表、总经理吴建麟先生同时为本公司监事长，
与本公司实际控制人存在自然人关联关系，在禾嘉集团任董事。宋
浩、樊平、刘谟林、毛競、郁蓉娟、夏朝怡董事为关联董事。
（二）关联交易情况：
包括交易种类：资产置换。
交易标的：禾嘉种业：应收账款71,743,970.96 元及现金
1,134,629.04 元；禾嘉地产：位于成都市兴禅寺22-26 共3,093.35
平方米的土地使用权。
交易金额：72,878,600.00 元交易日期：2008 年11 月20 日
交易执行情况：双方均已按协议约定履行了各自的义务。该地
块在置入前，已为禾嘉种业贷款向中国农业发展银行四川省分行营
业部做了质押，该质押于2010 年6 月解除，质押解除后未办理过户
手续。
对公司财务状况和经营成果的影响：本次交易未对公司财务状
况和经营成果产生不利影响。
（三）2008 年度、2009 年度及2010 年至今禾嘉种业未就位于
成都市兴禅寺22-26 的土地使用权计提减值准备。
八、备查文件
1、本公司第五届董事会第六次会议决议；
2、独立董事关于上述关联交易的会前认可意见及独立意见；
3、《资产出售协议》；
4、北京天圆开资产评估有限公司《四川禾嘉种业有限公司拟资
产转让项目评估报告》【天圆开评报字[2010]第109083 号】。
特此公告。
四川禾嘉股份有限公司董事会
二零一零年十一月三日目 录
目 录
声明................................................................................................................................1
评估报告摘要................................................................................................................2
评估报告........................................................................................................................4
一、委托方及产权持有者简介...................................................................................4
二、评估目的................................................................................................................5
三、评估对象和评估范围............................................................................................5
四、价值类型及其定义................................................................................................7
五、评估基准日............................................................................................................7
六、评估依据................................................................................................................7
七、评估方法................................................................................................................9
八、评估程序实施过程和情况.................................................................................10
九、评估假设..............................................................................................................11
十、评估结论..............................................................................................................12
十一、特别事项说明..................................................................................................12
十二、评估报告使用限制说明.................................................................................12
十三、评估报告日......................................................................................................13
附 件..........................................................................................................................15
TYKCPV四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
