证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
山西广和山水文化传播股份有限公司关于
《关于公司 2020 年年度报告的信息披露监管工作
函》的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承
担个别及连带责任。
重要内容提示：
公司主营业务对大客户的依赖度较高：2020年，传媒业务板
块来自宝能及相关企业的收入比例为36.74%，依赖度已经大
幅降低，但装饰装修业务板块来自宝能及相关企业的收入比
例为99.92%，依赖度仍然较高
山西广和山水文化传播股份有限公司（以下简称“公司”）收
到上海证券交易所下发的《关于山西广和山水文化传播股份有限公
司 2020 年年度报告的信息披露监管工作函》（上证公函【2021】
0318 号，以下简称“《监管工作函》”）后，已根据规定进行了披
露（详见公司于 2021 年 4 月 21 日发布的临 2021-010 号公告）。
现对《监管工作函》涉及的问题回复如下：
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问题一、关于主营业务。
1. 年报显示，公司广告传媒业务营业收入 3.52 亿元，同比增
加 81.35%，占总营业收入的 31.60%；毛利率 11.74%，较上年下降
13.31 个百分点。请公司补充披露：（1）广告传媒业务的主要经营
模式，包括采购模式、销售模式、结算政策、对客户的信用期情况
等，以及报告期内是否发生变化；（2）广告传媒业务的具体收入确
认政策，是否符合《企业会计准则》《监管规则适用指引——会计
类第 1 号》的规定；（3）结合定价、销量等因素，定量分析报告
期内广告传媒业务毛利率下降的原因及合理性。请年审会计师发表
意见。
公司回复：
（一）广告传媒业务的主要经营模式，包括采购模式、销售模式、
结算政策、对客户的信用期情况等，以及报告期内是否发生变化；
（1）盈利模式
广告传媒业务的盈利模式主要包括两种，一是品牌服务与媒体投
放服务，二是活动策划及空间布置类业务。
①品牌服务及媒体投放
公司为客户提供专业服务，包括品牌咨询、媒体监测、传播策略
制定、文案撰写、整合传播、媒体投放等；根据客户需求制定具体的
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媒体策略，制作、投放内容，监控投放实施情况，获取投放结果汇总
并与客户核对。
该业务的成本主要为媒体成本、物料成本、人力成本等等。其中
媒体使用成本为最主要成本，主要为公司向媒体投放广告时支付给媒
体方或其代理机构、投放机构的费用：公司在承接客户的媒体投放需
求后，根据既定的媒体投放策略，自制、采购或者使用客户提供的媒
体发布内容，选择线上、线下媒体，支付媒体方或其代理机构媒体使
用费，媒体投放完成后，公司根据投放量统计与客户确定具体投放结
果，获得收入。
物料成本主要为公司根据指定的品牌服务策略，采购广告宣传用
物料如条幅、标识、广告牌等。人力成本主要为从事该等业务人员的
工资。
该类业务的收费模式包括两种：按项目收费或按月收费。
②活动策划及空间布置
公司根据客户的营销活动需求或空间布置需求（如节日氛围空间
布置、样板房等），量身定做活动计划或空间布置策略，制定实施流
程，采购安装物料，确保活动顺利实施或空间按照要求布置完成并收
取相应的服务收入。
该类模式业务的主要成本为物料制作成本，公司根据活动或空间
布置需求，采购相应的物料如展台、灯光、布景、家具等。除物料成
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本外，外聘团队（如主持人、设计团队等）成本、人员费用也是该类
业务的重要成本构成。该类业务按项目收取服务费，各个项目因具体
的环境、客户需求都不相同，导致项目之间可比性较差。
（2）采购模式
公司的采购包括线上采购和线下采购两个类别。线上服务采购主
要是指传统媒介资源和数字媒体资源的购买，该类供应商包括各种传
统媒介和数字媒体（如平面媒体广告版面、网站资讯文字链、图片展
示等）；线下采购主要针对线下活动管理，采购的主要项目包括活动
场地搭建、活动设备租赁（包括舞台、灯光、视频音频设备、摄影摄
像器材等）以及活动人员聘请（包括专业主持人、服务人员等）。
公司建立了较为完整的供应商数据系统，通过对供应商进行分级
管理，提高采购效率。供应商数据系统中备有供应商档案，公司采购
部可以对各供应商的规模、质量、信誉、报价、服务能力等因素进行
综合评估、排名，充分了解各供应商的创意水平、质量控制、执行效
果、运输、售后服务等情况，并对供应商进行管理和筛选。为保证供
应商的长期质量水平，采购部会定期对供应商进行综合考评，并根据
业务部门的反馈意见更新供应商档案，及时剔除排名靠后、评价不良
的供应商，保障供应商的整体服务水平。公司在选择供应商时，通常
采取如下两种方式：
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①业务部门首先提出采购申请，采购部根据业务部门的需求对供
应商进行考评，提供备选供应商名单，业务部门按照“择优选择”的
原则确定最终入围的供应商；
②业务部门直接提供供应商名单，采购部据此对价格与质量进行
谈判，按照“性价比最优”的原则确定供应商。供应商选择完成之后，
采购方案还需分别报部门总监、财务部门、总经理进行审批，审批完
成后，公司与该供应商签订合同，待该供应商提供的服务验收合格后，
公司再按约定付款。
具体的采购流程如下图所示：
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（3）销售模式
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公司的销售模式主要分为两类：
一是公司积极主动拓展业务，通过客户介绍、媒体介绍等方式与
各行业的优质潜在客户保持良好的沟通，了解潜在客户的需求，参与
相关策划或竞标，逐步达成合作。二是依托公司在业界树立的品牌优
势吸引潜在客户，潜在客户主动联系公司，邀请公司参与竞标或者将
项目直接委托给公司执行，以达成业务合作。对于第二种模式下的潜
在客户，在需求送达后，公司会安排特定的客户服务人员进行跟进，
并协调业务团队同步参与。
公司的具体销售模式如下图所示：
综上所述，公司广告传媒业务的业务开展模式符合自身经营情况，
主要涉及的业务部门和采购部门人员均与公司签署了劳动合同，公司
为其发放薪酬并支付社会保险，具备独立开展广告传媒业务的能力。
报告期内，公司广告传媒业务均独立完成，是真实的。
（4）结算政策、对客户的信用期情况
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公司与客户双方对广告发布、媒介策略、活动策划、空间布置、
品牌整合营销考核结果等进行确认，根据合同约定的结算方式确认收
入和应收账款。
公司根据业务销售合同约定结算货款，根据销售业务合同制定了
相应的销售信用政策，账期多为 30-90 天。公司每年都会与主要客户
签订相应的战略合同，一般的销售结算流程为公司与客户签订合同，
广告发布、媒介策略一般为广告发布完毕期满后进行验收结算；活动
策划一般为活动结束后进行验收结算；空间布置根据业务情况在合同
中约定收取 10%至 30%左右的预付款，验收结算后公司再收取至
95%-97%左右货款，质保期后，公司收取剩余 3%-5%的质量保证金；
品牌整合营销根据客户需求进行设计或推广工作，一般按月度或季度
进行验收结算。
经公司自查，广告传媒业务的主要经营模式，包括采购模式、销
售模式、结算政策、对客户的信用期情况等，在报告期内未发生重大
变化。
（二）广告传媒业务的具体收入确认政策，是否符合《企业会计
准则》《监管规则适用指引——会计类第 1 号》的规定；
1、广告传媒业务的确认政策
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股
东投入资本无关的经济利益的总流入。
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本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制
权时确认收入。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几
乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照
各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价
格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计
量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的
对价金额，不包括代第三方收取的款项。在确定合同交易价格时，如
果存在可变对价，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价
的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极
可能不会发生重大转回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大融
资成分，本公司将根据客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付
金额确定交易价格，该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间
内采用实际利率法摊销，对于控制权转移与客户支付价款间隔未超过
一年的，本公司不考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，
属于在某一时点履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的
经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司
在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履
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约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司按照
投入法确定提供服务的履约进度。当履约进度不能合理确定时，本公
司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确
认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履
约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客
户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负
有现时付款义务；
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了
该商品的法定所有权；
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商
品；
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即
客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；
⑤客户已接受该商品。
（2）具体方法
本公司收入确认的具体方法如下：
业务类型 具体收入确认原则
公司与客户双方对广告发布情况、品牌管理考核
传媒广告业务 结果等进行确认，根据合同约定的结算方式确认
收入。
2、《监管规则适用指引——会计类第 1 号》的规定
根据收入准则的相关规定，企业向客户销售商品或提供劳务涉及
其他方参与其中时，应当根据合同条款和交易实质，判断其身份是主
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要责任人还是代理人。企业在将特定商品或服务转让给客户之前控制
该商品或服务的，即企业能够主导该商品或服务的使用并从中获得几
乎全部的经济利益，为主要责任人，否则为代理人。在判断是否为主
要责任人时，企业应当综合考虑其是否对客户承担主要责任、是否承
担存货风险、是否拥有定价权以及其他相关事实和情况进行判断。企
业应当按照有权向客户收取的对价金额确定交易价格，并计量收入。
主要责任人应当按照已收或应收的对价总额确认收入，代理人应当按
照预期有权收取的佣金或手续费（即净额）确认收入。
公司为客户提供广告传媒服务，能够主导该商品或服务的使用并
从中获得几乎全部的经济利益，为主要责任人，按照已收或应收的对
价总额确认收入。
广告传媒业务的具体收入确认政策符合《企业会计准则》《监管
规则适用指引——会计类第 1 号》的规定 。
（三）结合定价、销量等因素，定量分析报告期内广告传媒业务
毛利率下降的原因及合理性。
1、2018 年至 2020 年，公司广告传媒业务的业务结构、毛利率
变化见下表：
单位：万元
2020 年度 2019 年度 2018 年度
项目
收入 收入占比 毛利率 收入 收入占比 毛利率 收入 收入占比 毛利率
品牌服务及媒体投放服务 29,240.16 83.06% 9.57% 13,618.84 70.16% 24.44% 803.57 78.17% 49.47%
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活动策划及空间布置 5,964.24 16.94% 22.41% 5,793.55 29.84% 26.49% 224.45 21.83% 21.47%
合计 35,204.40 100.00% 11.74% 19,412.40 100.00% 25.05% 1,028.02 100.00% 43.36%
2018 年至 2020 年，公司品牌服务及媒体投放服务收入占比分别
为 78.17%、70.16%、83.06%，毛利率水平分别为 49.47%、24.44%、
9.57%，毛利率逐年下降，主要原因在于：
第一，2018 年，公司刚刚开展广告传媒业务，主要靠自营团队为
客户提供品牌策划服务，利用自身团队的创意进行文案、设计、策划
等，业务量较小，毛利率较高；2019 年开始，随着业务规模快速扩大，
公司积极与外部创业团队合作，虽然毛利率降低，但毛利总额不断增
长；
第二，受行业趋势影响，线上媒体投放服务逐年增加。2019 年起，
公司紧抓行业趋势，不断提高线上媒体投放的业务规模；
第三，受新冠肺炎疫情影响，2020 年公司线下品牌服务受到一定
影响，同时线上媒体业务大幅增加，公司开拓了深圳游禧科技有限公
司、海南亿科思奇科技有限公司等线上媒体投放客户，该等业务收入
规模大，毛利率水平较低，导致该项业务整体毛利率水平也随之进一
步下降。
活动策划及空间布置服务中，公司主要为客户设计、执行营销活
动（主要为现场类活动），包括活动方案的设计、活动场所的布置、
活动现场的主持、营销场所标识的制作等，该等业务毛利率处于中间
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水平。2020 年，活动策划及空间布置业务收入占比仅为 16.94%，较
上年大幅下降，主要原因为：受新冠疫情影响，现场营销活动大幅度
减少，该类业务收入大幅下降，但该因素并非持续性因素。
2018 年至 2020 年，该项业务的毛利率水平分别为 21.47%、
26.49%、22.41%，毛利率变动不大，该类业务按具体项目开展经营，
属于定制化产品，各个项目毛利率水平均有合理差异，导致综合毛利
率各年存在一定波动，符合行业特点。
综上所述，公司广告传媒业务自 2018 年起逐步快速发展，受线
上媒体投放迅速发展、新冠疫情因素等影响，业务内容和结构发生变
化，这是造成毛利率变化的最主要因素。
2、可比上市公司主营业务毛利率情况
2020 年/2020 年
公司 2019 年 2018 年
1-6 月
蓝色光标 15.61% 21.46% 23.84%
省广集团 9.67% 15.04% 14.32%
思美传媒 6.81% 10.95% 8.70%
平均数 10.70% 15.82% 15.62%
公司广告传媒业务毛
11.74% 25.05% 43.36%
利率
注 1：蓝色光标 2018 年、2019 年毛利率为全案推广服务、全案广告代理业
务综合毛利率，2020 年 1-6 月份毛利率为中国业务毛利率；省广集团为广告业务
毛利率；思美传媒为营销服务业务毛利率；
注 2：同行业上市公司尚未披露 2020 年年度报告，故列示的数据为其 2020
年 1-6 月相关数据；
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2018 年，公司传媒业务毛利率为 43.36%，高于其他公司，主要
原因为：该项业务当年刚刚起步，以业务团队自主为客户提供的品牌
服务收入较多，除人工成本外，外购创意文案的成本和媒体投放的渠
道成本较少，因此毛利率较高。但该年度公司广告传媒业务的业务量
整体规模较小，与其他公司可比性不强。
2019 年、2020 年，公司毛利率水平与蓝色光标相近，略高于省
广集团、思美传媒，整体变动趋势与同行业其他公司一致，均持续下
降。
综上所述，报告期内公司广告传媒业务毛利率水平与同行业不存
在重大差异，毛利率变动趋势与同行业一致，具有合理性。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了以下审计程序：
1、通过管理层访谈，了解广告传媒业务的主要经营模式，包括
采购模式、销售模式、结算政策、对客户的信用期情况等，以及报告
期内是否发生变化；
2、获取广告传媒业务的具体收入确认政策，评价是否符合《企
业会计准则》《监管规则适用指引——会计类第 1 号》的规定；
3、针对广告传媒业务的收入，投放类业务抽查重要广告投放合
同、投放平台业务数据、抽查第三方监测报告；品牌、活动类业务获
取企业的项目报价信息，抽查重要合同、项目服务信息，项目执行资
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料，业务验收单等；
4、根据客户交易的特点和性质，选取样本执行函证、走访程序
