北京万通新发展集团股份有限公司
2020年年度股东大会
会议资料
2021年4月30日
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会 议 须 知
为维护全体股东的合法权益，确保股东大会的正常秩序和议事效率，根据《公
司法》、《上市公司股东大会规则》及《公司章程》等相关规定，特制定本次股东
大会须知如下：
一、会议按照法律、法规、有关规定和《公司章程》的规定进行，参会人员应
自觉维护会议秩序。
二、股东参加股东大会，依法享有发言权、质询权、表决权等权利，并应认真
履行法定义务，不得侵犯其他股东的合法权益。
三、参会股东或股东代表应在 2021 年 4 月 26 日上午 9：00 至下午 5：00 到公司
办理参会登记。法人股东持营业执照复印件、股东账户卡、法人身份证、代理人持法
人授权委托书及代理人身份证办理参会登记手续；个人股东持本人身份证、股东账户
卡、持股证明、代理人持授权委托书及代理人身份证办理登记手续；异地股东可采取
传真或信函方式登记。登记地址为北京市朝阳区朝阳门外大街甲 6 号万通中心写字楼
D 座 4A 层董事会秘书办公室，未办理签到登记的股东或股东代表不能参加会议表决。
四、股东提问应举手示意，并按照主持人的安排进行。发言及提问前应先介绍
自己的股东身份（或所代表的股东单位）、持股数量等情况。发言及提问应围绕本次
会议议案，每位发言时间不超过 3 分钟。议案表决开始后将不再安排发言。
五、会议采取现场投票与网络投票相结合的方式进行表决。现场会议采取记名投
票方式，出席会议的股东或股东代表按其所持公司的每一股份享有一份表决权，在表
决票上逐项填写表决意见。参加网络投票的股东需按会议通知中的具体操作程序在
2021 年 4 月 30 日交易时段内进行投票。
六、股东大会期间，请参会人员将手机关机或调为静音状态，谢绝个人进行录
音、拍照及录像。
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会 议 议 程
现场会议：
召开时间：2021 年 4 月 30 日 10:00
召开地点：北京市朝阳区朝外大街甲 6 号万通中心写字楼 D 座 4 层第一会议室
召 集 人：董事会
主 持 人：副董事长张家静女士
参会人员：股权登记日登记在册的股东或其授权代表、部分董事、监事、董事会秘
书、见证律师出席会议，部分高级管理人员列席会议。
网络投票系统及网络投票起止时间：
网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统
网络投票起止时间：自 2021 年 4 月 30 日
至 2021 年 4 月 30 日
采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股东大会
召开当日的交易时间段，即 9:15-9:25,9:30-11:30，13:00-15:00；通过互联网投票平台
的投票时间为股东大会召开当日的 9:15-15:00。
会议议程：
一、 会议主持人宣布会议开始；
二、 报告现场出席的股东及股东代理人人数及其代表的有表决权股份数量；
三、 介绍到会董事、监事、董事会秘书及列席会议的其他高级管理人员、见证律师以及
其他人员；
四、 推选本次会议计票人、监票人；
五、 审议以下议案：
1、关于 2020 年度董事会工作报告的议案；
2、关于 2020 年度监事会工作报告的议案；
3、关于 2020 年年度报告全文及摘要的议案；
4、关于 2020 年度财务决算报告的议案；
5、关于 2020 年年度利润分配方案的议案；
6、关于续聘德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2021 年度财务报告及
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内部控制审计机构的议案。
六、 听取独立董事述职报告；
七、 与会股东及股东代表对上述议案审议并发表意见；
八、 与会股东及股东代表对上述议案现场投票表决，股东代表及监事监督投票；
九、 统计并宣读现场表决结果；
十、 万思恒律师事务所律师发表对本次会议的法律意见；
十一、 签署股东大会会议决议及会议记录；
十二、 主持人宣布会议结束。
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议案一：
北京万通新发展集团股份有限公司
关于 2020 年度董事会工作报告的议案
各位股东、股东代表：
2020 年度公司董事会全体董事严格按照国家有关法律法规和公司章程的规定，
始终以公司和股东的最大利益为行为准则，忠实、诚信、勤勉地履行职责，圆满地完
成全年各项工作任务。根据有关法律法规和《公开发行证券的公司信息披露内容与格
式准则第 2 号—年度报告的内容与格式（2017 年修订）》的规定，公司董事会将 2020
年度工作情况进行归纳总结，分析讨论了公司 2020 年度经营管理的整体情况，对公
司未来发展及经营计划等进行了分析与展望，形成 2020 年度董事会工作报告。
董事会工作报告全文附后。
本项议案已经 2021 年 4 月 8 日公司第八届董事会第五次临时会议暨 2020 年度会
议审议通过，现提交本次股东大会审议。
请各位股东及股东代表予以审议。
北京万通新发展集团股份有限公司董事会
2021 年 4 月 30 日
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附件：
北京万通新发展集团股份有限公司
2020 年度董事会工作报告
2020 年，公司董事会按照《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》
等有关法律法规及《公司章程》的规定，严格执行董事会议事方式和决策程序，贯彻
执行了股东大会的各项决议，及时履行了信息披露义务，进一步完善了公司治理结构。
公司全体董事均能够依照法律、法规和公司章程赋予的权利和义务，忠实、诚信、勤
勉地履行职责，为提升公司治理水平和运营建言献策。现将一年来的工作情况报告如
下：
一、公司治理情况
（一）公司治理情况简介
经过董事会的不懈努力，公司在完善法人治理结构方面有了长足的进步，提升了
公司治理水准，规范了公司经营运作，目前，公司股东大会、董事会、监事会、经营
管理层之间权力责任义务明确，相互关系清晰，形成了较为完善的公司治理架构。
本年度公司治理的具体情况如下：
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》
和其他有关法律法规的规定，按照《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事
规则》、《监事会议事规则》、《独立董事工作制度》、《关联交易管理制度》、《对外担保
管理办法》等规章制度要求，不断完善公司法人治理结构，规范公司运作，提高公司
治理水平，切实维护公司及全体股东的利益。公司决策机构、监督机构及经营管理层
之间权责明确，运作规范。公司治理实际情况与中国证监会有关文件的要求不存在差
异。
公司在报告期内共召开股东大会会议 7 次、董事会会议 18 次；同时，公司董事
会专门委员会也按照相关议事规则及其他相关法律法规的规定，配合公司董事会开展
各项工作。这些会议形成的决议和成果对促进公司经营发展、规范治理等都发挥了积
极重要的作用。公司严格按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章
程》及《公司信息披露事务管理办法》等有关规定，真实、准确、完整、及时地披露
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信息，切实履行上市公司信息披露义务，保证公司信息披露的公开、公平、公正，积
极维护公司和投资者，尤其是中小股东的合法权益。
报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开、
独立运作，公司涉及重大投资、关联交易等均严格按照相关规定履行决策程序和信息
披露义务。控股股东及其附属企业等关联方不存在非经营性占用公司资金的情况。
公司高度重视防范违规交易，本年度内公司董事、监事、高级管理人员和相关重
大事项知情人员无违规交易和内幕交易事项发生；公司从源头上监控、执行中防范、
日常里教育，力争从思想上使所有董事、监事、高级管理人员高度重视防范内幕交易
的重要性和必要性；董秘办工作人员利用大小会议机会，利用和董事、监事、高级管
理人员以及核心要害部门的同事工作交流的机会，宣传防范内幕交易和违规交易的知
识。
（二）董事会专门委员会履职情况
公司董事会设立了专门委员会，分别为董事会审计与风险控制委员会、薪酬与考
核委员会、战略委员会、提名委员会，其中审计与风险控制委员会、薪酬与考核委员
会、提名委员会中独立董事占多数，且担任召集人。各董事会专门委员会严格按照相
关议事规则及其他相关法律法规的规定，积极配合公司董事会开展各项工作。报告期
内，公司累计召开了战略委员会会议 1 次、审计与风险控制委员会会议 6 次、提名委
员会会议 5 次、薪酬与考核委员会会议 1 次，分别就公司发展战略、定期报告、续聘
会计师事务所、关联交易、提名公司董事及高级管理人员、公司高级管理人员薪酬方
案等诸项事宜进行了审议。董事会各专门委员均严格履行相关审议程序，切实发挥专
业指导优势进行了审议并发表意见，不存在异议事项。这些会议形成的决议和成果对
促进公司经营发展、规范治理等都发挥了积极重要的作用。
