北京华业地产股份有限公司
（股票代码：600240）
2014 年半年度报告
［二零一四年八月］
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
重 要 提 示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、
准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人徐红、主管会计工作负责人郭洋及会计机构负责人（会计主管人员）
郭洋声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
六、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
目 录
第一节 释义 ............................................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ...................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ...................................................................................... 6
第四节 董事会报告 ................................................................................................................. 8
第五节 重要事项 .................................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................. 19
第七节 优先股相关情况 ...................................................................................................... 20
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................... 21
第九节 财务报告（未经审计） ........................................................................................ 22
第十节 备查文件目录 ........................................................................................................... 94
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所、交易所 指 上海证券交易所
本公司、公司、华业地产 指 北京华业地产股份有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
北京高盛华 指 北京高盛华房地产开发有限公司
深圳华富溢 指 深圳市华富溢投资有限公司
长春华业 指 长春华业房地产开发有限公司
深圳华盛业 指 深圳市华盛业投资有限公司
大连晟鼎 指 大连晟鼎房地产开发有限公司
君合百年 指 北京君合百年房地产开发有限公司
国锐民合 指 北京国锐民合投资有限公司
大连海孚 指 大连海孚房地产开发有限公司
北京华恒业 指 北京华恒业房地产开发有限公司
武汉凯喜雅 指 武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司
深圳亚森 指 深圳市亚森文化实业有限公司
北京华恒兴业 指 北京华恒兴业房地产开发有限公司
北京华富新业 指 北京华富新业房地产开发有限公司
托里华兴业 指 托里县华兴业矿业投资有限公司
陕西盛安 指 陕西盛安矿业开发有限公司
托里华富兴业 指 托里县华富兴业矿业投资有限公司
立鑫矿业 指 托里县立鑫矿业有限公司
深圳华佳业 指 深圳市华佳业房地产开发有限公司
深圳华恒兴业 指 深圳市华恒兴业投资有限公司
海南长盛置业 指 海南长盛置业有限公司
三亚恒信业 指 三亚恒信业房地产开发有限公司
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京华业地产股份有限公司
公司的中文名称简称 华业地产
公司的外文名称 Beijing HOMYEAR Real Estate Company Limited
公司的外文名称缩写 BJHY
公司的法定代表人 徐红
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵双燕 张雪梅
北京市朝阳区东四环中路 39 号华业 北京市朝阳区东四环中路 39 号华业
联系地址
国际中心 A 座 16 层 国际中心 A 座 16 层
电话 010-85710735 010-85710735
传真 010-85710505 010-85710505
电子信箱 zhaosy@huayedc.com zhangxm@huayedc.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层
公司注册地址的邮政编码 100025
公司办公地址 北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层
公司办公地址的邮政编码 100025
公司网址 www.huayedc.com
电子信箱 hy@huayedc.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华业地产 600240
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
上年同期 本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月）
调整后 调整前 期增减(%)
营业收入 821,441,337.00 840,764,042.84 840,764,042.84 -2.30
归属于上市公司股东的净利润 137,002,246.92 153,590,508.57 149,186,364.56 -10.80
归属于上市公司股东的扣除非经常性
62,625,790.40 157,936,100.82 153,531,956.81 -60.35
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,020,873,471.05 455,969,144.46 455,969,144.46 -543.20
上年度末 本报告期末比上年
本报告期末
调整后 调整前 度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,575,073,354.00 3,440,687,696.42 3,440,687,696.42 3.91
总资产 16,380,393,872.17 13,734,677,594.25 13,734,677,594.25 19.26
(二) 主要财务指标
上年同期 本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月）
调整后 调整前 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0962 0.1082 0.1051 -11.09
稀释每股收益（元／股） 0.0962 0.1079 0.1048 -10.84
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.0440 0.1113 0.1082 -60.47
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.90 4.57 5.29 减少 0.67 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资
1.78 4.70 5.01 减少 2.92 个百分点
产收益率（%）
公司主要资产和负债变动情况分析
单位：万元 币种：人民币
项 目 2014-6-30 2013-12-31 增减变动 变动百分比（%） 变化原因
主要是收回投资和取得
货币资金 287,620.46 263,203.75 24,416.71 9.28
借款增加
预付账款 2,773.33 4,173.23 -1,399.91 -33.54 收回预付拆迁补偿款
其他应收款 7,757.98 18,455.67 -10,697.69 -57.96 收回垫付拆迁补偿款
存货 1,153,162.12 901,579.37 251,582.76 27.90 在建项目投入增加
国债逆回购理财产品赎
其他流动资产 15,500.42 26,709.28 -11,208.86 -41.97
回
长期股权投资 9,971.34 - 9,971.34 不适用 投资设立合伙企业
在建工程 5,321.12 4,385.56 935.55 21.33 矿山建设投入
短期借款 - 9,000.00 -9,000.00 -100.00 归还借款
应付账款 57,107.30 63,634.06 -6,526.76 -10.26 支付工程款
预收账款 192,513.91 178,013.73 14,500.19 8.15 项目预售回款增加
长期借款 705,210.00 450,990.00 254,220.00 56.37 取得借款
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二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 82,465,765.21 主要是股权转让取得的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
445,370.56
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -145,408.77
少数股东权益影响额 1,668.96
所得税影响额 -8,390,939.44
合计 74,376,456.52
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
a) 市场形式分析
2014 年 3 月全国两会召开，国务院总理李克强在《政府工作报告》中明确提出，未来应根据不同人
群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑
制投机投资性需求，未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。同时，住建部负
责人也表示今年房地产调控思路倾向于"双向调控"。
上半年全国房地产市场成交普遍低迷，商品房销售面积和成交价格双双下行，房地产开发投资额同
比增速进一步回落，新开工面积降幅持续收窄。2014 年 6 月全国 100 个城市住宅均价环比连续两月下跌，
同比涨幅继续收窄。6 月份，房地产开发景气指数（简称"国房景气指数"）为 94.84，比上月回落 0.18
点。
根据国家统计局发布数据显示：
1-6 月份，全国房地产开发投资同比名义增长 14.1%(扣除价格因素实际增长 13.1%)，增速比 1-5 月
份回落 0.6 个百分点。其中，住宅投资增长 13.7%，增速回落 0.9 个百分点，占房地产开发投资的比重
为 68.3%。
1-6 月份，商品房销售面积 48365 万平方米，同比下降 6.0%，降幅比 1-5 月份收窄 1.8 个百分点。
商品房销售额 31133 亿元，下降 6.7%，降幅比 1-5 月份收窄 1.8 个百分点。其中，住宅销售额下降 9.2%，
办公楼销售额下降 12.1%，商业营业用房销售额增长 9.8%。
随着上半年房地产市场城市间分化加剧，部分房价松动、市场遇冷的城市，逐渐对现行政策有所调
整。调整多集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等方面。
b) 报告期内公司总体经营情况
报告期内，公司管理层根据 2014 年度整体经营发展计划积极推进各项工作，本着多元化发展的战
略思路，通过参股国泰君安申易投资基金，向金融投资领域迈出第一步。已逐渐形成"房地产、矿业、
金融"三大业务格局，随着公司多元化探索的不断深入，管理层明确将医疗健康产业作为公司未来新的
重点投资方向。
报告期内，公司实现营业收入 8.21 亿元，较上年同期减少 2.3%；实现利润总额约 1.73 亿元，较上
年同期减少 15.76%；实现净利润（归属于母公司股东的所有者权益）1.37 亿元，较上年同期减少 10.80%；
房地产业务共完成结算面积约 5.4 万平方米，实现商品房销售收入 8.05 亿元，较上年同期减少 2.46%。
c)报告期内完成的重点工作：
房地产业务方面：
公司管理层在 2014 年初制定的多元化发展战略目标的指引下，积极对现有产业结构进行调整，进
一步整合优化现有资源。报告期内，公司全资子公司深圳市华富溢投资有限公司、深圳市华盛业投资有
限公司将持有的深圳市亚森文化实业有限公司 100%股权、深圳市华茂嘉投资有限公司 100%股权转让给
深圳市琳珠投资控股（集团）有限公司。
房地产在建项目情况一览
单位：万平方米
序 项目累计 报告期结 报告期签
项目名称 权益（%） 占地面积 总建筑面积 项目累计开工
号 竣工 转面积 约面积
北京通州华业东
1 100 24.86 101.5 101.5 58.11 2.47 0.73
方玫瑰家园项目
大连华业玫瑰东
2 100 3.57 15.88 15.88 15.88 1.50 1.12
方Ⅱ期项目
3 长春华业玫瑰谷 100 18.41 21.92 21.92 19.15 1.46 1.20
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项目二期
深圳华业玫瑰四 16.96（含核增及 16.96（含核增
4 100 2.97 0 0 0
季馨园一期项目 不计容面积） 及不计容面积）
深圳华业玫瑰四
5 100 1.48 5.92 0 0 0 0
季馨园二期项目
矿业投资方面：
报告期内，陕西小燕子沟金矿 2014 年上半年度以地质勘探报告评审备案和工业场地厂址确定为主。
新疆矿业 2014 年度以探矿权维护及地质勘查、矿山基建探矿为主，目前各项工作按计划进行。
金融行业方面：
报告期内，公司积极探索新的经营发展思路，于 2014 年 1 月 6 日与国泰君安申易（深圳）基金管
理有限公司、伟星集团有限公司、国泰君安创新投资有限公司、国泰君安投资管理股份有限公司共同签
署了《深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）之合伙协议》，共同发起设立合伙企业深圳国泰君
安申易投资基金一期（有限合伙）（以下简称"合伙企业"）。
报告期内，合伙企业积极开展了项目调研，扩充项目储备库，精心挑选优质项目，以提高基金的整
体收益率，相关工作已有收获并持续进展中。
截至报告期末，公司通过银行贷款取得资金的余额为 683,183 万元；通过信托融资取得资金的余额
为 80,377 万元；通过其他融资方式取得资金的余额为 129,600 万元。最高项目融资成本为 15.5%。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
变动比例 情况说明
科目 本期数 上年同期数
（%）
营业收入 821,441,337.00 840,764,042.84 -2.30
营业成本 457,580,790.14 414,407,216.24 10.42
销售费用 40,431,619.27 18,317,721.94 120.72 销售规模扩大
管理费用 51,547,487.01 46,382,871.74 11.13 公司经营规模扩大
财务费用 75,216,251.39 18,388,021.66 309.05 融资规模扩大
经营活动产生的现金流量净额 -2,020,873,471.05 455,969,144.46 -543.20 开发项目建设投入
投资活动产生的现金流量净额 158,071,025.07 -407,126,067.14 -138.83 国债逆回购理财产品赎回
筹资活动产生的现金流量净额 2,077,266,485.37 355,439,863.74 484.42 融资规模扩大
2、 其它
(1) 经营计划进展说明
报告期内，公司各项工作按年初制定的计划全面铺开，公司 2014 年度经营工作按计划推进。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（％） 上年增减(%) 上年增减(%) （%）
商品房销售 805,428,620.00 456,397,911.56 43.33 -2.46 10.37 减少 6.58 个百分点
物业租赁及其他 16,012,717.00 1,182,878.58 92.61 6.37 35.23 减少 1.58 个百分点
主营业务分产品情况
分产品 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
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（％） 上年增减(%) 上年增减(%) （%）
商品房销售 805,428,620.00 456,397,911.56 43.33 -2.46 10.37 减少 6.58 个百分点
物业租赁及其他 16,012,717.00 1,182,878.58 92.61 6.37 35.23 减少 1.58 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 456,721,715.34 -35.34
深圳 8,008,580.08 9.35
长春 112,018,129.00 47.15
大连 244,627,639.00 379.59
新疆 65,273.58
报告期内，公司北京地区收入主要为公司所开发的通州"华业东方玫瑰家园"项目的销售收入；"
华业国际中心"房产租赁收入；长春地区收入为所开发的"华业玫瑰谷"项目的销售收入；深圳地区收入
主要为"彩虹新都"商场、"太平洋大厦"的房产租赁收入；大连地区收入为所开发的"华业玫瑰东方二期
"项目的销售收入；新疆地区收入为金精粉销售收入。
(三) 核心竞争力分析
公司一直秉承"中庸、诚信、内敛、专注"的理念，以推动城市价值提升和城市化进程为己任，致力
于成为中国专业的新城市主义运营商。公司借助大股东华业发展（深圳）有限公司在房地产行业二十多
年的开发经验和拿地优势，同时通过不断提升公司自身品牌地位和行业影响力，逐渐形成具有一定优势
的符合自身特点的核心竞争力，具体表现在：敏锐的市场研判力、优秀的团队、良好的品牌影响力、优
质的产品质量等方面。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司出资 1 亿元参股国泰君安申易投资基金。
(1) 证券投资情况
占期末证
序 最初投资金 持有数量 期末账面 报告期损益
证券品种 证券代码 证券简称 券总投资
号 额（元） （股） 价值（元） （元）
比例（％）
报告期已出售证券投资损益 / / / / 445,370.56
合计 / 100 445,370.56
(2) 持有金融企业股权情况
报告期所
所持对象名 最初投资金 期初持股 期末持股 期末账面价 报告期损 会计核算
有者权益 股份来源
称 额（元） 比例（%） 比例（%） 值（元） 益（元） 科目
变动（元）
深圳国泰君
安申易一期
长期股权
投资基金企 100,000,000 25 25 99,713,382.93 -286,617.07 设立
投资
业（有限合
伙）
合计 100,000,000 / / 99,713,382.93 -286,617.07 / /
本公司于 2014 年 1 月 6 日与国泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、伟星集团有限公司、国泰
君安创新投资有限公司、国泰君安投资管理股份有限公司共同签署了《深圳国泰君安申易投资基金一期
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
（有限合伙）之合伙协议》，共同发起设立合伙企业深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）（以下
简称"合伙企业"）。合伙企业成立时，基金的募集规模为 40,000 万元人民币，其中本公司出资 10,000 万
元人民币，出资比例占合伙企业出资总额的 25%。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3、 主要子公司、参股公司分析
2014 年上半年公司利润主要来源于公司转让所持深圳市华茂嘉投资有限公司股权所获的投资收益
及房地产板块项目结算收益，具体包括：
1) 公司全资子公司将所持深圳市华茂嘉投资有限公司 100%股权、深圳市亚森文化实业有限公司 100%
股权转让给深圳市琳珠投资控股（集团）有限公司。本次股权转让获得投资收益 8,247.94 万元。
2) 公司全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司（主要负责开发北京通州华业东方玫瑰家园项目）
实现营业收入 4.49 亿元，占公司营业收入的比例 54.63%，对应的营业利润为 1.55 亿元，实现净利润 1.16
亿元；
3) 公司全资子公司长春华业房地产开发有限公司（主要负责开发长春华业玫瑰谷项目）实现营业收入
1.12 亿元，占公司营业收入的比例 13.64%，对应的营业利润为 1,673.93 万元，实现净利润 1,252.40 万
元。
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
公司控股子公司经营情况详见下表：
单位：万元
序 股权
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
号 比例
1 北京高盛华房地产开发有限公司 房地产开发 北京华业玫瑰东方项目及东小马土地一级开发 33,000.00 100% 317,753.35 133,684.33 -675.15
2 深圳市华富溢投资有限公司 房地产开发 1,063.80 100% 146,024.12 582.82 3,288.87
3 长春华业房地产开发有限公司 房地产开发 长春华业玫瑰谷项目 3,000.00 100% 36,981.97 17,698.00 1,252.40
4 深圳市华盛业投资有限公司 房地产开发 深圳华业玫瑰郡项目 32,715.00 100% 90,935.78 13,470.42 2,456.97
5 大连晟鼎房地产开发有限公司 房地产开发 大连华业玫瑰东方项目 2,500.00 100% 5,480.86 5,166.01 -4.25
北京华业东方玫瑰家园项目、北京玫瑰东筑家
6 北京君合百年房地产开发有限公司 房地产开发 16,800.00 100% 1,005,564.23 137,073.02 11,624.55
园项目
7 北京国锐民合投资有限公司 投资管理 1,000.00 100% 31,690.17 -575.23 -95.86
8 大连海孚房地产开发有限公司 房地产开发 大连华业玫瑰东方Ⅱ期项目 3,333.00 100% 177,588.98 8,875.06 -156.03
9 北京华恒业房地产开发有限公司 房地产开发 北京通州核心区项目 1,000.00 100% 153,610.36 962.26 -5.93
10 武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司 房地产开发 华业玫瑰麓湖项目 4,500.00 100% 72,348.12 3,175.70 -93.93
11 北京华恒兴业房地产开发有限公司 房地产开发 北京通州核心区项目 2,000.00 51% 276,784.30 790.53 -659.99
12 北京华富新业房地产开发有限公司 房地产开发 北京通州核心区项目 1,000.00 100% 32,396.10 964.27 -19.69
新疆托里县齐求 3 号金矿采矿权、新疆阿合奇
13 托里县华兴业矿业投资有限公司 矿业投资 2,000.00 100% 36,479.74 105.47 -360.54
县苏木塔什金矿探矿权
陕西省宁强县鸡头山-小燕子沟一带金矿探矿
14 陕西盛安矿业开发有限公司 矿业投资 5,000.00 90% 113,768.14 -3,586.35 -1,033.67
权、陕西省宁强县金硐子沟一带铜金矿探矿权
15 托里县华富兴业矿业投资有限公司 矿业投资 100.00 100% 1,200.76 47.68 -0.29
16 托里县立鑫矿业有限公司 黄金开采 新疆托里塔尔巴斯套金矿采矿权 1,000.00 100% 4,695.29 282.65 -183.72
货物与技术的 新疆托里县翁格尔阔腊金矿探矿权、新疆托里
17 奎屯华圣商贸有限公司 200.00 100% 817.35 195.55 -0.43
进出口业务 县巴孜勒阔腊斯铜矿探矿权
新疆和布克赛尔县乌兰柯顺金矿探矿权、新疆
矿产品的加工、
18 新疆达文矿业有限公司 鄯善县红柳沟北铜金矿探矿权、新疆和布克赛 800.00 95% 2,525.68 662.31 -0.06
销售
尔县巴音郭勒金矿探矿权
19 新疆舜天矿业有限公司 矿业投资 新疆和丰县哈克顿铜矿探矿权 100.00 95% 2,388.64 90.77 -0.07
新疆富蕴县加乌尔铜矿探矿权、新疆富蕴县沙
20 新疆博金矿业有限公司 矿业投资 汗达拉铜金矿探矿权、新疆富蕴县舍勒高金矿 1,000.00 100% 1,132.83 481.42 -6.06
探矿权、新疆富蕴县玉什塔斯北金矿探矿权
新疆布尔津县阿斯道乌山金矿探矿权、新疆布
农作物种植；牲 尔津县韦子沟铍矿探矿权、新疆富蕴县-福海县
21 新疆大绿洲生物工程有限公司 600.00 100% 1,185.32 -0.96 -0.29
畜养殖 玉依塔勒铜钼矿探矿权、新疆富蕴县玉依尔塔
勒克铜钼矿探矿权
新疆温泉县松滚特铜矿探矿权、新疆温泉县果
矿产资源勘查
22 西安中正矿业信息咨询有限公司 勒尕协力金矿探矿权、新疆温泉县捷麦克金矿 30.00 100% 1,316.88 15.64 -0.02
开发咨询
探矿权
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
新疆阿图什市西塔琼金矿（一）探矿权、新疆
阿图什市西塔琼金矿（二）探矿权、新疆阿图
23 北京经世高矿业咨询有限公司 经济贸易咨询 30.00 100% 2,715.69 28.74 -0.31
什市托库依尔克金矿探矿权、新疆阿图什市恰
尔乔阔山金矿探矿权
新疆新源县确鹿特金矿探矿权、新疆昭苏县那
24 内蒙古大有投资有限公司 矿业投资 英卡木尔金矿探矿权、新疆玛纳斯县也格致阿 1,000.00 100% 360.70 -1.69 -0.73
苏金矿探矿权
新疆乌苏市乌兰萨德克诺尔南金矿普查、新疆
和静县嘎图铅锌矿普查、新疆和静县哈布其罕
沟铅锌多金属矿详查、新疆和静县哈尔咳勒达
坂东铅锌矿详查、新疆乌苏市却兰金矿探矿权、
新疆尼勒克县努拉塞西铜矿探矿权、新疆新源
25 中矿元亨（北京）矿业投资有限公司 投资管理 县喀拉库勒阿苏西区一带金矿探矿权、新疆新 1,900.00 100% 2,018.04 -3.41 -2.39
源县贝勒金矿探矿权、新疆拜城县喀拉萨依铜
矿探矿权、新疆尼勒克县托斯巴萨依金矿探矿
权、新疆乌什县乌鲁克金矿探矿权、云南省寻
甸县大石岩铜矿探矿权、云南省景洪市叭庄金
矿探矿权
26 海南长盛置业有限公司 房地产开发 2,000.00 65% 2,799.57 1,898.57 -0.47
27 三亚恒信房地产开发有限公司 房地产开发 1,000.00 70% 982.22 972.90 -14.96
深圳华业玫瑰四季馨园一期项目、深圳华业玫
28 深圳华佳业房地产开发有限公司 房地产开发 5,000.00 100% 179,452.87 8,530.01 -680.52
瑰四季馨园二期项目
29 深圳市华恒兴投资有限公司 房地产开发 3,000.00 100% 2,998.61 2,997.49 -1.82
13
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
报告期内各项目经营情况如下：
(1) 报告期内，公司全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责开发的北京通州"华业东方玫瑰家
园"项目工程进展顺利，B 区、D 区部分单体楼进行粗装修；C 区 9 栋单体楼已完成主体结构封顶，2 栋
正在进行基础施工。报告期内，竣工面积约 4.2 万平方米。报告期内项目 C 区部分楼栋开盘发售，截至
报告期末认购金额约 7.26 亿元，销售回款 6.59 亿元。实现商品房销售收入 4.49 亿元，结算面积 2.47 万
平方米。
(2) 报告期内，公司全资子公司长春华业房地产开发有限公司负责开发的长春"华业玫瑰谷"项目新取得
竣工备案手续面积约 3.28 万平方米。报告期内，实现认购金额约 1.09 亿元，销售回款 1.06 亿元。实现
销售收入 1.12 亿元，结算面积 1.46 万平方米。
(3) 报告期内，公司全资子公司大连海孚房地产开发有限公司负责开发建设的"华业玫瑰东方Ⅱ期"项目
已入伙。截至报告期末，报告期内项目实现认购金额约 1.7 亿元。销售回款 2.03 亿元。实现商品房销售
收入 2.45 亿元，结算面积 1.50 万平方米。
(4) 报告期内，公司子公司北京华恒业房地产开发有限公司、北京华恒兴业房地产开发有限公司、北京
华富新业房地产开发有限公司负责开发建设的通州"华业新北京中心"项目 08、09 号地块桩基全部施工
完毕，08 号地块地下结构完成 20%。09 号地块地下结构完成 15%。截至报告期末项目完成投资约 30
亿元。
(5) 报告期内，公司全资子公司深圳市华佳业房地产开发有限公司负责开发建设的"华业玫瑰四季馨园"
项目已动工建设。该项目分两期滚动开发。截至报告期末，项目一期已取得《国有土地使用证》、《建设
用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。截至报告期末项目一期工程进展
顺利，6 栋塔楼 32 层梁板砼已浇筑完成。预计于下半年开盘销售。
(6) 报告期内，公司新疆矿业重点勘察探矿权有翁格尔阔腊金矿普查、大石岩铜矿地质详查项目，目前
该项目已完成设计评审和合同签订。其中翁格尔阔腊金矿普查目前已完成地质测量、钻探施工的前期准
备工作。继续对所拥有的探矿权进行维护。7 个矿权继续 2013 年未完成工作进行异常查证及矿权筛选。
(7) 报告期内，公司全资子公司托里县华兴业矿业公司的齐求 3 号金矿采矿权累计完成主井井筒掘进 332
米，完成率 100%；石门、马头门的掘进和支护 100 米；完成了 10 米风井和剩余马头门的掘进和支护工
作，完成了 414 米平巷开拓和 622 米铺轨工程，掘进溜井 68.2 米，出矿 768 吨。进行了矿山开发项目的
多方案论证。
(8) 报告期内，公司全资子公司托里县立鑫矿业有限公司的塔尔巴斯套金矿已完成设计评审和合同签订，
正在进行野外施工工作。
(9) 报告期内，公司控股子公司陕西盛安矿业开发有限公司主要实施的工作包括：宁强县鸡头山-小燕子
沟一带金矿勘探和二次圈矿工程，继续推进地质勘探报告评审备案工作，尾矿库库址及选厂厂址确定工
作基本完成，目前正在进行选址论证和设计院设计工作。金硐子沟金矿已完成探矿权延续，探矿设计已
编制完成，即将进行设计评审。
4、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
二、 其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
二、 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型 查询索引
资产收购事项：
公司于 2014 年 1 月 16 日召开的五届三十次董事会会议审议通 该事项相关内容详见上海证券交易所网站
过了《关于全资子公司收购深圳市华茂嘉投资有限公司 100%股权 （www.sse.com.cn）登载的《北京华业地产股份有限
的议案》，华业地产全资子公司深圳市华富溢投资有限公司以人民 公司五届三十次董事会决议公告》，公告刊登在 2014
币 3000 万元收购深圳市爱联股份合作公司持有的深圳市华茂嘉投 年 1 月 17 日出版的《上海证券报》、《证券时报》和
资有限公司 100%股权。 《中国证券报》。
资产出售事项一：
公司于 2014 年 3 月 19 日召开的五届三十一次董事会会议审议
该事项相关内容详见上海证券交易所网站
通过了《关于全资子公司转让深圳市华茂嘉投资有限公司 100%股
（www.sse.com.cn）登载的《北京华业地产股份有限
权的议案》，公司全资子公司深圳市华富溢投资有限公司、深圳市
公司五届三十一次董事会决议公告》，公告刊登在
华盛业投资有限公司将其合计持有的深圳市华茂嘉投资有限公司
2014 年 3 月 20 日出版的《上海证券报》、 证券时报》
100%股权以人民币 10,420 万元转让给深圳市琳珠投资控股（集团）
和《中国证券报》。
有限公司。截至报告期末，该公司工商变更手续已办理完毕。
资产出售事项二：
公司于 2014 年 3 月 19 日召开的五届三十一次董事会会议审议
该事项相关内容详见上海证券交易所网站
通过了《关于全资子公司转让深圳市亚森文化实业有限公司 100%
（www.sse.com.cn）登载的《北京华业地产股份有限
股权的议案》，公司全资子公司深圳市华富溢投资有限公司以人民
公司五届三十一次董事会决议公告》，公告刊登在
币 1,200 万元将其持有的深圳市亚森文化实业有限公司 100%股权
2014 年 3 月 20 日出版的《上海证券报》、 证券时报》
转让给深圳市琳珠投资控股（集团）有限公司。截至报告期末，该
和《中国证券报》。
公司工商变更手续已办理完毕。