以了解交易过程、确认收入金额和应收款项余额；
5、针对资产负债表日前后记录的收入交易，选取样本核对相关
支持性凭证，评估收入确认是否记录在恰当的会计期间。
经核查，会计师认为：
1、广告传媒业务的主要经营模式，包括采购模式、销售模式、
结算政策、对客户的信用期情况等未见异常，报告期内是未发生重大
变化；
2、广告传媒业务的具体收入确认政策未见异常，未见不符合《企
业会计准则》《监管规则适用指引——会计类第 1 号》的情况；
3、报告期内广告传媒业务毛利率下降的符合公司的经营情况，
未见不具有合理的情况。
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2.年报显示，公司建筑装修装饰工程业务营业收入 7.47 亿元，2
同比增加 5119.41%，占总营业收入 67.03%；合同资产期末余额
1.14 亿元，均为建造合同形成的已完工未结算资产，同比上年末在
存货中核算的建造合同形成的已完工未结算资产余额 1755.16 万
元，增幅较大。公司建筑装修装饰工程业务系通过 2019 年下半年收
购的控股子公司提达装饰开展，客户集中度较高。请公司补充披
露：（1）建筑装修装饰工程业务的采购模式、销售模式、结算政
策、定价政策，以及是否具有公允性；（2）建筑装修装饰工程业务
的具体收入确认政策、成本核算方法与具体过程、项目完工进度计
算依据以及相关依据，并说明是否符合《企业会计准则》的相关规
定；（3）提达装饰的人员数量与专业构成，是否与公司目前业务规
模相适应；（4）按项目列示合同资产的明细，包括客户名称、金
额、该项目工程开工时间、完工进度、是否按照合同约定正常施
工、是否出现中止或终止的情形、合同约定的主要结算安排、是否
出现逾期结算等；（5）合同资产减值测试的具体过程，以及计提减
值准备是否充分。请年审会计师发表意见。
公司回复：
（一）建筑装修装饰工程业务的采购模式、销售模式、结算政策、
定价政策，以及是否具有公允性；
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1、建筑装修装饰工程业务的采购模式、销售模式、结算政策、
定价政策
（1）采购模式
装修装饰工程施工业务采购包括材料采购和劳务采购，具体如下：
①材料采购
根据各个项目不同情况，公司按照以下方式采购建筑装饰材料：
A、自行采购模式：石材、木饰木板、铝板铝材、家具饰品、玻
璃等需求量较大或金额较大的各类建筑材料，公司采购管理中心按照
优质优价原则，通过询价、比价、议价后挑选供应商进行采购，工程
技术中心对入库原材料进行验收。水泥、沙石、小五金配件等小额零
星材料或属因地制宜材料，由公司下派的材料采购员进行采购，具体
流程如下：
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B、甲供材料模式：材料由甲方自行采购，公司负责相关材料设
备的卸车、清点、验货等后续工作。
C、甲指乙供采购模式：公司按照甲方指定的材料品牌、价格进
行采购。
②劳务采购
公司承建工程的现场施工用工方式主要为劳务分包，由公司负责
工程施工的管理和监督，劳务公司按要求组织建筑工人实施施工工作。
公司承接项目后，由采购部门负责劳务采购工作，一般采取招标或比
价的方式选择具有相应资质的劳务公司。具体流程如下：
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（2）销售模式
公司装修装饰工程施工业务起步时业务主要基于广告传媒业务
的开展赢得了宝能集团对公司项目管理、质量控制的认可，在项目开
展过程中进一步获得客户信任，不断参与客户的新项目的招投标获得。
目前，除宝能集团相关企业外，公司已经在积极尝试开拓新的客户，
参与新客户招标。
（3）结算政策、定价政策
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装修装饰工程施工业务的收入来自工程施工服务。合同签订后，
公司组建项目部，项目部制定施工计划、制定预算成本并进驻项目开
始施工。施工过程中，项目部按月归集实际成本，按照实际成本和预
算成本的比例确认完工百分比，公司按照完工进度确认工程收入，将
确认的施工工程进度发往客户确认，客户确认后执行其内部结算手续。
客户结算手续完成后，公司根据结算情况将合同资产转入应收账款并
向客户收取款项。工程竣工验收后，客户根据合同的约定条款支付结
算款项并保留一部分质保金，在质保期内如工程未发生重大质量问题，
公司可收回上述质保金。公司装修装饰工程项目一般项目施工周期为
6 个月到 9 个月。
一般执行的结算流程：公司中标后与客户签订工程施工合同，采
用进度结算和完工结算的综合模式，按合同约定收取 0%至 10%左右
的预付款，合同执行后每月初公司向甲方上报上月工程进度，甲方向
公司支付工程进度款，直至项目竣工验收 1-2 年后，公司收取剩余 3%
的质量保证金。
公司建筑装修装饰工程业务的承接一般通过招投标（分为公开招
标和邀请招标）的方式取得，价格公允，详细过程如下：
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（4）公允性
报告期内，公司装修装饰业务依赖于宝能集团。业务主要通过公
开市场招投标获取，为此，将该等业务的毛利率与同行业进行对比，
具体如下：
同行业上市公司 2020 年度（%） 2019 年度（%）
宝鹰股份 15.87 16.40
金螳螂 17.02 18.39
洪涛股份 16.93 19.63
亚厦股份 14.94 14.36
广田集团 14.94 13.16
瑞和股份 16.15 16.16
东易日盛 33.17 34.42
奇信股份 14.96 17.29
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同行业上市公司 2020 年度（%） 2019 年度（%）
建艺集团 16.22 15.35
郑中设计 23.48 19.55
中装建设 17.32 17.28
名雕股份 26.60 28.77
美芝股份 10.14 10.91
中天精装 14.15 16.10
维业股份 13.33 14.32
江河集团 17.81 18.45
全筑股份 14.21 12.98
柯利达 14.12 16.11
平均值 17.30 17.76
提达装饰 14.11 11.19
注：同行业上市公司中，仅江河集团披露 2020 年年度报告，故
其余同行业上市公司毛利率均为 2020 年 1-9 月数据
如上表，提达装饰毛利率水平处于同行业毛利率范围之内，低于
同行业平均水平，主要系提达装饰为装修装饰工程施工行业初创企业，
议价能力较低，为获得客户订单必须通过适当降低收费，让利于客户
的方式，从而导致该等业务毛利率水平略低于同行业平均水平，具备
商业合理性，不存在价格不公允或利益输送的情形。
（二）建筑装修装饰工程业务的具体收入确认政策、成本核算方
法与具体过程、项目完工进度计算依据以及相关依据，并说明是否符
合《企业会计准则》的相关规定；
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1、建筑装修装饰工程业务的具体收入确认政策、成本核算方法
与具体过程；
（1）具体收入确认政策
装修装饰业务主要属于在某一时段内履行的履约义务，在合同期
内确认收入，本公司采用投入法，即按照累计实际发生的成本占合同
预计总成本的比例确定恰当的履约进度。当履约进度不能合理确定时，
本公司根据已经发生的成本预计能够得到补偿的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。
（2）成本核算方法与具体过程
装修装饰工程施工业务的收入来自工程的施工收入服务。合同签
订后，公司组建项目部，项目部制定施工计划、制定预算成本并进驻
项目开始施工。施工过程中，项目部按月归集实际成本，按照实际成
本和预算成本的比例确认完工百分比，公司按照完工进度确认工程收
入，将确认的施工工程进度发给客户确认，客户确认后执行其内部结
算手续。客户结算手续完成后，公司根据结算情况将合同资产转入应
收账款并向客户收取款项。工程竣工验收后，客户根据合同的约定条
款支付结算款项并保留一部分质保金，在质保期内如工程未发生重大
质量问题，公司可收回上述质保金。公司装修装饰工程项目一般项目
施工周期为 6 个月到 9 个月。
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
公司装修装饰工程施工业务的成本主要为劳务成本、工程物料采
购成本及项目间接费用。
（3）项目完工进度计算依据以及相关依据
装修装饰工程施工业务的收入来自工程的施工收入服务。合同签
订后，公司组建项目部，项目部制定施工计划、制定预算成本并进驻
项目开始施工。施工过程中，项目部按月归集实际成本，按照实际成
本和预算成本的比例确认完工百分比，公司按照完工进度确认工程收
入，将确认的施工工程进度发给客户确认，客户确认后执行其内部结
算手续。
（4）公司收入政策符合《企业会计准则》的相关规定
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约
进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。公司按照投入
法确定提供服务的履约进度。当履约进度不能合理确定时，公司已经
发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，
本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否已
取得商品或服务控制权时，公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负
有现时付款义务；
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了
该商品的法定所有权；
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商
品；
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即
客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；
⑤客户已接受该商品。
公司收入政策符合《企业会计准则》的相关规定。
（三）提达装饰的人员数量与专业构成，是否与公司目前业务规
模相适应；
公司装修装饰工程施工业务主要通过子公司提达装饰开展，截至
2020 年 12 月 31 日，提达装饰拥有从业人员 83 人。大部分人员的专
业为建筑安装专业或者从事过相关专业的工作。
其中核心团队人员主要包括徐啟瑞（山水文化副总经理、董事）、
刘益良（提达装饰总经理）、崔林军（提达装饰常务副总经理），其
中刘益良、崔林军为公司开展装修装饰工程施工业务时通过市场化招
聘引进的执行团队核心负责人。
徐啟瑞先生、刘益良先生和崔林军先生在入职公司之前的从业经
历如下：
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序 从业年
姓名 简历 从业情况介绍
号 限
1963 年出生，本科学历，曾任职于汕
头国际金融大厦有限公司业务员，中
徐啟瑞先生于 2008 年开始涉
国银行揭阳分行职员，汕头德宏宝马
足房地产业务，主导过三亚
有限公司副总经理，深圳市永卓御富
徐啟 “半山半岛”房地产投资开发
1 资产管理有限公司总经理。现任山水 12 年
瑞 建设管理，有多年地产管理经
乐听投资有限公司执行董事、经理，
验，对深圳市各大房地产开发
深圳市前海山水天鹄信息科技有限公
企业较为熟悉。
司执行董事，山水文化董事、副总经
理。
刘益良先生精通工程造价，
1980 年出生，本科学历。2006 年至
具有丰富的专业技术经验及
2019 年 12 月，历任伟历信咨询（深
管理经验，入职提达装饰前
圳）有限公司主任造价工程师、深圳
刘益 主持的深圳德宏天下华府住
2 茂业集团成本造价工程师，成本造价 16 年
良 宅项目、深圳世界金融大厦
中心副总经理、深圳建业工程集团股
改造项目、深圳茂业东门商
份有限公司副总经理、2020 年 2 月至
场改造项目，反响强烈，获
今，任提达装饰总经理。
得了业内的高度认可。
崔林军先生从业年限 18 年，
擅长工程现场管理，具有丰
富的技术经验及工程进度管
理经验，入职提达装饰前参
1979 年出生，本科学历。2003 年至
与或主持有万科东方尊峪公
2020 年 3 月，历任深圳广田装饰集团
共区域装修以及中央会所装
股份有限公司项目经理，深圳瑞和建
修、井冈山宝源酒店装饰装
筑装饰股份有限公司工程部副总经
修、内蒙古包头恒大华府批
崔林 理，深圳市建装业集团股份有限公司
3 18 年 量精装修工程、西安恒大二
军 中心总裁助理、副总经理，深圳市文
期批量精装楼盘、深圳证券
业装饰设计工程股份有限公司副总经
交易所装修项目、泉州浦西
理，广东锦利建设工程有限公司总
万达北区高层住宅批量精装
裁。2020 年 3 月至今，任提达装饰常
修工程、厦门九牧王营运中
务副总经理。
心二次装修工程、埃塞俄比
亚航空酒店室内外装饰工程
等，获得了业内的高度认
可。
截至 2020 年 12 月 31 日，提达装饰拥有从业人员 83 人。公司装
修装饰工程施工业务处于初创期，从业人员单位产值高于以“统装”
业务为主的同行业上市公司。在实际施工过程中，每个项目只要派遣
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
1-2 名项目负责人，按照公司制定的施工管理流程实施管理，即能顺
利完成上述工程。项目经理、施工人员单位时间内的人均产值相对较
高，符合公司实际经营情况。
综上所述，公司具备开展装修装饰工程施工业务的团队及业务能
力，提达装饰的业务能力、规模与其人员数量相匹配。
（四）按项目列示合同资产的明细，包括客户名称、金额、该项
目工程开工时间、完工进度、是否按照合同约定正常施工、是否出现
中止或终止的情形、合同约定的主要结算安排、是否出现逾期结算等；
单位（万元）
正常
施
工、
是否出
合同资 开工时 完工 出现
项目名称 客户名称 现逾期
产 间 进度 中止
结算
或终
止情
形
深圳宝能城西区一
深圳莱华置业有 1,269.2 2020/5/ 正常
期（6 栋）住宅批量 100% 无逾期
限公司 5 6 施工
精装修及安装工程
宝能中心 67 层展厅
深圳深业物流集 2020/3/ 正常 逾期
精装修及安装工程 55.33 100%
团股份有限公司 5 施工 1-3 月
施工合同
潮阳宝能城项目二
汕头市潮商城镇
期（4~8#及其地下 2020/4/ 正常
综合治理有限公 393.69 100% 无逾期
室）公共区域装修 20 施工
司
工程
深圳宝能城西区一
期（4 栋）住宅批量 深圳莱华置业有 1,766.6 2020/5/ 正常
100% 无逾期
及架空层精装修及 限公司 5 6 施工
安装工程
深圳宝能城西区一 深圳莱华置业有 1,697.2 2020/5/ 100% 正常 无逾期
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期（5 栋 A 单元）住 限公司 6 6 施工
宅批量及架空层精
装修及安装工程
深圳宝能城西区一
期（5 栋 B 单元）住 深圳莱华置业有 1,699.4 2020/5/ 正常
100% 无逾期
宅批量精装修及安 限公司 8 6 施工
装工程
沈阳环球金融中心
项目 4#楼住宅精装 沈阳泰盛投资有 2020/7/ 正常
612.22 61% 无逾期
修工程（二标段西 限公司 1 施工
单元）施工合同
沈阳环球金融中心
项目 4#楼住宅精装 沈阳泰盛投资有 2020/7/ 正常
567.86 58% 无逾期
修工程（一标段东 限公司 1 施工
单元）施工合同
深圳宝能城花园
深圳吉祥产业运 2020/7/ 正常
（东区）四期公寓 360.44 73% 无逾期
营有限公司 1 施工
2-11 层精装修工程
六金广场（乐康家
居）8-11 层室内精 深圳第壹空间运 2020/5/ 正常
178.98 100% 无逾期
装修及安装改造工 营管理有限公司 15 施工
程
石家庄宝能中心二
河北宝能地产有 2020/4/ 正常
期 1、10#楼公共区 444.66 77% 无逾期
限公司 1 施工
域精装修工程
深圳市粤江春餐
深圳西丽宝能城商
饮管理有限公司 2020/8/ 正常
业粤江春精装修工 59.73 84% 无逾期
宝能环球汇分公 24 施工
程
司
宝能中心商业公区
深圳宝能笋岗商 2020/9/ 正常
精装修工程（一标 462.97 83% 无逾期
业中心有限公司 30 施工
段）
西丽宝能城东区商
深圳宝新智慧发 2020/9/ 正常
业儿童乐园精装修 35.68 100% 无逾期
展有限公司 15 施工
工程
深圳宝能城西区二
期（1A 栋）住宅批 深圳莱华置业有 2020/9/ 正常
752.24 28% 无逾期
量及架空层精装修 限公司 21 施工
及安装工程
深圳宝能城西区二
深圳莱华置业有 2020/9/ 正常
期（1B 栋）住宅批 739.23 29% 无逾期
限公司 21 施工
量及架空层精装修
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及安装工程
肇庆宝能城一期住
肇庆市宝能投资 2020/9/ 正常
宅精装项目Ⅱ标段 166.25 57% 无逾期
有限公司 25 施工
室内精装修工程
宝能中心零星项目
深圳深业物流集 2020/8/ 正常
及负三层样板间精 34.88 100% 无逾期
团股份有限公司 1 施工
装修及安装工程
宝能科技园南区一
期 B2 栋企业展厅及 深圳市中林实业 2020/1 正常
14.74 19% 无逾期
党群中心精装修工 发展有限公司 0/1 施工
程
石家庄宝能中心二
河北宝能地产有 2020/9/ 正常
期 1#楼 37 层精装修 21.86 77% 无逾期
限公司 30 施工
工程
卓越时代广场 1904- 天津信泽股权投
2020/1 正常
07B 拆改装饰装修工 资基金管理有限 4.85 67% 无逾期
1/18 施工
程 公司
宝能中心环球汇商
深圳宝能笋岗商 2020/1 正常
管办公室及机房装 47.31 57% 无逾期
业中心有限公司 2/1 施工
修工程
深圳宝能城西区配 深圳莱华置业有 2020/9/ 正常
7.86 5% 无逾期
套精装修项目 限公司 1 施工
11,393.