TYKCPV 1
声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，
恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告
陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵
循了资产评估准则和相关规范。
二、我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。
三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，
对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，但
不对其做任何形式的保证。
五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对
评估结论的影响。TYKCPV 2
四川禾嘉种业有限公司拟资产转让项目
评估报告摘要
天圆开评报字[2010]第109083 号
一、委托方及产权持有者：四川禾嘉种业有限公司
其他报告使用者：法律、法规规定的其他报告使用者
二、经济行为及评估目的：为满足四川禾嘉种业有限公司拟资产转让的需要，
而对该经济行为所涉及的四川禾嘉种业有限公司位于成都市兴禅寺22-26 号
3,093.35 平方米的国有出让土地使用权进行评估，以提供价值参考依据。
三、评估对象及范围：评估对象为四川禾嘉种业有限公司的国有出让土地使
用权；评估范围为四川禾嘉种业有限公司位于成都市兴禅寺22-26 号的国有出让
土地使用权，土地使用权面积为3,093.35 平方米，原始入账价值72,878,600.00
元，按年限采用直线法进行摊销，摊余价值70,343,000.00 元。
四、评估基准日：2010 年8 月31 日。
五、价值类型：本次评估采用的价值类型为市场价值。
六、评估方法：本次采用假设开发法对评估对象进行估算。
七、评估程序实施过程：经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评
定估算等评估程序，得出四川禾嘉种业有限公司委估资产评估结论。
八、评估结论：经评估，列入评估范围的四川禾嘉种业有限公司位于成都市
兴禅寺22-26 号3,093.35 平方米的国有出让土地使用权于评估基准日的评估结
论为：账面价值：70,343,000.00 元，评估价值71,261,800.00 元，增值率1.31%。
详见《无形资产-土地使用权清查评估明细表》。四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
TYKCPV 3
九、特别事项说明：
（一）、待估宗地是四川禾嘉种业有限公司与四川禾嘉房地产有限公司于
2008 年6 月以资产置换的方式获得该宗地土地使用权。评估基准日产权登记土
地使用权人为四川禾嘉房地产开发有限公司，尚未办理产权变更登记；
（二）、在不违背资产评估准则基本要求的情况下，本次评估遵循了《城镇
土地估价规程》(GB／T18508-2001)、国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估
价规范》相关的程序和方法。
请报告使用者充分关注上述特别事项可能对评估结论产生的影响。
十、本评估报告的使用有效期：按现行规定自评估基准日二○一○年八月三
十一日至二○一一年八月三十日，逾期需重新进行评估。评估基准日至经济行为
发生日尽管不到一年，但市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论
不能反映经济行为实现日价值，应重新评估。
本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评
估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代
表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
重要提示：以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。TYKCPV 4
四川禾嘉种业有限公司拟资产转让项目
评估报告
天圆开评报字[2010]第109083 号
四川禾嘉种业有限公司：
北京天圆开资产评估有限公司（以下简称“我公司”）接受贵公司的委托，
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，采用假设开发法，
按照必要的评估程序执行评估业务，对四川禾嘉种业有限公司拟资产转让所涉及
的四川禾嘉种业有限公司位于成都市兴禅寺22-26 号3,093.35 平方米的国有出
让土地使用权，在二〇一〇年年八月三十一日的市场价值作出了公允反映。现将
资产评估情况报告如下：
一、委托方及产权持有者简介
委托方及产权持有者为四川禾嘉种业有限公司。
公司名称：四川禾嘉种业有限公司
住所：成都市高新技术开发区九兴大道三号
法定代表人：郁蓉娟（2010 年9 月5 日经四川禾嘉股份有限公司研究，免
去王志坚同志四川禾嘉种业有限公司法定代表人职务，委派郁蓉娟担任四川禾嘉
种业有限公司法定代表人职务，评估基准日尚未办理工商变更登记）
注册资本：叁仟万元人民币
实收资本：叁仟万元人民币
公司类型：有限责任公司
经营范围：农作物种子经营；粮食收购（经营项目与期限以许可证为准）；
（以下项目不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）进出口
业；商品批发与零售。
其他报告使用者：法律、法规规定的其他报告使用者。四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
TYKCPV 5
二、评估目的
为满足四川禾嘉种业有限公司拟资产转让的需要，而对该经济行为所涉及的