四、 公司股权激励情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
事项概述 查询索引
公司于 2014 年 6 月 10 日召开的五届三十五次董事会会议审
关于本次注销已授予股票期权的详细内容详见上海
议并通过了《关于对首期股票期权激励计划部分已授予股票期权
证券交易所网站（www.sse.com.cn）登载的《华业
进行注销的议案》，因公司 2013 年业绩未达到公司《首期股票期
地产关于对首期股票期权激励计划部分已授予股票
权激励计划》关于第三个行权期的业绩考核目标，公司将注销相
期权进行注销的公告》，公告刊登在 2014 年 6 月 11
应的期权份额。本次注销股票期权涉及人数为 56 人，股票期权总
日出版的《上海证券报》、《证券时报》和《中国证
份数为 407.88 万份。
券报》。
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
(二) 临时公告未披露或有后续进展的股权激励情况
单位：份
公司董事（不含独立董事）、高级管理人员、公司及子公司核心技术（业
报告期内激励对象的范围 务）人员以及董事会认为需要以此方式进行激励的相关公司员工共 56
人
报告期内授出的权益总额 0
报告期内行使的权益总额 0
报告期内失效的权益总额 -4,078,800
至报告期末累计已授出但尚未行使的权益总额 184,800
至报告期末累计已授出且已行使的权益总额 5,253,600
2012 年 9 月 5 日，公司召开的五届十六次董事会审议通过了《关于
调整股票期权激励计划激励对象、授予数量及行权价格的议案》，依据公
报告期内授予价格与行权价格历次调整的情况 司 2011 年度资本公积转增股本方案对行权价格进行调整，调整后授予股
以及经调整后的最新授予价格与行权价格 票期权的行权价格为 3.70 元。
报告期内，公司首期股权激励第一次行权人数为 52 人，行权数量为
525.36 万股，行权价格为 3.70 元。
因激励对象行权所引起的股本变动情况 报告期内，激励对象未进行行权，公司股本未发生变动。
采用布莱克-舒尔茨(Black-Scholes Model)期权定价模型确定股票期权在
权益工具公允价值的计量方法
授予日（2011 年 6 月 3 日）的公允价值。
公司选择布莱克-舒尔茨期权定价模型（Black-Scholes Model），并以
授权日(2011 年 6 月 3 日)的华业地产股票收盘价等数据为参数对公司的
股票期权的公允价值进行测算。期权定价模型估计中使用的标的股票现
行价格、行权价格、期权有效期、无风险利率及股票波动率等参数如下：
标的股票现行价格（p）：授予日 2011 年 6 月 3 日，当日收盘价 9.51 元。
行权价格(e)：8.14 元。依据公司 2011 年度资本公积转增股本方案
对行权价格进行调整，调整后授予股票期权的行权价格为 3.70 元。
期权有效期：6 年（2011 年 6 月 3 日-2017 年 6 月 2 日），激励对象
估值技术采用的模型、参数及选取标准
必须在授予日后六年内行权完毕，故每个行权期的股票期权有效期均为
3 年。
无风险收益率(r)：以中国人民银行制定的金融机构存款基准利率来
代替无风险收益率。采用中国人民银行制定的以 3 年期存款基准利率
4.75%和 5 年期存款利率 5.25%的平均值 5%的连续复利为股票期权的无
风险收益率。
股票波动率（σ ）：47.70％，选取授予日前一年华业地产股票历史
波动率。
权益工具公允价值的分摊期间及结果 分摊期间:2011 年 6 月至 2014 年 5 月
五、 重大关联交易
√ 不适用
六、 重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
本报告期公司无托管事项。
2、 承包情况
本报告期公司无承包事项。
16
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
3、 租赁情况
单位:万元 币种:人民币
关
租赁收 租赁收 是否
出租方 租赁方名 租赁资产 租赁起 租赁终止 联
租赁资产情况 租赁收益 益确定 益对公 关联
名称 称 涉及金额 始日 日 关
依据 司影响 交易
系
北京高 深圳市永 深圳市罗湖区嘉
盛华房 胜投资发 宾路 4028 号太
2005 年 7 2014 年 6
地产开 展有限公 平洋商贸大厦地 9,687.00 401.66 否
月1日 月 30 日
发有限 司太平洋 上一层及地下一
公司 桑拿中心 层
北京市朝阳区东
北京高
四环中路 39 号
盛华房 北京家乐
建筑物地上首层 2008 年 6 2025 年 6
地产开 福商业有 29,614.00 1,545.53 否
的部分区域和地 月 24 日 月 24 日
发有限 限公司
下一层的部分区
公司
域
北京华 深圳市好
深圳市福田区彩 2009 年
业地产 百年家居 2019 年 12
田路彩虹新都裙 20,760.00 12 月 11 1,003.72 否
股份有 连锁股份 月 10 日
楼一至四层 日
限公司 有限公司
1、2005 年 7 月，公司全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司与深圳市永胜投资发展有限公司太平
洋桑拿中心签订《房地产租赁合同书》，高盛华公司将深圳市罗湖区嘉宾路 4028 号太平洋商贸大厦地上
一层及地下一层合计 7,048.35 平方米的自用商业物业出租给深圳市永胜投资发展有限公司太平洋桑拿中
心，租赁期限自 2005 年 7 月 1 日至 2014 年 6 月 30 日止。月租金为 263,647.00 元，双方约定自 2008 年
1 月 1 日起，租金逐年递增 5%。
上述物业租赁合同于 2014 年 6 月 30 日到期，高盛华公司将该部分自有物业出租给深圳市太平洋休闲
文化管理有限公司，双方已签署了《房屋租赁合同》，新合同月租金为 401,756.00 元，租赁期限自 2014
年 7 月 1 日起至 2024 年 6 月 30 日止，双方约定自 2017 年 7 月 1 日起，每年租金在上一年租金基础上
逐年递增 5%。
2、2008 年 6 月，公司全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司与北京家乐福商业有限公司签订《物
业租赁合同》，高盛华公司将其开发的北京市朝阳区东四环中路 39 号建筑物（即华业国际中心）地上首
层的部分区域和地下一层的部分区域合计 16,920 平方米商业物业出租给北京家乐福商业有限公司，年租
金 14,643,252.84 元。上述物业租赁期限自 2008 年 6 月至 2025 年 6 月，其中 2008 年 7 月至 2009 年 2
月为免租期。从租赁期起始日起三年内租金保持不变，从第四年开始，每年租金以上一年度年租金为基
础递增 2.2%。
3、2009 年 11 月 16 日，公司与深圳市好百年家居连锁股份有限公司签订《房屋租赁合同书》，公司将深
圳市福田区彩田路彩虹新都裙楼一至四层合计 11,454.20 平方米的自用商业物业出租给深圳市好百年家
居连锁股份有限公司，月租金为 790,339.80 元，租赁期限自 2009 年 12 月 11 日至 2019 年 12 月 10 日。
自 2012 年 1 月 1 日起，每年租金在上一年租金基础上逐年递增 3%。
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
(二) 担保情况
单位:万元 币种:人民币
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 259,370.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 731,397.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 731,397.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 204.00
其中：
担保总额超过净资产 50％部分的金额（E） 552,135.50
上述三项担保金额合计（C+D+E） 552,135.50
目前本公司无逾期担保，除本公司对控股子公司提供担保外，本公司及控股子公司没有为另外第三
方提供任何对外担保。
(三) 其他重大合同或交易
本报告期公司无其他重大合同或交易。
七、 承诺事项履行情况
√不适用
八、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人处罚
及整改情况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人均
未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
九、 公司治理情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所上市规则
（2012 年修订）》等法律法规、规范性文件及《公司章程》的原则和要求规范经营。
18
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表：报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 限售股份变动情况：报告期内，本公司限售股份无变动情况。
二、 股东情况
(一) 截止报告期末股东总数及持有公司 5%以上股份的前十名股东情况
单位：股
报告期末股东总数 30,313
前十名股东持股情况
持股比 报告期 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
例(%) 内增减 件股份数量 量
华业发展（深圳）有限公司 境内非国有法人 23.44 333,895,031 质押 333,800,000
华保宏实业（西藏）有限公司 境内非国有法人 15.33 218,336,855 质押 190,000,000
安邦人寿保险股份有限公司－积极型投
未知 4.99 71,070,238 未知
资组合
拉萨经济技术开发区恒宏贸易有限公司 未知 3.86 55,000,000 未知
国泰君安证券股份有限公司约定购回式
未知 1.04 14,830,000 未知
证券交易专用证券账户
华夏成长证券投资基金 未知 1.01 14,319,595 未知
国元证券股份有限公司约定购回式证券
未知 0.90 12,798,772 未知
交易专用证券账户
华泰证券股份有限公司约定购回式证券
未知 0.78 11,140,755 未知
交易专用证券账户
宏源证券－建行－宏源 3 号红利成长集
未知 0.69 9,850,000 未知
合资产管理计划
中国人寿保险股份有限公司－分红－个
未知 0.59 8,409,875 未知
人分红－005L－FH002 沪
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份的数
股东名称 股份种类及数量
量
华业发展（深圳）有限公司 333,895,031 人民币普通股 333,895,031
华保宏实业（西藏）有限公司 218,336,855 人民币普通股 218,336,855
安邦人寿保险股份有限公司－积极型投资组合 71,070,238 人民币普通股 71,070,238
拉萨经济技术开发区恒宏贸易有限公司 55,000,000 人民币普通股 55,000,000
国泰君安证券股份有限公司约定购回式证券交易专用证券账户 14,830,000 人民币普通股 14,830,000
华夏成长证券投资基金 14,319,595 人民币普通股 14,319,595
国元证券股份有限公司约定购回式证券交易专用证券账户 12,798,772 人民币普通股 12,798,772
华泰证券股份有限公司约定购回式证券交易专用证券账户 11,140,755 人民币普通股 11,140,755
宏源证券－建行－宏源 3 号红利成长集合资产管理计划 9,850,000 人民币普通股 9,850,000
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－005L－FH002 沪 8,409,875 人民币普通股 8,409,875
上述公司前十名股东之间、前十名流通股股东之间：拉萨经济技术开
发区恒宏贸易有限公司为华保宏实业（西藏）有限公司全资子公司，
上述股东关联关系或一致行动的说明
系一致行动人。公司未知其他股东之间是否存在关联关系或属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
三、 控股股东或实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
第七节 优先股相关情况
本报告期公司无优先股事项。
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
单位：股
报告期内股份增
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 增减变动原因
减变动量
个人资金周转，
许立超 财务总监 440,000 330,000 -110,000
二级市场转让
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
单位：股
期初持有股票 报告期新授予 报告期内可行 报告期股票期 期末持有股票
姓名 职务
期权数量 股票期权数量 权股份 权行权股份 期权数量
徐红 董事长 528,000 0 0 0 0
燕飞 董事 330,000 0 0 0 0
许立超 财务总监 330,000 0 0 0 0
毕玉华 总经济师 330,000 0 0 0 0
莘雷 副总经理 330,000 0 0 0 0
合计 / 1,848,000 0 0 0 0
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
许立超 财务总监 离任 个人原因辞去职务
郭洋 财务总监 聘任
21
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
第九节 财务报告（未经审计）
一、 财务报表
合并资产负债表
2014 年 6 月 30 日
编制单位:北京华业地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 2,876,204,611.59 2,632,037,496.22
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 65,273.58
预付款项 27,733,275.00 41,732,325.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 77,579,824.37 184,556,691.92
买入返售金融资产
存货 11,531,621,234.83 9,015,793,683.71
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 155,004,175.38 267,092,816.89
流动资产合计 14,668,208,394.75 12,141,213,013.74
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 99,713,382.93
投资性房地产 600,610,000.00 600,610,000.00
固定资产 229,824,851.95 238,554,594.10
在建工程 53,211,167.74 43,855,638.00
工程物资 110,748.80 394,158.60
固定资产清理 -1,759,741.63
生产性生物资产
油气资产
无形资产 127,580,521.04 127,664,241.87
开发支出
商誉 34,884,266.87 34,884,266.87
长期待摊费用 4,931,140.00 6,180,000.00
递延所得税资产 30,313,863.73 32,265,563.73
其他非流动资产 532,765,275.99 509,056,117.34
非流动资产合计 1,712,185,477.42 1,593,464,580.51
资产总计 16,380,393,872.17 13,734,677,594.25
流动负债：
22
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
短期借款 90,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 571,072,996.42 636,340,610.82
预收款项 1,925,139,133.78 1,780,137,258.46
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 920,119.64 2,317,985.80
应交税费 756,424,868.66 734,962,595.19
应付利息 5,604,013.89 5,604,013.89
应付股利
其他应付款 425,245,950.87 432,489,720.48
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 1,876,000,000.00 1,908,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 5,560,407,083.26 5,589,852,184.64
非流动负债：
长期借款 7,052,100,000.00 4,509,900,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 182,652,497.71 186,833,448.49
其他非流动负债
非流动负债合计 7,234,752,497.71 4,696,733,448.49
负债合计 12,795,159,580.97 10,286,585,633.13
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,424,253,600.00 1,424,253,600.00
资本公积 285,625,444.87 288,242,034.21
减：库存股
专项储备
盈余公积 12,205,426.58 12,205,426.58
一般风险准备
未分配利润 1,852,988,882.55 1,715,986,635.63
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 3,575,073,354.00 3,440,687,696.42
少数股东权益 10,160,937.20 7,404,264.70
所有者权益合计 3,585,234,291.20 3,448,091,961.12
负债和所有者权益总计 16,380,393,872.17 13,734,677,594.25
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：郭洋 会计机构负责人：郭洋
23
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
母公司资产负债表
2014 年 6 月 30 日
编制单位:北京华业地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 888,307,075.67 34,201,877.39
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 5,525.00 15,525.00
应收利息
应收股利
其他应收款 7,004,275,385.51 3,810,038,713.37
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 150,042,501.75
流动资产合计 7,892,587,986.18 3,994,298,617.51
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 890,149,867.74 800,236,484.81
投资性房地产 207,600,000.00 207,600,000.00
固定资产 319,445.77 348,418.68
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 325,623.17 343,547.15
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 25,582,934.52 25,582,934.52
其他非流动资产 1,610,000.00 1,222,000.00
非流动资产合计 1,125,587,871.20 1,035,333,385.16
资产总计 9,018,175,857.38 5,029,632,002.67
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬
24
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
应交税费 266,704.97 279,230.48
应付利息
应付股利
其他应付款 7,401,692,491.13 3,402,468,707.32
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 7,401,959,196.10 3,402,747,937.80
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 21,891,637.50 21,891,637.50
其他非流动负债
非流动负债合计 21,891,637.50 21,891,637.50
负债合计 7,423,850,833.60 3,424,639,575.30
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,424,253,600.00 1,424,253,600.00
资本公积 345,453,953.68 352,367,975.49
减：库存股
专项储备
盈余公积 12,205,426.58 12,205,426.58
一般风险准备
未分配利润 -187,587,956.48 -183,834,574.70
所有者权益（或股东权益）合计 1,594,325,023.78 1,604,992,427.37
负债和所有者权益（或股东权益）
9,018,175,857.38 5,029,632,002.67
总计
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：郭洋 会计机构负责人：郭洋
25
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
合并利润表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 821,441,337.00 840,764,042.84
其中：营业收入 821,441,337.00 840,764,042.84
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 730,544,928.73 631,370,351.42
其中：营业成本 457,580,790.14 414,407,216.24
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 105,768,780.92 133,874,519.84
销售费用 40,431,619.27 18,317,721.94
管理费用 51,547,487.01 46,382,871.74
财务费用 75,216,251.39 18,388,021.66
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 82,638,182.70
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 173,534,590.97 209,393,691.42
加：营业外收入 9,618.62 57,708.00
减：营业外支出 168,691.39 3,639,639.69
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 173,375,518.20 205,811,759.73
减：所得税费用 39,119,166.31 53,072,911.50
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 134,256,351.89 152,738,848.23
归属于母公司所有者的净利润 137,002,246.92 153,590,508.57
少数股东损益 -2,745,895.03 -851,660.34
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0962 0.1082
（二）稀释每股收益 0.0962 0.1079
七、其他综合收益
八、综合收益总额 134,256,351.89 152,738,848.23
归属于母公司所有者的综合收益总额 137,002,246.92 153,590,508.57
归属于少数股东的综合收益总额 -2,745,895.03 -851,660.34
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：郭洋 会计机构负责人：郭洋
26
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
母公司利润表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 12,496,599.69 5,006,407.44
减：营业成本 828,513.81 834,609.15
营业税金及附加 701,218.24 281,726.46
销售费用
管理费用 16,065,514.10 13,517,072.78
财务费用 -1,223,354.79 -960,870.47
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 158,753.49
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -3,716,538.18 -8,666,130.48
加：营业外收入
减：营业外支出 36,843.60 54,120.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -3,753,381.78 -8,720,250.48
减：所得税费用 899,203.98
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -3,753,381.78 -9,619,454.46
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额 -3,753,381.78 -9,619,454.46
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：郭洋 会计机构负责人：郭洋
27
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
合并现金流量表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 983,189,193.55 1,481,499,240.02
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 250,534,802.05 43,022,562.59
经营活动现金流入小计 1,233,723,995.60 1,524,521,802.61
购买商品、接受劳务支付的现金 2,924,623,896.67 804,654,413.17
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 38,800,270.16 26,885,363.47
支付的各项税费 174,516,802.46 132,189,040.97
支付其他与经营活动有关的现金 116,656,497.36 104,823,840.54
经营活动现金流出小计 3,254,597,466.65 1,068,552,658.15
经营活动产生的现金流量净额 -2,020,873,471.05 455,969,144.46
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 445,370.56
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
1,813,675.80 3,707,460.00
净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 126,000,000.00
收到其他与投资活动有关的现金 2,472,077,721.92
投资活动现金流入小计 2,600,336,768.28 3,707,460.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 20,230,523.04 47,833,527.14
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 100,000,000.00 360,000,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 2,322,035,220.17 3,000,000.00
投资活动现金流出小计 2,442,265,743.21 410,833,527.14
投资活动产生的现金流量净额 158,071,025.07 -407,126,067.14
28
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 19,438,320.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,760,200,000.00 1,466,130,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 114,621,086.98 42,000,000.00
筹资活动现金流入小计 4,874,821,086.98 1,527,568,320.00
偿还债务支付的现金 2,340,000,000.00 136,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 293,985,268.27 300,628,456.26
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 163,569,333.34 735,000,000.00
筹资活动现金流出小计 2,797,554,601.61 1,172,128,456.26
筹资活动产生的现金流量净额 2,077,266,485.37 355,439,863.74
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 214,464,039.39 404,282,941.06
加：期初现金及现金等价物余额 1,463,681,034.42 834,783,616.40
六、期末现金及现金等价物余额 1,678,145,073.81 1,239,066,557.46
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：郭洋 会计机构负责人：郭洋
29
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
母公司现金流量表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 5,053,467.88 4,906,279.29
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 4,422,509,457.91 1,785,591,106.92
经营活动现金流入小计 4,427,562,925.79 1,790,497,386.21
购买商品、接受劳务支付的现金 16,281.00
支付给职工以及为职工支付的现金 16,247,985.05 11,621,572.86
支付的各项税费 3,081,362.59 3,478,348.57
支付其他与经营活动有关的现金 3,614,002,870.18 1,640,163,217.78
经营活动现金流出小计 3,633,332,217.82 1,655,279,420.21
经营活动产生的现金流量净额 794,230,707.97 135,217,966.00
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 445,370.56
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 9,800,000.00
收到其他与投资活动有关的现金 2,472,077,721.92
投资活动现金流入小计 2,482,323,092.48
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
413,382.00 835,377.00
金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 100,000,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 2,322,035,220.17
投资活动现金流出小计 2,422,448,602.17 835,377.00