合计 - - - - -
42
（五）合同资产减值测试的具体过程，以及计提减值准备是否充
分；
1、公司合同资产减值测试的具体会计政策
公司以预期信用损失为基础，对合同资产按照其适用的预期信
用损失计量方法计提减值准备并确认信用减值损失。公司基于合同
资产计提坏账准备的历史数据、可获得合理且有依据的前瞻性信
息，计提合同资产减值准备。
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
合同资产无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续
期的预期信用损失计量损失准备。公司合同资产计提分为按单项计
提和按信用风险特征组合计提。按信用风险特征组合计提分类如
下：
合同资产组合 1 装修装饰工程施工项目
合同资产组合 2 未到期的质保金
对于划分为组合的合同资产，本公司参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整
个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。整个存续期预期信
用损失率具体如下：
逾期天数 合同资产预期信用损失率(%)
合同资产
其中：信用期（1-3 月）内
逾期 1-3 月 0.50%
逾期 4-6 月 1.00%
逾期 7-9 月 2.00%
逾期 9 月-1 年 5.00%
逾期 1-2 年 15.00%
逾期 2-3 年 30.00%
逾期 3-4 年 50.00%
逾期 4-5 年 80.00%
30
证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
逾期 5 年以上 100.00%
2、公司合同资产减值测试的具体过程
上述表格中，宝能中心 67 层展厅精装修及安装工程施工合同期
末合同资产 553,262.94 元逾期 1-3 月，按照 0.5%比例计提减值，
合同资产减值金额为 2,766.31 元。
3、合同资产减值测试的充分性
（1）合理性
公司基于合同资产计提坏账准备的历史数据、可获得合理且有
依据的前瞻性信息，计提合同资产减值准备。公司根据自身的经营
状况，结合实际情况指制定了合同资产的预期信用损失计提政策。
针对合同资产，因收入确认和工程结算之间有 1-2 个月的滞后
期所致，项目库龄均较短，如果公司 1-3 月之内在合同资产中计提
预期信用损失，1-3 月之内工程结算后，再转入应收账款前先冲减之
前计提的预期信用损失，转入应收账款后，根据应收账款的预期信
用损失率计提预期信用损失，既核算麻烦，又增加工作量，不符合
管理成本原则。故决定公司合同资产的信用期为 3 个月，信用期内
不计提预期信用损失，
公司目前装修装饰工程施工业务的客户全部为宝能集团相关企
业，宝能集团相关企业信用状况良好，与公司经营合作以来，未出
现历史违约情况，结算及时，付款状况良好，故公司基于合同资产
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计提坏账准备的历史数据、可获得合理且有依据的前瞻性信息制定
了符合自身实际状况的合同资产计提政策，即有合理性。
另外，公司期后回款情况良好。从而证明公司实际情况与合同
资产减值准备计提与实际情况相符。
（2）充分性
公司制定的合同资产预期信用损失率，一年以内的预期信用损
失率如下：信用期（1-3 月）内计提比例为 0；逾期 1-3 月计提比例
为 0.50%，逾期 4-6 月计提比例为 1.00%，逾期 7-9 月计提比例为
2.00%，综合 1 年以内的预期信用损失率算术平均值为 0.88%。公司
在制定合同资产预期信用损失率时，参考了在境内外同时上市的企
业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财
务报表的企业，故选取同时在上海和香港上市的中国铁建
（601186）、中国建筑（601668）及中国交建（601800）的数据比
较：
于 2020 年 6 月 30 日，中国铁建按组合计提减值准备的合同
资产分析如下：
整个存续预
项目 账面余额 期信用损失 减值准备 理由
率
基础设施建 128,746,34
0.75% 963,570 预期信用损失
设项目 6
未到期的质
61,272,589 0.50% 306,363 预期信用损失
保金
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
整个存续预
项目 账面余额 期信用损失 减值准备 理由
率
于建设期的
金融资产
50,253,016 0.50% 251,836 预期信用损失
模式的 PPP
项目
土地一级开
6,460,493 0.50% 32,302 预期信用损失
发项目
246,732,44
合计 1,554,071
4
于 2020 年 6 月 30 日，中国建筑按组合计提减值准备的合同
资产分析如下：
整个存续预
项目 账面余额 期信用损失 减值准备 理由
率
按信用风险
特征组合计 132,949,30
0.67% 893,575 预期信用损失
提减的合同 8
资产
132,949,30
合计 893,575
8
于 2020 年 6 月 30 日，中国交建按组合计提减值准备的合同
资产分析如下：
整个存
续预期
项目 账面余额 减值准备 理由
信用损
失率
按信用风险
特征组合计 114,147,780,88
0.71 % -805,649,354 预期信用损失
提减的合同 1
资产
114,147,780,88
合计 -805,649,354
1
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合同资产计提一般分为按单项计提和按信用风险特征组合计提
减值准备；公司于 2020 年 12 月 31 日逾期 1-3 月，按照 0.5%比例
计提减值，合同资产减值金额为 2,766.31 元。
上述数据中中国建筑、中国铁建及中国交建均未披露合同资产
的库龄，我们无法从库龄分析上述合同资产的库龄，假设上述合同
资产的库龄全部在 1 年以内，公司综合 1 年以内的预期信用损失率
算术平均值为 0.88%。略高可比公司，故公司合同资产减值准备计
提即有充分性。
综上所述，公司相关资产减值准备计提充分。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了以下审计程序：
1、通过对管理层访谈，了解建筑装修装饰工程业务的采购模式、
销售模式、结算政策、定价政策等，以及报告期内是否发生变化；
2、了解建筑装修装饰工程业务定价政策，与同行业数据对比，
评价建筑装修装饰工程业务定价政策是否具有公允性；
3、了解建筑装修装饰工程业务的具体收入确认政策、成本核算
方法与具体过程，获取并审核项目完工进度计算依据以及相关依据，
评价筑装修装饰工程业务收入确认是否《企业会计准则》的相关规定；
4、针对装修装饰业务收入：选取合同样本，检查合同和成本预
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算等资料，评估管理层对预计总收入和预计总成本的估计及依据是否
充分、合理。选取样本进行现场查看，核实项目进度。检查实际工程
成本投入情况并对比预算资料，评估合同成本的确认；
5、获取提达装饰的人员花名册、支付工资单、社保清单，统计
员工数量，分析员工专业构成；获取同行业信息，分析是否与公司目
前业务规模相适应；
6、获取并审核项合同资产的明细，包括客户名称、金额、该项
目工程开工时间、完工进度、是否按照合同约定正常施工、是否出现
中止或终止的情形、合同约定的主要结算安排、是否出现逾期结算等
情况；
7、根据客户交易的特点和性质，选取样本执行函证、走访程序
以了解交易过程、确认收入金额和应收款项余额；
8、针对资产负债表日前后记录的收入交易，选取样本核对相关
支持性凭证，评估收入确认是否记录在恰当的会计期间；
9、了解合同资产减值测试的会计政策，获取合同资产减值测试
的明细表，审核并重新计算计提减值准备，评价同资产减值充分性。
经核查，会计师认为：
1、建筑装修装饰工程业务的采购模式、销售模式、结算政策、
定价政策未见异常，未见不公允的情况；
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2、建筑装修装饰工程业务的具体收入确认政策、成本核算方法
与具体过程、项目完工进度计算依据以及相关依据未见异常，未见不
符合《企业会计准则》相关规定的情况；
3、提达装饰的人员数量与专业构成与公司目前业务规模相适应；
4、合同资产按照合同约定正常施工，未出现中止或终止的情形，
合同约定的主要结算安排未见异常、未出现逾期结算情况；
5、合同资产减值测试的具体过程未见异常，合同资产计提减值
准备未见不充分的情况。
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3.近年来公司主营业务多次变动，2018 年收入主要来源于红酒
贸易业务，2019 年收入主要来源于广告传媒业务，2020 年收入主要
来源于建筑装修装饰工程业务和广告传媒业务，且报告期内公司收
入规模大幅提升。请公司：（1）结合经营战略、人员储备、资本投
入等，补充披露近年来主要经营业务发生较大变动的原因；（2）结
合近年来广告传媒业务、建筑装修装饰工程业务的经营变动情况，
补充披露上述业务是否能够形成稳定的业务模式，公司是否具有可
持续经营能力；（3）结合业务模式，补充披露第三、四季度营业收
入、净利润大幅增长的原因。请年审会计师发表意见。
公司回复：
（一）结合经营战略、人员储备、资本投入等，补充披露近年来
主要经营业务发生较大变动的原因；
公司上市以来经营状况一直较差，2018 年初除写字楼出租业务
之外，没有其他可以形成稳定经营现金流入的主营业务且资产负债率
始终处于较高水平。为此，公司结合自身实际情况，一直在探索能够
尽快形成稳定业务收入和现金流入，资本投入低的主营业务，该等探
索的结果就导致了近年来主要业务发生较大变化。2018 年公司主营
业务主要为红酒贸易，其次为写字楼出租，广告传媒业务刚刚开展；
2019 年主要业务为广告传媒业务，其次为写字楼出租业务，装修装饰
工程施工业务刚刚开展；2020 年主要业务为广告传媒业务和装修装
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饰工程施工业务，写字楼出租业务占比较低。经过两年经营，公司广
告传媒业务已经形成了较为全面的业务链条，能够为客户同时提供品
牌策划、营销推广、空间布置以及媒体投放等全方位服务，公司策划
的《特步 X 少林跨界营销》荣获 2020 金投赏金奖、2020 年 4A 创意
金印奖银奖、2020 年金手指奖银奖、2020 时报金像奖铜奖，山水传
媒也荣获第 20 届 IAI 国际广告奖“大中华区年度媒介代理公司”奖项，
行业知名度迅速上升。装修装饰业务也迅速打开局面，初步在行业中
树立了品牌形象，在核心客户之外，与东莞市绿景房地产开发有限公
司、深圳恒邦伟业投资集团有限公司、深圳市皇庭产业控股有限公司
签署了战略合作协议，正在对接具体工程项目。
目前，公司制定了“聚焦核心客户，维护已有客户，在较短的时
间里打造样板工程，树立品牌形象，不断开拓新领域、新市场”的战
略规划，希望能尽快提高广告传媒业务和装修装饰业务的品牌知名度，
同时确定了在巩固写字楼租赁业务、扩大建筑装修装饰工程业务的基
础上，将广告传媒业务作为公司的重点发展方向，并借助文化传媒产
业发展的大平台，整合优质资源，拓展新的相关业务领域，完善公司
文化传媒产业的新布局，为公司未来发展创造更为广阔的空间。
2018 年以来公司主营业务变化原因的具体分析如下：
1、2018 年度公司短暂开展高端红酒贸易的原因
香港自 2008 年 2 月取消葡萄酒税后，葡萄酒进口规模迅速扩增。
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葡萄酒进口总值由 2007 年的 14.5 亿港元，增加至 2017 年的 114.9 亿
港元（数据来源：香港政府统计处 www.censtatd.gov.hk），增幅接近
8 倍。
香港拥有大批经验丰富的葡萄酒贸易从业人员，拥有葡萄酒贸易
渠道资源，对葡萄酒有较深的认识，熟悉国际葡萄酒交易情况。自 2008
年 2 月撤销所有与葡萄酒税项有关的清关及行政管制措施后，一度成
为国际葡萄酒产品进入中国大陆的门户。近年来，随着大陆消费者可
支配收入不断增长以及对葡萄酒产品知识的深入了解，葡萄酒消费群
体在选购葡萄酒时更为挑剔，逐步形成了高端葡萄酒的消费观及相应
的消费市场。
2017 年下半年，公司考察香港及大陆高端红酒市场之后，认为该
等业务开展的门槛较低，只要拥有供应或销售渠道，能够在较短时间
缓解公司经营的不利局面，鉴于此公司计划寻找渠道资源共同开展相
关业务。华都公司系张德成先生的股权投资平台，张德成先生熟悉红
酒贸易市场，拥有高端红酒的采购渠道，但受限于香港市场容量，始
终无法扩大经营规模；而公司作为 A 股上市公司，具备良好的融资渠
道，且对大陆市场经营环境较为熟悉，双方具备合作基础。
公司时任实际控制人吴太交先生在以前经营过程中，与张德成有
一定的业务联系，对其有一定的了解。公司随即与张德成先生就合作
开展高端红酒贸易进行协商，最终达成在香港葡萄酒市场进行试点合
作，待时机成熟后逐步向大陆市场推进的战略共识。基于此双赢合作
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意愿，双方共同在香港投资设立真金砖公司。具体合作分工为：华都
企业公司提供高端红酒供应渠道并负责香港市场的开拓，公司提供主
要营运资金并负责大陆市场的开拓。
然而，由于外汇管理等原因，公司原计划向真金砖提供的资金始
终无法到位，大陆业务也无法实际开展，真金砖在香港的业务所需资
金均由华都公司借贷提供。2018 年 7 月，公司获得了山西省发展和
改革委员会出具的《境外投资项目备案通知书》（晋发改外资备
[2018]6 号），获批的外汇资金为认缴的注册资本 5 万元港币，金额
较小，导致公司最终无法实质上向真金砖按照原计划提供资金支持。
在此情况下，华都公司认为公司未向真金砖的经营提供实质性支持，
双方的合作无法继续维持，为此于 2018 年 9 月 26 日向公司发送了
《商榷函》，要求对真金砖进行增资，成为真金砖大股东并增加在真
金砖中的董事席位。公司接到上述《商榷函》后，认真研究并结合外
汇管理情况，经第八届董事会第六次会议、第八届监事会第六次会议、
2018 年第三次临时股东大会审议通过，无奈放弃对真金砖的增资权。
综上所述，华都企业与申请人共同投资真金砖主要系对方看好大
陆高端红酒市场，该等业务因外汇审批原因导致公司未按照合作之初
的规划提供相应的资源支持，最终合作无法维持，公司无奈放弃该等
业务。公司控股真金砖期间，未利用在董事会、管理层的控制地位实
施任何可能导致真金砖利益向公司流出的决策，如分红、借款、担保
等，未实质上损害华都企业的利益。因此，华都企业在公司外汇审批
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结果下达之前一直认可公司为维持合作作出的努力。
2、广告传媒业务开展的原因
（1）广告传媒行业市场前景广阔
