北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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北京华业地产股份有限公司
2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 立信大华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人徐红、主管会计工作负责人许立超及会计机构负责人（会计主管人员）许立超声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 华业地产
股票代码 600240
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 北京市朝阳区东四环中路39 号A 座16 层
邮政编码 100025
公司国际互联网网址 www.huayedc.com
电子信箱 hy@huayedc.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 燕飞 张雪梅、杜继锋
联系地址
北京市朝阳区东四环中路39 号华业国
际中心A 座16 层
北京市朝阳区东四环中路39 号华业国
际中心A 座16 层
电话 010－85710735 010－85710735
传真 010－85710505 010－85710505
电子信箱 yanfei@huayedc.com zhangxm@huayedc.com
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2009 年 2008 年
本期比上年同期增
减(%)
2007 年
营业收入 1,210,041,491.11 533,438,723.35 126.84 689,986,103.78
利润总额 177,797,560.10 116,602,926.94 52.48 209,664,572.34
归属于上市公司股东的净利润 117,022,881.61 97,060,750.61 20.57 143,799,424.81
归属于上市公司股东的扣除非100,048,311.08 87,089,394.65 14.88 143,794,783.80北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -59,695,822.82 -744,181,594.06 不适用 -132,699,449.88
2009 年末 2008 年末
本期末比上年同期
末增减(%)
2007 年末
总资产 6,675,977,525.94 3,546,720,360.17 88.23 3,170,818,141.51
所有者权益（或股东权益） 2,069,350,007.03 1,990,800,188.16 3.95 1,897,584,255.50
3.2 主要财务指标
2009 年 2008 年 本期比上年同期增减(%) 2007 年
基本每股收益（元／股） 0.1814 0.1505 20.53 0.4032
稀释每股收益（元／股） 0.1814 0.1505 20.53 0.4032
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.1551 0.1350 14.89 0.4032
加权平均净资产收益率（%） 5.75 4.99 增加0.76 个百分点 16.26
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 4.91 4.48 增加0.43 个百分点 16.25
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） -0.09 -1.15 不适用 -0.31
2009 年末2008 年末
本期末比上年同期末增减
(%)
2007 年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 3.21 3.09 3.88 4.41
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 627,852.90
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
16,223,165.34
对外委托贷款取得的损益 6,610,019.02
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -570,136.87
所得税影响额 -5,916,329.86
合计 16,974,570.53
采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
交易性金融资产 53,657,478.00 0.00 -53,657,478.00 -80,282.11
合计 53,657,478.00 0.00 -53,657,478.00 -80,282.11
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
□适用 √不适用
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称
年初限售股
数
本年解除限售股
数
本年增加限
售股数
年末限售股
数
限售原因
解除限售日
期
华业发展（深圳）有
限公司
82,489,149 82,489,149 0 0 股改限售
2009 年12 月
28 日
华业发展（深圳）有
限公司
15,000,000 0 0 15,000,000
非公开发行
认购限售
2010 年11 月
28 日北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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华保宏实业（深圳）
有限公司
76,454,025 76,454,025 0 0 股改限售
2009 年12 月
28 日
合计 173,943,174 158,943,174 0 15,000,000 / /
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 60,648 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比例
(%)
持股总数
持有有限售条件
股份数量
质押或冻结的股份数量
华业发展（深圳）有限
公司
境内非国有
法人
23.25 149,989,149 15,000,000 质押 149,989,149
华保宏实业（深圳）有
限公司
境内非国有
法人
19.26 124,244,025 0 质押 124,244,025
中国华电集团资本控
股有限公司
未知 1.94 12,541,626 0 未知
博时价值增长证券投
资基金
未知 1.77 11,420,500 0 未知
中国建设银行－博时
价值增长贰号证券投
资基金
未知 1.10 7,108,274 0 未知
深圳市久名投资咨询
有限公司
未知 0.93 6,000,000 0 未知
新疆凯迪投资有限责
任公司
未知 0.78 5,000,000 0 未知
中国工商银行－博时
精选股票证券投资基
金
未知 0.62 3,999,839 0 未知
陈浩钦 未知 0.55 3,576,229 0 未知
中国建设银行－工银
瑞信精选平衡混合型
证券投资基金
未知 0.48 3,100,000 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
华业发展（深圳）有限公司 134,989,149 人民币普通股
华保宏实业（深圳）有限公司 124,244,025 人民币普通股
中国华电集团资本控股有限公司 12,541,626 人民币普通股
博时价值增长证券投资基金 11,420,500 人民币普通股
中国建设银行－博时价值增长贰号证
券投资基金
7,108,274 人民币普通股
深圳市久名投资咨询有限公司 6,000,000 人民币普通股
新疆凯迪投资有限责任公司 5,000,000 人民币普通股
中国工商银行－博时精选股票证券投
资基金
3,999,839 人民币普通股
陈浩钦 3,576,229 人民币普通股
中国建设银行－工银瑞信精选平衡混
合型证券投资基金
3,100,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明
上述公司前十名股东之间、前十名流通股股东之间：（1）博时价值增长证券投
资基金、博时价值增长贰号证券投资基金、博时精选股票证券投资基金同为博
时基金管理有限公司旗下管理的基金；（2）公司未知前十名股东之间、前十名
流通股股东之间，以及前十名流通股股东与前十名股东之间是否存在关联关系
或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
2006 年7 月25 日经深圳市工商行政管理局的正式核准，公司的控股股东深圳华业发展有限公司
的企业名称、股东、法定代表人、经营范围变更，公司名称由“深圳华业发展有限公司”变更为“华
业发展（深圳）有限公司”；公司法定代表人由 “周文焕”变更为“ZHOU WEN HUAN”；公司经营范
围由“在合法取得的地块上从事房地产开发经营业务，物业管理”变更为“在合法取得的地块上从事
房地产开发经营业务”。
4.3.2.2 控股股东情况
○ 法人
单位：万元 币种：人民币
名称 华业发展（深圳）有限公司
单位负责人或法定代表人 ZHOU WEN HUAN
成立日期 1985 年11 月18 日
注册资本 46,500
主要经营业务或管理活动 在合法取得的地块上从事房地产开发经营业务
4.3.2.3 实际控制人情况
○ 法人
单位：元 币种：美元
名称 盛大控股有限公司（PROVANTAGE HOLDINGS LIMITED)
单位负责人或法定代表人 ZHOU WEN HUAN
成立日期 2005 年4 月28 日
注册资本 50,000
主要经营业务或管理活动 国际商务贸易
○ 自然人
姓名 周文焕
国籍 澳大利亚
是否取得其他国家或地区居留权 无
最近5 年内的职业及职务 国际商务贸易
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
姓名 职务 性别 年龄
任期起
始日期
任期终
止日期
年初
持股数
年末
持股数
变动
原因
报告期
内从公
司领取
的报酬
总额（万
元）（税
前）
是否在
股东单
位或其
他关联
单位领
取报酬、
津贴
徐红
董事长
兼总经
理
女 42
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 68 否
蔡惠丽 董事 女 45
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 0 是