（三）内控制度完善情况
在董事会、监事会、管理层及全体员工的共同努力下，公司已经建立起一套较完
整的内控管理体系，从公司治理层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制制度。
董事会负责内部控制的建立、健全及有效实施，监事会对董事会建立与实施内部控制
进行监督，经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。董事会下设审计与风险控
制委员会，审计与风险控制委员会负责督导企业内部控制体系建立、健全，监督内部
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控制的有效实施和内部控制自我评价情况。公司审计部直接由审计与风险控制委员会
领导，日常工作接受监事会的监督和指导，保证了其机构设置、人员配备和工作的独
立性。
报告期内，公司根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《上市公
司章程指引》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规、
规范性文件的规定，结合公司实际情况，进一步完善公司法人治理制度，对《公司章
程》部分条款进行了修订。为了保持公司相关制度的一致性，进一步规范公司股东大
会、董事会、监事会（以下简称“三会”）的议事方式和决策程序，提高三会的规范运
作和科学决策水平，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上
市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》、《上市公司股东大
会规则》、《上海证券交易所上市公司董事会议事示范规则》和《上海证券交易所上市
公司监事会议事示范规则》等有关规定，结合公司实际情况，对《公司股东大会议事
规则》、《公司董事会议事规则》、《公司监事会议事规则》同步进行重新修订。
另外，为加强公司对外投资管理，规范投资行为，提高投资效益，防范投资风险，
结合公司实际情况，重新修订了《公司对外投资管理办法》。
（四）变更公司名称暨增加公司经营范围
报告期内，公司启动了名称变更的审议程序，并于 2020 年 7 月 29 日完成了工商
备案，由“北京万通地产股份有限公司”正式更名为“北京万通新发展集团股份有限
公司” （英文名称：Vantone Neo Development Group Co., Ltd.）；2020 年 8 月 18
日，公司证券简称由“万通地产”变更名称为“万通发展”，公司股票代码“600246”
保持不变。
公司第七届董事会第四十次临时会议及 2020 年第六次临时股东大会审议通过了
《关于修订<公司章程>的议案》，同意对《公司章程》中涉及公司经营范围的第十三
条进行修订，新增公司经营范围。经营范围增加了“智慧城市、智慧楼宇、数字科技、
智能科技、智慧系统的技术服务、技术开发；软件开发；数据处理（数据处理中的银
行卡中心、PUE 值在 1.4 以上的云计算数据中心除外）；大数据服务；信息系统集成服
务；”等业务内容。
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（五）以集中竞价交易方式回购公司股份
报告期内，公司为增强公司股票长期投资价值，维护投资者利益，增强投资者信
心，提升对公司价值的高度认可和对公司未来发展前景的信心，进一步完善公司长效
激励机制，公司使用自有资金回购部分股份用于未来适宜时机实施员工激励，激励公
司核心员工为公司创造更大价值，提高公司员工的凝聚力，促进公司稳定、健康、可
持续发展。综合考虑公司未来发展战略、经营、财务和盈利能力的情况下，公司于 2019
年 12 月 27 日召开第七届董事会第二十六次临时会议，审议通过了《关于以集中竞价
交易方式回购公司股份的议案》，使用自有资金作为回购股份资金来源，以集中竞价
交易方式回购公司部分股份，回购价格不超过 6.58 元/股，回购股份资金总额不低于
人民币 2.5 亿元且不超过人民币 5 亿元，回购期限为自董事会审议通过之日起 12 个
月内。后经第七届董事会第三十次临时会议及第七届董事会第三十九次临时会议两次
调整回购股份价格上限，公司回购股份价格上限由原方案的 6.58 元/股，调整为 9.76
元/股，并再次调整为 13.26 元/股。
截至 2020 年 11 月 5 日，公司完成回购，已实际回购公司股份 66,627,340 股，
占公司总股本的比例为 3.2438%，回购最高价格 9.02 元/股，回购最低价格 4.60 元/
股，回购均价 7.49 元/股，使用资金总额 499,176,459.80 元（含印花税、佣金等交
易费用）。公司回购金额已超过回购方案中回购资金总额的下限，此次回购股份方案
实施完毕。
此次回购股份全部存放于公司股份回购专用证券账户，将全部用于员工持股计划
或股权激励，并在回购完成后三年内予以转让；若公司未能以本次回购的股份在股份
回购结果公告日后三年内转让完毕，则将依法履行减少注册资本的程序，未转让股份
将被注销。
二、公司业务概要
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
1. 主要业务与经营模式
公司始终秉持创新发展理念，经过近年来的转型布局，形成了以原有核心地产开
发与运营业务为载体，依托各股东强大的资源背景和国际化创新内容资源储备，积极
开拓“地产+N”的多元化城市运营生态模式，在新城市运营管理、新科技、新消费和
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新文化等领域，形成了独特的资源及能力禀赋。在积极响应国家建设数字中国的重大
战略决策背景下，公司将打造以城市为主体、以数字科技为动力、以“可持续发展”
为目标的新型城市发展综合产业，致力于成为面向未来的城市更新运营商。
房地产开发与销售板块。主要通过房地产项目销售获取收入。房地产项目主要位
于北京、天津、杭州、成都等地，物业类型包括住宅、写字楼、酒店公寓、商铺等。
公司拥有丰富的开发经验和专业的经营管理团队，致力于房地产项目的专业化开发、
品牌化销售及特色化增值服务。
地产+N 生态城市运营板块。公司在运营包括甲级写字楼、配套商业及高端酒店式
公寓等经营性物业产品上拥有较高的品牌知名度和影响力，运营物业产品主要集中在
北京、上海、天津等城市的核心商务区，目前三栋甲级写字楼均为自持物业，由自有
的专业团队管理，确保了物业管理高水平运作。
在原有持有经营性物业运营基础上，公司构建了多元化产业生态体系，分别为文、
商、旅运营能力与内容资源布局、能源管理、数字管理与运营能力，多生态产业园区
发展及运营能力等方面建立了核心运营能力，为城市可持续发展提供多层次综合运营
服务。
资本运营与管理板块。通过借鉴国内外领先的资本管理模型，为支撑业务的快速
发展，构建了包括房地产金融、产业生态孵化和数字新基建产业基金。未来，依托公
司在产业上的布局和扩展，将形成构建强力的产融结合的闭环生态。
2. 行业情况说明
2020 年，随着新冠肺炎疫情全球爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经
历着百年未有之大变局。房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目
前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道，行业总体保持稳定。品
牌房企分化严重，财务稳健和稳定的现金流成为企业可持续发展的基础。
中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。坚持“房子是用来住的，不是用
来炒的”定位不变，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立
房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势，受政策影
响，多家房企遭遇债务危机，资金链断裂风险骤升。
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在国家最新颁布的“十四五”规划中提出，我国新型城市发展将在“两新一重”
策略的引导下，逐步解决城市化发展中的不协调、不统一及条块分割的突出矛盾，以
城市运营为核心的发展理念得到进一步确认，城市运营者的角色也将进一步丰富，逐
步从资产管理向资本管理迈进，同时不断提升的行业数字化水平及科技含量，将为经
济发展注入新动力。
（二）报告期内核心竞争力分析
1、立足核心区域的优质资产
公司秉持立足京津冀、全力拓展长三角等核心区域的发展理念，公司多数项目布
局于京津冀及长三角区域。深耕核心区域的核心城市是公司房地产业务的发展优势，
特别是目前公司持有的经营性物业均位于北京、天津、上海、杭州等核心城市，这是
确保未来公司长期持续发展的基础。
2、拥有较强的品牌影响力
公司开发了以住宅和商用物业为核心的业态体系，形成了以“万通中心”、“新新
家园”为代表的知名商用物业、高品质住宅品牌体系。公司成功打造了辨识度清晰、
市场美誉度高的品牌形象，搭建起公司与客户的信任桥梁，持续为客户提供优质产品
及运营服务。
3、具备专业的运营能力
公司拥有逾 20 年的商用物业开发、运营经验。位于北京、上海、天津等地的多
座“万通中心”均具备突出的区位优势和高端品质，有多年高质量运营业绩，并已获