广告传媒业是现代服务业和文化产业的重要组成部分，在塑造品
牌、展示形象，促进发展，引导消费等方面发挥着积极作用。近几年
来，中国的广告业进入了一个空前活跃时期，国内经济及信息技术的
发展、5G 应用的落地、传统媒介和新兴媒介的交融，均显示广告传
媒行业仍不断增长，市场不断扩大，竞争环境对新兴企业较为友好，
适合作为公司新的业务开拓点。
（2）行业进入门槛较低，创意团队的作用显著
广告业属于典型的“轻资产”型服务行业，一般无需投入较大金
额的资本投入，也没有法律法规规定的强制性资质条件，进入门槛较
低。此外，广告传媒业务的核心竞争力为创意、设计等，即使是规模
较小或者初创期的公司，只要具备优秀的团队，能提供创新性、标志
性的广告方案，也能迅速积累品牌价值，实现快速成长，符合公司尽
快打造自身品牌的战略规划。
（3）上市公司平台有利于吸引专业人才
广告传媒业务的核心竞争力往往体现为具有创新精神，善于打破
思维定式的创意型人才团队。公司为了确保广告传媒业务能够按照战
略规划尽快发展，引入了具有丰富传媒经验、创新能力的人才团队，
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并同意其通过员工持股平台间接持有广告传媒经营主体山水传媒的
部分股权，实现双方互利共赢，共同成长之目的。
公司广告核心团队人员主要包括刘祖玉（山水传媒总经理、公司
董事）、张伟（山水传媒副总经理）、熊诚（山水传媒总经理助理）、
朱涛（山水传媒上海分公司创意总监），其中刘祖玉、张伟、熊诚为
公司筹划开展广告传媒业务时通过市场化招聘引进的核心团队人员，
为保障该等人员的稳定性，公司设立了好山好水合伙企业，实现上述
核心人员对山水传媒的间接持股，确保对人才的激励。
刘祖玉先生、张伟先生、熊诚先生和朱涛先生在入职公司之前的
从业经历如下：
序 从业年
姓名 简历 从业情况介绍
号 限
刘祖玉先生自毕业以来一直
深耕广告传媒行业，从业年
限 16 年，带领的团队先后服
1979 年出生，本科学历。2004 年 7 务了万科集团、天瑞地产、
月至 2018 年 8 月，历任深圳市星弧 振业集团、大洋集团、鲁商
广告有限公司设计师，深圳市子木广 集团、京基集团、中信银
刘祖 告有限公司副总经理，深圳市信德成 行、宝能集团、观致汽车、
1 16 年
玉 房地产顾问有限公司总经理，任深圳 慕思寝具、英孚教育和 7477
网电广告有限公司业务总经理；2018 游戏等客户，涉猎地产、汽
年 9 月至今任山水传媒总经理、2020 车、金融、消费品及游戏等
年 10 月至今任山水文化董事。 领域，拥有多年传媒管理经
验，擅长跨界资源整合，带
领团队获得国内多项营销大
奖。
1982 年出生，专科学历。2003 年 8 张伟先生先后服务了万科地
月至 2018 年 9 月，历任深圳市金马 产、华侨城地产、金地集
2 张伟 盟广告有限公司设计师，深圳市博思 17 年 团、振业集团、龙湖地产、
堂广告有限公司美术指导，任深圳市 隆鑫地产、宝能集团、观致
黑弧奥美美术指导，任深圳子木广告 汽车、特步集团、慕思寝
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有限公司创意总监及合伙人；深圳网 具、华丽家族等客户，涉猎
电广告有限公司创意总监。2018 年 9 地产、汽车、金融、消费品
月至今，任山水传媒副总经理。 等领域。
熊诚先生先后服务了迈瑞医
1979 年出生，本科学历。2004 年 10
疗、格兰云天酒店、泉州商
月至 2018 年 9 月，历任深圳市大略
业银行、深圳文博会、深圳
设计顾问工程有限公司设计师，深圳
大运会、深圳人事局、深业
市朗路品牌策划有限公司设计总监，
集团、中信银行、宝能集团
3 熊诚 深圳市七色阳光传媒有限公司设计总 16 年
等客户，服务领域涉猎政
监，深圳市龙焱文化传播有限公司总
府、地产、金融、大型活动
经理，深圳网电广告有限公司业务活
等，拥有多年情景营销及大
动总监；2018 年 9 月至今任山水传媒
型活动筹备执行经验，擅长
总经理助理。
公关活动资源整合。
朱涛先生为江西财经大学客
座硕士生导师，拥有 20 多年
创意策划经验，先后服务中
国移动、丽江花园、华帝、
1977 年出生，本科学历。2000 年 4
农业银行、乐百氏、东风日
月至 2019 年 1 月，历任广州灵智大
产、英菲尼迪、凯迪拉克、
洋广告设计师、美术指导，广州达彼
沃尔沃、纳智捷汽车、观致
思广告资深美术指导，广州 TBWA
4 朱涛 20 年 汽车、阿里巴巴、携程、特
博报堂广告创意副总监、总监，上海
步、慕思和味全等品牌客
麦肯光明广告创意总监，上海雪芃广
户，作品曾获得中国广告节
告创意总监；2019 年 1 月至今，任山
长城奖、上海国际广告节、
水传媒上海分公司创意总监。
金投赏、中国 4A 金印奖、华
文时报金像奖、华文金手指
奖、龙玺创意奖等各大创意
奖项金奖及各等级奖。
如上表，公司广告传媒业务开展初期引入的核心团队人员从业年
限较长，客户基础深厚，部分人员服务过深圳宝能太古城项目（2008
年—2010 年，团队当年采取创新营销思路，实现项目高溢价，引起行
业关注）及深圳西丽宝能城项目（2015 年—2018 年，将图书馆与营
销中心结合，建立差异化场景营销，打造首个精装人文大盘，使项目
成为当年全国网红盘），为山水传媒设立后立即取得大量宝能集团控
制客户的订单提供了信任基础。
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公司广告传媒业务下设品牌服务部、媒体业务部、活动策划部及
空间事业部，主要负责该类服务的业务开拓、执行及跟踪维护，相关
人员全部与公司签署了劳动合同，在公司任职并领取相应的薪酬，公
司具备开展广告传媒业务的人力资源。
（4）上市公司具有初步的客户基础
消费领域、房地产领域、汽车领域是目前我国广告传媒行业最重
要的下游领域，广告传媒行业内的企业往往专注于上述领域中的一项
即可获得良好的发展空间。
公司引入的核心团队均为具有多年从业经验的人才团队，该等团
队长期服务于宝能商业、莱华置业等宝能集团（即由姚振华先生或姚
建辉先生（两人系兄弟）直接或间接控制的境内企业所组成的企业集
团）相关客户，与中信银行、观致汽车、特步和 7477 游戏等客户保
持着紧密的联系，尤其是该团队曾经策划的深圳宝能太古城项目
（2008 年—2010 年）与深圳西丽宝能城项目（2015 年—2018 年），
均得到了业内一致好评，形成了深厚的信任基础。鉴于此，公司考虑
到自身为初创期广告传媒公司，资金、人员规模有限，决定以宝能集
团控制的相关客户为重点客户，兼顾团队其他长期合作伙伴，不断开
拓新领域、新客户，尽快提高自身盈利能力。
目前，广告传媒业务虽仍处于初创期，但经过两年的发展已逐步
走入正轨，形成了品牌服务、营销活动规划、空间布置、媒体投放、
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媒介代理等全产业链业务布局，能够为客户提供全方位、多层次的广
告传媒服务，逐步形成了多领域的下游客户。
3、装修装饰业务开展的原因
为保障上市公司持续经营能力，提高抗风险能力，公司管理层在
评估自身条件、客户资源的基础上，决定实施“两条腿走路”的战略
发展布局，打造第二个收入来源。为此，公司于 2019 年 8 月收购了
提达装饰，引入外部团队，筹备开展以“统装”为重点的装修装饰业务，
具体原因如下：
（1）市场前景较好，不需要大量资本性投入
近年来，伴随我国经济的快速增长，城镇化进程加快，建筑装修
装饰行业的市场规模不断扩大，前景较好：
一方面，公司地处深圳，近年来现代化程度不断提高，商务地产
规模如写字楼、酒店、大型商场等不断增加，对装修装饰工程的需求
较强；
另一方面，公司装修装饰工程施工业务主要业务定位为住宅统一
精装修，配合客户（房地产开发商）在相关房产交付之前实施统一风
格的装修装饰工程（即“统装”业务）。而我国住宅交付仍以毛坯房
为主，成品住宅占有率不超过 20%，对比欧美、日本等发达国家大部
分实现了土建装修一体化、标准化，还存在很大的差距，未来成品住
宅占有率的提升，对于装修装饰工程企业来说也是一个重大的发展机
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遇。
第三，统装业务主要客户为大型房地产企业，实施“大客户”战
略，一般客户集中度较高，行业内与公司业务类型相似的上市公司如
广田集团、瑞和股份、全筑股份等，其第一大客户均为中国恒大集团，
占比多为 50%左右。因此，发展统装业务，在初创期可以通过集中服
务大客户实现快速发展。
最后，统装业务一般无需投入大量资本支出，无需购买大量的设
备、厂房等，只需要准备充分的经营性流动资金及经验充分的项目管
理人员即可开展业务。
（2）公司管理层具有开展相关业务的管理经验，同时引入了经
验丰富的执行团队，具备成为合格供应商的条件
2019 年，公司当时实际控制人吴太交先生，副董事长徐啟瑞先生
均具有多年房地产行业从业经验，对装修装饰工程行业非常熟悉，具
有丰富的管理经验。在此基础上，公司经过多方考察，收购了提达装
饰 100%股权，并引入了一支经验丰富的具备设计、造价、工程管理
能力的执行团队，确保相关业务执行实现质优价廉。
公司引入的核心执行团队情况如下：核心团队人员主要包括徐啟
瑞（山水文化副总经理、董事）、刘益良（提达装饰总经理）、崔林
军（提达装饰常务副总经理），其中刘益良、崔林军为公司开展装修
装饰工程施工业务时通过市场化招聘引进的执行团队核心负责人。
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徐啟瑞先生、刘益良先生和崔林军先生在入职公司之前的从业经
历详见“问题一、关于主营业务”中第 2 问“（3）提达装饰的人员
数量与专业构成，是否与公司目前业务规模相适应”中的回复。
目前，公司具备开展装修装饰的经营管理能力，执行团队执业经
验丰富，具备了开展业务的人员储备。符合下游客户对合格供应商的
基本要求，具备了在市场上与客户洽谈合作，不断开拓市场的基本要
求。
（3）公司具备开展业务的客户基础
吴太交先生和徐啟瑞先生长期从事房地产行业相关业务，积累了
多个著名地产客户资源，如宝能地产、恒邦伟业、皇庭集团等，具有
一定的客户基础。
公司了解到宝能集团地产业务近年来在市场上较为活跃，开发的
地产项目较多，对装修装饰工程施工服务有长期稳定的需求，符合公
司以持续稳定的大客户为依托，逐步打造品牌形象，扩展下游市场的
战略目标。
公司综合考虑宝能集团为自身其他业务的重要客户，对其商务体
系较为了解，且宝能集团相关企业对公司的执行力也较为满意，双方
存在一定互信基础。为此，公司重点加强了与宝能集团地产板块的接
触，向其介绍工程管理团队和执行团队的业务能力和项目执行规划建
议，并在投标时合理让利，从而获得了其部分装修装饰标段的少量业
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务机会。
目前，公司装修装饰工程施工业务尚处于发展初期，业务规模较
小，较同行业上市公司如广田集团、宝鹰股份等仍存在较大差距。经
过一年发展，公司该等业务已经受到客户的初步认可，在业内初步形
成一定口碑，公司将积极开拓下游客户，降低对核心客户的依赖。
（二）结合近年来广告传媒业务、建筑装修装饰工程业务的经营
变动情况，补充披露上述业务是否能够形成稳定的业务模式，公司是
否具有可持续经营能力；
1、公司广告传媒业务、建筑装修装饰工程业务的经营变动情况
2018 年至 2020 年，公司广告传媒业务和建筑装修装饰工程业务
的收入变化情况如下：
2020 年 2019 年 2018 年
项目 增幅 增幅
金额 金额 金额
（%） （%）
广告传媒 35,204.40 81.35 19,412.40 1,788.33 1,028.02
装修装饰工程 74,672.40 5,119.41 1,430.67 - -
（1）广告传媒业务
①基本情况
公司于 2018 年 8 月设立深圳市广和山水传媒有限公司，吸引行
业经验丰富的管理人员，开展广告传媒业务，向客户提供营销策划方
案、营销活动、品牌推广、媒体投放等服务。公司以地产行业为契机，
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逐步向汽车、消费行业拓展下游，经营规模不断扩大，竞争力不断提
升。
2018 年，公司广告传媒收入 1,028.02 万元，主要系该业务刚刚
开展，规模较小。2019 年，公司广告传媒收入 19,412.40 万元，较 2018
年大幅上升，主要系公司服务质量获得客户认可，订单增加，同时服
务领域从地产拓展至汽车销售。公司品牌服务、媒体推荐、活动策划
收入均大幅增加所致。2020 年，公司广告传媒收入 35,204.40 万元，
公司在线下营销活动、制作等业务受新冠肺炎疫情影响的情况下，大
力发展线上媒体投放业务，确保了广告传媒业务的增长性。
公司广告传媒业务在项目执行完成后与客户完成验收，形成验收
意见及验收结论，并填写业务验收单。财务部门根据收到的业务验收
单确认收入。
②广告传媒业务短期内业绩出现大幅变动的原因及合理性
公司广告传媒业务属于初创企业，业务规模小，基数低，由于上
市公司自身具备股权激励平台优势，能够直接引入成熟团队，结合前
任实际控制人吴太交的资金支持及核心团队的客户资源，在进入增长
瓶颈期前能够迅速提高业绩水平，形成了短期内业绩出现大幅变动的
情况，具有合理性。受限于资金实力、人员数量以及 2020 年新冠肺
炎疫情影响，公司广告传媒业务业绩增长在 2020 年明显放缓。公司
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及时调整业务重心，加大线上媒体投放业务的开发，确保 2020 年广
告传媒业务收入仍稳定增长。
综上所述，公司广告传媒业务具备开展相关业务的团队及业务能
力，相关业务由公司实际开展，短期内业绩出现大幅变动主要系山水
传媒虽为初创期企业，但能够利用上市公司平台作用，通过股权激励
引入成熟团队，结合其客户基础，在业务开展达到一定规模前能够迅
速提高收入水平所致，具有合理性。
2017 年至 2020 年，广告传媒同行业上市公司营业收入及增长情
况如下：
单位：万元
2020 年度/2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
同行业上市公司
收入 增长率 收入 增长率 收入 增长率 收入
分众传媒 787,545.84 - 1,213,594.81 -16.60% 1,455,128.51 21.12% 1,201,355.32
利欧股份 329,764.75 - 1,403,262.42 14.55% 1,225,003.86 15.87% 1,057,263.07
省广集团 877,653.72 - 1,153,569.30 -4.78% 1,211,475.11 7.26% 1,129,519.62
思美传媒 260,446.66 - 299,700.38 -43.27% 528,252.91 26.16% 418,716.83
元隆雅图 199,045.29 26.65% 157,166.07 49.46% 105,157.34 28.36% 81,925.75
数知科技 369,266.89 - 572,146.52 4.90% 545,408.86 98.23% 275,132.79
