*ST新亿：关于子公司用地规划调整开发等相关事项的问询函回复公告2020-11-24
证券代码：600145 证券简称：ST 亿路万源 公告编号：2020-102
新疆亿路万源实业投资控股股份有限公司
关于子公司用地规划调整开发等相关事项的
问询函回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
上海证券交易所上市公司监管二部：
新疆亿路万源实业投资控股股份公司（以下简称“公司”）于
2020 年 11 月 10 日 收 到 贵 所 《 关 于 新 疆 亿 路 万 源 实 业 投 资 控 股 股 份
有 限 公 司 子 公 司 用 地 规 划 调 整 开 发 等 相 关 事 项 的 问 询 函 》（ 上 证 公 函
【 2020】 2626 号 ） ， 现 回 复 如 下 ：
问 题 一 ： 2020 年 8 月 25 日 ， 公 司 公 告 称 ， 公 司 将 上 述 投 资 性
房 地 产 计 量 方 法 从 2019 年 1 月 1 日 起 ，从 成 本 法 变 更 为 公 允 价 值
法 。 请 公 司 补 充 披 露 ：（ 1） 在 投 资 性 房 地 产 已 经 开 始 拆 迁 重 建 ， 未 来
用途、可出租情况存在重大不确定性的情况下，变更计量方法的依据
和 合 理 性 ,是 否 符 合 会 计 准 则 规 定 ；（ 2）会 计 政 策 变 更 追 溯 至 2019 年
1 月 1 日起的依据和合理性。请年审会计师发表意见。
【公司回复】
一、
根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》及其讲解，投资
性 房 地 产 的 范 围 限 定 为 已 出 租 的 土 地 使 用 权 、持 有 并 准 备 增 值 后 转 让
的 土 地 使 用 权 、已 出 租 的 建 筑 物 。其 中 已 出 租 的 建 筑 物 是 指 企 业 拥 有
产 权 的 、以 经 营 租 赁 方 式 出 租 的 建 筑 物 ，包 括 自 行 建 造 或 开 发 活 动 完
成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的
建 筑 物 。 公 司 的 投 资 性 房 地 产 全 部 是 2018 年 12 月 31 日 合 并 韩 真 源
公 司 形 成 ，韩 真 源 公 司 长 期 以 来 以 经 营 方 式 出 租 建 筑 物 ，故 按 投 资 性
房 地 产 核 算 。即 使 后 续 拆 迁 重 建 ，重 建 完 成 后 将 来 还 将 以 经 营 方 式 出
租建筑物，故仍属于投资性房地产的范围。
同 时 根 据《 企 业 会 计 准 则 第 3 号 — 投 资 性 房 地 产 》第 十 条 规 定 ：
在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情
况 下 ，可 以 对 投 资 性 房 地 产 采 用 公 允 价 值 模 式 进 行 后 续 计 量 。采 用 公
允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一） 投资性房地产
所在地有活跃的房地产交易市场；（二） 企业能够从房地产交易市
场 上 取 得 同 类 或 类 似 房 地 产 的 市 场 价 格 及 其 他 相 关 信 息 ，从 而 对 投 资
性房地产的公允价值做出合理的估计。
韩真源公司位于新疆喀什地区喀什市解放北路的“开源市场”、
“ 老 市 场 ”等 商 业 地 段 ，长 期 以 来 作 为 建 材 市 场 租 赁 ，韩 真 源 公 司 主
营 房 地 产 开 发 、房 屋 租 赁 ，持 有 的 投 资 性 房 地 产 建 成 运 营 多 年 ，以 出
租收入作为公司的主营业务收入，存在较为活跃的房地产交易市场，