四川禾嘉种业有限公司位于成都市兴禅寺22-26 号3,093.35 平方米的国有出让
土地使用权进行评估，以提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估项目所涉及的评估对象为四川禾嘉种业有限公司的国有出让土地
使用权；评估范围为四川禾嘉种业有限公司位于成都市兴禅寺22-26 号的国有出
让土地使用权， 土地使用权面积为3,093.35 平方米， 原始入账价值
72,878,600.00 元，按年限采用直线法进行摊销，摊余价值70,343,000.00 元。
（一）、 权利状况
待估宗地是四川禾嘉种业有限公司与四川禾嘉房地产有限公司于2008 年6
月以资产置换的方式获得该宗地土地使用权。评估基准日产权登记土地使用权人
为四川禾嘉房地产开发有限公司，尚未办理产权变更登记。土地权利状况详见下
表1
表1 土地权利状况
权证编号：川国用（1999）第00189 号
宗地
编号
估价基准日产权登
记土地使用权人
使用权
类型
用途
使用权面积
（㎡）
地号
终止日期 发证时间
他项
权利
1
四川禾嘉房地产开
发有限公司
出让
城镇单一住宅
用地
3093.35
510000010780011
2900
2063.11.17 1999.9.20 无
（二）、区位状况
成都市位于四川盆地西部平原，是“天府之国”四川省的省会，是我国著名
的历史文化名城，西南地区重要的商贸、金融、科技中心、交通和通信枢纽。是
一座综合性、多功能的内陆特大开放城市。东南、东北与资阳、德阳两市接壤，
南部、西南同乐山市、雅安市相邻，西北和阿坝州连界，管辖9 区4 市6 县。
待估宗地位于成都市兴禅寺22-26，紧邻太升路手机一条街，根据《成都市
土地级别与基准地价》，该区域属成都市Ⅲ级住宅用地范围内。区域内有兴禅寺
路、太升北路、玉沙路、帘官公所街等道路通过，交通四通八达、道路等级一般。四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
TYKCPV 6
评估对象所在区域内道路纵横交错，主、次干道及支路分布密集，道路通达度高。
区域内公交网络线路有5 路、7 路、45 路、73 路、75 路等公交车通过，区域内
道路目前未实施交通管制，公共交通及对内交通条件较好。
评估对象所在区域基本生活设施齐备，供水、供电、供气、排水、电讯等基
础设施管网齐全，区域内有太升路通讯市场、福德酒店、博美装饰城、国美电器、
列五中学、成都市儿童医院、建设银行、医院、学校等；另外餐饮娱乐网点、休
闲网点遍布。
评估对象所在区域主要为住宅、商业项目，无固定污染源，环境条件较好。
城市规划该区域主要为住宅。
（三）、实体状况
待估宗地东南临峨眉水泥厂驻成都办事处及省新华书店宿舍，东北邻兴禅寺
街，西南邻鼓楼房管所公房，西北邻内江地区驻成都办事处。土地开发程度为红
线外“六通”(通路、通水、通电、通讯、排水、通气)，红线内“一平”（场地
平整），土地形状呈不规则多边形，地势平坦。土地用途、自身条件等详细情况
如下：
1、土地用途
评估对象作为住宅用地，符合整体规划，有利于土地的最有效利用。
2、宗地自身条件
街面位置：评估对象一面临路，作为住宅用地在此布局，人、车流量小，噪
音及粉尘污染少，有利于用地效益的正常发挥，对评估对象有保值增值作用。
临街道路宽度：评估对象开口接兴禅寺街，临街状况较好，有利于人、车的
出入。
临街总宽度：评估对象临街总宽度大于50 米，有利于土地口岸价值的正常
发挥，对宗地地价有保值作用。
面积：宗地总面积为3093.35 平方米，合4.64 亩，对评估对象无不良影响。
形状：宗地形状较为规则，有利于建筑物的布置，对宗地地价有正面影响。
工程地质：评估对象地质状况良好，便于土地的合理利用，对宗地地价无不
良影响。
地形：评估对象地势平坦，利于开发利用，对评估对象价格无不良影响。四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
TYKCPV 7
3、规划条件、容积率指标
评估对象作为住宅用地，目前尚无明确规划指标，根据本次评估目的，结合
土地估价规程，遵循最高最佳原则，并结合该区域同类型楼盘的平均容积率水平，
此次评估我们设定评估对象容积率≥6.0。
4、宗地基础设施条件
据委托方提供的资料及评估人员的现场勘察，评估对象基础设施条件宗地外
已达“六通”，其具体指标如下：
通上水：接成都市供水管网；
通下水：接成都市排污管网；
通电：接入城市电网；
通讯：接入城区通讯网；
通气：接城市天然气网；
通路：区域主要道路有兴禅寺街、太升北路、玉沙路、帘官公所街等。
在评估基准日，宗地内已完成拆迁工作，实际开发程度宗地内为“场平”（场
地平整）。
综上所述，评估对象作为住宅用地，其个别因素条件较好，对其地价有良好
影响。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，本次评估采用的
价值类型为市场价值。“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是二○一○年八月三十一日。
（一）、评估基准日的选取是委托方根据需要并与清查日接近。
（二）、本次资产评估过程中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
在本次评估工作中所遵循的依据有行为依据、法规依据、产权依据和取价依
据，主要内容如下：
(一)、行为依据四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
TYKCPV 8
资产评估业务约定书。
（二）、法规依据
1、国务院国有资产监督管理委员会2005 年发布的国务院国资委12 号令
《企业国有资产评估管理暂行办法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
6、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》；
7、国税发[2005]89 号《关于加强房地产税收管理的通知》；