得国际通行的绿色建筑最高评价标准美国 LEED 金级及以上认证或预认证。完善的商
用物业管控体系及运营能力得到业内外的高度认可；依托不断完善的数字产业化和产
业数字化的独特能力，正在形成为城市发展各个场景提供全流程数字化和智慧化运营
服务的核心运营能力。
4、完善的股东产业资源布局
结合控股股东在文化、娱乐、体育、新能源及新一代通信领域的布局积累，积极
打通普洛斯集团全球领先不动产领域资产及运营管理资源生态，以及上海商汤智能科
技有限公司（以下简称“商汤科技”）在全球人工智能生态领域的领先优势，实现股东
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资源充分赋能，形成公司完善的生态资源体系建设。
三、经营情况讨论与分析
第一部分 经营情况讨论与分析
2020 年公司贯彻“新万通，新赋能，新发展”的整体发展战略，以原有地产业务
为核心载体，升级“产城融合”，文化消费赋能“新城市”空间，数字科技赋能“新
基建”，积极开拓地产+N 的多元化产业生态运营模式，致力于成为面向未来的城市更
新运营商。
（一）公司业务进展回顾
继 2019 年公司引入普洛斯集团的 GLP Capital Investment 4（HK）Limited 成
为公司第三大股东后，2020 年 6 月，普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明先生，出
任万通发展的董事兼战略委员会主任委员。在梅先生的战略指导及资源赋能下，公司
坚定战略转型，建立着眼于未来发展的内外部能力和资源体系。
2020 年 7 月，“北京万通地产股份有限公司”正式更名为“北京万通新发展集团
股份有限公司”，股票简称变更为“万通发展”。
2020 年 7 月，公司与普洛斯投资（上海）有限公司签订战略合作协议，双方就产
城融合、城市更新、数字地产、科技孵化器、资管平台等方面展开全方位合作，并就
上述板块分别成立合资公司展开深入合作，打通双方产业生态进行资源整合，实现共
赢共融。
截至 2020 年年度报告出具日，公司已完成与普洛斯组建成立普万企业管理（上
海）有限公司（以下简称“普万管理”）、万普数字(北京)科技有限公司（以下简称“万
普数字”）、万普资产管理（北京）有限公司（以下简称“万普资管”）等 3 家合资公
司，拟重点在产城融合、科技产业孵化以及产业资本等领域展开合作。
2020 年 9 月，公司与商汤科技签署战略合作框架协议，双方将在人工智能应用场
景落地，人工智能产业集群和智慧城市等多领域进行战略合作。截至报告期末，商汤
科技通过宁波阡誓企业管理合伙企业（有限合伙）间接持有公司股份，成为公司前十
大股东。
2020 年 10 月，公司调整经营范围，增加“智慧城市、数字科技、信息系统集成”
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等相关内容，标志公司发展转型迈出坚实的一步，彰显转型决心。
（二）业务板块经营情况
1、房地产开发与销售
（1）坚定公司战略转型，2020 年传统房地产开发及销售业务战略性收缩，未做
增量房地产开发业务。
报告期内公司房地产项目合同销售面积 5.19 万平方米，合同销售金额 10.43 亿
元，存货面积 15.32 万平方米，房地产销售项目主要是天津万通新新逸墅住宅产品、
杭州万通中心写字楼产品、杭州未来科技城综合产品、北京天竺新新家园住宅产品等
项目。
（2）现有房地产存量可销售物业转为自持经营性物业运营，彰显转型决心。
2、地产+N 生态产业运营落地情况
基于对自持存量经营物业多年成熟的管理经验，公司不断迭代升级自有运营管理
能力，积极整合内外部资源，在内容体系及能力建设方面形成了多元化生态布局，成
为公司转型升级的坚实基础。
（1）高端商办类资产运营
万通在二十年的商用物业开发、招商、运营及资产管理方面形成了独特的企业竞
争优势，成功开发、自持、运营万通中心系列品牌物业。受新冠疫情影响，2020 年全
国商办写字楼空置率持续走高，大幅影响了租金水平。公司在市场下行环境下实施品
牌提升计划，升级服务水平，完善高端物业管理产品手册，强化增值服务，对运营能
力体系进行持续迭代升级。截止报告期末，公司自持物业总体盈利水平与去年持平，
通过运营提升实现了内生式增长。
（2）以科技与文化赋能城市更新业务
A、以科技驱动城市更新业务
2020 年 5 月，公司与福建省电子信息(集团)有限责任公司签署《投资合作备忘
录》，并于 2020 年 10 月与福建省电子信息(集团)有限责任公司旗下福建省星云大数
据应用服务有限公司签订合作协议，在物联网、AI 城市大脑、工业互联网、能源管
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理、网络安全、产业基金等领域展开战略投资与产业布局。通过市场化合作模式，深
化双方在信息产业、新基建、智慧城市运营、城市更新、产城融合等优势产业布局的
战略协同。
2020 年 6 月，公司成立全资子公司“万通数字（北京）科技有限公司”，作为万
通数字科技发展平台，主要业务涉及技术科技领域新产业孵化，IDC 项目孵化及运营，
智慧运营等领域，为公司数字产业布局注入强动能。
2020 年 8 月，公司与中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司签订全面战略
合作协议，双方拟在商业运营、产业升级、城市更新、教育、IDC、大数据、云计算、
新能源、新材料、节能环保、医疗健康、体育和会展和房地产开发等领域上进行广泛
合作，实现资源共享、共同发展。
2020 年 9 月，公司与商汤科技签署战略合作框架协议，双方将在人工智能应用场
景落地，人工智能产业集群和智慧城市等多领域进行战略合作。
2020 年 11 月，公司与普洛斯投资(上海)有限公司合资成立普万管理，以新产业
生态为主导，促进产城深度融合，重点打造包括城市更新、生态导入、消费升级、产
业升级等“新产业生态”为核心的产城融合项目。
截至 2020 年年度报告出具日，公司与普洛斯 GLP GCH Management Holdings
Limited 签订协议共同成立万普数字(北京)科技有限公司，双方结合各自优势资源，
全面布局 IDC 数据中心业务及 5G 通信技术及应用等项目合作。
B、夯实文、商、旅运营能力与内容资源布局
公司在长达 20 年品牌及运营能力基础上，2020 年着力进行能力体系扩展及升级，
扩大运营资产范围与业态，升级生态核心运营管理能力与水平。公司储备了一批能够
支撑消费升级背景下，城市更新业务中所需新型商业多场景空间运营内容和优秀的运
营团队。
C、综合能源管理
2020 年 10 月，公司与国家电网有限公司全资子公司——国网综合能源服务集团
有限公司（以下简称“国网综能”）达成框架合作协议，双方将在城市的综合能源管理
方面进行全面合作，包括大型综合体、产业园、城市居住区为端口的高效能源站、分
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布式光伏、建筑节能等综合能源服务，以变电站为端口的“多站融合”综合能源服务，
以互联网数据中心为端口的“新基建”领域综合能源服务的三大基础设施服务等领域
展开战略合作布局。
3、资本运营与管理
报告期内，为适应国家宏观经济政策调整，公司原房地产金融业务转型升级为资
本运营与管理平台。通过资本赋能城市更新运营和开发业务，是快速扩张发展的保障，
形成闭环生态的核心竞争力。主要业务包括房地产金融板块及产业生态孵化基金板块。
（1）房地产金融布局
万通旗下全资子公司中融国富投资管理有限公司，主要经营地产类私募股权投资、
房地产顾问咨询和地产类资产管理等业务。
东方万通(天津)股权投资基金管理有限公司（以下简称“东方万通”）充分结合公
司专业地产开发能力及东方资产国有金融机构资金渠道实力，聚焦一二线城市，在住
宅、公寓、写字楼、购物中心等领域专注商办物业股权投资。
截至 2020 年年度报告出具日，公司的全资子公司与普洛斯旗下普牧投资(珠海)
有限公司合资成立万普资产管理（北京）有限公司，万普资产管理（北京）有限公司
主要经营不动产投资并购基金、类 REITs 基金等，将打造产业地产价值变现闭环生态
系统。
（2）生态产业资本孵化
数字产业生态孵化：2020 年 9 月，公司战略投资上海商汤智能科技有限公司，双
方拟在 AIDC 、AI 硅谷（产城融合）、AI 智慧城市、城市大脑、AI 新基建产业基金
等领域展开战略合作，为公司各业态场景赋能。
2020 年 10 月，公司增资平潭会同开元股权投资管理有限公司（以下简称“会同
资本”），成为会同资本第一大股东，在 5G、人工智能（AI、先进制造、供应链升级）、
产业互联网、智慧城市、新能源、大健康、智慧农业、环保科技等多个领域进行产业
生态布局与孵化。
新经济、新消费生态孵化：公司参与投资了珠海金镒铭股权投资基金合伙企业（有
限合伙），投资布局新经济、消费升级和产业升级领域具有发展潜力的标的。
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(三) 完成了“新万通”企业文化的价值体系重构
1、建立了“诚信、共荣”为核心价值的“新万通”经营合作理念。
2、确立了“健康、阳光、正能量”为团队共识的“新万通人”文化。
3、形成了“务实高效、创新引领”的创业式发展氛围。
4、优化了组织结构，重建了激励考核和人才淘汰机制。
5、明确了对违反法律法规及道德标准“零容忍”的红线原则。
第二部分 主要会计数据和财务指标