公 司 能 够 取 得 同 类 或 类 似 的 房 地 产 交 易 价 格 。符 合 准 则 中 对 投 资 性 房
地产可以采用公允价值模式进行后续计量的规定。
二、根 据《 企 业 会 计 准 则 第 28 号 — 会 计 政 策 、会 计 估 计 变 更 和 差
错 更 正 》，会 计 政 策 变 更 ，是 指 企 业 对 相 同 的 交 易 或 者 事 项 由 原 来 采
用的会计政策改用另一会计政策的行为。为保证会计信息的可比性，
使 财 务 报 表 使 用 者 在 比 较 企 业 一 个 以 上 期 间 的 财 务 报 表 时 ，能 够 正 确
判 断 企 业 的 财 务 状 况 、经 营 成 果 和 现 金 流 量 的 趋 势 ，一 般 情 况 下 ，企
业 采 用 的 会 计 政 策 ，在 每 一 会 计 期 间 和 前 后 各 期 应 当 保 持 一 致 ，不 得
随 意 变 更 。 否 则 ， 势 必 削 弱 会 计 信 息 的 可 比 性 。 为 了 保 证 2019 年 整
个 会 计 期 间 的 政 策 保 持 一 致 ， 故 从 2019 年 1 月 1 日 开 始 ， 对 投 资 性
房地产从成本模式变更为公允价值模式核算。
【会计师回复】：
对 于 上 述 事 项 ，我 们 执 行 了 以 下 的 主 要 程 序 ：对 管 理 层 聘 请 的 第
三 方 评 估 机 构 的 客 观 性 、独 立 性 及 专 业 胜 任 能 力 进 行 评 价 ；选 取 重 大
或 典 型 样 本 ，并 邀 请 我 们 的 房 地 产 评 估 专 家 对 评 估 方 法 和 假 设 、选 用
的 主 要 评 估 参 数 的 合 理 性 进 行 审 阅 与 复 核 ；例 如 租 赁 期 、现 有 的 平 均
租 金 、未 来 预 期 租 金 水 平 、出 租 率 、租 赁 面 积 及 折 现 率 等 ；并 复 核 财
务 报 表 中 与 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 评 估 有 关 的 列 报 与 披 露 。基 于 已 执
行 的 审 计 工 作 ， 我 们 认 为 ， 新 亿 公 司 从 2019 年 1 月 1 日 开 始 ， 对 投
资 性 房 地 产 从 成 本 模 式 变 更 为 公 允 价 值 模 式 核 算 ，符 合 会 计 准 则 的 规
定。
问 题 二 ：根 据 深 圳 中 洲 资 产 评 估 有 限 公 司 2020 年 8 月 25 日
出 具 的 资 产 评 估 报 告 （ 深 中 洲 评 字 第 2020-018 号 ） ， 评 估 师 主 要
采 用 收 益 法 对 公 司 投 资 性 房 地 产 进 行 评 估 ， 2019 年 期 末 按 公 允 价 值
计 量 的 投 资 性 房 地 产 账 面 金 额 8.04 亿 元 ，占 资 产 总 额 的 72%，2019
年 贡 献 公 允 价 值 变 动 收 益 2231 万 元 ， 占 净 利 润 的 180%。 请 评 估 师
补 充 披 露 ： （ 1） 在 上 述 投 资 性 房 地 产 已 明 确 将 被 拆 除 的 情 况 下 ， 仍
采 用 收 益 法 进 行 评 估 的 合 规 性 和 合 理 性 ； （ 2） 报 告 中 的 评 估 参 数 和
假设是否充分考虑了拆迁的影响。
【深圳中洲资产评估公司回复】：
1、 根 据 《 企 业 会 计 准 则 第 8 号 — — 资 产 减 值 》 要 求 企 业 在 资 产
负 债 表 日 评 估 非 金 融 资 产 是 否 发 生 减 值 。仅 当 资 产 负 债 表 日 后 事 项 和
资产负债表日后收到的信息为资产负债表日已经存在的情况提供了
额 外 证 据 时 ，企 业 才 应 在 判 断 减 值 迹 象 时 考 虑 上 述 事 项 和 信 息 。同 样 ，