郑晓帆 董事 男 47
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 20.5 否
刘秀焰
独立董
事
女 40
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 5 否
李力
独立董
事
男 38
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 5 否
张焰
监事会
主席
男 42
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 39 否
蒋丰青 监事 女 40
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 0 是
王剑聪
职工监
事
男 34
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 17.5 否
毕玉华
总经济
师
女 53
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 50 否
李朝晖
总工程
师
女 41
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 50 否
许立超
财务总
监
男 37
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 42 否
燕飞
董事会
秘书
男 33
2008 年
7 月7 日
2011 年
7 月7 日
0 0 42 否
合计 / / / / / 0 0 / 339 /
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、市场形势分析
在2008 年底的一系列刺激楼市政策下，2009 年的房地产市场迎来了堪称历史最宽松的政策环境。
在拿地环节，为刺激土地市场，很多城市以不同的形式对开发商购地给予优惠。在开发环节，自2009
年5 月25 日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的
最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。在交易环节，对房地产交易
税费进行了减免，并给予地方制定鼓励住房消费的收费减免政策。加大对自住型和改善型住房消费的
支持力度，下调贷款利率下限至基准利率的0.7 倍，最低首付款比例调整至20%。大幅提高了居民的北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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购买力。在超宽松的政策环境下，2009 年春节过后，楼市超预期地迅速回暖，房地产销售量和销售价
格大幅攀升，房屋销售价格也创下新高。
相关统计数据表明2008 年9 月份以来，全国土地购置面积出现同比下降。2009 年3 月同比降幅
达到40.10%。2009 年5 月份以来，降幅有所收窄，但截至2009 年11 月份，同比降幅仍然高达15.4%；
房屋新开工面积今年以来一直处于同比下降的状态，直到今年10 月份才转为同比增长的状态。可见，
过去两年，开发商在土地上的投资是不足的，总体上开发商的土地储备是处于净消耗的状态。从重点
城市库存情况看，新建商品房供给释放缓慢，多个城市一手房可售量屡创新低，市场目前剩余的可售
量难以满足刚性需求巨大的胃口。上述房地产市场的供应缺口和处于保值目的的投资性需求使房价能
够维持在较高的水平上。
面对高企的房价，从2009 年底开始政府陆续出台了一系列的调控政策。本次调控旨在抑制房价过
快增长、增加住房供给；政策面涉及信贷、财税、土地、股权融资、保障房建设等；体现了“政策面
广”、“政策出台密集”、“以及多部门联合”等特点。相关政策的效果正在显现中，表现为商品房
销售增幅有所下降。公司管理层认为，政府出台行业调控政策旨在维护行业稳定健康有序地发展，确
保行业投资合理增长。相关政策调控对遏制房价过快增长十分必要，有利于行业长期健康发展。
2、报告期内公司经营情况
⑴公司报告期内总体经营情况
报告期内，公司积极调整投资策略，加大了投资力度，在全国土地市场尚未升温之际果断决策，
收购了北京通州“东方玫瑰家园”项目，既极大地增加了公司在一线城市的土地储备量，又保证了较
高的投资质量，较好地控制了地价成本，该项目将在未来推动公司的新一轮增长。与此同时，公司管
理层继续坚守“建筑城市风景”的经营理念，贯彻“以北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点，结
合二、三线重点城市的总体发展战略，积极顺应未来市场环境的变化，根据市场及时调整公司经营战
略努力确保经营业绩保持稳定，随着公司资产结构进一步优化，公司核心竞争能力及可持续发展能力
得到提升。
报告期公司实现营业收入 121,004.15 万元，较上年同期增加126.84 ％；实现利润总额17,779.76
万元，较上年同期增加52.48％；实现净利润11,702.29 万元(归属于母公司所有者的净利润)，较上
年同期增加20.57％；
报告期内，公司的总体经营处于平稳、健康的状态，各建设项目均进展顺利。报告期内公司房地
产业务共完成结算面积约 7.23 万平方米，实现商品房销售收入5.93 亿元，较上年同期增加 13.20 ％；
实现土地一级开发收入5.94 亿元；实现营业利润 1.78 亿元，较上年同期实际实现数增加52.43 ％。
其中：
①2009 年，公司控股子公司－北京高盛华房地产开发有限公司负责开发的北京“华业玫瑰东方园”
项目写字楼—“华业国际中心”LOFT 办公区域销售完毕，报告期内实现结算面积0.14 万平方米，销
售收入0.25 亿元。北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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②公司全资子公司北京优孚房地产开发有限公司负责开发的北京“华业玫瑰郡”项目目前除部分
底层商业和地下车位外基本销售完毕，报告期内实现结算面积约 2.72 万平方米，实现商品房销售收
入3.68 亿元。同时完成了北京三印厂及东风乡部分集体土地一级开发，实现营业收入5.94 亿元。
③公司全资子公司长春华业房地产开发有限公司负责开发的长春“华业玫瑰谷”项目一期、二期
已取得竣工备案证明，三期工程建设顺利，部分已主体封顶。目前销售顺利，报告期内实现结算面积
约 4.37 万平方米，实现商品房销售收入2 亿元。
④公司全资子公司深圳市华盛业投资有限公司负责开发的深圳“华业玫瑰郡”项目为募集资金收
购项目，项目总建筑面积约为18 万平方米，该项目于2009 年5 月开盘发售，截止报告期末销售顺利。
⑤公司全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责开发的大连“华业玫瑰东方”项目工程建设
顺利，并于2009 年12 月18 日开盘发售。
⑥报告期内，公司收购了北京君合百年房地产开发有限公司100%的股权，此次收购将有利于公司
加大对房地产项目的投入力度，为未来几年公司的经营增加新的利润增长点，进一步增强对抗市场风
险的能力。
⑵公司目前具备的优势、面临的困难及公司可持续经营能力的简要分析
公司具备的优势主要体现在：
①公司的战略方针明晰。
房地产行业经过疯狂的2007 年、低落的2008 年和辉煌的2009 年，公司的发展战略始终清晰稳
健。2010 年房地产行业开始面对更多的不确定性，公司管理层正在根据国内各个区域的城市化进程、
经济发展状况和房地产市场的成熟程度制定不同的发展策略。但不论是在一线城市还是二、三线城市，
公司取得土地的价格始终控制在较低水平，使公司开发的项目具有较大的升值和盈利空间。
②灵活的市场应变能力、准确的市场定位。
公司始终密切关注宏观形势变化和行业发展趋势的变化，在2009 年全国土地市场尚未升温之际果
断决策，收购了北京通州“东方玫瑰家园”项目。虽然政府调控政策频出，但保护住房刚性需求的态
度坚决，公司一直着力于“第一居所”的开发，北京、大连新项目的户型比例以中小户型为主，符合
政策调控方向。
③开发经验丰富、产品品质出色。
公司专注于探行“品质地产”，25 年来，华业团队先后在深圳、北京开发建筑了十多个精品住宅，
均受到市场及业内的高度赞誉。通过打造“玫瑰”系列高端产品，逐步确立了以卓越品质为企业核心
竞争力的理念，产品的服务品质也得到了住户的肯定，“玫瑰”社区以安全、文明、和谐、科技、环
保的优势屡获殊荣。
公司面临的主要困难：宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性，房地产行业受国家财税政策、
金融信贷政策等宏观调控因素影响，使得作为生产资料的土地资源竞争日趋激烈，如何持续获取土地
储备成为公司重点探讨的问题。
公司可持续经营能力的简要分析：目前，公司主要项目分布在北京、长春、深圳及大连四个地区，
未来三年内，公司经营业绩持续增长主要依赖于北京通州新项目、长春及大连项目的经营状况，客观北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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上，公司土地储备还比较薄弱，尚需选择合适的时机增加项目储备。公司管理层正根据公司发展需要，
积极加大重点区域项目拓展力度，通过土地一级开发、二级市场竞买、股权转让、项目合作等多种形
式获取项目。2010 年作为公司土地储备关键年，将力争完成大连、深圳、北京等重点区域新项目土地
的取得，以保证公司的可持续经营能力及盈利能力。
3、公司主营业务及其经营状况
（1）主营业务分行业情况表
单位:元 币种:人民币
本期数 上年同期数
行业名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 592,828,581.00 364,965,224.31 523,701,187.61 300,156,308.87
物业租赁及其他 22,625,610.11
15,091,329.60
9,737,535.74
9,503,695.60
土地一级开发 594,587,300.00
529,738,126.96
合计 1,210,041,491.11 909,794,680.87 533,438,723.35 309,660,004.47
（2）主营业务分产品情况表
单位:元 币种:人民币
本期数 上年同期数
行业名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 592,828,581.00 364,965,224.31 523,701,187.61 300,156,308.87
物业租赁及其他 22,625,610.11
