2020 年年度报告
公司代码：600246 公司简称：万通发展
北京万通新发展集团股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王忆会、主管会计工作负责人石莹及会计机构负责人（会计主管人员）杜轶名声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2020年度母公司实现净利润21,563.10
万元，提取法定盈余公积金2,156.31万元。2020年初合并报表中未分配利润183,261.75万元，2020
年度归属上市公司股东净利润5,086.74万元，扣除已根据2019年年度股东大会决议分配的2019年
度现金红利12,012.93万元，截至2020年12月31日，公司期末可供分配利润为174,179.24万元。
根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》和《上海证券交易所上市公司回购股份实施
细则》和《公司章程》中利润分配的相关规定，上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要
约方式回购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例
计算。2020年度归属于上市公司股东净利润5,086.74万元，公司完成回购计划，在报告期内实施
股份回购49,917.65万元（含印花税、佣金等交易费用）。因此，2020年度公司通过股份回购方式
实现分红的金额为人民币49,917.65万元（含印花税、佣金等交易费用），占公司2020年度合并报
表中归属于上市公司普通股股东的净利润比率为981.33%。结合公司实际情况，为保障公司生产经
营以及发展投资的后续资金需求，2020年度公司拟不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。
本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估
计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
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八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅 “第四节 经营情况讨论与分
析”中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”之 “（四）可能面对的风险”的相关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 5
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 9
第四节 经营情况讨论与分析....................................................................................................... 11
第五节 重要事项........................................................................................................................... 24
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 37
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 41
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 42
第九节 公司治理........................................................................................................................... 53
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 56
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 57
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 170
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
万通发展/万通地产(更名前) 指 北京万通新发展集团股份有限公司/北京万通地产股份有
/公司/本公司/本集团 限公司（更名前）
报告期、本报告期 指 2020 年
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
嘉华控股 指 嘉华东方控股(集团)有限公司
万通控股 指 万通投资控股股份有限公司
GLP 指 GLP Capital Investment 4 (HK) Limited
金通港 指 北京金通港房地产开发有限公司
中金佳业 指 中金佳业(天津)商业房地产投资中心(有限合伙)
中融国富 指 中融国富投资管理有限公司
杭州邦信 指 杭州万通邦信置业有限公司
香河万通 指 香河万通房地产开发有限公司
东方万通 指 东方万通(天津)股权投资基金管理有限公司
东方天津合伙 指 东方万通（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）
万通成长合伙 指 北京东方万通成长投资中心(有限合伙)
金万置 指 北京金万置管理咨询有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京万通新发展集团股份有限公司
公司的中文简称 万通发展
公司的外文名称 Vantone Neo Development Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 Vantone NeoDev Group
公司的法定代表人 王忆会
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 匡娜 杨梦
联系地址 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中
心写字楼D座4层 心写字楼D座4层
电话 010-59070788 010-59071169
传真 010-59071159 010-59071159
电子信箱 dongban@vantone.com dongban@vantone.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市海淀区农大南路1号院9号楼5层501-551
公司注册地址的邮政编码 100084
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公司办公地址 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中心写字楼D座4层
公司办公地址的邮政编码 100020
公司网址 www.vantone.com
电子信箱 dongban@vantone.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万通发展 600246 万通地产
六、 其他相关资料
名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计
办公地址 北京市朝阳区针织路 23 号楼中国人寿金融中心 12 层
师事务所（境内）
签字会计师姓名 刘杰、高天福
名称 红塔证券股份有限公司
办公地址 北京市西城区复兴门内大街 158 号远洋大厦 412
报告期内履行持
签字的保荐代表人姓名 黄强、曹晋闻
续督导职责的保
持续督导的期间 2016 年 8 月 5 日至 2020 年 12 月 31 日
荐机构
截至 2020 年 12 月 31 日，募集资金已按约定用途使
用完毕，督导期结束。
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2020年 2019年 2018年
同期增减(%)
营业收入 1,362,421,996.78 1,102,767,118.94 23.55 3,644,769,338.52
归属于上市公司股东的净利润 50,867,369.80 604,780,282.12 -91.59 327,274,290.61
归属于上市公司股东的扣除非 14,688,137.36 181,019,593.32 -91.89 89,903,930.93
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,224,419,648.55 -338,856,950.03 461.34 330,520,359.19
本期末比上年同
2020年末 2019年末 2018年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 7,134,322,192.61 7,711,496,965.23 -7.48 7,203,125,588.88
总资产 11,582,215,557.35 12,588,051,408.35 -7.99 13,039,471,595.48
(二) 主要财务指标
本期比上年
主要财务指标 2020年 2019年 2018年
同期增减(%)
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基本每股收益（元／股） 0.0252 0.2944 -91.44 0.1593
稀释每股收益（元／股） 不适用 不适用 不适用 不适用
扣除非经常性损益后的基本每 0.0073 0.0881 -91.71 0.0438
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.66 8.11 减少7.45个百分点 4.64
扣除非经常性损益后的加权平 0.19 2.43 减少2.24个百分点 1.27
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2020 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 218,583,770.29 342,912,631.36 470,073,901.37 330,851,693.76
归属于上市公司股东的净利润 2,045,368.70 6,797,882.32 36,942,368.38 5,081,750.40
归属于上市公司股东的扣除非经常
2,044,124.60 4,628,568.09 34,827,400.69 -26,811,956.02
性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 36,499,989.70 101,264,911.14 193,598,434.74 893,056,312.97
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额
（如适用）
非流动资产处置损益 -23,412.31 548,850,075.23 -332.50
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性
的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 791,773.27 2,138,277.15 -
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政府
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补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的 231,130,880.02
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 27,373,975.23 3,687,580.00 -
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产 7,122,331.83
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,709,778.67 10,118,222.79 11,363,644.34
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -5,542,534.21 -830,039.29
少数股东权益影响额 -1,267,878.68 -554,348.67 -1,508,932.91
所得税影响额 -984,801.36 -140,479,117.70 -2,784,859.98
合计 36,179,232.44 423,760,688.80 237,370,359.68
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交易性金融资产 10,000,000.00 33,660,218.51 23,660,218.51 2,860,563.46
其他非流动金融资产 134,687,580.00 327,961,367.15 193,273,787.15 28,770,646.12
合计 144,687,580.00 361,621,585.66 216,934,005.66 31,631,209.58
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十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
1. 主要业务与经营模式
公司始终秉持创新发展理念，经过近年来的转型布局，形成了以原有核心地产开发与运营业
务为载体，依托各股东强大的资源背景和国际化创新内容资源储备，积极开拓“地产+N”的多元
化城市运营生态模式，在新城市运营管理、新科技、新消费和新文化等领域，形成了独特的资源
及能力禀赋。在积极响应国家建设数字中国的重大战略决策背景下，公司将打造以城市为主体、
以数字科技为动力、以“可持续发展”为目标的新型城市发展综合产业，致力于成为面向未来的
城市更新运营商。
房地产开发与销售板块。主要通过房地产项目销售获取收入。房地产项目主要位于北京、天
津、杭州、成都等地，物业类型包括住宅、写字楼、酒店公寓、商铺等。公司拥有丰富的开发经
验和专业的经营管理团队，致力于房地产项目的专业化开发、品牌化销售及特色化增值服务。
地产+N 生态城市运营板块。公司在运营包括甲级写字楼、配套商业及高端酒店式公寓等经营
性物业产品上拥有较高的品牌知名度和影响力，运营物业产品主要集中在北京、上海、天津等城
市的核心商务区，目前三栋甲级写字楼均为自持物业，由自有的专业团队管理，确保了物业管理
高水平运作。
在原有持有经营性物业运营基础上，公司构建了多元化产业生态体系，分别为文、商、旅运
营能力与内容资源布局、能源管理、数字管理与运营能力，多生态产业园区发展及运营能力等方
面建立了核心运营能力，为城市可持续发展提供多层次综合运营服务。
资本运营与管理板块。通过借鉴国内外领先的资本管理模型，为支撑业务的快速发展，构建
了包括房地产金融、产业生态孵化和数字新基建产业基金。未来，依托公司在产业上的布局和扩
展，将形成构建强力的产融结合的闭环生态。
2. 行业情况说明
2020 年，随着新冠肺炎疫情全球爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未
有之大变局。房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已完全
走出疫情影响，进入正常运行通道，行业总体保持稳定。品牌房企分化严重，财务稳健和稳定的现
金流成为企业可持续发展的基础。
中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位
不变，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，
下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势，受政策影响，多家房企遭遇债务危机，资金链断裂
风险骤升。
在国家最新颁布的“十四五”规划中提出，我国新型城市发展将在“两新一重”策略的引导下，
逐步解决城市化发展中的不协调、不统一及条块分割的突出矛盾，以城市运营为核心的发展理念得
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到进一步确认，城市运营者的角色也将进一步丰富，逐步从资产管理向资本管理迈进，同时不断提
升的行业数字化水平及科技含量，将为经济发展注入新动力。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
变动
项目 期末/本期 期初/上期 变动金额 变动原因说明
比率%
交易性金融资产 33,660,218.51 10,000,000.00 23,660,218.51 236.60 主要原因是本期增加投资所致
主要原因是本期应收租金及应收购房款增
应收账款 45,219,200.13 25,788,993.28 19,430,206.85 75.34
加所致
主要原因是本期收到联营公司和外部公司
其他应收款 855,696,982.06 1,237,147,966.22 -381,450,984.16 -30.83
还款所致
其他流动资产 77,019,779.20 285,198,289.66 -208,178,510.46 -72.99 主要是本期预缴税金减少所致
其他非流动金融资产 327,961,367.15 134,687,580.00 193,273,787.15 143.50 主要原因是本期增加投资所致
无形资产 1,489,183.64 241,456.62 1,247,727.02 516.75 主要原因是本期购入专有使用权资产所致
其中：境外资产 75,284,221.16（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.65%。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、立足核心区域的优质资产
公司秉持立足京津冀、全力拓展长三角等核心区域的发展理念，公司多数项目布局于京津冀及
长三角区域。深耕核心区域的核心城市是公司房地产业务的发展优势，特别是目前公司持有的经营
性物业均位于北京、天津、上海、杭州等核心城市，这是确保未来公司长期持续发展的基础。
2、拥有较强的品牌影响力
公司开发了以住宅和商用物业为核心的业态体系，形成了以“万通中心”、“新新家园”为代
表的知名商用物业、高品质住宅品牌体系。公司成功打造了辨识度清晰、市场美誉度高的品牌形象，
搭建起公司与客户的信任桥梁，持续为客户提供优质产品及运营服务。
3、具备专业的运营能力
公司拥有逾 20 年的商用物业开发、运营经验。位于北京、上海、天津等地的多座“万通中心”
均具备突出的区位优势和高端品质，有多年高质量运营业绩，并已获得国际通行的绿色建筑最高评
价标准美国 LEED 金级及以上认证或预认证。完善的商用物业管控体系及运营能力得到业内外的高
度认可；依托不断完善的数字产业化和产业数字化的独特能力，正在形成为城市发展各个场景提供
全流程数字化和智慧化运营服务的核心运营能力。
4、完善的股东产业资源布局
结合控股股东在文化、娱乐、体育、新能源及新一代通信领域的布局积累，积极打通普洛斯集
团全球领先不动产领域资产及运营管理资源生态，以及上海商汤智能科技有限公司（以下简称“商
汤科技”）在全球人工智能生态领域的领先优势，实现股东资源充分赋能，形成公司完善的生态资
源体系建设。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2020 年公司贯彻“新万通，新赋能，新发展”的整体发展战略，以原有地产业务为核心载体，
升级“产城融合”，文化消费赋能“新城市”空间，数字科技赋能“新基建”，积极开拓地产+N 的
多元化产业生态运营模式，致力于成为面向未来的城市更新运营商。
（一）公司业务进展回顾
继 2019 年公司引入普洛斯集团的 GLP Capital Investment 4（HK）Limited 成为公司第三大
股东后，2020 年 6 月，普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明先生，出任万通发展的董事兼战略
委员会主任委员。在梅先生的战略指导及资源赋能下，公司坚定战略转型，建立着眼于未来发展的
内外部能力和资源体系。
2020 年 7 月，“北京万通地产股份有限公司”正式更名为“北京万通新发展集团股份有限公
司”，股票简称变更为“万通发展”。
2020 年 7 月，公司与普洛斯投资（上海）有限公司签订战略合作协议，双方就产城融合、城
市更新、数字地产、科技孵化器、资管平台等方面展开全方位合作，并就上述板块分别成立合资公
司展开深入合作，打通双方产业生态进行资源整合，实现共赢共融。
截至本报告出具日，公司已完成与普洛斯组建成立普万企业管理（上海）有限公司（以下简称
“普万管理”）、万普数字(北京)科技有限公司（以下简称“万普数字”）、万普资产管理（北京）
有限公司（以下简称“万普资管”）等 3 家合资公司，拟重点在产城融合、科技产业孵化以及产业
资本等领域展开合作。
2020 年 9 月，公司与商汤科技签署战略合作框架协议，双方将在人工智能应用场景落地，人
工智能产业集群和智慧城市等多领域进行战略合作。截至报告期末，商汤科技通过宁波阡誓企业管
理合伙企业（有限合伙）间接持有公司股份，成为公司前十大股东。
2020 年 10 月，公司调整经营范围，增加“智慧城市、数字科技、信息系统集成”等相关内容，
标志公司发展转型迈出坚实的一步，彰显转型决心。
（二）业务板块经营情况
1、房地产开发与销售
（1）坚定公司战略转型，2020 年传统房地产开发及销售业务战略性收缩，未做增量房地产开
发业务。
报告期内公司房地产项目合同销售面积 5.19 万平方米，合同销售金额 10.43 亿元，存货面积
15.32 万平方米，房地产销售项目主要是天津万通新新逸墅住宅产品、杭州万通中心写字楼产品、
杭州未来科技城综合产品、北京天竺新新家园住宅产品等项目。
（2）现有房地产存量可销售物业转为自持经营性物业运营，彰显转型决心。
2、地产+N 生态产业运营落地情况
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基于对自持存量经营物业多年成熟的管理经验，公司不断迭代升级自有运营管理能力，积极整
合内外部资源，在内容体系及能力建设方面形成了多元化生态布局，成为公司转型升级的坚实基础。
（1）高端商办类资产运营
万通在二十年的商用物业开发、招商、运营及资产管理方面形成了独特的企业竞争优势，成功
开发、自持、运营万通中心系列品牌物业。受新冠疫情影响，2020 年全国商办写字楼空置率持续
走高，大幅影响了租金水平。公司在市场下行环境下实施品牌提升计划，升级服务水平，完善高端
物业管理产品手册，强化增值服务，对运营能力体系进行持续迭代升级。截止报告期末，公司自持
物业总体盈利水平与去年持平，通过运营提升实现了内生式增长。
（2）以科技与文化赋能城市更新业务
A、以科技驱动城市更新业务
2020 年 5 月，公司与福建省电子信息(集团)有限责任公司签署《投资合作备忘录》，并于 2020
年 10 月与福建省电子信息(集团)有限责任公司旗下福建省星云大数据应用服务有限公司签订合作
协议，在物联网、AI 城市大脑、工业互联网、能源管理、网络安全、产业基金等领域展开战略投
资与产业布局。通过市场化合作模式，深化双方在信息产业、新基建、智慧城市运营、城市更新、
产城融合等优势产业布局的战略协同。
2020 年 6 月，公司成立全资子公司“万通数字（北京）科技有限公司”，作为万通数字科技
发展平台，主要业务涉及技术科技领域新产业孵化，IDC 项目孵化及运营，智慧运营等领域，为公
司数字产业布局注入强动能。
2020 年 8 月，公司与中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司签订全面战略合作协议，双
方拟在商业运营、产业升级、城市更新、教育、IDC、大数据、云计算、新能源、新材料、节能环
保、医疗健康、体育和会展和房地产开发等领域上进行广泛合作，实现资源共享、共同发展。
2020 年 9 月，公司与商汤科技签署战略合作框架协议，双方将在人工智能应用场景落地，人
工智能产业集群和智慧城市等多领域进行战略合作。
2020 年 11 月，公司与普洛斯投资(上海)有限公司合资成立普万管理，以新产业生态为主导，
促进产城深度融合，重点打造包括城市更新、生态导入、消费升级、产业升级等“新产业生态”为
核心的产城融合项目。
截至本报告出具日，公司与普洛斯 GLP GCH Management Holdings Limited 签订协议共同成
立万普数字(北京)科技有限公司，双方结合各自优势资源，全面布局 IDC 数据中心业务及 5G 通信
技术及应用等项目合作。
B、夯实文、商、旅运营能力与内容资源布局
公司在长达 20 年品牌及运营能力基础上，2020 年着力进行能力体系扩展及升级，扩大运营资
产范围与业态，升级生态核心运营管理能力与水平。公司储备了一批能够支撑消费升级背景下，城
市更新业务中所需新型商业多场景空间运营内容和优秀的运营团队。
C、综合能源管理
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2020 年年度报告
2020 年 10 月，公司与国家电网有限公司全资子公司——国网综合能源服务集团有限公司（以
下简称“国网综能”）达成框架合作协议，双方将在城市的综合能源管理方面进行全面合作，包括
大型综合体、产业园、城市居住区为端口的高效能源站、分布式光伏、建筑节能等综合能源服务，
以变电站为端口的“多站融合”综合能源服务，以互联网数据中心为端口的“新基建”领域综合能
源服务的三大基础设施服务等领域展开战略合作布局。
3、资本运营与管理
报告期内，为适应国家宏观经济政策调整，公司原房地产金融业务转型升级为资本运营与管理
平台。通过资本赋能城市更新运营和开发业务，是快速扩张发展的保障，形成闭环生态的核心竞争
力。主要业务包括房地产金融板块及产业生态孵化基金板块。
（1）房地产金融布局
万通旗下全资子公司中融国富投资管理有限公司，主要经营地产类私募股权投资、房地产顾问
咨询和地产类资产管理等业务。
东方万通(天津)股权投资基金管理有限公司（以下简称“东方万通”）充分结合公司专业地产
开发能力及东方资产国有金融机构资金渠道实力，聚焦一二线城市，在住宅、公寓、写字楼、购物
中心等领域专注商办物业股权投资。
截至本报告出具日，公司的全资子公司与普洛斯旗下普牧投资(珠海)有限公司合资成立万普
资产管理（北京）有限公司，万普资产管理（北京）有限公司主要经营不动产投资并购基金、类 REITs
基金等，将打造产业地产价值变现闭环生态系统。
（2）生态产业资本孵化
数字产业生态孵化：2020 年 9 月，公司战略投资上海商汤智能科技有限公司，双方拟在 AIDC 、
AI 硅谷（产城融合）、AI 智慧城市、城市大脑、AI 新基建产业基金等领域展开战略合作，为公
司各业态场景赋能。
2020 年 10 月，公司增资平潭会同开元股权投资管理有限公司（以下简称“会同资本”），成
为会同资本第一大股东，在 5G、人工智能（AI、先进制造、供应链升级）、产业互联网、智慧城
市、新能源、大健康、智慧农业、环保科技等多个领域进行产业生态布局与孵化。
新经济、新消费生态孵化：公司参与投资了珠海金镒铭股权投资基金合伙企业（有限合伙），
投资布局新经济、消费升级和产业升级领域具有发展潜力的标的。
(三) 完成了“新万通”企业文化的价值体系重构
1、建立了“诚信、共荣”为核心价值的“新万通”经营合作理念。
2、确立了“健康、阳光、正能量”为团队共识的“新万通人”文化。
3、形成了“务实高效、创新引领”的创业式发展氛围。
4、优化了组织结构，重建了激励考核和人才淘汰机制。
5、明确了对违反法律法规及道德标准“零容忍”的红线原则。
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二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 1,362,421,996.78 元，较上年增长 23.55%；实现归属于母公司
所有者的净利润 50,867,369.80 元。截至 2020 年 12 月 31 日，归属于母公司股东权益合计
7,134,322,192.61 元。2020 年，在董事会的领导下，公司积极应对疫情带来的经济压力和复杂的
行业形势，紧跟市场动态，在主营业务平稳发展的前提下激发公司活力，整合新的赋能资源，促进
公司持续健康发展。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,362,421,996.78 1,102,767,118.94 23.55
营业成本 723,744,668.30 532,477,808.85 35.92
销售费用 97,259,260.81 111,726,612.56 -12.95
管理费用 169,091,238.68 161,415,444.80 4.76
研发费用 - - -
财务费用 115,917,582.08 139,604,385.78 -16.97
经营活动产生的现金流量净额 1,224,419,648.55 -338,856,950.03 461.34
投资活动产生的现金流量净额 -180,573,693.15 1,386,869,271.67 -113.02
筹资活动产生的现金流量净额 -875,192,006.23 -400,843,629.48 -118.34
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
（1） 营业成本变动幅度较大原因说明：所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期有
所增加所致；
（2） 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：联营公司回款较上年同期增加且本期支付工
程款和支付土增税等税费比上年同期减少所致；
（3） 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期处置子公司及合营公司股权，本期
未发生类似事项，且本期对外投资支付的现金较上年增加所致；
（4） 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期取得借款比上年同期减少，且本期进行
股票回购所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产销售 1,056,047,020.47 583,599,211.63 44.74 70.40 66.07 增加 1.45 个百分点
房屋租赁 249,011,550.99 132,750,123.97 46.69 -2.41 -1.37 减少 0.56 个百分点
资产管理 44,498,343.87 6,576,390.33 85.22 -79.88 -82.69 增加 2.40 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
商业地产 457,562,076.93 300,270,001.77 34.38 66.35 98.28 减少 10.57 个百分点
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住宅 598,484,943.54 283,329,209.86 52.66 73.62 41.68 增加 10.67 个百分点
物业出租 249,011,550.99 132,750,123.97 46.69 -2.41 -1.37 减少 0.56 个百分点
资产管理 44,498,343.87 6,576,390.33 85.22 -79.88 -82.69 增加 2.40 个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
北京区域 240,073,914.70 45,687,069.81 80.97 -47.09 -52.52 增加 2.17 个百分点
天津区域 515,883,237.01 313,326,988.45 39.26 75.70 43.14 增加 13.81 个百分点
川渝地区 21,117,957.98 19,206,645.66 9.05 -15.48 -17.71 增加 2.47 个百分点
华东区域 572,481,805.64 344,705,022.01 39.79 76.86 85.78 减少 2.89 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
（1） 房地产（包括商业地产和住宅）营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系销售面积增加；
（2） 资产管理（基金管理）营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系受到房地产市场、融资
政策调整，原有投资模式受限，项目落地难度增大，成本随收入变动；
（3） 北京区域营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系房地产销售面积减少；
（4） 天津区域营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系房地产全部为现房销售，较上一年可
结转收入的房产数量增多，成本随收入上升；
（5） 华东区域营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系销售面积增加。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
成本构成 总成本 期占总 较上年同 情况
分行业 本期金额 上年同期金额
项目 比例 成本比 期变动比 说明
(%) 例(%) 例(%)
房地产销售 房地产销售 583,599,211.63 80.64 351,415,655.45 66.00 66.07
房屋租赁 房屋租赁 132,750,123.97 18.34 134,591,544.12 25.28 -1.37
资产管理 资产管理 6,576,390.33 0.91 37,986,202.75 7.13 -82.69
其他 其他 818,942.37 0.11 8,484,406.53 1.59 -90.35
成本分析其他情况说明：
（1） 销售业务本期金额较上年同期变动较大的原因系随收入变化趋势同向增长；
（2） 资产管理本期金额较上年同期变动较大的原因系受到房地产市场、融资政策调整，原有投
资模式受限，项目落地难度增大，成本随收入变动；
（3） 其他业务本期金额较上年同期变动较大的原因系合并报表范围变动所致。
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
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2020 年年度报告
前五名客户销售额 17,802.43 万元，占年度销售总额 13.07%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 9,340.37 万元，占年度采购总额 70.51%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
3. 费用
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
2020 年度 2019 年度 同比增减（%）
销售费用 97,259,260.81 111,726,612.56 -12.95
管理费用 169,091,238.68 161,415,444.80 4.76
财务费用 115,917,582.08 139,604,385.78 -16.97
4. 研发投入
(1). 研发投入情况表
□适用 √不适用
(2). 情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年度 2019 年度 同比增减(%)
经营活动产生的现金流量净额 1,224,419,648.55 -338,856,950.03 461.34
投资活动产生的现金流量净额 -180,573,693.15 1,386,869,271.67 -113.02
筹资活动产生的现金流量净额 -875,192,006.23 -400,843,629.48 -118.34
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
情况
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变
说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
交易性金融资产 33,660,218.51 0.29 10,000,000.00 0.08 236.60 注 1
应收账款 45,219,200.13 0.39 25,788,993.28 0.20 75.34 注 2
其他应收款 855,696,982.06 7.39 1,237,147,966.22 9.83 -30.83 注 3
其他流动资产 77,019,779.20 0.66 285,198,289.66 2.27 -72.99 注 4
其他非流动金融资产 327,961,367.15 2.83 134,687,580.00 1.07 143.50 注 5
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2020 年年度报告
无形资产 1,489,183.64 0.01 241,456.62 0.00 516.75 注6
应付账款 535,347,862.14 4.62 779,600,980.52 6.19 -31.33 注7
预收款项 17,345,482.51 0.15 426,083,805.14 3.38 -95.93 注8
合同负债 333,155,887.88 2.88 - - 不适用 注9
其他说明：
注 1：变化原因系本期增加投资所致；
注 2：变化原因系本期应收租金及应收购房款增加所致；
注 3：变化原因系本期收到联营公司和外部公司还款所致；
注 4：变化原因系本期预缴税金较上期减少所致；
注 5：变化原因系本期增加投资所致；
注 6：变化原因系本期购入专有使用权资产所致；
注 7：变化原因系本期支付工程款所致；
注 8：变化原因系应用新收入会计准则科目重分类的影响；
注 9：变化原因系应用新收入会计准则科目重分类的影响。
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 7,981,521.54 详见第十一节财务报告附注（七）1
投资性房地产 3,519,444,129.79 用于抵押取得借款
合计 3,527,425,651.33
上述所有权受限制的资产用作抵押取得的借款情况详见第十一节财务报告附注(七)81。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
房地产行业经营性信息敬请查阅本报告“第三节公司业务概要”中“一、报告期内公司所从
事的主要业务、经营模式及行业情况说明”及“第四节经营情况讨论与分析”中“三、公司关于
公司未来发展的讨论与分析”之“（一）行业格局和趋势”的相关内容。
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2020 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目 项目用 项目规划 在建建
总建筑面 已竣工面 报告期
序 /新开工 地面积 计容建筑 筑面积 总投资
地区 项目 经营业态 积(平方 积(平方 实际投
号 项目/竣 (平方 面积(平 (平方 额
米) 米) 资额
工项目 米) 方米) 米)
1 北京 万通怀柔新新家园 住宅 竣工 41,065 126,489 126,489 0 126,489 182,637 2,692
2 北京 天竺新新家园 住宅 竣工 212,264 225,877 330,535 0 330,535 320,228 2,538
3 天津 万通华府 住宅 竣工 63,496 147,732 167,615 0 167,615 181,482 490
4 天津 万通新城国际 住宅 竣工 112,586 489,664 478,989 0 478,989 249,450 0
万通生态城新新
5 天津 住宅 竣工 78,208 124,791 179,566 0 179,566 120,395 3,015
家园
6 天津 万通金府国际 住宅 竣工 42,438 135,800 157,046 0 157,046 88,537 0
7 天津 万通新新逸墅 住宅 竣工 129,839 103,840 160,824 0 160,824 130,429 3,458
8 天津 万通上游国际 住宅 竣工 111,530 281,445 357,578 0 357,578 207,893 0
9 天津 万通上北新新家园 住宅 竣工 245,417 364,346 442,677 0 442,677 186,436 0
10 天津 天津万通中心 综合 竣工 8,707 64,604 93,790 0 93,790 161,520 0
写字楼+
11 上海 虹桥万通中心 竣工 12,194 52,040 79,930 0 79,930 191,222 0
配套商业
12 杭州 杭州未来科技城 综合 竣工 63,375 196,169 280,658 0 280,658 207,623 1,218
13 杭州 杭州万通中心 写字楼商贸 竣工 17,522 94,618 141,235 0 141,235 159,206 52
14 成都 金牛新都会 综合 竣工 18,916 144,709 179,274 0 179,274 102,019 0
15 成都 红墙国际 综合 竣工 6,668 53,277 69,941 0 69,941 53,979 0
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预 报告期末待
序 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 经营业态 售）面积 结转面积
号 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (平方米)
1 北京怀柔区 万通怀柔新新家园 住宅 114,067 0.00 0.00 0.00 32,558.00
2 北京顺义区 天竺新新家园 住宅 296,006 2,236.74 2,257.00 5,623.21 2,295.00
3 天津开发区 万通华府 住宅 136,185 0.00 0.00 209.18 630.60
4 天津开发区 万通新城国际 住宅 410,267 169.18 169.18 40.16 3,049.26
5 天津生态城 万通生态城新新家园 住宅 126,592 0.00 0.00 0.00 0.00
6 天津空港经济区 万通金府国际 住宅 134,441 5,157.97 4,412.36 3,728.17 15,923.80
7 天津生态城 万通新新逸墅 住宅 102,752 18,326.35 34,591.87 42,083.89 20,866.24
8 天津红桥区 万通上游国际 住宅 277,174 0.00 0.00 557.05 211.09
9 天津滨海新区 万通上北新新家园 住宅 383,172 0.00 0.00 0.00 0.00
10 杭州拱墅区 杭州万通中心 写字楼商贸 93,846 12,864.05 12,864.05 29,835.70 17,252.73
11 杭州余杭区 杭州未来科技城 综合 193,515 8,679.13 8,622.32 20,815.70 56,666.73
12 成都金牛区 金牛新都会 综合 162,408 3,466.96 4,318.63 1,674.05 2,698.68
13 成都青羊区 红墙国际 综合 64,788 659.11 659.11 437.75 652.69
14 其他 其他 综合 57,693 315.31 315.31 599.84 373.25
注：（1）天津华府、天津新城国际、天津逸墅、天津上游项目可售面积由预测面积调整为实测面积。
（2）其他主要是万通龙山逸墅等尾盘项目销售产生的收入。
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2020 年年度报告
报告期内，公司共计实现销售金额 104,278.89 万元，销售面积 51,874.80 平方米，实现结转收
入金额 105,604.70 万元，结转面积 68,209.83 平方米，报告期末待结转面积 153,178.07 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产 是否采用 租金收入/
序 出租房地产 权益比例
地区 项目 经营业态 的建筑面积 公允价值 房地产公
号 的租金收入 （%）
(平方米) 计量模式 允价值(%)
1 北京 万通中心 D 座 办公写字楼 35,349 9,938 100% 否
2 北京 新城国际 酒店公寓+底商 15,739 3,470 60% 否
3 天津 天津万通中心 写字楼 93,790 4,896 100% 否
4 上海 上海万通中心 写字楼 79,930 6,597 100% 否
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
231,393.56 5.68 -
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司长期股权投资余额为 8.11 亿元，详见第十一节财务报告附注(七)17。
报告期内，公司交易性金融资产余额为 0.34 亿元，详见第十一节财务报告附注(七)2。
报告期内，公司其他非流动金融资产余额为 3.28 亿元，详见第十一节财务报告附注(七)19。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
交易性金融资产：
公司于 2019 年 12 月 20 日召开第七届董事会第二十五次临时会议，审议通过了《关于使用自有
资金认购私募证券基金的议案》，同意使用公司自有流动资金人民币 1000 万元认购瀚木三号私募证
券投资基金。具体内容详见公司于 2019 年 12 月 23 日在《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券
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2020 年年度报告
交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的《公司委托理财公告》（公告编号：2019-056）。截至