蓝色光标 2,885,781.45 - 2,810,571.77 21.65% 2,310,396.85 51.69% 1,523,083.77
天龙集团 769,134.57 - 867,365.58 8.86% 796,770.98 15.88% 687,611.53
华谊嘉信 69,128.66 - 225,037.19 -34.11% 341,557.77 -2.50% 350,326.58
佳云科技 699,701.76 26.55% 552,903.76 -1.45% 561,019.65 107.31% 270,612.47
联建光电 89,547.73 - 301,356.59 -25.65% 405,337.34 2.56% 395,236.64
新文化 25,487.42 - 55,605.38 -31.00% 80,582.41 -34.66% 123,321.61
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2020 年度/2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
同行业上市公司
收入 增长率 收入 增长率 收入 增长率 收入
腾信股份 89,641.31 - 148,059.86 11.15% 133,206.65 -18.00% 162,438.46
宣亚国际 37,388.07 - 35,422.87 -4.08% 36,928.12 -26.80% 50,451.03
*ST 中昌 72,383.02 - 227,104.81 -24.76% 301,842.00 41.38% 213,504.31
浙文互联 926,056.73 -50.96% 1,888,251.16 32.89% 1,420,949.89 50.05% 946,976.80
引力传媒 351,000.25 - 299,979.62 -4.68% 314,712.70 21.87% 258,231.54
龙韵股份 43,790.71 - 64,292.25 -46.19% 119,490.84 -3.30% 123,565.70
华扬联众 686,341.68 - 1,050,679.01 -2.24% 1,074,770.66 30.81% 821,643.82
平均 478,269.29 - 701,372.07 2.76% 682,525.92 28.51% 531,100.93
山水文化 35,204.40 81.35% 19,412.40 1788.33% 1,028.02 - -
注：上述数据中 2020 年度/2020 年 1-9 月增长率空白的公司，尚未披露 2020
年年度报告，收入为 2020 年 1-9 月数据，暂无法获得 2020 年度的增长率。
如上表，2018 年以来广告传媒业务同行业上市公司收入水平整
体呈上升趋势，市场前景较为广阔。
公司广告传媒业务仍处于初创期，虽发展较为迅速，但业务规模
与同行业上市公司相比仍存在极大差距。目前，经过近两年的开拓，
公司广告传媒业务已经形成了较为全面的业务链条，能够为客户同时
提供品牌策划、营销推广、空间布置以及媒体投放等全方位服务，2020
年在新冠肺炎疫情影响之下，及时作出规划，加大线上媒体投放业务
的开拓，一方面降低了对传统客户的依赖度，保障了自身的发展；另
一方面也为以后年度保持增长态势打下了基础。
（2）装修装饰工程施工业务
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①基本情况
公司在稳固发展广告传媒业务的基础上，为进一步增强公司持续
经营能力，增强风险抵抗能力，公司决定开展装修装饰工程施工业务，
打造上市公司新的收入、利润增长点。2019 年 8 月，公司收购了具有
建筑装修装饰工程专业承包一级资质的深圳提达装饰工程有限公司
100%股权，引入具有丰富经验的人才，装修装饰工程施工业务迅速开
展。2019 年，公司装修装饰工程施工业务实现收入 1,430.67 万元，主
要系业务刚刚开始，规模较小。2020 年，装修装饰工程施工业务实现
收入 74,672.40 万元，确保公司盈利能力不断提高。
公司装修装饰工程施工业务按照投入法，即按照累计实际发生的
成本占合同预计总成本的比例确定恰当的履约进度，进而确定收入。
项目部每月根据实际发生确认材料成本及劳务成本，按照合同预算成
本及合同不含税金额，确认完工进度并出具结算单，客户确认后公司
按照完工进度与合同不含税金额确认收入。
②装修装饰业务短期内业绩出现大幅变动的原因及合理性
公司装修装饰业务虽为初创期，但由于前任实际控制人吴太交及
公司时任董事长徐啟瑞均长期从事房地产开发行业，了解装修装饰工
程施工业务的业务流程和商业环境，对深圳市各大房地产企业如宝能
地产、恒邦伟业、皇庭集团等较为熟悉，且了解到宝能地产近年来住
宅、商业楼盘开发较多，对装修装饰工程有较多的需求。
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公司前任实际控制人吴太交及当时的管理层积极加强与宝能集
团的沟通，争取业务机会。由于公司核心执行团队从业年限长，经验
丰富，符合宝能集团相关业务对外招标的基本参与条件，故通过一定
程度的让利，成功获取了宝能集团相关客户部分标段的少量业务机会。
公司积极把握来之不易的业务机会，在保障工程质量的同时不断
提高工程效率，并能够及时满足客户对装修工程不断提出的补充需求，
得到了客户的初步认可，业务逐步扩大，订单不断增加。目前，公司
已经有了多项成功交付的案例，具备了进一步开拓新客户的基础。公
司在继续维护核心客户的基础上，与东莞市绿景房地产开发有限公司、
深圳恒邦伟业投资集团有限公司、深圳市皇庭产业控股有限公司签署
了战略合作协议，正在对接具体工程项目。
综上所述，公司具备开展装修装饰工程施工业务的团队及业务能
力，相关业务由公司实际开展。短期内业绩出现大幅变动主要系提达
装饰为初创期企业，业务基数低，由于其具备客户基础，也具备相应
的执行人员，能够在业务开展达到一定规模前迅速提高收入水平，具
有合理性。
公告装修装饰工程施工业务收入与同行业可比公司收入增长情
况对比如下：
单位：万元
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2020 年 1-9 月/2020 年度 2019 年度 2018 年度 2017 年度
公司名称
收入 增长率 收入 增长率 收入 增长率 收入
宝鹰股份 428,195.95 667,683.33 -2.61% 685,582.03 -4.31% 716,445.14
金螳螂 2,206,780.41 3,083,465.45 22.90% 2,508,859.61 19.49% 2,099,640.59
洪涛股份 256,203.41 403,064.78 2.67% 392,576.68 17.86% 333,087.55
亚厦股份 694,605.43 1,078,562.98 17.24% 919,947.30 1.44% 906,879.70
广田集团 819,616.32 1,304,625.63 -9.39% 1,439,763.71 14.86% 1,253,522.97
瑞和股份 255,437.72 381,799.82 5.65% 361,386.23 20.20% 300,643.87
东易日盛 180,980.33 379,896.61 -9.62% 420,339.24 16.36% 361,249.34
奇信股份 148,417.86 401,447.62 -19.70% 499,937.05 27.66% 391,608.05
建艺集团 155,882.31 301,487.33 1.73% 296,361.26 21.21% 244,504.86
郑中设计 132,180.88 251,141.62 9.17% 230,054.58 26.06% 182,503.12
中装建设 373,606.48 485,910.79 17.21% 414,569.53 30.66% 317,299.63
名雕股份 54,375.12 89,814.26 17.57% 76,394.96 2.64% 74,428.20
美芝股份 77,938.60 91,051.90 -4.81% 95,651.32 1.29% 94,435.40
维业股份 138,787.76 248,645.42 3.82% 239,494.49 22.31% 195,811.96
江河集团 1,804,996.48 -4.02% 1,880,518.12 17.26% 1,603,726.17 4.84% 1,529,657.25
全筑股份 396,186.98 693,611.62 6.37% 652,102.45 40.98% 462,537.27
柯利达 173,912.93 228,703.02 -4.12% 238,525.26 17.21% 203,500.96
平均数 488,123.82 704,201.78 8.09% 651,486.58 14.56% 568,691.52
山水文化 74,672.40 5,119.40% 1,430.67 - - - -
注：上述数据中 2020 年度/2020 年 1-9 月增长率空白的公司，尚未披露 2020
年年度报告，收入为 2020 年 1-9 月数据，暂无法获得 2020 年度的增长率。
如上表，2017 年以来装修装饰工程施工业务同行业上市公司收
入水平整体呈上升趋势，仍有较好的发展前景。
公司装修装饰工程施工业务处于初创期，业务基数低，主要业务
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
定位为住宅统一精装修，配合客户在相关房产交付之前实施统一风格
的装修装饰工程，与同样以统装业务为主的同行业上市公司如宝鹰股
份、广田集团、瑞和股份、建艺集团、全筑股份等规模差距极大，导
致增长速度较高，符合初创期企业发展实际情况。
2、公司广告传媒业务、建筑装修装饰工程施工业务已经形成稳
定的业务模式
（1）广告传媒业务的业务模式
①广告传媒业务的服务内容
广告传媒业务向客户提供的服务主要包括两种，一是品牌服务与
媒体投放服务，二是活动策划及空间布置类业务。
A、品牌服务及媒体投放服务的开展模式
公司为客户提供专业服务，包括品牌咨询、媒体监测、传播策略
制定、文案撰写、整合传播、媒体投放等。其中，品牌服务主要系根
据客户目标市场需求，营销预算，营销目的等在一定时期内由公司出
具专项品牌推广方案并执行；媒体投放服务主要系根据客户对传播媒
体的需求，选择合适的推广媒介，如电台、电视、互联网等，制定并
执行媒体推广方案。
B、活动策划及空间布置服务
活动策划及空间布置服务主要指公司根据客户的营销活动需求
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
或空间布置需求（如节日氛围空间布置、样板房等），量身定做活动
计划或空间布置策略，制定实施流程，采购安装物料，确保活动顺利
实施或空间按照要求布置完成并收取相应的服务收入。
②广告传媒业务的销售模式、采购模式
广告传媒业务的销售模式、采购模式详见“问题一、关于主营
业务”中第 1 问“（1）广告传媒业务的主要经营模式，包括采购模
式、销售模式、结算政策、对客户的信用期情况等，以及报告期内是
否发生变化”中的回复。
综上所述，公司广告传媒业务的业务已经形成了稳定的业务模式，
具备独立开展广告传媒业务的能力，符合自身经营情况。
（2）装修装饰工程施工业务
①装修装饰工程施工业务的业务流程
装修装饰工程施工业务一般可以分为前期准备阶段、现场施工阶
段和竣工结算阶段，具体如下：
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A、前期准备阶段
公司主要通过投标的方式承接项目。公司通过收集市场信息确定
潜在项目，综合考虑项目概况、对方实力、潜在机会等情况，由公司
管理层评估分析，决定是否投标。对决定投标的项目，由工程技术人
员、成本管理人员等合作成立投标小组负责标书等投标材料的准备。
工程技术人员对项目现场进行查勘，分析投标方案，编制标书的技术
部分，成本管理人员负责根据技术方案编制工程造价预算，编制标书
的商务部分。投标成功收到中标通知书后公司与客户签署合同。
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B、现场施工阶段
a、人员组织
取得项目之后，结合投标承诺、项目规模及其他具体要求组建项
目部，成员一般包括项目经理、项目技术负责人、施工员、安全员、
材料员等。公司对项目管理实行项目经理负责制，项目经理全面负责
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
组织现场施工、落实施工进度、质量、安全、施工成本控制、协调场
内外各方主体间的关系、催收工程进度款等工作。公司的人员主要是
施工现场的专业技术人员及管理人员，而将工程所需的劳务分包给专
业的劳务公司，公司对劳务公司的用工情况进行监督，并对项目进度
质量安全进行全面管理。
b、工程实施
根据发包方确定的施工图，项目部先对施工图进行图纸会审，讨
论优化施工方案，进行技术准备，编制具体预算成本，形成具体的施
工组织计划。项目部将材料选型表、材料进场计划、劳务需求等提交
至采购部门，对大宗材料订单和劳务分包采购由采购部门统一进行采
购。劳务人员进场后，项目部先进行施工技术交底，待开工手续完成、
材料进场后即正式开工。项目部严格按合同及施工组织计划执行，定
期编制进度报告确保工程按期进行，与各个施工班组长、工长进行现
场沟通与管理，项目部负责现场施工的管理与监督，安全员、质量员、
第三方监理共同对施工过程的安全和质量问题进行现场全过程监控。
现场工程实施流程如下：
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
C、竣工结算阶段
项目完工后，由公司工程部先进行内部验收，内部验收合格通过
后，由监理单位（如有）、客户召集相关主体进行最终的竣工验收，
并由政府相关部门监督验收程序的合法性。竣工验收合格后，根据客
户、监理出具的竣工验收报告，公司对工程进行结算。
竣工结算实施流程如下：
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②装修装饰工程施工业务的采购模式
装修装饰工程施工业务采购包括材料采购和劳务采购，具体详
见“问题一、关于主营业务”第 2 问“（1）建筑装修装饰工程业务
的采购模式、销售模式、结算政策、定价政策，以及是否具有公允
性”中的回复。
综上所述，公司装修装饰工程施工业务的具体流程为：合同签订
后，公司组建项目部，项目部制定施工计划、制定预算成本并进驻项
目开始施工。施工过程中，项目部按月归集实际成本，按照实际成本
和预算成本的比例确认完工百分比，公司按照完工进度确认工程收入，
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
将确认的施工工程进度发往客户确认，客户确认后执行其内部结算手
续。客户结算手续完成后，公司根据结算情况将合同资产转入应收账
款并向客户收取款项。工程竣工验收后，客户根据合同的约定条款支