确 定 资 产 可 收 回 金 额 时 ，仅 当 资 产 负 债 表 日 存 在 此 类 情 况 ，才 应 考 虑
资产负债表日之后获取的信息。
本 公 司 于 2020 年 8 月 25 日 出 具 的 资 产 评 估 报 告（ 深 中 洲 评 字 第
2020-018 号 ） ， 评 估 目 的 为 财 务 报 告 为 目 的 涉 及 的 新 疆 亿 路 万 源 实
业 投 资 控 股 股 份 有 限 公 司 长 期 股 权 投 资 -- 喀 什 韩 真 源 投 资 有 限 责 任
公 司 减 值 测 试 。根 据 本 报 告 的 评 估 目 的 以 及 准 则 要 求 ，评 估 对 象 在 资
产负债表日，尚无发生拆除或拆迁的证据或事项，故评估人员认为，
在 报 告 日 发 生 的 日 后 事 项 ，应 作 为 日 后 事 项 进 行 披 露 而 非 作 为 对 评 估
值影响的因素进行考虑的评估处理是合规、合理的。
2 、 根 据 中 国 人 民 共 和 国 国 家 标 准 《 房 地 产 估 价 规 范 》 （ GB/T
50291-2015）第 2.0.1 条 规 定 ，房 地 产 的 市 场 价 值 评 估 ，因 遵 循 下 列
原 则 ： （ 1 ） 独 立 、 客 观 、 公 正 原 则 ； （ 2） 合 法 原 则 ； （ 3） 价 值 时
点 原 则 ；（ 4） 替 代 原 则 ；（ 5） 最 高 最 佳 利 用 原 则 。 其 中 ： 价 值 时 点
原 则 是 指 ，评 估 价 值 应 为 在 根 据 估 价 目 的 确 定 的 某 一 特 定 时 间 的 价 值
或 价 格 。最 高 最 佳 利 用 原 则 ，是 指 应 为 只 估 价 对 象 最 高 最 佳 利 用 状 况
下的价值或价格。
遵 循 上 述 5 条 原 则 ，特 别 是 价 值 时 点 原 则 以 及 最 高 最 佳 利 用 原 则 ，
本 评 估 公 司 与 委 托 方 签 署 的《 业 务 约 定 书 》明 确 约 定 评 估 基 准 日 分 别
为 2018 年 12 月 31 日 和 2019 年 12 月 31 日 ， 在 此 两 个 评 估 基 准 日 ，
委 托 方 均 未 签 署 相 关 开 发 协 议 ，约 定 拆 迁 收 回 土 地 的 事 宜 。故 评 估 人
员 依 据 上 述 原 则 对 投 资 性 房 地 产 采 用 收 益 法 进 行 评 估 ，是 遵 循《 房 地
产估价规范》的要求，是合规、合理的。
3、 喀 什 韩 真 源 投 资 有 限 责 任 公 司 于 2020 年 5 月 与 喀 什 市 自 然
资 源 局 签 署 了《 喀 什 市 开 源 市 场 用 地 规 划 调 整 开 发 协 议 》，该 投 资 性
房 地 产 拆 除 平 整 协 议 签 订 日 在 评 估 基 准 日 2019 年 12 月 31 日 后 发 生 ，
且 根 据 评 估 人 员 现 场 与 企 业 访 谈 了 解 到 资 产 负 债 表 日 2019 年 12 月
31 日 前 该 拆 迁 事 项 不 存 在 ， 相 关 谈 判 及 协 议 签 订 均 为 资 产 负 债 表 日
后 发 生 ，属 于 期 后 非 调 整 事 项 。对 于 该 拆 迁 事 项 ，我 们 在 资 产 评 估 报
告 重 大 期 后 事 项 中 我 们 予 以 了 披 露 ，提 醒 报 告 使 用 者 注 意 。因 此 ，评
估人员认为，我们履行了期后重大事项的披露责任，也是合规的。
4、 关 于 历 史 收 入 与 未 来 预 测 收 入 的 差 异 性
根 据 被 评 估 单 位 提 供 的 财 务 报 表 及 审 计 报 告 ，2015 至 2019 年 的
租金收入情况如下：
2015---2019 租金收入情况
