*ST罗顿：关于对上海证券交易所《关于罗顿发展股份有限公司项目合作终止协议有关事项的问询函》的回复公告2018-12-14
证券代码：600209 证券简称：*ST 罗顿 编号：临 2018-101 号
罗顿发展股份有限公司
关于对上海证券交易所《关于罗顿发展股份有限公司项目合作终
止协议有关事项的问询函》的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
2018 年 12 月 7 日，罗顿发展股份有限公司（以下简称“公司”）收到上
海证券交易所《关于罗顿发展股份有限公司项目合作终止协议有关事项的问询
函》（上证公函【2018】2697 号）（以下简称“《问询函》”）。
收到《问询函》后，公司及评估机构就《问询函》所提问题进行认真核实研
究和分析，现回复如下：
一、公告披露称，公司与上海时蓄于 2007 年 4 月 26 日签署《项目合作协
议》,双方共同经营管理名门世家项目。请公司补充披露说明：（1）名门世家项
目的主体性质、是否系独立的商事法律主体、是否经过工商登记；（2）《项目合
作协议》中双方具体的权利义务内容、具体责任承担和利润分配方式；（3）公
司所占 38.53%权益的法律性质，是否存在质押、担保等影响本次交易的权利负
担情形。
公司回复：
（1）名门世家项目的主体性质、是否系独立的商事法律主体、是否经过工
商登记；
名门世家项目为合作经营项目，公司与上海时蓄根据《项目合作协议》的约
定分别以现金、房屋、土地使用权等形式对该项目出资，并就该项目按出资比例
分享利润、承担风险。公司及上海时蓄未就该项目设立具有独立法人资格的项目
公司，该项目不是独立的商事法律主体，亦未经工商登记。
（2）《项目合作协议》中双方具体的权利义务内容、具体责任承担和利润
分配方式；
公司与上海时蓄签署的《项目合作协议》中对双方具体的权利义务内容、具
1
体责任承担和利润分配方式约定如下：
A、名门世家项目总占地面积 18,512.21 平方米，建筑面积 14,533.43 平方
米，总投资为 38,139.76 万元，其中：公司以原用于购买“上海名门世家四期商
业广场 A、C 区”建筑面积共 5,606.89 平方米的房产及相应土地使用权价值
12,335.96 万元以及该房产的装修款项 2,361 万元，共 14,696.96 万元作为出资，
占该项目投资和利润分配的比例为 38.53%；上海时蓄以具有证券从业资格的评
估机构对“上海名门世家四期商业广场 B、D、E 区项目”的房产及相应的土地使
用权的评估价值 23,442.80 万元出资，占该项目投资和利润分配的比例为
61.47%。
B、双方同意共同经营管理名门世家项目，并按照协议约定的出资比例分享
利润或分担亏损。
C、该项目合作期限为十年，自协议生效之日起计算。
D、双方同意对项目投资实行统一管理、专款专用，任何一方不得擅自挪用；
双方对项目投资按工程的进度合理使用，对项目增加或减少投资需经双方同意；
因非人为原因致项目工程不能按时完工交付使用时，双方的项目投资期限可相应
顺延。
E、非经公司同意，上海时蓄不得擅自变更该项目的设计、规模及工程施工
方案；非经对方同意任何一方不得转让本项目的合作经营权。
F、违约责任：任何一方未按协议约定支付投资款，每逾一日向对方支付应
交而未交款的万分之三的违约金；逾期超三个月，守约方有权选择解除协议或要
求对方继续履行协议，但不影响支付违约金。任何一方违反协议的规定，导致项
目不能继续经营或不能实现经济目的，守约方有权解除协议，并要求违约方赔偿
因此造成的经济损失。
（3）公司所占 38.53%权益的法律性质，是否存在质押、担保等影响本次交
易的权利负担情形。
公司所占该项目 38.53%权益为合作项目收益权，根据《项目合作协议》约
定，公司以前述比例就名门世家项目分享利润及承担风险。该等权益不存在质押、
担保等影响本次交易的权利负担情形。
2
二、公告显示，名门世家项目的股东全部权益账面价值为 3.06 亿元，按照
资产基础法评估的评估价值为 7.01 亿元，增值率为 129.06 %。其中，该项目
下投资性房地产的账面价值为 2.86 亿元，评估价值为 6.80 亿元，评估增值率
为 138.20%，主要系位于浦东新区洋泾镇 186 号地块的 5 栋商业用途房产。请
公司结合商铺建筑面积、区位分布特点等具体情况，说明投资性房地产的具体
评估过程、单位价格确认依据、评估结果是否公允。请评估机构发表意见。
公司回复：
根据上海众华资产评估有限公司出具的评估报告（沪众评报字[2018]第
0600 号），名门世家项目的股东全部权益账面价值为 3.06 亿元，按照资产基础
法评估的评估价值为 7.01 亿元，增值率为 129.06 %。其中，该项目下投资性房
地产的账面价值为 2.86 亿元，评估价值为 6.80 亿元，评估增值率为 138.20%，
主要系位于浦东新区洋泾镇 186 号地块的 5 栋商业用途房产。该商铺建筑面积、
区位分布特点，投资性房地产的具体评估过程、单位价格确认依据等情况具体说
明如下：
（1） 商铺建筑面积