8、其他与评估相关的法律法规。
（三）、准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3、《资产评估准则—评估报告》；
4、《资产评估准则—评估程序》；
5、《资产评估准则—业务约定书》；
6、《资产评估准则—不动产》；
7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
8、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
9、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号文转发《资产评估操作规范意
见（试行）》；
10、《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001)；
11、国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》。
（四）、产权依据
1、《国有土地使用证》复印件【川国用（1999）第00189 号】；
2、其他产权资料；
（五）、取价依据
1、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理
规定》的通知（发改价格[2007]670 号）；四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
TYKCPV 9
2、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计
价格[2002]10 号）；
3、国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格
[2002]1980 号）；
4、国家测绘局《关于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产品困难类别
细则>的通知》（国测财字[2002]3 号）；
5、《四川省契税实施办法》（四川省人民政府令第109 号）；
6、《四川省关于委托代征土地使用权出让、转让契税几个具体问题的复
函》（成地税函发[1998]85 号）；
7、四川省物价局、四川省建设厅《关于进一步规范房地产交易与收费管理
的通知》（川价费(2004)171 号）；
8、《四川省物价局关于规范建设工程交易服务收费的通知》（川价费
[2003]136 号）；
9、成都市人民政府《关于修改完善<成都市建设项目部分行政事业性收费
一站式收取管理暂行办法>部分条款内容的通知》（成府发[2008]12 号）；
10、评估人员实地踏勘、分析、记录；
11、通过调查收集的市场价格信息、资料；
12、委托方提供和本公司评估人员现场收集的资料；
13、评估人员掌握的相关资料。
七、评估方法
根据《中国资产评估准则-不动产》、《城镇土地估价规程》，目前国内对宗地
地价的评估方法有：市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼
近法和基准地价系数修正法。评估人员根据本次评估目的即待估宗地所处的位
置、土地利用性质、土地开发程度等具体情况，确定适当的估价方法。
据项目特点及上述方法选择的要求，我们选出最适宜的方法进行评估：评估
人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根
据估价对象的实际情况，结合本次报告评估目的综合确定土地估价方法。
（一）、估价对象所在区域住宅用地地价近年来随城市建设的发展和规划限
制的变动幅度较大，不宜采用成本累加方式得出的计算价格来替代其价格水平，
故此次评估不采用成本逼近法。四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
TYKCPV 10
（二）、估价对象为开发用地，尚无现实收益、未来每年的正常收益很难准
确预测，评估难度大，不易把握，其可操作性差，故此次评估不宜采用收益还原
法，需采用其它更符合实际的评估方法。
（三）、成都市近年来经济发展较快，土地市场也较发达，评估对象所在区
域的交易实例较易收集，但个体差异较大，成交价格内涵不一致，可比性差，故
此次评估不采用市场比较法进行评估。
（四）、估价对象所在区域基准地价体系已建立，但基准地价是以区域平均
地价为计算依据，与市场交易价有一定差异，且基准地价评估基准日与本次评估
基准日相差较远，市场变动较大，故不宜基准地价系数修正法进行评估。
（五）、估价对象为待开发建设项目用地，其最佳利用方式容易确定，其开
发价值易于测算，故可采用假设开发法进行评估。
综上所述，我们在本报告中将分别采用假设开发法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估的规定，依据资产评估准则的要求，我们的评估程序
实施过程主要包括了接受委托、现场调查、资料收集与分析、评定估算、评估汇
总、撰写报告等，评估程序实施过程及情况说明如下：
（一）、明确评估业务基本事项、签订业务约定书
在听取公司有关人员对公司情况及委估资产历史和现状的介绍，进行前期
尽职调查、访谈调研工作，了解评估目的、评估对象及评估范围等。 在明确评
估业务基本事项基础上，听取委托方介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时
间进度要求，并深入现场，对委估资产状况做初步了解，在此基础上，根据本次
评估目的及可能实现日，与委托方商定评估基准日，签定了“评估业务约定书”。
（二）、编制评估计划
评估接受委托，确定该项目负责人，并挑选相关专业的评估人员组建项目团
队。根据“评估业务约定书”结合项目的具体情况，拟订初步的评估工作计划，
包括拟采用的技术方案、人员配备及时间安排进度；与此同时，根据评估工作的
需要，请产权持有者作好评估前的各项准备工作，包括资产清查核实、填写各类
评估申报明细表及准备与评估有关的各种经济、技术资料。
（三）、现场调查、收集评估资料