年度/项目 租金收入（万元） 备注
2015 年 805.04 未审数
2016 年 620.81 未审数
2017 年 400.04 未审数
2018 年 634.22 审计 TB（未审数 800 万）
2019 年 595.85 审计报告（未审数 839.97 万）
根据《房地产估价规范》中的最高最佳使用原则，评估人员在对房地产进行
评估时采用了以市场租金为依据确定评估对象的有效毛收入，由于市场租金与实
际租金存在一定的差异，导致预测的租金收入与实际租金收入存在差异。本次评
估预测的未来三年的租金收入如下：
2019---2021 年预测租金收入
年度/项目 租金收入（万元） 备注
2019 年 1663.36 以市场租金确定的客观租金
2020 年 1,729.89 以市场租金确定的客观租金
2021 年 1,799.09 以市场租金确定的客观租金
需 要 说 明 的 是 ，对 房 地 产 进 行 评 估 时 ，评 估 人 员 严 格 按 照《 房 地
产 估 价 规 范 》的 要 求 进 行 履 职 ，房 地 产 的 实 际 收 入 是 进 行 评 估 的 参 照
依据，而不是作为衡量房地产评估值高低的依据。
5、 关 于 增 长 率 、 贴 现 率
（ 1） 增 长 率 的 预 测
经 市 场 调 研 及 根 据 中 国 房 价 行 情 统 计 数 据 ， 喀 什 市 区 商 业 2019
年 度 的 租 金 较 2018 年 度 上 涨 了 4.02%， 与 评 估 机 构 采 用 收 益 法 测 算
建 材 市 场 物 业 的 年 租 金 增 长 率 4%差 异 极 小 ；喀 什 市 区 商 业 2019 年 度
的 售 价 较 2018 年 度 上 涨 了 2.75%，评 估 的 投 资 性 房 地 产 较 2018 年 度
涨 幅 为 2.78%， 在 售 价 的 涨 幅 中 也 极 为 接 近 。 对 比 图 如 下 所 示 ：
2019 年度喀什市区商铺房价对比图（对比基数为 2018 年度）
2019 年度喀什市区商铺租金对比图（对比基数为 2018 年度）
根 据 评 估 人 员 现 场 查 勘 了 解 ，随 着 相 关 配 套 逐 步 的 完 善 ，加 上 评
估 对 象 位 于 一 带 一 路 走 廊 的 边 界 站 ，所 在 片 区 经 济 发 展 迎 来 重 大 机 遇 ，
商 业 租 金 总 体 上 呈 平 稳 上 涨 趋 势 ，近 年 租 金 上 涨 率 平 均 每 年 约 3.0～
5.0%， 预 计 未 来 几 年 租 金 的 增 长 较 为 平 稳 。 本 次 评 估 在 前 10 年 间 租
赁 期 外 租 金 增 长 率 取 4%，10 年 以 后 年 度 租 金 年 增 长 率 保 持 在 2.5%递
增。
（ 2） 贴 现 率 （ 资 本 化 率 ） 的 预 测
根 据《 房 地 产 估 价 规 范 》，报 酬 率 有 三 种 方 法 ，分 别 为 市 场 提 取
法 、累 加 法 、投 资 收 益 率 排 序 插 入 法 。本 次 评 估 人 员 采 取 了 累 加 法 的
方 式 确 定 的 报 酬 率 。贴 现 率（ 资 本 化 率 ）采 用 安 全 利 率 加 风 险 调 整 值
法 确 定 ，安 全 利 率 加 风 险 调 整 值 法 是 以 安 全 利 率 加 上 风 险 调 整 值 作 为
资 本 化 率 ，安 全 利 率 选 用 估 价 时 点 中 国 人 民 银 行 一 年 定 期 存 款 年 利 率
本 次 测 算 即 为 1.50%；风 险 调 整 值 应 根 据 评 估 对 象 所 在 地 区 的 经 济 现
状及未来预测，评估对象的用途及新旧程度等确定。
本 次 测 算 风 险 系 数 取 值 考 虑 通 货 膨 胀 、片 区 房 地 产 市 场 状 况 及 评