15,091,329.60
9,737,535.74
9,503,695.60
土地一级开发 594,587,300.00
529,738,126.96
合计 1,210,041,491.11 909,794,680.87 533,438,723.35 309,660,004.47
（3）主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
本期数 上年同期数
地区名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
北京 1,000,618,647.57 730,182,047.32 445,081,196.98 219,355,106.17
深圳 9,759,480.54 9,582,857.10 9,644,181.37 9,503,695.60
长春 199,663,363.00 170,029,776.45 78,713,345.00 80,801,202.70
合计 1,210,041,491.11 909,794,680.87 533,438,723.35 309,660,004.47
报告期内，公司北京地区收入主要为所开发的“华业国际中心”、“华业玫瑰郡”项目的销售收
入、北京三印厂土地一级开发收入及“华业国际中心”房产租赁收入；长春地区收入为所开发的“华
业玫瑰谷”一期、二期的销售收入；深圳地区收入主要为“彩虹新都”商场、“太平洋大厦”房产租
赁收入。
4、报告期内公司总体财务情况北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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报告期内，公司经营状况良好，销售平稳。报告期内，公司开发的北京“华业玫瑰郡” 项目已
基本销售完毕,实现销售收入 3.68 亿元，回笼资金约3.10 亿元；北京通州“东方玫瑰家园”项目于
12 月开盘预售，回笼资金约0.99 亿元；长春“华业玫瑰谷”项目销售顺利，实现销售收入 2 亿元，
回笼资金约3.67 亿元；深圳“华业玫瑰郡”项目开盘发售，回笼资金约8.69 亿元；大连“华业玫瑰
东方”项目于12 月开盘预售，回笼资金约1.35 亿元，为公司项目开发及土地储备提供了有力的资金
支持。
5、公司主要资产和费用变动情况分析
单位:万元 币种:人民币
项 目 2009-12-31 2008-12-31 增减变动 变动百分比（%）
货币资金 121990.57 70289.07 51701.50 73.56
交易性金融资产 0.00 5365.75 -5365.75 -100.00
应收帐款 59424.73 163.90 59260.83 36156.70
存货 434564.20 199298.96 235265.24 118.05
预付账款 6606.12 19667.97 -13061.85 -66.41
其他应收款 2452.85 16429.08 -13976.23 -85.07
短期借款 85000.00 0.00 85000.00 不适用
应付票据 316.59 0.00 316.59 不适用
应付账款 28249.56 35212.25 -6962.70 -19.77
预收账款 132946.24 12306.63 120639.61 980.28
应交税费 631.98 4362.69 -3730.70 -85.51
其他应付款 20010.38 2220.34 17790.04 801.23
长期借款 162122.75 98184.25 63938.50 65.12
项 目 2009 年1-12 月 2008 年1-12 月 增减变动 变动百分比（%）
营业收入 121004.15 53343.87 67660.28 126.84
营业成本 90979.47 30966.00 60013.47 193.80
营业税金及附加 6563.30 2513.80 4049.50 161.09
营业费用 1521.43 2088.62 -567.18 -27.16北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 10 页 共 36 页
管理费用 4214.66 4483.62 -268.97 -6.00
财务费用 2583.93 714.70 1869.23 261.54
投资收益 1630.55 250.32 1380.23 551.39
（1）货币资金
货币资金期末余额为12.20亿元数比上年增加了5.17亿元，增加73.56%，主要是销售回款和取得
银行贷款增加 。
（2）交易性金融资产
报告期末公司交易性金融资产余额为零，比上年减少5,365.75万元。主要是本报告期赎回2008
年购买的“黄山2号”基金和所持有的国投电力股票。
（3）应收账款
报告期末公司应收账款余额59,424.73 万元，比上年增加59,260.83 万元，主要是应收的北京
第三印染厂及东风乡部分集体土地一级开发成本及收益59,424.73 万元。
（4）预付账款
报告期末公司预付账款余额6,606.12万元，比上年减少13,061.85万元，主要是第三印染厂及东
风乡部分集体土地一级开发完成，结转预付账款15,737.80万元。
（5）其他应收款
报告期末公司其他应收款余额2,452.85万元，比上年减少13,976.23万元，主要是报告期收回委
托贷款人民币一亿元，收回支付的项目收购意向金5,000万元。
（6）存货
报告期末公司存货余额434,564.20万元，比年初增加了235,265.24万元，主要是本报告期收购的
子公司，北京君合百年房地产开发有限公司开发的“通州东方玫瑰家园”项目开发成本245,342.43
万元,从而导致存货增加。
（7）短期借款
报告期末公司短期借款余额较年初增加了85,000.00万元，主要是因为公司经营规模扩大，增加
贷款。
（8）应付账款
报告期末公司应付账款余额较年初减少了6,962.70万元，主要是本期支付工程款所致。
（9）预收账款
报告期末公司预收账款余额较年初增加120,639.61万元，全部是收到的预售房款，该部分预收款
在报告期末尚不具备结转销售收入的条件，但为公司今后年度主营业务收入的实现打下了良好基础。
（10）应交税费
报告期末公司应交税费比上年减少3,730.70万元，主要是完工项目税款清算及预缴税款，导致应
交税费减少。
(11) 其他应付款北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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报告期末公司其他应付款比上年增加17,790.04万元，主要是报告期收购的君合百年公司其他应
付款余额较大所至。
(12) 长期借款
报告期末公司增加长期借款63,938.50万元，主要是因为公司经营规模扩大，增加长期借款。
(13) 主营业务收入、主营业务成本
报告期内营业收入121,004.15万元，较上年增长126.84％，增加67，660.28万元。其中:商品房
销售收入增加6,912.74万元，房屋租赁收入及其他收入增加1,288.81万元，土地一级开发收入
59,458.73万元。
报告期内结转营业成本90,979.47万元，较上年同期增加193.80％，增加了60,013.47万元。其中:
土地一级开发结转成本52,973.81万元。
(14) 销售费用
报告期内公司销售费用较去年同期减少567.18万元，主要是由于报告期内公司所开发的北京“华
业玫瑰郡”和“华业国际中心”基本销售完毕，导致广告宣传费等相关营销费用减少所致。
(15) 管理费用
报告期内公司管理费用较去年同期减少了268.97万元，主要是公司加强费用控制取得成效。
(16) 财务费用
报告期内公司财务费用较去年同期增加1,869.23万元，主要是完工项目的开发贷款利息停止资本
化所致。
6、报告期内公司现金流量情况分析
项 目 2009 年1-12 月 2008 年1-12 月 增减变动
经营活动现金流量净额 -5,969.58 -74,418.16 68,448.58
投资活动产生的现金流量净额 -21,828.24 -30,528.29 8,700.05
筹资活动产生的现金流量净额 77,855.73 35,845.46 42,010.27
基本每股收益 0.1814 0.1505 0.0309
报告期内，公司资金状况良好，公司各开发项目销售状况良好，总计回笼销售资金约18.08 亿元。
报告期内，本公司增加银行贷款16.29 亿元，为公司在建项目顺利开发提供资金保障。
7、公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位：万元 币种：人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 资产规模 净利润
北京高盛华房地产开发有限公司 房地产开发华业玫瑰东方园项目33,000.00 144,021.80 -5,968.02
深圳市华富溢投资有限公司 房地产开发项目前期准备 1,063.80 187,482.96 -7,820.02北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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北京优孚房地产开发有限公司 房地产开发北京华业玫瑰郡项目5,000.00 98,711.08 11,443.44
长春华业房地产开发有限公司 房地产开发长春华业玫瑰谷项目3,000.00 115,015.46 -2,493.10
深圳市华盛业投资有限公司 房地产开发深圳华业玫瑰郡项目32,715.00 137,282.39 -5,709.56
大连晟鼎房地产开发有限公司 房地产开发大连项目 2,500.00 105,490.19 -1,417.23
北京君合百年房地产开发有限公司 房地产开发华业东方玫瑰项目 16,800.00 191,056.35 -383.28
北京国锐民合投资有限公司 投资管理 1,000.00 39,155.52 -920.16
报告期内, 公司主要控股子公司经营情况良好,净利润为负数,是由于对内部往来款项计提减值准
备所致。
⑴报告期内，公司控股的北京高盛华房地产开发有限公司所开发的项目“华业国际中心”写字楼
及酒店式公寓已销售完毕。本报告期内，结算面积为 0.14 万平方米，结算收入 0.25 亿元。
⑵报告期内，公司对华富溢公司的人员和资产进行整合。借助于大股东在深圳市房地产行业多年
积累的资源，积极参与深圳及其周边城市的房地产项目，在未来会为公司提供一个新的市场和利润增
长点，目前公司尚无开发项目。
⑶报告期内，公司控股的北京优孚房地产开发有限公司所开发的北京“华业玫瑰郡” 项目已基本
售完，本报告期内，结算面积为2.72 万平方米，结算收入3.68 亿元。同时完成了北京三印厂及东风
乡部分集体土地一级开发，实现营业收入5.94 亿元。