1、现场调查四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
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根据委托方提供的评估对象的有关情况，搜集有关评估对象的座落、四至、
面积、用途、产权等资料，并进行核实。实地调查评估对象的位置、周围环境、
景观等的优劣，查勘评估对象的开发程度、地形、形状、地质状况等状况，并收
集补充评估所需其他资料，了解评估对象所占区域地产市场行情和市场特性，以
及对评估对象及其周围环境进行拍照等。将实地查勘所获取的相关情况及数据认
真记录下来，形成“实地查勘记录”。
对评估范围的待估宗地的权属进行调查，以确认产权情况。
2、有关资料的收集和分析
(1)、收集评估对象相关权益状况及有关法律文件；
(2)、收集相关价格信息资料。
（四）、评定估算
评估人员根据项目组制定的作价原则，结合委估资产情况，进行评定估算工
作。根据评估初步结果进行评估结论分析、撰写报告、说明。
（五）、编制和提交评估报告
(1)、对评估结论进行汇总、分析、调整修改；
(2)、将评估结论提供给委托方并听取其意见；
(3)、根据实事求是的原则结合委托方的反馈意见进一步检查调整评估结
论；
(4)、撰写评估报告；
(5)、按我公司内部三级复核程序，逐级进行复核；
(6)、根据复核意见，修正评估报告；
(7)、正式出具评估报告并提交委托方。
九、评估假设
（一）、评估对象法定用途为城镇单一住宅用地，目前尚无明确规划指标，
根据本次评估目的，结合土地估价规程，遵循最高最佳原则，并结合该区域同类
型楼盘的平均容积率水平，此次评估我们设定评估对象容积率≥6.0。本报告未
考虑估价对象区域规划限制的不确定性对估价对象价格的影响；
（二）、本次评估是以待估宗地保持国有出让土地使用权性质并能够按法
定用途及设定容积率开发利用为假设前提；
（三）、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
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原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及关联
交易等特殊的交易方式对评估价格的影响；
（四）、本次评估以委托方提供的资料真实、全面、有效为假设前提；
（五）、本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力
和其他不可抗力等对评估结论的影响。
如上述评估假设条件发生变化，本评估结论不成立。
十、评估结论
根据上述的取价依据和选择的评估方法以及评估过程，经评估，列入评估范
围的四川禾嘉种业有限公司位于成都市兴禅寺22-26 号3,093.35 平方米的国有
出让土地使用权于评估基准日的评估结论为：账面价值：70,343,000.00 元，评
估价值71,261,800.00 元，增值率1.31%。
详见《无形资产-土地使用权清查评估明细表》。
十一、特别事项说明
（一）、待估宗地是四川禾嘉种业有限公司与四川禾嘉房地产有限公司于
2008 年6 月以资产置换的方式获得该宗地土地使用权。评估基准日产权登记土
地使用权人为四川禾嘉房地产开发有限公司，尚未办理产权变更登记；
（二）、在不违背资产评估准则基本要求的情况下，本次评估遵循了《城镇
土地估价规程》(GB／T18508-2001)、国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估
价规范》相关的程序和方法。
请报告使用者充分关注上述特别事项可能对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）、评估报告只能用由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、
引用、或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（四）、本次评估报告的使用有效期限，按现行规定自评估基准日二○一○
年八月三十一日至二○一一年八月三十日，逾期需重新进行评估。评估基准日至
经济行为发生日尽管不到一年，但市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报
告的结论不能反映经济行为实现日价值，应重新评估。四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
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十三、评估报告日
本评估报告的评估日为二○一○年九月十五日。
（以下空白）四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
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（此页无正文，为签字盖章专用页）
资产评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
北京天圆开资产评估有限公司
二○一○年九月十五日四川禾嘉种业有限公司 拟资产转让项目评估报告
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附 件
1、产权证明文件复印件；
2、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；
3、法定代表人变更证明材料复印件；
4、委托方及产权持有者承诺函；
5、注册资产评估师承诺函；
6、北京天圆开资产评估有限公司企业法人营业执照副本(复印件)；
7、北京天圆开资产评估有限公司资产评估资格证书(复印件)；
8、从事证券业务资产评估许可证复印件；
9、签字注册资产评估师资格证书(复印件)；
10、无形资产-土地使用权清查评估明细表。