估 对 象 所 处 位 置 确 定 ，风 险 系 数 分 低 、中 、高 、投 机 四 个 档 次 ，相 应
地赋予其风险调整值。
风险系数 安全利率 风险调整值 资本化率
低 1.50% 0-3% 1.50%-4.50%
中 1.50% 3%-6% 4.50%-7.50%
高 1.50% 6%-8% 7.50%-9.50%
投机 1.50% ＞8% ＞9.50%
风险系数取值考虑评估对象所处物业及片区的租赁情况以及喀
什 地 区 房 地 产 市 场 的 行 情 ，类 似 房 地 产 的 客 观 收 益 较 稳 定 。本 次 评 估
风 险 系 数 取 中 标 准 3.5% ， 则 ： 资 本 化 率 = 安 全 利 率 + 风 险 调 整 值 法
=1.5%+3.5%=5% 。
由 于 近 几 年 喀 什 市 的 类 似 房 地 产 的 客 观 收 益 较 为 稳 定 ，且 未 来 收
益 率 预 测 变 化 率 无 法 准 确 确 定 ，故 本 次 采 用 统 一 的 资 本 化 率 进 行 评 估 。
综 上 ，本 次 评 估 报 告 评 估 目 的 为 财 务 报 告 确 定 长 投 减 值 测 试 为 目
的 ，因 投 资 性 房 地 产 被 拆 除 事 项 属 于 评 估 基 准 日 期 后 事 项 ，故 采 用 收
益法按基准日现状进行评估以及评估参数和假设均未考虑拆迁的影
响均具备合规性和合理性。
问 题 三 ： 公 司 投 资 性 房 地 产 2019 年 实 现 营 业 收 入 826 万 元 ，
占 营 业 总 收 入 的 80% 。 请 公 司 补 充 披 露 ， 上 述 投 资 性 房 地 产 拆 除 后
对 公 司 日 常 经 营 活 动 和 主 要 财 务 数 据 的 具 体 影 响 和 拟 采 取 的 措 施 ，并
充分提示风险。
【公司回复】:
韩真源公司地处喀什，因受两次疫情影响（至公告披露日前），
喀什地区第二次疫情至今仍未解封，导致拆除计划未完成，未拆除
部分，仍为正常续租状态，且租赁收入已确认。韩真源“老市场”
未拆除，营业收入持续存在。综合判断，投资性房地产对母公司年
度 主 要 财 务 数 据 影 响 不 大 。韩 真 源 2021 年 度 日 常 经 营 会 受 到 房 产 拆
除后，营业收入下降的局面，目前韩真源正与喀什政府相关部门积
极商讨重建计划，建成后经营效益预测将有很大改观。母公司充分
考虑到韩真源投资性房地产从拆除、重建至运营需要一定的周期，
目前已通过其他主营业务及贸易方式，恢复母公司及其他子公司营
业能力，充分解决韩真源收入贡献占比过高的问题。
问 题 四 ： 公 告 显 示 ， 韩 真 源 应 在 2020 年 7 月 20 日 前 办 理
解除原产权证书抵押手续。请公司补充披露，解押手续办理进展情
况，对投资性房地产公允价值的影响，并充分提示风险。请年审会
计师发表意见。
【公司回复】:
韩 真 源 公 司 于 2020 年 5 月 与 喀 什 市 自 然 局 签 署 了 《 喀 什 市 开 源
市 场 用 地 规 划 调 整 开 发 协 议 》，韩 真 源 应 在 2020 年 7 月 20 日 前
办 理 解 除 原 产 权 证 书 抵 押 手 续 。截 至 目 前 ，因 受 新 疆 疫 情 影 响 ，原 产
权证书抵押手续未全部办理完成。
韩 真 源 公 司 于 2020 年 5 月 与 喀 什 市 自 然 资 源 局 签 署 了《 喀 什 市
开源市场用地规划调整开发协议》，该协议签订日在资产负债表日
2019 年 12 月 31 日 后 发 生 ， 韩 真 源 公 司 在 2020 年 7 月 20 日 前
办 理 解 除 原 产 权 证 书 抵 押 手 续 对 2019 年 12 月 31 日 投 资 性 房 地 产 公
允价值期末余额无影响。公司将密切关注上述事项的后续进展情况，
