北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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北京华业地产股份有限公司
2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 广东大华德律会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人徐红、主管会计工作负责人许立超及会计机构负责人（会计主管人员）许立超声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 华业地产
股票代码 600240
上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 北京市朝阳区东四环中路39 号A 座16 层 北京市朝阳区东四环中路39 号A 座16 层
邮政编码 100025
公司国际互联网网址 http://www.huayedc.com
电子信箱 hy@huayedc.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 燕飞 张雪梅、杜继锋
联系地址
北京市朝阳区东四环中路39 号华业国际中
心A 座16 层
北京市朝阳区东四环中路39 号华业国际
中心A 座16 层
电话 010－85710735 010－85710735
传真 010－85710505 010－85710505
电子信箱 yanfei@huayedc.com zhangxm@huayedc.com
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2008 年 2007 年
本年比上年增减
(%)
2006 年
营业收入 533,438,723.35 689,986,103.78 -22.69 1,120,275,487.82
利润总额 116,602,926.94 209,664,572.34 -44.39 175,130,884.27
归属于上市公司股东的净利润 97,158,138.85 143,799,424.81 -32.43 120,674,776.16
归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润
87,186,782.89 143,794,783.80 -39.37 119,958,531.74
经营活动产生的现金流量净额 -744,181,594.06 -132,699,449.88 460.80 -212,289,707.81
2008 年末 2007 年末
本年末比上年末
增减(%)
2006 年末
总资产 3,546,720,360.17 3,170,818,141.51 11.86 1,387,876,413.93
所有者权益（或股东权益） 1,990,800,188.16 1,897,584,255.50 4.91 735,035,166.74北京华业地产股份有限公司 2008 年
年度报告摘要
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3.2 主要财务指标
2008 年 2007 年 本年比上年增减(%) 2006 年
基本每股收益（元／股） 0.1506 0.4032 -62.65 0.3448
稀释每股收益（元／股） 0.1506 0.4032 -62.65 0.3427
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.1352 0.4032 -66.47 0.3448
全面摊薄净资产收益率（%） 4.88 7.58 减少2.7 个百分点 16.81
加权平均净资产收益率（%） 5.00 16.26 减少11.26 个百分点 18.12
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（%） 4.38 7.58 减少3.20 个百分点 16.71
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 4.48 16.25 减少11.77 个百分点 18.02
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） -1.15 -0.31 270.97 -0.61
2008 年末2007 年末
本年末比上年末增减
(%)
2006 年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 3.09 4.41 -29.93 2.08
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -212,119.96
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
益
-106,726.84
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
2,583,469.64
对外委托贷款取得的损益 10,817,703.90
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 208,955.07
少数股东权益影响额 3,859.49
所得税影响额 -3,323,785.34
合计 9,971,355.96
3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发
行
新
股
送
股
公积金转股 其他 小计 数量
比例
(%)
一、有限
售条件股
份
1、国家持
股
2、国有法
人持股
3、其他内
资持股
220,962,116 51.39 110,481,058 -157,500,000 -47,018,942 173,943,174 26.96
其中： 境
内非国有
220,962,116 51.39 110,481,058 -157,500,000 -47,018,942 173,943,174 26.96北京华业地产股份有限公司 2008 年年度
报告摘要
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法人持股
境
内自然人
持股
４、外资
持股
其中： 境
外法人持
股
境
外自然人
持股
有限售条
件股份合
计
220,962,116 51.39 110,481,058 -157,500,000 -47,018,942 173,943,174 26.96
二、无限
售条件流
通股份
1、人民币
普通股
209,037,884 48.61 104,518,942 157,500,000 262,018,942 471,056,826 73.04
2、境内上
市的外资
股
3、境外上
市的外资
股
4、其他
无限售条
件流通股
份合计
209,037,884 48.61 104,518,942 157,500,000 262,018,942 471,056,826 73.04
三、股份
总数
430,000,000.00 100.00 215,000,000.00 0 215,000,000.00 645,000,000.00 100.00
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称
年初限售股
数
本年解除限售
股数
本年增加限售
股数
年末限售股
数
限售原因
解除限售日
期
华业发展（深圳）
有限公司
72,492,766 26,250,000 36,246,383 82,489,149 股改限售
2008 年12
月26 日
华业发展（深圳）
有限公司
10,000,000 0 5,000,000 15,000,000
非公开发行
认购限售
2010 年11
月28 日
华保宏实业（深圳）
有限公司
68,469,350 26,250,000 34,234,675 76,454,025 股改限售
2008 年12
月26 日
新疆凯迪投资有限
责任公司
20,000,000 30,000,000 10,000,000 0
2008 年11
月28 日
中国人保资产管理
股份有限公司
15,000,000 22,500,000 7,500,000 0
2008 年11
月28 日
浙江星火投资有限
公司
10,000,000 15,000,000 5,000,000 0
2008 年11
月28 日
华安基金管理有限
公司
10,000,000 15,000,000 5,000,000 0
2008 年11
月28 日
中国华电集团资本
控股有限公司
10,000,000 15,000,000 5,000,000 0
2008 年11
月28 日
深圳久名投资咨询
有限公司
4,000,000 6,000,000 2,000,000 0
2008 年11
月28 日
财富证券有限责任
公司
1,000,000 1,500,000 500,000 0
2008 年11
月28 日
合计 220,962,116 157,500,000 110,481,058 173,943,174 / /北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 39,756 户
前十名股东持股情况
股东名称
股东性
质
持股比例
(%)
持股总数
持有有限售条件
股份数量
质押或冻结的股份
数量
华业发展（深圳）有限公司
境内非
国有法
人
23.25 149,989,149 97,489,149 无
华保宏实业（深圳）有限公司
境内非
国有法
人
19.26 124,244,025 76,454,025 无
新疆凯迪投资有限责任公司 未知 4.65 30,000,000 0 未知
中国华电集团资本控股有限公
司
未知 2.33 15,000,000 0 未知
中国农业银行－鹏华动力增长
混合型证券投资基金（LOF)
未知 1.95 12,554,765 0 未知
中国人民人寿保险股份有限公
司－万能－个险万能
未知 1.16 7,500,000 0 未知
中国人民保险集团公司 未知 1.16 7,500,000 0 未知
中国工商银行－鹏华优质治理
股票型证券投资基金（LOF)
未知 1.02 6,599,914 0 未知
深圳市久名投资咨询有限公司 未知 0.93 6,000,000 0 未知
浙江星火投资有限公司 未知 0.84 5,400,000 0 质押 5,400,000
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件股份的
数量
股份种类
华业发展（深圳）有限公司 52,500,000 人民币普通股
华保宏实业（深圳）有限公司 47,790,000 人民币普通股
新疆凯迪投资有限责任公司 30,000,000 人民币普通股
中国华电集团资本控股有限公司 15,000,000 人民币普通股
中国农业银行－鹏华动力增长混合型证券投资
基金（LOF)
12,554,765 人民币普通股
中国人民人寿保险股份有限公司－万能－个险
万能
7,500,000 人民币普通股
中国人民保险集团公司 7,500,000 人民币普通股
中国工商银行－鹏华优质治理股票型证券投资
基金（LOF)
6,599,914 人民币普通股
深圳市久名投资咨询有限公司 6,000,000 人民币普通股
浙江星火投资有限公司 5,400,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明
上述公司前十名股东之间、前十名流通股股东之间：（1）鹏华动力
增长混合型证券投资基金（LOF)、鹏华优质治理股票型证券投资基金
（LOF)同为鹏华基金管理有限公司旗下管理的基金；（2）公司未知
前十名股东之间、前十名流通股股东之间，以及前十名流通股股东与