投资活动产生的现金流量净额 59,874,490.31 -835,377.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 19,438,320.00
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 19,438,320.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额 19,438,320.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 854,105,198.28 153,820,909.00
加：期初现金及现金等价物余额 34,201,877.39 8,121,987.96
六、期末现金及现金等价物余额 888,307,075.67 161,942,896.96
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：郭洋 会计机构负责人：郭洋
30
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本 减：库 专项 一般风 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 未分配利润
（或股本） 存股 储备 险准备 他
一、上年年末余额 1,424,253,600.00 288,242,034.21 12,205,426.58 1,715,986,635.63 7,404,264.70 3,448,091,961.12
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,424,253,600.00 288,242,034.21 12,205,426.58 1,715,986,635.63 7,404,264.70 3,448,091,961.12
三、本期增减变动金额（减少
-2,616,589.34 137,002,246.92 2,756,672.50 137,142,330.08
以“－”号填列）
（一）净利润 137,002,246.92 -2,745,895.03 134,256,351.89
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 137,002,246.92 -2,745,895.03 134,256,351.89
（三）所有者投入和减少资本 -2,616,589.34 5,502,567.53 2,885,978.19
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
-6,914,021.81 -6,914,021.81
金额
3．其他 4,297,432.47 5,502,567.53 9,800,000.00
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,424,253,600.00 285,625,444.87 12,205,426.58 1,852,988,882.55 10,160,937.20 3,585,234,291.20
31
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目 一般
实收资本 减：库 专项 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 其他
（或股本） 存股 储备
准备
一、上年年末余额 1,419,000,000.00 346,646,994.27 12,205,426.58 1,507,967,558.11 554,809.19 3,286,374,788.15
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,419,000,000.00 346,646,994.27 12,205,426.58 1,507,967,558.11 554,809.19 3,286,374,788.15
三、本期增减变动金额（减少
5,253,600.00 -59,966,174.87 -138,809,491.43 -851,660.34 -199,627,326.64
以“－”号填列）
（一）净利润 153,590,508.57 -851,660.34 152,738,848.23
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 153,590,508.57 -851,660.34 152,738,848.23
（三）所有者投入和减少资本 5,253,600.00 -59,966,174.87 -292,400,000.00 -352,366,174.87
1．所有者投入资本 5,253,600.00 14,184,720.00 14,184,720.00
2．股份支付计入所有者权益的
-16,892,589.87 -16,892,589.87
金额
3．其他 -57,258,305.00 -292,400,000.00 -349,658,305.00
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,424,253,600.00 286,680,819.40 12,205,426.58 1,369,158,066.68 -296,851.15 3,086,747,461.51
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：郭洋 会计机构负责人：郭洋
32
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 减：库 专项 一般风
实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
存股 储备 险准备
一、上年年末余额 1,424,253,600.00 352,367,975.49 12,205,426.58 -183,834,574.70 1,604,992,427.37
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,424,253,600.00 352,367,975.49 12,205,426.58 -183,834,574.70 1,604,992,427.37
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -6,914,021.81 -3,753,381.78 -10,667,403.59
（一）净利润 -3,753,381.78 -3,753,381.78
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -3,753,381.78 -3,753,381.78
（三）所有者投入和减少资本 -6,914,021.81 -6,914,021.81
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额 -6,914,021.81 -6,914,021.81
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,424,253,600.00 345,453,953.68 12,205,426.58 -187,587,956.48 1,594,325,023.78
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 减：库 专项 一般风
实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
存股 储备 险准备
一、上年年末余额 1,419,000,000.00 343,172,935.55 12,205,426.58 -461,047,556.17 1,313,330,805.96
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,419,000,000.00 343,172,935.55 12,205,426.58 -461,047,556.17 1,313,330,805.96
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 5,253,600.00 7,633,825.13 -9,619,454.46 3,267,970.67
（一）净利润 -9,619,454.46 -9,619,454.46
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -9,619,454.46 -9,619,454.46
（三）所有者投入和减少资本 5,253,600.00 7,633,825.13 12,887,425.13
1．所有者投入资本 5,253,600.00 14,184,720.00 19,438,320.00
2．股份支付计入所有者权益的金额 -16,892,589.87 -16,892,589.87
3．其他 10,341,695.00 10,341,695.00
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,424,253,600.00 350,806,760.68 12,205,426.58 -470,667,010.63 1,316,598,776.63
法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：郭洋 会计机构负责人：郭洋
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
二、 公司基本情况
(一) 公司历史沿革
北京华业地产股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"），原名内蒙古华业地产股份有限公司，经
本公司 2006 年第二次临时股东大会的批准，并经北京市工商行政管理局核准，本公司自 2006 年 11 月 9
日从内蒙古呼和浩特市迁至北京市，名称更名为"北京华业地产股份有限公司"。本公司是经内蒙古自治
区人民政府以"内政股批字[1998]34 号"文批准，以内蒙古仕奇集团有限责任公司（以下简称"仕奇集团"）
作为主要发起人，联合呼和浩特市第一针织厂、呼和浩特市纺织建筑安装公司、内蒙古塞北星啤酒有限
责任公司、包头市信托投资公司共同发起设立；于 1998 年 10 月 9 日经内蒙古自治区工商行政管理局核
准登记，注册资本为人民币 10,000 万元。2000 年 5 月 10 日经中国证券监督管理委员会"证监发行字
[2000]58 号文"批准，本公司向社会公开发行人民币普通股 7,500 万股，其中：向一般投资者上网发行
4,000 万股，于 2000 年 6 月 28 日上市交易；向法人配售 3,500 万股，于 2000 年 12 月 28 日上市流通。
本公司于 2000 年 6 月 12 日在内蒙古自治区工商行政管理局变更注册登记，变更后的注册资本为 17,500
万元。2006 年 8 月 10 日经第二次临时股东大会审议通过，本公司以 2006 年 6 月 30 日半年报总股本 17,500
万股为基数,向全体股东以资本公积转增股本,转增比例为每 10 股转增 10 股,转增完成后，本公司股本总
额从 17,500 万股变为 35,000 万股，并于 2006 年 11 月 30 日在北京市工商行政管理局变更注册登记，变
更后注册资本为 35,000 万元，注册号为 110000152529，注册地址为：北京市朝阳区延静里中街 3 号院 5
号楼 12A01 室。根据本公司 2006 年 11 月 29 日召开的 2006 年第三次临时股东大会决议及 2007 年 11 月
7 日中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]400 号文核准，本公司采用非公开发售方式向特定投资者
定向发行人民币普通股（A 股）8,000 万股。发行完毕后，本公司股本总额从 35,000 万股变为 43,000 万
股，并于 2008 年 1 月 30 日在北京市工商行政管理局变更注册登记，变更后的注册资本为人民币 43,000
万元，注册号为 110000001525295，注册地址变更为：北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层。
仕奇集团与华业发展（深圳）有限公司（以下简称"华业发展"）于 2002 年 12 月 23 日签署了《股
权转让协议》，仕奇集团将其持有的本公司国有法人股 50,750,000 股转让给华业发展。本次股权转让已
经国务院国有资产监督管理委员会国资产权函[2003]149 号文批准，并于 2003 年 10 月 31 日在中央证券
登记结算有限责任公司上海分公司办理完成了股权过户登记手续。本次股权转让完成后，华业发展成为
本公司第一大股东，持股比例为 29%。
仕奇集团、内蒙古塞北星啤酒有限责任公司、包头市信托投资公司与华保宏实业（深圳）有限公司
（以下简称"华保宏"）分别于 2003 年 9 月 27 日、2003 年 11 月 6 日签订了《股权转让协议书》，之后于
2003 年 12 月 26 日三家公司又与华保宏签订了《关于股权转让的补充协议》，根据协议及补充协议规定
上述三家公司将其持有本公司的国有法人股 47,712,116 股、384,471 股、384,471 股分别转让给华保宏，
此次股权转让已于 2004 年 2 月 15 日经国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2004]90 号文批准，并
于 2004 年 4 月 20 日在中央证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成了股权过户登记手续。本次
股权转让完成后，华保宏成为本公司第二大股东，持股比例为 27.70%。
2005 年 12 月本公司完成了股权分置改革，公司主要非流通股股东华业发展、华保宏按每 10 股流通
股获送 1.5 股的比例向全体流通股股东送股，送股总数为 1,125 万股。方案实施后，公司股份总数不变，
所有股份均为流通股，原非流通股 10,000 万股转变为有限售条件的流通股 8,875 万股，占公司总股本的
50.71%，无限售条件的流通股股数增加到 8,625 万股，占公司总股本的 49.29%。
2006 年 8 月 10 日经第二次临时股东大会审议通过，本公司以 2006 年 6 月 30 日半年报 17,500 万股
为基数,向全体股东以资本公积转增股本，转增比例为每 10 股转增 10 股，转增完成后，本公司股本总额
从 17,500 万股变为 35,000 万股，并于 2006 年 11 月 30 日在北京市工商行政管理局变更注册登记，变更
后注册资本为 35,000 万元。
2006 年 12 月 26 日公司有限售条件股股东呼和浩特市纺织建筑安装工程公司和呼和浩特市第一针织
厂的限售承诺到期，其所持有的本公司 1,537,884 股上市流通。
根据本公司 2006 年 11 月 29 日召开的 2006 年第三次临时股东大会决议及 2007 年 11 月 7 日中国证
券监督管理委员会证监发行字[2007]400 号文核准，本公司采用非公开发售方式向特定投资者定向发行
人民币普通股（A 股）8,000 万股，每股面值 1.00 元，每股实际发行价格为 13.00 元，其中股本为人民
币 80,000,000.00 元，扣除发行费用后的资本公积为人民币 937,375,000.00 元。变更后的注册资本为人民
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
币 430,000,000.00 元。
根据本公司 2008 年 5 月 8 日 2007 年度股东大会决议，本公司以 2007 年 12 月 31 日总股本 430,000,000
股为基数，以资本公积金转增股本，向全体股东每 10 股资本公积转增 5 股。此次转增完成以后,本公司
总股本变为 645,000,000 股。并于 2008 年 8 月 7 日在北京市工商行政管理局变更注册登记，变更后注册
资本为 64,500 万元。
根据本公司 2012 年 5 月 11 日 2011 年度股东大会决议，本公司以 2011 年 12 月 31 日总股本 645,000,000
股为基数，以资本公积金转增股本，向全体股东每 10 股资本公积转增 12 股。此次转增完成以后,本公司
总股本变为 1,419,000,000 股。并于 2012 年 8 月 3 日在北京市工商行政管理局变更注册登记，变更后注
册资本为 141,900 万元。
根据本公司 2013 年 4 月 17 日第五届第二十一次董事会决议，本公司首期股票期权激励计划 52 名
激励对象在第一个行权期实际行权共 525.36 万份股票期权，行权价格为 3.70 元，本公司申请增加股本
525.36 万元，由股票期权激励对象一次缴足，变更后的股本为 142,425.36 万元，该出资业经立信会计师
事务所（特殊普通合伙）以信会师京报字[2013]第 00023 号验资报告验证，并于 2013 年 9 月 11 日在北
京市工商行政管理局变更注册登记，变更后注册资本为 142,425.36 万元。
(二) 行业性质
本公司属房地产开发行业。
(三) 经营范围
许可经营项目：无。一般经营项目：房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字
楼和国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营。）；矿业投资。
(四) 主要产品、劳务
房地产项目的开发和销售，矿产品的生产和销售。
(五) 公司基本架构
本公司最高权力机构是股东大会,实行董事会领导下的总经理负责制。根据业务发展需要，设立规划
设计部、景观设计部、装修设计部、财务管理部、资金管理中心、项目管理部、合同预算部、招标采购
部、营销策划部、综合开发部、矿业管理部、董事会办公室、人力行政部、审计部等职能部门。
三、 公司主要会计政策、会计估计和前期差错：
(一) 财务报表的编制基础：
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企
业会计准则--基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释
及其他相关规定(以下合称"企业会计准则")、中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露
编报规则第 15 号--财务报告的一般规定》(2010 年修订)进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
(二) 遵循企业会计准则的声明：
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经
营成果、现金流量等有关信息。
(三) 会计期间：
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(四) 记账本位币：
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1． 同一控制下的企业合并
1）个别财务报表
公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并
日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
投资成本与支付合并对价之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发
生时计入当期损益。被合并方存在合并财务报表，则以合并日被合并方合并财务报表所有者权益为基础
确定长期股权投资的初始投资成本。
2）合并财务报表
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。被合并各方采用
的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进行调整，在此基础上按照企业会
计准则规定确认。
2． 非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事
项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计
入合并成本。
本公司为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益；本公司作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。本
公司对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后合并成本仍小于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关
会计处理：
（1）在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之
和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该
项投资时将与其相关的其他综合收益（例如，可供出售金融资产公允价值变动计入资本公积的部分，下
同）转入当期投资收益。
（2）在合并报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重
新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他
综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
(六) 合并财务报表的编制方法：
1、
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采
用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间
进行必要的调整。
合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司
的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合
并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其
余额仍应当冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司
合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期初至报告期末的现
金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；将子公
司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期末的现金流量
纳入合并现金流量表。
37
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；
该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
企业因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，在合并财务报表中，对于剩余
股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值
之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计
入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为
当期投资收益。
(七) 现金及现金等价物的确定标准：
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期
限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条
件的投资，确定为现金等价物。
(八) 外币业务和外币报表折算：
1． 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本
化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损
益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金
额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额
计入当期损益或资本公积。
2． 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除"未分配
利润"项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的
即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差
额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例计算处置部分的外币财
务报表折算差额，转入处置当期损益。
(九) 金融工具：
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1． 金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金
融负债等。
2． 金融工具的确认依据和计量方法
（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为
初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2） 持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金
额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在
该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
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（3） 应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有
报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、预付账款等，以向购货方应收的合同或协议价款
作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4） 可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相
关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资
本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所
有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
（5） 其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
（6） 公司持有至到期投资出售或重分类为可供出售金融资产：
如果持有至到期投资处置或重分类为其他类金融资产的金额，相对于本公司全部持有至到期投资在
出售或重分类前的总额较大，在处置或重分类后应立即将其剩余的持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产。但是，遇到下列情况可以除外：
1）出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到期前三个月内)，且市场利率变化对该项投
资的公允价值没有显著影响。
2）根据合同约定的偿付方式，企业已收回几乎所有初始本金。
3）出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件所引起。
3． 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止
确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金
融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项
金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为
可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止
确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金
额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4． 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权
人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质
上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同
时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资
产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该
金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金
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资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场
的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并
自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、
现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，
以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
6． 金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进
行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
（1） 发行方或债务人发生严重财务困难；
（2） 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
（3） 债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
（4） 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
（5） 因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
（6） 无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体
评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的
债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、
所处行业不景气等；
（7） 权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资
人可能无法收回投资成本；
（8） 权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
金融资产的具体减值方法如下：
（1）可供出售金融资产的减值准备：
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具投资于资产负债
表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%（含 50%）或低于其初始投资成本持续时间超过一年（含
一年）的，则表明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过
20%（含 20%）但尚未达到 50%的，本公司会综合考虑其他相关因素诸如价格波动率等，判断该权益工
具投资是否发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本公司将原直接计入所有者权益的
因公允价值下降形成的累计损失从所有者权益转出，计入当期损益。该转出的累计损失，等于可供出售
金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊余金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的
余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减
值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回计入当期损益；对于可供出售权益工具投资发
生的减值损失，在该权益工具价值回升时通过权益转回；但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可
靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生的减值
损失，不得转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值