并 严 格 按 照 有 关 法 律 法 规 的 规 定 和 要 求 履 行 信 息 披 露 义 务 ，敬 请 广 大
投资者注意投资风险！
【会计师回复】
对 于 上 述 事 项 ，我 们 与 企 业 管 理 层 访 谈 了 解 到 资 产 负 债 表 日 2019
年 12 月 31 日 前 该 拆 迁 事 项 不 存 在 ，相 关 谈 判 及 协 议 签 订 均 在 资 产 负
债 表 日 后 发 生 ，由 于 疫 情 影 响 ，截 至 2019 年 财 务 报 告 批 准 报 出 日 2020
年 8 月 25 日 ， 韩 真 源 未 能 按 协 议 在 2020 年 7 月 20 日 前 办 理 原 产 权
证书抵押手续。
根 据 《 企 业 会 计 准 则 第 29 号 — — 资 产 负 债 表 日 后 事 项 》 的 如 下
规定：
第二条 资产负债表日后事项，是指资产负债表日至财务报告批
准 报 出 日 之 间 发 生 的 有 利 或 不 利 事 项 。财 务 报 告 批 准 报 出 日 ，是 指 董
事 会 或 类 似 机 构 批 准 财 务 报 告 报 出 的 日 期 。资 产 负 债 表 日 后 事 项 包 括
资 产 负 债 表 日 后 调 整 事 项 和 资 产 负 债 表 日 后 非 调 整 事 项 。资 产 负 债 表
日 后 调 整 事 项 ，是 指 对 资 产 负 债 表 日 已 经 存 在 的 情 况 提 供 了 新 的 或 进
一 步 证 据 的 事 项 。资 产 负 债 表 日 后 非 调 整 事 项 ，是 指 表 明 资 产 负 债 表
日后发生的情况的事项。
通 过 对 上 述 事 项 的 了 解 ，并 结 合 准 则 的 规 定 ，我 们 认 为 该 事 项 属
于 资 产 负 债 表 日 后 非 调 整 事 项 。同 时 ，根 据 深 圳 中 洲 资 产 评 估 有 限 公
司 出 具 了 评 估 基 准 日 为 2019 年 12 月 31 日 的 深 中 洲 评 字 第 2020-018
号《 新 疆 亿 路 万 源 实 业 投 资 控 股 股 份 有 限 公 司 拟 进 行 长 投 减 值 测 试 涉
及 的 喀 什 韩 真 源 投 资 有 限 责 任 公 司 股 东 全 部 权 益 价 值 资 产 评 估 报 告 》，
评估中也未考虑该事项对评估结论的影响。
综 上 ， 解 押 手 续 办 理 进 展 情 况 ， 不 影 响 2019 年 12 月 31 日 投 资
性房地产的公允价值。
问 题 五 ：五 、公 告 显 示 ，公 司 于 2020 年 5 月 份 签 订 上 述 协 议 ，
公 司 迟 至 11 月 10 日 才 予 以 披 露 。请 公 司 核 查 未 能 及 时 披 露 的 原 因 。
【公司回复】:
公 司 于 2020 年 5 月 份 签 订 上 述 协 议 ， 韩 真 源 “ 开 源 市 场 ” 拆
迁 事 宜 已 在 韩 真 源 公 司 2019 年 审 计 报 告 、 评 估 报 告 中 进 行 披 露 。 公
司 因 受 新 疆 疫 情 影 响 ，未 及 时 收 到 韩 真 源 公 司 与 喀 什 市 自 然 资 源 局 签
署 的《 喀 什 市 开 源 市 场 用 地 规 划 调 整 开 发 协 议 》及《 规 划 设 计 条 件 书 》
原 件 ，导 致 没 有 及 时 对 该 事 项 进 行 单 独 披 露 ，至 11 月 10 日 才 予 以 披
露 。公 司 对 此 次 工 作 失 误 给 广 大 投 资 者 带 来 的 不 便 深 表 歉 意 。公 司 将
在 今 后 的 工 作 中 进 一 步 加 强 信 息 披 露 工 作 ，提 高 信 息 披 露 质 量 ，更 好
的维护广大投资者的利益。
特此公告。
新疆亿路万源实业投资控股股份有限公司
2020 年 11 月 23 日