2020 年 12 月 31 日的基金单位净值为 0.9015 元，公司 2020 年度的基金收益为 240.03 万元。
其他非流动金融资产：
天津瑞通智芯基金认购 3000 万元
公司于 2020 年 12 月 18 日经第七届董事会第四十四次临时会议审议通过了《关于参与投资私募
基金的议案》，拟以自有资金人民币 3000 万元，作为有限合伙人认缴天津瑞通智芯新兴创业投资合
伙企业（有限合伙）（以下简称“天津瑞通智芯基金”）。该基金目标募集规模为 1 亿元，将定向投资
于南京国调国信智芯股权投资合伙企业（有限合伙）。具体内容详见 2020 年 12 月 19 日披露的《万
通发展关于参与投资私募基金的公告》（公告编号 2020-095）。截至报告期末尚未出资。
公司于 2021 年 1 月签署《天津瑞通智芯新兴创业投资合伙企业（有限合伙）合伙协议》，于 2021
年 1 月 8 日根据缴付出资通知书支付 3000 万元，并于 2021 年 1 月 20 日根据《证券投资基金法》和
《私募投资基金监督管理暂行办法》等法律法规的要求在中国证券投资基金业协会完成备案手续，
于 2021 年 1 月 21 日取得《私募投资基金备案证明》。
金镒铭基金第二期实缴资本 2000 万元
公司作为有限合伙人，拟出资 1 亿元人民币认购珠海金镒铭股权投资基金合伙企业（有限合伙）
份额，资金来源为公司自有资金。具体内容详见公司于 2019 年 12 月 30 日在《中国证券报》、《上海
证券报》及上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的《公司关于认缴股权投资基金份
额的公告》（公告编号：2019-061）。公司于 2019 年 12 月 31 日签署《珠海金镒铭股权投资基金合伙
企业（有限合伙）有限合伙合同》，并于 2020 年 1 月 22 日根据提款通知书支付首期实缴资本 4000
万元以及出资溢价 448 万元。根据管理人金镒资本第二期提款通知书，公司于 2020 年 11 月 9 日完
成第二期出资 2000 万元。
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
1、金通港项目
2019年3月6日，公司与GH Investment 1 Limited签署了正奇尚诚、正奇尚信、正奇尚德、正奇
尚惠、正奇尚予5家合伙企业之《份额转让协议》及有限合伙协议之《补充协议》，及公司持有的阳
光正奇70%股权、公司全资子公司中融国富持有的阳光正奇30%股权、公司持有的金通港1%股权之《股
权转让协议》。具体内容详见公司于2019年3月8日在《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交
易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的《公司关于出售资产暨关联交易的公告》（公告编号：
2019-011）。
截至目前，前述公告中转让的份额和股权已完成情况为：公司持有的 5 家正奇合伙的全部有限
合伙份额于 2019 年 5 月完成过户；公司持有占阳光正奇注册资本 70%的股权及中融国富持有占阳光
正奇注册资本 30%的股权于 2019 年 11 月完成转让过户。公司持有的占项目公司注册资本 1%的股权，
因附有其他股东放弃优先购买权等其他的生效条件未达成，尚未完成交易。
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2、香河万通项目
2019 年 3 月 28 日公司与北京茂新企业管理有限公司（以下简称“北京茂新”）就公司 100%持
有的香河万通签署了《香河万通房地产开发有限公司股权转让暨合作开发协议》，将香河万通 70%的
股权转让给北京茂新。具体内容详见公司于 2019 年 3 月 29 日在《中国证券报》、《上海证券报》
及上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的《公司关于出售资产的公告》（公告编号：
2019-022）。
后经各方友好协商，于 2019 年 9 月 27 日签署《关于<香河万通房地产开发有限公司股权转让暨
合作开发协议>权利与义务概括转移之协议书》，将《股权转让协议》（包括协议附件及其他与《股
权转让协议》相关协议）中北京茂新享有的权利、义务全部转让给牡丹江世茂新城房地产开发有限
公司。该事项已经公司 2019 年第五次临时股东大会审议通过。具体内容详见公司于 2019 年 9 月 28
日在《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的《公
司关于签署《关于<香河万通房地产开发有限公司股权转让暨合作开发协议>权利与义务概括转移之
协议书》的公告》（公告编号：2019-050）。
按照上述协议内容，公司完成了香河万通 70%股权的转让，截至报告期末公司仍持有香河万通
30%股权，香河万通由公司全资子公司变为联营公司。截至 2020 年 12 月 31 日，根据《香河万通房
地产开发有限公司股权转让暨合作开发协议》，公司已累计收到 100%股权转让款 7.6857 亿元人民
币，收到部分债权转让款 1.8143 亿元，以及香河万通归还往来款 0.80 亿元。
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
公司名称 业务性质 注册资本(元) 总资产(元) 净资产(元) 营业收入（元） 净利润(元)
天津中新生态城万通正奇实业
房地产开发 50,000,000.00 411,430,749.51 222,021,717.19 420,856,744.67 93,393,486.92
有限公司
中融国富投资管理有限公司 资产管理 100,000,000.00 131,652,176.98 67,140,222.24 44,643,181.48 20,025,287.86
杭州万通邦信置业有限公司 房地产开发 300,000,000.00 1,196,928,327.70 630,231,773.00 208,157,019.70 47,739,898.98
北京万通时尚置业有限公司 房地产租赁 50,000,000.00 878,087,892.14 61,577,196.94 99,858,486.47 20,127,113.20
杭州万通时尚置业有限公司 房地产开发 350,000,000.00 477,254,331.68 372,952,092.91 298,566,764.94 84,599,072.72
上海万通新地置地有限公司 房地产租赁 56,500,000.00 1,962,940,294.13 -121,989,590.11 70,603,737.77 -56,948,254.22
北京广厦富城置业有限公司 房地产开发 90,000,000.00 410,390,385.06 282,385,307.78 56,241,307.99 12,135,602.04
北京万置房地产开发有限公司 房地产开发 99,328,560.00 188,472,301.49 166,526,945.85 36,442,446.53 12,928,649.85
天津万华置业有限公司 房地产开发 131,000,000.00 134,302,131.53 94,008,905.13 37,315,611.67 9,439,741.43
天津和信发展有限公司 房地产租赁 455,100,000 1,427,008,165.27 693,190,983.24 50,911,788.34 -67,657,388.32
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
“十四五”规划中指出：在我国要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的
新发展格局，在此背景下，扩大内需、释放城市发展空间成为关键。传统房地产行业已逐步步入存
量时代，城市更新作为当前城市存量发展的重要路径，对激活城市存量土地，满足住房需求，提升
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城市的未来发展空间意义重大。未来聚焦城市，重点发展城市经营性物业开发及运营，做好城市更
新工作将成为“十四五”阶段企业发展的重要方向。
中央政治局会议提出，加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度，以人工智能、云计算、
区块链等为代表的新技术基础设施和以数据中心、智能计算中心为代表的算力基础设施，作为重要
的基础产业和新兴产业，是实现中国经济高质量发展的重要引擎，蕴含的巨大投资规模和产业协同
效应。
资产价值重构“新格局”：资管能力与产业基金全面融合产业发展的全新尝试，将带动资本运
营管理从传统资金管理、房地产金融，逐步向新型基础设施、城市更新等领域发展。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司秉承“新万通，新赋能，新发展”理念，聚焦“新城市”发展策略，以实现城市高质量可持
续发展为目标，以“城市研究+顶层设计”为核心，以“城市更新+产业消费升级”为载体，以“数
字科技+智慧能源管理”为驱动，拟发展成为-面向未来的创新型城市更新运营专家。
城市是实现现代化的重要载体，城市更新是实现高质量高标准发展的核心手段，城市运营是实
现转型升级可持续发展的必经之路。公司通过数十年在该领域的积累，打造了通过城市更新业务实
现价值提升，通过数字+能源管理实现未来价值创造，通过资本运营管理实现闭环价值变现的生态体
系。
新万通将以原有核心优势能力为依托，重点在三大领域进行战略推进与落地：
1、城市更新与运营业务，聚焦深耕城市更新升级发展，盘活存量，提升价值，进一步升级在商、
办、文、旅、园等多领域场景的落地运营能力，打造多元化产业生态体系，为城市产业转型升级和
新兴产业集聚提供更好空间载体。
2、数字+能源业务，依托新兴数字技术，为城市政府、产业、消费者等提供多类场景智慧解决
方案服务，打造数字城市样板；通过以电力为基础的能源平台，嫁接新能源工具，为城市运营提供
能源综合提升解决方案，形成面向未来的城市更新运营能源体系。
3、资本运营与发展业务，以原有房地产金融为基础，构建多层次资本赋能业务发展平台，拟在
生态孵化、产业并购、产业园开发、类 REITs 基金等方面打造以数字科技为管理目标，以城市更新
价值提升为核心创造，以资管模式价值变现的闭环生态。
公司将秉承创新绿色发展的理念，以推动高质量可持续发展为主题，加快自身能力建设和新商
业模式落地，为股东创造更加优异的成绩。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
公司将紧扣发展战略，进一步提升公司核心竞争力，努力开创新万通的开元新局面。主要将做
好以下几个方面工作：
1、城市更新与运营业务
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（1）推动 2020 年新万通完成的城市更新业务的资源布局与战略合作落地工作。
（2）继续提升在城市更新与商业运营方面的核心能力，在空间文化生活、新消费业态、大文娱
商业、数字生态等领域持续布局。
2、数字+能源管理与运营
（1）加快推进与国家电网综合能源集团的合作落地、尽快投入到城市绿色能源的管理与运营。
（2）推进与普洛斯战略生态协同。
（3）将城市更新业务、城市综合能源管理与运营业务有机结合。
3、资本运营与管理
（1）房地产金融：以东方万通、万普资管等基金平台推动房地产投资及产业园开发业务，并持
续赋能业务发展。推进存量基金业务，同时推进万普资管基金落地，在产业孵化基金、不动产投资
并购基金、类 REITs 基金等领域及其上下游进行产业链整合，打造产业地产闭环生态系统。
（2）产业生态孵化基金：加快普万管理、万普资管、会同资本、金镒铭基金等产业基金的协同
与合作，全面构建新万通在新科技、新消费、新文化等领域的城市更新运营产业生态，培育孵化具
备高市场潜力的优质产业项目。
（3）数字新基建产业基金：加快推进万普数字新基建产业基金的各项目落地，持续培育孵化具
备高市场价值的数字新基建优质资产。
4、新万通新文化体系建设
（1）以心相交，成其久远。践行“新万通”“新文化”核心价值观体系，与国家共荣、与社会
共荣，与企业共荣。
（2）构建并传播极具鲜明“新万通”特征与特色的品牌价值体系，持续优化“新万通”从视觉
到内容的品牌文化体系建设。
（3）持续加强新万通团队建设，优化人才结构，升级业务落地能力。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
当前世界不确定因素持续增加，随着新冠疫苗的广泛使用，人类战胜疫情可以预期，但全球经
济复苏仍然存在较多不确定性，资产价格有通胀或滞胀可能，在一定程度上孕育金融和经济风险。
1、宏观经济风险：国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业
形势虽有好转，但整体内循环仍面临较大压力。
2、市场风险：在城市更新发展的过程中需要做好引领示范，规避不可控因素。
3、经营管理风险：公司根据发展需求积极探索业务开拓，尽管公司管理团队经验丰富，公司的
经营管理、人力资源、风险控制和整合管控等依然面临更高的要求。
4、疫情不稳定风险：新型冠状病毒的疫情对整体经济形势存在不确定性风险因素。
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(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司重视对投资者的合理投资回报，根据中国证券监督管理委员会《关于进一步落实上市公司
现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37 号）、《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金
分红》（中国证券监督管理委员会公告[2013]43 号）等规定，结合实际情况，公司分别于 2012 年和
2015 年经股东大会审议通过了对《公司章程》中利润分配相关条款的修订，从利润分配政策的基本
原则、利润分配方式、现金分红的条件和比例、股票股利分配的条件、利润分配决策程序和机制以
及利润分配政策的变更程序等方面完善了利润分配政策。
公司 2019 年度利润分配方案已经 2020 年 4 月 28 日召开的第七届董事会第三十一次临时会议
暨 2019 年度会议及 2020 年 5 月 28 日召开的公司 2019 年年度股东大会审议通过，以实施公告确定
的股权登记日的总股本 2,054,009,302 股，扣除回购专户中的回购股份 51,854,140 股后，即以
2,002,155,162 股为基数，每 10 股派发现金红利 0.60 元（含税），共计派发现金红利 120,129,309.72
元，不进行资本公积金转增股本。该利润分配方案已于 2020 年 7 月 23 日发放。
经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2020 年度母公司实现净利润 21,563.10
万元，提取法定盈余公积金 2,156.31 万元。2020 年初合并报表中未分配利润 183,261.75 万元，2020
年度归属上市公司股东净利润 5,086.74 万元，扣除已根据 2019 年年度股东大会决议分配的 2019 年
度现金红利 12,012.93 万元，截至 2020 年 12 月 31 日，公司期末可供分配利润为 174,179.24 万元。
根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》和《上海证券交易所上市公司回购股份实施细
则》和《公司章程》中利润分配的相关规定，上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方式
回购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算。2020
年度归属于上市公司股东净利润 5,086.74 万元，公司完成回购计划，在报告期内实施股份回购
49,917.65 万元（含印花税、佣金等交易费用）。因此，2020 年度公司通过股份回购方式实现分红
的金额为人民币 49,917.65 万元（含印花税、佣金等交易费用），占公司 2020 年度合并报表中归属
于上市公司普通股股东的净利润比率为 981.33%。结合公司实际情况，为保障公司生产经营以及发展
投资的后续资金需求，2020 年度公司拟不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。本次利润分配
方案尚需提交股东大会审议。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
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占合并报表
每 10 股 分红年度合并报 中归属于上
每 10 股 每 10 股
分红 派息数 现金分红的数额 表中归属于上市 市公司普通
送红股数 转增数
年度 (元)（含 （含税） 公司普通股股东 股股东的净
（股） （股）
税） 的净利润 利润的比率
(%)
2020 年 0 0 0 499,176,459.80 50,867,369.80 981.33
2019 年 0 0.60 0 120,129,309.72 604,780,282.12 19.86
2018 年 0 0.48 0 98,592,446.50 327,274,290.61 30.13
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
现金分红的金额 比例（%）
2020 年 499,176,459.80 981.33
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预案
的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
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二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能
及时履 如未能
是否 是否
行应说 及时履
承诺 承诺 承诺时间 有履 及时
承诺背景 承诺方 明未完 行应说
类型 内容 及期限 行期 严格
成履行 明下一
限 履行
的具体 步计划
原因
解决同业竞争 嘉华控股及其 （1）本公司（本人）控制的北京京伯房地产开发有限 长期有效 否 是 不适用 不适用
实际控制人王 公司开发完成的亚运新新家园已进入尾盘销售期，尾
忆会先生 盘销售完成后不再开展房地产开发业务。（2）本公司
（本人）承诺停止对北京市瑞景园房地产开发有限公
司、北京联星房地产开发有限责任公司尚在执行的房
地产项目的继续开发，并采取对外转让等方式予以处
置。（3）除万通地产外，本公司（本人）及本公司
（本人）全资、控股或其他具有实际控制权的企业均
不再从事房地产开发业务。
收购报告书或权 解决同业竞争 嘉华控股及其 本次收购完成后，嘉华控股及其实际控制人王忆会先 长期有效 否 是 不适用 不适用
益变动报告书中 实际控制人王 生承诺将北京万通地产股份有限公司作为嘉华控股
所作承诺 忆会先生 （王忆会）及嘉华控股（王忆会）全资、控股或其他
具有实际控制权的企业所属房地产开发业务的相关资
产的最终整合的唯一平台。
其他 嘉华控股及其 承诺收购完成后万通地产具有完善的法人治理结构和 长期有效 否 是 不适用 不适用
实际控制人王 独立的经营能力：保证上市公司人员独立；保证上市
忆会先生 公司资产独立完整；保证上市公司的财务独立；保证
上市公司机构独立；保证上市公司业务独立。
解决关联交易 嘉华控股及其 本公司（本人）控制的其他企业将尽可能避免与万通 长期有效 否 是 不适用 不适用
实际控制人王 地产之间的关联交易。对于无法避免或者有合理原因
忆会先生 而发生的关联交易，本公司（本人）承诺将遵循市场
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化原则，按照有关法律法规、规范性文件和万通地产
的《公司章程》等有关规定履行关联交易决策程序，
保证不通过关联交易损害万通地产及其他股东的合法
权益。如因本公司（本人）控制的其他企业违反上述
承诺，导致万通地产权益受到损害的，本公司（本
人）同意向万通地产承担相应的损害赔偿责任。
其他 嘉华控股 收购人没有主动提出对上市公司员工聘用计划作重大 长期有效 否 是 不适用 不适用
变动的计划。
解决关联交易 富诚海富通-福 截至本《承诺函》出具日，本公司与贵公司之间不存 长期有效 否 是 不适用 不适用
瑞通达 1 号专 在关联交易和同业竞争。如果获配贵公司本次非公开
项资产管理计 发行的股票，本公司亦不会促使本公司从事的业务与
划管理人上海 贵公司的业务发生同业竞争，并遵循贵公司及证券监
富诚海富通资 管部门有关关联交易的规定，尽量减少和规范与贵公
产管理有限公 司之间的关联交易。
与再融资相关的 司
承诺 其他 富诚海富通-福 认购富诚海富通-福瑞通达 1 号专项资产管理计划的资 长期有效 否 是 不适用 不适用
瑞通达 1 号专 金来源系委托人自有资金或合法借款，资金来源合
项资产管理计 法，任何第三方对富诚海富通-福瑞通达 1 号专项资产
划管理人上海 管理计划均不享有权益，最终出资不包含任何杠杆融
富诚海富通资 资结构化涉及产品，亦不存在任何分级收益等结构化
产管理有限公 安排。
司
解决同业竞争 嘉华控股及其 关于同业竞争的承诺：（1）本公司（本人）控制的北 长期有效 否 是 不适用 不适用
实际控制人王 京京伯房地产开发有限公司开发完成的亚运新新家园
忆会先生 已进入尾盘销售期，尾盘销售完成后不再开展房地产
开发业务。（2）本公司（本人）承诺停止对北京市瑞
其他对公司中小
景园房地产开发有限公司尚在执行的房地产项目的继
股东所作承诺
续开发，并采取对外转让等方式予以处置。（3）除万
通地产外，本公司（本人）及本公司（本人）全资、
控股或其他具有实际控制权的企业均不再从事房地产
开发业务。
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解决关联交易 嘉华控股及其 关于关联交易的承诺：（1）本公司（本人）控制的其 长期有效 否 是 不适用 不适用
实际控制人王 他企业将尽可能的避免与万通地产之间的关联交易。
忆会先生 对于无法避免或者有合理原因发生的关联交易，本公
司（本人）承诺将遵循市场化原则，按照有关法律法
规、规范性文件和万通地产的《公司章程》等有关规
其他对公司中小 定履行关联交易决策程序，保证不通过关联交易损害
股东所作承诺 万通地产及其股东的合法权益。（2）如本公司（本
人）控制的其他企业违反上述承诺，导致万通地产权
益受到损害的，本公司（本人）同意向万通地产承担
相应的损害赔偿责任。如违反上述承诺与上市公司及
其关联方进行交易，而给上市公司及其关联方造成损
失，由本公司承担赔偿责任。
解决同业竞争 嘉华控股及其 将万通地产作为嘉华控股/王忆会先生及嘉华控股/王 长期有效 否 是 不适用 不适用
实际控制人王 忆会先生全资、控股或其他具有实际控制权的企业所
忆会先生 属房地产开发业务的相关资产的最终整合的唯一平
其他对公司中小 台。
股东所作承诺 其他 嘉华控股 关于经营独立性的承诺：（一）保证上市公司资产独 长期有效 否 是 不适用 不适用
立完整;（二）保证上市公司的人员独立;（三）保证
上市公司财务独立;（四）保证上市公司机构独立;
（五）保证上市公司业务独立
其他 万通控股 万通控股在未来 12 个月内没有增持万通地产股份的计 2019.2.18 是 是 不适用 不适用
划，也没有在未来 12 个月内继续减持万通地产股份的 至
计划。 2020.2.17
其他承诺 其他 GLP Capital GLP Capital Investment4（HK）Limited 没有在未来 2019.2.18 是 是 不适用 不适用
Investment4 12 个月内减持其通过此次交易所获得的万通地产股份 至
（HK）Limited 的计划，GLP Capital Investment4（HK）Limited 也 2020.2.17
没有在未来 12 个月内继续增持万通地产股份的计划。
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(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
参见本报告“第十一节、五、44 重要会计政策和会计估计的变更”之说明。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 2,000,000
境内会计师事务所审计年限 5
(注：会计师事务所报酬 2,000,000 元包括财务报表及审计报告 1,500,000 元，内部控制审计
500,000 元)
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 500,000
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
2020 年 4 月 28 日,公司董事会审议通过续聘德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为公
司 2020 年度财务审计、内部控制审计机构，并提请于 2020 年 5 月 28 日股东大会审议通过。
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审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
报告期内，公司第一期员工持股计划 具体内容详见公司于 2020 年 6 月 5 日在《中国证券报》、
通过信托计划所持公司股票已通过二 《上海证券报》及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）
级市场集中竞价的方式全部出售完 披露的《关于第一期员工持股计划股票出售完毕暨终止的公
毕，公司第一期员工持股计划终止。 告》（公告编号：2020-050）。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
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□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司于 2020 年 10 月 19 日召开第七届董事会第四十二次临时会 详见公司于 2020 年 10 月 20 日在《中国
议，审议通过了《关于增资平潭会同开元股权投资管理有限公司 证券报》、《上海证券报》及上海证券交
暨关联交易的议案》,同意以自有资金人民币 700 万元对平潭会 易所网站（http://www.sse.com.cn）披
同开元股权投资管理有限公司进行增资。增资完成后，会同开元 露的《万通发展关于增资平潭会同开元
的注册资本金由 1000 万元增至 1700 万元，公司持有目标公司 股权投资管理有限公司暨关联交易的公
41.1765%的股权；公司时任董事杨少锋先生作为会同开元的股 告》（公告编号：2020-089）
东持有目标公司 29.1176%的股权。本次增资构成关联交易。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保
担保
方与 发生 是否 是否
担保 是否 担保
担保 上市 被担 担保金 日期 担保 担保 担保逾 存在 为关 关联
到期 已经 是否
方 公司 保方 额 (协议 起始日 类型 期金额 反担 联方 关系
日 履行 逾期
的关 签署 保 担保
完毕
系 日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子公
司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子
公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B） 600,000,000
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 600,000,000
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担保总额占公司净资产的比例(%) 8.41
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保 600,000,000
对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 600,000,000
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
私募基金产品 自有流动资金 - 10,000,000 -
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
预 减值
报 实 未来
资 期 准备
酬 年化 际 是否 是否
委托理 金 收 计提
委托理 委托理财金 委托理财 资金 确 收益 实际 收 经过 有委
受托人 财终止 来 益 金额
财类型 额 起始日期 投向 定 率 收益或损失 回 法定 托理
日期 源 (如 (如
方 情 程序 财计
有) 有)
式 况 划
浙江瀚 私募基 10,000,000 2019 年 开放式 自有 详见 浮动 2,400,289.49 是 是
木资产 金产品 12 月 25 日 流动 附注 1 收益
管理有 资金
限公司
附注 1：
1) 权益类金融产品：在证券交易所上市交易的股票(包括主板、中小板、创业板、网上新股申购、网下新股申购)；
2) 固定收益类证券：国债、可转债、国债逆回购；
3) 公募基金：交易所场内交易的开放式公募基金（含分级基金）；
4) 现金类金融产品：现金、银行存款、货币市场基金；
5) 该基金证券经纪商作为资产管理人发行的现金管理类集合资产管理计划（仅限天天增、天添利）。
该基金禁止进行投资范围以外的投资。
如法律法规规定基金管理人需取得特定资质后方可投资某品种，则基金管理人须在获得相应资质后开展此项
业务。
其他情况
□适用 √不适用
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(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、报告期内以集中竞价交易方式回购公司股份
公司于 2019 年 12 月 27 日召开第七届董事会第二十六次临时会议，审议通过了《关于以集中
竞价交易方式回购公司股份的议案》，使用自有资金作为回购股份资金来源，以集中竞价交易方
式回购公司部分股份，回购价格不超过 6.58 元/股，回购股份资金总额不低于人民币 2.5 亿元且
不超过人民币 5 亿元，回购期限为自董事会审议通过之日起 12 个月内。详见公司于 2019 年 12 月
30 日在《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露
的《公司关于以集中竞价交易方式回购公司股份的公告》（公告编号：2019-060）。
公司于 2020 年 4 月 21 日召开第七届董事会第三十次临时会议审议通过了《关于调整回购股
份价格上限的议案》，公司回购股份价格上限由原方案的 6.58 元/股，调整为 9.76 元/股，方案
的其他内容未调整。详见公司于 2020 年 4 月 22 日在《中国证券报》、《上海证券报》及上海证
券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的《公司关于调整回购股份价格上限的公告》（公
告编号：2020-026）。
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公司于 2020 年 9 月 7 日召开第七届董事会第三十九次临时会议审议通过了《关于调整回购
股份价格上限的议案》，公司回购股份价格上限再次调整为 13.26 元/股，并于 2020 年 9 月 8 日
披露了《公司关于调整回购股份价格上限的公告》（公告编号：2020-077）。
2020 年 11 月 5 日，公司完成回购，已实际回购公司股份 66,627,340 股，占公司总股本的比
例为 3.2438%，回购最高价格 9.02 元/股，回购最低价格 4.60 元/股，回购均价 7.49 元/股，使
用资金总额 499,176,459.80 元（含印花税、佣金等交易费用）。公司回购金额已超过回购方案中
回购资金总额的下限，此次回购股份方案实施完毕。
此次回购股份全部存放于公司股份回购专用证券账户，将全部用于员工持股计划或股权激励，
并在回购完成后三年内予以转让；若公司未能以本次回购的股份在股份回购结果公告日后三年内
转让完毕，则将依法履行减少注册资本的程序，未转让股份将被注销。
2、公司更名暨增加公司经营范围
报告期内，公司启动了名称变更的审议程序，并于 2020 年 7 月 29 日完成了工商备案，由“北
京万通地产股份有限公司”正式更名为“北京万通新发展集团股份有限公司”；2020 年 8 月 18
日，公司证券简称变更为“万通发展”。详情参见《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券
交易所网站（www.sse.com.cn）披露的关于变更公司全称及证券简称的系列公告（公告编号：2020-
053、2020-054、2020-059、2020-064、2020-066、2020-069）。
公司第七届董事会第四十次临时会议及 2020 年第六次临时股东大会审议通过了《关于修订<
公司章程>的议案》，同意对《公司章程》中涉及公司经营范围的第十三条进行修订，新增公司经
营范围。详见公司于 2020 年 10 月 31 日在《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网
站（http://www.sse.com.cn）披露的《公司关于增加公司经营范围暨完成工商登记的公告》（公
告编号：2020-026）。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
1. 精准扶贫规划
□适用 √不适用
2. 年度精准扶贫概要
□适用 √不适用
3. 精准扶贫成效
□适用 √不适用
4. 后续精准扶贫计划
□适用 √不适用
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(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
1、全面复工 科学防疫 尽显担当
2020 年面对罕见的新冠疫情，公司积极组织人力物力驰援武汉疫情，捐赠共计 150 万元用于
紧急购置医用口罩及 KN95 口罩，其中包含 20 万只儿童 KN95 型号口罩，在抗击疫情的同时，保障
武汉儿童的安全健康。工作小组时刻关注疫情发展，对武汉疫情期间有困难的市民及时提供远程
救助。
与此同时，公司严格按照卫生部门的部署，做好疫情防范工作。公司旗下写字楼物业高度重
视疫情防控。
2020 年 3 月 15 日，在确保疫情防控到位的前提下，公司宣布部分复工。为确保复工顺利，
避免交叉感染事件，公司及旗下写字楼物业严格按照卫生部门的部署，参照人社部关于疫情期间
复工复产的意见，狠抓工作落实、增强忧患意识，将疫情防控摆在最重要的位置上，从细节入手、
多举并措，坚决做好各项防控工作，全力以赴打赢防疫复工“双线战役”。
2、普法宣传活动
公司结合防疫积极开展“415 全民国家安全教育日”普法宣传活动，全体员工通过视频会议
的形式，进行线上普法教育，并同时在各办公区设置普法宣传栏、摆放展板、张贴海报、发放宣
传资料，并利用微信、朋友圈等新媒体，加大活动宣传力度，提高普法教育的影响力。
紧紧围绕依法防控新冠肺炎疫情，广泛宣传传染病防治法、突发事件应对法、野生动物保护
法、国境卫生检疫法等法律法规。
3、爱心助学 公益援疆——为克青孜小学捐赠校服
2020 年 10 月，万通发展爱心助学公益援疆为克青孜小学捐赠校服 475 套。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
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十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 28,093
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 27,314
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
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(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内 期末持股 比例 限售条 股东
股份
（全称） 增减 数量 (%) 件股份 数量 性质
状态
数量
嘉华东方控股（集团） 境内非国有
0 732,561,141 35.66 0 质押 732,558,141
有限公司 法人
万通投资控股股份有限 境内非国有
-15,500,000 401,562,289 19.55 0 质押 265,715,769
公司（注） 法人
GLP Capital
Investment 4（HK） 0 205,400,931 10.00 0 无 0 境外法人
Limited
北京万通新发展集团
股份有限公司回购专 66,627,340 66,627,340 3.24 0 无 0 其他
用证券账户
西藏博恩资产管理有
限公司－博恩添富 7 12,459,957 16,000,049 0.78 0 无 0 其他
号私募证券投资基金
何宇晖 12,701,857 12,701,857 0.62 0 无 0 境内自然人
曹慧利 0 12,557,479 0.61 0 无 0 境内自然人
赵晓东 -1,042,784 11,000,000 0.54 0 无 0 境内自然人
宁波阡誓企业管理合 境内非国有
10,800,000 10,800,000 0.53 0 无 0
伙企业（有限合伙） 法人
境内非国有
北京方顺科技有限公司 -1,843,920 10,427,730 0.51 0 无 0
法人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量 种类 数量
嘉华东方控股（集团）有限公司 732,561,141 人民币普通股 732,561,141
万通投资控股股份有限公司 401,562,289 人民币普通股 401,562,289
GLP Capital Investment 4（HK）Limited 205,400,931 人民币普通股 205,400,931
北京万通新发展集团股份有限公司回购专用证
66,627,340 人民币普通股 66,627,340
券账户
西藏博恩资产管理有限公司－博恩添富 7 号私
16,000,049 人民币普通股 16,000,049
募证券投资基金
何宇晖 12,701,857 人民币普通股 12,701,857
曹慧利 12,557,479 人民币普通股 12,557,479
赵晓东 11,000,000 人民币普通股 11,000,000
宁波阡誓企业管理合伙企业（有限合伙） 10,800,000 人民币普通股 10,800,000
北京方顺科技有限公司 10,427,730 人民币普通股 10,427,730
上述股东关联关系或一致行动的说明 嘉华东方控股（集团）有限公司与万通投资控股股份有限公司
为同一实际控制人控制的企业。本公司未知悉上述其他股东之
间是否存在关联关系或属于一致行动人关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用
注：
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万通投资控股股份有限公司持有公司 401,562,289 股，其中，通过普通证券账户持有
305,363,376 股，通过投资者信用证券账户持有 96,198,913 股。报告期内，万通投资控股股份有
限公司将其持有的 15,500,000 股股份进行了转融通出借业务，该部分股份所有权未发生转移。
2021 年 3 月 10 日，上述转融通出借股份已全部收回。
截至本报告出具日，暂无参与转融通出借业务的安排，万通投资控股股份有限公司合计持有
公司股份 417,062,289 股，占公司总股本的 20.30%。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 嘉华东方控股（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 王忆会
成立日期 1996 年 5 月 15 日
主要经营业务 物业管理；从事房地产经纪业务；房地产信息咨询；项目投
资；投资管理；资产管理；设计、制作、代理、发布广告；
会议服务；承办展览展示活动；技术推广；施工总承包；专
业承包；销售文化用品、建筑材料、五金交电、计算机软、
硬件及外围设备；体育运动项目经营。
报告期内控股和参股的其他境内 无
外上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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注：截至本报告出具日，万通投资控股股份有限公司合计持有公司股份 417,062,289 股，占公司
总股本的 20.30%。
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
√适用 □不适用
姓名 王忆会
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 否
主要职业及职务 曾任北京先锋粮农实业股份有限公司副董事长，现任嘉华
东方控股（集团）有限公司董事长，万通投资控股股份有限
公司董事长，北京万通新发展集团股份有限公司董事长。
过去 10 年曾控股的境内外上市公 无
司情况
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2020 年年度报告
注：截至本报告出具日，万通投资控股股份有限公司合计持有公司股份 417,062,289 股，占公司
总股本的 20.30%。
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责
组织机构 主要经营业务或
法人股东名称 人或法定 成立日期 注册资本
代码 管理活动等情况
代表人
万通投资控股股份有限公司 王忆会 1993 年 6 月 26 日 911100001025951645 1,438,327,914 投资控股；投资管理；
投资咨询；资产管理；
企业管理等
GLP Capital Investment 4 (HK) Limited TAN Mark 2018 年 6 月 25 日 2713587 USD119,087,720 投资
Hai Nern
情况说明
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
性 年 任期起始日 任期终止日 年初 年末 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注)
别 龄 期 期 持股数 持股数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
王忆会 董事 男 66 2018-01-18 2019-05-22 4.00 是
董事长 2020-01-14 2024-02-02
梅志明 董事 男 2020-05-28 2024-02-02 2.33 是
张家静 董事 女 2020-05-28 2024-02-02 386.28 否
副董事长 2021-03-08 2024-02-02
首席执行官（总裁） 2019-12-27 2021-02-03
吴丹毛 董事 男 59 2020-01-14 2024-02-02 4.00 是
孙华 董事 男 50 2018-01-18 2024-02-02 4.00 是
杨东平 董事 男 40 2021-02-03 2024-02-02 0 否
蒋德嵩 独立董事 男 44 2020-07-30 2024-02-02 12.50 否
熊澄宇 独立董事 男 66 2021-02-03 2024-02-02 0 否
张建平 独立董事 男 55 2021-02-03 2024-02-02 0 否
赵毅 监事会主席 男 67 2014-08-08 2024-02-02 1,800 1,800 100.36 否
褚丹 监事 女 43 2016-07-11 2024-02-02 25.80 否
薛江莲 职工代表监事 女 40 2018-01-18 2024-02-02 5,000 5,000 46.82 否
匡娜 副总裁兼董事会秘书 女 38 2020-06-22 2021-02-03 61.56 否
王新革 副总裁 男 50 2019-08-23 2021-02-03 2,000 2,000 181.37 否
李洋 副总裁 男 41 2019-12-27 2021-02-03 160.61 否
张子超 副总裁 男 2019-12-27 2021-02-03 162.24 否
张伟 副总裁 男 35 2020-07-14 2021-02-03 143.45 否
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白牧 首席客户官(副总裁) 男 56 2015-09-09 2021-02-03 153.90 否
石莹 首席财务官（财务总监） 女 44 2015-09-09 2021-02-03 133,000 133,000 170.48 否
李虹 董事（原）、副董事长（原） 女 62 2014-08-08 2020-05-09 69.32 否
涂立森 董事（原） 男 51 2014-08-08 2020-03-13 0.83 是
马健 董事（原） 男 66 2014-08-08 2020-05-09 1.33 是
杨少锋 董事（原） 男 43 2020-04-01 2021-02-03 3.00 是
殷雄 独立董事（原） 男 63 2014-08-08 2020-07-14 17.50 否
荣健 独立董事（原） 女 52 2018-01-18 2021-02-03 30.00 否
李路路 独立董事（原） 男 67 2018-01-18 2021-02-03 30.00 否
王炜鹏 董事会秘书（原） 男 45 2016-09-14 2020-01-13 40.99 否
周茜莉 董事会秘书（原） 女 51 2020-01-15 2020-05-13 29.77 否
合计 / / / / / 141,800 141,800 / 1842.44 /
说明：公司第八届董事会尚未聘任高级管理人员，原高级管理人员将继续履职至新任高级管理人员产生。
姓名 主要工作经历
1954 年出生，毕业于中国人民大学哲学系，获得哲学学士、哲学硕士学位。自 1985 年 9 月至 1993 年 8 月任职于中共中央党校；1998
王忆会 年至 2004 年任北京先锋粮农实业股份有限公司副董事长；自 2004 年 12 月起至今，任嘉华东方控股（集团）有限公司董事长；2017 年
3 月起至今，任万通投资控股股份有限公司董事长。2018 年 1 月至今任公司董事、董事长。
拥有美国西北大学凯洛格管理学院和香港科技大学商学院的工商管理硕士学位，印第安纳大学商学院的金融学学士学位。2009 年 2 月