之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入
当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
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(十) 应收款项：
1、 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准 金额在 100 万元以上。
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的
应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2、 按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据：
组合名称 依据
组合 1 信用风险特征组合 单独测试后未发生减值的应收账款。
应收土地一级开发补偿款。土地一级开发，是指企业受政府部
门授权委托，负责实施土地整理的行为。土地一级开发补偿，
组合 2 应收土地一级开发补偿款
是由政府相关部门核定，作为土地转让价款的一部分，支付给
企业的土地一级开发成本补偿及合理收益。
组合 3 合并范围内关联方应收款项 合并范围内关联方应收款项。
按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 计提方法
组合 1 信用风险特征组合 账龄分析法
组合 2 应收土地一级开发补偿款 其他方法
组合 3 合并范围内关联方应收款项 其他方法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例说明 其他应收款计提比例说明
1 年以内（含 1 年） 6% 6%
1－2 年 10% 10%
2－3 年 15% 15%
3 年以上 40% 40%
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
组合名称 方法说明
单独进行减值测试，测试后未减值的不计提坏账准备；测试后有客观证
组合 2 应收土地一级开发补偿款 据表明可能发生了减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差
额计提坏账准备，计入当期损益。
单独进行减值测试，测试后未减值的不计提坏账准备；测试后有客观证
组合 3 合并范围内关联方应收款项 据表明可能发生了减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差
额计提坏账准备，计入当期损益。
3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
有客观证据表明可能发生了减值，如债务人出现撤销、破产或死亡，以
单项计提坏账准备的理由
其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等情况的。
对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项，将其从相关组合中分离
出来，单独进行减值测试，确认减值损失。
对于单项金额不重大的应收款项与经单独测试后未减值的单项金额重
坏账准备的计提方法
大的应收款项（除组合 2、3）一起按账龄分析法划分为若干组合，再
按这些应收款项组合余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准
备，计入当期损益。
(十一) 存货：
1、 存货的分类
开发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、库存商品、在产品、原材料、周转材料等。
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2、 发出存货的计价方法
其他
（1）库存商品和在产品成本包括原材料、直接人工、其他直接成本以及按正常生产能力下适当比例分
摊的间接生产成本，还包括相关的房地产利息支出。各类存货的购入与入库按实际成本计价,发出按加权
平均法计价。
（2）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
（3）公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
（4）维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，维修基金客户承担部分由客户
自行到房管局交纳或企业代收代缴，企业承担部分根据房地产项目所在地的相关规定缴纳。
（5）质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留 2%－5%。在开发产品保修期内发生的维修费，
冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、
库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价
减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产
经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关
税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同
价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销
售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提
存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与
其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内
转回，转回的金额计入当期损益。
4、 存货的盘存制度
永续盘存制
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
一次摊销法
(2) 包装物
一次摊销法
(十二) 长期股权投资：
1、 投资成本确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注同一控制下和非同一控制下企业合并的
会计处理方法
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
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以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利
或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货
币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据
表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应
支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2、 后续计量及损益确认方法
（1）后续计量
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的
长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投
资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所有者权益的
其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资
的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。在持有投资期间，被投资单位能够提供合并
财务报表的，应当以合并财务报表，净利润和其他投资变动为基础进行核算。
（2）损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，
公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
权益法下，投资企业在确认应享有被投资单位的净利润或净亏损时，以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认，投资企业与联营企业及合营
企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，应当予以抵销，在此基础上确
认投资损益；在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股
权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处
理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资
损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，
减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资
的账面价值，同时确认投资收益。
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要
分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控制；对一个企业的财务
和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为投
资企业能够对被投资单位施加重大影响。
4、 减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存在减值迹象
时，根据单项长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定长期股权投资的可收回金额。长期股权投资的可收回金额低于账面价值时，将资产
的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。
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重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值损失是
根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行确
定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的计量结果表
明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。
采用成本法核算的长期股权投资，因被投资单位宣告分派现金股利或利润确认投资收益后，考虑长
期股权投资是否发生减值。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
(十三) 投资性房地产：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、
持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费
和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状
态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。选择公允价值模式计量的依据:
1、认定投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场的依据 公司采用公允价值模式计量投资性房
地产，应当同时满足以下两个条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。
对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
（2）公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投
资性房地产的公允价值作出合理的估计。
2、对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素。
（1）投资性房地产公允价值确定原则
公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业市场交易情况，采用
以下不同的估价方法：①公司投资性房地产本身有交易价格时，以公司投资性房地产管理部门提供的同
期成交价格或报价为基础，确定其公允价值。 ②公司投资性房地产本身无交易价格时，公司聘请信誉
良好的资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司以单项投资性房地产为基
础估计其期末公允价值。对于单项投资性房地产的期末公允价值发生大幅变动时，以资产负债表日单项
投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值之
间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资产或无
形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定资产或无形资
产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项
投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额
计入当期损益。
3．自建投资性房地产的会计核算
对于自建投资性房地产, 需在建造阶段就由公司董事会作出决议确认该项资产系以赚取租金或资本
增值，或两者兼有而持有的房地产，才能作为自建投资性房地产进行会计核算。
公司自行建造的投资性房地产会计核算方法如下:
(1)对于会计核算时能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产, 直接通过"投资性房地产-成
本"科目归集投资性房地产自行建造过程中发生的实际成本。
(2) 对于会计核算时不能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产(指因出售房产与出租房
产在同一个立项项目下进行开发而导致在建造阶段无法分清出售房产与出租房产各自成本的)，先以"开
发成本"科目归集所有房地产的开发成本，在投资性房产达到可使用状态时，再按一定方法在出售房产
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与投资性房地产之间分配各自应承担的成本。将投资性房地产实际发生的成本(达到预定可使用状态前
所发生的必要支出)从"开发成本"科目结转至"投资性房地产-成本"科目。
(3)对于自建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持
续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），
再以公允价值计量。
(4)对于自建投资性房地产，其达到预定可使用状态时的公允价值与达到预定可使用状态前所发生的
必要支出的差额计入当期损益(公允价值变动损益) 。
(十四) 固定资产：
1、 固定资产确认条件、计价和折旧方法：
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价值较
高的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法(年限平均
法)提取折旧。
2、 各类固定资产的折旧方法：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20 年-50 年 3%-10% 4.5%-1.8%
机器设备 10 年 3%-10% 9%
运输设备 5年 3%-10% 18%
办公设备及其他 5年 3%-10% 18%
3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用
后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金
额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使
用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。企业难
以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金
额。
(十五) 在建工程：
1． 在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的
必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊
的间接费用等。本公司的在建工程以项目分类核算。
2． 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价
值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状
态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资
产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原
已计提的折旧额。
3． 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
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在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用
后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，减记的金
额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难
以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金
额。
(十六) 借款费用:
1． 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2． 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间
不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止
资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资
产整体完工时停止借款费用资本化。
3． 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则
借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产
的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4． 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得
的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态
前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算
确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每
期利息金额。
(十七) 无形资产：
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括探矿权、采矿权、
办公软件。
1． 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
46
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的
其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本
以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将
重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货
币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入
资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相
关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同
一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开
发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到
预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产
为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2． 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依 据
土地使用权 9年 合同约定时间
办公软件 10 年 预计使用时间
（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利
的期限；
（2）合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需要付出大额成本
的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，公司综合各方面因素判断，以确定无
形资产能为企业带来经济利益的期限。
按上述程序仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的，该项无形资产应作为使用寿命不
确定的无形资产。
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3． 使用寿命不确定的无形资产的判断依据：
每期末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。
经复核，该类无形资产的使用寿命仍为不确定。
4． 无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用
后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金
额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该无形
资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难
47
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的可收回金
额。
(十八) 长期待摊费用：
1． 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2． 摊销年限
类别 摊销年限 备注
装修费 3年 预计使用时间
租赁费 2年 预付租赁期
(十九) 预计负债：
1． 预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2． 预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数
按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可
能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及
多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十) 股份支付及权益工具：
1、 股份支付的种类：
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2、 权益工具公允价值的确定方法
公司授予的股份期权采用布莱克-舒尔茨模型(Black-Scholes Model)定价。
3、 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正
预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量一致。
4、 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日按
照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达到规定业
绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按
照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不
再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
48
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价
值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加
负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内
的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当
期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负
债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
(二十一) 收入：
1． 销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管
理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入
企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
2． 确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资
产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
3． 提供劳务
以劳务的收入、劳务的完工程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，相关的成本能够可
靠地计量为前提。
4.房地产销售
对于房地产开发产品的销售收入，在房产完工并完成竣工备案手续，签订了不可逆转的销售合同，
房产具备合同约定交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产款的付款证明时确认销售收入的实
现。
(二十二) 政府补助：
1． 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者
投入的资本。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相
关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与
收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2． 政府补助的确认
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价
值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照名义金额计量的政府补
助，直接计入当期损益。
3． 会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费
用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外
收入。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分
计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
(二十三) 递延所得税资产/递延所得税负债：
1． 确认递延所得税资产的依据
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
产生的递延所得税资产。
2． 确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括商誉、
非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额所形成的暂时性
差异。
(二十四) 经营租赁、融资租赁：
1． 经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期
费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除
后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租
赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，
在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除
后的租金费用在租赁期内分配。
2． 融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作
为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确认为
未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与出租交易相关的初始直接
费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
(二十五) 主要会计政策、会计估计的变更
1、 会计政策变更
无
2、 会计估计变更
无
(二十六) 前期会计差错更正
1、 追溯重述法
无
2、 未来适用法
无
四、 税项：
(一) 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
营业税 应纳营业税额 5%
城市维护建设税 实缴流转税税额 1%－7%（按公司所在地政策缴纳）
企业所得税 应纳税所得额 25%
按 1.5%至 5%预缴土地增值税，清算
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额
时按超率累进税率 30%-60%
教育费附加 实缴流转税税额 3%-5%（按公司所在地政策缴纳）
房产税 房产原值的 70%或租金收入 1.2%或 12%
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
五、 企业合并及合并财务报表
(一) 子公司情况
1、 通过设立或投资等方式取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
实质 少数
上构 股东
从母公司所有者权
成对 持 权益
益冲减子公司少数
期末 子公 股 中用
表决 是否 少数 股东分担的本期亏
注册 实际 司净 于冲
子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 经营范围 权比 合并 股东 损超过少数股东在
资本 出资 投资 比 减少
例(%) 报表 权益 该子公司期初所有
额 的其 例 数股
者权益中所享有份
他项 (%) 东损
额后的余额
目余 益的
额 金额
房地产开发、经营
长春华业房地产开发有限 房地产开
全资子公司 长春 3,000 (凭有关审批许可 4,050 100 100 是
公司 发
证经营)
大连海孚房地产开发有限 房地产开 房地产开发和销
全资子公司 大连 3,333 3,333 100 100 是
公司 发 售
北京华恒业房地产开发有 房地产开 房地产开发；销售
全资子公司 北京 1,000 1,000 100 100 是
限公司 发 商品房
北京华恒兴业房地产开发 房地产开 房地产开发；销售
控股子公司 北京 2,000 1,020 51 51 是 387.36
有限公司 发 商品房
北京华富新业房地产开发 房地产开 房地产开发；销售
全资子公司 北京 1,000 1,000 100 100 是
有限公司 发 商品房
矿 业 投 矿业投资、矿产资
托里县华兴业矿业投资有 资、矿产 源开发经营、矿产
全资子公司 新疆 2,000 2,000 100 100 是
限公司 资源开发 品加工及销售，基
经营 础设施建设
矿 业 投 矿业投资、矿产品
托里县华富兴业矿业投资 资、矿产 资源开发经营、矿
全资子公司 新疆 100 100 100 100 是
有限公司 资源开发 产品加工销售、基
经营 础设施建设
房地产开发(凭许
三亚恒信业房地产开发有 房地产开
控股子公司 三亚 1,000 可证经营)、商品房 700 70 70 是 291.87
限公司 发
销售、商铺出租
51
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