前十名股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信
息披露管理办法》中规定的一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 法人控股股东情况
单位:万元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
华业发展（深圳）
有限公司
ZHOU WEN HUAN 46,500 1985 年11 月18 日
在合法取得的地块上从事
房地产开发经营业务北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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4.3.2.2 法人实际控制人情况
单位: 元 币种:美元
名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
盛大控股有限公司
（PROVANTAGE
HOLDINGS LIMITED)
ZHOU WEN HUAN 50,000 2005 年4 月28 日 国际商务贸易
4.3.2.3 自然人控股股东情况
姓名 国籍
是否取得其他国家
或地区居留权
最近五年内的职业 最近五年内的职务
周文焕 澳大利亚 无 国际商务贸易
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
姓
名
职
务
性
别
年
龄
任期起止
日期
年
初
持
股
数
年
末
持
股
数
持有
本公
司的
股票
期权
被授
予的
限制
性股
票数
量
股
份
增
减
数
变
动
原
因
是否在
公司领
取报酬、
津贴
报告期内从
公司领取的
报酬总额
（万元）（税
前）
是否在股东
单位或其他
关联单位领
取报酬、津
贴
徐
红
董
事
长
兼
总
经
理
女 41
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 68 否
蔡
惠
丽
董
事
女 44
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 否 0 是
郑
晓
帆
董
事
男 46
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 20.5 否
刘独女 39 2008 年7 0 0 0 0 0 是 5 否北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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秀
焰
立
董
事
月7 日～
2011 年7
月7 日
李
力
独
立
董
事
男 37
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 2.5 否
颉
茂
华
独
立
董
事
男 47
2005 年5
月29 日～
2008 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 2.5 否
张
焰
监
事
会
主
席
男 41
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 39 否
蒋
丰
青
监
事
女 39
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 否 0 是
王
剑
聪
职
工
监
事
男 33
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 17.5 否
燕
飞
董
事
会
秘
书
男 32
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 39 否
李
朝
晖
总
工
程
师
女 40
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 50 否
毕
玉
华
总
经
济
师
女 52
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 50 否
许
立
超
财
务
总
监
男 36
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 28.5 否
丁
澍
副
总
经
理
男 46
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 42 否
温
永
生
副
总
经
理
男 39
2008 年7
月7 日～
2011 年7
月7 日
0 0 0 0 0 是 47 否
单位:股
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）管理层讨论与分析
1、市场形势分析
进入2008 年以来，欧美金融海啸引发的全球经济衰退愈演愈烈，我国经济形势亦不容乐观。在全
球经济衰退的背景下，我国经济增速已经明显下滑。房地产行业景气周期与经济周期紧密相连，目前北京华业地产股份有限公司
2008 年年度报告摘要
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房地产行业景气指数已经跌至该指标有统计以来的最低值；房屋销售价格和销售量大幅下滑，市场观
望氛围浓厚，短期内难以走出低迷；行业资金状况堪忧，现金回笼速度大幅下降，短期内行业资金压
力难以缓解；全国大部分城市的房屋库存较高，需要较长的消化周期。从短期来看，房地产行业的调
整仍将持续，基本面的改观仍待时日，短期行业形势不容乐观。
随着2008年下半年国际宏观经济环境的进一步恶化，国内宏观经济增长明显减速，政府的政策导
向也由从紧转向适度宽松。先是连续两次降低存款准备金率和利率，取消了对商业银行信贷规模限制，
提出要合理扩大信贷规模，加大银行信贷对经济增长的支持力度。尔后更是大幅降息，短期贷款利率
回到历史最低水平，长期贷款利率距离最低也仅一步之遥，政策力度远超预期。同时，为保障房地产
行业的健康稳定发展，扩大内需，促进经济平稳增长，央行提出对首次购买普通自住房和改善型普通
自住房，将商业房贷利率下浮至基准利率的0.7 倍，最低首付款比例调整为20%，房贷政策达到了前所
未有的优惠。上述政策调整总的来说对稳定房地产市场，防止房地产行业大幅度的调整是有利的。
从长期的供求关系来看，我国的城市化（城镇化）水平仍然低于世界平均水平，未来仍有很大的
提升空间；随着人民生活水平的提高，人均居住面积、居住质量的改善也将带来大量的改善性需求；
加上大量旧城区改造等带来的被动需求、我国的传统文化对归宿感的依赖等都将创造大量的房地产需
求；而随着房地产市场的调整，开发商已经开始缩减开竣工规模，未来在经济复苏和政策推动下，供
求关系将渐趋平衡。因此，公司管理层认为，随着经济的复苏，我国的房地产市场仍有发展空间。
管理层认为，国家近期出台的一系列政策，从土地供应、信贷、监管等各方面对房地产行业逐步
进行规范和完善，将引导房地产行业向着更加理性和健康的方向发展。房地产行业的特点是产品差异
大、资金密集、周期长、关联行业多，这对开发商的资源整合能力要求很高，因此，成熟的房地产市
场应该是一个具有较高行业进入壁垒的寡头垄断的市场。近期严酷的经济环境，行业内部的激烈竞争
对公司经营而言都是严峻的考验。
2、报告期内公司经营情况
⑴公司报告期内总体经营情况
报告期内，公司管理层在股东大会及董事会的正确决策和领导下，秉承“中庸、诚信、内敛、创
新”的企业文化，坚守“建筑城市风景、提供增值空间”的经营理念，贯彻“以北京、深圳、长春及
周边地区为重点，结合一线重点城市，铸造第一居所”的总体发展战略，积极顺应市场环境的变化，
克服国家宏观调控和房地产市场成交量锐减、价格下降的不利影响，根据市场及时调整公司经营战略
努力确保经营业绩保持稳定，资产结构进一步优化，公司核心竞争能力及可持续发展能力得到提升。
受房地产市场销售低迷的影响，报告期公司实现营业收入533,438,723.35 元，较上年同期减少
23％；实现利润总额116,602,926.94 元，较上年同期减少44％； 实现净利润97,158,138.85 元(归
属于母公司所有者的净利润)，较上年同期减少32％；
报告期内，公司的总体经营处于平稳、健康的状态，各建设项目均进展顺利。报告期内公司房地
产业务共完成结算面积约5.1 万平方米，实现商品房销售收入5.24 亿元，较上年同期减少 22.83 ％；
实现商品房营业利润1.16 亿元，较上年同期实际实现数减少 27.18％。其中：
①2008 年，公司控股子公司－北京高盛华房地产开发有限公司负责开发的“华业玫瑰东方园”项
目写字楼—“华业国际中心”LOFT 办公区域销售完毕，报告期内实现结算面积1.8 万平方米，销售收
入2.95 亿元。
②公司全资子公司北京优孚房地产开发有限公司负责开发的北京“华业玫瑰郡”项目已全面封顶，
并已办理完毕竣工备案手续，目前销售状况良好，报告期内实现结算面积约1.1 万平方米，实现商品
房销售收入1.5 亿元。
③公司全资子公司长春华业房地产开发有限公司负责开发的长春“华业玫瑰谷”项目一期，业已
全面封顶并已开始预售，目前销售顺利，该项目一期也已取得竣工备案证明，报告期内实现结算面积
约2.2 万平方米，实现商品房销售收入0.79 亿元。
④公司控股子公司－深圳市华盛业投资有限公司负责开发的深圳“华业玫瑰郡”项目已全面开工，
截止报告期末工程进展顺利。此项目为募集资金收购项目，项目总建筑面积约为18 万平方米，公司已
于2008 年7 月底完成上述募集资金收购事项。
⑤报告期内，公司通过收购了大连晟鼎房地产开发有限公司80%的股权，取得了位于大连市沙河
口区中山路北侧、西安路南侧、西部通道西侧的“大连凉水池住宅项目”，此次收购将有利于公司加
大对房地产项目的投入力度，为未来几年公司的经营增加新的利润增长点，进一步增强对抗市场风险
的能力。
⑶公司目前具备的优势、面临的困难及公司可持续经营能力的简要分析北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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房地产行业作为一个行业景气周期与经济周期紧密关联的行业，在2008 年出现了大幅度的调整，
面对逐渐恶化的外部经济环境，公司将依靠自身具备的优势保持稳定发展，公司具备的优势主要体现
在：
①公司的经营思路清晰稳健。
公司大股东华业发展从事房地产投资开发20 余年，积累了丰富的房地产开发和经营管理经验，形
成了独特的经营风格、发展战略及企业文化。公司一直坚持稳健的经营理念，在房地产行业火爆增长
时，不盲目进行扩张，保持适度的增长规模，保证了公司在目前低迷的市场环境下可以没有包袱，轻
装上阵。
②准确的市场定位、灵活的市场应变能力。
近年来，信贷政策和房地产政策鼓励中小户型的开发，公司一直着力于“第一居所”的开发，北
京和深圳龙岗项目户型都是小户型组合，这确保了项目销售的顺利进行；公司一直坚守“建筑城市风
景、提供增值空间”的经营理念，在售楼盘的定价合理，在定价时都会为业主留下升值空间；公司始
终密切关注宏观形势变化和行业发展趋势的变化，在2008 年行业调整来临后，及时的调整了各个项目
的销售价格，确保了在售项目的销售速度。
③专业的开发水平和优秀的产品品质。
公司专注于探行“品质地产”，一直致力于：“建造精品住宅、筑造城市风景”。通过与国际顶
级建筑设计团队合作，将精品意识贯穿于开发始终。通过雕塑“玫瑰”系列产品，逐步确立了以卓越
品质为企业核心竞争力的理念，产品的服务品质也得到了住户的肯定，“玫瑰”社区以安全、文明、
和谐、科技、环保的优势屡获殊荣。报告期内，公司全资子公司北京优孚房地产开发有限公司开发的
北京“华业玫瑰郡”项目，获得北京市结构“长城杯”金奖。
④稳健的财务结构，确保公司低风险的持续发展。