就职于普洛斯公司(GLP)，现任联合创始人、首席执行官。梅志明先生将普洛斯打造成为了全球最大的地产及私募基金管理机构之一，
梅志明
管理的资产规模达 970 亿美元。同时，梅先生兼任了钟鼎创投的投委会主席以及多家上市与私营公司董事。他还是唯泰中国有限公司的
联合创始人及董事会成员，该公司在中国开发和运营比斯特精品购物村。2020 年 5 月至今任公司董事。
北京大学金融硕士学位,英国剑桥哈默顿商学院经济学博士。2008 年至 2019 年任嘉华东方控股(集团)城市运营项目管理中心总经理，
张家静 主导城市的可持续性发展研究、城市运营、投资及开发工作。2014 年至 2017 年间任中国人民大学文化艺术策划与推广研究所研究员。
2019 年 12 月至今任公司首席执行官，2020 年 5 月至今任公司董事，2021 年 3 月起任公司副董事长。
1961 年出生，1980 年至 1984 年就读于首都师范大学历史系，获学士学位；1984 年起在首都师范大学历史系任教，后调入中央书记处
吴丹毛 农村研究室从事理论研究。90 年代初担任发现杂志社主编，组织了中国企业集团国际化、九十年代的世界与中国论坛。创办北京国际
金融博览会及北京四季房展会。现担任公司董事、万通投资控股股份有限公司董事。
1971 年出生，对外经济贸易大学国际会计学士，澳大利亚新南威尔士大学国家会计商学硕士。获得注册会计师（CPA）执业资格，英国
孙华 国际会计师（AIA）执业资格。曾任北京万通先锋置业股份有限公司监事，万通投资控股股份有限公司董事会投资委员会委员。2004 年
起至今任嘉华东方控股(集团)有限公司副总经理，2014 年起至今担任万通投资控股股份有限公司董事，2011 年至 2014 年、2018 年至
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2020 年年度报告
今任公司董事。
毕业于中国人民解放军信息工程大学信息技术应用与管理专业，曾任北京中服智库会议服务中心主任、中国政协杂志社地方工作部副主
杨东平
任，现任丝路青年论坛副主席兼秘书长，丝路国际智库交流中心主任，丝路百科杂志社执行社长。现任公司董事。
哈尔滨工业大学经济学本硕，2004 年加入长江商学院。历任长江商学院案例研究中心研究员、助理主任。现任长江商学院中国发展模
蒋德嵩
式研究中心、中国与全球化研究中心执行主任；蒋德嵩先生目前还担任公司独立董事、上海热像科技股份有限公司独立董事。
中国籍，无境外居留权。美国杨百翰大学博士。清华大学教授，博士生导师，国家治理与全球治理研究院研究员。专业方向为跨学科战
熊澄宇 略研究。曾任国家信息化专家咨询委员会委员，国家战略性新兴产业专家咨询委员会委员，国家互联网发展与管理专家咨询委员会委
员。现任公司独立董事。
1966 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历，对外经济贸易大学国际商学院教授、博士生导师、资本市场与投融资
研究中心主任。先后担任对外经济贸易大学国际商学院副教授、会计与财务管理学系主任、国际商学院副院长。曾担任北京大学国发
张建平 院、上海交通大学、浙江大学、东北财经大学、武汉大学、中南财经大学、北京科技大学和德克萨斯大学（美国）等十余家大学的 EMBA
“财务管理”客座教授。现担任中国第一重型机械股份公司独立董事、深圳世联行集团股份有限公司独立董事、湖南华菱钢铁股份有限
公司独立董事、中远海运控股股份有限公司独立监事。现任公司独立董事。
1954 年出生，大学本科，高级工程师。1983 年毕业于北京航空学院分院，学士学位。1983 年在机械工业部基础产品司工作。1990 年任
江苏省南通市机械局副局长。1994 年进入国航大厦开发建设项目，任办公室主任。1998 年任北京恒业房地产综合开发经营有限公司副
赵毅
总经理。2006 年任北京汉基房地产开发有限责任公司总经理。2011 年至今任金星矿业有限责任公司董事长。2014 年 8 月至今任公司监
事会主席。
自 2002 年起先后就职于北京伟业房地产经纪有限公司和北京金源鸿大房地产有限公司。2006 年 7 月至 2017 年 12 月就职于北京盛世兴
褚丹
和房地产经纪有限公司。现任公司监事。
1980 年出生，中国国籍，本科学历，会计学学士。2003 年至 2005 年任湖北华中光电科技有限公司总部财务部会计，2005 年至 2006 年
薛江莲 任北京嘉华筑业实业有限公司财务部会计，2006 年至 2015 年任北京盛世兴和房地产经纪有限公司财务部主管会计，2015 年至今任公
司财务管理中心副总监、职工代表监事。
毕业于中国人民大学和美国康奈尔大学，2014 年至 2019 年就职于美国法拉龙资本，担任中国区私募投资业务负责人。现任公司副总
张子超
裁。
中国香港籍，1985 年出生，复旦大学经济学学士学位。曾就职于 RBS、Merrill Lynch、Credit Suisse，专注于 TMT、中国区投行与资
张伟
本市场业务。现任公司副总裁。
管理学学士，持有上海证券交易所和深圳证券交易所颁发的董事会秘书资格证书，具有中国基金业从业资格，曾荣获“新财富金牌董
秘”等奖项。曾任华谊兄弟传媒股份有限公司董事会秘书，东方时代网络传媒股份有限公司副总经理兼资本运营中心总经理，恒信玺利
匡娜 实业股份有限公司董事会秘书兼证券与投资管理中心总经理，曾兼任广州银汉科技有限公司董事，北京华谊兄弟创星娱乐科技股份有限
公司监事，中科金审（北京）科技有限公司董事。出任中国上市公司协会文化传媒行业委员。2020 年 6 月起任公司副总裁（副总经理）
兼董事会秘书。
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2020 年年度报告
1970 年出生，1993 年毕业于哈尔滨建筑工程学院工业与民用建筑专业，工学学士学位，国家一级注册结构工程师、中国证券基金从业
资格。自 1993 年，就职于甲级设计院从事建筑设计及管理工作；2001 年就职于清华紫光（北京）房地产开发有限公司任副总经理兼项
王新革
目总经理；2006 年就职于嘉华东方控股集团任总工程师；2009 年就职于香河万通房地产开发有限公司任总经理； 2016 年起任北京金
通港房地产开发有限公司总经理；2016 年起任上海万通新地置业有限公司董事长兼总经理。现任公司副总经理。
获得北京大学应用心理学硕士学位和中国地质大学（北京）资源产业经济专业博士学位，具有中国证券基金从业资格。曾任中国中东欧
李洋 基金复星方董事及复星多家海外公司董事职位，并担任复星集团港澳地区副首席代表；2006 年至 2015 年在中国旅游集团先后担任集团
和二级公司中高级管理职务；2015 年 12 月起担任复星集团重大项目与新兴产业集团董事总经理。现任公司副总裁（副总经理）。
2006 年任北京盛世兴和房地产经纪有限公司销售管理中心总监、总经理助理。2014 年 6 月加入本公司，现任公司首席客户官（副总经
白牧
理）。
中国非执业注册会计师，高级经济师，毕业于首都经济贸易大学，获经济学学士学位、管理学硕士学位。曾就职于普华永道中天会计师
石莹 事务所，任审计师；2003 年加入本公司，历任战略与金融部副总经理、资本管理部总经理、公司会计与财务控制部总经理。现任公司
首席财务官（财务总监）。
毕业于白求恩医科大学，医学硕士。曾任中国人民解放军总医院主治医师。1990 年后先后任职西安杨森制药有限公司医学部经理、澳
大利亚太平洋药业有限公司驻中国首席代表、美国 DigitalBridgeCo.驻中国首席代表。2000 年加入北京京伯房地产开发有限公司，先
李虹 后任市场部经理、副总经理、常务副总经理。于 2005 年取得高级营销师（国家职业资格一级）资格。2006 年至 2014 年 8 月，任北京
盛世兴和房地产经纪有限公司总经理；2014 年 8 月至 2019 年 5 月任公司董事、首席执行官；2019 年 5 月至 2020 年 5 月任公司副董事
长。
涂立森先生，2003 年毕业于英国鲁顿大学,获工商管理硕士学位,1997 年获得南开大学经济学学士学位。2011 年 11 月至 2012 年 6 月就
职于摩根士坦利华鑫证券投资银行部，任执行董事；2013 年至 2014 年曾就职于首创证券投资银行事业部，任董事总经理；2014 年 6 月
涂立森
至 2017 年 6 月，任万通投资控股股份有限公司常务副总经理；2017 年 6 月 2020 年 3 月，任万通投资控股股份有限公司高级副总经理；
2014 年 8 月至 2020 年 3 月任公司董事。
曾任北京市民委民族实业总公司海外部经理，北京万通先锋置业股份有限公司董事，北京恒业房地产综合开发经营有限公司总经理；
马健 2006 年至今担任嘉华东方控股（集团）有限公司副总经理；2017 年至今担任万通投资控股股份有限公司监事会主席；2014 年 8 月至
2020 年 5 月任公司董事。
1977 年 12 月出生，福州大学贸易系 96 经贸专业经济学学士学位，北大光华管理学院 EMBA。2006-2019 年分别担任中投联达（北京）
投资有限公司董事长、平潭会同宏誉股权投资管理合伙企业（有限合伙）合伙创始人。2013 年当选工信部中国中小企业国际合作协会
杨少锋 副会长，2017 年受聘成为福州大学客座教授。国内著名财经评论家，曾担任新浪房产频道首席评论员，《中国经济周刊》、《中国新闻
周刊》、《新民周刊》，央视《经济半小时》、《经济信息联播》、《对话》、《实话实说》，凤凰卫视《一虎一席谈》，东方卫视等
媒体财经评论员。2020 年 4 月至 2021 年 2 月任公司董事。
具有美国律师执业资格（伊利诺伊州注册）和中国律师执业资格，曾就职于美国贝克&麦肯思律师事务所芝加哥事务所，现任天元律师
殷雄
事务所合伙人。2014 年 8 月至 2020 年 7 月任公司独立董事。
荣健 中国国籍，无境外居留权、中国注册会计师，硕士学位。长期在国内大型会计师事务所从事会计审计服务工作，是国内早期从事注册会
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2020 年年度报告
计师行业的资深专业人士。现为立信会计师事务所（特殊普通合伙）权益合伙人，2018 年 1 月至 2021 年 2 月任公司独立董事。
现任教育部社会学类本科教学指导委员会主任委员，中国人民大学调查与数据中心副主任。曾任中国人民大学社会学系主任、社会与人
口学院副院长，中国社会学会副会长。主要研究领域为：社会分层与社会活力从，组织研究，社会现代化。独立与他人合作及主编出版
李路路 学术著作近 10 部，独立和与他人合作发表学术论文百余篇。中国单位体制最早及系统的研究者之一，中国社会分层和社会流动研究领
域中结构再生产理论的代表者之一，中国社会转型研究的主要参与者，中国大陆最早的系统社会调查项目“中国综合社会调查”（CGSS）
的联合创始人。2018 年 1 月至 2021 年 2 月任公司独立董事。
毕业于清华大学经济管理学院，MBA，焦作人，曾在国企上市公司、央企总部、民企从事技术管理、项目管理、投资管理、投资并购等
王炜鹏
工作，曾担任上海神开石油化工装备股份有限公司董事会秘书、副总经理。2016 年 9 月至 2020 年 1 月任公司董事会秘书。
生于 1969 年 10 月，本科学历，会计师。曾任凯恩集团有限公司总会计师、总审计师；浙江凯恩特种材料股份有限公司董事会秘书和副
周茜莉
总经理；浙江凯恩投资有限公司副总经理。2020 年 1 月 2020 年 5 月任公司董事会秘书。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
嘉华东方控股（集团）有限公司 董事长 2004 年 12 月
王忆会 万通投资控股股份有限公司 董事长 2017 年 3 月
万通投资控股股份有限公司 总经理 2019 年 8 月
吴丹毛 万通投资控股股份有限公司 董事 2017 年 4 月
嘉华东方控股（集团）有限公司 副总经理 2004 年 12 月
孙华
万通投资控股股份有限公司 董事 2014 年 9 月
涂立森 万通投资控股股份有限公司 高级副总经理 2017 年 6 月 2020 年 6 月
嘉华东方控股（集团）有限公司 副总经理 2006 年 1 月
马健
万通投资控股股份有限公司 监事会主席 2017 年 4 月
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2020 年年度报告
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
万通艺商（北京）文化有限公司 执行董事 2019 年 6 月
北京嘉华沅鑫科技有限公司 执行董事、经理 2016 年 3 月
嘉华鑫投资有限公司 执行董事 2012 年 6 月
盛达置地投资有限公司 董事长 2008 年 12 月
王忆会 北京星辰投资管理有限公司 董事 1992 年 9 月
北京京伯房地产开发有限公司 董事 2017 年 11 月
北京嘉华新源科技有限公司 董事长 2015 年 5 月
北京万通产城科技有限公司 董事 1995 年 7 月
北京金锋实验室科技有限公司 董事 2017 年 3 月
上海临港普洛斯仓储物流发展有限公司 副董事长 2006 年 10 月
北京首农股份有限公司 董事 2016 年 4 月
首普投资控股有限公司 副董事长 2020 年 2 月
浙江传化物流基地有限公司 董事 2011 年 12 月
普洛斯（珠海）股权投资管理有限公司 董事 2017 年 1 月
安狮企业管理（上海）有限公司 董事 2019 年 8 月
招商局资本投资有限责任公司 董事 2020 年 4 月
梅志明
上海纽尔利投资控股有限公司 董事 2021 年 1 月
GLP China Holdings Limited 董事 2014 年 6 月
Asset Crafters (ACR) Capital Limited 董事 2019 年 6 月
Asset Crafters Advisory Limited 董事 2019 年 9 月
Asset Crafters Investment Management Limited 董事 2019 年 6 月
LI & FUNG LIMITED 董事 2020 年 6 月
GLP Pte.Ltd. CEO 2010 年 9 月
北京正信金博投资管理有限公司 董事长 2013 年 11 月
吴丹毛
金博行研（北京）资讯有限公司 执行董事 2020 年 1 月
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香河县平安企业管理有限公司 法人、总经理 2009 年 9 月
内蒙古嘉华矿业集团有限公司 执行董事、经理 2016 年 9 月
北京市瑞景园房地产开发有限公司 董事 2003 年 8 月
盛达置地投资有限公司 董事 2019 年 3 月
北京和祥恒房地产开发有限公司 董事 2000 年 6 月
孙华 晨峰股份有限公司 董事 2014 年 4 月
天津宝瑞恒通企业管理咨询有限公司 董事、总经理 2013 年 9 月
昆山万通正元股权投资基金管理有限公司 董事 2012 年 6 月
北京万通守正投资基金管理有限公司 董事 2014 年 11 月
天津万通新创工业资源投资有限公司 董事 2008 年 3 月
北京中服智库会议服务中心 主任 2012 年 8 月 2020 年 8 月
丝路青年论坛 副主席兼秘书长 2017 年 2 月
杨东平 丝路会展服务有限公司 法人 2017 年 2 月
丝路国际智库交流中心有限公司 法人 2018 年 2 月
丝路百科杂志社 执行社长 2018 年 12 月
长江商学院中国发展模式研究中心中国与全球化研 执行主任 2018 年
究中心
中少教育科技有限公司 执行董事、经理 2017 年 8 月
蒋德嵩
北京万象娱通网络科技股份有限公司 董事长、总经理 2016 年 9 月
武汉金赛尔企业管理咨询有限公司 董事 2019 年 4 月
各美其美（北京）餐饮服务有限公司 监事 2019 年 4 月
清华大学国家文化产业研究中心 教授、主任 2004 年 5 月
熊澄宇 中清宇大数据科技（北京）有限公司 董事长 2017 年 8 月
文津时代文化创意（北京）股份有限公司 董事 2015 年 10 月
深圳世联行集团股份有限公司 独立董事 2019 年 10 月 2022 年 10 月
湖南华菱钢铁股份有限公司 独立董事 2016 年 2 月 2022 年 2 月
中远海运控股有限公司 独立监事 2012 年 2 月
张建平
中国第一重型机械股份公司 独立董事 2019 年 6 月 2022 年 6 月
信达证券股份有限公司 独立董事 2017 年 10 月 2023 年 10 月
新兴发展集团有限公司 董事 2016 年 9 月 2022 年 9 月
赵毅 克什克腾旗金星矿业有限责任公司 执行董事、董事长 2011 年
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北京嘉华新源科技有限公司 经理 2015 年
巴林左旗嘉华京品酒业有限公司 执行董事 2016 年
北京嘉彩华塑科技有限公司 董事 2009 年
巴林左旗嘉华京威商贸有限公司 监事 2016 年 4 月
匡娜 中科金审（北京）科技有限公司 董事 2019 年 2 月 2020 年 8 月
董事长 2015 年 6 月
北京万置房地产开发有限公司
董事 2019 年 10 月
天津万通时尚置业有限责任公司 董事 2014 年 12 月
王新革 天津泰达万通房地产开发有限公司 董事 2015 年 2 月
北京嘉华中核科技发展有限公司 董事 2010 年 5 月
北京嘉华新源科技有限公司 董事 2015 年 9 月
北京乐孚装饰工程有限公司 董事 2011 年 9 月 2020 年 8 月
董事 2014 年 12 月
天津万通时尚置业有限责任公司
总经理 2015 年 6 月
北京万置房地产开发有限公司 董事、总经理 2017 年 4 月
白牧
董事 2015 年 2 月
天津泰达万通房地产开发有限公司
经理 2015 年 7 月
北京和祥恒房地产开发有限公司 经理 2010 年 5 月
香河万通房地产开发有限公司 监事 2019 年 4 月
天津万通时尚置业有限责任公司 董事 2015 年 12 月
石莹 杭州万通邦信置业有限公司 董事 2018 年 5 月
天津泰达万通房地产开发有限公司 董事 2016 年 12 月
北京万通产城科技有限公司 监事 2020 年 12 月
李洋 国采华真（北京）技术开发有限公司 法人、经理、执行董事 2016 年 11 月
北京商务中心区通信科技有限公司 董事 2003 年 6 月
北京嘉华中核科技发展有限公司 董事长、经理 2010 年 5 月
北京嘉彩华塑科技有限责任公司 董事长 2009 年 3 月
马健 北京和祥恒房地产开发有限公司 董事 2000 年 6 月
北京正信金博投资管理有限公司 董事 2013 年 11 月
晨峰股份有限公司 董事长 2014 年 4 月
北京乐孚装饰工程有限公司 董事长 2011 年 9 月
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2020 年年度报告
天津宝瑞恒通企业管理咨询有限公司 董事长 2013 年 9 月
平潭会同宏誉股权投资管理合伙企业（有限合伙） 执行事务合伙人 2016 年 6 月
北京联达四方房地产经纪有限公司 总经理、执行董事 2006 年 9 月
中投联达（北京）投资有限公司 经理,执行董事 2011 年 6 月
杨少锋 北京新沃盈通投资管理有限公司 经理,执行董事 2001 年 2 月
监事 2016 年 6 月 2020 年 11 月
平潭会同开元股权投资管理有限公司
董事 2020 年 11 月
新疆和田冠世农业科技发展有限公司 监事 2016 年 8 月
殷雄 天元律师事务所 合伙人 2003 年 3 月
荣健 华西证券股份公司 独立董事 2014 年 7 月 2020 年 7 月
社会学系社会学教授 1997 年 7 月
中国人民大学
调查与数据中心副主任 2011 年 7 月
李路路
社会学类专业本科教学指 2012 年 9 月
教育部
导委员会主任委员
在其他单位任职情况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司董事报酬由董事会提出议案，监事报酬由监事会提出议案，提请股东大会审议批准。高管人员工资
标准依据公司董事会审议通过的相关议案或批复执行。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 公司参照行业平均薪酬水平，考虑人员岗位职责及工作业绩等因素，并依据公司股东大会、董事会审议
通过的董事、监事及高管人员工资、奖金发放议案或批复的规定确定董事、监事及高管人员报酬标准及
发放方式。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付 报告期内，按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况为共计人民币 1842.44 万元
情况 （税前）。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计 1842.44 万元（税前）。
际获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
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2020 年年度报告
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王忆会 董事、董事长 选举 股东大会选举
梅志明 董事 选举 股东大会选举
张家静 董事、副董事长 选举 股东大会选举
吴丹毛 董事 选举 股东大会选举
杨东平 董事 选举 股东大会选举
蒋德嵩 独立董事 选举 股东大会选举
熊澄宇 独立董事 选举 股东大会选举
张建平 独立董事 选举 股东大会选举
张伟 副总裁 聘任 董事会聘任
匡娜 副总裁（副总经理）兼董事会秘书 聘任 董事会聘任
李虹 副董事长 离任 工作原因
涂立森 董事 离任 工作原因
马健 董事 离任 工作原因
董事 选举 股东大会选举
杨少锋
董事 离任 换届
殷雄 独立董事 离任 任期届满
荣健 独立董事 离任 换届
李路路 独立董事 离任 换届
王炜鹏 董事会秘书 离任 工作原因
董事会秘书 聘任 董事会聘任
周茜莉
董事会秘书 离任 个人原因
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 105
主要子公司在职员工的数量 173
在职员工的数量合计 278
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职 0
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 65
销售人员 52
技术人员 77
财务人员 40
行政人员 44
合计 278
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 54
本科 144
专科 69
其他 11
合计 278
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司严格遵守国家劳动法律规定及相关的方针政策来核定、调整、发放员工的薪酬福利。薪
酬政策的制订本着战略导向、绩效导向、以岗定薪、兼顾效率与公平、综合核定、薪酬保密的原
则，以实现对外具有一定竞争力，对内公平和公正，实现激励和约束作用，为公司吸引和保留优
秀人才，促进公司健康持续发展。
公司采用宽带薪酬体系，薪酬主要包括月工资、年度绩效奖金组成。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司致力于营造学习型文化氛围和学习型组织，通过建立有效的员工培训与开发体系，提升
全体员工的职业化、专业化素质及对万通文化的认同和践行，重点开展针对未来组织发展所需要
的核心人才能力开发项目，以满足公司战略实现对人力资源开发的需要。
公司的培训主要包括万通企业文化培训、新员工培训、管理者培训和专业类培训四种类型，
每年通过全面的培训需求调查和高管沟通研讨，结合公司年度业务发展重点、组织能力建设需要
与人才发展目标，确定各层级、各类型人员的培训计划，由人力资源部负责牵头组织实施。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
1、 公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》和其他有关法律法规的
规定，按照《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独
立董事工作制度》、《关联交易管理制度》、《对外担保管理办法》等规章制度要求，不断完善公
司法人治理结构，规范公司运作，提高公司治理水平，切实维护公司及全体股东的利益。公司
决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。公司治理实际情况与中国证监会
有关文件的要求不存在差异。
报告期内，公司结合实际情况，进一步完善了公司法人治理制度，对《公司章程》部分条款进
行了修订。同时，为了保持公司相关制度的一致性，进一步规范公司股东大会、董事会、监事
会（以下简称“三会”）的议事方式和决策程序，提高三会的规范运作和科学决策水平，与公
司实际情况相结合，对《公司股东大会议事规则》、《公司董事会议事规则》、《公司监事会议事
规则》同步进行重新修订。另外，为了加强公司对外投资管理，规范投资行为，提高投资效益，
防范投资风险，结合公司实际情况，重新修订了《公司对外投资管理办法》。
2、公司在报告期内共召开 18 次董事会，4 次监事会，1 次年度股东大会和 6 次临时股东大会；同
时，公司董事会专门委员会也按照相关议事规则及其他相关法律法规的规定，配合公司董事会
开展各项工作。报告期内，共召开战略委员会会议 1 次,审计与风险控制委员会会议 4 次，提
名委员会会议 5 次，薪酬与考核委员会会议 1 次，分别就相关领域的诸项事宜进行了审议。这
些会议形成的决议和成果对促进公司经营发展、规范治理等都发挥了积极重要的作用。公司严
格按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》及《公司信息披露事务
管理办法》等有关规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，切实履行上市公司信息披露义
务，保证公司信息披露的公开、公平、公正，积极维护公司和投资者，尤其是中小股东的合法
权益。
3、报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开、独立运作，公
司涉及重大投资、关联交易等均严格按照相关规定履行决策程序和信息披露义务。控股股东及
其附属企业等关联方不存在非经营性占用公司资金的情况。
4、公司高度重视防范违规交易，本年度内公司董监高和相关重大事项知情人员无违规交易和内幕
交易事项发生；公司从源头上监控、执行中防范、日常里教育，力争从思想上使所有董监高高
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2020 年年度报告
度重视防范内幕交易的重要性和必要性；董秘办工作人员利用大小会议机会，利用和董监高以
及核心要害部门的同事工作交流的机会，宣传防范内幕交易和违规交易的知识。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引
披露日期
2020 年第一次 2020 年 1 月 14 日 中国证券报、上海证券报、上海证券交易所网 2020 年 1 月 15 日
临时股东大会 站（www.sse.com.cn），公告编号：2020-004
2020 年第二次 2020 年 2 月 3 日 中国证券报、上海证券报、上海证券交易所网 2020 年 2 月 4 日
临时股东大会 站（www.sse.com.cn），公告编号：2020-012
2020 年第三次 2020 年 4 月 1 日 中国证券报、上海证券报、上海证券交易所网 2020 年 4 月 2 日
临时股东大会 站（www.sse.com.cn），公告编号：2020-023
2019 年年度 2020 年 5 月 28 日 中国证券报、上海证券报、上海证券交易所网 2020 年 5 月 29 日
股东大会 站（www.sse.com.cn），公告编号：2020-047
2020 年第四次 2020 年 7 月 8 日 中国证券报、上海证券报、上海证券交易所网 2020 年 7 月 9 日
临时股东大会 站（www.sse.com.cn），公告编号：2020-059
2020 年第五次 2020 年 7 月 30 日 中国证券报、上海证券报、上海证券交易所网 2020 年 7 月 31 日
临时股东大会 站（www.sse.com.cn），公告编号：2020-065
2020 年第六次 2020 年 9 月 30 日 中国证券报、上海证券报、上海证券交易所网 2020 年 10 月 9 日
临时股东大会 站（www.sse.com.cn），公告编号：2020-085
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
是否 大会情况
董事
独立 本年应参 亲自 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 委托出 缺席
董事 加董事会 出席 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 次数
次数 次数 加次数 加会议 数
王忆会 否 18 18 18 0 0 否 1
梅志明 否 12 12 12 0 0 否 1
张家静 否 12 12 12 0 0 否 3
吴丹毛 否 18 18 18 0 0 否 2
孙华 否 18 18 18 0 0 否 1
杨少锋 否 14 14 14 0 0 否 3
蒋德嵩 是 9 9 9 0 0 否 1
荣健 是 18 18 18 0 0 否 4
李路路 是 18 18 18 0 0 否 3
李虹 否 5 5 5 0 0 否 0
涂立森 否 2 2 2 0 0 否 1
马健 否 5 5 5 0 0 否 2
殷雄 是 9 9 9 0 0 否 2
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2020 年年度报告
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 18
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 18
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司参照行业平均薪酬水平，考虑人员岗位职责及工作业绩等因素，并依据公司
股东大会、董事会审议通过的董事、监事及高管人员工资、奖金发放议案或批复的规定确定董
事、监事及高管人员报酬标准。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
在董事会、监事会、管理层及全体员工的共同努力下，本公司已经建立起一套较完整的内控
管理体系，从公司治理层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制制度。董事会负责内部控
制的建立、健全及有效实施，监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督，经理层负责组织领
导企业内部控制的日常运行。董事会下设审计与风险控制委员会，审计与风险控制委员会负责督
导企业内部控制体系建立、健全，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况。公司审计
部直接由审计与风险控制委员会领导，日常工作接受监事会的监督和指导，保证了其机构设置、
人员配备和工作的独立性。
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2020 年年度报告
《2020 年度内部控制评价报告》详见公司于 2021 年 4 月 10 日在上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）披露的报告。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司 2020 年度内部控制审计机构，该
机构具有丰富的执业经验，对公司的经营及管理情况较为熟悉，具备为公司提供内部控制审计服
务的资格，符合法律、行政法规及《公司章程》等有关规定。
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)财务报告内部控制审计意见：我们认为，万通新发展
集团股份有限公司于 2020 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方
面保持了有效的财务报告内部控制。
《2020 年度内部控制审计报告》详见公司于 2021 年 4 月 10 日在上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）披露的报告。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
德师报(审)字(21)第 P02599 号
(第 1 页，共 4 页)
北京万通新发展集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了后附的北京万通新发展集团股份有限公司(以下简称“万通发展”)的财务
报表，包括 2020 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表、2020 年度的合并及公司利润表、
合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映
了万通发展 2020 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020 年度的合并及公司经营成
果和合并及公司现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师
对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计
师职业道德守则，我们独立于万通发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，
我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些
事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发
表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
商誉的减值
1、事项描述
如财务报表附注(七)28 所示，截至 2020 年 12 月 31 日，万通发展因收购中融国富投
资管理有限公司 100%股权形成的商誉金额为人民币 482,085,475.81 元，已计提的商誉减
值准备金额为人民币 269,617,560.85 元，对财务报表整体具有重要性。如财务报表附注
(五)30 及附注(五)45 所述，对于企业合并形成的商誉，万通发展管理层须至少在每年年度
终了进行减值测试。管理层聘请了外部评估机构对上述商誉进行减值测试。在进行减值测
试时，万通发展管理层需要预测相关资产组未来现金流量并合理确定恰当的折现率，这涉
及管理层运用重大会计估计和判断。考虑上述因素，我们将上述商誉的减值识别为关键审
计事项。
2、审计应对
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2020 年年度报告
我们针对商誉的减值关键审计事项执行的主要审计程序包括：
(1) 了解、评价和测试与商誉减值相关内部控制的有效性；
(2) 了解和评价管理层减值测试方法的适当性及是否一贯应用；
(3) 对外部评估机构的独立性、专业胜任能力以及客观性进行评估；
(4) 通过对以前预测实际实现情况的追溯复核，以及与管理层讨论经审批的财务预算
和商业计划，评价管理层预计未来现金流量所使用关键假设，包括预测年度及以
后期间的增长率的合理性；
(5) 利用内部估值专家的工作评价管理层采用的减值测试模型及折现率的合理性；
(6) 与管理层讨论关键假设相关变动的可能性，以评估管理层如何处理增长率和折现
率等关键假设的不确定性；
(7) 执行重新计算程序，检查商誉减值测试模型的计算准确性。
四、其他信息
万通发展管理层对其他信息负责。其他信息包括万通发展 2020 年年度报告中涵盖的
信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式
的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信
息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错
报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
万通发展管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
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2020 年年度报告
在编制财务报表时，管理层负责评估万通发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算万通发展、终止运营或别无其他现
实的选择。
治理层负责监督万通发展的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执
行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错
报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
(1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊
可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞
弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对万通发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得
出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中
提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保
留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可
能导致万通发展不能持续经营。
(5) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
(6) 就万通发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
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2020 年年度报告
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟
通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可
能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而
构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事
项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公
众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：刘杰
中国上海 (项目合伙人)
中国注册会计师：高天福
2021 年 4 月 8 日
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2020 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位: 北京万通新发展集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 (七)1 2,544,232,134.61 2,404,528,420.03
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 (七)2 33,660,218.51 10,000,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 (七)5 45,219,200.13 25,788,993.28
应收款项融资
预付款项 (七)7 384,718,807.13 390,179,540.43
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 (七)8 855,696,982.06 1,237,147,966.22
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 (七)9 2,316,988,221.63 2,965,758,534.87
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 (七)13 77,019,779.20 285,198,289.66
流动资产合计 6,257,535,343.27 7,318,601,744.49
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 (七)16 23,416,960.20 23,416,960.20
长期股权投资 (七)17 810,735,280.23 772,044,268.61
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 (七)19 327,961,367.15 134,687,580.00
投资性房地产 (七)20 3,742,577,724.55 3,864,690,009.67
固定资产 (七)21 114,611,329.88 116,231,745.26
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 (七)26 1,489,183.64 241,456.62
开发支出
商誉 (七)28 212,467,914.96 252,455,809.30
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2020 年年度报告
长期待摊费用 (七)29 3,985,115.84 5,182,223.53
递延所得税资产 (七)30 87,435,337.63 100,499,610.67
其他非流动资产
非流动资产合计 5,324,680,214.08 5,269,449,663.86
资产总计 11,582,215,557.35 12,588,051,408.35
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 (七)36 535,347,862.14 779,600,980.52
预收款项 (七)37 17,345,482.51 426,083,805.14
合同负债 (七)38 333,155,887.88 -
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 (七)39 105,436,339.99 120,114,601.71
应交税费 (七)40 402,011,681.68 375,267,722.68
其他应付款 (七)41 201,940,135.62 218,734,632.13
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 (七)43 125,589,208.63 114,804,185.69
其他流动负债
流动负债合计 1,720,826,598.45 2,034,605,927.87
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 (七)45 2,192,548,238.51 2,278,136,284.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 (七)30 64,285,648.41 74,454,630.89
其他非流动负债
非流动负债合计 2,256,833,886.92 2,352,590,914.89
负债合计 3,977,660,485.37 4,387,196,842.76
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） (七)53 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
其他权益工具
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2020 年年度报告
其中：优先股
永续债
资本公积 (七)55 3,525,128,789.60 3,525,128,789.60
减：库存股 (七)56 499,107,534.42 -
其他综合收益 (七)57 -546,859.73 8,258,438.55
专项储备
盈余公积 (七)59 313,046,046.96 291,482,947.85
一般风险准备
未分配利润 (七)60 1,741,792,448.20 1,832,617,487.23
归属于母公司所有者权益
7,134,322,192.61 7,711,496,965.23
（或股东权益）合计
少数股东权益 470,232,879.37 489,357,600.36
所有者权益（或股东权
7,604,555,071.98 8,200,854,565.59
益）合计
负债和所有者权益
11,582,215,557.35 12,588,051,408.35
（或股东权益）总计
法定代表人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
母公司资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位:北京万通新发展集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 (十七)6(1) 684,862,891.35 1,318,138,258.88
交易性金融资产 31,160,218.51 10,000,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 (十七)2 2,232,661,779.15 3,603,274,155.96
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 6,660,639.11 5,678,078.21
流动资产合计 2,955,345,528.12 4,937,090,493.05
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 (十七)3 4,119,780,760.01 4,055,048,591.39
