目 录
目 录
声 明.............................................................. 1
一、委托方、产权持有者简介及其他报告使用者.......................... 5
二、评估目的........................................................ 6
三、评估对象和评估范围.............................................. 6
四、价值类型及其定义................................................ 8
五、评估基准日...................................................... 9
六、评估依据........................................................ 9
七、评估方法....................................................... 10
八、评估程序实施过程和情况......................................... 13
九、评估假设....................................................... 15
十、评估结论....................................................... 16
十一、特别事项说明................................................. 16
十二、评估报告使用限制说明......................................... 17
十三、评估报告日................................................... 18
附 件............................................................. 20
TYKCPV
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，
恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告
陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。
三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，
对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对
评估结论的影响。
TYKCPV 1
中汽成都配件有限公司
拟资产转让项目评估报告摘要
天圆开评报字[2013]第 1042 号
一、委托方及产权持有者：中汽成都配件有限公司
其他报告使用者：法律、法规规定的其他报告使用者
二、经济行为及评估目的：根据《中汽成都配件有限公司董事会 2013 年第
3 次会议决议》，为配合成都市政府对大丰区片旧城改造和王贾大道等道路基础
设施建设，中汽成都配件有限公司厂区拟进行搬迁，对位于成都市新都区大丰镇
南丰国际工业城的房屋建筑物、构筑物及其他附属设施、国有出让土地使用权按
“北改”政策拟转让给成都家具产业园建设投资有限公司。本次评估是为满足中
汽成都配件有限公司拟资产转让的需要，对该经济行为所涉及的中汽成都配件有
限公司的单项资产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。
三、评估对象及范围：本次评估对象为中汽成都配件有限公司的单项资产。
评估范围是中汽成都配件有限公司位于成都市新都区大丰镇南丰国际工业城的
房屋建筑物、构筑物及其他附属设施、国有出让土地使用权。其中房屋建筑物共
14 项，建筑物面积 24,295.78 ㎡；构筑物 12 项；土地使用权 2 宗，用地面积为
64,318.67 平 方 米 。 以 上 资 产 账 面 原 值 38,777,130.00 元 ， 账 面 净 值
26,890,353.16 元。
四、评估基准日：2013 年 5 月 31 日。
五、价值类型：本次评估采用的价值类型为市场价值。
六、评估方法：按照资产的不同类别分别采用成本法和基准地价系数修正法
对评估对象进行估算。
七、评估程序实施过程：经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评
定估算等评估程序，得出评估结论。
TYKCPV 2
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
八、评估结论：经评估，列入评估范围的中汽成都配件有限公司单项资产于
评 估 基 准 日 的 评 估 结 论 为 ： 账 面 价 值 26,890,353.16 元 ， 评 估 价 值
113,812,819.00 元，增值额 86,922,465.84 元，增值率 323.25%。
评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 5 月 31 日
被评估单位（或者产权持有单位）：中汽成都配件有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
房屋建筑物类合计 16,705,946.24 40,651,919.00 23,945,972.76 143.34