由于房地产开发资金需求大，投入周期长等行业特点，目前国内房地产融资渠道又主要集中在银
行贷款，不仅受国家宏观调控的影响，也是银监会和各商业银行风险控制的重点对象，所以稳健的财
务结构，方能确保公司低风险的持续发展。公司近年来始终保持40%左右的资产负债率水平，且公司
的负债基本为长期负债，这种财务结构，保证了公司资金的安全性，提高了公司在目前经济环境下的
抗风险能力。
⑤优秀的管理团队和健全的法人治理
公司拥有一支专业素质高、敬业精神强的职业经理人团队。公司管理团队平均服役时间较长，团
队结构稳定。报告期内，管理层通过合理优化公司人员和岗位结构，在保持人力成本不变的前提下，
进一步扩大了公司的规模。报告期内，公司管理层继续加大了制度建设的力度，修订了《公司章程》、
《公司信息披露管理办法》；新制定了《重大信息内部报告制度》、《独立董事及董事会审计委员会
年报工作制度》、《对外投资管理办法》。上述制度建设使公司决策程序更科学，保证了公司对外投
资、决策的合理性、完整性和及时性，为公司持续健康稳定发展提供了有力支持。
公司面临的主要困难：报告期内，宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性，房地产行业受国家
财税政策、土地政策、金融信贷政策等宏观调控及国际经济金融动荡因素影响，市场竞争日趋激烈，
此外人力成本的提高、原材料价格的大幅波动及市场需求方观望导致行业销售情况持续低迷，上述不
利因素成为公司面临的主要困难，对公司取得预期经营成果产生较大影响。与同行企业相比，我公司
资产规模及经营团队的专业化能力还有待进一步提升。
公司可持续经营能力的简要分析：目前，公司主要项目分布在北京、长春、深圳及大连四个地区，
随着北京项目的结算，未来三年内，公司经营业绩持续增长主要依赖于长春、深圳及大连项目的经营
状况，客观上，公司土地储备还比较薄弱，尚需选择合适的实际增加后续的项目储备。公司管理层对
上述问题和困难高度重视，正积极在北京等一线城市进行土地储备以保证公司的可持续经营能力及盈
利能力。
2、公司主营业务及其经营状况
（1）主营业务分行业情况表
单位:元 币种:人民币
本期数 上年同期数
行业名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 523,701,187.61 300,156,308.87 678,626,615.29 365,306,153.88北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告
摘要
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物业租赁及其他 9,737,535.74 9,503,695.60 11,359,488.49 8,798,686.77
合计 533,438,723.35 309,660,004.47 689,986,103.78 374,104,840.65
（2）主营业务分产品情况表
单位:元 币种:人民币
本期数 上年同期数
行业名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 523,701,187.61 300,156,308.87 678,626,615.29 365,306,153.88
物业租赁及其他 9,737,535.74 9,503,695.60 11,359,488.49 8,798,686.77
合计 533,438,723.35 309,660,004.47 689,986,103.78 374,104,840.65
（3）主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
本期数 上年同期数
地区名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
北京 445,081,196.98 219,355,206.17 678,626,615.29 365,306,153.88
深圳 9,644,181.37 9,503,695.60 11,359,488.49 8,798,686.77
长春 78,713,345.00 80,801,202.70
合计 533,438,723.35 309,660,004.47 689,986,103.78 374,104,840.65
报告期内，公司北京地区收入主要为所开发的华业国际中心写字楼、酒店式公寓及华业玫瑰郡项
目的销售收入，长春地区收入为所开发的华业玫瑰谷一期的销售收入，深圳地区收入主要为彩虹新都
商场、太平洋大厦房产租赁收入。
3、报告期内公司总体财务情况
报告期内，公司经营状况良好，销售平稳，公司根据宏观形势和行业发展趋势的变化，及时的调
整了各个项目的销售价格，确保了在售项目的销售速度。报告期内，公司开发的 “华业国际中心”已
销售完毕，实现销售收入2.98 亿元，回笼资金约2.5 亿元，北京“华业玫瑰郡”销售状况良好,实现
销售收入1.5亿元，回笼资金约2.4 亿元,为公司开发其他项目及进行土地储备提供了有力的资金支持。
4、公司主要资产和费用变动情况分析
项 目 期末数 期初数 增减变动 变动百分比
货币资金 702,890,714.40 1,393,960,357.11 -691,069,642.71 -49.58%
交易性金融资产 53,657,478.00 150,000,000.00 -96,342,522.00 -64.23%
预付款项 196,679,702.80 145,008,335.81 51,671,366.99 35.63%
其他应收款 164,290,753.21 12,598,149.50 151,692,603.71 1204.09%
存货 1,992,989,598.06 1,227,041,745.35 765,947,852.71 62.42%
投资性房地产 367,693,574.21 214,849,324.57 152,844,249.64 71.14%
固定资产 34,935,251.12 2,358,150.47 32,577,100.65 1381.47%
无形资产 136,117.58 176,143.17 -40,025.61 -22.72%
递延所得税资产 13,494,387.87 6,649,695.25 6,844,692.62 102.93%
应付账款 352,122,549.40 141,415,326.96 210,707,222.44 149.00%北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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预收款项 123,066,304.84 76,303,401.64 46,762,903.20 61.29%
应交税费 43,626,855.92 98,673,922.62 -55,047,066.70 -55.79%
其他应付款 22,203,398.27 262,756,438.64 -240,553,040.37 -91.55%
长期借款 981,842,500.00 685,200,000.00 296,642,500.00 43.29%
项 目
营业收入 533,438,723.35 689,986,103.78 -156,547,380.43 -22.69%
营业成本 309,660,004.47 374,104,840.65 -64,444,836.18 -17.23%
营业税金及附加 25,137,981.61 66,589,518.52 -41,451,536.91 -62.25%
销售费用 20,886,164.26 8,047,879.55 12,838,284.71 159.52%
管理费用 44,836,230.67 27,324,779.75 17,511,450.92 64.09%
财务费用 7,147,032.92 4,520,483.33 2,626,549.59 58.10%
（1）货币资金
货币资金期末数比上年减少了6.9亿元，减少49.58%，主要是因为：①本公司上年度收到的非公开
发售方式募集资金 10.18亿元在本年度已使用完毕；②本公司本期借款增加2.97亿元。③收购深圳华
盛业公司支付约2.9亿元，收购大连晟鼎公司并支付项目地价款约5亿元。
（2）交易性金融资产
报告期末公司交易性金融资产余额5,365.75 万元，比上年减少9,634.25 万元。其主要构成为：
2008 年11 月17 日，本公司（委托人）与国元证券股份有限公司（管理人）及中国农业银行托管
业务部（托管人）签订了编号为02046820 号《国元黄山2 号集合资产管理计划资产管理合同》，并于
当日购买了“黄山2 号”基金，认购金额人民币5000 万元，截止2008 年12 月31 日，上述基金尚未
赎回。
截止2008 年12 月31 日，本公司持有国投电力（股票代码600886）股票数量为40.06 万股.收盘
价为9.13 元/股。
（3）预付账款
报告期末公司预付账款余额19,667.97万元，比上年增加5,167万元，主要为公司支付北京“华
业玫瑰郡”项目二期土地开发费用及长春“华业玫瑰谷”项目工程款。
（4）其他应收款
报告期末公司其他应收款余额16,429.08万元，比上年增加15,169.26万元，主要为公司委托中国
建设银行股份有限公司深圳市分行借给深圳市中新联光盘有限公司人民币一亿元，及支付的项目收购
意向金5000万元。
（5）存货
报告期末公司存货余额199,298.96万元，比年初增加了76,594.79万元，主要是因为公司开发的
“北京华业玫瑰郡项目”、“长春华业玫瑰谷项目”、“深圳华业玫瑰郡项目”投入工程款以及支付
大连晟鼎公司项目地价款，从而导致存货增加。
（6）投资性房地产
报告期末公司投资性房地产余额36,769.36 万元，比年初增加15,284.42 万元，主要原因为本公
司将自行开发的华业国际中心A 座地下商铺及一层转为自有固定资产并出租所致。
（7）固定资产
报告期末公司固定资产比年初增加了3,257.71 万元，主要原因为本公司将自用的华业国际中心A
座16 及20 层转为固定资产。
（8）无形资产
报告期末公司无形资产余额13.61万元，比年初减少4万元，主要是无形资产摊销导致的减少。
（9）递延所得税资产
报告期末公司递延所得税资产1,349.44万元，比上年增加684.47万元，是根据《企业会计准则第
18号－所得税》的规定，公司采用资产负债表债务法对企业所得税进行核算，计提的递延所得税资产。
（10）应付账款
报告期末公司应付帐款余额较年初增加了21,070.72万元，主要是“北京华业玫瑰郡”项目和“长
春华业玫瑰谷”项目的应付工程款增加所致。
（11）预收账款北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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报告期末公司预收账款余额较年初增加4,676.29万元，主要为“长春华业玫瑰谷”和“北京华业
玫瑰郡”项目的预收款，该部分预收款在报告期末尚不具备结转销售收入的条件，但为公司今后年度
主营业务收入的实现打下了良好基础。
（12）应交税费
报告期末公司应交税费4,362.69万元，比上年减少5,504.70万元，主要是公司北京“华业玫瑰东
方”2007年所得税清算应缴所得税4,893万元在2008年缴纳，导致应交税费减少。
（13）其他应付款
报告期末公司其他应付款较年初减少了24,055.30万元，主要是本公司下属的深圳华盛业归还了控
股股东华业发展2007年度代垫款项24,711.85万元。
(14) 长期借款
报告期末公司增加长期借款29,664.25万元，主要为公司下属的深圳市华盛业投资有限公司与华业
发展（深圳）有限公司、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称“建设银行深圳市分行”）