（一）主要会计数据
单位： 元 币种： 人民币
本期比上年
主要会计数据 2020年 2019年 2018年
同期增减(%)
营业收入 1,362,421,996.78 1,102,767,118.94 23.55 3,644,769,338.52
归属于上市公司股东的净利润 50,867,369.80 604,780,282.12 -91.59 327,274,290.61
归属于上市公司股东的扣除非 14,688,137.36 181,019,593.32 -91.89 89,903,930.93
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,224,419,648.55 -338,856,950.03 461.34 330,520,359.19
本期末比上年同
2020年末 2019年末 2018年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 7,134,322,192.61 7,711,496,965.23 -7.48 7,203,125,588.88
总资产 11,582,215,557.35 12,588,051,408.35 -7.99 13,039,471,595.48
（二）主要财务指标
本期比上年
主要财务指标 2020年 2019年 2018年
同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0252 0.2944 -91.44 0.1593
稀释每股收益（元／股） 不适用 不适用 不适用 不适用
扣除非经常性损益后的基本每 0.0073 0.0881 -91.71 0.0438
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.66 8.11 减少7.45个百分点 4.64
扣除非经常性损益后的加权平 0.19 2.43 减少2.24个百分点 1.27
均净资产收益率（%）
第三部分 报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 1,362,421,996.78 元，较上年增长 23.55%；实现
归属于母公司所有者的净利润 50,867,369.80 元。截至 2020 年 12 月 31 日，归属
于母公司股东权益合计 7,134,322,192.61 元。2020 年，在董事会的领导下，公司积
极应对疫情带来的经济压力和复杂的行业形势，紧跟市场动态，在主营业务平稳发展
16
的前提下激发公司活力，整合新的赋能资源，促进公司持续健康发展。
（一）主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位: 元币种: 人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,362,421,996.78 1,102,767,118.94 23.55
营业成本 723,744,668.30 532,477,808.85 35.92
销售费用 97,259,260.81 111,726,612.56 -12.95
管理费用 169,091,238.68 161,415,444.80 4.76
研发费用 - - -
财务费用 115,917,582.08 139,604,385.78 -16.97
经营活动产生的现金流量净额 1,224,419,648.55 -338,856,950.03 461.34
投资活动产生的现金流量净额 -180,573,693.15 1,386,869,271.67 -113.02
筹资活动产生的现金流量净额 -875,192,006.23 -400,843,629.48 -118.34
2、 收入和成本分析
（1）主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位: 元币种: 人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产销售 1,056,047,020.47 583,599,211.63 44.74 70.40 66.07 增加 1.45 个百分点
房屋租赁 249,011,550.99 132,750,123.97 46.69 -2.41 -1.37 减少 0.56 个百分点
资产管理 44,498,343.87 6,576,390.33 85.22 -79.88 -82.69 增加 2.40 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
商业地产 457,562,076.93 300,270,001.77 34.38 66.35 98.28 减少 10.57 个百分点
住宅 598,484,943.54 283,329,209.86 52.66 73.62 41.68 增加 10.67 个百分点
物业出租 249,011,550.99 132,750,123.97 46.69 -2.41 -1.37 减少 0.56 个百分点
资产管理 44,498,343.87 6,576,390.33 85.22 -79.88 -82.69 增加 2.40 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 入比上 本比上
（%） （%）
年增减 年增减
17
（%） （%）
北京区域 240,073,914.70 45,687,069.81 80.97 -47.09 -52.52 增加 2.17 个百分点
天津区域 515,883,237.01 313,326,988.45 39.26 75.70 43.14 增加 13.81 个百分点
川渝地区 21,117,957.98 19,206,645.66 9.05 -15.48 -17.71 增加 2.47 个百分点
华东区域 572,481,805.64 344,705,022.01 39.79 76.86 85.78 减少 2.89 个百分点
（2）成本分析表
单位: 元 币种: 人民币
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
成本构成 总成本 期占总 较上年同 情况
分行业 本期金额 上年同期金额
项目 比例 成本比 期变动比 说明
(%) 例(%) 例(%)
房地产销 房地产销售 583,599,211.63 80.64 351,415,655.45 66.00 66.07
售
房屋租赁 房屋租赁 132,750,123.97 18.34 134,591,544.12 25.28 -1.37
资产管理 资产管理 6,576,390.33 0.91 37,986,202.75 7.13 -82.69
其他 其他 818,942.37 0.11 8,484,406.53 1.59 -90.35
（二）公司房地产业务主要经营数据
报告期内，公司共计实现销售金额 104,278.89 万元，销售面积 51,874.80 平方米，
实现结转收入金额 105,604.70 万元，结转面积 68,209.83 平方米，报告期末待结转面
积 153,178.07 平方米。2020 年度，公司累计已出租房地产面积 111,182.59 平方米；
累计实现合同租金 24,901.00 万元。
1、报告期内房地产开发投资情况
单位：万元 币种：人民币
在建项目 项目用 项目规划 在建建 报告
总建筑 已竣工面
序 /新开工 地面积 计容建筑 筑面积 总投资 期实
地区 项目 经营业态 面积(平 积(平方
号 项目/竣 (平方 面积(平 (平方 额 际投
方米) 米)
工项目 米) 方米) 米) 资额
182,63
1 北京 万通怀柔新新家园 住宅 竣工 41,065 126,489 126,489 0 126,489 2,692
7
320,22
2 北京 天竺新新家园 住宅 竣工 212,264 225,877 330,535 0 330,535 2,538
8
181,48
3 天津 万通华府 住宅 竣工 63,496 147,732 167,615 0 167,615 490
2
249,45
4 天津 万通新城国际 住宅 竣工 112,586 489,664 478,989 0 478,989 0
0
万通生态城新新 120,39
5 天津 住宅 竣工 78,208 124,791 179,566 0 179,566 3,015
家园 5
6 天津 万通金府国际 住宅 竣工 42,438 135,800 157,046 0 157,046 88,537 0
130,42
7 天津 万通新新逸墅 住宅 竣工 129,839 103,840 160,824 0 160,824 3,458
9
207,89
8 天津 万通上游国际 住宅 竣工 111,530 281,445 357,578 0 357,578 0
3
18
186,43
9 天津 万通上北新新家园 住宅 竣工 245,417 364,346 442,677 0 442,677 0
6
161,52
10 天津 天津万通中心 综合 竣工 8,707 64,604 93,790 0 93,790 0
0
写字楼+ 191,22
11 上海 虹桥万通中心 竣工 12,194 52,040 79,930 0 79,930 0
配套商业 2
207,62
12 杭州 杭州未来科技城 综合 竣工 63,375 196,169 280,658 0 280,658 1,218