4-6-1 固定资产-房屋建筑物 16,013,045.65 37,368,580.00 21,355,534.35 133.36
固定资产-构筑物及其他
4-6-2 692,900.59 3,283,339.00 2,590,438.41 373.85
辅助设施
4-6-3 固定资产-管道及沟槽 - - -
无形资产 -
4-12-1 无形资产-土地使用权 10,184,406.92 73,160,900.00 62,976,493.08 618.36
合计 26,890,353.16 113,812,819.00 86,922,465.84 323.25
评估结论详细情况见“评估明细表”。
九、特别事项说明：
1、列入本次评估范围的房屋建筑物评估基准日共 4 项已办理《房屋所有权
证》，建筑面积 21,573.06 ㎡；未办理房屋建筑物共 10 项，建筑面积 2,722.72
㎡；
2、根据委托方提供的资料，“新房权证监证字第 0126028 号”、“新房权证
监证字第 0132886 号”、“新房权证监证字第 0132888 号”、“新房权证监证字第
0126029 号”《房屋所有权证》下综合办公楼、前序热工车间、车间办公楼、精
加工车间及其所占用的 38,645.26 平方米国有出让土地使用权（土地使用权评估
明细表第 1 项），于 2013 年 1 月 21 日设定了抵押，抵押权人为德阳银行股份有
限公司成都分行，抵押总建筑面积 21,573.06 ㎡，抵押贷款金额 5000 万元，约
定期限自 2013 年 1 月 21 日至 2015 年 1 月 16 日；待估宗地 2（土地使用权评估
明细表第 2 项）于 2012 年 8 月 30 日设定了抵押，抵押权人为招商银行股份有限
公司城都天顺路支行，抵押期限自 2012 年 8 月 23 日至 2013 年 8 月 23 日，抵押
贷款金额 2500 万元；
3、中汽成都配件有限公司与成都家具产业园建设投资有限公司于 2013 年 7
月 9 日签订了《关于中汽成都配件有限公司土地及附着物的收购协议》，收购对
TYKCPV 3
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
价由以下两部分组成：1、现金人民币 13121.28 万元整，含中汽成都配件有限公
司的土地使用权及地面建（构）筑物、地下管线设施等的所有补偿。2、因中汽
成都配件有限公司转让上述土地、地面建（构）筑物产生的营业税及附加、土地
增值税、印花税、企业所得税等经税务机关认定的应缴纳的所有税费。本次评估
未考虑上述“收购协议”对评估结论的影响。
请报告使用者充分关注上述特别事项可能对评估结论产生的影响。
十、本评估报告的使用有效期：本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为，
提供价值参考依据，评估报告的使用有效期为一年，即自 2013 年 5 月 31 日至
2014 年 5 月 30 日有效。
本以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评
估结论，应当阅读评估报告正文。
TYKCPV 4
中汽成都配件有限公司
拟资产转让项目评估报告
天圆开评报字[2013]第 1042 号
中汽成都配件有限公司：
北京天圆开资产评估有限公司（以下简称“我公司”）接受贵公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法、基准地价系
数修正法，按照必要的评估程序，对中汽成都配件有限公司拟资产转让所涉及的
中汽成都配件有限公司单项资产，在二〇一三年五月三十一日的市场价值进行评
估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者简介及其他报告使用者
（一）委托方及产权持有者
名称：中汽成都配件有限公司
住所：成都市二环路北三段 245 号
法定代表人名称：宋浩
注册资本：（人民币）肆仟贰佰玖拾伍万元
实收资本：（人民币）肆仟贰佰玖拾伍万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：汽车零部件的开发、设计、生产、销售；国内商业贸易（不含国
家专控、专营、专卖商品）；仓储服务、技术咨询、技术服务、汽柴油发动机及
配件，其他本厂自产产品的出口，来图来样加工，本企业科研生产所需进口的零
部件、设备、原材料的进口。
TYKCPV 5
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
（三）其他报告使用者
法律、法规规定的其他报告使用者。
二、评估目的
根据《中汽成都配件有限公司董事会 2013 年第 3 次会议决议》，为配合成都
市政府对大丰区片旧城改造和王贾大道等道路基础设施建设，中汽成都配件有限
公司厂区拟进行搬迁，对位于成都市新都区大丰镇南丰国际工业城的房屋建筑
物、构筑物及其他附属设施、国有出让土地使用权按“北改”政策拟转让给成都
家具产业园建设投资有限公司。本次评估是为满足中汽成都配件有限公司拟资产
转让的需要，对该经济行为所涉及的中汽成都配件有限公司的单项资产进行评
估，为资产转让提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为中汽成都配件有限公司的单项资产。评估范围是中汽成都配
件有限公司位于成都市新都区大丰镇南丰国际工业城的房屋建筑物、构筑物及其
他附属设施、国有出让土地使用权。其中房屋建筑物共 14 项，建筑物面积