⑷报告期内，公司控股的长春华业房地产开发有限公司所开发的长春“华业玫瑰谷”一期、二期
住宅项目已竣工备案，报告期内实现结算面积约4.37万平方米，实现商品房销售收入2亿元。
（5）报告期内，公司控股的深圳市华盛业投资有限公司所开发的深圳“华业玫瑰郡”项目已完工，
从2009年5月开始预售，截止报告期末销售顺利。
（6）报告期内，公司控股的大连晟鼎房地产开发有限公司所开发的大连“华业玫瑰东方”项目已
全面开工，截止报告期末工程进展顺利,并开始预售。
（7）报告期内，公司收购的北京君合百年房地产开发有限公司正处于工程施工的前期准备阶段，
所开发的“东方玫瑰家园”项目将为公司未来几年的经营增加新的利润增长点，进一步增强对抗市场
风险的能力。
（二）公司未来发展的展望
1、所处行业发展趋势及市场竞争格局
2009 年房地产市场的井喷行情导致房地产销售面积和销售价格的大幅上涨，在经济复苏比较确定
的情况下，房地产价格成为政府关注民生，调节资产价格的主要落脚点。2010 年初，市场迎来了政府
新一轮的房地产调控。根本还是紧土地，紧信贷，提高购买成本。密集出台的政策改变了市场的短期
预期，消费者出现了一定的观望情绪。但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过
去，2010 年经济形势好于2009 年，而且房地产现阶段仍是经济支柱，对经济增长、就业以及地方财
政收入的贡献不可忽视，行业平稳发展符合宏观经济整体利益。
①房地产政策将呈现结构性调整北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 13 页 共 36 页
随着2009 年底开始频繁出台的调控政策可以看出房地产行业进入调控密集期。随着市场的日趋成
熟，政策干预的力度和频率会逐渐降低。政策会更灵活，弹性会更大。2010 年的房地产政策将呈现结
构性调整，可能会体现为两方面：一是2008 年下半年以来出台的刺激政策将分类别、分阶段采取不同
程度的收缩或延续；二是针对不同区域房地产发展的不同状态给与区别对待。但总体而言，政策的导
向应很明确：以市场化的方式解决商品房的需求，加强管理：鼓励开发商增加供应、抑制投机、打击
“囤地、捂盘”，从税收和金融两方面继续支持首次置业及改善型需求；以政府主导的方式保证保障
性住房的供给。
②潜在需求依然旺盛
我国目前仍处于城市化进程中。1997 年以来，我国的城镇化比重平均每年提升1 个百分点。根据
国家统计局的数据，2008 年我国的城镇化比重为45.68%。较发达国家75%左右的城镇化水平还有较大
差距。未来20 年，我国的城镇化进程仍将继续。根据每年的全国总人口数和城镇化比重，可以计算出
每年由城镇化带来的新增住房需求面积。1999 年至2008 年，我国因城镇化带来的住房需求累计达
60,979,712 万平方米（包括改善性需求）。而1999 年至2008 年我国商品房累计销售面积为401,271
万平方米。住房缺口达60,578,441 万平方米。即使考虑到从上个世纪七十年代末开始实行的计划生育
政策对人口结构的影响，由于大面积出现“421”家庭（4 个老人，1 对夫妻，1 个孩子）而导致住房
供给过剩的情况也至少要到2020 年以后。因此，从中长期来看，由城镇化带来的旺盛的住房需求仍将
支撑中国房地产市场的繁荣。
③政策调控为抑制房价不理性上涨，不改变行业向好趋势
偏高的房价收入比制约了潜在需求的有效释放。在城镇化带来大量潜在住房需求的同时，长期的
供给不足导致房价迅速飙升，房价收入比大幅超出居民正常的承受范围。这在很大程度上抑制了潜在
需求的有效释放。目前较高的房价是经济快速恢复而利率维持较低水平所至，根据相关统计数据，相
对50%的新屋销售面积增速，15%的土地购置面积下降使得未来供给并不乐观，目前的政策短期内在增
加存量供给同时对需求进行一定抑制，有利于平抑房价，但在经济高增长下，在供给有效释放之前，
而利率维持在较低水平下政策不会改变行业向上趋势。
2、公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划
中国城市化进程方兴未艾，从高速发展到进入稳定期的过程中，仍将产生庞大的住宅需求。城市
新增人口、居住条件升级和城市更新改造，无不要求房地产市场提供新的供给，中国房地产仍蕴藏着
巨大的市场空间，面对巨大的市场空间行业内的竞争层面也日益升级，必将由简单的产品竞争上升到
品牌竞争和资本层面的竞争。
⑴ 公司面临的新机遇
行业的调整提供企业提升竞争水平的机会
中国房地产市场短期内极其复杂的变动给了公司管理层再度审视评估自身的管理水平和经营理念
的机会，也对各公司的竞争能力提出了更高的要求。随着行业的发展，目前地产行业公司数量多，市
场竞争较充分，产品同质化较强，房地产行业的竞争层面也逐渐由简单的产品竞争上升到品牌竞争、
服务竞争和资本层面的竞争。公司将从完善产品线，提升品牌管理等方面提升公司综合竞争能力。北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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⑵ 公司面临的挑战及对策
①调控政策导致行业集中度提高，竞争压力增加
随着各种调控政策的推出，行业集中度将逐步提高，有规模优势的公司将依靠其资金实力、品牌
优势在房地产调控中占优，促供给的政策意味着高周转、规模优势公司有望扩大市场份额，获得更好
的销售表现，而行业调控政策频出将加大中小公司业绩波动性及不确定性。公司目前规模仍然偏小，
公司管理层将积极应对这种行业变化，加快土地储备的速度，提高在建项目的周转率，依托已取得的
低成本优质土地储备，尽快使公司做大做强，扩大市场占有率。
②行业发展趋势左右企业发展方向
2009年中央经济工作会议提出“放宽中小城市和城镇户籍限制”，这为加快城镇化进程创造了极
为有利的条件。我们认为：作为一项国家战略，城镇化已被放在调整经济结构的重要位置上，成为未
来内生型经济增长方式的重要动力源。城镇化进程的提速将给二、三线房地产行业的发展带来重大机
遇。从目前地产行业的发展趋势来看，各大地产商开始纷纷转向二三线城市。形成这个战略转移趋势
的原因有两点：第一，二三线城市的自住需求依然强烈，且房产投资需求刚开始有所发展。在短期内，
相对于一线城市，二三线城市的房价上涨空间较大。第二，二三线城市地价涨幅较为平稳，有利于企
业控制土地储备的成本。与一线城市地价高起的情况不同，二三线城市的土地价格相对平稳。企业可
以在增加土地储备的同时，适度控制储备成本。有利于地产企业降低运营风险。面对行业的新变化，
我们将在立足一线城市，挖掘一线城市项目资源的同时，积极布局二三线重点城市，为公司稳定持续
发展奠定基础。
⑶ 公司新年度经营计划
公司在未来的战略发展目标是以 “北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点，结合二、三线重点
城市”为战略总方针，注重发展质量，完善产品线，拓展中高端市场，谋求跨区域发展，完善提升“华
业地产”品牌，把公司打造成为一家在国内较具影响力的优质地产上市公司。
围绕上述战略目标，2010 年公司经营计划为：
1）进一步加大公司原有在建项目的开发力度，保持原有项目稳定发展态势。具体项目开发计划如
下：
①全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责的 “北京通州东方玫瑰”住宅项目：全面启
动一期30 万平方米工程的施工；
②全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责的 “大连华业玫瑰东方”住宅项目：完成一期全
部11 万平方米施工工程；
③全资子公司深圳市华盛业投资有限公司开发的 “深圳华业玫瑰郡”项目完成工程施工并办理完
毕竣工备案手续。同时要求深圳公司完成项目销售。
④玫瑰谷一期已经完工并完成竣工备案，玫瑰谷二期已经完工并完成竣工备案，三期B 区洋房部
分2010 年完工及完成竣工备案，B 区叠拼部分2010 年开工完成主体施工及市政园林工程。A 区独栋拼
部分2010 年开工完成主体施工及市政园林工程。北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 15 页 共 36 页
2）把握项目开发节奏，力争快速开发、快速销售、快速回笼资金，加快资金周转速度，做好已开
售和准备开售项目的销售工作，主要是：全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司开发的北京通
州“东方玫瑰”项目一期住宅；全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司开发的“大连华业玫瑰东方”
住宅项目；全资子公司长春华业房地产开发有限公司开发的“长春玫瑰谷项目”的一期尾房，二期住
宅；全资子公司深圳市华盛业投资有限公司开发的“深圳华业玫瑰郡”项目；同时完成“深圳华业玫
瑰郡”项目、“大连华业玫瑰东方”项目的竣工备案工作。
3）根据公司发展需要，积极加大重点区域项目拓展力度，通过土地一级开发、二级市场竞买、股
权转让、项目合作等多种形式获取项目。
4）完善公司架构和经营管理机制，加强跨区域管理，提高管理水平。在项目管理方面，公司将按
照精细化管理要求，推行管理标准化、专业化、科学化。加强公司总部对项目公司的指导、监督和管
控，加强上市公司各职能部门对各项目公司的垂直管理能力。同时严格执行全面预算管理制度，从严
控制各项费用和支出，开源节流，增强公司抵御各种风险的能力。
5）积极推进产品的标准化工作，确保工程管理标准化、产品研发标准化。在已有的高端住宅产品
“玫瑰系列”的基础上，进一步吸取国内知名房地产企业的工程管理模式、流程和经验等，制订和完
善项目建设管理工作中的一系列制度、流程和指引，规范各项管理工作，统一研究制订出住宅产品系
列标准指引文件。
6）全面引入专业管理咨询公司，评价公司内部管理效果，梳理职位设置，规范化职位体系，明确
任职资格要求，精准岗位定位；调整薪酬体系，建立兼具内部公平性与外部竞争力的薪级水平和结构；
完善绩效管理运作体系，加强绩效沟通、监督、指导与反馈，建立公平公正、科学合理的绩效管理体
系；建立与组织战略相链接的绩效指标体系，使得战略目标在集团与分公司之间层层分解、层层支撑，
全面提升管理水平。
7）引入品牌管理咨询公司，全面启动公司品牌建设。随着房地产行业的竞争从产品竞争上升到品
牌和资本的竞争层面，公司管理层意识到要从标准化管理和品牌建设上全面提高自身的竞争能力，从
而制定了详细的品牌建设目标：定战略、明理念、创个性、树口碑。确定华业品牌战略，建立完善的
品牌管理体系和传播体系，梳理明确品牌理念，创造差异化的品牌风格鲜明的品牌个性，在同行业及
目标受众中树立良好品牌印象和口碑，建立品牌知名度。
8）加强融资和财务管理工作，保障公司平稳运行。公司将通过股权融资、债权融资、项目融资等
多渠道融资，结合公司自有资金以保证对公司发展的支持。在此基础上，也要以改善公司财务结构、
降低公司财务风险为原则选择好金融工具和融资手段的类型及组合。