付结算款项并保留一部分质保金，在质保期内如工程未发生重大质量
问题，公司可收回上述质保金。公司装修装饰工程施工业务已经形成
了稳定的业务模式，具备独立开展业务的能力，符合自身经营情况。
3、公司具备可持续经营能力
（1）广告传媒和建筑装修业务在手订单较多
公司广告传媒业务和装修装饰业务仍处于初创期，业务基数低，
发展较为迅速，但业务规模与同行业上市公司相比存在较大差距，仍
有较大的发展空间。
公司广告传媒业务在业内已经有一定的美誉度，样板工程《特步
X 少林跨界营销》项目荣膺第十三届金投赏商业创意公关活动服务类
金奖、第十五届 4A 金印奖银奖、第二十一届金手指跨界营销奖银奖，
山水传媒荣获了第 20 届 IAI 国际广告奖“大中华区年度媒介代理公
司”奖项。公司已经形成了较为全面的业务链条，能够为客户同时提
供品牌策划、营销推广、空间布置以及媒体投放等全方位服务，获得
了客户的认可，在稳固核心客户的基础上，不断开拓新的业务。截至
2021 年 1 月 31 日，公司广告传媒业务在手订单 6,844.23 万元，预计
全年收入水平较 2020 年仍将保持一定的增长。
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
公司建筑装修工程施工业务处于初创期，业务基数低，主要业务
定位为住宅统一精装修，配合客户在相关房产交付之前实施统一风格
的装修装饰工程，与同样以统装业务为主的同行业上市公司如宝鹰股
份、广田集团、瑞和股份、建艺集团、全筑股份等规模差距极大，具
有较为广阔的成长空间。经过一年发展，公司承接的相关工程均能按
时保质的顺利交付，为公司稳固核心客户，开拓新客户奠定了扎实基
础，在业内初步形成一定口碑，随着本次非公开发行股票完成，资金
实力得到提升，下游客户不断增加，预计该项收入将呈现稳步增长的
态势，具备持续性。截至 2020 年 12 月 31 日，公司装修装饰工程施
工业务在手订单 48,995.13 万元，预计 2021 年仍将保持一定的增长态
势。
（2）公司采取了应对客户集中风险的措施
公司重视应对客户集中风险，采取了相应的措施应对客户集中风
险。一方面，公司不断加强品牌打造力度，广告传媒业务目前已经在
业内有一定知名度，《特步 X 少林跨界营销》项目成功助力公司荣获
业务多项大奖，有助于下游客户的开拓。装修装饰工程施工业务虽开
展时间较短暂未参加业务奖项评比，但公司已经计划重点打造样板工
程，争取获得鲁班奖及其他建筑工程装饰奖项，为下游其他客户的开
拓提供支撑。
另一方面，如果本次非公开发行股票完成，公司资金实力将得到
提升，下游客户不断增加，将进一步降低对大客户的依赖性，预计该
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
项收入将呈现稳步增长的态势，具备持续性。
（3）公司实际控制人的变更不会导致核心团队人员的大幅变动
一方面，传媒业务核心团队不会因实际控制人变更离开公司。公
司广告传媒业务核心团队人员中的刘祖玉、张伟、熊诚通过好山好水
传媒间接持有山水传媒股份，能够共享企业成长的红利。随着公司经
营情况不断向好，不排除采取上市公司股权激励的方式，进一步绑定
核心人才。
另一方面，提达装饰的核心人员不会因实际控制人变更离开公司。
提达装饰的核心人员徐啟瑞先生为公司董事、副总经理、核心管理层，
在公司任职时间超过五年，对公司有深厚的感情。刘益良先生、崔林
军先生也为公司通过市场化方式引进的专业人才，公司能够为其提供
满意的薪酬及良好的业务环境，暂无因实际控制人变更离开公司的计
划。此外，随着公司经营情况不断向好，不排除采取上市公司股权激
励的方式，进一步绑定核心人才。
（4）公司实际控制人变化不会导致订单承接出现重大影响
经过 2018 年以来的经营积累，公司已经初步在行业中树立了品
牌形象，赢得了客户的认可。2020 年 8 月 12 日公司公告实际控制人
变更，9 月至 12 月广告传媒业务和装修装饰工程施工业务累计实现
收入约 7.8 亿元，占全年收入比例约为 71%。目前广告传媒业务在手
订单中约 94%为实际控制人变更后承接，装修装饰工程施工业务在手
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
订单中约 88%为实际控制人变更后承接。公司业务承接未受到实际控
制人变更影响。
综上所述，公司在手订单较多，在过往经营过程中能够为客户提
供“物美价廉”的优质服务，取得了客户的认可，建立了深厚的合作
基础，主要业务订单能够持续不断获得，核心团队和订单不会随着实
际控制人的变更大幅变动，公司采取了应对客户集中风险的措施，得
益于前期的业务积累，为下一阶段发展奠定了基础。随着本次非公开
发行股票完成，资金实力得到提升，公司的主营业务具有可持续性。
（三）结合业务模式，补充披露第三、四季度营业收入、净利润
大幅增长的原因。
1、第三、四季度营业收入、净利润情况
2020 年公司营业收入、净利润情况如下：
单位：万元
项目 2020 年 1-6 月 2020 年 7-12 月 2020 年
营业收入 17,565.13 93,832.12 111,397.26
营业成本 13,843.91 81,469.19 95,313.10
毛利 3,721.22 12,362.93 16,084.16
净利润 412.84 5,276.18 5,689.02
第三、四季度公司主营业务结构变化较大，导致公司营业收入、
净利润波动较大。
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
2、第三、四季度营业收入、净利润大幅增长的原因
2020 年，广告传媒和建筑装饰工程业务为公司主要毛利来源。第
三、四季度营业收入、净利润大幅增长的原因：
（1）广告传媒业务营业结构变化
2020 年 1-6 月及 2020 年 7-12 月，广告传媒业务的结构发生较
大变化。受新冠肺炎疫情影响，2020 年公司线下品牌服务受到一定
影响，同时线上媒体业务大幅增加，公司开拓了深圳游禧科技有限
公司、海南亿科思奇科技有限公司等线上媒体投放客户，该等业务
收入规模大，导致营业收入第三、四季度大幅度增长。第三、四季
度广告传媒业务营业收入 27,641.36 万元，较上半年 7,563.04 万元增
长了 20,078.32 万元，该项业务净毛利较低，营业收入大幅度增长，
利润增长了 852.28 万元。
（2）装修装饰工程施工业务大幅度增长
①装修装饰业务具有季节性
装修装饰工程业务与房地产行业紧密相关。公司装修装饰工程施
工业务主要业务定位为住宅统一精装修，配合客户（房地产开发商）
在相关房产交付之前实施统一风格的装修装饰工程（即“统装”业务）。
房地产行业具有季节性，从而导致“统装”业务也具有季节性。按照
房地产行业集中交付的惯例，房地产行业下半年销售收入较上半年销
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
售收入有大幅度增长，从而带动“统装”业务下半年销售收入较上半
年销售收入有大幅度增长。
②公司承接的项目决定
从本回复问题二（4）“按项目列示合同资产的明细，包括客户
名称、金额、该项目工程开工时间、完工进度、是否按照合同约定
正常施工、是否出现中止或终止的情形、合同约定的主要结算安
排、是否出现逾期结算等”回复中，公司列示了 2020 年度开工的项
目情况，公司大部分项目开工日期集中在下半年，公司从事的装修
装饰工程业务周期比较短，一般为 6-9 月，故工程完工集中在第
三、四季度。从而导致第三、四季度大幅度增长。公司装修装饰工
程业务主要由提达装饰公司完成，提达装饰公司第三、四季度装修
装饰工程业务营业收入 65,428.65 万元，较上半年 9,236.82 万元增长
了 56,191.83 万元，第三、四季度利润 3,752.44 万元，较上半年
560.47 万元增长了 3,191.97 万元。
综上所述，第三、四季度公司主营业务结构变化较大，导致公
司营业收入、净利润波动较大。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了以下审计程序：
1、通过对管理层访谈，了解公司经营战略、人员储备、资本投
入等情况，分析公司主要经营业务发生较大变动的原因；
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
2、执行持续经营分析性程序，分析公司是否具有可持续经营能
力；
3、结合分析性程序，结合合同、对账单、结算单、期后回款等资
料，分析第三、四季度营业收入、净利润大幅增长的原因；
经核查，会计师认为：
1、企业主要经营业务发生较大变动与企业实际情况相符；
2、对持续经营进行分析性程序，未见影响公司可持续经营能力
的事项；
3、第三、四季度营业收入、净利润大幅增长符合企业实际情况。
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
4.年报显示，公司前五名客户销售额 8.29 亿元，占年度销售总
额 74.46%，其中关联方销售额 0 万元；前五名供应商采购额 4.35
亿元，占年度采购总额 45.66%，其中关联方采购额 0 万元。请公
司：（1）区别广告传媒业务及建筑装修装饰工程业务，分别列示前
五大客户及供应商的名称、合作年限、销售或采购金额及占比；
（2）补充说明并披露公司、控股股东及关联方与前述客户、供应
商，以及前述客户、供应商之间是否存在关联关系，是否有业务往
来、大额资金往来等，是否存在对主要客户、供应商的依赖；（3）
补充说明并披露报告期内主要供应商、客户是否发生较大变化，并
列表说明新增供应商、客户的名称，新增采购产品、金额及占比，
新增客户销售额、在手订单及占比情况。请年审会计师发表意见。
公司回复：
（一）区别广告传媒业务及建筑装修装饰工程业务，分别列示前
五大客户及供应商的名称、合作年限、销售或采购金额及占比；
1、广告传媒业务前五大客户：
单位名称 合作年限 销售金额 占比
45.68%
深圳游禧科技有限公司 1 年以内 160,827,414.64
4.94%
观致汽车销售有限公司 1-2 年 17,405,046.58
宝能（昆山）汽车研究院有限 4.04%
1 年以内 14,213,169.80
公司
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
2.94%
海南亿科思奇科技有限公司 1-2 年 10,340,840.08
深圳第壹空间运营管理有限公 2.25%
1-2 年 7,919,376.74
司
合计 210,705,847.84 59.85%
2、装修装饰业务前五大客户：
单位名称 合作年限 销售金额 占比
深圳莱华置业有限公司 1 年以内 517,212,957.58 46.43%
深圳深业物流集团股份有限公司 1 年以内 77,910,588.76 6.99%
沈阳泰盛投资有限公司 1 年以内 47,202,889.11 4.24%
汕头市潮商城镇综合治理有限公司 1 年以内 26,245,963.29 2.36%
深圳宝能笋岗商业中心有限公司 1 年以内 20,411,501.32 1.83%
合计 688,983,900.06 61.85%
3、广告传媒业务前五大供应商：
单位名称 合作年限 采购金额 占比
上海众叙文化传媒有限公 32,027,821.36 10.31%
司 一年以内
深圳星恋文化传媒有限公 30,246,740.68 9.73%
司 一年以内
硬核联盟（北京）科技有限 24,642,449.58 7.93%
公司 一年以内
深圳市卡司通展览股份有 18,334,482.74 5.90%
1-2 年
限公司
非凡互联（北京）传媒科技 13,540,107.80 4.36%
有限公司 1-2 年
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合计 118,791,602.16 38.23%
4、装修装饰业务前五大供应商
单位名称 合作年限 采购金额 占比
深圳市泰安劳务有限公司第一 205,331,389.3
1年 32.02%
分公司 8
深圳市川成实业发展有限公司 1年 83,277,696.86 12.99%
深圳市超宝实业有限公司 1年 75,777,584.97 11.82%
深圳市鼎耀实业有限公司 1年 38,162,743.74 5.95%
深圳市中粤达建筑劳务有限公
1年 32,614,218.45 5.09%
司
435,163,633.4
合计 67.85%
0
（二）补充说明并披露公司、控股股东及关联方与前述客户、供
应商，以及前述客户、供应商之间是否存在关联关系，是否有业务往
来、大额资金往来等，是否存在对主要客户、供应商的依赖；
1、公司、控股股东及关联方与前述客户、供应商，以及前述客
户、供应商之间不存在关联关系。
（1）控股股东及实际控制人的基本信息
母公司对本 母公司对本
业务性 与本公
公司名称 注册地 公司的持股 公司的表决
质 司关系
比例(%) 权比例(%)
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
深圳市前海派德高盛投
投资咨 控股股
资合伙企业（有限合 深圳 13.42 13.42
询 东
伙）
（2）公司的董监高有关信息
姓名 职务 任职起始日 任职终止日
黄绍嘉 董事长 2020/10/16 2023/10/15
董事 2020/10/16 2023/10/15
肖志坚
总经理 2020/10/16 2023/10/15
董事 2017/09/04 2023/10/15
徐啟瑞
副总经理 2020/10/16 2023/10/15
姚雪华 董事 2020/10/16 2023/10/15
陈福兴 董事 2020/10/16 2023/10/15
刘祖玉 董事 2020/10/16 2023/10/15
彭娟 独立董事 2016/07/22 2023/10/15
张娟 独立董事 2020/10/16 2023/10/15
钟凯文 独立董事 2020/10/16 2023/10/15
黄纯华 监事会主席 2020/10/16 2023/10/15
廖鸣 监事 2020/10/16 2023/10/15
胡冠兰 监事 2019/06/20 2023/10/15
72
证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
罗佩珊 职工监事 2018/05/14 2023/10/15
徐攀 职工监事 2018/07/19 2023/10/15
董事会秘书 2008/06/19 2023/10/15
戴蓉
副总经理 2017/10/17 2023/10/15
彭朝辉 副总经理 2018/10/08 2023/10/15
黄海平 财务总监 2018/07/09 2023/10/15
（3）公司的控股股东及持股 5%以上股份的股东
①深圳市前海派德高盛投资合伙企业（有限合伙）
前海派德高盛直接持有公司 13.42%股份，同时推荐的董事人员
在董事会中占多数，为公司控股股东。
②连妙纯、连妙琳、侯武宏（一致行动人）
侯武宏、连妙琳系夫妻关系，连妙纯、连妙琳曾使用同一个上网
设备购买公司股票，故三人构成一致行动关系，合计持有公司 9.92%
股份。
③钟安升与郑俊杰（一致行动人）