24,295.78 ㎡；构筑物 12 项；土地使用权 2 宗，用地面积为 64,318.67 平方米。
以上资产账面原值 38,777,130.00 元，账面净值 26,890,353.16 元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）权利状况
列入本次评估范围的房屋建筑物评估基准日共 4 项已办理《房屋所有权证》，
建筑面积 21,573.06 ㎡；未办理房屋建筑物共 10 项，建筑面积 2,722.72 ㎡。
待估 2 宗土地使用权为中汽成都配件有限公司通过出让方式取得，已办理了
《国有土地使用证》，用途为工业，土地使用权面积共计 64,318.67 平方米。
根据委托方提供的资料，“新房权证监证字第 0126028 号”、“新房权证监证
字第 0132886 号”、“新房权证监证字第 0132888 号”、新房权证监证字第 0126029
号”《房屋所有权证》下综合办公楼、前序热工车间、车间办公楼、精加工车间
及其所占用的 38,645.26 平方米国有出让土地使用权（土地使用权评估明细表第
1 项），于 2013 年 1 月 21 日设定了抵押，抵押权人为德阳银行股份有限公司成
TYKCPV 6
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
都分行，抵押总建筑面积 21,573.06 ㎡，抵押贷款金额 5000 万元，约定期限自
2013 年 1 月 21 日至 2015 年 1 月 16 日；待估宗地 2（土地使用权评估明细表第
2 项）于 2012 年 8 月 30 日设定了抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司城都
天顺路支行，抵押期限自 2012 年 8 月 23 日至 2013 年 8 月 23 日，抵押贷款金额
2500 万元。
（二）区位状况
新都区位于成都市北郊，居“天府之国”川西平原腹地，素有“天府明珠”
和“香城”之称。全区幅员面积 482 平方公里，六分之五为平原，六分之一为浅
丘。新都区现辖 13 镇 4 乡，全区总人口 62 万人。新都区是成都市科技文化旅
游卫星城，在成都市总体规划中被确定为都市区，其中 32.6 平方公里为都市区。
新都区同时被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制
药、旅游和物流基地的功能。新都镇、新繁镇均为四川省历史文化名城。根据四
川省优先发展“成都一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等 10 个中等城市”
的平原都市群发展战略，新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心
地带，是四川省委、省政府确定的“成（都）-德（阳）-绵（阳）”高新技术产
业带的桥头堡，在四川省经济大盘上占据着极其重要的位置。
本评估对象地处新都区大丰镇南丰工业园区，周围建有正恒动力配件有限公
司、凯迪家私、成都丰彩印务、和源供水设备公司等，产业聚集度较好。区域内
有绕城高速、北新干线、大天路、先驱大道、中汽大道等主次干道穿行，东距火
车站天回镇站 4.8 公里，附近有 24 路、316 路、城乡 3 路、512 路等公交线路经
过，交通便利。
（三）实体状况
中汽成都配件有限公司房屋建筑物于 2002 年 6 月至 2012 年 7 月陆续建成投
入使用，结构类型有排架、框架、钢结构、砖混结构。
框架结构房屋建筑物为综合办公楼、车间办公楼及油化库、污水处理站，基
础采用钢筋砼带形基础及独立柱基础，钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的
框架骨架。实砌砖墙，墙体中构造柱、过梁，采用砼浇筑。珍珠岩屋面保温层，
柔性卷材防水层。外墙铝塑板、面砖，铝合金、塑钢门窗，内墙乳胶漆，石膏板
吊顶，部分刷乳胶漆，地面铺设地砖、花岗岩，部分水泥地面。水电配套。
TYKCPV 7
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
钢构房屋建筑物为精加工车间、小车库、库房。现浇钢筋砼独立基础及条形
基础，钢构梁、柱承重，钢檩条及支撑，精加工车间设有吊车梁，外围护结构采
用彩钢板，精加工车间地面刷环氧树脂胶，小车库为水泥地面，钢屋架及钢檩条，
彩钢板屋面，塑钢窗，推拉彩钢板大门。水电配套，有动力电源。
排架结构房屋建筑物为前序、热工车间。钢筋砼独立柱基础及条形基础，钢
筋砼柱、梁承重，设有吊车梁，钢筋砼预应力大型屋面板，胀珍珠岩保温层，柔
性卷材防水屋面。外立面贴墙砖，铝合金外窗，推拉彩板门，地面刷环氧树脂胶，
涂料内墙面及顶棚。水电配套，有动力电源。
砖混结构房屋建筑物为食堂、发电机房、门卫室等附属用房，毛石或砖条形
基础，主要砖墙承重，钢筋砼屋面板，柔性卷材防水屋面。外墙面砖，内墙及顶
棚乳胶漆，地砖地面，部分水泥地面，铝合金、塑钢门窗。水电配套
构筑物于 2002 年 6 月～2003 年 1 月陆续建成投入使用，包括厂区路面、围
墙、绿化、污水处理池、大门、厕所等附属设施。
以上房屋建（构）筑物现正常使用，维护现状良好。
待估宗地 1 系中汽成都配件有限公司工业用地，北至道路，南至道路，西至
道路，东至水沟、成都成保发展股份(以勘测界定图为准)，土地使用权面积
38,645.26 ㎡平方米。该宗地形状呈不规则多边形，地势较为平坦，地质条件较
好。土地开发程度为红线外“六通”（通路、通水、通电、通讯、排水、通气），