签订委托贷款合同，华业发展（深圳）有限公司同意并委托建设银行深圳市分行向本公司下属的深圳
市华盛业投资有限公司发放委托贷款450,000,000.00元。
本期归还以前年度借款15,335.75万元。
(15) 主营业务收入、主营业务成本
报告期内营业收入53,343.87万元，较上年同期减少22.69％，减少了15,654.74万元。其中“华业
国际中心”结算收入29,792.55万元，“北京华业玫瑰郡”项目结算收入15,012.63万元，“长春华业
玫瑰谷”项目结算收入7,871.33万元。
报告期内结转营业成本30,966.00万元，较上年同期减少17.23％，减少了6,444.48万元。其中“华
业国际中心”结转成本13,734.66万元，“北京华业玫瑰郡”项目结转成本8,458.88万元，“长春华业
玫瑰谷”项目结转成本8,080.12万元。
（16）销售费用
报告期内公司销售费用较去年同期增加1,283.83万元，主要是由于报告期内公司所开发的“长春
华业玫瑰谷”和“北京华业玫瑰郡”进入销售期，“华业国际中心”在售导致广告宣传费等相关营业
费用增加所致。
（17）管理费用
报告期内公司管理费用较去年同期增加了1,751.15万元，主要是公司大力发展房地产开发业务、
扩大经营规模，导致管理费用增加。
(18)财务费用
报告期内公司财务费用增加58.1%，主要是由于公司开发的“华业国际中心”已完工，原贷款利息
停止资本化所致。
5、报告期内公司现金流量情况分析
报告期内，公司资金状况良好，公司北京地产项目“华业国际中心”和“华业玫瑰郡”项目销售
状况良好，回笼销售资金约4.9 亿元，资金回笼较快。
报告期内，本公司通过向银行贷款，增加借款4.5 亿元，为公司在建项目顺利开发提供资金保障。
6、公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位：万元 币种：人民币
公司名称 业务性质主要产品或服务 注册资本资产规模 净利润
北京高盛华房地产开发有限公司 房地产开发华业玫瑰东方园项目 33,000.00 127,792.26 10,569.66
深圳市华富溢投资有限公司 房地产开发项目前期准备 1,063.80 17,950.02 -87.09
深圳市鼎业房地产经纪有限公司 房地产中介房地产咨询、中介服务 100.00 38.01 -0.40
北京优孚房地产开发有限公司 房地产开发北京华业玫瑰郡项目 5,000.00 75,029.60 2,938.82
长春华业房地产开发有限公司 房地产开发长春华业玫瑰谷项目 3,000.00 89,317.59 -1,465.29
深圳市华盛业投资有限公司 房地产开发深圳华业玫瑰郡项目 32,715.00 81,951.40 -927.56
大连晟鼎房地产开发有限公司 房地产开发大连项目 2,000.00 50,095.81 -151.03北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告
摘要
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⑴报告期内，公司控股的北京高盛华房地产开发有限公司所开发的项目“玫瑰东方园”部分住宅、
“华业国际中心”写字楼及酒店式公寓部分基本售完。本报告期内，结算面积为1.8 万平方米，结算
收入2.98 亿元。
⑵报告期内，公司对华富溢公司的人员和资产进行整合。借助于大股东在深圳市房地产行业多年
积累的资源，积极参与深圳及其周边城市的房地产项目，在未来会为公司提供一个新的市场和利润增
长点，目前公司尚无开发项目。
⑶报告期内，公司控股的北京优孚房地产开发有限公司所开发的项目北京“华业玫瑰郡”住宅项
目于2008 年10 月竣工，本报告期内，结算面积为1.1 万平方米，结算收入1.5 亿元。
⑷报告期内，公司控股的长春华业房地产开发有限公司所开发的长春“华业玫瑰谷”一期住宅项
目已全面封顶并取得竣工备案证明，报告期内实现结算面积约2.2万平方米，实现商品房销售收入0.79
亿元。
（5）报告期内，公司控股的深圳市华盛业投资有限公司所开发的深圳“华业玫瑰郡”项目已全面
开工，截止报告期末工程进展顺利。
（6）报告期内，公司控股的大连晟鼎房地产开发有限公司通过挂牌交易方式竞得土地，正进行前
期准备，尚未开工建设。
（二）公司未来发展的展望
1、所处行业发展趋势及市场竞争格局
2009 年的宏观经济形势，总体而言不容乐观。2009 年的国内经济失去了出口和房地产两大增量
需求的有力支撑，政府主导型的经济扩张无法完全替代出口和房地产的支柱地位，长期高积累-低消费
的潜在经济矛盾将继续制约09 年的宏观经济形势，在这种宏观经济背景下，房地产行业的发展趋势
和市场竞争格局也发生诸多变化：
①政策尚有松动空间，政策累积效应将逐渐显现
4 万亿投资、一次降息108 个基点，刺激经济增长力度之大前所未有，这些举措必然有助于缓解
经济衰退的程度，但全球经济面临的挑战不容忽视，预计未来一年为保经济增长，还有进一步松动政
策出台，如基准利率还有50-100 个基点的下调空间、针对房地产领域的松动政策也可期待。这些措施
虽然短期难有立竿见影的效果，但随着政策逐步深入，由量变到质变，会逐渐改变人们消费预期。
②政策的转暖开发商也将直接受益
目前，我国已步入降息通道，未来一段时间内，利率还存在进一步下调的空间，降息有助于减轻
地产公司财务成本，从而部分缓解开发商的资金压力；更紧的土地供应有助于恢复市场供求平衡，2008
年以来，土地市场十分低迷，不少地方出现了土地流拍现象，随着房地产市场的持续调整，地方政府
或将进一步收紧土地供应，以此缓解增量土地对市场的冲击，这将有助于行业供求平衡，促进房地产
市场早日复苏。
③行业短期内调整仍将继续，长期供求关系将渐趋平衡
由于目前消费者对房产价格调整的强烈预期，加之全球经济衰退引发的购买力下降及06-07 年房
地产需求的过度释放，导致房屋销售价格和销售量大幅下滑，市场观望氛围浓厚，行业资金状况堪忧，
这决定了行业短期内的调整仍将继续；从长期的供求关系来看，我国的城市化（城镇化）水平仍然低
于世界平均水平（70%），未来仍有很大的提升空间；随着人民生活水平的提高，人均居住面积、居住
质量的改善也将带来大量的改善性需求；加上大量旧城区改造等带来的被动需求等都将创造大量的房
地产需求；而随着房地产市场的调整，开发商已经开始缩减开竣工规模，未来在经济复苏和政策推动
下，供求关系将渐趋平衡。因此，长期来看，随着经济的复苏，我国的房地产市场的供求关系将渐趋
平衡。
④房地产市场结构调整不可避免，市场竞争格局更加复杂
从房地产行业的特点来看，房地产业的产品异质、资金密集、周期长、关联行业多，对开发商的
资源整合能力要求高，因此，成熟的房地产市场应该是一个具有较高行业进入壁垒的寡头垄断的市场。
国家近期出台的一系列政策，从土地供应、信贷、监管等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，
将引导房地产行业向着更加理性和健康的方向发展。未来2 年行业洗牌将加速，行业集中度将显著提
高。优势房地产企业将凭借资金、人才优势，充分利用行业整合的机会，扩大市场占有率。
2、公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划
在经过了几年短暂的过度繁荣后，房地产行业在2008 年迎来了行业的全面调整，这种必然和必须
的调整给公司的经营带来了巨大的挑战，同时也给公司带来了机遇。
⑴ 公司面临的新机遇
①经济周期的影响、行业调整的阵痛给公司带来反思和自省的机会北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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多年的行业繁荣吸引了逐利的资本也推高了房价，房地产与超额利润的挂钩壮大了行业队伍也逐
渐损害了行业的健康发展。作为一个与经济景气密切联系的行业，随着经济景气指数的下降迎来行业
调整的阵痛是一种必然的结果。行业的调整打破了超额收益的神话，行业的利润水平全面向社会平均
收益水平靠拢，这对企业的管理和风险控制水平提出了挑战。
中国住宅市场短期内极其复杂的变动给了公司管理层再度审视评估自身的管理水平和经营理念的
机会。“中庸、诚信、内敛、创新”是公司的企业文化，其中“中庸”是企业文化中的核心，公司始
终认为利润和利益无疑是企业生存和发展之本，但不是企业追求的唯一目的。坚持长期可持续发展才
能保证企业长久的竞争力。“内敛”是久经历练的镇定，在目前的经济环境下，务实、慎行，关注自
身的专业能力是应对行业波动的不二法则。
②行业的调整击破了土地市场的泡沫，土地市场由卖方市场变为买方市场，土地价格回归理性，
公司有机会和条件以更为合理的价格获得土地储备。土地是一种不可复制的稀缺资源，地理位置优越
的土地资源更是稀缺，公司目前较低的资产负债水平，且现金较为充足，这确保了公司有能力在现在
这个阶段及时通过提高举债水平，获得优质价廉的土地资源。
⑵ 公司面临的挑战及对策
①宏观环境恶化考验公司的稳健经营能力
08 年以来房地产成交量逐月萎缩。国家统计局公布数据显示：2008 年1 至12 月，全国商品房
销售面积6.2 亿平方米，同比下降19.7%，其中商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071 亿
元，同比下降19.5%，其中商品住宅销售额下降20.1%。供求关系的严重失衡使得08 年全国空置商品
房增长快速上升，导致了全国整体房价的下降。房价的下降强化了消费者未来的悲观预期，并进而引
发成交量继续萎靡的恶性循环。
随着外部经济环境日益严峻，房地产类公司保持营销收入持续增长的难度加大，公司从提高对市
场的研究能力、营销能力以及增加营销方式等方面确保公司的业绩保持稳定；面对激烈的市场竞争，
产品创新能力将成为关键因素，各公司在产品设计、开发理念保持领先的难度加大，公司将通过研究
产品改善、解决客户实际需要、学习新技术新技能保持产品在市场中的竞争能力。
②行业利润率的回归，改变行业的竞争格局
行业利润率水平的快速降低，更能考验企业制造产品的能力。卖方市场向买方市场的转变决定了
产品品质是唯一试金石。售后服务好的楼盘将得到消费者的认可，交易量将逐渐增加。消费者将越来
越倾向购买质量有保证、售后服务持续、物业管理到位的项目。房地产市场小、散、乱的局面将被高
质量的有序竞争所代替。
公司一直致力于精品物业的开发，在项目开发区域、地段选址方面独具慧眼，在产品定位上坚持
相对低价位、绝对高品质高性价比的产品；能够通过产品前期策划与单体设计，研究产品的差异化，
使建筑与景观相互烘托，将精品意识贯穿项目的开发始终。面对深刻变化的行业竞争格局，公司将继
续专注于“品质地产”的建设。
⑶ 公司新年度经营计划
2009 年公司将以经济效益为中心，强化管理、降本增效、严控风险、把握机遇，全面加强预算管
理、成本管理和费用控制，推行项目管理和绩效考核，促进经营管理机制建设不断完善，以保证公司
平稳健康发展。2009 年公司将重点做好以下工作：
1）进一步加大公司原有在建项目的开发力度，保持原有项目稳定发展态势。具体项目开发计划如
下：
①控股子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责的大连凉水池住宅项目的开发工作将全面启动，
并确保大连项目主体工程进度达到公司要求。
②控股子公司深圳市华盛业投资有限公司开发的深圳华业玫瑰郡项目完成工程施工并办理完毕竣
工备案手续；
③全资子公司长春华业房地产开发有限公司开发的长春玫瑰谷项目：完成一期B 区全部市政工程；
完成二期A 区部分工程的土建、部分市政工程道路基层施工；完成二期B 区花园洋房的施工及竣工备
案；完成一期、二期的乔木种植。
2）全力以赴推进营销工作，实现开发资金快速回笼的目标。做好已开售和准备开售项目的销售工
作，主要是：全资子公司北京优孚房地产开发有限公司开发的北京玫瑰郡；全资子公司长春华业房地