2、 同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公司所
实质 少数
有者权益冲
上构 股东
减子公司少
成对 权益
数股东分担
子公 表决 中用
持股 是否 少数 的本期亏损
子公司类 期末实际 司净 权比 于冲
子公司全称 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 比例 合并 股东 超过少数股
型 出资额 投资 例 减少
(%) 报表 权益 东在该子公
的其 (%) 数股
司期初所有
他项 东损
者权益中所
目余 益的
享有份额后
额 金额
的余额
在宗地号为 G01020-0186 的
全资子公 房地产开
深圳市华盛业投资有限公司 深圳 32,715 地 块 上 从 事 房 地 产 开 发 经 30,629.43 100 100 是
司 发
营,投资兴办实业。
在合法取得的土地使用权范
深圳市华佳业房地产开发有 全资子公 房地产开 围内从事房地产开发经营业
深圳 5,000 9,494.76 100 100 是
限公司 司 发 务；投资兴办实业（具体项
目另行申报）。
在具有合法土地使用权的地
深圳市华恒兴业投资有限公 全资子公 房地产开 块上从事房地产开发、经营；
深圳 3,000 3,000.00 100 100 是
司 司 发 投资兴办实业（具体项目另
行申报）。
3、 非同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公
实质 少数 司所有
上构 股东 者权益
成对 权益 冲减子
子公 持股 表决 中用 公司少
是否
子公司类 业务性 注册资 期末实际 司净 权比 少数股 于冲 数股东
子公司全称 注册地 经营范围 合并
型 质 本 出资额 投资 比例 例 东权益 减少 分担的
报表
的其 (%) (%) 数股 本期亏
他项 东损 损超过
目余 益的 少数股
额 金额 东在该
子公司
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
期初所
有者权
益中所
享有份
额后的
余额
北京高盛华房地产开发有限公 全资子公 房地产
北京 33,000 房地产开发；销售商品房 32,565.22 100 100 是
司 司 开发
投资兴办实业、国内商业、物
全资子公 房地产 资供销业、从事南山地块号为
深圳市华富溢投资有限公司 深圳 1,063.80 960 100 100 是
司 开发 K701－0014 号土地的房地产
开发经营业务
房地产开发及销售；国内一般
贸易（法律、法规禁止的项目
全资子公 房地产
大连晟鼎房地产开发有限公司 大连 2,500 除外；法律、法规限制的项目 2,500 100 100 是
司 开发
取得许可证后方可经营）；经
济信息查询
全资子公 投资管
北京国锐民合投资有限公司 北京 1,000 投资管理 16,000 100 100 是
司 理
北京君合百年房地产开发有限 全资子公 房地产 房地产开发；销售自行开发的
北京 16,800 50,562.12 100 100 是
公司 司 开发 商品房
武汉凯喜雅飞翔房地产开发有 全资子公 房地产 房地产开发和商品房销售(资
武汉 4,500 4,465 100 100 是
限公司 司 开发 质以证书为准)
矿产探勘；矿产品开发、加工、
矿产品 选冶、销售及技术咨询服务；
控股子公 勘探、 工矿设备及配件销售（以上经
陕西盛安矿业开发有限公司 陕西 5,000 5,400 90 90 是 -358.64
司 矿产品 营范围凡涉及国家有专项专
开发 营规定的凭许可证、资质证在
有效期内经营）
许可经营项目：黄金开采。一
全资子公 黄金开 般经营项目：黄金加工、销售
托里县立鑫矿业有限公司 新疆 1,000 1,000 100 100 是
司 采 （以上涉及行政许可的需凭
有效许可方可经营）
许可经营项目：无。一般经营
货物与
项目：货物与技术的进出口业
技术的
全资子公 务（法律有规定的进出口项目
奎屯华圣商贸有限公司 新疆 进出口 200 200 100 100 是
司 除外），五金工具，建筑材料，
业务、
农业机械，农畜产品（专项除
矿产品
外），百货，文具用品，工程
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
机械设备及配件，金属材料
（稀贵金属除外）的销售，房
屋租赁，仓储服务（易燃易爆
及危险化学品除外），化工产
品（危险化学品除外），矿产
品（法律法规有专项规定的除
外）
矿产品
许可经营项目：无。一般经营
控股子公 的 加
新疆达文矿业有限公司 新疆 800 项目：矿产品的加工、销售。 760 95 95 是 33.12
司 工、销
矿业信息咨询、机械配件加工
售
矿产品
许可经营项目：无。一般经营
控股子公 的 加
新疆舜天矿业有限公司 新疆 100 项目：矿产品的加工、销售。 95 95 95 是 4.54
司 工、销
矿业投资及咨询服务
售
许可经营项目：无。一般经营
项目：矿业投资，农业投资，
商业投资，矿业技术咨询；销
全资子公 矿业投
新疆博金矿业有限公司 新疆 1,000 售：矿产品，机械设备，电子 1,000 100 100 是
司 资
产品，电线电缆，计算机设备
及耗材，家用电器，汽车配件，
建筑材料
农作物
全资子公 种植； 许可经营项目：无。一般经营
新疆大绿洲生物工程有限公司 新疆 600 600 100 100 是
司 牲畜养 项目：农作物种植；牲畜养殖
殖
矿产资 矿产资源勘查开发咨询；勘
西安中正矿业信息咨询有限公 全资子公 源勘查 查、开采手续的代理服务（以
西安 30 30 100 100 是
司 司 开发咨 上经营范围凡涉及国家有专
询 项专营规定的从其规定）
许可经营项目：无。一般经营
项目：经济咨询；技术开发、
全资子公 经济咨
北京经世高矿业咨询有限公司 北京 30 技术转让、技术咨询、技术服 30 100 100 是
司 询
务。（未取的行政许可的项目
除外）
许可经营项目：无。一般经营
全资子公 项目：对农牧业、采矿业、制
内蒙古大有投资有限公司 内蒙古 采矿业 1,000 1,000 100 100 是
司 造业、房地产业、商业投资（法
律、行政法规、国务院决定规
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
定应经许可的、未获许可不得
生产经营）
许可经营项目：无。一般经营
项目：投资管理；资产管理；
投资咨询；企业管理咨询；技
中矿元亨（北京）矿业投资有 全资子公 投资管 术咨询；技术推广、技术服务；
北京 1,900 1,900 100 100 是
限公司 司 理 销售金属矿石、金属材料、建
筑材料、化工产品（不含易制
毒化学品及化学危险品）。（未
取得行政许可的项目除外）
房地产投资开发，农业、林业
开发、种植及销售，水产养殖
及销售，投资咨询，商务咨询，
房产租赁，化工产品开发、销
售（专营除外），环保工程，
信息技术工程，生物技术工
控股子公 房地产
海南长盛置业有限公司 海口 2,000 程，交通基础设施建设，机电 1,300 65 65 是 657.84
司 开发等
设备、建筑材料、装饰材料、
钢材、机电产品、汽车配件、
日用五金、服饰百货、家用电
器、办公设备等的批发零售，
酒店管理。（凡涉及行政许可
的需凭许可证经营）
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
(二) 合并范围发生变更的说明
本期合并范围减少一家公司：深圳市亚森文化实业有限公司
(三) 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
1、 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营
实体
单位:元 币种:人民币
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润
深圳市亚森文化实业有限公司 3,720,570.79 17,220.03
六、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
单位：元
期末数 期初数
项目
人民币金额 人民币金额
现金： 842,619.48 633,430.28
人民币 842,619.48 633,430.28
银行存款： 1,652,663,656.82 1,463,038,776.99
人民币 1,652,663,656.82 1,463,038,776.99
其他货币资金： 1,222,698,335.29 1,168,365,288.95
人民币 1,222,698,335.29 1,168,365,288.95
合计 2,876,204,611.59 2,632,037,496.22
其中受限制的货币资金明细如下：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
用于担保的定期存款 1,195,750,000.00 1,166,470,804.02
其他使用受限制的存款 2,309,537.78 1,885,657.78
合计 1,198,059,537.78 1,168,356,461.80
(二) 应收账款:
1、 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按组合计提坏账准备的应收账款：
组合① 65,273.58 100.00
组合小计 65,273.58 100.00
合计 65,273.58 / / / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内小计 65,273.58 100.00
合计 65,273.58 100.00
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
2、 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占应收账款总额的比
单位名称 与本公司关系 金额 年限
例（％）
新疆星塔矿业有限公司 非关联方 65,273.58 1 年以内 100.00
合计 / 65,273.58 / 100.00
(三) 其他应收款：
1、 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
组合① 96,503,541.21 100.00 18,923,716.84 19.61 211,287,208.76 100 26,730,516.84 12.65
组合小计 96,503,541.21 100.00 18,923,716.84 19.61 211,287,208.76 100 26,730,516.84 12.65
合计 96,503,541.21 / 18,923,716.84 / 211,287,208.76 / 26,730,516.84 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内小
56,785,554.16 58.84 14,653,279.77 105,807,976.08 50.08 6,348,478.57
计
1至2年 38,126,719.64 39.51 3,812,671.96 680,932.68 0.32 68,093.27
2至3年 714,967.41 0.74 107,245.11 86,421,500.00 40.90 12,963,225.00
3 年以上 876,300.00 0.91 350,520.00 18,376,800.00 8.70 7,350,720.00
合计 96,503,541.21 100.00 18,923,716.84 211,287,208.76 100.00 26,730,516.84
2、 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 金额较大的其他的其他应收款的性质或内容
单位名称 与本公司关系 欠款金额 账龄 性质或内容
中国华融资产管理有限公司广东分公司 非关联方 30,000,000.00 1 年以内 委托借款保证金
海南顶立投资有限公司 关联方 10,000,000.00 1-2 年 往来款
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
4、 其他应收款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例(%)
中国华融资产管理有限公司广东分公司 非关联方 30,000,000.00 1 年以内 31.09
海南顶立投资有限公司 关联方 10,000,000.00 1-2 年 10.36
海南省三亚农业生产资料有限公司 关联方 8,000,000.00 1 年以内 8.29
北京市住房资金管理中心 非关联方 7,875,462.80 1 年以内 8.16
海南鼎盛航运有限公司 关联方 6,975,960.00 1-2 年 7.23
合计 / 62,851,422.80 / 65.13
5、 应收关联方款项
单位：元 币种：人民币
占其他应收账款总
单位名称 与本公司关系 金额
额的比例（％）
海南顶立投资有限公司 往来款 10,000,000.00 10.36
海南省三亚农业生产资料有限公司 往来款 8,000,000.00 8.29
海南鼎盛航运有限公司 往来款 6,975,960.00 7.23
合计 / 24,975,960.00 25.88
(四) 预付款项：
1、 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 5,525.00 0.02 276,762.18 0.66
1至2年 1,272,750.00 4.59 562.82 0.01
2至3年 15,000,000.00 35.94
3 年以上 26,455,000.00 95.39 26,455,000.00 63.39
合计 27,733,275.00 100.00 41,732,325.00 100.00
账龄超过一年的大额预付款项
项目 金额 未及时结算的原因
北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会 25,000,000.00 工程尚未完工
2、 预付款项金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会 非关联方 25,000,000.00 3 年以上 工程尚未完工
大连大发热电供热有限公司 非关联方 1,272,750.00 1-2 年 工程尚未完工
北京市通州区永顺镇人民政府 非关联方 885,000.00 3 年以上 工程尚未完工
北京鸿达建安设计咨询中心 非关联方 380,000.00 3 年以上 工程尚未完工
北京市通州区永顺镇焦王庄村民委员会 非关联方 100,000.00 3 年以上 工程尚未完工
合计 / 27,637,750.00 / /
金额前五名欠款单位期末余额合计为 27,637,750.00 元，占预付款项期末余额 99.66%。
3、 本报告期预付款项中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期预付账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
4、 预付款项的说明：
预付款项期末比期初减少 13,999,050.00 元，减少比例为 33.54%，减少主要原因为本期收回预付的拆迁
补偿款所致。
(五) 存货：
1、 存货分类
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
项目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
库存商品 141,614.62 141,614.62 263,543.10 263,543.10
周转材料 10,592.00 10,592.00
开发成本 9,816,536,007.47 9,816,536,007.47 7,113,512,983.43 7,113,512,983.43
开发产品 1,714,908,396.40 1,714,908,396.40 1,901,948,468.24 1,901,948,468.24
其他 35,216.34 35,216.34 58,096.94 58,096.94
合计 11,531,621,234.83 11,531,621,234.83 9,015,793,683.71 9,015,793,683.71
（1） 开发成本
单位：元
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期初数 期末数
东小马土地一级开发 2010 年 10 月 2014 年 12 月 18.00 亿 516,780,011.61 808,067,311.43
华业玫瑰谷三期 2007 年 4 月 2014 年 12 月 11.79 亿 267,331,075.28 133,653,646.67
武汉荷叶山庄 2011 年 6 月 2015 年 12 月 17.8 亿 722,691,296.15 724,995,538.51
东方玫瑰家园 2009 年 10 月 2015 年 6 月 60.00 亿 3,052,951,961.69 3,377,777,888.86
华业玫瑰四季馨园一期 2013 年 4 月 2015 年 4 月 19.8 亿 1,543,991,958.22 1,761,439,834.17
通州核心区项目 2012 年 2 月 2020 年 6 月 100 亿 1,009,766,680.48 3,010,601,787.83
合计 7,113,512,983.43 9,816,536,007.47
（2） 计入期末存货余额的借款费用资本化金额
单位：元
项目名称 期初数 本期增加 本期转入存货额 期末数
东小马土地一级开发 101,423,628.35 33,500,777.82 134,924,406.17
华业玫瑰谷三期 41,184,989.59 7,625,590.79 33,559,398.80
武汉荷叶山庄 104,408,683.38 104,408,683.38
东方玫瑰家园 447,487,595.09 136,783,703.63 584,271,298.72
华业玫瑰四季馨园一期 244,988,674.93 34,454,375.01 279,443,049.94
合计 939,493,571.34 204,738,856.46 7,625,590.79 1,136,606,837.01
（3） 开发产品
单位：元
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
华业玫瑰东方园 2007 年 6 月 6,795,608.70 6,795,608.70
东方玫瑰家园 2013 年 10 月 606,685,783.49 195,559,305.31 411,126,478.18
华业玫瑰谷一期、二期、三期 2014 年 6 月 44,678,163.41 145,724,654.82 69,421,019.79 120,981,798.44
华业玫瑰东方二期 2013 年 12 月 1,243,788,912.64 106,909,381.80 174,693,783.36 1,176,004,511.08
合计 1,901,948,468.24 252,634,036.62 439,674,108.46 1,714,908,396.40
（4）存货期末比期初增加 2,515,827,551.12 元，增加比例为 27.90%，增加的原因为：各项目投入增加
开发成本所致。
（5）期末本公司未发现存货可收回金额低于其账面成本的情况，故未计提减值准备。
（6）按照公司商业地产发展战略，公司全资子公司君合百年开发建设中的华业东方玫瑰家园项目 D1 裙
楼、D2 裙楼、B7#楼为以出租为目的而持有物业。根据公司投资性房地产会计核算政策，对出售房产与
出租房产在同一个立项项目下进行开发而导致在建造阶段无法分清出售房产与出租房产各自实际成本
在建造阶段先以"开发成本"科目归集所有房地产的开发成本，在投资性房产达到可使用状态时，再按一
定方法在出售房产与投资性房地产之间分配各自应承担的成本。完工时将自建投资性房地产的实际建造
成本从"开发成本"科目结转至"投资性房地产-成本"科目。
存货期末余额中含有借款费用资本化金额的 1,136,606,837.01 元。
(六) 其他流动资产：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
国债逆回购理财产品 150,042,501.75
预缴营业税 92,855,118.30 66,899,127.46
预缴城市维护建设税 5,239,627.68 3,945,463.13
预缴教育费附加 3,924,975.71 2,645,607.48
预缴企业所得税 17,817,948.88 4,427,597.59
预缴土地增值税 35,166,504.81 39,132,354.48
预缴个人所得税 165.00
合计 155,004,175.38 267,092,816.89
其他流动资产期末比期初减少 112,088,641.51 元，减少比例为 41.97%，减少的主要原因为：本期收
回国债逆回购理财产品。
(七) 长期股权投资:
1、 长期股权投资情况
按权益法核算：
单位：元 币种：人民币
在被投资
在被投资
单位表决
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 减值准备 单位持股
权比例
比例（％）
（％）
深圳国泰君安申
易一期投资基金 100,000,000.00 99,713,382.93 99,713,382.93 25.00 25.00
企业（有限合伙）
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
本公司于 2014 年 1 月 6 日与国泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、伟星集团有限公司、国泰
君安创新投资有限公司、国泰君安投资管理股份有限公司共同签署了《深圳国泰君安申易投资基金一期
（有限合伙）之合伙协议》，共同发起设立合伙企业深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）（以下
简称"合伙企业"）。合伙企业成立时，基金的募集规模为 40,000 万元人民币，其中本公司出资 10,000 万
元人民币，出资比例占合伙企业出资总额的 25%。
(八) 投资性房地产:
1、 按公允价值计量的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
自用房地 公允价
项目 期初公允价值 转为自用 期末公允价值
购置 产或存货 值变动 处置
房地产
转入 损益
1．成本合计 408,906,376.98 408,906,376.98
（1）房屋、建筑物 408,906,376.98 408,906,376.98
（2）土地使用权
（3）其他
2．公允价值变动合计 191,703,623.02 191,703,623.02
（1）房屋、建筑物 191,703,623.02 191,703,623.02
（2）土地使用权
（3）其他
3．投资性房地产账面价值合计 600,610,000.00 600,610,000.00
（1）房屋、建筑物 600,610,000.00 600,610,000.00
（2）土地使用权
（3）其它
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况:
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
自用房地
项目 期初公允价值 购 公允价值 处 转为自用 期末公允价值
产或存货
置 变动损益 置 房地产
转入
中国北京市朝阳区东
四环中路 39 号地下
296,140,000.00 296,140,000.00
一层、地上一层商业
部分
中国广东省深圳市福
田区彩田路彩虹新都
207,600,000.00 207,600,000.00
裙楼 1 层 B 段等 5
套商业物业
中国广东省深圳市罗
湖区嘉宾路太平洋商
96,870,000.00 96,870,000.00
贸大厦 107 等 25 套
商业物业
合 计 600,610,000.00 - - - - 600,610,000.00
-
(九) 固定资产:
1、 固定资产情况
单位：元 币种：人民币
61
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 287,521,260.94 1,443,359.65 445,016.96 288,519,603.63
其中：房屋及建筑物 257,364,735.67 533,825.65 311,736.96 257,586,824.36
机器设备 9,551,841.11 316,135.00 9,867,976.11
运输工具 13,153,905.63 279,902.00 125,000.00 13,308,807.63
办公设备及其他 7,450,778.53 313,497.00 8,280.00 7,755,995.53
本期新增 本期计提
二、累计折旧合计： 48,966,666.84 9,901,903.63 173,818.79 58,694,751.68
其中：房屋及建筑物 37,566,856.44 7,221,753.20 54,202.79 44,734,406.85
机器设备 1,310,424.04 495,533.61 1,805,957.65
运输工具 6,482,225.63 1,644,090.33 111,750.00 8,014,565.96
办公设备及其他 3,607,160.73 540,526.49 7,866.00 4,139,821.22
三、固定资产账面净值合计 238,554,594.10 / / 229,824,851.95
其中：房屋及建筑物 219,797,879.23 / / 212,852,417.51
机器设备 8,241,417.07 / / 8,062,018.46
运输工具 6,671,680.00 / / 5,294,241.67
办公设备及其他 3,843,617.80 / / 3,616,174.31
四、减值准备合计 / /
其中：房屋及建筑物 / /
机器设备 / /
运输工具 / /
办公设备及其他 / /
五、固定资产账面价值合计 238,554,594.10 / / 229,824,851.95
其中：房屋及建筑物 219,797,879.23 / / 212,852,417.51
机器设备 8,241,417.07 / / 8,062,018.46
运输工具 6,671,680.00 / / 5,294,241.67
办公设备及其他 3,843,617.80 / / 3,616,174.31
本期折旧额：9,901,903.63 元。
本期由在建工程转入固定资产原价为：268,286.30 元。
期末本公司未发现固定资产可收回金额低于其账面价值的情况，故未计提减值准备。
(十) 在建工程：
1、 在建工程情况
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
项目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
在建工程 53,211,167.74 53,211,167.74 43,855,638.00 43,855,638.00
2、 重大在建工程项目变动情况：
单位：元 币种：人民币
工程投
转入固定 入占预 工程
项目名称 预算数 期初数 本期增加 其他减少 期末数
资产 算比例 进度
（％）
选厂用地平
42,360,000.00 35,462,000.00 83.72 在建 35,462,000.00
整及补偿
齐求 3 号金矿
110,000,000.00 6,833,574.66 8,515,384.78 268,286.30 38,993.25 13.67 在建 15,041,679.89
建设工程
塔尔巴斯套
5,780,000.00 1,560,063.34 1,147,424.51 46.84 在建 2,707,487.85
金矿工程
62
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
合计 158,140,000.00 43,855,638.00 9,662,809.29 268,286.30 38,993.25 / / 53,211,167.74
期末本公司未发现在建工程可收回金额低于其账面价值的情况，故未计提减值准备。
(十一) 工程物资：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
专用材料 394,158.60 90,152.60 373,562.40 110,748.80
合计 394,158.60 90,152.60 373,562.40 110,748.80
(十二) 固定资产清理：
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面价值 期末账面价值 转入清理的原因
车位 -1,759,741.63 出售
合计 -1,759,741.63 /
(十三) 无形资产：
1、 无形资产情况：
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 128,327,847.85 128,327,847.85
1、探矿权 14,472,400.00 14,472,400.00
2、采矿权 112,000,000.00 112,000,000.00
3、办公软件 940,310.27 940,310.27
4、土地使用权 915,137.58 915,137.58
二、累计摊销合计 663,605.98 83,720.83 747,326.81
1、探矿权
2、采矿权
3、办公软件 544,977.04 32,879.83 577,856.87
4、土地使用权 118,628.94 50,841.00 169,469.94
三、无形资产账面净值合计 127,664,241.87 -83,720.83 127,580,521.04
1、探矿权 14,472,400.00 14,472,400.00
2、采矿权 112,000,000.00 112,000,000.00
3、办公软件 395,333.23 -32,879.83 362,453.40
4、土地使用权 796,508.64 -50,841.00 745,667.64
四、减值准备合计
1、探矿权
2、采矿权
3、办公软件
4、土地使用权
五、无形资产账面价值合计 127,664,241.87 -83,720.83 127,580,521.04
1、探矿权 14,472,400.00 14,472,400.00
2、采矿权 112,000,000.00 112,000,000.00
3、办公软件 395,333.23 -32,879.83 362,453.40
4、土地使用权 796,508.64 -50,841.00 745,667.64
本期摊销额：83,720.83 元。
探矿权、采矿权因尚未达到开采状态，故未进行摊销。
期末本公司未发现无形资产可收回金额低于其账面价值的情况，故未计提减值准备。
(十四) 商誉:
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成商
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期末减值准备
誉的事项
63
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
收购北京高盛华股权 620,472.83 620,472.83
收购深圳华富溢股权 529,889.47 529,889.47
收购长春华业股权 10,512,639.16 10,512,639.16
收购陕西盛安股权 18,885,488.18 18,885,488.18
收购立鑫矿业股权 4,335,777.23 4,335,777.23
合计 34,884,266.87 34,884,266.87
期末本公司对包含商誉的相关资产组合进行减值测试，计算相关资产组合未来现金流量的现值，并与相
关商誉账面价值进行比较，大于商誉价值即未出现商誉的减值，不计提减值准备。
(十五) 长期待摊费用:
单位：元 币种：人民币
项目 期初额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末额
租赁费 6,180,000.00 1,854,000.00 4,326,000.00
装修费 806,860.00 201,720.00 605,140.00
合计 6,180,000.00 806,860.00 2,055,720.00 4,931,140.00
(十六) 递延所得税资产/递延所得税负债：
1、 递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
(1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 4,730,929.21 6,682,629.21
可抵扣亏损 25,582,934.52 25,582,934.52
小计 30,313,863.73 32,265,563.73
递延所得税负债：
投资性房地产公允价值变动 47,925,905.76 47,925,905.76
投资性房地产税前可抵扣的折旧影响金额 23,455,290.02 23,455,290.02
非同一控制下合并收购子公司账面价值与公允价值的差额 111,271,301.93 115,452,252.71
小计 182,652,497.71 186,833,448.49
(2) 应纳税差异和可抵扣差异项目明细
单位：元 币种：人民币
项目 金额
应纳税差异项目：
投资性房地产公允价值变动 191,703,623.02
投资性房地产---应纳税暂时性差异（税前可抵扣折旧） 93,821,160.08
非同一控制下合并收购子公司账面价值与公允价值的
445,085,207.71
差额
小计 730,609,990.81
可抵扣差异项目：
其他应收款坏账准备 18,923,716.84
可抵扣亏损 102,331,738.08