其他权益工具投资
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2020 年年度报告
其他非流动金融资产 (十七)6(2) 321,961,367.15 128,687,580.00
投资性房地产
固定资产 3,617,933.46 1,311,430.43
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 - 207,795.02
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,445,360,060.62 4,185,255,396.84
资产总计 7,400,705,588.74 9,122,345,889.89
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,223,222.56 1,223,222.56
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 15,283,915.79 20,521,416.19
应交税费 1,004,464.48 2,107,133.33
其他应付款 756,713,983.88 2,068,408,262.78
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 774,225,586.71 2,092,260,034.86
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 774,225,586.71 2,092,260,034.86
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） (七)53 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
64 / 170
2020 年年度报告
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,708,593,731.55 3,708,593,731.55
减：库存股 (七)56 499,107,534.42 -
其他综合收益
专项储备
盈余公积 312,477,458.86 290,914,359.75
未分配利润 1,050,507,044.04 976,568,461.73
所有者权益（或股东权 6,626,480,002.03 7,030,085,855.03
益）合计
负债和所有者权益（或 7,400,705,588.74 9,122,345,889.89
股东权益）总计
法定代表人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
合并利润表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业总收入 (七)61 1,362,421,996.78 1,102,767,118.94
其中：营业收入 (七)61 1,362,421,996.78 1,102,767,118.94
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,244,966,986.92 1,236,608,288.17
其中：营业成本 (七)61 723,744,668.30 532,477,808.85
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 (七)62 138,954,237.05 291,384,036.18
销售费用 (七)63 97,259,260.81 111,726,612.56
管理费用 (七)64 169,091,238.68 161,415,444.80
研发费用
财务费用 (七)66 115,917,582.08 139,604,385.78
其中：利息费用 137,083,214.16 157,883,055.42
利息收入 21,323,078.80 18,607,453.27
加：其他收益 (七)67 774,309.07 2,138,277.15
投资收益（损失以“－”号填列） (七)68 -11,432,509.99 1,251,217,839.32
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -8,308,988.38 1,378,184.76
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
65 / 170
2020 年年度报告
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） (七)70 27,373,975.23 3,687,580.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） (七)71 8,875,158.53 -15,926,041.11
资产减值损失（损失以“-”号填列） (七)72 4,708,495.26 -446,803,461.30
资产处置收益（损失以“－”号填列） (七)73 20,946.09 239,631.21
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 147,775,384.05 660,712,656.04
加：营业外收入 (七)74 10,465,211.20 11,973,286.76
减：营业外支出 (七)75 1,782,326.73 1,855,063.97
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 156,458,268.52 670,830,878.83
减：所得税费用 (七)76 80,715,619.71 53,690,618.79
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 75,742,648.81 617,140,260.04
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 75,742,648.81 617,140,260.04
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-” 50,867,369.80 604,780,282.12
号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 24,875,279.01 12,359,977.92
六、其他综合收益的税后净额 (七)57 -8,805,298.28 2,183,540.73
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后 -8,805,298.28 2,183,540.73
净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益 -8,805,298.28 2,183,540.73
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额 -8,805,298.28 2,183,540.73
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 66,937,350.53 619,323,800.77
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 42,062,071.52 606,963,822.85
（二）归属于少数股东的综合收益总额 24,875,279.01 12,359,977.92
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) (十八)2 0.0252 0.2944
（二）稀释每股收益(元/股) 不适用 不适用
法定代表人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
母公司利润表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 7,417,004.92 -
66 / 170
2020 年年度报告
减：营业成本 197,700.92 1,005,835.51
税金及附加 402,164.53 1,118,948.00
销售费用
管理费用 79,644,359.34 66,283,141.43
研发费用
财务费用 -1,872,363.26 -13,926,095.92
其中：利息费用
利息收入 12,826,301.83 11,207,645.95
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列） (十七)5 298,232,176.39 749,858,674.99
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -8,306,853.30 27,939,036.58
以摊余成本计量的金融资产终止确认
收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 27,373,975.23 3,687,580.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） 10,934,998.65 -2,821,914.43
资产减值损失（损失以“-”号填列） (十七)6(3) -48,960,978.08 -229,629,666.51
资产处置收益（损失以“－”号填列） 5,675.56 215,406.06
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 216,630,991.14 466,828,251.09
加：营业外收入 - 2,252,880.83
减：营业外支出 1,000,000.00 30,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 215,630,991.14 469,051,131.92
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 215,630,991.14 469,051,131.92
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填 215,630,991.14 469,051,131.92
列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 215,630,991.14 469,051,131.92
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
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2020 年年度报告
合并现金流量表
2020 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,354,596,257.85 1,399,067,834.48
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 774,309.07 2,138,277.15
收到其他与经营活动有关的现金 (七)78(1) 631,842,515.76 282,673,373.79
经营活动现金流入小计 1,987,213,082.68 1,683,879,485.42
购买商品、接受劳务支付的现金 132,467,598.80 471,088,358.90
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 142,745,946.97 144,578,569.50
支付的各项税费 254,498,889.96 1,182,792,257.27
支付其他与经营活动有关的现金 (七)78(2) 233,080,998.40 224,277,249.78
经营活动现金流出小计 762,793,434.13 2,022,736,435.45
经营活动产生的现金流量净额 (七)79(1) 1,224,419,648.55 -338,856,950.03
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 856,840,091.28
取得投资收益收到的现金 4,257,234.35 6,910,287.24
处置固定资产、无形资产和其他长 54,513.89 346,000.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 (七)79(3) 128,863,028.65 534,807,596.11
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - 2,388,053.66
投资活动现金流入小计 133,174,776.89 1,401,292,028.29
购建固定资产、无形资产和其他长 7,007,023.01 4,422,756.62
期资产支付的现金
投资支付的现金 306,741,447.03 10,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 313,748,470.04 14,422,756.62
68 / 170
2020 年年度报告
投资活动产生的现金流量净额 -180,573,693.15 1,386,869,271.67
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 34,411,954.51 55,136,284.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 34,411,954.51 55,136,284.00
偿还债务支付的现金 109,248,976.61 199,363,686.08
分配股利、利润或偿付利息支付的 301,178,524.33 256,616,227.40
现金
其中：子公司支付给少数股东的股 44,000,000.00 -
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 (七)78(6) 499,176,459.80 -
筹资活动现金流出小计 909,603,960.74 455,979,913.48
筹资活动产生的现金流量净额 -875,192,006.23 -400,843,629.48
四、汇率变动对现金及现金等价物的 -8,805,298.28 2,183,540.73
影响
五、现金及现金等价物净增加额 159,848,650.89 649,352,232.89
加：期初现金及现金等价物余额 2,376,401,962.18 1,727,049,729.29
六、期末现金及现金等价物余额 (七)79(4) 2,536,250,613.07 2,376,401,962.18
法定代表人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
母公司现金流量表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,879,845.22 -
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,693,607,249.50 2,330,971,441.46
经营活动现金流入小计 1,701,487,094.72 2,330,971,441.46
购买商品、接受劳务支付的现金 197,700.92 1,036,010.57
支付给职工及为职工支付的现金 56,136,893.88 53,446,674.60
支付的各项税费 1,982,707.66 1,117,384.54
支付其他与经营活动有关的现金 1,787,878,197.18 3,930,175,412.76
经营活动现金流出小计 1,846,195,499.64 3,985,775,482.47
经营活动产生的现金流量净额 (十七)6(4) -144,708,404.92 -1,654,804,041.01
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 856,840,091.28
取得投资收益收到的现金 314,257,234.35 137,310,402.30
处置固定资产、无形资产和其他 23,000.00 300,000.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到 133,520,720.72 1,416,943,846.01
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - 2,388,053.66
投资活动现金流入小计 447,800,955.07 2,413,782,393.25
69 / 170
2020 年年度报告
购建固定资产、无形资产和其他 3,002,117.73 755,663.82
长期资产支付的现金
投资支付的现金 234,060,030.43 10,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付 80,000,000.00 -
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 317,062,148.16 10,755,663.82
投资活动产生的现金流量净额 130,738,806.91 2,403,026,729.43
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付 120,129,309.72 98,592,446.50
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 499,176,459.80 -
筹资活动现金流出小计 619,305,769.52 98,592,446.50
筹资活动产生的现金流量净额 -619,305,769.52 -98,592,446.50
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -633,275,367.53 649,630,241.92
加：期初现金及现金等价物余额 1,318,138,258.88 668,508,016.96
六、期末现金及现金等价物余额 684,862,891.35 1,318,138,258.88
法定代表人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
70 / 170
2020 年年度报告
合并所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2020 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
优 永 项 风 其
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 储 险 他
先 续
他 备 准
股 债
备
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 - 8,258,438.55 291,482,947.85 1,832,617,487.23 7,711,496,965.23 489,357,600.36 8,200,854,565.59
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 - 8,258,438.55 291,482,947.85 1,832,617,487.23 7,711,496,965.23 489,357,600.36 8,200,854,565.59
三、本期增减变动金额（减少
499,107,534.42 -8,805,298.28 21,563,099.11 -90,825,039.03 -577,174,772.62 -19,124,720.99 -596,299,493.61
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -8,805,298.28 50,867,369.80 42,062,071.52 24,875,279.01 66,937,350.53
（二）所有者投入和减少资本 499,107,534.42 -499,107,534.42 -499,107,534.42
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资
本
3．股份支付计入所有者权益的
金额
4．其他 499,107,534.42 -499,107,534.42 -499,107,534.42
（三）利润分配 21,563,099.11 -141,692,408.83 -120,129,309.72 -44,000,000.00 -164,129,309.72
1．提取盈余公积 21,563,099.11 -21,563,099.11 -
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -120,129,309.72 -120,129,309.72 -44,000,000.00 -164,129,309.72
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留
存收益
5．其他综合收益结转留存收益
71 / 170
2020 年年度报告
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 499,107,534.42 -546,859.73 313,046,046.96 1,741,792,448.20 7,134,322,192.61 470,232,879.37 7,604,555,071.98
2019 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 风 其
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险 他
先 续 股
他 备 准
股 债
备
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 6,074,897.82 244,577,834.66 1,373,334,764.80 7,203,125,588.88 476,997,622.44 7,680,123,211.32
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 6,074,897.82 244,577,834.66 1,373,334,764.80 7,203,125,588.88 476,997,622.44 7,680,123,211.32
三、本期增减变动金额（减少以 2,183,540.73 46,905,113.19 459,282,722.43 508,371,376.35 12,359,977.92 520,731,354.27
“－”号填列）
（一）综合收益总额 2,183,540.73 604,780,282.12 606,963,822.85 12,359,977.92 619,323,800.77
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 46,905,113.19 -145,497,559.69 -98,592,446.50 -98,592,446.50
1．提取盈余公积 46,905,113.19 -46,905,113.19 -
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -98,592,446.50 -98,592,446.50 -98,592,446.50
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
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2020 年年度报告
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 8,258,438.55 291,482,947.85 1,832,617,487.23 7,711,496,965.23 489,357,600.36 8,200,854,565.59
法定代表人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
母公司所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2020 年度
其他权益工具 其
他 专
项目 实收资本 (或股 优 永 综 项
其 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 先 续 合 储
他
股 债 收 备
益
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 - 290,914,359.75 976,568,461.73 7,030,085,855.03
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 - 290,914,359.75 976,568,461.73 7,030,085,855.03
三、本期增减变动金额 499,107,534.42 21,563,099.11 73,938,582.31 -403,605,853.00
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 215,630,991.14 215,630,991.14
（二）所有者投入和减 499,107,534.42 -499,107,534.42
少资本
1．所有者投入的普通股
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2020 年年度报告
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他 499,107,534.42 -499,107,534.42
（三）利润分配 21,563,099.11 -141,692,408.83 -120,129,309.72
1．提取盈余公积 21,563,099.11 - 21,563,099.11 -
2．对所有者（或股东） -120,129,309.72 -120,129,309.72
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 499,107,534.42 312,477,458.86 1,050,507,044.04 6,626,480,002.03
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2020 年年度报告
2019 年度
其他权益工
专
具 减： 其他
项目 实收资本 (或股 项
永 资本公积 库存 综合 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先 其 储
续 股 收益
股 他 备
债
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 244,009,246.56 653,014,889.50 6,659,627,169.61
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 244,009,246.56 653,014,889.50 6,659,627,169.61
三、本期增减变动金额（减少 46,905,113.19 323,553,572.23 370,458,685.42
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 469,051,131.92 469,051,131.92
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 46,905,113.19 -145,497,559.69 -98,592,446.50
1．提取盈余公积 46,905,113.19 -46,905,113.19 -
2．对所有者（或股东）的分配 -98,592,446.50 -98,592,446.50
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
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2020 年年度报告
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 290,914,359.75 976,568,461.73 7,030,085,855.03
法定代表人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
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2020 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
北京万通新发展集团股份有限公司(原名为北京万通地产股份有限公司，以下简称“公司”、“本公司” 或“万
通发展”)，是经北京市人民政府批准，由北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平西王实业有限
公司、延吉吉辰经济发展有限公司、中国建筑第一工程局第五建筑公司共同发起，于 1998 年 12 月 30 日在北京
设立的股份有限公司，设立时本公司注册资本为人民币 6,200 万元，注册地和总部地址均为中华人民共和国北
京市。经中国证券监督管理委员会批准，本公司于 2000 年 9 月 4 日公开发行人民币普通股 3,000 万股(发行后，
本公司注册资本变更为人民币 9,200 万元)，并于同年 9 月 22 日在上海证券交易所挂牌上市交易。
后经有关部门批准，本公司原股东北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平西王实业有限公司、延
吉吉辰经济发展有限公司和中国建筑第一工程局第五建筑公司分别将其所持本公司的全部股权转让给北京万通
星河实业有限公司、北京裕天投资有限公司、北京恒通恒技术发展有限公司、嘉华东方控股(集团)有限公司(原
名北京嘉华筑业实业有限公司，以下简称“嘉华控股”)和北京星河房地产综合开发经营有限责任公司。2006 年
6 月 2 日，根据协议，北京裕天投资有限公司和嘉华控股分别将其持有的本公司股份 368 万股法人股、1,065 万
股法人股转让给北京万通星河实业有限公司。同年 7 月 24 日，经本公司股东会议审议，本公司非流通股股东对
流通股股东每 10 股送 3.3 股，共计送股 990 万股。
2006 年度，本公司向北京万通星河实业有限公司非公开发行 5,200 万股人民币普通股(A 股)。发行完成后，北
京万通星河实业有限公司共持有本公司股份 86,453,225 股，占本公司股份比例为 60.04%，本公司注册资本变更
为人民币 14,400 万元。
2007 年度，根据本公司 2006 年度股东大会的决议，本公司名称由北京万通先锋置业股份有限公司变更为北京万
通地产股份有限公司。
2007 年 3 月 19 日，根据本公司股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每 10 股转增 10 股的比例，以资本
公积向全体股东转增股份总额 14,400 万股，变更后的注册资本为人民币 28,800 万元。
2007 年 9 月 13 日，本公司非公开发行人民币普通股(A 股)5,000 万股，变更后的注册资本为人民币 33,800 万
元。
2007 年 10 月 31 日，根据本公司 2007 年度第三次临时股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每 10 股转
增 5 股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 16,900 万股，变更后的注册资本为人民币 50,700 万元。
2009 年 3 月 20 日，根据本公司 2008 年度股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每 10 股转增 10 股的比
例，以资本公积向全体股东转增股份总额 50,700 万股，变更后的注册资本为人民币 101,400 万元。
2009 年度，北京万通实业股份有限公司(现更名为“万通投资控股股份有限公司”，以下简称“万通控股”)完
成对北京万通星河实业有限公司的吸收合并。吸收合并后，万通控股直接持有本公司 51,871.9350 万股股份(持
本公司总股本的 51.16%)。
2010 年 4 月 8 日，根据本公司 2009 年度股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每 10 股转增 2 股的比例，
以资本公积向全体股东转增股份总额 20,280 万股，变更后的注册资本为人民币 121,680 万元。本次变更已经北
京兴华会计师事务所有限责任公司出具的(2010)京会兴验字第 1-6 号验资报告验证。
2016 年 8 月 3 日，经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]876 号文《关于核准北京万通地产股份有限公司
非公开发行股票的批复》核准，公司获准向嘉华控股、富城海富通-福瑞通达 1 号专项资产管理计划非公开发行
837,209,302 股人民币普通股(A 股)，每股发行价格为人民币 4.30 元。
本次非公开发行后，公司股份总数为 2,054,009,302 股，嘉华控股持有公司 732,558,141 股股份，占本次发行后
股份总数的 35.66%，成为公司第一大股东。上述资金实收情况已经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)
出具的普华永道中天验字(2016)第 338 号验资报告验证。
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2020 年年度报告
2017 年 1 月，嘉华控股通过陆续收购天津泰达集团有限公司、北京博远汇明投资管理有限公司等 27 家公司和自
然人持有的万通控股的股份，直接及间接持有万通控股 76.48%的股份，成为万通控股的母公司。收购完成后，
嘉华控股直接及间接持有本公司 65.96%的股份，成为本公司的控股股东。
2017 年度及 2018 年度，嘉华控股收购及转让了万通控股的部分股权，截止 2018 年 12 月 31 日，嘉华控股直接
和间接持有万通控股 85.39%(2017 年 12 月 31 日：51.27%)股权，嘉华控股仍为万通控股的控股股东，嘉华控股
直接及间接持有本公司 65.96%的股权，为本公司的控股股东。
2019 年 5 月 29 日，本公司第二大股东万通控股将持有的 205,400,931 股本公司股份(占本公司股份总数的 10%)
以协议的方式转让给 GLP Capital Investment 4 (HK) Limited(以下简称“GLP”)。股权转让后，本公司控股
股东和实际控制人均未发生变化，万通控股持有本公司 417,062,289 股股份，持股比例降至 20.30%，仍为本公
司第二大股东；GLP 持有本公司 205,400,931 股，占上市公司总股本的 10.00%，成为本公司第三大股东。
2019 年 12 月 27 日，本公司审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意本公司拟
实施回购股份用于员工持股计划或股权激励。截至 2020 年 12 月 31 日已累计回购股份 66,627,340 股，占公司
总股本的比例为 3.2438%，详细情况参见附注(七)56。
于 2020 年 12 月 31 日，本公司的总股本为人民币 2,054,009,302 元，每股面值为人民币 1 元。
本公司于 2020 年 7 月 29 日完成了工商备案，由“北京万通地产股份有限公司”更名为“北京万通新发展集团
股份有限公司”；2020 年 8 月 18 日，本公司证券简称变更为“万通发展”。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发与销售、自有商品房的租赁以及资产管理服务以及
智慧城市、大数据服务等。
本公司的合并及公司财务报表于 2021 年 4 月 8 日已经本公司董事会批准。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的子公司详细情况参见附注(九)“在其他主体中的权益” 。本年度合并财务报表
范围变化主要为处置子公司，详细情况参见附注(八)“合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号—财务报告的一般规定(2014 年修订)》披露有关财务信息。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本集团对自 2020 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的
事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方法(附注(五)15)、收入的确认
时点(附注(五)38)等。
本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注(五)44。
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2020 年年度报告
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2020 年 12 月 31 日的合并及
公司财务状况以及 2020 年度的合并及公司经营成果、合并和公司股东权益变动和合并及公司现金流量。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。公司之从事房地产开发经营业务
的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。
4. 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位
币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账本位币。本公司编制本财
务报表时所采用的货币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业
合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支
付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并及商誉
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性工具的公允价
值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有
的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用
以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资
产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商誉并按成本进
行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方
的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化
导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。
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2020 年年度报告
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。对于本集
团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现
金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果及现金流量已
经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。本公司与子公司及子
公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。子公司所有者权益中不属于母公司的份额
作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益” 项目列示。子公司当期净损益
中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益” 项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数
股东权益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进
行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益,同时冲减商誉。与原有子公司股
权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方
在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(五)“21.3.2 按权益法核算的长期股权资” 。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起
三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
9.1 外币业务
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为人民币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一
资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交
易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。
9.2 外币财务报表折算
为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的所有资产、负
债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即
期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项目按交易发生日的即期汇率折算；年初未分配利
润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示。折算后资产类项
目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变动对现金及现金等价
物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及现金等价物的影响” 单独列示。
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2020 年年度报告
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。对于以常规方式购买或出售金融资产的，
在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始
确认金额。 当本集团按照《企业会计准则第 14 号——收入》 (“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分
或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金
融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、
展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采
用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失
准备(仅适用于金融资产)。
10.1 金融资产的分类、确认和计量
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后
续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且
本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计
量的金融资产。本集团的此类金融资产主要包括银行存款、应收账款、其他应收款和长期应收款等。
10.1.1 以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产生的利得或损
失，计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集团根据金融资产账面
余额乘以实际利率计算确定利息收入：
对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期
间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风
险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团
转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
10.1.2 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融
资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计
入当期损益。
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除衍生金融资产外的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表