产开发有限公司开发的长春玫瑰谷项目的一期；控股子公司深圳市华盛业投资有限公司开发的深圳华
业玫瑰郡项目；同时完成长春玫瑰谷项目一期B 区、二期B 区部分花园洋房的入伙工作。
3）完善公司架构和经营管理机制，狠抓规范化建设，加强跨区域管理，通过继续深化和完善公司
法人治理结构、公司内部控制和监督机制，保证公司科学决策，提高管理水平。在项目管理方面，公北京华业地产股份有限公司
2008 年年度报告摘要
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司将加快标准化进程，全面提升产品质素；通过继续推进品牌模块化、产品标准化和验收规范，从而
全面提高开发效率；通过规范公司内部审计工作，加大成本控制力度，增强抵御风险能力。
4）加强融资和财务管理工作，保障公司平稳运行。公司将积极探索融资渠道，为项目开发建设提
供资金保障；加强投融资工作的统筹运用能力，确保资金顺畅运转；同时，适当加快项目特别是新拓
展项目的开发进度，提高销售收入。
5）结合公司的发展规划，做好企业文化建设，进一步提高公司凝聚力；通过科学的人力资源管理，
加速对员工能力的提升；建立完善的绩效考核体系，提升管理效果。
3、资金需求、使用计划和来源情况
2009 年，为加快大连、长春深圳等地项目的开发进度及启动新的土地储备计划，公司将加大对前
述事项的资金投入，资金需求在10-15 亿元左右。为保证2009 年经营计划的顺利实施，公司将进一
步增强多渠道融资能力，增强抗风险能力，资金来源主要渠道主要有：
①继续大力探索资本市场直接融资渠道；
②继续保持与银行、信托等金融机构的良好合作关系，提升信贷资源的占有率。
③加速项目开发，加大营销力度，根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进销售，
提高资金周转效率。
4、经营中的主要风险因素及公司应对策略
⑴ 宏观政策的风险
随着全球性经济衰退的蔓延，2009 年国民经济发展将呈现较大的不确定性，房地产行业也受到较
大影响。2008 年的销售下滑和价格下行趋势使房地产开发商预期恶化，投资意愿减弱；房地产投资资
金链紧张，市场可能由“量跌价滞”进一步发展为“量价齐跌”；市场销售回款减少，商业银行为控
制风险也将收紧对房地产开发的贷款由此可以看出2009 年房地产开发投资增速还将继续下滑。上述种
种利空因素会对公司经营战略的有效落实产生重大影响。
宏观经济风险作为系统风险，作为个体很难规避，公司管理层将认真研究政策导向和房地产市场
形势，合理调整房产开发品种和开发节奏，进一步加强管理，优化服务，积极应对市场变化。
⑵ 市场风险
2008 年，房地产行业发生了很大变化，突出体现在：成交量下滑，产品销售速度下降，消费者持
币观望情绪浓厚；前期存量房较多，市场还需要一段时间消化；在行业整体供应量超前与需求萎缩的
现状下，行业竞争日益激烈，消费回归理性后，房地产企业之间的优胜劣汰将越发明显。
⑶ 业务经营风险
房地产行业产品的生产周期较长，蕴藏着较大的经营风险，具体表现为：异地管理风险、项目开
发风险、原材料价格上涨风险、人工成本增高风险、销售风险、产品质量风险等，如何应对这些风险，
将对开发商在产品创新、成本控制、资金运营以及日常管理等环节提出更高的要求。
①异地管理风险
目前，公司开发的项目分散于不同地域，各项目公司管理流程相对独立，公司总部管理半径较大，
客观上加大了对项目公司管控的难度。针对这种局面，公司对管理流程进行了改善，人才优化，完善
人员引入、退出机志，明确管理权限，明确责权利，调整好总部与城市公司间权利分配，增加廉政考
核，设立意见箱加强监管，招标环节增加了廉政公约。通过上述手段逐步加强对项目公司的控制力度。
②项目开发风险
房地产开发作为一项复杂的系统工程，涉及环节多、开发时间长、投资金额大、涉及部门和协作
单位多。特别是多地同时存在项目开发的情况下，存在设计、施工、环境等条件差异大的难题，项目
公司可能因此导致开发成本大幅提高、延误项目进度等。这种水土不服，是工程施工、管理中将会遇
到的主要风险。为了不受这方面影响，在不能更好的甄别异地的总包单位、分包单位、合作商的情况
下，公司制订了相应的措施：a前期制订了详细的目标计划、预算控制；b把北京的优秀团队带到异地，
结合适度的本土经营，保持管理思路的一致性；c选择重要的合作单位时，优先选择与公司有良好合作
记录的单位，通过上述措施尽可能的消除项目开发风险。
③成本增高风险
成本增高风险包括原材料价格风险和人工成本风险。原材料成本约占公司开发的房地产产品成本
的三分之一，其供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响到公司的建筑成本继而影响公司
产品的价格竞争力。另外，异地开发项目的增多，也大大增加了公司人力成本的支出。
④销售风险
房地产的销售受产品的质量、价格、产品的市场定位、市场的供求关系等多种因素影响。由于住
房属于居民消费中的大宗商品，在目前宏观经济不景气的情况下，消费者购买力下降，且预期房价还北京华业地产股份有限公司
2008 年年度报告摘要
第 15 页 共 33 页
有下跌趋势的情况下，短期内有效需求大为减少，浓厚的观望气氛导致购房人往往延迟购买或延迟付
款，这会减慢公司项目销售的速度。另由于房地产项目的开发周期较长，若公司不能充分考虑到市场
的变化趋势，则可能存在新开发的项目市场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大量供给，这也将
影响公司的销售速度。此类销售风险将给公司的经营带来一定困难。
⑷ 财务风险
房地产行业是资金密集型行业，资金占用大，投入时间长，充足的资金对企业的发展至关重要。
随着公司业务的高速发展，经营规模快速扩张，对公司的融资能力提出了更高的要求。但目前行业受
宏观调控，融资环境收到很大影响。公司目前的资金来源主要有自有资金(包括预售商品房的预收账
款)、银行借款和资本市场融资。目前来看，因行业调整造成的开发周期拉长、销售低迷延缓了资金回
笼速度，各类政策的调整增加了外部融资的难度，这都增大了公司的财务风险。目前我公司负债率在
40%左右，相对较低，偿债压力不大，尚有融资空间，但公司规模化发展、跨区域扩张的战略对财务风
险控制能力和管理水平提出了更高要求。
公司将坚持全方位建设，通过优化组织治理结构、拓宽融资渠道、提高公司的直接和间接融资能
力、加强品牌建设等手段，提高公司抗风险能力，以应对未来更加激烈的竞争。
与公允价值计量相关的项目
√适用 □不适用
单位：万元
项目
（1）
期初金额
（2）
本期公允价值变
动损益
（3）
计入权益的累计
公允价值变动
（4）
本期计提的减值
（5）
期末金额
（6）
金融资产
其中：1.以公
允价值计量且其
变动计入当期损
益的金融资产
0 8.03 8.03 0 5,365.75
其中：衍生
金融资产
2.可供出售
金融资产
金融资产小计 0 8.03 8.03 0 5,365.75
合计 0 8.03 8.03 0 5,365.75
持有外币金融资产、金融负债情况
□适用 √不适用
6.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述6.1
6.4 募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本年度已使用募集资金总额 817,375,000
募集资金总额 1,017,375,000
已累计使用募集资金总额 1,017,375,000
承诺项目
是否变更
项目
拟投入金额 实际投入金额
是否符合计划
进度
预计收益 产生收益情况
收购深圳市华盛
业投资有限公司
91.25%股权并投
资开发深圳华业
否 400,000,000 400,000,000 是北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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玫瑰郡项目
长春华业玫瑰谷
项目
否 400,000,000 400,000,000 是
补充公司流动资
金
否 217,375,000 217,375,000 是
合计 / 1,017,375,000 1,017,375,000 / /
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因 未用于分红的资金留存公司的用途
根据新的会计准则，对子公司的投资采用成本法核算，因此
母公司利润会和合并利润出现非常大差异。而按照公司法规
定，进行利润分配以及提取公积金要以母公司为主体。经广
东大华德律会计师事务所审计，公司2008 年度合并实现净利
润97,158,138.85 元，2008 年度期末合并未分配利润为
241,957,165.00 元。2008 年度母公司实现净利润
-64,433,412.75 元，2008 年度期末母公司未分配利润为
-208,213,434.25 元。故公司2008 年度不进行现金分红，不
送股，不以资本公积金转增股本。
用于支持在建和新开工项目的建设及增加土地储备。
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易对
方或最
终控制
方
被收购资产 购买日
收购
价格
自购买日
起至本年
末为公司
贡献的净
利润
本年初至本年末为
公司贡献的净利润
（适用于同一控制
下的企业合并）
是否为关联
交易（如是，
说明定价原
则）
所涉及的
资产产权
是否已全
部过户
所涉及的
债权债务
是否已全
部转移
王忠斌、
徐凤英
大连晟鼎房
地产开发有
限公司60%
股权
2008 年
5 月20
日
1,200 否
王忠斌
大连晟鼎房
地产开发有
限公司20%
股权
2008 年
6 月19
日
400 否
7.2 出售资产
□适用 √不适用北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司对子公司的担保情况
报告期末对子公司担保余额合计 15,000
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 15,000
担保总额占公司净资产的比例(%) 7.53
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
□适用 √不适用
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
其他对公司中小股东
所作承诺
控股股东减持承诺
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原
盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
√适用 □不适用
序
号
证券
品种
证券代
码
证券
简称
初始投资金额
（元）
持有数量 期末账面值
占期末证券投
资比例
（％）
报告期损益
1. 股票 600886
国投
电力
3,577,195.89 400,600 3,657,478.00 6.82 80,282.11
2. 基金 A10002
黄山
二号
50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 93.18
报告期已出售证券投资损益 / / / / 681,137.68
合计 53,577,195.89 / 53,657,478.00 100% 761,419.79北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司董事会对公司内部控制出具了自我评估报告，审计机构出具了评价意见，详见公司2008 年年
度报告全文。
7.10 公司是否披露履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联
交易不存在问题。
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司决策程序合法，建立了较完善的内部控制制度。公司严格执行国家法律、法规、