小计 121,255,454.92
(十七) 资产减值准备明细:
单位：元 币种：人民币
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
64
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
一、坏账准备 26,730,516.84 7,806,800.00 18,923,716.84
二、存货跌价准备
三、可供出售金融资产减值准备
四、持有至到期投资减值准备
五、长期股权投资减值准备
六、投资性房地产减值准备
七、固定资产减值准备
八、工程物资减值准备
九、在建工程减值准备
十、生产性生物资产减值准备
其中：成熟生产性生物资产减值准备
十一、油气资产减值准备
十二、无形资产减值准备
十三、商誉减值准备
十四、其他
合计 26,730,516.84 7,806,800.00 18,923,716.84
本期资产减值准备中坏账准备的减少是因为子公司深圳亚森文化实业有限公司出售所致。
(十八) 其他非流动资产：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
勘探开发成本 529,027,397.09 505,706,238.44
预付购买软件款 1,610,000.00 1,222,000.00
预付选厂用地征用费 2,127,878.90 2,127,878.90
合计 532,765,275.99 509,056,117.34
(十九) 短期借款：
1、 短期借款分类：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
质押借款 90,000,000.00
合计 90,000,000.00
(二十) 应付账款：
1、 应付账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
一年以内 48,992,559.76 354,162,208.44
一至二年 270,707,411.41 33,162,034.69
二至三年 8,795,675.52 4,867,103.71
三年以上 242,577,349.73 244,149,263.98
合计 571,072,996.42 636,340,610.82
2、 本报告期应付账款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况
本报告期应付账款中无应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
3、 账龄超过 1 年的大额应付账款情况的说明
单位：元 币种：人民币
债权人名称 期末余额 账龄 未结算原因
65
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
武汉双友建筑装饰有限公司 159,153,003.30 3 年以上 工程尚未结算
江苏苏中建设集团有限公司 147,642,130.30 1-2 年 工程尚未结算
大连同益建设工程有限公司 37,154,837.00 3 年以上 工程尚未结算
大连共益建设集团有限公司 28,093,853.84 3 年以上 工程尚未结算
合计 372,043,824.44
(二十一) 预收账款：
1、 预收账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
一年以内 1,839,518,412.00 1,671,756,614.00
一至二年 28,792,573.00 108,373,359.68
二至三年 56,820,864.00 7,284.78
三年以上 7,284.78
合计 1,925,139,133.78 1,780,137,258.46
2、 本报告期预收款项中预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况：
本报告期预收账款中无预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
(二十二) 应付职工薪酬
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 2,211,126.10 31,868,356.10 33,259,840.94 819,641.26
二、职工福利费 97,432.00 97,432.00
三、社会保险费 2,289,318.44 2,289,318.44
1．医疗保险费 662,708.36 662,708.36
2．基本养老保险费 1,452,190.10 1,452,190.10
3．失业保险费 64,932.84 64,932.84
4．工伤保险费 53,176.56 53,176.56
5．生育保险费 42,206.58 42,206.58
6．其他 14,104.00 14,104.00
四、住房公积金 6,080.16 1,360,404.00 1,363,840.08 2,644.08
五、辞退福利
六、其他
七、工会经费和职工教育经费 100,779.54 52,340.50 55,285.74 97,834.30
八、因解除劳动关系给予的补偿 221,228.57 221,228.57
合计 2,317,985.80 35,889,079.61 37,286,945.77 920,119.64
工会经费和职工教育经费金额 52,340.50 元，因解除劳动关系给予补偿 221,228.57 元。
(二十三) 应交税费：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
营业税 104,096.68 136,228.68
企业所得税 364,132,119.97 367,702,818.12
个人所得税 336,542.55 385,463.22
城市维护建设税 11,393.18 13,642.42
66
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
教育费附加 5,207.83 6,814.43
土地增值税 391,834,011.36 366,717,628.32
资源税 1,497.09
合计 756,424,868.66 734,962,595.19
(二十四) 应付利息：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
长期借款应付利息 5,604,013.89 5,604,013.89
合计 5,604,013.89 5,604,013.89
应付利息为华佳业向华业发展借款 5.76 亿元产生的利息 5,604,013.89 元。
(二十五) 其他应付款：
1、 其他应付款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
一年以内 357,781,205.12 352,010,000.62
一至二年 20,700,288.73 34,306,250.87
二至三年 39,101,829.07 38,784,835.60
三年以上 7,662,627.95 7,388,633.39
合计 425,245,950.87 432,489,720.48
2、 本报告期其他应付款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况
本报告期其他应付款中无应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
3、 账龄超过 1 年的大额其他应付款情况的说明
单位：元 币种：人民币
项目 金额 未偿还的原因
武汉飞翔科技环保股份有限公司 31,000,000.00 合同未执行完毕
4、 对于金额较大的其他应付款，应说明内容
单位：元 币种：人民币
项目 金额 性质或内容
深圳市福田建安建设集团有限公司 246,000,000.00 往来款
武汉飞翔科技环保股份有限公司 31,000,000.00 往来款
合计 277,000,000.00
(二十六) 1 年内到期的非流动负债：
1、 1 年内到期的非流动负债情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 1,876,000,000.00 1,908,000,000.00
合计 1,876,000,000.00 1,908,000,000.00
2、 1 年内到期的长期借款
(1) 1 年内到期的长期借款
67
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
质押借款 580,000,000.00 582,000,000.00
保证借款 100,000,000.00
信用借款 376,000,000.00 576,000,000.00
保证抵押借款 600,000,000.00 600,000,000.00
抵押质押借款 120,000,000.00
保证抵押质押借款 100,000,000.00 150,000,000.00
合计 1,876,000,000.00 1,908,000,000.00
*1-1、根据盛安矿业 2012 年 9 月 14 日与渤海银行股份有限公司北京分行签订的《流动资金借款合同》
（渤京分低流贷（2012）第 4 号），盛安矿业向该行借入人民币 24,500 万元。截止 2014 年 6 月 30 日实
际收到借款人民币 24,500 万元，已归还借款人民币 300 万元。
2012 年 9 月 14 日，盛安矿业与渤海银行股份有限公司北京分行签订《保证金质押协议》（渤京分低质
（2012）第 20 号），以该公司定期存单 25,200 万元为该笔借款提供质押担保。
*1-2、 根据盛安矿业 2012 年 9 月 17 日与渤海银行股份有限公司北京分行签订的《流动资金借款合同》
（渤京分低流贷（2012）第 5 号），盛安矿业向该行借入人民币 34,100 万元。截止 2014 年 6 月 30 日实
际收到借款人民币 34,100 万元，已归还借款人民币 300 万元。
2012 年 9 月 17 日，盛安矿业与渤海银行股份有限公司北京分行签订《保证金质押协议》（渤京分低质
（2012）第 21 号），以该公司定期存单 35,000 万元为该笔借款提供质押担保。
*2、根据华盛业、华佳业 2013 年 5 月 8 日与江苏银行深圳分行签订的合同编号为 2013 年苏银深委借字
第 JK161013000313 号《委托贷款借款合同》，华盛业、华佳业向该行借入人民币 20,000 万元。截止 2014
年 6 月 30 日实际收到借款人民币 20,000 万元，已归还借款人民币 10,000 万元。
2013 年 5 月 8 日，本公司、华业发展、华保宏、ZHOU WEN HUAN 分别与江苏银行深圳分行签订编号
BZ161013000149、BZ161013000150、BZ161013000151、BZ161013000152 号担保保证合同，为该笔贷
款提供连带责任保证担保。
*3、根据华佳业 2013 年 11 月 29 日与华业发展签订的借款合同，华佳业向华业发展借款人民币 57,600
万元，截止 2014 年 6 月 30 日华佳业实际收到华业发展借款人民币 57,600 万元，已归还借款人民币 20,000
万元。
*4、根据君合百年 2012 年 8 月与国投信托有限公司签订的《信托资金借款合同》（（2012）国投信托
CX-XTW21-JK），君合百年向国投信托有限公司借入人民币 100,000 万元。截止 2014 年 6 月 30 日实际
收到借款人民币 100,000 万元，已归还人民币 40,000 万元。
2012 年 8 月 ， 君 合 百 年 与 国 投 信 托 有 限 公 司 签 订 《 不 动 产 抵 押 合 同 》（（ 2012 ） 国 投 信 托
CX-XTW21-BDCDY），以君合百年"东方玫瑰家园项目"部分土地使用权及在建工程为该笔借款提供抵押
担保。
2012 年 8 月，本公司与国投信托有限公司签订了《保证合同》（（2012）国投信托 CX-XTW21-BZ），为
该笔借款提供连带责任保证。
*5、根据本公司、君合百年 2013 年 1 月 16 日与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司、昆仑信
托有限责任公司签订的《债权转让协议》（广东 Y19120080-2）、《债务重组协议》（广东 Y19120080-3），
本公司、君合百年向中国华融资产管理股份有限公司广州省分公司借入人民币 20,000 万元。截止 2014
年 6 月 30 日实际收到借款人民币 20,000 万元，已归还借款人民币 8,000 万元。
合同约定，君合百年以其名下"东方玫瑰家园项目"234,424.424 平方米土地使用权及在建工程为该笔借款
提供抵押担保；本公司以持有的北京华恒业 100%的股权和北京华富新业 100%的股权为该笔借款提供质
押担保。截止 2014 年 6 月 30 日，已解除质押。
68
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
2013 年 1 月 16 日，国锐民合、深圳华富溢与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司分别签订了
《最高额质押协议》（广东 Y19120080-5、广东 Y19120080-6），分别以其持有的君合百年 55.95%、44.05%
的股权为该笔借款提供质押担保。
*6、根据君合百年、深圳华富溢 2012 年 7 月 10 日与中国华融资产管理公司广州办事处、中诚信托有限
责任公司签订的《资产买卖协议》（2009 年中诚信托 FT 第 090 号借第 05 号转第 01 号）、《债务重组协
议》（中国华融广州办-2012-34-2），君合百年、深圳华富溢向中国华融资产管理公司广州办事处借入人
民币 100,000 万元。截止 2014 年 6 月 30 日深圳华富溢实际收到借款人民币 100,000 万元，已归还借款
人民币 90,000 万元。
2012 年 7 月，君合百年与中国华融资产管理公司广州办事处签订《最高额抵押合同》（中国华融广州办
-2012-34-3），以君合百年"东方玫瑰家园项目"全部土地使用权及在建工程为该笔借款提供抵押担保。
2012 年 7 月，本公司及 ZHOU WEN HUAN 分别与中国华融资产管理公司广州办事处签订了《保证合
同》（中国华融广州办-2012-34-8、中国华融广州办-2012-34-9），为该笔借款提供连带责任保证。
2012 年 7 月，本公司与中国华融资产管理公司广州办事处签订了《最高额股权质押合同》（中国华融
广州办-2012-34-4、中国华融广州办-2012-34-5），以公司持有的北京华恒业 100%的股权和北京华富新业
100%的股权为该笔借款提供质押担保。截止 2014 年 6 月 30 日，已解除质押。
(2) 金额前五名的 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
借款起始 借款终止 期末数 期初数
贷款单位 币种 利率（％）
日 日 本币金额 本币金额
2012 年 8 2014 年 8 月
国投信托有限公司 人民币 12.99 600,000,000.00 600,000,000.00
月 24 日 23 日
华业发展（深圳）有限 2013 年 4 2014 年 11
人民币 10.00 376,000,000.00 576,000,000.00
公司 月8日 月 28 日
渤海银行股份有限公司 2012 年 9 2014 年 9 月
人民币 5.535 242,000,000.00 243,000,000.00
北京分行 月 14 日 13 日
渤海银行股份有限公司 2012 年 9 2014 年 9 月
人民币 5.535 338,000,000.00 339,000,000.00
北京分行 月 17 日 16 日
中国华融资产管理股份 2013 年 1 2015 年 1 月
人民币 14.00 120,000,000.00
有限公司广东省分公司 月 16 日 15 日
合计 / / / / 1,676,000,000.00 1,758,000,000.00
(二十七) 长期借款：
1、 长期借款分类：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
质押借款 388,130,000.00 389,630,000.00
保证借款 1,300,000,000.00 900,000,000.00
保证抵押借款 3,993,770,000.00 2,900,270,000.00
保证质押抵押借款 1,370,200,000.00 200,000,000.00
抵押质押借款 120,000,000.00
合计 7,052,100,000.00 4,509,900,000.00
*1、根据君合百年 2013 年 2 月 1 日、2013 年 2 月 4 日、2013 年 2 月 5 日与渤海银行股份有限公司北京
分行签订的《固定资产借款合同》（渤京分足额固贷（2013）第 1、2、3 号），君合百年向该行借入人民
币 39,113 万元。截止 2014 年 6 月 30 日实际收到借款人民币 39,113 万元，已归还借款人民币 300 万元。
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
2013 年 2 月 1 日、2013 年 2 月 4 日、2013 年 2 月 5 日君合百年与渤海银行股份有限公司北京分行签订
《保证金质押协议》（渤京分足额质（2013）第 3、4、5 号），以该公司定期存单 40,000 万元为该笔借款
提供质押担保。
*2-1、根据本公司、大连海孚 2013 年 11 月 30 日与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司签订
的广东 N13001114－6 号《债权转让协议》，本公司通过债权转让从中国华融资产管理股份有限公司广东
省分公司取得资金 70,000 万元，截止 2014 年 6 月 30 日公司实际收到借款人民币 70,000 万元。
2013 年 11 月 30 日，本公司与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司签订保证协议，为大连海孚
该笔资金资金使用成本提供担保。
*2-2、根据北京高盛华 2014 年 1 月 26 日与中国民生银行股份有限公司总行营业部签订的《委托贷款合
同》（第公委贷字第 1400000008706 号），北京高盛华向该行借入人民币 60,000 万元。截止 2014 年 6 月
30 日实际收到借款人民币 60,000 万元。
2014 年 1 月 26 日，本公司与中国民生银行股份有限公司总行营业部签订《保证合同》（公担保字第
1400000008706 号），为该笔借款提供连带责任保证。
*3-1、根据华盛业 2013 年 1 月 23 日与中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行签订的《并购借款合同》
（40000202-2013 年蛇口字 0003 号），华盛业向该行借入人民币 48,000 万元，截止 2014 年 6 月 30 日实
际收到借款人民币 48,000 万元，已归还借款人民币 1,000 万元。
2013 年 1 月 23 日，华佳业与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订的《最高额抵押 合同》
（40000202-2013 年抵字 0009 号），以华佳业的编号深房地字第 5000543823 号、5000543824 号土地使
用权为该笔借款提供抵押担保。
2013 年 1 月 23 日，华业发展与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订的《最高额保证合同》
（40000202-2013 年蛇口保字 0001 号），为该笔借款提供连带责任保证。
*3-2、根据盛安矿业 2012 年 6 月 27 日与昆仑信托有限责任公司签订的合同编号为 2012 年昆仑信（贷）
第 12035 号的《信托贷款合同》，盛安矿业向昆仑信托有限责任公司借入人民币 20,377 万元。截止 2014
年 6 月 30 日实际收到借款人民币 20,377 万元。
2012 年 6 月 27 日，本公司、北京高盛华与昆仑信托有限责任公司签订《抵押合同》（2012 年昆仑信（抵）
第 12035 号），本公司将位于深圳市福田区彩田路彩虹新都裙楼的 5 套商业物业，北京高盛华用位于深
圳市罗湖区嘉宾路太平洋商贸大厦的 25 套商业物业为该笔借款提供抵押担保。
2012 年 6 月 27 日，本公司与昆仑信托有限责任公司签订《保证合同》（2012 年昆仑信（保证）第 12035
号），为该笔借款提供连带责任保证。
*3-3、根据 2013 年 9 月 8 日华盛业、华佳业与北京银行深圳分行签订的《委托贷款借款合同》（委华融
2013071001），华盛业、华佳业向该行借入人民币 20,000 万元，截止 2014 年 6 月 30 日实际收到借款人
民币 20,000 万元。
2013 年 9 月 8 日，华佳业与北京银行深圳分行签订《抵押担保合同》（Y19130018-6）,以华佳业编号深
房地字第 5000543823 号、5000543824 号土地使用权为该笔借款提供抵押担保。
2013 年 9 月 8 日，本公司、君合百年分别于北京银行深圳分行签订编号广东 Y19130018-12、广东
Y19130018-13 号《保证合同》，为该笔借款提供连带责任保证。
*3-4、根据华佳业 2013 年 8 月 12 日与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订的《房地产借款合同》
（40000202-2013 年蛇口字 0075 号），华佳业向该行借入人民币 60,000 万元，截止 2014 年 6 月 30 日实
际收到借款人民币 27,000 万元。
2013 年 8 月 12 年，华佳业与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订《抵押合同》（40000202-2013 年
蛇口抵字 0049 号），以华佳业自有的宝安区龙华街道编号深房地字第 5000543824 号土地使用权为该笔
借款提供抵押担保。
70
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
2013 年 8 月 12 日，华业发展与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订的《最高额保证合同》
（40000202-2013 年蛇口保字 0006 号），为该笔借款提供连带责任保证。
*3-5、根据北京高盛华 2014 年 3 月 4 日与平安银行股份有限公司上海分行签订的《委托贷款合同》（平
银沪企金一委贷字 20140303 第 001 号），北京高盛华向该行借入人民币 35,000 万元。截止 2014 年 6 月
30 日实际收到借款人民币 35,000 万元。
2014 年 3 月 4 日 ， 北 京 高 盛 华 与 深 圳 平 安 投 资 担 保 有 限 公 司 分 别 签 订 《 委 托 担 保 合 同 》
（REDB20140213-01)、《最高额抵押合同》(REDB20140213-02)，委托深圳平安投资担保有限公司对该
贷款提供担保，同时以其自有的华业国际中心编号为 X 京房权证朝其字第 514037 号项下的部分房产为
委托贷款合同项下的担保人深圳平安投资担保有限公司的担保义务提供最高额抵押反担保。
2014 年 3 月 4 日，本公司与平安银行股份有限公司上海分行签订《保证担保合同》（平银沪企金-保字
20140303 第 002 号），为该笔借款提供连带责任保证。
*3-6、根据君合百年 2014 年 4 月 29 日与平安银行股份有限公司北京分行签订的《委托贷款合同》（平
银京市十委贷字 20140321 第 001 号），君合百年向该行借入人民币 250,000 万元。截止 2014 年 6 月 30
日实际收到借款人民币 250,000 万元。
2014 年 4 月 29 日，君合百年与平安银行股份有限公司北京分行签订《抵押担保合同》(平银京市十抵字
20140321 第 001 号、002 号)，以君合百年“东方玫瑰家园项目”的部分土地使用权及在建工程为该笔
借款提供抵押担保。
2014 年 4 月 29 日，本公司与平安银行股份有限公司北京分行签订《保证担保合同》（平银京市十保字
20140321 第 001 号），为该笔借款提供连带责任保证。
*4-1、根据君合百年 2013 年 8 月 22 日与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订的《房地产开发
项目贷款合同》（编号：91062013280075），君合百年向该行借入人民币 20,000 万元。截止 2014 年 6 月
30 日实际收到借款人民币 20,000 万元，已归还借款人民币 200 万元。
2013 年 8 月 22 日，君合百年与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订《单笔抵押合同》
（YD9106201328007501），君合百年以自有的北京通州区梨园镇小街村编号京通国用（2013 出）第 00033
号土地使用权为该笔借款提供抵押担保。
2013 年 8 月 22 日，本公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订《单笔保证合同》
（YB9106201328007501），为该笔借款提供连带责任保证。
2013 年 8 月 22 日，君合百年与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订编号《权利质押合同》
（YZ9106201328007501），君合百年以人民币 5,000 万元定期存单为该笔贷款提供质押保证。
*4-2、根据北京华恒兴业 2014 年 4 月与晋城银行股份有限公司签订的《委托贷款合同》（2014 委借字第
BC20140328000014），北京华恒兴业向该行借入人民币 119,020 万元。截止 2014 年 6 月 30 日实际收到
借款人民币 119,020 万元。
2014 年 4 月 ， 北 京 华恒 兴 业 与 晋城 银 行 股 份有 限 公 司 签订 《 抵 押 担保 合 同 》（ 2014 年 抵 字 第
20140328000048），北京华恒兴业以自有的 IV-08、IV-09 号地块的土地使用权为该笔借款提供抵押担保。
2014 年 4 月，本公司与晋城银行股份有限公司签订《保证担保合同》（2014 年保字第 20140328000046
号），为该笔借款提供连带责任保证。
2014 年 4 月，本公司与晋城银行股份有限公司签订《质押担保合同》（2014 年质字第 20140328000047
号），以公司持有北京华恒兴业的股权及相关权益为该笔贷款提供质押保证。
2、 金额前五名的长期借款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（％）
本币金额 本币金额
平安银行北京分行 2014 年 4 月 2017 年 4 月 人民币 11.50 2,500,000,000.00
71
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
29 日 29 日
晋城银行文昌街支 2014 年 4 月 2016 年 4 月
人民币 11.60 1,190,200,000.00
行 4日 4日
中国华融资产管理
2013 年 12 2015 年 12
股份有限公司广东 人民币 10.80 700,000,000.00 700,000,000.00
月 11 日 月 11 日
省分公司
中国民生银行股份 2014 年 1 月 2016 年 1 月
人民币 10.08 600,000,000.00
有限公司总行 26 日 25 日
中国工商银行股份
2013 年 3 月 2016 年 3 月
有限公司深圳蛇口 人民币 8.61 470,000,000.00 475,000,000.00
22 日 21 日
支行
合计 / / / / 5,460,200,000.00 1,175,000,000.00
(二十八) 股本：
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、-）
期初数 期末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 1,424,253,600.00 1,424,253,600.00
(二十九) 资本公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 280,465,688.80 280,465,688.80
其他资本公积 7,776,345.41 4,297,432.47 6,914,021.81 5,159,756.07
合计 288,242,034.21 4,297,432.47 6,914,021.81 285,625,444.87
其他资本公积：本期增加为本公司不丧失控制股转让子公司部分股权产生的资本公积 4,297,432.47
元；本期减少为注销股票期权激励计划第三个行权期的股票期权 6,914,021.81 元。
(三十) 盈余公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 12,205,426.58 12,205,426.58
合计 12,205,426.58 12,205,426.58
(三十一) 未分配利润：
单位：元 币种：人民币
项目 金额 提取或分配比例（％）
调整前 上年末未分配利润 1,715,986,635.63 /
调整后 年初未分配利润 1,715,986,635.63 /
加：本期归属于母公司所有者的净利润 137,002,246.92 /
期末未分配利润 1,852,988,882.55 /
(三十二) 营业收入和营业成本：
1、 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 821,441,337.00 840,764,042.84
营业成本 457,580,790.14 414,407,216.24
2、 主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
72
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 805,428,620.00 456,397,911.56 825,710,143.00 413,532,481.92
物业租赁及其他 16,012,717.00 1,182,878.58 15,053,899.84 874,734.32
合计 821,441,337.00 457,580,790.14 840,764,042.84 414,407,216.24
3、 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 805,428,620.00 456,397,911.56 825,710,143.00 413,532,481.92
物业租赁及其他 16,012,717.00 1,182,878.58 15,053,899.84 874,734.32
合计 821,441,337.00 457,580,790.14 840,764,042.84 414,407,216.24
4、 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
北京 456,721,715.34 212,283,108.41 706,307,515.22 321,124,136.39
深圳 8,008,580.08 943,685.58 7,323,888.62 874,608.76
长春 112,018,129.00 69,421,019.79 76,125,133.00 51,586,777.40
大连 244,627,639.00 174,693,851.28 51,007,506.00 40,821,693.69
新疆 65,273.58 239,125.08
合计 821,441,337.00 457,580,790.14 840,764,042.84 414,407,216.24
5、 公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例（％）
1 7,937,387.34 0.97
2 5,156,599.69 0.63
3 4,870,573.00 0.59
4 4,868,343.00 0.59
5 4,772,340.00 0.58
合计 27,605,243.03 3.36
(三十三) 营业税金及附加：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 41,436,988.85 42,054,389.63 应纳营业税额
城市维护建设税 2,451,804.90 2,245,237.14 实缴流转税税额
教育费附加 2,071,849.51 2,102,652.91 实缴流转税税额
土地增值税 59,805,761.30 87,472,240.16 房地产销售收入减扣除项目金额
资源税 2,376.36
合计 105,768,780.92 133,874,519.84 /
(三十四) 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费 8,951,234.50 4,640,443.00
工资及佣金 2,245,565.94 2,205,993.05
销售策划费 3,113,980.12 1,738,853.91
办公费 673,162.53 125,553.65
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
其他 25,447,676.18 9,606,878.33
合计 40,431,619.27 18,317,721.94
(三十五) 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