日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。
10.2 金融资产减值
本集团对以摊余成本计量的金融资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合
同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失
或利得计入当期损益。
本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收账款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失
准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融
工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相
当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并
未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期
资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日
按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额
作为减值利得计入当期损益。
10.2.1 信用风险显著增加
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始
确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
(1) 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不利变化。
(2) 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。
(3) 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。
(4) 预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。
(5) 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始
确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，
并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融
工具被视为具有较低的信用风险。
10.2.2 已发生信用减值的金融资产
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减
值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
(1) 发行方或债务人发生重大财务困难；
(2) 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
(3) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
(4) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
(5) 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
10.2.3 预期信用损失的确定
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他应收款在单项资产的基础上确定
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其信用损失，对其他应收账款及其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。本集团
以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信
用风险评级等。
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
对于金融资产，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权
平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前
状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
10.2.4 减记金融资产
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种
减记构成相关金融资产的终止确认。
10.3 金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认： (1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止； (2)该金融资
产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； (3)该金融资产已转移，虽然本集团
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，针对分类为以摊余成本计量的金融资产，将所转移金融资产的账面价
值与因转移而收到的对价的差额计入当期损益。
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金
融负债。
10.4 金融负债和权益工具的分类
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的
定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
10.4.1 金融负债的分类、确认及计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。本集团的金
融负债均为其他金融负债，主要包括应付账款、其他应付款和长期借款。
10.4.1.1 其他金融负债
其他金融负债按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同
现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算
的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值
确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修
改后金融负债的剩余期限内进行摊销。
10.4.1.1.1 财务担保合同
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损
失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或
者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同在初始确
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认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计
量。
10.4.2 金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)与借出方之间
签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本
集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的
新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
10.4.3 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再融资)、回
购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的
交易费用从权益中扣减。本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益
总额。
10.5 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划
以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债
表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他应收款在单项资产的基础上确定
其信用损失，对应收账款采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他应收款在单项资产的基础上确定
其信用损失，对其他应收账款及其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
15. 存货
√适用 □不适用
15.1 存货的分类
本集团的存货主要包括房地产开发产品。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配
套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
15.2 发出存货的计价方法
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存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
15.3 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。可变
现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费
后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表
日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值
的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
15.4 存货的盘存制度
存货盘存制度为永续盘存制。
15.5 低值易耗品和包装物的摊销方法
包装物和低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
□适用 √不适用
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他应收款在单项资产的基础上确定
其信用损失，对长期应收款采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
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21.1 共同控制、重大影响的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被
投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的
权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加
重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决
权因素。
21.2 初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报
表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的
非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成
本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，按照原持有被购买方的股
权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权
采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计
入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
21.3 后续计量及损益确认方法
21.3.1 按成本法核算的长期股权投资
公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资主体。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收
益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
21.3.2 按权益法核算的长期股权投资
本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单
位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收
益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享
有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有
者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额
时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按
照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未
实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资
的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认
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预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分
担额后，恢复确认收益分享额。
21.4 处置长期股权投资
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对
被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流
入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物一致的政策进行折旧。本集团在有确
凿证据表明作为存货的房地产开发产品改为出租时，存货以转换前的账面价值转换为投资性房地产。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产的分类：房屋建筑物、专用设备、运输设备及其他设备等。
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固
定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本
进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固
定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5%-10% 2.25%-4.75%
运输工具 年限平均法 4-5 5%-10% 18%-23.75%
其他设备 年限平均法 3-5 5%-10% 18%-31.67%
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处
置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
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(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
(4) 其他说明
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、
报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。本集团至少于年度终了对固定资产
的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
24. 在建工程
□适用 √不适用
25. 借款费用
√适用 □不适用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、
为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；购建或者生产的符
合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建
或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建
或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得
的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所
占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产包括计算机软件、商标使用权、专有使用权等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提
的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
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本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定
的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的
资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其
预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产或资产组的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提减值准备，并计入当期损益。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进
行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资
产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。
减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉
以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，包括装修费等。长期
待摊费用在预计受益期间内分期平均摊销。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负
债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成
本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非
货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提
取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确
定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
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本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集
团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重
组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
□适用 √不适用
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团的收入主要类型如下：
(1)房地产开发产品销售收入；
(2)资产管理收入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易
价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。交易价格，是指本集
团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还
给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：
(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益； (2)客户能够控制本集团履约过程中在建的商
品； (3) 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已
完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
对于在一段时间内履行的履约义务，本集团采用产出法确定履约进度，即根据已转移给客户的商品或服务对于
客户的价值确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本集团按照已
经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
本集团向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。
本集团各类业务收入确认的具体方法如下：
房地产开发产品销售收入
对于房地产开发产品销售收入，本集团在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在满足下列条件时为商品控
制权转移时点：已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若买方未在规
定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后的次日。
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房屋租赁收入
房屋租赁收入的确认，具体参见附注五、“ 42 租赁”。
资产管理收入
资产管理收入包括财务顾问收入及基金管理费收入等。本集团本年发生的资产管理收入主要为基金管理费收
入。
基金管理费收入系公司按照合伙协议约定的比例以基金认缴份额或者基金实际完成的投资额收取的管理费。本
集团将基金管理服务识别为单项履约义务，且客户在本集团履约的同时取得并消耗本集团履约所带来的经济利
益。因此，该履约义务属于在某一时段内履行的履约义务，本集团在履行履约义务的期间按照履约进度确认收
入。履约进度按照基金管理服务服务天数占服务期总天数的比例予以确定。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
取得合同的成本
本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采
用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行推销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年
的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的
除外。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能
够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助中的财政补贴款及奖励基金等，由于用于补偿已经发生的相关费用和损失，该等政府补助为
与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，
计入营业外收入。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
41.1 当期所得税
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2020 年年度报告
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预期应交纳(或
返还)的所得税金额计量。
41.2 递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可
以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递
延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以
及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的
初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税
所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团
能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能
转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负
债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或股东
权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入
当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵
扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的
金额予以转回。
41.3 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产
及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同
一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的
递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
42.1 经营租赁的会计处理方法
本集团作为承租人记录经营租赁业务
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2020 年年度报告
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费用计入当期损
益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
本集团作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于发生时予
以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费
用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
1、新收入准则
会计政策变更的内容和 审批程
备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
原因 序
根据财政部发布的新收 公司董 于 2020 年 1 月 1 日，本集团采用新收入准则的影响详见下表：
入准则规定，公司于 事会第 人民币元
2020 年 1 月 1 日起 七届董 项目 2019 年 12 月 31 日 调整 2020 年 1 月 1 日
执行新收入准则。根据 事会第 预收款项 426,083,805.14 -402,296,260.14 23,787,545.00
新收入准则的衔接规 三十一 合同负债 - 402,296,260.14 402,296,260.14
定，公司无需重溯前期 次临时
可比数，比较财务报表 会议暨 与原收入准则相比，本集团执行新收入准则对 2020 年 12 月 31 日财务
列报的信息与新收入准 2019 年 报表相关项目的影响列示如下：
则要求不一致的，无须 度会议 项目 原准则下期末余额 调整 新准则下期末余额
调整。 审议通 预收款项 350,501,370.39 -333,155,887.88 17,345,482.51
过 合同负债 - 333,155,887.88 333,155,887.88
2、新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定
财政部于 2020 年 6 月 19 日发布了《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会[2020]10 号)(以下简称
“10 号文”)。本集团按照 10 号文采用简化方法，并对 2020 年 1 月 1 日至 10 号文施行日之间发生的相关租金
延期根据 10 号文进行会计处理。该政策对本集团 2020 年 1 月 1 日的期初留存收益无影响，对本年度亦无影
响。
其他说明
(1) 本集团自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年修订的《企业会计准则第 14 号—收入》 (以下简称“新
收入准则”)。新收入准则引入了收入确认和计量的 5 步法，并针对特定交易(或事项)增加了更多的指引。本
集团详细的收入确认和计量的会计政策参见附注(五)38。新收入准则要求首次执行该准则的累积影响数调整
首次执行期初(即 2020 年 1 月 1 日)留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。在执
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2020 年年度报告
行新收入准则时，本集团仅对首次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。对于 2020 年 1 月 1 日之
前发生的合同变更，本集团予以简化处理，根据合同变更的最终安排，识别已履行的和尚未履行的履约义务、
确定交易价格以及在已履行的和尚未履行的履约义务之间分摊交易价格。
(2) 于 2020 年 1 月 1 日，本公司采用新收入准则对财务报表无影响。与原收入准则相比，本公司执行新收入准
则对 2020 年 12 月 31 日财务报表相关项目无影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,404,528,420.03 2,404,528,420.03
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 10,000,000.00 10,000,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 25,788,993.28 25,788,993.28
应收款项融资
预付款项 390,179,540.43 390,179,540.43
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,237,147,966.22 1,237,147,966.22
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 2,965,758,534.87 2,965,758,534.87
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 285,198,289.66 285,198,289.66
流动资产合计 7,318,601,744.49 7,318,601,744.49
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 23,416,960.20 23,416,960.20
长期股权投资 772,044,268.61 772,044,268.61
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 134,687,580.00 134,687,580.00
投资性房地产 3,864,690,009.67 3,864,690,009.67
固定资产 116,231,745.26 116,231,745.26
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
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2020 年年度报告
无形资产 241,456.62 241,456.62
开发支出
商誉 252,455,809.30 252,455,809.30
长期待摊费用 5,182,223.53 5,182,223.53
递延所得税资产 100,499,610.67 100,499,610.67
其他非流动资产
非流动资产合计 5,269,449,663.86 5,269,449,663.86
资产总计 12,588,051,408.35 12,588,051,408.35
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 779,600,980.52 779,600,980.52
预收款项 426,083,805.14 23,787,545.00 -402,296,260.14
合同负债 - 402,296,260.14 402,296,260.14
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 120,114,601.71 120,114,601.71
应交税费 375,267,722.68 375,267,722.68
其他应付款 218,734,632.13 218,734,632.13
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 114,804,185.69 114,804,185.69
其他流动负债
流动负债合计 2,034,605,927.87 2,034,605,927.87
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 2,278,136,284.00 2,278,136,284.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 74,454,630.89 74,454,630.89
其他非流动负债
非流动负债合计 2,352,590,914.89 2,352,590,914.89
负债合计 4,387,196,842.76 4,387,196,842.76
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
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2020 年年度报告
资本公积 3,525,128,789.60 3,525,128,789.60
减：库存股
其他综合收益 8,258,438.55 8,258,438.55
专项储备
盈余公积 291,482,947.85 291,482,947.85
一般风险准备
未分配利润 1,832,617,487.23 1,832,617,487.23
归属于母公司所有者权益（或股东 7,711,496,965.23 7,711,496,965.23
权益）合计
少数股东权益 489,357,600.36 489,357,600.36
所有者权益（或股东权益）合计 8,200,854,565.59 8,200,854,565.59
负债和所有者权益（或股东权 12,588,051,408.35 12,588,051,408.35
益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
本集团自 2020 年 1 月 1 日执行新收入会计准则，将预收款项重分类至合同负债；本集团尚未执行新租赁准
则，不适用会计科目调整
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,318,138,258.88 1,318,138,258.88
交易性金融资产 10,000,000.00 10,000,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 3,603,274,155.96 3,603,274,155.96
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 5,678,078.21 5,678,078.21
流动资产合计 4,937,090,493.05 4,937,090,493.05
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 4,055,048,591.39 4,055,048,591.39
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 128,687,580.00 128,687,580.00
投资性房地产
固定资产 1,311,430.43 1,311,430.43
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 207,795.02 207,795.02
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2020 年年度报告
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,185,255,396.84 4,185,255,396.84
资产总计 9,122,345,889.89 9,122,345,889.89
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,223,222.56 1,223,222.56
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 20,521,416.19 20,521,416.19
应交税费 2,107,133.33 2,107,133.33
其他应付款 2,068,408,262.78 2,068,408,262.78
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 2,092,260,034.86 2,092,260,034.86
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 2,092,260,034.86 2,092,260,034.86
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,708,593,731.55 3,708,593,731.55
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 290,914,359.75 290,914,359.75
未分配利润 976,568,461.73 976,568,461.73
所有者权益（或股东权益）合 7,030,085,855.03 7,030,085,855.03
计
负债和所有者权益（或股东 9,122,345,889.89 9,122,345,889.89
权益）总计
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2020 年年度报告
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
√适用 □不适用
运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
本集团在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要对无法准确计量的报
表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团过去的历史经验，并在考虑其
他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本集团的估计存在差异。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影
响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
运用会计政策过程中所作的重要判断
本集团在运用会计政策过程中作出了以下重要判断，并对财务报表中确认的金额产生了重大影响：
收入确认
在本集团与购房客户签订房屋销售合同时，如果购房客户需要从银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购
房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户需支付至少购房款总额的 30%-80%作为首付
款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至
2 年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办妥房产抵押登记手续或预抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向银行提供担
保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因购房客户无法
偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连
带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定
通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重
大影响。 本集团收入确认会计政策详见附注(五)38。
会计估计中采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和不确定性主要
有：
信用减值准备
本集团以对应收款项的预期信用损失率的估计为基础确认信用损失准备。在资产负债表日，本集团根据历史损
失率并结合宏观经济政策、客户所在行业风险等前瞻性信息对预期信用损失率的估计以及信用损失准备作出调
整。如重新估计结果与现有估计存在差异，该差异将会影响估计改变期间的应收款项账面价值和信用损失准备
的计提和转回。
存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设和估计，其中
包括对建造标准及所处地区具有可比性之物业进行现行市价分析，并根据现有资产结构及工料价单对要完成开
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发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可变现净值因市场状况变动或开发成本重大偏离预算而高于或
低于预期，将对计提的存货跌价准备产生影响。
商誉减值准备
本集团根据自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组的
可收回金额为判断基础确认减值准备。当包含分摊的商誉的资产组的可收回金额低于其账面价值时需要确认减
值准备。在进行减值测试时， 本集团需要预测相关资产组未来现金流并合理确定恰当的折现率，这涉及本集
团运用重大会计估计和判断，如重新估计结果与现有估计存在差异，该差异将会影响估计改变期间的商誉的账
面价值。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销 3%、5%、6%、9%、13%
售额乘以适用税率简易征收计算)
消费税
营业税
城市维护建设税 应交流转税 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税(注) 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
房产税 房产的计税余值或租金收入 1.2%、12%
教育费附加 应交流转税 3%
注：结转收入前的预缴土地增值税按照预售收入的 2%-3%计征。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 276,137.08 269,285.84
银行存款 2,542,477,754.00 2,403,424,678.69
其他货币资金 1,478,243.53 834,455.50
合计 2,544,232,134.61 2,404,528,420.03
其中：存放在境外的款项总额 5,102,804.57 78,886,266.02
其他说明
于 2020 年 12 月 31 日，受到限制的货币资金共计人民币 7,981,521.54 元(2019 年 12 月 31 日：人民币
28,126,457.85 元)
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2020 年年度报告
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的 33,660,218.51 10,000,000.00
金融资产
其中：
私募基金投资 10,699,944.54 10,000,000.00
其他 22,960,273.97 -
指定以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
其中：
合计 33,660,218.51 10,000,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 43,862,400.70
1至2年 1,156,558.50
2至3年 2,843,769.36