本次评估范围的投资性房地产包括上海名门世家四期商业广场 A、B、C、D、
E 区共计 14,803.72 平方米商业用房，其中外铺与内铺比为 0.56:0.44，可分割
办证转让；2,148 平方米车库，已分割为 54 个车位。
（2） 区位分布特点
本次评估范围的投资性房地产位于上海市浦东新区洋泾街道 321 街坊 8/1
丘博山路 202 弄，所在区域周边的商业业态主要以临街商铺和品牌购物中心为
主，装修及经营档次普遍为中端，其中较为大型的商业中心有 LCM 置汇旭辉广场、
乐坊，其中 LCM 置汇旭辉广场 2018 年 9 月开业，与评估对象毗邻，形成浓厚的
商业氛围，片区内商圈具有一定规模和较大辐射力。
商业周边配套设施完善，小学、中学一应俱全，其中建平中学（北校区）距
评估对象 200 米，洋泾实验小学距评估对象 300 米，上海市罗山中学距评估对象
550 米，金囡幼儿园距评估对象 850 米 。大型医院近在咫尺，上海市浦东新区
公利医院距评估对象 600 米。商业配套设施的完善为商圈的不断发展提供了全面
保障。
3
（3） 投资性房地产的评估过程和评估单价确定的依据
1）评估方法的确定
结合委估资产性质及评估目的，本次选用市场法评估。该类房地产评估价
值包括所占用的土地价值。
市场法：所谓的市场法就是指利用市场同样或者类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称，是根
据替代原则原理。其基本前提是：第一要有一个活跃的公开交易市场，第二这个
公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
基本计算公式：评估值=比准单价╳面积
比准单价=参照物交易价╳交易日期修正系数╳交易情况修正系数╳区域
因素修正系数╳个别因素修正系数
本次评估选择市场法评估的原因主要为：
第一：上海是我国最发达的几个大城市之一，具有一个活跃的房地产市场。
第二：在上述活跃市场上存在与待估资产相似的交易案例并且可比和量
化。
2）评估单价的确定过程
①选取可比案例
根据替代原则，估价人员调查了与委估资产在地理位置、结构类型、使用
功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作
为可比实例：
建筑面
可比实例 交易价 楼
物业名称 坐落 类型 积 交易日期
2
格 层
（m ）
张杨路 3611 上海市浦 2018 年 9 月
A 商铺（外铺） 127 53,937 1
号 东新区 30 日
芳甸路 199 上海市浦 2018 年 9 月
B 商铺（外铺） 109 57,798 1
弄 东新区 30 日
新金桥路 上海市浦 2018 年 9 月
C 商铺（外铺） 233 55,793 1
1088 号 东新区 30 日
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②比较因素条件说明
根据委估资产与可比实例的比较因素，编制比较因素条件说明表：
比较因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三
用途 商铺 商铺 商铺 商铺
交易情况 正常 正常 正常 正常
市场状况 2018/9/30 2018/9/30 2018/9/30 2018/9/30
位置优劣度 优 优 较优 较优
交通便捷度 便捷 便捷 较便捷 较便捷
区位
外部配套完善程度 完善 完善 完善 完善
状况
商务氛围 较好 好 较好 较好
环境质量 一般 一般 一般 一般
使用现状 出租 出租 出租 出租
完损程度 完整 完整 完整 完整
房地产状况
2
规模（M ） 大 小 小 中
实物
楼层 1 1 1 1
状况
层高 4.5 4.5 4.5 4.5
临路状况 一面临路 一面临路 一面临路 一面临路
设备设施 齐全 齐全 齐全 齐全
剩余使用年限 28.07 30.25 26.16 31.91
产权
状况
规划限制条件（容积率） 有一定限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制
5
③确定比较因素条件指数
A、交易情况
委估资产与三个比较实例均为正常情况下的市场交易，因此，确定委估资产
和交易实例 A、B、C 的交易情况条件指数均为 100。
B、市场状况
三个比较实例的交易时间均为 2018 年 9 月，与估价基准日 2018 年 9 月 30
日基本一致，无需进行市场状况修正，因此，确定交易实例 A、B、C 的市场状况
修正指数均为 100。
C、房地产状况
等级 等级级
因素 等级说明（依次递增）
数目 差分值
位置优劣度 5 10 差、较差、一般、较优、优
交通便捷度 5 10 不便捷、较不便捷、一般、较便捷、便捷
区域 外部配套完善程
5 10 不完善、较不完善、一般、较完善、完善
因素 度
商务氛围 5 10 差、较差、一般、较好、好
房
地 环境质量 5 10 差、较差、一般、较优、优
产 使用现状 3 10 自用、毛坯、空置
状 完损程度 5 10 危险房、基本完好房、完好房