9）继续大力推进“低碳化”住宅建设，全面提升企业技术创新与产品研发能力，提高市场适应能
力。
10）结合公司的发展规划，做好企业文化建设，进一步提高公司凝聚力；通过科学的人力资源管
理，加速对员工能力的提升；建立完善的绩效考核体系，提升管理效果。
3、资金需求、使用计划和来源情况北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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2010 年，公司将重点加大对大连、通州项目的开发进度，以及启动新的土地储备计划，资金需求
在25 亿元左右。
为保证2009 年经营计划的顺利实施，公司将进一步增强多渠道融资能力，增强抗风险能力，资
金来源主要渠道主要有：
①继续大力探索资本市场直接融资渠道；
②继续保持与银行、信托等金融机构的良好合作关系，提升公司的信贷资源。
③加速项目开发，加大营销力度，根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进销售，
提高资金周转效率。
4、经营中的主要风险因素及公司应对策略
⑴ 宏观政策的风险
房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，并且作为典型的资源依赖型行业，受政府宏观政
策与行业政策的影响较大。2009 年末，政府陆续出台一系列宏观调控措施，在一定程度上将会限制和
制约房地产企业的快速发展，对公司项目建设、项目销售、资金回笼、盈利能力等各环节将会造成一
定影响。
宏观经济风险作为系统风险，作为个体很难规避，公司管理层将认真研究政策导向和房地产市场
形势，合理调整房产开发品种和开发节奏，进一步加强管理，优化服务，积极应对市场变化。
⑵ 市场风险
房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性，受国民经济发展周期的影响较大。因此，能
否正确预测经济发展周期的波动，并有针对性地调整公司的经营策略和投资行为，在相当程度上影响
公司的业绩。随着房地产市场的发展，中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和
完善，房地产市场的竞争必然日趋激烈，房地产企业之间的优胜劣汰将越发明显。
⑶ 业务经营风险
房地产项目开发具有周期长、过程复杂、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等特点，可能面
临原材料价格波动、土地储备受政策和市场变化、产品溢价空间缩小导致公司盈利能力下降、项目分
散在各地，异地管理难度加大等风险如何应对这些风险，将对开发商在产品创新、成本控制、资金运
营以及日常管理等环节提出更高的要求。
①原材料价格波动风险
公司所采购的原材料主要包括钢材、水泥、沙石等建筑材料及装饰材料，其供应渠道的顺畅与否、
价格的波动都会直接影响到公司的建筑成本和生产成本，从而对公司的生产经营产生较大影响。应对
措施：公司将继续大力推进集团采购，切实加强工程招、投标管理，降低生产、开发成本，同时不断
优化产品结构、改进工艺流程，实施科学灵活的产品定价策略，加快资金回笼速度，化解原材料价格
波动风险。
②2009年底到2010年一季度的“地王”频出，让众多业内企业感叹一地难求的同时也大大压缩了
项目的利润空间。如何在高成本的情况下保证正常的利润空间是公司管理层一直在探讨的问题。公司
将通过深入分析消费者需求，不断完善该项目的设计水平、调整产品结构、提升施工品质，加大营销北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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力度等手段，努力完成经营效益目标。同时，公司将积极研究制定项目储备规划，在产品结构、规模
设置和业绩贡献比等方面形成量化指标，促进投资决策规范化、科学化。
③异地管理风险
目前，公司开发的项目分散于不同地域，各项目公司管理流程相对独立，公司总部管理半径较大，
客观上加大了对项目公司管控的难度。针对这种局面，公司对管理流程进行了改善，进一步完善管理
体系、建立项目管理监控体系、由项目管理部建立完整的施工业务流程和作业标准等，吸收国内知名
房地产企业的先进管理经验，结合公司住宅项目的规范要求，进一步提升上市公司的异地管理水平。
⑷ 财务风险
房地产开发属资金密集型行业，对项目资金的筹集是房地产项目顺利实施的重要保障，目前公司
主要的资金来源方式为资本金、银行借款、销售回款和资本市场融资。如公司在建设过程中遭遇意外
的困难而使项目建设延期，或遇市场发生重大变化，投入资金不能如期回笼，则会影响公司的内部资
金筹措。而产业政策、信贷政策、资本市场融资政策的调整及资本市场的重大波动，也会对公司的外
部资金筹措产生影响，从而存在公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。为了应对上述风险，一方
面，公司将通过加大销售回款力度，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源；另一方面，在政策及市
场允许的情况下，公司将进一步扩展融资渠道，提高公司的直接和间接融资能力，不仅追求及时足额
筹集到发展所需资金，也要争取支付较低的资金成本。
公司将密切关注宏观形势、本地市场及行业的变化，坚持全方位建设，通过优化组织治理结构、
拓宽融资渠道、加强品牌建设等手段，按照公司制定的发展战略，完成公司要求的各项任务和目标，
以期取得较好的经营业绩，回报广大股东。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述6.1
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
√适用 □不适用北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因 未用于分红的资金留存公司的用途
根据新的会计准则，对子公司的投资采用成本法核算，因此
母公司利润会和合并利润出现非常大差异。而按照公司法规
定，进行利润分配以及提取公积金要以母公司为主体。经立
信大华会计师事务所有限公司审计，公司2009 年度合并实现
净利润 元，2009 年度期末合并未分配利润为 元。2009
年度母公司实现净利润 元，2009 年度期末母公司未分配
利润为 元。故公司2009 年度不进行现金分红，不送股，
不以资本公积金转增股本。
用于支持在建和新开工项目的建设及增加土地储备。
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易对方或
最终控制方
被收购资产
购买
日
收购价格
自购买
日起至
本年末
为公司
贡献的
净利润
本年初至本年
末为公司贡献
的净利润（适用
于同一控制下
的企业合并）
是否为关
联交易（如
是，说明定
价原则）
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
王忠斌
大连晟鼎房地
产开发有限公
司20％股权
2009
年3 月
27 日
400 否 是
北京中新沃
克建筑装饰
工程有限公
司
北京国锐民合
投资有限公司
100%股权
2009
年7 月
31 日
16,000 否 是
北京东环置
业有限公司、
华建国际实
业（深圳）有
限公司
北京君合百年
房地产开发有
限公司44.05%
股权
2009
年8 月
10 日
23,729.83 否 是
7.2 出售资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交
易
对
方
被出售资产 出售日
出
售
价
格
本年初起至出售
日该出售资产为
公司贡献的净利
润
出售
产生
的损
益
是否为关联交
易（如是，说明
定价原则）
所涉及的资
产产权是否
已全部过户
所涉及的债
权债务是否
已全部转移
王
文
丽
深圳市鼎业房
地产经纪有限
公司100％股权
2009 年5
月27 日
33 否 是北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 19 页 共 36 页
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 155,200.00
报告期末对子公司担保余额合计 169,200.00
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 169,200.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 80.32
其中：
担保总额超过净资产50％部分的金额 65,732.50
上述三项担保金额合计 65,732.50
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
华业发展（深圳）有限公司 43,755.2166 43,755.2166
华保宏实业（深圳）有限公司 36,244.7834 36,244.7834
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
其他对公司中小股东所作承诺 控股股东减持承诺
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利
预测及其原因作出说明北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 20 页 共 36 页
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
√适用 □不适用
序
号
证券品
种
证券代
码
证券简
称
最初投资成本
（元）
持有数
量
期末账面
价值
占期末证券总投资比
例（％）
报告期损益
报告期已出售证券投资损益 / / / / 13,785,901.36
合计 / 100% 13,785,901.36
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司决策程序合法，建立了较完善的内部控制制度。公司严格执行国家法律、法规、规范
运作。公司董事、经理及其他高级管理人员能够认真执行股东大会和董事会的决议，尽职尽责，未发
现上述人员在执行公司职务时有违反《公司章程》或其他法律法规的行为，也没有损害公司及股东利
益的情况。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
报告期内，监事会对公司财务制度和财务状况进行了认真审查，监事会认为公司财务制度是规范的、
健全的，执行是合理有力的。2009 年度财务报告能够客观、公正、真实地反映公司的财务状况和经营
成果，立信大华会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见的审计报告是客观公正的。北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 21 页 共 36 页