3 年以上 2,095,446.13
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 49,958,174.69
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提
4,348,377.24 8.70 4,348,377.24 100.00 - 4,348,377.24 14.28 4,348,377.24 100.00 -
坏账准备
其中：
自然人 3,080,750.14 6.17 3,080,750.14 100.00 - 3,080,750.14 10.12 3,080,750.14 100.00 -
成都欧城酒
店管理有限 1,267,627.10 2.53 1,267,627.10 100.00 - 1,267,627.10 4.16 1,267,627.10 100.00 -
公司
按组合计提
45,609,797.45 91.30 390,597.32 0.86 45,219,200.13 26,107,512.11 85.72 318,518.83 1.22 25,788,993.28
坏账准备
其中：
房地产租赁
45,220,362.51 90.52 273,481.80 0.60 44,946,880.71 25,718,077.37 84.44 201,403.31 0.78 25,516,674.06
组合
房地产销售
389,434.94 0.78 117,115.52 30.07 272,319.42 389,434.74 1.28 117,115.52 30.07 272,319.22
组合
合计 49,958,174.69 / 4,738,974.56 / 45,219,200.13 30,455,889.35 / 4,666,896.07 / 25,788,993.28
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
自然人 3,080,750.14 3,080,750.14 100.00 注 1
成都欧城酒店管理有限公司 1,267,627.10 1,267,627.10 100.00 注 2
合计 4,348,377.24 4,348,377.24 100.00 /
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2020 年年度报告
按单项计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
注 1：于 2020 年 12 月 31 日，本集团应收自然人房屋租金总额人民币 3,080,750.14 元，因承租人个人债务纠
纷，本集团预计该应收款项难以收回，因此已于以前年度对其全额计提减值准备。
注 2：于 2020 年 12 月 31 日，本集团应收成都欧城酒店管理有限公司房屋租金总额人民币 1,267,627.10 元，
因承租方经营业务不善，本集团预计该应收款项难以收回，因此已于以前年度全额计提减值准备。
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：房地产销售组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
房地产租赁组合 45,220,362.51 273,481.80 0.60
房地产销售组合 389,434.94 117,115.52 30.07
合计 45,609,797.45 390,597.32 0.86
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他在单项资产的基础上确定其信用
损失，对他应收账款及在组合采减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
√适用 □不适用
人民币元
整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损
信用损失准备 合计
(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 116,708.32 4,550,187.75 4,666,896.07
2020 年 1 月 1 日应收账款
账面余额在本年
--转入已发生信用减值
本年计提 72,078.49 - 72,078.49
2020 年 12 月 31 日余额 188,786.81 4,550,187.75 4,738,974.56
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
应收账款 4,666,896.07 72,078.49 - - - 4,738,974.56
合计 4,666,896.07 72,078.49 - - - 4,738,974.56
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
人民币元
计提的信用损失准备 占应收账款余额
单位名称 金额
年末余额 总额比例(%)
余额前五名的应收账款总额 37,526,789.75 3,138,578.11 75.12
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 506,567.15 0.13 1,299,543.47 0.33
1至2年 1,110,013.35 0.29 5,585,153.00 1.43
2至3年 2,030,729.00 0.53 649,000.00 0.17
3 年以上 381,071,497.63 99.05 382,645,843.96 98.07
合计 384,718,807.13 100.00 390,179,540.43 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过一年的预付款项主要为预付征地补偿款、拆迁款，由于相关项目进度尚未达到结转节点，该款项尚未
结转。
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
人民币元
占预付款项总额的
单位名称 金额
比例(%)
余额前五名的预付款项总额 296,661,046.95 77.11
其他说明
√适用 □不适用
年末预付款项中预付关联方款项情况详见附注(十二)6、 (1)。
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2020 年年度报告
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 855,696,982.06 1,237,147,966.22
合计 855,696,982.06 1,237,147,966.22
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 106,871,595.59
1至2年 694,920,741.39
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2020 年年度报告
2至3年 12,006,059.81
3 年以上 103,911,933.57
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 917,710,330.36
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联公司往来款（注） 773,882,792.73 1,056,925,852.41
应收其他公司往来款 119,027,257.76 226,548,105.84
代扣代缴项目 11,764,019.02 11,618,304.75
押金保证金 11,656,344.98 12,152,248.54
备用金 1,379,915.87 864,040.00
合计 917,710,330.36 1,308,108,551.54
注：2020 年 12 月 31 日其他应收款中应收关联方款项情况详见附注(十二)6、(1)。
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来12个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2020年1月1日余额 4,777,912.01 - 66,182,673.31 70,960,585.32
2020 年 1 月 1 日 余 额 在 -1,855,266.42 - 1,855,266.42
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段 -1,855,266.42 - 1,855,266.42 -
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 285,456.64 - 380,517.85 665,974.49
本期转回 261,727.63 - 9,351,483.88 9,613,211.51
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额 2,946,374.60 - 59,066,973.70 62,013,348.30
信用损失准备计提情况
单位：元 币种：人民币
2020 年 12 月 31 日
整个存续期
整个存续期预期信
项目 未来 12 个月预期 预期信用损
用损失(已发生 合计
信用损失 失(未发生
信用减值)
信用减值)
按单项计提信用损失准备的其他应收款 829,979,771.35 - 80,324,266.09 910,304,037.44
按组合计提信用损失准备的其他应收款(注) 7,406,292.92 - - 7,406,292.92
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2020 年年度报告
账面总额 837,386,064.27 - 80,324,266.09 917,710,330.36
信用损失准备 2,946,374.60 - 59,066,973.70 62,013,348.30
账面价值 834,439,689.67 - 21,257,292.39 855,696,982.06
注：对于按组合计提信用风险准备的其他应收款主要为押金保证金等款项，该等款项具有相同信用风险特征，
本集团在组合的基础上确认信用损失。
年末单项金额重大并单独计提信用损失准备的其他应收款：
单位：元 币种：人民币
年末余额
其他应收款(按单位) 其他应收款余
信用损失准备 计提比例(%) 计提理由
额
三亚中体万通奥林匹克置业有限公司 10,009,187.00 10,009,187.00 100.00 注1
Vantone Capital 52,232,454.54 31,096,859.97 59.54 注2
其他自然人 6,471,546.51 6,471,546.51 100.00 注3
合计 68,713,188.05 47,577,593.48 69.24
注 1： 于 2020 年 12 月 31 日，应收三亚中体万通奥林匹克置业有限公司人民币 10,009,187.00 元，因该
公司经营业务长期处于停滞状态，本集团认为该项其他应收款难以收回，因此已于以前年度全额计
提减值准备。
注 2： 于 2020 年 12 月 31 日，应收关联方 Vantone Capital 余额为人民币 52,232,454.54 元，本集团根
据预计未来款项收回情况，截至本年末已累计计提减值准备人民币 31,096,859.97 元。
注 3： 于 2020 年 12 月 31 日，因自然人客户银行按揭贷款还款违约，本集团为其垫付银行贷款余额人民
币 6,471,546.51 元。该自然人涉及多笔债务违约诉讼，本集团认为该项其他应收款难以收回，因
此已于以前年度全额计提减值准备人民币 6,471,546.51 元。
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
其
类别 期初余额 转销或核 他 期末余额
计提 收回或转回
销 变
动
按单项计提信用损失准备 69,471,401.97 495,578.97 -8,845,471.72 - - 61,121,509.22
按组合计提信用损失准备 1,489,183.35 170,395.52 -767,739.79 - - 891,839.08
合计 70,960,585.32 665,974.49 -9,613,211.51 - - 62,013,348.30
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
Vantone Capital 7,122,331.08 因预计信用损失金额变化而转回
合计 7,122,331.08 /
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2020 年年度报告
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
单位名 款项的 坏账准备
期末余额 账龄 余额合计数的比例
称 性质 期末余额
(%)
单位一 关联方 717,100,651.50 1 年以内，1-2 年 78.14 -
单位二 第三方 70,181,416.60 1 年以内 7.65 -
单位三 关联方 52,232,454.54 3 年以上 5.69 31,096,859.97
单位四 第三方 10,009,187.00 3 年以上 1.09 10,009,187.00
单位五 第三方 10,000,000.00 3 年以上 1.09 -
合计 / 859,523,709.64 / 93.66 41,106,046.97
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备/
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
房地产开发产品 2,476,173,967.76 159,185,746.13 2,316,988,221.63 3,258,952,679.55 293,194,144.68 2,965,758,534.87
合计 2,476,173,967.76 159,185,746.13 2,316,988,221.63 3,258,952,679.55 293,194,144.68 2,965,758,534.87
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
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2020 年年度报告
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
房地产开发产品 293,194,144.68 134,008,398.55 - 159,185,746.13
合计 293,194,144.68 134,008,398.55 - 159,185,746.13
于 2020 年度，本集团的杭州万通中心项目随存货销售转销跌价准备金额 89,312,008.95 元；于 2020 年 12 月
31 日，杭州万通中心项目已减记存货价值的部分影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值，
本集团在原已计提的存货跌价准备金额 44,696,389.60 元予以转回。
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
于 2020 年 12 月 31 日，存货余额中包含借款费用资本化金额为人民币 72,070,233.27 元(2019 年 12 月 31
日：人民币 89,981,219.72 元)。2020 年度，本集团无资本化的借款费用(2019 年度：无)。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
房地产开发产品列示如下：
人民币元
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
杭州万通时尚公馆 2017 年 12 月 918,945,612.56 - 144,511,360.00 774,434,252.56
怀柔万通新新家园 2017 年 12 月 576,408,396.82 - - 576,408,396.82
杭州万通中心 2014 年 9 月 606,118,948.42 - 259,500,991.98 346,617,956.44
天津万通新新逸墅 2015 年 11 月 530,606,026.60 - 279,585,099.12 251,020,927.48
天津万通金府国际 2014 年 11 月 189,713,134.67 - 31,825,311.20 157,887,823.47
北京天竺新新家园 2015 年 12 月 137,147,126.04 - 23,413,218.33 113,733,907.71
北京新城国际 2008 年 3 月 151,924,062.60 - 981,676.08 150,942,386.52
天津新城国际 2010 年 9 月 39,633,827.22 - 1,123,345.85 38,510,481.37
天津上游国际 2011 年 10 月 29,244,911.94 - 10,857,664.95 18,387,246.99
天津万通华府 2015 年 11 月 19,344,928.69 - 2,453,558.40 16,891,370.29
新新小镇 2008 年 8 月 13,810,879.00 - - 13,810,879.00
成都金牛新都会 2013 年 9 月 29,796,611.49 - 20,196,928.16 9,599,683.33
成都红墙国际 2012 年 10 月 10,929,487.15 - 5,491,487.09 5,438,000.06
新新小镇逸墅 2013 年 12 月 5,328,726.35 - 2,838,070.63 2,490,655.72
合计 3,258,952,679.55 - 782,778,711.79 2,476,173,967.76
注 1： 2020 年度，本集团开发产品本年减少中包含随收入确认而结转至主营业务成本的房地产开发成本和随
着项目工程结算而调整的成本的项目。
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2020 年年度报告
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
预缴税金 77,019,779.20 285,198,289.66
合计 77,019,779.20 285,198,289.66
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现
项目 坏账 坏账 率区
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备 间
融资租赁款
其中：未实现
融资收益
分期收款销售商品
分期收款提供劳务
应收物业维修基金 23,416,960.20 - 23,416,960.20 23,416,960.20 - 23,416,960.20
保证金
合计 23,416,960.20 - 23,416,960.20 23,416,960.20 - 23,416,960.20 /
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其他 减值准
期初 其他 宣告发放 计提 期末
被投资单位 减少 权益法下确认的 综合 其 备期末
余额 追加投资 权益 现金股利 减值 余额
投资 投资损益 收益 他 余额
变动 或利润 准备
调整
一、合营企业
东方万通(天津)股权投资基金管理有限公司 4,230,508.93 - - 1,339.20 - - - - - 4,231,848.13 -
万通成长合伙(注 1) - - - - - - - - - - -
东方天津合伙(注 1) - - - - - - - - - - -
普万企业管理(上海)有限公司 - - - - - - - - - - -
小计 4,230,508.93 - - 1,339.20 - - - - - 4,231,848.13 -
二、联营企业
金通港 17,915,333.10 - - -696,690.65 - - - - - 17,218,642.45 -
金万置 369,408.64 - - -1,873.11 - - - - - 367,535.53 -
中金佳业 505,263,723.57 - - 737,878.10 - - - - - 506,001,601.67 -
Vantone Capital(注 2) - - - - - - - - - - -
香河万通 244,265,294.37 - - -8,183,502.70 - - - - - 236,081,791.67 -
北京太极通工电子技术有限责任公司 - 10,000,000.00 - -102,851.00 - - - - - 9,897,149.00 -
平潭会同开元股权投资管理有限公司 - 7,000,000.00 - -63,288.22 - - - - - 6,936,711.78 -
北京大唐永盛科技发展有限公司 - 30,000,000.00 - - - - - - - 30,000,000.00 -
小计 767,813,759.68 47,000,000.00 - -8,310,327.58 - - - - - 806,503,432.10 -
合计 772,044,268.61 47,000,000.00 - -8,308,988.38 - - - - - 810,735,280.23 -
其他说明
在合营企业、联营企业中的权益相关信息见附注九(2)。
注 1：万通成长合伙和东方天津合伙为本公司之合营企业，本公司分别持有其 49.81%及 44.78%股权，该等合伙企业唯一投资项目均为对杭州邦信的投资。本公司对杭州邦信的投资包括通过结构化
主体万通成长合伙和东方天津合伙间接持有部分，因将杭州邦信纳入合并范围，本公司对该等合伙企业的投资金额作为对杭州邦信的投资进行了合并抵销。
注 2：Vantone Capital 因连续亏损导致净资产为负，本集团对其不负有承担额外损失义务，因此在以前年度确认其发生的净亏损应由本集团承担的份额时，仅将长期股权投资的账面价值减记为零。
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2020 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
权益工具投资(附注(十一)) 257,127,777.89 134,687,580.00
私募基金投资(附注(十一)) 70,833,589.26 -
合计 327,961,367.15 134,687,580.00
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,272,476,055.50 4,272,476,055.50
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,272,476,055.50 4,272,476,055.50
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 407,786,045.83 407,786,045.83
2.本期增加金额 122,112,285.12 122,112,285.12
（1）计提或摊销 122,112,285.12 122,112,285.12
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2020 年年度报告
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 529,898,330.95 529,898,330.95
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 3,742,577,724.55 3,742,577,724.55
2.期初账面价值 3,864,690,009.67 3,864,690,009.67
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
(1) 于 2020 年 12 月 31 日，已用作银行借款抵押的投资性房地产净额详见附注(七) 81。
(2) 于 2020 年 12 月 31 日，本集团的投资性房地产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其计提减
值准备(2019 年 12 月 31 日：无)。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 114,611,329.88 116,231,745.26
固定资产清理
合计 114,611,329.88 116,231,745.26
其他说明：
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
机
器
项目 房屋及建筑物 运输工具 其他设备 合计
设
备
一、账面原值：
1.期初余额 127,625,461.05 13,993,564.71 15,109,674.99 156,728,700.75
2.本期增加金额 - 1,985,072.57 2,077,503.72 4,062,576.29
（1）购置 - 1,985,072.57 2,077,503.72 4,062,576.29
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 - 628,494.00 453,384.65 1,081,878.65
（1）处置或报废 - 628,494.00 453,384.65 1,081,878.65
4.期末余额 127,625,461.05 15,350,143.28 16,733,794.06 159,709,398.39
二、累计折旧
1.期初余额 14,563,981.33 11,616,544.37 14,316,429.79 40,496,955.49
2.本期增加金额 4,758,699.77 452,657.82 395,361.08 5,606,718.67
（1）计提 4,758,699.77 452,657.82 395,361.08 5,606,718.67
3.本期减少金额 597,069.30 408,536.35 1,005,605.65
（1）处置或报废 597,069.30 408,536.35 1,005,605.65
4.期末余额 19,322,681.10 11,472,132.89 14,303,254.52 45,098,068.51
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 108,302,779.95 3,878,010.39 2,430,539.54 114,611,329.88
2.期初账面价值 113,061,479.72 2,377,020.34 793,245.20 116,231,745.26
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2020 年年度报告
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(4).工程物资情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
土地 非专
专利 商标使
项目 使用 利技 专有使用权 办公软件 合计
权 用权
权 术
一、账面原值
1.期初余额 - 3,035,808.67 1.00 3,035,809.67
2.本期增加金额 2,370,000.00 - - 2,370,000.00
(1)购置 2,370,000.00 2,370,000.00
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,370,000.00 3,035,808.67 1.00 5,405,809.67
二、累计摊销
1.期初余额 - 2,794,353.05 2,794,353.05
2.本期增加金额 888,750.00 233,522.98 1,122,272.98
（1）计提 888,750.00 233,522.98 1,122,272.98
3.本期减少金额
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2020 年年度报告
(1)处置
4.期末余额 888,750.00 3,027,876.03 - 3,916,626.03
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,481,250.00 7,932.64 1.00 1,489,183.64
2.期初账面价值 - 241,455.62 1.00 241,456.62
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事
期初余额 企业合并 期末余额
项 处置
形成的
北京万置房地产开发有限公司 35,144,127.79 - - 35,144,127.79
中融国富 482,085,475.81 - - 482,085,475.81
合计 517,229,603.60 - - 517,229,603.60
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
117 / 170
2020 年年度报告
被投资单位名称或形成商誉的事 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
项 计提 处置
北京万置房地产开发有限公司 35,144,127.79 35,144,127.79
中融国富 229,629,666.51 39,987,894.34 269,617,560.85
合计 264,773,794.30 39,987,894.34 304,761,688.64
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
关于中融国富商誉相关资产组（CGU）的各项资产，包括流动资产、其他非流动金融资产、固定资产、
商誉、递延所得税资产和流动负债。
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长
率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
注 1：本集团在 2001 年度因非同一控制下企业合并形成的对子公司北京万置房地产开发有限公司投资
相关的股权投资借方差额于 2006 年 12 月 31 日余额为人民币 35,144,127.79 元，在企业会计准则的首
次执行日，依企业会计准则的相关规定，在编制合并资产负债表时将其列为商誉。2008 年度，本集团
对北京万置房地产开发有限公司的资产组进行减值测试后，因预期资产组的可收回金额低于其账面价
值，故对该商誉全额计提减值准备。
注 2：于 2020 年 12 月 31 日，根据减值测试结果，本集团对中融国富资产组计提商誉减值准备人民币
39,987,894.34 元，累计计提商誉减值准备人民币 269,617,560.85 元。上述资产组减值的主要因素系
受房地产行业融资政策的影响，该资产组预计后续年度业务规模及盈利无法达到预期。
中融国富的可回收金额按照该资产组预计未来现金流量现值确定。未来现金流量基于本集团批准的中
融国富 2021 年至 2025 年的财务预算确定，并采用税前 16.50% (2019 年 12 月 31 日：18.73%)的折现
率。该资产组超过 5 年的现金流量采用稳定的永续现金流。在预计未来现金流量时使用的其他关键假
设还有：基于该资产组过去的业绩、行业的发展趋势和本集团对市场发展的预期估计预计营业收入、
毛利率、费用、折旧摊销和长期资产投资增加。
(5).商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
截至 2020 年 12 月 31 日，收购中融国富形成商誉及其所在资产组未来可回收现金流减少，因此本集
团对中融国富投资管理有限公司资产组计提商誉减值准备人民币 269,617,560.85 元。
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少 期末余额
金额
办公室装修 422,748.81 - 105,687.36 317,061.45
人防设施 750,000.00 - 150,000.00 600,000.00
118 / 170
2020 年年度报告
住宅维修基金 3,010,232.52 - 860,066.40 2,150,166.12
其他 999,242.20 250,664.40 332,018.33 917,888.27
合计 5,182,223.53 250,664.40 1,447,772.09 3,985,115.84
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 54,921,423.95 13,730,355.99 122,655,485.25 30,663,871.31
内部交易未实现利润
可抵扣亏损
预提成本及费用 285,487,988.28 71,371,997.07 299,198,728.48 74,799,682.12
预收房款 11,722,206.62 2,930,551.66 27,239,120.50 6,809,780.12
应付职工薪酬 62,622,602.14 15,655,650.54 64,378,937.93 16,094,734.48
其他 - - 2,015,660.38 503,915.10
合计 414,754,220.99 103,688,555.26 515,487,932.54 128,871,983.13
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资产评
293,148,099.80 73,287,024.95 382,300,649.04 95,575,162.26
估增值
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值
变动
资本化利息 29,007,364.36 7,251,841.09 29,007,364.36 7,251,841.09
合计 322,155,464.16 80,538,866.04 411,308,013.40 102,827,003.35
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资产 抵销后递延所得 递延所得税资产 抵销后递延所得
项目 和负债期末互抵 税资产或负债期 和负债期初互抵 税资产或负债期
金额 末余额 金额 初余额
递延所得税资产 16,253,217.63 87,435,337.63 28,372,372.46 100,499,610.67
递延所得税负债 16,253,217.63 64,285,648.41 28,372,372.46 74,454,630.89
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 562,237,740.88 594,287,946.96
119 / 170
2020 年年度报告
可抵扣亏损 924,746,732.62 737,340,897.33
合计 1,486,984,473.50 1,331,628,844.29
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2020 年度 - 5,759,716.16
2021 年度 27,840,290.54 31,317,085.98
2022 年度 186,670,921.65 187,020,196.77
2023 年度 221,377,172.76 223,399,677.70
2024 年度 285,112,288.50 289,844,220.72
2025 年度 203,746,059.17 -
合计 924,746,732.62 737,340,897.33 /
其他说明：
√适用 □不适用
根据各子公司对未来的盈利预测结果，未来期间部分子公司预计不能获得足够的应纳税所得额，所以
未相应确认递延所得税资产。
31、 其他非流动资产
□适用 √不适用
32、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
120 / 170
2020 年年度报告
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 502,104,564.74 758,760,627.91
其他 33,243,297.40 20,840,352.61
合计 535,347,862.14 779,600,980.52
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
项目工程款 277,653,879.68 主要为未付及暂估的项目工程款，该等款项尚未进行最后结算。
合计 277,653,879.68 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收售楼款 - -
预收租金 17,345,482.51 23,787,545.00
预收管理费 - -
合计 17,345,482.51 23,787,545.00
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
于 2020 年 1 月 1 日起，预收售楼款、预收管理费由预收款项转入合同负债核算。
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
售楼款 333,155,887.88 401,231,887.52
管理费 - 1,064,372.62
合计 333,155,887.88 402,296,260.14
注：账龄超过 1 年的合同负债主要为尚未达到交付或视同交付条件，进而未达到结转时点。
121 / 170
2020 年年度报告
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(1) 有关合同负债的定性和定量分析
对于房地产销售，收入在房产的控制权转移给客户时确认。当客户在预先支付房款时，本集团将收
到的交易价款确认为合同负债，直至房产的控制权转移给客户。
与资产管理相关的收入在一段时间内确认，客户预先支付管理费，将收到的管理费确认一项合同负
债，并在服务期间转为收入。
(2) 在本年确认的包括在合同负债年初账面价值的收入
年初合同负债账面价值中的收入金额为人民币 184,193,663.40 元已于本年度确认收入，包括房地产
销售产生的合同负债人民币 183,129,290.78 元及资产管理产生的合同负债人民币 1,064,372.62 元。
(3) 主要预收售楼款列示如下：
人民币元
项目名称 年末余额 年初余额 竣工时间 预售比例
怀柔万通新新家园 211,627,775.72 212,156,449.72 2017 年 12 月 现房销售
杭州万通时尚公馆 44,457,577.00 41,875,514.00 2017 年 12 月 现房销售
天津万通新新逸墅 39,045,243.09 117,450,915.97 2019 年 11 月 现房销售
北京天竺新新家园 25,448,244.95 21,751,083.30 2015 年 12 月 现房销售
天津万通华府 4,106,140.86 4,106,140.86 2015 年 11 月 现房销售
天津万通金府国际 4,098,029.53 518,000.00 2014 年 11 月 现房销售
成都金牛新都会 428,544.00 1,525,682.00 2013 年 9 月 现房销售
其他物业开发项目 3,944,332.73 1,848,101.67 均已竣工
合计 333,155,887.88 401,231,887.52
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 116,783,079.19 114,087,296.19 131,344,321.57 99,526,053.81
二、离职后福利-设定提存计划 482,133.77 1,909,267.40 2,090,107.16 301,294.01
三、辞退福利 2,849,388.75 17,638,437.15 14,878,833.73 5,608,992.17
四、一年内到期的其他福利
合计 120,114,601.71 133,635,000.74 148,313,262.46 105,436,339.99
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
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2020 年年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 103,253,184.15 98,900,773.04 110,672,513.46 91,481,443.73
补贴
二、职工福利费 - 797,297.02 797,297.02 -
三、社会保险费 312,162.37 5,708,267.00 5,632,670.85 387,758.52
其中：医疗保险费 276,448.32 5,593,446.06 5,488,998.47 380,895.91
工伤保险费 11,794.76 41,120.06 51,470.88 1,443.94
生育保险费 23,919.29 73,700.88 92,201.50 5,418.67
四、住房公积金 348,283.06 6,697,894.44 6,273,196.44 772,981.06
五、工会经费和职工教育 12,844,423.79 1,976,425.38 7,962,004.49 6,858,844.68
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他 25,025.82 6,639.31 6,639.31 25,025.82
合计 116,783,079.19 114,087,296.19 131,344,321.57 99,526,053.81
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 455,443.37 1,837,424.78 2,000,466.48 292,401.67
2、失业保险费 26,690.40 71,842.62 89,640.68 8,892.34
3、企业年金缴费
合计 482,133.77 1,909,267.40 2,090,107.16 301,294.01
注：本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本集团分别按员工
基本工资的 16%、0.8%每月向该等计划缴存费用。根据 2020 年 2 月 20 日国家出台《关于阶段性减免三
项社会保险费和办理缓缴有关事项的通知》(人社部发[2020]11 号)，本集团减免了 2020 年 2 月至 12
月的社会保险单位缴费部分；根据 2020 年 3 月 6 日北京市人社局颁布的《关于本市阶段性减半征收职
工基本医疗保险费及延长缴费等有关问题的通告》(京社保发[2020]2 号)，本集团按照减半征收的方式
减免 2020 年基本医疗保险。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于
发生时计入当期损益或相关资产的成本。
本集团本年应分别向养老保险、失业保险计划缴存费用人民币 1,837,424.78 元及人民币 71,842.62 元
(2019 年度：人民币 9,271,616.59 元及人民币 392,428.98 元)。于 2020 年 12 月 31 日，本集团尚有人
民币 292,401.67 元及人民币 8,892.34 元(2019 年 12 月 31 日：人民币 455,443.37 元及人民币 26,690.40
元)的应缴存费用是于本报告期间到期而未支付给养老保险及失业保险计划的。
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 12,345,750.00 4,879,548.12
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2020 年年度报告
消费税
营业税
企业所得税 42,144,989.47 50,264,093.42
个人所得税
城市维护建设税 1,170,155.56 766,568.94
教育费附加 425,829.46 267,055.74
土地增值税 341,316,720.26 304,434,176.92
其他 4,608,236.93 14,656,279.54
合计 402,011,681.68 375,267,722.68
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 201,940,135.62 218,734,632.13
合计 201,940,135.62 218,734,632.13
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(2).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
收取的定金、押金、保证金 84,019,603.23 85,187,648.55
代扣、代收款项 4,401,951.76 15,696,593.76
应付关联方往来款 72,560,441.86 72,626,655.04
应付非关联方往来款 32,765,830.46 37,685,758.02
其他 8,192,308.31 7,537,976.76
合计 201,940,135.62 218,734,632.13
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
124 / 170
2020 年年度报告
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
项目履约保证金、租赁产生房 172,900,845.94 由于尚未达到合同约定的结算条件，该
屋押金等 款项尚未结清。
合计 172,900,845.94 /
其他说明：
√适用 □不适用
期末其他应付款中应付关联方款项情况见附注(十二)6、 (2)。
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 125,589,208.63 114,804,185.69
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
合计 125,589,208.63 114,804,185.69
其他说明：
1 年内到期的长期借款详见附注（七） 45。