办公费 1,309,880.25 1,535,399.32
差旅费 1,503,882.45 2,029,780.00
工资性支出 26,935,745.41 22,099,751.81
车辆使用费 2,876,581.84 2,904,777.99
折旧及摊销 9,883,748.03 9,482,427.03
房租及物业管理费 1,074,936.78 648,073.37
税金 6,079,368.59 3,252,822.25
咨询中介费 3,563,624.35 4,562,424.04
业务招待费 2,366,280.56 2,054,791.36
股权激励费用 -6,914,021.81 -6,550,894.87
其他 2,867,460.56 4,363,519.44
合计 51,547,487.01 46,382,871.74
(三十六) 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 69,544,990.42 13,187,803.75
减：利息收入 -11,376,805.51 -6,865,334.34
其他 17,048,066.48 12,065,552.25
合计 75,216,251.39 18,388,021.66
(三十七) 投资收益：
1、 投资收益明细情况：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -286,617.07
处置长期股权投资产生的投资收益 82,479,429.21
处置交易性金融资产取得的投资收益 445,370.56
合计 82,638,182.70
2、 按权益法核算的长期股权投资收益：
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
深圳国泰君安申易一期投资基金企业（有限合伙） -286,617.07
合计 -286,617.07 /
(三十八) 营业外收入：
1、 营业外收入情况
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
其他 9,618.62 57,708.00 9,618.62
合计 9,618.62 57,708.00 9,618.62
(三十九) 营业外支出：
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产处置损失合计 13,664.00 2,885.70 13,664.00
其中：固定资产处置损失 13,664.00 2,885.70 13,664.00
对外捐赠 60,000.00 274,120.00 60,000.00
滞纳金 37,033.79 3,092,525.40 37,033.79
其他 57,993.60 270,108.59 57,993.60
合计 168,691.39 3,639,639.69 168,691.39
(四十) 所得税费用：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 43,300,117.09 59,793,540.73
递延所得税调整 -4,180,950.78 -6,720,629.23
合计 39,119,166.31 53,072,911.50
(四十一) 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程：
本公司按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号--净资产收益率和每股收益
的计算及披露（2010 年修订）》（"中国证券监督管理委员会公告[2010]2 号）、《公开发行证券的公司信息
披露解释性公告第 1 号--非经常性损益（2008）》（"中国证券监督管理委员会公告[2008]43 号"）要求计
算的每股收益如下：
1、 计算结果
本期数 上期数
报告期利润
基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润（Ⅰ） 0.0962 0.0962 0.1082 0.1079
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
0.0440 0.0440 0.1113 0.1110
的净利润（Ⅱ）
2、每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数 上期数
归属于本公司普通股股东的净利润 1 137,002,246.92 153,590,508.57
扣除所得税影响后归属于母公司普通股股东净利润
2 74,376,456.52 -4,345,592.25
的非经常性损益
扣除非经常性损益后的归属于本公司普通股股东的
3=1-2 62,625,790.40 157,936,100.82
净利润
期初股份总数 4 1,424,253,600.00 1,419,000,000.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加的
5 --- ---
股份数
6 --- 5,253,600.00
报告期因发行新股或债转股等增加的股份数 6 --- ---
6 --- ---
发行新股或债转股等增加股份下一月份起至报告期 7 --- 0
75
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
年末的月份数 7 --- ---
7 --- ---
报告期因回购等减少的股份数 8 --- ---
减少股份下一月份起至报告期年末的月份数 9 --- ---
报告期缩股数 10 --- ---
报告期月份数 11 6 6
12=4+5+6×7÷
发行在外的普通股加权平均数（Ⅱ） 11-8 × 9 ÷ 1,424,253,600.00 1,419,000,000.00
11-10
因同一控制下企业合并而调整的发行在外的普通股
加权平均数（Ⅰ）
13 1,424,253,600.00 1,419,000,000.00
注：（若无需调整，直接填列上一行金额）
基本每股收益（Ⅰ） 14=1÷13 0.0962 0.1082
基本每股收益（Ⅱ） 15=3÷12 0.0440 0.1113
已确认为费用的稀释性潜在普通股利息及其他影响
16 --- ---
因素
所得税率 17 25% 25%
转换费用 18 --- ---
可转换公司债券、认股权证、股份期权等转换或行
19 184,800.00 4,263,600.00
权而增加的股份数
20=[1+(16-18)
稀释每股收益（Ⅰ） × (100%-17)] 0.0962 0.1079
÷(13+19)
21=[3+(16-18)
稀释每股收益（Ⅱ） × (100%-17)] 0.0440 0.1110
÷(12+19)
（1）基本每股收益
基本每股收益=P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S 为发
行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增
加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报
告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少股份次月起
至报告期期末的累计月数。
（2）稀释每股收益
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普
通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润，并
考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释每股收益
时，考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普
通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀
释每股收益达到最小值。
76
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
(四十二) 现金流量表项目注释：
1、 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
往来款 230,238,702.47
代收契税、维修基金等 8,711,304.25
利息及其他 11,584,795.33
合计 250,534,802.05
2、 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
往来款 27,657,182.33
支付代收的契税、维修基金等 36,277,095.19
支付的期间费用及其他 52,722,219.84
合计 116,656,497.36
3、 收到的其他与投资活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
转回国债逆回购资金 2,472,077,721.92
合计 2,472,077,721.92
4、 支付的其他与投资活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
转出国债逆回购资金 2,322,035,220.17
合计 2,322,035,220.17
5、 收到的其他与筹资活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
收回担保的定期存款及保证金 114,621,086.98
合计 114,621,086.98
6、 支付的其他与筹资活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
用于担保的定期存款及保证金 143,750,000.00
融资服务费 19,819,333.34
合计 163,569,333.34
(四十三) 现金流量表补充资料：
1、 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 134,256,351.89 152,738,848.23
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 9,910,369.63 9,489,372.71
77
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
无形资产摊销 83,720.83 28,990.00
长期待摊费用摊销 2,055,720.00 12,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
540.00
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 2,885.70
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 85,029,301.53 24,627,803.75
投资损失（收益以“－”号填列） -82,638,182.70
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -4,180,950.78 -6,720,629.23
存货的减少（增加以“－”号填列） -2,307,253,439.25 -277,953,663.36
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 113,731,468.97 -13,465,816.83
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 35,046,190.64 573,759,708.36
其他 -6,914,021.81 -6,550,894.87
经营活动产生的现金流量净额 -2,020,873,471.05 455,969,144.46
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,678,145,073.81 1,239,066,557.46
减：现金的期初余额 1,463,681,034.42 834,783,616.40
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 214,464,039.39 404,282,941.06
2、 本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1．取得子公司及其他营业单位的价格 100,000,000.00 360,000,000.00
2．取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物 100,000,000.00 360,000,000.00
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物
3．取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 100,000,000.00 360,000,000.00
4．取得子公司的净资产
流动资产 1,154,485,428.00
非流动资产 30,027,594.00
流动负债 1,119,565,380.69
非流动负债
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：
1．处置子公司及其他营业单位的价格 126,000,000.00
2．处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 126,000,000.00
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物
3．处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 126,000,000.00
4．处置子公司的净资产 3,720,570.79
流动资产 12,193,200.00
非流动资产 1,951,700.00
流动负债 10,424,329.21
非流动负债
78
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
3、 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
一、现金 1,678,145,073.81 1,463,681,034.42
其中：库存现金 842,619.48 633,430.28
可随时用于支付的银行存款 1,677,302,454.33 1,463,047,604.14
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,678,145,073.81 1,463,681,034.42
七、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
单位:万元 币种:人民币
母公司对本 母公司对本
企业类 注册 法人代 业务性 注册资 本企业最终 组织机构代
母公司名称 企业的持股 企业的表决
型 地 表 质 本 控制方 码
比例(%) 权比例(%)
在合法
取得的
地块上
华业发展（深 外商独 ZHOU
深圳 陈成宏 从事房 46,500 23.44 23.44 61885741-X
圳）有限公司 资 WENHUAN
地产开
发经营
业务
(二) 本企业的子公司情况
单位:万元 币种:人民币
持股比例 表决权比 组织机构代
子公司全称 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本
(%) 例(%) 码
北京高盛华
有限责任 房地产开发；销售商
房地产开发 北京 徐红 33,000.00 100 100 75132529-5
公司 品房
有限公司
投资兴办实业（具体
项目另行申报）；国
内商业、物资供销业
深圳市华富
有限责任 （不含专营、专控、
溢投资有限 深圳 郑晓帆 1,063.80 100 100 71520181-8
公司 专卖商品）；从事南
公司
山地块号为 K701－
0014 号土地的房地
产开发经营业务。
长春华业房 房地产开发、经营
有限责任
地产开发有 长春 郑晓帆 （凭有关审批许可 3,000.00 100 100 78590060-6
公司
限公司 经营）
房地产开发及销售
（凭资质证经营）；
大连晟鼎房 国内一般贸易（法
有限责任
地产开发有 大连 徐红 律、法规禁止的项目 2,500.00 100 100 66110567-8
公司
限公司 除外；法律、法规限
制的项目取得许可
证后方可经营）；经
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
济信息咨询
在宗地号为 G01020
深圳市华盛 －0186 的地块上从
有限责任
业投资有限 深圳 薛杰 事房地产开发经营， 32,715.00 100 100 79389679-0
公司
公司 投资兴办实业（具体
项目另行申报）。
北京国锐民 投资管理；信息咨询
有限责任
合投资有限 北京 徐红 （不含中介服务）； 1,000.00 100 100 77407981-6
公司
公司 企业管理技术培训。
房地产开发（不含土
地成片开发；高档宾
馆、别墅、高档写字
楼和国际会议中心
的建设、经营；大型
北京君合百
有限责任 主题公园的建设、经
年房地产开 北京 徐红 16,800.00 100 100 72148511-6
公司 营）；销售自行开发
发有限公司
的商品房；房地产信
息咨询（中介除外）；
机械电器设备技术
开发、技术转让、技
术服务。
大连海孚房
有限责任 房地产开发及销售
地产开发有 大连 王贵华 3,333.00 100 100 55497146-6
公司 （凭资金质证经营）
限公司
北京华恒业
有限责任 房地产开发；销售商
房地产开发 北京 张焰 1,000.00 100 100 56368948-9
公司 品房。
有限公司
武汉凯喜雅
房地产开发和商品
飞翔房地产 有限责任
武汉 徐红 房销售。（资质以证 4,500.00 100 100 74143653-0
开发有限公 公司
书为准）
司
北京华恒兴
有限责任 房地产开发；销售商
业房地产开 北京 徐红 2,000.00 51 51 57316662-2
公司 品房。
发有限公司
北京华富新
有限责任 房地产开发；销售商
业房地产开 北京 徐红 1,000.00 100 100 57316665-7
公司 品房。
发有限公司
矿业投资、矿产资源
托里县华兴
有限责任 开发经营、矿产品加
业矿业投资 新疆 许立超 2,000.00 100 100 57621252-4
公司 工及销售，基础设施
有限公司
建设。
矿业投资、矿产资源
托里县华富
有限责任 开发经营、矿产品加
兴业矿业投 新疆 许立超 100.00 100 100 58021103-0
公司 工销售，基础设施建
资有限公司
设。
矿产勘探；矿产品开
发、加工、选冶、销
售及技术咨询服务；
陕西盛安矿 工矿设备及其配件
有限责任
业开发有限 陕西 范毅章 销售。（以上经营范 5,000.00 90 90 66115121-X
公司
公司 围凡涉及国家自在
专项专营规定的凭
许可证、资质证在有
效期内经营）
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
货物与技术的进出
奎屯华圣商 有限责任 口业务、五金工具、
新疆 刁国瑞 200.00 100 100 67927369-6
贸有限公司 公司 建筑材料、化工产
品、矿产品
新疆舜天矿 有限责任 矿业投资及咨询服
新疆 刁国瑞 100.00 95 95 66668611-7
业有限公司 公司 务
新疆大绿洲
有限责任 农作物种植、牲畜养
生物工程有 新疆 刁国瑞 600.00 100 100 73836289-2
公司 殖。
限公司
北京经世高 经济贸易咨询；技术
有限责任
矿业咨询有 北京 刁国瑞 开发、技术转让、技 30.00 100 100 67573267-2
公司
限公司 术咨询、技术服务。
矿产品的加工、销
新疆达文矿 有限责任
新疆 刁国瑞 售，矿业信息咨询， 800.00 95 95 79226370-5
业有限公司 公司
机械配件加工
矿业投资、农业投
新疆博金矿 有限责任
新疆 刁国瑞 资、商业投资、矿业 1,000.00 100 100 67021600-3
业有限公司 公司
技术咨询
西安中正矿 矿产资源勘查开发
有限责任
业信息咨询 陕西 刁国瑞 咨询；勘查、开采手 30.00 100 100 76698039-9
公司
有限公司 续的代理服务
内蒙古大有 农牧业、采矿业、制
有限责任
投资有限公 内蒙古 刁国瑞 造业、房地产业、商 1,000.00 100 100 77949373-3
公司
司 业投资
托里县立鑫
有限责任 黄金开采，黄金加
矿业有限公 新疆 许立超 1,000.00 100 100 67634334-5
公司 工、销售。
司
投资管理 、资产管
中矿元亨（北
有限责任 理、投资咨询、销售
京）矿业投资 北京 刁国瑞 1,900.00 100 100 78997057-2
公司 金属矿石、金属材
有限公司
料、建筑材料
在合法取得的土地
使用权范围内从事
深圳市华佳
有限责任 房地产开发经营业
业房地产开 深圳 丁澍 5,000.00 100 100 78920731-5
公司 务；投资兴办实业
发有限公司
（具体项目另行申
报）。
在具有合法土地使
深圳市华恒 用权的地块上从事
有限责任
兴业投资有 深圳 陈成宏 房地产开发、经营； 3,000.00 100 100 05151542-6
公司
限公司 投资兴办实业（具体
项目另行申报）。
房地产投资开发，农
业、林业开发、种植
海南长盛置 有限责任
海口 王日升 及销售，投资咨询， 2,000.00 65 65 56241411-7
业有限公司 公司
房产租赁，酒店管理
等。
三亚恒信业 房地产开发（赁许可
有限责任
房地产开发 三亚 丁澍 证经营）、商品房销 1,000.00 70 70 07571763-9
公司
有限公司 售、商铺出租。
(三) 本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
深圳华业物业管理有限公司 母公司的全资子公司 19241163-9
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
深圳市骏嘉投资有限公司 母公司的全资子公司 79799226-1
深圳市广厦商贸有限公司 母公司的全资子公司 77715719-7
深圳市粤华恒威投资有限公司 母公司的控股子公司 73884276-5
海南省三亚农业生产资料公司 其他 20134154-9
海南鼎盛航运有限公司 其他 69319034-4
海南顶立投资有限公司 其他 76748048-4
1、海南省三亚农业生产资料公司为三亚恒信业少数股东
2、海南鼎盛航运有限公司为海南长盛股东王日升持股公司
3、海南顶立投资有限公司为海南长盛股东王日升持股公司
(四) 关联交易情况
1、 采购商品/接受劳务情况表
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
关联交易定价
占同类交易
关联方 关联交易内容 方式及决策程 占同类交易金
金额 金额 金额的比例
序 额的比例（%）
（%）
深圳华业物业
服务费 市场价格 9,466,819.45 100.00 4,735,206.59 100.00
管理有限公司
2、 关联担保情况
单位：万元 币种：人民币
是否履
担保方 被担保方 担保金额 担保期限
行完毕
本公司 陕西盛安矿业开发有限公司 20,377.00 2012 年 7 月 10 日～2015 年 7 月 9 日 否
本公司 北京君合百年房地产开发有限公司 60,000.00 2012 年 8 月 24 日～2014 年 8 月 23 日 否
本 公 司 ZHOU 深圳市华富溢投资有限公司、北京君
10,000.00 2012 年 9 月 17 日～2014 年 9 月 16 日 否
WEN HUAN 合百年房地产开发有限公司
华业发展、华佳业 深圳市华盛业投资有限公司 47,000.00 2013 年 3 月 22 日～2016 年 3 月 21 日 否
本公司、国锐民合、
北京君合百年房地产开发有限公司 12,000.00 2013 年 1 月 16 日～2015 年 1 月 15 日 否
深圳市华富溢
本公司、华业发展、
深圳市华盛业投资有限公司、深圳市
华 保 宏 、 ZHOU 10,000.00 2013 年 5 月 8 日～2015 年 5 月 7 日 否
华佳业房地产开发有限公司
WEN HUAN
华业发展 深圳市华佳业房地产开发有限公司 27,000.00 2013 年 8 月 22 日～2016 年 8 月 21 日 否
本公司 北京君合百年房地产开发有限公司 18,000.00 2013 年 9 月 9 日～2016 年 1 月 3 日 否
深圳市华盛业投资有限公司、深圳市
本公司、君合百年 20,000.00 2013 年 9 月 23 日～2015 年 9 月 22 日 否
华佳业房地产开发有限公司
2013 年 12 月 11 日～2015 年 12 月 11
本公司 大连海孚房地产开发有限公司 70,000.00 否
日
本公司 北京高盛华房地产开发有限公司 60,000.00 2014 年 1 月 26 日～2016 年 1 月 25 日 否
本公司 北京高盛华房地产开发有限公司 35,000.00 2014 年 3 月 5 日～2016 年 3 月 5 日 否
本公司 北京华恒兴业房地产开发有限公司 119,020.00 2014 年 4 月 4 日～2016 年 4 月 4 日 否
本公司 北京君合百年房地产开发有限公司 250,000.00 2014 年 4 月 29 日～2017 年 4 月 29 日 否
（1）、根据盛安矿业 2012 年 6 月 27 日与昆仑信托有限责任公司签订的合同编号为 2012 年昆仑信（贷）
第 12035 号的《信托贷款合同》，盛安矿业向昆仑信托有限责任公司借入人民币 20,377 万元。截止 2014
年 6 月 30 日实际收到借款人民币 20,377 万元。
2012 年 6 月 27 日，本公司、北京高盛华与昆仑信托有限责任公司签订《抵押合同》（2012 年昆仑信（抵）
第 12035 号），本公司将位于深圳市福田区彩田路彩虹新都裙楼的 5 套商业物业，北京高盛华用位于深
圳市罗湖区嘉宾路太平洋商贸大厦的 25 套商业物业为该笔借款提供抵押担保。
82
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
2012 年 6 月 27 日，本公司与昆仑信托有限责任公司签订《保证合同》（2012 年昆仑信（保证）第 12035
号），为该笔借款提供连带责任保证。
（2）、根据君合百年 2012 年 8 月与国投信托有限公司签订的《信托资金借款合同》（（2012）国投信托
CX-XTW21-JK），君合百年向国投信托有限公司借入人民币 100,000 万元。截止 2014 年 6 月 30 日实际
收到借款人民币 100,000 万元，已归还人民币 40,000 万元。
2012 年 8 月 ， 君 合 百 年 与 国 投 信 托 有 限 公 司 签 订 《 不 动 产 抵 押 合 同 》（（ 2012 ） 国 投 信 托
CX-XTW21-BDCDY），以君合百年"东方玫瑰家园项目"部分土地使用权及在建工程为该笔借款提供抵押
担保。
2012 年 8 月，本公司与国投信托有限公司签订了《保证合同》（（2012）国投信托 CX-XTW21-BZ），为
该笔借款提供连带责任保证。
（3）、根据君合百年、深圳华富溢 2012 年 7 月 10 日与中国华融资产管理公司广州办事处、中诚信托有
限责任公司签订的《资产买卖协议》（2009 年中诚信托 FT 第 090 号借第 05 号转第 01 号）、《债务重组
协议》（中国华融广州办-2012-34-2），君合百年、深圳华富溢向中国华融资产管理公司广州办事处借入
人民币 100,000 万元。截止 2014 年 6 月 30 日深圳华富溢实际收到借款人民币 100,000 万元，已归还借
款人民币 90,000 万元。
2012 年 7 月，君合百年与中国华融资产管理公司广州办事处签订《最高额抵押合同》（中国华融广州办
-2012-34-3），以君合百年"东方玫瑰家园项目"全部土地使用权及在建工程为该笔借款提供抵押担保。
2012 年 7 月，本公司及 ZHOU WEN HUAN 分别与中国华融资产管理公司广州办事处签订了《保证合
同》（中国华融广州办-2012-34-8、中国华融广州办-2012-34-9），为该笔借款提供连带责任保证。
2012 年 7 月，本公司与中国华融资产管理公司广州办事处签订了《最高额股权质押合同》（中国华融
广州办-2012-34-4、中国华融广州办-2012-34-5），以公司持有的北京华恒业 100%的股权和北京华富新业
100%的股权为该笔借款提供质押担保。截止 2014 年 6 月 30 日，已解除质押。
（4）、根据华盛业 2013 年 1 月 23 日与中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行签订的《并购借款合同》
（40000202-2013 年蛇口字 0003 号），华盛业向该行借入人民币 48,000 万元，截止 2014 年 6 月 30 日实
际收到借款人民币 48,000 万元，已归还借款人民币 1,000 万元。
2013 年 1 月 23 日，华佳业与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订的《最高额抵押合同》
（40000202-2013 年抵字 0009 号），以华佳业的编号深房地字第 5000543823 号、5000543824 号土地使
用权为该笔借款提供抵押担保。
2013 年 1 月 23 日，华业发展与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订的《最高额保证合同》
（40000202-2013 年蛇口保字 0001 号），为该笔借款提供连带责任保证。
（5）、根据本公司、君合百年 2013 年 1 月 16 日与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司、昆仑
信托有限责任公司签订的《债权转让协议》（广东 Y19120080-2）、《债务重组协议》（广东 Y19120080-3），
本公司、君合百年向中国华融资产管理股份有限公司广州省分公司借入人民币 20,000 万元。截止 2014
年 6 月 30 日实际收到借款人民币 20,000 万元，已归还借款人民币 8,000 万元。
合同约定，君合百年以其名下"东方玫瑰家园项目"234,424.424 平方米土地使用权及在建工程为该笔借款
提供抵押担保；本公司以持有的北京华恒业 100%的股权和北京华富新业 100%的股权为该笔借款提供质
押担保。截止 2014 年 6 月 30 日，已解除质押。
2013 年 1 月 16 日，国锐民合、深圳华富溢与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司分别签订了
《最高额质押协议》（广东 Y19120080-5、广东 Y19120080-6），分别以其持有的君合百年 55.95%、44.05%
的股权为该笔借款提供质押担保。
（6）、根据华盛业、华佳业 2013 年 5 月 8 日与江苏银行深圳分行签订的合同编号为 2013 年苏银深委借
字第 JK161013000313 号《委托贷款借款合同》，华盛业、华佳业向该行借入人民币 20,000 万元。截止
2014 年 6 月 30 日实际收到借款人民币 20,000 万元，已归还借款人民币 10,000 万元。
83
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
2013 年 5 月 8 日，本公司、华业发展、华保宏、ZHOU WEN HUAN 分别与江苏银行深圳分行签订编号
BZ161013000149、BZ161013000150、BZ161013000151、BZ161013000152 号担保保证合同，为该笔贷
款提供连带责任保证担保。
（7）、根据华佳业 2013 年 8 月 12 日与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订的《房地产借款合同》
（40000202-2013 年蛇口字 0075 号），华佳业向该行借入人民币 60,000 万元，截止 2014 年 6 月 30 日实
际收到借款人民币 27,000 万元。
2013 年 8 月 12 年，华佳业与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订《抵押合同》（40000202-2013 年
蛇口抵字 0049 号），以华佳业自有的宝安区龙华街道编号深房地字第 5000543824 号土地使用权为该笔
借款提供抵押担保。
2013 年 8 月 12 日，华业发展与中国工商银行股份有限公司蛇口支行签订的《最高额保证合同》
（40000202-2013 年蛇口保字 0006 号），为该笔借款提供连带责任保证。
（8）、根据君合百年 2013 年 8 月 22 日与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订的《房地产开发
项目贷款合同》（编号：91062013280075），君合百年向该行借入人民币 20,000 万元。截止 2014 年 6 月
30 日实际收到借款人民币 20,000 万元，已归还借款人民币 200 万元。
2013 年 8 月 22 日，君合百年与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订《单笔抵押合同》
（YD9106201328007501），君合百年以自有的北京通州区梨园镇小街村编号京通国用（2013 出）第 00033
号土地使用权为该笔借款提供抵押担保。
2013 年 8 月 22 日，本公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订《单笔保证合同》