3
159,20
13 杭州 杭州万通中心 写字楼商贸 竣工 17,522 94,618 141,235 0 141,235 52
6
102,01
14 成都 金牛新都会 综合 竣工 18,916 144,709 179,274 0 179,274 0
9
15 成都 红墙国际 综合 竣工 6,668 53,277 69,941 0 69,941 53,979 0
2、报告期内房地产销售和结转情况
单位：万元 币种：人民币
可供出售 已售（含已 报告期末待
序 结转面积
地区 项目 经营业态 面积(平方 预售）面积 结转收入金额 结转面积
号 (平方米)
米) (平方米) (平方米)
1 北京怀柔区 万通怀柔新新家园 住宅 114,067 0.00 0.00 0.00 32,558.00
2 北京顺义区 天竺新新家园 住宅 296,006 2,236.74 2,257.00 5,623.21 2,295.00
3 天津开发区 万通华府 住宅 136,185 0.00 0.00 209.18 630.60
4 天津开发区 万通新城国际 住宅 410,267 169.18 169.18 40.16 3,049.26
5 天津生态城 万通生态城新新家园 住宅 126,592 0.00 0.00 0.00 0.00
6 天津空港经济 万通金府国际 住宅 134,441 5,157.97 4,412.36 3,728.17 15,923.80
区
7 天津生态城 万通新新逸墅 住宅 102,752 18,326.35 34,591.87 42,083.89 20,866.24
8 天津红桥区 万通上游国际 住宅 277,174 0.00 0.00 557.05 211.09
9 天津滨海新区 万通上北新新家园 住宅 383,172 0.00 0.00 0.00 0.00
10 杭州拱墅区 杭州万通中心 写字楼商贸 93,846 12,864.05 12,864.05 29,835.70 17,252.73
11 杭州余杭区 杭州未来科技城 综合 193,515 8,679.13 8,622.32 20,815.70 56,666.73
12 成都金牛区 金牛新都会 综合 162,408 3,466.96 4,318.63 1,674.05 2,698.68
13 成都青羊区 红墙国际 综合 64,788 659.11 659.11 437.75 652.69
14 其他 其他 综合 57,693 315.31 315.31 599.84 373.25
注：（1）天津华府、天津新城国际、天津逸墅、天津上游项目可售面积由预测面积调整为实测面积。
（2）其他主要是万通龙山逸墅等尾盘项目销售产生的收入。
3、报告期内房地产出租情况
单位：万元 币种：人民币
租金收入
出租房地产 出租房地 是否采用
序 权益比例 /房地产
地区 项目 经营业态 的建筑面积 产的租金 公允价值
号 （%） 公允价值
(平方米) 收入 计量模式
(%)
1 北京 万通中心 D 座 办公写字楼 35,349 9,938 100% 否
2 北京 新城国际 酒店公寓+底商 15,739 3,470 60% 否
3 天津 天津万通中心 写字楼 93,790 4,896 100% 否
4 上海 上海万通中心 写字楼 79,930 6,597 100% 否
第四部分 公司关于公司未来发展的讨论与分析
（一）行业格局和趋势
“十四五”规划中指出：在我国要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循
19
环相互促进的新发展格局，在此背景下，扩大内需、释放城市发展空间成为关键。传
统房地产行业已逐步步入存量时代，城市更新作为当前城市存量发展的重要路径，对
激活城市存量土地，满足住房需求，提升城市的未来发展空间意义重大。未来聚焦城
市，重点发展城市经营性物业开发及运营，做好城市更新工作将成为“十四五”阶段
企业发展的重要方向。
中央政治局会议提出，加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度，以人
工智能、云计算、区块链等为代表的新技术基础设施和以数据中心、智能计算中心为
代表的算力基础设施，作为重要的基础产业和新兴产业，是实现中国经济高质量发展
的重要引擎，蕴含的巨大投资规模和产业协同效应。
资产价值重构“新格局”：资管能力与产业基金全面融合产业发展的全新尝试，
将带动资本运营管理从传统资金管理、房地产金融，逐步向新型基础设施、城市更新
等领域发展。
（二）公司发展战略
公司秉承“新万通，新赋能，新发展”理念，聚焦“新城市”发展策略，以实现
城市高质量可持续发展为目标，以“城市研究+顶层设计”为核心，以“城市更新+产
业消费升级”为载体，以“数字科技+智慧能源管理”为驱动，拟发展成为-面向未来
的创新型城市更新运营专家。
城市是实现现代化的重要载体，城市更新是实现高质量高标准发展的核心手段，
城市运营是实现转型升级可持续发展的必经之路。公司通过数十年在该领域的积累，
打造了通过城市更新业务实现价值提升，通过数字+能源管理实现未来价值创造，通
过资本运营管理实现闭环价值变现的生态体系。
新万通将以原有核心优势能力为依托，重点在三大领域进行战略推进与落地：
1、城市更新与运营业务，聚焦深耕城市更新升级发展，盘活存量，提升价值，进
一步升级在商、办、文、旅、园等多领域场景的落地运营能力，打造多元化产业生态
体系，为城市产业转型升级和新兴产业集聚提供更好空间载体。
2、数字+能源业务，依托新兴数字技术，为城市政府、产业、消费者等提供多类
场景智慧解决方案服务，打造数字城市样板；通过以电力为基础的能源平台，嫁接新
20
能源工具，为城市运营提供能源综合提升解决方案，形成面向未来的城市更新运营能
源体系。
3、资本运营与发展业务，以原有房地产金融为基础，构建多层次资本赋能业务
发展平台，拟在生态孵化、产业并购、产业园开发、类 REITs 基金等方面打造以数字
科技为管理目标，以城市更新价值提升为核心创造，以资管模式价值变现的闭环生态。
公司将秉承创新绿色发展的理念，以推动高质量可持续发展为主题，加快自身能
力建设和新商业模式落地，为股东创造更加优异的成绩。
（三）经营计划
公司将紧扣发展战略，进一步提升公司核心竞争力，努力开创新万通的开元新局
面。主要将做好以下几个方面工作：
1、城市更新与运营业务
（1）推动 2020 年新万通完成的城市更新业务的资源布局与战略合作落地工作。
（2）继续提升在城市更新与商业运营方面的核心能力，在空间文化生活、新消
费业态、大文娱商业、数字生态等领域持续布局。
2、数字+能源管理与运营
（1）加快推进与国家电网综合能源集团的合作落地、尽快投入到城市绿色能源
的管理与运营。
（2）推进与普洛斯战略生态协同。
（3）将城市更新业务、城市综合能源管理与运营业务有机结合。
3、资本运营与管理
（1）房地产金融：以东方万通、万普资管等基金平台推动房地产投资及产业园
开发业务，并持续赋能业务发展。推进存量基金业务，同时推进万普资管基金落地，
在产业孵化基金、不动产投资并购基金、类 REITs 基金等领域及其上下游进行产业链
整合，打造产业地产闭环生态系统。
（2）产业生态孵化基金：加快普万管理、万普资管、会同资本、金镒铭基金等产
21
业基金的协同与合作，全面构建新万通在新科技、新消费、新文化等领域的城市更新
运营产业生态，培育孵化具备高市场潜力的优质产业项目。
（3）数字新基建产业基金：加快推进万普数字新基建产业基金的各项目落地，
持续培育孵化具备高市场价值的数字新基建优质资产。
4、新万通新文化体系建设
（1）以心相交，成其久远。践行“新万通”“新文化”核心价值观体系，与国家
共荣、与社会共荣，与企业共荣。
（2）构建并传播极具鲜明“新万通”特征与特色的品牌价值体系，持续优化“新
万通”从视觉到内容的品牌文化体系建设。
（3）持续加强新万通团队建设，优化人才结构，升级业务落地能力。
（四）可能面对的风险
当前世界不确定因素持续增加，随着新冠疫苗的广泛使用，人类战胜疫情可以预
期，但全球经济复苏仍然存在较多不确定性，资产价格有通胀或滞胀可能，在一定程
度上孕育金融和经济风险。
1、宏观经济风险：国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值
得关注，就业形势虽有好转，但整体内循环仍面临较大压力。
2、市场风险：在城市更新发展的过程中需要做好引领示范，规避不可控因素。
3、经营管理风险：公司根据发展需求积极探索业务开拓，尽管公司管理团队经
验丰富，公司的经营管理、人力资源、风险控制和整合管控等依然面临更高的要求。
4、疫情不稳定风险：新型冠状病毒的疫情对整体经济形势存在不确定性风险因
素。
北京万通新发展集团股份有限公司董事会
2021 年 4 月 30 日
22
议案二：
北京万通新发展集团股份有限公司
关于 2020 年度监事会工作报告的议案
各位股东、股东代表：
2020 年度公司监事会全体监事严格按照国家有关法律法规和公司章程的规定，
始终以公司和股东的最大利益为行为准则，忠实、诚信、勤勉地履行职责，圆满地完
成全年各项工作任务。根据有关法律法规和《公开发行证券的公司信息披露内容与格
式准则第 2 号—年度报告的内容与格式（2017 年修订）》的规定，公司监事会将 2020
年度工作情况进行归纳总结，形成 2020 年度监事会工作报告。
监事会工作报告全文附后。
本项议案已经 2021 年 4 月 8 日公司第八届监事会第三次临时会议暨 2020 年度会
议审议通过，现提交本次股东大会审议。