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 2,318,137,447.14 2,392,940,469.69
保证借款
信用借款
125 / 170
2020 年年度报告
减：一年内到期的长期借款 125,589,208.63 114,804,185.69
合计 2,192,548,238.51 2,278,136,284.00
长期借款分类的说明：
注：于 2020 年 12 月 31 日，抵押借款系本集团以投资性房地产用作抵押取得的借款，抵押资产情况详
见附注(七) 81。除该抵押资产外，另以万通中心 D 座租赁业务未来产生的应收账款质押。此外，于 2020
年 12 月 31 日，抵押借款余额中人民币 6.00 亿元由本公司提供连带责任担保(2019 年 12 月 31 日：人
民币 6.50 亿元)，详见附注(十七)6、(5)。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2020 年 12 月 31 日，长期借款的执行利率区间 4.9%至 6.9%(2019 年 12 月 31 日：4.9%至 6.9%)。
46、 应付债券
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
126 / 170
2020 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(2).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
其他说明：
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司注册资本为人民币 2,054,009,302.00 元，实收股本为人民币
2,054,009,302.00 元，每股面值人民币 1.00 元。
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 3,518,771,121.44 - - 3,518,771,121.44
溢价）
其他资本公积 6,357,668.16 - - 6,357,668.16
合计 3,525,128,789.60 3,525,128,789.60
56、 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
人民币普通股 - 499,107,534.42 - 499,107,534.42
合计 - 499,107,534.42 - 499,107,534.42
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
2019 年 12 月 27 日，本公司召开第七届董事会第二十六次会议，审议通过了《关于以集中竞价交易方
式回购公司股份方案的议案》，同意本公司拟实施回购股份用于员工持股计划或股权激励。本公司于
2020 年 2 月 4 日首次实施了股份回购，并于 2020 年 2 月 5 日披露了《万通地产关于以集中竞价交易
方式首次回购股份暨回购股份进展的公告》。截至 2020 年 12 月 31 日本集团已累计回购股份
66,627,340 股，占公司总股本的比例为 3.2438%，已支付的总金额人民币 499,107,534.42 元（不含印
花税、佣金等交易费用）。
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：
减：
前期
前期
计入
计入
其他 减：
期初 其他 税后归 期末
项目 本期所得税前 综合 所得 税后归属于母公
余额 综合 属于少 余额
发生额 收益 税费 司
收益 数股东
当期 用
当期
转入
转入
留存
损益
收益
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2020 年年度报告
一、不能重分类进损益的其他
综合收益
其中：重新计量设定受益计划
变动额
权益法下不能转损益的其他
综合收益
其他权益工具投资公允价值
变动
企业自身信用风险公允价值
变动
二、将重分类进损益的其他综 8,258,438.55 -8,805,298.28 -8,805,298.28 -546,859.73
合收益
其中：权益法下可转损益的其
他综合收益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额 8,258,438.55 -8,805,298.28 -8,805,298.28 -546,859.73
其他综合收益合计 8,258,438.55 -8,805,298.28 -8,805,298.28 -546,859.73
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 291,482,947.85 21,563,099.11 - 313,046,046.96
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 291,482,947.85 21,563,099.11 - 313,046,046.96
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注：根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积金，
当法定盈余公积金累计额达到注册资本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥
补亏损，或者增加股本。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,832,617,487.23 1,373,334,764.80
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
129 / 170
2020 年年度报告
调整后期初未分配利润 1,832,617,487.23 1,373,334,764.80
加：本期归属于母公司所有者的净利润 50,867,369.80 604,780,282.12
减：提取法定盈余公积 21,563,099.11 46,905,113.19
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 120,129,309.72 98,592,446.50
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,741,792,448.20 1,832,617,487.23
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
其他说明：
(1) 提取法定盈余公积
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团未分配利润余额中包含子公司已提取的盈余公积人民币
408,988,075.98 元(2019 年 12 月 31 日：人民币 387,808,802.54 元)。
(2) 本年度股东大会已批准的现金股利
2020 年 5 月 28 日，本公司通过 2019 年年度股东大会决议，同意向股东分配 2019 年度现金股利人民
币 120,129,309.72 元，现金股利已于 2020 年 7 月 23 日支付。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,349,556,915.33 722,925,725.93 1,096,085,333.99 523,993,402.32
其他业务 12,865,081.45 818,942.37 6,681,784.95 8,484,406.53
合计 1,362,421,996.78 723,744,668.30 1,102,767,118.94 532,477,808.85
其中主营业务收入分类如下：
项目 本期金额
合同产生的收入 1,100,545,364.34
租金收入 249,011,550.99
合计 1,349,556,915.33
130 / 170
2020 年年度报告
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 房地产销售 资产管理 合计
商品类型
住宅 598,484,943.54 598,484,943.54
商业地产 457,562,076.93 457,562,076.93
管理费收入 44,498,343.87 44,498,343.87
合同类型
按时点确认 1,056,047,020.47 - 1,056,047,020.47
按时段确认 44,498,343.87 44,498,343.87
合计 1,056,047,020.47 44,498,343.87 1,100,545,364.34
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
主营业务(分行业)
人民币元
本年发生额 上年发生额
行业名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售 1,056,047,020.47 583,599,211.63 619,758,670.16 351,415,655.45
房屋租赁 249,011,550.99 132,750,123.97 255,150,175.49 134,591,544.12
资产管理 44,498,343.87 6,576,390.33 221,176,488.34 37,986,202.75
合计 1,349,556,915.33 722,925,725.93 1,096,085,333.99 523,993,402.32
主营业务(分地区)
人民币元
本年发生额 上年发生额
项目名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京区域 240,073,914.70 45,687,069.81 453,781,862.81 96,216,141.14
天津区域 515,883,237.01 313,326,988.45 293,623,801.09 218,891,629.37
川渝地区 21,117,957.98 19,206,645.66 24,985,678.99 23,340,852.97
华东区域 572,481,805.64 344,705,022.01 323,693,991.10 185,544,778.84
合计 1,349,556,915.33 722,925,725.93 1,096,085,333.99 523,993,402.32
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
131 / 170
2020 年年度报告
营业税 57,313.87 72,220.49
城市维护建设税 5,021,497.42 3,234,685.88
教育费附加 3,714,056.55 2,432,298.24
资源税
房产税 47,170,126.13 51,852,275.93
土地使用税
车船使用税
印花税
土地增值税 81,018,731.12 228,936,114.72
其他 1,972,511.96 4,856,440.92
合计 138,954,237.05 291,384,036.18
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 15,390,878.00 18,092,408.77
物业管理及租赁费 22,566,346.58 33,263,502.47
市场营销费用 1,433,159.43 3,643,696.16
办公费用 6,051,081.03 13,543,789.90
中介服务费 45,459,817.52 37,392,707.80
折旧与摊销 52,368.90 98,166.94
其他 6,305,609.35 5,692,340.52
合计 97,259,260.81 111,726,612.56
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 103,038,957.02 117,502,636.72
办公费用 18,350,796.14 13,310,678.89
中介服务费 28,384,935.08 13,490,260.36
物业租赁费 5,512,110.41 2,183,414.40
折旧与摊销 7,172,434.04 8,478,508.50
基金管理费 6,548,554.80 4,840,666.22
其他 83,451.19 1,609,279.71
合计 169,091,238.68 161,415,444.80
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 137,083,214.16 157,883,055.42
减﹕已资本化的利息费用 - -
132 / 170
2020 年年度报告
净利息支出
减﹕利息收入 -21,323,078.80 -18,607,453.27
汇兑损益及其他 157,446.72 328,783.63
合计 115,917,582.08 139,604,385.78
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 774,309.07 2,138,277.15
合计 774,309.07 2,138,277.15
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -8,308,988.38 1,378,184.76
处置长期股权投资产生的投资收益 -7,380,755.96 1,047,855,738.19
交易性金融资产在持有期间的投资收 1,700,344.95 -
益
其他权益工具投资在持有期间取得的
股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息
收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
其他非流动金融资产在持有期间的投 2,556,889.40 2,000,000.00
资收益
剩余股权按照公允价值重新计量产生 - 199,983,916.37
的收益
合计 -11,432,509.99 1,251,217,839.32
其他说明：
本集团投资收益的汇回不存在重大限制。
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
133 / 170
2020 年年度报告
交易性金融资产 1,160,218.51 -
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
其他非流动金融资产 26,213,756.72 3,687,580.00
合计 27,373,975.23 3,687,580.00
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 72,078.49 3,043,438.53
其他应收款坏账损失 -8,947,237.02 12,882,602.58
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -8,875,158.53 15,926,041.11
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本 -44,696,389.60 217,173,794.79
减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失 39,987,894.34 229,629,666.51
十二、其他
合计 -4,708,495.26 446,803,461.30
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置固定资产收益 20,946.09 239,631.21
合计 20,946.09 239,631.21
134 / 170
2020 年年度报告
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 17,464.20 - 17,464.20
违约金收入 4,810,927.73 9,380,768.14 4,810,927.73
无法支付的款项 2,463,854.57 592.21 2,463,854.57
其他 3,172,964.70 2,591,926.41 3,172,964.70
合计 10,465,211.20 11,973,286.76 10,465,211.20
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 44,358.40 - 44,358.40
其中：固定资产处置损失 44,358.40 - 44,358.40
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 1,500,000.00 30,000.00 1,500,000.00
违约金及赔偿金 38,411.88 183,044.00 38,411.88
滞纳金 - 793,150.63 -
其他 199,556.45 848,869.34 199,556.45
合计 1,782,326.73 1,855,063.97 1,782,326.73
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 77,820,329.15 150,328,056.48
135 / 170
2020 年年度报告
递延所得税费用 2,895,290.56 -96,637,437.69
合计 80,715,619.71 53,690,618.79
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 156,458,268.52
按法定/适用税率计算的所得税费用 39,114,567.13
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响 2,066,610.35
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 6,682,199.70
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -21,143,520.55
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 61,422,356.89
异或可抵扣亏损的影响
本年未确认递延所得税资产的应纳税暂时性差
异的 影响
调整以前期间所得税的影响 -7,426,593.81
所得税费用 80,715,619.71
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注(七) 57
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到公司往来款项 388,844,179.59 96,770,274.30
收到所得税退税 194,561,460.65 -
收回受限资金 20,144,936.31 155,322,359.46
银行存款利息收入 21,323,078.80 18,607,453.27
违约金 4,810,927.73 9,380,768.14
其他 2,157,932.68 2,592,518.62
合计 631,842,515.76 282,673,373.79
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
136 / 170
2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付公司往来款 59,997,377.93 45,634,634.05
销售推广和相关经营费用 81,816,013.91 93,536,036.85
行政办公和相关管理费用 58,879,847.62 35,513,771.58
代扣代缴款及押金保证金 28,467,706.64 46,923,850.62
营业外支出 1,737,968.33 1,855,063.97
其他 2,182,083.97 813,892.71
合计 233,080,998.40 224,277,249.78
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付股票回购款 499,176,459.80 -
合计 499,176,459.80 -
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 75,742,648.81 617,140,260.04
加：资产减值准备 -4,708,495.26 446,803,461.30
信用减值损失 -8,875,158.53 15,926,041.11
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物 127,719,003.79 131,075,713.56
资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 1,122,272.98 218,648.76
长期待摊费用摊销 1,447,772.09 1,954,108.72
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的 -20,946.09 -239,631.21
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 44,358.40 -
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -27,373,975.23 -3,687,580.00
财务费用（收益以“－”号填列） 137,083,214.16 157,883,055.42
投资损失（收益以“－”号填列） 11,432,509.99 -1,251,217,839.32
137 / 170
2020 年年度报告
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 25,183,427.87 -89,307,731.83
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -22,288,137.31 -7,329,705.86
存货的减少（增加以“－”号填列） 693,466,702.84 24,141,041.72
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 518,541,736.97 -893,763,122.32
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -324,242,223.24 356,223,970.42
其他 20,144,936.31 155,322,359.46
经营活动产生的现金流量净额 1,224,419,648.55 -338,856,950.03
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,536,250,613.07 2,376,401,962.18
减：现金的期初余额 2,376,401,962.18 1,727,049,729.29
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 159,848,650.89 649,352,232.89
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 128,863,028.65
处置子公司收到的现金净额 128,863,028.65
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,536,250,613.07 2,376,401,962.18
其中：库存现金 276,137.08 269,285.84
可随时用于支付的银行存款 2,535,150,194.05 2,376,132,676.34
可随时用于支付的其他货币资金 824,281.94 -
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
138 / 170
2020 年年度报告
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,536,250,613.07 2,376,401,962.18
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 7,981,521.54 附注(七) 1
应收票据
存货
固定资产
无形资产
投资性房地产 3,519,444,129.79 用于抵押取得借款
合计 3,527,425,651.33 /
其他说明：
上述所有权受限制的资产用作抵押取得的借款情况详见附注(七)45。
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 782,051.00 6.5249 5,102,804.57
其中：美元 782,051.00 6.5249 5,102,804.57
欧元
港币
应收账款
其中：美元
欧元
港币
长期借款 - -
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2020 年年度报告
其中：美元
欧元
港币
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税费返还 774,309.07 其他收益 774,309.07
合计 774,309.07
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
√适用 □不适用
(1) 资产减值准备
本年减少 2020 年 12 月 31
项目 2020 年 1 月 1 日 本年增加
转回 转销 日
一、信用损失准备 75,627,481.39 738,052.98 9,613,211.51 - 66,752,322.86
其中：应收账款 4,666,896.07 72,078.49 - - 4,738,974.56
其他应收款 70,960,585.32 665,974.49 9,613,211.51 - 62,013,348.30
二、存货跌价准备 293,194,144.68 - 44,696,389.60 89,312,008.95 159,185,746.13
三、商誉减值准备 264,773,794.30 39,987,894.34 - - 304,761,688.64
合计 633,595,420.37 40,725,947.32 54,309,601.11 89,312,008.95 530,699,757.63
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
140 / 170
2020 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
(1) 本集团于 2020 年内注销子公司：昆山博远万智投资中心(有限合伙)、北京睿通宁远投资中心
(有限合伙)、昆山万通英睿股权投资管理有限公司、北京盈石正奇投资管理有限公司。
(2)本集团于 2020 年内新设子公司：万通数字(北京)科技有限公司、万通国际城娱科技发展集团
有限公司、香河通金博源企业运营管理服务有限公司。
6、 其他
□适用 √不适用
141 / 170
2020 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
北京万通龙山置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 同一控制下的企业合并取得
天津万通时尚置业有限责任公司 天津 天津 房地产开发 82.00 - 同一控制下的企业合并取得
天津泰达万通房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 65.00 - 同一控制下的企业合并取得
北京广厦富城置业有限公司 北京 北京 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
北京万置房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 60.00 - 非同一控制下的企业合并取得
天津万华置业有限公司 天津 天津 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
天津富铭置业有限公司 天津 天津 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
杭州万通时尚置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 - 非同一控制下的企业合并取得
上海万通新地置业有限公司 上海 上海 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
北京万通时尚置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通龙山天地置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通英睿投资管理有限公司 北京 北京 投融资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京正远慧奇投资管理有限公司 北京 北京 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通正远置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津和信发展有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津中新生态城万通正奇实业有限
天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
公司
天津万通宁远置业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津生态城万拓置业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
Vantone Investment(注) 新加坡 新加坡 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
杭州万慧时尚投资管理有限公司 杭州 杭州 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
山东万通商业运营管理有限公司 山东 山东 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
山东万通中融房地产开发有限公司 山东 山东 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
成都万通时尚置业有限公司 成都 成都 房地产开发 - 100.00 设立、投资或其他方式取得
成都万新新创投资管理有限公司 成都 成都 投资管理 60.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通新新文化传媒有限公司 北京 北京 文化传媒 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通新新教育科技有限公司 北京 北京 技术开发与咨询 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京绿品雅筑装饰工程有限公司 北京 北京 建筑装修 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
中融国富投资管理有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00 - 非同一控制下的企业合并取得
中融国晟(天津)投资管理有限公司 天津 天津 投资管理 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
杭州万通邦信置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 20.00 39.35 非同一控制下的企业合并取得
云南万智投资有限公司 云南 云南 项目投资 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
万通数字（北京）科技有限公司 北京 北京 通讯科技 100.00 设立、投资或其他方式取得
香河通金博源企业运营管理服务有 香河 香河 运营管理 100.00 设立、投资或其他方式取得
限公司
万通体育发展有限公司 北京 北京 体育运动项目经营 100.00 设立、投资或其他方式取得
万通国际城娱科技发展集团有限公 香港 香港 娱乐科技 100.00 设立、投资或其他方式取得
司
其他说明：
注：本集团设立在新加坡的子公司需要遵循当地外汇管理政策，根据该等政策，在新加坡的子公司必须经过当
地外汇管理局的批准才能向本公司及其他投资方支付现金股利。
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股
本期归属于少数 本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称 东持股
股东的损益 告分派的股利 余额
比例
北京万置房地产开发有限公司 40.00 5,171,459.94 44,000,000.00 66,765,713.49
天津万通时尚置业有限责任公司 18.00 680,943.34 - 72,859,317.74
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2020 年年度报告
天津泰达万通房地产开发有限公司 35.00 -374,352.20 - 72,151,794.06
杭州邦信 40.65 19,406,592.91 - 256,193,492.66
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京万置房地产开
173,107,483.06 15,364,818.43 188,472,301.49 21,571,999.27 - 21,571,999.27 270,508,120.88 16,216,162.68 286,724,283.56 23,125,987.56 - 23,125,987.56
发有限公司
天津万通时尚置业
428,409,098.77 86,887.04 428,495,985.81 23,721,998.36 - 23,721,998.36 458,551,732.67 1,348,401.77 459,900,134.44 58,909,165.54 - 58,909,165.54
有限责任公司
天津泰达万通房地
211,173,727.38 - 211,173,727.38 5,025,744.34 - 5,025,744.34 211,539,725.68 42,944.120 211,582,669.80 4,365,109.07 - 4,365,109.07
产开发有限公司
杭州邦信 1,117,932,622.21 78,995,705.49 1,196,928,327.70 517,560,201.72 49,136,352.98 566,696,554.70 1,090,571,220.97 83,430,196.65 1,174,001,417.62 532,204,208.14 59,305,335.46 591,509,543.60
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
北京万置房地产开发有限公司 36,442,446.53 12,928,649.85 12,928,649.85 13,554,280.85 44,527,904.90 13,808,826.39 13,808,826.39 16,703,334.39
天津万通时尚置业有限责任公司 2,493,371.42 3,783,018.55 3,783,018.55 186,521,287.68 1,215,314.28 -16,349,625.45 -16,349,625.45 -5,901,773.27
天津泰达万通房地产开发有限公司 5,572,876.61 -1,069,577.69 -1,069,577.69 191,624,047.35 12,007,085.66 -23,218,291.85 -23,218,291.85 -3,565,441.05
杭州邦信 208,157,019.70 47,739,898.98 47,739,898.98 172,410,898.70 200,339,836.14 44,093,998.29 44,093,998.29 -15,627,761.42
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2020 年年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或 持股比例(%) 对合营企业或联营
联营企业名 主要经营地 注册地 业务性质 企业投资的会计处
称 直接 间接 理方法
金通港(注) 北京 北京 房地产开发 1.00 8.37 权益法
香河万通 廊坊 廊坊 房地产开发 30.00 - 权益法
注：本集团对金通港的持股比例虽然低于 20%，但本集团有权提名董事，从而本集团能够对金通港施加重大影响，
故将其作为联营企业核算。于 2020 年 12 月 31 日，本集团通过联营企业中金佳业(天津)商业房地产投资中心(有
限合伙)间接持有金通港 8.37%的投资(2019 年 12 月 31 日：8.37%)。
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
金通港 香河万通 金通港 香河万通
流动资产 2,916,952,139.42 1,557,560,942.89 2,889,596,718.89 1,197,751,116.85
非流动资产 202,728.54 39,370,852.14 172,093.93 41,424,178.26
资产合计 2,917,154,867.96 1,596,931,795.03 2,889,768,812.82 1,239,175,295.11
流动负债 222,624,576.49 1,535,836,416.79 177,072,145.20 1,150,801,574.55
非流动负债 - - - -
负债合计 222,624,576.49 1,535,836,416.79 177,072,145.20 1,150,801,574.55
少数股东权益 - - - -
归属于母公司股东权益 2,694,530,291.47 61,095,378.24 2,712,696,667.62 88,373,720.56
按持股比例计算的净资产份额 26,945,302.91 18,328,613.47 27,126,966.68 26,512,116.17
调整事项 -9,726,660.46 217,753,178.20 -9,211,633.58 217,753,178.20
--商誉
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--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 17,218,642.45 236,081,791.67 17,915,333.10 244,265,294.37
存在公开报价的联营企业权益 不适用 不适用 不适用 不适用
投资的公允价值
营业收入 - 1,320,676.96 - 766,527.04
净利润 -7,432,001.14 -27,286,491.14 -9,644,672.87 -2,395,404.80
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -7,432,001.14 -27,286,491.14 -9,644,672.87 -2,395,404.80
本年度收到的来自联营企业的
股利
其他说明
注 1：本集团以联营企业合并财务报表中归属于其母公司的金额为基础，按持股比例计算享有的份额。联营企业
合并财务报表考虑了本集团取得投资时联营企业可辨认资产和负债的公允价值调整以及统一会计政策的
影响。
注 2：其他调整事项包括：通过其他合、联营公司间接持股确认的投资损益、未确认的超额亏损等。
注 3：于 2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团持有的上述联营企业投资为非上市股权投资，这些投
资不存在公开市场报价。
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2020 年年度报告
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 4,231,848.13 4,230,508.93
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 1,339.20 3,431,706.65
--其他综合收益
--综合收益总额 1,339.20 3,431,706.65
联营企业：
投资账面价值合计 553,202,997.98 505,633,132.21
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 569,865.77 79,784.46
--其他综合收益
--综合收益总额 569,865.77 79,784.46
其他说明
(1) 净利润/(亏损)已考虑顺流交易的影响，净利润/(亏损)和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负
债的公允价值调整以及统一会计政策的影响。
(2) 不重要的合联营企业主要包括金万置、中金佳业(天津)商业房地产投资中心(有限合伙)、北京太极通工电子
技术有限责任公司、平潭会同开元股权投资管理有限公司、北京大唐永盛科技发展有限公司、普万企业管
理(上海)有限公司等，其中，中金佳业(天津)商业房地产投资中心(有限合伙)于 2020 年度的主要业务为对金
通港的股权投资。
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款、其他非流动金融资产、长期
应收款、长期借款、应付账款、其他应付款等，各项金融工具的详细情况说明见附注(七)。与这些金融工具有
关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管
理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产生的影响。由于任何
风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作
用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
10.1 风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到
最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定
和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监
督，将风险控制在限定的范围之内。
10.1.1 市场风险
10.1.1.1 外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与美元有关，除本公司之个别子公司以美元
进行交易外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。除本公司之子公司 Vantone Investment 以美元
作为记账本位币外，公司及其他子公司均以人民币作为记账本位币。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无重大的外币资产及负债余额，外汇风险可能对本集团的经营业绩产生的影响
较小。
10.1.1.2 利率风险-现金流量变动风险
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率借款(详见附注(七)45 有关。本集团的政
策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率的公允价值变动风险。
利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于市场利率变化影响可变利率金融负债的利息费用的假设。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税前影
响如下：
人民币元
2020 年 2019 年
项目 利率变动 对股东 对股东
对利润的影响 对利润的影响
权益的影响 权益的影响
一年内到期的其他非流动负债 上升 50 个基点 -606,936.69 -606,936.69 -553,181.57 -553,181.57
长期借款 上升 50 个基点 -10,962,741.19 -10,962,741.19 -11,390,681.42 -11,390,681.42
一年内到期的其他非流动负债 下降50个基点 606,936.69 606,936.69 553,181.57 553,181.57
长期借款 下降50个基点 10,962,741.19 10,962,741.19 11,390,681.42 11,390,681.42
10.1.2 信用风险
2020 年 12 月 31 日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导
致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
(1) 合并资产负债表中已确认的金融资产的账面价值；
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2020 年年度报告
(2) 本附注(十四)2 中披露的财务担保合同金额。
本集团所面临的信用集中风险主要产生于银行存款(附注(七)1)、应收账款(附注(七)5)、其他应收款(附注
(七)8)和长期应收款(附注(七)16)等，相关信用风险状况请分别参见有关附注。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
此外，对于应收账款、其他应收款和长期应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。应收账款方
面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。对于其他应收款中