况 规模（m ）
2
5 5 小、较小、一般、较大、大
实物
楼层 4 10 具体详见《比较因素条件指数表》
状况
层高 4 5 4.5 米、5 米、5.5 米、6 米
临路状况 5 10 不临路、一面临路、两面临路、三面临路、四面临路
设备设施 5 10 不齐全、较不齐全、一般、较齐全、齐全
D、剩余使用年限修正系数
使用年期修正系数根据下列公式计算：
k=[1-1/（1+r）m]/[1-1/(1+r)n]
式中：
k—使用年期修正系数
r—综合还原利率，采用安全利率加风险值的方法，r 取 6%（本次估价中综
合还原利率采用安全利率加风险值调整法，即还原利率=安全利率+风险调整值，
安全利率选用一年期存款利率。当前一年期的存款利率为 1.75%。委估资产为商
业物业，其风险调整值相对偏高，本次估价取值 4.25%。即综合还原利率
6
=1.75%+4.25%=6%）
投资风险报酬率分档表
物业类型 低 中 高 备注
办公物业 2.5%～3.0% 3.0%～3.5% 3.5%～5.0%
商业物业 3.0%—3.5% 3.5%—4.5% 4.5%—6%
工业物业 2.0%～2.5% 2.5%～3.0% 3.0%～4.5% 一般工业物业
综合物业 采用内插法确定
m—委估资产使用年期
n—可比实例使用年期
以委估资产为 100，得出各可比实例的年期修正指数为
影响因素 委估资产 实例 A 实例 B 实例 C
剩余使用年限（年） 28.07 30.25 26.16 31.91
年期修正指数 100 103 97 105
E、比较因素修正系数确定表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
估
因 因
价
比较因素 权重 素 调整 素 调整 因素 调整
对 权值 权值 权值
打 系数 打 系数 打分 系数
象
分 分
可比实例价格（元
2
- - 53,937 57,798 55,794
/m ）
交易情况 100% 100 100 100% 100% 100 100% 100% 100 100% 100%
市场状况(价格指数） 100% 100 100 100% 100% 100 100% 100% 100 100% 100%
位置优
10% 100 100 100% 10.00% 95 105% 10.53% 95 105% 10.53%
劣度
交通便
10% 100 100 100% 10.00% 95 105% 10.53% 95 105% 10.53%
捷度
外部配
房 区位 套
5% 100 100 100% 5.00% 100 100% 5.00% 100 100% 5.00%
地 状况 完善程
产 度
状 商务氛
5% 100 105 95% 4.76% 100 100% 5.00% 100 100% 5.00%
况 围
环境质
5% 100 100 100% 5.00% 100 100% 5.00% 100 100% 5.00%
量
使用现
实物 5% 100 100 100% 5.00% 100 100% 5.00% 100 100% 5.00%
状
状况
完损程 5% 100 100 100% 5.00% 100 100% 5.00% 100 100% 5.00%
7
度
规模 5% 100 110 91% 4.55% 110 91% 4.55% 105 95% 4.76%
楼层 10% 100 100 100% 10.00% 100 100% 10.00% 100 100% 10.00%
层高 5% 100 100 100% 5.00% 100 100% 5.00% 100 100% 5.00%
临路状
20% 100 100 100% 20.00% 100 100% 20.00% 100 100% 20.00%
况
设备设
5% 100 100 100% 5.00% 100 100% 5.00% 100 100% 5.00%
施
产权 剩余使
10% 100 103 97% 9.72% 97 103% 10.29% 105 95% 9.54%
状况 用年限
小计 100% - - - 99.03% - - 100.89% - - 100.35%
F、确定比较因素修正系数和比准价格
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
2
可比实例价格（元/m ） 53,937 57,798 55,794
交易情况修正系数 100.00% 100.00% 100.00%
市场状况调整系数 100.00% 100.00% 100.00%
房地产状况调整系数 99.03% 100.89% 100.35%
综合修正系数 99.03% 100.89% 100.35%
2
比准价格（元/m ） 53,412 58,313 55,990
权重 1/3 1/3 1/3
2
加权平均值（元/m ） 55,905
2
评估单价（元/m ）取整 55,900
经测算，名门世家四期商铺 A 栋 1 层沿街外铺评估单价为 55,900 元/㎡。