红线内“六通一平”（通路、通水、通电、通讯、排水、通气、场地平整）。
待估宗地 2 系中汽成都配件有限公司工业用地，北至甫家村五社，南至道路，
西至成都成保发展股份、水沟，东至甫家村五社(以勘测界定图为准)，土地使用
权面积 25,673.41 ㎡平方米。该宗地形状呈不规则多边形，地势较为平坦，地质
条件较好。土地开发程度为红线外“六通”（通路、通水、通电、通讯、排水、
通气），红线内“场地平整”。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，本次评估采用的
价值类型为市场价值。
“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
TYKCPV 8
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是二○一三年五月三十一日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，综合考虑资产分布、规模、资产清
查等基础工作量大小、预计工作所需时间、合规性等因素，由委托方确定。
六、评估依据
在本次评估工作中所遵循的依据有行为依据、法规依据、产权依据和取价依
据，主要内容如下：
(一)经济行为依据
《中汽成都配件有限公司董事会 2013 年第 3 次会议决议》复印件。
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表
大会常务委员会第十一次会议修订）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月 5 日）；
3、《中华人民共和国物权法》(主席令第六十二号)；
4、其他与评估相关的法律法规。
（三）准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中 评 协[2011]230 号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则—业务约定书》（中 评 协[2011]230 号)；
6、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号)；
8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
9、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计
师协会会协[2003]18 号）；
11、国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》；
12、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001）。
TYKCPV 9
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
（四）产权依据
1、《房屋所有权证》复印件；
2、《国有土地使用证》复印件；
3、有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”；
4、其他权属资料。
（五）取价依据
1、国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知 （计价
格[2002]1980 号）；
2、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计
价格[2002]10 号）；
3、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理
规定》的通知（发改价格[2007]670 号）；
4、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建〔2002〕394
号）；
5、成都市人民政府关于修改完善《成都市建设项目部分行政事业性收费一
站式收取暂行办法》部分条款内容的通知（成府发[2008]12 号）；
6、《四川省建设工程工程量清单计价定额（2009）》；
7、成都市国土资源局关于公布《成都市中心城区土地级别与基准地价》的
通知(2011)；
8、成都市新都区人民政府《关于促进新都北城改造有关工作的意见》（新
都府发[2012]26 号）；
9、评估基准日适用的当地工程建设人工、材料价格；
10、有关建安工程预结算的各种规定及其他；
11、评估人员实地踏勘、分析、记录；
12、通过调查收集的市场价格信息、资料；
13、评估人员掌握的其他相关资料。
七、评估方法
（一）房屋建筑物
在评估过程中，考虑到本次评估的房屋建筑物为工业用房，其所在区域很
TYKCPV 10
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
少有买卖成交案例，客观收益资料难以收集，无法采用市场比较法、收益法进行
评估。根据本次评估目的、区域市场状况、评估对象自身特点以及评估人员所掌
握的资料，采用成本法对其进行评估。
具体是评估对象工程造价、建设规费、投资利息加上正常的利润和应交纳
的税金计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的
情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估净值。
其基本公式如下：
建筑物评估值=重置全价×成新率
