关于上海交易所《关于对山西广和山水文化传播股份有限公

司2016年年度报告的事后审核问询函》[上证公函【2017】0391

                       号]资产评估问题回复


上海证券交易所上市公司监管一部：

    根据贵所 2017 年 4 月 11 日下发的《关于对山西广和山水文化传

播股份有限公司 2016 年年度报告的事后审核问询函》[ 上证公函

【2017】0391 号]（以下简称《问询函》），万隆（上海）资产评估有

限公司就《问询函》所提评估问题进行了认真核查，现说明如下：

    9.年报披露，公司投资性房地产处于被查封状态，但仍采用公允

价值计量模式。2016 年其公允价值变动损益为-282 万元，2015 年损

益为 2258 万元。请公司补充披露：（1）采用公允价值计量模式对查

封状态的投资性房地产进行计量并确认公允价值变动损益的合理性

及会计处理是否符合会计准则；（2）结合周边可比房价，说明近两年

公允价值变动的依据和合理性。请评估师、会计师发表意见。

    回答：本次评估结论采用市场法评估结果。

    本次估价对象的业态为商业用房和商业办公用房两类。

    （一）评估结论

    1、评估基准日 2015 年 12 月 31 日万隆（上海）资产评估有限公

司取得商业办公用房案例如下：
  物业名称或地址     万邦国际      园梅源       华宇国际      案例均价
     交易单价          13,571.00    12,976.00      9,302.33     11,949.78

    评估基准单价：10,070.00 元/平方米。
    2015 年 12 月 31 日万隆（上海）资产评估有限公司取得商业用

房案例如下：
                                    双塔北路 116      双塔北路 116     案例均价
  物业名称或地址    和信摩尔
                                        号                号
     交易单价         22,727.00         22,403.00         22,362.00      22,497.33

    评估基准单价：22,383.00 元/平方米。

    经万隆（上海）资产评估有限公司评估，山西广和山水文化传播

股份有限公司于评估基准日 2015 年 12 月 31 日委估的投资性房地产

评估价值为 456,847,900.00 元，评估增值 22,584,000.00 元，增值率

5.20%。

    2、基准日 2016 年 12 月 31 日万隆（上海）资产评估有限公司取

得商业办公用房案例如下：
   物业名称或地址     海棠一号         海棠一号          华宇国际      案例均价
      交易单价           9,818.00          9,583.00         9,302.00      9,567.67

    评估基准单价：9,747.00 元/平方米。

    2016 年 12 月 31 日万隆（上海）资产评估有限公司取得商业用

房案例如下：
   物业名称或地址     和信摩尔         晶域蓝湾          旺角金街      案例均价
      交易单价          26,201.00        23,529.00         20,977.00     23,569.00

    评估基准单价：22,402.00 元/平方米；

    经万隆（上海）资产评估有限公司评估，山西广和山水文化传播

股份有限公司于评估基准日 2016 年 12 月 31 日委估的投资性房地产

评估价值为 454,030,300.00 元，评估减值 2,817,600.00 元，减值率

0.62％。

    （二）评估结论分析
        1、评估情况汇总

        商业办公用房评估情况如下：
          项目             2015 年 12 月 31 日      2016 年 12 月 31 日         增长率

      评估基准单价                   10,070.00                 9,747.00                    -3.21%

      评估平均单价                   10,081.27                 9,757.76                    -3.21%

        商业用房评估情况如下：
          项目             2015 年 12 月 31 日      2016 年 12 月 31 日         增长率

      评估基准单价                   22,383.00                22,402.00                    0.08%

      评估平均单价                   13,306.58                13,317.74                    0.08%

        2、评估结论分析

        评估结论汇总如下：
          项目                2015 年 12 月 31 日    2016 年 12 月 31 日       差异          增减率

商业用房面积                           26,983.15               26,983.15

商业用房评估平均单价                   13,306.58               13,317.74          11.16      0.08%

商业用房评估总值                  359,053,400.00          359,354,700.00     301,300.00      0.08%

商业办公用房面积                        9,702.60                9,702.60

商业办公用房评估平均单价               10,081.27                9,757.76        -323.51      -3.21%

商业办公用房评估总值               97,814,500.00           94,675,600.00   -3,138,900.00     -3.21%

          合计                    456,847,900.00          454,030,300.00   -2,817,600.00     -0.62%

        由上表可见，2016 年商业用房评估平均单价较 2015 年上涨

   0.08%；2016 年商业办公用房评估平均单价较 2015 年下降 3.21%；

   本次评估按商业和商业办公面积结合相应的评估单价确认评估值，最

   终 2016 年投资性房地产评估值较 2015 年减少 282 万元。

        经核实：评估师认为 2016 年公允价值变动损益为-282 万元，主

   要是因为近年来太原市房地产价格呈平稳状态，其中：2016 年较 2015
年的商业用房价格小幅上涨，商业办公用房价格小幅下降，与太原市

迎泽区周边房地产市场价格波动趋势一致。因此，评估师认为近两年

公允价值变动的依据较充分，评估结论合理。




                     评估机构：万隆（上海）资产评估有限公司

                                   2017 年 4 月