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
公司最近一次募集资金投入情况与公司承诺一致，募集资金的存放与使用情况符合《上海证券交易所
上市公司募集资金管理规定》及《募集资金管理制度》的要求。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现有损害部分股东的权益或造
成公司资产流失的情况。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内公司接受第一大股东华业发展（深圳）有限公司、第二大股东华保宏实业（深圳）有限公司
委托贷款，上述事项为关联交易。此次关联交易已履行了相关审批手续，关联董事及股东均回避表决，
独立董事发表了独立意见。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 22 页 共 36 页
9.2 财务报表
合并资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:北京华业地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,219,905,698.39 702,890,714.40
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 53,657,478.00
应收票据
应收账款 594,247,300.00 1,639,042.64
预付款项 66,061,175.68 196,679,702.80
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 24,528,513.36 164,290,753.21
买入返售金融资产
存货 4,345,641,995.35 1,992,989,598.06
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 6,250,384,682.78 3,112,147,289.11
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 362,062,753.06 367,693,574.21
固定资产 33,977,891.37 34,935,251.12
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 121,206.28 136,117.57
开发支出
商誉 18,176,240.28 18,176,240.28
长期待摊费用 137,500.00
递延所得税资产 11,254,752.17 13,494,387.88
其他非流动资产
非流动资产合计 425,592,843.16 434,573,071.06
资产总计 6,675,977,525.94 3,546,720,360.17
流动负债：
短期借款 850,000,000.00北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 23 页 共 36 页
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 3,165,905.00
应付账款 282,495,551.97 352,122,549.40
预收款项 1,329,462,445.32 123,066,304.84
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 4,652,895.25 1,389,956.51
应交税费 6,319,833.66 43,626,855.92
应付利息
应付股利
其他应付款 200,103,801.91 22,203,398.27
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 140,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 2,816,200,433.11 542,409,064.94
非流动负债：
长期借款 1,621,227,500.00 981,842,500.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 169,199,585.80
其他非流动负债
非流动负债合计 1,790,427,085.80 981,842,500.00
负债合计 4,606,627,518.91 1,524,251,564.94
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 645,000,000.00 645,000,000.00
资本公积 1,053,164,533.84 1,091,637,596.58
减：库存股
专项储备
盈余公积 12,205,426.58 12,205,426.58
一般风险准备
未分配利润 358,980,046.61 241,957,165.00
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 2,069,350,007.03 1,990,800,188.16
少数股东权益 31,668,607.07
所有者权益合计 2,069,350,007.03 2,022,468,795.23
负债和所有者权益总计 6,675,977,525.94 3,546,720,360.17
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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母公司资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:北京华业地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 6,080,579.19 65,001,534.97
交易性金融资产 53,657,478.00
应收票据
应收账款 490,636.18
预付款项 100,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 1,934,536,943.10 1,082,152,618.89
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 1,940,717,522.29 1,201,302,268.04
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 640,586,484.81 648,641,484.81
投资性房地产 140,758,650.00 145,939,950.00
固定资产 326,292.09 373,447.99
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 6,227,163.20 7,350,210.02
其他非流动资产
非流动资产合计 787,898,590.10 802,305,092.82
资产总计 2,728,616,112.39 2,003,607,360.86
流动负债：
短期借款 800,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 4,135.00 4,135.00
应交税费 125,033.87 -4,307.20
应付利息
应付股利
其他应付款 329,210,306.54 328,209,209.50北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,129,339,475.41 328,209,037.30
非流动负债：
长期借款 119,227,500.00 131,842,500.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 119,227,500.00 131,842,500.00
负债合计 1,248,566,975.41 460,051,537.30
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 645,000,000.00 645,000,000.00
资本公积 1,094,563,831.23 1,094,563,831.23
减：库存股
专项储备
盈余公积 12,205,426.58 12,205,426.58
一般风险准备
未分配利润 -271,720,120.83 -208,213,434.25
所有者权益（或股东权益）合计 1,480,049,136.98 1,543,555,823.56
负债和所有者权益（或股东权益）总计 2,728,616,112.39 2,003,607,360.86
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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合并利润表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,210,041,491.11 533,438,723.35
其中：营业收入 1,210,041,491.11 533,438,723.35
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,048,524,812.38 419,416,101.16
其中：营业成本 909,794,680.87 309,660,004.47
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 65,632,994.24 25,137,981.61
销售费用 15,214,328.33 20,886,164.26
管理费用 42,146,571.39 44,836,230.67
财务费用 25,839,315.89 7,147,032.92
资产减值损失 -10,103,078.34 11,748,687.23
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -80,282.11 80,282.11
投资收益（损失以“－”号填列） 16,305,521.84 2,503,187.53
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 177,741,918.46 116,606,091.83