请各位股东及股东代表予以审议。
北京万通新发展集团股份有限公司监事会
2021 年 4 月 30 日
23 / 48
附件：
北京万通新发展集团股份有限公司
2020 年度监事会工作报告
2020 年度,北京万通新发展集团股份有限公司（以下简称“公司”）监事会严格按
照《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》等有关法律、法规以及《北
京万通新发展集团股份有限公司章程》（以下简称《公司章程》）、《北京万通新发展集
团股份有限公司监事会议事规则》（以下简称《监事会议事规则》）的相关规定，从切
实维护公司利益和全体股东权益出发，认真履行职责，积极开展工作，列席公司董事
会和出席公司股东大会，对公司规范运作、财务状况及公司董事、高级管理人员履职
情况等方面进行了有效监督。现将 2020 年度监事会工作情况报告如下：
一、 2020 年度监事会工作情况
报告期内，监事会共召开 4 次会议，每次会议的召集及表决均按照《公司法》、《公
司章程》、 监事会议事规则》的相关要求规范运作，公司全体监事均出席了历次会议，
未出现缺席会议的情况。会议内容主要涉及定期报告、利润分配、内部控制、募集资
金存放与使用情况、会计政策变更、议事规则等。
会议届次 开会时间 审议事项
1、关于 2019 年度监事会工作报告的议案
2、关于 2019 年年度报告全文及摘要的议案
3、关于 2019 年度财务决算报告的议案
4、关于 2019 年年度利润分配方案的议案
第七届监事会第十 5、关于 2019 年度募集资金存放与使用情况专项报告的议案
六次临时会议暨 2020.4.28 6、关于 2019 年度内部控制评价报告的议案
2019 年度会议 7、关于 2019 年度内部控制审计报告的议案
8、关于计提存货减值准备及信用损失准备的议案
9、关于计提商誉减值准备的议案
10、关于会计政策变更的议案
11、关于 2020 年第一季度报告全文及正文的议案
1、关于 2020 年半年度报告全文及摘要的议案
第七届监事会
2020.7.27 2、关于 2020 年半年度募集资金存放与使用情况专项报告的议
第十七次临时会议
案
第七届监事会
2020.9.14 1、关于修订《公司监事会议事规则》的议案
第十八次临时会议
第七届监事会 2020.10.29 1、关于 2020 年第三季度报告全文及正文的议案
24 / 48
第十九次临时会议
二、 2020 年度监事会履职情况
2020 年，公司监事会严格遵守《公司法》、《证券法》及其他法律、法规、规章和
《公司章程》及《监事会议事规则》的规定，认真履行职责，出席股东大会，列席董
事会会议，对公司规范运作、财务情况、募集资金、减值准备及会计政策变更等情况
进行了认真的监督与核查。
1、 公司依法运作情况
报告期内，公司监事会依照《公司法》、《公司章程》、《监事会议事规则》所赋予
的职责，认真履行了监督职能，并按照公司章程及监事会议事规则的相关规定，列席
了公司年度内召开的部分董事会会议及股东大会会议，监督股东大会的决议执行情况，
并通过审阅资料和现场调查的方式对公司日常运行情况进行了解。监事会认为报告期
内公司的股东大会和董事会的召开程序、议事规则和决议程序合法有效，2020 年度公
司各项重要事项的决策程序符合相关法律法规。
2、 检查公司财务情况
监事会认真审阅了公司各期财务报告和报表，结合公司经营状况，监事会认为公
司 2019 年度报告及财务报告真实反映了公司经营管理情况和财务状况。德勤华永会
计师事务所（特殊普通合伙）对公司财务状况进行了审计，并出具了标准无保留意见
的审计报告，报告客观、公正。
3、 定期报告的审议情况
报告期内，监事会对公司定期报的编制和审议程序进行监督和审核，出具相关的
审核意见。监事会认为：（1）公司定期报告的编制和审议程序符合法律、法规、公司
章程和公司内部管理制度的各项规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司
的实际情况，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；（2）定期报告的内容
和格式符合中国证监会和上海证券交易所的各项规定，所包含的信息真实地反映了公
司财务状况和经营成果； 3）定期报告的编制和审议的人员没有违反保密规定的行为。
4、 专项审计与监督情况
25 / 48
2020 年度，监事会继续参与公司内部控制体系的建设，对内部控制体系提出意见
及建议，提升现有管理工作的效率与效果，达到从流程上规范公司内部控制体系及决
策体系。2020 年度，组织审计部实施了募集资金存放、使用及管理情况的内部审计、
企业公开信息披露情况审计及公司内部控制自我评价等工作。
5、 公司内部控制情况
公司监事会对公司内部控制制度的建设和运行情况、公司 2019 年度内部控制的
自我评价报告进行了审核，认为公司建立健全了内部控制体系，形成了科学的决策机
制、执行机制和监督机制，保证公司规范、安全运行。公司 2019 年度内部控制的自
我评价报告全面、真实、准确地反映了公司内部控制制度的建设及运行情况。
6、 募集资金存放与使用情况
报告期内，监事会组织审计部实施了募集资金存放、使用及管理情况的内部审计，
监事会认为：公司募集资金的存放和使用符合中国证监会、上海证券交易所关于上市
公司募集资金存放和使用的相关规定，不存在变相改变募集资金用途和损害股东利益
的情况，不存在募集资金存放和使用违规的情形。
7、 计提商誉减值准备、计提存货减值准备及信用损失准备的情况
报告期内，监事会审议了《关于计提商誉减值准备的议案》、《关于计提存货减值
准备及信用损失准备的议案》，并发表了表示同意的意见：公司审议的关于计提商誉
减值准备、计提存货减值准备及信用损失准备议案的相关程序合法，符合《企业会计
准则》等相关规定。经过减值准备计提后更能公允的反映公司的资产状况、财务状况
以及经营成果，未发现存在损害公司及全体股东特别是中小股东利益的情形。
8、 会计政策变更情况
报告期内，监事会审议了《关于变更会计政策变更的议案》，会计政策变更后，公
司按照财政部发布的《关于修订印发<企业会计准则第 14 号——收入>的通知》（财会
〔2017〕22 号）、《财政部关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》（财会
〔2019〕16 号）相关规定执行以上会计政策。对此，监事会发表了以下意见：本次会计
政策变更是公司根据财政部发布的相关文件进行的合理变更及调整。符合财政部的相关
规定，符合公司实际情况。本次会计政策变更的决策程序符合有关法律、法规及《公司
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章程》的相关规定，不存在损害公司及股东利益的情形。监事会同意公司本次会计政策
变更。
三、 监事会对 2020 年度公司运营的整体评价
监事会认为：2020 年度公司的运作及经营，符合《公司法》、《证券法》、《公司章
程》的规定。公司决策程序合法，公司财务工作符合法律、法规及公司管理制度的规
定，无重大财务风险。公司董事、高管人员执行公司职务时没有违反法律、法规、公
司章程及损害公司利益的行为。
北京万通新发展集团股份有限公司监事会
2021 年 4 月 30 日
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议案三：
北京万通地产新发展集团股份有限公司
关于 2020 年年度报告全文及摘要的议案
各位股东、股东代表：
在公司董事会的有效组织和指导下，公司各职能部门密切配合，已顺利完成了财
务报告审计及年度报告的编制工作，按照上海证券交易所的安排，公司已于 2021 年
4 月 10 日披露年度报告全文及摘要。
本项议案已经 2021 年 4 月 8 日公司第八届董事会第五次临时会议暨 2020 年度会
议审议通过，现提交本次股东大会审议。
请各位股东及股东代表予以审议。
注：《北京万通新发展集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要》附后；《北京万
通新发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文》已于 2021 年 4 月 10 在上海证券
交易所网站披露，现场会议材料另附。
北京万通新发展集团股份有限公司董事会
2021 年 4 月 30 日
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附件：
公司代码：600246 公司简称：万通发展
北京万通新发展集团股份有限公司
2020 年年度报告摘要
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一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未
来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读
年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责
任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计
报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2020年度母公司实现净利
润21,563.10万元，提取法定盈余公积金2,156.31万元。2020年初合并报表中未分配利