钟安升、郑俊杰之间存在共同投资、共同任职关系，构成一致行
动关系，合计持有公司 8.12%股份。
④南京森特派斯投资有限公司
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南京森特派斯投资有限公司直接持有山水文化 6.42%股份。
除上述公司或自然人外，公司无持有其 5%以上股份的其他股东。
经公司自查，公司、控股股东及关联方与前述客户、供应商，以及前
述客户、供应商之间不存在关联关系。不存在业务往来、大额资金往来等。
2、是否存在对主要客户、供应商的依赖
（1）对主要供应商的依赖
公司不存在对主要供应商的依赖，广告传媒业务及建筑装修装饰
原材料市场价格透明，市场可替代同类型产品较多且相同品质质量的
产品价格差异不大，可根据公司实际需求及价格选取不同的供应商。
（2）对主要客户的依赖
①广告传媒业务
公司广告传媒业务目前仍处于初创期，以打造品牌形象为重点。
公司制定了“聚焦核心客户，维护已有客户，在较短的时间里打造样
板工程，树立品牌形象，不断开拓新领域、新市场”的战略规划。一
方面，通过一定的让利，贴身服务等方式，不断积累与核心客户宝能
集团控制企业的信任基础，保障业务订单稳定；另一方面，逐步扩大
经营规模，紧抓传统媒介和数字媒介技术变迁的契机，调整业务结构，
开拓下游市场，降低对单一客户的依赖度。目前，公司广告传媒业务
经过两年的发展，逐步走入正轨，已经形成了品牌服务、营销活动规
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
划、空间布置、媒体投放、媒介代理等全产业链业务布局，能够为客
户提供全方位、多层次的广告传媒服务，逐步形成了多领域的下游客
户，不存在对主要客户的依赖。
②装饰装修业务
公司装修装饰业务主要客户为大型房地产开发商，客户集中度相
对较高符合以“统装”业务为主的同行业上市公司的惯例，但由于提
达装饰业务开展时间较短，客户开拓效果尚未显现，导致了宝能控制
客户收入集中度较高。该等情况将随着业务的发展及品牌知名度的提
高逐步改善，与同行业上市公司逐步趋同。
（三）补充说明并披露报告期内主要供应商、客户是否发生较大
变化，并列表说明新增供应商、客户的名称，新增采购产品、金额及
占比，新增客户销售额、在手订单及占比情况；
1、报告期内主要供应商、客户是否发生较大变化
如本问题第一问“区别广告传媒业务及建筑装修装饰工程业务，
分别列示前五大客户及供应商的名称、合作年限、销售或采购金额及
占比”，中列示的主要供应商及客户，合作期限为“一年以内”为本
年新增的主要供应商、客户。
（1）新增主要供应商如下：
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①传媒业务
单位名称 合作年限 采购金额 采购产品 占比
上海众叙文化传媒有限公 10.31%
司 一年以内 32,027,821.36 广告服务
深圳星恋文化传媒有限公 9.73%
一年以内 30,246,740.68 广告服务
司
硬核联盟（北京）科技有限 7.93%
公司 一年以内 24,642,449.58
广告服务
合计 86,917,011.62 27.97%
②装修装饰业务
单位名称 合作年限 采购金额 采购产品 占比
深圳市泰安劳务有限公司第一 205,331,389.3 32.02%
1年 劳务服务
分公司 8
深圳市川成实业发展有限公司 1年 83,277,696.86 材料 12.99%
深圳市超宝实业有限公司 1年 75,777,584.97 材料 11.82%
深圳市鼎耀实业有限公司 1年 38,162,743.74 材料 5.95%
深圳市中粤达建筑劳务有限公 5.09%
1年 32,614,218.45 劳务服务
司
435,163,633.4 67.85%
合计
0
（2）新增主要客户如下：
①广告传媒业务
单位名称 合作年限 销售金额 占比
160,827,414.6
深圳游禧科技有限公司 1 年以内 45.68%
4
宝能（昆山）汽车研究院
1 年以内 14,213,169.80 4.04%
有限公司
76
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175,040,584.4 49.72%
合计 4
②装修装饰业务
单位名称 合作年限 销售金额 占比
517,212,957.5 69.26%
深圳莱华置业有限公司
1 年以内 8
深圳深业物流集团股份有 10.43%
限公司 1 年以内 77,910,588.76
沈阳泰盛投资有限公司 6.32%
1 年以内 47,202,889.11
3.51%
汕头市潮商城镇综合治理
有限公司 1 年以内 26,245,963.29
深圳宝能笋岗商业中心有 2.73%
限公司 1 年以内 20,411,501.32
92.27%
合计 688,983,900.0
6
注：深圳莱华置业有限公司、深圳深业物流集团股份有限公司、沈阳泰盛投
资有限公司、、汕头市潮商城镇综合治理有限公司、深圳宝能笋岗商业中心有限
公司均属于宝能系，统计时归属于一个客户：宝能集团。
（2）报告期内主要供应商、客户变化的原因
2019 年收入主要来源于广告传媒业务，2020 年收入主要来源于
建筑装修装饰工程业务和广告传媒业务，2020 年装修装饰工程业务
营业收入占了全年收入的 67.03%。主营业务类型的变换，不同的业
务类型客户及供应商均不同，导致供应商及客户发生了较大的变化。
2、在手订单情况
（1）广告传媒业务在手订单
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公司截至 2021 年 1 月 31 日，公司广告传媒业务在手订单按照业
务承接部门和客户类型汇总如下：
单位：万元
上海分
类别 活动部 空间部 品牌部 媒介部 金额 比例
公司
宝能控制 1,521.3 3,977.6
225.02 499.55 954.89 776.85 58.12%
企业客户 1 2
非宝能控
2,301.9 2,866.6
制企业客 42.60 - 254.00 268.11 41.88%
0 1
户
3,256.7 1,030.8 1,789.4 6,844.2 100.00
总额 267.62 499.55
9 5 2 3 %
如上表，公司广告传媒业务已经签署正在执行的订单预计收入
6,844.23 万元，其中非宝能控制的客户订单为 2,866.61 万元，占比约
为 41.88%，占比略低于宝能控制的客户订单，主要原因为客户订单
的承接有一定偶然性，进而导致不同类型客户占比有一定的波动，但
不影响广告传媒业务对宝能控制客户的集中度降低的变化趋势。
（2）装修装饰工程施工业务在手订单
截至 2020 年 12 月 31 日，装修装饰工程施工业务在手订单情况
如下：
合同 序 是否宝能集团关 合同金额
项目名称
类型 号 联方 （万元）
深圳宝能城花园（东区）四期公 是 2,038.11
1
已经 寓 2-11 层精装修工程
签署 石家庄宝能中心二期 1、10#楼 是 2,383.18
2
正式 公共区域精装修工程
协议 沈阳环球金融中心项目 T3、4# 是 4,015.41
3
楼住宅精装修工程（一标段）
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沈阳环球金融中心项目 T3、4# 是 4,163.49
4
楼住宅精装修工程（二标段
肇庆宝能城一期住宅精装项目Ⅱ 是 1,209.00
5
标段室内精装修工程
宝能中心环球汇商管办公室及机 是 363.67
6
房装修工程
7 宝能中心商业公区精装修工程 是 2,438.63
石家庄宝能中心项目 1#楼 37 层 是 117.49
8
精装修工程
宝能科技园南区一期 B2 栋企业 是 365.07
9
展厅及党群中心精装修工程
深圳宝能城西区配套精装修项工 是 679.94
10
程
深圳宝能城西区二期（1A 栋） 是
11 住宅批量及架空层精装修及安装 11,621.06
工程施工合同
深圳宝能城西区二期（1B 栋） 是
12 住宅批量及架空层精装修及安装 11,107.23
工程施工合同
深圳宝能城西区二期（3 栋）住 是
13 宅批量及架空层精装修及安装工 8,492.85
程施工合同
合计 48,995.13
如上表，公司装修装饰工程施工业务已经签署正在执行的订单
合同总金额 48,995.13 万元，在建项目中未完工部分金额
26,093.69 万元，均为宝能客户，主要系装修装饰工程施工业务开
展时间较短。根据公司与上述客户洽谈情况，预计 2021 年全年非宝
能控制的客户收入占总收入比例预计为 20%左右，对宝能控制客户
的依赖度预计将有所降低。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了以下审计程序：
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1、结合年报审计数据复核企业上述列示数据的是否准确；
2、在年报审计时执行商业合理性分析，抽取样本对上述客户、
供应商进行访谈，询问上述客户、供应商与公司是否存在关联方关系；
访谈过程中获取供应商的近期纳税报表或者经审计的审计报告，分析
供应商的经营规模，是否具有为公司提供产品或者服务的能力；
3、获取宝能集团出具的与公司无关联方关系的承诺函；
4、在年报审计过程中，获取本期新增的合同、预决算文件、进
度确认单、与客户对账单等资料，分析本期新增客户、供应商原因；
5、对持续经营能力执行分析性程序，分析公司是否具有可持续
经营能力。
经核查，会计师认为：
1、企业主要经营业务发生较大变动与企业实际情况相符；
2、公司具有可持续经营能力。
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问题二、关于财务数据。
5.年报显示，公司应收账款期末余额 2.96 亿元，比上年期末增长
1600.20%，应收账款占营业收入的比例亦大幅提升。按单项计提的坏
账准备期末余额为 1152.52 万元，按组合计提的坏账准备期末余额为
1562.46 万元。请公司：（1）区分业务列明按欠款方归集的期末余额
前五名的应收账款具体情况，包括客户名称、账龄、是否逾期、坏账
准备计提方法及余额等；（2）区分业务定量分析应收账款占收入比
例提升的具体原因，结合各项业务的收入确认政策、销售政策、对客
户的信用期等说明各项业务赊销率变化情况；（3）按单项计提坏账
准备的标准，是否具备合理性。请年审会计师发表意见。
公司回复：
（一）区分业务列明按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款
具体情况，包括客户名称、账龄、是否逾期、坏账准备计提方法及余
额等；
1、广告传媒业务
坏账计提方 是否逾
单位名称 金额 账龄 余额
法 期
观致汽车销售有限公司 按组合计提 16,250,177.
17,105,44
1 年以内 坏账准备 01 否
9.48
宝能（昆山）汽车研究院有 按组合计提
8,205,055. 7,794,803.1
限公司 1 年以内 坏账准备 否
92 2
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
按组合计提
宝能地产股份有限公司 3,565,560. 3,387,282.0
1 年以内 坏账准备 否
02 2
哈尔滨宝钜房地产有限公 按组合计提
2,741,312. 2,604,246.4
司 1 年以内 坏账准备 否
00 0
长春市宝新房地产开发有 按组合计提
2,387,707. 2,268,321.9
限公司 1 年以内 坏账准备 否
30 4
合计 34,005,08 32,304,830.
4.72 49
2、装修装饰业务
坏账计提方 是否
单位名称 金额 账龄 余额
法 逾期
按组合计提
119,840,553. 113,848,52
深圳莱华置业有限公司 1 年以内 坏账准备 否
54 5.86
按组合计提
深圳深业物流集团股份有 54,799,952.9 52,059,955
1 年以内 坏账准备 否
限公司 2 .27
按组合计提
27,224,469.0 25,863,245
沈阳泰盛投资有限公司 1 年以内 坏账准备 否
1 .56
深圳宝能笋岗商业中心有 按组合计提
12,903,406.0 12,258,235
限公司 1 年以内 坏账准备 否
7 .77
按组合计提
汕头市潮商城镇综合治理 10,188,516.2 9,679,090.
1 年以内 坏账准备 否
有限公司 4 43
224,956,897. 213,709,05
合计
78 2.89
3、房屋租赁板块
（1）按性质组合提坏账准备
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是否
单位名称 金额 账龄 坏账计提方法 余额
逾期
按组合计提坏
山西国美电器有限公 1,066,468.2 1,013,144.8
1 年以内 账准备 是
司 1 0
按组合计提坏
王平 416,349.17 1 年以内 账准备 395,531.71 是
按组合计提坏
山西濠江汇通贸易有
353,155.56 1 年以内 账准备 335,497.78 是
限公司
山西宝华盛世国际旅 按组合计提坏
247,454.64 1 年以内 账准备 235,081.91 是
行社有限公司
按组合计提坏
山西共舟广告传媒有
154,761.90 1 年以内 账准备 147,023.81 是
限公司
2,238,189.4 2,126,280.0
合计
8 1
（2）按单项计提的坏账准备
计提坏
单位名称 金额 账 账龄 形成时间 是否逾期
2-3
太原新天龙经营管理有限 5,085,807.4 5,085,8 2018-12-
年、5 是
公司 6 07.46 31
年以上
1,985,877.7 1,985,8 5 年以
杭州万全电子有限公司 历史遗留 是
0 77.70 上
湖南华海高科电子有限公 1,807,410.2 1,807,4 5 年以
历史遗留 是
司 0 10.20 上
682,50 5 年以
珠海金正电子有限公司 682,509.49 历史遗留 是
9.49 上
254,16 2019-12-
毛晋红 254,166.67 2-3 年 是
6.67 31
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合计 9,815,771.5 9,815,7
2 71.52
（二）区分业务定量分析应收账款占收入比例提升的具体原因，
结合各项业务的收入确认政策、销售政策、对客户的信用期等说明各
项业务赊销率变化情况；
1、应收账款占收入比例情况
2020 年度 2019 年度
项目 应收账款
应收账款 营业收入 占收入比 应收账款 营业收入 应收账款占收
例 入比例
90.52% 60.77%
13,763,438.2 15,204,562. 11,833,17 19,472,296.
租赁分部
5 37 8.29 39
18.37% 9.28%
64,675,063.1 352,044,009 18,013,38 194,123,967
传媒分部
6 .76 0.24 .37
32.76% 0.00%
装修装饰 244,635,172. 746,723,982 14,306,679.