加：营业外收入 1,040,747.62 209,175.07
减：营业外支出 985,105.98 212,339.96
其中：非流动资产处置损失 105,488.64 212,119.96
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 177,797,560.10 116,602,926.94
减：所得税费用 61,653,714.37 21,969,072.72
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 116,143,845.73 94,633,854.22
同一控制下被合并方在合并前实现的净利润 -106,726.84
归属于母公司所有者的净利润 117,022,881.61 97,060,750.61
少数股东损益 -879,035.88 -2,426,896.39
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1814 0.1505
（二）稀释每股收益 0.1814 0.1505
七、其他综合收益
八、综合收益总额 116,143,845.73 94,633,854.22
归属于母公司所有者的综合收益总额 117,022,881.61 97,060,750.61
归属于少数股东的综合收益总额 -879,035.88 -2,426,896.39
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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母公司利润表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业收入 6,132,525.94 6,353,567.28
减：营业成本 6,947,847.18 6,923,359.57
营业税金及附加 346,904.87 500,504.42
销售费用
管理费用 15,226,153.46 21,146,464.32
财务费用 -517,073.40 -8,558,971.76
资产减值损失 60,004,528.53 54,579,374.37
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -80,282.11 80,282.11
投资收益（损失以“－”号填列） 14,667,138.73 719,607.60
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -61,288,978.08 -67,437,273.93
加：营业外收入 27,227.64 13,357.07
减：营业外支出 788,327.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -62,050,077.44 -67,423,916.86
减：所得税费用 1,456,609.14 -2,990,504.11
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -63,506,686.58 -64,433,412.75
五、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.0985 -0.0999
（二）稀释每股收益 -0.0985 -0.0999
六、其他综合收益
七、综合收益总额 -63,506,686.58 -64,433,412.75
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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合并现金流量表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,807,893,208.41 574,273,565.58
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 849,700,748.43 167,054,504.05
经营活动现金流入小计 2,657,593,956.84 741,328,069.63
购买商品、接受劳务支付的现金 1,135,538,082.52 1,008,386,315.57
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 21,303,024.20 16,630,495.22
支付的各项税费 173,008,419.84 116,021,709.30
支付其他与经营活动有关的现金 1,387,440,253.10 344,471,143.60
经营活动现金流出小计 2,717,289,779.66 1,485,509,663.69
经营活动产生的现金流量净额 -59,695,822.82 -744,181,594.06
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1,051,750.00 600.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 3,524,478,771.47 1,702,931,360.44
投资活动现金流入小计 3,525,530,521.47 1,702,931,960.44
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 6,765,277.89 811,358.00
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 389,074,990.66 314,792,442.28
支付其他与投资活动有关的现金 3,347,972,679.26 1,692,611,089.54
投资活动现金流出小计 3,743,812,947.81 2,008,214,889.82
投资活动产生的现金流量净额 -218,282,426.34 -305,282,929.38
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 88,150,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 7,115,000.00
取得借款收到的现金 2,783,000,000.00 450,000,000.00
发行债券收到的现金北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 29 页 共 36 页
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,783,000,000.00 538,150,000.00
偿还债务支付的现金 1,153,615,000.00 153,357,500.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 70,794,329.79 26,337,886.32
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 780,033,342.06
筹资活动现金流出小计 2,004,442,671.85 179,695,386.32
筹资活动产生的现金流量净额 778,557,328.15 358,454,613.68
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -59,732.95
五、现金及现金等价物净增加额 500,579,078.99 -691,069,642.71
加：期初现金及现金等价物余额 702,890,714.40 1,393,960,357.11
六、期末现金及现金等价物余额 1,203,469,793.39 702,890,714.40
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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母公司现金流量表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,434,892.00 5,647,018.56
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,282,535,374.23 2,664,420,940.92
经营活动现金流入小计 2,288,970,266.23 2,670,067,959.48
购买商品、接受劳务支付的现金 1,133,750.62 959,471.50
支付给职工以及为职工支付的现金 8,947,557.90 7,158,786.51
支付的各项税费 3,162,372.50 3,191,876.86
支付其他与经营活动有关的现金 3,123,406,601.26 3,126,646,743.13
经营活动现金流出小计 3,136,650,282.28 3,137,956,878.00
经营活动产生的现金流量净额 -847,680,016.05 -467,888,918.52
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 297,000.00
收到其他与投资活动有关的现金 1,585,134,293.63 819,491,390.96
投资活动现金流入小计 1,585,431,293.63 819,491,390.96
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 146,204.00 86,520.00
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 57,990,000.00 305,454,721.00
支付其他与投资活动有关的现金 1,517,141,959.01 868,711,089.54
投资活动现金流出小计 1,575,278,163.01 1,174,252,330.54
投资活动产生的现金流量净额 10,153,130.62 -354,760,939.58
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 800,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 800,000,000.00
偿还债务支付的现金 12,615,000.00 3,357,500.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 8,779,070.35
