沧州大化：沧州大化集团有限责任公司拟转让部分资产项目资产评估报告2013-03-20
沧州大化集团有限责任公司拟转让
部分资产项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2012]第 990 号
中联资产评估集团有限公司
二〇 一三年一月二十九日
沧州大化集团有限责任公司拟转让部分资产项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 .................................... 1
摘 要 ............................................... 2
资 产 评 估 报 告 ........................................ 4
一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者 ......... 4
二、评估目的 ......................................... 7
三、评估对象和评估范围 ............................... 7
四、价值类型及其定义 ................................ 11
五、评估基准日 ...................................... 11
六、评估依据 ........................................ 11
七、评估方法 ........................................ 13
八、评估程序实施过程和情况 .......................... 16
九、评估假设 ........................................ 18
十、评估结论 ........................................ 19
十一、特别事项说明 .................................. 19
十二、评估报告使用限制说明 .......................... 20
十三、评估报告日 .................................... 21
备查文件目录 ......................................... 23
中联资产评估集团有限公司
沧州大化集团有限责任公司拟转让部分资产项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单产权持有单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是产权持
有单位和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请产权持有单位及相关当事方
完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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沧州大化集团有限责任公司拟转让部分资产项目资产评估报告
沧州大化集团有限责任公司拟转让部分资产项目
资产评估报告
中联评报字[2012]第 990 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受沧州大化集团有限责任公司的委
托，就其拟转让部分资产之经济行为，所涉及的沧州大化集团有限责任
公司的部分资产在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为沧州大化集团有限责任公司的部分资产，评估范围是沧
州大化集团有限责任公司拟转让的 2 项房屋建筑物、1 宗土地使用权、
168 台机器设备和 1 项长期股权投资。
评估基准日为 2012 年 9 月 30 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，采用成本法对拟转让部分资产进行评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出沧州大化集团有限责任公司拟转让的部分资产账面价值
1,442.30 万元，评估值 9,690.12 万元，评估增值 8,247.82 万元，增值率
571.85%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案后使
用，经备案后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2012 年 9 月
30 日起，至 2013 年 9 月 29 日止。超过一年，需重新进行评估。
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以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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沧州大化集团有限责任公司拟转让
部分资产项目
资产评估报告
中联评报字[2012]第 990 号
沧州大化集团有限责任公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规
和资产评估准则，采用成本法，按照必要的评估程序，对沧州大化集团
有限责任公司拟转让部分资产之经济行为，所涉及的沧州大化集团有限
责任公司的部分资产在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评
估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方和产权持有单位均为沧州大化集团有限责
任公司。
（一）委托方和产权持有单位概况
1、基本情况
企业名称：沧州大化集团有限责任公司
注册地址：沧州市运河区永济东路 20 号
法定代表人：平海军
企业类型： 有限责任公司
注册资本：捌亿壹仟捌佰万元
实收资本：捌亿壹仟捌佰万元
2、企业性质、历史沿革
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沧州大化集团有限责任公司是以化肥、TDI、氯碱为主导产品的大
型综合企业集团，首批被列入河北省 23 家大型支柱性企业集团，2007
年位列中国化工企业经济效益 500 强第 92 位。公司前身为河北沧州化
肥厂，是二十世纪七十年代中国首批引进建设的 13 家大氮肥企业之一，
1974 年建厂，1996 年改制成立集团公司，2006 年 12 月与中国化工集团
完成资产重组，成为中国化工农化总公司的控股子公司。
截止评估基准日，各股东资本构成、持股比例情况如下：
表1 公司股东及出资比例
金额单位:万元
投资人 注册资本 注册比例（%） 实收资本构成 持股比例（%）
中国化工农化总公司 41700 51 41700 51
沧州市国有资产管理委员会 40100 49 40100 49
合 计 81800 100.00 81800 100.00
截至评估基准日，公司长期股权投资 619360722.19 元，对外投资及
持股比例具体情况如下：
表2 公司对外投资情况表金额
单位:元
被投资单位名称 投资时间 投资比例（%） 账面价值
沧州大化股份有限公司 1998-9 55.92 262180197.66
沧州大化 TDI 有限责任公司 1996-10 24.89 165054351.7
沧州大化集团黄骅氯碱有限责任
2006-10 100 156003063.91
公司
沧州百利塑胶有限公司 2007-12 100 27082160
沧州大化集团新星工贸有限责任
1997-6 51.46 4363460.56
公司
东方化肥公司 1993-9 1.09 500000
黄骅中燃天然气输配有限公司 2008-6 10 2000000
沧州大化联星工贸有限责任公司 2002-12 15.88 2177488.36
合 计 619360722.19
3、经营范围
化工产品及其副产品（不含危险化学品）；化学、电子、计算机技
术服务；机械设备制造、维护、维修及租赁；车辆及配套设施租赁；工
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程技术服务；吊装服务；冷藏设备租赁；建筑物清洗；建筑物及道路设
施维护维修；环境保洁服务；房屋及场地租赁；信息咨询（不含中介服
务）；家政服务；化学品安全卫生、技术咨询及服务；医疗卫生教育服
务。出口本企业和本企业成员自产产品；进口本企业和本企业成员生产、