润183,261.75万元，2020年度归属上市公司股东净利润5,086.74万元，扣除已根据2019
年年度股东大会决议分配的2019年度现金红利12,012.93万元，截至2020年12月31日，
公司期末可供分配利润为174,179.24万元。
根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》和《上海证券交易所上市公司回
购股份实施细则》和《公司章程》中利润分配的相关规定，上市公司以现金为对价，采
用集中竞价方式、要约方式回购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，
纳入该年度现金分红的相关比例计算。2020年度归属于上市公司股东净利润5,086.74
万元，公司完成回购计划，在报告期内实施股份回购49,917.65万元（含印花税、佣金
等交易费用）。因此，2020年度公司通过股份回购方式实现分红的金额为人民币
49,917.65万元（含印花税、佣金等交易费用），占公司2020年度合并报表中归属于上
市公司普通股股东的净利润比率为981.33%。结合公司实际情况，为保障公司生产经营
以及发展投资的后续资金需求，2020年度公司拟不进行利润分配，也不进行公积金转
增股本。本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。
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二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万通发展 600246 万通地产
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 匡娜 杨梦
办公地址 北京市朝阳区朝外大街甲6号万 北京市朝阳区朝外大街甲6号
通中心写字楼D座4层 万通中心写字楼D座4层
电话 010-59070788 010-59071169
电子信箱 dongban@vantone.com dongban@vantone.com
2 报告期公司主要业务简介
2.1 主要业务与经营模式
公司始终秉持创新发展理念，经过近年来的转型布局，形成了以原有核心地产开
发与运营业务为载体，依托各股东强大的资源背景和国际化创新内容资源储备，积极
开拓“地产+N”的多元化城市运营生态模式，在新城市运营管理、新科技、新消费和新
文化等领域，形成了独特的资源及能力禀赋。在积极响应国家建设数字中国的重大战
略决策背景下，公司将打造以城市为主体、以数字科技为动力、以“可持续发展”为目
标的新型城市发展综合产业，致力于成为面向未来的城市更新运营商。
房地产开发与销售板块。主要通过房地产项目销售获取收入。房地产项目主要位
于北京、天津、杭州、成都等地，物业类型包括住宅、写字楼、酒店公寓、商铺等。公
司拥有丰富的开发经验和专业的经营管理团队，致力于房地产项目的专业化开发、品
牌化销售及特色化增值服务。
地产+N 生态城市运营板块。公司在运营包括甲级写字楼、配套商业及高端酒店式
公寓等经营性物业产品上拥有较高的品牌知名度和影响力，运营物业产品主要集中在
北京、上海、天津等城市的核心商务区，目前三栋甲级写字楼均为自持物业，由自有
的专业团队管理，确保了物业管理高水平运作。
在原有持有经营性物业运营基础上，公司构建了多元化产业生态体系，分别为文、
商、旅运营能力与内容资源布局、能源管理、数字管理与运营能力，多生态产业园区
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发展及运营能力等方面建立了核心运营能力，为城市可持续发展提供多层次综合运营
服务。
资本运营与管理板块。通过借鉴国内外领先的资本管理模型，为支撑业务的快速
发展，构建了包括房地产金融、产业生态孵化和数字新基建产业基金。未来，依托公
司在产业上的布局和扩展，将形成构建强力的产融结合的闭环生态。
2.2 行业情况说明
2020 年，随着新冠肺炎疫情全球爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经
历着百年未有之大变局。房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目
前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道，行业总体保持稳定。品
牌房企分化严重，财务稳健和稳定的现金流成为企业可持续发展的基础。
中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。坚持“房子是用来住的，不是用
来炒的”定位不变，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立
房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势，受政策影
响，多家房企遭遇债务危机，资金链断裂风险骤升。
在国家最新颁布的“十四五”规划中提出，我国新型城市发展将在“两新一重”策
略的引导下，逐步解决城市化发展中的不协调、不统一及条块分割的突出矛盾，以城
市运营为核心的发展理念得到进一步确认，城市运营者的角色也将进一步丰富，逐步
从资产管理向资本管理迈进，同时不断提升的行业数字化水平及科技含量，将为经济
发展注入新动力。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2020年 2019年 2018年
增减(%)
总资产 11,582,215,557.35 12,588,051,408.35 -7.99 13,039,471,595.48
营业收入 1,362,421,996.78 1,102,767,118.94 23.55 3,644,769,338.52
归属于上市公司股东的净利润 50,867,369.80 604,780,282.12 -91.59 327,274,290.61
归属于上市公司股东的扣除非 14,688,137.36 181,019,593.32 -91.89 89,903,930.93
经常性损益的净利润
归属于上市公司股东的净资产 7,134,322,192.61 7,711,496,965.23 -7.48 7,203,125,588.88
经营活动产生的现金流量净额 1,224,419,648.55 -338,856,950.03 461.34 330,520,359.19
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基本每股收益（元／股） 0.0252 0.2944 -91.44 0.1593
稀释每股收益（元／股） 不适用 不适用 不适用 不适用
加权平均净资产收益率（%） 0.66 8.11 减少7.45个百分点 4.64
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 218,583,770.29 342,912,631.36 470,073,901.37 330,851,693.76
归属于上市公司股东的净利润 2,045,368.70 6,797,882.32 36,942,368.38 5,081,750.40
归属于上市公司股东的扣除非经常
2,044,124.60 4,628,568.09 34,827,400.69 -26,811,956.02
性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 36,499,989.70 101,264,911.14 193,598,434.74 893,056,312.97
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 28,093
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 27,314
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限 质押或冻结情况
股东名称 报告期内 期末持股 比例 股东
售条件的 股份
（全称） 增减 数量 (%) 数量 性质
股份数量 状态
嘉华东方控股（集团）有 0 732,561,141 35.66 0 质押 732,558,141 境内非国有
限公司 法人
万通投资控股股份有限公司 -15,500,000 401,562,289 19.55 0 质押 265,715,769 境内非国有
（注） 法人
GLP Capital Investment 0 205,400,931 10.00 0 无 0 境外法人
4（HK）Limited
北京万通新发展集团股份有 66,627,340 66,627,340 3.24 0 无 0 其他
限公司回购专用证券账户
西藏博恩资产管理有限公 12,459,957 16,000,049 0.78 0 无 0 其他
司－博恩添富 7 号私募证
券投资基金
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何宇晖 12,701,857 12,701,857 0.62 0 无 0 境内自然人
曹慧利 0 12,557,479 0.61 0 无 0 境内自然人
赵晓东 -1,042,784 11,000,000 0.54 0 无 0 境内自然人