规范运作。公司董事、经理及其他高级管理人员能够认真执行股东大会和董事会的决议，尽职尽责，
未发现上述人员在执行公司职务时有违反《公司章程》或其他法律法规的行为，也没有损害公司及股
东利益的情况。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
报告期内，监事会对公司财务制度和财务状况进行了认真审查，监事会认为公司财务制度是规范
的、健全的，执行是合理有力的。2008 年度财务报告能够客观、公正、真实地反映公司的财务状况和
经营成果，广东大华德律会计师事务所出具的标准无保留意见的审计报告是客观公正的。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
公司最近一次募集资金是2007 年通过非公开定向增发8,000 万股A 股，募集资金净额为人民币
1,017,375,000.00 元。该次募集资金的实际投入项目为（1）收购深圳市华盛业投资有限公司91.25%
股权并投资开发深圳华业玫瑰郡项目；（2）开发长春华业玫瑰谷项目，其中收购深圳市华盛业投资有
限公司91.25%股权并投资开发深圳华业玫瑰郡项目进行了投资方式的变更，变更后的项目投资额、预
定投资效益、有关的风险等均未发生实质性或根本性变化，不对原募集资金项目预定的效益产生负面
影响。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现有损害部分股东的权益或造成公司
资产流失的情况。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内公司收购深圳市华盛业投资有限公司91.25％的股权并开发“深圳华业-玫瑰郡项目”，
此收购事项为关联交易。此次关联交易已履行了相关审批手续，关联董事及股东均回避表决，独立董
事发表了独立意见，保荐机构出具了保荐意见函。北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
华德股审字[2009]003 号
北京华业地产股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的北京华业地产股份有限公司及其子公司(以下简称“ 贵公司”)的财务报表，
包括2008 年12 月31 日的合并和公司资产负债表，2008 年度的合并和公司利润表，2008 年度的合
并和公司股东权益变动表，2008 年度的合并和公司现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和
维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）
选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审
计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取
决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控
制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
我们认为，上述财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允地反映了贵
公司2008 年12 月31 日的财务状况及2008 年度的经营成果和2008 年度的现金流量。
广东大华德律会计师事务所（特殊普通合伙）
中国注册会计师：邬建辉、高德惠
深圳市福田区滨河大道5022 号联合广场B 座11 楼北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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9.2 财务报表
合并资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:北京华业地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 702,890,714.40 1,393,960,357.11
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 53,657,478.00 150,000,000.00
应收票据
应收账款 1,639,042.64
预付款项 196,679,702.80 145,008,335.81
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 164,290,753.21 12,598,149.50
买入返售金融资产
存货 1,992,989,598.06 1,227,041,745.35
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 3,112,147,289.11 2,928,608,587.77
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 367,693,574.21 214,849,324.57
固定资产 34,935,251.12 2,358,150.47
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 136,117.57 176,143.17
开发支出
商誉 18,176,240.28 18,176,240.28
长期待摊费用 137,500.00
递延所得税资产 13,494,387.88 6,649,695.25
其他非流动资产
非流动资产合计 434,573,071.06 242,209,553.74
资产总计 3,546,720,360.17 3,170,818,141.51
流动负债：
短期借款北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 352,122,549.40 141,415,326.96
预收款项 123,066,304.84 76,303,401.64
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 1,389,956.51 666,221.63
应交税费 43,626,855.92 98,673,922.62
应付利息
应付股利
其他应付款 22,203,398.27 262,756,438.64
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 542,409,064.94 579,815,311.49
非流动负债：
长期借款 981,842,500.00 685,200,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 981,842,500.00 685,200,000.00
负债合计 1,524,251,564.94 1,265,015,311.49
股东权益：
股本 645,000,000.00 430,000,000.00
资本公积 1,091,637,596.58 1,310,579,802.77
减：库存股
盈余公积 12,205,426.58 12,205,426.58
一般风险准备
未分配利润 241,957,165.00 144,799,026.15
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 1,990,800,188.16 1,897,584,255.50
少数股东权益 31,668,607.07 8,218,574.52
股东权益合计 2,022,468,795.23 1,905,802,830.02
负债和股东权益合计 3,546,720,360.17 3,170,818,141.51
公司法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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母公司资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:北京华业地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 65,001,534.97 891,008,893.07
交易性金融资产 53,657,478.00
应收票据
应收账款 490,636.18
预付款项 6,261,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 1,082,152,618.89 347,406,389.90
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 1,201,302,268.04 1,244,676,282.97
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 648,641,484.81 334,337,166.28
投资性房地产 145,939,950.00 151,121,250.00
固定资产 373,447.99 372,976.51
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 7,350,210.02 4,073,789.06
其他非流动资产
非流动资产合计 802,305,092.82 489,905,181.85
资产总计 2,003,607,360.86 1,734,581,464.82
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项 7,510.56
应付职工薪酬 4,135.00 45,940.02
应交税费 -4,307.20 178,433.07
应付利息
应付股利
其他应付款 328,209,209.50 9,942.39北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 328,209,037.30 241,826.04
非流动负债：
长期借款 131,842,500.00 135,200,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 131,842,500.00 135,200,000.00
负债合计 460,051,537.30 135,441,826.04
股东权益：
股本 645,000,000.00 430,000,000.00
资本公积 1,094,563,831.23 1,300,714,233.70
减：库存股
盈余公积 12,205,426.58 12,205,426.58
未分配利润 -208,213,434.25 -143,780,021.50
外币报表折算差额
股东权益合计 1,543,555,823.56 1,599,139,638.78
负债和股东权益合计 2,003,607,360.86 1,734,581,464.82
公司法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超
合并利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业总收入 533,438,723.35 689,986,103.78
其中：营业收入 533,438,723.35 689,986,103.78
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 419,416,101.16 480,328,573.24