（YB9106201328007501），为该笔借款提供连带责任保证。
2013 年 8 月 22 日，君合百年与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订编号《权利质押合同》
（YZ9106201328007501），君合百年以人民币 5,000 万元定期存单为该笔贷款提供质押保证。
（9）、根据 2013 年 9 月 8 日华盛业、华佳业与北京银行深圳分行签订的《委托贷款借款合同》（委华融
2013071001），华盛业、华佳业向该行借入人民币 20,000 万元，截止 2014 年 6 月 30 日实际收到借款人
民币 20,000 万元。
2013 年 9 月 8 日，华佳业与北京银行深圳分行签订《抵押担保合同》（Y19130018-6）,以华佳业编号深
房地字第 5000543823 号、5000543824 号土地使用权为该笔借款提供抵押担保。
2013 年 9 月 8 日，本公司、君合百年分别于北京银行深圳分行签订编号广东 Y19130018-12、广东
Y19130018-13 号《保证合同》，为该笔借款提供连带责任保证。
（10）、根据本公司、大连海孚 2013 年 11 月 30 日与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司签订
的广东 N13001114－6 号《债权转让协议》，本公司通过债权转让从中国华融资产管理股份有限公司广东
省分公司取得资金 70,000 万元，截止 2014 年 6 月 30 日公司实际收到借款人民币 70,000 万元。
2013 年 11 月 30 日，本公司与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司签订保证协议，为大连海孚
该笔资金资金使用成本提供担保。
（11）、根据北京高盛华 2014 年 1 月 26 日与中国民生银行股份有限公司总行营业部签订的《委托贷款
合同》（第公委贷字第 1400000008706 号），北京高盛华向该行借入人民币 60,000 万元。截止 2014 年 6
月 30 日实际收到借款人民币 60,000 万元。
2014 年 1 月 26 日，本公司与中国民生银行股份有限公司总行营业部签订《保证合同》（公担保字第
1400000008706 号），为该笔借款提供连带责任保证。
（12）、根据北京高盛华 2014 年 3 月 4 日与平安银行股份有限公司上海分行签订的《委托贷款合同》（平
银沪企金一委贷字 20140303 第 001 号），北京高盛华向该行借入人民币 35,000 万元。截止 2014 年 6 月
30 日实际收到借款人民币 35,000 万元。
2014 年 3 月 4 日 ， 北 京 高 盛 华 与 深 圳 平 安 投 资 担 保 有 限 公 司 分 别 签 订 《 委 托 担 保 合 同 》
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
（REDB20140213-01)、《最高额抵押合同》(REDB20140213-02)，委托深圳平安投资担保有限公司对该
贷款提供担保，同时以其自有的华业国际中心编号为 X 京房权证朝其字第 514037 号项下的部分房产为
委托贷款合同项下的担保人深圳平安投资担保有限公司的担保义务提供最高额抵押反担保。
2014 年 3 月 4 日，本公司与平安银行股份有限公司上海分行签订《保证担保合同》（平银沪企金-保字
20140303 第 002 号），为该笔借款提供连带责任保证。
（13）、根据北京华恒兴业 2014 年 4 月与晋城银行股份有限公司签订的《委托贷款合同》（2014 委借字
第 BC20140328000014），北京华恒兴业向该行借入人民币 119,020 万元。截止 2014 年 6 月 30 日实际收
到借款人民币 119,020 万元。
2014 年 4 月 ， 北 京 华恒 兴 业 与 晋城 银 行 股 份有 限 公 司 签订 《 抵 押 担保 合 同 》（ 2014 年 抵 字 第
20140328000048），北京华恒兴业以自有的 IV-08、IV-09 号地块的土地使用权为该笔借款提供抵押担保。
2014 年 4 月，本公司与晋城银行股份有限公司签订《保证担保合同》（2014 年保字第 20140328000046
号），为该笔借款提供连带责任保证。
2014 年 4 月，本公司与晋城银行股份有限公司签订《质押担保合同》（2014 年质字第 20140328000047
号），以公司持有北京华恒兴业的股权及相关权益为该笔贷款提供质押保证。
（14）、根据君合百年 2014 年 4 月 29 日与平安银行股份有限公司北京分行签订的《委托贷款合同》（平
银京市十委贷字 20140321 第 001 号），君合百年向该行借入人民币 250,000 万元。截止 2014 年 6 月 30
日实际收到借款人民币 250,000 万元。
2014 年 4 月 29 日，君合百年与平安银行股份有限公司北京分行签订《抵押担保合同》(平银京市十抵字
20140321 第 001 号、002 号)，以君合百年“东方玫瑰家园项目”的部分土地使用权及在建工程为该笔
借款提供抵押担保。
2014 年 4 月 29 日，本公司与平安银行股份有限公司北京分行签订《保证担保合同》（平银京市十保字
20140321 第 001 号），为该笔借款提供连带责任保证。
(五) 关联方应收应付款项
上市公司应付关联方款项:
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
一年内到期的非流动负债 华业发展（深圳）有限公司 376,000,000.00 576,000,000.00
应付利息 华业发展（深圳）有限公司 5,604,013.89 5,604,013.89
海南省三亚农业生产资料
其他应收款 8,000,000.00 5,000,000.00
公司
其他应收款 海南鼎盛航运有限公司 6,975,960.00 6,975,960.00
其他应收款 海南顶立投资有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
八、 股份支付
(一) 股份支付总体情况
公司本期失效的各项权益工具总额 4,078,800.00 股
公司期末发行在外的股份期权行权价格的
行权价为人民币 3.70 元，自股票期权授予日起 6 年内有效，尚剩余 3 年。
范围和合同剩余期限
2011 年 5 月 3 日，本公司第四届董事会第五十八次会议审议通过了《北京华业地产股份有限公司首
期股权期权激励计划(修订版)》，经中国证监会备案后，2011 年 5 月 27 日，公司 2011 年第二次临时股
东大会审议通过了《北京华业地产股份有限公司首期股权期权激励计划(修订版)》。2011 年 6 月 3 日，
本公司第四届董事会第五十九次会议审议通过了《关于确定北京华业地产股份有限公司首期股权激励计
划授予日等相关事项的议案》，确定公司首期股权激励计划授权日为 2011 年 6 月 3 日，授予激励对象 800
万份股票期权，每份股票期权拥有在授权日起 3 年内的可行权日以行权价格(每股 8.14 元)行权条件购买
1 股公司的股票的权利。
本次股票期权激励计划有效期为自股票期权授予日起六年。自本激励计划授予日起满一年后的下一
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
交易日起，激励对象应在可行权日内按 40%，30%，30%的行权比例分期逐年行权。各行权期行权安排
如下表所示：
可行权数量
行权期 行权时间 占获授期权
数量比例
第一个行权期 自授予日后起满一年后的下一交易日起至授予日起满四年的交易日当日止 40%
第二个行权期 自授予日后起满两年后的下一交易日起至授予日起满五年的交易日当日止 30%
第三个行权期 自授予日后起满三年后的下一交易日起至股权激励计划有效期满止 30%
(二) 以权益结算的股份支付情况
单位：元
授予日权益工具公允价值的确定方法 布莱克—舒尔茨模型(Black-Scholes Model)
在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取得的可
对可行权权益工具数量的最佳估计的确定方法 行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预
计可行权的权益工具数量。
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
资本公积中以权益结算的股份支付的累计金额 10,705,402.45
以权益结算的股份支付确认的费用总额 10,705,402.45
权益工具公允价值确定方法与计算过程：
采用布莱克—舒尔茨模型(Black-Scholes Model)对本计划下授予股票期权的成本进行估计时将采用以下
参数计算：
项 目 参数
授予日(2011 年 6 月 3 日)标 9.51 元/股
的股票市场价格
股票期权行权价格 8.14 元/股
股票期权预期期限 (最短生效期+总有效期限)/2=3.5 年
预期股价波动率 47.70%(前一年的华业地产股票历史波动率)
无风险利率 采用中国人民银行制定的以 3 年期存款基准利率 4.75%和 5 年期存款利率 5.25%的
平均值 5.00%的连续复利为股票期权的无风险收益率
根据上述参数和 B-S 模型估计的股票期权每股成本为 8.14 元/股，本公司一次授予、分期行权的期
权在 2011 年 6 月 3 日的公允价值为 2,944.87 万元。
鉴于公司首期股权激励计划授予对象中 15 人分别因个人原因离职，已不具备激励对象资格，公司
董事会决定将公司首期股权激励计划激励对象由原来的 71 人调整为 56 人，同时注销向该 15 名激励对
象授予的股票期权共计 182 万份，股票期权数量由原来的 800 万份调整为 618 万份。依据公司 2011 年
度资本公积转增股本方案，公司董事会决定对股票期权数量及行权价格进行调整，调整情况如下：调整
后股票期权数量=618 万份×（1+1.2）=1,359.60 万（份）调整后股票期权行权价格=8.14÷（1+1.2）
=3.70（元）。
2013 年 5 月 27 日，公司首期股权激励第一个可行权期行权新增股份在上海证券交易所上市流通，
本次股票期权行权涉及的行权人数为 52 人，行权数量为 525.36 万股，占授予股票期权数的 38.64%。
公司第五届二十三次董事会会议审议通过了《关于对首期股票期权激励计划部分已授予股票期权进
行注销的议案》，因公司 2012 年业绩未达到公司《首期股票期权激励计划》第二个行权期的业绩考核
目标，公司将注销相应的期权份额。本次注销股票期权涉及人数为 56 人，股票期权总份数为 407.88 万
份。
公司第五届三十五次董事会会议审议通过了《关于对首期股票期权激励计划部分已授予股票期权进
行注销的议案》，因公司 2013 年业绩未达到公司《首期股票期权激励计划》第三个行权期的业绩考核
目标，公司将注销相应的期权份额。本次注销股票期权涉及人数为 56 人，股票期权总份数为 407.88 万
份。
86
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
九、 或有事项：
(一) 其他或有负债及其财务影响：
按揭银行 截止 2014 年 6 月 30 日承担连带担保金额
一、北京高盛华房地产开发有限公司
工商银行昌平支行 562,775.16
中国光大银行北京东城支行 1,220,956.66
建设银行北京建国支行 1,624,811.20
民生银行西长安街支行 13,500,000.00
东亚银行北京分行 1,262,827.58
小计 18,171,370.60
二、长春华业房地产开发有限公司
交通银行净月支行 3,310,000.00
工行净月支行 56,510,000.00
中行南湖大路支行 8,380,000.00
兴业银行二十一世纪广场支行 29,260,000.00
建设银行净月支行 2,210,000.00
小计 99,670,000.00
三、北京君合百年房地产开发有限公司
交通银行股份有限公司北京市分行东三环支行 17,856,745.39
中国建设银行股份有限公司北京电子城科技园区支行 65,000,000.00
中国建行银行股份有限公司北京中关村支行 37,000,000.00
中信银行北京朝阳支行 38,081,896.33
招商银行股份有限公司北京东四环支行 4,009,824.13
华夏银行股份有限公司北京灯市口支行 22,990,000.00
交通银行股份有限公司北京市分行通州支行 141,386,134.96
上海银行股份有限公司北京分行 343,801.00
中国农业银行股份有限公司北京宣武支行 1,540,641.00
渤海银行北京市分行营业部 194,140,549.50
中国农业银行股份有限公司通州支行 116,683,233.76
北京银行瑞都支行 74,563,660.05
中国建行银行股份有限公司北京通州支行 65,980,000.00
邮政储蓄银行 1,540,298.64
中国建设银行股份有限公司北京地坛支行 42,123,213.35
中国银行通州支行 206,870,000.00
小计 1,030,109,998.11
四、大连海孚房地产开发有限公司
兴业银行西岗支行 40,582,000.00
中国银行大连高新园区支行 47,684,000.00
邮政银行大连新开路支行 33,000,000.00
招商银行和平广场支行 4,060,000.00
建设银行栾金支行 36,682,000.00
吉林银行星海湾支行 6,460,000.00
小计 168,468,000.00
合计 1,316,419,368.71
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
十、 承诺事项：
(一) 重大承诺事项
（一）抵押资产情况
贷款方 贷款银行 金额 借款日期 还款日期 抵押物 抵押物证号
深房地字第 3000464118 号、深房地字第 3000464119 号、深房地字
陕西盛安矿业开发有限公 昆仑信托有限责 房屋建筑
20,377 万元 2012-7-10 2015-7-9 第 3000464120 号、深房地字第 3000464117 号、深房地字第
司 任公司 物
3000475978 号及太平洋商贸大厦商用房产 25 套
北京君合百年房地产开发 国投信托有限公 存货及土 京通国用（2011 出）第 025 号、京通国用（2011 出）第 026 号、
60,000 万元 2012-8-24 2014-8-23
有限公司 司 地使用权 京通国用（2011 出）第 028 号、东方玫瑰家园项目
深圳市华富溢投资有限公 中国华融资产管
存货及土
司、北京君合百年房地产 理公司广州办事 10,000 万元 2012-9-17 2014-9-16 东方玫瑰家园项目
地使用权
开发有限公司 处
中国工商银行股
深圳市华盛业投资有限公 土地使用 华业发展担保、深房地字第 5000543823 号、5000543824 号土地使
份有限公司深圳 47,000 万元 2013-3-22 2016-3-21
司 权 用权
蛇口支行
中国华融资产管 在建工程、
北京君合百年房地产开发
理公司广州办事 12,000 万元 2013-1-16 2015-1-15 土地使用 抵押北京君合百年东方玫瑰项目部分土地使用权及在建工程
有限公司
处 权
深圳市华佳业房地产开发 工商银行深圳蛇 土地使用
27,000 万元 2013-8-22 2016-8-21 华业发展担保、深房地字第 5000543824 号土地使用权
有限公司 口支行 权
北京君合百年房地产开发 浦发银行北京分 土地使用 梨园镇小街村京通国用（2013 出）第 00033 号土地使用权，5000
18,000 万元 2013-9-9 2016-1-3
有限公司 行 权 万定期存款质押
深圳市华盛业投资有限公
北京银行深圳分 土地使用
司、深圳市华佳业房地产 20,000 万元 2013-9-23 2015-9-22 深房地字第 5000543823 号、5000543824 号土地使用权
行 权
开发有限公司
北京高盛华房地产开发有 平安银行上海分 房屋建筑
35,000 万元 2014-3-5 2016-3-5 X 京房权证朝其字第 514037 号
限公司 行 物
北京华恒兴业房地产开发 晋城银行股份有 土地使用 抵押北京华恒兴业 IV-08、IV-09 号地块的土地使用权，质押北京
119,020 万元 2014-4-4 2016-4-4
有限公司 限公司 权、股权 华恒兴业 100%股权
土地使用
北京君合百年房地产开发 平安银行北京分
250,000 万元 2014-4-29 2017-4-29 权、在建工 京通国用（2011 出）第 025 号、第 028 号土地使用权及在建工程
有限公司 行
程
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
十一、 资产负债表日后事项：
(一) 其他资产负债表日后事项说明
1、2014 年 7 月 23 日，本公司及全资子公司大连海孚房地产开发有限公司分别与昆仑信托有限责任公司
签署《项目收益权转让合同》，通过设立"昆仑信托大连海孚项目收益权集合资金信托计划"（以下简
称"信托计划"），大连海孚拟以人民币 25,000 万元转让大连华业玫瑰东方Ⅱ期项目价值 30,250 万元的项
目收益权，华业地产将按照合同的约定于信托计划到期后，受让上述项目收益权。
为担保上述主合同项下全部义务的履行，本公司及全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司分别以所
持深圳商业产权物业，为该笔借款提供抵押担保。
2、2014 年 7 月 18 日，公司第五届三十六次董事会审议通过了公司拟以 10 万元或等值资产收购北京嘉
华时间科技有限公司 10%股权。北京嘉华时间科技有限公司于 2014 年 5 月 5 日在北京设立，注册资本
为人民币 100 万元，北京时间传媒文化传播有限公司持有北京嘉华时间科技有限公司 100%股权。具体
转让方式及价格以正式协议为准。
3、2014 年 8 月 8 日公司第六届一次董事会审议通过了《公司申请 10 亿元委托贷款的议案》，公司拟与
招商银行股份有限公司北京长安街支行签署《委托贷款借款合同》，招商银行长安街支行接受光大控股
创业投资（深圳）有限公司委托向公司发放委托贷款人民币壹拾亿元整，该笔资金使用期限为 6 个月，
贷款利率：12%/年。
公司将以所持子公司北京华恒业房地产开发有限公司 100%股权、北京华富新业房地产开发有限公司
100%股权，及上述公司分别持有的通州运河核心区 IV-02、03、05 三地块土地使用权及在建工程作为上
述委贷的质押物抵押给招商银行长安街支行。
十二、 其他重要事项：
(一) 以公允价值计量的资产和负债
单位：元 币种：人民币
本期公允价值变 计入权益的累计
项目 期初金额 本期计提的减值 期末金额
动损益 公允价值变动
投资性房地产 600,610,000.00 600,610,000.00
上述合计 600,610,000.00 600,610,000.00
(二) 其他
1、本公司控股股东华业发展（持有本公司股份 333,895,031 股，占公司总股本的 23.44%）分别于 2012
年 8 月 31 日、 月 7 日和 9 月 10 日解除了原质押给中诚信托有限责任公司的 329,976,127 股本公司无限
售条件流通股。并分别于 2012 年 8 月 31 日和 9 月 7 日将其中的 317,530,000 股无限售条件流通股质押
给中诚信托有限责任公司。该项解押及质押登记手续已通过中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
PROP 系统办理完成。本次质押数量为 317,530,000 股，股权质押期限为一年。
2013 年 9 月 9 日华业发展解除了于 2012 年 9 月 7 日质押给中诚信托有限责任公司的本公司无限售流通
股 23,530,000 股质押权；又于 2013 年 9 月 11 日将其持有本公司股份中的 39,800,000 股无限售条件流通
股质押给国元证券股份有限公司，质押期限为一年。上述股权解押及出质手续已在中国证券登记结算有
限责任公司上海分公司办理了登记手续；华业发展质押股份总数为 333,800,000 股。
2、2013 年 8 月 28 日，公司第二大股东华保宏（共持有公司股份 218,336,855 股，占公司总股本的 15.33%）
解除了于 2012 年 8 月 29 日质押给中融国际信托有限公司的本公司无限售流通股 218,336,855 股，并在
中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了证券质押解除手续；又于 2013 年 9 月 6 日和 2013 年
9 月 16 日将其持有的本公司无限售条件流通股 190,000,000 股，分两笔质押给兴业证券股份有限公司用
于股票质押式回购交易。第一笔质押股数为 95,000,000 股，初始交易日为 2013 年 9 月 6 日，购回交易
日为 2014 年 9 月 5 日；第二笔质押股数 95,000,000 股，初始交易日为 2013 年 9 月 16 日，购回交易日
为 2014 年 9 月 16 日。华保宏本次办理质押式回购业务的股份数量为 190,000,000 股，占公司总股本的
13.34%。
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
十三、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收账款：
1、 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(二) 其他应收款：
1、 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
组合 1
组合 2
组合 3 7,004,275,385.51 100.00 3,810,038,713.37 100.00
组合小计 7,004,275,385.51 100.00 3,810,038,713.37 100.00
合计 7,004,275,385.51 / / 3,810,038,713.37 / /
2、 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 其他应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
与本公司 占其他应收账款
单位名称 金额 年限
关系 总额的比例(%)
北京华恒兴业房地产开发有限公司 子公司 1,568,050,559.69 1 年以内 22.39
北京华恒业房地产开发有限公司 子公司 1,526,480,967.48 1 年以内 21.79
深圳华富溢实业有限公司 子公司 1,290,626,456.80 2 年以内 18.43
大连海孚房地产开发有限公司 子公司 680,838,000.00 1 年以内 9.72
深圳市华佳业房地产开发有限公司 子公司 575,039,724.00 1 年以内 8.21
合计 / 5,641,035,707.97 / 80.54
4、 其他应收关联方款项情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收账款总额的比例(%)
北京华恒兴业房地产开发有限公司 子公司 1,568,050,559.69 22.39
北京华恒业房地产开发有限公司 子公司 1,526,480,967.48 21.79
深圳华富溢实业有限公司 子公司 1,290,626,456.80 18.43
大连海孚房地产开发有限公司 子公司 680,838,000.00 9.72
深圳市华佳业房地产开发有限公司 子公司 575,039,724.00 8.21
武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司 子公司 497,552,266.36 7.10
托里县华兴业矿业投资有限公司 子公司 357,820,725.00 5.11
北京华富新业房地产开发有限公司 子公司 314,317,495.90 4.49
陕西盛安矿业开发有限公司 子公司 158,549,190.28 2.26
托里县立鑫矿业有限公司 子公司 35,000,000.00 0.50
合计 / 7,004,275,385.51 100.00
(三) 长期股权投资
按成本法核算
单位：元 币种：人民币
90
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
在被投
减 本期 在被投
资单位
值 计提 资单位
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
准 减值 持股比
比例
备 准备 例（％）
（％）
北京高盛华房地产开
325,652,166.28 325,652,166.28 325,652,166.28 100 100
发有限公司
深圳市华富溢投资有
8,640,000.00 8,640,000.00 8,640,000.00 90 90
限公司
深圳市华盛业投资有
306,294,318.53 306,294,318.53 306,294,318.53 100 100
限公司
北京华恒业房地产开
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 100 100
发有限公司
武汉凯喜雅飞翔房地
44,650,000.00 44,650,000.00 44,650,000.00 100 100
产开发有限公司
北京华恒兴业房地产
20,000,000.00 20,000,000.00 -9,800,000.00 10,200,000.00 51 51
开发有限公司
北京华富新业房地产
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 100 100
开发有限公司
托里县华兴业矿业投
20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 100 100
资有限公司
托里县华富兴业矿业
1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 100 100
投资有限公司
陕西盛安矿业开发有
54,000,000.00 54,000,000.00 54,000,000.00 90 90
限公司
按权益法核算
单位：元 币种：人民币
在被投 在被投资
本期计
期初 减值 现金 资单位 单位表决
被投资单位 投资成本 增减变动 期末余额 提减值
余额 准备 红利 持股比 权比例
准备
例（％） （％）
深圳国泰君安
申易一期投资
100,000,000.00 99,713,382.93 99,713,382.93 25 25
基金企业（有
限合伙）
1、本公司于 2014 年 1 月 6 日与国泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、伟星集团有限公司、国泰君
安创新投资有限公司、国泰君安投资管理股份有限公司共同签署了《深圳国泰君安申易投资基金一期（有
限合伙）之合伙协议》，共同发起设立合伙企业深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）（以下简称
"合伙企业"）。合伙企业成立时，基金的募集规模为 40,000 万元人民币，其中本公司出资 10,000 万元人
民币，出资比例占合伙企业出资总额的 25%。
2、本公司、北京华恒兴业于 2014 年 4 月 1 日与北京天地方中资产管理有限公司（以下简称：天地方中
公司）就双方进行的项目合作事宜，签署了《合作框架协议书》、《委托贷款协议》、《股权转让协议》、《股
权回购协议》、《保证合同》等协议。北京华恒兴业通过本次合作，以股权和债权方式融资 120,000 万元。
其中的 980 万元将用于天地方中公司受让本公司持有华恒兴业公司 49%股权，当委托贷款项下全部本金
及利息或专项资产管理计划到期的同时，本公司将以 980 万元的价格回购天地方中公司持有的北京华恒
兴业 49%股权。截止报告披露日，已收到股权转让款 980 万元，相关工商变更手续正在办理中。
(四) 营业收入和营业成本：
1、 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
91
北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 5,156,599.69 5,006,407.44
其他业务收入 7,340,000.00
营业成本 828,513.81 834,609.15
2、 主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产租赁 5,156,599.69 828,513.81 5,006,407.44 834,609.15
合计 5,156,599.69 828,513.81 5,006,407.44 834,609.15
3、 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产租赁 5,156,599.69 828,513.81 5,006,407.44 834,609.15
合计 5,156,599.69 828,513.81 5,006,407.44 834,609.15
4、 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
深圳 5,156,599.69 828,513.81 5,006,407.44 834,609.15
合计 5,156,599.69 828,513.81 5,006,407.44 834,609.15
5、 公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例（％）
深圳市好百年家居连锁有限公司 5,156,599.69 41.26
长春华业房地产开发有限公司 7,340,000.00 58.74
合计 12,496,599.69 100.00
(五) 投资收益：
1、 投资收益明细
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -286,617.07
处置交易性金融资产取得的投资收益 445,370.56
合计 158,753.49
2、 按权益法核算的长期股权投资收益
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
深圳国泰君安申易一期投资
-286,617.07
基金企业（有限合伙）
合计 -286,617.07 /
(六) 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -3,753,381.78 -9,619,454.46
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 54,354.91 54,308.28
无形资产摊销 17,923.98 1,249.98
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列）
投资损失（收益以“－”号填列） -158,753.49
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 647,662.50
存货的减少（增加以“－”号填列） -3,194,226,672.14 -249,004,190.20
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 3,999,211,258.30 399,689,284.77
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -6,914,021.81 -6,550,894.87
其他
经营活动产生的现金流量净额 794,230,707.97 135,217,966.00
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 888,307,075.67 161,942,896.96
减：现金的期初余额 34,201,877.39 8,121,987.96
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 854,105,198.28 153,820,909.00
十四、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 82,465,765.21 主要是股权转让取得的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损
445,370.56
益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -145,408.77
少数股东权益影响额 1,668.96
所得税影响额 -8,390,939.44
合计 74,376,456.52
(二) 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收益率 每股收益
报告期利润
（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.90 0.0962 0.0962
扣除非经常性损益后归属于公司
1.78 0.0440 0.0440
普通股股东的净利润
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北京华业地产股份有限公司 2014 年半年度报告
第十节 备查文件目录
(一) 载有法定代表人徐红、主管会计工作负责人郭洋、会计机构负责人郭洋签名并盖章的公司 2014
年半年度会计报表。
(二) 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。
(三) 载有董事长签名的半年度报告文件。
董事长：徐红
北京华业地产股份有限公司
2014 年 8 月 20 日
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