科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件（国家实行核定公
司经营的 14 种进口商品除外）；承包境外化工行业工程及境内国际招标
工程；上述境外工程所需的设备、材料出口。餐饮、住宿、卷烟零售；
美容、美发、零售日用品、服装、鞋帽；干洗服务（以上限分支机构凭
证经营，其中美容不含医疗性美容）；
4、公司资产、负债及财务状况
截止 2012 年 9 月 30 日，公司资产总额为 100535 万元，净资产额
为 80693 万元。公司近 3 年资产及财务状况如下表，其中：2009 年、2010
年、2011 年会计报表已经中瑞岳华会计师事务所有限公司审计，上述会
计师事务所均出具了标准无保留意见。
表 3 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2012 年 9 月 30 日 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
总资产 100535 101289 104000 108781
总负债 19843 17285 16711 19919
净资产 80693 84003 87289 88862
项目 2012 年 1-9 月 2011 年度 2010 年度 2009 年度
营业收入 8121 13177 27089 14503
营业利润 -3299 -3316 -2179 6632
利润总额 -3311 -3285 -1573 1833
净利润 -3311 -3285 -1573 1833
5、主要经营业务状况
2012 年 1-9 月实现收入 8121 万元，实现总额利润-3311 万元，实现
净利润-3311 万元。
6、主要经营能力状况
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2012 年 1-9 月共出口尿素 13473 吨，出口 TDI 2940 吨。
（二）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、经济行为相关的当事方以及委托方
的股东。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据沧州大化集团有限责任公司第一届十四次董事会决议，沧州大
化集团有限责任公司拟转让部分土地、房产、设备及股权给沧州大化股
份有限公司。
本次评估的目的是反映沧州大化集团有限责任公司拟转让的部分
资产于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是沧州大化集团有限责任公司的部分资产。评估范围为沧
州大化集团有限责任公司拟转让的 2 项房屋建筑物、1 宗土地使用权、
168 台机器设备和 1 项长期股权投资，纳入评估范围的房屋建筑物账面
净值为 56.25 万元，机器设备账面净值 16.28 万元，土地使用权账面值
为 933.42 万元，长期股权投资（对沧州大化集团新星工贸有限责任公司
的投资）账面值为 436.35 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
（一）委估主要资产情况
纳入评估范围内的资产为 2 项房屋建筑物、1 宗土地使用权、168
台机器设备和 1 项长期股权投资。这些资产具有以下特点：
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1、房屋共 2 项，总建筑面积 3531.27 平方米，主要座落于沧州大化
股份有限公司厂区内。
模型室，砖混结构，地上三层，建筑面积 2809.29 平方米，于 1978
年 01 月 01 日建成交付使用；总变电站，砖混结构，地上二层，建筑面
积 721.98 平方米，于 1978 年 01 月 01 日建成交付使用。模型室和总变
的房产证号为沧单字第 8569 号，房屋所有权人为沧州大化集团有限责
任公司，所占宗地土地使用权证号为沧运国用 2012 第 0115 号，使用权
人为沧州大化集团有限责任公司，土地面积 150299.1 平方米，土地性质
为国有出让工业用地。
2、土地使用权有一宗，土地使用权证号为沧运国用 2012 第 0115
号，位于沧州市永济东路 19 号，土地面积 150299.1 平方米，土地性质
为国有出让工业用地。已聘请河北金峰土地评估有限公司对以上土地使
用权进行了评估。
3、机器设备主要是八、九十年代购进的设备，维护保养情况比较
好，基本能正常使用，在评估人员现场勘查时，设备运转情况正常。
4、长期股权投资为对沧州大化集团新星工贸有限责任公司的投资，
持股比例为 51.46%。
沧州大化集团新星工贸有限责任公司的概况
1）基本情况
企业名称：沧州大化集团新星工贸有限责任公司
注册地址：沧州市运河区北环中路桥东
法定代表人：王平洲
企业类型：有限责任公司
注册资本：捌百肆拾捌万元
实收资本：捌百肆拾捌万元
2）企业性质、历史沿革
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企业性质：国有
截止评估基准日，各股东资本构成、持股比例情况如下：
表1 公司股东及出资比例
金额单位:万元
投资人 注册资本 注册比例（%） 实收资本构成 持股比例（%）
沧州大化集团有限责任公司 436 51.46 436 51.46
沧州市新星工贸总公司 412 48.54 412 48.54
合 计 848 100.00 848 100.00
截至评估基准日，公司长期股权投资 3070319.89 元，对外投资及持
股比例具体情况如下：
表2 公司对外投资情况表金额
单位:元
被投资单位名称 投资时间 投资比例（%） 审计后账面值
沧州大化联星工贸有限责任公司 2003 年 1 月 20.14 3143920.08
合 计 3143920.08
3）经营范围
一般经营项目：制造塑料制品、化工产品（不含危险化学品）；服
装加工；房屋租赁；为集团企业提供劳务服务；销售及出口化工产品、
原料、金属和大化集团制造的产品（法律、行政法规、国务院决定禁止
的项目除外，法律、行政法规、国务院决定限制的项目取得许可证后方
可经营）
4）公司资产、负债及财务状况
截止 2012 年 9 月 30 日，公司资产总额为 4117 万元，净资产额为
1802 万元。公司近 3 年资产及财务状况如下表，其中：2009 年、2010
年、2011 年及 2012 年 9 月 30 日会计报表已经天职国际会计师事务所有
限公司、中瑞岳华会计师事务所有限公司及中喜会计师事务所有限责任
公司审计，上述会计师事务所均出具了标准无保留意见。
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表 3 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2012 年 9 月 30 日 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
总资产 4117 3525 3816 3522
总负债 2316 2118 1945 1958
净资产 1802 1407 1871 1564
项目 2012 年 3 季度 2011 年度 2010 年度 2009 年度
营业收入 9447 12363 11180 10121
营业利润 570 -519 223 348
利润总额 448 -516 219 351
净利润 428 -563 149 178
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
沧州大化集团有限责任公司无账面记录和未记录无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
沧州大化集团有限责任公司申报评估的资产全部为企业账面记录
的资产，无表外资产
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
沧州大化集团有限责任公司土地使用权评估结论在经核实后引用
了河北金峰土地评估有限公司出具的未经沧州市国土资源管理局备案
的评估结果。
具体评估过程、评估方法的详细情况，请见土地估价报告书，冀金
峰[2012]（估）字第 10006 号土地估价报告。评估人员在对上述《土地
估价报告》的地价定义、评估假设前提、原则、方法、依据、程序进行
核实的基础上，对企业单一土地资产评估时，直接引用了该报告的数据。
欲了解土地使用权作价计算过程和结果，应阅读上述机构出具、有关土
地估价师签署的土地估价报告书的相关内容。
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四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日为 2012 年 9 月 30 日。