宁波阡誓企业管理合伙企 10,800,000 10,800,000 0.53 0 无 0 境内非国有
业（有限合伙） 法人
北京方顺科技有限公司 -1,843,920 10,427,730 0.51 0 无 0 境内非国有
法人
上述股东关联关系或一致行动的说明 嘉华东方控股（集团）有限公司与万通投资控股股份有限公司为同一实
际控制人控制的企业。本公司未知悉上述其他股东之间是否存在关联关
系或属于一致行动人关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说 不适用
明
注：
万通投 资控股股份有限公司持 有公司 401,562,289 股，其中，通过 普通证券账 户持有
305,363,376 股，通过投资者信用证券账户持有 96,198,913 股。报告期内，万通投资控股股份有
限公司将其持有的 15,500,000 股股份进行了转融通出借业务，该部分股份所有权未发生转移。2021
年 3 月 10 日，上述转融通出借股份已全部收回。
截至 2020 年年度报告出具日，暂无参与转融通出借业务的安排，万通投资控股股份有限公司
合计持有公司股份 417,062,289 股，占公司总股本的 20.30%。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
注：截至 2020 年年度报告出具日，万通投资控股股份有限公司合计持有公司股份 417,062,289 股，
占公司总股本的 20.30%。
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4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
注：截至 2020 年年度报告出具日，万通投资控股股份有限公司合计持有公司股份 417,062,289
股，占公司总股本的 20.30%。
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
□适用 √不适用
三 经营情况讨论与分析
1. 报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 1,362,421,996.78 元，较上年增长 23.55%；实现归
属于母公司所有者的净利润 50,867,369.80 元。截至 2020 年 12 月 31 日，归属于
母公司股东权益合计 7,134,322,192.61 元。2020 年，在董事会的领导下，公司积极
应对疫情带来的经济压力和复杂的行业形势，紧跟市场动态，在主营业务平稳发展的
前提下激发公司活力，整合新的赋能资源，促进公司持续健康发展。
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2. 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3. 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4. 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
参见本报告“第十一节、五、44 重要会计政策和会计估计的变更”之说明。
5. 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6. 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说
明。
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的子公司详细情况参见附注(九)“在其他主体中的权
益” 。本年度合并财务报表范围变化主要为处置子公司，详细情况参见附注(八)“合
并范围的变更”。
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议案四：
北京万通新发展集团股份有限公司
关于公司 2020 年度财务决算报告的议案
各位股东、股东代表：
公司 2020 年度的财务决算报告已经编制完成，德勤华永会计师事务所(特殊普通
合伙)对北京万通新发展集团股份有限公司 2020 年的财务决算报告进行了审计并出具
了标准无保留意见的审计报告。
2020 年度财务决算报告全文附后。
本项议案已经 2021 年 4 月 8 日公司第八届董事会第五次临时会议暨 2020 年度会
议审议通过，现提交本次股东大会审议。
请各位股东及股东代表予以审议。
北京万通新发展集团股份有限公司董事会
2021 年 4 月 30 日
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附件：
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议案五：
北京万通新发展集团股份有限公司
关于 2020 年年度利润分配方案的议案
各位股东、股东代表：
鉴于北京万通新发展集团股份有限公司 2020 年度通过股份回购方式实现分红人
民币 49,917.65 万元（含印花税、佣金等交易费用），占公司 2020 年度合并报表中归
属于上市公司普通股股东的净利润比率为 981.33%；根据上海证券交易所《上市公司现
金分红指引》 《上市公司回购股份实施细则》和《公司章程》有关利润分配的规定，
结合公司实际情况，为保障公司生产经营以及发展投资的后续资金需求，2020 年度公
司拟不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。
利润分配方案具体内容如下：
经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2020 年度母公司实现净利
润 21,563.10 万元，提取法定盈余公积金 2,156.31 万元。2020 年初合并报表中未分
配利润 183,261.75 万元，2020 年度归属上市公司股东净利润 5,086.74 万元，扣除已
根据 2019 年年度股东大会决议分配的 2019 年度现金红利 12,012.93 万元，截至 2020
年 12 月 31 日，公司期末可供分配利润为 174,179.24 万元。
根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》和《上海证券交易所上市公司回
购股份实施细则》和《公司章程》中利润分配的相关规定，上市公司以现金为对价，采
用集中竞价方式、要约方式回购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，
纳入该年度现金分红的相关比例计算。2020 年度归属于上市公司股东净利润 5,086.74
万元，公司完成回购计划，在报告期内实施股份回购 49,917.65 万元（含印花税、佣
金等交易费用）。因此，2020 年度公司通过股份回购方式实现分红的金额为人民币
49,917.65 万元（含印花税、佣金等交易费用），占公司 2020 年度合并报表中归属于上
市公司普通股股东的净利润比率为 981.33%。结合公司实际情况，为保障公司生产经营
以及发展投资的后续资金需求，2020 年度公司拟不进行利润分配，也不进行公积金转
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增股本。
本项议案已经 2021 年 4 月 8 日公司第八届董事会第五次临时会议暨 2020 年度会
议审议通过，现提交本次股东大会审议。
请各位股东及股东代表予以审议。
北京万通新发展集团股份有限公司董事会
2021 年 4 月 30 日
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议案六：
北京万通新发展集团股份有限公司
关于续聘德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为
公司 2021 年度财务报告及内部控制审计机构的议案
各位股东、股东代表：
德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）(以下简称“德勤华永”)具备证券、期货
相关业务审计资格，具有多年为上市公司提供审计服务的经验和能力，能够满足公司
财务审计和相关专项审计工作的要求，为公司 2020 年度财务报告及内部控制审计机
构，该所在聘任期间，能够履行职责，按照独立审计准则，客观、公正地为公司出具审
计报告。公司 2021 年度拟继续聘请德勤华永为公司的财务报告和内部控制审计机构，
拟支付德勤华永 2020 年度财务报告及内部控制审计费共计人民币 200 万元。
具体内容详见公司于 2021 年 4 月 10 日在《中国证券报》、《上海证券报》、上海证
券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《北京万通新发展集团股份有限公司关于续
聘会计师事务所的公告》（公告编号：2021-035）
本项议案已经 2021 年 4 月 8 日公司第八届董事会第五次临时会议暨 2020 年度会
议审议通过，现提交本次股东大会审议。
请各位股东及股东代表予以审议。
北京万通新发展集团股份有限公司董事会
2021 年 4 月 30 日
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