1、重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本、投资利润、销售税费
组成。
A、建安造价的确定
对重点房屋建筑物以当地类似工程的有关工程资料及现场勘查资料为基
础，依据四川省现行的建安工程预算定额和配套的费用定额，以及当地评估基准
日应执行的建筑材料价格标准，采用预决算调整法估算工程建安造价。
对其他房屋建筑物及构筑物在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考
虑各项评估要素，确定建安造价。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建
设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。主要包括建设项目报建费、
建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、交易服务费、
散装水泥专项资金、墙体节能费。
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率
按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀
投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%
D、投资利润
根据同一市场上同类项目所要求的平均投资利润率，并考虑估价对象所处
TYKCPV 11
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
区位、使用现状及市场供需等因素，综合确定投资利润率。
E、销售税费
主要为营业税及城市维护建设税、教育费附加等，按税法规定 5.6％计。
2、成新率
A、房屋建筑物
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两
种方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率 6:4 的比例加权平均
计算综合成新率。其中：
勘察成新率 N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物
的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及
上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋
完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分
标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑
物的现场勘察成新率。
理论成新率 N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率 N2=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率 N=勘察成新率 N1×60%+理论成新率 N2×40%
B、构筑物及其他附属设施
本次评估对构筑物采用年限法和现场勘察法测定成新率。
参照构筑物已使用年限及施工质量、使用、维护等情况，对构筑物经济使
用寿命进行评定，确定年限成新率。
年限成新率=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%
现场勘察法是评估人员现场观察构筑物的维护保养现状，直接判定构筑物
的完损程度。
（二）土地使用权
根据《中国资产评估准则-不动产》、《城镇土地估价规程》（以下简称“规
程”），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、
基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当时
TYKCPV 12
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方
法。待估宗地处于基准地价覆盖区域，根据估价人员掌握的资料并结合估价对象
的具体特点及估价目的，确定对该宗地采用基准地价系数修正法进行评估。
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对其所在地
已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。
具体是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，
就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修
正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期
日价格的方法。
待估宗地所在区域已规划为北部新城现代商贸功能区，根据新都区人民政
府《关于促进新都北城改造有关工作的意见》（新都府发[2012]26 号），企业在
2012 年、2013 年、2014 年、2015 年签订协议且当年内开工面积不小于 30%的，
区政府分别按双评估价差的 50%、60%、70%、80%计收改变土地用途的出让金。
由于待估宗地无详细规划，故此按照商业、住宅用地平均基准地价考虑一
定的地价变动系数确定改变用途后的地价，然后扣减待估宗地采用基准地价法计