此基准日由委托方根据评估目的确定。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、沧州大化集团有限责任公司第一届十四次董事会决议。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代
表大会常务委员会第十八次会议修订）；
2、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
3、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委
员会令第 12 号（2005 年 8 月 25 日）；
4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委
产权[2006]274 号）；
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
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2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[20011]230 号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
6、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
7、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
8、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
[2003]18 号）。
（四）资产权属依据
1、《房屋所有权证》；
2、《国有土地使用证》；
3、其他参考资料。
（五）取价依据
1、 国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的
通知(计价格[2002]10 号)；
2、 国家计委办公厅、建设部办公厅关于工程勘察设计收费管理规
定有关问题的补充通知(计办价格[2002]1153 号)；
3、 2008 年《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》（河
北省建设厅颁发）；
4、 2008 年《全国统一安装工程预算定额河北省消耗量定额》（河
北省建设厅颁发）；
5、 2008 年《河北省建筑、安装、市政、装饰装修工程费用标准》
6、 房屋建筑物新旧程度的鉴定(完损等级评定标准)《基本建设财
务管理规定》（财建[2002]394 号）；
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7、 《 建 设 工 程 监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 》（ 发 改 价 格
[2007 ]670 号）；
8、 《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）；
《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125
号）；
9、《2012 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
10、《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170 号）；
11、国家外汇管理局公布的 2012 年 9 月 30 日人民币基准汇价；
12、《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 6 日起执行；
13、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2012 年版）；
14、河北金峰土地评估有限公司出具的《土地估价报告》；
15、其他参考资料。
七、评估方法
根据评估资产特点及评估目的，对委托评估的部分资产采用成本
法进行评估。
（一）房屋建筑物
本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置
成本法进行评估。
主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物
工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重
置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成
新率，进而计算出建筑物评估值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项
评估要素，确定重置单价并计算评估值。
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A、重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、安装工程的总价，建安
工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员套用评估人员套用《工
程基础定额河北省消耗量定额》2008 年、《全国统一建筑装饰装修工程
消耗量定额河北省消耗量定额》2008 年、《全国统一安装工程预算定额
河北省消耗量定额》2008 年、《河北省建筑、安装、市政、装饰装修工
程费用标准》2008 年，及 2012 年 8 月的《河北工程建设造价信息》，
采用预决算调整法确定其重置综合造价。
b. 前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。
c. 资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期
计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
×50%
B、 成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建
筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
C、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
（二）机器设备
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重置成本法是用现实条件下重新购置或建造一个全新状态的被评
估资产所需要的全部成本,然后根据被评估资产与其全新状态相比判断
其成新率,再用全部成本与成新率相乘得出评估值。
计算公式：评估价值=重置成本×成新率
1、重置全价的确定
机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用
和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170
号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自2009年1月1日
起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华
人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50
号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性和机器设备在
计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成
本
评估范围内价值量较小的设备，不需要安装（或安装由销售商负责）
以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。
2、成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计
设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
（三）长期股权投资
本次纳入评估范围的长期股权投资是对沧州大化集团新星工贸有
限责任公司的长期投资。
首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核