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 21,394,070.35 3,357,500.00
筹资活动产生的现金流量净额 778,605,929.65 -3,357,500.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -58,920,955.78 -826,007,358.10
加：期初现金及现金等价物余额 65,001,534.97 891,008,893.07
六、期末现金及现金等价物余额 6,080,579.19 65,001,534.97
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合并所有者权益变动表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积
减：库
存股
专项
储备
盈余公积
一般风
险准备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 645,000,000.00 1,091,637,596.58 12,205,426.58 241,957,165.00 31,668,607.07 2,022,468,795.23
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 645,000,000.00 1,091,637,596.58 12,205,426.58 241,957,165.00 31,668,607.07 2,022,468,795.23
三、本期增减变动金额（减
少以“－”号填列）
-38,473,062.74 117,022,881.61 -31,668,607.07 46,881,211.80
（一）净利润 117,022,881.61 -879,035.88 116,143,845.73
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 117,022,881.61 -879,035.88 116,143,845.73
（三）所有者投入和减少资
本
-38,473,062.74 -30,789,571.19 -69,262,633.93
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他 -38,473,062.74 -30,789,571.19 -69,262,633.93
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 645,000,000.00 1,053,164,533.84 12,205,426.58 358,980,046.61 2,069,350,007.03
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积
减：库
存股
专项
储备
盈余公积
一般风
险准备
未分配利润
其
他
少数股东权益所有者权益合计
一、上年年末余额 430,000,000.00 1,310,579,802.77 12,205,426.58 144,803,280.59 8,218,574.52 1,905,807,084.46
加：会计政策变更
前期差错更正 -4,254.44 -4,254.44
其他
二、本年年初余额 430,000,000.00 1,310,579,802.77 12,205,426.58 144,799,026.15 8,218,574.52 1,905,802,830.02
三、本期增减变动金额（减少
以“－”号填列）
215,000,000.00 -218,942,206.19 97,158,138.85 23,450,032.55 116,665,965.21
（一）净利润 97,060,750.61 -2,417,557.79 94,643,192.82
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 97,060,750.61 -2,417,557.79 94,643,192.82
（三）所有者投入和减少资本-3,942,206.19 97,388.24 25,867,590.34 22,022,772.39
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他 -3,942,206.19 97,388.24 25,867,590.34 22,022,772.39
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
配
4．其他
（五）所有者权益内部结转 215,000,000.00 -215,000,000.00
1．资本公积转增资本（或股
本）
215,000,000.00 -215,000,000.00
2．盈余公积转增资本（或股
本）北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 645,000,000.00 1,091,637,596.58 12,205,426.58 241,957,165.00 31,668,607.07 2,022,468,795.23
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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母公司所有者权益变动表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目
实收资本（或股本） 资本公积
减：库存
股
专项储
备
盈余公积
一般风险准
备
未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 645,000,000.00 1,094,563,831.23 12,205,426.58 -208,213,434.25 1,543,555,823.56
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 645,000,000.00 1,094,563,831.23 12,205,426.58 -208,213,434.25 1,543,555,823.56
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
填列）
-63,506,686.58 -63,506,686.58
（一）净利润 -63,506,686.58 -63,506,686.58
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -63,506,686.58 -63,506,686.58
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 645,000,000.00 1,094,563,831.23 12,205,426.58 -271,720,120.83 1,480,049,136.98北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目
实收资本（或股本） 资本公积
减：库存
股
专项储
备
盈余公积
一般风险准
备
未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 430,000,000.00 1,300,714,233.70 12,205,426.58 -143,780,021.50 1,599,139,638.78
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 430,000,000.00 1,300,714,233.70 12,205,426.58 -143,780,021.50 1,599,139,638.78
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
填列）
215,000,000.00 -206,150,402.47 -64,433,412.75 -55,583,815.22
（一）净利润 -64,433,412.75 -64,433,412.75
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -64,433,412.75 -64,433,412.75
（三）所有者投入和减少资本 8,849,597.53 8,849,597.53
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他 8,849,597.53 8,849,597.53
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转 215,000,000.00 -215,000,000.00
1．资本公积转增资本（或股本） 215,000,000.00 -215,000,000.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 645,000,000.00 1,094,563,831.23 12,205,426.58 -208,213,434.25 1,543,555,823.56
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
9.5 企业合并及合并财务报表
9.5.1 合并范围发生变更的说明
（1)、与上年相比本年新增合并单位2 家：北京国锐民合投资有限公司和北京君合百年房地产开发有
限公司。
（2)、本年减少合并单位1 家：深圳市鼎业房地产经纪有限公司。
9.5.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
9.5.2.1 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经
营实体
单位:元 币种:人民币
名称 期末净资产 本期净利润
北京国锐民合投资有限公司 518,508.85 -9,201,588.20
北京君合百年房地产开发有限公司 87,196,982.33 -3,832,775.65
9.5.2.2 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的
经营实体
单位:元 币种:人民币
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润
深圳市鼎业房地产经纪有限公司 327,925.62 609.46
9.5.3 本期发生的非同一控制下企业合并
单位:元 币种:人民币
被合并方 商誉金额 商誉计算方法
北京国锐民合投资有限公司 0.00
北京君合百年房地产开发有限公司 0.00
董事长：徐红
北京华业地产股份有限公司
2010 年4 月26 日