应收联营及合营企业的款项，本集团持续监测联营及合营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保款
项的可收回性。其他应收款及长期应收款中应收第三方的款项主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本
集团根据相关业务的发展需要对该类款项实施管理。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果购房客户无法偿
还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按
揭贷款。在这种情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫
款项。因此，本集团认为相关的信用风险已大幅降低，相关信用风险自初始确认后未显著增加。
10.1.3 流动风险
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，
并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
人民币元
年末余额
1 年以内 1至2年 2至5年 5 年以上 合计
应付账款 535,347,862.14 - - - 535,347,862.14
其他应付款 201,940,135.62 - - - 201,940,135.62
长期借款 248,802,032.25 118,214,863.69 354,644,591.06 2,682,138,156.21 3,403,799,643.21
合计 986,090,030.01 118,214,863.69 354,644,591.06 2,682,138,156.21 4,141,087,640.97
人民币元
年初余额
1 年以内 1至2年 2至5年 5 年以上 合计
应付账款 779,600,980.52 - - - 779,600,980.52
其他应付款 218,734,632.13 - - - 218,734,632.13
长期借款 236,832,935.79 123,388,677.92 370,166,033.75 2,901,951,530.35 3,632,339,177.81
合计 1,235,168,548.44 123,388,677.92 370,166,033.75 2,901,951,530.35 4,630,674,790.46
注：本集团为购房客户向银行抵押借款提供阶段性担保，截止 2020 日 12 月 31 日，尚未结清的担保金额为人
民币 46,855,727.54 元(2019 年 12 月 31 日：人民币 291,922,185.35 元)，详见附注(十四)2，本集团承担的
最大风险敞口为人民币 46,855,727.54 元(2019 年 12 月 31 日：人民币 291,922,185.35 元)。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价值 第三层次公允价值
合计
计量 计量 计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 10,699,944.54 22,960,273.97 33,660,218.51
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2020 年年度报告
1.以公允价值计量且变动计入当期
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使
用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金融资产 113,316,294.03 214,645,073.12 327,961,367.15
持续以公允价值计量的资产总额 124,016,238.57 237,605,347.09 361,621,585.66
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期
损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
人民币元
公允价值
估值技术 主要输入值
年末余额
交易性金融资产 10,699,944.54 现金流折现法 预期收益率
其他非流动金融资产 113,316,294.03 市场比较法 可比交易价格
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4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
公允价值
金融资产 估值技术 主要输入值
年末余额
预计可收回金额符合预
交易性金融资产 22,960,273.97 现金流量折现法
期风险水平的折现率
其他非流动金融资产 214,645,073.12 市场比较法 可比交易价格
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
√适用 □不适用
人民币元
当年利得或损失总额 购买、发行、出售和结算
转入 计入其
金融资产 年初余额 第三 他 当期计入 年末余额
购买 出售 结算
层次 综合收 损益
益
交易性金融资产 - - - 460,273.97 22,500,000.00 - - 22,960,273.97
其他非流动金融资产 134,687,580.00 - - 15,477,493.12 64,480,000.00 - - 214,645,073.12
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本集团管理层认为，财务报表中的按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资产及负债的
公允价值。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
□适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
注册 母公司对本企业 母公司对本企业的
母公司名称 业务性质 注册资本
地 的持股比例(%) 表决权比例(%)
嘉华控股 北京 项目投资、投资管理及企业 19,257.49 55.21% 55.21%
本企业的母公司情况的说明
截至 2020 年 12 月 31 日，嘉华控股直接持有本公司 35.66%的股权，并通过其子公司万通控股间接持有本公司
19.55%股权。
本企业最终控制方是王忆会
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
- 151 - / 170
2020 年年度报告
本公司的子公司情况详见附注(九)1。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司主要的合营和联营企业情况详见附注(七)17 及附注(九)3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
东方万通(天津)股权投资基金管理有限公司 合营企业
东方天津合伙 合营企业
万通成长合伙 合营企业
金通港 联营企业
金万置 联营企业
Vantone Capital 联营企业
中金佳业 联营企业
香河万通 联营企业
北京太极通工电子技术有限责任公司 联营企业
平潭会同开元股权投资管理有限公司 联营企业
北京大唐永盛科技发展有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
万通控股 对本公司具有重大影响的股东
万通国际开发股份有限公司 本公司联营公司之全资子公司
北京合力万盛国际体育发展有限公司 嘉华控股之子公司
GH Investment 1 Limited 其他
其他说明
其他：GH Investment 1 Limited 与持有本公司 5%以上股份的股东受同一最终控制方控制。
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用 √不适用
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
香河万通 品牌管理服务 11,473,526.22 -
嘉华控股 财务顾问费 - 25,236,401.42
合计 11,473,526.22 25,236,401.42
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
- 152 - / 170
2020 年年度报告
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
北京合力万盛国际体育发展有限公司 办公用房 1,222,308.00 1,222,308.00
香河万通房地产开发有限公司 运输设备 141,592.92 -
合计 / 1,363,900.92 1,222,308.00
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
- - - - -
- - - - -
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
金通港 25,550,000.00 2019-06-26 2020-03-26 年利率 10%
金通港 730,000.00 2020-03-27 2021-06-25 年利率 10%
金通港 780,000.00 2019-08-28 2021-08-27 年利率 10%
金通港 100,000.00 2020-08-21 2021-08-20 年利率 10%
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2020 年年度报告
金通港 200,000.00 2020-11-30 2021-11-29 年利率 10%
金通港 1,674,840.00 2020-12-28 2021-12-27 年利率 10%
中金佳业 1,674,840.00 2020-12-28 2021-12-27 年利率 5.22%
合计 30,709,680.00
上述拆出资金利率以双方协商确定，本年度拆借利息为人民币 1,194,238.75 元(上年度：人民币
3,361,361.35 元)。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,490.65 1,922.52
注：关键管理人员指有权利并负责进行计划、指挥和控制企业活动的人员。包括董事、总经理、财务总监、
主管各项事务的副总经理、董事会秘书，以及行使类似政策职能的人员。支付给关键管理人员的报酬包括采
用货币、实物形式和其他形式的工资、福利、奖金、特殊待遇及有价证券等。
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
Vantone Capital 52,232,454.54 31,096,859.97 55,831,437.19 38,219,191.79
金通港 4,548,715.28 29,313,449.61 -
其他应收款
香河万通 717,100,651.50 971,780,965.61 -
中金佳业 971.41 - -
合计 773,882,792.73 31,096,859.97 1,056,925,852.41 38,219,191.79
预付款项 万通控股 32,840,373.84 - 32,840,373.84 -
合计 32,840,373.84 - 32,840,373.84 -
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
万通控股 266,380.26 266,380.26
北京合力万盛国际体育发展有限公司 427,388.64 427,388.64
其他应付款 金通港 706,672.96 706,672.96
万通成长合伙 71,160,000.00 71,160,000.00
万泉花园物业开发有限公司（注） 不适用 66,213.18
合计 72,560,441.86 72,626,655.04
注：截至 2020 年 12 月 31 日，万泉花园物业开发有限公司已不属于本集团关联方。
- 154 - / 170
2020 年年度报告
7、 关联方承诺
√适用 □不适用
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项：
资产租出
人民币元
年末余额 年初余额
北京合力万盛国际体育发展有限公司 5,602,245.00 611,154.00
合计 5,602,245.00 611,154.00
8、 其他
√适用 □不适用
对合营企业的认缴出资承诺事项见附注(十四)1、对外投资承诺。
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 经营租赁承诺
截至 2020 年 12 月 31 日止，本集团签订的不可撤销经营租赁合约情况如下：
年末数 年初数
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额
资产负债表日后第一年 2,619,366.00
资产负债表日后第二年 2,253,372.39 -
资产负债表日后第三年 -
合计 4,872,738.39 -
(2) 对外投资承诺
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2020 年年度报告
根据本集团合营企业东方天津合伙的合伙协议，本公司认缴的出资额为人民币 90,000,000.00 元，将于收到普
通合伙人送达的募集函 5 个工作日内，按照该募集函列明的应缴出资金额将其足额支付至普通合伙人指定的银
行监管账户。于 2020 年 12 月 31 日，本公司尚未支付认缴出资额为人民币 81,000,000.00 元(2019 年 12 月 31
日：人民币 81,000,000.00 元)。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
于 2020 年 12 月 31 日，本集团的或有负债主要为本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责
任保证担保而形成的。
本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款
的要求，本集团分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客
户办妥房产抵押登记手续或预抵押登记手续后解除。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保如下：
人民币元
项目名称 按揭款担保余额
杭州万通中心 36,588,124.24
怀柔万通新新家园 4,221,044.17
新新小镇逸墅 4,001,388.57
北京新城国际 1,862,371.75
新新小镇 182,798.81
合计 46,855,727.54
本集团认为上述担保不会对本集团的财务状况产生重大影响。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 -
经审议批准宣告发放的利润或股利 -
2021 年 4 月 8 日，公司拟召开第八届董事会第五次临时会议暨 2020 年度会议审议通过公司 2020 年度利润分
配预案：本年度不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。
3、 销售退回
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本集团主要在中国大陆经营房地产开发及销售业务，其主要资产位于中国境内。本集团管理层根据本集团的内
部组织结构、管理要求及内部报告制度来划分经营分部，本集团管理层定期评价这些分部的经营成果以决定向
其分配资源及评价其业绩。于 2020 年 10 月，本集团对组织架构进行了调整，将原房地产业务分部中的房地产
租赁业务分拆作为一个独立的经营分部进行管理，在新的经营分部的基础上确定了三个报告分部，分别为：房
地产开发与销售分部、城市运营分部(房地产租赁业务)、资本运营与管理分部(原资产管理业务分部)，并对比
较数据进行了重述。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的
会计与计量基础保持一致。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
2020 年度分部报告信息列示如下：
单位：元 币种：人民币
项目 房地产开发与销售 城市运营 资本运营与管理 分部间抵销 合计
分部营业收入 1,063,533,483.88 257,816,459.11 44,643,181.48 3,571,127.69 1,362,421,996.78
分部营业成本 584,092,059.09 133,076,218.88 6,576,390.33 - 723,744,668.30
分部利润 189,513,158.73 -59,823,662.26 26,768,772.05 - 156,458,268.52
其中：投资损失 -11,432,509.99 - - - -11,432,509.99
- 157 - / 170
2020 年年度报告
资产减值利得 4,708,495.26 - - - 4,708,495.26
所得税费用 63,144,968.89 10,820,179.15 6,750,471.67 - 80,715,619.71
净利润 126,368,189.84 -70,643,841.41 20,018,300.38 - 75,742,648.81
分部资产总额(注) 8,797,909,435.37 3,935,540,418.96 115,998,398.63 1,354,668,033.24 11,494,780,219.72
分部负债总额(注) 1,546,298,118.35 3,657,203,117.11 64,541,634.74 1,354,668,033.24 3,913,374,836.96
补充信息：
折旧和摊销费用 5,524,771.15 124,717,850.23 46,427.48 - 130,289,048.86
利息收入 16,978,273.55 3,234,935.89 1,109,869.36 - 21,323,078.80
利息费用 - 137,083,214.16 - - 137,083,214.16
当期确认的减值损失 13,585,524.92 -1,871.13 - - 13,583,653.79
采用权益法核算的长期股权 -
-8,308,988.38 - - -8,308,988.38
投资确认的投资收益
采用权益法核算的长期股权 -
810,735,280.23 - - 810,735,280.23
投资年末余额
长期股权投资及递延所得税 -
1,179,079,587.57 3,241,390,861.70 6,039,146.95 4,426,509,596.22
资产以外的非流动资产
2019 年度分部信息列示如下：
房地产开发与销售 城市运营 资本运营与管理 分部间抵销
项目 合计
(已重述) (已重述) (已重述) (已重述)
分部营业收入 624,329,047.44 257,974,425.65 221,268,394.58 804,748.73 1,102,767,118.94
分部营业成本 357,074,056.35 137,417,549.75 37,986,202.75 - 532,477,808.85
分部利润 618,219,753.43 -100,111,637.99 152,722,763.39 - 670,830,878.83
其中：投资收益(损失) 1,257,000,305.69 - -5,782,466.27 - 1,251,217,839.32
资产减值损失 -446,803,461.30 - - - -446,803,461.30
所得税费用 1,366,615.38 12,501,377.00 39,822,626.41 - 53,690,618.79
净利润 616,853,138.05 -112,613,014.99 112,900,136.98 - 617,140,260.04
分部资产总额(注) 9,538,055,881.98 4,151,443,839.05 235,262,755.78 1,437,210,679.13 12,487,551,797.68
分部负债总额(注) 1,993,471,260.27 3,651,714,339.42 104,767,291.31 1,437,210,679.13 4,312,742,211.87
补充信息：
折旧和摊销费用 6,381,741.69 126,828,462.63 38,266.72 - 133,248,471.04
利息收入 13,314,788.09 2,801,785.83 2,490,879.35 - 18,607,453.27
利息费用 - 157,876,558.78 6,496.64 - 157,883,055.42
当期确认的减值损失 -460,073,224.71 -2,656,277.70 - - -462,729,502.41
采用权益法核算的长期股权
1,378,184.76 - - - 1,378,184.76
投资确认的投资收益
采用权益法核算的长期股权
772,044,268.61 - - - 772,044,268.61
投资年末余额
长期股权投资及递延所得税
1,045,975,369.75 3,344,869,707.65 6,060,707.18 - 4,396,905,784.58
资产以外的非流动资产
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
√适用 □不适用
于 2020 年度，本集团无来自其他国家的收入，以及来自单一重要客户的交易收入(2019 年度：无)。
注：分部资产总额及分部负债总额中不包括递延所得税资产和递延所得税负债。
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
8、 其他
√适用 □不适用
（1）借款费用
项目 当年资本化的借款费用金额 资本化率
存货 - -
当年资本化借款费用小计 - -
计入当年损益的借款费用 137,083,214.16 -
当年借款费用合计 137,083,214.16 -
（2）资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，
同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产
以减少债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强制性资本要求，本集团内部资
本管理利用资产负债比率监控资本。
于 2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团的资产负债比率列示如下﹕
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
资产负债比率 34% 35%
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
□适用 √不适用
(2). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
- 159 - / 170
2020 年年度报告
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,232,661,779.15 3,603,274,155.96
合计 2,232,661,779.15 3,603,274,155.96
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
- 160 - / 170
2020 年年度报告
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 185,200,328.41
1至2年 805,663,170.11
2至3年 278,360,705.06
3 年以上 1,035,133,019.07
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 2,304,357,222.65
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联公司往来款 2,293,410,906.84 3,539,199,686.17
应收其他公司往来款 10,122,939.74 146,404,411.94
备用金 823,376.07 300,500.00
合计 2,304,357,222.65 3,685,904,598.11
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
坏账准备 未来12个月预期
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
信用损失
值) 值)
2020年1月1日余额 82,630,442.15 82,630,442.15
2020年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
- 161 - / 170
2020 年年度报告
本期转回 10,934,998.65 10,934,998.65
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额 71,695,443.50 71,695,443.50
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 其他变 期末余额
计提 收回或转回
销 动
按单项计提信用损失准备 82,630,442.15 - 10,934,998.65 - - 71,695,443.50
按组合计提信用损失准备 - - - - - -
合计 82,630,442.15 - 10,934,998.65 - - 71,695,443.50
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
Vantone Investment 10,934,998.65 因预计信用损失金额变化而转回
合计 10,934,998.65 /
按信用损失准备计提方法分类披露：
年末余额 年初余额
账面余额 信用损失准备 账面价值 账面余额 信用损失准备 账面价值
种类 计提 计提
金额 比例(%) 金额 比例 金额 金额 比例(%) 金额 比例 金额
(%) (%)
按单项计提信用
损失准备的 2,302,399,384.59 99.92 71,695,443.50 3.11 2,230,703,941.09 3,683,938,244.59 99.95 82,542,507.56 2.24 3,601,395,737.03
其他应收款
按组合计提信用
损失准备的 1,957,838.06 0.08 - - 1,957,838.06 1,966,353.52 0.05 87,934.59 4.47 1,878,418.93
其他应收款
合计 2,304,357,222.65 100.00 71,695,443.50 3.11 2,232,661,779.15 3,685,904,598.11 100.00 82,630,442.15 2.24 3,603,274,155.96
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款项的 款期末余额 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 合计数的比 期末余额
例(%)
香河万通房地产开发有限公司 关联方 717,100,651.50 1 年以内，1 至 2 年 31.12 -
北京万通英睿投资管理有限公司 关联方 703,358,000.00 1 至 2 年，3 年以上 30.52 -
- 162 - / 170
2020 年年度报告
上海万通新地置业有限公司 关联方 307,327,533.50 1 年以内，1 至 2 年， 13.34 -
2至3年
北京万通龙山天地置业有限公司 关联方 186,500,694.65 1 年以内，1 至 2 年， 8.09 -
2 至 3 年，3 年以上
Vantone Investment 关联方 158,098,321.91 3 年以上 6.86 61,598,321.71
合计 / 2,072,385,201.56 / 89.93 61,598,321.71
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
年末其他应收款中应收关联方款项情况详见附注(十七)6、 (6)。
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 3,670,773,321.00 313,734,772.38 3,357,038,548.62 3,595,773,321.00 264,773,794.30 3,330,999,526.70
对联营、合营企
762,742,211.39 - 762,742,211.39 724,049,064.69 - 724,049,064.69
业投资
合计 4,433,515,532.39 313,734,772.38 4,119,780,760.01 4,319,822,385.69 264,773,794.30 4,055,048,591.39
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备
额
北京万置房地产开发有限公司 89,249,229.00 - - 89,249,229.00 - 35,144,127.79
北京万通龙山置业有限公司 145,125,682.00 - - 145,125,682.00 - -
天津万通时尚置业有限责任公司 166,985,673.00 - - 166,985,673.00 - -
天津泰达万通房地产开发有限公司 117,492,703.00 - - 117,492,703.00 - -
北京万通时尚置业有限公司 50,000,000.00 - - 50,000,000.00 - -
天津生态城万拓置业有限公司 154,271,900.00 - - 154,271,900.00 - -
天津和信发展有限公司 848,100,000.00 - - 848,100,000.00 - -
北京万通龙山天地置业有限公司 200,000,000.00 - - 200,000,000.00 - -
北京万通英睿投资管理有限公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
成都万新新创投资管理有限公司 12,000,000.00 - - 12,000,000.00 8,973,083.74 8,973,083.74
Vantone Investment 5.00 - - 5.00 - -
天津中新生态城万通正奇实业有限公司 50,000,000.00 - - 50,000,000.00 - -
北京正远慧奇投资管理有限公司 5,000,000.00 - - 5,000,000.00 - -
北京万通正远置业有限公司 602,000,000.00 - - 602,000,000.00 - -
杭州万慧时尚投资管理有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
天津万通宁远置业有限公司 30,000,000.00 - - 30,000,000.00 - -
杭州万通时尚置业有限公司 366,731,531.00 - - 366,731,531.00
昆山英睿股权投资管理有限公司 5,000,000.00 - 5,000,000.00 - - -
北京绿品雅筑装饰工程有限公司 1,000,698.00 - - 1,000,698.00 - -
北京万通新新文化传媒有限公司 - 30,000,000.00 - 30,000,000.00 - -
北京万通新新教育科技有限公司 - - - - - -
云南万智投资有限公司 - - - - - -
中融国富 518,615,900.00 - - 518,615,900.00 39,987,894.34 269,617,560.85
杭州邦信 124,200,000.00 - - 124,200,000.00 - -
- 163 - / 170
2020 年年度报告
万通数字(北京）科技有限公司 - 50,000,000.00 - 50,000,000.00 - -
香河通金博源企业运营管理服务有限
- - - - - -
公司
万通国际城娱科技发展集团有限公司 - - - - - -
合计 3,595,773,321.00 80,000,000.00 5,000,000.00 3,670,773,321.00 48,960,978.08 313,734,772.38
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告
减 其他 发放 减值准
投资 期初 其他 计提 期末
少 权益法下确认的 综合 现金 备期末
单位 余额 追加投资 权益 减值 其他 余额
投 投资损益 收益 股利 余额
变动 准备
资 调整 或利
润
一、合营企业
东方万通(天津)股权投
4,324,030.64 - - 1,339.20 - - - - - 4,325,369.84 -
资基金管理有限公司
万通成长合伙 159,348,749.53 - - 2,196.57 - - - - - 159,350,946.10 -
东方天津合伙 10,315,703.61 - - -61.49 - - - - - 10,315,642.12 -
普万企业管理(上海)有
- - - - - - - - - - -
限公司
小计 173,988,483.78 - - 3,474.28 - - - - - 173,991,958.06 -
二、联营企业
金通港 17,915,333.10 - - -696,690.65 - - - - - 17,218,642.45 -
金万置 369,408.64 - - -1,873.11 - - - - - 367,535.53 -
中金佳业 505,263,723.57 - - 737,878.10 - - - - - 506,001,601.67 -
香河万通 26,512,115.60 - - -8,183,502.70 - - - - - 18,328,612.90 -
北京太极通工电子技术
- 10,000,000.00 - -102,851.00 - - - - - 9,897,149.00 -
有限责任公司
平潭会同开元股权投资
- 7,000,000.00 - -63,288.22 - - - - - 6,936,711.78 -
管理有限公司
北京大唐永盛科技发展
- 30,000,000.00 - - - - - - - 30,000,000.00 -
有限公司
小计 550,060,580.91 47,000,000.00 - -8,310,327.58 - - - - - 588,750,253.33 -
合计 724,049,064.69 47,000,000.00 - -8,306,853.30 - - - - - 762,742,211.39 -
其他说明：
无
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
□适用 √不适用
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
- 164 - / 170
2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 310,000,000.00 130,400,115.06
权益法核算的长期股权投资收益 -8,306,853.30 27,939,036.58
处置长期股权投资产生的投资收益 -7,718,204.66 589,519,523.35
交易性金融资产在持有期间的投资收益 1,700,344.95 -
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收
入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 2,556,889.40 2,000,000.00
合计 298,232,176.39 749,858,674.99
其他说明：
无
6、 其他
√适用 □不适用
(1) 货币资金
人民币元
项目 年末余额 年初余额
库存现金：
人民币 774.50 16,674.50
银行存款：
人民币 684,037,834.91 1,318,121,584.38
其他货币资金：
人民币 824,281.94 -
合计 684,862,891.35 1,318,138,258.88
于 2020 年 12 月 31 日，本公司无受到限制的货币资金(2019 年 12 月 31 日：无)。
(2) 其他非流动金融资产
人民币元
项目 年末余额 年初余额
权益工具投资 251,127,777.89 128,687,580.00
私募基金投资 70,833,589.26 -
合计 321,961,367.15 128,687,580.00
(3) 资产减值损失
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
长期股权投资减值损失 48,960,978.08 229,629,666.51
合计 48,960,978.08 229,629,666.51
- 165 - / 170
2020 年年度报告
(4) 现金流量表补充资料
人民币元
补充资料 本年发生额 上年发生额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 215,630,991.14 469,051,131.92
加：资产减值准备 48,960,978.08 229,629,666.51
信用损失准备 -10,934,998.65 2,821,914.43
固定资产折旧 407,620.42 323,307.85
无形资产摊销 207,795.02 208,153.80
公允价值变动收益 -27,373,975.23 -3,687,580.00
资产处置收益 -5,675.56 -215,406.06
投资收益 -298,232,176.39 -749,858,674.99
经营性应收项目的减少(增加) 746,187,972.28 -675,127,284.44
经营性应付项目的增加(减少) -819,556,936.03 -927,949,270.03
经营活动产生的现金流量净额 -144,708,404.92 -1,654,804,041.01
2．现金及现金等价物净变动情况：
现金及现金等价物的年末余额 684,862,891.35 1,318,138,258.88
减：现金及现金等价物的年初余额 1,318,138,258.88 668,508,016.96
现金及现金等价物净增加(减少)额 -633,275,367.53 649,630,241.92
(5) 重大关联交易情况
(a)提供劳务的关联方交易
人民币元
关联方 关联方交易内容 本年发生额 上年发生额
香河万通 租赁服务 141,592.92 -
香河万通 管理服务费 6,908,812.00 -
阳光正奇 管理服务费 366,600.00 -
合计 7,417,004.92 -
(b) 关联方担保情况
于 2018 年 5 月 16 日，本公司董事会第七届第三次临时会议审议批准了《关于公司为全资子公司天津和信发
展有限公司拟向浙商银行股份有限公司天津分行申请贷款人民币 8 亿元提供连带责任保证担保的议案》，本
公司为天津和信发展有限公司向浙商银行股份有限公司天津分行申请贷款提供连带责任保证担保，截至 2020
年 12 月 31 日，提供担保的贷款余额为人民币 6.00 亿元(2019 年 12 月 31 日：人民币 6.50 亿元)。
(c) 资金拆借
公司统一管理与调度集团内资金。各子公司根据开发项目进展情况，向公司拆借项目开发所需资金，本年
度公司向其子公司拆出的资金为人民币 88,389.08 万元(上年度：人民币 276,651.10 万元)，本年度子公司
偿还的资金为人民币 124,425.84 万元(上年度：人民币 209,955.72 万元)。
(6) 关联方应收应付款项
(a)应收关联方款项
人民币元
年末金额 年初金额
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
香河万通房地产开发有限公司 717,100,651.50 - 971,780,965.61 -
其他应收款 北京万通英睿投资管理有限公司 703,358,000.00 - 703,358,000.00 -
上海万通新地置业有限公司 307,327,533.50 - 265,153,348.40 -
- 166 - / 170
2020 年年度报告
北京万通龙山置业有限公司 186,500,694.65 - 173,780,242.15 -
Vantone Investment 158,098,321.91 61,598,321.71 169,033,320.56 72,533,320.56
北京正远慧奇投资管理有限公司 115,711,789.88 - 114,234,329.44 -
天津和信发展有限公司 94,569,616.65 - 24,726,881.16 -
金通港 4,548,715.28 - 29,313,449.61 -
天津富铭置业有限公司 2,000,000.00 - 2,000,000.00 -
香河通金博源企业运营管理服务有限公司 2,000,000.00 - - -
天津万华置业有限公司 - - 11,390,238.40 -
成都万新新创投资管理有限公司 1,086,939.61 - 1,086,939.61 -
北京万通新新教育科技有限公司 537,672.45 - 537,672.45 -
北京万置房地产开发有限公司 370,000.00 - - -
山东万通中融房地产开发有限公司 100,000.00 - 100,000.00 -
山东万通商业运营管理有限公司 100,000.00 - 100,000.00 -
中金佳业（天津）商业房地产投资中心
971.41 -
(有限合伙)
杭州万通时尚置业有限公司 - - 58,841,563.11 -
昆山博远万智投资中心(有限公司) 不适用 - 420,000,000.00 -
天津中新生态城万通正奇实业有限公司 - - 396,884,251.75 -
北京万通龙山天地置业有限公司 - - 196,175,527.79 -
杭州邦信 - - 634,175.64 -
北京万通新新文化传媒有限公司 - - 20,000.00 -
北京广厦富城置业有限公司 - - 32,543.80 -
成都万通时尚置业有限公司 - - 16,236.69 -
合计 2,293,410,906.84 61,598,321.71 3,539,199,686.17 72,533,320.56
(b) 应付关联方款项
人民币元
项目名称 关联方 年末金额 年初金额
天津万通时尚置业有限责任公司 180,169,966.28 353,261,886.53
天津生态城万拓置业有限公司 169,353,721.62 200,520,325.62
北京万通时尚置业有限公司 156,929,564.11 400,543,590.49
北京万通正远置业有限公司 146,880,819.65 156,986,184.88
中融国富 48,721,318.98 -
北京万通龙山天地置业有限公司 27,366,491.36 314,142,018.95
杭州万慧时尚投资管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
其他应付款
北京金通港房地产开发有限公司 77,947.00 77,947.00
北京广厦富城置业有限公司 - 65,087.60
天津泰达万通房地产开发有限公司 - 187,149,570.28
昆山博远万智投资中心(有限合伙) 不适用 4,200,000.00
北京睿通宁远投资中心(有限合伙) 不适用 3,880,000.00
北京盈石正奇投资管理有限公司 不适用 415,231,231.56
昆山万通英睿股权投资管理有限公司 不适用 4,440,435.87
合计 739,499,829.00 2,050,498,278.78
- 167 - / 170
2020 年年度报告
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -23,412.31
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相 791,773.27
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补
助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 27,373,975.23
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准 7,122,331.83
备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,709,778.67
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -5,542,534.21
所得税影响额 -984,801.36
少数股东权益影响额 -1,267,878.68
合计 36,179,232.44
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2020 年年度报告
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 0.66 0.0252 不适用
利润
扣除非经常性损益后归属于 0.19 0.0073 不适用
公司普通股股东的净利润
本净资产收益率和每股收益计算表是北京万通新发展集团股份有限公司按照中国证券监督管理委
员会颁布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第 09 号-净资产收益率和每股收益的计算及披
露》(2010 年修订)的有关规定而编制的。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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第十二节 备查文件目录
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章
备查文件目录
的会计报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原稿。
报告期内公司在《中国证券报》、《上海证券报》公开披露过的所有
备查文件目录
文件的正本和公告稿。
董事长：王忆会
董事会批准报送日期：2021 年 4 月 10 日
修订信息
□适用 √不适用
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