分部 89 .73 27
2、应收账款占收入比例提升的具体原因
（1）租赁分部
租赁分部应收账款占收入比例 2020 年度比 2019 年度提高了
29.75% ，主要原因是：一方面，受新冠肺炎疫情影响，公司 2020
年收入较 2019 年有所减少，租户欠款有所增加。另一方面，应收账
款中有 1,152.52 万元历史遗留应收款，收回可能性较小，已全额计
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
提坏账准备。如果剔除历史遗留问题扣有关的应收款 1,152.52 万元
后，应收账款占收入比较小，变动幅度不大。
租赁分部的收入确认政策、销售政策及信用政策未发生明显变
化。
（2）传媒分部
传媒分部应收账款占收入比例 2020 年度比 2019 年度提高了
9.09% ，主要原因是：2020 年传媒业务在线下营销活动、制作等业
务受新冠肺炎疫情影响的情况下，大力发展线上媒体投放业务，广
告传媒业务较 2019 年有较大增长，且年底一部分项目达到了验收的
条件，项目验收较多，导致年底应收账款较去年大幅增加。截至
2021 年 3 月 31 日，已收回 2020 年应收账款 2,248.96 万元。
公司传媒分部收入确认的具体方法为:公司与客户双方对广告发
布情况、品牌管理考核结果等进行确认，根据合同约定的结算方式
确认收入。收入确认方法与 2019 年相比未发生变化。
公司广告传媒业务在项目执行完成后与客户完成验收，形成验
收意见及验收结论，并填写业务验收单。财务部门根据收到的业务
验收单确认收入，同时业务部门向客户申请付款，平均账期为 30-
90 天。公司的销售政策和信用政策与 2019 相比未发生重大变化。
（3）装修装饰分部
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装修装饰分部 2020 年应收账款期末余额为 2.45 亿元，占营业
收入 32.76%，与 2019 年度相比提高了 32.76% ，主要原因是：一方
面公司 2020 年装修装饰工程施工业务开展顺利，收入规模较 2019
年大幅增加，加之工程进度与结算进度、付款进度存在一定时间
差；另一方面 2019 年 8 月公司通过收购提达装饰逐步开展装修装饰
工程施工业务，2019 年仅下半年开始承接装修工程，未形成应收账
款。
公司装修装饰收入确认的具体方法为:公司装修装饰业务属于在
某一时段内履行的履约义务，在合同期内根据履约进度确认收入，
本公司履约进度的确定方法采用投入法，即按照累计实际发生的成
本占合同预计总成本的比例确定恰当的履约进度。与 2019 年收入确
认采用完工百分比法相比，未发生重大变化。
公司在承接的装修装饰工程与发包方办理工程价款结算时确认
应收账款，工程结算价款包括工程进度款、竣工决算款及工程质保
金。与 2019 年的销售政策和信用政策未发生重大变化。公司的工程
款一般分为工程预付款、工程进度款、竣工验收款、竣工决算款及
质量保证金等阶段，具体如下：
①工程预付款。指施工合同订立后由发包人按照合同的约定，
在正式开工前（一般 30 天内）预先支付给公司的用以施工准备、购
置材料等所需的款项。（一般为 0-10%）。
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②工程进度款。指施工过程中，发包方按合同有关条款规定按
工程进度支付给公司的款项。公司依据当月实际完成的工程量，按
合同约定的时间上报已完成工程量，双方共同确定公司已完成工程
量后 15-30 个工作日内，发包方向公司支付已确认工程量造价的一
定比例（一般为 60-75%）。
③竣工验收。工程完工后，具备竣工验收条件，公司按合同有
关规定提供完整的竣工资料及竣工验收报告，经发包方组织有关单
位验收且书面确认合格后 15-30 个工作日内，向公司支付至合同包
干（暂定）总价的一定比例（一般支付至合同总价的 80-85%）。
④竣工结算款。工程竣工经验收合格且公司向发包方移交工程
后，公司应向发包方提交结算资料，双方开始办理结算，在双方对
结算达成一致意见后的 30 个工作日内，发包方支付至结算总价款的
97%。
⑤质量保修金。公司对交付使用的工程在质量保修期内（一般
装修 2 年）承担质量保修责任，工程质量保证金一般为施工合同价
款的 3%，保修期从工程实际竣工之日计算。在工程保修期起算日起
满两年后 30 日内，如无任何遗留质量问题的，发包方将保修金余
款（扣减保修期内的保修费用）无息支付给公司。
综上，装修装饰分部应收账款占收入比例 2020 年度比 2019 年
度提高的主要原因是公司 2020 年装修装饰工程收入规模较 2019 年
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大幅增加，加之工程进度与结算、付款进度存在一定时间差所致。
截至 2021 年 3 月 31 日，已收回 2020 年应收账款 1.37 亿元。
（三）按单项计提坏账准备的标准，是否具备合理性；
1、按单项计提坏账准备的标准
公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，
主要包括应收票据、应收账款、合同资产、应收款项融资、其他应收
款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。
公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与
对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务
人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
2、合理性
（1）期末单项计提坏账准备的应收账款
期末余额
应收账款（按单位） 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
太原新天龙经营管理有 预计无法收
5,085,807.46 5,085,807.46 100.00
限公司 回
预计无法收
杭州万全电子有限公司 1,985,877.70 1,985,877.70 100.00
回
湖南华海高科电子有限 预计无法收
1,807,410.20 1,807,410.20 100.00
公司 回
预计无法收
珠海金正电器有限公司 682,509.49 682,509.49 100.00
回
预计无法收
其他 1,963,643.92 1,963,643.92 100.00
回
11,525,248.7 11,525,248.7
合计
7 7
上述款项为历史遗留款项，账龄超过 5 年的账款比例较多，公司
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预计无法收回，故全额计提了坏账准备。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了以下审计程序：
1、结合年报审计数据复核企业列示上述数据的是否准确；
2、结合收入确认材料，期后回款资料分析应收账款占收入比例
提升的具体原因；
3、获取公司的财务制度，查阅公司制定的会计准则。对单项计
提的应收账款，查看以前年度的公布的审计报告，了解单项计提的原
因，询问管理层单项计提坏账款项未注销的原因，分析其合理性。
经核查，会计师认为：
1、应收账款占收入比例提升的具体原因与企业实际情况相符；
2、按单项计提坏账准备的应收账款，具备合理性。
89
证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
6. 年报显示，公司预付款项期末余额 2503.79 万元，同比增长
108.59%。请公司补充披露：（1）预付款项同比增长较大的原因及
合理性；（2）区分业务列明按预付对象归集的期末余额前五名名
称、余额、账龄、形成时间及事由，上述对象是否与公司控股股
东、董事、监事、高级管理人员存在关联关系。请年审会计师发表
意见。
公司回复：
（一）预付款项同比增长较大的原因及合理性；
1、预付款项同比增长较大的原因
2020 年度 2019 年度
项目
预付款项 占全部预付款项的比 预付款项 占全部预付款
例 项的比例
集团本部 3,660,000.00 14.62%
传媒分部 20,549,801.25 82.07% 11,895,762.66 99.10%
装修装饰 828,128.73 3.31% 0.90%
107,506.10
分部
25,037,929.98 100.00% 12,003,268.76 100.0%
预付账款 2020 年比 2019 年度增加主要原因：
1、集团本部，公司为非公开发行股份，聘请中介机构，预付中
介机构费用 366 万元；该事项具有偶发性。
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2、传媒分部，广告传媒业务的业务收入规模较 2019 年大幅增
加，预付供应商款项增加。
3、装修装饰分部，变动较小。
（二）区分业务列明按预付对象归集的期末余额前五名名称、余
额、账龄、形成时间及事由，上述对象是否与公司控股股东、董事、
监事、高级管理人员存在关联关系；
（1）广告传媒业务
形成时
单位名称 金额 账龄 事由
间
深圳市言信文化传媒有限 1,750,000.0 2020-12- 购买服务
一年以内 31
公司 0
硬核联盟（北京）科技有 1,539,003.4 2020-12- 购买服务
一年以内 31
限公司 4
2020-12- 购买服务
北京天雅飞腾广告传媒有 1,226,415.0
一年以内 31
限公司 6
非凡互联（北京）传媒科 1,058,039.4 一年以内 2020/12/ 购买服务
技有限公司 9 31
深圳市卡司通展览股份有 994,300.00 一年以内 2020/12/ 购买服务
限公司 31
合计 6,567,757.9
9
（2）装饰装修业务
单位名称 金额 账龄 形成时间 事由
惠州市惠阳区秋长艺装家具制 210,941. 一年以 2020-12-
购买材料
品厂 57 内 31
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200,000. 一年以 2020-12-
东莞市华港溢家具有限公司 购买材料
00 内 31
118,415. 一年以 2020-12-
深圳市福田区艾仕壁纸商行 购买材料
83 内 31
87,552.9 一年以 2020-12-
深圳市美斯顿家具有限公司 购买材料
3 内 31
深圳市鹏兴威不锈钢制品有限 79,833.4 一年以 2020-12-
购买材料
公司 5 内 31
合计 696,743.
78
经公司自查，上述对象与公司控股股东、董事、监事、高级管
理人员不存在关联关系。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了以下审计程序：
1、复核企业列示上述数据的是否准确；
2、结合合同具体条款和业务模式，分析预付款项同比增长较大
的具体原因；
3、在年报审计中执行商业合理性分析，特别关注本期增加供应
商，分析是否合理；抽取样本对供应商进行访谈，询问对方与公司控
股股东、董事、监事、高级管理人员等是否存在关联方关系；访谈过
程中获取供应商的近期纳税报表或者经审计的审计报告，分析供应商
的经营规模，是否具有为公司提供产品或者服务的能力。
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经核查，会计师认为：
1、预付款项同比增长较大的具体原因与企业实际情况相符；
2、上述对象与公司控股股东、董事、监事、高级管理人员不存
在关联关系。
7.年报显示，公司应付账款期末余额 3.58 亿元，同比增长
486.89%。请公司补充披露：（1）应付账款增长较大的原因及合理
性；（2）区分业务列明前五名应付账款对象的名称、涉及产品、金
额、形成时间及事由，上述对象是否与公司控股股东、董事、监
事、高级管理人员存在关联关系。请年审会计师发表意见。
公司回复：
（一）应付账款增长较大的原因及合理性；
2020 年度 2019 年度
项目 占全部应付账款的 占全部应付账款的
应付账款 比例 应付账款 比例
租赁分 12,723,392.58 3.56% 12,723,392.58 20.88%
部
传媒分 58,443,518.81 16.34% 35,360,028.60 58.02%
部
装修装 286,509,121.83 80.10% 12,861,256.07 21.10%
饰分部
合计 357,676,033.22 100.00% 60,944,677.25 100.00%
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应付账款增长较大的原因：
1、租赁业务，租赁业务应付账款为历史遗留问题，无变化。
2、广告传媒业务的业务收入规模较 2019 年大幅增加，应付供应
商款项增加。
3、装修装饰业务，装修装饰分部应付账款大幅度增长，为 2019
年度装修装饰分部业务属于初创期，营业规模较小，采购量较小。2020
年度公司业务规模飞速发展，采购的产品和服务也大幅度增加，导致
应付账款期末金额较大。
应付账款增长较大主要系公司业务规模增长引起的，具有合理性。
（二）区分业务列明前五名应付账款对象的名称、涉及产品、金
额、形成时间及事由，上述对象是否与公司控股股东、董事、监事、
高级管理人员存在关联关系；
1、广告传媒业务
单位名称 金额 账龄 涉及产品 形成时间 事由
深圳市卡司通展览股份有 13,087,536. 1 年以 2020-12-
广告服务 购买服务
限公司 07 内 31
1,447,427.4 1 年以 2020-12-
重庆洞见广告有限公司 广告服务 购买服务
2 内 31
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
上海思跃广告传媒有限公 1,394,511.9 1 年以 2020-12-
广告服务 购买服务
司 5 内 31
深圳市赛思空间设计工程 1,315,365.0 1 年以 2020-12-
广告服务 购买服务
有限公司 4 内 31
深圳市唯创装饰设计工程 1,211,201.4 1 年以 2020-12-
广告服务 购买服务
有限公司 7 内 31
合计 18,456,041.
95
2、装修装饰业务
单位名称 金额 账龄 涉及产品 形成时间 事由
深圳市泰安劳务有限公司第 1 年以 2020-12-
82,000,966.33 劳务服务 购买劳务
一分公司 内 31
1 年以 2020-12-
深圳市超宝实业有限公司 36,730,092.15 材料 购买材料
内 31
深圳市中粤达建筑劳务有限 1 年以 2020-12-
30,090,903.98 劳务服务 购买服务
公司 内 31
1 年以 2020-12-
湖南碧耀装饰设计有限公司 15,172,678.66 劳务服务 购买服务
内 31
深圳市川成实业发展有限公 1 年以 2020-12-
13,990,189.73 材料 购买材料
司 内 31
合计 177,984,830.85
3、租赁业务
形成时
单位名称 金额 账龄 事由
间
杭州东视音像科技有限公
司（杭州瑞麟进出口有限 5 年以 历史遗
1,165,098.62 购买货物
公司） 内 留
沈阳市航天空调器厂 5 年以 历史遗
519,380.82 购买货物
内 留
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
富裕注塑制模（东莞）有 5 年以 历史遗
限公司 489,335.20 购买货物
内 留
东莞市企石东山泡沫厂 5 年以 历史遗
369,104.91 购买货物
内 留
东莞市新利成力达实业有 5 年以 历史遗
258,420.70 购买货物
限公司 内 留
合计 2,801,340.25
经公司自查，公司、控股股东及关联方与前述供应商，以及前
述供应商之间不存在关联关系。不存在业务往来、大额资金往来
等。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了以下审计程序：
1、结合年报审计数据复核企业列示上述数据的是否准确；
2、结合公司本期新增的合同，业务增长资料分析应付账款增长
较大的原因及合理性；
3、在年报审计中执行商业合理性分析，特别关注本期增加供应
商，分析是否合理；抽取样本对供应商进行访谈，询问对方与公司控
股股东、董事、监事、高级管理人员等是否存在关联方关系；访谈过
程中获取供应商的近期纳税报表或者经审计的审计报告，分析供应商
的经营规模，是否具有为公司提供产品或者服务的能力。
经核查，会计师认为：
1、应付账款本期较上期增长较大的具体原因与企业实际情况相
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
符；
2、上述对象与公司控股股东、董事、监事、高级管理人员不存
在关联关系。
8.年报显示，公司投资性房地产期末余额 4.486 亿元，是公司主
要的非流动资产，本期公允价值变动-540.99 万元，对当期损益产生
一定影响。上述投资性房地产为公司拥有的太原天龙大厦 1 幢及 2
幢房产（除公司自用外）出租的房屋面积共计 38107.40 平方米及天
龙大厦土地使用权，并由中威正信（北京）资产评估有限公司出具
资产评估报告。请公司补充披露：（1）上述评估的主要过程，包括
评估方法、主要参数的选择标准及确定依据，与往年相比是否发生
变化等；（2）相关指标是否符合《监管规则适用指引——评估类第
1 号》的要求。请年审会计师、评估机构发表意见。
评估师回复：
山水文化投资性房地产，为公司自有的座落于太原市迎泽区迎泽
大街 289 号的天龙大厦。该资产价值已经中威正信（北京）资产评估
有限公司评估并出具了中威正信评报字[2021]第 16002 号《山西广和
山水文化传播股份有限公司拟财务报告所涉及的投资性房地产价值
资产评估报告》。
在该评估报告中：
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
1、评估方法
本次评估结论采用市场法评估结果：
市场法：又称市场比较法。比较法是将估价对象与在估价时点近
期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当
的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、方法的选择
资产评估的基本方法有三种，分别为市场法、收益法和成本法。
评估对象所在地房地产市交易比较活跃，可以通过市场上可比案例的
修正，得出被评估对象的市场价值；加之市场法是房地产评估中首选
的方法，因此本次评估采用市场法进行评估。
本次评估价值定义为市场价值，所谓市场价值，是自愿买方和自
愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基
准日进行正常公平交易的价值估计数额。
3、评估参数
市场法评估过程中采用的主要测试因素包括交易价格、交易时间、
交易情况、区域因素、个别因素等。在评估过程中我们选取了同一等
级、同一区域内的 3 个挂牌案例（赛格数码港、万邦国际、华润昆仑
御），并走访相关案例与评估对象周边区域，了解房地产市场情况及
销售情况等。通过比较，舍去不合理的交易价格，选取合理的挂牌价
格；并对区域因素差异、个别因素差异进行调整。具体市场法公式如
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
下：
公允价值=参照物价格×（委估物估价时点价格指数/参照物交易
时间价格指数）×（正常交易情况因素修正系数/参照物交易情况因
素修正系数）×（委估物区域因素修正系数/参照物区域因素修正系
数）×（委估物个别因素修正系数/参照物个别因素修正系数）
评估基准日 2020 年 12 月 31 日本次评估的房地产的可比案例如
下：
修正因素 案例一 案例二 案例三
物业名称 赛格数码港 万邦国际 华润昆仑御
交易单价 10,000.00 11,900.00 12,000.00
交易时间 2020-12-18 2020-9-22 2020-11-16
交易情况 挂牌价 挂牌价 挂牌价
经测算，市场法的评估结果为 44,857.17 万元，市场法所取得的
房地产成交案例为评估基准日近期案例，符合评估对象所在范围内的
房地产市场行情。
4、本次评估的投资性房地产位于太原市迎泽大街 289 号，相比
去年本年度评估并未增值,而是有所减值,主要是因为今年新冠疫情
的影响和附近新建的办公楼盘增加了市场供给等因素对天龙大厦的
市场需求和价格上扬造成一定冲击，形成减值。
综上原因，投资性房地产评估值有所下降，符合评估基准日的市
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证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
场行情，故形成公允价值变动损失，是符合《监管规则适用指引——
评估类第 1 号》的要求。
会计师回复：
针对上述事项，会计师执行了以下审计程序：
1、对管理层聘请的第三方评估机构的客观性、独立性及专业胜
任能力进行评价。
2、获取评估报告，评价评估专家所使用的方法、关键假设、参
数的选择等的合理性。
3、复核财务报表中与投资性房地产公允价值评估有关的列报与
披露。
经核查，会计师认为：
上述评估的主要过程，包括评估方法、主要参数的选择标准及确
定依据，与往年相比，存在变化，公司投资性房地产估值未见异常；
相关指标未发现与《监管规则适用指引——评估类第 1 号》要求不一
致的情况。
公司所有信息均以在上海证券交易所网站、上海证券报发布的公
告为准。敬请广大投资者注意风险，理性决策，审慎投资。
特此公告。
100
证券代码：600234 证券简称：ST 山水 编号：临 2021—012
山西广和山水文化传播股份有限公司董事会
二零二一年四月二十七日
101