其中：营业成本 309,660,004.47 374,104,840.65
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 25,137,981.61 66,589,518.52
销售费用 20,886,164.26 8,047,879.55
管理费用 44,836,230.67 27,324,779.75
财务费用 7,147,032.92 4,520,483.33
资产减值损失 11,748,687.23 -258,928.56
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 80,282.11北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 24 页 共 33 页
投资收益（损失以“－”号填列） 2,503,187.53
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 116,606,091.83 209,657,530.54
加：营业外收入 209,175.07 23,458.40
减：营业外支出 212,339.96 16,416.60
其中：非流动资产处置净损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 116,602,926.94 209,664,572.34
减：所得税费用 21,969,072.72 66,262,184.92
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 94,633,854.22 143,402,387.42
同一控制下被合并方在合并前实现的净利润 -106,726.84 -124,706.79
同一控制下合并实现的净利润
归属于母公司所有者的净利润 97,158,138.85 143,799,424.81
少数股东损益 -2,417,557.79 -272,330.60
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1506 0.4032
（二）稀释每股收益 0.1506 0.4032
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-106,726.84 元。
公司法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超
母公司利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业收入 6,353,567.28 6,060,261.05
减：营业成本 6,923,359.57 6,209,408.14
营业税金及附加 500,504.42 315,133.67
销售费用
管理费用 21,146,464.32 13,782,570.01
财务费用 -8,558,971.76 -479,087.21
资产减值损失 54,579,374.37 11,465,551.66
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 80,282.11
投资收益（损失以“－”号填列） 719,607.60
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -67,437,273.93 -25,233,315.22
加：营业外收入 13,357.07
减：营业外支出
其中：非流动资产处置净损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -67,423,916.86 -25,233,315.22
减：所得税费用 -2,990,504.11 -3,329,107.51
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -64,433,412.75 -21,904,207.71
公司法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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合并现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 574,273,565.58 596,820,997.18
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 167,054,504.05 33,542,864.14
经营活动现金流入小计 741,328,069.63 630,363,861.32
购买商品、接受劳务支付的现金 1,008,386,315.57 549,758,863.42
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 16,630,495.22 15,568,602.16
支付的各项税费 116,021,709.30 46,097,679.43
支付其他与经营活动有关的现金 344,471,143.60 151,638,166.19
经营活动现金流出小计 1,485,509,663.69 763,063,311.20
经营活动产生的现金流量净额 -744,181,594.06 -132,699,449.88
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 600.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,702,931,360.44
投资活动现金流入小计 1,702,931,960.44
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 811,358.00 1,508,062.31
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 314,792,442.28
支付其他与投资活动有关的现金 1,692,611,089.54 150,000,000.00
投资活动现金流出小计 2,008,214,889.82 151,508,062.31
投资活动产生的现金流量净额 -305,282,929.38 -151,508,062.31
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 88,150,000.00 1,018,075,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 7,115,000.00
取得借款收到的现金 450,000,000.00 787,000,000.00
发行债券收到的现金北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 26 页 共 33 页
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 538,150,000.00 1,805,075,000.00
偿还债务支付的现金 153,357,500.00 191,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 26,337,886.32 24,611,543.60
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 700,000.00
筹资活动现金流出小计 179,695,386.32 217,111,543.60
筹资活动产生的现金流量净额 358,454,613.68 1,587,963,456.40
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -59,732.95
五、现金及现金等价物净增加额 -691,069,642.71 1,303,755,944.21
加：期初现金及现金等价物余额 1,393,960,357.11 90,204,412.90
六、期末现金及现金等价物余额 702,890,714.40 1,393,960,357.11
公司法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超
母公司现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 5,647,018.56 6,360,601.96
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,664,420,940.92 485,587.71
经营活动现金流入小计 2,670,067,959.48 6,846,189.67
购买商品、接受劳务支付的现金 959,471.50 121,205.25
支付给职工以及为职工支付的现金 7,158,786.51 4,617,728.80
支付的各项税费 3,191,876.86 1,940,191.49
支付其他与经营活动有关的现金 3,126,646,743.13 256,675,724.08
经营活动现金流出小计 3,137,956,878.00 263,354,849.62
经营活动产生的现金流量净额 -467,888,918.52 -256,508,659.95
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 819,491,390.96
投资活动现金流入小计 819,491,390.96
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 86,520.00 202,992.50
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 305,454,721.00
支付其他与投资活动有关的现金 868,711,089.54
投资活动现金流出小计 1,174,252,330.54 202,992.50
投资活动产生的现金流量净额 -354,760,939.58 -202,992.50
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,018,075,000.00
取得借款收到的现金 137,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,155,075,000.00
偿还债务支付的现金 3,357,500.00 1,800,000.00北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 27 页 共 33 页
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 6,043,581.38
支付其他与筹资活动有关的现金 700,000.00
筹资活动现金流出小计 3,357,500.00 8,543,581.38
筹资活动产生的现金流量净额 -3,357,500.00 1,146,531,418.62
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -826,007,358.10 889,819,766.17
加：期初现金及现金等价物余额 891,008,893.07 1,189,126.90
六、期末现金及现金等价物余额 65,001,534.97 891,008,893.07
公司法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 28 页 共 33 页