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实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定
长期投资的真实性和完整性。
对纳入本次评估范围的被投资企业采用资产基础法和收益法进行
了整体评估，根据被投资企业的实际情况选取了资产基础法的评估结果
作为最终结果,然后根据对被投资企业持股比例分别计算各长期投资企
业评估值。
评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评
估过程等保持一致，在评估中采用同一标准、同一尺度，以合理公允和
充分地反映各被投资单位各项资产的价值。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权
等因素产生的溢价和折价。
（四）土地使用权
本次经济行为涉及的土地使用权委托河北金峰土地评估有限公司
出具的未经沧州市国土资源管理局备案。
具体评估过程、评估方法的详细情况，请见土地估价报告书，冀金
峰[2012]（估）字第10006号土地估价报告。评估人员在对上述《土地估
价报告》的地价定义、评估假设前提、原则、方法、依据、程序进行核
实的基础上，对企业单一土地资产评估时，直接引用了该报告的数据。
欲了解土地使用权作价计算过程和结果，应阅读上述机构出具、有关土
地估价师签署的土地估价报告书的相关内容。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
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1、委托方与本公司评估人员就本次评估的目的、评估基准日、评
估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评
估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企
业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的主要工作如下：
1、听取委托方有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现
状，了解企业经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与
企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核
实。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方
法。
6、对主要设备，查阅了技术资料、竣工验收资料；对通用设备，
主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
对各类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的
调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
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在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度
和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续使用假设
资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、环境等情况继续使用。
4、资产按原地原用途使用假设
纳入评估范围的资产将在原地按照原来的用途继续使用。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
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大变化；
3、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
4、本次评估假设委托方提供的基础资料和财务资料真实、准确、
完整；
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
沧州大化集团有限责任公司评估结果如下：
委托评估的部分资产账面价值 1,442.30 万元，评估值 9,690.12 万元，
评估增值 8,247.82 万元，增值率 571.85%。详见下表。
资产评估结果汇总表
产权持有单位：沧州大化集团有限责任公司 评估基准日：2012 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 固定资产 72.53 155.58 83.05 114.50
2 长期股权投资 436.35 1,042.64 606.29 138.95
3 土地使用权 933.42 8,491.90 7,558.48 809.76
4 资产总计 1,442.30 9,690.12 8,247.82 571.85
房屋建筑物增值的主要原因是建成年代较早，现在的人工费和材料
价格上涨较大。
设备类资产评估增值主要原因是设备使用时间较长，已提足折旧。
土地增值原因是近几年土地价格增长较大。
长期投资评估增值主要原因是长期投资的账面值为初始投资成本，
而被投资企业盈利且未分红，因此造成增值。
十一、特别事项说明
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
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产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及产权持有单位提供的
有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律
文件的真实合法为前提。
2、评估过程中，评估人员在对设备进行勘察时，因检测手段限制
及部分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和产权持
有单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断
设备状况。
3、本次评估对象评估基准日的账面值未经审计，沧州大化集团新
星工贸有限责任公司的评估基准日账面值经过审计。
4、本次评估结论不包含转让过程中应交纳的增值税。
5、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有单
位提供，产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责任。
6、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
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确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
（四）根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案
后使用，经备案后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日2012年9
月30日起，至2013年9月29日止。超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇 一三年一月二十九日。
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备查文件目录
1、 经济行为文件（复印件）
2、 产权持有单位企业法人营业执照（复印件）
3、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
4、 被投资单位的营业执照、基准日审计报告、土地估价报告及
权属证明资料（复印件）
5、 资产评估委托方及被投资单位承诺函
6、 签字注册资产评估师承诺函
7、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）
8、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）
9、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）
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