经统计，名门世家四期商铺外铺与内铺的比例为 0.56:0.44。
根据房地产估价一般规律结合当地市场调查结果确定，商业内铺价格是沿街
外铺价格的 0.7 倍。
由此确定名门世家四期商铺 A 栋 1 层内铺的评估单价为 39,130 元/㎡。
并最终得出名门世家四期商铺 A 栋 1 层商铺平均评估单价为 48,500 元/㎡。
根据房地产估价一般规律结合当地市场调查结果确定商业物业二、三层为一
层的 0.75 倍,即为 41,900 元/㎡。
以上评估过程可比交易案例合理、修正过程合理，故本次评估结果公允。
经核查，上海众华资产评估有限公司认为：以上评估过程交易案例合理、
修正过程合理，故我们认为本次评估结果公允。
三、公告显示，名门世家项目的合作方和本次交易的受让方均为上海时蓄，
8
公司董事李维系上海时蓄的法定代表人及董事长、董事余前系上海时蓄公司的
董事。请公司补充披露：除前述已披露的关联关系外，上海时蓄与公司是否存
在其他资金往来、对外担保和关联交易等事项，如存在，请详细披露相关内容。
公司回复：
除前述已披露的关联关系外，上海时蓄与公司不存在其他资金往来、对外
担保和关联交易等事项。
四、公告显示，根据协议安排，上海时蓄需于 2018 年 12 月 31 日前向公司
支付项目本金及收益总金额的 30%，即人民币 7,232.44 万元，公司预测本次权
益分配所得款项对公司 2018 年度净利润影响约为 4,754.76 万元。请公司补充
披露：（1）预测本次权益分配所得款项对公司 2018 年度净利润影响的具体测
算依据和计算过程；（2）结合会计准则要求和本次资产出售的具体支付和转让
安排，说明预计的 2018 年度确认收益金额是否审慎合理并符合准则要求。
公司回复：
（1）预测本次权益分配所得款项对公司 2018 年度净利润影响的具体测算
依据和计算过程；
根据企业会计准则相关规定测算如下：
单位：万元
房产增 持有项 预计可
权益评估 扣税后全 收回权益 权益初始 权益账面 弥补亏损后应
值应交 目权益 弥补亏 所得税 收回权益净利润
值 部权益 价值 成本 成本 税所得额
所得税 比例 损
(1) (2) (3)=(1)-(2) (4) (5)=(3)*(4) (6) (7) (8) (9)=(5)-(6)-(8) (10)=(9)*0.25 (11)=(5)-(7)-(10)
70,052.29 7,482.55 62,569.74 38.53% 24,108.12 14,696.96 18,889.08 7554.04 1,857.12 464.28 4,754.76
（2）结合会计准则要求和本次资产出售的具体支付和转让安排，说明预计的
2018 年度确认收益金额是否审慎合理并符合准则要求。
根据《企业会计准则第 40 号-合营安排》规定，合营安排是指一项由两个或
两个以上的参与方共同控制的安排。通过单独主体达成的合营安排，通常应划分
为合营企业。对合营企业具有重大影响的，应当按照《企业会计准则第 2 号--
长期股权投资》的规定进行会计处理，即采用权益法核算。
上海名门世家四期商业广场项目自 2009 年 12 月开始建账，并设立了专用银
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行账户，对项目的经营情况进行单独核算，属于具有单独可辨认的财务架构的主
体，公司按照合营安排准则将其确认为长期股权投资。公司出资比例为 38.53%，
根据协议约定，双方按照出资比例分享利润及承担风险，对项目增加或减少须经
投资双方同意。公司对上海名门世家四期商业广场项目具有重大影响，按照权益
法核算。
根据《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》第十七条规定：处置长期股权
投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。
公司与上海时蓄签订的《项目合作终止协议》，双方终止名门世家项目的合
作，并由上海时蓄向公司支付项目本金及收益。该协议自双方法定代表人/授权
代表签字盖章并经公司股东大会审议通过后生效。截至 2018 年 12 月 10 日，公
司已召开董事会决议通过，并拟于 2018 年 12 月 24 日召开股东大会审议该协议。
《项目合作终止协议》生效后，公司将丧失该项目的权益，应按照《企业会计准
则第 2 号—长期股权投资》第十七条规定进行会计处理。
经双方协商一致，公司与上海时蓄公司于 2018 年 12 月 13 日签署了《补充
协议》，对《项目合作终止协议》之付款方式进行了调整。根据《补充协议》的
付款安排，上海时蓄将于 2018 年 12 月 31 日前支付项目本金及收益总金额的 51%，
并于 2019 年 12 月 31 日前付清剩余款项。公司预计上海时蓄将有能力、有计划
支付剩余款项，收回该项项目合作投资权益款项，相关经济利益能够流入公司。
综上所述，公司认为，预计的 2018 年度确认收益金额是审慎合理并符合准
则要求。
特此公告。
罗顿发展股份有限公司董事会
2018 年 12 月 13 日
10