合并所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：库存
股
盈余公积
一般风险
准备
未分配利润
其
他
少数股东权益所有者权益合计
一、上年年末余额 430,000,000.00 1,300,714,233.70 12,205,426.58 144,803,280.59 8,218,574.52 1,895,941,515.39
加：同一控制下企业合并产生的
追溯调整
9,865,569.07 9,865,569.07
会计政策变更
前期差错更正 -4,254.44 -4,254.44
其他
二、本年年初余额 430,000,000.00 1,310,579,802.77 12,205,426.58 144,799,026.15 8,218,574.52 1,905,802,830.02
三、本年增减变动金额（减少以“－”
号填列）
215,000,000.00 -218,942,206.19 97,158,138.85 23,450,032.55 116,665,965.21
（一）净利润 97,158,138.85 -2,417,557.79 94,740,581.06
（二）直接计入所有者权益的利得和
损失
-3,942,206.19 25,867,590.34 21,925,384.15
1．可供出售金融资产公允价值变动
净额
2．权益法下被投资单位其他所有者
权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关的所
得税影响
4．其他 -3,942,206.19 25,867,590.34 21,925,384.15
上述（一）和（二）小计 -3,942,206.19 97,158,138.85 23,450,032.55 116,665,965.21
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 29 页 共 33 页
（五）所有者权益内部结转 215,000,000.00 -215,000,000.00
1．资本公积转增资本（或股本） 215,000,000.00 -215,000,000.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 645,000,000.00 1,091,637,596.58 12,205,426.58 241,957,165.00 31,668,607.07 2,022,468,795.23
单位:元 币种:人民币
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：库存
股
盈余公积
一般风险
准备
未分配利润
其
他
少数股东权益所有者权益合计
一、上年年末余额 350,000,000.00 363,339,233.70 12,205,426.58 -1,705,677.96 8,238,058.07 732,077,040.39
加：同一控制下企业合并产生的
追溯调整
会计政策变更 2,705,279.30 252,847.05 2,958,126.35
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 350,000,000.00 363,339,233.70 12,205,426.58 999,601.34 8,490,905.12 735,035,166.74
三、本年增减变动金额（减少以“－”
号填列）
80,000,000.00 947,240,569.07 143,799,424.81 -272,330.60 1,170,767,663.28
（一）净利润 143,799,424.81 -272,330.60 143,527,094.21
（二）直接计入所有者权益的利得和
损失
9,865,569.07 9,865,569.07
1．可供出售金融资产公允价值变动净
额
2．权益法下被投资单位其他所有者权
益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得
税影响
4．其他 9,865,569.07 9,865,569.07
上述（一）和（二）小计 9,865,569.07 143,799,424.81 -272,330.60 153,392,663.28
（三）所有者投入和减少资本 80,000,000.00 937,375,000.00 1,017,375,000.00
1．所有者投入资本 80,000,000.00 937,375,000.00 1,017,375,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 30 页 共 33 页
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 430,000,000.00 1,310,579,802.77 12,205,426.58 144,799,026.15 8,218,574.52 1,905,802,830.02
公司法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超
母公司所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
项目
股本 资本公积 减：库存股盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 430,000,000.00 1,300,714,233.70 12,205,426.58 -143,780,021.50 1,599,139,638.78
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 430,000,000.00 1,300,714,233.70 12,205,426.58 -143,780,021.50 1,599,139,638.78
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 215,000,000.00 -206,150,402.47 -64,433,412.75 -55,583,815.22
（一）净利润 -64,433,412.75 -64,433,412.75
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 8,849,597.53 8,849,597.53
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他 8,849,597.53 8,849,597.53
上述（一）和（二）小计 8,849,597.53 -64,433,412.75 -55,583,815.22
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 31 页 共 33 页
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（五）所有者权益内部结转 215,000,000.00 -215,000,000.00
1．资本公积转增资本（或股本） 215,000,000.00 -215,000,000.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 645,000,000.00 1,094,563,831.23 12,205,426.58 -208,213,434.25 1,543,555,823.56
单位:元 币种:人民币
上年金额
项目
股本 资本公积 减：库存股盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 350,000,000.00 363,339,233.70 12,205,426.58 -12,399,927.96 713,144,732.32
加：会计政策变更 -109,475,885.83 -109,475,885.83
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 350,000,000.00 363,339,233.70 12,205,426.58 -121,875,813.79 603,668,846.49
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 80,000,000.00 937,375,000.00 -21,904,207.71 995,470,792.29
（一）净利润 -21,904,207.71 -21,904,207.71
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述（一）和（二）小计 -21,904,207.71 -21,904,207.71
（三）所有者投入和减少资本 80,000,000.00 937,375,000.00 1,017,375,000.00
1．所有者投入资本 80,000,000.00 937,375,000.00 1,017,375,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（五）所有者权益内部结转北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 32 页 共 33 页
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 430,000,000.00 1,300,714,233.70 12,205,426.58 -143,780,021.50 1,599,139,638.78
公司法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超北京华业地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 33 页 共 33 页
9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
1、根据2006 年4 月27 日《北京优孚房地产开发有限公司股权转让协议书》的相关约定，本公司之全
资子公司北京高盛华本年度以人民币1000 万元收购了北京优孚房地产开发有限公司剩余的20%的股
权，本次收购完成后，本公司之全资子公司北京高盛华持有北京优孚100%股权。
2、根据2008 年5 月20 日本公司与王忠斌、徐凤英签署的《大连晟鼎房地产开发有限公司股权转让协
议书》，本公司以人民币1200 万元受让王忠斌、徐凤英持有的大连晟鼎房地产开发有限公司11％、
49％的股权。2008 年6 月19 日，本公司与王忠斌签署了《大连晟鼎房地产开发有限公司股权转让协
议书》，以人民币400 万元受让王忠斌持有的大连晟鼎房地产开发有限公司20％的股权。此次收购完
成后本公司持有大连晟鼎80％的股权。
根据2009 年3 月27 日本公司下属的北京高盛华房地产开发有限公司与本公司、自然人王忠斌签署的
《大连晟鼎房地产开发有限公司股权转让协议书》，北京高盛华房地产开发有限公司以现金2000 万元
受让本公司、自然人王忠斌持有的大连晟鼎房地产开发有限公司80%、20%的股权。此次收购完成后本
公司下属的北京高盛华房地产开发有限公司持有大连晟鼎房地产开发有限公司100％的股权。
3、根据2008 年6 月18 日本公司与华业发展（深圳）有限公司签署的《深圳市华盛业投资有限公司股
权转让协议书》，本公司以人民币289,454,721.00 元收购华业发展（深圳）有限公司持有的深圳市华
盛业投资有限公司91.25％的股权。
因上述收购事项,本期将子公司大连晟鼎房地产开发有限公司及深圳市华盛业投资有限公司纳入合并
报表合并范围。
董事长：徐红
北京华业地产股份有限公司
2009 年4 月15 日