算的工业用地的地价，求取双评估价差，根据上述政策计算改变土地用途应补交
的土地出让金。待估宗地评估值即为改变用途后的地价扣减应补交的土地出让
金。
其基本公式如下：
待估宗地地价=待估宗地商住用途地价-（待估宗地商住用途地价-待估宗地
工业用途地价）×出让金计取比例
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估的规定，依据资产评估准则的要求，我们的评估程序
实施过程主要包括了接受委托、现场调查、资料收集与分析、评定估算、评估汇
总、撰写报告等，评估程序实施过程及情况说明如下：
（一）明确评估业务基本事项、签订业务约定书
在听取公司有关人员对公司情况及委估资产历史和现状的介绍，进行前期
TYKCPV 13
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
尽职调查、访谈调研工作，了解评估目的、评估对象及评估范围等。 在明确评
估业务基本事项基础上，听取委托方介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时
间进度要求，并深入现场，对委估资产状况做初步了解，在此基础上，根据本次
评估目的及可能实现日，与委托方商定评估基准日，签定了“评估业务约定书”。
（二）编制评估计划
评估接受委托，确定该项目负责人，并挑选相关专业的评估人员。根据“评
估业务约定书”结合项目的具体情况，拟订初步的评估工作计划，包括拟采用的
技术方案、人员配备及时间安排进度；与此同时，根据评估工作的需要，请产权
持有者作好评估前的各项准备工作，包括资产清查核实、填写各类评估申报明细
表及准备与评估有关的各种经济、技术资料。
（三）现场调查、收集评估资料
1、资产清查
（1）清查组织工作
根据企业申报评估资产按照相关要求，分别对有关资产进行全面的现场清
查。
（2）清查主要步骤
①指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资
料在评估人员到达现场前，通过电话等方式指导企业相关的财务与资产管理人员
在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估明细表”、“评估调查表”
及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明
文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
②初步审查产权持有者提供的评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然
后仔细阅读预评估各类评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不
明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查评估明细表有无漏项等。
③现场实地勘察
针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对
TYKCPV 14
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
房屋建筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、
施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，查阅了主要
建(构)筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建
筑物的使用及维护情况；实地查勘土地利用状况、界址范围等，填写现场勘察表。
④补充、修改和完善评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
⑤核实产权证明文件
对评估范围的资产权属进行调查，以确认产权情况。
2、有关资料的收集和分析
（1）收集评估对象相关权益状况及有关法律文件；
（2）收集相关价格信息资料。
（四）评定估算
评估人员根据项目组制定的作价原则，结合委估资产情况，进行评定估算工
作。根据评估初步结果进行评估结论分析、撰写报告、说明。
（五）编制和提交评估报告
（1）对评估结果进行汇总、分析、调整修改；
（2）将评估结果提供给委托方并听取其意见；
（3）根据实事求是的原则结合委托方的反馈意见进一步检查调整评估结果；
（4）撰写评估报告；
（5）按我公司内部三级复核程序，逐级进行复核；
（6）根据复核意见，修正评估报告；
（7）正式出具评估报告并提交委托方。
九、评估假设
（一） 本次评估以未办理产权登记房屋建筑物符合规划建设要求，已足额交
纳各项政府规费，并能够办理出《房屋所有权证》为假设前提；
（二） 待估宗地为可按政策规定转变用途利用；
（三） 本次评估以产权持有者合法取得土地使用权并全额支付相关税费及
TYKCPV 15
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
土地使用权出让金为假设前提；
（四） 委托方提供的资料真实、全面、有效；
（五） 评估人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象的外观和使用状况，
并未对结构等内在质量进行测试。本报告以评估对象内在质量符合国家有关标准
并足以维持其正常使用为前提。
如上述评估假设条件发生变化，本评估结论不成立。
十、评估结论
根据上述的取价依据和选择的评估方法以及评估过程，经评估，列入评估范
围的中汽成都配件有限公司单项资产于评估基准日的评估结论为：账面价值
26,890,353.16 元，评估价值 113,812,819.00 元，增值额 86,922,465.84 元，
增值率 323.25%。
评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 5 月 31 日
被评估单位（或者产权持有单位）：中汽成都配件有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
房屋建筑物类合计 16,705,946.24 40,651,919.00 23,945,972.76 143.34
4-6-1 固定资产-房屋建筑物 16,013,045.65 37,368,580.00 21,355,534.35 133.36
固定资产-构筑物及其他
4-6-2 692,900.59 3,283,339.00 2,590,438.41 373.85
辅助设施
4-6-3 固定资产-管道及沟槽 - - -
无形资产 -
4-12-1 无形资产-土地使用权 10,184,406.92 73,160,900.00 62,976,493.08 618.36
合计 26,890,353.16 113,812,819.00 86,922,465.84 323.25
评估结论详细情况见“评估明细表”。
十一、特别事项说明
（一）列入本次评估范围的房屋建筑物评估基准日共 4 项已办理《房屋所有
权证》，建筑面积 21,573.06 ㎡；未办理房屋建筑物共 10 项，建筑面积 2,722.72
㎡；
（二）根据委托方提供的资料，“新房权证监证字第 0126028 号”、“新房权
证监证字第 0132886 号”、“新房权证监证字第 0132888 号”、“新房权证监证字第
0126029 号”《房屋所有权证》下综合办公楼、前序热工车间、车间办公楼、精
加工车间及其所占用的 38,645.26 平方米国有出让土地使用权（土地使用权评估
TYKCPV 16
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
明细表第 1 项），于 2013 年 1 月 21 日设定了抵押，抵押权人为德阳银行股份有
限公司成都分行，抵押总建筑面积 21,573.06 ㎡，抵押贷款金额 5000 万元，约
定期限自 2013 年 1 月 21 日至 2015 年 1 月 16 日；待估宗地 2（土地使用权评估
明细表第 2 项）于 2012 年 8 月 30 日设定了抵押，抵押权人为招商银行股份有限
公司城都天顺路支行，抵押期限自 2012 年 8 月 23 日至 2013 年 8 月 23 日，抵押
贷款金额 2500 万元；
（三）中汽成都配件有限公司与成都家具产业园建设投资有限公司于 2013
年 7 月 9 日签订了《关于中汽成都配件有限公司土地及附着物的收购协议》，收
购对价由以下两部分组成：1、现金人民币 13121.28 万元整，含中汽成都配件有
限公司的土地使用权及地面建（构）筑物、地下管线设施等的所有补偿。2、因
中汽成都配件有限公司转让上述土地、地面建（构）筑物产生的营业税及附加、
土地增值税、印花税、企业所得税等经税务机关认定的应缴纳的所有税费。本次
评估未考虑上述“收购协议”对评估结论的影响；
（四）本报告评估结果没有考虑产权持有者或有负债因素、快速变现、税费
转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的抵押到期清偿、权利转移等因素对评估
价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力
对评估价值的影响；
（五）在不违背资产评估准则基本要求的情况下，本次评估考虑了国家标准
（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－
2001）相关的程序和方法。
请报告使用者充分关注上述特别事项可能对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、
引用、或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（四）本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为，提供价值参考依据，评
估报告的使用有效期为一年，即自 2013 年 5 月 31 日至 2014 年 5 月 30 日有效。
TYKCPV 17
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
十三、评估报告日
本评估报告日为二○一三年七月十七日。
（以下空白）
TYKCPV 18
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
（此页无正文，为签字盖章专用页）
TYKCPV 19
中汽成都配件有限公司 拟资产转让项目评估报告
附 件
1、经济行为文件（复印件）；
2、产权证明文件（复印件）；
3、资产评估委托方及产权持有者承诺函；
4、企业法人营业执照复印件；
5、注册资产评估师承诺函；
6、评估人员资格证书复印件；
7、评估机构资格证书复印件；
8、评估机构营业执照复印件；
9、资产评估结果汇总表；
10、固定资产-房屋建筑物评估明细表；
11、固定资产-构筑物及其他附属设施评估明细表；
12、无形资产-土地使用权评估明细表。
TYKCPV 20
